L I CAM OAN H c viên xin cam đoan cơng trình nghiên c u c a riêng h c viên Các s li u, k t qu nêu lu n v n trung th c ch a t ng đ c s d ng đ b o v m t h c v H c viên cam đoan r ng, m i s giúp đ cho vi c th c hi n lu n v n đ c c m n thơng tin trích d n lu n v n đ u đ c ch rõ ngu n g c Tác gi lu n v n ng Thu Quyên i L I CÁM N Trong su t th i gian h c t p, nghiên c u hoàn thành lu n v n, h c viên nh n đ cs h ng d n, ch b o t n tình c a th y giáo, s giúp đ , đ ng viên c a b n bè, đ ng nghi p gia đình Nhân d p hoàn thành lu n v n, cho phép h c viên đ c bày t lịng kính tr ng bi t n sâu s c th y giáo PGS.TS Ngô Th Thanh Vân t n tình h ng d n, dành nhi u cơng s c, th i gian t o u ki n cho h c viên su t trình h c t p th c hi n đ tài Tơi xin bày t lịng bi t n chân thành t i Ban Giám hi u, Phòng Qu n lý đào t o, B môn qu n lý: Qu n lý Xây d ng, Khoa Qu n lý kinh t - Tr Th y L i t n tình giúp đ ng ih c h c viên trình h c t p, th c hi n đ tài hoàn thành lu n v n H c viên xin chân thành c m n t p th lãnh đ o, cán b , công ch c, viên ch c S Tài t nh L ng S n, y ban nhân dân t nh L ng S n, S Tài nguyên Môi tr t nh L ng S n, V n phòng ng ng ký đ t đai, C c Th ng kê t nh L ng S n, Trung tâm d ch v bán đ u giá tài s n – S T pháp c quan liên quan giúp đ t o u ki n cho h c viên su t trình th c hi n đ tài Xin chân thành c m n gia đình, ng i thân, b n bè, đ ng nghi p t o m i u ki n thu n l i giúp đ h c viên v m i m t, đ ng viên khuy n khích h c viên hoàn thành lu n v n./ L ng S n, ngày tháng n m 201 Tác gi lu n v n ng Thu Quyên ii M CL C L I CAM OAN .i L I CÁM N ii DANH M C CÁC T M U CH VI T T T VÀ GI I THÍCH THU T NG vii NG C S LÝ LU N VÀ TH C TI N V U GIÁ QUY N S D NG CÔNG TÁC QU N LÝ T .3 1.1 C s lý lu n giá đ t, c s khoa h c xác đ nh giá đ t đ nh giá đ t ph ng pháp đ nh giá đ t 1.1.1 Khái ni m giá đ t đ c m c a giá đ t 1.1.2 C s khoa h c xác đ nh giá đ t 1.1.3 Khái ni m giá đ t 1.2 nh giá đ t ph ng pháp, yêu c u, u ki n đ nh u giá quy n s d ng đ t vai trò c a công tác đ u giá quy n s d ng đ t 11 1.2.1 Khái ni m v đ u giá quy n s d ng đ t .11 1.2.2 Vai trò c a đ u giá quy n s d ng đ t qu n lý s d ng đ t đai 14 1.3 C s pháp lý n i dung c a công tác qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t .17 1.3.1 H th ng v n b n pháp lu t ban hành v đ u giá quy n s d ng đ t 17 1.3.2N i dung c b n c a công tác qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t đ a bàn t nh L ng S n 18 1.4 Nh ng nhân t nh h ng đ n công tác qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t .19 1.4.1 Nh ng nhân t khách quan 19 1.4.2 Nh ng nhân t ch quan 20 1.5 C s th c ti n v công tác qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t 21 1.5.1 Nh ng kinh nghi m t đ a ph ng 21 1.5.2 Nh ng cơng trình khoa h c có liên quan đ n đ tài .23 K t lu n ch CH NG ng 24 TH C TR NG CÔNG TÁC QU N LÝ D NG ÂT TRÊN U GIÁ QUY N S A BÀN T NH L NG S N 25 2.1 V trí đ a lý tình hình kinh t - xã h i c a t nh .25 2.1.1 V trí đ a lý 25 iii 2.1.2 Tình hình kinh t - xã h i 26 2.2 Tình hình s d ng đ t đ u giá s d ng đ t đ a bàn t nh L ng S n 28 2.2.1 Tình hình qu n lý đ t đai 28 2.2.2 Hi n tr ng s d ng lo i đ t 30 2.3 Th c tr ng công tác qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t đ a bàn t nh L ng S n 33 u giá quy n s d ng đ t theo k t qu rà soát qu 2.3.1 đ t 34 2.3.2 Quy trình th c hi n đ u giá quy n s d ng đ t: 34 2.3.3 i u ki n đ a khu đ t đ u giá quy n s d ng đ t 38 2.3.4 Xác đ nh giá kh i m đ u giá QSD 39 2.3.5 T ch c cu c bán đ u giá quy n s d ng đ t 40 2.4 K t qu cu c bán đ u giá quy n s d ng đ t t n m 2014 đ n 2016 44 2.5 ánh giá k t qu qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t 48 2.5.1 Nh ng k t qu đ t đ c 48 2.5.2 Nh ng h n ch 52 2.5.3 Nguyên nhân d n đ n nh ng h n ch 56 CH NG QUY N S 3.1 GI I PHÁP HOÀN THI N CÔNG TÁC QU N LÝ D NG nh h T TRÊN U GIÁ A BÀN T NH L NG S N 60 ng v công tác đ u giá s d ng đ t đai đ a bàn t nh L ng S n 60 3.1.1 nh h ng v s d ng đ t đai đ a bàn t nh L ng S n 60 3.1.2 nh h ng v công tác qu n lý bán đ u giá t i t nh L ng S n 61 3.2 Xu t gi i pháp hoàn thi n công tác đ u giá quy n s d ng đ t đ a bàn t nh L ng S n 62 3.2.1 Gi i pháp v s phù h p k ho ch s d ng đ t v iquy ho chxây d ng đô th 64 3.2.2 Gi i pháp công tác qu n lý qu đ t đ th c hi n đ u giá 65 3.2.3 Gi i pháp m r ng ngu n thu th p thông tin xác đ nh giá kh i m đ u giá QSD 66 3.2.4 Gi i pháp qu n lý cu c bán đ u giá quy n s d ng đ t 69 K T LU N VÀ KI N NGH 77 iv DANH M C B NG BI U B ng 1.1: H th ng v n b n pháp lý quy đ nh v đ u giá quy n s d ng đ t 17 B ng 2.1 Hi n tr ng s d ng đ t n m 2015-2016 c a t nh L ng S n 32 B ng 2.3 Qu n lý qu đ t đ th c hi n đ u giá quy n s d ng đ t .34 B ng 2.3 K t qu cu c đ u giá quy n s d ng đ t thành công 44 đ a bàn t nh L ng S n n m 2014-2016 44 B ng 2.4 K t qu cu c đ u giá quy n s d ng đ t đ a bàn t nh L ng S n n m 2014 .44 B ng 2.5 K t qu cu c đ u giá quy n s d ng đ t đ a bàn t nh L ng S n n m 2015 .46 B ng 2.6 K t qu cu c bán đ u giá quy n s d ng đ t đ a bàn t nh L ng S n n m 2016 .47 B ng 2.7 K t qu ngu n thu ngân sách nhà n c đ u giá quy n SD n m 49 đ a bàn t nh L ng S n 49 v DANH M C CÁC HÌNH NH Hình.1: S đ v trí đ a lý t nh L ng S n 25 Hình 2: S đ khu đ t > 10 t đ ng 36 Hình 3: S đ khu đ t ≤ 10 t đ ng 37 Hình 4: T l % h p đ ng bán đ u giá n m 2014-2016 44 Hình 5: T l % h p đ ng bán đ u giá n m 2014 45 Hình 6: T l % h p đ ng bán đ u giá n m 2015 46 Hình 6: T l % h p đ ng bán đ u giá n m 2016 47 Hình 7: So sánh k t qu đ u giá so v i giá kh i m giá theo b ng giá đ t 50 vi DANH M C CÁC T VI T T T VÀ GI I THÍCH THU T NG BTC B Tài BTNMT B Tài nguyên Môi tr BTP B T pháp GCNQSD Gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t N -CP Ngh đ nh Chính ph Q Quy t đ nh QSD Quy n s d ng đ t SD S d ng đ t STNMT S Tài nguyên Môi tr TT Thông t TTLT Thông t liên t ch TW Trung UBND ng ng ng y ban nhân dân VP K V n phòng B S B t đ ng s n PBGDPL Ph bi n giáo d c pháp lu t TTPTQ Trung tâm phát tri n qu đ t H T G CT H i đ ng th m đ nh giá đ t c a t nh TCB GCN T ch c bán đ u giá chuyên nghi p QPPL Quy ph m pháp lu t CNH-H H Cơng nghi p hóa – Hi n đ i hóa vii ng ký đ t đai M U Tính c p thi t c a đ tài: t đai ngu n tài nguyên thiên nhiên, tài s n qu c gia vô quý báu, ngu n n i l c đ xây d ng phát tri n đ t n c Theo Lu t t đai n m 2013 có 08 kho n m c thu tài t đ t đai có kho n thu ti n s d ng đ t theo hình th c Nhà n c giao đ t có thu ti n s d ng đ t thông qua đ u giá quy n s d ng đ t m t kho n ngh a v tài thu đ c t đ t; kho n thu ngu n ngân sách đ ph c v chi đ u t phát tri n c a t ng đ a ph ng nói chung t nh L ng S n nói riêng Hi n nay, cơng tác đ u giá quy n s d ng đ a bàn t nh L ng S n g p m t s b t c p trình đ u giá quy n s d ng đ t: H th ng v n b n nhi u, có s ch ng chéo, ch a xây d ng quy trình xác đ nh giá kh i m đ đ u giá quy n s d ng đ t; giá kh i m đ u giá quy n s d ng đ t có m c giá chênh l ch l n so v i giá đ t lo i, khu v c đ s d ng vào m c đích khác; Ch t l ng quy ho ch, s d ng đ t ch a cao, ch a đ ng b v i quy ho ch chuyên ngành, tính liên k t qu n lý quy ho ch y u; ch a khai thác h t qu đ t đ ph c v cho công tác đ u giá; Công tác t ch c cu c bán đáu giá th c hi n quy trình, nhiên v n cịn nh ng tr ng h p khách hàng đ u giá th ng l ng, thông đ ng giá tr c d phiên đ u giá (n i dung h th ng v n b n ch a quy đ nh x lý)… Trình đ chun mơn, n ng l c c a đ i ng cán b y u kém, nh t c p quy n c s Qua trình nghiên c u, phân tích, t ng h p cơng tác đ u giá quy n s d ng đ t đ a bàn t nh L ng S n n m 2014- 2016 cho th y nhi u phiên đ u giá đem l i hi u qu cao v m t kinh t Tuy nhiên, vi c th ng nh t th c hi n h th ng v n b n, m c giá kh i m đ u giá quy n s d ng đ t công tác t ch c cu c đ u cịn có nh ng v n đ c n có gi i pháp đ th ng nh t th c hi n giai đo n hi n Xu t phát t nh ng yêu c u th c ti n trên, h c viên l a ch n tài: “Gi i pháp hoàn thi n công tác qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t đ a bàn t nh L ng S n" đ c th c hi n c n thi t, nh m phân tích, đánh giá c s pháp lý, c ch th c hi n hi u qu kinh t , xã h i qu n lý đ t đai đ rút c s khoa h c, c s th c ti n góp ph n b sung, hồn thi n trình t th t c đ u giá quy n s d ng đ t, h n ch s th t ngu n thu tài t đ t đai, t ng ngu n thu cho ngân sách đ đ u t xây d ng h th ng cơng trình phúc l i, ph c v cho s nghi p phát tri n kinh t , xã h i M c tiêu nghiên c u M c đích c a lu n v n nghiên c u gi i pháp nâng cao ch t l ng công tác qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t đ a bàn t nh L ng S n, đ m b o sách áp d ng th c hi n th ng nh t, h n ch th t ngu n thu tài t đ t đai it ng ph m vi nghiên c u a it ng nghiên c u i t ng nghiên c u c a đ tài gi i pháp hồn thi n cơng tác qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t đ a bàn t nh L ng S n d a h th ng v n b n quy đình tình hình th c t đ a ph ng b Ph m vi nghiên c u - Ph m vi v n i dung không gian nghiên c u: Công tác đ u giá quy n s d ng đ t đ a bàn t nh L ng S n - Ph m vi v th i gian nghiên c u: Lu n v n s d ng s li u thu th p công tác đ u giá quy n s d ng đ t giai đo n t n m 2014 đ n n m 2016, đ gi i pháp t ng c ng hi u qu công tác cho đ n n m 2020 đ a bàn t nh L ng S n Cách ti p c n ph ng pháp nghiên c u Trên c s h th ng v n b n, ch đ , sách hi n hành v qu n lý nhân l c c a Nhà n c nói chung tình hình tri n khai th c hi n công tác đ u giá quy n s d ng đ t n m v a qua; Lu n v n áp d ng ph - Ph ng pháp u tra kh o sát; - Ph ng pháp th ng kê; - Ph ng pháp h th ng hóa, phân tích, so sánh; - Ph ng pháp phân tích t ng h p - Ph ng pháp tham v n ý ki n chuyên gia ph ng pháp nghiên c u sau: ng pháp k t h p khác - i v i thông tin v giá tài s n giao d ch thành công th tr thông qua ph ng v n qua n tho i, ph ng v n tr c ti p, qua ph ng thu th p ng ti n thông tin đ i chúng, sàn giao d ch b t đ ng s n, m ng Internet ph i có s th m đ nh, xem xét, đánh giá ki m ch ng th n tr ng b o đ m nh ng thơng tin có th s d ng đ - c tr c s d ng vào phân tích, tính tốn i v i tài s n đ c chào bán (giao d ch ch a thành công), ng tin c n ph i thu th p thông tin, so sánh gi a m c giá chào bán (th bi n th tr h p tr ng) v i giá th tr ng cao h n giá ph ng đ có s u ch nh h p lý, tìm m c giá phù c s d ng làm m c giá so sánh i v i tài s n đ c chào mua (giao d ch ch a thành công), th m đ nh viên c n ph i thu th p thông tin, so sánh gi a m c giá chào mua (th th tr tr i thu th p thông ng) v i giá th tr ng th p h n giá ph bi n ng đ có s u ch nh h p lý, tìm m c giá phù h p c s d ng đ a vào làm m c giá so sánh - Giao d ch c a tài s n so sánh đ c l a ch n ph i di n t i ho c g n th i m th m đ nh giá nh ng khơng q 02 n m tính đ n th i m th m đ nh giá - Ng i thu th p thông tin l u gi b ng ch ng: v giá tài s n giao d ch thành công ho c đ c chào mua ho c đ c chào bán th tr ng; v th i m di n giao d ch, đ a m giao d ch, m t ho c nhi u bên tham gia giao d ch, ch ng c so sánh - Ph i b o đ m chênh l ch gi a m c giá c a tài s n so sánh v i m c giá ch d n c a tài s n khơng q cao không phù h p v i ch ng c th tr ng Nguyên t c chênh l ch gi a m i m c giá ch d n v i m c giá trung bình c a m c giá ch d n không 15% Do v y xem xét nguyên t c thu th p thông tin t i Thông t s 36/2014/TTBTN&MT c a B Tài nguyên Môi tr ng c n xem xét thêm y u t thu th p thông tin t i Thông t s 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 c a B Tài nh thơng tin v giá chào mùa, giá chào bán th tr ng nguyên t c t l % gi a ngu n thông tin t l % chênh l ch giá th m đ nh so v i TSSS không 15% 68 3.2.4 Gi i pháp qu n lý cu c bán đ u giá quy n s d ng đ t - Tri n khai Lu t đ u giá tài s n v n b n h ng d n thi hành: Trên c s quy đ nh c a Lu t đ u giá tài s n 2017 B t pháp giúp Chính ph th c hi n qu n lý nhà n c v đ u giá tài s n; trách nhi m c a B , c quan ngang b vi c ph i h p v i B T pháp công tác qu n lý nhà n tài s n nhà n c v đ u giá tài s n Trong đ i v i c vi c xác đ nh giá kh i m, giám đ nh tài s n đ u giá, c quan có th m quy n ký h p đ ng d ch v đ u giá c quan tài h ng d n; đ i v i tài s n quy n s d ng đ t vi c xác đ nh giá kh i m, giám đ nh tài s n đ u giá, c quan có th m quy n ký h p đ ng d ch v đ u giá c quan tài nguyên môi tr ng qu n lý; đ i v i tài s n thi hành án vi c xác đ nh giá kh i m, giám đ nh tài s n đ u giá, c quan có th m quy n ký h p đ ng d ch v đ u giá, chuy n giao tài s n đ u giá c quan thi hành án dân s qu n lý Lu t đ u giá tài s n quy đ nh trình t , th t c bán đ u giá tài s n nh m th ng nh t trình t , th t c bán đ u giá đ i v i lo i tài s n ph i bán đ u giá, tránh tình tr ng quy đ nh t n m n, trùng l p ho c mâu thu n, ch ng chéo v n b n QPPL v bán đ u giá tài s n, qua góp ph n làm minh b ch hóa ho t đ ng bán đ u giá tài s n, ch ng th t thoát tài s n Nhà n c, b o v quy n l i ích h p pháp c a t ch c, cá nhân T nh ng quy đ nh c a pháp lu t hi n hành UBND t nh L ng S n c n ph i ti n hành m t s n i dung nh m th ng nh t qu n lý nhà n c v công tác bán đ u giá tài s n cho phù h p v i quy đ nh c a pháp lu t: Rà soát quy đ nh hi n hành v bán đ u giá tài s n đ ki n ngh c quan có th m quy n s a đ i, b sung ho c ban hành v n b n m i thay th v n b n ch ng chéo, khơng cịn phù h p Ho t đ ng bao g m nhi u n i dung nh ki m tra, đánh giá, t p h p hóa, h th ng hóa quy đ nh c a pháp lu t thành nh ng nhóm v n b n đ phân lo i, đánh giá M t nh ng n i dung quan tr ng sau Hi n pháp 2013 đ i c n ph i xem xét đánh giá l i toàn b h th ng pháp lu t có c pháp lu t v bán đ u giá tài s n có đ m b o yêu c u nh tính đ ng b , tính th ng nh t, tính kh thi Vi c ban hành v n b n QPPL v bán đ u giá tài s n c a UBND t nh c n ý t i tính c p thi t tính kh thi c a v n b n T ng c 69 ng n ng l c xây d ng ban hành v n b n l nh v c bán đ u giá tài s n Tuy nhiên không đ ng ngh a v i vi c Trung ng ban hành v n b n đ a ph ng c ng có v n b n c th h quan tr ng c n xem xét, nghiên c u nh ng v n đ mà v n b n Trung ph i h ng d n ho c v n b n Trung ng d n i u ng yêu c u ng ch a quy đ nh ho c quy đ nh chung chung đ t quy đ nh cho phù h p, kh c ph c đ c s lúng túng trình bán đ u giá tài s n i v i nh ng n i dung c th trình th c hi n pháp lu t v bán đ u giá tài s n mà Nhà n c ch a có v n b n quy đ nh ho c quy đ nh m t cách chung chung, vi c xây d ng v n b n QPPL c a t nh c n ph i tránh tình tr ng mâu thu n v i v n b n quy ph m pháp lu t c a Trung ng - V trình t , th t c bán đ u giá đ i v i lo i tài s n b t bu c ph i bán đ u giá theo quy đ nh c a pháp lu t nh m b o đ m vi c bán đ u giá tài s n th c s khách quan, công khai, minh b ch, hi u qu , h n ch tình tr ng tiêu c c, th t tài s n c a nhà n c T o c ch bán đ u giá tài s n t nguy n phù h p v i nhu c u c a cá nhân, t ch c xã h i T ng c ng b o v quy n l i ích h p pháp c a ng s n bán đ u giá, ng c tài s n bán đ u giá, góp ph n nâng cao hi u qu ho t i mua đ i có tài đ ng bán đ u giá tài s n - V nâng cáo ch t l ng nu n nhân l c: nâng cao ch t l ng đ i ng đ u giá viên tính chuyên nghi p ho t đ ng hành ngh đáp ng yêu c u th c ti n, Lu t đ u giá tài s n quy đ nh theo h ng mu n tr thành đ u giá viên ph i tham gia khóa đào t o ngh đ u giá v i th i gian 06 tháng yêu c u ph i ng công tác l nh v c đ c đào t o m i đ i có nh t 03 n m c tham gia khóa đào t o ngh ; t p s hành ngh đ u giá th i gian 06 tháng đ t yêu c u ki m tra k t qu hành ngh đ u giá Bên c nh Lu t đ u giá c ng thu h p đ i t đ u giá, theo ch nh ng ng ng đ c mi n đào t o ngh i qua khóa đào t o ngh nghi p có k n ng hành ngh l nh v c b tr t pháp nh v c liên quan nh lu t s , công ch ng viên, qu n tài viên m i đ c mi n đào t o ngh đ u giá Do v y, u ki n quan tr ng nh m nâng cao ch t l l ng đ u giá viên Phát tri n ngu n nhân l c có ch t ng cho ho t đ ng bán đ u giá tài s n, c s t o ngu n phát tri n đ i ng đ u giá viên có trình đ chun mơn, k n ng nghi p v đ o đ c ngh nghi p T 70 UBND t nh L ng S n c n thi t ph i th c hi n nghiêm túc quy đ nh c a Lu t đ u giá v n d ng thích h p vào tình hình th c ti n t i t nh đ c bi t ý m t s n i dung: + Chú tr ng nâng cao b i d ng ki n th c pháp lu t, k n ng nghi p v bán đ u giá tài s n, quy t c đ o đ c ngh nghi p cho nh ng ng i làm công tác bán đ u giá tài s n ph m vi toàn t nh, h n ch vi ph m pháp lu t l nh v c đ u giá; t o môi tr ng giao d ch c nh tranh lành m nh + Quan tâm đ u t c s v t ch t, ph ng ti n, b sung biên ch cho Trung tâm d ch v bán đ u giá tài s n, t o u ki n thu n l i đ đ u giá viên th c hi n nghi p v liên quan đ n vi c bán đ u giá tài s n nh xác minh tài s n, niêm y t, thông báo công khai v vi c bán đ u giá tài s n, t ch c bán đ u giá tài s n + Nâng cao tính chuyên nghi p ho t đ ng bán đ u giá tài s n; quy đ nh ch t ch tiêu chu n, u ki n hành ngh đ u giá, qu n lý đ u giá viên hành ngh Chúng ta th y r ng xã h i không ng ng thay đ i phát tri n, m i quan h xã h i ngày đa d ng ph c t p v n b n QPPL ngày đ c ban hành nhi u h n Do v y vi c c p nh t ki n th c pháp lu t m i nâng cao k n ng hành ngh đ u giá cho đ i ng đ u giá viên m t yêu c u t t y u Tuy nhiên, v n đ th i gian qua ch a đ c c p quy n quan tâm C n thông qua vi c th ng kê, rà sốt đ có c s t ch c l p t p hu n ki n th c pháp lý, đ o đ c ngh nghi p k n ng c n thi t ho t đ ng bán đ u giá tài s n cho đ u giá viên, đ c bi t đ i v i nh ng đ u giá viên ch a qua đào t o ngh đ u giá y u vi c nâng cao ch t l + ây đ c xem v n đ quan tr ng, thi t ng đ i ng đ u giá viên th i gian t i i v i đ u giá viên làm vi c Trung tâm D ch v bán đ u giá tài s n, bên c nh nh ng quy đ nh chung c n có nh ng quy đ nh phù h p h nh ng viên ch c nhà n c làm vi c đ n v s nghi p c a nhà n c Do v y, c n t ng c ng bi n pháp giáo d c v tinh th n trách nhi m, ý th c t n tâm, t n t y v i công vi c trình th c hi n pháp lu t v bán đ u giá tài s n Th c hi n t t quy đ nh v đ o đ c công v B tr ng B T pháp quy đ nh t i Quy t đ nh s 468/Q -BTP ngày 26/02/2009 ban hành quy t c ng x c a cán b , công ch c, viên ch c B T 71 pháp Bên c nh đó, UBND t nh c ng c n xây d ng tiêu chí c th v tơn vinh ngh nghi p, danh d c a đ u giá viên Ban hành th c hi n nghiêm quy ch qu n lý viên ch c, g n v i th c hi n Quy ch dân ch c quan nhà n c, nâng cao ý th c trách nhi m, ý th c t ch c k thu t; đ y m nh cu c đ u tranh ch ng tham nh ng Trung tâm d ch v bán đ u giá tài s n, nh t vi c l i d ng cu c bán đ u giá tài s n đ tr c l i - V Ki m tra, tra x lý vi ph m v t ch c, ho t đ ng bán đ u giá tài s n Hàng n m S T pháp v i ch c n ng c quan qu n lý nhà n c đ i v i công tác bán đ u giá tài s n ph i xây d ng K ho ch ki m tra hàng n m nh t 01 đ n v K ho ch ki m tra ph i bám sát vào Ch đ ng trình cơng tác c a S T pháp c s c UBND t nh phê t, ph i c th n i dung th i gian th c hi n Trong đ c bi t t p trung vào l nh v c bán đ u giá nh ng tài s n có giá tr l n ho c d lu n có nh ng ý ki n trái chi u Thanh tra S T pháp ph i ph i h p v i phòng tham m u qu n lý nhà n tác bán đ u giá tài s n đ ti n hành công tác ki m tra đ m b o đ t hi u qu t ng c c v công ng th i ng ki m tra đ n m b t tình hình v t ch c ho t đ ng đ u giá, k p th i phát hi n nh ng khó kh n, v ng m c, sai ph m đ tháo g ch n ch nh, đ a ho t đ ng đ u giá vào n n p T ng c ng ch đ o c quan có liên quan ti n hành ki m tra ho t đ ng bán đ u giá tài s n c a Trung tâm d ch v bán đ u giá tài s n doanh nghi p bán đ u giá tài s n nh m đ m b o vi c bán đ u giá đ c th c hi n quy đ nh c a pháp lu t Ki m tra vi c th c hi n đ ng ký ho t đ ng cho doanh nghi p đ u giá tài s n Ki m tra, h ng d n S , ban, ngành, y ban nhân dân huy n, thành ph , đ n v s nghi p công l p, doanh nghi p nhà n đ u giá theo quy đ nh v qu n lý tài s n nhà n c th c hi n vi c chuy n giao tài s n bán c Tích c c m r ng hình th c tra nh tra đ nh k , tra đ t xu t, tra chuyên đ , tra v vi c, t ch c đ t tra chuyên ngành Các hành vi vi ph m pháp lu t trình th c hi n pháp lu t r t tinh vi, ph c t p, v y c n có s ph i h p ch t ch gi a tra S T pháp c quan h u quan 72 nh Thanh tra t nh, c quan Cơng an, S Tài chính, S Tài ngun môi tr ng huy n, thành ph Trong trình tra c n nâng cao hi u l c, hi u qu tra, đ m b o k t qu tra ph n ánh trung th c, tránh hi n t ng bao che, né tránh, đ ng th i x lý nghiêm minh, k p th i hành vi vi ph m pháp lu t trình th c hi n pháp lu t v bán đ u giá tài s n c a nh ng ng i tham gia đ u giá N u có nh ng vi ph m đ c u thành t i ph m ph i nhanh chóng chuy n h s sang c quan u tra đ truy c u trách nhi m hình s C n ki m tra ch t ch vi c qu n lý danh sách nh ng ng i tham gia đ u giá đ phát hi n nh ng d u hi u vi ph m thông đ ng, móc n i v i Vi c qu n lý gi bí m t danh sách nh ng ng đ m u ch t, quan tr ng nh t, n u khơng n m đ i tham gia đ u giá v n c nh ng ng i đ ng ký tham gia đ u giá vi c liên h , thơng đ ng, móc n i v i khó có th x y Do v y, q trình phân cơng công vi c, ti p nh n h s c n quy đ nh rõ t ng ph n hành công vi c t mua h s , n p h s đ n n p ti n đ t tr c đ t xác đ nh trách nhi m c a t ng cán b đ x y sai ph m công tác tra, ki m tra đem l i hi u qu , bên c nh vi c vào cu c c a c quan ch c n ng, nhà n ây c s v ng ch c vi c cung c p thơng tin cho c quan c có th m quy n phát hi n nh ng hành vi thơng đ ng, dìm giá c ng l c l ng đông đ o đ làm t t công tác hòa gi i Kiên quy t ch ng m i bi u hi n bao che, n nang, n lu t bán đ u giá tài s n h c a c p lãnh đ o làm đ ng th i, c s ng nh vi c x lý vi ph m pháp c u c n có s ch đ o đ n, s ng, quy n đ a ph ng ng nhân dân C n lo i tr x lý nghiêm nh ng bi u hi n can thi p, c n tr trình th c hi n pháp lu t v bán đ u giá tài s n c a quy n c p v x lý vi ph m bán đ u giá tài s n Chú tr ng đ u t c s v t ch t, trang thi t b hi n đ i ph c v ho t đ ng bán đ u giá tài s n Kh n tr ng hồn thành ch ng trình qu n lý h s y quy n bán đ u giá tài s n máy tính qu n lý h s qua m ng n i b c a Trung tâm u t h th ng ghi âm, ghi hình c đ nh t i phịng bán đ u giá đ ph c v cho công tác qu n lý, ki m tra c a lãnh đ o s d ng đ làm t li u ph c v cho công tác b i d kinh nghi m c n thi t sau Trung tâm tr c ti p qu n lý tài s n đ ng rút c bán s t o u ki n thu n l i h n cho khách hàng có nhu c u xem tài s n tham gia đ u giá 73 Khi khách hàng trúng đ u giá vi c chuy n giao quy n s h u, quy n s d ng c ng đ c ti n hành m t cách d dàng thu n l i Các chi phí phát sinh, nh ng r i ro trình b o qu n tài s n s gi m b t Trung tâm có đ u ki n qu n lý tài s n 3.2.5 Nâng cao hi u qu bán đ u giá tài đ i v i tài s n nhà n c tr c h t c n xác đ nh giá kh i m đ bán đ u giá ph i c đ nh giá phù h p v i giá th tr ch c đ u giá, quy đ nh b thu n l i nh t tránh tr giá đ ng, không đ nh giá th p t o k h vi c t c giá phù h p t o u ki n cho khách hàng có th tr giá ng h p quy đ nh b c ti p t o u ki n cho ng quy đ nh t i c giá cao nên khách hàng khơng th tr i tr tr c có l i th mua đ c tài s n Theo i u 22 Ngh đ nh s 52/2009/N -CP đ i v i tài s n tr s làm vi c, tài s n khác g n li n v i đ t bao g m c quy n s d ng đ t, c quan nhà n c có tài s n thuê t ch c có đ u ki n th m đ nh giá tài s n S Tài ch trì, ph i h p v i cá c quan có liên quan xem xét, trình Ch t ch UBND t nh quy t đ nh giá kh i m Tr ng h p khơng th đ c t ch c có đ u ki n th m đ nh S Tài ch trì ph i h p v i c quan có liên quan thành l p H i đ ng đ xác đ nh trình Ch t ch UBND t nh quy t đ nh giá kh i m tr i v i tài s n khác th ng c quan có tài s n bán thành l p H i đ ng đ xác đ nh giá kh i m ho c thuê t ch c có đ u ki n th m đ nh giá đ làm c n c xác đ nh giá kh i m - i v i t ch c đ u giá tài s n c n th c hi n đ m b o tính cơng khai, minh b ch, nghiêm túc q trình đ u giá, gi kín thơng tin v khách hàng đ ng ký tham gia đ u giá, đ m b o t t an ninh tr t t t i cu c đ u giá tránh tình tr ng thơng đ ng dìm giá - Ph i l a ch n t ch c đ u giá có uy tín theo quy đ nh c a Lu t đ u giá tài s n, không l a ch n ký h p đ ng v i t ch c đ u giá có nh ng hành vi vi ph m nh : Cá nhân không ph i đ u giá viên mà v n u hành cu c đ u giá, c tình cho phép nh ng ng i không đ u ki n tham gia đ u giá Không niêm y t đ u giá tài s n, không thông báo công khai vi c đ u giá tài s n, th c hi n không không quy đ nh v bán h s đ ng ký tham gia đ u giá, thông đ ng móc 74 n i v i ng i tham gia đ u giá trình t ch c đ u giá d n đ n làm sai l ch thông tin tài s n đ u giá Bên c nh c ng c n ph i giám sát t ch c đ u giá tài s n t ký h p đ ng d ch v đ u giá tài s n đ đ m b o n i dung c a h p đ ng phù h p v i pháp lu t dân s pháp lu t 75 K t lu n ch ng V n đ hồn thi n cơng tác qu n lý Nhà n c v bán đ u giá tài s n đ a bàn t nh L ng S nhi n h t s c đ n phù h p v i tình hình th c ti n t i t nh L ng S n, đ c bi t doanh nghi p không ch t o s công b ng, bình đ ng kinh doanh mà cịn phù h p v i xu h ng phát tri n c a đ t n c h i nh p kinh t qu c t Nh m kh c ph c nh ng khó kh n v ng m c th i gian qua nh h ng đ n ho t đ ng đ u giá tài s n nh kéo dài th i gian x lý tài s n, gây t n kém, lãng phí th t thoát tài s n ch a đ m b o tính khách quan, minh b ch chuyên nghi p hóa c a quy trình bán đ u giá tài s n Do đó, vi c hồn thi n công tác qu n lý Nhà n c v bán đ u giá tài s n đ kh c ph c nh ng h n ch trên, Lu t đ u giá tài s n v i quy đ nh v bán đ u giá tài s n đ m b o đ ng b v i quy đ nh pháp lu t có liên quan, v n đ đ t vi c tri n khai, áp d ng nh ng gi i pháp cho phù h p v i tình hình th c ti n t i t nh L ng S n đ gi i quy t nh ng khó kh n, v ng m c làm c n tr vi c th c hi n xã h i hóa ho t đ ng bán đ u giá tài s n Do đó, tr c h t hồn thi n n i dung pháp lu t bán đ u giá theo h ng t p trung rà soát v n b n pháp lu t quy đ nh trình t , th t c bán đ u giá tài s n x lý vi ph m hành chính, thi hành án dân s , bán tài s n Nhà n c, đ c bi t ý đ n quy n s d ng đ t Tuyên truy n đ pháp lu t vào cu c s ng, đ m i ng hi u ch p hành Hoàn thi n t ch c bán đ u giá theo xu h đ ng T ng c đ ng bán đ u giá đ i dân ng xã h i hóa ho t ng s lãnh đ o c a c p y quy n đ a ph ng đ i v i ho t c xem gi i pháp có ý ngh a quy t đ nh cho vi c hoàn thi n công tác qu n lý Nhà n c v bán đ u giá tài s n 76 K T LU N VÀ KI N NGH K T LU N T nh L ng S n g m có 10 huy n 01 thành ph , có phía đông b c ti p giáp v i Trung Qu c, v i v trí “đ c đ a”, thu n l i u ki n t nhiên - xã h i; cơng trình ki n trúc đ c tr ng cho nhi u giai đo n phát tri n c a l ch s Tuy nhiên, s phát tri n kinh t xã h i ch a t ng x ng v i ti m n ng, m t nh ng nguyên nhân ngu n n i l c đ t đai ch a đ t ođ cb c khai thác hi u qu , ngu n v n t o t đ t đai ch a c đ t phá cho phát tri n u giá quy n s d ng đ t m t ch tr ng gi i pháp h u hi u nh m nâng cao hi u qu kinh t đ t, góp ph n n đ nh th tr tr ng b t đ ng s n) quy n SD u giá quy n SD đ c bi t, Nhà n ng quy n s d ng đ t (th th c ch t m t hình th c chuy n nh c tham gia tr c ti p vào th tr ng ng v i t cách m t bên đ i tác giao d ch B S i m khác bi t c a hình th c đ u giá v i hình th c chuy n nh ng QSD th tr ng không qua s m c c mà thông qua c ch đ u giá công khai đ quy t đ nh giá bán K t qu th c hi n đ u giá th ng kê n m có s chênh l ch gi a giá kh i m giá UBND t nh ban hành t i b ng giá đ t t t c xác đ nh giá kh i m t ng đ i l n, đáp ng theo nguyên ng đ i sát v i giá đ t chuy n nh ng th tr ng; Chênh l ch gi a giá kh i m so v i giá trúng đ u giá có s chênh l ch v i t ng khu đ t, nhu c u,mong mu n kh n ng tài c a khách hàng; Quy trình đ u giá tuân th trình t , th t c đ u giá QSD Các thông tin v th a đ t, ph ng th c, th i gian đ u giá QSD đ c công khai ph ng ti n thông tin đ i chúng u giá quy n s d ng đ t m t hình th c khai thác, s d ng đ t đai hi u qu , ti t ki m, kinh t , t o s c nh tranh lành m nh gi a ch đ u t nh m huy đ ng t i đa ngu n thu cho ngân sách nhà n c, đ ng th i lo i b đ ch “Xin, cho” t n t i th i gian dài 77 c y u t tiêu c c c nhi u đ a ph ng c n c, gi i quy t đ c nhu c u s d ng đ t cho m t b ph n ng i dân, thu hút đ ph n kinh t v i nhi u ngu n v n khác tham gia vào th tr c nhi u thành ng b t đ ng s n u giá QSD t o ngu n thu h tr cho s phát tri n l nh v c đ u t c s h t ng t i đ a ph ng, nhi u d án trích ngu n thu t đ u giá đ xây d ng, nâng c p, c i t o h th ng tr ng h c, nhà tr , m u giáo, b nh vi n, tr m xá; đ u t trang thi t b nâng cao ch t l ng d y h c, khám ch a b nh cho nhân dân Bên c nh nh ng m t đ t đ nh ng m t h n ch c công tác qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t v n nh hi n t ng “cò đ t”, “quân xanh - quân đ ”, hi n t thông th u công tác đ u giá QSD th p, ng v n t n t i song song Ng ng i có thu nh p i th c s có nhu c u s d ng đ t l i không đ u ki n đ trúng đ u giá; Vi c tri n khai d án đ u giá QSD nh h p, nhi u ng i có nhu c u tham gia nh ng n m b t thông tin ch m, ch a rõ ràng nên không k p đ ng ký tham gia; Th t cđ đ ađ tr c m t lô đ t vào đ u giá hi n cịn qua nhi u khâu, đo n; t có ch ng cho phép đ u giá đ n th c hi n đ u giá m t nhi u th i gian T k t qu h n ch đ xu t m t s gi i pháp hồn thi n c ch sách, t ng c ng qu n lý đ t đai đ c bi t c i ti n trình t th t c đ u giá quy n s d ng đ t, công khai minh b ch đ u giá QSD KI N NGH * Ki n Ngh c p Trung ng: V Công tác quy ho ch s d ng đ t: ngh B Tài nguyên Mơi tr ng tham m u trình Chính ph quy đ nh quy ho ch s d ng đ t chi ti t nh quy ho ch xây d ng đô th ; M c th i gian th c hi n c a quy ho ch xây d ng quy ho ch s d ng đ t th i m đ quy ho ch xây d ng quy ho ch s d ng đ t đ c th c hi n đ ng b v th i gian không gian th c hi n V thông tin tham kh o xác đ nh giá đ t: Ngu n thông tin tham kh o giá theo quy đ nh t i Thông t s 36/2014/TT-BTN&MT áp d ng t i đ a ph ng ch a phù h p, đ c bi t t nh L ng S n, sàn giao d ch b t đ ng s n khơng có ch có trung tâm mơi gi i b t đ ng s n; ph ng v n tr c ti p ng i mua, ng 78 i bán thành công th tr ng r t khó, có nh ng ng nh i s khai giá th t s b truy thu thêm ti n thu chuy n ng, nh n chuy n nh ng; Do v y ki n ngh B Tài nguyên Môi tr ng s a đ i Thông t s 36/2014/TT-BTN&MT, m r ng ngu n thông tin tham kh o nh giá chào mua, giá chào bán th tr ng, tham kh o trung tâm môi gi i b t đ ng s n; T l % chênh l ch giá đ t th m đ nh so v i giá ch d n u ch nh t 10% lên 15% * Ki n ngh v i UBND t nh - UBND t nh c n ph i s m ban hành c ch ph i h p ki m tra ho t đ ng bán đ u giá tài s n c a Doanh nghi p m t cách c th so v i nh ng quy đ nh chung c a Lu t đ u giá tài s n, ch đ o S T pháp ph i h p v i c quan có liên quan giúp y ban nhân dân t nh th c hi n qu n lý nhà n c đ i v i ho t đ ng ng th i v i vi c ban hành quy đ nh v c ch ph i h p ki m tra, UBND t nh L ng S n c n s m ban hành Quy ch ph i h p đ nh giá bán đ u giá tài s n đ phân đ nh rõ trách nhi m c a t ng c quan, tránh tình tr ng “l n sân” ch ng chéo ho t đ ng nh tr c Th ng nh t trình t , th t c bán đ u giá đ i v i lo i tài s n b t bu c ph i bán đ u giá theo quy đ nh c a pháp lu t nh m b o đ m vi c bán đ u giá tài s n th c s khách quan, công khai, minh b ch, hi u qu , h n ch tình tr ng tiêu c c, th t thoát tài s n c a nhà n c T o c ch bán đ u giá tài s n t nguy n phù h p v i nhu c u c a cá nhân, t ch c xã h i T ng c ng i có tài s n bán đ u giá, ng i mua đ ng b o v quy n l i ích h p pháp c a c tài s n bán đ u giá, góp ph n nâng cao hi u qu ho t đ ng bán đ u giá tài s n - Thành l p T ch c d ch v công v đ t đai theo quy đ nh c a Lu t ng i s d ng đ t, ng t đai, đ i qu n lý đ t khai thác thông tin v đ t đâi th c hi n th t c nhanh g n - Ch đ o S T pháp c n tham m u cho UBND t nh ban hành b th t c hành th c hi n cơng b th t c hành v đ u giá tài s n thu c th m quy n gi i quy t c a S T pháp theo quy đ nh c a Lu t đ u giá tài s n; th c hi n vi c đ ng ký ho t đ ng cho doanh nghi p đ u giá tài s n thu n l i, k p th i, góp ph n nhanh chóng đ a doanh nghi p đ u giá tài s n vào ho t đ ng n đ nh h n n a ho t đ ng bán đ u giá tài s n theo h 79 y m nh xã h i hoá ng đa d ng hoá, t o u ki n thu hút ngày m nh m lo i hình doanh nghi p bán đ u giá tài s n thu c thành ph n kinh t khác tham gia vào kinh doanh d ch v nh t xoá b s bao c p c a Nhà n s n T o m t môi tr nh ng ng ng th i gi m đ n m c th p c đ i v i Trung tâm D ch v bán đ u giá tài ng pháp lý v a thơng thống v a th c s bình đ ng gi a i bán đ u giá tài s n nh m th c hi n vi c c nh tranh công b ng l nh v c Xây d ng Quy ho ch phát tri n t ch c bán đ u giá chuyên nghi p đ a bàn t nh, t p trung vào vi c thành l p doanh nghi p bán đ u giá tài s n, nh m th c hi n ch tr ng xã h i hóa cơng tác bán đ u giá tài s n 80 DANH M C TÀI LI U THAM KH O [1] H Th Lam Trà, Nguy n V n Quân“Giáo trình Nghi p, Hà N i, 2006 [2] Nguy n ình B ng “Qu n lý đ t đai hi n đ i Vi t Nam, Nxb Chính tr Qu c gia”, 2014 [3] Tôn Gia Huyên Nguy n s n”, Nxb B n đ , 2007 [4] Nguy n Th Minh, “ 2011 nh giá đ t”, Nxb Nông m ts n c kinh nghi m cho ình B ng “Qu n lý đ t đai th tr ng b t đ ng u giá tài s n pháp lu t Vi t Nam v đ u giá tài s n”, [5] Nguy n Minh Tâm, “Vai trò c a vi c đ u giá quy n s d ng đ t n n kinh t th tr ng n c ta, 2016 [6] Nguy n Th Kim Ngân TP H Chí Minh: “N m 2015, d ki n thu 700 t đ ng t đ u giá quy n s d ng đ t, ng ngày 13/4/2015, Truy c p ngây 16/7/2015, T http://gdla.gov.vn/index.php/vi/news/Hoat-dong-trong-nganh/TP-Ho-Chi-Minh-Nam2015-du-kien-thu-700-ty-dong-tu-dau-gia-quyen-su-dung-dat-938.html”,2015 [7] Chính ph , Ngh đ nh s 17/2010/N -CP “v bán đ u giá tài s n”, 2010 [8 ]Lu n v n Th c s c a Ph m Th Thu Hành, “chuyên đ : ánh giá th c tr ng đ u giá quy n s d ng đ t t i m t s d án d a bàn thành ph H Long, t nh Qu ng Ninh”, 2014 [9]Lu n v n Th c s c a V V n H i, “chuyên đ : ánh giá th c tr ng đ u giá quy n s d ng đ t t i m t s d án d a bàn huy n Kim Thành, t nh H i D ng, 2015” [10 ] Lu n v n th c s c a Ngơ Lan ph ng “chun đ : Hồn thi n công tác qu n lý Nhà n c v bán đ u giá tài s n đ a bàn t nh B c C n”,2016 [11] S Tài nguyên Môi tr ng , “Báo cáo quy ho ch d s ng đ t đ a bàn t nh L ng s n n m 2011 đ n n m 2020” [12] C c Th ng kê T nh L ng S n, “Niên giám th ng kê n m 2015, 2016 t nh L ng S n” 2015, 2016 [13] Lê Công Thành 2013 81 [14] T ng c c qu n lý đ t đai Hà N i: “ u giá quy n s d ng đ t n m 2014 có nhi u chuy n bi n tích c c, ng ngày 15/01/2015, Truy c p ngày 16/7/2015, T http://gdla.gov.vn/index.php/vi/news/Hoat-dong-trong-nganh/Ha-Noi-Dau-gia-quyensu-dung-dat-nam-2014-co-nhieu-chuyen-bien-tich-cuc-830.html” [15] T nh L ng S n “Báo cáo tình hình kinh t xã h i t nh L ng S n” 2016 [16] S Tài ngun Mơi tr ng , “Báo cáo tình hình qu n lý s d ng đ t đai” [17] Chính ph , Ngh đ nh 44/2014/N -CP ”Quy đ nh v giá đ t”, 2014 82 ... NG C S LÝ LU N VÀ TH C TI N V U GIÁ QUY N S D NG CÔNG TÁC QU N LÝ T .3 1.1 C s lý lu n giá đ t, c s khoa h c xác đ nh giá đ t đ nh giá đ t ph ng pháp đ nh giá đ t ... 3.1 GI I PHÁP HỒN THI N CƠNG TÁC QU N LÝ D NG nh h T TRÊN U GIÁ A BÀN T NH L NG S N 60 ng v công tác đ u giá s d ng đ t đai đ a bàn t nh L ng S n 60 3.1.1 nh h ng v s d ng đ t đai đ a bàn t... i pháp công tác qu n lý qu đ t đ th c hi n đ u giá 65 3.2.3 Gi i pháp m r ng ngu n thu th p thông tin xác đ nh giá kh i m đ u giá QSD 66 3.2.4 Gi i pháp qu n lý cu c bán đ u giá