HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM LƯỜNG TÚ NGA ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THANH HÓA, TỈNH THANH HÓA Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Cao Việt Hà NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, kết nghiên cứu trình bày luận văn trung thực, khách quan chưa dùng để bảo vệ lấy học vị Tơi cam đoan thơng tin, trích dẫn luận văn dẫn nguồn gốc rõ ràng đầy đủ Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Lường Tú Nga i LỜI CẢM ƠN Lời xin chân thành cám ơn Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, bạn bè, đồng nghiệp gia đình tận tình giúp đỡ, động viên tơi q trình học tập, thực đề tài hồn thành luận văn Đặc biệt cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc đến PGS TS Cao Việt Hà tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tôi cám ơn anh, chị phịng, ban chun mơn thuộc Phịng Tài ngun Mơi trường thành phố Thanh Hóa giúp đỡ cung cấp tài liệu suốt trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Lường Tú Nga ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii Danh mục hình viii Trích yếu luận văn ix Thesis abstract xi Phần Mở đầu 1.1 Đặt vấn đề .1 1.2 Mục đích yêu cầu đề tài 1.2.1 Mục đích đề tài 1.2.2 Yêu cầu đề tài 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.3.1 Đối tượng nghiên cứu 1.3.2 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa thực tiễn Phần Tổng quan vấn đề nghiên cứu 2.1 Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất quyền sở hữu 2.1.1 Quyền sở hữu 2.1.2 Quyền sử dụng đất 2.2 Quyền sở hữu quyền sử dụng đất số nước giới 2.2.1 Quyền sở hữu, quyền người sử dụng đất số nước phát triển .7 2.2.2 Quyền sở hữu, quyền người sử dụng đất số nước khu vực 10 2.3 Cơ sở lý luận thực tiễn việc thực quyền người sử dụng đất Việt Nam 15 2.3.1 Quá trình hình thành phát triển quyền người sử dụng đất Việt Nam 15 2.3.2 Các văn pháp luật liên quan đến quyền người sử dụng đất Việt Nam .20 2.3.2.3 Các văn quy định thực QSDĐ Thanh Hoá 22 iii 2.3.3 Thực tiễn việc thực quyền người sử dụng đất Việt Nam 23 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 27 3.1 Địa điểm nghiên cứu 27 3.2 Thời gian nghiên cứu 27 3.3 Đối tượng nghiên cứu 27 3.4 Nội dung nghiên cứu 27 3.4.1 Điều tra khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thanh Hóa 27 3.4.2 Tình hình quản lý đất đai trạng sử dụng đất địa bàn thành phố Thanh Hóa 27 3.4.3 Đánh giá việc thực số quyền người sử dụng đất địa bàn thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2012–2016 27 3.4.4 Kết điều tra việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn thành phố Thanh Hóa 28 3.4.5 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn thành phố Thanh Hóa 28 3.5 Phương pháp nghiên cứu 28 3.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 28 3.5.2 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp 28 3.5.3 Phương pháp xử lý số liệu 29 3.5.4 Phương pháp tổng hợp số liệu 29 3.5.5 Phương pháp so sánh 29 Phần Kết nghiên cứu thảo luận 30 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Thanh Hóa .30 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 30 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 33 4.2 Tình hình quản lý đất đai trạng sử dụng đất địa bàn thành phố Thanh Hóa 38 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai .38 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 42 4.3 Đánh giá việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn thành phố Thanh Hoá 46 iv 4.3.1 Thực trạng việc thực số quyền người sử dụng đất địa bàn thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2012-2016 46 4.3.2 Kết điều tra việc thực số quyền người sử dụng đất địa bàn thành phố Thanh Hóa 56 4.3.3 Tổng hợp ý kiến đánh giá hộ gia đình, cá nhân việc thực QSDĐ 67 4.3.4 Đánh giá chung tình hình thực QSDĐ địa bàn thành phố Thanh Hoá .70 4.3.5 Đề xuất giải pháp nhằm thực đúng, đầy đủ QSDĐ địa bàn thành phố Thanh Hóa 74 Phần Kết luận kiến nghị 78 5.1 Kết luận 78 5.2 Kiến nghị .78 Tài liệu tham khảo 79 Phụ lục 81 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt QSDĐ Quyền sử dụng đất GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất TNMT Tài nguyên môi trường UBND Ủy ban nhân dân vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Một số tiêu tăng trưởng kinh tế 33 Bảng 4.2 Dân số, lao động, việc làm thu nhập thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2005-2015 35 Bảng 4.3 Hệ thống giao thơng thành phố Thanh Hóa 36 Bảng 4.4 Tình hình quản lý Nhà nước đất đai địa bàn thành phố Thanh Hóa 40 Bảng 4.5 Diện tích, cấu sử dụng đất nông nghiệp địa bàn thành phố Thanh hóa năm 2015 43 Bảng 4.6 Diện tích, cấu sử dụng đất phi nơng nghiệp địa bàn thành phố Thanh hóa năm 2015 45 Bảng 4.7 Tình hình thực QSDĐ địa bàn thành phố Thanh Hoá giai đoạn 2012–2016 46 Bảng 4.8 Tình hình thực quyền chuyển nhượng QSDĐ địa bàn thành phố Thanh Hoá giai đoạn 2012–2016 48 Bảng 4.9 Tình hình thực quyền thừa kế QSDĐ địa bàn thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2012-2016 51 Bảng 4.10 Tình hình thực quyền tặng cho QSDĐ địa bàn thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2012-2016 52 Bảng 4.11 Tình hình thực quyền chấp QSDĐ địa bàn thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2012-2016 55 Bảng 4.12 Tổng hợp kết điều tra việc thực quyền chuyển nhượng QSDĐ 56 Bảng 4.13 Tổng hợp lý chuyển nhượng QSDĐ 58 Bảng 4.14 Tổng hợp nguồn thông tin chuyển nhượng QSDĐ 58 Bảng 4.15 Tổng hợp quan hệ với người nhận chuyển nhượng QSDĐ 59 Bảng 4.16 Tổng hợp kết điều tra việc thực quyền thừa kế QSDĐ 60 Bảng 4.17 Tổng hợp kết điều tra việc thực quyền tặng cho QSDĐ .62 Bảng 4.18 Tổng hợp kết điều tra việc thực quyền chấp QSDĐ 64 Bảng 4.19 Tổng hợp đối tượng nhận chấp QSDĐ 66 Bảng 4.20 Tổng hợp ý kiến việc thực chấp QSDĐ tổ chức tín dụng 66 Bảng 4.21 Tổng hợp lý thực quyền chấp QSDĐ .67 Bảng 4.22 Ý kiến hộ gia đình, cá nhân việc thực QSDĐ 68 vii DANH MỤC HÌNH Biểu đồ 4.1 Hiện trạng sử dụng loại đất năm 2015 địa bàn thành phố Thanh Hóa 43 viii * Tổng hợp lý thực chấp QSDĐ Bảng 4.21 Tổng hợp lý thực quyền chấp QSDĐ STT Chỉ tiêu Số vụ Tỷ lệ (%) Vay vốn đầu tư, sản xuất kinh doanh 18 45 Đầu tư bất động sản 13 32,5 Tiêu dùng 10 Lý khác 12,5 40 100 Tổng Nguồn tổng hợp từ phiếu điều tra (2016) Qua kết điều tra cho thấy hộ sử dụng quyền chấp hầu hết hộ sản xuất ngành nghề kinh doanh dịch vụ cần vốn để làm ăn với 18 vụ, chiếm 45%; Đầu tư bất động sản 13 vụ, chiếm 32,5% ; Tiêu dùng vụ, chiếm 10% ; Lý khác vụ, chiếm 12,5% Việc chấp QSDĐ để vay vốn sản xuất kinh doanh hoạt động thường xuyên, liên tục thiếu kinh tế thị trường Điều phản ánh xu nay, người sử dụng đất thiếu vốn, họ cần vốn để đầu tư cho sản xuất giải khó khăn sống Nên quyền chấp QSDĐ biện pháp giúp họ giải vấn đề vốn 4.3.3 Tổng hợp ý kiến đánh giá hộ gia đình, cá nhân việc thực QSDĐ Các ý kiến đánh giá hộ gia đình, cá nhân việc thực QSDĐ thể Bảng 4.22: 67 Bảng 4.22 Ý kiến hộ gia đình, cá nhân việc thực QSDĐ STT Chỉ tiêu đánh giá Văn quy phạm pháp luật hướng dẫn thực quyền Tìm kiếm thông tin giao dịch QSDĐ thị trường Đánh giá Số hộ Dễ hiểu 18 Dễ dàng Tỷ lệ Đánh giá Số hộ 11,3 Hiểu 121 38 23,8 Tìm (%) Tỷ lệ Tỷ lệ Đánh giá Số hộ 75,6 Khó hiểu 21 13,1 91 56,9 Khó tìm 31 19,4 (%) (%) Thủ tục thực quyền Đơn giản 45 28,1 Bình thường 101 63,1 Phức tạp 14 8,8 Cán thực hiện, tiếp nhận hồ sơ Nhiệt tình 39 24,4 Đúng mực 116 72,5 Gây phiền hà 3,1 Đúng hẹn 90 56,3 Chậm 47 29,4 Rất chậm 23 14,4 Thấp 2,5 Vừa phải 89 55,6 Cao 67 41,9 Khơng 62 38,7 Có 98 61,3 Khơng 45 28,1 Có 115 71,9 Thời gian để hoàn thành thủ tục có lịch hẹn Phí, lệ phí, thuế chuyển quyền QSDĐ Lo ngại thay đổi sách liên quan đến QSDĐ Lo ngại rủi ro giao dịch 68 Về văn quy phạm pháp luật hướng dẫn thực quyền người sử dụng đất Trong 160 hộ điều tra, có 18 ý kiến đánh giá văn pháp luật hướng dẫn thực QSDĐ “dễ hiểu” chiếm 11,3 %; có 121 ý kiến đánh giá “hiểu được” chiếm 75,6%; có 21 ý kiến đánh giá “khó hiểu” chiếm 13,1% Về khả tìm kiếm thơng tin giao dịch QSDĐ thị trường Khi hỏi khả tìm kiếm thơng tin giao dịch QSDĐ thị trường 160 hộ điều tra, có 38 ý kiến cho tìm “dễ dàng” chiếm 23,8%; có 91 ý kiến đánh giá “tìm được” chiếm 56,9 %; có 31 ý kiến đánh giá “khó tìm” chiếm 19,4% Về thủ tục thực quyền người sử dụng đất Thành phố Thanh Hoá tích cực cải cách để thực thủ tục hành liên quan quan đến đất đai đơn giản nhất, nhanh đảm bảo quản lý chặt chẽ, đảm bảo theo quy định pháp luật Trong 160 hộ điều tra, có 45 ý kiến cho biết việc thực thủ tục thực QSDĐ “đơn giản” chiếm 28,1 %; có 101 ý kiến cho biết việc thực thủ tục thực QSDĐ cho “bình thường” chiếm 63,1%; có 14 ý kiến trả lời “phức tạp” chiếm 8,8% Các hộ cho việc thực thủ tục rườm rà phần lớn thân sách, quy định khơng phải người thực thi pháp luật Từ có phận cửa, thủ tục hành đơn giản nhiều Vì vậy, việc nghiên cứu quy trình, thủ tục hành đơn giản, khép kín quan trọng để nâng cao hiệu công tác quản lý đất đai Về thái độ thực cán thực hiện, tiếp nhận hồ sơ Trong 160 hộ điều tra, hỏi thái độ cán làm việc có 39 ý kiến cho thái độ làm việc “nhiệt tình” chiếm 24,4%; có 116 ý kiến đánh giá “Đúng mực” chiếm 72,5%; có ý kiến đánh giá “gây phiền hà” chiếm 3,1% Về thời gian để hồn thành thủ tục thực QSDĐ có lịch hẹn Trong 160 hộ điều tra, có 23 ý kiến cho thời gian để hoàn thành thủ tục thực QSDĐ “rất chậm” chiếm 14,4%; có 47 ý kiến “chậm” chiếm 29,4 %; có 90 ý kiến đánh giá “đúng hẹn” chiếm 56,3% 69 Trên thực tế việc thực thủ tục nhanh hay chậm phần lớn trục trặc liên quan đến sở pháp lý giấy tờ Những trường hợp giao dịch có GCNQSDĐ giấy tờ pháp lý khác đầy đủ thực nhanh Những trường hợp phải thẩm định lại sở pháp lý thường nhiều thời gian Đặc biệt trường hợp có tranh chấp đất đai phải giải lâu Về loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ Trong 160 hộ điều tra, hỏi loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ, kết sau: có ý kiến cho loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ “thấp” chiếm %; có 89 ý kiến đánh giá “vừa phải” chiếm 55,6%; có 67 ý kiến đánh “cao” chiếm 41,9% Về lo ngại đến thay đổi sách liên quan đến QSDĐ Trong 160 hộ điều tra, hỏi có lo ngại thay đổi sách liên quan đến QSDĐ thay đổi có 98 ý kiến đánh giá “Có” chiếm 61,3%; có 62 ý kiến đánh giá “Không” chiếm 38,7% Về lo ngại rủi ro giao dịch Trong 160 hộ điều tra, có lo ngại rủi ro giao dịch có 115 ý kiến đánh giá “Có” chiếm 71,9%; có 45 ý kiến đánh giá “Khơng” chiếm 28,1% 4.3.4 Đánh giá chung tình hình thực QSDĐ địa bàn thành phố Thanh Hoá a Những kết đạt Trong năm qua, thành phố Thanh Hoá bước phát triển kinh tế - xã hội, đẩy mạnh q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa, nâng cao đời sống nhân dân trên tất mặt Công tác tiếp nhận trả kết hồ sơ nhà đất có bước tiến mạnh, việc thực QSDĐ người dân địa bàn thành phố đạt kết sau: Sau 10 năm áp dụng Luật đất đai 2003 năm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực đến nay, tổng số quyền mà người sử dụng đất thực hiện, thành phố Thanh Hố hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực đăng ký quyền: chuyển nhượng,thừa kế, tặng cho chấp QSDĐ Trong việc thực quyền chủ yếu diễn với đất Các quyền: chuyển đổi, cho thuê, cho 70 thuê lại QSDĐ tình hình thực diễn thấp quyền góp vốn QSDĐ khơng thực Luật quy định tương đối chặt chẽ có tính khuyến khích người dân thực quyền quan nhà nước, nhiên vấn đề chưa cụ thể quy định người sử dụng đất khơng thể thực (quyền cho thuê lại QSDĐ), có trường hợp né tránh không đăng ký (chuyển nhượng đất nông nghiệp, quyền cho th QSDĐ), có trường hợp khơng hiểu hết nên khơng thực (quyền góp vốn giá trị QSDĐ) Nhìn chung, tác dụng tích cực việc thực quyền người sử dụng đất tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội địa bàn thành phố Thanh Hoá lớn, thể qua mặt sau đây: - Khiến người dân yên tâm, gắn bó đầu tư mảnh đất - Đất đai trở thành nguồn lực tài quan trọng q trình phát triển sản xuất, kinh doanh, chuyển dịch cấu đất hợp lý tích tụ ruộng đất phù hợp góp phần thúc đẩy kinh tế địa phương phát triển, mức sống người dân cao - Tạo điều kiện thúc đẩy trình chuyển dịch cấu kinh tế xã hội theo hướng cơng nghiệp hóa bền vững, đảm bảo đời sống vật chất tinh thần cho người dân - Tỷ lệ giao dịch QSDĐ thơng qua hình thức giấy tờ viết tay có người làm chứng không giảm, phần phản ánh nhận thức ngày tiến người sử dụng đất nhằm đảm bảo quyền lợi ích Số lượng giao dịch thường xuyên chuyển nhượng (kể thời gian đo đạc cấp đổi, cấp theo kế hoạch tỉnh từ năm 2011), mức cao cho thấy nỗ lực công tác tuyên truyền quan quản lý, ý thức trách nhiệm chủ sử dụng đất b Tồn nguyên nhân * Tồn Bên cạnh kết đạt được, việc thực QSDĐ địa bàn thành phố gặp khơng khó khăn, tồn Cụ thể: - Ngoại trừ quyền chấp yêu cầu bắt buộc phải khai báo với quan Nhà nước có thẩm quyền quyền cịn lại có tỷ lệ số trường hợp khơng khai 71 báo cịn phản ánh tình trạng số người sử dụng đất chưa có ý thức chấp hành pháp luật đất đai khó khăn, cản trở mà không tạo điều kiện để thực quy định pháp luật kê khai, đăng ký biến động đất đai thuế cao - Tâm lý chung nhân dân ngại phải đến gặp quan nhà nước, người dân lấy tin tưởng chính, họ điều chỉnh quan hệ đất đai với mối quan hệ hàng xóm, bạn bè, quen biết truyền thống Việc điều chỉnh quan hệ đất đai theo cách có mặt tốt giữ truyền thống gắn bó đồn kết cộng đồng làng xã, hệ lụy dễ gây tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, gây an ninh - Về quy định Luật Đất đai thời hạn sử dụng đất gia hạn thời hạn sử dụng đất: Trên thực tế quy định thời hạn sử dụng đất không đạt ý nghĩa nhiều người dân chưa sử dụng hết thời hạn sử dụng đất Nhà nước giao chuyển nhượng lại cho người khác; trường hợp thời hạn sử dụng đất hết mà người dân cầm GCNQSDĐ đến quan có thẩm quyền xin gia hạn thời hạn sử dụng đất - Khó khăn việc xác minh, tìm kiếm hồ sơ nguồn hồ sơ, tài liệu đồ thành lập theo cơng nghệ cũ, chưa số hóa - Về việc cấp GCNQSDĐ: Đây quyền người sử dụng đất, thực tế quyền người sử dụng đất bị xem nghĩa vụ Để cấp GCNQSDĐ, người sử dụng đất phải qua nhiều thủ tục phức tạp, dẫn đến tiến độ triển khai việc cấp GCNQSDĐ nhìn chung cịn chậm làm ảnh hưởng đến quyền người sử dụng đất việc thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, vay vốn + Trường hợp chủ sử dụng đất người làm ăn xa điều kiện cơng tác, học tập, làm ăn xa nên khơng đăng ký QSDĐ Vì vậy, bị người khác tự ý kê khai đăng ký cấp GCNQSDĐ Nay họ trở đòi lại QSDĐ giải tranh chấp nào? Việc cần có quy định cụ thể pháp luật * Nguyên nhân tồn Theo khảo sát tình hình vấn đề cịn tồn thành phố Thanh Hố số ngun nhân sau đây: - Nhận thức ý thức chấp hành quy định đăng ký biến động đất đai số đối tượng sử dụng đất hạn chế; cịn chậm trễ, khơng làm thủ 72 quan nhà nước có thẩm quyền, giao dịch đất đai thông qua giấy tờ viết tay - Tâm lý người dân cho thủ tục hành rườm rà, đường xa, họ cho việc tặng cho, thừa kế mang tính nội dịng họ, nên tỷ lệ khai báo quan nhà nước thấp - Phần lớn rủi ro giao dịch đất thường người dân không thực quyền nghĩa vụ quan nhà nước, giao dịch giấy tờ viết tay đơn thuần, họ nắm thông tin mảnh đất định giao dịch phần lớn thông qua nguồn thơng tin khơng thức, thơng tin họ cung cấp quan nhà nước có thẩm quyền - Việc quản lý hộ khẩu, hộ tịch trình làm chứng minh thư cịn nhiều sai sót khiến thông tin chủ sử dụng đất không đồng nên phát sinh thêm số thủ tục đính thông tin khiến người dân cảm thấy thủ tục hành phức tạp yêu cầu quan quản lý - Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai đến đại phận người dân chưa sâu rộng, tài liệu cung cấp cho người dân thiếu chưa kịp thời - Công tác tổ chức quản lý việc thực QSDĐ (quản lý thị trường QSDĐ) yếu Kết điều tra, vấn cán địa cho thấy: + Việc phổ biến quy định luật chậm, địa phương thiếu tài liệu hướng dẫn, việc tự tìm hiểu luật thơng qua internet cịn hạn chế, khơng cập nhập văn luật ra, văn luật hết hiệu lực + Người dân chưa nắm thay đối khoản thu phí theo quy định khơng thu thuế chuyển QSDĐ mà thay vào thu thuế thu nhập cá nhân người có đất chuyển quyền từ 4% xuống 2%, lệ phí trước bạ giảm từ 1% xuống 0,5% + Cơ chế phối hợp phòng ban thiếu rườm rà, chồng chéo, nhiều thủ tục trùng lặp cần loại bỏ, số công đoạn nhiều thời gian việc thẩm định hồ sơ - Sự không ổn định đôi ngũ cán bơ địa xã gây khó khăn cho việc quản lý, theo dõi cách liên tục trình sử dụng, chuyển dịch đất đai, gây thất lạc hổ sơ quản lý đất đai 73 - Đa phần cán văn phòng đăng ký QSDĐ cán phịng Tài ngun Mơi trường qua thời kỳ có chun mơn, kinh nghiệm khả áp dụng cơng nghệ thơng tin vào quản lý yếu, số cán trẻ giỏi công nghệ thiếu kinh nghiệm 4.3.5 Đề xuất giải pháp nhằm thực đúng, đầy đủ QSDĐ địa bàn thành phố Thanh Hóa Pháp luật đất đai phận cấu thành nên hệ thống pháp luật Nhà nước, có đầy đủ thuộc tính hệ thống pháp luật nói chung thuộc tính tính thống Tất hành vi (về quản lý sử dụng đất đai) người sử dụng đất áp dụng chung hệ thống quy phạm pháp luật đất đai Nhà nước ban hành, đồng thời không cho phép ngành, địa phương đưa quy định riêng, trái với pháp luật đất đai Nhà nước Việc điều tra thực địa bàn Thành phố Thanh Hoá với kết nghiên cứu nêu đề tài giải pháp đề xuất cho việc thực QSDĐ điạ bàn Thành phố Thanh Hoá 4.3.5.1 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật - Cần tiếp tục tăng cường việc tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai phương tiện thông tin, xây dựng hoàn thiện sở liệu đất đai để qua giúp cho việc quản lý sử dụng đất đai với thơng tin cập nhật xác nhằm nắm chắc, quản chặt đất đai tốt - Cần có văn hướng dẫn chi tiết, cụ thể dễ hiểu quy định pháp luật việc thực quyền người sử dụng đất, để người dân hiểu quyền nghĩa vụ để đến đăng ký theo quy định quan nhà nước có thẩm quyền - Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân nhiều bất cập, phận người dân chí cán sở chưa nắm bắt đầy đủ quy định pháp luật hành lĩnh vực đất đai nói chung việc thực quyền người sử dụng đất nói riêng Do đó, ngồi việc tăng cường tun truyền, phổ biến phương tiện thông tin, cần xây dựng sở liệu pháp luật đất đai theo chủ đề phù hợp với nội dung quản lý nhà nước đất đai để cung cấp cho địa phương - Từ kết điều tra cho thấy tỷ lệ người dân nắm văn quy phạm pháp luật chưa cao, cần tăng cường tuyên truyền phổ biến văn 74 pháp luật đến người dân, để người dân nắm thực theo quy định 4.3.5.2 Giải pháp đầu tư cho người sở vật chất Qua khảo sát cho thấy điều kiện, phương tiện làm việc Phòng Tài nguyên Mơi trường Thành phố Thanh Hố, văn phịng đăng ký QSDĐ thành phố hạn chế Phòng làm việc chật hẹp, phương tiện làm việc đơn giản, thủ cơng Lực lượng biên chế làm việc phịng Tài ngun Mơi trường cịn q mỏng chưa đủ đáp ứng nhu cầu quản lý đất đai Đối với cán địa xã phương tiện, trang thiết bị lại thiếu thốn Do cần có quy định dành tỷ lệ định nguồn thu tài từ đất đai để đầu tư trực tiếp cho công tác quản lý đất đai địa phương đào tạo nguồn nhân lực, mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin, tài liệu chuyên môn, pháp luật, internet chế độ khen thưởng - Cần quan tâm ngân sách chi cho công tác quản lý đất đai đặc biệt cơng tác đo đạc, lập đồ địa chính, hoàn thiện hệ thống sở liệu quản lý đất đai, cấp GCNQSDĐ để người sử dụng đất thực QSDĐ thuận lợi 4.3.5.3 Giải pháp tổ chức quản lý hoạt động thực QSDĐ - Phần lớn hộ gia đình điều tra cho thời gian hoàn thiện thủ tục chuyển QSDĐ dài, nhiều thời gian, cần giảm bớt thủ tục không cần thiết, gây phiền hà cho cơng dân q trình thực quyền người sử dụng đất, rút ngắn thời gian giải thủ tục hành Thay đổi hồn thiện cải cách thủ tục hành chính, nâng cao hoạt động phận cửa liên thông UBND thành phố để mang lại hiệu cao người dân doanh nghiệp việc đăng ký đất đai Nhiều hộ dân điều tra chưa nắm trình tự thực thủ tục hành chính, cần công khai minh bạch thủ tục, hồ sơ, phí lệ phí để người dân nắm để giảm bớt thời gian lại hoàn thiện hồ sơ công dân - Thành lập đường dây nóng để tiếp thu ý kiến phản ánh, kiến nghị người dân thủ tục hành chính, thái độ phục vụ cán bộ, công chức, viên 75 chức thực thi nhiệm vụ hạn chế sách nhiễu, phiền hà, tham nhũng cán bộ, công chức, viên chức giải công việc công dân - Nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ cho cán địa sở - Hồn thiện việc cấp GCNQSDĐ - Tăng cường công tác tra, kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, xử lý dứt điểm không kéo vi phạm, đồng thời ngăn chặn kịp thời xử lý nghiêm vi phạm phát sinh 4.3.5.4 Giải pháp sách Nhà nước cần hồn thiện quy định sách bồi thường giải phóng mặt thời gian tới Bởi vậy, việc đảm bảo tiến độ thực dự án luôn quan tâm đạo lãnh đạo tỉnh xem xét tháo gỡ kịp thời sách Tuy nhiên, cơng tác giải phóng mặt cần Nhà nước xem xét hoàn thiện quy định chung cần đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất Tỉnh thành phố cần tăng cường biện pháp quản lý việc cho thuê đất nông nghiệp đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp địa phương Tạo điều kiện thuận lợi để khuyến khích hộ gia đình, cá nhân thực thủ tục thuê đất theo quy định Có vậy, hộ gia đình, cá nhân thuê đất yên tâm đầu tư sản xuất mang lại hiệu kinh tế cao Cần có quy định cụ thể quy trình thủ tục chuyển nhượng đất nơng nghiệp cho dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để quản lý việc chuyển nhượng QSDĐ Người sử dụng đất quyền chuyển nhượng đất nông nghiệp theo quy định với dự án đầu tư chuyển mục đích sử dụng đất mang lại lợi ích cao cho người sử dụng đất Vì họ thỏa thuận giá chuyển nhượng trực tiếp với chủ đầu tư, Nhà nước cho phép người sử dụng đất quyền này, nhiên Nhà nước cần có biện pháp quản lý tốt để phát huy hiệu xã hội Để nâng cao tỷ lệ người dân thực việc chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp đến đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền cần đơn giản hóa thủ tục hành giảm khoản phí thực việc chuyển nhượng QSDĐ Tỉnh thành phố cần tiếp tục thực cải cách thủ tục hành để người sử dụng đất thực QSDĐ thuận tiện, nhanh chóng Thủ tục 76 hành đặt cho quan nhà nước người sử dụng đất người sử dụng đất thực QSDĐ quy định pháp luật thực cách thống Trong điều kiện kinh tế-xã hội ngày biến đổi khơng ngừng địi hỏi đáp ứng máy nhà nước ngày tiến bộ, phát triển Do đó, khơng cải cách thủ tục hành khơng thể đáp ứng phù hợp với yêu cầu thực tế Nhất Thành phố Thanh Hoá, nhu cầu thực QSDĐ cao, đặc biệt chuyển nhượng QSDĐ, chấp, bảo lãnh giá trị QSDĐ Vì vậy, thời gian tới, cần tiếp tục có biện pháp cải cách thủ tục hành Qua thực tế thành phố cho thuê QSDĐ, Nhà nước cần có biện pháp nhằm tận thu thuế cho thuê nhà đất dân, giải tình trạng thất thu thuế - Trên địa bàn Thành phố Thanh Hoá tỷ lệ người dân chấp QSDĐ đến đăng ký Văn phòng đăng ký QSDĐ đạt tỷ lệ 100%, nhiên số lượng người dân thực quyền cịn thấp Do cần giảm thủ tục hành giảm khoản phí, lệ phí để người dân thực quyền chấp nhiều - Công khai quy hoạch sử dụng đất; xác định rõ địa chỉ, vị trí ranh giới đất thuộc dự án đầu tư, người sử dụng đất khơng sử dụng vào mục đích khác Quy hoạch sử dụng đất phải trước bước, hoạch định rõ khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất người sử dụng đất có kế hoạch sử dụng đất hợp lý, yên tâm chuyển nhượng, cho thuê hay nhận chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ để đầu tư phát triển sản xuất Do đó, thành phố cần xây dựng phương án quy hoạch dài hạn, có tính khả thi cao để người dân n tâm sử dụng đất theo quy hoạch, kích thích “cầu” đất phát triển - Bổ sung, hồn thiện sách thu tiền sử dụng đất Thực tế giá đất tính nộp tiền sử dụng đất áp dụng cao, gần sát giá thị trường Chính vậy, nhiều người dân làm công việc nhà nông, kinh doanh nhỏ lẻ không đủ tiền SDĐ để nộp vào ngân sách - Cần có sách thuế hợp lý phù hợp với thu nhập người sử dụng đất thực tốt quyền theo quy định pháp luật 77 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Luật đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành luật tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực QSDĐ Những năm gần đây, người sử dụng đất địa bàn thành phố quan tâm nhiều đến quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật Người dân thực đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền thực QSDĐ Do công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn thành phố ngày chặt chẽ vào nếp Kết điều tra thực tế địa bàn thành phố thời gian qua hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực QSDĐ là: quyền chuyển nhượng; quyền thừa kế; quyền tặng cho quyền chấp Trong quyền chuyển nhượng QSDĐ quyền chấp QSDĐ thực nhiều giá trị đất ngày tăng, quyền chuyển đổi, quyền cho thuê, cho thuê lại, góp vốn giá trị QSDĐ không người sử dụng đất thực theo quy định pháp luật Hiện tượng tượng giao dịch “ngầm”, không làm thủ tục khai báo với quan nhà nước dẫn đến thất thu thuế Nhà nước Nguyên nhân do: Ý thức người sử dụng đất việc tuân thủ quy định pháp luật đất đai cịn nhiều hạn chế; Cơng tác tổ chức quản lý, giám sát việc thực QSDĐ yếu kém, trình độ chun mơn cán quản lý đất đai cấp sở nhiều hạn chế, quy định việc thực QSDĐ chưa phổ biến rộng rãi, sở, tài liệu cung cấp cho cấp địa phương thiếu thốn; Các quy định trình tự, thủ tục thực QSDĐ cịn rườm rà, phức tạp thay đổi ln tục khiến người dân gặp khó khăn việc cập nhật thực Từ kết nghiên cứu đề xuất 04 giải pháp hồn thiện chế sách để người dân thực tốt trách nhiệm nghĩa vụ Nhà nước thực QSDĐ, là: giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật, giải pháp đầu tư cho người sở vật chất, giải pháp tổ chức quản lý hoạt động thực QSDĐ, giải pháp sách 5.2 KIẾN NGHỊ Do hạn chế thời gian kinh phí nên nghiên cứu phạm vi hẹp, để nghiên cứu có giá trị hơn, đề nghị tiếp tục nghiên cứu tồn địa bàn tỉnh Thanh Hố 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt: Chu Tuấn Tú (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai liên bang Malaixia Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới Vụ Khoa học Hợp tác Quốc Tế Đào Trung Chính (2005) Một số vấn đề QSDĐ thị trường bất động sản Tạp chí Tài ngun Mơi trường Đinh Dũng Sỹ (2003) Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai QSDĐ người sử dụng đất: Thực trạng kiến nghị Tạp chí Nhà nước Pháp luật Hồng Huy Biều (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Vương quốc Thái Lan Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Lê Xuân Bá (2003) Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam Nhà xuất Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội Lưu Quốc Thái (2006) Pháp luật đất đai vấn đề đầu tư nước vào thị trường bất động sản Trung Quốc Tạp chí Tài ngun Mơi trường Nguyễn Đình Bồng (2006) Một số vấn đề thị trường QSDĐ nước ta giai đoạn Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng (2009) Giáo trình hệ thống pháp luật quản lý đất đai thị trường bất động sản; Quản lý đất đai thị trường bất động sản Nguyễn Đình Bồng, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Tiến Dũng, Trần Minh Hà, Hà Sỹ Tú, Nguyễn Đức Minh, Trần Trung Chính, Nguyễn Khải, Phùng Văn Nghệ, Nguyễn Công Huân, Nguyễn Văn Hiếu, Đỗ Đức Đôi, Nguyễn Văn Chiến, Trần Hùng Phi Lê Tiến Vương (2005) Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật đề tài cấp nhà nước Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Trung tâm Điều tra Quy hoạch đất đai – Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội 10 Nguyễn Thị Thu Hồng (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Vương quốc Thụy Điển Báo cáo chun đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 79 11 Nguyễn Thị Mai (2002) Hướng dẫn hoàn thiện pháp luật đất đai Hội thảo Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 12 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình thị trường bất động sản Nhà xuất Nơng nghiệp, Hà Nội 13 Phịng Tài ngun Mơi trường thành phố Thanh Hoá (2015) Báo cáo thuyết minh tổng hợp kế hoạch sử dụng đất năm 2015 thành phố Thanh Hố, tỉnh Thanh Hố 14 Phịng Tài ngun Mơi trường thành phố Thanh Hố (2015) Số liệu thống kê đất đai năm 2014 số liệu khác liên quan đến quản lý sử dụng đất năm 15 Quốc Hội nước CHXHCNVN (2005) Bộ Luật dân năm 2005 Nhà xuất Lao động – 2009 16 Quốc Hội nước CHXHCNVN (1992) Hiến pháp Việt Nam năm 1992 Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội 17 Quốc Hội nước CHXHCNVN (1987) Luật đất đai 1987 Tổng cục Quản lý ruộng đất, Hà Nội 18 Quốc Hội nước CHXHCNVN (1993) Luật đất đai 1993; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai 1998; Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật đất đai 2001 Nhà xuất Bản đồ, Hà Nội 19 Quốc Hội nước CHXHCNVN (2003) Luật đất đai 2003 đổi chế tài đất đai thời gian tới Trung tâm thông tin, tư vấn, dịch vụ tài sản bất động sản – Bộ Tài chính, Hà Nội 2004 20 Quốc Hội nước CHXHCNVN (2003) Luật đất đai 2003 Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội 21 Quốc Hội nước CHXHCNVN (2013) Luật đất đai 2013 Nhà xuất Tài nguyên – Môi trường đồ Việt Nam, Hà Nội 22 Trần Thị Minh Hà (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Ơxtrâylia Báo cáo chun đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 23 UBND thành phố Thanh Hoá (2015) Báo cáo quy hoạch sử dụng đất đai thành phố Thanh Hoá - tỉnh Thanh Hoá thời kỳ 2010 - 2015 định hướng đến năm 2020 24 UBND thành phố Thanh Hoá (2015) Số liệu phịng thống kê thành phố Thanh Hố 25 Văn phịng đăng ký QSDĐ thành phố Thanh Hoá (2015) Báo cáo thuyết minh thực công việc giai đoạn 2010-2015 80 PHỤ LỤC 81 ... quản lý đất đai trạng sử dụng đất địa bàn thành phố Thanh Hóa - Tình hình quản lý đất đai địa bàn thành phố Thanh Hóa - Hiện trạng sử dụng đất địa bàn thành phố Thanh Hóa 3.4.3 Đánh giá việc thực. .. hội thành phố Thanh Hóa 27 3.4.2 Tình hình quản lý đất đai trạng sử dụng đất địa bàn thành phố Thanh Hóa 27 3.4.3 Đánh giá việc thực số quyền người sử dụng đất địa bàn thành phố Thanh. .. việc thực số quyền người sử dụng đất địa bàn thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2012-2016 46 4.3.2 Kết điều tra việc thực số quyền người sử dụng đất địa bàn thành phố Thanh Hóa 56 4.3.3