HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN KIM AN ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIA BÌNH, TỈNH BẮC NINH Ngành: Quản lý đất đai Mã số : 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: TS Đỗ Văn Nhạ NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Kim An i LỜI CẢM ƠN Trong q trình hồn thành luận văn này, quan tâm giúp đỡ quý báu tập thể thày giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam, quan tâm, động viên, giúp đỡ bạn bè, đồng nghiệp, đặc biệt giúp đỡ, dẫn tận tình TS Đỗ Văn Nhạ, người hướng dẫn khoa học giúp tơi hồn thành luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn giúp đỡ đồng chí lãnh đạo UBND huyện Gia Bình, Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Gia Bình, Văn phịng Đăng ký đất đai chi nhánh huyện Gia Bình, cán địa nhân dân xã điều tra tạo điều kiện thuận lợi cung cấp đầy đủ thông tin, số liệu, tư liệu để tơi hồn thành luận văn Cuối xin trân trọng cảm ơn bạn học viên lớp, người thân gia đình bạn bè giúp đỡ động viên q trình học tập, nghiên cứu để hồn thành luận văn Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Kim An ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii Trích yếu luận văn ix Thesis abstract xi Phần Mở đầu .1 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Ý nghĩa khoa học thực tiễn Phần Tổng quan tài liệu .3 2.1 Cơ sở lý luận quyền sử dụng đất .3 2.1.1 Quyền sở hữu 2.1.2 Quyền sở hữu đất đai .4 2.1.3 Quyền sử dụng đất 2.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất số nước giới 11 2.2.1 Các nước phát triển 11 2.2.2 Một số nước khu vực .16 2.3 Tình hình thực quyền sử dụng đất Việt Nam 20 2.3.1 Quá trình hình thành phát triển quyền sử dụng đất Việt Nam 20 2.3.2 Các văn pháp lý liên quan đến việc thực quyền sử dụng đất .24 2.3.3 Thực tiễn việc thực quyền sử dụng đất Việt Nam 27 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 31 3.1 Địa điểm nghiên cứu .31 3.2 Thời gian nghiên cứu 31 3.3 Đối tượng nghiên cứu .31 3.4 Nội dung nghiên cứu 31 3.5 Phương pháp nghiên cứu 32 iii 3.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 32 3.5.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 32 3.5.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu 33 3.5.4 Phương pháp xử lý, phân tích số liệu .33 3.5.5 Phương pháp so sánh 33 3.5.6 Phương pháp đánh giá theo tiêu chí thực quyền sử dụng đất .33 Phần Kết nghiên cứu 35 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh .35 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 35 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội .37 4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất đai huyện Gia Bình .43 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai cuả huyện Gia Bình giai đoạn 2011 – 2016 43 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Gia Bình năm 2016 48 4.3 Đánh giá việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Gia Bình 49 4.3.1 Kết thực quyền địa bàn huyện Gia Bình giai đoạn 20112016 49 4.3.2 Tình hình việc thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Bình 53 4.3.3 Tình hình việc thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Bình 61 4.3.4 Tình hình việc thực quyền thừa kế QSDĐ địa bàn huyện Gia Bình 67 4.3.5 Tình hình việc thực quyền chấp quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Bình 70 4.3.6 Đánh giá chung tình hình việc thực quyền người sử dụng đất .75 4.4 Đề xuất số giải pháp việc thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Bình 77 4.4.1 Giải pháp tuyên truyền giáo dục phổ biến pháp luật 77 4.4.2 Giải pháp tổ chức quản lý hoạt động quyền sử dụng đất 78 4.4.3 Giải pháp nhân lực .78 iv 4.4.4 Giải pháp kỹ thuật, nghiệp vụ 78 Phần Kết luận kiến nghị 80 5.1 Kết luận 80 5.2 Kiến nghị 81 Tài liệu tham khảo 82 Phụ lục 87 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐS Bất động sản CNH-HĐH Cơng nghiệp hóa, đại hóa GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐH Hiện đại hóa NĐ Nghị định NĐ-CP Nghị định phủ PLĐĐ Pháp luật đất đai QĐ Quyết định QL Quốc lộ QSDĐ Quyền sử dụng đất SD Sử dụng TL Tỉnh lộ TN&MT Tài nguyên Môi trường TT Thông tư TƯ Trung ương UBND Ủy ban nhân dân vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Dân số tình hình phân bố dân cư 39 Bảng 4.2 Bảng tổng hợp đăng ký thực quyền người sử dụng đất theo loại quyền giai đoạn 2011 - 2016 51 Bảng 4.3 Bảng tổng hợp đăng ký thực quyền người sử dụng đất theo năm giai đoạn 2011 - 2016 52 Bảng 4.4 Tình hình việc thực quyền chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện Gia Bình từ năm 2011 – 2016 54 Bảng 4.5 Đánh giá tình hình việc thực quyền chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện Gia Bình 60 Bảng 4.6 Tình hình việc thực quyền tặng cho QSDĐ địa bàn huyện Gia Bình từ năm 2011 – 2016 61 Bảng 4.7 Đánh giá tình hình việc thực quyền tặng cho QSDĐ huyện Gia Bình 64 Bảng 4.8 Tình hình việc thực quyền thừa kế QSDĐ địa bàn huyện Gia Bình giai đoạn 2011 - 2016 67 Bảng 4.9 Đánh giá tình hình việc thực quyền thừa kế QSDĐ địa bàn huyện Gia Bình 69 Bảng 4.10 Tình hình việc thực quyền chấp quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Bình giai đoạn 2011 – 2016 71 Bảng 4.11 Đánh giá tình hình việc thực quyền chấp QSDĐ địa bàn huyện Gia Bình 74 vii DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Sơ đồ hành huyện Gia Bình 35 Hình 4.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Gia Bình năm 2016 48 Hình 4.3 Kết việc thực quyền chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện Gia Bình giai đoạn 2011-2016 55 Hình 4.4 Kết việc thực quyền tặng cho QSDĐ địa bàn huyện Gia Bình giai đoạn 2011-2016 62 Hình 4.5 Kết việc thực quyền thừa kế QSDĐ địa bàn huyện Gia Bình giai đoạn 2011-2016 68 Hình 4.6 Kết việc thực quyền chấp QSDĐ địa bàn huyện Gia Bình giai đoạn 2011 – 2016 73 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Nguyễn Kim An Tên luận văn: "Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh" Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Tên sở đào tạo: Học viện Nơng Nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Bình nhằm tìm tồn trình thực quyền người sử dụng đất - Đề xuất số giải pháp cho việc thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Bình Phương pháp nghiên cứu Để thực nội dung đề tài, sử dụng phương pháp sau: phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp xử lý, phân tích; phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu, phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp đánh giá theo tiêu chí thực quyền sử dụng đất; phương pháp so sánh Kết nghiên cứu - Luận văn khái quát tình hình địa bàn nghiên cứu với nội dung gồm: điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Gia Bình - Luận văn đánh giá tình hình thực quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế chấp giá trị quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân huyện Gia Bình giai đoạn 2011 - 2016 - Luận văn đề xuất giải pháp khắc phục tồn hạn chế đồng thời nâng cao hiệu thực quyền người sử dụng đất huyện Gia Bình thời gian tới Kết luận - Hoạt động chuyển quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Bình giai đoạn 2011 - 2016 diễn sôi động với 4.907 vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, 1.094 vụ tặng cho quyền sử dụng đất, 339 vụ thừa kế quyền sử dụng đất 4.027 vụ chấp quyền sử dụng đất - Việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Gia Bình thực theo quy định pháp luật đất đai Tuy nhiên, cịn số tồn khó khăn liên quan đến thời gian thủ tục hành thực giao dịch ix Bảng 4.10 Tình hình việc thực quyền chấp quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Bình giai đoạn 2011 – 2016 ĐVT: Số vụ TT 10 11 12 13 14 Xã, TT Bình Dương Cao Đức Đại Bái Đại Lai Đơng Cứu Giang Sơn Lãng Ngâm Nhân Thắng Quỳnh Phú Song Giang Thái Bảo TT Gia Bình Vạn Ninh Xuân Lai Tổng huyện Tổng cộng 248 110 263 501 271 256 442 147 238 143 141 713 141 413 4027 Năm 2011 2012 8 186 4 19 3 244 12 33 532 13 12 14 186 70 37 14 12 65 59 497 2013 73 11 61 13 42 59 36 8 17 23 53 26 54 484 2014 51 58 65 65 78 89 89 27 171 39 15 185 38 90 1060 2015 40 11 42 23 24 51 71 34 23 34 31 51 27 69 531 2016 63 10 74 28 53 54 205 45 33 45 57 115 33 108 923 Nguồn: Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai huyện Gia Bình Đối với quyền chấp, bảo lãnh giá trị QSDĐ yêu cầu bắt buộc phải có xác nhận quan nhà nước có thẩm quyền vào hồ sơ xin chấp tổ chức tín dụng cho vay vốn nên tỷ lệ số vụ khơng đăng ký khai báo thấp có xu hướng giảm dần qua giai đoạn Với tâm lý muốn vay với khoản vốn lớn nhiên tổ chức tín dụng cho vay số tiền tối đa 70% giá trị tài sản chấp xác định ghi hợp đồng, việc xác định giá trị QSDĐ xác định dựa khung giá đất UBND tỉnh Bắc Ninh quy định chưa sát với giá thực tế thị trường Các vụ chấp, bảo lãnh mà không khai báo trường hợp chấp vay vốn tư nhân Mặc dù lãi suất vay tư nhân cao so với tổ chức tín dụng thủ tục đơn giản, nhanh chóng khơng thiết phải có GCNQSDĐ nên người dân chấp để vay vốn, đặc biệt trường hợp “vay nóng’ (vay thời gian ngắn) 71 Trình tự chấp QSDĐ huyện Gia Bình: Bước Nộp hồ sơ Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ phận “Một cửa” Chi nhánh Văn phịng Đăng ký đất đai huyện Gia Bình (theo quy định Luật Đất đai năm 2013) Hồ sơ gồm có: Đơn yêu cầu đăng ký chấp (theo mẫu); Hợp đồng chấp có cơng chứng, chứng thực xác nhận theo quy định pháp luật; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (01 chính); Văn uỷ quyền trường hợp người yêu cầu đăng ký chấp người ủy quyền (01 có chứng thực), trừ trường hợp người u cầu đăng ký xuất trình Văn ủy quyền cần nộp 01 để đối chiếu Trường hợp chấp tài sản gắn liền với đất mà tài sản hình thành, chưa chứng nhận quyền sở hữu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, người yêu cầu đăng ký nộp (01) hồ sơ đăng ký chấp với Hồ sơ đề nghị chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Đất đai Bước Kiểm tra hồ sơ Chi nhánh Văn phịng Đăng ký đất đai huyện Gia Bình kiểm tra thẩm quyền đăng ký tính đầy đủ, hợp lệ hồ sơ Bước Thực đăng ký Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Gia Bình ghi nội dung đăng ký chấp vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; vào sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định pháp luật; trình Lãnh đạo Chi nhánh Văn phịng Đăng ký đất đai ký duyệt; thơng báo cho quan quản lý hồ sơ địa có liên quan (nếu có); chuyển kết cho phận cửa Bước Trả kết Bộ phận “Một cửa” thu phí trả kết cho người đăng ký chấp Kết tổng hợp cho thấy, phần lớn trường hợp tham gia thực quyền chấp chấp quyền sử dụng đất, cụ thể có 2.983/4.027 trường hợp (chiếm 74,07%), cịn lại 1.044 trường hợp (chiếm 25,93%) trường hợp chấp 72 quyền sử dụng đất nhà gắn liền với đất Sở dĩ trường hợp đất có nhà ở, chấp quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở, nhà phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định pháp luật Trong đó, trước Nghị định số 88/2009/NĐ-CP đời, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà khơng nhiều Do đó, người dân muốn chấp quyền sử dụng đất nhà gắn liền với đất phải thực thủ tục cấp bổ sung quyền sở hữu nhà Điều gây khơng khó khăn cho người dân thực chấp Kết thực quyền chấp thể hình 4.6: 1200 106 923 1000 800 600 532 49 531 484 400 200 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Hình 4.6 Kết việc thực quyền chấp QSDĐ địa bàn huyện Gia Bình giai đoạn 2011 – 2016 Qua biểu đồ hình 4.6, cho thấy: việc thực quyền chấp quyền sử dụng đất giai đoạn nghiên cứu có biến động Năm 2011, số vụ chấp QSDĐ địa bàn huyện 532 vụ giảm dần năm Năm 2014 số lượng hồ sơ giao dịch cao 1060 vụ Đến năm 2015 số lượng hồ sơ giao dịch giảm 531 hồ sơ Nguyên nhân giai đoạn này, ngân hàng đồng loạt tăng lãi suất cho vay, làm cho người dân khơng có khả để vay vốn Kết đánh giá ý kiến 30 hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thực quyền chấp quyền sử dụng đất huyện Gia Bình thể bảng 4.11 73 Bảng 4.11 Đánh giá tình hình việc thực quyền chấp QSDĐ địa bàn huyện Gia Bình TT 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 2.1 2.2 2.3 3.1 3.2 3.3 4.1 4.2 Chỉ tiêu Tổng Tổng số phiếu Lý chấp Đầu tư sản xuất, kinh doanh Đầu tư BĐS Xây dựng, sửa chữa nhà cửa Trả nợ Cho học hành Lý khác Thời gian hoàn thành thủ tục Nhanh Đúng hẹn Không hẹn Mức vay so với giá trị quyền sử dụng đất Rất phù hợp Phù hợp Khơng phù hợp Mức độ hài lịng số tiền vay Hài lịng Khơng hài lịng Tỷ lệ (%) 30 100 19 4 63,34 13,33 6,67 3,33 10.0 13,33 13 30,00 43,33 26,67 16 23,33 53,34 23,33 24 80 20 Về lý chấp quyền sử dụng đất: Trong số 30 hộ dân vấn, có 63,34% số hộ vay vốn để đầu tư, sản xuất kinh doanh, 13,33% số hộ vay vốn để đầu tư bất động sản, 23,33% số hộ lại vay vốn để trả nợ, đầu tư bất động sản, cho học hành lý khác - Về thời gian hoàn thành thực quyền chấp quyền sử dụng đất: Tại huyện Gia Bình, thời gian ghi giấy hẹn sau 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ Qua kết điểu tra 30 trường hợp đến đăng ký: 43,33% số hộ hỏi trả lời hẹn 30,00% số hộ trả lời nhanh so với giấy hẹn Dựa sở tiêu chí đánh giá nhìn chung thời gian thực quyền chấp QSDĐ mức bình thường - Về số tiền vay thực chấp quyền sử dụng đất: Theo quy định Ngân hàng Nhà nước tổ chức tín dụng vào nhu cầu vay vốn, khả hoàn trả nợ khách hàng khả nguồn vốn để 74 định mức cho vay Đối với tổ chức tín dụng khác có mức cho vay khác nhau, thông thường không vượt 75% giá trị tài sản thể chấp Trong mức độ hài lịng số tiền vay chiếm tỷ lệ cao: 80% 4.3.6 Đánh giá chung tình hình việc thực quyền người sử dụng đất 4.3.6.1 Những mặt tích cực Trong năm qua, Huyện ủy Gia Bình, UBND huyện quan tâm lãnh, đạo công tác quản lý đất đai, xác định nhiệm vụ vấn đề cần ưu tiên giải UBND huyện thường xuyên trực tiếp bàn định vấn đề lớn quản lý đất đai như: Điều chỉnh, bổ sung quy hoạch, kế hoạch SDĐ; giao đất, cho thuê đất, cấp GCN QSDĐ, thực quyền sử dụng đất; Hàng năm tổ chức Hội nghị kiểm điểm đánh giá kết công tác quản lý đất đai năm đề nhiệm vụ, biên pháp cho năm Công tác quản lý đất đai vào nề nếp Trong số quyền mà pháp luật đất đai cho phép chủ sử dụng đất thực hiện, huyện Gia Bình chủ sử dụng hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực quyền, bao gồm: quyền chuyển nhượng; quyền tặng cho; quyền thừa kế; quyền chấp QSDĐ Nhìn chung, tác dụng tích cực việc thực quyền người sử dụng đất tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội địa bàn huyện Gia Bình lớn, thể qua mặt sau đây: - QSDĐ coi hàng hố đặc biệt, có giá trị trở thành nguồn lực tài quan trọng để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh - Tình hình thực QSDĐ người sử dụng đất diễn xã, thị trấn huyện Gia Bình có khác biệt Có địa phương diễn sơi động có địa phương diễn trầm lắng Những địa phương diễn sơi động xã có tốc độ phát triển kinh tế mạnh, cấu kinh tế chuyển dịch nhanh sang công nghiệp, thương mại dịch vụ Những xã mà kinh tế chủ yếu nhờ vào nơng nghiệp (xã nơng) giao dịch đất đai xảy Điều phần phản ánh chênh lệch, không đồng chuyển dịch cấu kinh tế, cấu sử dụng đất phát triển sản xuất, kinh doanh địa phương - Thay đổi cấu sử dụng đất theo hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa nơng nghiệp nông thôn Tạo điều kiện thuận lợi cho sở sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp có mặt bằng, nhà xưởng 75 - Tỷ lệ thực quyền người sử dụng đất mức cao, tỷ lệ giai đoạn sau cao tỷ lệ giai đoạn trước Đa số người dân thực khai báo với quan Nhà nước hoàn tất thủ tục Điều chứng tỏ nhận thức người dân pháp luật đất đai ngày tiến 4.3.6.2 Những mặt hạn chế - Vẫn xảy tình trạng người dân phàn nàn thái độ phục vụ khơng nhiệt tình cán tiếp nhận (2/30 hộ chiếm 6,67%), thời gian xử lý chậm (6/30 hộ chiếm 20,00 % việc thực thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở; 12/30 hộ chiếm 40,00 % việc thực thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ở) 26,67% thủ tục chấp quyền sử dụng đất đánh giá chậm ; 10% việc thừa kế quyền sử dụng đất; - Có 25/30 ý kiến cán liên quan đến việc thực quyền người sử dụng đất đánh giá điều kiện sở vật chất quan tâm đầu tư, chưa đáp ứng nhu cầu công việc 25/30 ý kiến đánh giá tình trạng thiếu cán cán phải kiêm nhiệm Việc thiếu cán sở vật chất chưa đáp ứng yêu cầu công việc giai đoạn 2011 - 2015 khối lượng hồ sơ, công việc cần giải lớn Cán trực tiếp thực quản lý việc thực quyền người sử dụng đất cịn thiếu số lượng trình độ chuyên môn chưa đáp ứng yêu cầu công việc 18/30 ý kiến cán liên quan đánh giá phối hợp Bộ phận tiếp nhận trả kết giải thủ tục hành với phòng, ban khác thành phố chưa hiệu quả, nhiều cịn thiếu chặt chẽ, trình tự thủ tục rườm rà, thời gian khắc phục nhầm lẫn, sai sót phát sinh cịn dài Có tới 26,67% số ý kiến đánh giá phức tạp việc thực thủ tục thực tặng cho quyền sử dụng đất; 23,33% việc thực thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất - Pháp luật đất đai chưa phổ biến đến sở thường xuyên, tài liệu cung cấp thông tin đất đai thiếu, thất lạc chưa kịp thời Điển thực quyền tặng cho QSDĐ, q trình làm thủ tục cịn nhiều giấy tờ, người dân không hiểu hết - Cơ sở liệu quản lý đất đai chưa xây dựng hoàn chỉnh thống toàn huyện Khi phát sinh trường hợp có sai khác tài liệu hồ sơ địa với thực tế hồ sơ thực giao dịch chuyển quyền 76 sử dụng đất phải nhiều thời gian xác minh, xử lý cán cơng chức địa cấp xã, UBND cấp xã, quan tài chính, UBND huyện với trình tự thủ tục phức tạp, rườm rà, nhiều thiếu chặt chẽ, thời gian khắc phục nhầm lẫn, sai sót phát sinh cịn dài * Nguyên nhân tồn trên: Quản lý đất đai công tác nhạy cảm, có tính phức tạp cao, mặt khác ý thức nhân dân nói chung cịn hạn chế, chưa gắn trách nhiệm cộng đồng chưa huy động vào xã hội công tác - Nguyên nhân khách quan: Do đất đai có nguồn gốc phức tạp, sách đất đai thay đổi liên tục qua thời kỳ, quản lý đất đai chuyển từ chế tập trung, bao cấp sang chế thị trường đặt nhiều thách thức ngành quản lý Mặt khác hệ thống văn pháp luật đất đai cịn q trình hồn thiện nên thường xuyên thay đổi, nhiều văn không cụ thể, rõ ràng, không phù hợp với thực tiễn, mâu thuẫn khó áp dụng Cơng tác tun truyền, phổ biến pháp luật đất đai nhiều hạn chế, chưa đa dạng, phong phú, phù hợp với trình độ đối tượng - Nguyên nhân chủ quan: Kinh phí cho việc lập hồ sơ địa phục vụ công tác quản lý đất đai lớn, ngân sách địa phương không đảm nhiệm dẫn đến việc đầu tư cho cơng tác cịn hạn chế 4.4 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIA BÌNH - Để khắc phục tồn tại, hạn chế, đồng thời nâng cao hiệu việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Gia Bình cần thực giải pháp sau: 4.4.1 Giải pháp tuyên truyền giáo dục phổ biến pháp luật - Về sách pháp luật: Tăng cường tuyên truyền, phổ b ến pháp luật đất đa thủ tục hành cơng tác chuyển quyền sử dụng đất đố vớ hộ g a đình cá nhân Có thể áp dụng hình thức tuyên truyền đà phát từ cấp huyện đến cấp xã, tổ chức buổi tọa đàm, thi quần chúng hiểu biết Luật Đất đai, quyền nghĩa vụ tham gia đăng ký thực quyền người sử dụng đất, nghiên cứu, đề xuất việc đưa mơn Pháp luật đất đai vào chương trình giảng dạy trường phổ thông trung học, cao đẳng, đại học Tạo điều kiện để người dân có hội sớm tiếp xúc, học tập nâng 77 cao hiểu biết pháp luật đất đai, từ tránh rủi ro phát sinh trình sử dụng đất, phát huy trí tuệ tồn dân, góp phần xây dựng Luật Đất đai ngày hoàn thiện - Đưa biện pháp chế tài đủ mạnh Nhà nước có tính răn đe, xử phạt nghiêm đối tượng không tự giác thực kê khai nộp thuế giá trị gia tăng thuế thu nhập cá nhân trường hợp cho thuê QSDĐ 4.4.2 Giải pháp tổ chức quản lý hoạt động quyền sử dụng đất - Tăng cường lãnh đạo Đảng công tác quản lý đất đai Huy động tham gia đoàn thể sở vào công tác quản lý đất đai, việc phát hiện, xử lý vi phạm người sử dụng đất Tăng cường phối hợp với ngành liên quan - Để đảm bảo việc thực quyền sử dụng đất người sử dụng đất ngày tăng lên số lượng, chất lượng phục vụ, VPĐKĐĐ tỉnh - Sở Tài nguyên Môi trường cần khẩn trương tiến hành đầu tư xây dựng sở vật chất, trang thiết bị cần thiết hệ thống phần mềm nhằm tạo môi trường làm việc cho chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Gia Bình 4.4.3 Giải pháp nhân lực - Nâng cao phẩm chất đạo đức, ý thức, t nh thần trách nh ệm độ ngũ cán làm công tác quản lý Nhà nước đất đa nhằm đáp ứng yêu cầu số lượng chất lượng cán thực nhiệm vụ quản lý đất đai nói chung việc thực quyền người sử dụng đất nói riêng Bộ phận cán tiếp nhận cần trọng, đề cao thái độ phục vụ nhiệt tình, giải thích, hướng dẫn cụ thể, tận tình trình tự thủ tục thực thủ tục thực quyền người sử dụng đất cho người dân đến thực - Nâng cao ý thức trách nhiệm, tinh thần phục vụ nhân dân 4.4.4 Giải pháp kỹ thuật, nghiệp vụ - Lựa chọn người vững chuyên môn để xử lý công việc liên quan theo yêu cầu người dân đảm bảo tính xác nhanh chóng; bố trí cơng việc phù hợp với chun mơn lực người nhằm tạo điều kiện cho cán phát huy tốt khả - Quy định chặt chẽ điều khoản quy trình thực chun mơn, nghiệp vụ 78 - Đẩy nhanh tiến độ xây dựng hoàn thiện sở liệu thông tin đất đai địa bàn huyện, tiến tới cơng khai hóa thơng tin đất đai Xây dựng kế hoạch, tổ chức triển khai thực công tác cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa cách đồng bộ, chi tiết, đảm bảo liệu biến động đất đai địa bàn huyện cập nhật chỉnh lý thường xuyên, liên tục, kịp thời cập nhật biến động đất đai, phản ánh trạng sử dụng đất góp phần tạo điều kiện cho việc tìm kiếm liệu thơng tin đất đai người dân dễ dàng, thuận tiện 79 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Huyện Gia Bình huyện nằm phía Đơng Nam tỉnh Bắc Ninh, có đường Tỉnh lộ 280, đường Quốc lộ 17 chạy qua với hệ thống Sơng Thái Bình, sơng Đuống qua địa bàn huyện Có điều kiện tự nhiên nguồn tài nguyên đất đai thích hợp cho việc sản xuất nông - thủy sản Cung cấp nguyên liệu ổn định cho công nghiệp chế biến nông, thủy sản, tạo bước chuyển dịch cấu kinh tế nơng thơn theo hướng cơng nghiệp hố, đại hố Tiềm phát triển nông nghiệp chủ yếu theo chiều sâu, sở ứng dụng khoa học kỹ thuật (tăng suất chất lượng trồng), phát triển chăn ni đại gia súc: trâu, bị, dê, lợn chăn mi gia cầm Với vị trí địa lý thuận lợi điều kiện quan trọng để Gia Bình phát triển kinh tế động, đa dạng hòa nhập với việc phát triển kinh tế - xã hội Công tác quản lý nhà nước đất đai tất mặt huyện ngày tốt Đặc biệt công tác cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa Đến năm 2016 huyện Gia Bình cấp 26.087 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, 33.584 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Công tác quản lý, giám sát việc thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất UBND huyện quan tâm thông qua việc quản lý, giám sát hoạt động chuyển nhượng, cho thuê đất, thu thuế, thu tiền sử dụng đất Công tác thống kê đất đai tiến hành hàng năm, kiểm kê đất đai tiến hành năm lần theo quy định Công tác tra, kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật đất đai, xử lý vi phạm đất đai thực thường xuyên Hoạt động chuyển quyền sử dụng đất huyện Gia Bình tạo niềm tin người sử dụng đất nhằm bước khuyến khích họ tự nguyện đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất Trong giai đoạn 2011 - 2016, giao dịch chuyển quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Bình diễn thường xuyên, có 4907 giao dịch chuyển nhượng, 1094 giao dịch tặng cho, 339 giao dịch thừa kế 4027 giao dịch chấp Bên cạnh trường hợp chuyển quyền đăng ký với quan Nhà nước địa bàn huyện Gia Bình cịn tồn nhiều trường hợp giao dịch chuyển quyền chưa thực đăng ký Chất lượng giao dịch quyền sử dụng đất nâng lên chất lượng, tiết kiệm thời gian thực thủ tục hành giao dịch đất đai 80 nói chung chuyển quyền sử dụng đất nói riêng Thơng qua đó, cá nhân hộ gia đình thúc đẩy giao lưu dân sự, khai thác tối đa lợi ích thu từ đất, bảo vệ sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm - Việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Gia Bình thực theo quy định pháp luật đất đai Tuy nhiên, số tồn khó khăn liên quan đến thời gian thủ tục hành thực giao dịch chuyển quyền, hiểu biết pháp luật đất đai người dân đến giao dịch quyền sử dụng đất Để nâng cao hiệu việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Gia Bình, cần thực giải pháp sau: tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai thủ tục hành cơng tác chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân, giải pháp tổ chức quản lý, giải pháp nhân lực, giải pháp kỹ thuật nghiệp vụ 5.2 KIẾN NGHỊ - Cần có nghiên cứu chuyên sâu để đánh giá cách đầy đủ quyền người sử dụng đất (chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất) địa huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh - Cần sớm triển khai kết vào thực tế áp dụng địa bàn huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường (2012) Báo cáo số 193/BC-BTNMT ngày 06 tháng năm 2012 tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 định hướng sửa đổi Luật Đất đai Bộ Tài nguyên mơi trường (2014) Báo cáo tổng kết tình hình thực nhiệm vụ công tác năm 2014 kế hoạch năm 2015 ngành Tài nguyên môi trường Đảng Cộng sản Việt Nam (1993) Văn kiện Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương khóa VII NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2001) Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2006) Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ X NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội Đào Trung Chính (2005) Một số vấn đề quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Tạp chí Tài ngun Mơi trường, (5/2005), tr.48-51 Đinh Dũng Sỹ (2003) Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất: thực trạng kiến nghị Tạp chí Nhà nước pháp luật, (10/2003) tr 55-64 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Qn (2006) Giáo trình định giá đất Nxb Nơng nghiệp Hồng Huy Biểu (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai vương quốc Thái Lan Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Bộ Khoa học Công nghệ 10 Hồng Việt Hồng Văn Cường (2008) Bình ổn giá quyền sử dụng đất nông thôn Việt Nam NXB trị quốc gia, Hà Nội 11 Lê Xuân Bá Chu Tiến Quang (2003) Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội 12 Nguyễn Đình Bồng (2006) Một số vấn đề thị trường quyền sử dụng đất nước ta giai đoạn Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội 13 Nguyễn Đình Bồng (2009) Giáo trình hệ thống pháp luật quản lý đất đai thị trường bất động sản; Quản lý đất đai thị trường bất động sản 14 Nguyễn Đình Bồng (2010) Giáo trình Hệ thống pháp luật đất đai thị trường 82 BĐS Trường Đại học Nơng Nghiệp Hà Nội 15 Nguyễn Đình Bồng tác giả (2005) Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật đề tài cấp nhà nước: Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, tháng 12/2005 Trung tâm điều tra Quy hoạch đất đai – Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội 16 Nguyễn Minh Hoàn (2013) Sự thay đổi sách từ quốc hữu hóa đến thị trường hóa đất đai Trung Quốc Tạp chí Lý luận trị.; số VI, tr 89-93 17 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình thị trường bất động sản NXB Nông nghiệp 18 Nguyễn Thị Cúc Nguyễn Thị Phượng (2012) Giáo trình Luật Đất đai quản lý Nhà nước đất đai, Học viện Hành chính, Hà Nội 19 Nguyễn Thị Mai (2002) Hướng hoàn thiện pháp luật đất đai Hội thảo sách pháp luật đất đai thị trường bất động sản (11/2002), Hà Nội 20 Nguyễn Thị Thu Hồng (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai vương quốc Thụy Điển Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế - Bộ Khoa học Cơng nghệ 21 Phạm Trí Hùng (2015) Hệ thống pháp luật Singapore, truy cập ngày 20/02/2017 https://luatminhkhue.vn/kien-thuc-luat-doanh-nghiep/he-thong-phap-luat- singapore.aspx 22 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1980) Hiến pháp năm 1992 Nxb Chính trị Quốc Gia, Hà Nội 23 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1987) Luật Đất đai năm 1987 Nxb Chính trị Quốc Gia, Hà Nội 24 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1992) Hiến pháp năm 1992 Nxb Chính trị Quốc Gia, Hà Nội 25 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1993) Luật Đất đai năm 1993 Nxb Chính trị Quốc Gia, Hà Nội 26 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1998) Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 1993 Nxb Chính trị Quốc Gia, Hà Nội 27 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2001) Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 1993 Nxb Chính trị Quốc Gia, Hà Nội 83 28 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2003) Luật Đất đai năm 2003 Nxb Chính trị Quốc Gia, Hà Nội 29 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2005) Bộ Luật Dân năm 2005 Nxb Chính trị Quốc Gia, Hà Nội 30 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2015) Bộ Luật Dân năm 2015 Nxb Chính trị Quốc Gia, Hà Nội 31 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2007) Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 Nxb Chính trị Quốc Gia, Hà Nội 32 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013a) Hiến pháp năm 2013 Nxb Chính trị Quốc Gia, Hà Nội 33 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013b) Luật Đất đai năm 2013 Nxb Chính trị Quốc Gia, Hà Nội 34 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2014) Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế Nxb Chính trị Quốc Gia , Hà Nội 35 Trần Thị Minh Hà (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Ơxtrây lia Báo cáo chun đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế - Bộ Khoa học Công nghệ 36 Trần Tú Cường (2012) Nghiên cứu sở lý luận quy định quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai số quốc gia giới, rút kinh nghiệm cho Việt Nam Đề tài khoa học cấp Bộ, Viện chiến lược, sách Tài nguyên môi trường 84 PHỤ LỤC Phụ lục Hiện trạng sử dụng đất huyện Gia Bình năm 2016 STT Mục đích sử dụng Mã Tổng diện tích tự nhiên Đất nơng nghiệp 1.1 Đất sản xuất nông nghiệp 1.1.1 Đất trồng hàng năm 1.1.1.1 Đất chuyên trồng lúa nước 1.1.2 Đất trồng lâu năm 1.2 Đất lâm nghiệp 1.2.1 Đất rừng đặc dụng 1.3 Đất nuôi trồng thủy sản 1.4 Đất nông nghiệp khác Đất phi nông nghiệp 2.1 Đất 2.1.1 Đất nông thôn 2.1.2 Đất đô thị 2.2 Đất chuyên dùng 2.2.1 Đất trụ sở CQ cơng trình nghiệp 2.2.4 Đất sản xuất, kinh doanh phi NN 2.2.5 Đất có mục đích cơng cộng 2.3 Đất tơn giáo, tín ngưỡng 2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa 2.5 Đất sông suối mặt nước chuyên dùng 2.6 Đất phi nông nghiệp khác Đất chưa sử dụng NNP SXN CHN LUC CLN LNP RDD NTS NKH PNN OTC ONT ODT CDG CTS CSK CCC TTN NTD MNC PNK CSD Diện tích (ha) 10.758,70 6.579,20 5.489,50 4.622,70 4.622,70 866,80 45,30 45,30 1039 5,40 4.134,40 1.327,20 1.246,04 81,16 1.638,40 20,30 425,80 1.192,30 26,37 96,44 995,30 50,69 45,10 Cơ cấu (%) 100,00 61,15 51,02 42,97 42,97 8,05 0,42 0,42 9,66 0,05 38,43 12,34 11,58 0,76 15,23 0,19 3,96 11,08 0,25 0,89 9,25 0,47 0,42 Nguồn: Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Gia Bình 85 ... quyền sử dụng đất huyện Gia Bình + Tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; + Tình hình thực quyền chấp quyền sử dụng đất; +Tình hình thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất; 31 + Tình hình. .. từ tình hình thực tế trên, tiến hành thực đề tài: ? ?Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh? ?? 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất. .. trạng sử dụng đất năm 2016 Thực trạng thực quyền địa bàn huyện Gia Bình - Kết thực quyền hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Gia Bình - Đánh giá chung việc thực quyền - Đánh giá tình hình thực số quyền