NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU
Đề tài được nghiên cứu trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
THỜI GIAN NGHIÊN CỨU
Đề tài nghiên cứu tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn từ năm 2012 - 2016.
ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
Đề tài nghiên cứu tập trung vào việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân tại Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
3.4.1 Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, môi trường của Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên
- Đánh giá điều kiện tự nhiên về: vị trí địa lý, đất đai, khí hậu, địa hình, thuỷ văn.
Đánh giá điều kiện kinh tế - xã hội bao gồm phân tích cơ cấu kinh tế, tình hình dân số và lao động, trình độ dân trí, cũng như tình trạng cơ sở hạ tầng như giao thông, thủy lợi và các công trình xây dựng.
- Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên
3.4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất của Thành phố Thái Nguyên
- Hiện trạng sử dụng đất của Thành phố Thái Nguyên
- Khái quát tình hình thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên
3.4.3 Đánh giá việc thực hiện các QSDĐ trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016
- Đánh giá kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn TP Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016
- Đánh giá kết quả công tác thừa kế QSDĐ trên địa bàn TP Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016
- Đánh giá kết quả công tác cho thuê QSDĐ trên địa bàn TP Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016
- Đánh giá kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn TP Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016
- Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện các QSDĐ khi tiến hành giao dịch
3.4.4 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả của việc thực hiện các
QSDĐ trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên
- Giải pháp về chính sách;
- Giải pháp về nguồn nhân lực, đội ngũ cán bộ;
- Giải pháp về tổ chức quản lý;
- Giải pháp về tuyên truyền, nâng cao ý thức của người sử dụng đất.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.5.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Thành phố có 19 phường và 8 xã, do đó, để đảm bảo nghiên cứu đưa ra những nhận định khách quan về tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất, đề tài sẽ lựa chọn các phường và xã cụ thể để tiến hành điều tra.
Phường Phan Đình Phùng là trung tâm kinh tế và chính trị của Thành phố, nơi quy tụ nhiều doanh nghiệp lớn và trường đại học Khu vực này cũng là trụ sở làm việc của nhiều cơ quan Trung ương và Thành phố, dẫn đến tình hình thực hiện quyền sử dụng đất diễn ra sôi động nhất.
- Phường Phú Xá là phường cận trung tâm Thành phố Thái
Nguyên, tình hình thực hiện các quyền diễn ra tương đối sôi động
Xã Thịnh Đức, một xã thuần nông thuộc Thành phố Thái Nguyên, đang trải qua tình trạng giao dịch quyền sử dụng đất ít sôi động hơn so với các phường và xã khác trong khu vực.
3.5.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu
Điều tra thu thập số liệu thứ cấp là quá trình thu thập các tư liệu và số liệu có sẵn, bao gồm hệ thống số liệu thống kê về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội Việc này liên quan đến việc thu thập các thông tin tài liệu cơ bản đã có, phục vụ cho nội dung nghiên cứu.
+ Thu thập các văn bản có liên quan tới việc thực hiện QSDĐ do Chính phủ, Bộ, Ban ngành, UBND Tỉnh Thái Nguyên ban hành;
+ Thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, KT-XH tại phòng Thống kê Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên
+ Thu thập các số liệu về tình hình quản lý và sử dụng đất của Thành phố Thái Nguyên Phòng TN&MT Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên
Điều tra thu thập số liệu sơ cấp được thực hiện thông qua phương pháp khảo sát hộ gia đình và cá nhân tại Thành phố Thái Nguyên, nhằm đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất Đối tượng điều tra bao gồm 90 hộ gia đình và cá nhân ngẫu nhiên đang sử dụng đất, với thông tin thu thập như tên chủ sử dụng, địa chỉ, tình hình sử dụng đất và ý kiến của họ về quyền sử dụng đất trong khu vực nghiên cứu Các quyền sử dụng đất được xem xét bao gồm chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê và thế chấp quyền sử dụng đất.
TP Thái Nguyên tiến hành nghiên cứu về việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê và thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) với 30 phiếu khảo sát cho mỗi phường, xã Các tiêu chí đánh giá bao gồm giai đoạn thực hiện quyền sử dụng đất, loại đất, diện tích đất, tình hình thực hiện các quyền, thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực hiện QSDĐ, và ý kiến của hộ gia đình, cá nhân liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ.
3.5.3 Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu
- Các số liệu về kết quả thực hiện các QSDĐ được thống kê, tổng hợp bằng phần mềm Excel
- Trên cơ sở các kết quả điều tra, xử lý các số liệu thu thập được bằng phần mềm Microsoft Excel.
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN CÓ ẢNH HƯỞNG TỚI VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
4.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường
4.1.1.1 Điều kiện tự nhiên a Vị trí địa lý
Thành phố Thái Nguyên, trung tâm của tỉnh Thái Nguyên, nằm trong vùng Trung du - Miền núi Bắc bộ, có tọa độ từ 21° đến 22°27' vĩ độ Bắc và 105°25' đến 106°14' kinh độ Đông Thành phố cách trung tâm Hà Nội 80 km về phía Nam dọc theo Quốc lộ 3.
- Phía Bắc giáp: Huyện Đại Từ, huyện Phú Lương, huyện Đồng Hỷ
- Phía Nam giáp: Thành phố Sông Công
- Phía Tây giáp: Huyện Đại Từ
- Phía Đông nam giáp: Huyện Phú Bình
Hình 3.1 Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên
Thành phố Thái Nguyên, cách sân bay Quốc tế Nội Bài 52 km về phía Bắc, có vị trí địa lý thuận lợi với hệ thống giao thông quốc gia như Quốc lộ 3, Quốc lộ 37, Quốc lộ 1B và Quốc lộ 3 mới (Cao tốc Hà Nội - Thái Nguyên) Hệ thống giao thông đường sắt và đường thủy cũng kết nối Thái Nguyên với các tỉnh lân cận, tạo điều kiện phát triển giao thương trong nước và quốc tế Đặc biệt, Quốc lộ 3 mới và tuyến Vành đai 5 vùng Thủ đô Hà Nội là những tuyến đường quan trọng giúp kết nối Thái Nguyên với các tỉnh trong khu vực, đồng thời thúc đẩy các hành lang kinh tế như Hà Nội - Thái Nguyên - Bắc Kạn - Cao Bằng và Côn Minh - Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng.
Thành phố Thái Nguyên hiện nay có 27 đơn vị hành chính, bao gồm
Thành phố có 19 phường, bao gồm Tân Long, Quan Triều, Quang Vinh, Hoàng Văn Thụ, Túc Duyên, Đồng Quang, Quang Trung, Phan Đình Phùng, Trưng Vương, Gia Sàng, Cam Giá, Hương Sơn, Tân Thành, Trung Thành, Tân Lập, Phú Xá, Tân Thịnh, Thịnh Đán, và Tích Lương, cùng với 8 xã là Thịnh Đức, Quyết Thắng, Tân Cương, Phúc Trìu, Phúc Xuân, Phúc Hà, Cao Ngạn, và Đồng Bẩm Địa hình và địa mạo của khu vực này rất đa dạng, tạo nên những đặc trưng riêng biệt cho từng phường và xã.
Thái Nguyên, một tỉnh miền núi, có địa hình ít bị chia cắt hơn so với các tỉnh khác trong khu vực Trung du và Miền núi Bắc Bộ Địa hình tỉnh được phân chia thành ba vùng chính: vùng núi, vùng đồi cao núi thấp, và vùng trung du cùng đồng bằng.
Thành phố Thái Nguyên tọa lạc trong vùng địa hình trung du và đồng bằng, với đặc điểm địa hình chủ yếu là bằng phẳng Giữa những đồi bát úp dốc thoải, thành phố còn có nhiều khu vực đất bằng thấp trũng, tạo nên cảnh quan đa dạng và hấp dẫn.
Thành phố Thái Nguyên có địa hình đa dạng, cảnh quan đẹp, như:
Hồ Núi Cốc, sông Cầu, sông Công, hệ thống đồi bát úp xen kẽ là những lợi thế tự nhiên cho phát triển thành phố c Khí hậu
Thành phố Thái Nguyên, nằm ở vùng Đông Bắc với địa hình cao, thường có khí hậu lạnh hơn các khu vực lân cận Nguồn nước của thành phố chủ yếu đến từ ba nguồn chính: Sông Công, Sông Cầu và nguồn nước ngầm phong phú, tuy nhiên, việc khai thác và sử dụng các nguồn nước này còn hạn chế.
Thành phố Thái Nguyên có khí hậu nhiệt đới gió mùa nóng ẩm, với bốn mùa rõ rệt: Xuân, Hạ, Thu và Đông, phản ánh đặc trưng khí hậu của miền Bắc Việt Nam.
Thành phố Thái Nguyên thuộc vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, với độ ẩm cao và lượng mưa dồi dào Trung bình mỗi năm, Thái Nguyên có khoảng 198 ngày mưa, chủ yếu tập trung trong mùa mưa từ tháng 4 đến tháng 10, chiếm tới 80 - 85% tổng lượng mưa hàng năm.
Lượng mưa trung bình năm H tb = 2007mm
Lượng mưa năm lớn nhất H max = 3008mm
Lượng mưa năm ít nhất H min = 977mm
Thành phố Thái Nguyên nằm xa biển, nên ít chịu ảnh hưởng trực tiếp từ bão Theo thống kê, cơn bão vào ngày 2/7/1964 đã đổ bộ qua Bắc Thái với sức gió đạt cấp 9, có lúc giật tới cấp 10.
- Nhiệt độ bình quân năm 22 0 - 23 0 C
- Độ ẩm tương đối trung bình ~ 80%
* Số giờ nắng trong năm 1.690 giờ
* Số ngày có mây ~ 200 ngày trong năm d Thuỷ văn
Thành phố Thái Nguyên, nằm giữa sông Cầu và sông Công, chịu ảnh hưởng từ chế độ thuỷ văn của cả hai con sông Đặc biệt, sông Cầu đóng vai trò là trục thoát nước chính cho thành phố và tỉnh Thái Nguyên.
4.1.1.2 Các nguồn tài nguyên a Tài nguyên đất
Tổng diện tích đất phù sa không được bồi hàng năm với độ trung tính ít chua là 3.125,35ha, chiếm 17,65% tổng diện tích tự nhiên Đất phù sa không được bồi hàng năm, chua, glây yếu có 100,19ha, chiếm 0,75% tổng diện tích, chủ yếu phân bổ ở phường Phú Xá Diện tích đất phù sa ít được bồi hàng năm với độ trung tính ít chua là 379,84ha, chiếm 2,35% tổng diện tích tự nhiên Ngoài ra, đất bạc màu phát triển trên phù sa cũ có sản lượng feralit trên nền cơ giới nhẹ là 271,3ha, chiếm 1,53%, và trên nền cơ giới nặng là 545,6ha, chiếm 3,08%.
Khu vực Đồng Bẩm, Túc Duyên có nguồn nước ngầm phong phú, với sông Cầu chảy qua thành phố Thái Nguyên, có tổng lưu lượng nước hàng năm đạt 4,2 tỷ m³ Sông Cầu được điều tiết bởi hồ Núi Cốc trên sông Công, một chi lưu của nó, với dung tích hàng trăm triệu m³.
Rừng ở Thái Nguyên chủ yếu là rừng nhân tạo và rừng trồng theo chương trình 327 và PAM, cùng với vùng chè Tân Cương và các loại cây trồng như nhãn, vải, quýt, chanh Cây lương thực chủ yếu bao gồm lúa nước, ngô và đậu, phát triển tốt trên các vùng đất bằng với đất phù sa, đất mới phát triển và đất glây trung tính ít chua.
Mặc dù tiềm năng khoáng sản của Thành phố không đáng kể, nhưng nhờ vị trí nằm trong khu vực giàu tài nguyên khoáng sản, Thành phố có khả năng thu hút nguồn tài nguyên từ các địa phương khác trong tỉnh và các tỉnh lân cận thuộc vùng TDMNBB Điều này góp phần quan trọng cho sự phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố.
Môi trường Thành phố đang đối mặt với tình trạng ô nhiễm, đặc biệt là ô nhiễm nước mặt tại các sông, hồ do xâm lấn và nguồn nước thải không qua xử lý Chất lượng nước ở các ao hồ ngày càng giảm sút, vượt quá khả năng tự điều hòa Trong những năm qua, công tác vệ sinh môi trường đã được chú trọng, với tỷ lệ thu gom rác sinh hoạt đạt 97,5% và 100% hộ dân sử dụng nhà vệ sinh và nước sạch Tuy nhiên, tốc độ phát triển đô thị và gia tăng dân số đã làm tăng lượng chất thải sinh hoạt, chủ yếu là chất thải rắn không độc hại, nhưng thành phần chất vô cơ và hữu cơ khó phân hủy đang gia tăng.
ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 - 2016
Thành phố Thái Nguyên hiện nay có 27 đơn vị hành chính, bao gồm
Thành phố Thái Nguyên bao gồm 19 phường như Tân Long, Quan Triều, Quang Vinh, và 8 xã như Thịnh Đức, Quyết Thắng Từ năm 2012 đến 2016, tổng số hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng Đăng ký QSD đất thành phố đạt 67,162 hồ sơ, với diện tích 2,277.70 ha Tuy nhiên, việc phân bố quyền sử dụng đất không đồng đều giữa các phường xã, với hoạt động sôi động nhất diễn ra tại các phường trung tâm như Phan Đình Phùng, Quang Trung, Túc Duyên, Thịnh Đán và Gia Sàng.
Theo báo cáo từ VPĐKQSDĐ thành phố Thái Nguyên, phường Phan Đình Phùng dẫn đầu với 3.978 hồ sơ thực hiện các quyền Phường Gia Sàng xếp thứ hai với 3.765 hồ sơ, trong khi phường Thịnh Đán đứng ở vị trí thứ ba.
Trong tổng số 3172 hồ sơ, các phường nhóm 1 (Hoàng Văn Thụ, Phan Đình Phùng, Đồng Quang, Quang Trung và Trưng Vương) và nhóm 2 (Tân Thịnh, Túc Duyên, Thịnh Đán, Gia Sàng) nổi bật với số lượng hồ sơ vượt trội, mỗi phường có khoảng 3000 hồ sơ Trong khi đó, các phường nhóm 3 như Quang Vinh, Phú Xá và Tích Lương cũng ghi nhận số lượng hồ sơ cao hơn so với các phường khác Đáng chú ý, phường Tân Thành là đơn vị có số lượng hồ sơ thấp nhất trong 5 năm qua.
Trong các xã ngoại thị, số lượng hồ sơ thấp hơn mức trung bình từ 950 đến khoảng 1700 hồ sơ Xã Tân Cương ghi nhận số hồ sơ thực hiện quyền thấp nhất với chỉ 950 hồ sơ trong 5 năm Ngược lại, xã Quyết Thắng có số hồ sơ cao hơn, đạt 2992 hồ sơ, đứng thứ 5 sau các phường trung tâm Dù là xã ngoại thị, Quyết Thắng tiếp giáp với các phường trung tâm và có nhiều trường Đại học, dẫn đến sự phát triển mạnh mẽ của các dịch vụ xã hội và dân cư đông đúc, từ đó làm tăng số lượng hồ sơ thực hiện quyền so với các xã ngoại thị khác.
4.3.1 Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái nguyên giai đoạn 2012 - 2016
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là hình thức phổ biến nhất trong việc chuyển nhượng QSDĐ, nơi người sử dụng đất chuyển nhượng QSDĐ của mình cho người khác với giá trị tương ứng Người nhận QSDĐ phải thanh toán cho người chuyển nhượng một khoản tiền hoặc hiện vật tương đương với chi phí đã bỏ ra để có được QSDĐ, cùng với tất cả các chi phí làm tăng giá trị của đất Do đó, chuyển nhượng QSDĐ có thể hiểu là hoạt động mua bán QSDĐ giữa các chủ thể sử dụng đất.
Thành phố Thái Nguyên, trung tâm văn hóa và chính trị của tỉnh Thái Nguyên, nổi bật với nhiều trường đại học và hệ thống giao thông thuận lợi, đã chứng kiến sự sôi động trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bảng 4.3 Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016
Nguồn: Phòng TNMT TP Thái Nguyên (2016)
Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016 diễn ra sôi động, với năm 2012 ghi nhận số lượng hồ sơ cao nhất Các trường hợp chuyển nhượng chủ yếu liên quan đến đất ở và đất trồng cây lâu năm, trong khi đất sản xuất nông nghiệp chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ Tất cả hồ sơ chuyển nhượng đều được đăng ký và giải quyết theo đúng quy định pháp luật, với tỷ lệ hồ sơ được giải quyết cao Tổng cộng, trong giai đoạn này, thành phố Thái Nguyên đã hoàn thành 20.695 hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ, tương ứng với diện tích 643,93 ha.
Năm 2012 ghi nhận số hồ sơ chuyển nhượng hoàn thành cao nhất với 5,494 hồ sơ, chiếm 26,34% tổng số Ngược lại, năm 2015 có số hồ sơ chuyển nhượng hoàn thành thấp nhất, chỉ đạt 3,300 hồ sơ, tương đương 15,95% Kết quả này được thể hiện qua bảng số liệu thu thập.
Bảng 4.4 Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn các phường, xã nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016
Nguồn: Phòng TNMT TP Thái Nguyên (2016)
Theo điều tra, phường Phan Đình Phùng là phường trung tâm có số lượng hồ sơ chuyển nhượng cao nhất với 1.950 hồ sơ, tổng diện tích đạt 33,25ha Trong khi đó, các phường Phú Xá và xã Thịnh Đức, nằm xa trung tâm, lại có số hồ sơ chuyển nhượng thấp hơn.
Một số hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt là giữa các cá nhân và đối với đất ở, không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp nhận Nguyên nhân chủ yếu là do đất đai đang trong tình trạng tranh chấp với các hộ xung quanh hoặc bị vướng vào quy hoạch.
Theo kết quả điều tra 90 hộ gia đình trong giai đoạn từ năm 2012-
Theo bảng 4.5 năm 2016, có 45 hộ tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chiếm 50% số hộ được khảo sát Tỷ lệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất vườn và ao chỉ đạt 11,11% Tổng diện tích đất chuyển nhượng trong 5 năm là 3.243,0 m².
So với tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại các phường có điều kiện phát triển kinh tế khác nhau, có sự khác biệt rõ rệt Tại các phường trung tâm thành phố và những khu vực có ngành công nghiệp, thương mại dịch vụ phát triển, hoạt động mua bán đất diễn ra sôi động hơn Phường Phan Đình Phùng, với vị trí trung tâm đô thị và phát triển kinh tế - xã hội vượt trội, ghi nhận số lượng giao dịch chuyển nhượng QSDĐ lớn và ổn định trong giai đoạn 2012-2016 Trong 5 năm, đã có 21 trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, chiếm 46,67% tổng số giao dịch tại ba phường, xã Sự đầu tư từ các công ty, doanh nghiệp cùng với việc mở rộng quy định chuyển quyền sử dụng đất và công bố quy hoạch tổng thể thành phố đã thúc đẩy mạnh mẽ lượng giao dịch mua bán tại phường này.
Bảng 4.5 Tình hình người dân thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn các phường, xã nghiên cứu giai đoạn 2012-2016
Tổng số hộ điều tra
1 Tổng số hộ chuyển nhượng Đất ở Đất vườn, ao liền kề
3 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ 3.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục
3.2 Chỉ khai báo tại UBND phường
3.3 Giấy tờ viết tay có người làm chứng
3.5 Không có giấy tờ cam kết
4 Thực trạng giấy tờ tại thời điểm chuyển nhượng
4.1 GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm thời
4.2 Giấy tờ hợp pháp khác
Trong khi đó, phường Phú Xá - một trong những phường cận trung tâm cũng có
Trong số các hộ điều tra, có 14 hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chiếm 31,11%, cho thấy thị trường bất động sản tại các phường trung tâm đang diễn ra sôi động Ngược lại, xã Thịnh Đức, nằm xa trung tâm thành phố, chỉ có 22,22% trường hợp chuyển nhượng QSDĐ trong suốt thời kỳ khảo sát Nguyên nhân chính là do vị trí địa lý không thuận lợi, không thu hút được người mua, dẫn đến phần lớn diện tích đất là nông nghiệp, làm cho thị trường tại đây kém sôi động hơn.
Số liệu tổng hợp về tình hình đăng ký giao dịch hoàn thành thủ tục đăng ký biến
Phường Phan Đình Phùng ghi nhận 17/21 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chiếm 80,95% tổng số trường hợp tại phường Phường Phú Xá theo sau với 10/14 trường hợp, tương ứng 71,43% Trong khi đó, xã Thịnh Đức có tỷ lệ thấp nhất với 6/10 trường hợp, đạt 60% Tuy nhiên, vẫn còn 12/45 trường hợp chưa hoàn tất thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, trong đó 11 trường hợp chỉ khai báo tại ủy ban nhân dân phường (24,44%) và 1 trường hợp sử dụng giấy tờ viết tay có người làm chứng (2,22%) Không có trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay hay không có giấy tờ cam kết.
Nguyên nhân của tình trạng chưa hoàn thiện giấy tờ xác nhận quyền sử dụng đất trong nhiều giao dịch là do có tới 84,44% trong số 45 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ có giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất tạm thời Cụ thể, 38 trường hợp có giấy chứng nhận, 5 trường hợp có giấy tờ hợp pháp khác, và 2 trường hợp không có giấy tờ do thất lạc hoặc chưa được cấp Điều này cho thấy công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa đáp ứng yêu cầu, gây khó khăn cho người sử dụng đất trong việc thực hiện quyền của mình.
ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
4.4.1 Giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản lý đất đai
Khảo sát tại thành phố Thái Nguyên cho thấy Văn phòng đăng ký đất đai chưa đáp ứng đủ nhu cầu lưu trữ hồ sơ, với tủ đựng hồ sơ thiếu và tài liệu để ngoài khó bảo quản Số lượng cán bộ còn ít so với khối lượng công việc lớn trong việc tiếp nhận hồ sơ nhà đất Do đó, UBND thành phố cần tăng cường ngân sách nhà nước để đầu tư xây dựng cơ sở vật chất và trang thiết bị cần thiết, nhằm cải thiện môi trường làm việc của Văn phòng đăng ký đất đai.
Quá trình đô thị hóa và sự phát triển của nền kinh tế thị trường đã làm tăng giá trị đất đai, dẫn đến nhiều tranh chấp và kiện tụng sau khi chuyển nhượng Hơn nữa, luật đất đai thường xuyên thay đổi để phù hợp với công tác quản lý Do đó, việc bồi dưỡng và đào tạo chuyên môn cho cán bộ địa chính là cần thiết để nâng cao năng lực và đảm bảo thực hiện hiệu quả các chức năng trong lĩnh vực nhà đất phức tạp.
4.4.2 Giải pháp về tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất thực hiện các quyền
Nghiên cứu tại 3 phường, xã của thành phố Thái Nguyên cho thấy nhiều người dân chưa thực hiện đăng ký biến động quyền sử dụng đất do thiếu GCNQSDĐ, thiếu niềm tin vào giao dịch, sợ rủi ro và không nắm rõ thủ tục hành chính Để khắc phục tình trạng này, cần nhanh chóng cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân và ban hành các văn bản cụ thể hóa chính sách, pháp luật đất đai Đồng thời, thành phố cần đơn giản hóa thủ tục hành chính, cải cách quy trình thực hiện quyền sử dụng đất, tăng cường cán bộ chuyên môn để nâng cao hiệu quả công việc Nếu thủ tục rõ ràng và minh bạch, giao dịch đất đai sẽ trở nên dễ dàng hơn, tạo điều kiện cho người dân mua bán, chuyển nhượng đất đai thuận lợi Thành phố Thái Nguyên cũng đã áp dụng công nghệ thông tin vào quản lý hồ sơ, gắn mã số quản lý cho từng hồ sơ để dễ theo dõi và quản lý.
Trong bối cảnh kinh tế - xã hội không ngừng biến đổi, việc cải cách thủ tục hành chính là cần thiết để đáp ứng nhu cầu thực tiễn, đặc biệt tại thành phố Thái Nguyên, nơi có nhu cầu cao về quyền sử dụng đất (QSDĐ), bao gồm chuyển nhượng và thế chấp Để giải quyết vấn đề này, UBND thành phố cần thực hiện cải cách mạnh mẽ, đơn giản hóa thủ tục hành chính nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất Đồng thời, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai là rất quan trọng để cung cấp thông tin minh bạch về đất đai và bất động sản, giúp người dân dễ dàng tiếp cận thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và hỗ trợ pháp lý trong các giao dịch đất đai.
4.4.3 Hoàn thiện các giải pháp và chính sách có liên quan
4.4.3.1 Các chính sách về giá đất, lệ phí
Kết quả khảo sát cho thấy người dân ngần ngại khi giao dịch đăng ký biến động sử dụng đất do giá đất cao và các chi phí liên quan Do đó, cần nghiên cứu xây dựng khung giá chuẩn phù hợp với giá thị trường và xác định các loại phí một cách hợp lý hơn.
4.4.3.2 Giải pháp về quy hoạch
Tăng cường sự phối hợp giữa quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng - an ninh với quy hoạch sử dụng đất và phát triển ngành để nâng cao hiệu quả sử dụng đất Các chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất cần được tích hợp vào hệ thống chỉ tiêu kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của huyện Cần công khai quy hoạch sử dụng đất, xác định rõ vị trí và ranh giới đất dự án, đảm bảo người sử dụng đất không được chuyển đổi mục đích sử dụng Quy hoạch sử dụng đất cần đi trước, xác định các khu vực chuyển đổi mục đích để người sử dụng có kế hoạch hợp lý, yên tâm trong việc chuyển nhượng hay cho thuê Đối với các thửa đất trong dự án, cần có kế hoạch thông cáo cho người dân và tạm ngừng cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tránh vướng mắc trong bồi thường và giải phóng mặt bằng.
Thành phố Thái Nguyên đã công khai bản đồ quy hoạch sử dụng đất và giao thông đến năm 2020, nhưng nhiều dự án hiện tại không khả thi và cần điều chỉnh Việc này đã tạo ra cản trở cho thị trường chuyển nhượng và cho thuê quyền sử dụng đất Do đó, thành phố cần xây dựng phương án quy hoạch dài hạn và kế hoạch ngắn hạn khả thi để người dân yên tâm sử dụng đất theo quy hoạch, từ đó kích thích nhu cầu đất phát triển.
4.4.4 Giải pháp về tuyên truyền nâng cao nhận thức của người sử dụng đất
Công tác tuyên truyền pháp luật về đất đai hiện nay gặp nhiều khó khăn, khi một số người dân và cán bộ cơ sở chưa nắm vững quy định pháp luật Do đó, cần tăng cường tuyên truyền chính sách pháp luật đất đai đến toàn thể cán bộ, đảng viên và nhân dân thành phố Việc vận động người dân tự giác chấp hành quy định pháp luật và thực hiện quyền sử dụng đất là rất cần thiết Bên cạnh đó, xây dựng cơ sở dữ liệu pháp luật về đất đai theo các chủ đề phù hợp sẽ hỗ trợ các địa phương trong công tác quản lý nhà nước.
Theo kết quả khảo sát, 61,11% người dân lo ngại về chính sách và rủi ro khi giao dịch đất đai, dẫn đến việc hạn chế thực hiện quyền sử dụng đất Nguyên nhân chủ yếu là do người dân chưa hiểu rõ các chính sách pháp luật, trong khi các cơ quan chính quyền chưa chú trọng công tác tuyên truyền và minh bạch các thủ tục hành chính Để đảm bảo quyền lợi cho người dân, UBND thành phố Thái Nguyên cần thiết lập quy chế dân chủ trong cấp giấy chứng nhận và giải quyết thủ tục hành chính, giúp người dân nhận thức rõ ràng về quyền sử dụng đất của mình.
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
KẾT LUẬN
1 Thành phố Thái Nguyên có vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên thuận lợi cho việc phát triển kinh tế - xã hội, cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế và đô thị hóa khá nhanh, kéo theo sự gia tăng nhanh dân số cơ học vào lập nghiệp, nhu cầu sử dụng đất để phát triển cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị, phát triển các khu dân cư diễn ra khá mạnh gây áp lực lớn đến việc quản lý và sử dụng đất nói chung; việc đảm bảo thực hiện các quyền của người sử dụng đất nói riêng trên địa bàn thành phố.
2 Thành phố Thái Nguyên đã và đang thực hiện tốt công tác quản lý và sử dụng đất nói chung, tạo điều kiện cho người dân yên tâm tham gia giao dịch quyền sử dụng đất Cụ thể: Trong giai đoạn 2012 - 2016, Thành phố đã thường xuyên cập nhật những biến động đất đai và chỉnh lý bản đồ của các phường, xã; thực hiện thống kê, kiểm kê, xây dựng kế hoạch sử dụng đất, chỉ đạo thực hiện công tác giao đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp GCN QSDĐ theo đúng quy định Phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ GPMB và thực hiện tốt công tác giải quyết đơn thư, khiếu nại
3 Trong giai đoạn 2012 - 2016, tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của người sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên khá sôi động với tổng số là 67162 trường hợp Trong đó, chuyển nhượng là 20695 trường hợp, diện tích là 643,93 ha; thừa kế là 788 trường hợp, diện tích 33,72 ha; cho thuê là 15174 trường hợp, diện tích là 580,69 ha; và thế chấp bằng giá trị QSDĐ là 17848 trường hợp, diện tích là 580,01 ha
Công tác thực hiện quyền sử dụng đất đã tuân thủ quy định pháp luật, tạo điều kiện cho người dân tham gia thị trường bất động sản Tuy nhiên, vẫn còn một số khó khăn, như quy trình hoàn thành thủ tục tại các phường, xã chưa đáp ứng kịp thời nhu cầu, và người dân chưa nắm rõ quyền lợi cũng như nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất.
4 Để khắc phục những tồn tại, hạn chế của công tác thực hiện quyền sử dụng đất của Thành phố Thái Nguyên thì cần thực hiện đồng bộ 4 nhóm giải pháp: nhóm giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản lý đất đai; nhóm giải pháp tổ chức quản lý; nhóm giải pháp về hoàn thiện các giải pháp và chính sách có liên quan; nhóm giải pháp về tuyên truyền nâng cao nhận thức của người sử dụng đất đã đề xuất trong luận văn.
KIẾN NGHỊ
Trong nghiên cứu về quyền sử dụng đất tại Thành phố Thái Nguyên, cần đánh giá tổng thể 4 quyền còn lại bao gồm: quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất, quyền cho tặng quyền sử dụng đất, quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, và quyền được nhà nước bồi thường khi thu hồi đất Việc đánh giá này sẽ giúp hiểu rõ hơn về thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn.