HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM TRẦN TRUNG SƠN NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA VIỆC THỰC HIỆN MỘT SỐ DỰ ÁN THEO QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI BÌNH, TỈNH THÁI BÌNH Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đỗ Thị Tám NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017 i LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tôi, kết nghiên cứu trình bày luận văn trung thực, khách quan chưa dùng để bảo vệ lấy học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cám ơn, thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Trần Trung Sơn ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn, tơi nhận hướng dẫn, bảo tận tình Thầy, Cô giáo Khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc tới giáo PGS.TS Đỗ Thị Tám tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tôi xin trân trọng cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán viên chức Phòng Tài ngun Mơi trường, Phịng Đất đai- Sở Tài ngun Mơi trường tỉnh Thái Bình, phịng, ban, ngành liên quan thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình giúp đỡ tạo điều kiện cho suốt trình thực đề tài Xin cảm ơn gia đình, người thân bạn bè động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ tơi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn Trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Trần Trung Sơn iii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn iii Mục lục iv Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng .viii Danh mục hình ix Trích yếu luận văn x Thesis Abstract xii Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn 1.4.1 Những đóng góp 1.4.2 Ý nghĩa khoa học 1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn Phần Tổng quan vấn đề nghiên cứu 2.1 Tổng quan quy hoạch sử dụng đất 2.1.1 Khái niệm quy hoạch sử dụng đất 2.1.2 Đặc điểm quy hoạch sử dụng đất 2.1.3 Vai trò, ý nghĩa quy hoạch sử dụng đất 2.1.4 Thực trạng công tác quy hoạch sử dụng đất Việt Nam 2.2 Tổng quan giá đất 10 2.2.1 Một số khái niệm liên quan đến giá đất 10 2.2.2 Đặc trưng giá đất 11 2.3.3 Giá đất thực trạng công tác định giá đất Việt Nam 14 2.3 Các nghiên cứu mối quan hệ quy hoạch sử dụng đất đến giá đất giới Việt Nam 18 2.3.1 Các nghiên cứu mối quan hệ quy hoạch sử dụng đất đến giá đất giới 18 iv 2.3.2 Các nghiên cứu mối quan hệ quy hoạch sử dụng đất đến giá đất Việt Nam 26 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 30 3.1 Địa điểm nghiên cứu 30 3.2 Thời gian nghiên cứu 30 3.3 Đốİ tượng nghiên cứu 30 3.4 Nội dung nghiên cứu 30 3.4.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Thái Bình 30 3.4.2 Cơng tác quản lý Nhà nước đất đai thành phố Thái Bình giai đoạn 2010 - 2016 30 3.4.3 Ảnh hưởng việc thực số dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất thành phố Thái Bình 30 3.4.4 Đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác quy hoạch sử dụng đất góp phần hạn chế bất cập giá đất thành phố Thái Bình 31 3.5 Phương pháp nhiên cứu 31 3.5.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu, chọn mẫu điều tra 31 3.5.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 32 3.5.3 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu 33 3.5.4 Phương pháp so sánh 33 Phần Kết nghiên cứu thảo luận 34 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thái Bình liên quan đến quy hoạch giá đất địa bàn……………………………… 34 4.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên cảnh quan môi trường 34 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 36 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 39 4.2 Công tác quản lý nhà nước đất đai thành phố Thái Bình giai đoạn 2010 – 2016 41 4.2.1 Thực trạng triển khai dự án theo phương án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2016 41 4.2.2 Thực trạng quản lý Nhà nước giá đất tình hình biến động giá đất địa bàn thành phố giai đoạn 2010 - 2016 45 4.2.3 Tổng hợp dự án theo quy hoạch sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Bình 49 v 4.3 Ảnh hưởng việc thực hİện 02 dự án nghiên cứu theo quy hoạch đến giá đất 52 4.3.1 Giới thiệu chung hai dự án nghiên cứu 52 4.3.2 Ảnh hưởng việc thực dự án 01 theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất 55 4.3.3 Ảnh hưởng việc thực dự án theo quy hoạch đến giá đất 63 4.3.4 Đánh giá chung việc thực 02 dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất 70 4.4 Đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện cơng tác quy hoạch sử Thái Bình 71 4.4.1 Giải pháp quy hoạch sử dụng đất 72 4.4.2 Giải pháp chế sách 72 4.4.3 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật 73 4.4.4 Giải pháp huy động vốn 73 4.4.5 Tăng cường tham gia cộng đồng lập giám sát thực phương án quy hoạch sử dụng đất 74 Phần Kết luận kiến nghị 75 5.1 Kết luận 75 5.2 Đề nghị 76 Tài liệu tham khảo 77 Phụ lục 79 vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa theo tiếng Việt BĐS Bất động sản CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa FDI Đầu tư trực tiếp nước GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GDP Tổng sản phẩm quốc nội GPMB Giải phóng mặt HĐND Hội đồng nhân dân IIP Chỉ số sản xuất cơng nghiệp MĐSDĐ Mục đích sử dụng đất NXB Nhà xuất ODA Viện trợ phát triển thức PNN Phi nơng nghiệp SXKD Sản xuất kinh doanh TCVN Tiêu chuẩn Việt Nam TN&MT Tài nguyên Môi trường UBND Ủy ban nhân dân UGB Urban Growth Boundary - Ranh giới phát triển đô thị XNK XD Xuất nhập xây dựng vii DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1 Số mẫu theo loại đất vị trí bên trong, bên ngồi UGB 23 Bảng 2.2 Giá đất bình quân bên trong, bên UGB giai đoạn 1994 - 2004 24 Bảng 2.3 Tốc độ tăng giá đất qua năm bên trong, bên UGB 25 Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2016, thành phố Thái Bình 43 Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng đất 45 Bảng 4.3 Danh mục cơng trình dự án theo quy hoạch sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Bình 50 Bảng 4.4 Tổng hợp quy hoạch sử dụng đất dự án nghiên cứu 54 Bảng 4.5 Biến động giá đất nông nghiệp quy định dự án giai đoạn 2010 - 2016 56 Bảng 4.6 Biến động giá đất quy định dự án giai đoạn 2010 -2016 57 Bảng 4.7 Biến động giá đất sản xuất kinh doanh quy định dự án giai đoạn 2010 2016 58 Bảng 4.8 Biến động giá đất nông nghiệp thực tế dự án giai đoạn 2010 - 2016 60 Bảng 4.9 Biến động giá đất thực tế vùng dự án giai đoạn 2010 - 2016 61 Bảng 4.10 Biến động giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thực tế dự án giai đoạn 2010 - 2016 62 Bảng 4.11 Biến động giá đất nông nghiệp quy định dự án giai đoạn 2010 - 2016 64 Bảng 4.12 Biến động giá quy định dự án giai đoạn 2010 - 2016 64 Bảng 4.13 Biến động giá quy định sản xuất kinh doanh dự án giai đoạn 2010 - 2016 66 Bảng 4.14 Biến động giá đất nông nghiệp thực tế dự án giai đoạn 2010 - 2016 67 Bảng 4.15 Biến động giá đất thực tế dự án giai đoạn 2010 - 2016 68 Bảng 4.16 Biến động giá đất sản xuất kinh doanh thực tế dự án giai đoạn 2010 - 2016 69 viii DANH MỤC HÌNH Hình 2.1 Sự mở rộng thành phố thống với UGB 18 Hình 2.2 Sự mở rộng thành phố không thống với UGB 20 Hình 2.3 Giá đất trung bình cho mẫu Anh khoảng cách đến UGB 21 Hình 2.4 Giá đất trung bình (USD/m2) theo khoảng cách (km) từ trung tâm thành phố đến bên trong, bên UGB 26 Hình 4.1 Sơ đồ vị trí liên kết vùng thành phố Thái Bình 34 Hình 4.2 Đường giao thơng thành phố Thái Bình 38 Hình 4.2 Cơ cấu sử dụng đất năm 2016 thành phố Thái Bình 44 Hình 4.3 Hình ảnh xây dựng Khu tổ hợp Trung tâm thương mại, cơng trình phố Shop – House 52 Hình 4.4 Hình ảnh xây dựng Khu tổ hợp Trung tâm thương mại, cơng trình phố Shop – House trước quy hoạch 53 Hình 4.5 Hình ảnh xây dựng Khu tổ hợp Trung tâm thương mại, cơng trình phố Shop – House sau quy hoạch 53 Hình 4.6 Hình ảnh xây dựng Khu phố 3,4 – khu đô thị Trần Hưng Đạo 54 Hình 4.7 Hình ảnh xây dựng Khu phố 3,4 – khu đô thị Trần Hưng Đạo trước quy hoạch 54 Hình 4.8 Hình ảnh xây dựng Khu phố 3,4 – khu đô thị Trần Hưng Đạo sau quy hoạch 55 Hình 4.9 Biến động giá đất quy định dự án giai đoạn 2010 -2016 58 Hình 4.10 Biến động giá đất sản xuất kinh doanh quy định dự án giai đoạn 2010 -2016 59 Hình 4.11 Biến động giá đất nông nghiệp thực tế dự án giai đoạn 2010 -2016 60 Hình 4.12 Biến động giá đất thực tế dự án giai đoạn 2010 - 2016 61 Hình 4.13 Biến động giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thực tế dự án giai đoạn 2010 – 2016 63 Hình 4.14 Biến động giá quy định dự án giai đoạn 2010 – 2016 65 Hình 4.15 Biến động giá SXKD quy định dự án giai đoạn 2010 - 2016 66 Hình 4.16 Biến động giá đất nông nghiệp thực tế dự án giai đoạn 2010 - 2016 68 Hình 4.17 Biến động giá đất thực tế dự án giai đoạn 2010 – 2016 69 Hình 4.18 Biến động giá đất sản xuất kinh doanh thực tế dự án giai đoạn 2010 - 2016 70 ix TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Trần Trung Sơn Tên luận văn: “Nghiên cứu ảnh hưởng việc thực số dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất địa bàn Thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình” Chuyên ngành: Quản lý Đất đai Mã số: 60.85.01.03 Cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Làm rõ tác động việc thực số dự án quy hoạch sử dụng đất đến giá đất địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình - Đề xuất số giải pháp nhằm hạn chế bất cập giá đất quy hoạch sử dụng đất gây lên địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp chọn điểm nghiên cứu, chọn mẫu điều tra Dự án 1: đại diện cho nhóm dự án có vốn đầu tư tư nhân, thời gian thực ngắn trình thực Chọn dự án khu tổ hợp trung tâm thương mại, cơng trình nhà phố Shop – House nằm địa phận phường Đề Thám Dự án 2: đại diện cho nhóm dự án có vốn đầu tư Nhà nước, thời gian thực dài thực xong Dự án xây dựng khu đô thị Trần Hưng Đạo thuộc địa phận phường Trần Hưng Đạo, thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình Tháng 11 năm 2002 UBND tỉnh định số 2909/QĐ-UB việc thu hồi 87.105 m đất để quy hoạch xây dựng khu đô thị Trần Hưng Đạo - Phương pháp điều tra, thu thập số liệu Các số liệu thứ cấp bao gồm số liệu điều kiện tự nhiên, thực trạng phát triển kinh tế xã hội, tình hình quản lý Nhà nước đất đai giá đất Bảng giá đất UBND tình ban hành 01/01 hàng năm - Phương pháp chọn hộ điều tra - Phương pháp thống kê, xử lý số liệu - Phương pháp so sánh, đánh giá Kết kết luận - Thành phố Thái Bình trung tâm kinh tế - trị, văn hố, xã hội tỉnh Thái Bình có địa hình tương đối phẳng Tổng giá trị sản xuất năm 2016 ước đạt 22.425,1 tỷ đồng, ngành Cơng nghiệp - Xây dựng ước đạt 15.666,5 tỷ đồng; Thương mại - Dịch vụ ước đạt 6.007,9 tỷ đồng; Nông nghiệp - Thủy sản ước đạt 750,7 tỷ x Giai đoạn 2011 - 2013, giá đất vùng dự án giảm mạnh, thị trường bất động sản bị đóng băng, bình quân đất vùng dự án giảm 10,54%, đất dự án giảm 8,37% Giai đoạn 2013 - 2014, giá đất vùng dự án tăng nhẹ, giá đất vùng vủng dự án tăng từ 5-7 triệu/m2 tương ứng với 15,45% Đây coi kết từ hàng loạt sách quy định ban hành Bảng giá đất UBND tỉnh Thái Bình qua năm Hình 4.14 Biến động giá quy định dự án giai đoạn 2010 - 2016 Giai đoạn 2015 - 2016, giá đất ngồi vùng dự án có xu hướng tăng rõ rệt, đặc biệt giá đất vùng dự án tăng nhanh Đây coi kết từ việc thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn đà phát triển Năm 2015, biên độ chênh lệch giá đất vùng dự án thu hẹp rõ rệt, giá đất dự án dao động từ 14 – 16 triệu đồng/m2 tương ứng với 57,14% Giá đất dự án dao động từ 7,5 – 8,5 triệu đồng/m2 tương ứng với 10,24% c Đối với giá đất SXKD Nhà nước quy định 65 Bảng 4.13 Biến động giá quy định sản xuất kinh doanh dự án giai đoạn 2010 - 2016 Trong vùng dự án Năm Nghìn đồng/m2 Ngồi vùng dự án Nghìn đồng/m2 % % 2010 1500 1200 2011 1700 13,33 1500 25,00 2012 2000 17,65 1700 13,33 2013 2500 25,00 2000 17,65 2014 3000 20,00 2500 25,00 2015 3500 16,67 3000 20,00 2016 4000 14,29 3500 16,67 Hình 4.15 Biến động giá SXKD quy định dự án giai đoạn 2010 - 2016 Từ số liệu giá đất SXKD phi nông nghiệp Nhà nước quy định thể bảng 4.12 hình 4.15 cho thấy: Xu hướng biến động giá đất tương đồng với xu hướng biến động giá đất Nhà nước quy định Đây kết việc điều chỉnh giá đất SXKD - sách mà tỉnh Thái Bình áp dụng nhằm hỗ trợ cho doanh nghiệp yên tâm sản xuất - kinh doanh giai đoạn thị trường kinh tế gặp khó khăn Giá đất SXKD ngồi vùng dự án dao động từ 13,33% - 25,0% 66 4.3.3.2 Ảnh hưởng việc thực dự án theo quy hoạch đến giá đất thực tế a Đối với giá đất nông nghiệp thực tế Bảng 4.14 Biến động giá đất nông nghiệp thực tế dự án giai đoạn 2010 - 2016 Trong vùng dự án Năm Nghìn đồng/m2 % Ngồi vùng dự án Nghìn đồng/m2 % 2010 42 42 2011 50 19,05 42 0,00 2012 55 10,00 45 7,14 2013 60 9,09 50 11,11 2014 70 16,67 55 10,00 2015 80 14,29 60 9,09 2016 85 6,25 65 8,33 Giai đoạn 2010 - 2013, giai đoạn này, giá đất nông nghiệp vùng dự án tăng cao so với giá đất vùng dự án tốc độ tăng giá đất từ 9,09 – 19,05% Giá đất nơng nghiệp vùng ngồi dự án dao đồng từ – 11,11% Giai đoạn 2014 - 2016, giá đất nông nghiệp thực tế vùng dự án tiếp tục đà tăng trưởng tốc độ tăng giá đất khác rõ rệt, mức tăng bình quân vùng dự án 12,4%/năm vùng dự án 9,14%/năm Kết cho thấy: Sự ổn định giá đất nông nghiệp thực tế giai đoạn chịu ảnh hưởng lớn việc thực dự án 67 Hình 4.16 Biến động giá đất nông nghiệp thực tế dự án giai đoạn 2010 - 2016 b Đối với giá đất thực tế Bảng 4.15 Biến động giá đất thực tế dự án giai đoạn 2010 - 2016 Trong vùng dự án Năm Nghìn đồng/m2 % Ngồi vùng dự án Nghìn đồng/m2 % 2010 12000 8000 2011 11000 -8,33 7000 -12,50 2012 9000 -18,18 6500 -7,14 2013 10000 11,11 6000 -7,69 2014 14000 40,00 9000 50,00 2015 17000 21,43 10000 11,11 2016 20000 17,65 11000 10,00 Nhìn chung, giai đoạn 2010 - 2012, giá đất thực tế vùng dự án vùng dự án giảm Trong vùng dự án giảm bình quân 13,25%/năm, ngồi vùng dự án giảm bình qn 9,82%/năm Do xu chung thị trường bất động sản bị đóng băng 68 Giai đoạn 2013 - 2014 chênh lệch giá đất thực tế vùng dự án ngày nới rộng Kết năm 2013, thị trường bất động sản dần khôi phục, giá đất thực tế vùng dự án tăng bình quân 25,55%/năm, giá đất vùng dự án tăng bình quân 21,18%/năm Giá đất thực tế vùng dự án gấp 1,21 lần giá đất vùng dự án Hình 4.17 Biến động giá đất thực tế dự án giai đoạn 2010 – 2016 c Đối với giá đất sản xuất kinh doanh thực tế Bảng 4.16 Biến động giá đất sản xuất kinh doanh thực tế dự án giai đoạn 2010 - 2016 Trong vùng dự án Năm Ngồi vùng dự án Nghìn đồng/m2 % Nghìn đồng/m2 % 2010 1500 1000 2011 1800 20,00 1200 20,00 2012 2000 11,11 1500 25,00 2013 2500 25,00 1700 13,33 2014 3000 20,00 2000 17,65 2015 3500 16,67 2500 25,00 2016 4000 14,29 3000 20,00 69 Từ số liệu giá đất SXKD phi nông nghiệp thực tế thể bảng 4.14 hình 4.12 cho thấy: Xu hướng biến động giá đất SXKD tăng qua năm Giai đoạn 2010 – 2013, giá đất SXKD vùng dự án bình quân hàng năm tăng 18,70%/năm (từ 1,5 – 2,5 triệu đồng/m2), giá đất SXKD ngồi vùng dự án tăng bình qn 19,44%/năm (1 – 1,5 triệu đồng/m2) Giai đoạn 2014 – 2016, cho thấy giá đất SXKD vùng dự án tăng bình quân 16,98%/năm (3 – triệu đồng/m2), giá đất SXKD ngồi vùng dự án tăng bình qn 20,88%/năm (2 – triệu đồng/m2) Hình 4.18 Biến động giá đất sản xuất kinh doanh thực tế dự án giai đoạn 2010 - 2016 4.3.4 Đánh giá chung việc thực 02 dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất Quy hoạch sử dụng đất việc thực dự án theo quy hoạch địa bàn tỉnh Thái Bình làm giá đất tăng lên, tuỳ theo mức độ vùng quy hoạch quy mơ dự án có ảnh hưởng đến giá đất; Dự án xây dựng Khu tổ hợp Trung tâm thương mại, cơng trình phố Shop – House Khu phố 3,4 – khu đô thị Trần Hưng Đạo làm cho giá đất nông nghiệp đất tăng cao; Giai đoạn sau quy hoạch sử dụng đất cấp có thẩm quyền xét duyệt (năm 2014) giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, giá đất có thay đổi vùng quy hoạch - Các dự án có quy mơ lớn, phải giải phóng mặt qua nhiều năm, giá đất thay đổi hàng năm dẫn đến khó khăn việc giải phóng mặt 70 Xu hướng biến động giá đất nông nghiệp, giá đất giá đất SXKD phi nông nghiệp thực tế Nhà nước quy định vùng dự án cho thấy: - Về giá đất theo giá thực tế giá Nhà nước quy định: Giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định có tăng lên rõ rệt so với thời điểm trước dự án triển khai Giá đất thời điểm sau triển khai dự án cao hẳn so với thời điểm trước triển khai dự án Biến động giá đất thực tế xảy trước so với giá đất Nhà nước quy định Đối với giá đất giá đất SXKD, chênh lệch giá đất thực tế so với giá Nhà nước quy định lớn, sau thời điểm triển khai dự án Vào số thời điểm, giá đất quy định 57,14% so với giá đất thực tế nên việc đảm bảo nguyên tắc: "Giá đất Nhà nước quy định phải sát với giá thị trường" tiến hành định giá đất điều vơ khó khăn - Về giá đất theo mục đích sử dụng đất: Giá đất xảy biến động lớn loại đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp chứng kiến tốc độ tăng giá đất rõ rệt Trong đó, biến động giá đất nông nghiệp rõ rệt đất nông nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp Kết đưa đến nhận định: Hiện nay, nhu cầu đất đai để xây dựng, phát triển nhà ở, sở sản xuất - kinh doanh nhằm phục vụ đời sống sản xuất khiến giá đất phi nông nghiệp tăng cao phù hợp Các dự án có quy mơ lớn, phải giải phóng mặt qua nhiều năm dự án Nhà nước chủ đầu tư (do vốn để chi trả cho việc bồi thường giải phóng mặt cịn nhiều bất cập giá Nhà nước giá thị trường, Nhà nước khơng có thỏa thuận riêng chủ đầu tư bên được), giá đất thay đổi hàng năm dẫn đến khó khăn việc giải phóng mặt 4.4 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT GÓP PHẦN HẠN CHẾ NHỮNG BẤT CẬP VỀ GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ THÁI BÌNH Trên sở nghiên cưa ảnh hưởng việc thực 02 dự án theo quy hoạch đến giá đất địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình, vào quy định hành, để hạn chế cấp cập giá đất thực dự án cần thực đồng giải pháp sau: 71 4.4.1 Giải pháp quy hoạch sử dụng đất - Nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất, cần rà sốt danh mục cơng trình dự án mang tính trọng điểm có ý nghĩa địn bẩy phát triển kinh tế xã hội thành phố đăng ký kỳ quy hoạch kế hoạch để tiến hành xây dựng quy hoạch chi tiết thông báo rộng rãi cho người dân biết kế hoạch thực dự án - Khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải tính tốn khoa học nhu cầu sử dụng mục đích, đáp ứng nhu cầu thị trường Mặt khác tránh tình trạng quy hoạch “treo”, quy hoạch xong khơng có khả đầu tư hạn chế việc chuyển mục đích đất chun trồng lúa nước cho mục đích phát triển cơng nghiệp, thị Cần có đánh giá chi tiết khả thực cơng trình, dự án; khả huy động vốn thực chương trình, dự án Thực tốt việc giảm tình trạng “quy hoạch treo” - Rà sốt danh mục cơng trình, phân loại cụ thể mục đích sử dụng đất kỳ kế hoạch, xác định cụ thể đối tượng đầu tư nhằm chủ động việc gọi vốn đầu tư Trong đó, cần lưu ý đến mục tiêu thực việc đầu tư theo hình thức xã hội hố cơng trình mang tính chất địn bẩy Việc thực dự án có tác động lớn đến giá đất vùng dự án, giá đất vùng dự án thường chênh lệch lớn so với giá đất vùng dự án Những đối tượng chịu ảnh hưởng trực tiếp từ chênh lệch giá đất hộ dân sống khu vực giáp ranh vùng dự án Giải pháp đưa là: dự án theo phương án quy hoạch cần phải xác định rõ vị trí vùng triển khai, ranh giới khu vực triển khai sở cần có sách hợp lý giá đất cho hộ gia đình sống khu vực giáp ranh dự án Đồng thời quản lý chặt chẽ việc chuyển đổi MDSDĐ theo quy hoạch xử lý nghiêm trường hợp chuyển đổi MDSDĐ không theo quy hoạch sử dụng đất duyệt 4.4.2 Giải pháp chế sách Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhằm kiểm soát chặt chẽ nguồn cung đất đai thị trường bất động sản Theo quy định hành, việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch đô thị; thực tế loại quy hoạch thường khơng đồng với không gian, thời gian thực thẩm quyền phê duyệt dẫn tới không xác định xác nguồn cung đất đai, ảnh hưởng đến giá đất 72 Việc thực dự án theo quy hoạch sử dụng đất có tác động lớn đến chênh lệch giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định Giá đất thực tế giá đất quy định chênh lệch lớn làm ảnh hưởng không nhỏ đến phát triển kinh tế - xã hội tâm lý nhà đầu tư, người sử dụng đất Giải pháp đưa là: thông tin việc triển khai dự án theo quy hoạch sử dụng đất cần phải minh bạch công khai nhằm hạn chế yếu tố đầu có khả thao túng làm giá 4.4.3 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật Gắn QHSDĐ với phát triển ngành nghề, đặc biệt quan tâm khôi phục ngành nghề truyền thống, tạo quỹ đất tái định cư, quy hoạch đất dịch vụ đất liền kề khu công nghiệp; đồng thời chủ động xây dựng kế hoạch hỗ trợ hay dạy nghề tạo việc làm, cho vay vốn giải việc làm từ dự án dạy nghề cho lao động nông thôn cho người lao động bị thu hồi đất trình xây dựng quy hoạch; mở rộng ngành nghề đào tạo phù hợp với định hướng phát triển kinh tế xã hội thành phố Tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật để nhân dân nhận thức quy định pháp luật, tránh kích động “cị mồi” đất đai thông tin quy hoạch sử dụng đất dự án chưa đầy đủ làm sai lệch giá đất Tiếp tục thực tốt việc công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định pháp luật, công bố công khai toàn tài liệu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất xét duyệt trụ sở Uỷ ban nhân dân phường, phịng Tài ngun Mơi trường, gần khu dự án suốt kỳ quy hoạch để người dân đối tượng sử dụng đất biết thực 4.4.4 Giải pháp huy động vốn Khi dự án phê duyệt, chủ đầu tư cần phải huy động nguồn vốn, có kế hoạch tập trung thời gian ngắn đề giải phóng xong mặt bằng, hạn chế kéo dài nhiều năm Tăng cường kêu gọi vốn đầu tư tổ chức, cá nhân nước để thực mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội có liên quan đến quy hoạch sử dụng đất Cần ưu tiên đầu tư tập trung cho cơng trình, dự án trọng điểm, dự án có hiệu kinh tế cao, thu hút lao động không gây ảnh hưởng đến môi trường Huy động tối đa nguồn vốn cho sản xuất xây dựng sở hạ tầng từ vốn ngân sách, vốn doanh nghiệp, vốn liên doanh liên kết, vốn đầu tư nước ngoài, vốn tự có nhân dân 73 Huy động vốn nhân dân, quan, đơn vị, doanh nghiệp địa bàn đầu tư cho phát triển sản xuất kinh doanh theo phương thức Nhà nước nhân dân làm, huy động nguồn vốn xây dựng sở hạ tầng, cơng trình cơng cộng, cơng trình kinh tế trọng điểm Ngồi ra, cần đưa tiêu thực quy hoạch vào kế hoạch phát triển KTXH hàng năm, bố trí nguồn kinh phí để thực cơng trình quy hoạch 4.4.5 Tăng cường tham gia cộng đồng lập giám sát thực phương án quy hoạch sử dụng đất Phương án quy hoạch sử dụng đất cần có tham gia cộng đồng dân cư trình xây dựng quy hoạch, cần tạo hội để người dân bày tỏ ý kiến vấn đề liên quan đến môi trường sống, môi trường sản xuất nhằm xác định nhu cầu sử dụng đất phương án quy hoạch chưa sát với thực tế Đồng thời, phải có ý kiến nhà chuyên môn, quan quản lý khả tác động phương án quy hoạch Từ để có điều chỉnh thay đổi cho phù hợp Chỉ đạo thực tốt nội dung quản lý nhà nước đất đai tất địa phương Triển khai thực giám sát việc quản lý sử dụng quỹ đất đai theo phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phê duyệt, đưa tiêu kế hoạch sử dụng đất hàng năm vào hệ thống tiêu kế hoạch phát triển kinh tế xã hội địa bàn thành phố Tăng cường việc kiểm tra tình hình thực quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, kiểm tra tình hình sử dụng đất cơng địa phương Có biện pháp xử lý cụ thể trường hợp cố tình chậm triển khai thực sử dụng đất sai mục đích Nhà nước giao đất, cho thuê đất 74 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Thành phố Thái Bình trung tâm kinh tế - trị, văn hố, xã hội tỉnh Thái Bình có địa hình tương đối phẳng Tổng giá trị sản xuất năm 2016 ước đạt 22.425,1 tỷ đồng, ngành Cơng nghiệp - Xây dựng ước đạt 15.666,5 tỷ đồng; Thương mại - Dịch vụ ước đạt 6.007,9 tỷ đồng; Nông nghiệp - Thủy sản ước đạt 750,7 tỷ đồng Cơ cấu chuyển dịch theo hướng tích cực Cơng nghiệp - Xây dựng 67,9%, Thương mại - Dịch vụ 28,8%, Nông nghiệp - Thủy sản 3,4% Thành phố Thái Bình có tổng diện tích đất tự nhiên 6806,13 ha, đất nơng nghiệp 3.480,67 chiếm 51,14% tổng diện tích tự nhiên; đất phi nông nghiệp 3296,10 chiếm 48,43% tổng diện tích tự nhiên; đất chưa sử dụng 29,36 chiếm 0,43% tổng diện tích tự nhiên Trong giai đoạn 2011 - 2015, địa bàn thành phố Thái Bình có 15 dự án sử dụng đất triển khai thực theo quy hoạch sử dụng đất Giá đất Nhà nước quy định tăng lên đáng kể sau thực dự án, cụ thể: (1) dự án xây dựng Khu tổ hợp Trung tâm thương mại, cơng trình phố Shop – House, giá đất nơng nghiệp năm 2014 42 nghìn đồng/m2, năm 2015 tăng lên triệu đồng/m2 (đất ở) triệu đồng/m2 (đất SXKD phi nông nghiệp) Giai đoạn 2015 2016, giá đất vùng dự án tăng nhanh từ - triệu đồng/m2; giá đất ở vùng dự án tăng từ 4,5 - triệu đồng/m2; giá đất SXKD phi nông nghiệp vùng dự án tăng bình quân khoảng 29,17%/năm so với 22,5%/năm giá đất SXKD phi nơng nghiệp ngồi vùng dự án; (2) dự án Khu phố 3,4 - khu đô thị Trần Hưng Đạo, giá đất dự án dao động từ 14 – 16 triệu đồng/m2 tương ứng với 57,14% Giá đất dự án dao động từ 7,5 – 8,5 triệu đồng/m2 tương ứng với 10,24% Giá đất SXKD vùng dự án dao động từ 13,33% - 25,0% Giá đất thị trường giai đoạn 2014 - 2016 có tăng giá đáng kể, cụ thể: (1) dự án xây dựng Khu tổ hợp Trung tâm thương mại, cơng trình phố Shop House, giá đất nông nghiệp vùng dự án có mức tăng trưởng bình qn 11,96% ngồi vùng dự án 5,38%; giá đất vùng dự án tăng 34,44% vùng dự án tăng 20,18%; giá đất sản xuất kinh doanh tăng bình quân 22,06 %; (2) dự án Khu phố 3,4 - khu đô thị Trần Hưng Đạo, giá đất nơng nghiệp vùng dự án tăng trung bình 12,4%/năm vùng dự án 9,14%/năm; giá đất vùng dự án tăng bình quân 25,55%/năm, giá đất ngồi vùng dự án 75 tăng bình qn 21,18%/năm; giá đất SXKD vùng dự án tăng bình quân 16,98%/năm giá đất SXKD vùng dự án tăng bình quân 20,88%/năm Để việc thực số dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất địa bàn thành phố Thái Bình cần thực đồng giải pháp sau: giải pháp quy hoạch sử dụng đất, giải pháp chế sách, giải pháp nguồn vốn, giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật giải pháp ăng cường tham gia cộng đồng lập giám sát thực phương án quy hoạch sử dụng đất 5.2 ĐỀ NGHỊ Để đánh giá toàn diện biến động giá đất sau thực dự án, cần mở rộng quy mô thực đề tài tất dự án địa bàn thành phố Thái Bình 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO I Tài liệu tiếng Việt Bộ Tài nguyên Môi trường (2014) Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ Tài nguyên – Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Chính phủ (2014a) Nghị định số 43/2014/NĐ - CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định thi hành Luật Đất đai Chính phủ (2014b) Nghị định số 44/2014/NĐ - CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định giá đất Chính phủ (2014c) Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 quy định khung giá đất Đồn Cơng Quỳ, Vũ Thị Bình, Nguyễn Thị Vịng, Nguyễn Quang Học Đỗ Thị Tám (2006) Giáo trình Quy hoạch sử dụng đất Nxb Nông Nghiệp, Hà Nội Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình Định giá đất Nxb Nông nghiệp, Hà Nội Lê Khương Ninh (2011) Các yếu tố ảnh hưởng đến lợi nhuận doanh nghiệp vừa nhỏ ĐBSCL Tạp chí Cơng nghệ ngân hàng Số 67 Tr.3-10 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (1992) Hiến pháp 1992 Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (2013) Luật Đất đai 2013 Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 10 Tơn Gia Hun Nguyễn Đình Bồng (2007) Quản lý Đất đai Thị trường bất động sản Nxb Bản đồ, Hà Nội 11 UBND tỉnh Thái Bình (2009) Quyết định số 3301/2009/QĐ-UBND ngày 31/12/2009 UBND tỉnh Thái Bình việc ban hành giá loại đất địa bàn thành tỉnh Thái Bình năm 2010 12 UBND tỉnh Thái Bình (2010) Quyết định số 3013/2010/QĐ-UBND ngày 31/12/2010 UBND tỉnh Thái Bình việc ban hành giá loại đất địa bàn thành tỉnh Thái Bình năm 2011 13 UBND tỉnh Thái Bình (2011) Quyết định số 2907/2011/QĐ-UBND ngày 30/12/2011 UBND tỉnh Thái Bình việc ban hành giá loại đất địa bàn thành tỉnh Thái Bình năm 2012 77 14 UBND tỉnh Thái Bình (2012) Quyết định số 3152/2012/QĐ-UBND ngày 29/12/2012 UBND tỉnh Thái Bình việc ban hành giá loại đất địa bàn thành tỉnh Thái Bình năm 2013 15 UBND tỉnh Thái Bình (2013) Quyết định số 2998/2013/QĐ-UBND ngày 25/12/2013 UBND tỉnh Thái Bình việc ban hành giá loại đất địa bàn thành tỉnh Thái Bình năm 2014 16 UBND tỉnh Thái Bình (2014) Quyết định số 3077/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 UBND tỉnh Thái Bình việc ban hành giá loại đất địa bàn thành tỉnh Thái Bình năm 2015 17 Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Bình (05/3/2015).Quyết định số 600/UBND-MCLT việc chấp thuận nghiên cứu dự án giới thiệu địa điểm Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp khu Trung tâm thương mại, cơng trình nhà phố Shop-house Tập đồn Vingroup – Công ty CP phố Lý Bôn, phường Đề Thám, thành phố Thái Bình 18 Võ Tử Can (2006) Nghiên cứu phương pháp luận tiêu đánh giá tính khả thi hiệu phương án quy hoạch sử dụng đất cấp huyện Đề tài khoa học cấp Bộ Hà Nội II Tài liệu tiếng Anh 19 Birrell, B., and Healy, E (2003) Migration and the Housing Affordability Crisis” People and Place Vol 11, No 3, p43 20 Birrell, B O’Connor, K Rapson, V Healy, and E (2005) The urban growth boundary Melbourne 2030 Monash University ePress, Victoria 21 FAO (1995) Planning of sustainable use of land resources Land and water bulletin FAO, Rome 60p 22 Michael (2010) Urban land supply, governance and the pricing of land 23/ William K Jaeger and Andrew J Plantinga, (2009) Evidence of the Effects of Oregon’s Land Use Planning System on Land Prices 78 PHỤ LỤC Phụ lục 01 Bảng giá đất nông nghiệp, giá đề xuất năm 2015 đơn vị tính: 1.000 đồng/m 2 Phụ lục 02 Bảng giá đất nơng thơn thành phố Thái Bình, giá đề xuất năm 2015 đơn vị tính: 1.000 đồng/m2 Phụ lục 03 Bảng giá đất đô thị thành phố Thái Bình, giá đề xuất năm 2015 đơn vị tính: 1.000 đồng/m2 Phụ lục 04 Bảng giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ đất thương mại dịch vụ nơng thơn thành phố Thái Bình, giá đề xuất năm 2015 đơn vị tính: 1.000 đồng/m2 Phụ lục 05 Bảng giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ đất thương mại dịch vụ đô thị thành phố Thái Bình, giá đề xuất năm 2015 đơn vị tính: 1.000 đồng/m2 79 ... ? ?Nghiên cứu ảnh hưởng việc thực số dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất địa bàn Thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình? ?? 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Làm rõ tác động việc thực số dự án quy hoạch sử. .. NGHIÊN CỨU 3.1 ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU Đề tài giới hạn nghiên cứu ảnh hưởng việc thực số dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất địa bàn Thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình 3.2 THỜI GIAN NGHIÊN CỨU... sử dụng đất đến giá đất địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình - Đề xuất số giải pháp nhằm hạn chế bất cập giá đất quy hoạch sử dụng đất gây lên địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình