Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong quá trình tìm kiếm tài liệu phục vụ nghiên cứu về kê biên quyền sử dụng đất, tác giả nhận thấy có nhiều công trình nghiên cứu khoa học và bài viết trên các tạp chí chuyên ngành luật Tuy nhiên, nghiên cứu sâu về kê biên quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung của hộ gia đình và xử lý tài sản sau kê biên trong việc đảm bảo tài sản tại ngân hàng vẫn còn hạn chế Một số tài liệu tiêu biểu bao gồm sách chuyên khảo, giáo trình, luận văn thạc sĩ luật học và các bài báo được đăng trên tạp chí chuyên ngành.
- Đỗ Văn Đại, Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật dân sự năm
Năm 2015, Nhà xuất bản Hồng Đức đã cho ra mắt một sách chuyên khảo đề cập đến sở hữu chung đặc thù của vợ chồng và các thành viên trong hộ gia đình Tác giả đã chỉ ra những điểm mới và sự thay đổi của Bộ luật Dân sự năm 2015, góp phần hoàn thiện quy định pháp luật phù hợp với thực tiễn Tuy nhiên, sách chỉ làm rõ các vấn đề pháp lý liên quan đến tài sản chung của vợ chồng và hộ gia đình, mà chưa đi sâu vào quyền sử dụng đất Do đó, tác giả cần làm rõ cách xác định tài sản của người phải thi hành án liên quan đến quyền sử dụng đất trong thực tiễn.
Nguyễn Văn Tiến (2015) trong luận văn thạc sỹ “Kê biên quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự qua thực tiễn thực hiện trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên” đã nghiên cứu các vấn đề pháp lý liên quan đến kê biên quyền sử dụng đất Luận văn chỉ ra những bất cập và hạn chế trong quy định pháp luật về kê biên quyền sử dụng đất, tuy nhiên chưa đi sâu vào vấn đề kê biên quyền sử dụng đất trong xử lý tài sản bảo đảm tại các ngân hàng.
Phạm Công Ý (2017) trong bài viết "Áp dụng điều luật nào trong kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án trong khối tài sản chung với người khác để thi hành án" đã chỉ ra sự không thống nhất giữa luật và nghị định hướng dẫn về kê biên, xử lý tài sản chung, gây khó khăn trong thực tiễn áp dụng Tác giả đề xuất cần có văn bản hướng dẫn thống nhất để cải thiện tình hình Tuy nhiên, bài viết chưa làm rõ cách xử lý và xác định tài sản của người thi hành án khi tài sản chung là quyền sử dụng đất của hộ gia đình bị kê biên để thi hành án tại ngân hàng.
Hồ Quân Chính và Hoàng Thị Thanh Hoa (2018) trong bài viết “Kê biên, xử lý tài sản thuộc sở hữu chung của người phải thi hành án - Một số vấn đề từ thực tiễn” đăng trên Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số tháng 8, đã nêu rõ những vấn đề quan trọng cần lưu ý khi tiến hành kê biên và xử lý tài sản chung của người phải thi hành án Bài viết cũng phân tích những bất cập trong quy định pháp luật hiện hành liên quan đến vấn đề này và đề xuất các giải pháp khắc phục hiệu quả.
Nghiên cứu hiện tại chủ yếu tập trung vào chế độ pháp lý về kê biên tài sản đối với quyền sử dụng đất trong thi hành án, nhưng chưa xem xét sâu sắc vấn đề kê biên quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung của hộ gia đình và xử lý tài sản sau khi kê biên trong các ngân hàng Bài viết này sẽ phân tích chế độ pháp lý liên quan đến kê biên quyền sử dụng đất của hộ gia đình trong việc xử lý tài sản bảo đảm tại ngân hàng, cũng như các vấn đề phát sinh trong thực tiễn thi hành án dân sự Tác giả sẽ đánh giá những khó khăn, vướng mắc trong việc áp dụng pháp luật hiện hành và đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật, đảm bảo tính đồng bộ và hiệu quả trong công tác thi hành án dân sự trong tương lai.
Mục tiêu nghiên cứu
Luận văn này tập trung vào việc làm rõ các vấn đề phát sinh trong thực tiễn kê biên tài sản để thi hành án liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ) có hoặc không có đăng ký giao dịch bảo đảm tại các ngân hàng thương mại Nó cũng xem xét thực tiễn xử lý tài sản sau khi kê biên, bao gồm QSDĐ và phần vốn góp của người phải thi hành án Dựa trên phân tích này, luận văn đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành và rút ra những kinh nghiệm nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người phải thi hành án.
Từ mục đích nghiên cứu nói trên, luận văn tập trung giải quyết những nhiệm vụ cụ thể như sau:
Phân tích quy định pháp luật liên quan đến việc kê biên tài sản là quyền sử dụng đất (QSDĐ) không có đăng ký bảo đảm thuộc sở hữu chung nhằm thi hành án, cũng như QSDĐ của bên thứ ba thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ của bên vay mà không thế chấp tài sản trên đất Những quy định này cần được hiểu rõ để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả trong việc thi hành án, đồng thời bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan trong giao dịch tài chính.
Thực tiễn áp dụng pháp luật về kê biên quyền sử dụng đất (QSDĐ) và vốn góp trong thi hành án cho thấy nhiều hạn chế trong quy định pháp luật hiện hành Việc xử lý tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thương mại gặp khó khăn do những bất cập trong quy trình và quy định Cần có sự phân tích và đánh giá kỹ lưỡng để cải thiện hiệu quả thi hành án và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.
Để hoàn thiện quy định pháp luật về kê biên và xử lý tài sản là quyền sử dụng đất (QSDĐ) cùng vốn góp trong thi hành án, cần kiến nghị các giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả xử lý tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thương mại Việc này không chỉ giúp cải thiện quy trình thi hành án mà còn đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.
Phương pháp nghiên cứu
Luận văn được chia thành hai chương, mỗi chương tập trung vào một nội dung cụ thể liên quan đến cơ sở pháp lý trong việc xác định quyền sử dụng đất của người phải thi hành án Chương đầu tiên sẽ xem xét quyền sử dụng đất trong bối cảnh kê biên và xử lý tài sản, trong khi chương thứ hai sẽ phân tích vốn góp sau khi đã kê biên để thi hành án dân sự Mỗi chương sẽ giải quyết một vấn đề cụ thể và tác giả sẽ áp dụng nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau để làm rõ nội dung.
Phương pháp so sánh được áp dụng chủ yếu trong mục 1.1 và 1.2 của Chương 1 nhằm làm rõ vấn đề tài sản chung của hộ gia đình, cụ thể là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự và quyền sử dụng đất của bên thứ ba thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ của bên vay, trong khi tài sản trên đất không bị thế chấp theo quy định.
Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Thi hành án dân sự năm 2014, Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014
Phương pháp phân tích và phương pháp logic được áp dụng chủ yếu trong các mục 1.1, 1.2 của Chương 1 cùng với mục 2.1, 2.2 của Chương 2 để làm sáng tỏ những quy định còn thiếu sót và chưa rõ ràng.
- Phương pháp chứng minh: Được sử dụng để chứng minh cho từng nhận định của tác giả
Phương pháp tổng hợp được tác giả áp dụng nhằm rút ra vấn đề và trình bày quan điểm cá nhân về từng khía cạnh Phương pháp này được sử dụng trong các tiểu mục, cũng như ở phần kết luận của từng chương và kết luận chung của Luận văn.
Kết cấu luận văn
Ngoài phần mở đầu, phần nội dung, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm hai chương như sau:
Chương 1 Kê biên tài sản đối với quyền sử dụng đất để thi hành án
Chương 2 Xử lý tài sản đã kê biên để thi hành án.
KÊ BIÊN TÀI SẢN ĐỐI VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THI HÀNH ÁN
Kê biên tài sản đối với quyền sử dụng đất không đăng ký giao dịch bảo đảm
1.1 Kê biên tài sản đối với quyền sử dụng đất không đăng ký giao dịch bảo đảm
Trong thực tiễn thi hành án dân sự (THADS), cưỡng chế tài sản là quyền sử dụng đất (QSDĐ) rất phổ biến do giá trị cao và cơ chế quản lý chặt chẽ QSDĐ được coi là tài sản đặc biệt và thường được sử dụng làm tài sản bảo đảm trong hợp đồng tín dụng Theo quy định của luật, việc kê biên và xử lý QSDĐ của người phải thi hành án chỉ được thực hiện khi đáp ứng đủ các điều kiện nhất định.
Để khẳng định quyền sử dụng đất (QSDĐ) là tài sản của người phải thi hành án (THA) hoặc là tài sản chung với người khác, cần có căn cứ rõ ràng Căn cứ này thường là Giấy chứng nhận QSDĐ được cấp cho người phải THA hoặc cho đồng sở hữu như hộ gia đình, vợ chồng Trong trường hợp không có Giấy chứng nhận QSDĐ, tài sản phải thuộc trường hợp được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận.
QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 1
Theo quy định của pháp luật về đất đai, việc chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) chỉ được thực hiện trong những trường hợp nhất định Không phải mọi người có QSDĐ đều có quyền chuyển nhượng, và không phải ai cũng đủ điều kiện để nhận chuyển nhượng QSDĐ Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ các quy định liên quan đến vấn đề này.
Người sử dụng đất có quyền thực hiện các giao dịch như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) cũng như góp vốn bằng QSDĐ, nhưng phải đảm bảo các điều kiện nhất định, trong đó có việc sở hữu Giấy chứng nhận, ngoại trừ những trường hợp đặc biệt theo quy định tại khoản 3 Điều.
Điều 99 của Luật Thi hành án dân sự năm 2013 quy định về việc sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1 Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây: a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này; b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành; c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất; e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có; k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất
2 Chính phủ quy định chi tiết Điều này
Theo quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này, trường hợp nhận thừa kế đất đai cần đảm bảo rằng đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và vẫn còn trong thời hạn sử dụng.
Người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất cần đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai.
Việc chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất (QSDĐ) phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai Những giao dịch này chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm được ghi nhận vào sổ địa chính.
Theo quy định tại Điều 175 và Điều 179 của Luật Đất đai năm 2013, đối với đất thuê trả tiền hàng năm, người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho hay góp vốn bằng quyền sử dụng đất Họ chỉ được thực hiện các hoạt động liên quan đến tài sản trên đất Vì vậy, trong trường hợp này, cơ quan thi hành án chỉ được kê biên tài sản trên đất mà không được kê biên hay bán đấu giá quyền sử dụng đất.
Để đảm bảo đủ điều kiện cần thiết trước khi kê biên tài sản là quyền sử dụng đất (QSDĐ), CHV cần xác minh nguồn gốc và hồ sơ pháp lý QSDĐ bị kê biên có thể thuộc sở hữu riêng hoặc chung của người phải thi hành án (THA) với người khác, do đó, việc xác định đúng chủ sở hữu và người sử dụng tài sản là rất quan trọng Theo quy định pháp luật và thực tiễn, việc kê biên tài sản QSDĐ thuộc sở hữu chung thường gặp nhiều khó khăn, đặc biệt khi đó là QSDĐ cấp cho hộ gia đình Đây là vấn đề mà các CHV thường mắc phải sai sót, vi phạm, dẫn đến khiếu nại và tố cáo.
Trước khi thực hiện biện pháp cưỡng chế thi hành án đối với tài sản chung, Chấp hành viên (CHV) cần xác định rõ tài sản đó là của người phải thi hành án và người khác Theo Điều 74 của Luật Thi hành án dân sự năm 2014, nếu chưa xác định được phần quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử dụng đất của người phải thi hành án trong tài sản chung, CHV phải thông báo cho người phải thi hành án và các đồng sở hữu biết để họ có thể tự thỏa thuận phân chia tài sản hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy trình tố tụng dân sự.
Sau 30 ngày kể từ ngày nhận thông báo, nếu các bên không đạt được thỏa thuận hoặc thỏa thuận vi phạm Điều 6 của Luật này, CHV sẽ thông báo cho người được THA có quyền yêu cầu Tòa án xác định quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất của người phải THA trong khối tài sản chung theo quy trình tố tụng dân sự.
Sau 15 ngày kể từ ngày nhận thông báo, nếu người được thi hành án không yêu cầu Tòa án giải quyết, Chấp hành viên sẽ đề nghị Tòa án xác định quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất của người phải thi hành án trong khối tài sản chung theo thủ tục tố tụng dân sự.
CHV xử lý tài sản theo quyết định của Tòa án 2
Sau khi xác định phần sở hữu của các chủ sở hữu chung trong tài sản chung, cơ quan thi hành án (CHV) sẽ dựa trên phần sở hữu đã phân chia để kê biên và xử lý tài sản theo quy định pháp luật Đối với tài sản chung có thể chia, CHV sẽ áp dụng biện pháp cưỡng chế tương ứng với phần tài sản của người phải thi hành án Trong trường hợp tài sản chung không thể chia hoặc việc phân chia làm giảm đáng kể giá trị tài sản, CHV có thể áp dụng biện pháp cưỡng chế đối với toàn bộ tài sản.
2 Khoản 1 Điều 74 Luật Thi hành án dân sự năm 2014
Kê biên tài sản đối với quyền sử dụng đất đã đăng ký giao dịch bảo đảm
Hoạt động cấp tín dụng là thỏa thuận cho phép tổ chức, cá nhân sử dụng một khoản tiền theo nguyên tắc hoàn trả, thông qua các hình thức như cho vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, và bảo lãnh ngân hàng Nguồn vốn mà ngân hàng cho vay chủ yếu là từ huy động, không hoàn toàn từ vốn tự có Nhiệm vụ chính của ngân hàng trong tín dụng là bảo toàn và phát triển nguồn vốn để trả lãi cho người gửi tiền Để đảm bảo an toàn, ngân hàng cần có cơ chế phòng ngừa rủi ro và xử lý tài sản bảo đảm khi cần thu hồi nợ.
Kê biên và xử lý tài sản bảo đảm nợ xấu hiện nay là nhiệm vụ ưu tiên hàng đầu của các ngân hàng và là trọng tâm trong tái cơ cấu nền kinh tế Tuy nhiên, hiệu quả xử lý nợ xấu còn thấp do gặp nhiều vướng mắc, đặc biệt là trong việc kê biên tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của bên thứ ba mà không có tài sản trên đất được thế chấp.
Theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015, khi thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất, nếu người sử dụng đất cũng là chủ sở hữu tài sản gắn liền, thì tài sản được xử lý sẽ bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ khi có thỏa thuận khác.
Trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) mà người sử dụng không phải là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, chủ sở hữu tài sản vẫn được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp liên quan đến chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ được chuyển giao cho người nhận chuyển QSDĐ, trừ khi có thỏa thuận khác.
Theo Luật THADS năm 2014, khi tiến hành kê biên tài sản là công trình xây dựng gắn liền với đất, cần phải kê biên cả quyền sử dụng đất (QSDĐ), trừ khi QSDĐ không được kê biên theo quy định pháp luật hoặc việc tách rời tài sản và đất không làm giảm đáng kể giá trị của tài sản.
Theo Điều 111 của Luật Thi hành án dân sự năm 2014, khi tiến hành kê biên quyền sử dụng đất (QSDĐ) có tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của người phải thi hành án, thì cả QSDĐ và tài sản gắn liền với đất sẽ được kê biên.
Trong trường hợp đất của người phải thi hành án có tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người khác, Chấp hành viên chỉ được phép kê biên quyền sử dụng đất và thông báo cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Mặc dù Luật THADS năm 2014 đã quy định rõ về kê biên tài sản là quyền sử dụng đất (QSDĐ), nhưng vẫn thiếu hướng dẫn cụ thể cho việc xử lý tài sản bảo đảm của bên thứ ba trong trường hợp thế chấp QSDĐ mà không kèm theo tài sản gắn liền với đất Điều này đã gây khó khăn cho cơ quan thi hành án (CHV) trong việc áp dụng các quy định liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm của bên thứ ba.
17 Điều 325 Bộ luật dân sự năm 2015
18 Điều 94 Luật Thi hành án dân sự năm 2014
Quyết định số 03/2016/QĐST-KDTM ngày 10 tháng 05 năm 2016 của TAND thị xã Cai Lậy, tỉnh Tiền Giang đã công nhận sự thỏa thuận giữa các đương sự liên quan đến "Hợp đồng tín dụng" Nguyên đơn trong vụ việc này là Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam, có địa chỉ tại 02 Láng.
Ông Trần Văn Lang, cư trú tại ấp Quí Thạnh, xã Tân Hội, thị xã Cai Lậy, tỉnh Tiền Giang, đã vay Ngân hàng Nông Nghiệp số tiền 9.344.911.140 đồng, bao gồm cả gốc và lãi, và phải hoàn trả trong vòng 03 tháng kể từ ngày 27/4/2016 Nếu không thực hiện đúng hạn, ngân hàng có quyền yêu cầu cơ quan chức năng xử lý tài sản đảm bảo, bao gồm 04 quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của ông Lang và con trai ông, Trần Tiến, cùng một tài sản thế chấp khác của ông Nguyễn Xuân Trường Sau 03 tháng không trả nợ, Ngân hàng Nông nghiệp đã yêu cầu thi hành án và Chi cục THADS thị xã Cai Lậy đã ra quyết định thi hành án, tiến hành kê biên tài sản Tuy nhiên, trong quá trình này, vấn đề phát sinh do hợp đồng thế chấp chỉ đề cập đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không bao gồm tài sản trên đất, dẫn đến việc chỉ kê biên quyền sử dụng đất mà không có tài sản gắn liền Sau 4 lần giảm giá, đã có người mua quyền sử dụng đất nêu trên.
Quyết định số 03/2016/QĐST-KDTM ngày 10/5/2016 công nhận sự thỏa thuận của các đương sự, tuy nhiên, Chi cục THADS thị xã Cai Lậy cho rằng tài sản trên đất, bao gồm nhà và cây trồng, không thuộc thẩm quyền giải quyết của mình Do đó, bên mua tài sản cần tự thỏa thuận với bên thứ ba để đảm bảo quyền lợi.
Theo Bản án số 73/2016/KDTM-ST ngày 26/01/2016 của Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang, ông Nguyễn Huỳnh Thanh Phương và bà Huỳnh Thị Ngọc Sương phải thanh toán cho Ngân hàng TMCP Đông Á – Chi nhánh tỉnh Tiền Giang số tiền 500.000.000 đồng ngay sau khi án có hiệu lực Nếu không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án phát mãi tài sản thế chấp, cụ thể là quyền sử dụng đất tại thửa đất số 195, tờ bản đồ số 10, phường.
Ngày 26/7/2016, Ngân hàng TMCP Đông Á - Chi nhánh tỉnh Tiền Giang đã yêu cầu thi hành án (THA) đối với ông Nguyễn Huỳnh Thanh Phương và bà Huỳnh Thị Ngọc Sương do không trả được nợ Cơ quan THA được yêu cầu kê biên và phát mãi tài sản thế chấp để thực hiện THA.
Quá trình kê biên tài sản thế chấp liên quan đến việc xác minh quyền sử dụng đất tại thửa số 195 tờ bản đồ số 10, nơi có một căn nhà kiên cố Trước đây, ông Nguyễn Huỳnh Thanh Phương và bà Huỳnh Thị Ngọc Sương đã cho con trai là ông Huỳnh Thanh Quân một phần đất để xây nhà Căn nhà này đã được cấp sổ cho ông Huỳnh Thanh Quân, người hiện đang quản lý tài sản Cả ông bà Phương, bà Sương và chính quyền địa phương đều xác nhận căn nhà do ông Huỳnh Thanh Quân xây dựng và ông là chủ sở hữu trên đất của cha mẹ mình.
20 Hồ sơ Thi hành án dân sự của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Cai Lậy, tỉnh Tiền Giang
21 Bản án số 73/2016/KDTM-ST ngày 26/01/2016 của TAND tỉnh Tiền Giang
Cơ quan THADS đã làm việc với ông Huỳnh Thanh Quân, nhưng ông không đồng ý bán căn nhà thuộc quyền sở hữu của mình, do nhà được xây bằng tường gạch và có móng kiên cố không thể di dời Vì lý do này, Cơ quan THADS đã kê biên quyền sử dụng đất của ông Nguyễn Huỳnh Thanh Phương và bà Huỳnh Thị Ngọc Sương để đảm bảo thi hành án Tuy nhiên, sau khi kê biên, tài sản không thể xử lý được vì không có ai mua quyền sử dụng đất khi trên đó có nhà của người khác.
Từ quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng nêu trên còn nhiều khó khăn, vướng mắc như sau:
XỬ LÝ TÀI SẢN ĐÃ KÊ BIÊN ĐỂ THI HÀNH
Xử lý tài sản đã kê biên để thi hành án là quyền sử dụng đất
Sau khi người được thi hành án (THA) đồng ý nhận tài sản để trừ vào số tiền được THA, họ sẽ có quyền sở hữu tài sản đã nhận và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo quy định tại Điều 106 Luật THADS năm 2014 Cơ quan THADS có trách nhiệm cung cấp đầy đủ các văn bản, giấy tờ cần thiết cho người nhận tài sản để thực hiện thủ tục sang tên, chuyển nhượng Các quy định pháp luật đã nêu rõ thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người nhận tài sản và yêu cầu Cơ quan THADS hỗ trợ, cung cấp hồ sơ, tài liệu cần thiết để hoàn tất quy trình này.
Hiện nay, các tổ chức tín dụng chủ yếu nhận bất động sản làm tài sản bảo đảm để cấn trừ nợ, thường được sử dụng làm trụ sở Chi nhánh hoặc Phòng giao dịch nhằm mở rộng hoạt động kinh doanh Đối với các tài sản như động sản hay hàng tồn kho, việc xử lý thường theo hướng tìm người mua thay vì nhận cấn trừ, do chi phí thuê bảo quản tài sản và thiếu nhu cầu sử dụng Việc nhận tài sản bảo đảm để cấn trừ nợ cho phép tổ chức tín dụng thay thế một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ trả nợ của khách hàng bằng chính các tài sản đã thế chấp.
Để thực hiện Điều 106 Luật THADS, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và các tổ chức tín dụng trong việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ nhằm trừ vào số tiền được thi hành án Tuy nhiên, thực tế triển khai gặp nhiều khó khăn và thủ tục kéo dài, gây bức xúc cho các tổ chức tín dụng Theo Điều 191 Luật Đất đai 2013, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch đã được phê duyệt, dẫn đến việc không cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho tổ chức tín dụng Thêm vào đó, nhiều tổ chức tín dụng đã nhận tài sản bảo đảm để cấn trừ nợ nhưng không thể thực hiện thủ tục sang tên, chuyển quyền sở hữu do nhiều lý do, gây tổn thất lớn cho quyền lợi của họ.
Nội dung vụ việc: Theo Bản án số 02/2014/KDTM ngày 23 tháng 01 năm
Vào năm 2014, TAND huyện Vị Thủy, tỉnh Hậu Giang đã giải quyết vụ "Tranh chấp hợp đồng vay tài sản", tuyên buộc ông Bùi Văn Lũy và bà Bùi Hồng Đào phải trả cho Ngân hàng TMCP Phương Đông số tiền 1.476.937.748 đồng, cùng với lãi suất theo thỏa thuận từ ngày 24/01/2014 cho đến khi hoàn tất nghĩa vụ nợ.
Bà Bùi Hồng Đào có trách nhiệm hoàn trả cho Ngân hàng TMCP Phương Đông số tiền 133.945.179 đồng, đồng thời tiếp tục chịu lãi suất theo thỏa thuận kể từ ngày 24/01/2014 cho đến khi thanh toán xong khoản nợ.
Nếu ông Bùi Văn Lũy và Bùi Hồng Đào không có khả năng trả nợ, Ngân hàng TMCP Phương Đông có quyền phát mãi tài sản thế chấp, bao gồm phần đất được cấp GCNQSDĐ số 000220 bởi UBND huyện Vị Thanh vào ngày 24 tháng 3 năm 1997 và phần đất 90,7 m² theo GCNQSDĐ số CH 00042 do UBND huyện Phụng Hiệp cấp ngày 19 tháng 4 năm 2011, nhằm thu hồi nợ.
Bản án số 02/2014/KDTM ngày 23 tháng 01 năm 2014 của Tòa án nhân dân huyện Vị Thủy, tỉnh Hậu Giang liên quan đến tranh chấp hợp đồng vay tài sản giữa ông Lũy và bà Đào, những người không có khả năng trả nợ Do đó, Ngân hàng TMCP Phương Đông đã yêu cầu thi hành án đối với các tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất Chi cục Thi hành án dân sự huyện đã tiến hành các bước cần thiết để xử lý vụ việc.
Vị Thủy, tỉnh Hậu Giang đã quyết định thực hiện thủ tục thi hành án (THA) đối với tài sản của hộ ông Lũy và bà Đào, với giá trị kê biên là 1.018.328.000 đồng Sau ba lần giảm giá, giá trị tài sản còn 836.714.293 đồng nhưng không có ai đăng ký mua Ngân hàng TMCP Phương Đông đã đồng ý nhận tài sản thế chấp để trừ vào một phần nợ của ông Bùi Văn Lủy CHV đã hoàn tất thủ tục giao tài sản cho Ngân hàng, nhưng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Ngân hàng không nhận được sự thống nhất từ Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hậu Giang.
Theo Luật Đất đai năm 2013, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước xem xét cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư trong lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và sản xuất muối Điều này được quy định tại Điều 132 của Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010, đã được sửa đổi và bổ sung.
Theo quy định năm 2017, tổ chức tín dụng không được phép kinh doanh bất động sản, ngoại trừ một số trường hợp cụ thể Các trường hợp này bao gồm: (1) Mua, đầu tư hoặc sở hữu bất động sản để làm trụ sở kinh doanh hoặc phục vụ cho hoạt động nghiệp vụ của tổ chức tín dụng; (2) Cho thuê một phần trụ sở kinh doanh chưa sử dụng hết; (3) Nắm giữ bất động sản do xử lý nợ vay Trong vòng 03 năm kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, tổ chức tín dụng phải tiến hành bán, chuyển nhượng hoặc mua lại bất động sản để đảm bảo tỷ lệ đầu tư vào tài sản cố định theo quy định.
25 Hồ sơ Thi hành án dân sự của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Vị Thủy tỉnh Hậu Giang
26 Xem Khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai năm 2013
Theo quy định, tổ chức tín dụng nhận tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm phải là đối tượng được phép nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) và tài sản gắn liền với đất Nếu tổ chức không đủ điều kiện này, họ chỉ được hưởng giá trị QSDĐ và giá trị tài sản Đặc biệt, Ngân hàng TMCP Phương Đông, trong trường hợp không thực hiện dự án đầu tư nông nghiệp, sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, mà chỉ được hưởng giá trị QSDĐ.
Quan điểm thứ hai, Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 sửa đổi bổ sung năm
Năm 2017, Tổ chức tín dụng được phép nhận tài sản không thuộc lĩnh vực kinh doanh bất động sản, ngoại trừ trường hợp nắm giữ bất động sản nhằm xử lý nợ vay và trong một khoảng thời gian nhất định.
Trong vòng 03 năm kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, việc nhận tài sản bảo đảm theo hình thức gán nợ đã được quy định rõ ràng trong Nghị định số 163/2006/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn liên quan Theo quy định của Luật THADS năm 2014, khi không có người tham gia đấu giá sau lần giảm giá thứ hai, người được thi hành án có quyền nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án Điều này hoàn toàn phù hợp với quy định pháp luật, góp phần thu hồi và xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng.
27 Khoản 3 Điều 132 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 sửa đổi, bổ sung năm 2017
28 Xem Khoản 2 Điều 104 Luật Thi hành án dân sự năm 2014
Tác giả cho rằng, khi tổ chức tín dụng thực hiện thủ tục sang tên bất động sản, cần yêu cầu tổ chức này áp dụng phương án sử dụng bất động sản phù hợp với chức năng kinh doanh của mình Điều này có thể dẫn đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất sản xuất kinh doanh, cũng như thay đổi thời hạn sử dụng đất từ lâu dài sang có thời hạn Hệ quả là, bản chất của bất động sản sẽ bị thay đổi từ đất ở, có thời hạn sử dụng lâu dài và giá trị, sang một hình thức khác khi thực hiện thủ tục gán nợ.
Tổ chức tín dụng lại bị hạn chế về mục đích, và thời gian sử dụng đất Thực chất là
Tổ chức tín dụng nhận gán nợ nhằm chuyển nhượng bất động sản, cụ thể là quyền sử dụng đất (QSDĐ) Sau khi nhận gán nợ, QSDĐ sẽ không được sử dụng theo đúng mục đích đã được phê duyệt trong phương án sử dụng đất nộp cho cơ quan có thẩm quyền.
Xử lý tài sản đã kê biên để thi hành án là vốn góp
Theo Luật Thi hành án dân sự năm 2014, kê biên phần vốn góp của người phải thi hành án là một quy định mới, phản ánh sự phát triển của nền kinh tế Việc cá nhân và tổ chức tham gia góp vốn vào doanh nghiệp ngày càng phổ biến, do đó, cho phép cơ quan THADS kê biên phần vốn góp nhằm nâng cao hiệu quả công tác thi hành án và ngăn chặn tình trạng lợi dụng kẽ hở pháp luật để tẩu tán tài sản.
Luật THADS năm 2014 quy định rằng CHV có quyền yêu cầu các cá nhân, cơ quan, tổ chức nơi người phải THA có vốn góp cung cấp thông tin về phần vốn góp của họ để tiến hành kê biên Trong trường hợp cần thiết, CHV có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xác định giá trị phần vốn góp hoặc trưng cầu ý kiến chuyên môn để thực hiện cưỡng chế THA Đồng thời, đương sự cũng có quyền yêu cầu Tòa án xác định phần vốn góp của người phải THA Mặc dù luật đã nêu rõ quyền và nghĩa vụ liên quan đến việc kê biên phần vốn góp, nhưng thực tế triển khai vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc xác định giá trị và xử lý phần vốn góp này.
30 Điều 92 Luật Thi hành án Dân sự năm 2014
Phần vốn góp trong công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty hợp danh được xác định là tổng giá trị tài sản mà mỗi thành viên đã góp hoặc cam kết góp Tỷ lệ phần vốn góp được tính dựa trên tỷ lệ giữa phần vốn góp của từng thành viên và vốn điều lệ của công ty Mặc dù việc xác định giá trị phần vốn góp không phức tạp và có thể dựa vào các tài liệu như Giấy phép đăng ký kinh doanh hay biên bản góp vốn, thực tế lại phức tạp hơn do giá trị công ty có thể thay đổi sau khi hoạt động Pháp luật hiện hành không quy định mức vốn điều lệ tối thiểu và không yêu cầu chứng minh số tiền đăng ký vốn, dẫn đến việc doanh nghiệp chỉ cần tuân thủ quy định pháp luật mà không phải chịu trách nhiệm về mức vốn điều lệ Khi xảy ra các vấn đề như giải thể hay phá sản, doanh nghiệp chỉ chịu trách nhiệm trong phạm vi vốn điều lệ đã đăng ký, do đó nhiều doanh nghiệp có vốn điều lệ cao trên giấy tờ nhưng thực tế tài sản lại thấp hơn nhiều Tuy nhiên, vốn điều lệ vẫn là căn cứ để xác định trách nhiệm tài sản của công ty và trách nhiệm của từng chủ sở hữu tương ứng với phần vốn góp của họ.
Theo Khoản 21 Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2014, việc kê biên một phần giá trị của công ty mà người phải thi hành án sở hữu tương ứng với tỷ lệ vốn điều lệ của họ là cần thiết Do đó, việc định giá công ty trở nên quan trọng, nhưng đây là một quá trình phức tạp mà các cá nhân không thể thực hiện một mình, vì vậy cần có sự hỗ trợ từ các tổ chức chuyên môn.
Sau khi xác định giá trị phần vốn góp của người phải thi hành án, vấn đề tiếp theo là cách xử lý phần vốn góp này Điều này trở nên khó khăn khi giá trị sau thẩm định có thể thấp hơn nhiều lần hoặc thậm chí là giá trị âm.
Trong vụ việc liên quan đến Bản án số 427/2017/HSST ngày 29/12/2017 và Bản án số 727/2018/HSPT ngày 13/11/2018, giữa Cục THADS có thẩm quyền tổ chức thi hành và Cục THADS được ủy thác thi hành đã xảy ra sự khác biệt trong việc áp dụng pháp luật.
Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển hạ tầng Thành Trung, địa chỉ:
Tại địa chỉ số 109, Trần Hưng Đạo, phường Cửa Nam, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội, bị đơn phải nộp án phí dân sự sơ thẩm là 1.117.314.855 đồng và thanh toán cho Ngân hàng Thương mại TNHH MTV Dầu khí Toàn cầu (Ngân hàng GPBank) số tiền lên tới 1.334.421.437.211 đồng.
Lệnh kê biên tài sản số 19/C46/P10 ngày 13/7/2015 của Cơ quan CSĐT Bộ Công an tiếp tục được duy trì đối với ông Tạ Bá Long, sinh năm 1955, cư trú tại P804, Tòa nhà số 25A chung cư Công ty xây dựng Bảo tàng Hồ Chí Minh, 379 Đội Cấn, phường Liễu Giai, quận Ba Đình, Hà Nội Mục đích của lệnh này là đảm bảo thi hành án cho Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển hạ tầng Thành Trung, liên quan đến 800.000 cổ phần, tương đương 25,08% vốn điều lệ, cùng toàn bộ quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến số cổ phần này mà ông Tạ Bá Long sở hữu tại Công ty cổ phần đồ uống ORIGIN Việt.
Nam (VOBECO), địa chỉ: Xã Bạch Sam, huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên (nay là phường Bạch Sam, thị xã Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên) 32
Vụ việc thuộc thẩm quyền tổ chức THA ban đầu là Cục THADS thành phố
Căn cứ vào quyết định bản án và đơn yêu cầu thi hành án của Ngân hàng GPBank, Cục THADS thành phố Hà Nội đã ban hành hai quyết định thi hành án quan trọng Quyết định số 392/QĐ-CTHADS ngày 25/12/2018 yêu cầu thi hành án phí với số tiền 1.117.314.855 đồng, trong khi Quyết định số 552/QĐ-CTHADS ngày 17/01/2019 yêu cầu thi hành khoản tiền trả cho Ngân hàng GPBank lên đến 1.334.421.437.211 đồng.
Qua quá trình xác minh điều kiện THA, xác định người phải THA có trụ sở tại
Hà Nội, tài khoản của người phải thi hành án (THA) không có số dư, nhưng có tài sản đã được kê biên để đảm bảo THA theo Lệnh kê biên số 19/C46-P10 ngày 13/7/2015 và Biên bản kê biên tài sản ngày 24/8/2015 của Cơ quan Cảnh sát điều tra – Bộ Công an Tài sản này bao gồm số cổ phần và toàn bộ quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến số cổ phần tại Công ty cổ phần đồ uống ORIGIN Việt Nam (VOBECO) Do đó, các quyết định ủy thác THA đã được ban hành cho Cục THADS tỉnh Hưng Yên để tiếp tục tổ chức thi hành.
Theo quy định của pháp luật và hồ sơ ủy thác thi hành án của Cục THADS thành phố Hà Nội, ngày 03/10/2019, Cục trưởng Cục THADS tỉnh Hưng Yên đã ban hành Quyết định thi hành án số 49/QĐ-CTHADS, yêu cầu thi hành khoản tiền 1.334.421.437.211 đồng cho Ngân hàng GPBank, cùng với Quyết định số 48/QĐ-CCTHADS về khoản án phí 1.117.314.855 đồng Cơ quan thi hành án đã phân công CHV tổ chức thực hiện theo quy định Trong quá trình xác minh điều kiện thi hành án, tổng giá trị thực tế của Công ty cổ phần đồ uống ORIGIN Việt Nam vào tháng 02/2020 là 5.170.792.643 đồng, giảm so với giá trị sổ sách là 6.056.663.911 đồng, dẫn đến nợ phải trả.
32 Bản án số 727/2018/HSPT ngày 13/11/2018 của TAND cấp cao tại Hà Nội
33 Bản án số 727/2018/HSPT ngày 13/11/2018 của TAND cấp cao tại Hà Nội
Giá trị thực tế phần vốn chủ sở hữu của Công ty cổ phần đồ uống ORIGIN Việt Nam (VOBECO) là âm 578.375.251 đồng, tương ứng với 800.000 cổ phần, chiếm 25,08% vốn điều lệ Toàn bộ quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến số cổ phần này thuộc về ông Tạ Bá Long, với giá trị âm tương đương 149.220.000 đồng.
Ngân hàng Thương mại TNHH MTV Dầu khí Toàn cầu (GPBank) hiện không chấp nhận số cổ phần để đối trừ nghĩa vụ thi hành án Xác minh tại tỉnh Hưng Yên cho thấy Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển hạ tầng Thành Trung, bên phải thi hành án, không sở hữu tài sản nào khác.
Theo Điều 101 Luật THADS năm 2014, tài sản kê biên có thể được bán thông qua hai hình thức: đấu giá hoặc không qua đấu giá Đối với động sản có giá trị trên 10.000.000 đồng và bất động sản, việc bán đấu giá phải được thực hiện bởi tổ chức có thẩm quyền Trong trường hợp không có tổ chức bán đấu giá tại địa phương hoặc khi tổ chức từ chối ký hợp đồng, tài sản cũng có thể được bán đấu giá Đối với động sản có giá trị từ 2.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng, việc bán đấu giá vẫn có thể được áp dụng Đối với tài sản có giá trị dưới 2.000.000 đồng hoặc tài sản tươi sống, mau hỏng, sẽ được bán không qua thủ tục đấu giá.
Điều luật này quy định rằng chỉ những tài sản có giá trị dương mới được đưa ra bán đấu giá Do đó, 800.000 cổ phần của ông Tạ Bá Long, với giá trị âm tương đương 149.220.000 đồng, không đủ điều kiện để tham gia vào quá trình bán đấu giá.