Tính cấp thiết của đề tài
Hiện nay, với sự phát triển kinh tế, đời sống người dân tại các thành phố Việt Nam ngày càng nâng cao, dẫn đến nhu cầu về nhà ở để "an cư lạc nghiệp" tăng mạnh Việt Nam có dân số trên 90 triệu người, mật độ dân số gần 280 người/km2, cao gấp 6-7 lần so với tiêu chuẩn Phần lớn dân số là trẻ, năng động với thu nhập ngày càng cải thiện; năm 2015 có khoảng 1,7 triệu cán bộ, công chức và 900 nghìn công nhân lao động trong các khu công nghiệp Tại Hà Nội, hàng năm có gần 300.000 lao động từ các tỉnh khác đến, trong đó khoảng 11.000 người có nhu cầu vay mua nhà ở, cùng với hơn 15.000 cặp đôi kết hôn mỗi năm, làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mới.
Nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam, đặc biệt là Hà Nội, đang rất lớn, tạo cơ hội cho dịch vụ cho vay nhà ở phát triển Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương, cùng với Chi nhánh Hà Nội, đã mở rộng hoạt động cho vay để đáp ứng nhu cầu gia tăng của khách hàng Việc đa dạng hóa hình thức cho vay không chỉ giúp phân tán rủi ro mà còn gia tăng thu nhập và phát triển mối quan hệ với khách hàng.
Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thương chi nhánh Hà Nội đang nỗ lực phát triển hoạt động cho vay nhà ở, nhằm đáp ứng nhu cầu tín dụng của khách hàng trong bối cảnh thị trường bất động sản ổn định Tuy nhiên, hoạt động cho vay nhà ở của ngân hàng vẫn gặp nhiều hạn chế như thời gian cho vay chưa linh hoạt, sản phẩm cho vay chưa đa dạng, và hoạt động cho vay tiêu dùng bán lẻ còn mới mẻ, dẫn đến sự cạnh tranh từ các ngân hàng thương mại khác.
Nhận thức rõ tầm quan trọng của hoạt động cho vay nhà ở, xây mới và sửa chữa nhà, bài viết phân tích thực trạng nhằm đưa ra các giải pháp phát triển hoạt động cho vay này, đồng thời xây dựng một hệ thống khách hàng ổn định cho ngân hàng Chủ đề “Hoạt động cho vay nhà ở” sẽ được khai thác sâu để nâng cao hiệu quả và đáp ứng nhu cầu của thị trường.
Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội” được chọn để nghiên cứu.
Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu
Trong thời gian qua đã có khá nhiều những công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài nghiên cứu, cụ thể:
Nguyễn Việt Phương, Phát triển hoạt động cho vay tại Ngân hàng
Ngân hàng Thương mại và Cổ phần Công thương Việt Nam Chi nhánh Tây Hà Nội đã thực hiện một nghiên cứu nhằm phân tích thực trạng hoạt động cho vay và đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả phát triển Luận văn này được xây dựng trên cơ sở lý luận vững chắc và tập trung vào việc cải thiện các dịch vụ tài chính tại chi nhánh.
Nguyễn Thị Phương Thảo đã nghiên cứu các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay đối với hộ sản xuất tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn chi nhánh huyện Tuyên Hóa, tỉnh Quảng Bình Bài viết được thực hiện trong khuôn khổ chương trình học tại Đại học Kinh tế, Đại học Quốc gia, nhằm tìm ra những phương pháp tối ưu hỗ trợ người dân trong việc tiếp cận nguồn vốn.
Hà Nội Luận văn đã tổng hợp cơ sở lý luận về cho vay hộ sản xuất và phân tích thực trạng cho vay tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn chi nhánh huyện Tuyên Hóa Từ đó, bài viết đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay tại ngân hàng này.
B i Tiến H ng, Phát triển hoạt động cho vay nhà ở đất tại Ngân hàng TMCP quốc tế Việt Nam-Phòng Giao dịch Mỹ Đình, Đại học Quốc gia Hà Nội,
Luận văn được chia thành 4 chương, trong đó Chương 1 tập trung vào hệ thống lý luận và tổng quan nghiên cứu, xây dựng khung lý thuyết cho sản phẩm cho vay tiêu dùng, đặc biệt là cho vay nhà ở đất, đồng thời khái quát quá trình nghiên cứu của các tác giả trước đó và tính kế thừa từ các luận văn này Chương 2 trình bày các phương pháp nghiên cứu, cùng với quy trình thu thập và xử lý dữ liệu nhằm giải quyết vấn đề đã đặt ra Cuối cùng, Chương 3 giới thiệu các kết quả nghiên cứu, cung cấp cái nhìn tổng quan về hoạt động cho vay nhà ở đất tại VIB.
Chương 4 của bài viết đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm phát triển hoạt động cho vay nhà ở đất tại Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam - Phòng giao dịch Mỹ Đình, đồng thời làm nổi bật thực trạng mà đơn vị đang phải đối mặt Kết luận sẽ tóm tắt các vấn đề đã thực hiện và trả lời cho các câu hỏi nghiên cứu của luận văn.
Mục tiêu của đề tài
Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu và phân tích hoạt động cho vay nhà ở tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội, nhằm đánh giá hiệu quả và đưa ra các giải pháp phát triển cho vay nhà ở trong tương lai.
Mục tiêu cụ thể
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về hoạt động cho vay nói chung và hoạt động cho vay nhà ở nói riêng tại các ngân hàng thương mại
Hệ thống hóa các lý luận cơ bản về phát triển hoạt động cho vay nhà ở là rất quan trọng, đồng thời cần xác định các chỉ tiêu phản ánh sự phát triển của hoạt động này Việc phát triển cho vay nhà ở không chỉ giúp cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân mà còn thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Các chỉ tiêu như tỷ lệ nợ xấu, số lượng khoản vay và lãi suất cho vay sẽ là những yếu tố quan trọng để đánh giá sự phát triển bền vững của hoạt động cho vay nhà ở.
Trong giai đoạn từ 2014 đến 2016, bài viết phân tích hoạt động cho vay nhà ở tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội, nhằm đánh giá những kết quả đạt được và các hạn chế trong hoạt động này Đồng thời, bài viết cũng chỉ ra nguyên nhân dẫn đến những hạn chế đó, từ đó đưa ra cái nhìn tổng quan về tình hình cho vay nhà ở tại chi nhánh.
- Đề xuất những giải pháp nhằm phát triển hoạt động cho vay nhà ở tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội trong giai đoạn 2017-2020.
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thu thập dữ liệu
Số liệu thứ cấp được thu thập từ các báo cáo tài chính, báo cáo hoạt động kết quả sản xuất kinh doanh, của ngân hàng, báo cáo ngành…
Phương pháp xử lý dữ liệu
Dựa trên thông tin đã thu thập, tác giả áp dụng phương pháp thống kê đơn giản để phân loại và so sánh dữ liệu, từ đó tiến hành phân tích một cách cụ thể.
Trong nghiên cứu này, tác giả đã thu thập thông tin từ báo cáo tổng hợp về hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội Nội dung báo cáo bao gồm các hoạt động cho vay khách hàng nhà ở, xây mới và sửa chữa nhà Dữ liệu được chọn lọc và trình bày dưới dạng bảng biểu, biểu đồ, giúp phân tích so sánh giá trị giữa các giai đoạn theo từng năm Tác giả cũng áp dụng phương pháp thống kê để phân tích các chỉ tiêu liên quan đến hoạt động cho vay nhà ở, xây mới và sửa chữa tại ngân hàng này.
Đóng góp của đề tài
Luận văn này đóng góp vào việc hệ thống hóa cơ sở lý luận liên quan đến hoạt động cho vay nhà ở, đồng thời phát triển các phương thức cho vay nhà ở tại các ngân hàng thương mại.
Luận văn này sẽ đóng vai trò là tài liệu tham khảo quý giá cho các Ngân hàng thương mại, đặc biệt là Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh.
Hà Nội nói riêng để đưa ra các giải pháp nhằm phát triển hoạt động cho vay.
Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm có 3 chương
Chương 1 Tổng quan về phát triển hoạt động cho vay nhà ở tại Ngân hàng thương mại
Chương 2 Thực trạng hoạt động phát triển cho vay nhà ở tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội
Chương 3 Giải pháp phát triển cho vay nhà ở tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội
TỔNG QUAN VỀ PHÁT TRIỂN HOẠT ĐÔNG CHO VAY NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Hoạt động cho vay cá nhân của Ngân hàng thương mại
1.1.1 Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại được định nghĩa theo Điều 4 của Luật các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 ngày 17/06/2010 và Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, quy định về việc cho vay của tổ chức tín dụng và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng.
Cho vay là hình thức cấp tín dụng, trong đó tổ chức tín dụng cung cấp cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng cho mục đích cụ thể trong một khoảng thời gian nhất định Khách hàng phải hoàn trả cả gốc và lãi theo thỏa thuận đã ký kết.
Cho vay là một phần quan trọng trong quan hệ kinh tế, trong đó ngân hàng thương mại chuyển giao quyền sử dụng tiền cho khách hàng vay vốn trong một khoảng thời gian xác định Khi đến hạn, người đi vay phải hoàn trả cả số tiền gốc và lãi suất Các ngân hàng thương mại tuân thủ hai nguyên tắc cơ bản trong nghiệp vụ cho vay.
Nguyên tắc quản lý mục đích tiền vay yêu cầu người vay phải thế chấp tài sản và cho phép ngân hàng thương mại kiểm tra việc sử dụng vốn vay Người vay cần xây dựng dự án và phương án vay vốn, đồng thời có trách nhiệm thực hiện đúng hợp đồng đã ký với ngân hàng Mục đích của nguyên tắc này là đảm bảo khả năng hoàn trả vốn và quản lý vốn đầu tư theo đúng định hướng, từ đó duy trì tính cân đối trong nền kinh tế.
Nguyên tắc hoàn trả vốn vay yêu cầu người vay phải trả cả gốc và lãi cho ngân hàng sau thời gian vay, bắt đầu từ khi nhận tiền vay lần đầu đến khi thanh toán xong nợ Số tiền hoàn trả bao gồm tổng số gốc và lãi phát sinh trong thời gian vay, và thời gian hoàn trả phải tuân theo thỏa thuận trong hợp đồng vay tiền.
Cho vay là hoạt động cốt yếu của ngân hàng, đóng góp vào lợi nhuận lớn và chiếm tỷ trọng đáng kể trong tài sản của ngân hàng Do đó, cho vay có ảnh hưởng sâu sắc đến chiến lược hoạt động của các ngân hàng.
Cho vay là hoạt động kinh doanh chính của ngân hàng thương mại nhằm tạo ra lợi nhuận Doanh thu từ cho vay giúp bù đắp chi phí tiền gửi, chi phí dự trữ, chi phí quản lý và kinh doanh, thuế và các rủi ro đầu tư.
1.1.2 Hoạt động cho vay cá nhân của ngân hàng thương mại
Hoạt động cho vay cá nhân của ngân hàng thương mại là hình thức cấp tín dụng, trong đó ngân hàng chuyển nhượng quyền sử dụng vốn cho khách hàng cá nhân trong một khoảng thời gian nhất định Khách hàng phải hoàn trả cả gốc và lãi, nhằm phục vụ đời sống hoặc hỗ trợ sản xuất kinh doanh dưới hình thức hộ kinh doanh cá thể.
Dựa trên mục đích sử dụng vốn vay, khách hàng cá nhân được chia thành hai loại khoản vay chính: vay tiêu dùng và vay sản xuất kinh doanh.
Vay tiêu dùng là hình thức tín dụng mà ngân hàng cung cấp cho cá nhân để đáp ứng nhu cầu chi tiêu như mua sắm, sửa chữa, cải tạo nhà ở, cũng như trang trải chi phí cho phương tiện đi lại, thiết bị y tế và giáo dục Điều này giúp nâng cao chất lượng cuộc sống cho người vay.
Vay sản xuất kinh doanh là các khoản vay giúp bổ sung vốn cho hoạt động sản xuất và đầu tư của cá nhân Các hình thức cho vay này có thời gian cho vay linh hoạt, bao gồm ngắn hạn (dưới 12 tháng), trung hạn (từ 12 đến 60 tháng) và dài hạn (trên 60 tháng).
Phương thức cho vay khách hàng cá nhân có thể là:
Cho vay từng lần là hình thức cho vay mà mỗi lần khách hàng cần vay vốn, họ và ngân hàng sẽ thực hiện các thủ tục cần thiết và ký kết hợp đồng tín dụng.
Cho vay trả góp là hình thức vay vốn ngân hàng, trong đó khách hàng và ngân hàng thống nhất về số lãi suất vay cùng với số nợ gốc Số tiền này sẽ được chia ra và thanh toán theo nhiều kỳ hạn trong suốt thời gian vay.
Cho vay theo hạn mức thấu chi là hình thức cho vay mà ngân hàng đồng ý cho khách hàng chi tiêu vượt quá số tiền có trong tài khoản của họ Hình thức này phải tuân thủ các quy định của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về hoạt động thanh toán qua các tổ chức cung ứng dịch vụ thanh toán.
Cho vay theo hạn mức tín dụng là hình thức phổ biến trong hoạt động sản xuất kinh doanh, giúp đáp ứng nhu cầu vay bổ sung vốn lưu động Ngân hàng và khách hàng sẽ thỏa thuận một mức dư nợ vay tối đa được duy trì trong một khoảng thời gian nhất định, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch tài chính.
Hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hàng thương mại
1.2.1 Khái niệm hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hàng thương mại
Theo Mục 2, Điều 3 của Quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN, cho vay được định nghĩa là hình thức cấp tín dụng, trong đó tổ chức tín dụng cấp tiền cho khách hàng để sử dụng vào mục đích nhất định, với thỏa thuận về việc hoàn trả cả gốc lẫn lãi.
Cho vay nhà ở là hoạt động của ngân hàng thương mại, cung cấp vốn cho khách hàng nhằm mục đích mua sắm hoặc xây dựng nhà ở, với cam kết hoàn trả cả gốc và lãi Thời hạn cho vay thường dài và khách hàng sẽ trả nợ theo phương thức trả góp từ thu nhập của mình.
Cho vay nhà ở là một hình thức cho vay bất động sản, trong đó đối tượng vay chủ yếu là người tiêu dùng Bài viết này sẽ tập trung nghiên cứu khía cạnh cho vay nhà ở như một loại hình cho vay tiêu dùng, nhằm phân tích nhu cầu và đặc điểm của người tiêu dùng trong lĩnh vực này.
Cho vay nhà ở là các khoản vay dành cho việc mua hoặc tu sửa nhà ở cá nhân Nhu cầu vay vốn dài hạn tăng lên khi mua bất động sản như nhà cửa hoặc căn hộ Những khoản vay này thường được đảm bảo bằng chính bất động sản và có thể có lãi suất cố định hoặc lãi suất thả nổi, điều chỉnh theo mức lãi suất cơ sở, chẳng hạn như lãi suất huy động 12 tháng cộng với một phần rủi ro hoặc theo mức lãi suất cho vay nhà ở quốc gia.
1.2.2 Đặc điểm hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hàng thương mại
* Đặc điểm về rủi ro cho vay
Rủi ro trong cho vay nhà ở rất lớn do thời gian cho vay kéo dài từ 15 đến 20 năm, dẫn đến nhiều vấn đề tiềm ẩn Rủi ro này có thể xuất phát từ ba nguồn chính: khách hàng vay vốn, bản thân ngân hàng và thị trường.
Rủi ro từ phía khách hàng liên quan đến khả năng không hoàn trả nợ gốc và lãi đúng hạn, gây tổn thất cho ngân hàng Nguồn trả nợ chủ yếu phụ thuộc vào thu nhập thường xuyên của khách hàng, mà thu nhập này lại bị ảnh hưởng bởi công việc, tuổi tác và sức khỏe của người vay Thời hạn vay càng dài, mức độ rủi ro càng lớn, đặc biệt khi khách hàng gặp sự cố trong cuộc sống Để giảm thiểu rủi ro, ngân hàng có thể mua bảo hiểm hoặc yêu cầu khách hàng mua bảo hiểm, giúp san sẻ rủi ro với công ty bảo hiểm Một biện pháp khác là ngân hàng có thể thanh lý tài sản đảm bảo, thường là căn hộ mà khách hàng đã mua.
Rủi ro từ phía ngân hàng chủ yếu đến từ khả năng thanh toán của khách hàng, khi họ không thể trả nợ, lãi suất hoặc gốc đúng hạn Dù có tài sản đảm bảo, nhưng việc phát mãi tài sản này thường gặp khó khăn do chất lượng thông tin tín dụng thấp, phần lớn thông tin đến từ khách hàng có thể không chính xác, dẫn đến rủi ro đạo đức Hơn nữa, tài sản thế chấp thường là căn nhà mua bằng khoản vay, loại tài sản này có tính thanh khoản kém, khiến ngân hàng gặp khó khăn trong việc chuyển nhượng thành tiền để thu hồi vốn khi xảy ra rủi ro.
Thị trường bất động sản luôn có sự biến động lớn, dẫn đến nguy cơ giảm giá nhà ở cao Ngoài ra, lãi suất cho vay nhà ở phụ thuộc vào thời điểm ký hợp đồng và thỏa thuận giữa ngân hàng và khách hàng, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ sự biến đổi của thị trường trong từng giai đoạn.
* Đặc điểm về lãi suất
Lãi suất cho vay nhà ở thường cao do rủi ro lớn, ảnh hưởng bởi rủi ro lãi suất và sự bất ổn kinh tế Ngân hàng có thể gặp rủi ro khi giá nhà giảm, và cho vay cũng nhạy cảm theo chu kỳ kinh tế Trong thời kỳ phát triển, người dân thường vay mượn nhiều hơn, nhưng khi suy thoái, họ hạn chế vay mượn do thiếu niềm tin Chi phí cho vay mua nhà bao gồm chi phí huy động vốn dài hạn, dự phòng rủi ro và chi phí thẩm định tài sản đảm bảo.
Lãi suất cho vay nhà ở cao chủ yếu do người tiêu dùng ít nhạy cảm với lãi suất, mà họ chú trọng hơn vào khoản tiền phải trả hàng tháng Mặc dù lãi suất không phải là yếu tố chính mà hộ gia đình quan tâm, nhưng thu nhập và trình độ dân trí lại có ảnh hưởng lớn đến việc sử dụng khoản vay Những người có thu nhập cao thường vay nhiều hơn so với thu nhập hàng năm, và các gia đình có người chủ với trình độ học vấn cao cũng có xu hướng tương tự Đối với họ, vay mượn không chỉ là giải pháp trong tình huống khẩn cấp mà còn là công cụ để nâng cao chất lượng sống.
* Đặc điểm về quy mô và kỳ hạn của khoản vay
Cho vay nhà ở là hình thức tài trợ cho việc mua nhà, căn hộ chung cư, hoặc xây sửa nhà cho người dân, với quy mô khoản vay thường lớn hơn nhiều so với các khoản vay tiêu dùng và vay kinh doanh nhỏ khác.
Thời hạn cho vay là khoảng thời gian từ khi khách hàng nhận vốn vay cho đến khi hoàn tất việc trả nợ gốc và lãi theo hợp đồng tín dụng đã ký kết Các khoản vay nhà ở thường có kỳ hạn trung dài hạn, phù hợp với nhu cầu tài chính của khách hàng.
1.2.3 Đối tượng, phương thức và điều kiện cho vay nhà ở của Ngân hàng thương mại
Đối tượng vay nhà ở bao gồm những cá nhân có đủ năng lực pháp luật và hành vi dân sự Theo các tiêu chí phân loại, đối tượng này được chia thành nhiều nhóm khác nhau.
* Phân theo mức thu nhập
Đối với cán bộ tín dụng, thu nhập và sự ổn định của thu nhập là thông tin quan trọng Dựa trên tiêu chí này, người vay được phân loại thành ba nhóm khác nhau.
Nhóm đối tượng có thu nhập thấp thường gặp khó khăn trong việc cải thiện đời sống do thu nhập không đủ đáp ứng nhu cầu Mặc dù vậy, họ vẫn khao khát có một cuộc sống tốt hơn Nếu các ngân hàng thương mại (NHTM) có thể hợp tác với các công ty đầu tư và xây dựng để cung cấp hỗ trợ tài chính cho nhóm đối tượng này, họ sẽ tiếp cận được một lượng khách hàng tiềm năng đáng kể.
Các chỉ tiêu đánh giá mức độ phát triển hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hàng thương mại
1.3.1 Quan điểm về phát triển hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hàng thương mại
Sự phát triển kinh tế và cải thiện mức sống đã tạo ra một thị trường cho vay mua nhà ở tiềm năng tại Việt Nam Các ngân hàng thương mại, bao gồm cả ngân hàng quốc doanh và cổ phần, hiện đang tập trung vào các doanh nghiệp vừa và nhỏ cùng với tầng lớp dân cư Tuy nhiên, số lượng khách hàng tiềm năng vẫn còn rất lớn so với số ngân hàng hiện có, mang đến cơ hội cho các ngân hàng mở rộng và phát triển hoạt động cho vay mua nhà ở.
Các ngân hàng thương mại (NHTM) cần tăng cường quy mô, số lượng và chất lượng hoạt động cho vay mua nhà ở để thu hút nhiều khách hàng hơn Trong những năm tới, NHTM nên chú trọng nâng cao chất lượng dịch vụ, hoàn thiện và phát triển các sản phẩm cho vay hiện có, giúp khách hàng tận dụng tối đa lợi ích từ hoạt động này Đồng thời, mở rộng đối tượng khách hàng và khai thác các thị trường tiềm năng trên toàn quốc cũng là một yếu tố quan trọng.
1.3.2 Các chỉ tiêu đánh giá mức độ phát triển hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hàng thương mại
Tốc độ tăng trưởng lượng khách hàng cá nhân vay vốn nhà ở từ ngân hàng là chỉ số quan trọng, phản ánh tổng số khách hàng thực hiện giao dịch vay mua nhà.
Mức tăng/giảm số lượng khách hàng có quan hệ giao dịch với ngân hàng trong kỳ được xác định thông qua công thức:
Mức tăng giảm = Số lượng khách hàng - Số lượng khách số lượng khách hàng năm (t) hàng năm (t-1)
Tốc độ tăng trưởng lượng khách hàng có quan hệ cho vay nhà ở tại chi nhánh được xác định bằng công thức:
Tốc độ tăng trưởng khách hàng
Giá trị tăng trưởng tuyệt đối
Tổng khách hàng đến vay nhà ở năm (t-1)
Chỉ tiêu này phản ánh sự biến động về số lượng khách hàng qua các năm, cho phép Ngân hàng đánh giá sự phát triển quy mô và đối tượng khách hàng Sự gia tăng số lượng khách hàng theo thời gian, đặc biệt khi số lượng khách hàng năm t lớn hơn năm (t-1), chứng tỏ hoạt động cho vay nhà ở đang phát triển mạnh mẽ và sản phẩm dịch vụ của Ngân hàng ngày càng được nhiều người tin dùng.
* Tốc độ tăng trưởng doanh số cho vay nhà ở
Doanh số cho vay nhà ở là tổng số tiền mà ngân hàng cho vay đối với khách hàng trong một khoảng thời gian nhất định, phản ánh tình hình hoạt động cho vay nhà ở của ngân hàng trong giai đoạn đó.
Doanh số cho vay nhà ở được tính theo công thức:
Doanh số cho vay nhà ở = doanh số thu nợ cho vay nhà ở + dư nợ cho vay nhà ở Trong đó:
Doanh số thu nợ là số tiền cả gốc và lãi khách hàng đã trả cho ngân hàng
Dư nợ là số tiền còn lại khách hàng còn nợ ngân hàng
Mức độ tăng trưởng doanh số cho vay nhà ở (mức tăng trưởng tuyệt đối) được phản ánh qua chỉ tiêu mức tăng trưởng doanh số cho vay nhà ở:
Mức tăng trưởng tuyệt đối
Tổng doanh số cho vay nhà ở năm t
Tổng doanh số cho vay nhà ở năm (t-
1) Chỉ tiêu này phản ánh chính xác quy mô hoạt động Cho vay nhà ở qua các năm Khi so sánh chỉ tiêu này qua các thời kỳ ta sẽ thấy được phần nào xu thế của hoạt động cho vay đối với KH Chỉ tiêu này cho biết doanh số cho vay nhà ở năm (t) tăng so với năm (t-1) là bao nhiêu Khi chỉ tiêu này là dương và tăng lên tức là số tiền NHTM đã cho vay qua các năm đối với KH đã tăng lên và cũng đồng nghĩa hoạt động Cho vay nhà ở đang được phát triển
Tốc độ tăng trưởng doanh số cho vay nhà ở (mức tăng trưởng tương đối) được phản ánh qua chỉ tiêu tốc độ tăng trưởng doanh số cho vay nhà ở
Chỉ tiêu này được tính theo công thức:
Tốc độ tăng trưởng doanh số cho vay =
Giá trị tăng trưởng doanh số tuyệt đối Tổng doanh số Cho vay nhà ở năm (t-1) x 100%
Chỉ tiêu này cho biết tỷ lệ phần trăm tăng trưởng doanh số cho vay nhà ở trong năm (t) so với năm (t-1) Khi chỉ tiêu này cao, nó cho thấy tốc độ tăng trưởng doanh số cho vay nhà ở nhanh chóng, phản ánh sự chú trọng của ngân hàng vào phát triển hoạt động này Đồng thời, chỉ tiêu này cần được xem xét cùng với giá trị tăng trưởng doanh số tuyệt đối để đảm bảo rằng hoạt động cho vay nhà ở của ngân hàng không chỉ tăng về giá trị mà còn mở rộng quy mô so với năm trước.
* Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay nhà ở
Dư nợ cho vay là tổng số tiền mà người đi vay còn nợ ngân hàng tại một thời điểm cụ thể, phản ánh số tiền ngân hàng hiện đang cho vay và cũng là khoản tiền mà ngân hàng cần thu hồi trong tương lai.
Dư nợ cho vay nhà ở là chỉ số quan trọng phản ánh hoạt động của ngân hàng, với lãi suất từ cho vay nhà ở được tính dựa trên dư nợ tại thời điểm tính lãi Thu nhập từ hoạt động cho vay nhà ở trong kỳ phụ thuộc vào dư nợ cho vay trong kỳ đó, không phải vào doanh số cho vay Ngân hàng được xem là phát triển hơn nếu dư nợ cho vay nhà ở trong kỳ sau cao hơn kỳ trước.
Dư nợ cho vay nhà ở cuối kỳ Dư nợ cho vay nhà ở đầu kỳ
Doanh số cho vay nhà ở trong kỳ
Doanh số thu nợ cho vay nhà ở trong kỳ
Dư nợ cho vay nhà ở là chỉ tiêu quan trọng nhưng không đủ để đánh giá toàn diện hoạt động cho vay nhà ở của ngân hàng Nó được tính bằng dư nợ cho vay nhà ở kỳ trước cộng với doanh số cho vay phát sinh trong kỳ, trừ đi doanh số thu nợ trong kỳ.
Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay nhà ở phản ánh mức độ gia tăng dư nợ cho vay mua nhà ở của ngân hàng qua các năm Chỉ tiêu này được tính toán theo một công thức cụ thể, giúp đánh giá hiệu quả và xu hướng phát triển của thị trường cho vay bất động sản.
Tốc độ tăng trưởng dư nợ
Giá trị tăng trưởng tuyệt đối
Tổng dư nợ cho vay nhà ở năm (t-1) thể hiện quy mô và xu hướng đầu tư tín dụng, cho thấy sự tăng trưởng hoặc thu hẹp trong lĩnh vực cho vay này Sự gia tăng trong dư nợ cho vay nhà ở chứng minh rằng ngân hàng đang chú trọng phát triển hoạt động cho vay nhà ở.
- Tỷ trọng dư nợ cho vay nhà ở trên tổng dư nợ
T trọng dư nợ cho vay nhà ở trên tổng dư nợ là t số phần trăm của dư nợ cho vay mua nhà so với tổng dư nợ của ngân hàng
Dư nợ cho vay nhà ở cao cho thấy ngân hàng đang chú trọng mở rộng hoạt động cho vay nhà ở, điều này phản ánh uy tín của ngân hàng và sự đa dạng, phong phú trong dịch vụ mà ngân hàng cung cấp cho khách hàng.
T trọng dư nợ cho vay nhà ở
Dư nợ cho vay nhà ở của NH
Tổng dư nợ của ngân hàng phản ánh sự phát triển của hoạt động cho vay nhà ở Nếu tỷ trọng này tăng theo thời gian, điều đó cho thấy ngân hàng đang mở rộng hoạt động cho vay, mang lại nguồn thu nhập tín dụng quan trọng Ngược lại, nếu tỷ trọng giảm, điều này cho thấy ngân hàng gặp khó khăn trong việc phát triển các khoản cho vay nhà ở và khả năng tiếp thị khách hàng còn hạn chế.
- Tỷ trọng dư nợ cho vay nhà ở trên tổng dư nợ cho vay tiêu dùng
Tỷ trọng dư nợ cho vay nhà ở trên tổng dư nợ cho vay tiêu dùng là tỷ lệ phần trăm của dư nợ cho vay mua nhà so với tổng dư nợ cho vay tiêu dùng của ngân hàng, được xác định bằng công thức cụ thể.
T trọng dư nợ cho vay nhà ở /Tổng cho vay tiêu d ng
Dư nợ cho vay nhà ở của NH
Tổng dư nợ cho vay tiêu d ng của ngân hàng
Nhân tố ảnh hưởng đến phát triển hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hàng thương mại
1.4.1 Các nhân tố chủ quan
* Quy mô của Ngân hàng thương mại
Quy mô của NHTM được đánh giá qua các chỉ tiêu: Vốn tự có, tổng nguồn vốn (tổng tài sản) và mạng lưới các điểm giao dịch
Vốn tự có là nguồn tài chính mà ngân hàng sở hữu và sử dụng cho mục đích kinh doanh theo quy định pháp luật Đây là một trong những tiêu chí quan trọng nhất để đánh giá năng lực của ngân hàng thương mại, với vốn tự có lớn cho thấy tiềm lực mạnh mẽ, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển hoạt động kinh doanh, đặc biệt là trong lĩnh vực cho vay nhà ở Vốn tự có cao giúp ngân hàng xây dựng trụ sở, mua sắm trang thiết bị hiện đại, mở rộng thị trường và tạo ra lợi thế cạnh tranh, từ đó hỗ trợ cho việc đầu tư quy mô lớn và bài bản vào hoạt động cho vay nhà ở.
Ngân hàng cần đảm bảo vốn tự có theo hệ số Cook, với tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu là 8% trên tổng tài sản có rủi ro Khi mở rộng hoạt động sang thị trường bán lẻ và phát triển cho vay nhà ở, ngân hàng sẽ thấy tài sản tăng lên, do đó cần tăng vốn tự có tương ứng để duy trì tỷ lệ an toàn vốn Việc phát triển cho vay nhà ở phải tính đến yếu tố vốn tự có để đảm bảo tuân thủ quy định về an toàn vốn Do đó, các ngân hàng cần chú trọng vào việc gia tăng vốn tự có để hỗ trợ cho sự phát triển bền vững trong lĩnh vực cho vay nhà ở.
Quy mô tổng nguồn vốn của ngân hàng thương mại (NHTM) đóng vai trò quan trọng trong khả năng phát triển cho vay, đặc biệt là cho vay nhà ở Với nguồn vốn lớn, ngân hàng có khả năng đáp ứng nhu cầu vay vốn đa dạng của khách hàng, từ đó tạo ra danh mục sản phẩm cho vay phong phú Quy mô vốn quyết định khả năng cho vay, giúp ngân hàng thực hiện các chiến lược đầu tư dài hạn và chấp nhận chi phí lớn cho nghiên cứu thị trường và phát triển sản phẩm Do đó, quy mô vốn cao không chỉ thúc đẩy ngân hàng cho vay nhiều hơn mà còn tăng thu nhập và uy tín, góp phần mở rộng thị phần cho vay nhà ở.
Ngân hàng thương mại (NHTM) với mạng lưới chi nhánh và phòng giao dịch rộng khắp có nhiều lợi thế trong việc tiếp cận khách hàng, đặc biệt là đối với những khách hàng cá nhân Sự hiện diện rộng rãi này không chỉ giúp NHTM dễ dàng huy động vốn mà còn đưa các sản phẩm và dịch vụ đến gần hơn với người dân Khi có nhu cầu vay vốn, khách hàng sẽ thuận tiện hơn trong việc thực hiện giao dịch Thực tế cho thấy, mạng lưới phòng giao dịch và điểm giao dịch đóng vai trò quan trọng trong chiến lược marketing của ngân hàng, góp phần đáng kể vào việc gia tăng số lượng khách hàng sử dụng sản phẩm và dịch vụ của ngân hàng.
* Chính sách, quy trình cấp tín dụng của Ngân hàng thương mại
Mỗi ngân hàng đều có chính sách tín dụng riêng, xác định đường lối và chủ trương để điều chỉnh hoạt động cho vay, nhằm đạt được mục tiêu trong từng giai đoạn Khi chính sách tín dụng hạn chế cho vay nhà ở, quy mô cho vay của ngân hàng sẽ bị thu hẹp, và ngược lại Điều này tác động trực tiếp đến quy mô hoạt động tín dụng tổng thể, đặc biệt là cho vay nhà ở.
Chính sách tín dụng đóng vai trò quan trọng trong việc định hướng hoạt động cho vay nhà ở, ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển hay thu hẹp của lĩnh vực này Khi ngân hàng thương mại (NHTM) tập trung vào phát triển dịch vụ ngân hàng bán lẻ, hoạt động cho vay nhà ở sẽ được đầu tư mạnh mẽ, ngược lại, nếu không, sẽ bị hạn chế.
Chính sách tín dụng hợp lý sẽ thu hút khách hàng và đảm bảo khả năng sinh lời cho hoạt động tín dụng Nó cần linh hoạt, phù hợp với sự thay đổi của môi trường, đồng thời phân tán rủi ro và tuân thủ pháp luật cũng như chính sách của Nhà nước Đặc biệt, các ngân hàng thương mại (NHTM) đầu tư mạnh vào tín dụng bán lẻ cần xây dựng chính sách tín dụng cụ thể nhằm phát triển hoạt động cho vay nhà ở.
Chính sách tín dụng của ngân hàng ảnh hưởng mạnh mẽ đến quy mô cho vay nhà ở thông qua ba yếu tố chính: lãi suất cạnh tranh, phương thức cho vay và tài sản đảm bảo Những yếu tố này giúp tạo ra các sản phẩm linh hoạt, phù hợp với nhu cầu của khách hàng trong từng giai đoạn Một chính sách tín dụng hợp lý sẽ mang lại các sản phẩm cho vay gần gũi và thích ứng với khách hàng, từ đó thúc đẩy sự phát triển của hoạt động cho vay nhà ở.
Khi ngân hàng áp dụng quy trình cấp tín dụng nhanh chóng và hợp lý, hoạt động cho vay sẽ phát triển mạnh mẽ Tuy nhiên, quy trình này cần phải đảm bảo tính chặt chẽ để phòng ngừa rủi ro Khách hàng thường ưa chuộng các sản phẩm cho vay đơn giản, ít thủ tục và nhanh gọn Do đó, các ngân hàng thương mại cần xây dựng chính sách cấp tín dụng cân bằng giữa tốc độ và an toàn, từ đó thúc đẩy hiệu quả trong cho vay nhà ở.
Chất lượng và tính đa dạng của hình thức cho vay nhà ở là yếu tố quyết định đến hoạt động cho vay của ngân hàng trong bối cảnh cạnh tranh hiện nay Các ngân hàng cần không ngừng cải thiện chất lượng và đa dạng hóa sản phẩm để củng cố thị phần và duy trì khả năng cạnh tranh Nếu sản phẩm cho vay nhà ở không phong phú và chất lượng kém, ngân hàng sẽ gặp khó khăn trong việc phát triển và mở rộng quy mô hoạt động trong lĩnh vực này.
* Chất lượng đội ngũ nhân viên
Trong mọi lĩnh vực, con người luôn đóng vai trò then chốt Để một ngân hàng hoạt động hiệu quả, cần có đội ngũ lãnh đạo và quản lý năng động, sáng tạo, cùng với phẩm chất đạo đức tốt và tâm huyết với nghề Bên cạnh đó, ngân hàng cũng cần những cán bộ tín dụng có chuyên môn vững vàng, hiểu biết sâu sắc và kỹ năng giao tiếp chuyên nghiệp để phục vụ khách hàng Cán bộ ngân hàng cần trở thành người bạn đồng hành tin cậy của khách hàng.
Tiêu chuẩn hàng đầu trong việc cung ứng và phát triển sản phẩm cho vay nhà ở của ngân hàng là đội ngũ cán bộ chuyên nghiệp, trực tiếp làm việc với khách hàng Chất lượng nhân viên tốt sẽ tạo dựng hình ảnh gần gũi và tin cậy, từ đó giúp ngân hàng mở rộng cơ hội phát triển các sản phẩm cho vay nhà ở hiệu quả hơn.
* Mạng lưới và Chính sách Marketing của các Ngân hàng thương mại
Mạng lưới rộng lớn của Ngân hàng giúp thu hút nhiều khách hàng đến giao dịch, tạo cơ hội tiếp cận các khu vực dân cư để triển khai sản phẩm mới Tại mỗi phòng giao dịch và chi nhánh, Ngân hàng có thể thực hiện các hoạt động cho vay, thẩm định và giải ngân một cách dễ dàng, từ đó phát triển mạnh mẽ hoạt động cho vay cho nhóm khách hàng này.
Hoạt động Marketing của Ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong việc giới thiệu và quảng bá hình ảnh cũng như các sản phẩm dịch vụ mà ngân hàng cung cấp Qua các chiến lược Marketing hiệu quả, ngân hàng có thể tạo dựng mối quan hệ gần gũi với khách hàng, đặc biệt là những khách hàng vãng lai có nhu cầu vay vốn Thông qua quảng cáo, tờ rơi và sự giới thiệu từ khách hàng cũ, khách hàng sẽ dễ dàng hiểu biết hơn về ngân hàng và các dịch vụ của nó.
Marketing là yếu tố cạnh tranh quan trọng nhất trong bối cảnh các ngân hàng và tổ chức tài chính đang phát triển mạnh mẽ Nếu được thực hiện hiệu quả, hoạt động marketing sẽ thu hút nhiều khách hàng cho ngân hàng, từ đó thúc đẩy sự phát triển của hoạt động cho vay nhà ở.
1.4.2 Các nhân tố khách quan
Kinh nghiệm về phát triển hoạt động cho vay nhà ở của một số Ngân hàng thương mại và bài học cho Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thương –
1.5.1 Kinh nghiệm về phát triển hoạt động cho vay nhà ở của một số Ngân hàng thương mại
* Kinh nghiệm của Ngân hang Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV)
Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) được nhiều tổ chức uy tín công nhận là ngân hàng bán lẻ hàng đầu tại Việt Nam, đồng thời nổi bật trong lĩnh vực cho vay nhà ở.
Hàng năm, BIDV giới thiệu các gói sản phẩm dịch vụ vay nhà ở phù hợp với nhu cầu khách hàng và lãi suất hấp dẫn Ví dụ, vào năm 2016, BIDV đã triển khai gói "An gia lập nghiệp" với 12.000 tỷ đồng cho vay nhà ở, lãi suất chỉ 7%/năm Khách hàng có thể tham gia chương trình "Lãi suất ưu việt" với mức lãi suất cố định 7,2%/năm trong 12 tháng đầu Đặc biệt, khách hàng nhận lương qua tài khoản BIDV sẽ được hưởng lãi suất ưu đãi 7%/năm cố định trong 12 tháng đầu.
Năm 2016, BIDV đã giới thiệu gói tín dụng "Tổ ấm Bình An 2016" với nhiều mức lãi suất linh hoạt, bao gồm 7% một năm trong 6 tháng, 7,5% một năm trong 12 tháng, và 9,2% một năm trong 24 tháng Để đáp ứng nhu cầu vay mua nhà vào dịp cuối năm, ngân hàng đã mở rộng quy mô gói ưu đãi lên đến 15.000 tỷ đồng, có hiệu lực đến hết ngày 31/12.
Khi vay vốn, khách hàng sẽ được hưởng các cơ chế ưu đãi nêu sử dụng các sản phẩm ngân hàng bán lẻ như sau:
Chi nhánh tư vấn khuyến khích khách hàng mua bảo hiểm mọi rủi ro cho tài sản đảm bảo và chuyển quyền thụ hưởng cho BIDV, với ưu tiên lựa chọn Tổng Công ty bảo hiểm BIC.
- Các ưu đãi được hưởng từ BIC:
+ Giảm 30% phí bảo hiểm nhà tư nhân và 20% phí bảo hiểm toàn diện nhà tư nhân cho toàn bộ thời gian mua bảo hiểm
+ Giảm 20% phí bảo hiểm BIC Bình An cho toàn bộ thời gian mua bảo hiểm
- Khách hàng sẽ được hưởng ưu đãi như sau:
BIDV Online cung cấp miễn phí thường niên cho năm đầu tiên và miễn phí SMS Token khi đăng ký dịch vụ Đối với khách hàng đăng ký BIDV Mobile, phí thường niên và SMS Token cũng hoàn toàn miễn phí.
Khách hàng sử dụng dịch vụ BSMS sẽ được miễn phí 01 tháng đầu tiên Bên cạnh đó, họ còn có cơ hội tham gia các chương trình khuyến mãi hấp dẫn như quay số trúng thưởng và nhận quà tặng theo từng thời kỳ.
* Kinh nghiệm của Ngân hàng TMCP Việt Nam Thương Tín (VIETBANK)
Ngân hàng TMCP Việt Nam Thương Tín (VIETBANK) đã cam kết hoạt động an toàn và tăng trưởng bền vững, với mục tiêu đưa thương hiệu đến gần hơn với khách hàng Đặc biệt, VIETBANK cung cấp chương trình cho vay nhà ở "An cư lãi suất" với lãi suất cố định 8,5%/năm trong 24 tháng đầu Hiện tại, ngân hàng đang triển khai gói ưu đãi “An cư - Lập nghiệp” cho khách hàng vay mua bất động sản, xây dựng, sửa chữa nhà, với lãi suất chỉ từ 0,375%/tháng, mức vay tối đa lên đến 100% nhu cầu vốn và 70% giá trị tài sản đảm bảo, miễn phí trả nợ trước hạn, thời gian cho vay lên đến 25 năm và thủ tục đơn giản Đối với khách hàng vay vốn thành công, VIETBANK còn có chương trình ưu đãi bán chéo sản phẩm bảo hiểm.
Chương trình 1 áp dụng cho 200 khách hàng vay vốn đầu tiên, với số tiền vay từ 1 t đồng đến 2 t đồng theo Hợp đồng tín dụng.
+ Quà tặng: Bảo hiểm VIETBANK giá trị 500 triệu đồng trong 12 tháng đầu kể từ ngày giải ngân lần đầu tiên
+ Tổng số món quà tặng: 200 món
- Chương trình 2: Áp dụng đối với 200 khách hàng vay vốn giải ngân đầu tiên của chương trình với số tiền vay theo Hợp đồng tín dụng trên 02 t đồng:
+ Quà tặng: Bảo hiểm VIETBANK giá trị 01 t đồng trong 12 tháng đầu kể từ ngày giải ngân lần đầu tiên
+ Tổng số món quà tặng: 200 món
VIETBANK cam kết đáp ứng nhu cầu vay vốn của khách hàng bằng cách phục vụ tận tâm, mở rộng mạng lưới hoạt động và đa dạng hóa sản phẩm dịch vụ phù hợp với từng đối tượng Ngân hàng đầu tư mạnh mẽ vào công nghệ thông tin, tạo nền tảng cho các sản phẩm giao dịch hiện đại Đội ngũ VIETBANK không ngừng học hỏi và hoàn thiện mô hình tổ chức, quy trình nghiệp vụ, nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ và sự hài lòng của khách hàng.
Trong quá trình cho vay, VIETBANK cam kết bảo vệ quyền lợi của khách hàng một cách tốt nhất Mỗi nhân viên của ngân hàng được coi là cổ đông, đóng góp năng lực và sự nhiệt huyết vào công việc Họ được hưởng nhiều ưu đãi như mức thu nhập cạnh tranh, chế độ phúc lợi hợp lý, cơ hội thăng tiến trong sự nghiệp và rèn luyện chuyên môn.
1.5.2 Bài học cho Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương – chi nhánh
Nghiên cứu kinh nghiệm phát triển hoạt động cho vay nhà ở từ một số ngân hàng thương mại có thể cung cấp những bài học quý giá cho Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương - chi nhánh Hà Nội.
Ngân hàng cần nâng cao cơ chế chính sách và quy trình thẩm định nhu cầu tín dụng, nhằm đảm bảo an toàn cho các khoản cho vay, đặc biệt là trong lĩnh vực cho vay mua nhà ở Việc này sẽ giúp hạn chế rủi ro và bảo vệ lợi ích của ngân hàng.
Tiếp tục đổi mới chiến lược tiếp thị khách hàng, tăng cường quảng bá sản phẩm dịch vụ cho vay mua nhà Chấp hành nghiêm túc quy chế tín dụng để đảm bảo tăng trưởng tín dụng, đồng thời đảm bảo khả năng thu hồi gốc và lãi Tiến hành cơ cấu lại nợ nhằm phát triển thêm đối tượng cho vay.
Để phát triển mạng lưới ngân hàng đáp ứng nhu cầu thực tiễn trong hoạt động cho vay mua nhà ở, cần chú trọng vào công tác điều hành, nghiên cứu và khảo sát địa bàn thực tế Việc bố trí và sắp xếp cán bộ tín dụng phù hợp với điều kiện kinh doanh sẽ mang lại hiệu quả cao.
Xây dựng đội ngũ cán bộ tín dụng chuyên nghiệp với trình độ chuyên môn cao, kỹ năng giao tiếp và marketing tốt, thành thạo ngoại ngữ và vi tính, cùng với sự nhiệt huyết trong công việc và đạo đức nghề nghiệp là rất quan trọng để tạo ấn tượng tích cực với khách hàng.