Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu chung
Bài viết đánh giá thực trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho hộ gia đình và cá nhân từ 01/01/2016 đến 30/12/2019 Trên cơ sở đó, bài viết đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu tại huyện Lắk, tỉnh Đắk Lắk.
Mục tiêu cụ thể
Đánh giá thực trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho hộ gia đình và cá nhân tại huyện Lắk trong giai đoạn từ 01/01/2016 đến 30/12/2019 cho thấy những tiến bộ và thách thức trong quá trình thực hiện.
Bài viết phân tích các thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Lắk Những thuận lợi bao gồm sự quan tâm của chính quyền địa phương và sự hỗ trợ từ các tổ chức, trong khi khó khăn chủ yếu đến từ việc thiếu thông tin và sự phức tạp trong thủ tục hành chính Hạn chế trong công tác này còn do sự nhận thức chưa đầy đủ của người dân về quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất Các nguyên nhân ảnh hưởng bao gồm cơ sở hạ tầng chưa phát triển đồng bộ và sự thiếu hụt nguồn lực trong việc triển khai các chương trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Để nâng cao hiệu quả trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho hộ gia đình và cá nhân trên địa bàn huyện Lắk, cần đề xuất một số giải pháp tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc hiện tại Các giải pháp này bao gồm cải tiến quy trình thủ tục, tăng cường đào tạo nhân lực, ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ, và nâng cao nhận thức cho người dân về quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến đất đai.
Ý nghĩa của đề tài
Ý nghĩa khoa học
Bài viết này làm rõ các vấn đề lý luận liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tập trung vào các quy định pháp lý của Nhà nước và huyện Lắk Các quy định này đóng vai trò quan trọng trong công tác quản lý đất đai, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất và thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương.
Ý nghĩa thực tiễn
Bài viết này tổng hợp công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Lăk, tỉnh Đắk Lắk, nhằm đánh giá những ưu điểm và hạn chế trong việc cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình và cá nhân Từ đó, bài viết đề xuất các giải pháp khắc phục những tồn tại, góp phần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, với mục tiêu hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận lần đầu cho các diện tích đủ điều kiện trước cuối năm 2020, đáp ứng nhu cầu của người sử dụng đất.
CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1.1 Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai đối với sự phát triển Kinh tế - Xã hội
1.1.1.1 Khái niệm về đất đai
Trong nghiên cứu về sử dụng đất, đất đai được coi là yếu tố sinh thái quan trọng, bao gồm các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất, ảnh hưởng đến tiềm năng và hiệu quả sử dụng đất (FAO, 1976) Đất được hiểu như tổng hợp của nhiều yếu tố như khí hậu, địa hình, thổ nhưỡng, thảm thực vật, động vật và các biến đổi do hoạt động của con người (Huỳnh Văn Chương, 2011) Nó là một phần diện tích bề mặt trái đất với các thuộc tính tương đối ổn định hoặc có chu kỳ thay đổi dự đoán được, liên quan đến không khí, loại đất, điều kiện địa chất, thủy văn, động thực vật và các hoạt động của con người, ảnh hưởng đến việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai (FAO).
Đất đai là một không gian hữu hạn, có vai trò quan trọng trong sản xuất và đời sống xã hội.
Đất đai là một vùng đất xác định với ranh giới cụ thể, bao gồm các thuộc tính tổng hợp từ các yếu tố tự nhiên và kinh tế xã hội như địa hình, khí hậu, thổ nhưỡng, địa chất, thủy văn, động thực vật, cùng với các hoạt động sản xuất của con người.
1.1.1.2 Vai trò của đất đai đối với sử phát triển Kinh tế - Xã hội Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp” Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi:
Đất đai là tài nguyên quốc gia quý giá, đóng vai trò quan trọng trong sản xuất và môi trường sống, là nền tảng cho các khu dân cư và phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, cũng như an ninh quốc phòng Qua nhiều thế hệ, nhân dân đã phải hy sinh để gìn giữ vốn đất đai hiện có Đất đai không chỉ mang ý nghĩa kinh tế mà còn có giá trị chính trị, thể hiện sức mạnh và chủ quyền của quốc gia Quyền sử dụng đất đai là nguyên liệu cho thị trường bất động sản, đảm bảo an toàn tài chính và có khả năng chuyển nhượng qua các thế hệ.
1.1.2 Quản lý nhà nước về đất đai
Theo Điều 22 của Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước thực hiện quản lý đất đai thông qua các văn bản và quy định cụ thể cho từng mục đích và đối tượng sử dụng đất.
- Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính
Khảo sát và đo đạc địa chính là những bước quan trọng để lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất Đồng thời, việc điều tra và đánh giá tài nguyên đất cũng như xây dựng giá đất là cần thiết để quản lý và phát triển bền vững nguồn tài nguyên này.
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất
- Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất
Đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa chính là những bước quan trọng trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thống kê, kiểm kê đất đai
- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai
- Quản lý tài chính về đất đai và giá đất
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Thanh tra, kiểm tra và giám sát việc thực hiện các quy định pháp luật về đất đai là rất quan trọng Điều này bao gồm theo dõi và đánh giá sự chấp hành cũng như xử lý các vi phạm liên quan đến pháp luật đất đai.
- Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai
- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai
- Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai
1.1.3 Những vấn đề đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.3.1 Một số khái niệm a Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất bao gồm các quy định pháp luật do Nhà nước ban hành, nhằm bảo vệ quyền lợi và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân được giao đất sử dụng.
Theo Điều 688 Bộ Luật Dân sự năm 2005, quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình và các chủ thể khác được xác lập thông qua việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất Đất đai không chỉ có giá trị kinh tế mà còn là yếu tố quan trọng để tạo ra sự giàu có và phồn thịnh cho chủ sở hữu Tuy nhiên, việc sở hữu và quản lý đất đai một cách hợp lý để đảm bảo sự phát triển ổn định, hòa bình và công bằng xã hội là một thách thức lớn đối với mỗi quốc gia trên thế giới.
Theo Điều 4 Luật Đất đai 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước đại diện quản lý Nhà nước quy định quyền sử dụng đất cho người dân thông qua các văn bản pháp luật như Hiến pháp năm 1980, Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, và các sửa đổi năm 1998, 2001 Những văn bản này quy định rõ quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, và chế độ quản lý đất đai thống nhất, đồng thời xác định trách nhiệm của Nhà nước và người sử dụng đất.
Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình dựa trên việc giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận này có giá trị pháp lý cao, thể hiện quyền lợi của chủ sử dụng và là căn cứ cho các giao dịch giữa Nhà nước và người sử dụng đất Chủ sử dụng đất được công nhận quyền lợi nhưng cũng phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với Nhà nước và tuân thủ các quy định về sử dụng đất Ngược lại, Nhà nước bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên quan trọng trong bối cảnh quan hệ đất đai phức tạp và liên quan đến nhiều hoạt động kinh tế xã hội Việc phối hợp giữa cơ chế sở hữu và sử dụng đất là vấn đề cấp bách, cần thiết để đảm bảo hài hòa lợi ích và thúc đẩy phát triển kinh tế, ổn định xã hội Ngược lại, thiếu cơ chế hợp lý có thể dẫn đến mâu thuẫn, cản trở sự phát triển của nền kinh tế - xã hội.
Cơ chế sở hữu và sử dụng đất đai hiện nay của Đảng và Nhà nước ta là hợp lý và phù hợp với thực tiễn, với hệ thống văn bản pháp luật đất đai đã đáp ứng bước đầu các yêu cầu phức tạp Tuy nhiên, do xu hướng phát triển và những khó khăn trong quản lý đất đai, Nhà nước cần nghiên cứu và nắm bắt tình hình để bổ sung và thay thế các văn bản pháp lý không còn phù hợp, nhằm hoàn thiện hệ thống văn bản đất đai Điều này sẽ đảm bảo quản lý và sử dụng đất ổn định, hiệu quả, mang lại lợi ích cao nhất Quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cũng cần được chú trọng trong quá trình này.
CƠ SỞ THỰC TIỄN
1.2.1 Các nghiên cứu về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thế giới
Hà Lan, với diện tích 41.528 km² và dân số 16,4 triệu người, nổi bật với 81% đất đai, 9% diện tích nước và 10% biển Một trong những lợi thế lớn nhất của quốc gia này là sự kết hợp hiệu quả giữa việc đăng ký đất và quản lý địa chính.
Trong suốt 30 năm qua, Kadaster, cơ quan đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa chính ở Hà Lan, đã hoàn toàn tự động hóa và số hóa quy trình của mình Sự chuyển mình này thể hiện qua việc sử dụng dữ liệu số trên internet, cho phép thực hiện giao dịch mua bán điện tử, xử lý thông tin nhanh chóng và phát triển các sản phẩm mới Những cải tiến này không chỉ giúp tiết kiệm chi phí mà còn làm giảm chi phí chuyển nhượng bất động sản và thế chấp Chương trình số hóa quy mô lớn đã giúp mọi hoạt động liên quan đến đất đai diễn ra mà không cần đến giấy tờ hành chính Hệ thống này còn thống nhất các tập dữ liệu quan trọng như dữ liệu địa chính, điều tra dân số, và bản đồ địa chính, tất cả đều được quản lý thông qua nguyên tắc "Một lần làm, sử dụng nhiều lần".
Thụy Điển, vương quốc Bắc Âu với diện tích 449.964 km², là nước lớn thứ ba trong Liên minh Châu Âu và có dân số 9,4 triệu người Quản lý đất đai tại Thụy Điển bắt nguồn từ việc bảo vệ quyền sử dụng đất và cai quản đất đai, điều này rất quan trọng đối với người dân Trước đây, các tòa án địa phương đóng vai trò chủ yếu trong việc thực hiện các công việc quản lý này.
Hệ thống đăng ký bất động sản tại Thụy Điển được liên kết với các cơ sở dữ liệu địa lý thông qua hệ thống tọa độ, cung cấp thông tin về địa hình, sử dụng đất, thủy văn và thực vật Cơ quan đăng ký đất và Cơ quan địa chính cập nhật thông tin cơ bản hàng ngày, trong khi các cơ quan khác có trách nhiệm về các hoạt động xã hội cũng bổ sung thông tin liên quan Chính quyền địa phương thực hiện việc lập bản đồ địa hình, quản lý địa chỉ và quy hoạch sử dụng đất, đồng thời cập nhật thông tin vào hệ thống Cơ quan quản lý hệ thống đường cung cấp thông tin về các đường công cộng, cơ quan bảo vệ môi trường đảm bảo quy định sử dụng đất cho môi trường, và cơ quan Thuế quản lý thông tin về mức thuế và dân số Việc cập nhật thông tin được thực hiện theo quy định pháp luật và dựa trên sự thống nhất giữa các cơ quan có thẩm quyền để đảm bảo sử dụng thông tin hiệu quả cho từng cấp chính quyền.
Liên bang Ôxtrâylia, nằm ở Nam bán cầu, là quốc gia lớn thứ sáu thế giới với diện tích khoảng 7,7 triệu km² và dân số khoảng 20,57 triệu người Là nước duy nhất chiếm toàn bộ một lục địa, Ôxtrâylia bao gồm sáu tiểu bang và hai vùng lãnh thổ chính, với hệ thống quản lý đất đai được phân cấp cho các bang Các bang như NSW, Victoria và Tây Ôxtrâylia đã đạt được nhiều thành tựu trong quản lý đất đai, đưa Ôxtrâylia trở thành một trong những quốc gia hàng đầu về lĩnh vực này Công tác đăng ký đất và lập bản đồ địa chính đã được hoàn thiện sớm, tạo điều kiện thuận lợi cho việc ứng dụng công nghệ thông tin trong xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số Điều này giúp cung cấp dịch vụ liên quan đến đất đai và bất động sản, từ giao dịch quyền sở hữu đến quy hoạch sử dụng đất, trở thành phần không thể thiếu trong quản lý nhà nước và cung cấp tiện ích cho xã hội Các cơ quan quản lý đất đai của các bang chịu trách nhiệm xác định tính pháp lý cho các hoạt động đo đạc, đăng ký quyền sở hữu đất và phát triển hệ thống thông tin đất đai, với mục tiêu tự trang trải chi phí từ nguồn đầu tư của chính quyền bang.
Giấy chứng nhận ban đầu được cấp thành hai bản, một bản lưu tại Văn phòng đăng ký và một bản giao cho chủ sở hữu Từ năm 1990, việc cấp Giấy chứng nhận đã chuyển sang dạng số, với bản gốc lưu trong hệ thống máy tính và bản giấy cấp cho chủ sở hữu Hiện nay, tại Văn phòng Giấy chứng nhận, người mua có thể kiểm tra Giấy chứng nhận của bất động sản mà họ đang có nhu cầu mua.
1.2.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất ở Việt Nam
1.2.2.1 Tình hình quản lý và sử dụng đất trước năm 2003 a) Thời kỳ phong kiến:
Công tác địa chính tại Việt Nam đã diễn ra từ thế kỷ VI đến XIX, với hệ thống quản lý đất đai được hình thành từ thế kỷ VI thông qua việc kiểm tra điền địa Trong thời kỳ nhà Lý (1009-1225) và nhà Trần (1225-1400), nhà vua đã công nhận ba hình thức sở hữu đất đai, bao gồm sở hữu của nhà vua, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân.
Trước thế kỷ XV, Việt Nam chưa có hệ thống quản lý đất đai chính thức, mà chỉ thể hiện qua việc thu thuế ruộng và thuế thân bởi các chính quyền phong kiến Hệ thống quản lý đất đai sơ khai được thiết lập vào đầu thế kỷ XV dưới triều đại nhà Hồ, phát triển mạnh mẽ trong vương triều Hậu Lê và hoàn thiện dần vào thời nhà Nguyễn với hệ thống hồ sơ địa chính dạng địa bạ Địa bạ được lập cho từng xã, ghi chép chi tiết về các loại ruộng đất, bao gồm diện tích, loại cây trồng, vị trí và quyền sở hữu, giúp quản lý tài nguyên đất đai hiệu quả hơn.
Hiệp ước giáp thân (Patennootre) ký với triều đình Huế vào năm 1884 đánh dấu việc Pháp hoàn thành xâm lược Việt Nam, chia đất nước thành ba vùng: Nam Kỳ là thuộc địa, Trung Kỳ và Bắc Kỳ là bảo hộ, cùng với ba thành phố Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng là nhượng địa Mặc dù hệ thống quản lý đất đai ở ba vùng và các thành phố có sự khác biệt chi tiết, nhưng về cơ bản, chúng đều giống nhau Các thành phần chính của hệ thống quản lý đất đai bao gồm
Pháp luật đất đai tại Việt Nam được quy định qua các bộ luật khác nhau: "Dân luật giản yếu" ở Nam Kỳ, "Dân luật Bắc Kỳ" ở Bắc Kỳ và "Hoàng Việt Trung Kỳ Hộ Luật" ở Trung Kỳ Trong các bộ luật này, đất đai được xác định là bất động sản từ hai khía cạnh: bất động sản theo tính chất và bất động sản theo quyền sử dụng Quyền sử dụng đất bao gồm quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền cho thuê dài hạn, cầm cố, và quyền khởi kiện liên quan đến đất đai.
Chế độ đăng ký quyền sở hữu đất đai tại ba xứ có nhiều điểm tương đồng về bản chất, nhưng lại được thực hiện theo những phương thức và thời gian khác nhau Cụ thể, chế độ “Quân thủ địa bộ” ở Nam Kỳ đã được triển khai từ năm
Năm 1891, các tỉnh trưởng chịu trách nhiệm về bốn nội dung chính: điều tra quyền sở hữu, sắp hạng ruộng đất, đăng ký theo số hiệu địa chính và cấp trích lục cho chủ sở hữu Chế độ quân thủ địa chính tại Trung Kỳ bắt đầu được thực hiện từ năm 1930 với sự ra đời của “Sở bảo tồn điền trạch” Trong khi đó, tại Bắc Kỳ, chế độ quân thủ địa chính được khởi xướng từ năm 1906 với việc thành lập “Sở địa chính Bắc Kỳ”.
Hệ thống hồ sơ địa chính được thiết lập qua hai giai đoạn: giai đoạn đầu trước năm 1938 với dạng địa bạ, và giai đoạn sau từ 1938 đến 1954 với dạng hỗn hợp, bao gồm địa bạ cho khu vực nông thôn và bằng khoán (giấy chứng nhận) cho khu vực đô thị.
- Phân hạng đất và tính thuế: Thuế hiện vật thời phong kiến được thay thế bằng thuế tiền
Hệ thống quản lý đất đai của Pháp tại ba miền của Việt Nam được đánh giá là tương đối tiên tiến, với những thành phần cơ bản rõ ràng, thể hiện vai trò quan trọng trong việc quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả.
Hai trong ba công cụ quản lý đất đai bao gồm pháp luật và kinh tế, trong khi công cụ thứ ba liên quan đến quy hoạch sử dụng đất Mặc dù một số bản đồ quản lý đất đai chưa đạt chất lượng tối ưu, nhưng nhìn chung, các bản đồ này đã được đo vẽ hoàn chỉnh và đảm bảo độ chính xác Việc kết hợp hồ sơ địa chính dạng hỗn hợp giữa địa bạ và bằng khoán đánh dấu một bước tiến quan trọng trong việc xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại Thời kỳ Mỹ - Ngụy (1954-1975) cũng có ảnh hưởng đến sự phát triển này.