TỔNG QUAN VỀ CHƯƠNG TRÌNH
LỊCH SỬ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Thành phố Hồ Chí Minh có lịch sử hình thành và phát triển hơn 300 năm, bắt đầu từ năm 1698 khi chúa Nguyễn cử Nguyễn Hữu Cảnh vào Nam lập xứ Sài Gòn Năm 1790, thành Gia Định được xây dựng dưới sự chỉ đạo của quan Pháp Lebrun, người được coi là kiến trúc sư quy hoạch đầu tiên của Sài Gòn Từ đó, đô thị Sài Gòn đã có những thay đổi đáng kể với hệ thống đường sá và chợ phố phát triển, mặt tiền phố xá kéo dài đến bờ Bến Nghé, trong khi khu vực buôn bán sầm uất lan tới cầu Kiệu và cầu Bông Phía Nam, phố xá mở rộng tới đường Thiên Lý đi Cao Miên, và khu vực Chợ Lớn nằm xa về phía Tây.
Quá trình xây dựng nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh có thể chia thành 3 thời kỳ:
Thực dân Pháp đã tiến hành hai cuộc khai thác thuộc địa tại Việt Nam từ 1885 đến 1945, coi Đông Dương là thuộc địa quan trọng và giàu có nhất Tại Sài Gòn, họ xây dựng nhiều công trình như hành chính, cầu cảng, đường sá và nhà ở, dẫn đến quá trình đô thị hóa nhanh chóng Dân số Sài Gòn – Chợ Lớn tăng từ 498.000 người năm 1943 lên 1.614.200 người trong vòng 10 năm, kéo theo nhu cầu nhà ở gia tăng Nhà ở chủ yếu được xây dựng gần các kênh rạch, trục đường chính và xung quanh các trung tâm thương mại.
Nhà phố là loại hình kiến trúc có bề ngang hẹp khoảng 4m và chiều dài từ 20m đến 30m, thường được sử dụng để buôn bán và sinh hoạt Không gian mặt phố được tận dụng cho việc giao dịch, trong khi bên trong bố trí cho nơi ở, sản xuất và kho tàng Hiện nay, nhà phố vẫn phổ biến tại trung tâm thành phố và khu Chợ Lớn, đặc biệt là ở các khu vực như đường Nguyễn Huệ, Hồ Tùng Mậu, Huỳnh Thúc Kháng, cũng như xung quanh chợ Bến Thành và chợ Tân Định.
Trong thời kỳ này, nhà chung cư đã xuất hiện nhưng số lượng xây dựng rất hạn chế, chủ yếu là nơi ở của gia đình quan lại và viên chức chính quyền Kiến trúc của loại nhà này thường là đơn nguyên, thấp tầng, được bao quanh bởi vườn cây Hiện nay, các chung cư này chủ yếu tập trung tại Quận 1 và Quận 3, đặc biệt trên đường Phùng Khắc Khoan và Bà Huyện Thanh Quan.
Ngoài nhà phố, trong giai đoạn này, nhà biệt thự cũng được xây dựng tại các khu sang trọng, phục vụ cho quan chức thực dân và thương gia giàu có Những căn nhà này thường biệt lập, có vườn cây và đầy đủ tiện nghi, được thiết kế theo kiểu Tây nhưng điều chỉnh cho phù hợp với khí hậu Việt Nam Hiện nay, loại nhà này vẫn còn rất nhiều tại Quận 1, Quận 3, trên các con đường như Pasteur, Võ Văn Tần, Trần Quốc Thảo và Trương Định.
Giai đoạn từ năm 1954 đến 1975 chứng kiến sự gia tăng dân số đô thị ở miền Nam, đặc biệt là tại Sài Gòn, nơi trở thành nơi trú ẩn cho hàng triệu người chạy trốn khỏi chiến tranh Xu hướng “đô thị hóa cưỡng bức” đã dẫn đến sự gia tăng dân số giả tạo, với dân số Sài Gòn đạt 4 triệu người vào năm 1975 Song song với sự gia tăng này, số lượng nhà ở cũng tăng đáng kể để đáp ứng nhu cầu cư trú.
Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở gia tăng, nhiều khu chung cư đã được xây dựng như Thanh Đa, Bà Hạt – Sư Vạn Hạnh và các cụm chung cư bằng cấu kiện khung thép tiền chế kết hợp với bê tông nhằm khắc phục hậu quả từ các trận cháy lớn, như Nguyễn Thiện Thuật, Nguyễn Kim, Lý Thường Kiệt và Ngô Gia Tự Diện tích mỗi căn hộ dao động từ 38m2 trở lên.
Chung cư 65m2 với 01 đến 02 phòng ngủ, mỗi hộ đều có nhà vệ sinh và bếp riêng Tòa nhà thường có 5 tầng, được thiết kế theo các dạng như đơn nguyên, hành lang bên và hành lang giữa.
Lần đầu tiên tại miền Nam, mô hình tiểu khu nhà ở được áp dụng, điển hình là tiểu khu Thanh Đa Mô hình này mang đến quan điểm mới về cách sống, với các quy định nghiêm ngặt về tiêu chuẩn kinh tế và kỹ thuật cho các công trình công cộng, văn hóa giáo dục, thương mại dịch vụ và thể dục thể thao, nhằm tạo ra môi trường sống tốt nhất cho cư dân trong tiểu khu.
Nhà ở chung cư thường được xây dựng thành các cụm trong các ô phố nội thành, nhằm mục đích chính là cung cấp chỗ ở Tuy nhiên, những khu vực này thường thiếu dịch vụ công cộng và diện tích cây xanh.
2.1 3 Thời kỳ từ năm 1975 đến nay
Cơ chế quản lý phát triển nhà ở cùng với tình trạng trì trệ của nền kinh tế bao cấp đã dẫn đến những khó khăn lớn trong vấn đề nhà ở đô thị Trong giai đoạn hiện nay, khu vực doanh nghiệp nhà nước chiếm 61,8% tổng số căn hộ và 64,4% tổng diện tích sàn nhà ở, trong khi khu vực tư nhân chỉ đạt 38,2% và 35,6% Những khó khăn về mức sống của người dân và sự không rõ ràng trong cơ sở pháp lý về sở hữu nhà đất đã làm giảm động lực cho thị trường nhà ở tư nhân.
Quỹ nhà do lịch sử để lại chưa được sử dụng hợp lý, với việc phân bố theo “ngành tiếp quản” dẫn đến sự lãng phí Nhiều ngôi nhà có công năng bị thay đổi tùy tiện, gây ra tình trạng thiếu tu bổ và sử dụng không hiệu quả Hệ quả là nhiều căn hộ, đặc biệt là chung cư, rơi vào tình trạng xuống cấp nghiêm trọng.
Nhà chung cư hiện nay chủ yếu được xây dựng trong khu vực quân đội để phục vụ cho quân nhân và chiến sĩ, hoặc trong các khu vực doanh nghiệp quốc doanh nhằm cung cấp nhà ở tập thể cho cán bộ công nhân viên Ví dụ, có chung cư ngành đường sắt tại Quận 3 và chung cư cho cán bộ ngành bưu điện ở Quận 10.
2.1 3.2 Giai đoạn từ 1985 đến nay
Khi chế độ bao cấp dần được thay thế, Nhà nước đã triển khai các chính sách đổi mới nhằm thúc đẩy quỹ nhà ở Những chính sách này đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao chất lượng và số lượng nhà ở cho người dân.
1990, các yếu tố của thị trường bất động sản bắt đầu vận hành, nhiều thành phần kinh tế tham gia vào các chương trình phát triển nhà ở
Tại Thành phố Hồ Chí Minh, nhiều dự án quy hoạch khu dân cư quy mô lớn đã được triển khai, bao gồm các khu dân cư Bầu Cát, Xóm Cải, Đinh Bộ Lĩnh, Phú Lâm, Hồ Văn Huê và Tân Quy Đông, góp phần phát triển hạ tầng và nâng cao chất lượng cuộc sống cho cư dân.
CHƯƠNG TRÌNH BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐỂ XÂY DỰNG THAY THẾ CÁC CHUNG CƯ CŨ BỊ HƯ HỎNG NẶNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
2 3.1 Cơ sở pháp lý và quá trình hình thành chương trình
Trong giai đoạn 1975 - 1998, chính sách quản lý và phân phối quỹ nhà chủ yếu tập trung vào việc cải tạo và sửa chữa các khu nhà chung cư, với nguồn vốn chủ yếu từ ngân sách nhà nước Việc xây dựng các công trình mới để thay thế chung cư cũ chưa được thực hiện nhiều Trước tình hình này, chính quyền thành phố đã ban hành Chỉ thị số 03/1999/CT.
UB-QLĐT đã ban hành vào ngày 09 tháng 7 năm 1999 quy định về việc giải quyết tình trạng chung cư và nhà tập thể hư hỏng nặng tại thành phố Mặc dù đã tiến hành cải tạo và sửa chữa một số chung cư cũ ở các quận 3, 10, 11, nhưng kết quả đạt được vẫn chưa đáng kể.
Sau khi Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2006, chính quyền thành phố đã tiến hành khảo sát và xác định 178 lô chung cư xuống cấp, trong đó 67 lô hư hỏng nặng Ngày 21 tháng 7 năm 2006, Quyết định số 114/2006/QĐ-UBND đã được ban hành, nhằm triển khai chương trình hành động về nhà ở giai đoạn 2006 - 2010, với mục tiêu cụ thể là thay thế các chung cư cũ đã hết thời gian sử dụng và đang trong tình trạng hư hỏng nặng.
Chính quyền thành phố đã ban hành Quyết định số 5327/QĐ-UBND vào ngày 10 tháng 12 năm 2008, nhằm thực hiện kế hoạch cải tạo và xây dựng lại 67 lô chung cư hư hỏng nặng Dự kiến, từ nay đến năm 2010, sẽ tiến hành di dời, tháo dỡ và xây dựng lại 22 lô chung cư cũ bị xuống cấp trên địa bàn thành phố.
Vào năm 2010, chính quyền thành phố đã báo cáo kết quả thực hiện và đề xuất phương hướng nhiệm vụ cho giai đoạn 2011 - 2015, với định hướng đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 Trong báo cáo số 123/BC-UBND ngày 04 tháng 10 năm 2010, có nêu rõ mục tiêu và kế hoạch cụ thể cho việc thực hiện chương trình cải tạo chung cư hư hỏng, trong đó còn 45 lô sẽ được thực hiện sau năm 2010.
Vào ngày 11 tháng 11 năm 2016, chính quyền thành phố đã ban hành Quyết định số 5928/QĐ-UBND về Kế hoạch triển khai Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị giai đoạn 2016 – 2020, nhằm đạt được các mục tiêu phát triển đô thị bền vững trong tương lai.
2020 sẽ xây dựng mới thay thế được 50% các chung cư cũ cấp D trên địa bàn
Để quản lý và thực hiện chương trình cải tạo chung cư hư hỏng, chính quyền thành phố đã thành lập Ban chỉ đạo, do Sở Xây dựng làm Thường trực Ban chỉ đạo bao gồm đại diện từ các Sở, ngành liên quan như Sở Quy hoạch – Kiến trúc, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Sở Kế hoạch và Đầu tư, cùng với UBND các quận có chung cư cũ.
Sở Xây dựng là cơ quan chủ trì tiếp nhận và đề xuất giải pháp cho các vấn đề liên quan đến cải tạo và xây dựng mới các chung cư cũ hư hỏng, xuống cấp, trình UBND thành phố quyết định Tuy nhiên, tính phức tạp của chương trình thường dẫn đến mâu thuẫn giữa quyền lợi của người dân và nhà đầu tư, gây ra nhiều khiếu nại và tố cáo Các quận huyện không có thẩm quyền giải quyết mà phải thông qua Sở Xây dựng, điều này hạn chế tính chủ động và sáng tạo của UBND quận huyện trong việc thực hiện chương trình.
2 3.3 Kết quả thực hiện của chương trình
Trước năm 2006, thành phố đã tiến hành tháo dỡ 10 chung cư cũ (14 lô) với tổng diện tích 57.177 m², nhưng vẫn chưa xây dựng được chung cư mới để thay thế cho các chung cư đã bị tháo dỡ.
Thay thế chung cư đã hết thời gian sử dụng, đang hư hỏng nặng 300.000 m 2 sàn (theo Quyết định số 114/2006/QĐ-UBND ngày 21 tháng 7 năm 2006 của
UBND TP); Phấn đấu xây dựng mới 417.963 m 2 sàn (theo Quyết định số 5327/QĐ- UBND ngày 10 tháng 12 năm 2008 của UBND TP)
+ Đã tháo dỡ 11 chung cư cũ (16 lô) với quy mô 95.362 m 2 /300.000 m 2 sàn, đạt tỷ lệ 31,79%
Trong quá trình xây dựng, đã hoàn thành 273.924 m² sàn trên tổng số 417.963 m², đạt tỷ lệ 65,54% Cụ thể, 160.307 m² sàn được xây dựng mới tại chỗ để thay thế cho các chung cư đã tháo dỡ, trong khi 113.617 m² sàn được xây dựng ở các khu vực khác nhằm phục vụ tái định cư.
Thành phố sẽ tháo dỡ 25 chung cư cũ, với 72 lô bị xuống cấp và hư hỏng nặng, tổng diện tích lên tới 350.000m2 Đồng thời, sẽ xây dựng mới 445.000m2 sàn chung cư theo Báo cáo 123/BC-UBND ngày 04 tháng 10 năm 2010 của UBND thành phố.
+ Đã tháo dỡ 11 chung cư (16 lô) với quy mô 109.592 m 2 /350.000 m 2 sàn, đạt tỷ lệ 31,31%
Trong quá trình xây dựng, tổng diện tích hoàn thành đạt 208.284 m² trên tổng 445.000 m², tương đương tỷ lệ 46,81% Trong đó, diện tích xây dựng mới tại chỗ để thay thế các chung cư đã tháo dỡ là 119.733 m², còn lại 88.551 m² được xây dựng ở nơi khác nhằm phục vụ cho việc tái định cư.
Kết quả thực hiện qua các giai đoạn không đạt mục tiêu kế hoạch đề ra, cụ thể giai đoạn 2006-2010 chỉ đạt 31,79% và giai đoạn 2011-2015 chỉ đạt 31,31% so với kế hoạch.
MỘT SỐ DỰ ÁN ĐANG THỰC HIỆN CỦA THÀNH PHỐ
2 4.1 Dự án Cô Giang, quận 1
Chung cư Cô Giang, quận 1 có 4 lô (A,B,C,D) được xây dựng từ trước năm
Năm 1975, kết quả kiểm định cho thấy công trình đang trong tình trạng xuống cấp nghiêm trọng, với các hư hỏng tồn tại có nguy cơ cao và có xu hướng phát triển theo thời gian Tỷ lệ chất lượng còn lại của phần kết cấu chính công trình là 51,66% cho lô A, 52,73% cho lô B, 41,08% cho lô C và 43,96% cho lô D.
Năm 2007, UBND Thành phố đã phê duyệt chủ trương cho Công ty TNHH Thủ đô Đất Việt và Vina Capital Group hợp tác đầu tư dự án xây dựng chung cư Cô Giang tại quận 1.
Phương án bồi thường cho việc di dời và tháo dỡ chung cư Cô Giang, quận 1, hiện có ba hình thức cho người dân lựa chọn: (1) Thanh toán bằng tiền; (2) Nhà ở trong dự án; (3) Nhà ở ngoài phạm vi dự án Mặc dù chủ trương này đã được thực hiện từ năm 2007, nhưng đến nay công tác bồi thường giải phóng mặt bằng vẫn chưa hoàn tất, với chỉ 656/884 trường hợp được di dời, đạt tỷ lệ 74,21% Nguyên nhân chậm trễ này cần được xem xét kỹ lưỡng.
Người dân không thống nhất về giá bồi thường và giá bán căn hộ, dẫn đến việc kéo dài thời gian giải quyết và thậm chí có thể không thực hiện được Trong một số trường hợp, yêu cầu bồi thường lên tới 80% đã được đưa ra.
Giá thị trường hiện tại cho căn hộ là 100 triệu đồng/m², trong khi mức giá đền bù theo phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được phê duyệt chỉ là 38 triệu đồng/m² cho căn hộ tầng trệt và 25 triệu đồng/m² cho căn hộ lầu.
- Chung cư Cô Giang gồm 04 lô A, B, C, D, 750 căn hộ, trong đó có 208 căn hộ có diện tích 36m 2 , 271 căn hộ có diện tích 24m 2 , 271 căn hộ có diện tích 12m 2
Trong quá trình triển khai công tác bồi thường, các hộ gia đình đang sử dụng căn hộ có diện tích 12m² sẽ nhận được hỗ trợ từ Nhà nước với khoản tiền chênh lệch tương ứng với diện tích 18m² để đảm bảo quyền lợi cho người dân.
30m 2 , dẫn đến các hộ sử dụng căn hộ diện tích 24m 2 , 36m 2 không được nhận hỗ trợ khoản tiền chênh lệch 18m 2 khiếu nại so bì, kéo dài công tác bồi thường
Thành phố đã quyết định sử dụng 200 căn hộ tại chung cư Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh để bố trí tạm cư cho các hộ dân di dời khẩn cấp Tuy nhiên, người dân không đồng tình do vị trí tạm cư quá xa nơi ở cũ, dẫn đến việc không có hộ nào nhận nhà tại chung cư này Do đó, thành phố đã phải sử dụng 40 căn hộ thuộc sở hữu nhà nước tại các quận trung tâm như quận 1, quận 4 và quận Bình Thạnh để đáp ứng nhu cầu tạm cư cho các hộ dân.
Nguyên nhân chính dẫn đến việc kéo dài thời gian thực hiện dự án là do chủ đầu tư và một số hộ dân không đạt được thỏa thuận về mức giá bồi thường Hơn nữa, quỹ nhà tạm cư được bố trí cho người dân không phù hợp, vì vị trí quá xa so với chung cư cũ, khiến người dân không đồng ý.
2 4.2 Dự án chung cư số 727 đường Trần Hưng Đạo, quận 5
Chung cư 727 Trần Hưng Đạo, phường 1, quận 5, được xây dựng trước năm 1975 với 530 căn hộ, hiện đang trong tình trạng hư hỏng nặng và đã được kiểm định chất lượng Công trình này đang đối mặt với nguy cơ sập đổ rất cao.
UBND thành phố đã phê duyệt cho Công ty TNHH Dịch vụ Công ích quận 5 làm chủ đầu tư dự án di dời, tháo dỡ và xây dựng lại chung cư từ năm 2007 Tuy nhiên, đến nay, công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng vẫn chưa hoàn tất, với 520/530 hộ dân được di dời, đạt tỷ lệ 98,11%.
Mười hộ dân còn lại không chấp thuận phương án bồi thường của chủ đầu tư do có vấn đề về pháp lý sở hữu không rõ ràng, như bố trí sai công năng và sai thẩm quyền, khiến họ không đủ điều kiện mua nhà sở hữu nhà nước theo Nghị định 61/CP Hơn nữa, đơn giá bồi thường mà chủ đầu tư áp dụng quá thấp, không đủ để người dân mua nhà khác và ổn định cuộc sống, dẫn đến tình trạng khiếu nại và khiếu kiện kéo dài.
2 4.3 Dự án Lô IV-VI Cư xá Thanh Đa, quận Bình Thạnh
Chung cư lô IV và lô VI tại Thanh Đa, quận Bình Thạnh, bao gồm 284 căn hộ với tổng cộng 299 hộ dân, trong đó lô IV có 152 hộ (08 hộ sở hữu tư nhân, 144 hộ sở hữu Nhà nước) và lô VI có 147 hộ (08 hộ sở hữu tư nhân, 139 hộ sở hữu Nhà nước) Kết quả kiểm định năm 2004 cho thấy, chất lượng công trình chung cư này kém, đã xuống cấp nhiều và hiện đang ở trong tình trạng nguy hiểm.
Do chưa tìm được nhà đầu tư, UBND thành phố đã giao UBND quận Bình Thạnh làm chủ đầu tư dự án, thực hiện bồi thường và di dời khẩn cấp các hộ dân từ năm 2012 Tuy nhiên, do thiếu quỹ nhà tạm cư gần vị trí chung cư cũ, đến năm 2014 vẫn chưa di dời được hộ dân nào Sau khi UBND thành phố chấp thuận sử dụng quỹ nhà tại chung cư 1.050 căn hộ tái định cư ở phường 12, quận Bình Thạnh, UBND quận mới có thể hoàn tất việc di dời toàn bộ hộ dân.
Việc có quỹ nhà tạm cư và tái định cư phù hợp, đặc biệt là gần vị trí các chung cư cũ, là yếu tố quyết định đến thành công trong việc di dời người dân khỏi các chung cư hư hỏng nặng và xuống cấp cần tháo dỡ.
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT LIÊN QUAN
Khuôn khổ pháp luật về cải tạo nhà chung cư cũ đã được thiết lập từ khi Luật Nhà ở năm 2005 ra đời, với các quy định chi tiết liên quan đến phá dỡ, cải tạo và xây dựng lại những công trình này.
Những trường hợp nhà ở cần phải phá dỡ bao gồm: (1) Nhà ở hư hỏng, xuống cấp với nguy cơ sụp đổ đã được xác nhận bởi cơ quan có thẩm quyền về kiểm định chất lượng công trình; (2) Nhà ở nằm trong diện giải tỏa để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; (3) Nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng.
(4) Nhà ở thuộc diện phải phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng
Việc phá dỡ nhà ở là trách nhiệm của chủ sở hữu, chủ đầu tư hoặc người quản lý sử dụng công trình Nếu các bên liên quan không tự nguyện thực hiện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành cưỡng chế.
- Thẩm quyền quyết định cưỡng chế là UBND cấp tỉnh hoặc UBND cấp huyện
Việc phá dỡ nhà chung cư cũ phải được sự đồng ý của ít nhất 2/3 tổng số chủ sở hữu, ngay cả khi không thuộc diện phải phá dỡ.
Việc phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại cần phải có dự án được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền Điều này đảm bảo quyền tái định cư và bảo vệ lợi ích chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật.
Năm 2007, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP nhằm cải tạo và xây dựng lại các khu chung cư bị hư hỏng, xuống cấp, với mục tiêu nâng cao chất lượng sống cho cư dân.
Năm 2015, việc cải tạo và xây dựng lại các khu chung cư cũ hư hỏng, hết niên hạn sử dụng ở các đô thị trên cả nước đã cơ bản hoàn thành Nghị quyết liên quan đã đề cập đến một số nội dung cơ bản quan trọng.
Việc cải tạo và xây dựng lại chung cư cũ cần tuân thủ nguyên tắc xã hội hóa, nhằm khai thác hiệu quả dự án để cân đối tài chính và đảm bảo đủ quỹ nhà cho tái định cư Điều này giúp hạn chế đầu tư từ ngân sách, đồng thời bảo đảm lợi ích hài hòa giữa người sở hữu nhà và nhà đầu tư, mang đến chỗ ở mới tốt hơn về diện tích và chất lượng môi trường sống so với chỗ ở cũ.
UBND cấp tỉnh đã chỉ đạo việc xây dựng lộ trình và kế hoạch cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ trên địa bàn, ưu tiên thực hiện trước cho những chung cư hư hỏng nặng và có môi trường sống không đảm bảo.
Triển khai cải tạo và xây dựng lại chung cư cũ cần theo dự án tổng thể với quy hoạch – kiến trúc hợp lý, đảm bảo đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và xã hội Việc này nhằm tránh tình trạng triển khai manh mún, cục bộ và nhỏ lẻ, đồng thời chú trọng khai thác tầng hầm phục vụ công cộng.
Đối với các chung cư bị hư hỏng nặng và có dấu hiệu lún nứt nguy hiểm, chính quyền địa phương cần nhanh chóng lập kế hoạch di dời khẩn cấp để thực hiện việc phá dỡ và xây dựng lại Nếu không thể huy động sự tham gia của các thành phần kinh tế, cần triển khai đầu tư bằng ngân sách nhà nước.
UBND cấp tỉnh đã chỉ đạo các cơ quan chức năng tiến hành khảo sát và công bố danh mục các khu chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại để chọn nhà đầu tư Trong trường hợp có từ hai nhà đầu tư đăng ký, sẽ tổ chức đấu thầu, ưu tiên cho nhà đầu tư có kinh nghiệm, năng lực tài chính và phương án tái định cư hợp lý Cần rà soát và thay thế các chủ đầu tư chậm triển khai dự án, đồng thời lập, điều chỉnh, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết cho các khu vực chung cư cũ xuống cấp Quá trình triển khai phải lấy ý kiến và công bố công khai theo quy định Các chỉ tiêu quy hoạch như mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, quy mô dân số và chiều cao công trình có thể được điều chỉnh để đảm bảo tính khả thi tài chính và hiệu quả kinh tế phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương và từng dự án.
Ưu tiên dành không gian cho các dịch vụ công cộng và đa dạng hóa diện tích căn hộ nhằm đáp ứng nhu cầu của từng nhóm đối tượng Diện tích căn hộ tái định cư tối thiểu phải đạt 30m² sàn, trong khi đó, diện tích căn hộ kinh doanh không được thấp hơn 45m² sàn.
Chủ đầu tư có quyền chuyển nhượng một phần diện tích đất trong dự án để phục vụ nhu cầu kinh doanh, nhằm đảm bảo hiệu quả đầu tư Đặc biệt, chủ đầu tư sẽ được miễn nộp tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trong phạm vi dự án.
Chủ đầu tư có thể được UBND cấp tỉnh xem xét cho vay tối đa 70% giá trị xây lắp và thiết bị, đồng thời được hỗ trợ chi phí đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiết yếu cả trong và ngoài phạm vi dự án Ngoài ra, chủ đầu tư còn được áp dụng các cơ chế ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế giá trị gia tăng.
KINH NGHIỆM TỪ CÁC NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
Chung cư nhiều tầng và cao tầng đã trở thành phổ biến từ sau chiến tranh thế giới thứ 2, với nhiều tòa nhà cần tái thiết để khắc phục hậu quả động đất và nâng cao chất lượng sống Việc tái phát triển đô thị cũng được xem xét nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng Các công trình lão hóa về mặt vật lý và chức năng cần được nâng cấp và hiện đại hóa mà không nhất thiết phải phá dỡ Chính sách tái thiết chung cư cũ của mỗi quốc gia đều có những đặc thù riêng.
2.6 1 Kinh nghiệm của Nhật Bản
Nhật Bản bắt đầu xây dựng chung cư gần trung tâm Tokyo từ những năm
Từ năm 1950 đến cuối năm 2013, Việt Nam đã xây dựng khoảng 6 triệu căn hộ chung cư, phục vụ cho khoảng 14,5 triệu người dân, tương đương với 100% tổng dân số Hàng năm, thị trường tiếp tục cung cấp thêm khoảng 100.000 căn hộ mới.
Nhật Bản đã tích lũy nhiều kinh nghiệm trong việc tái thiết chung cư cũ, không chỉ nhằm khắc phục hậu quả của động đất mà còn để đáp ứng các tiêu chuẩn kháng chấn mới từ năm 1981 và nâng cao chất lượng sống Trước năm 1970, khoảng 30% căn hộ có diện tích dưới 50m2 và chỉ có 6% chung cư 4-5 tầng được trang bị thang máy Đặc biệt, "Pháp lệnh về Quyền sở hữu đơn vị căn hộ" được ban hành năm 1962 và đã được sửa đổi, góp phần quan trọng trong việc cải cách và phát triển thị trường bất động sản chung cư tại Nhật Bản.
Năm 2002, quy định tái thiết chung cư yêu cầu sự đồng ý của tối thiểu 4/5 số chủ căn hộ trong chung cư và 3/4 số chủ căn hộ trong các chung cư khác trên cùng khu đất Đối với việc tái thiết tất cả chung cư trên một khu đất, cần có sự đồng ý của ít nhất 4/5 tổng số chủ căn hộ và 2/3 số chủ căn hộ trong từng chung cư "Pháp lệnh tạo điều kiện tái thiết chung cư" quy định các thủ tục tái thiết sau khi quyết định chủ trương đã được phê duyệt bởi Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch, bao gồm cả việc tái định cư vào chung cư mới Gần đây, khu Shinonome Canal Court gần trung tâm Tokyo đã được chọn làm dự án thí điểm cho phương thức tái thiết các khu chung cư cũ tại Nhật Bản.
Nhật Bản đánh giá các nhân tố thành công và thất bại của dự án tái thiết như trong sau
Nhân tố thành công Nhân tố thất bại
Vị trí thuận lợi Nới lỏng hạn chế mật độ và chiều cao xây dựng Được chủ tài sản liền kề hợp tác hoặc chuyển nhượng tài sản
Tổ chức tái thiết có thể được quyền thuê đất
Vị trí không thuận lợi Hạn chế mật độ và chiều cao xây dựng
Công trình bị giảm hiệu quả do bối cảnh xây dựng khu vực
Không có khả năng tạo đủ diện tích sàn để dự án kiếm được lợi nhuận
Hợp tác với cộng đồng chung cư
Cả những người không có đủ chi phí cho tái thiết cũng có chỗ ở (đặc biệt người cao tuổi)
Cộng đồng năng động (tự quản, có lãnh đạo)
Gặp rắc rối với các cá nhân chống lại tái thiết
Kinh phí/cách tiếp cận
Vốn ban đầu đi vay Được trợ cấp chi phí xây dựng Được sự ủng hộ của các bên hợp tác với dự án
Tư vấn được chỉ định
Nhật Bản đang đối mặt với vấn đề chi phí cao khi tái thiết chung cư, đặc biệt là với 40% chủ căn hộ chung cư xây trước 1970 là người từ 60 tuổi trở lên Để hỗ trợ người già, nước này đã áp dụng công cụ tài chính mới mẻ từ Hoa Kỳ là “thế chấp nghịch đảo”, cho phép vay vốn mà không cần trả nợ trong suốt thời gian vay, nhằm giảm bớt gánh nặng tài chính cho người cao tuổi.
2.6 2 Kinh nghiệm của Hàn Quốc
Sự phát triển mạnh mẽ của thành phố Seoul, Hàn Quốc, khởi đầu từ những năm 1960 nhờ vào việc triển khai hàng loạt kế hoạch phát triển kinh tế quốc gia.
Trong vòng 10 năm dân số thành phố tăng gấp đôi từ 2.445.000 người vào năm
Seoul đang đối mặt với nhiều thách thức trong việc giải quyết tình trạng nhà ở tạm bợ tại các khu vực đô thị hóa nhanh chóng Các khu vực xuống cấp vẫn tồn tại, và mặc dù đã có nhiều phương án tái thiết được đề xuất, nhưng không đạt được kết quả như mong đợi do thiếu nguồn lực hỗ trợ từ chính quyền đô thị Sau nhiều lần thay đổi chính sách, vào năm 1983, thành phố đã phát minh ra cơ chế tái thiết dựa trên hợp tác để cải thiện tình hình các khu dân cư.
Mô hình hợp tác ở Seoul bao gồm việc chính quyền thành phố thực hiện khảo sát thực địa nhằm xác định các khu vực tái thiết, đảm bảo phát triển đô thị, nâng cao chất lượng sống và cải thiện cảnh quan Để triển khai mô hình này trong các dự án tái thiết, các chủ sở hữu tài sản trong khu dân cư được chỉ định bởi chính quyền thành phố cần tập hợp lại và thành lập một Hiệp hội các chủ sở hữu theo cách dân chủ.
Hiệp hội các chủ sở hữu sẽ thực hiện dự án tái thiết khu dân cư, không phải cơ quan quản lý đô thị Họ sẽ chọn một doanh nghiệp xây dựng làm đối tác, chịu trách nhiệm thu xếp vốn, lập dự án tái thiết, xác định kích thước nhà ở mới và chi phí bổ sung cho mỗi chủ sở hữu, đồng thời bảo vệ dự án trước Chính quyền thành phố Nếu được chấp thuận, Chính quyền sẽ cấp phép thực hiện dự án Các chủ sở hữu bất động sản có hai lựa chọn: nhận nhà trong dự án hoặc rời khỏi khu vực tái thiết và nhận tiền đền bù, quyết định trong vòng 60 ngày Công ty xây dựng sẽ sắp xếp vay vốn cho những người chọn nhận nhà, giúp họ có chỗ ở tạm thời Hoạt động tái phát triển bắt đầu khi tất cả cư dân chuyển ra Trong cơ chế hợp tác này, người dân cung cấp đất, trong khi doanh nghiệp xây dựng chịu trách nhiệm chi phí thực hiện dự án.
Do chính quyền thành phố không hỗ trợ xã hội và người dân không phải đóng góp ngoài phần đất của họ, gánh nặng vốn sẽ chuyển sang Công ty xây dựng đối tác Để thu hút các công ty xây dựng và đảm bảo lợi nhuận hợp lý, chính quyền cần mở ra các cơ chế phù hợp.
- Cho phép bán các đơn vị nhà ở trong dự án trước khi xây dựng
Để đảm bảo lợi nhuận cho các bên tham gia dự án, cần quy định một mật độ phát triển tối đa cho mỗi dự án tái thiết.
Công ty Xây dựng đối tác có thể thu hút vốn cho dự án bằng cách bán các đơn vị nhà ở phát triển thêm, bên cạnh số lượng nhà ở bắt buộc phải xây dựng cho các chủ sở hữu Điều này không chỉ đảm bảo tính khả thi của dự án mà còn cung cấp lựa chọn cho các chủ sở hữu về việc phân phối nhà và nhận đền bù nếu họ quyết định rời khỏi dự án.
Mô hình hợp tác tái phát triển đã đạt được thành công nổi bật tại Seoul, với số lượng dự án tăng từ 8 vào năm 1984 lên 24 vào năm 1986 Từ năm 1993 đến 1996, trung bình có 15 dự án tái phát triển theo mô hình này, chiếm khoảng 68% trong tổng số 228 dự án Hầu hết các dự án tái phát triển khu dân cư được cấp phép từ năm 1984 đã áp dụng phương thức hợp tác này Sự thành công của mô hình ở Seoul cung cấp những bài học quý giá cho việc cải tạo và xây dựng lại các chung cư cũ hư hỏng nặng tại thành phố Hồ Chí Minh.
Chính quyền thành phố đã chỉ định các khu vực tái thiết, tạo ra áp lực chấp pháp đối với cư dân trong khu vực, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc giải phóng mặt bằng phục vụ cho công tác tái thiết.
Các Ban quản trị chung cư được thành lập một cách dân chủ và có cơ chế hoạt động rõ ràng, đóng vai trò quan trọng trong việc đại diện cho cư dân Họ góp phần quyết định vào sự thành công của việc vận động các chủ sở hữu thực hiện theo yêu cầu của dự án và giải quyết các vấn đề phát sinh.
TỔNG QUAN CÁC ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN
2.7 1 Tình hình nghiên cứu trong nước về chậm tiến độ
- Nghiên cứu của Nguyễn Duy Long, Stephen Ogunlana, Trường Quang, Ka
Chi Lam (2004) đã chỉ ra năm vấn đề thường gặp trong các dự án ở Việt Nam, bao gồm các khó khăn liên quan đến nội dung dự án Những vấn đề này thường ảnh hưởng đến tiến độ và hiệu quả của các dự án, cần được chú ý và giải quyết kịp thời để đảm bảo thành công.
Tranh chấp giữa các bên tham gia, vượt chi phí, tai nạn lao động, chất lượng kém và dự án trì hoãn là những vấn đề thường gặp trong quá trình thực hiện dự án Trong đó, dự án trì hoãn được xác nhận là vấn đề phổ biến nhất, như thể hiện qua bảng số liệu dưới đây.
Xếp hạng Vấn đề Trung bình Độ lệch chuẩn
1 Dự án bị trì hoãn 3.73 1.11
Nguồn: Nguyễn Duy Long và các đồng sự (2004)
Nghiên cứu của Võ Toàn Thắng đã chỉ ra 33 nhân tố ảnh hưởng đến việc chậm trễ tiến độ dự án, được phân loại thành 5 nhóm nguyên nhân chính: quản lý điều hành, sự phối hợp giữa các bên tham gia, bảng tiến độ thực hiện, nguồn tài nguyên, và những yếu tố bất thường tại công trường Tuy nhiên, nghiên cứu gặp hạn chế do việc khảo sát sử dụng bảng câu hỏi với thang đo không hợp lý và chỉ áp dụng các thống kê mô tả thông thường trong phân tích dữ liệu.
Nghiên cứu của Nguyễn Thanh Bình xác định 38 nhân tố ảnh hưởng đến việc chậm trễ tiến độ dự án, được phân loại thành các nhóm nguyên nhân như tài nguyên, thay đổi khối lượng và quy mô công trình, sai lệch thiết kế, quản lý và phối hợp giữa các bên tham gia, bất thường tại công trường, và bảng tiến độ thực hiện Tuy nhiên, nghiên cứu này cũng gặp phải những hạn chế tương tự như các nghiên cứu trước đó.
Võ Toàn Thắng, đó là việc sử dụng mức thang đo không hợp lý và kết quả phân tích số liệu còn sơ sài
Nghiên cứu của Nguyễn Văn Tuấn đã xác định và xếp hạng 21 nguyên nhân chính gây ra chậm trễ tiến độ trong các dự án xây dựng, sử dụng phương pháp chuyên gia để đảm bảo độ chính xác và tính khả thi của kết quả.
Nghiên cứu đã khảo sát 18 mối quan hệ nguyên nhân – kết quả từ 16 yếu tố rủi ro chính, từ đó xây dựng mô hình BBNs để xác định xác suất chậm trễ tiến độ dự án xây dựng dựa trên lý thuyết xác suất có điều kiện Bayes.
Dù vậy, nghiên cứu này cũng chưa khảo sát đầy đủ các nguyên nhân gây chậm trễ tiến độ dự án
Nghiên cứu của Nguyễn Anh Tuấn chỉ ra rằng các yếu tố gây chậm tiến độ và vượt chi phí trong các dự án xây dựng chủ yếu liên quan đến con người và công tác quản lý Từ đó, nghiên cứu phát triển mô hình ANN để đánh giá biến động chi phí và thời gian của dự án Tuy nhiên, các yếu tố được nêu ra về vượt chi phí và trễ tiến độ còn hạn chế, với mẫu khảo sát nhỏ và không đại diện cho quần thể, cùng với việc sử dụng thang đo chỉ có 3 mức, gây khó khăn cho người tham gia trả lời.
2.7.2 Tình hình nghiên cứu nước ngoài về chậm trễ tiến độ
Từ đầu thập niên 20, nhiều nghiên cứu toàn cầu đã chỉ ra các yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ và sự chậm trễ trong xây dựng.
Theo nghiên cứu của Theo Raymond N Nkado (1995), thời gian xây dựng chịu ảnh hưởng bởi 6 yếu tố chính: chủ đầu tư, đơn vị tư vấn và thiết kế, hợp đồng, dự án, quản lý công trường, và các yếu tố bên ngoài như thời tiết và quy định an toàn Dữ liệu được thu thập từ bảng câu hỏi gửi đến các nhà thầu chính trong tập đoàn nhà thầu quốc gia Kết quả cho thấy 10 nhân tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến thời gian xây dựng bao gồm: quy định hoàn thành của chủ đầu tư, kế hoạch công việc của nhà thầu, hình thức xây dựng, ưu tiên về thời gian của chủ đầu tư và thiết kế, độ phức tạp của dự án, địa điểm dự án, thiết kế xây dựng, sự sẵn có của nhóm quản lý xây dựng, và tính đầy đủ, kịp thời của thông tin dự án.
Theo nghiên cứu của Sunil M Dissanayaka & Mohan M Kumaraswamy
Nghiên cứu năm 1999 chỉ ra rằng các nhân tố ảnh hưởng đến thời gian và chi phí trong dự án xây dựng ở Hồng Kông bao gồm hệ thống kết quả, đặc điểm dự án, hiệu quả đội nhóm, đặc điểm khách hàng và nhà thầu Sử dụng hồi quy tuyến tính bội (MLR) và mạng trí tuệ nhân tạo (ANN), nghiên cứu phát triển mô hình dự báo thời gian và chi phí dựa trên các nhân tố chính Kết quả cho thấy mô hình ANN có khả năng dự báo tốt hơn so với MLR.
Nghiên cứu của M E Abd El-Razek (2006) đã khảo sát 32 nguyên nhân gây chậm trễ trong dự án xây dựng tại Ai Cập, thu thập ý kiến từ nhà thầu, tư vấn và chủ đầu tư Kết quả cho thấy các yếu tố quan trọng nhất bao gồm tình hình tài chính của nhà thầu trong suốt quá trình xây dựng, sự chậm trễ trong việc thanh toán cho nhà thầu từ phía chủ đầu tư, và những thay đổi thiết kế do chủ đầu tư hoặc quản lý gây ra trong quá trình thực hiện dự án.
Trong quá trình xây dựng, việc quản lý xây dựng và hợp đồng chuyên nghiệp thường không mang lại hiệu quả như mong đợi Phân tích kết quả nghiên cứu cho thấy, để giảm thiểu sự chậm trễ một cách đáng kể, cần phải tập trung vào nỗ lực làm việc theo nhóm.
2.7.3 Tình hình nghiên cứu về chậm trễ tiến độ thực hiện các chung cư hư hỏng
Mặc dù có nhiều nghiên cứu về chậm tiến độ, nhưng vẫn thiếu các nghiên cứu chuyên sâu về vấn đề chậm tiến độ trong Chương trình bồi thường và giải phóng mặt bằng để xây dựng các chung cư mới thay thế cho những chung cư cũ hư hỏng nặng tại thành phố Hồ Chí Minh.
Luận văn của tác giả Phạm Đăng Hồ (2008) tập trung vào việc nghiên cứu và cải tạo các chung cư hư hỏng nặng tại Thành phố Hồ Chí Minh Tác giả đã đánh giá thực trạng của các chung cư cũ và các cơ chế chính sách trước năm 2008, từ đó đề xuất giải pháp về quy hoạch, kiến trúc, tài chính, bồi thường và đấu thầu chủ đầu tư Tuy nhiên, do không đi sâu vào nguyên nhân chậm tiến độ, các giải pháp được đưa ra chỉ mang tính chất chung và không còn phù hợp với cơ chế chính sách hiện nay đã có nhiều thay đổi.
Luận văn của Trà Đức An (2008) nghiên cứu chính sách cải tạo các chung cư hư hỏng nặng tại quận 10 theo hướng xã hội hóa Tác giả đã đánh giá toàn diện hiện trạng chung cư cũ và đề xuất các giải pháp cụ thể dựa trên Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP của Chính phủ Tuy nhiên, thực tế cho thấy nghị quyết này gặp nhiều bất cập, làm chậm tiến độ cải tạo chung cư trên toàn quốc, đặc biệt tại thành phố Do đó, các giải pháp của tác giả cần được điều chỉnh và đổi mới để phù hợp với tình hình thực tế, nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện cải tạo các chung cư cũ.