Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án cầu vĩnh tuy trên địa bàn quận hai bà trưng, thành phố hà nội

luận văn, thạc sĩ, tiến sĩ, cao học, khóa luận, đề tài

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-


 -

TRẦN NGỌC MINH

ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ðẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ðỊNH CƯ CỦA DỰ ÁN CẦU VĨNH TUY TRÊN ðỊA BÀN QUẬN HAI BÀ TRƯNG,

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện Luận văn này ñã ñược cám ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc

Hà nội, ngày… tháng… năm 2010

Tác giả luận văn

Trần Ngọc Minh

Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Xây dựng Hà Nội, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, Sở Tài chính Hà Nội, Sở Lao ñộng - Thương binh và xã hội Hà Nội, Ban Chỉ ñạo giải phóng mặt bằng Thành phố, Ban Quản lý dự án

Hạ Tầng - Tả Ngạn; các phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Tài chính quận Hai Bà Trưng và quận Long Biên; UBND các phường trong phạm vi dự

án cầu Vĩnh Tuy ñã tạo ñiều kiện và giúp ñỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại ñịa phương

Tôi xin cảm ơn tới gia ñình, những người thân, cán bộ, ñồng nghiệp và bạn bè ñã tạo ñiều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện ñề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà nội, ngày… tháng… năm 2010

Tác giả luận văn

Trần Ngọc Minh

2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU VỀ THU HỒI

ðẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ðỊNH CƯ 4 2.1 Nhu cầu thu hồi ñất, giải phóng mặt bằng trong quá trình công

nghiệp hóa, hiện ñại hóa ñất nước 4 2.2 Khái quát về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư 6 2.3 Các yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái

2.4 Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi (trưng dụng) ñất của

các tổ chức ngân hàng và một số nước trên thế giới 12 2.5 Nội dung các chính sách, quy ñịnh pháp lý chủ yếu về bồi

thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất từ khi có

2.6 Khái quát công tác thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

3 ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 50

4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 52 4.1 Khái quát về dự án cầu Vĩnh Tuy và quá trình thu hồi ựất, GPMB

4.2 đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư

của dự án trên ựịa bàn quận Hai Bà Trưng 54 4.2.1 Thực trạng bồi thường về ựất (giá ựất Nhà nước áp dụng ựể tắnh

4.2.2 Bồi thường thiệt hại, hỗ trợ về tài sản trên ựất 59 4.2.3 Tình hình thực hiện chắnh sách hỗ trợ, tái ựịnh cư 61 4.2.4 đánh giá chung về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư 65 4.3 Những thuận lợi, khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng

4.3.1 Những thuận lợi trong công tác giải phóng mặt bằng 67 4.3.2 Những khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng 70

4.4 đề xuất một số giải pháp cho công tác thu hồi ựất, bồi thường, hỗ

trợ và tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất ựể xây dựng các công

4.4.1 Hoàn thiện chắnh sách pháp luật về ựất ựai 74 4.4.2 Kiện toàn nội dung chắnh sách về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư 75 4.4.3 Tăng cường vai trò cộng ựồng trong việc tham gia công tác giải phóng

4.4.4 Nâng cao năng lực cán bộ và hiệu quả làm việc của ban bồi

7 Ngân hàng phát triển Châu Á ADB

thường tại phố Vĩnh Tuy năm 2005 57 4.5 Giá ñất ở theo thị trường tại phố Vĩnh Tuy và Minh Khai năm 2006 58 4.6 So sánh giá ñất ở thị trường trung bình với giá ñất ở tính bồi

thường tại phố Vĩnh Tuy và Minh Khai năm 2006 58 4.7 Tổng hợp bồi thường, hỗ trợ về nhà và tài sản khác của Dự án

4.8 Tổng hợp về thực hiện chính sách hỗ trợ của dự án tại quận Hai

4.9 Tổng hợp về bán nhà tái ñịnh cư của dự án tại quận Hai Bà Trưng 64 4.10 Tổng hợp về giá ñất ở bồi thường theo kết quả ñiều tra 65 4.11 Tổng hợp ý kiến ñánh giá của người dân về giá bồi thường ñất và

4.12 Tổng hợp ý kiến của người dân về chính sách hỗ trợ tái ñịnh cư 67

DANH MỤC HÌNH

4.2 Biểu ñồ so sánh giá ñất ở thị trường trung bình với giá ñất ở tính

bồi thường tại phố Vĩnh Tuy năm 2005 574.3 Biểu ñồ so sánh giá ñất ở bồi thường áp dụng cho từng vị trí ở

phố Vĩnh Tuy với khung giá của TP và giá thị trường trung bình

Thu hồi ñất, bồi thường ñể giải phóng mặt bằng ñể thực hiện các công trình quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng, phát triển kinh tế là một khâu quan trọng, then chốt của quá trình phát triển Bồi thường giải phóng mặt bằng là ñiều kiện ban ñầu và tiên quyết ñể triển khai thực hiện các

dự án Bồi thường và giải phóng mặt bằng cũng là một vấn ñề hết sức nhạy cảm và phức tạp tác ñộng tới mọi mặt ñời sống kinh tế, xã hội và cộng ñồng dân cư, ảnh hưởng trực tiếp tới lợi ích của Nhà nước, của chủ ñầu tư, ñặc biệt ñối với các hộ gia ñình, cá nhân có ñất bị thu hồi trên phạm vi cả nước, ñến từng ñịa phương, cơ sở

Từ khi có Luật ðất ñai năm 1993 việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñược thực hiện theo các quy ñịnh của Chính phủ tại Nghị ñịnh 90/CP ngày 17/8/1994, Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP Sau khi có Luật ðất ñai năm 2003, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất Tại Nghị ñịnh trên ñã quy ñịnh cụ thể về ñối tượng áp dụng, các mức bồi thường về ñất, tài sản và các chính sách hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất Tại Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25/05/2007; Nghị ñịnh số

69/2009 ngày 13/08/2009 của Chắnh phủ ựã quy ựịnh bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, thu hồi ựất, thực hiện quyền sử dụng ựất, quy hoạch sử dụng ựất, giá ựất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh

cư khi Nhà nước thu hồi ựất và giải quyết khiếu nại về ựất ựai

Từ khi ban hành các văn bản trên việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ựất có tiến bộ hơn, ựáp ứng ựược yêu cầu của nhà nước và phù hợp với nguyện vọng của ựại ựa số nhân dân, khắc phục ựược nhiều tồn tại, vướng mắc trước ựây Tuy nhiên, việc triển khai cũng còn không ắt khó khăn, vướng mắc, có nhiều nguyên nhân, trong ựó có nguyên nhân từ chắnh sách pháp luật liên quan

Vì vậy việc ựiều tra xã hội học, khảo sát thực tế, phân tắch, ựánh giá có

cơ sở khoa học, trên cơ sở ựó ựề xuất một số giải pháp ựể bổ sung, hoàn thiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất nhằm ựảm bảo lợi ắch hợp pháp của tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân có ựất bị thu hồi, góp phần thiết lập trật tự, kỷ cương pháp luật, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện

về ựất ựai trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ựất là cần thiết

Dự án xây dựng cầu Vĩnh Tuy là một dự án xây dựng cơ sở hạ tầng trọng ựiểm của thành phố, trong quá trình thực hiện dự án, mặc dù ựã ựược sự quan tâm của UBND Thành phố, các ngành các cấp nhưng công tác thu hồi ựất, giải phóng mặt bằng vẫn gặp nhiều khó khăn, bất cập ảnh hưởng ựến tiến

ựộ thực hiện công trình

Vì vậy việc nghiên cứu làm rõ thực trạng công tác này sẽ rút ra ựược những bài học kinh nghiệm và các giải pháp góp phần xây dựng chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư của thành phố Hà Nội Xuất phát từ lý do

này, tôi ựã chọn thực hiện ựề tài: Ộđánh giá thực trạng công tác thu hồi ựất,

bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư của dự án cầu Vĩnh Tuy trên ựịa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà NộiỢ

1.2 Mục ñích nghiên cứu

Làm rõ thực trạng thực hiện công tác thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư tại Dự án xây dựng cầu Vĩnh Tuy trên ñịa bàn quận Hai Bà Trưng

Từ ñó ñề xuất một số giải pháp ñể bổ sung, hoàn thiện chính sách bồi thường,

hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất nhằm ñảm bảo lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân có ñất bị thu hồi, góp phần thiết lập trật tự,

kỷ cương pháp luật, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện về ñất ñai trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất ñể xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng trên ñịa bàn Thành phố Hà Nội

- ðề xuất một số giải pháp có tính khoa học và phù hợp với thực tiễn

cao, góp phần hoàn thiện việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư, nâng cao ñời sống của người dân có ñất bị thu hồi ñất cả trong hiện tại và tương lai

2 TỔNG QUAN CÁC VẤN đỀ NGHIÊN CỨU VỀ THU HỒI đẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI đỊNH CƯ

2.1 Nhu cầu thu hồi ựất, giải phóng mặt bằng trong quá trình công

nghiệp hóa, hiện ựại hóa ựất nước

CNH - HđH và ựô thị hoá là con ựường phát triển của mọi quốc gia trên thế giới Trong thời ựại khoa học - công nghệ phát triển nhanh thì CNH - HđH và ựô thị hoá là con ựường giúp cho các nước chậm phát triển rút ngắn thời gian so với các nước ựi trước

Thực tiễn phát triển của nhiều quốc gia trong những năm gần ựây cho thấy, CNH - HđH và ựô thị hoá là nhân tố quyết ựịnh làm thay ựổi căn bản phương thức sản xuất, chuyển nền kinh tế từ sản xuất nông nghiệp truyền thống, tiểu nông sang phương thức sản xuất mới, hiện ựại Trong nền kinh tế hiện ựại, CNH - HđH và ựô thị hoá có sự gắn bó chặt chẽ với nhau, tạo thành một tiến trình thống nhất thúc ựẩy sự phát triển kinh tế - xã hội

Trong quá trình CNH - HđH, tiến trình phát triển xã hội ựã có sự thay ựổi cơ bản ựó là: phát triển ựô thị kèm theo sự thu hẹp xã hội nông thôn, làm thay ựổi căn bản xã hội nông thôn theo hướng công nghiệp Hiện tượng ựô thị hoá ựược coi là một trong những nét ựặc trưng nhất của sự biến ựổi xã hội trong thời ựại ngày nay Cùng với quá trình công nghiệp hoá, ựô thị hoá ựược coi như một khắa cạnh quan trọng của sự vận ựộng ựi lên của xã hội đô thị hoá

là một quá trình lịch sử trong ựó nổi lên một vấn ựề kinh tế - xã hội là nâng cao vai trò của ựô thị trong sự phát triển mọi mặt của xã hội Quá trình này bao gồm sự thay ựổi trong phân bố lực lượng sản xuất, trước hết là trong sự phân

bố dân cư, trong kết cấu nghề nghiệp - xã hội, kết cấu dân số, trong lối sống, văn hoá

Việc thu hồi ñất ñể xây dựng các KCN, khu ñô thị, kết cấu hạ tầng kinh

tế - xã hội ở nước ta ñược tiến hành mạnh mẽ từ khi thực hiện ñường lối ñổi mới, chuyển nền kinh tế từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh

tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa Quá trình này ñược thúc ñẩy nhanh hơn từ sau năm 2000, khi nền kinh tế nước ta bước vào giai ñoạn ñẩy mạnh

CNH - HðH ðại hội ðảng toàn quốc lần thứ IX ñã xác ñịnh rõ: ðẩy mạnh CNH - HðH, xây dựng nền kinh tế ñộc lập, tự chủ,…tạo nền tảng ñể ñến năm

2020 nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp theo hướng hiện ñại

Cùng với CNH - HðH nền kinh tế, nhiệm vụ xây dựng ñồng bộ và từng bước hiện ñại hoá hệ thống kết cấu hạ tầng ñược ñặt ra một cách cấp thiết Tiến trình CNH - HðH ở nước ta từ những năm 1990 ñược gắn liền với ñô thị hoá cả về chiều rộng và chiều sâu Chiến lược phát triển ñô thị Việt Nam thời

kỳ 1996 - 2020 xác ñịnh mục tiêu phát triển ñô thị cả nước ñến năm 2020 là: xây dựng tương ñối hoàn chỉnh ñô thị cả nước, có kết cấu hạ tầng kinh tế kỹ thuật hiện ñại, có môi trường ñô thị trong sạch, ñược phân bổ phát triển hợp

lý trên ñịa bàn cả nước,… phấn ñấu ñến năm 2020, dân số ñô thị chiếm khoảng 45% dân số cả nước

Việc thu hồi ñất ở nước ta trong những năm gần ñây là sự chuyển ñổi mục ñích sử dụng của các loại ñất Nhờ ñó ñã xây dựng ñược nhiều KCN, các cụm công nghiệp, mở rộng và xây dựng mới các khu ñô thị, hệ thống kết cấu

hạ tầng kinh tế - xã hội, giao thông, cấp ñiện, cấp thoát nước, thông tin liên lạc, trường học, bệnh viện,… hoàn thiện và phát triển các cơ sở dịch vụ như khách sạn, nhà hàng, siêu thị, trung tâm thương mại, trung tâm dịch vụ, du lịch; mở rộng và xây dựng mới các khu vui chơi giải trí, công viên, cây xanh,… chính ñiều ñó làm cho quá trình CNH - HðH có bước tiến ñáng kể, quá trình ñô thị hoá diễn ra mạnh mẽ hơn

2.2 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

2.2.1 Bồi thường

Bồi thường là ñền bù những tổn hại ñã gây ra ðền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao [33] Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền

sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất [24]

2.2.2 Hỗ trợ

Hỗ trợ là giúp ñỡ nhau, giúp thêm vào [33]

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới [24]

2.2.3 Tái ñịnh cư

Tái ñịnh cư là việc di chuyển ñến một nơi khác với nơi ở trước ñây ñể sinh sống và làm ăn Tái ñịnh cư bắt buộc ñó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu ñất ñai ñể thực hiện các dự án phát triển

Tái ñịnh cư ñược hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về ñất, tài sản; di chuyển ñến nơi ở mới và các hoạt ñộng hỗ trợ ñể xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần tại ñó Như vậy, tái ñịnh cư là hoạt ñộng nhằm giảm nhẹ các tác ñộng xấu về kinh tế - xã hội ñối với một bộ phận dân cư ñã gánh chịu vì sự phát triển chung

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng ñất ñược bố trí tái ñịnh cư bằng một trong các hình thức sau:

- Bồi thường bằng nhà ở;

- Bồi thường bằng giao ñất ở mới;

- Bồi thường bằng tiền ñể người dân tự lo chỗ ở [24]

TðC là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách giải phóng mặt bằng Các dự án tái ñịnh cư cũng ñược coi là các dự

án phát triển và phải ñược thực hiện như các dự án phát triển khác [13]

2.3 Các yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

2.3.1 Một số yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về ñất ñai

2.3.1.1 Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng

ñất ñai và tổ chức thực hiện các văn bản ñó

ðất ñai là ñối tượng quản lý phức tạp, luôn biến ñộng theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội ðể thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về ñất ñai ñòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan ñến lĩnh vực này phải mang tính

ổn ñịnh cao và phù hợp với tình hình thực tế

Ở nước ta, sau khi ban hành Luật ðất ñai 1993, Chính phủ ñã hai lần trình Quốc hội Luật sửa ñổi, bổ sung các quy ñịnh của Luật ðất ñai (1998, 2001) và Nhà nước ban hành Luật ñất ñai 2003 nhằm ñáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội ñất nước Theo ñó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn ñược Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa ñổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Với những ñổi mới về pháp luật ñất ñai, thời gian qua công tác GPMB ñã ñạt ñược những kết quả ñáng khích lệ, ñã cơ bản ñáp ứng ñược nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án ñầu tư Tuy nhiên bên cạnh ñó, do tính chưa ổn ñịnh, chưa thống nhất của pháp luật ñất ñai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB ñã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý,

sử dụng ñất ñai có ảnh hưởng rất lớn ñến công tác bồi thường GPMB

Bên cạnh ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai,

việc tổ chức thực hiện các văn bản ñó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy, nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý ñất ñai ở ñịa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế, trong khi ñó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt Nhận thức pháp luật chưa ñến nơi ñến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản lý ñất ñai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các ñịa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà ñầu tư và ảnh hưởng trực tiếp tiến ñộ giải phóng mặt bằng [1]

2.3.1.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất

ðất ñai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, nhưng lại là ñiều kiện không thể thiếu ñược trong mọi quá trình phát triển Vì vậy, việc sử dụng thật tốt nguồn tài nguyên ñất không chỉ sẽ quyết ñịnh tương lai của nền kinh tế ñất nước mà còn là sự ñảm bảo cho mục tiêu ổn ñịnh chính trị và phát triển xã hội Quy hoạch sử dụng ñất ñược xem là một giải pháp tổng thể ñịnh hướng cho quá trình phát triển và quyết ñịnh tương lai của nền kinh tế Thông qua quy hoạch sử dụng ñất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ ñất ñai, khắc phục những nhược ñiểm do lịch sử ñể lại hay giải quyết những vấn ñề mà quá trình phát triển ñang ñặt ra [25]

Thông qua việc lập, xét duyệt và ñiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất ñể

tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ñồng mà Nhà nước ñóng vai trò tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào ñều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất nhằm ñạt ñược các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất Quy hoạch sử dụng ñất không chỉ là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hóa về công

bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường GPMB và cũng là công việc mà hoạt ñộng quản lý nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, ñúng chức năng nhất [25]

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường ñất ñai trên hai khía cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan trọng nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, mà theo quy ñịnh của Luật ðất ñai, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược thực hiện khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; từ ñó tác ñộng tới giá ñất

tính bồi thường

2.3.1.3 Công tác ñăng ký ñất ñai và c ấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

Theo quy ñịnh của các nước, ñất ñai là một trong các tài sản phải ñăng

ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ðất ñai, người sử dụng ñất phải ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là chứng thư pháp lý khẳng ñịnh quyền sử dụng ñất của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñối với những mảnh ñất (lô ñất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng ñất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng ñất Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là căn cứ ñể xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường, loại ñất, diện tích ñất tính bồi thường Hiện nay, công tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn yếu kém, ñặc biệt là ñăng ký biến ñộng về

sử dụng ñất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy mà công tác bồi thường GPMB ñã gặp rất nhiều khó khăn Làm

tốt công tác ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến ñộ giải phóng mặt bằng nhanh hơn

2.3.2 Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất

Một trong những vấn ñề ñang gây ách tắc cho công tác bồi thường GPMB hiện nay ñó là giá bồi thường cho người có ñất bị thu hồi

Giá ñất là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất [24] Theo quy ñịnh của pháp luật ñất ñai hiện hành thì giá ñất ñược hình thành trong các trường hợp sau ñây:

- Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy ñịnh (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác ñịnh giá ñất và và khung giá ñất do Chính phủ quy ñịnh) và ñược công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm;

- Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất;

- Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất

ðể xác ñịnh ñược giá ñất chính xác và ñúng ñắn chúng ta cần phải có những hiểu biết về ñịnh giá ñất ðịnh giá ñất ñó là những phương pháp kinh

tế nhằm tính toán lượng giá trị của ñất bằng hình thái tiền tệ tại một thời ñiểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất ñịnh Hay nói cách khác, ñịnh giá ñất ñược hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích cụ thể ñã ñược xác ñịnh tại một thời ñiểm xác ñịnh Khi ñịnh giá ñất người ñịnh giá phải căn cứ vào mục ñích sử dụng của từng loại ñất tại thời ñiểm ñịnh giá ñể áp dụng phương pháp ñịnh giá ñất cho phù hợp với thực tế Hiện nay, việc ñịnh giá ñất chủ yếu sử dụng một số phương

pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, ñó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập

Giá ñất tính bồi thường thiệt hại về ñất là thước ño phản ánh mối quan

hệ kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi ñất và nhà ñầu tư Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là phải sát với giá thị trường trong ñiều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá ñất do các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều không theo ñúng nguyên tắc ñó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường ñất ñai và phát sinh khiếu kiện [29] Kết quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 ñơn tranh chấp, khiếu nại, tố cáo

về ñất ñai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường, GPMB (chiếm 70,64%) Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá ñất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá ñất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá ñất ở ñược giao tại nơi tái ñịnh cư lại quá cao so với giá ñất ở ñã ñược bồi thường tại nơi bị thu hồi [2] Như vậy, nếu công tác ñịnh giá ñất ñể bồi thường GPMB không ñược làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng ñầu tư, làm chậm tiến ñộ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội ñầu tư

tự mua hoặc thuê ñất ñai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách tái ñịnh cư và bồi thường

- Giá cả của bất ñộng sản ñược hình thành trên thị trường và nó sẽ tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường [3]

2.4 Các quy ñịnh về bồi thường khi Nhà nước thu hồi (trưng dụng) ñất

của các tổ chức ngân hàng và một số nước trên thế giới

2.4.1 Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)

Mục tiêu của các quy ñịnh trong việc bồi thường tái ñịnh cư của Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển châu Á (ADB) là việc bồi thường tái ñịnh cư sẽ ñược giảm thiểu càng nhiều càng tốt và ñưa ra những biện pháp khôi phục ñể giúp người bị ảnh hưởng cải thiện hoặc ít ra vẫn giữ ñược mức sống, khả năng thu nhập và mức ñộ sản xuất như trước khi có dự

án, phải ñảm bảo cho các hộ di chuyển ñược bồi thường và hỗ trợ sao cho tương lai, kinh tế và xã hội của họ ñược thuận lợi tương tự như trong trường hợp không có dự án [26]

Các biện pháp thu hồi ñược cung cấp là bồi thường theo giá thay thế nhà cửa và các kết cấu khác, bồi thường ñất nông nghiệp là lấy ñất có cùng hiệu suất và phải thật gần với ñất ñã bị thu hồi, bồi thường ñất thổ cư có cùng diện tích ñược người bị ảnh hưởng chấp thuận, giao ñất tái ñịnh cư với thời hạn ngắn nhất

ðối với ñất ñai và tài sản ñược bồi thường theo các quy ñịnh của WB

và ADB là phải bồi thường theo giá xây dựng mới ñối với tất cả các công trình xây dựng và quy ñịnh thời hạn bồi thường tái ñịnh cư hoàn thành trước một tháng khi dự án triển khai thực hiện

Khôi phục thu nhập là một yếu tố quan trọng của tái ñịnh cư khi những người bị ảnh hưởng bị mất cơ sở sản xuất, công việc kinh doanh, việc làm

thay thế những nguồn thu nhập khác, bất kể là họ có mất nơi ở hay không

WB và ADB quy ñịnh các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường tái ñịnh cư của dự án phải ñược thông báo ñầy ñủ, công khai ñể tham khảo ý kiến, hợp tác và tìm mọi cách thoả mãn nhu cầu chính ñáng của người

bị thu hồi trong suốt quá trình lập kế hoạch bồi thường tái ñịnh cư cho tới khi thực hiện công tác lập kế hoạch

Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường tái ñịnh cư ñược WB và ADB coi là ñiều bắt buộc trong quá trình thẩm ñịnh dự án Mức ñộ chi tiết của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng người bị ảnh hưởng và mức ñộ tác ñộng của dự án Kế hoạch bồi thường tái ñịnh cư phải ñược coi là một phần của chương trình phát triển cụ thể, cung cấp ñầy ñủ nguồn vốn và cơ hội cho các

hộ bị ảnh hưởng Ngoài ra còn phải áp dụng các biện pháp sao cho người bị di chuyển hào nhập ñược với cộng ñồng mới ðể thực hiện các biện pháp này, nguồn tài chính và vật chất cho việc di dân luôn ñược chuẩn bị sẵn

2.4.2 Trung Quốc

Về thu hồi ñất: Trung Quốc có nhiều nét tương ñồng với Việt Nam về

chế ñộ sở hữu và các hình thức sử dụng ñất ñai Ở Trung Quốc, ñất ñai thuộc chế ñộ công hữu: chế ñộ sở hữu toàn dân và chế ñộ sở hữu tập thể Hiến pháp lần sửa ñổi mới nhất năm 2005 quy ñịnh: "Quốc gia do sự cần thiết vì lợi ích công cộng, có thể căn cứ vào pháp luật mà trưng thu hay trưng dụng ñất ñai

và trả bồi thường" Các nhà làm luật giải thích rằng trưng thu áp dụng ñối với ñất thuộc sở hữu tập thể do phải chuyển quyền sở hữu tập thể sang sở hữu nhà nước, còn trưng dụng ñổi với ñất thuộc sở hữu nhà nước vì chỉ thay ñổi mục ñích sử dụng ñất

Trong trường hợp Nhà nước thu hồi ñất của người ñang sử dụng ñể sử dụng vào mục ñích công cộng, lợi ích quốc gia… thì Nhà nước có chính sách

bồi thường và tổ chức tái ñịnh cư cho người bị thu hồi ñất [19] Vấn ñề bồi thường cho người có ñất bị thu hồi ñược pháp luật ñất ñai Trung Quốc quy ñịnh như sau:

Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật ñất ñai Trung Quốc quy ñịnh, người nào sử dụng ñất thì người ñó có trách nhiệm bồi thường Phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng ñất trả Tiền bồi thường bao gồm các khoản như

lệ phí sử dụng ñất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có ñất bị thu hồi Ngoài ra, pháp luật ñất ñai Trung quốc còn quy ñịnh mức nộp

lệ phí trợ cấp ñời sống cho người bị thu hồi ñất là nông dân cao tuổi không thể chuyển ñổi sang ngành nghề mới khi bị mất ñất nông nghiệp, khoảng từ 442.000 – 2.175.000 nhân dân tệ/ha

Các khoản phải trả cho người bị thu hồi ñất gồm tiền bồi thường ñất ñai, tiền trợ cấp tái ñịnh cư, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ñất Cách tính tiền bồi thường ñất ñai và tiền trợ cấp tái ñịnh cư căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của ñất ñai những năm trước ñây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy ñịnh Còn ñối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ñất thì xác ñịnh theo giá thị trường tại thời ñiểm thu hồi ñất

Ở Trung Quốc, Nhà nước quan tâm tới nông dân, tạo ñiều kiện cho họ ñược hưởng những thành quả công nghiệp hóa, ñô thị hóa khu thu hồi ñất Khi Nhà nước thu hồi ñất nông nghiệp hoặc là thu hồi ñất ở thuộc khu vực nông thôn ñể sử dụng vào mục ñích khác thì người nông dân ñược lưu ý, quan tâm về lợi ích cũng như ñược bồi thường một cách hợp lý Một vấn ñề rất quan trọng ñó là gắn công tác bồi thường với việc giải quyết các vấn ñề xã hội Thông thường khi bị thu hồi ñất, người nông dân khó tìm ñược việc làm thích hợp với khả năng của mình ðể giải quyết vấn ñề này, Trung Quốc ñã

thực hiện chế ñộ dưỡng lão ñối với người già (phụ nữ từ 45 tuổi và nam giới

từ 50 tuổi trở lên) và hỗ trợ tiền cho những người ñang trong ñộ tuổi lao ñộng

ñể các ñối tượng này tự tìm việc làm mới Tiền dưỡng lão ñược trả từ 90.000 - 110.000 nhân dân tệ/một lần cho Cục Bảo hiểm xã hội và Cục Bảo hiểm xã hội có trách nhiệm trả tiền dưỡng lão hàng năm cho những người thuộc diện này; tiền hỗ trợ khoảng 100.000 - 120.000 nhân dân tệ/người

* Giải quyết lao ñộng, việc làm trong quá trình thu hồi ñất:

Trong thời kỳ ñầu cải cách và mở cửa, xây dựng nền kinh tế thị trường

xã hội chủ nghĩa, tốc ñộ ñô thị hoá của Trung Quốc diễn ra rất nhanh chóng Diện tích ñất canh tác ngày càng bị thu hẹp do tác ñộng của quá trình ñô thị hoá, trong khi dân số tăng nhanh làm cho tỷ lệ thất nghiệp ở các vùng nông thôn ngày càng tăng Trong những năm 1990, Trung Quốc có khoảng từ 100 -

120 triệu lao ñộng nông thôn thiếu việc làm, hàng năm con số này lại tăng thêm từ 6 - 7 triệu người

Với lực lượng lao ñộng nông thôn dư thừa này, hàng năm có ñến hàng triệu người nhập cư vào các vùng thành thị Thực trạng này cũng gây ra rất nhiều khó khăn cho công tác quản lý ñô thị về các mặt như quản lý dân cư, lao ñộng việc làm, an ninh, sức khoẻ, kế hoạch hoá gia ñình, giáo dục và rất nhiều các vấn ñề xã hội khác ðể giải quyết vấn ñề lao ñộng, việc làm trong quá trình ñô thị hoá, Trung Quốc ñã tập trung thực hiện một số biện pháp sau:

- Phát triển các xí nghiệp ñịa phương ñể thu hút lao ñộng:

Công cuộc cải cách và mở cửa của nền kinh tế thị trường ở nông thôn Trung Quốc ñược tiền hành từ cuối những năm 1970 Các chính sách khuyến khích phát triển các xí nghiệp ñịa phương ñã làm cho công cuộc cải cách và

mở cửa của Trung Quốc diễn ra sâu rộng hơn

Các doanh nghiệp ñịa phương ñóng vai trò chính trong việc thu hút lực lượng lao ñộng dư thừa ở nông thôn trong quá trình ñô thị hoá Trong những năm ñầu ñã có ñến 20% tổng thu nhập của người dân nông thôn là từ các

doanh nghiệp ñịa phương Ở những vùng phát triển hơn, tỷ lệ này lên tới 50% ðây là dấu hiệu cất cánh của CNH - HðH nông thôn Trung Quốc mà ưu tiên hàng ñầu là tạo ra cơ hội việc làm cho lao ñộng dư thừa trong quá trình

ñô thị hoá

Tốc ñộ tăng trưởng cao của các doanh nghiệp ñịa phương ñã tạo ra rất nhiều cơ hội việc làm cho lực lượng lao ñộng dư thừa khu vực nông thôn Ở Trung Quốc ñã xuất hiện hai mô hình công nghiệp hoá nông thôn ñó là mô hình doanh nghiệp tập thể ở thành phố Văn Châu Mô hình doanh nghiệp tư nhân ñóng vai trò quan trọng trong việc phát triển công nghiệp ở nông thôn, nhưng còn thiếu sự tích luỹ vốn ban ñầu Mô hình doanh nghiệp tập thể ñược hình thành trong thời kỳ ñầu của công nghiệp hoá

- Xây dựng các ñô thị vừa và nhỏ ñể giảm bớt lao ñộng nhập cư vào các thành phố:

Trung Quốc cho rằng, có hai cách chính ñể chuyển ñổi lao ñộng dư thừa trong nông thôn: cách thứ nhất là chuyển họ sang các ngành công nghiệp và dịch

vụ ở các vùng nông thôn, cách thứ hai là chuyển họ ñến các thành phố

Năm 1995, có khoảng 60 triệu lao ñộng nông thôn tìm kiếm việc làm ở các ñô thị và hầu hết trong số họ gia nhập vào ñội ngũ dân số trôi nổi ở thành phố lớn Trong những năm 1990, số lượng nông dân rời bỏ sản xuất nông nghiệp và ñi tìm việc ở nơi khác ñã lên tới trên 200 triệu người ðiều cần thiết

là phải tạo thêm các ñô thị mới ñể thu hút họ Trong bối cảnh ñô thị hoá nhanh ở Trung Quốc, nếu hàng triệu nông dân ñổ vào các thành phố sẽ làm phát sinh nhiều vấn ñề như: quá tải về hệ thống giao thông và phá vỡ các dịch

vụ xã hội, trong khi ñó, thị trường lao ñộng ở các thành phố ñã gần như bão hoà Sự phát triển các ñô thị nhỏ ở các vùng nông thôn cùng với công nghiệp hoá nông thôn không chỉ là giải pháp quan trọng ñể thu hút lao ñộng dư thừa

ở khu vực này mà còn góp phần tối ña hoá việc phân bổ các nguồn lực ở các

khu vực và thu hẹp khoảng cách giữa thành thị và nông thôn

Tuy nhiên, có nhiều quan ñiểm khác nhau về sự phát triển của các ñô thị nhỏ, một số người cho rằng, việc phát triển ñô thị nhỏ mang lại những khó khăn nhiều hơn mang lại thuận lợi, nhưng ngược lại số khác lại coi việc phát triển những ñô thị nhỏ là một giải pháp cho việc thu hút lao ñộng nông nghiệp

dư thừa

Chính phủ Trung Quốc chủ trương tạo ñiều kiện ñể hình thành hơn 19.000 ñô thị nhỏ Trong những năm 1990, các ñô thị nhỏ ñã thu hút trên 30 triệu lao ñộng nông nghiệp dư thừa, chiếm hơn 30% tổng số lao ñộng nông thôn dư thừa Tuy nhiên, khả năng thu hút lao ñộng dư thừa hiện nay của mỗi

ñô thị nhỏ ở Trung Quốc chỉ là 1.600 người Nếu số ñô thị nhỏ ñược tăng lên gấp ñôi thì sẽ thu hút ñược thêm 30 triệu lao ñộng

Trung Quốc chủ trương thúc ñẩy sự phát triển của các ngành công nghiệp ñịa phương, qua ñó ñẩy nhanh quá trình hình thành các ñô thị nhỏ ở các vùng nông thôn Chính sách này ñã góp phần thu hẹp khoảng cách chênh lệch giữa thành thị và nông thôn, tạo ra ñiều kiện quan trọng cho việc giải quyết các vấn ñề phát sinh trong quá trình ñô thị hoá Ngoài ra Trung Quốc chủ trương tạo ra một mô hình phát triển ñô thị mới Nội dung của mô hình này là xây dựng các ñô thị giữa các thành phố có quy mô lớn và vừa như thành phố Hạ Môn, Quảng Châu, Thượng Hải, Bắc Kinh,

Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và TðC của Trung Quốc ñều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án Theo một nghiên cứu gần ñây của WB thì các luật

về TðC của Trung Quốc ñối với các dự án phát triển ñô thị, công nghiệp và giao thông “ñã ñáp ứng ñầy ñủ các yêu cầu của WB trong tài liệu hướng dẫn thực hiện TðC” [26]

2.4.3 Nhật Bản

Về thu hồi ñất: Luật Trưng thu ñất ñai của Nhật Bản ban hành năm

1951 quy ñịnh việc trưng dụng ñất có bồi thường ñể xây dựng công trình hạ tầng trọng yếu ñược pháp luật cho phép, chẳng hạn ñường xá, công viên theo luật quy hoạch ñô thị, ñê ñiều, hồ chứa nước theo luật sông ngòi, cảng biển theo luật cảng biển…

Trình tự trưng dụng như sau: 1/ Xin phép trưng dụng; 2/ ðăng ký ñất ñai và công trình trong diện trưng dụng; 3/ Bên trưng dụng và bên bị trưng dụng thương lượng thoả thuận; 4/ Trình Hội ñồng trưng dụng thẩm ñịnh; 5/

Ra quyết ñịnh trưng dụng; 6/ Hoàn tất trưng dụng

Nhật chỉ trưng dụng ñất khi giao dịch ñất ñai thông thường bị trở ngại

và ñược bộ trưởng xây dựng hoặc tri huyện cho phép khi thấy phì hợp lợi ích công cộng và hội ñủ ñiều kiện cần thiết

Việc bồi thường thực hiện bằng tiền Mức bồi thường tính toán tại thời ñiểm công bố trưng dụng, có ñiều chỉnh cho phù hợp với biến ñộng giá trước lúc ra quyết ñịnh trưng dụng

* Giải quyết lao ñộng, việc làm trong quá trình thu hồi ñất:

Quá trình công nghiệp hoá ở Nhật Bản cũng bắt ñầu bằng thời gian dài tăng trưởng trong nông nghiệp Việc chú trọng phát triển công nghiệp thu hút nhiều lao ñộng trong giai ñoạn ñầu của quá trình công nghiệp hoá ñã cơ bản giải quyết ñược vấn ñể việc làm cho lao ñộng nông nghiệp, mặc dù diện tích ñất canh tác ngày càng giảm Sau khi công nghệ hiện ñại thu hút nhiều vốn ñã phát triển, các công nghệ thu hút lao ñộng vẫn ñược coi trọng Ngoài ra Nhật Bản còn phân bố các ngành công nghiệp, các nhà máy về nông thôn ñể tạo việc làm phi nông nghiệp cho lao ñộng nông thôn

Chính phủ Nhật bản ñã thành lập mạng thông tin việc làm trên khắp ñất nước với mục ñích cung cấp ñầy ñủ các thông tin về việc làm từ các tổ chức,

doanh nghiệp qua Internet ñến với những người ñang tìm việc, giúp họ có những sự lựa chọn phù hợp với năng lực, ñiều kiện của mình Chính phủ cũng bồi thường những công nhân có tay nghề cao qua việc hỗ trợ tài chính, tạo cơ hội phát triển năng lực, nâng cao chất lượng các tổ chức giáp dục ñào tạo trên

cơ sở nhu cầu của mỗi vùng, phát triển nguồn nhân lực và kỹ thuật kết nối thông tin trong những khu vực mới hoặc ñang phát triển

Hoạt ñộng giải quyết việc làm cho người cao tuổi ñược chú trọng ñể xoá bỏ những bất cân ñối về việc làm do tuổi tác Luật về ổn ñịnh việc làm của người lao ñộng cao tuổi nhấn mạnh yêu cầu các công ty kéo dài tuổi về hưu bắt buộc và thuê mướn lại những người cao tuổi có năng lực, kinh nghiệm tại các công ty hiện ñại hoặc từ các công ty chi nhánh Nhiều chính sách ñược ñưa ra như các chính sách về ñào tạo lại, nâng cao tay nghề cho lao ñộng trung niên Các loại hình tuyển dụng và thuê mướn ñược ña dạng hoá, coi trọng các công việc làm thêm không chính thức như làm bán thời gian, tạm thời hoặc bất thường Chế ñộ tuyển dụng thay ñổi theo khu vực, không tập trung chủ yếu tại các ñô thị lớn như trước kia mà chuyển sang các khu vực lân cận và các ñịa phương

Trong những năm 1960, 1970, các lĩnh vực như phúc lợi y tế, công nghệ tin học và môi trường ñang giữ một vai trò quan trọng then chốt trong việc mở ra những thị trường mới ở Nhật Bản ðồng thời, các ngành công nghiệp mới và các dịch vụ liên quan ñược khuyến khích phát triển Việc phát triển khoa học và công nghệ ñịa phương ñược ñẩy mạnh thông qua việc tận dụng ñặc thù mỗi vùng Chính phủ Nhật Bản ñã có những bước ñi thích hợp nhằm ổn ñịnh chính thị trường lao ñộng ở tầm vĩ mô, nhưng ñể có thể tham gia ñược vào thị trường lao ñộng thì bản thân mỗi người lao ñộng cũng phải

tự phát triển năng lực nghề nghiệp của mình thông qua việc tự ñào tạo lại; các công ty, tổ chức cũng phải ủng hộ ñiều này một cách tích cực

2.4.4 đánh giá chung

để phục vụ lợi ắch quốc gia, lợi ắch công cộng, mục ựắch phát triển kinh

tế, mục ựắch an ninh, quốc phòng, Các nước ựều phải sử dụng quyền lực Nhà nước thông qua các chắnh sách pháp luật khác nhau ựể thu hồi ựất hoặc trưng thu ựất của người ựang sở hữu hoặc sử dụng ựất ựai và ựược thể hiện ở các nội dung sau:

Trách nhiệm bồi thường: có thể do Nhà nước hoặc người ựược sử dụng ựất thu hồi

đối tượng ựược bồi thường: Tất cả những người có ựất bị ảnh hưởng bởi dự án ựều có quyền ựược bồi thường

Phương thức bồi thường: việc thực hiện bồi thường ựược thực hiện bằng tiền hoặc hiện vật cho thiệt hại về ựất ựai

Giá trị ựất bị thu hồi hoặc trưng thu: được tắnh trên cơ sở giá trị thực của ựất trên nguyên tắc là giá thị trường hoặc giá thay thế

Chắnh sách hỗ trợ: các khoản hỗ trợ cho người bị thu hồi ựất hoặc trưng thu ựất nhằm tạo ựiều kiện chuyển ựổi nghề nghiệp, ổn ựịnh sản xuất, thu nhập và cải thiện ựời sống

Thông qua việc ban hành và thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư khi nhà nước thu hồi ựất của các nước và một số tổ chức ngân hàng quốc tế, rút ra các kinh nghiệm mà Việt nam cần quan tâm ựược thể hiện ở một số ựiểm sau:

- Hoàn thiện hệ thống chắnh sách pháp luật về ựất ựai nói chung và chắnh sách bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất nói riêng ựảm bảo tắnh ổn ựịnh, thống nhất và phù hợp Tập trung quan tâm vấn ựề giá ựất và ựịnh giá ựất; vấn ựề tuyên truyền và phổ biến chắnh sách bồi thường giải phóng mặt bằng tới mọi tầng lớp nhân dân trong xã hội

- Rà soát, bổ sung chính sách hỗ trợ người bị thu hồi ñất ổn ñịnh sản xuất, ñời sống, cải thiện thu nhập ðặc biệt, ñối với thu hồi ñất sản xuất nông nghiệp, ñối tượng bị ảnh hưởng là hộ nghèo, chưa ñến tuổi và quá tuổi lao ñộng

2.5 Nội dung các chính sách, các quy ñịnh pháp lý chủ yếu về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất từ khi có Luật ðất ñai 2003

2.5.1 Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu

hồi ñất

2.5.1.1 Thu hồi ñất - quyền ñịnh ñoạt về ñất của Nhà nước

Luật ðất ñai 2003 khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu Chủ sở hữu về ñất ñai có các quyền chiếm hữu, ñịnh ñoạt và sử dụng ñất ñai Một trong các quyền ñịnh ñoạt của Nhà nước ñối với ñất ñai theo ñiểm c, Khoản 2 ðiều 5 Luật ðất ñai là giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất và cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất Với tư cách là ñại diện chủ sở hữu, Nhà nước thực hiện quyền năng ñịnh ñoạt ñất ñai trong trường hợp thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích phát triển kinh tế; thu hồi ñất ñối với những trường hợp vi phạm pháp luật về ñất ñai, không sử dụng ñất, sử dụng ñất không hiệu quả; thu hồi ñất khi người sử dụng ñất không còn nhu cầu sử dụng

Thu hồi ñất là việc Nhà nước ra quyết ñịnh hành chính ñể thu lại quyền

sử dụng ñất hoặc thu lại ñất ñã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy ñịnh của pháp luật

2.5.1.2 Thu hồi ñất có bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

ðiều 39, 41 Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh: Nhà nước chỉ thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ñối với người ñang sử dụng ñất bị thu hồi khi

Nhà nước thu hồi dùng vào các mục ñích sau:

- Quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

số 84/2007/Nð – CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai (Sau ñây gọi là Nghị ñịnh

số 84/2007/Nð – CP)

Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của ñịa phương; căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñược cấp có thẩm quyền xét duyệt, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án tái ñịnh cư

ñể ñảm bảo phục vụ tái ñịnh cư cho người bị thu hồi ñất phải di chuyển chỗ ở

2.5.1.3 Các văn bản pháp luật chủ yếu của nhà nước về bồi thường thiệt hại

cho người có ñất bị thu hồi

* Từ năm 1993 ñến khi có Luật ðất ñai 2003

Từ ñầu những năm 90 công cuộc ñổi mới trên toàn ñất nước ñã tạo nhiều ñiều kiện thuận lợi cho các nhà ñầu tư trong và ngoài nước, ngày càng nhiều dự án ñầu tư phát triển ñòi hỏi phải sử dụng ñất với quy mô lớn và tất yếu kèm theo là giải phóng mằt bằng, tái ñịnh cư cho người có ñất bị thu hồi Trước tình hình ñó các ñiều luật, Thông tư, Nghị ñịnh ra ñời ñể hoàn chỉnh việc ñền bù thiệt hại cho người có ñất bị thu hồi Trong ñó:

- Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về ñền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thay thế tất cả các văn bản, chính sách trước

ñó của nhà nước về ñền bù, giải phóng mặt bằng

So với các văn bản trước, Nghị ñịnh 90/CP quy ñịnh mức ñền bù và tính toàn diện cao hơn, qui ñịnh rõ hơn ñối tượng ñược hưởng chính sách ñền

bù thiệt hại, phân biệt rõ hộ gia ñình, ñơn vị sử dụng ñất bất hợp pháp hay hợp pháp ñể có chế ñộ ñền bù hoặc không ñền bù, mức ñộ ñền bù tùy theo tính hợp pháp về quyền sử dụng ñất và quyền sở hữu tài sản của người bị thu hồi ñất Tuy nhiên trong quá trình triển khai, thực tế cho thấy, sau khi nhà nước thu hồi ñất và thực hiện giải phóng mặt bằng người bị ảnh hưởng gặp nhiều khó khăn Theo Nghị ñịnh này giá ñất do nhà nước qui ñịnh ñể ñền bù thiệt hại khác xa so với giá thực tế Do vậy cần thiết phải có một văn bản pháp luật mới thay thế nghị ñịnh 90/CP

- Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP ngày 24/4/1998 về ñền bù thiệt hại khi nhà

nước thu hồi ñất thay thế cho Nghị ñịnh 90/CP

So với Nghị ñịnh 90/CP, Nghị ñịnh này có rất nhiều ñiểm tiến bộ trong chính sách ñền bù, GPMB, tái ñịnh cư của nhà nước ñối với người bị thu hồi ñất, ñặc biệt là người có ñất bị thu hồi có quyền lựa chọn một trong 3 phương

án ñền bù bằng ñất, bằng tiền hoặc bằng nhà Theo Nghị ñịnh này giá ñền bù thiệt hại về ñất ñược tính như sau:

+ Giá ñất ñể tính ñền bù thiệt hại do chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui ñịnh cho từng dự án theo ñề nghị của Sở Tài chính-Vật giá, có sự tham gia của các ngành có liên quan

+ Giá ñể tính ñền bù thiệt hại xác ñịnh trên cơ sở giá ñất ñịa phương ban hành theo qui ñịnh của Chính phủ nhân với hệ số K ñể ñảm bảo giá ñất

tính ñền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở ñịa phương

Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP có thêm chính sách hỗ trợ cũng như một

số ñiều khoản mới về lập khu tái ñịnh cư cho các hộ phải di chuyển ðồng thời ñã ñưa ra các nội dung về công tác tổ chức thực hiện, quy ñịnh trách nhiệm của UBND các cấp và hội ñồng ñền bù giải phóng mặt bằng cấp huyện trong việc chỉ ñạo lập phương án ñền bù, xác ñịnh mức ñền bù hoặc trợ cấp cho từng tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân và tổ chức thực hiện ñền bù theo phương án ñược phê duyệt, tạo sự chủ ñộng cho các ñịa phương trong việc lựa chọn phương án ñền bù phù hợp với ñiều kiện kinh tế, xã hội, quĩ ñất của ñịa phương

Sau vài năm thực hiện Nghị ñịnh 22/1998/CP ñã ñáp ứng ñược yêu cầu ñòi hỏi của xã hội, cơ bản phù hợp với ý trí của các ñối tượng quản lí nhà nước về ñất ñai, phù hợp với nguyện vọng của người dân trong công tác ñền

bù, GPMB và tái ñịnh cư, ñảm bảo công bằng dân chủ trong xã hội Song còn rất nhiều bất cập, ñặc biệt trong xu hướng phát triển kinh tế xã hội mạnh mẽ

từ sau năm 2000 ñến nay thì nhiều chính sách ñã lạc hậu không áp dụng ñược vào thực tiễn

* Sau khi có Luật ðất ñai năm 2003

Sau khi Nhà nước ban hành Luật ðất ñai năm 2003, các chính sách về ñất ñai cũng thay ñổi theo Như vậy, ñể phù hợp với sự ra ñời của Luật ðất ñai và tình hình thực tế trong công tác ñền bù giải phóng mặt bằng, Chính phủ

ñã ban hành các văn bản pháp lí sau:

- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất;

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ tài chính

hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất;

- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận QSDð, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai;

- Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư;

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy ñịnh chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và trình tự thủ tục thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất;

Trên ñây là những văn bản hướng dẫn việc bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ñược áp dụng chung trên phạm vi cả nước Ngoài ra do ñiều kiện, hoàn cảnh, tình hình cụ thể của mỗi tỉnh, mỗi dự án mà

có những văn bản kèm theo ñể cụ thể hóa hoặc ñiều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế ở mỗi ñịa phương và từng dự án ñó

2.5.2 Nguyên tắc chung của bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

Ở Việt Nam việc bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñược thực hiện theo các nguyên tắc sau:

a- ðảm bảo hài hoà lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người sử dụng ñất

và lợi ích nhà ñầu tư:

- Nhà nước là ñại diện chủ sở hữu ñất ñai, là người quản lý ñất nước, phải quyết ñịnh chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư, quyết ñịnh giá ñất, giá tài sản ñể tính bồi thường ñất và tài sản ðây vừa là quyền ñịnh ñoạt

của Nhà nước vừa là biện pháp xử lý hài hoà lợi ích của người ñang sử dụng ñất với lợi ích của Nhà ñầu tư Tất cả các quyền này của Nhà nước ñã ñược quy ñịnh cụ thể tại các ðiều 42, 43, 45, 47 và 49 Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP

- Người sử dụng ñất ổn ñịnh ñược chuyển quyền sử dụng ñất là một trong các quyền của người sử dụng ñất ñã ñược xác ñịnh tại Hiến pháp 1992

và Luật ñất ñai Thực hiện quyền này, người sử dụng ñất có nguồn thu nhập

từ quyền sử dụng ñất của mình Do vậy, khi Nhà nước thu hồi ñất của người ñang sử dụng ñất ñể giao cho người khác sử dụng vì lợi ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, Nhà nước phải ñảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi ñất một cách thoả ñáng cụ thể:

+ Người bị thu hồi ñất ñang sử dụng vào mục ñích nào thì ñược bồi thường bằng việc giao ñất mới có cùng mục ñích sử dụng, nếu không có ñất

ñể bồi thường thì ñược bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng ñất tính theo giá ñất do Uỷ ban nhân dân tỉnh công bố tại thời ñiểm thu hồi ñất (Khoản 2, ðiều 6 Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP)

+ Ngoài bồi thường về ñất, tài sản người bị thu hồi ñất còn ñược hỗ trợ

di chuyển, hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống, sản xuất, ñào tạo nghề, … ổn ñịnh ñời sống cho người bị thu hồi ñất (Các ðiều 27, 28, 29 và 32 Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP)

+ Người bị thu hồi ñất ở ñược chuyển vào khu TðC với hệ thống cơ sở

hạ tầng ñồng bộ ñủ ñiều kiện cho họ sống tốt hơn hoặc ít nhất cũng bằng nơi

ở cũ (ðiều 35 Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP)

- Nhà ñầu tư có nhu cầu về ñất làm mặt bằng ñể ñầu tư xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng, cơ sở sản xuất kinh doanh với chi phí sử dụng ñất hợp lý nhất ðể khuyến khích các nhà ñầu tư bỏ vốn vào ñầu tư phát triển, Nhà nước không chỉ ưu ñãi tài chính như miễn giảm tiền sử dụng ñất, tiền

thuê ñất, thuế, mà còn hoàn lại chi phí bồi thường, hỗ trợ về ñất mà họ ñã chi trả cho người bị thu hồi ñất với mức cao nhất, bằng số tiền sử dụng ñất, hoặc tiền thuê ñất mà họ phải nộp cho Nhà nước Như ñã quy ñịnh tại ðiều 3 Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP và khoản 4 ðiều 5, khoản 3 ðiều 6 Nghị ñịnh 198/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về thu tiền sử dụng ñất Nhà nước ñã phải dành nguồn thu từ ñất của mình ñể ñảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi ñất, ñồng thời giảm nhẹ chi phí sử dụng ñất cho nhà ñầu tư ñể thực hiện quyền thu hồi ñất, phân bổ sử dụng ñất phục vụ cho ñầu tư phát triển của ñất nước ñưa ñến dân giàu, nước mạnh

b- ðảm bảo công khai dân chủ trong thực hiện:

Bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư cho người bị thu hồi ñất là quan hệ giao dịch về quyền sử dụng ñất giữa người ñang sử dụng ñất với nhà ñầu tư

có sự can thiệp của Nhà nước, không phải giao dịch quyền sử dụng ñất thông thường trên thị trường Tuy nhiên, người bị thu hồi ñất chỉ chấp nhận chuyển quyền sử dụng ñất của mình khi chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư phù hợp với Luật ñất ñai và công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñược thực hiện công khai và bàn bạc dân chủ

Thứ nhất, trước khi thu hồi ñất chậm nhất là 90 ngày ñối với ñất nông nghiệp và 180 ngày ñối với ñất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người bị thu hồi ñất biết lý do thu hồi, thời gian và

kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư (Khoản 2 ðiều 39 Luật ðất ñai năm 2003)

Thứ hai, người bị thu hồi ñất ñược cử người ñại diện của mình tham gia Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư cấp quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh ñể phản ánh nguyện vọng của người bị thu hồi ñất, ñồng thời người bị thu hồi ñất thực hiện các quyết ñịnh của Nhà nước, trực tiếp tham gia

yết công khai tại trụ sở làm việc của tổ chức ñược giao nhiệm vụ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư và trụ sở UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi

có ñất bị thu hồi

Thứ ba, người bị thu hồi ñất có quyền khiếu nại nếu chưa ñồng ý với quyết ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư và ñược cấp có thẩm quyền ra quyết ñịnh giải quyết Nếu không ñồng ý với quyết ñịnh giải quyết lần ñầu, người khiếu nại có quyền khởi kiện tại Toà án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại ñến Chủ tịch UBND cấp tỉnh là cấp quyết ñịnh giải quyết cuối cùng ñối với khiếu nại của người bị thu hồi ñất Tuy nhiên ñể ñảm bảo thực hiện nghiêm túc các quyết ñịnh thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất trong khi chờ giải quyết khiếu nại, người bị thu hồi ñất vẫn phải chấp hành quyết ñịnh thu hồi ñất, giao ñất ñúng kế hoạch và thời gian ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết ñịnh (ðiều 49, Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP)

2.5.3 Những nội dung cơ bản của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

2.5.3.1 Bồi thường, hỗ trợ về ñất

* Nguyên tắc bồi thường

Nguyên tắc bồi thường ñược quy ñịnh tại ðiều 6, Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP và phần II, khoản 1 Thông tư số 116/2004/TT-BTC có nội dung:

- Người bị nhà nước thu hồi ñất có ñủ ñiều kiện quy ñịnh tại ðiều 8 Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP thì ñược bồi thường, trường hợp không ñủ ñiều kiện bồi thường thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xem xét ñể hỗ trợ

- Người bị thu hồi ñất ñang sử dụng vào mục ñích nào thì ñược bồi thường bằng việc giao ñất mới có cùng mục ñích sử dụng hoặc bồi thường bằng

tiền Trường hợp bồi thường bằng việc giao ñất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch ñó ñược thực hiện thanh toán bằng tiền

- Trường hợp người sử dụng ñất ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về ñất ñai ñối với Nhà nước theo quy ñịnh của pháp luật thì phải trừ ñi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền ñược bồi thường, hỗ trợ ñể hoàn trả ngân sách Nhà nước Trường hợp các khoản nghĩa vụ tài chính về ñất ñai phải nộp lớn hơn hoặc bằng tiền bồi thường ñất thì số tiền ñược trừ tối ña bằng số tiền bồi thường ñất

*ðiều kiện ñược bồi thường

ðiều kiện ñược bồi thường quy ñịnh tại ðiều 8, Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP và phần II, khoản 2 Thông tư số 116/2004/TT-BTC có nội dung sau:

Người bị Nhà nước thu hồi ñất, có một trong các ñiều kiện sau ñây thì ñược bồi thường:

1 Có giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật

a) Những giấy tờ về quyền ñược sử dụng ñất ñai trước ngày 15 tháng

10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách ñất ñai của nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước

cĩ thẩm quyền cấp hoặc cĩ tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế theo quy định của pháp luật; giấy tờ tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất cĩ cơng chứng hoặc xác nhận của Uỷ ban nhân dân cấp xã tại thời điểm tặng, cho; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất của cơ quan, tổ chức giao nhà và cĩ xác nhận của UBND cấp xã

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được UBND cấp xã xác nhận

là đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hố giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật:

- Nhà ở cĩ giấy tờ về thanh lý, hố giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở phải là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

- Cĩ giấy tờ thanh lý, hố giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở thuộc

sở hữu nhà nước trước ngày 05 tháng 7 năm 1994;

- Cĩ giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do cơ quan, đơn vị hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, tổ chức đồn thể của Nhà nước và doanh nghiệp nhà nước, tổ chức chuyên quản nhà ở bán theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở

e) Giấy tờ do cơ quan cĩ thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất

4 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất cĩ một trong các loại giấy tờ quy định tại trường hợp 3 mà trên giấy tờ đĩ ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cĩ chữ ký của các bên cĩ

liên quan, nhưng ñến thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi ñất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật, nay ñược UBND cấp xã xác nhận là ñất không có tranh chấp

5 Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất không có các loại giấy tờ quy ñịnh tại phần 1, 2, 3 nhưng ñất ñã ñược sử dụng ổn ñịnh từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 (không phân biệt người sử dụng ñất ñó là người sử dụng ñất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 hay là người sử dụng ñất sau ngày 15 tháng 10 năm 1993), nay ñược UBND cấp xã xác nhận là ñất ñó không có tranh chấp

6 Hộ gia ñình, cá nhân ñược sử dụng ñất theo bản án hoặc quyết ñịnh của toà án nhân dân, quyết ñịnh thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết ñịnh giải quyết tranh chấp ñất ñai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

ñã ñược thi hành

7 Hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất không có các loại giấy tờ quy ñịnh tại phần 1, 2, 3 nhưng ñất ñã ñược sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 ñến thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi ñất, mà tại thời ñiểm sử dụng không vi phạm quy hoạch; không vi phạm hành lang bảo vệ các công trình, ñược cấp có thẩm quyền phê duyệt ñã công bố công khai, cắm mốc; không phải là ñất lấn chiếm trái phép và ñược UBND cấp xã nơi có ñất bị thu hồi xác nhận ñất ñó không

có tranh chấp

8 Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất mà trước ñây Nhà nước ñã có quyết ñịnh quản lý trong quá trình thực hiện chính sách ñất ñai của Nhà nước, nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia ñình, cá nhân ñó vẫn

10 Tổ chức sử dụng ñất trong các trường hợp sau ñây:

a) ðất ñược Nhà nước giao có thu tiền sử dụng ñất mà tiền sử dụng ñất

ñã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

b) ðất nhận chuyển nhượng của người sử dụng ñất hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn từ ngân sách nhà nước;

c) ðất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia ñình, cá nhân

* Những trường hợp không ñược bồi thường

1 Người sử dụng ñất không ñủ ñiều kiện theo quy ñịnh tại ðiều 8 của Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP

2 Tổ chức ñược Nhà nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất, ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất mà tiền sử dụng ñất có nguồn gốc

từ ngân sách nhà nước; ñược Nhà nước cho thuê ñất thu tiền thuê ñất hàng năm; ñất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

3 ðất bị thu hồi thuộc một trong các trường hợp quy ñịnh tại các khoản

2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 ðiều 38 Luật ðất ñai 2003

4 Người bị Nhà nước thu hồi ñất có một trong các ñiều kiện quy ñịnh tại ðiều 8 của Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP nhưng thuộc một trong các trường hợp quy ñịnh tại khoản 1, 2, 3, 4 và 5 ðiều 7 Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP

* Giá ñất ñể tính bồi thường

Giá ñất ñể tính bồi thường ñược quy ñịnh tại ñiều 9 Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP và Nghị ñịnh 123/2007/Nð-CP, ngày 27/07/2007:

- Giá ñất ñể tính bồi thường là giá ñất theo mục ñích ñang sử dụng tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi ñất do UBND cấp tỉnh công bố theo quy ñịnh của Chính phủ; không bồi thường theo giá ñất sẽ ñược chuyển mục ñích sử dụng

- Trường hợp thực hiện bồi thường chậm ñược quy ñịnh như sau: