Nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân

Đứng trước thực trạng nêu trên, để cân bằng giữa lợi ích giữa Nhà nước và các đối tượng SDĐ, khắc phục được những khó khăn, vướng mắc trong chính sách nộp tiền sử dụng đất, tác giả quyết

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN THỊ NGỌC BÍCH

NGHĨA VỤ NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC CÔNG NHẬN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO

HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2018

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN THỊ NGỌC BÍCH

NGHĨA VỤ NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC CÔNG NHẬN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO

HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học:TS.DƯƠNG KIM THẾ NGUYÊN

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2018

tế TP Hồ Chí Minh, là tác giả của Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài “ Nghĩa vụ

nộp tiền sử dụng đất khi được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân” (Sau đây gọi tắt là “Luận văn”)

Tôi xin cam đoan tất cả các nội dung được trình bày trong Luận văn này là kết quả nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của người hướng dẫn khoa học Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn một số ý kiến, quan điểm khoa học của một số tác giả Các thông tin này đều được trích dẫn nguồn cụ thể, chính xác và

có thể kiểm chứng Các số liệu, thông tin được sử dụng trong Luận văn là hoàn toàn khách quan và trung thực

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Giả thuyết, câu hỏi nghiên cứu 2

3 Tình hình nghiên cứu 3

4 Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu 6

5 Các phương pháp tiến hành nghiên cứu, khung lý thuyết 7

6 Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài 8

7 Kết cấu của Luận văn 8

CHƯƠNG I KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÔNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN 9

1.1 Khái quát chung về công nhận quyền sử dụng đất 9

1.1.1.Khái niệm về công nhận quyền sử dụng đất 9

1.1.2 Đặc điểm công nhận quyền sử đất 10

1.1.3 Điều kiện công nhận quyền sử dụng đất 12

1.1.4 Mục đích, ý nghĩa của việc công nhận quyền sử dụng đất 14

1.2 Khái quát chung về tiền sử dụng đất 15

1.2.1 Lịch sử hình thành quy định về tiền sử dụng đất 15

1.2.2 Khái niệm tiền sử dụng đất 17

1.2.3 Căn cứ xác định tiền sử dụng đất 18

1.2.4 Mục đích, vai trò của chính sách thu nộp tiền sử dụng đất 19

Tiểu kết luận chương 1 21

CHƯƠNG II QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ NGHĨA VỤ NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC CÔNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 22

2.1.1 Các trường hợp bắt buộc phải nộp tiền sử dụng đất 22

2.1.2 Các trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất 25

2.1.3 Các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất 26

2.2 Thẩm quyền, trình tự, thủ tục xác định tiền sử dụng đất 27

2.2.1 Thẩm quyền xác định tiền sử dụng đất 27

2.2.2.Trình tự, thủ tục xác định tiền sử dụng đất 28

2.3 Căn cứ để xác định tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 28

2.3.1 Diện tích đất 28

2.3.2 Mục đích sử dụng đất 30

2.3.3 Giá đất 31

2.4 Thời hạn nộp tiền sử dụng đất và phương thức nộp tiền sử dụng đất, chế tài liên quan đến việc chậm nộp tiền sử dụng đất 36

2.4.1 Thời hạn và phương thức nộp tiền sử dụng đất 36

2.4.2 Chế tài liên quan đến việc chậm nộp tiền sử dụng đất 37

2.5 Quy định của pháp luật liên quan đến việc ghi nợ tiền sử dụng đất 37

2.5.1 Ý nghĩa của việc ghi nợ tiền sử dụng đất 37

2.5.2 Trình tự, thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất 38

2.5.3 Thời hạn được ghi nợ tiền sử dụng đất 38

2.5.4 Những hạn chế về quyền tài sản trong thời gian xin nợ tiền sử dụng đất 39 Tiểu kết luận chương 2 40

CHƯƠNG III THỰC TIỄN THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ NGHĨA VỤ NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CÔNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN – MỘT SỐ BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 41

3.1 Thực tiễn thi hành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất tại Tp.HCM 41

3.2 Những bất cập về việc nộp tiền sử dụng đất 44

3.2.4 Về diện tích đất đóng tiền sử dụng đất 46

3.2.5 Về thời điểm áp giá tiền sử dụng đất 47

3.2.6 Về chế tài liên quan đến việc chậm nộp tiền sử dụng đất 49

3.2.7 Về trình tự, thủ tục và thời hạn ghi nợ tiền sử dụng đất 50

3.2.8 Những hạn chế về quyền tài sản khi ghi nợ tiền sử dụng đất 52

3.3 Kiến nghị hoàn thiện 52

3.3.1 Về các trường hợp bắt buộc phải nộp tiền sử dụng đất 52

3.3.2 Về chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất 53

3.3.3 Về chế tài chậm nộp tiền sử dụng đất 53

3.3.4 Về chính sách ghi nợ tiền sử dụng đất 54

3.3.5 Về việc hạn chế quyền tài sản khi ghi nợ tiền sử dụng đất 55

3.3.6 Về việc công khai thông tin, dữ liệu liên quan đến đất 55

3.3.7 Thống nhất về nội dung pháp luật 56

Tiểu kết luận chương III 58

KẾT LUẬN 59

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO VĂN BẢN PHÁP LUẬT

TNMT Tài nguyên và Môi trường

TTLT Thông tư liên tịch

Khi được nhà nước công nhận QSDĐ, vấn đề mà người dân quan tâm và băn khoăn nhất chính là khoản tiền SDĐ phải nộp vào ngân sách Tiền SDĐ là một nguồn thu lớn góp phần làm tăng ngân sách nhà nước, tuy nhiên nó lại là gánh nặng của đa số người dân Vì vậy, pháp luật cần có quy định điều chỉnh về nghĩa vụ nộp tiền SDĐ một cách hợp lý để cân bằng hài hòa được lợi ích giữa các đối tượng liên quan

Lĩnh vực đất đai mà đặc biệt nghĩa vụ tài chính đối với đất đai phải chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật Không thể phủ nhận lĩnh vực đất đai là một lĩnh vực khó và có nhiều biến động, đồng thời nó chịu sự quản lý của nhiều bộ phận trong cơ quan hành chính nhà nước Chính vì vậy, việc có sự mâu thuẫn và chồng chéo là điều khó có thể tránh khỏi Bên cạnh đó, vẫn còn tồn tại cơ chế quan liêu, xin cho, dẫn đến nhiều tiêu cực trong việc thực thi các thủ tục hành chính nhà nước liên quan đến tiền SDĐ

Hơn thế nữa, giá trị quyền sử dụng đất ngày một biến động, tăng cao khiến người dân không thể dự trù được số tiền mà mình phải nộp khi được cấp giấy chứng nhận dẫn đến tình trạng không có khả năng thanh toán Vì vậy, việc điều tra thị trường, đánh giá tác động kinh tế liên quan đến bất động sản để có một bảng giá đất phù hợp với những người sử dụng đất là điều cần thiết

Do đó, vấn đề đặt ra là việc xây dựng được một hệ thống pháp luật rõ ràng, minh bạch và thống nhất về nghĩa vụ nộp tiền SDĐ của các chủ thể để người dân có thể nhanh chóng nắm bắt giá đất, xây dựng được bảng giá đất phù hợp nhằm bảo đảm lợi ích của người SDĐ và quyền lợi của nhà nước, nâng cao hiệu quả trong việc thực thi pháp luật tại Việt Nam

Khi được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, việc xác định nghĩa vụ tài chính mà đặc biệt là tiền sử dụng đất luôn là lĩnh vực được quan tâm hàng đầu Nộp tiền SDĐ là nghĩa vụ mà người SDĐ phải có trách nhiệm hoàn thành khi được nhà nước công nhận QSDĐ Việc thực hiện nghĩa vụ nộp tiền SDĐ không chỉ góp phần phát triển ngân sách nhà nước mà thông qua đó làm cho xã hội phát triển Tuy nhiên, nhiều đối tượng SDĐ không đủ khả năng tài chính để thực hiện nghĩa vụ Trong thực tế những năm qua, quy định về nộp tiền SDĐ chưa phù hợp với thực tế, không rõ ràng phải có văn bản hướng dẫn thì mới thi hành được Việc tính mức đóng tiền SDĐ đã ảnh hưởng rất lớn đến người SDĐ Tùy theo thời gian, diện tích, mục đích SDĐ, vị trí mà họ sẽ phải đóng một khoản tiền tương ứng Tuy nhiên, người dân bị thụ động trong việc ước tính số tiền SDĐ phải nộp dẫn đến tính trạng họ không có tiền để đóng khi được cấp giấy chứng nhận Phần lớn nguyên nhân là do pháp luật quy định về nộp tiền SDĐ chưa rõ ràng, các văn bản hướng dẫn thi hành còn chồng chéo nhau Ngoài ra, giá đất để tính tiền SDĐ thường xuyên

biến động, bất ổn dẫn đến tình trạng người dân phản ứng và tạo sự không đồng thuận, khiếu nại, phản ứng khi họ thực hiện nghĩa vụ của mình

Đứng trước thực trạng nêu trên, để cân bằng giữa lợi ích giữa Nhà nước và các đối tượng SDĐ, khắc phục được những khó khăn, vướng mắc trong chính sách

nộp tiền sử dụng đất, tác giả quyết định chọn đề tài: “Nghĩa vụ nộp tiền sử dụng

đất khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân” với

mong muốn thông qua nghiên cứu các chính sách pháp luật về nghĩa vụ nộp tiền SDĐ khi nhà nước công nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân sẽ giúp người đọc đánh giá phần nào những ưu điểm, tiến bộ cũng như những tồn tại, hạn chế trong quy định của pháp luật, đồng thời đóng góp được một vài quan điểm khoa học nhằm hoàn thiện hơn nữa các quy định của pháp luật Việt Nam về vấn đề nêu trên

2 Giả thuyết, câu hỏi nghiên cứu

2.1 Giả thuyết nghiên cứu

Hiện nay, mặc dù quy định pháp luật về việc nộp tiền SDĐ khi nhà nước công nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân cơ bản đã xây dựng khá đầy đủ nhưng những quy định này vẫn còn nhiều điểm bất hợp lý Đồng thời, trên thực tế thực thi pháp luật vẫn còn nhiều bất cập trong chính sách nộp tiền SDĐ đối với các đối tượng được công nhận QSDĐ

Để làm rõ giả thuyết nghiên cứu của Luận văn, câu hỏi nghiên cứu được đặt

ra và luận văn này được thực hiện nhằm trả lời cho các câu hỏi nghiên cứu dưới đây

2.2 Câu hỏi nghiên cứu

Thứ nhất, nhà nước công nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân là gì? tại sao khi nhà nước công nhận QSDĐ thì hộ gia đình, cá nhân có thể phải nộp tiền SDĐ? Thứ hai, pháp luật quy định như thế nào về việc nộp tiền SDĐ khi nhà nước công nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân?

Thứ ba, những bất cập nào khi áp dụng các quy định về nộp tiền SDĐ của hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước công nhận QSDĐ trong thực tế thực hiện? Những điểm nào trong các quy định về nộp tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận

QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân cần phải hoàn thiện để cân bằng hài hòa lợi ích của người dân cũng như đảm bảo nguồn thu ngân sách nhà nước?

3 Tình hình nghiên cứu

Liên quan đến chủ đề nộp tiền SDĐ khi nhà nước công nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, có thể thấy rằng đã có một số công trình nghiên cứu có liên quan, điển hình như các công trình của các tác giả được liệt kê dưới đây:

Sách của tác giả Trần Quang Huy (chủ biên), “Giáo trình Luật đất đai”,

NXB Công an nhân dân Hà Nội 2003 có phần viết về điều kiện để xem xét hợp thức

hóa quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất

Tác giả Phạm Thu Thủy có bài viết: “Một số vấn đề về giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai 2003” đăng trên tạp chí luật học

năm 2004 phân tích về các điều kiện để được công nhận QSDĐ của hộ gia đình cá nhân

Tác giả Đặng Anh Quân có bài viết: “Một số suy nghĩ về giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất” đăng trên tạp chí khoa học pháp lý số 2, năm 2006 Nội dung

bài viết phân tích các quy định về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, nêu lên thực trạng và rút ra các bài học về việc cấp giấy chứng nhận

Tác giả Lữ Ngọc Bình có bài viết: “Các trường hợp sử dụng đất không có

giấy tờ về quyền sử dụng đất: Những vấn đề cần quan tâm” đăng trên tạp chí thanh

tra số 09/2007 phân tích các bất cập trong việc tính tiền SDĐ đối với các đối tượng không có giấy tờ chứng minh

Luận văn thạc sĩ đề tài: “Những khía cạnh về quyền sử dụng đất gắn liền với

quyền sở hữu nhà ở theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thị Thanh Loan

được thực hiện tại Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà nội năm 2008 Luận văn có phần phân tích các điều kiện để được nhà nước công nhận QSDĐ của hộ gia đình,

cá nhân thông qua việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ

Tác giả Đinh Sỹ Dũng có bài viết: “Tài chính đất đai – Một số vấn đề quan

tâm” đăng trên Tạp chí nghiên cứa lập pháp số 21 (137), tháng 12/2008 Trong bài

viết có phân tích, đánh giá thực trạng của pháp luật về các khoản thu tài chính liên

quan đến đất đai trong đó có tiền SDĐ, giá đất cũng như đưa ra các hướng hoàn thiện những bất cập về các quy định pháp luật đối với giá đất tính tiền SDĐ hiện nay

Sách của tác giả Lê Hồng Hạnh (chủ biên): “Giáo trình đất đai và môi

trường”, Trường đại học Vinh năm 2011 Sách cung cấp nhiều kiến thức lý luận

chung và quy định của pháp luật về việc câp giấy chứng nhận QSDĐ và nghĩa vụ của người SDĐ khi được nhà nước cấp GCN

Tác giả Lê Văn Bình có bài viết: “Hoàn thiện các quy định của pháp luật đất

đai về quy hoạch sử dụng đất” đăng trên bản thông tin khoa học lập pháp số

01/2013 Bài viết này giúp người đọc hiểu rõ thế nào là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, một trong những điều kiện cần và đủ để được công nhận QSDĐ

Sách của tác giả Phạm Thị Hương Lan (chủ biên): “Bình luận khoa học Luật

đất đai”, NXB Lao động, 2013 đã đưa ra nhiều lý luận và giải thích một cách khoa

học về các quy định của LĐĐ trong đó có các quy định về việc thu nộp tiền SDĐ khi nhà nước công nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân

Luận văn thạc sĩ đề tài“Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình,

cá nhân” của tác giả Nguyễn Thị Minh được thực hiện tại khoa Luật trường đại học

quốc gia Hà Nội năm 2013 Trong luận văn này, tác giả đánh giá thực trạng của các quy định pháp luật liên quan đến việc cấp GCNQSDĐ, QSHNỞ và tài sản khác gắn liền với đất, đánh giá những điểm mạnh, hạn chế thông qua đó đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật về cấp GCN

Tác giả Nguyễn Ngọc Minh có bài viết: “Những sửa đổi bổ sung cơ bản về

chế định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong luật đất đai 2013” đăng

trên tạp chí Luật học 2014 Bài viết đã đi sâu phân tích quyền và nghĩa vụ của người

sử dụng đất trong đó có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất và các căn cứ để tính tiền sử dụng đất khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất

Tác giả Nguyễn Thị Dung có bài viết về: “Về giá đất trong luật đất đai

2013” đăng trên tạp chí Luật học năm 2014 phân tích các quy định của pháp luật về

giá đất, giá để tính tiền SDĐ, đồng thời tác giả còn đưa ra giải pháp cho vấn đề giá đất ở Việt Nam hiện nay

Sách của tác giả Lưu Quốc Thái: “Những vấn đề pháp lý về thị trường QSDĐ

Việt Nam”, NXB Hồng Đức năm 2016, Hà Nội có nhiều phân tích lập luận góp

phần làm rõ nội dung của pháp luật hiện hành vể thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam, đồng thời cung cấp nhiều kiến thức lý luận chung về phần giá đất để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong đó có tiền SDĐ

Sách của tác giả Trần Quang Huy (chủ biên), “Bình luận chế định quản lý

nhà nước về đất đai trong luật đất đai 2013”, NXB Tư pháp, Hà Nội 2017 đã

nghiên cứu, bình luận quy định pháp luật trong quá trình triển khai thực thi trong thực tế trong đó có bình luận các quy định về việc công nhận QSDĐ và chính sách thu nộp tiền SDĐ

Qua tìm hiểu các nguồn tài liệu trên, tác giả nhận thấy các bài viết chủ yếu tập trung phân tích các vấn đề liên quan đến công nhận QSDĐ thông qua việc cấp GCNQSDĐ và tài chính đất đai trên cơ sở các quy định của pháp luật Từ đó, các các tác giả đánh giá những điểm tiến bộ, những bất cập và thông qua đó nêu lên các kiến nghị để hoàn thiện các chính sách liên quan đến việc thu tiền SDĐ Nhưng hạn chế của các đề tài trên là hầu hết các công trình được thực hiện đã lâu, trong bối cảnh của Luật Đất đai 2003 nên thiếu sự cập nhật Ngoài ra, các bài nghiên cứu còn

lẻ tẻ về từng vấn đề, chưa có sự sâu chuỗi và hệ thống một cách toàn diện về vấn đề chế định tiền SDĐ của hộ gia đình, cá nhân khi được nhà nước cấp GCNQSDĐ Vì vậy, tác giả mong muốn kế thừa các công trình nghiên cứu của các tác giả đi trước, đồng thời phát triển đề tài, thông qua việc phân tích cụ thể các quy định của pháp luật Việt Nam liên quan đến tiền SDĐ của hộ gia đình, cá nhân, chỉ ra thực trạng trong việc áp dụng pháp luật của cơ quan nhà nước và việc thực hiện nghĩa vụ này của hộ gia đình, cá nhân Từ đó, tìm ra những vướng mắc trong quy định của pháp luật và đề xuất một vài quan điểm cá nhân nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật liên quan đến chế định về tiền SDĐ khi nhà nước công nhận QSDĐ cho hộ gia đình,

cá nhân

4 Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Mục đích nghiên cứu

Trên cơ sở nguyên cứu về mặt lý luận, phân tích các quy định của pháp luật

và đánh giá thực tiễn trong việc nộp tiền SDĐ khi nhà nước công nhận QSDĐ cho

hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam, Luận văn này được thực hiện với mục đích nghiên cứu toàn diện chế định công nhận QSDĐ và nghĩa vụ nộp tiền SDĐ khi Nhà nước công nhận QSDĐ; khảo sát thực trạng thực thi pháp luật liên quan đến nghĩa vụ nộp tiền SDĐ khi Nhà nước công nhận QSĐ cho Hộ gia đình, cá nhân tại TP.HCM; chỉ

ra những điểm bất cập của pháp luật trong việc xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc sử dụng đất; từ đó đề xuất các kiến nghị hoàn thiện về chế định tài chính liên quan đến nghĩa vụ nộp tiền SDĐ của hộ gia đình, cá nhân khi được nhà nước công nhận QSDĐ

4.2 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn này là quy định của pháp luật Việt Nam liên quan đến nghĩa vụ nộp tiền SDĐ của hộ gia đình, cá nhân khi nhà nước công nhận QSDĐ Cụ thể, đó là các quy định về trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận SDĐ phải nộp tiền SDĐ, không nộp tiền SDĐ, được miễn, giảm tiền SDĐ khi được nhà nước công nhận QSDĐ đất thông qua việc cấp GCN, các căn cứ để xác định số tiền SDĐ phải nộp, thời hạn phải nộp tiền SDĐ, các chính sách khi người SDĐ chưa có khả năng nộp và hệ quả của việc không nộp tiền SDĐ theo quy định của pháp luật Việt Nam

4.3 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi về nội dung: Luận văn tập trung nghiên cứu vấn đề công nhận QSDĐ và tiền SDĐ, các quy định của pháp luật về nghĩa vụ nộp tiền SDĐ của hộ gia đình, cá nhân khi được nhà nước công nhận QSDĐ Nghiên cứu này nhằm tìm

ra lên những điểm chồng chéo, không hợp lý của các văn bản pháp luật cũng như bất cập trong quá trình thực thi pháp luật từ đó đề xuất kiến nghị để hoàn thiện nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của các bên liên quan trong quá trình thực thi chính sách liên quan đến tiền SDĐ

Phạm vi về thời gian: Đề tài phân tích các quy định pháp luật và đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về nghĩa vụ nộp tiền SDĐ chủ yếu trong giai đoạn LĐĐ 2013 có hiệu lực đến nay

Phạm vi về không gian nghiên cứu: Mặt dù các quy định pháp luật về nộp tiền SDĐ được quy định tại văn bản do cấp trung ương ban hành nhưng khi khảo sát thực tiễn, luận văn này tập trung khảo sát và phân tích thực tiễn thực hiện các quy định này tại địa bàn TP HCM

5 Các phương pháp tiến hành nghiên cứu, khung lý thuyết

Để thực hiện đề tài này, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:

Phương pháp hệ thống hóa, phân tích và tổng hợp nhằm hệ thống hóa các vấn đề lý luận chung về đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền SDĐ khi nhà nước công nhận QSDĐ Phương pháp này được sử dụng tại chương 1 của Luận văn Phương pháp hệ thống hóa pháp luật, phân tích luật viết và tổng hợp nhằm làm rõ các quy định của pháp luật Việt Nam về nghĩa vụ nộp tiền SDĐ khi nhà nước công nhận QSDĐ Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng phương pháp đánh giá pháp luật và phương pháp đánh giá tác động để đánh giá tính hiệu quả của các quy định của pháp luật trong quản lý thu nộp tiền SDĐ Thông qua đó, xem xét các yếu

tố tác động dẫn đến quá trình thực thi hiệu quả hay không hiệu quả Các phương pháp này được sử dụng tại chương 2 của luận văn

Phương pháp xã hội học pháp luật nhằm mục đích đặt các quy định của pháp luật trong bối cảnh xã hội hiện nay để đưa ra các kiến nghị nhằm tăng cường, phát huy hơn nữa tính tích cực mà các quy định pháp luật mang lại đồng thời hạn chế các bất cập trong việc thi hành các chính sách pháp luật nhằm cân bằng hài hòa lợi ích của người dân và cơ quan nhà nước Phương pháp này được thực hiện tại chương 3 của luận văn

Khung phân tích của đề tài xuất phát từ nền tảng lý luận về việc công nhận QSDĐ và nghĩa vụ nộp tiền SDĐ cho hộ gia đình, cá nhân Đề tài phân tích và đánh giá thực trạng thực hiện các quy định của pháp luật về các vấn đề nêu trên từ đó cho

thấy những điểm bất cập trong quá trình thực thi pháp luật, đồng thời đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về nghĩa

vụ nộp tiền SDĐ của hộ gia đình, cá nhân khi nhà nước công nhận QSDĐ

6 Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài

Việc xác định được số tiền phải nộp phải trải qua nhiều quy trình và còn tùy thuộc vào nguồn gốc, thời hạn, diện tích, giá đất và mục đích SDĐ Hơn thế nữa, chính sách pháp luật có liên quan nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, không rõ ràng Trong khi đó số lượng và chất lượng của các công trình nghiên cứu liên quan còn khá khiêm tốn, phần lớn là những bài viết chung chung về tài chính đất đai, ít có bài viết chuyên sâu về tiền SDĐ nói chung và tiền SDĐ khi công nhận QSDĐ nói riêng

Luận văn nghiên cứu là công trình nghiên cứu cụ thể liên quan đến chế định nộp tiền SDĐ của hộ gia đình, cá nhân khi được nhà nước GCNQSDĐ một cách tương đối và đầy đủ Giúp hình dung được một cách toàn diện về nghĩa vụ nộp tiền SDĐ của hộ gia đình, cá nhân và nêu bật được những bất cập về pháp luật liên quan đến vấn đề này Đồng thời, đề xuất một số ý kiến để hoàn thiện chế định pháp luật liên quan đến Đất đai

7 Kết cấu của bài luận văn

Ngoài Phần Mở đầu, Phần Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, Phần nội dung của luận văn được cấu trúc thành 3 chương cụ thể gồm:

Chương I Khái quát chung về tiền sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất cho

CHƯƠNG I KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÔNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN

1.1 Khái quát chung về công nhận quyền sử dụng đất

1.1.1.Khái niệm về công nhận quyền sử dụng đất

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện quản lý Tuy nhiên, trên thực tế nhà nước không trực tiếp khai thác, sử dụng mà trao quyền

sử dụng, chiếm hữu, định đoạt cho người SDĐ Trong đó, công nhận QSDĐ là một trong những hình thức mà nhà nước trao QSDĐ thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau

đây xin gọi tắt là“ GCNQSDĐ”) nhằm chuyển giao quyền sử dụng, chiếm hữu, định

đoạt một cách hợp pháp cho người SDĐ

Tuy nhiên cũng cần phân biệt rõ ý nghĩa pháp lý của công nhận QSDĐ với giấy chứng nhận QSDĐ Công nhận QSDĐ là cơ sở pháp lý phát sinh quyền của người SDĐ còn GCN là chứng thư pháp lý thể hiện mới quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người SDĐ Theo đó, cấp GCNQSDĐ chỉ là biểu hiện của một quy trình, là kết quả của việc công nhận QSDĐ

Nếu so sánh khái niệm về công nhận QSDĐ thì có thể thấy định nghĩa về công nhận QSDĐ theo LĐĐ 2003 so với LĐĐ 2013 có sự khác biệt rõ rệt Đối với LĐĐ 2003 thì công nhận QSDĐ là việc nhà nước cấp GCNQSDĐ lần đầu cho người SDĐ, phạm vi này rất rộng và thường dể bị nhầm lẫn trong trường hợp cấp GCN khi giao đất hoặc cho thuê đất vì đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất cũng được cấp GCNQSDĐ Tại khoản 9 Điều 3 LĐĐ 2013 đã định nghĩa một cách

cụ thể chi tiết hơn giúp cho người đọc thấy được sự khác biệt giữa công nhận với giao đất hoặc cho thuê đất bằng cách loại trừ các hình thức khác với công nhận

trong định nghĩa Theo đó: “công nhận QSDĐ là việc nhà nước trao QSDĐ cho

người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định” Nói một

cách khác, công nhận QSDĐ là hành vi pháp lý thừa nhận có sự tồn tại hợp pháp

của chủ thể đang SDĐ nhằm xác lập mối quan hệ về quyền và nghĩa vụ của người SDĐ1

Công nhận QSDĐ là giải pháp góp phần quan trọng vào việc quản lý, tạo môi trường lành mạnh trong các quan hệ đất đai, hạn chế các tranh chấp phát sinh cũng như tạo điều kiện thuận lợi trong các giao dịch dân sự như tặng cho, mua bán, thừa kế, thế chấp…đồng thời đó đảm bảo quyền lợi của người SDĐ nếu rơi vào trường hợp thu hồi đất thì sẽ được xem xét đền bù

1.1.2 Đặc điểm công nhận quyền sử đất

Đất đai là một loại tài sản đặc biệt nên điều kiện trở thành hàng hóa giao dịch dân sự là có sự khác biệt Mỗi một thửa đất cần được đo đạt, đánh số và cấp một chứng thư xác định quyền sử dụng hợp pháp2 Công nhận QSDĐ chỉ có thể thực hiện bằng mệnh lệnh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tuân theo một trình tự thủ tục luật định đó là việc cấp GCNQSDĐ Trên thực tế, hộ gia đình, cá nhân đã có QSDĐ ổn định nên việc công nhận chỉ là việc nhà nước thừa nhận về mặt pháp lý thông qua việc cấp GCNQSDĐ

Kết quả của việc công nhận QSDĐ chính là việc cấp GCNQSDĐ - là chứng thư pháp lý quan trọng, là sự ghi nhận của Nhà nước về quyền của tổ chức, cá nhân đối với phần diện tích đất xác định Đây là căn cứ quan trọng và cần thiết trong việc quản lý đất đai và là tài liệu cần thiết trong các quan hệ pháp luật dân sự liên quan đến đất đai Việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho người có đủ điều kiện sử dụng là

cơ sở để nhà nước tiến hành quản lý đất đai thông qua việc ghi nhận thông tin trên

sổ địa chính và phát hành chứng thư pháp lý cho người SDĐ sau khi người SDĐ tiến hành đăng ký kê khai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và thực hiện các nghĩa vụ tài chính với nhà nước Ngoài ra, GCNQSDĐ còn là cơ sở để nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có thể thực hiện các quyền mà

1 Nguyễn Thị Minh (2013), Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, Luận

văn thạc sĩ, khoa Luật trường đại học quốc gia Hà Nội, trang 20

2 Phạm Duy Nghĩa (2003), Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản, Nhà nước và

pháp luật, (10), trang 16

pháp luật đã trao cho người SDĐ, cụ thể và quan trọng nhất là quyền giao dịch đối với QSDĐ3

Ở Việt Nam, công tác quản lý điền địa đã có lịch sử tương đối lâu đời Ngày nay chúng ta vẫn còn lưu giữ được hệ thống sổ địa bạ thời Gia Long, thời Minh Mạng (ở cấp độ đơn giản – chưa có bản đồ) Dưới thời Pháp thuộc và Việt Nam Cộng Hòa, hệ thống đất đai ở Việt Nam đã dần hoàn thiện hơn với những phương pháp đo đạc ngày càng chính xác và phương pháp quản lý ngày càng chặt chẽ từ phương Tây Sau Cách mạng tháng Tám năm 1945, do hoàn cảnh chiến tranh nên công tác đăng ký đất đai vẫn chưa được triển khai cho đến những năm 80 của Thế

kỷ XX Và từ khi Nhà nước Việt Nam có văn bản Luật Đất đai đầu tiên – năm 1987 đến nay, đăng ký đất đai đã trở thành một nhiệm vụ bắt buộc đối với các chủ thể sử dụng đất4

Tóm lại, có thể hiểu việc công nhận QSDĐ là Nhà nước ghi nhận QSDĐ của

hộ gia đình, cá nhân bằng việc cập nhật thông tin vào hệ thống quản lý nhà nước và cấp một văn bản xác nhận về quyền này Đồng thời với việc được nhà nước công nhận quyền lợi hợp pháp trên một thửa đất xác định, hộ gia đình, cá nhân đã có được một sự chứng nhận về quyền tài sản của mình để có thể thực hiện các giao dịch trên thị trường như việc: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp… với các chủ thể khác trong xã hội Gắn liền với việc công nhận QSDĐ là việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ Giấy chứng nhận QSDĐ là một cơ sở pháp lý đảm bảo tính an toàn, hiệu quả, bảo vệ được các bên trong giao dịch liên quan đến QSDĐ và tạo điều kiện để thúc đẩy các giao dịch dân sự trên thị trường, tạo nguồn thu vào ngân sách, phát triển được nền kinh tế của đất nước

Bên cạnh đó, nhiệm vụ của nhà nước là thống nhất quản lý đất đai, đảm bảo

sử dụng đất có hiệu quả, hợp lý đáp ứng hài hòa lợi ích của nhà nước cũng như người sử dụng đất Chính vì vậy, công tác cấp GCNQSDĐ vô cùng cần thiết và

3Đặng Anh Quân (2006), Một số suy nghĩ về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tạp chí

khoa học pháp lý số 2, 2006, trang 33

4Lê Thị Ngọc Mai (2017), Bình luận chế định quản lý nhà nước về Đất đai trong Luật Đất

đai 2013 – NXB Tư pháp, trang 120

cũng cần nhận thức rõ rằng đây là nhiệm vụ của nhà nước, nhà nước cần phải tạo điều kiện tốt nhất cho người dân trong việc cấp GCN5

Thực tế có thể thấy hoạt động công nhận QSDĐ và hành vi cấp giấy chứng nhận là hai hoạt động có mối quan hệ mật thiết với nhau Quá trình cấp GCN đơn giản hay phức tạp phụ thuộc vào các điều kiện công nhận

1.1.3 Điều kiện công nhận quyền sử dụng đất

Quá trình lịch sử, một số hộ gia đình, cá nhân xác lập QSDĐ thực tế trước khi được nhà nước công nhận mặc dù họ không có đầy đủ các giấy tờ theo luật định, nhưng việc SDĐ là thực tế và được cơ quan có thẩm quyền xác nhận đất sử dụng ổn định, không tranh chấp và phù hợp với quy hoạch.Tuy nhiên, hiểu thế nào

là đất sử dụng ổn định không có tranh chấp và phù hợp quy hoạch?

Đầu tiên, có thể xét đến yếu tố phù hợp quy hoạch Quy hoạch SDĐ là một

hệ thống các biện pháp của nhà nước về tổ chức và quản lý đất hợp lý, hiệu quả thông qua việc bố trí, phân bổ đất đai cho các mục đích sử dụng6 Trong quy trình công nhận QSDĐ, cơ quan có thẩm quyền sẽ có trách nhiệm xem xét thửa đất đó có phù hợp với quy hoạch, kế hoạch SDĐ của địa phương hay không Việc quy hoạch, khoan vùng mục đích SDĐ giúp cho việc quản lý nhà nước đối với đất đai được hiệu quả, hạn chế tình trạng vi phạm trong việc SDĐ của các chủ thể trong quá trình canh tác, sinh sống

Trong trường hợp mặc dù thửa đất không phù hợp với quy hoạch nhưng việc

sử dụng đất trước thời điểm có quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì người sử dụng đất vẫn được cấp giấy chứng nhận Tuy nhiên, trong nội dung giấy chứng nhận, phần diện tích không phù hợp với quy hoạch sẽ bị ghi chú Theo đó, người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng với mục đích ban đầu như trước khi có quy hoạch Trường hợp trên đất đã có công trình xây dựng nhà ở, nhà xưởng thì khi

5Phạm Thu Thủy (2004), Một số vấn đề về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của

luật đất đai 2003, tạp chí luật học năm 2004, trang 64.

6 Lê Văn Bình (2013), Hoàn thiện các quy định của pháp luật đất đai về quy hoạch sử dụng đất,

bản thông tin khoa học lập pháp số 01/2013

tiến hành xây dựng mới, người sử dụng đất sẽ không được phép xây dựng trên phần diện bị ghi chú nằm trong quy hoạch

Thứ hai, điều kiện đất không có tranh chấp Đất có tranh chấp tức là đất chưa xác định ai là người có quyền hợp pháp đối với thửa đất đó7 Chỉ khi nào tranh chấp được giải quyết một cách triệt để thì nhà nước mới tiến hành công nhận QSDĐ thông qua việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ Tuy nhiên, Luật đất đai không định nghĩa thế nào được xem là đất có tranh chấp Vì vậy, trong thực tế vẫn có nhiều trường hợp chỉ cần một đơn ngăn chặn gửi đến UBND cấp xã thì việc cấp giấy chứng nhận sẽ bị ngưng lại Việc chậm cấp giấy chứng nhận hoặc ngưng cấp giấy chứng nhận trong trường hợp này ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể sử dụng đất

Thứ ba, đất sử dụng ổn định Như thế nào sẽ được xem là đất sử dụng ổn định? Trường hợp đất đã hình thành từ lâu đời nhưng được “mua bán giấy tay” qua nhiều chủ sử dụng thì có được xem là sử dụng ổn định hay không? Pháp luật không quy định rõ thế nào là đất sử dụng ổn định và việc sử dụng ổn định được tính từ thời điểm của người đang sử dụng hay thời điểm của những người đã sử dụng trước đó Tuy nhiên, có thể hiểu việc sử dụng ổn định là không có sự tranh chấp, khiếu nại, không ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người khác bao gồm cả quyền và lợi ích của nhà nước Bên cạnh đó, việc sử dụng đất đã diễn ra trong khoản một thời gian dài và có các căn cứ để chứng minh thời điểm sử dụng Lập

luận này phù hợp với quy định của tại Điều 236 BLDS 2015 “người chiếm hữu

được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 10 năm đối với động sản, 30 năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu của tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu…”

Vì vậy, có thể thấy căn cứ pháp lý chủ yếu và quan trọng nhất tạo điều kiện thuận lợi cho việc công nhận QSDĐ là có các giấy tờ chứng minh về nguồn gốc đất

7 Nguyễn Thị Thanh Loan (2008), Những khía cạnh về quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở

hữu nhà ở theo pháp luật Việt Nam, Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà nội, luận văn thạc sĩ luật học,

trang 66

đai Để được công nhận QSDĐ, người đang SDĐ phải hoàn thành các thủ tục pháp

lý và chứng minh nguồn gốc hợp pháp của đất

Điều kiện để được công nhận QSDĐ là cơ sở pháp lý quan trọng để cơ quan

có thẩm quyền xem xét cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân Quá trình quản

lý đất đai, nước ta trải qua nhiều chế độ lịch sử và chính sách quản lý khác nhau nên hiện nay tồn tại nhiều loại giấy tờ sở hữu khác nhau, có thể kể đến như: bằng khoán điền thổ, văn tự mua bán nhà, văn tự đoạn mãi bất động sản, giấy phép công nhận quyền sở hữu, giấy phép hợp thức hóa chủ quyền nhà, giấy phép chuyển dịch nhà cửa, sổ mục kê đất, kê điền, tờ kê khai nhà đất năm 1977, 1999…đây là một trong những loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng của người SDĐ, kể cả đối với các trường hợp đất đai có nguồn gốc từ khai hoang, khai phá mặc dù người SDĐ không

có giấy tờ chứng minh nhưng có hộ khẩu thường trú tại địa phương, sinh sống ổn định và được UBND cấp xã xác nhận là đất không tranh chấp thì vẫn được công nhận QSDĐ

Các giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng hợp pháp cũng như việc sử dụng

ổn định lâu dài là một trong những điều kiện rất quan trọng là căn cứ pháp lý để xác lập mối để được nhà nước công nhận QSDĐ.Tuy nhiên, bên cạnh những thửa đất được tạo lập hợp pháp vẫn tồn tại những thửa đất được tạo lập bất hợp pháp Song nhà nước xét thấy do quá trình tạo lập do nhiều yếu tố khách quan và chủ quan và ở thời điểm hiện tại họ vẫn là người quản lý sử dụng không có tranh chấp nên nhà nước vẫn công nhận quyền sử dụng đối với tài sản đó8

1.1.4 Mục đích, ý nghĩa của việc công nhận quyền sử dụng đất

Thứ nhất, công nhận QSDĐ là cơ sở để nhà nước thực hiện chức năng quản

lý đối với đất đai, đồng thời là cơ sở để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người SDĐ Việc công nhận QSĐD được thực hiện thông qua một trình tự thủ tục bắt buộc đó là việc cấp GCNQSDĐ Thông qua đó, Nhà nước quản lý việc sử dụng đất

8 Nguyễn Thị Minh (2013), Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, Luận

văn thạc sĩ, khoa Luật trường đại học quốc gia Hà Nội, năm 2013, trang 20

bằng pháp luật, giám sát việc SDĐ đai một cách hợp lý, hiệu quả, đồng thời đảm bảo an toàn về mặt pháp lý trong giao dịch trên thị trường BĐS giữa các chủ thể SDĐ, nhằm hạn chế các giao dịch ngầm trong lĩnh vực đất đai, giảm thiểu những tranh chấp do các giao dịch tự phát mà ta hay gọi là “mua bán giấy tay”, là cơ sở cho việc đền bù khi nhà nước thu hồi đất và là cơ sở giải quyết tranh chấp phát sinh trong quá trình SDĐ của các chủ thể

Thứ hai, thông qua việc công nhận QSDĐ, nhà nước từng bước khắc phục các yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai Từng bước xây dựng hệ thống pháp luật để nâng cao vai trò quản lý Nhà nước đối với đất đai một cách chặt chẽ và thống nhất

Thứ ba, công nhận QSDĐ thể hiện vai trò của nhà nước trong việc điều chỉnh các chính sách liên quan đến nghĩa vụ tài chính của người SDĐ nói chung và nghĩa vụ nộp tiền SDĐ của hộ gia đình, cá nhân nói riêng Khi hộ gia đình, cá nhân được nhà nước công nhận QSDĐ thông qua việc cấp GCNQSDĐ thì họ được hưởng lợi từ những đảm bảo của nhà nước, yêu cầu nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi bị chủ thể khác xâm phạm đồng thời người SDĐ phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền SDĐ vào ngân sách nhà nước

1.2 Khái quát chung về tiền sử dụng đất

1.2.1 Lịch sử hình thành quy định về tiền sử dụng đất

Việt Nam là nước nông nghiệp, vì vậy đất đai là một nguồn tài nguyên vô cùng quý giá và không gì thay thế được Từ năm 1945 đến nay, chế độ sở hữu đất đai có những bước phát triển phù hợp với từng thời kỳ của đất nước Do tính chất đặc thù của chế độ và tình hình kinh tế, văn hóa, lịch sử nên đất đai trên lãnh thổ nước Cộng Hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân cho Nhà nước đứng ra quản lý Sau đó, nhà nước phân bổ lại QSDĐ các cho hộ gia đình, cá nhân,

tổ chức và công nhận, bảo vệ QSDĐ của các chủ thể này

Tuy vậy, để bảo đảm được tính hiệu quả của việc SDĐ cũng như tính công bằng trong quản lý nhà nước, Nhà nước đã ban hành ra các văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh lĩnh vực này Trong đó, nghĩa vụ tài chính đối với đất đai mà đặc

biệt là tiền SDĐ có một vai trò vô cùng quan trong trong hoạt động quản lý của nhà nước về SDĐ, khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, đồng thời giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước

Ở nước ta, quy định về việc thu nộp tiền SDĐ trong giai đoạn Luật đất đai

1987 chưa quy định về vấn đề này Bởi vì chúng ta chưa coi QSDĐ là một loại hàng hóa đặc biệt, việc sử dụng thông qua con đường cấp phát xin cho, mọi việc sử dụng đều không mất tiền, nhà nước bao cấp đất đai cho cả xã hội kể cả sử dụng vào mục

đích kinh doanh Tại điều 4 Luật đất đai 1987 quy định: “Người sử dụng đất phải

nộp thuế sử dụng đất theo quy định của pháp luật”, tuy nhiên trong nội dung các

điều luật không có một hướng dẫn cụ thể nào về việc thu, nộp đối với thuế sử dụng

đất này ngoại trừ quy định về nghĩa vụ của người SDĐ “phải nộp một khoản lệ phí

địa chính khi làm các thủ tục xin giao đất, đăng ký ban đầu, đăng ký biến động, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trích lục hồ sơ địa chính, giải quyết tranh chấp

đất đai, quy định về tiền SDĐ mới dần dần được hình thành Từ việc người SDĐ được cấp đất miễn phí chuyển sang phải trả tiền SDĐ Tuy nhiên, các quy định chỉ mới xoay quanh vấn đề thu tiền khi được nhà nước giao đất Cụ thể, tại khoản 2 Điều 1 Nghị định số 89-CP ngày 17/08/1994 về việc thu tiền SDĐ và lệ phí địa

chính có quy định: “Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất để sử dụng vào

mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối, nếu được Nhà nước cho phép sử dụng vào mục đích khác, thì phải nộp tiền sử dụng đất” Đến khi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ 1993 có hiệu lực thi hành

vào ngày 01/01/1999 thì lúc này mới phân định ra hai loại, đó là:“giao đất không

thu tiền SDĐ và giao đất có thu tiền SDĐ”(Điều 1) Mãi đến khi LĐĐ 2003 ra đời

thì các quy định về thu tiền SDĐ được quy định cụ thể rõ ràng hơn khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ và chuyển mục đích SDĐ

Tiếp đó, LĐĐ 2013 tiếp tục kế thừa và dần hoàn thiện các quy định về chế

độ thu nộp tiền SDĐ của các đối tượng được QSDĐ Việc chuyển dần các quy định

9 Điều 17, Nghị định 30 – HĐBT năm 1989 thi hành Luật đất đai

pháp luật từ việc SDĐ không thu tiền sử dụng đến phân loại thu tiền SDĐ trong từng trường hợp cụ thể rất phù hợp với tình hình thực tế khách quan và cơ chế thị trường, bởi lẻ đất đai là một tài sản đặc biệt và khác biệt so với những tài sản, hàng hóa bình thường khác bởi quá trình lao động không tạo ra nó mà chỉ tác động vào

nó để chuyển từ trạng thái hoang sơ trở nên có lợi ích, có khả năng sinh lợi cao10 Nghĩa là, dù đất đai được sử dụng vào mục đích gì thì vẫn đem lại nguồn lợi cho người sử dụng

Hơn thế nữa, được sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và hưởng các lợi ích khác do đất đai mang lại và thời gian sử dụng vô hạn làm cho ý nghĩa đất đai, giá trị bất động sản được nhân đôi Chính vì vậy, để cân bằng hài hòa lợi ích người

sử dụng đất và ngân sách nhà nước, việc quy định chính sách nộp tiền SDĐ là phù hợp với thực tế khách quan và cơ chế thị trường

1.2.2 Khái niệm tiền sử dụng đất

Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, không di dời được và mang tính hữu hạn, khái niệm “giá trị đất” chỉ xuất hiện khi xuất hiện con người cùng bộ máy quản

lý của nó – Nhà nước Vì chỉ có con người khi đưa đất đai vào khai thác, sử dụng lưu thông với những mục đích khác nhau mới xuất hiện khái niệm này Giá đất phụ thuộc rất nhiều vào quan điểm sở hữu, chính sách và pháp luật của các nước

Theo định nghĩa tại khoản 21 Điều 3 LĐĐ 2013 thì “Tiền sử dụng đất là số

tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất” Như vậy, bản chất tiền SDĐ là khoản tiền mà người nhận QSDĐ từ nhà

nước phải trả và chỉ phải trả một lần vào thời điểm xin cấp GCNQSDĐ

Tuy nhiên, vẫn có một số trường hợp như chuyển mục đích sử dụng đất hoặc công nhận QSDĐ mà mục đích SDĐ không thuộc các trường hợp quy định tại Điều

55 LĐĐ 2013 thì có thể phải nộp tiền thuê đất chứ không phải tiền SDĐ11

10 Phạm Duy Nghĩa (2014), Giải quyết tranh chấp trong thu hồi đất nông nghiệp, tạp chí

Nghiên cứu lập pháp số 14/2014, trang 41

11 Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý về thị trường QSDĐ Việt Nam, NXB Hồng Đức,

Hà Nội, trang 224

1.2.3 Căn cứ xác định tiền sử dụng đất

Ở Việt Nam, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, nhà nước thực hiện quyền quản lý thống nhất đối với đất đai và điều tiết các quan hệ đất đai trên cơ sở bảo đảm những lợi ích của chủ sở hữu và các lợi ích hợp pháp khác Căn cứ tính tiền SDĐ là các yếu tố cho phép xác định được số tiền mà các chủ thể SDĐ phải nộp Theo đó, việc tính tiền SDĐ trong trường hợp được nhà nước công nhận QSDĐ dựa trên ba căn cứ là: diện tích, mục đích sử dụng và giá đất Trong đó, giá đất là một trong những yếu tố quan trọng trong việc quyết định số tiền phải nộp là bao nhiêu

Ở bất kỳ nước nào, bao giờ cũng hình thành hai hệ thống giá đất: một là giá

do nhà nước quy định để điều chỉnh mối quan hệ kinh tế về đất đai giữa nhà nước

và người có quyền SDĐ, giá đất này có đặc trưng là cố định trong năm tài chính; hai

là giá hình thành theo giá thị trường

Để cân bằng lợi ích giữa nhà nước và người SDĐ trong việc áp giá để tính tiền SDĐ là vấn đề vô cùng phúc tạp Bởi lẽ, người SDĐ mong muốn áp dụng giá đất thấp nhất trong việc xác định tiền SDĐ Tuy nhiên, nếu quy định giá đất quá thấp sẽ ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách và không khuyến khích SDĐ một cách hiệu quả tiết kiệm Chính vì vậy, để cân bằng hài hòa lợi ích của nhà nước và người SDĐ, nhà nước đã phân hóa thành hai loại: bảng giá đất và giá đất cụ thể Theo đó, bảng giá đất sẽ được tính dựa trên cơ sở khung giá do chính phủ quy định sau đó, địa phương có thể chủ động điều chỉnh tăng giảm cho phù hợp ở một biên độ dao động cho phép Còn giá đất cụ thể là loại giá được xác định linh hoạt hơn trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin đất đai phù hợp với giá thị trường Tuy nhiên, giá thị trường thường biến động lên xuống nên căn cứ theo giá thị trường để tính giá đất cụ thể là không khách quan và phù hợp Cách tính này mang tính chung chung sẽ tạo ra

sự tùy nghi, không thống nhất giữa các địa phương Vì vậy, cần có một cơ chế thống nhất để xác định giá đất tính tiền SDĐ hiện nay

1.2.4 Mục đích, vai trò của chính sách thu nộp tiền sử dụng đất

Có thể nói trong các khoản thu nộp tài chính liên quan đến đất đai thì tiền sử dụng đất là một khoản thu quan trọng và chủ chốt nhất đối với nguồn ngân sách nhà nước Vì vậy, các chính sách quy định về tiền SDĐ luôn được khắc phục, hoàn thiện để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội nhằm tạo ra nguồn thu cho ngân sách nhà nước

Suy cho cùng, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do nhà nước đứng ra quản lý Khi có nhu cầu sử dụng một khoảng diện tích đất, về nguyên tắc phải đứng ra xin phép chủ sở hữu và mua hoặc thuê để có quyền sử dụng tài sản chung đó, vậy thì người xin sử dụng thửa đất đó phải trả lại cho xã hội một khoản tiền để được sử dụng quyền tài sản đó, những ai không có nhu cầu sử dụng quyền tài sản đó thì không phải trả tiền SDĐ Vì vậy, bản chất của việc thu tiền SDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất là đảm bảo tính công bằng xã hội đối với chế định đất đai thuộc sở hữu của toàn dân Với việc Nhà nước công nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân bằng một chứng thư pháp lý, thì người được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ sẽ đồng thời phải có nghĩa vụ nộp tiền SDĐ

Dù vậy, cũng có quan điểm cho rằng: “khoản thu tiền SDĐ là một khoản thu

rất khó xác định thuộc loại khoản thu gì? Vì về nguyên tắc, các khoản thu tài chính của Nhà nước đối với dân cư được tồn tại dưới hai dạng: thuế hoặc phí, lệ phí Xét

về bản chất, thu tiền sử dụng đất không phải là khoản thu lệ phí và cũng không phải

là khoản thu có tính chất thuế, và trong thực tế cũng đã tồn tại ba loại khoản thu là:

lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính và thuế sử dụng đất Vì lẽ đó, có ý kiến cho rằng, không nên có khoản thu này hoặc nếu có thì nên gộp nội dung của khoản thu này vào khoản lệ phí (nếu nó có tính chất lệ phí) hoặc khoản thu là thuế (nếu có tính

giá trị, công năng mà thửa đất đó mang lại (xây nhà để ở, trồng trọt, xây dựng công

trình,…) Còn tiền thuế SDĐ hàng năm được xem như phần thuế giá trị gia tăng, vì

bắt nguồn từ thực tế nguồn tài nguyên đất là hữu hạn Thông qua quá trình cải tạo,

sử dụng và những sự tác động khác của con người, phần giá trị đất khi đưa ra lưu

thông trên thị trường sẽ ngày càng tăng thêm, và người đang sử dụng khi thực hiện

các giao dịch liên quan đến phần tài sản này sẽ được hưởng lợi từ phần tăng thêm

giá trị đó Nhà nước đánh thuế vào giá trị tăng thêm này– đó là bản chất của tiền

thuế SDĐ

Tóm lại, chính sách thu nộp tiền SDĐ có một vị trí và vai trò vô cùng quan

trọng trong hệ thống chính sách thu ngân sách cũng như trong hoạt động quản lý

kinh tế xã hội của nhà nước:

Thứ nhất, mặc dù tiền SDĐ không phải là nguồn thu ổn định nhưng có vai

trò đặc biệt tạo ra nguồn thu thường xuyên đối với ngân sách nhà nước, phục vụ tốt

yêu cầu quản lý và điều tiết vĩ mô của nền kinh tê, góp phần làm cho việc quản lý

đất đai hiệu quả

Thứ hai, thông qua chính sách thu nộp tiền SDĐ khi được nhà nước công

nhận QSDĐ sẽ giúp người sử dụng đất bước đầu xem xét và thu hẹp quỹ sử dụng

đất phù hợp với khả năng và yêu cầu của mình khắc phục tình trạng chiếm giữ đất

quá nhiều Đồng thời, góp phần thúc đẩy việc sử dụng đất hiệu quả và hợp lý, tăng

cường vai trò điều tiết của chính sách thuế đánh vào đất đai

Tiểu kết luận chương I

Không thể phủ nhận nguồn thu từ đất đai là một trong những nguồn thu quan trọng nhất đối với ngân sách nhà nước Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do nhà nước đứng ra quản lý, sau đó nhà nước sẽ tiến hành phân bổ lại cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất và thu tiền sử dụng phần đất phân bổ này Việc làm này một phần giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai, một phần tạo được nguồn thu vào ngân sách nhà nước để đảm bảo kinh phí cho hoạt động quản lý đất nước của mình

Chương 1 của luận văn đã nghiên cứu những vấn đề lý luận chung nhất về việc công nhận QSDĐ của hộ gia đình cá nhân thông qua việc cấp GCNQSDĐ Đồng thời, người SDĐ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước mà cụ thể

là nghĩa vụ nộp tiền SDĐ đối với phần diện tích mà mình được công nhận Trên cơ

sở xem xét đánh giá các khái niệm đặc điểm liên quan đến công nhận QSDĐ và tiền SDĐ có thể rút ra kết luận như sau:

Thứ nhất, Nhà nước công nhận QSDĐ thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm mục đích bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất đồng thời giúp nhà nước giám sát, quản lý theo dõi biến động đối với việc SDĐ của người dân

Thứ hai, thông qua việc được cấp GCNQSDĐ, người SDĐ được thực hiện các quyền của mình một cách hợp pháp như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn…Khi người SDĐ có GCNQSDĐ trong tay họ hoàn toàn có thể khẳng định với nhà nước cũng như những người SDĐ xung quanh rằng QSDĐ của mình là hoàn toàn hợp pháp

Thứ ba, thông qua việc được nhà nước công nhận QSDĐ, người SDĐ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà cụ thể là nộp tiền SDĐ vào ngân sách nhà nước Việc này góp phần thể hiện trách nhiệm của người SDĐ đối với nhà nước đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai đem lại nguồn thu cho ngân sách, tạo ra kinh phí

để xây dựng và phát triển các hoạt động kinh tế xã hội

CHƯƠNG II QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ NGHĨA VỤ NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN KHI NHÀ NƯỚC CÔNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1 Các trường hợp bắt buộc, không nộp và được miễn giảm tiền sử dụng đất khi được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất

2.1.1 Các trường hợp bắt buộc phải nộp tiền sử dụng đất

Trải qua nhiều biến động lịch sử cùng với sự thay đổi về cơ chế chính sách của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai, Nhà nước pháp quyền Việt Nam liên tục phải thay đổi các chính sách pháp luật về đất đai nhằm phù hợp với điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, đồng thời có những chính sách hợp lý để khuyến khích người dân đi đăng ký QSDĐ, tạo điều kiện để Nhà nước có thể quản lý nguồn tài nguyên đất một cách có hiệu quả hơn, thể hiện được vai trò của Nhà nước trong việc thay mặt chủ

sở hữu đất đai để quản lý và phân phối QSDĐ cho các chủ thể khác trong xã hội

Thể theo tinh thần nêu trên, Nhà nước ta luôn có chính sách tạo điều kiện thuận lợi cho các trường hợp đã sử dụng đất trước đây nhưng chưa làm thủ tục để được cấp GCNQSDĐ hoặc các đối tượng này có những điều kiện, khó khăn dẫn đến việc họ chưa đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ

Bên cạnh việc công nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân trong các trường hợp đặc biệt này, chính sách pháp luật đất đai cũng có những quy định đối với nghĩa

vụ đóng tiền SDĐ tương ứng Theo đó, có bốn trường hợp khi công nhận QSDĐ hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền SDĐ Cụ thể:

Trường hợp thứ nhất được quy định tại khoản 1 điều 6 nghị định

45/2014/NĐ-CP là trường hợp hộ gia đình, cá nhân “đã sử dụng ổn định trước ngày

15/10/1993 mà không có các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 LĐĐ 2013”

Nếu tại thời điểm bắt đầu SDĐ mà các hộ gia đình, cá nhân này không thuộc các trường hợp theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì đối với diện tích đất ở (có nhà ở) phải nộp 50% tiền SDĐ theo giá đất cụ thể đối với phần đất vượt hạn mức tại thời điểm có quyết định công nhận QSDĐ; nếu rơi vào các trường hợp theo Điểu 22 thì người SDĐ phải nộp 50% đối với đất trong hạn và

100% đối với đất vượt hạn mức Trong trường hợp có công trình xây dựng không phải là nhà ở thì phải nộp 50% tiền SDĐ theo giá đất cụ thể

Trường hợp thứ hai gồm “hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất từ ngày

15/10/1993 đến ngày 01/07/2004 mà không có giấy tờ quy định tại khoản 1 điều

100 LĐĐ 2013” – trường hợp này được quy định cụ thể tại khoản 1 điều 7 Nghị

định 45/2014/ NĐ-CP

Nếu tại thời điểm bắt đầu SDĐ mà các hộ gia đình, cá nhân này không thuộc các trường hợp theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì nộp 50% đối với phần diện tích trong hạn mức và 100% đối với phần diện tích vượt hạn mức tại thời điểm có quyết định công nhận QSDĐ theo giá đất cụ thể Trong trường hợp

có công trình xây dựng không phải là nhà ở thì phải nộp 50% tiền SDĐ theo giá đất

cụ thể Nếu người SDĐ thuộc vào các trường hợp quy định tại Điều 22 thì phải đóng 100% đối với đất trong hạn mức theo bảng giá đất và 100% đối với đất vượt hạn mức theo giá đất cụ thể Trong trường hợp có công trình xây dựng không phải

là nhà ở thì phải nộp 100% tiền SDĐ theo giá đất cụ thể

Trường hợp thứ ba được quy định tại Khoản 1 Điều 8 Nghị định

45/2014/NĐ-CP là “các hộ gia đình, cá nhân đối với đất có nguồn gốc được giao

không đúng thẩm quyền trước ngày 01/07/2004”:

Thứ nhất, trong khoảng thời gian từ 15/10/1993 đến 01/07/2004 người SDĐ đáp ứng được các tiêu chí như: nhà ở ổn định, có giấy tờ chứng minh nộp tiền thì căn cứ vào quy định tại thời điểm đó, số tiền đã nộp thấp hơn mức quy định thì sẽ được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đã nộp; phần diện tích còn lại sẽ áp dụng theo quy định hiện hành Tuy nhiên, luật không quy định rõ là đối với phần diện tích còn lại

có được tính đất trong hạn mức hay không

Thứ hai, người SDĐ có nhà ở ổn định trước 15/10/1993, nhưng không có giấy tờ chứng minh đã nộp thì sẽ thu 40% theo bảng giá đất đối với diện tích trong hạn mức và 100% đối với phần diện tích vượt hạn mức

Thứ ba, người SDĐ từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004 có nhà ở

ổn định thì sẽ thu 50% theo bảng giá đất đối với diện tích trong hạn, đối với phần

vượt hạn mức sẽ thu 100% theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận QSDĐ

Trường hợp thứ tư được quy định tại khoản 4 Điều 2 Nghị định

123/2017/NĐ-CP là “hộ gia đình, cá nhân có nguồn gốc đất được giao không đúng

thẩm quyền hoặc vi phạm pháp luật đất đai từ ngày 01/07/2004 đến ngày 01/07/2014”

Nếu người SDĐ thuộc trường hợp quy định tại điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ –CP hoặc đất được giao, được cho thuê không đúng thẩm quyền trong giai đoạn này thì phải nộp100% giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận QSDĐ Nếu người SDĐ chứng minh được mình đã nộp tiền thì sẽ được trừ vào số tiền đã nộp Đối với công trình không phải nhà ở thì phải nộp 100% theo giá đất cụ thể

Luật đất đai hiện hành đã mở rộng thêm nhiều đối tượng được công nhận QSDĐ, cho phép người SDĐ không có giấy tờ được nộp tiền SDĐ khi cấp GCN, quy định nộp tiền SDĐ cao đối với các đối tượng vi phạm pháp luật đất đai để đảm bảo công bằng giữa các đối tượng có QSDĐ

Với những quy định trên có thể thấy đối tượng phải nộp tiền SDĐ được quy định khá rõ ràng Từ các quy định này có thể thấy chính sách mở của nhà nước ta đối với các trường hợp không có giấy tờ hợp pháp theo khoản 1 điều 100 LĐĐ 2013 chỉ cần họ hoàn thành nghĩa vụ đối với nhà nước thì sẽ được công nhận QSDĐ Qua

đó có thể thấy, nhà nước quan tâm đến khía cạnh quản lý hơn là thực hiện chính sách tận thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời khuyến khích người dân thể hiện trách nhiệm của mình trong việc hoàn thành thủ tục để được hưởng quyền và thực hiện nghĩa vụ trong quan hệ đất đai

Như vậy, căn cứ tính tiền SDĐ đối với các trường hợp trên dựa vào các căn

cứ sau:

Thứ nhất, liên quan đến giai đoạn sử dụng đất, pháp luật về đất đai chia thành 04 giai đoạn khá rõ ràng: sử dụng đất trước ngày 15/10/1993, SDĐ từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004, SDĐ từ ngày 01/7/2004 đến ngày 01/7/2014

và SDĐ giai đoạn từ ngày 01/7/2014 trở về sau; tuy nhiên, làm thế nào để xác định chính xác mốc thời gian SDĐ là điều không đơn giản Trên thực tế, nhiều trường hợp SDĐ lâu đời nhưng họ không có giấy tờ chứng minh thời điểm sử dụng Do đó, chỉ cần xác định sai lệch mốc thời gian sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến quyền lợi của người SDĐ Đồng thời dẫn đến việc tham nhũng, quan liêu của cán bộ địa chính trong việc xem xét thẩm tra mốc thời gian SDĐ Thời điểm đất đưa vào sử dụng không phụ thuộc vào thời gian dài hay ngắn chỉ cần chứng minh được khoảng thời điểm sử dụng thì mức tính tiền SDĐ của từng trường hợp sẽ khác nhau

Thứ hai, liên quan đến việc SDĐ có hay không có hành vi vi phạm pháp luật đất đai – cụ thể là có vi phạm điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP; theo đó, các đối tượng SDĐ thời điểm trước 15/10/1993 có hành vi vi phạm và các đối tượng SDĐ

từ sau ngày 15/10/1993 đến 01/07/2004 không có hành vi vi phạm thì mức tiền SDĐ được tính giống nhau

Thứ ba, về hạn mức SDĐ bao gồm diện tích đất trong hạn mức và diện tích đất ngoài hạn mức Theo đó, đất trong hạn mức thì sẽ được áp dụng theo bảng giá đất; còn đất ngoài hạn mức thì sẽ được áp dụng theo giá đất cụ thể

Thứ tư, pháp luật đề cập đến trường hợp được giao không đúng thẩm quyền nhưng đã nộp tiền SDĐ hoặc chưa nộp tiền SDĐ Trong trường hợp này, người SDĐ phải đáp ứng được tiêu chí sử dụng ổn định, đất không có tranh chấp khiếu nại, việc SDĐ mặc dù không có giấy tờ nhưng là ngay tình không xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người khác Tuy nhiên, xác nhận ổn định thường được thông qua các bộ địa chính cấp xã vì vậy không tránh khỏi việc thiếu khách quan, không công tâm

2.1.2 Các trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất

Người SDĐ không phải nộp tiền SDĐ trong các trường hợp sau đây:

Thứ nhất, theo khoản 1 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP nếu người SDĐ thời điểm trước 15/10/1993 có nhà ở, công trình mà không thuộc trường hợp tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì không phải nộp tiền SDĐ trong hạn mức Đối với công trình không phải là nhà ở thì không phải nộp tiền SDĐ

Quy định này có sự phân biệt rõ ràng giữa trường hợp có giấy tờ và không phải nộp tiền SDĐ với trường hợp không có giấy tờ và không phải nộp tiền sử dụng đất Đối với việc SDĐ không có giấy tờ, không nộp tiền SDĐ chỉ được áp dụng đối với đất trong hạn mức Người SDĐ trong trường hợp này sẽ được hưởng lợi giống như trường hợp có giấy tờ khi mà diện tích công nhận của họ chỉ nằm trong hạn mức Còn đối với công trình không phải nhà ở thì không xét đến yếu tố trong hạn mức hoặc vượt hạn mức

Thứ hai, đối với đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền không phải nộp tiền SDĐ nếu thuộc trường hợp sau:

Trường hợp thứ nhất theo điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP nếu hộ gia đình, cá nhân SDĐ trước 15/10/1993 đáp ứng các tiêu chí như có nhà ở,

có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền SDĐ

Trong trường hợp này, không quan trọng số tiền mà người SDĐ đã nộp so với thời điểm hiện tại chênh lệch như thế nào miễn họ chứng minh trước kia mình

đã đóng thì nay khi được công nhận QSDĐ họ sẽ không phải tiếp tục đóng nữa Chính sách này có lợi cho người SDĐ, tránh tình trạng nộp tiền SDĐ hai lần trên một thửa đất đối với người đã sử dụng đất lâu đời

Trường hợp thứ hai theo điểm b khoản 1 Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP nếu hộ gia đình, cá nhân SDĐ từ 15/10/1993 đến 01/07/2004 đáp ứng các tiêu chí như có nhà ở ổn định, có tài liệu chứng minh đã nộp tiền SDĐ đúng với mức thu theo quy định của LĐĐ 1993

2.1.3 Các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất

Bên cạnh quy định bắt buộc phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước khi được công nhận QSDĐ, Nhà nước cũng có những chính sách đối với một số đối tượng đặc biệt trong xã hội và một số trường hợp ưu đãi thông qua chế định miễn giảm tiền SDĐ

Pháp luật đất đai đặt ra vấn đề miễn giảm tiền SDĐ đối với những người có công với cách mạng, hộ nghèo, đối với cá nhân là dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn hoặc đầu tư vào những lĩnh vực mà Nhà

nước khuyến khích đầu tư Để được miễn, giảm tiền sử dụng đất, các đối tượng thuộc trường hợp được miễn, giảm phải nộp hồ sơ miễn giảm cùng với hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ đến VPĐK QSDĐ hoặc cơ quan TNMT (Điểm b khoản 1.3 Điều

15 Thông tư 76/2014/TT-BTC)

Việc miễn, giảm tiền SDĐ được thực hiện theo nguyên tắc: “đối tượng được

miễn hoặc giảm tiền SDĐ chỉ được miễn giảm một lần trong trường hợp được Nhà nước cấp GCNQSDĐ ở; mức giảm của hộ gia đình là tổng mức giảm của từng thành viên, nhưng không vượt quá số tiền SDĐ phải nộp trong hạn mức giao đất ở; đối tượng sẽ được miễn tiền SDĐ nếu thuộc trường hợp được hưởng cả miễn và giảm tiền SDĐ; nếu đối tượng thuộc trường hợp được hưởng nhiều mức giảm tiền

Từ trước đến nay, mức giá thu tiền SDĐ luôn là một trong những tiêu chí tác động đến việc các chủ thể đi đăng kí QSDĐ, bởi chi phí tài chính cho thủ tục hành chính thì ít, nhưng tiền nộp SDĐ thì không hề nhỏ Hiện nay, khung giá đất của Chính phủ và Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành đã thu hẹp phạm vi áp dụng Khung giá đất đã được quy định chi tiết và cụ thể hơn, phù hợp với từng vùng Điều này cũng phần nào nâng cao sự tự giác đi đăng kí đất và nộp tiền SDĐ của các chủ thể SDĐ

13 Nguyễn Thị Bảo Nga (2013) – Bình luận khoa học Luật Đất đai ,Nxb Lao động, trang 204