Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong thời gian gần đây, nhiều công trình nghiên cứu ở Việt Nam đã được thực hiện, bao gồm luận văn và bài viết tham luận của các nhà khoa học và nhà quản lý, nhằm đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Những nghiên cứu này đã đưa ra các đánh giá và kiến nghị giải pháp, làm cơ sở cho việc sửa đổi, bổ sung các quy định về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Một số công trình luận văn thạc sĩ tiêu biểu bao gồm tác phẩm "Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án trên địa bàn thành phố Hà Nội" của tác giả Nguyễn Bá Thắng, được hoàn thành vào năm 2012.
Luận văn thạc sĩ Luật học của Nguyễn Viết Tuấn và Trần Anh Tuấn tại Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội (2006) tập trung vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất.
Nghiên cứu về việc áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định là cần thiết, vì hiện tại chưa có công trình nào nghiên cứu chuyên sâu về vấn đề này tại địa bàn Các công trình đã có chỉ khái quát lý luận và thực tiễn mà chưa đi vào chi tiết cụ thể Do đó, cần thiết phải thực hiện một nghiên cứu hệ thống, đầy đủ và rõ ràng nhằm cung cấp luận cứ khoa học cho việc đưa ra các kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật, góp phần giải quyết hiệu quả các tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại khu vực này.
Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định.
Mục đích nghiên cứu
Bài viết làm rõ các vấn đề liên quan đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật giải quyết những tranh chấp này Cụ thể, nghiên cứu khái niệm quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Từ đó, phân tích các đặc điểm và nguyên nhân dẫn đến tranh chấp trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bài viết phân tích các tình huống pháp lý trong bản án của Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định, nhằm đánh giá thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại đây Trên cơ sở đó, bài viết đề xuất các phương hướng và giải pháp để hoàn thiện pháp luật cũng như cơ chế áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Mục tiêu là nâng cao hiệu quả và tính chính xác trong việc giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp phần làm lành mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng tại huyện Vĩnh Thạnh.
Phương pháp nghiên cứu
Cơ sở phương pháp luận của nghiên cứu đề tài dựa trên chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh và đường lối của Đảng, Nhà nước về đất đai Tác giả đã áp dụng các phương pháp thống kê, so sánh, phân tích và tổng hợp trong quá trình nghiên cứu.
Phương pháp thống kê được tác giả áp dụng để đánh giá tình hình nghiên cứu của luận văn cũng như thực tiễn tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định.
Phương pháp phân tích và tổng hợp được áp dụng trong toàn bộ luận văn, nhằm phân tích các quy định pháp luật và khái niệm liên quan đến tranh chấp đất đai Nghiên cứu này cũng xem xét nguyên nhân và đặc điểm của các tranh chấp đất đai, cùng với thực tiễn giải quyết tại Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định Từ đó, bài viết đưa ra kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời nâng cao hiệu quả xử lý các tranh chấp này tại Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh.
Phương pháp so sánh là công cụ quan trọng trong việc phân tích và đối chiếu các quy định pháp luật qua các thời kỳ lịch sử khác nhau.
Nghiên cứu này có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo cho các cơ sở đào tạo và nghiên cứu luật học Các giải pháp trong đề tài mang giá trị tham khảo cho các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
Bố cục
Cấu trúc và nội dung của đề tài:
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục và phần mục lục, luận văn được cấu trúc gồm 2 chương
Chương 1: Những vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chương 2: Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh cho thấy những thách thức và cơ hội trong việc áp dụng pháp luật hiện hành Bên cạnh đó, cần có những biện pháp hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất
Theo Hiến pháp năm 2013, đất đai là tài sản công, thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện quản lý Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà thông qua quyền định đoạt tối cao, giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thông qua các hình thức như giao đất, cho thuê đất, hoặc công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp Các chủ thể khác nhau sẽ được hưởng quyền lợi và thực hiện nghĩa vụ khác nhau tùy theo hình thức sử dụng đất mà Nhà nước quy định.
1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là quyền hợp pháp khai thác lợi ích từ đất và chuyển nhượng quyền này cho người khác Quyền này bao gồm nhiều khía cạnh pháp lý, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Sự phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng đất diễn ra trong khuôn khổ quy định của Nhà nước, được thể hiện qua các văn bản pháp luật quy định về hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan Người sử dụng đất và các cơ quan quản lý nhà nước cần tuân thủ những quy định này để đảm bảo tính hợp pháp trong các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.
1.1.2 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là quá trình chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất Điều này có nghĩa là Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong việc điều chỉnh quyền sử dụng đất giữa các chủ thể, khi cả hai bên đều đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật.
Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo Bộ luật dân sự, hợp đồng quyền sử dụng đất là thỏa thuận giữa các bên, trong đó người sử dụng đất có thể chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn quyền sử dụng đất Bên nhận quyền có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định bởi Nhà nước, bao gồm cả điều kiện, cách thức, trình tự và thủ tục liên quan Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia trong quan hệ chuyển nhượng cũng phải tuân thủ theo quy định này Để thiết lập hoặc chấm dứt quyền sử dụng đất, các bên phải thông qua cơ quan quản lý đất đai và đại diện của Nhà nước Các bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng cần đáp ứng các điều kiện cụ thể do Nhà nước quy định, với các điều kiện khác nhau tùy thuộc vào loại đất, chủ thể chuyển nhượng và hình thức sử dụng đất.
1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Một là đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất và giá trị tài sản tương ứng mà hai bên chuyển giao cho nhau
1 Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013
2 Điều 500 Bộ luật dân sự năm 2015
Hai là hợp đồng làm chấm dứt tư cách sử dụng của một bên và tạo lập cho bên kia quyền sử dụng mới
Ba là chỉ có quyền sử dụng đất được chuyển đổi, quyền sở hữu đất vẫn thuộc
Toàn dân và do Nhà nước đại diện quản lý
Hợp đồng này phải tuân theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai, được lập thành văn bản và thực hiện theo các thủ tục pháp lý quy định.
Các bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng cần thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trong quá trình thực hiện hợp đồng, cũng như sau khi hợp đồng hoàn tất, nhằm chấm dứt và phát sinh quyền sử dụng đất đai của mình.
Quy định pháp luật về điều kiện của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.3.1 Điều kiện về chủ thể thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.3.1.1 Điều kiện về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất Để có thể thực hiện được việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người chuyển nhượng phải đáp ứng hai điều kiện sau:
Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải là người có quyền theo quy định của pháp luật đất đai Việc chuyển nhượng phụ thuộc vào hình thức nhận quyền sử dụng đất (giao đất có thu tiền, giao đất không thu tiền, cho thuê đất), loại đất (nông nghiệp, phi nông nghiệp), và đối tượng nhận quyền (cá nhân, hộ gia đình, tổ chức, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài) Cần xem xét hình thức trả tiền thuê đất và tình trạng sử dụng đất có thuộc trường hợp bị cấm hay không Đặc biệt, tổ chức và cá nhân sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay, cũng như cơ sở tôn giáo và cộng đồng dân cư không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải là người có thẩm quyền ký kết hợp đồng theo quy định của pháp luật dân sự và đất đai, như người đại diện theo pháp luật hoặc người được ủy quyền hợp lệ Để xác định thẩm quyền ký kết, cần dựa vào Bộ luật dân sự năm 2015 về chế định đại diện, nhằm tránh những rủi ro pháp lý Đối với hợp đồng liên quan đến hộ gia đình, người có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc người được ủy quyền phải ký tên Trong trường hợp nhóm người sử dụng đất, tất cả các thành viên phải ký hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định, trừ các chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư.
1.3.1.2 Điều kiện về chủ thể nhận chuyển nhượng
Theo quy định của pháp luật đất đai, không phải mọi chủ thể đều có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong những trường hợp mà pháp luật cấm chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc nhận chuyển nhượng cũng sẽ không được phép thực hiện Một số trường hợp cụ thể mà người nhận chuyển nhượng không được phép thực hiện giao dịch này cần được lưu ý.
3 Điểm a Khoản 4 Điều 156 Luật Đất đai năm 2013
4 Khoản 2 Điều 181 Luật Đất đai năm 2013
Theo Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, tổ chức kinh tế không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng từ hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch đã được phê duyệt Hộ gia đình, cá nhân không sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, và cũng không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ hoặc các phân khu bảo vệ nghiêm ngặt của rừng đặc dụng nếu không cư trú trong khu vực đó.
1.3.1.3 Điều kiện về quyền sử dụng đất được chuyển nhượng
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam là một quan hệ pháp luật phức tạp, tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý Để hạn chế những hậu quả tiêu cực có thể xảy ra, pháp luật Việt Nam đã quy định các điều kiện cần thiết để quyền sử dụng đất có thể tham gia vào quan hệ chuyển nhượng.
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là chứng thư pháp lý xác nhận quyền hợp pháp của người sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Giấy chứng nhận này thiết lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất, đảm bảo rằng đất không có tranh chấp Để duy trì sự ổn định và minh bạch trong quan hệ chuyển nhượng, đất chuyển nhượng cần phải không có tranh chấp, nhằm tránh làm phức tạp thêm các vấn đề đất đai vốn đã khó khăn.
7 Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án nhằm bảo vệ quyền lợi của người nhận chuyển nhượng, đồng thời giảm bớt phức tạp trong quá trình chuyển nhượng cũng như sau khi đã hoàn tất việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất chỉ tồn tại trong thời hạn nhất định Khi thời hạn này kết thúc, quyền sử dụng đất của chủ thể cũng chấm dứt, dẫn đến việc chủ thể không còn quyền năng ban đầu Do đó, việc không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này hoàn toàn phù hợp với quy định pháp luật.
Pháp luật đất đai quy định rõ ràng những trường hợp mà quyền sử dụng đất không được chuyển nhượng, cũng như các điều kiện đặc biệt liên quan Do tính chất phức tạp của quan hệ pháp luật, các chủ thể muốn thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cần tuân thủ các quy định này.
1.3.2 Điều kiện về hình thức và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.3.2.1 Điều kiện về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Việc chuyển quyền sử dụng đất khác với các giao dịch dân sự thông thường, yêu cầu phải lập hợp đồng bằng văn bản theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai Nếu một bên tham gia giao dịch là tổ chức kinh doanh bất động sản, việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng được thực hiện theo yêu cầu của các bên Tuy nhiên, nếu các bên không phải là tổ chức kinh doanh bất động sản, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực.
8 Điều 502 Bộ luật dân sự 2015
9 Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai
1.3.2.2 Điều kiện về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Pháp luật đất đai không xác định rõ ràng nội dung cụ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, theo Bộ luật dân sự năm 2015, hợp đồng này cần bao gồm các thỏa thuận nhất định.
Quy định chung về hợp đồng và nội dung hợp đồng thông dụng trong Bộ luật này áp dụng cho hợp đồng quyền sử dụng đất, trừ khi có quy định pháp luật khác.
2 Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.” 10 Đây là những nội dung cần thiết để tạo lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, những yếu tố này giúp cho việc thực hiện hợp đồng được tiến hành thuận lợi, hạn chế những nguy cơ tranh chấp của các chủ thể về sau.
Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tại Tòa án
vô hiệu tại Tòa án
1.4.1 Căn cứ pháp pháp lý của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tại Tòa án
Thực tiễn xét xử của Tòa án cho thấy, sau khi hợp đồng được ký kết, không phải lúc nào các bên cũng phát hiện vi phạm và tự nguyện yêu cầu hủy hợp đồng Thông thường, yêu cầu hủy hợp đồng xuất phát từ bên có lợi Khi có tranh chấp về tính hợp lệ của hợp đồng, Tòa án sẽ xem xét các yếu tố cấu thành hợp đồng để xác định tính hiệu lực của nó.
10 Điều 501 Bộ luật dân sự 2015
Thứ nhất, về hình thức hợp đồng:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần tuân thủ các quy định về hình thức đã nêu ở tiểu mục 1.3.2.1 Đặc biệt, đối với hợp đồng được xác lập trước ngày 01/01/2006, có hai trường hợp quan trọng cần được lưu ý.
Trong trường hợp hợp đồng đang thực hiện không tuân thủ quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 hoặc đã hoàn tất trước khi Bộ luật này có hiệu lực và xảy ra tranh chấp, các quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 sẽ không được áp dụng Thay vào đó, việc giải quyết tranh chấp sẽ dựa theo Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, ban hành ngày 10 tháng 08 năm 2004, hướng dẫn áp dụng pháp luật trong giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình.
Trong trường hợp hợp đồng đang thực hiện và đáp ứng hình thức theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015, có hai hướng giải quyết cho cùng một tình huống: áp dụng Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP hoặc Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP dựa vào việc xác định điều kiện hình thức của hợp đồng tại thời điểm lập hợp đồng và thời điểm tranh chấp, đồng thời xem xét việc bên nhận chuyển nhượng đã nhận đất hay chưa và các điều kiện hợp đồng đã được thực hiện hay chưa để quyết định hủy hay công nhận hợp đồng Ngược lại, theo Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015, nếu hợp đồng không tuân theo hình thức pháp luật quy định là điều kiện có hiệu lực, thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu, trừ một số trường hợp đặc biệt.
1 Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó
2 Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực
Trong tình huống này, việc áp dụng đồng thời Bộ luật dân sự và Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán sẽ dẫn đến sự chồng chéo pháp luật Do đó, câu hỏi đặt ra là Tòa án sẽ đưa ra phán quyết như thế nào trong bối cảnh này?
Theo Điều 129 Bộ luật Dân sự, Tòa án có quyền quy định thời hạn để các bên thực hiện hình thức hợp đồng, thay vì tuyên bố hợp đồng vô hiệu ngay lập tức Nghiên cứu cho thấy việc không thực hiện hợp đồng theo hình thức bắt buộc không tự động dẫn đến việc hợp đồng bị tuyên vô hiệu Tòa án nhân dân tối cao đã nhấn mạnh rằng hợp đồng chưa được công chứng, chứng thực không vô hiệu nhưng cũng không có giá trị pháp lý Hơn nữa, Bộ luật Dân sự không quy định rõ ràng rằng không tuân thủ hình thức bắt buộc sẽ dẫn đến việc hợp đồng bị tuyên vô hiệu Do đó, yêu cầu các bên thực hiện đúng hình thức hợp đồng trong một thời gian nhất định mà không tuyên vô hiệu ngay là phương án hợp lý cho việc xử lý các vi phạm về hình thức hợp đồng.
Một vấn đề chưa được quy định rõ trong pháp luật là thời hạn để các bên thực hiện lại đúng hình thức của hợp đồng Theo quan điểm của Tòa án nhân dân tối cao, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa tuân thủ hình thức, thời hạn ấn định sẽ tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, nhưng tối thiểu là một tháng và tối đa không quá hai tháng.
Cần chú ý đến cách hiểu cụm từ “theo yêu cầu của một hoặc các bên” tại Điều 129 Bộ luật dân sự, có thể hiểu rằng yêu cầu này không nhất thiết phải buộc bên kia thực hiện đúng hình thức, mà chỉ cần một bên yêu cầu thực hiện hợp đồng Tiến sĩ Đỗ Văn Đại cho rằng khi các bên yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp, điều này ngụ ý rằng một bên đã yêu cầu thực hiện hợp đồng, đồng thời thể hiện ý định thực hiện theo hình thức hợp đồng Do đó, chỉ cần có yêu cầu từ một bên, Tòa án có thể áp dụng hướng giải quyết theo Điều 129 Bộ luật dân sự.
Khi giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần xác định điều kiện của chủ thể thực hiện hợp đồng có phù hợp với quy định pháp luật hay không, đặc biệt là quyền sử dụng đất của bên bán Nếu người chuyển nhượng không phải là chủ thể có quyền, thì cần xem xét tính hợp pháp của ủy quyền mà họ sở hữu Hậu quả của giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện thực hiện sẽ được xử lý theo Điều 142 Bộ luật dân sự 2015, trong khi giao dịch do người đại diện vượt quá phạm vi ủy quyền sẽ bị xử lý theo Điều 143 cùng bộ luật.
Vào ngày 1 tháng 2 năm 1999, Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành Giải đáp số 16/1999/KHXX, cung cấp hướng dẫn về một số vấn đề liên quan đến hình sự, dân sự, kinh tế, lao động, hành chính và tố tụng Tài liệu này nhằm mục đích làm rõ các quy định pháp luật, giúp các cơ quan tố tụng và người dân hiểu rõ hơn về quy trình và các vấn đề pháp lý hiện hành Giải đáp này đóng vai trò quan trọng trong việc thống nhất áp dụng pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của công dân.
12 Đỗ Văn Đại , Luật hợp đồng Việt Nam-Bản án và bình luận bản án, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia, tr 328
Thứ ba, giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất được chuyển nhượng
Nội dung về quyền sử dụng đất trong hợp đồng chuyển nhượng phải tuân thủ quy định của pháp luật đất đai để xác định tính hợp pháp của hợp đồng Nếu quyền sử dụng đất không đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng nhưng các bên vẫn thực hiện giao dịch, điều này sẽ vi phạm pháp luật và dẫn đến việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị tuyên bố vô hiệu, thường là vô hiệu toàn bộ hợp đồng.
Thứ tư, về nội dung thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khi xem xét hợp đồng, cần nghiên cứu các điều khoản và nội dung thỏa thuận để đảm bảo chúng tuân thủ Bộ luật dân sự năm 2015 Cần xác định xem các thỏa thuận có đầy đủ và phù hợp với quy định pháp luật hay không, cũng như thời điểm xác lập hợp đồng và tính tự nguyện của các thỏa thuận Đặc biệt, cần xem xét tính xác thực của nội dung thỏa thuận, quyền và nghĩa vụ của các bên, cũng như sự rõ ràng của đối tượng mua bán trong hợp đồng Ngoài ra, hợp đồng cần có thỏa thuận về điều kiện và thời điểm có hiệu lực, đồng thời xác định xem có thuộc loại hợp đồng có điều kiện và các điều kiện đó đã diễn ra hay chưa Cuối cùng, cần đánh giá cách thức các bên thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Trong trường hợp hợp đồng được soạn thảo sơ sài và không chặt chẽ, Tòa án sẽ xác định nội dung hợp đồng mà không tuyên bố vô hiệu ngay lập tức Để xác định nội dung hợp đồng, có thể căn cứ vào chính hợp đồng tranh chấp, dữ liệu sau khi hợp đồng được ký kết, và cả dữ liệu trước khi hợp đồng được lập Việc phối hợp các yếu tố này là cần thiết để làm rõ những thỏa thuận không rõ ràng giữa các bên Hơn nữa, việc giải thích nội dung hợp đồng còn dựa theo các nguyên tắc quy định tại Điều 404 Bộ luật Dân sự năm 2015, nhưng có thể thay đổi tùy thuộc vào quan điểm của Tòa án.
Thẩm phán mà áp dụng quy định này hay không và áp dụng như thế nào vào vụ việc cụ thể trên thực tiễn
Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trình tự và thủ tục tố tụng dân sự để giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm nhiều bước quan trọng Bài viết này sẽ tóm tắt những nội dung chính liên quan đến quy trình này, giúp người đọc nắm rõ hơn về các bước cần thiết trong việc giải quyết tranh chấp.
Khởi kiện và thụ lý vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Các điều kiện thụ lý vụ án gồm:
Chủ thể khởi kiện có thể là cá nhân, cơ quan hoặc tổ chức, nhưng phải đáp ứng các điều kiện pháp luật quy định về năng lực hành vi tố tụng dân sự và có quyền lợi bị xâm phạm.
Hai là: Thẩm quyền và thời hiệu khởi kiện
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện, theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự.
Thời hiệu khởi kiện là khoảng thời gian mà cá nhân hoặc tổ chức có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết vụ án nhằm bảo vệ quyền lợi của mình Theo Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP, đối với các giao dịch dân sự được thực hiện trước ngày 01/7/1996, cần áp dụng các quy định về thời hiệu của các văn bản pháp luật trước đó để xác định thời hiệu khởi kiện, không phân biệt thời điểm giao dịch đã hoàn tất Từ ngày 01/7/1996, nếu các bên có thỏa thuận, cần phân biệt các trường hợp cụ thể để xác định thời hiệu khởi kiện.
Khi các bên vẫn đang thực hiện hợp đồng dân sự hoặc đã hết hạn hợp đồng nhưng có thỏa thuận kéo dài thời gian thực hiện, việc xác định thời hiệu sẽ dựa vào thỏa thuận giữa các bên và tuân theo quy định của các văn bản pháp luật có hiệu lực tại thời điểm ký kết hợp đồng.
Trong trường hợp các bên vẫn đang thực hiện hợp đồng dân sự và có thỏa thuận bổ sung, thỏa thuận này sẽ trở thành một phần không thể tách rời của hợp đồng Việc xác định thời hiệu đối với hợp đồng, bao gồm cả thỏa thuận mới, sẽ được thực hiện theo quy định của các văn bản pháp luật có hiệu lực tại thời điểm ký kết hợp đồng.
Trong trường hợp các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng dân sự và có thỏa thuận bổ sung như một hợp đồng mới thay thế hoặc độc lập với hợp đồng cũ, thời hiệu đối với thỏa thuận mới sẽ được xác định theo quy định của Bộ luật dân sự Đối với các giao dịch dân sự từ ngày 01/7/1996 đến trước ngày 01/01/2005 mà không có quy định về thời hiệu khởi kiện, kể từ ngày 01/01/2005, việc xác định thời hiệu khởi kiện và yêu cầu sẽ tuân theo Điều 159 của Bộ luật tố tụng dân sự.
Thời hiệu khởi kiện trong vụ án dân sự là hai năm, bắt đầu từ ngày 01/01/2005 nếu tranh chấp xảy ra trước thời điểm này, hoặc tính từ ngày phát sinh tranh chấp nếu sự việc xảy ra sau ngày 01/01/2005 Đối với các giao dịch dân sự được thiết lập từ ngày 01/01/2005 mà không có quy định về thời hiệu khởi kiện trong Bộ luật dân sự và các văn bản pháp luật liên quan, thời hiệu khởi kiện sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều tương ứng.
159 của Bộ luật tố tụng dân sự
Thời hạn yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế đối với các giao dịch được ký kết trước ngày 01/7/1996 mà vi phạm quy định tại khoản 1 Điều 15 của Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991, bao gồm các trường hợp như nội dung hợp đồng vi phạm pháp luật hoặc đạo đức xã hội, hoặc một bên không có quyền giao kết hợp đồng Bất kỳ lúc nào, một bên hoặc cả hai bên đều có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu Nếu các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng và phát sinh tranh chấp, Tòa án có quyền tuyên bố giao dịch vô hiệu nếu xác định thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 15, và sẽ xử lý hậu quả theo quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm giao dịch được thiết lập.
Theo Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991, hợp đồng dân sự vô hiệu có thể xảy ra trong trường hợp người chưa thành niên xác lập, thực hiện hợp đồng, hoặc do một bên bị nhầm lẫn, đe dọa hoặc lừa dối Thời hạn yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là ba năm kể từ ngày giao dịch được xác lập Nếu quá thời hạn này mà không có yêu cầu, giao dịch sẽ được coi là có hiệu lực Trong trường hợp tranh chấp phát sinh sau ba năm, các bên không thể yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu vì lý do vi phạm quy định Tòa án sẽ giải quyết tranh chấp theo thủ tục chung Đối với giao dịch dân sự từ 01/7/1996 trở đi, áp dụng quy định tại Điều 145 Bộ luật dân sự về thời hạn yêu cầu tuyên bố vô hiệu Theo Điều 185 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, thời hiệu khởi kiện là ba năm kể từ khi người có quyền biết hoặc phải biết quyền lợi của mình bị xâm phạm Tòa án có trách nhiệm tiếp nhận đơn kiện và phải đưa ra quyết định trong vòng năm ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn.
Thứ nhất: Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của mình
Vào thứ hai, chuyển đơn khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền của Tòa án khác.
Thứ ba: Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện, nếu việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án
Chuẩn bị xét xử: Giai đoạn này bao gồm các công việc sau:
Một là : Chứng cứ và chứng minh
Chứng cứ đóng vai trò trung tâm trong tố tụng dân sự, ảnh hưởng đến mọi giai đoạn của quá trình này Theo Điều 93 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, chứng cứ là những tài liệu, lời khai và thông tin thực tế được cung cấp cho Tòa án nhằm xác định tính hợp pháp và căn cứ của yêu cầu, phản đối của đương sự Các nguồn chứng cứ bao gồm tài liệu, vật chứng, lời khai, kết luận giám định và nhiều hình thức khác Để được công nhận, chứng cứ phải tuân theo quy định tại Điều 95 của Bộ luật này, nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của đương sự và đảm bảo tính khách quan trong giải quyết vụ án Đương sự có trách nhiệm cung cấp chứng cứ để chứng minh yêu cầu của mình và sẽ chịu hậu quả nếu không có chứng cứ đầy đủ.
Chứng minh là hoạt động quan trọng trong việc giải quyết vụ việc dân sự của Tòa án, nhằm xác định và làm rõ các tình tiết, sự kiện có liên quan Để thực hiện nhiệm vụ này, các chủ thể chứng minh cần chỉ ra căn cứ pháp lý và thực tiễn liên quan đến vụ việc Đối tượng chứng minh được chia thành hai loại: những tình tiết thuộc bản chất vụ án và những vấn đề khác cần làm rõ Tòa án không có nghĩa vụ chứng minh mà trách nhiệm này thuộc về đương sự, người nắm rõ vụ việc và có quyền lợi liên quan Tuy nhiên, Tòa án vẫn cần xác định các tình tiết cần chứng minh và kiểm tra tính đầy đủ của chứng cứ Nếu đương sự không thể thu thập chứng cứ, Tòa án có thể tiến hành các biện pháp xác minh theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, bao gồm lấy lời khai, đối chất và trưng cầu giám định Chế định chứng minh và chứng cứ trong Bộ luật này không chỉ thay đổi về lượng mà còn về chất, nhấn mạnh trách nhiệm cung cấp chứng cứ thuộc về các đương sự và yêu cầu Tòa án mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp chứng cứ.
Hai là: Tiến hành hòa giải và công nhận sự thỏa thuận của các đương sự
Hòa giải là một hoạt động quan trọng trong tố tụng dân sự, do Tòa án thực hiện nhằm giúp các đương sự thỏa thuận giải quyết vụ án Hoạt động này không chỉ tiết kiệm chi phí cho Nhà nước và công dân mà còn rút ngắn thời gian tố tụng và giải quyết triệt để mâu thuẫn giữa các bên Nếu không chú trọng đến hòa giải, quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự sẽ không được bảo đảm Sau khi thụ lý vụ án, Tòa án sẽ giải thích pháp luật và hỗ trợ các đương sự trong việc đạt được thỏa thuận về các vấn đề tranh chấp Cơ sở của hòa giải là quyền tự định đoạt của các đương sự, và theo Điều 10 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, Tòa án có trách nhiệm tiến hành hòa giải trước khi xét xử sơ thẩm vụ án.
Theo Điều 246 và Điều 298 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, tại phiên tòa sơ thẩm và phúc thẩm, Tòa án sẽ hỏi các đương sự về khả năng thỏa thuận giải quyết vụ án dân sự Nếu các bên đạt được thỏa thuận, Tòa án sẽ ra quyết định công nhận Việc hòa giải trước khi xét xử sơ thẩm là thủ tục bắt buộc, trừ những trường hợp không thể hòa giải hoặc theo quy định của pháp luật không được hòa giải Quy định này nhấn mạnh tầm quan trọng của hòa giải, vì nếu hòa giải thành công, Tòa án có thể giải quyết vụ án mà không cần mở phiên tòa Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 đã hoàn thiện chế định hòa giải, kế thừa các quy định trước đây và tạo ra chuẩn mực chung cho các quan hệ pháp luật trong quá trình hòa giải các vụ án dân sự, hôn nhân gia đình, kinh doanh, thương mại và lao động Sự hoàn thiện này khẳng định ý nghĩa quan trọng của hòa giải trong giải quyết vụ án dân sự, đánh dấu sự phát triển mới của chế định này trong thời gian hiện tại.
Ba là: Áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời