HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU I GIỚI THIỆU VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP TẠI ACB Giới thiệu chung ACB 1.1 Lịch sử hình thành Pháp lệnh NHNN Pháp lệnh NHTM, hợp tác xã tín dụng cơng ty tài ban hành vào tháng năm 1990, tạo dựng khung pháp lý cho hoạt động NHTM Việt Nam Trong bối cảnh đó, ACB thành lập theo Giấy phép số 0032/NH-GP NHNN cấp ngày 24/4/1993, Giấy phép số 533/GP-UB Ủy ban Nhân dân TP Hồ Chí Minh cấp ngày 13/5/1993 Ngày 04/6/1993, ACB thức vào hoạt động 1.2 Phát triển Trong 14 năm qua, với đồng tâm, hiệp lực cổ đông nhân viên ACB giúp Ngân hàng khẳng định vị trí dẫn đầu hệ thống NHTM Viêt Nam lĩnh vực bán lẻ Dưới số cột mốc đáng nhớ ACB: 04/6/1993: ACB thức hoạt động 27/4/1996: ACB Ngân hàng TMCP Việt Nam phát hành thẻ tín dụng quốc tế ACBMasterCard 15/10/1997: ACB phát hành thẻ tín dụng quốc tế ACB-Visa Năm 1997 – Tiếp cận nghiệp vụ ngân hàng đại: Công tác chuẩn bị nhằm nhanh chóng đáp ứng chuẩn mực quốc tế hoạt động ngân hàng bắt đầu ACB, hình thức chương trình đào tạo nghiệp vụ ngân hàng tồn diện kéo dài hai năm Thơng qua chương trình đào tạo ACB nắm bắt cách hệ thống nguyên tắc vận hành ngân hàng đại, chuẩn mực quản lý rủi ro, đặc biệt lĩnh vực ngân hàng bán lẻ, nghiên cứu điều chỉnh điều kiện Việt Nam để áp dụng thực tiễn hoạt động ngân hàng Thành lập Hội đồng ALCO: ALCO đóng vai trò quan trọng việc đảm bảo hoạt động an toàn hiệu ACB Mở siêu thị địa ốc: ACB ngân hàng tiên phong cung cấp dịch vụ địa ốc cho khách hàng Việt Nam Hoạt động góp phần giúp thị trường địa ốc ngày minh bạch khách hàng ủng hộ ACB trở thành ngân hàng cho vay mua nhà mạnh Việt Nam Năm 1999: ACB bắt đầu triển khai chương trình đại hóa cơng nghệ thơng tin ngân hàng nhằm trực tuyến hóa tin học hóa hoạt động ACB Năm 2000 - Tái cấu trúc: Với bước chuẩn bị từ năm 1997, đến năm 2000 ACB thức tiến hành tái cấu trúc (2000 - 2004) phận chiến lược phát triển nửa đầu thập niên 2000 Cơ cấu tổ chức thay đổi theo định hướng kinh doanh hỗ trợ Các khối kinh doanh gồm có Khối khách hàng cá nhân, Khối khách hàng doanh nghiệp, Khối ngân quỹ Các đơn vị hỗ trợ gồm có Khối cơng nghệ thơng tin, Khối giám sát điều hành, Khối phát triển kinh doanh, Khối quản trị nguồn lực số phòng ban Hoạt động kinh doanh Hội sở chuyển giao cho Sở Giao dịch Tổng giám đốc trực tiếp đạo Ban Chiến lược, Ban kiểm tra - kiểm sốt nội bộ, Ban Chính sách quản lý rủi ro tín dụng, Ban Đảm bảo chất lượng, Phòng Quan hệ quốc tế Phòng Thẩm định tài sản Cơ cấu tổ chức sau tái cấu trúc nhằm đảm bảo tính đạo xuyên suốt toàn hệ thống Sản phẩm quản lý theo định hướng khách hàng thiết kế phù hợp với phân đoạn khách hàng Phát triển kinh doanh quản lý rủi ro quan tâm mức Các kênh phân phối tập trung phân phối sản phẩm dịch vụ cho khách hàng mục tiêu 29/6/2000 - Tham gia thị trường vốn: Thành lập ACBS Với đời cơng ty chứng khốn, ACB có thêm cơng cụ đầu tư hiệu thị trường vốn phát triển đánh giá đầy tiềm Rủi ro hoạt động đầu tư tách khỏi hoạt động ngân hàng thương mại 02/01/2002 – Hiện đại hóa ngân hàng: ACB thức vận hành TCBS 11/3/2002: Đưa công cụ xếp hàng tự động vào sử dụng 06/01/2003 – Chất lượng quản lý: Đạt tiêu chuẩn ISO 9001:2000 lĩnh vực huy động vốn, cho vay ngắn hạn trung dài hạn, toán quốc tế cung ứng nguồn lực Hội Sở 14/11/2003 – Thẻ ghi nợ: ACB NHTMCP Việt Nam phát hành thẻ ghi nợ quốc tế ACBVisa Electron Trong năm 2003, sản phẩm ngân hàng điện tử phone banking, mobile banking, home banking Internet banking đưa vào hoạt động sở tiện ích TCBS 10/12/2004 – Công nghệ sản phẩm cao: Đưa sản phẩm quyền chọn vàng, quyền chọn mua bán ngoại tệ ACB trở thành ngân hàng Việt Nam cung cấp sản phẩm phái sinh cho khách hàng 17/06/2005 – Đối tác chiến lược: SCB & ACB ký kết thỏa thuận hỗ trợ kỹ thuật Cũng từ thời điểm này, SCB trở thành cổ đông chiến lược ACB Hai bên cam kết dựa mạnh bên để khai thác thị trường bán lẻ đầy tiềm Việt Nam 1.3 Sơ đồ tổ chức Đại hội đồng cổ đông Ban kiểm soát Hội đồng quản trị Các Hội đồng Văn phòng HĐQT Tổng Giám đốc Khối Khách hàng KhốiCáKhách nhânhàng DoanhKhối nghiệp Ngân Khối quỹPhát triển kinh Khốidoanh Giám sát Điều Khốihành Quản trị Nguồn lực Khối CNTT Ban định giá tài Ban sảnkiểm tra kiểm Ban đảm soát bảo chất lượng Ban chiến lược Phịng Quan Ban hệ Quốc sách tếvà quản lý rủi ro tín dụng Sở giao dịch, trung tâm thẻ, chi nhánh phịng giao dịch; Các cơng ty trực thuộc: Cơng ty chứng khốn ACB (ACBS), Cơng ty Quản lý nợ khai thác tài sản ACB (ACBA) Giới thiệu phận thẩm định tài sản khu vực Hà Nội 2.1 Lịch sử hình thành Bộ phận Thẩm định tài sản khu vực Hà Nội phận trực thuộc Phòng Thẩm định tài Ngân hàng TMCP Á Châu Phịng Thẩm định tài sản hình thành từ lâu Bộ phận Thẩm định tài sản khu vực Hà Nội thức thành lập vào ngày 17/10/2007 theo Quyết định số 2139/TCQĐ-TĐTS.07 Tổng Giám đốc 2.2 Sơ đồ tổ chức II TÌNH HÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI ACB Giám đốc khối giám sát điều hành Quy định ACB định giá bất động sản chấp 1.1 Hồ sơ tối thiểu để thẩm định bất động sản Trưởng phòng Chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở, giấy phép mua bán…) Tờ khai lệ phí trước bạ (nếu có) Phó phịng Giấy phép xây dựng (nếu có) Đối với đất trống bắt buộc phải có vẽ vị trí trạng Chứng minh thư nhân dân Trưởng phận thẩm Trưởng định động sản phận thẩm định Trưởng bất động phận sản hướng Trưởng dẫn nghiệp phận vụ quản lý hàng chấp Hộ chủ sở hữu BĐS (làm theo mẫu) Khi thẩm định tài sản quyền sử dụng đất thuê/thuê lại và/hoặc tài sản gắn liền với đất thuê/thuê lại, hồ sơ tối thiểu theo quy định, đơn vị phải gửi kèm theo hợp động thuê/thuê lại đất, tốn cơng trình xây dựng (nếu có) Nhân 1.2 viênNội phận Nhân định viên động sản phậnsản thẩm định Nhânbất viên động phận sản hướng Nhân dẫnviên nghiệp phận vụ quản lý hàng chấp dung thẩm thẩm định bấtbộđộng a) Các nội dung thẩm định bất động sản bao gồm: Chủ sở hữu, sử dụng BĐS Quy hoạch sử dụng đất nơi BĐS tọa lạc Khả chuyển nhượng BĐS Nhân viên văn thư Tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế BĐS Định giá BĐS b) Việc thẩm định BĐS phải thực sở tình trạng thực tế bất động sản chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS, chứng từ hợp pháp khác khách hàng cung cấp 1.3 Thẩm định chủ sở hữu, sử dụng bất động sản a) Việc thẩm định chủ sở hữu, sử dụng BĐS phải đảm bảo xác định được: Người chủ sở hữu, sử dụng BĐS; người đồng sở hữu, sử dụng Năng lực hành vi dân sự, lực pháp luật dân chủ sở hữu, sử dụng BĐS Người có thẩm quyền định việc chấp BĐS trường hợp tài sản Doanh nghiệp nhà nước, Công ty trách nhiệm hữu hạn, Công ty cổ phần, Doanh nghiệp liên doanh, Doanh nghiệp 100% vốn nước Hợp tác xã tổ chức khác Mối quan hệ chủ sở hữu, sử dụng BĐS với người bảo lãnh trường hợp chủ sở hữu, sử dụng BĐS bảo lãnh cho cá nhân, tổ chức khác ACB b) Căn thẩm định: chứng từ sở hữu, sử dụng BĐSS, hồ sơ pháp lý chủ sở hữu, sử dụng BĐS, hồ sơ pháp lý người bảo lãnh c) Phương pháp thẩm định: sở thẩm định trên, người thẩm định thực thẩm định thực tế nơi BĐS tọa lạc, vấn, quan sát đối chiếu quy định pháp luật, quy định ACB để làm rõ nội dung cần thẩm định 1.4 Thẩm định quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản tọa lạc a) Việc thẩm định quy hoạch sử dụng bất nơi BĐS tọa lạc phải bảo đảm xác định được: Nơi BĐS tọa lạc có quy hoạch hay chưa Trường hợp có quy hoạch quy hoạch b) Căn thẩm định: đối chiếu quy hoạch quan có thẩm quyền phê duyệt với vị trí BĐS để xác định quy hoạch Trường hợp khu đất nơi BĐS tọa lạc chưa có quy hoạch người thẩm định phải làm việc với quan thẩm quyền để xác định Ngoài ta, người thẩm định vấn, trao đổi với quan, tổ chức, cá nhân khác để xác định quy hoạch sử dụng đất nơi BĐS tọa lạc 1.5 Thẩm định khả chuyển nhượng bất động sản a) Việc thẩm định khả chuyển nhượng BĐS phải đảm bảo xác định BĐS chuyển nhượng hay khơng b) Căn thẩm định: tình trạng thực tế BĐS nguồn thông tin khác c) Phương pháp thẩm định: sở đánh giá kiến trúc tổng thể, sở hạ tầng, tình hình an ninh, kinh tế, xã hội khu vực nơi BĐS tọa lạc, lợi thương mại, vị trí BĐS, thơng tin giao dịch chuyển nhượng thị trường yếu tố khác đánh giá khả chuyển nhượng BĐS 1.6 Tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế bất động sản a) Việc thẩm định tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế BĐS phải bảo đảm xác định được: Tính đầy đủ, tính hợp lệ tính phù hợp chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS Diện tích thực tế, diện tích ghi nhận chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS BĐS có phép chấp hay không theo quy định pháp luật; BĐS có đầy đủ điều kiện để chấp hay chưa BĐS có tranh chấp hay khơng BĐS có chấp, chuyển nhượng, góp vốn, liên doanh với cá nhân, tổ chức khác hay khơng Mục đích sử dụng BĐS, BĐS có cho th, cho mượn hay khơng b) Căn thẩm định: tình trạng thực tế BĐS, chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS nguồn thông tin khác c) Phương pháp thẩm định: Đối chiếu chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS với quy định pháp luật, ACB để xác định Thẩm định thực tế BĐS Trao đổi, đề nghị với quan, tổ chức, cá nhân khác để có thêm thơng tin nhằm xác định xác tình trạng pháp lý,tình trạng thực tế BĐS 1.7 Định giá bất động sản Việc xác định giá BĐS phải đảm bảo xác định giá trị tiền VNĐ BĐS thời điểm định giá Căn định giá BĐS: Diện tích BĐS: bao gồm diện tích đất (Sđ) diện tích tài sản gắn liền với đất (St) Đơn giá BĐS: bao gồm đơn giá đất (Pđ) đơn giá tài sản gắn liền với đất (Pt) Phương pháp định giá: tùy trường hợp,việc định giá thực theo quy định phù hợp 1.8 Xác định diện tích bất động sản tính giá trị a) Đối với quyền sử dụng đất: Trường hợp diện tích đất ghi chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS lớn diện tích đất thực tế diện tích đất tính giá trị diện tích đất thực tế Trường hợp diện tích đất ghi chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS nhỏ diện tích đất thực tế diện tích đất tính giá trị diện tích đất ghi chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS b) Đối với nhà ở, cơng trình xây dựng, tài sản gắn liền với đất khác có đăng ký quyền sử hữu, có chênh lệch diện tích thực tế diện tích ghi nhận chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS diện tích tính giá trị xác định Riêng trường hợp nhà ở, cơng trình xây dựng xây dựng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sử hữu: Nếu xây dựng theo giấy phép xây dựng diện tích tính giá trị diện tích xây dựng thực tế Nếu xây dựng khơng giấy phép xây dựng diện tích tính giá trị diện tích xây dựng thực tế phù hợp với giấy phép xây dựng Đối với tài sản gắn liền với đất khác: diện tích tính giá trị vào diện tích tình trạng thực tế 1.9 Xác định đơn giá bất động sản 1.9.1 Đối với đất ( Pđo): Đối với đơn vị duyệt đơn giá đất thị trường đất ở: áp dụng đơn giá đất thị trường Đối với đơn vị chưa duyệt đơn giá đất thị trường đất ở: áp dụng đơn giá đất UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương Trong trường hợp này, đơn vị nhân đơn giá với hệ số K Hệ số K Hội đồng thẩm định tài sản bảo đảm quy định chi nhánh, địa bàn, thời kỳ Trường hợp có nhân hệ số K, đơn vị phải so sánh đơn giá đất sau nhân hệ số K với đơn giá đất thực tế giao dịch chuyển nhượng (phải nêu rõ xác định giao dịch chuyển nhượng thực tế) để thuyêt minh việc áp dụng hệ số K Việc so sánh thực sau: Trường hợp có giao dịch chuyển nhượng bất động sản với điều kiện ( vị trí, cở sở hạ tầng điều kiện khác) tương tự bất động sản thẩm định: đơn vị so sánh với giao dịch để thuyết minh việc áp dụng hệ số K Đơn giá đất BĐS thẩm định không cao đơn giá đất BĐS so sánh Trường hợp khơng có giao dịch chuyển nhượng BĐS với điều kiện ( vị trí, sở hạ tầng điều kiện khác) tương tự với BĐS thẩm định: đơn vị phải so sánh với giao dịch chuyển nhượng BĐS có điều kiện khác với BĐS thẩm định để thuyết minh việc áp dụng hệ số K Đơn giá đất BĐS cao thấp đơn giá đất BĐS so sánh phải đánh giá tính hợp lý khác biệt BĐS khác biệt đơn giá đất 1.9.2 Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đất xây dựng nhà xường, văn phòng ( Pđsx) Đối với đơn vị duyệt đơn giá đất thị trường với loại đất phi nông nghiệp: Áp dụng đơn giá đất thị trường Đối với đơn vị chưa duyệt đơn giá đất thị trường, áp dụng theo cách tính sau: Nếu đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp giao ổn định, lâu dài giao có thời hạn 70 năm (Pđsx.ođ): đơn giá đất tính tối đa 50% đơn giá đất có vị trí tương ứng Pđsx.ođ = 50% x Pđo Nếu đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp giao có thời hạn nhỏ 70 năm ( Pđsx.th) : đơn giá đất tính theo cơng thức sau: Pđsx.th = [ Pđ.sx.ođ - (Pđ.sx.ođ x (70-m) x 1,2%] Trong đó: m thời hạn giao đất tính năm Trường hợp đất sử dụng thời gian định phải khấu trừ giá trị tương ứng với thời gian sử dụng Khi đơn giá đất bằng: 1.9.3 Đối với nhà ở, cơng trình xây dựng ( Pt) Việc xác định giá trị nhà phải dựa vào tình trạng ngơi nhà để định giá thơng qua tiêu chí: thời hạn sử dụng, kiểu dáng ngơi nhà, kết cấu bố trí bên mức độ hoàn thiện sở hạ tầng khu vực, tình trạng pháp lý ngơi nhà Theo tiêu chí đơn giá xây dựng Ngân hàng TMCP Á Châu quy định sau: Loại nhà Kết cấu Đơn vị tính Đơn giá tính theo tổng diện tích sử dụng tính giá trị (nghìn đồng/m2) Biệt thự 1.Cột, đà, mái BTCT , tường gạch, lát gạch xi măng loại 2.Cột, đà BTCT, mái ngói/tơn có trần, lát xi măng loại 1.Khung, sàn, mái BTCT, tường gạch, lát xi măng loại Khung sàn, BTCT tường gạch, mái ngói/tơn có trần,nền lát xi măng loại Từ Đến M2 1.600 2.800 M2 1.500 2.600 M2 1.400 2400 M2 1300 2200 Biệt thự lầu Sàn xây sắt chữ I, tường gạch, mái ngói/tơn có trần, lát xi măng loại M2 1200 2000 M2 1100 1800 M2 1200 2000 M2 1000 1800 700 1000 M2 600 800 M2 400 600 M2 300 500 M2 250 350 M2 1200 1800 Cột đà, sàn BTCT, mái ngói tơn có trần, M2 lát xi măng loại 1000 1500 Tường gạch, sàn xây sắt chữ I, M2 mái ngói/tơn có trần, lát xi măng loại 800 1200 Tường, cột gạch, sàn đúc giả, mái đúc M2 700 1100 Tường, cột gạch, sàn đúc giả/lợp tơn có trần, lát xi măng loại M2 600 1000 4.Sàn gỗ, tường gạch, mái ngói/tơn có trần, lát xi măng loại Cột, đà, mái BTCT, tường gạch, lát xi măng loại Cột, đà BTCT, mái ngói/tơn có trần, lát xi măng loại 3.Kết cấu biệt thự trên, láng xi măng, trần ván cót ép carton, vệ sinh láng sứ M2 xi măng Nhà phố Ván gạch+ ván/tơn/ngói, cột gỗ/gạch Tường gạch+ ván/tơn, mái giấy, dầu Cột gỗ, mái tôn, lát xi măng loại, trần ván/cót ép, tường mượn Ván tôn, gỗ, mái lá/giấy dầu, khung sườn gỗ Cột, đà,sàn, mái BTCT, tường gạch, lát xi măng loại Nhà phố lầu Sau thu thập đầy đủ thông tin, nhân viên thẩm định nhập tất thơng tin vào phần mềm định giá, phần mềm tự động tính giá trị bất động sản Kết có tờ trình BĐS sau: TỜ TRÌNH THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN (Áp dụng nhà và/hoặc đất riêng lẻ trường hợp duyệt đơn giá đất thị trường) I CÁC THÔNG TIN CHUNG Chủ sở hữu tài sản: NGUYỄN MẠNH KHẢI LÊ THỊ KHANH Người vay: NGUYỄN MẠNH KHẢI LÊ THỊ KHANH Mối quan hệ chủ sở hữu tài sản người vay: Chính chủ Đơn vị đề nghị thẩm định: SGD HÀ NỘI 2/22/2008 10:42:00AM Thời điểm chấp nhận đề nghị thẩm định: 2/23/2008 8:00:00AM Thời điểm phân hồ sơ: 2/22/2008 2:24:00PM Thời điểm hoàn tất tờ trình để ký 2/23/2008 9:09:00AM -II MÔ TẢ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN Vị trí bất động sản Số: 56 Phường/xã: Cát Linh Tỉnh/Thành phố: Thủ đô Hà Nội Đường/ấp: Tôn Đức Thắng Quận/Huyện: Quận Đống Đa Vị trí: -Bất động sản nằm mặt đường Tôn Đức Thắng -Bất động sản nằm cách ngã tư Tôn Đức Thắng - Quốc Tử Giám- Cát Linh khoảng 50m ... quan, tổ chức, cá nhân khác để có thêm thơng tin nhằm xác định xác tình trạng pháp lý,tình trạng thực tế BĐS 1.7 Định giá bất động sản Việc xác định giá BĐS phải đảm bảo xác định giá trị tiền VNĐ... tài sản 1.10 Phương pháp định giá bất động sản 1.10.1 Trong đa số trường hợp Giá trị BĐS = Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị tài sản gắn liền với đất Giá trị quyền sử dụng đất = Sđ x Pđ Giá trị... chấp Khi nhận hồ sơ BĐS chấp khách hàng, nhân viên thẩm định tài sản tiến hành định giá BĐS chấp khách hàng theo quy trình, quy định Nhà nước ACB định giá bất động sản chấp nói Để hiểu rõ hơn,