BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH THÂN NGỌC MINH TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ Chuyên ngành: Tài - Ngân hàng Mã số: 9.34.02.01 Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN VĂN LƯƠNG TS NGUYỄN VĂN PHÚC THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, 2018 CHƯƠNG GIỚI THIỆU VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1.1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI Hoạt động tín dụng lĩnh vực bất động sản (BĐS) ngân hàng thương mại (NHTM) có liên quan mật thiết với thị trường BĐS thị trường BĐS lại chịu tác động lớn nhiều yếu tố, từ quản lý, điều tiết nhà nước BĐS đến yếu tố chủ thể tham gia người mua, người bán, NH chủ thể tham gia thị trường Tín dụng ngân hàng, vừa kênh cung cấp vốn cho thị trường BĐS dạng dự án đầu tư bất động sản (kích cung BĐS), vừa kênh cho vay mua bán BĐS thị trường (kích cầu BĐS) TP HCM nơi mà hoạt động tín dụng BĐS ln sơi động có tốc độ tăng trưởng dư nợ lĩnh vực cao nước Việc tăng trưởng nguồn vốn tín dụng cho BĐS hàng năm bên cạnh dấu hiệu tích cực việc đem lại lợi nhuận lớn, đa dạng hóa danh mục đầu tư NH đáp ứng nhu cầu xã hội hoạt động mang lại rủi ro cao Thị trường BĐS nước ta thời gian qua đóng góp quan trọng vào tăng trưởng kinh tế - xã hội đất nước Thị trường BĐS thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư góp phần chỉnh trang thị, tham gia kích cầu bước cải thiện nhu cầu nhà nhân dân Thông qua hoạt động thị trường BĐS, hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động thị trường bước hoàn thiện Hàng loạt văn quy phạm pháp luật quan trọng như: Luật kinh doanh BĐS, Luật đất đai, Luật đầu tư, Luật doanh nghiệp, Luật nhà ban hành tạo điều kiện để thị trường BĐS phát triển, tạo môi trường đầu tư thơng thống, thuận lợi cho nhà đầu tư trong, nước người sử dụng ngày tiếp cận trực tiếp với loại hàng hóa đặc biệt Bên cạnh mặt tích cực, thị trường BĐS nước ta bộc lộ nhiều hạn chế, phát triển thiếu lành mạnh không bền vững Cụ thể là, nhà đất chưa khai thác chưa sử dụng hiệu quả, lãng phí, thất lớn Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến BĐS nhiều Thị trường BĐS phát triển mang tính tự phát, thiếu minh bạch, giao dịch phi thức cịn chiếm tỷ trọng cao Cung - cầu BĐS bị cân đối, đặc biệt nhu cầu nhà nhân dân Tình trạng đầu nhà đất, kích cầu “ảo” để nâng giá BĐS làm cho thị trường diễn biến thất thường, nhiều sốt giá nhà đất xảy phức tạp, khó lường dẫn đến hệ doanh nghiệp kinh doanh BĐS dễ gặp khó khăn việc tiếp tục kinh doanh, làm tăng tỷ lệ nợ xấu cho NHTM cho vay kinh doanh BĐS, nhu cầu nhà cho đại phận dân cư gặp khó khăn, đối tượng lao động có thu nhập thấp gây ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội đất nước Có nhiều ngun nhân dẫn đến tình trạng trên, có nguyên nhân từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng, từchính sách quy hoạch đất đai, phát triển kinh tế, sách thuế liên quan đến BĐS… cịn nhiều bất cập, hạn chế Nguồn vốn tín dụng bơm vào thị trường BĐS có xu hướng tạo cung nhiều tạo cầu thời gian dài nguyên nhân quan trọng tạo cân đối cung cầu Điều cho thấy, tác động sách tín dụng ngân hàng đến thị trường BĐS Sau thời gian tăng trưởng nóng, cung cầu bất tương xứng, hệ lụy công ty BĐS phải gánh chịu lượng tồn kho lớn năm gần Tình trạng tồn kho BĐS chôn vùi lượng vốn lớn vào dự án BĐS nguyên nhân tăng tỷ lệ nợ xấu ngân hàng Tuy nhiên, hoạt động tín dụng có tính hai mặt, vừa mang lại hiệu cho khách hàng vay, cho kinh tế cho ngân hàng, vừa gây tổn thất tài sản làm suy giảm lực hoạt động ngân hàng Mặt khác chưa thể hiệu tín dụng cơng cụ điều tiết kinh tế nhằm thúc đẩy phát triển thị trường BĐS ổn định, lành mạnh, bền vững, thu hút đầu tư nước tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế đất nước Vì vậy, để khắc phục vấn đề nêu nhằm phát triển thị trường BĐS Đó lý tơi chọn đề tài “Tín dụng ngân hàng phát triển thị trường bất động sản địa bàn TP HCM” nhằm nghiên cứu quan hệ hiệu tín dụng ngân hàng phát triển thị trường BĐS để làm luận án tiến sĩ 1.2 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI Hiện nay, có nhiều cơng trình nghiên cứu có liên quan đến “Giải pháp nâng cao hiệu tín dụng ngân hàng phát triển thị trường bất động sản địa bàn TP HCM” Tuy nhiên theo hiểu biết tác giả, có số cơng trình nghiên cứu nước nước ngồi tiêu biểu có liên quan đến đề tài sau: 1.2.1 Nghiên cứu nước Một là, Lê Hoàng Châu năm 2017, Diễn biến thị trường bất động sản từ năm 2006 đến ngày 5/9/2017 Đây báo cáo diễn biến thị trường BĐS TP HCM năm 2017 [5] Báo cáo nêu số nhận định tổng quát thị trường bất động sản nước Tp Hồ Chí Minh, trọng tâm từ năm 2006 đến ngày 5/9/2017 Báo cáo nêu diễn biến thị trường bất động sản giai đoạn theo sơ đồ hình SIN bất đối xứng, phụ thuộc vào (1) Quy luật giá trị, (2) Quy luật cạnh tranh, (3) Quan hệ cung – cầu, (4) Chính sách, chế điều tiết vĩ mô Nhà nước, (5) Hành vi đầu tư, kinh doanh doanh nghiệp, nhà đầu tư tác động sách, chế yêu cầu thị trường Thị trường bất động sản trải qua giai đoạn phát triển: tăng trưởng - ổn định- nóng sốt- đóng băng – trầm lắng – phục hồi tăng trưởng trở lại…Báo cáo nêu biến động qua giai đoạn phân tích nguyên nhân Báo cáo dự báo thị trường bất động sản tiếp tục giữ đà phục hồi tăng trưởng ổn định, biến động lớn [7] Hai là, Nguyễn Văn Tuấn, năm 2016 tác giả nghiên cứu “Giải pháp nâng cao chất lượng tín dụng Ngân hàng Nơng Nghiệp Phát Triển Nơng Thơn Việt Nam”[25] Cơng trình nghiên cứu có kết hợp hai phương pháp định tính định lượng nghiên cứu để tìm nhân tố tác động làm ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng Agribank giai đoạn 2012 – 2015, từ tác giả đề xuất nhóm giải pháp phù hợp nhằm nâng cao chất lượng tín dụng Ngân hàng NNPTNT Việt Nam Song, đề tài nghiên cứu dừng lại việc giải tốn chất lượng tín dụng nói chung mà chưa nghiên cứu cụ thể mảng tín dụng cho vay BĐS chưa giải thích, trình bày lý luận mối liên quan chất lượng tín dụng hiệu tín dụng Lý luận mối quan hệ là: Khi ngân hàng xây dựng chất lượng tín dụng tốt khoản dư nợ cho vay Điều chứng tỏ vai trị tín dụng phát huy hiệu kinh tế, khách hàng, ngành nghề, lĩnh vực mà ngân hàng tài trợ vốn thân ngân hàng vấn đề thu nhập lợi nhuận hoạt động tín dụng mang lại Đây khoảng trống cần nghiên cứu mà tác giả quan tâm; Ba là, Nguyễn Thị Hải Yến năm 2016, “Biến động thị trường bất động sản vai trò nguồn vốn tín dụng” Đây cơng trình đăng tạp chí Tài kỳ I tháng 3/2016 [11, 19].Thực tiễn cho thấy, trường bất động sản Việt Nam trải qua nhiều biến động với tượng sốt đóng băng rõ nét Giai đoạn 1994-1995 đánh dấu sốt thị trường tác động tăng trưởng kinh tế đời Luật Đất đai 1993 Thị trường bất động sản lúc mang đặc trưng giai đoạn sơ khai, dừng hình thức mua bán, trao đổi đất đai nhanh chóng đóng băng vào năm 1995-1999, Chính phủ can thiệp ban hành Nghị định số 18/ NĐ – CP ngày13/2/1995 Nghị định 87/NĐ – CP ngày17/8/1994, với tác động khủng hoảng châu Á năm 1997 Vào năm 2006-2007, với tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước (FDI) dịch chuyển luồng vốn từ thị trường chứng khoán đổ vào thị trường bất động sản, cầu bất động sản tiếp tục tăng nhanh đẩy giá lên đỉnh vào năm 2007 Sự phát triển nóng sóng đầu tư, đầu ạt, cộng với tốc độ tăng trưởng tín dụng tăng nhanh tạo tượng bong bóng thị trường vào năm 2007– 2008 Tuy nhiên, sau “quả bóng” bất động sản xì hơi, tác động khủng hoảng kinh tế giới, thị trường bất động sản gặp khó khăn khoản, nhà đầu rút khỏi thị trường, khiến cho ngân hàng doanh nghiệp lao đao, đứng bờ vực phá sản Trước áp lực đó, NHNN phải áp dụng sách tiền tệ thắt chặt, NHTM kiểm sốt chặt tín dụng bất động sản Bốn là, Lê Hà Diễm Chi năm 2014, “Vốn tín dụng ngân hàng thị trường bất động sản” Đây công trình nghiên cứu đăng Tạp chí Thị trường – Tài – Tiền tệ số 9/5/2014 [4] Nghiên cứu nêu mối quan hệ tín dụng ngân hàng với thị trường bất động sản Việt Nam đưa kết luận “có mối quan hệ hai chiều tín dụng ngân hàng thị trường bất động sản Việt Nam Một mặt, tín dụng bất động sản làm thay đổi cung, cầu bất động sản; tăng trưởng tín dụng bất động sản làm gia tăng giá bất động sản Mặt khác, thị trường bất động sản chứa đựng nhiều yếu tố tiêu cực (nợ xấu bất động sản, khối lượng giao dịch thấp ) làm hạn chế nguồn tín dụng vào thị trường Ngoài ra, thị trường bất động sản khiến cho cầu tín dụng bất động sản thay đổi theo” [6] Năm là, Lê Tấn Phước, năm 2013 Tác giả nghiên cứu “Nâng cao hiệu hoạt động tín dụng BĐS NHTM địa bàn TP HCM từ năm 2013 – 2017” Đây đề tài nghiên cứu cấp ngành công phu, tác giả tóm lược lại đăng tạp chí kinh tế dự báo, số 12 (22) tháng – 10/2013 [7] Nội dung nghiên cứu tác giả đề cập đến nhân tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS trình bày thực trạng hoạt động tín dụng BĐS NHTM TP HCM Tác giả phân tích biến dư nợ cho vay BĐS TP HCM trình bày thực trạng nợ xấu cho vay lĩnh vực BĐS TP HCM Tuy nhiên đề tài nghiên cứu tác giả chưa đề cập đến hiệu tín dụng ngân hàng phát triển thị trường BĐS TP HCM chưa thể tồn tại, hạn chế nguyên nhân tồn hạn chế hoạt động tín dụng phát triển thị trường BĐS TP HCM Đây khoảng trống nghiên cứu đề tài hướng nghiên cứu mà NCS chọn đề bù đắp vào khoảng trống nghiên cứu Sáu là, Nguyễn Thị Mỹ Linh, năm 2012 tác giả nghiên cứu “chính sách thuế phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” Đây cơng trình luận án tiến sĩ tác giả [12] Đề tài tập trung nghiên cứu sách thuế phát triển thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn 1993 đến năm 2011 Đề tài nghiên cứu hai phương pháp định tính định lượng, từ phân tích cụ thể cho sách thuế phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Đề tài nghiên cứu sách thuế tác động trực tiếp đến giá (cung cầu ) thị trường BĐS thị trường bất động sản “đầu ra” hoạt động ngân hàng Chính vậy, biến động thị trường bất động sản có tác động trực tiếp thị trường tài chính, tiền tệ Khi thị trường bất động sản suy giảm ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động hệ thống ngân hàng ngược lại, thị trường tài chính-tiền tệ nguồn cung vốn cho hoạt động đầu tư tạo lập BĐS biến động thị trường tài chính-tiền tệ, tác động mạnh tới thị trường bất động sản Song, cơng trình nghiên cứu thiên nghiên sách thuế Nhà nước việc phát triển thị trường bất động sản Việt Nam nên khoảng trống nghiên cứu mảng hiệu tín dụng phát triển thị trường BĐS Việt Nam TP HCM hướng nghiên cứu NCS Bảy là, Lưu Văn Nghiêm, năm 2008 tác giả nghiên cứu “Thẩm định giá BĐS Việt Nam” Đề tài nghiên cứu cấp Bộ [6] Tác giả khái qt hóa nét cơng tác định giá nói chung thẩm định giá BĐS nói riêng Việt Nam Tuy nhiên đề tài dừng lại việc nghiên cứu Tổng cơng ty theo mơ hình 90 – 91 trình định giá tài sản để xác định giá trị doanh nghiệp sau cổ phần hóa Bởi bên cạnh việc định giá BĐS doanh nghiệp cổ phần hố, doanh nghiệp cịn cần phải xác định giá trị tài sản khác để hình thành nên tài sản vốn doanh nghiệp Hơn việc định giá doanh nghiệp cổ phần hố có nhiều đặc trưng khác biệt so với việc định giá tài sản nói chung Bên cạnh tài sản hữu hình cịn nhiều tài sản vơ hình khác thương hiệu lợi thương mại Bởi giá trị BĐS định giá có nhiều khác biệt so với giá trị thực tế thị trường Định giá BĐS sở để đến giao dịch mua bán, cho thuê, thừa kế, chấp BĐS Đối với NHTM, định giá sở để ngân hàng nhận tài sản chấp định tỷ lệ cho vay giá trị tài sản chấp Mặt khác định giá BĐS việc làm quan trọng giúp cho ngân hàng có sở để phát tài sản chấp làm BĐS để thu hồi khoản nợ xấu Tuy nhiên hoạt động định giá BĐS Việt Nam chưa hình thành tổ chức, hội nghề nghiệp để thống cách thức thực Hiện NHTM hay công ty hoạt động lĩnh vực BĐS thường xây dựng độc lập cho đơn vị phận thẩm định giá để phục vụ cho hoạt động kinh doanh nên khơng có thống phương pháp thẩm định dẫn đến kết thẩm định đơn vị có chênh lệch khác nhau, gây khó khăn cho việc đến định giao dịch chủ thể tham gia thị trường Đây rào cản, khoảng trống nghiên cứu mà đề tài muốn kiến nghị bổ sung giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động thẩm định giá BĐS thời gian tới Tám là, Nguyễn Tiền Phong, năm 2008 tác giả nghiên cứu “Nâng cao hiệu hoạt động tín dụng doanh nghiệp vừa nhỏ Ngân hàng TMCP Ngoài Quốc Doanh Việt Nam” Đây cơng trình luận án tiến sĩ tác giả [15] Đề tài hệ thống hóa vấn đề lý luận nâng cao hiệu hoạt động tín dụng doanh nghiệp vừa nhỏ phân tích thực trạng hiệu hoạt động tín dụng doanh nghiệp vừa nhỏ qua đề xuất giải pháp nâng cao hiệu hoạt động tín dụng doanh nghiệp vừa nhỏ Ngân hàng TMCP Ngoài Quốc Doanh Việt Nam Tuy nhiên đề tài khoảng trống nghiên cứu là: Phạm vi nghiên cứu giới hạn hiệu tín dụng Ngân hàng TMCP Ngoài Quốc Doanh Việt Nam nói chung chung hiệu hoạt động tín dụng doanh nghiệp vừa nhỏ mà không đề cập đến hiệu tín dụng lĩnh vực cụ thể lĩnh vực bất động sản hay lĩnh vực nông nghiệp, chuyển dịch cấu kinh tế Đây khoảng trống nghiên cứu đề tài cần tiếp tục nghiên cứu để bổ sung hoàn thiện 1.2.2 Nghiên cứu nước Một là, Aluko, Bioye Tajudeen (2000), nghiên cứu “ảnh hưởng giá BĐS chấp đến hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Nigeria” [29] Các tác giả đưa kết luận giá trị BĐS thị trường sở cho việc ước lượng giá trị BĐS chấp Các tác giả áp dụng mơ hình hồi qui đa biến để ước lượng giá trị thị trường BĐS Giá trị thiết lập nên mức giới hạn tối đa mà tổ chức tín dụng không vượt nhằm tránh rủi ro cho hoạt động cho vay Tuy nhiên nghiên cứu tác giả rằng, mức giá số giá cho thấy mức độ rủi ro trước khoản vay thực khơng có đảm bảo mức giá trì tương lai Các tác giả đưa kết luận mức giá cho vay chấp phụ thuộc nhiều vào phát triển thị trường BĐS thời điểm định giá quan điểm giá trị định giá viên Bởi giá trị định giá mang tính chất thời điểm Những biến động thời điểm định giá ảnh hưởng đến giá trị định giá BĐS Hai là, Kwong Chaw, Wailai (2002), nghiên cứu “các phương pháp định giá bất động sản để làm tài sản chấp vay vốn ngân hàng tổ chức tín dụng Trung Quốc” [30] Đề tài chủ yếu sâu vào nghiên cứu phương pháp áp dụng định giá chấp, Kwong Wai sâu vào nghiên cứu phương pháp phương pháp chi phí thu nhập để nhằm xác định giá trị BĐS chấp Theo ơng giá trị BĐS tính thu nhập (lợi ích thu từ việc sử dụng bất động sản) chi phí cấu thành nên Đề tài dừng lại phương pháp định giá, chưa sâu vào nghiên cứu qui trình cơng tác tổ chức định giá Bất động sản 10 chấp Nhìn chung nghiên cứu thực điều kiện thông tin đầy đủ áp dụng điều kiện hệ thống pháp luật chặt chẽ hoàn thiện 1.3 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.3.1 Mục tiêu tổng quát Mục tiêu chung đề tài “Nâng cao hiệu tín dụng NHTM phát triển thị trường BĐS địa bàn TP HCM” 1.3.2 Mục tiêu cụ thể Thứ nhất, luận án hệ thống hoá vấn đề lý luận hiệu tín dụng phát triển thị trường bất động sản; Thứ hai, đánh giá thực trạng hiệu tín dụng ngân hàng phát triển thị trường BĐS địa bàn TP HCM cụ thể: – Phân tích nhân tố tác động đến phát triển thị trường BĐS địa bàn TP HCM; – Đánh giá thực trạng hiệu hoạt động tín dụng ngân hàng (hoạt động cho vay) phát triển thị trường BĐS địa bàn TP HCM; Thứ ba, đề xuất nhóm giải pháp nhằm nâng cao hiệu tín dụng phát triển thị trường BĐS địa bàn TP HCM thời gian tới 1.4 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU  Để đạt mục tiêu nghiên cứu nêu nội dung xuyên suốt luận án tập trung trả lời câu hỏi nghiên cứu sau: Hiệu tín dụng ngân hàng phát triển thị trường BĐS nào? Tiêu chí đánh giá? Các nhân tố cụ thể ảnh hưởng đến hiệu hoạt động tín dụng ngân hàng phát triển thị trường bất động sản? Thực trạng tín dụng ngân hàng phát triển thị trường BĐS TP HCM nào? Đã đạt kết tồn hạn chế nào? Các nguyên nhân tồn hạn chế gì? Để nâng cao hiệu tín dụng phát triển thị trường BĐS TP HCM cần có giải pháp nào? 18 NHTM địa bàn TP HCM có nghiên cứu, hiểu biết nhiều lĩnh vực BĐS, tín dụng BĐS, nhân tố tác động đến phát triển thị trường bất động sản Việc vấn chuyên gia nhằm hiệu chỉnh để đến quán cách hiểu câu hỏi thang đo Kết thúc giai đoạn nghiên cứu định tính (bước thứ ba), câu hỏi dùng cho nghiên cứu định lượng sơ hiệu chỉnh hoàn thành  Giai đoạn nghiên cứu định lượng Đây giai đoạn tiến hành khảo sát, thu thập liệu từ thực tế nhằm kiểm định thang đo mơ hình nghiên cứu Đầu tiên tiến hành nghiên cứu định lượng sơ (bước thứ tư) nhằm thu thập số liệu đánh giá cỡ mẫu nhỏ (n>30) Sau liệu thu tiến hành phân tích công cụ hệ số tin cậy (Cronbach’s Alpha) phân tích nhân tố khám phá (EFA) nhằm sàng lọc biến quan sát có nội dung trùng lặp, thừa không đạt độ tin cậy (bước thứ năm) Từ kết phân tích bước 5, tác giả tiến hành hiệu chỉnh để đưa thang đo thức (bước thứ sáu) Thang đo sử dụng để khảo sát thức với cỡ mẫu lớn (n>200) (bước thứ bảy) Dữ liệu thu thập từ khảo sát thức xử lý sơ tiến hành phân tích nhằm đánh giá độ tin cậy liệu, phân tích nhân tố khám phá, phân tích tương quan, phân tích hồi quy để đưa nhận định mơ hình nghiên cứu, giả thuyết nghiên cứu dựa kết có (bước thứ tám) Quy trình thực nghiên cứu mơ (hình 3.2 luận án) 3.3 THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU VỀ NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 3.3.1 Mục đích đối tượng khảo sát 3.3.2 Giả thuyết nghiên cứu Từ quy trình nghiên cứu bước thực đề xuất giả thuyết nghiên cứu luận án bao gồm: Thứ nhất, sách quy hoạch đất đai đưa kế hoạch sử dụng đất, thực chất việc quy hoạch mục đích sử dụng đất vùng, khu vực cụ thể Điều làm thay đổi tính chất mục đích sử dụng đất khu vực khu vực lân cận, nhân tố ảnh hưởng đến cung, cầu đất đai nói riêng BĐS nói chung Vì vậy, giả thuyết thứ sách quy hoạch đất đai trình bày sau: 19 H1: Chính sách quy hoạch đất đai tác động tích cực tiêu cực đến phát triển thị trường BĐS TP HCM; Thứ hai, phát triển kinh tế quốc gia nhân tố quan trọng thúc đẩy giao dịch, trao đổi mua bán thị trường BĐS ngày gia tăng Vì vậy, giả thuyết thứ hai phát triển kinh tế trình bày sau: H2: Sự phát triển kinh tế quốc gia có tác động tích cực đến đến phát triển thị trường BĐS TP HCM; Thứ ba, gia tăng dân số kéo theo nhu cầu nhà ở, nhu cầu dịch vụ BĐS nghỉ ngơi khách sạn, resort tăng theo Trước hết, gia tăng dân số làm tăng nhu cầu đất đai cho sản xuất kinh doanh, áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử dụng BĐS làm nhà ở, đất Vì vậy, giả thuyết thứ bảy gia tăng dân số trình bày sau: H3: Sự gia tăng dân số có tác động tích cực đến phát triển thị trường BĐS TP HCM; Thứ tư, thị trường bất động sản thị trường chịu chi phối nhiều yếu tố, ngân hàng (tín dụng ngân hàng) chủ thể tham gia thị trường vừa chi phối vừa bị chi phối thị trường BĐS (quan hệ cung - cầu thị trường BĐS) Tín dụng ngân hàng, vừa kênh cung cấp vốn cho thị trường bất động sản dạng dự án đầu tư bất động sản (kích cung BĐS), vừa kênh cho vay mua bán bất động sản thị trường (kích cầu BĐS) Do đó, giả thuyết thứ tư tín dụng ngân hàng trình bày sau: H4: Tín dụng ngân hàng có tác động tích cực đến phát triển thị trường BĐS TP HCM; Thứ năm, lực tài chìa khóa, phương tiện để biến ý tưởng kinh doanh thành thực Sử dụng hiệu nguồn vốn góp phần định thành bại doanh nghiệp, doanh nghiệp dù lớn hay nhỏ, dù to hay bé quan tâm đến lực tài vấn đề nâng cao hiệu sử dụng vốn Vì vậy, lực tài xem cốt lõi lực cạnh tranh Vì vậy, giả thuyết thứ năm lực tài trình bày sau: H5: Năng lực tài có tác động tích cực đến phát triển thị trường BĐS TP HCM; Thứ sáu, yếu tố pháp lý thúc đẩy hạn chế, cá biệt đóng cửa thị trường BĐS Việt Nam trước có Luật đất đai năm 1993 hoạt động mua bán 20 chuyển nhượng BĐS thị trường gặp nhiều vướng mắc yếu tố pháp lý Như nói hệ thống pháp luật hành lang pháp lý tạo điều kiện cho thị trường BĐS hoạt động phát triển Vì vậy, giả thuyết thứ sáu lực tài trình bày sau: H6: Yếu tố pháp lý có tác động tích cực đến phát triển thị trường BĐS TP HCM; Thứ bảy, sách thuế nội dung sách tài quốc gia, thuế làm thay đổi giá hàng hóa BĐS bán thị trường ảnh hưởng đến cung, cầu hàng hóa BĐS.Vì vậy, giả thuyết thứ ba sách thuế trình bày sau: H7: Chính sách thuế có tác động tích cực tiêu cực đến đến đến phát triển thị trường BĐS TP HCM; Thứ tám, Thông tin niềm tin thường liên quan đến khả cung cấp thông tin người bán kỹ marketing, giới thiệu sản phẩm, giới thiệu dự án sa bàn, trường…Mặt khác, thủ tục nhà đất thường kéo dài tốn chi phí nên Nhà nước cần có biện pháp định dự án thời hạn mà không cấp giấy chủ quyền cho khách hàng nhằm đảm bảo tính bền vững thị trường Vì vậy, giả thuyết thứ tám thông tin niềm tin trình bày sau: H8: Thơng tin niềm tin có tác động tích cực đến phát triển thị trường BĐS TP HCM; Thứ chín, thị trường BĐS chịu chi phối mạnh yếu tố tập quán, truyền thống thị hiếu Yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giao dịch mua bán, chuyển nhượng, chấp, phương tiện hình thức tốn Vì vậy, giả thuyết thứ chín yếu tố tập quán, truyền thống thị hiếu trình bày sau: H9: Yếu tố tập quán, truyền thống thị hiếu có tác động tiêu cực đến phát triển thị trường BĐS TP HCM 3.3.3 Độ tin cậy thang đo Tất nhân tố biến độc lập biến phụ thuộc đo lường thông qua thang đo Likert Thang đo Likert thiết kế để kiểm tra mức độ không quan trọng hay quan trọng với câu phát biểu bảng câu hỏi vấn cụ thể: (1) = Không quan trọng; (2) = Ít quan trọng; (3) Bình thường; (4) = Quan trọng; (5) = Rất quan trọng 21 Bên cạnh đó, để đảm bảo độ tin cậy thang đo, tác giả sử dụng phương pháp kiểm định thông qua phương pháp kiểm định Cronbach’s Alpha Corrected Item-Total Correlation Phương pháp cho phép phân tích loại bỏ biến khơng phù hợp biến rác mơ hình (khơng đảm bảo độ tin cậy thang đo) [2] Do đó, biến sử dụng mơ hình đáng tin cậy 3.3.4 Đo lường biến sử dụng mơ hình nghiên cứu Mơ hình nghiên cứu luận án bao gồm biến trình bày phần mơ hình nghiên cứu Các biến nghiên cứu chọn dựa vào kết nghiên cứu tổng quan, dựa sở lý thuyết hiệu tín dụng phát triển thị trường BĐS tổng hợp nghiên cứu có liên quan mục (3.3.4 luận án) 3.3.5 Tổng thể mẫu, kỹ thuật lấy mẫu xử lý số liệu 22 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 4.1 QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 4.1.1 Vị trí địa lý tiềm kinh tế xã hội Thành phố Hồ Chí Minh Thành Phố Hồ Chí Minh có điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội có nhiều thuận lợi để phát triển kinh tế xã hội nói chung phát triển thị trường bất động sản nói riêng 4.1.2 Qúa trình hình thành phát triển thị trường bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh Luật Đất đai đời vào năm 1987, tạo điều kiện tảng pháp lý quan trọng cho thị trường BĐS phát triển Đến năm 1993 Luật Đất đai sửa đổi, thị trường BĐS nước ta khơi dậy, hình thành bước phát triển Theo luật đất đai tài sản tồn dân Nhà nước thống quản lý Nhà nước thực giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Hộ gia đình, cá nhân nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp, cho thuê lại, góp vốn liên doanh, bảo lãnh… giá trị quyền sử dụng đất Đây lần quan niệm đất đai quyền sử dụng đất đai nước ta pháp luật thừa nhận xem “tài sản” Theo mà thị trường BĐS hoạt động ngày nhộn nhịp, lượng cầu nhà ở, đất ngày tăng lên 4.1.3 Thực trạng phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2012 đến 2016 4.2 THỰC TRẠNG VỀ HIỆU QUẢ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 23 - Thực trạng hoạt động hệ thống ngân hàng thương mại Thành phố Hồ Chí Minh; - Thực trạng hiệu tín dụng phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh; - Huy động vốn phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh; - Thực trạng cho vay phát triển thị trường bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh 4.3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.3.1 Phân tích kết nghiên cứu nhân tố tác động đến phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh - Bảng hỏi Thang đo sử dụng nghiên cứu thang đo quãng, định danh Dạng thang đo quãng Likert năm điểm dùng để đo lường mức độ đồng ý đối tượng nghiên cứu, biến thiên từ hồn tồn khơng đồng ý đến hoàn hoàn toàn đồng ý Dạng thang đo định danh nhằm mơ tả đặc điểm mẫu (ví dụ: Nơi sinh, địa chỉ, độ tuổi, chức vụ ) - Mô hình nghiên cứu Dựa kết nghiên cứu nhân tố tác động đến phát triển thị trường BĐS TP HCM, mơ hình nghiên cứu đề xuất theo (Hình 2.3 luận án) 24 Hình 4.1: MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BĐS Chính sách quy hoạch đất đai Sự phát triển kinh tế Sự gia tăng dân số SỰ PHÁT TRIỂN Tín dụng ngân hàng CỦA THỊ Năng lực tài TRƯỜNG BĐS Yếu tố pháp lý hiếu TP HCM Chính sách thuế Thơng tin niềm tin Tập quán, truyền thống, thị hiếu Nguồn: Kết nghiên cứu tác giả 25 Bảng 4.9: Kết kiểm định Cronbach’s Alpha cho thang đo thức Cronbach’s Alpha Kết luận 0.917 Rất tốt 0.894 Tốt Sự gia tăng dân số 0.889 Tốt Tín dụng ngân hàng 0.878 Tốt Năng lực tài 0.866 Tốt Yếu tố pháp lý 0.77 Chấp nhận Chính sách thuế 0.807 Tốt Thông tin niềm tin Tập quán, truyền thống thị hiếu 0.913 Rất tốt 0.794 Chấp nhận Biến Chính sách quy hoạch đất đai Sự phát triển kinh tế Nguồn: Từ kết xử lý số liệu điều tra tác giả – Biến phụ thuộc Yi : Sự phát triển thị trường BĐS TP HCM – Các biến độc lập Xj nhân tố thứ j Các biến độc lập cụ thể sau: (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) Chính sách quy hoạch đất đai; Sự phát triển kinh tế; Sự gia tăng dân số; Tín dụng ngân hàng; Năng lực tài chính; Yếu tố pháp lý; Chính sách thuế; Thơng tin niềm tin; Tập quán, truyền thống thị hiếu 26 - Phân tích hồi quy Ta có: – Hệ số “R “ bình phương hiệu chỉnh 0.595 > 0.5, không cao, cho thấy biểu diễn tốt biến thiên biến độc lập tín dụng ngân hàng thơng qua biến độc lập mơ hình hồi quy; – Kiểm định sai khác phương sai cho thấy, phương sai khơng có khác biệt, giá trị Sig = 0.000 – Giá trị hệ số VIF nhân tố nằm khoảng từ 1–2, điều cho thấy, tượng đa cộng tuyến khơng xảy - Dựa vào mơ hình tổng qt nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường BĐS TP HCM Luận án xây dựng mơ hình hồi quy sau: - Y = 0 + 1 X1 + 2 X2 + 3X3 + 4X4 + 5X5 +𝜀 Trong đó: - Y phát triển thị trường BĐS TP HCM - Xi nhân tố thứ i - i tham số hồi quy - 𝜀 sai số - Kết phân tích EFA có nhân tố tác động đến phát triển thị trường BĐS TP HCM, nhân tố đưa vào phân tích hồi quy để xác định mức độ tác động nhân tố Kết phân tích hồi quy (Bảng 4) - Từ kết kiểm định trên, thấy biến độc lập tác động với phát triển thị trường BĐS TP HCM Hệ số hồi quy chuẩn hóa sử dụng để xác định mức độ ảnh hưởng khác biến độc lập Từ bảng hệ số hồi quy, phương trình hồi quy xây dựng sau: 27 Bảng 4.10: Tổng hợp kết phân tích nhân tố khảo sát sơ Hệ số Nhóm biến độc lập Biến phụ thuộc KMO 0.749 0.786 Sig 0.000 0.000 Phương sai trích 71.326 65.704 Eigenvalues 1.323 2.628 Số nhân tố Không Không Biến quan sát bị loại bỏ ** Tương quan với mức ý nghĩa 1% * Tương quan với mức ý nghĩa 5% Eigenvalue Phương sai trích Hệ số KMO kiểm định Bartlett’s Mức ý nghĩa (sig,) 1.081 65.035 0.860 0.000 Nguồn: Từ kết xử lý số liệu điều tra tác giả - Sự phát triển thị trường BĐS = 0.265* Sự phát triển kinh tế +0.257* Chính sách quy hoạch đất đai + 0.253* Chính sách thuế + 0.230* Tín dụng ngân hàng + 0.154* Năng lực tài + 0.140* Tập quán, truyền thống, thị hiếu + 0.133* Thông tin, niềm tin + 0.119* Yếu tố pháp lý + 0.069* Sự gia tăng dân số 4.3.2 Đánh giá chung thực trạng hiệu hoạt động tín dụng ngân hàng phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh - Những kết đạt - Những tồn hạn chế 28 CHƯƠNG GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ VÀ KẾT LUẬN 5.1 MỤC TIÊU, ĐỊNH HƯỚNG NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 5.1.1 Mục tiêu nâng cao hiệu tín dụng phát triển thị trường bất động sản - Mục tiêu chung Mục tiêu phát triển thị trường BĐS Việt Nam nói chung TP HCM nói riêng lành mạnh, bền vững, nhằm thu hút nguồn vốn đầu tư đẩy nhanh tốc độ chu chuyển vốn kinh tế, sử dụng hiệu quỹ đất, tăng nguồn thu cho NSNN quan trọng nâng cao hiệu tín phát triển thị trường BĐS TP HCM - Mục tiêu cụ thể Để đạt mục tiêu nêu trên, việc phát triển thị trường BĐS TP HCM cần hướng vào mục tiêu cụ thể sau: - Định hướng nhà nước phát triển thị trường BĐS thể chế hóa thơng qua chế sách chủ động tham gia thị trường với tư cách chủ sở hữu đất đai Nhà Nước - Phát triển thị trường BĐS lớn mạnh toàn diện, đặc biệt BĐS khu vực đô thị, khu vực trung tâm, phát huy tối đa nguồn lực từ BĐS, tạo giá trị gia tăng cho BĐS, tránh lãng phí đất - Thu hút khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hóa BĐS Nhà Nước tạo điều kiện thuận lợi, bình đẳng - Tạo mơi trường thuận lợi an tồn cho giao dịch thị trường BĐS, phát triển dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS 5.1.2 Định hướng nâng cao hiệu tín dụng phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020 tầm nhìn đến 2030 29 5.2 CÁC NHĨM GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 5.2.1 Nhóm giải pháp ngân hàng - Hồn thiện quy trình quy chế - Hồn thiện mơi trường pháp lý - Hồn thiện chiến lược kinh doanh - Thực theo chuẩn mực Basel II - Nâng cao chất lượng tài sản ngân hàng - Quản lý khoản - Nâng cao lực quản trị điều hành - Xây dựng hệ thống thu thập liệu - Khai thác sử dụng hiệu nguồn vốn - Cần tăng vốn cho NHTM - Ban hành tiêu chí cho vay BĐS 5.2.2 Nhóm giải pháp phát triển thị trường bất động sản - Chính sách phát triển thị trường BĐS - Chính sách đất đai nhà nước - Chính sách thuế phát triển thị trường BĐS - Đổi công tác lập quy hoạch, kế hoạch - Thiết lập số đo lường thị trường BĐS 5.2.3 Nhóm giải pháp hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản khác 5.2.4 Nhóm giải pháp khách hàng vay vốn đầu tư bất động sản 5.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ - Đối với Chính Phủ - Đối với NHNN - Đối với UBND TP HCM 5.4 KẾT LUẬN CHƯƠNG 30 KẾT LUẬN Để thị trường bất động sản địa bàn TP HCM phát triển, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần điều chỉnh cấu kinh doanh, hướng mạnh vào phân khúc thị trường có khả tốn như: Phân khúc hộ bình dân phân khúc tạo sức hút lớn cho thị trường sức cầu mạnh mức giá hợp lý, phù hợp với nhu cầu thật thị trường Điều rút ngắn khoảng cách cung cầu chưa tương xứng Với văn phòng cho thuê cần quan tâm nhiều đến chất lượng tiện ích đồng BĐS (bãi giữ xe, tiết kiệm lượng, an ninh, trật tự phòng chống cháy nổ, ); Thị trường cạnh tranh tương đối khốc liệt với nhiều sản phẩm mới, tiến độ xây dựng nhanh sách bán hàng có nhiều ưu đãi Cạnh tranh giá công cụ quan trọng mà doanh nghiệp cần hướng tới Do vậy, doanh nghiệp cần đẩy nhanh tiến độ thực dự án, áp dụng công nghệ tiên tiến sử dụng vật liệu mới, tiết kiệm chi phí để giảm giá thành sản phẩm, qua cạnh tranh giá, chất lượng, khác biệt phù hợp sản phẩm với nhu cầu người tiêu dùng Với vai trò nguồn vốn tín dụng phát triển thị trường bất động sản, nhà đầu tư BĐS cần có giải pháp khác để huy động nguồn vốn khác nguồn tín dụng từ ngân hàng, cần thực giải pháp: (i) tăng cường liên doanh liên kết thực dự án BĐS (ii) tiếp tục động viên nguồn vốn từ người mua nhà thông qua hợp đồng góp vốn; (iii) chia nhỏ hộ để bán, giải pháp giúp tăng hội cho người mua nhà; (iv) phát hành trái phiếu, cổ phiếu Thông qua nghiên cứu, luận án có đóng góp sau: Thứ nhất: Luận giải cách có hệ thống lý luận quan niệm hiệu tín dụng phát triển thị trường BĐS; Thứ hai: Nghiên cứu kinh nghiệm số NHTM nước nâng cao hiệu tín dụng phát triển thị trường BĐS, từ rút học kinh nghiệm cho NHTM Việt Nam nói chung địa bàn TP HCM nói riêng; 31 Thứ ba: Sử dụng phương pháp phân tích thống kê, so sánh để phân tích thực trạng nâng cao hiệu tín dụng phát triển thị trường BĐS theo tiêu đánh giá; Thứ tư: Sử dụng phần mềm SPSS 16 để phân tích tác động nhân tố đến phát triển thị trường BĐSTP HCM dựa vào kết khảo sát từ tổ chức cá nhân có nhu cầu đầu tư, kinh doanh tiêu dùng BĐS cán nhân viên NHTM địa bàn TP HCM; Thứ năm: Tác giả đánh giá kết đạt được, hạn chế nguyên nhân hạn chế sở phân tích thực trạng hiệu tín dụng phát triển thị trường BĐS TP HCM; Thứ sáu: Tác giả đề xuất hệ thống nhóm giải pháp kiến nghị nhằm nâng cao hiệu tín dụng phát triển thị trường BĐS TP HCM thời gian tới Tác giả mong muốn nhận ý kiến đóng góp q thầy cơ, nhà khoa học, chuyên gia lĩnh vực tài ngân hàng, BĐS bạn đọc để đề tài hoàn thiện Về phương hướng nghiên cứu tiếp theo, tác giả nghĩ mặt không gian thời gian nghiên cứu đề tài nhiều hạn chế phương hướng thời gian tới tác giả tiếp tục nghiên cứu nhóm giải pháp nhằm nâng cao hiệu tín dụng phát triển thị trường BĐS khoảng thời gian sớm có thể./ 32 DANH MỤC CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA TÁC GIẢ CÓ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN ĐÃ ĐƯỢC CÔNG BỐ  Thân Ngọc Minh năm 2017, Tín dụng đầu tư bất động sản TP Hồ Chí Minh Thực trạng giải pháp Tạp chí Tài kỳ - tháng 8/2017; Thân Ngọc Minh năm 2017, Nâng cao chất lượng tín dụng bất động sản TP Hồ Chí Minh Tạp chí Kinh tế & Dự báo số 25 tháng 9/2017; Thân Ngọc Minh năm 2018, Giải pháp tín dụng ngân hàng phát triển thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh Tạp chí Kinh tế châu Á - Thái Bình Dương số… tháng 6/2018; Thân Ngọc Minh năm 2018, Quản lý chặt chẽ tín dụng ngân hàng cho bất động sản phát triển bền vũng thị trường Tạp chí Thị Trường Tài Chính Tiền Tệ số 13 (502) năm 2018 Thân Ngọc Minh năm 2018, Quản trị rủi ro tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại TP HCM Tạp chí Tài Chính kỳ 1- tháng năm 2018 ... nhằm phát triển thị trường BĐS Đó lý tơi chọn đề tài ? ?Tín dụng ngân hàng phát triển thị trường bất động sản địa bàn TP HCM? ?? nhằm nghiên cứu quan hệ hiệu tín dụng ngân hàng phát triển thị trường. .. loại hình tín dụng 2.1.6 Tín dụng ngân hàng phát triển thị trường bất động sản 2.2 HIỆU QUẢ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 2.2.1 Khái niệm hiệu tín dụng ngân hàng (i) Hiệu tín dụng ngân hàng thương... trường bất động sản Việt Nam Một mặt, tín dụng bất động sản làm thay đổi cung, cầu bất động sản; tăng trưởng tín dụng bất động sản làm gia tăng giá bất động sản Mặt khác, thị trường bất động sản