CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1 KHÁI NIỆM, VAI TRÒ VÀ CÁC QUY ĐỊNH VỀ THẾ CHẤP BĐS 1.1.1 Khái niệm bất động sản Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ. Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý và sử dụng. Theo cách phân chia từ thời La mã cổ đại và ghi trong Bộ luật La Mã thì phân chia thành tài sản thành hai loại là bất động sản và động sản. Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự quy định 1 : “BĐS là các tài sản không thể di dời được”. Như vậy, BĐS trước hết phải là tài sản, nhưng khác với các tài sản khác là chúng không thể di dời được. Hay nói cách khác, BĐS là đất đai và những vật thể cố định gắn liền với đất đai, chúng chỉ có thể sử dụng được trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hư hại (tính chất, công năng, hình thái sẽ thay đổi) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc, công trình lắp ghép… BĐS bao gồm: - Đất đai: + Phải là đất không di dời được hoặc di dời nhưng không đáng kể ( những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS); + Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền; + Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó); - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các trài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó: + Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng,…(những nhà bạt di động của gánh xiếc, các lâu đài làm bằng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là BĐS mà là các động sản, hoặc công cụ lao động); 1 Theo điều 181 của Bộ Luật Dân sự Việt Nam + Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ,… được xây dựng gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình(những tài sản có thể tháo rời mà giá trị công dụng của nó không thay đổi thì không phải là BĐS như: máy điều hoà di động, các chậu cây cảnh trong vườn, các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác); + Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai: vườn cây lâu năm; các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cách đồng làm muối, các công trình du lịch vui chơi thể thao, các công trình hầm lò, và những tài sản khác do Nhà nước quy định. Điều kiện một vật được coi là BĐS khi: - Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để công năng, tính chất, hình thái của nó không bị thay đổi; - Tồn tại lâu dài; - Là một yếu tố vật chất có ích cho con người; - Có thể đo lường bằng giá trị nhất định; - Được chiểm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người; 1.1.2 Thế chấp BĐS 2 1.1.2.1 Khái niệm Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. - Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp. - Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. 2 Theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2005 - Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai. - Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp. - Ở nước ta, trước khi Luật đất đai 1993 ra đời quy định đất đai thuốc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và không quy định rõ các quyền đối với người sử dụng đất, vì vậy đã kìm hãm sự phát triển của thị trường đất đai. Sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993, lần đầu tiên cho phép các hộ gia đình, cá nhân được chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo cách hiểu của người dân là mua bán đất đai. Và các luật liên quan không ngừng đổi mới để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển như Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2005, hàng loạt các Văn bản, Thông tư, Nghị định có liên quan đã ra đời thúc đẩy thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ. - Hiện nay, có nhiều cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng vốn. Một trong những nguồn vốn mà họ có thể huy động được đó là thế chấp tài sản, chủ yếu là thế chấp BĐS. Vì vậy hoạt động tín dụng trong mỗi ngân hàng là rất quan trọng vì nó đảm bảo lợi ích giữa hai bên thế chấp và nhận thế chấp. BĐS có thể mang thế chấp là nhà xưởng, nhà máy, khách sạn, nhà ở, . và những tài sản gắn liền với đất đai và các công trình xây dựng. - Ngoài ra, trong Luật Đất đai còn quy định quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà Nước thống nhất quản lý. Nhà Nước thực hiện việc giao đất hoặc cho thuê đất đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà Nước, tổ chức chính trị, xã hội sử dụng ổn định, lâu dài. Tuy nhiên, trong các chủ thể được giao đất và cho thuê đất nói trên, chỉ có cá nhân, hộ gia đình và các tổ chức kinh tế mới được thế chấp vay vốn ngân hàng. 1.2.2 Đặc điểm thế chấp BĐS - Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và quyền sở hữu BĐS gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Vì vậy khi đem BĐS đi thế chấp thực chất đó là thực hiện thế chấp các quyền liên quan đến BĐS, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Nên trong thời gian thế chấp chủ sở hữu BĐS vẫn được sử dụng, khai thác BĐS đó nhưng không được và cũng không thể trao đổi, chuyển nhượng các BĐS đó trên thị trường. - Trong hoạt động tín dụng, thế chấp BĐS chịu sự chi phối của sự biến động thị trường BĐS rất lớn nên giá trị BĐS thế chấp luôn thấp hơn giá trị thị trường tại thời điểm thế chấp để đảm bảo tính an toàn của phía các tổ chức tín dụng. Thông thường giá trị BĐS thế chấp chỉ được tính tương đương với giá trị của nó tại thời điểm thị trường xấu nhất, mức giá có thể là thấp nhất. 1.3 Vai trò thế chấp BĐS 1.1.3.1 Đối với chủ sở hữu BĐS Thế chấp BĐS là hình thức đem BĐS làm tài sàn đảm bảo để vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Đó là hình thức huy động vốn nhanh chóng và hiệu quả đối với các cá nhân và tổ chức. Điều này rất thuận lợi vì chủ sở hữu vẫn sử dụng BĐS của mình trong thời gian vay vốn thế chấp đồng thời lại có thêm lượng vốn để phục vụ mục đích của mình. Nhưng hiện nay, lượng vốn mà các cá nhân và tổ chức vay được thấp hơn so với giá trị thực của BĐS mà họ đem thế chấp, đa số các ngân hàng đều chỉ cho vay theo nguyên tắc 7/7, tức là 70% của 70% giá trị BĐS. Điều đó có nghĩa người đi vay chỉ được vay trên dưới 50% giá trị. Điều này rất thiệt thòi cho người thế chấp BĐS. 1.3.2 Đối với các tổ chức tín dụng Đối với mỗi ngân hàng thì hoạt động tín dụng là hoạt động chủ yếu và quan trọng nhất. Khi cho vay, ngân hàng luôn kỳ vọng sẽ lựa chọn được khách hàng thực hiện các dự án của họ tốt để có thể hoàn trả cả gốc và lãi. Tránh rủi ro trong kinh doanh thì các tổ chức tín dụng đưa ra những tiêu chuẩn lựa chọn khách hàng để cho vay. Ví dụ: đánh giá mức độ tín nhiệm của khác hàng, khả năng tài chính của khách hàng, xác định các tài sản hữu hình khác của khách hàng. Để đảm bảo an toàn thì các tổ chức tín dụng yêu cầu thế chấp các tài sản có giá trị để đảm bảo các khoản vay. Các tài sản có giá trị lớn và tính thanh khoản cao thì việc cấp tín dụng của các ngân hàng càng đảm bảo. Vì vậy đem thế chấp BĐS là nguồn huy động vốn hiệu quả và nhanh chóng đối với các cá nhân và tổ chức khi cần vốn. - Đối với các tổ chức kinh doanh tài chính thì việc luân chuyển tiền tệ là hoạt động chủ yếu. Vì vậy việc nhận thế chấp BĐS và các tài sản đảm bảo khác là một trong những hoạt động giúp cho các tổ chức tín dụng đó hoạt động bình thường. - Nhận BĐS thế chấp có thể làm tăng lợi nhuận cho ngân hàng (thông qua lãi vay) và tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản của ngân hàng (BĐS ). - Nhận thế chấp BĐS nói riêng và các tài sản bảo đảm nói chung đều nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, phòng tránh được những rủi ro có thể xảy ra. 1.3.3 Đối với nền kinh tế Sự bình ổn và phát triển của thị trường tài chính ảnh hưởng đến sự phát triển của nền kinh tế. Vì nhiều cá nhân và tổ chức cần vồn để kinh doanh mà không có các hoạt động tín dụng thì sẽ làm gián đoạn đến hoạt động sản xuất của họ. Vì vậy, hoạt động thế chấp BĐS có vai trò to lớn, nó quyết định việc cho vay vốn của ngân hàng và các tổ chức tín dụng và từ đó thúc đẩy nền kinh tế phát triển. 1.4 Các quy định về thế chấp BĐS Ở nước ta hiện nay, Nhà nước đã ban hành một số văn bản pháp luật quy định về thế chấp BĐS như: Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999; Thông tư 06/2002/TT-NHNN ngày 29/12/1999 hướng dẫn thực hiện Nghị định 178/1999/NĐ và thông tư 07/2003/TT-NHNN ngày 19/5/2003 sửa đổi bổ sung Thông tư 06/2000/TT- NHNN. Dựa vào các văn bản pháp luật trên quy định về BĐS thế chấp như sau : a) BĐS phải thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng của khách hàng vay các tổ chức tín dụng quy định theo: - Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của khách hàng vay, bên bảo lãnh và được thế chấp, bão lãnh theo quy định của pháp luật về đất đai; - Đối với BĐS của doanh nghiệp Nhà nước thì phải là BĐS do Nhà nước giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo tiền vay theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp Nhà nước; - Đối với BĐS khác thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu; b) BĐS được phép giao dịch, tức là những BĐS mà pháp luật cho phép hộăc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác; c) BĐS không có tranh chấp, tức là BĐS không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng, bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng vay thế chấp. Khách hàng vay, bên bảo lãnh phải cam kết với các tổ chức tín dụng về việc BĐS thế chấp, bảo lãnh không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm cam kết về cam kết của mình. Hợp đồng thế chấp BĐS bao gồm những nội dung chính sau: - Tên và địa chỉ các bên (có ngày, tháng, năm); - Nghĩa vụ được đảm bảo; - Mô tả BĐS thế chấp, giá trị của BĐS thế chấp; - Bên giữ tài sản, giấy tờ của BĐS thế chấp; - Quyền và nghĩa vụ của các bên; - Các thoả thuận về trường hợp xử lý và phương thức xử lý BĐS thế chấp; - Các thoả thuận khác. Trường hợp giao dịch bảo đảm tiền vay bị coi là vô hiệu từng phần hay toàn bộ thì không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng tín dụng mà giao dịch bảo đảm đó là một điều kiện. Bên bảo lãnh phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ, nghĩa vụ bảo lãnh của mình và bổ sung tài sản bảo đảm như đã cam kết. Việc đăng ký, xoá đăng ký thế chấp, bảo lãnh tài sản là giá trị quyền sử dụng đất, BĐS gắn liền với đất được thực hiện khi Bộ, ngành có liên quan ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục, lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm và Sở địa chính hoặc Sở địa chính nhà đất, UBNN xã, phường, thị trấn thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm. Các bên có thể thoả thuận việc cấp chứng nhận, chứng thực hợp đồng thế chấp, bảo lãnh của cơ quan công chứng Nhà nước hoặc UBNN các cấp có thẩm quyền. Nếu trong một số trường hợp đồng thế chấp mà Nhà nước bắt buộc chứng nhận, chứng thực thì phải tuân theo. UBNN theo quy định của Chính phủ thì có thẩm quyền chứng thực hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, cầm cố. 1.2 ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP 1.2.1 Khái niệm định giá BĐS thế chấp 3 Định giá BĐS là một nghệ thuật hay là một khoa học về xác ĐG trị bằng hình thái tiền tệ của các BĐS tại một thời điểm nhất định, cho một mục đích cụ thể, có tính đến đặc điểm của BĐS va các nhân tố kinh tế, pháp lý tiềm ẩn, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư. ĐG BĐS thế chấp là cũng được định nghĩa như định giá BĐS nhằm mục đích là thế chấp BĐS. - Tính khoa học thể hiện ở việc phân tích số liệu, tính toán giá trị của BĐS bằng toán học. - Tính nghệ thuật thể hiện ở kỹ năng nắm bắt thông tin, khả năng đưa ra các nhận định và hình thành các quan điểm riêng. - Mục đích cụ thể: mục đích sử dụng đất quyết định đến giá trị của BĐS đó. - Thời điểm cụ thể: giá trị pháp lý tại một thời điểm cụ thể. - Trong nhiều trường hợp, việc tính toán là rất đơn giản, kết quả ĐG dựa chủ yếu vào quan điểm riêng của người ĐG về việc sử dụng thông tin nào, lựa chọn mô hình toán học nào. - Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì bất động sản là một đơn vị thống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử dụng. Hơn nữa do bất động sản là một tài sản không di dời được nên giá trị bất động sản luôn luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố. Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của bất động sản là không giống nhau, chúng tùy thuộc vào từng loại bất động sản, từng vị trí của bất động sản. Vì vậy, việc xác định các quyền đối với bất động sản, những yếu tố và mức độ ảnh hưởng chúng đến giá trị của bất động sản là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là công việc của người định giá cần giải quyết. Việc ĐG là cần thiết khi BĐS chuyển đổi chủ sở hữu hoặc sử dụng, gồm: - ĐG mua và ĐG bán: ĐG mua và bán có điểm giống nhau là đều phải dựa vào giá thị trường. Đánh giá xem thị trường nóng hay lạnh không chỉ qua số lượng giao dịch mà cả tốc độ các giao dịch. Nhưng ĐG bán dựa trên nguyên tắc người bán luôn 3Từ website: http://phuockien.com.vn/news/detail/656 muốn BĐS đạt giá trị cao nhất. Còn ĐG mua, người ĐG dựa trên đặc điểm của khách hàng, khả năng tài chính và mong muốn của họ. - ĐG thế chấp: chủ yếu gặp trong các giao dịch của các ngân hàng. Khi khách hàng muốn đi vay và có BĐS thế chấp, họ không chỉ cần tìm hiểu phương thức cho vay, cách thức thanh toán mà còn cả cách thức ĐG của các ngân hàng, từ đó có lựa chọn thích hợp. - ĐG cho thuê: tương tự ĐG bán. - ĐG bảo hiểm: thực chất là việc tính toán các chi phí cho việc sửa chữa, thay thế, tái tạo BĐS khi nó bị hư hỏng vì rủi ro. Nó tương tự như ĐG để đền bù giải phóng mặt bằng. - ĐG đánh thuế: hầu hết các nước đều tính thuế dựa trên giá trị thị trường của đất đai. Ở Việt Nam chưa có thuế đất nhưng có phí trước bạ. - ĐG hạch toán: chủ yếu gặp trong hạch toán kế toán. - ĐG thừa kế: thực chất là ĐG tài sản trong quá khứ. - ĐG đầu tư: thực chất là ĐG tài sản trong tương lai. - ĐG phục vụ cho giải quyết tranh chấp, toà án: tương tự như ĐG thừa kế. 1.2.2 Các hình thái giá trị của BĐS - Giá trị sử dụng: là giá trị mà một BĐS cụ thể có được đối với một sử dụng cụ thể, thể hiện giá trị của BĐS đóng góp vào doanh nghiệp. Giá trị này được ước lượng dựa trên sức sản xuất của BĐS. Đánh giá giá trị sử dụng cho mục đích sát nhập, chiếm hữu và vấn đề an toàn hoặc cho các quyết định của toà án, cho đánh thuế (thuế nông nghiệp), ĐG những BĐS khan hiếm trên thị trường hoặc có hạn chế thị trường. - Giá trị đầu tư: Là giá trị của một đầu tư đối với người đầu tư cụ thể dựa trên yêu cầu đầu tư của người đầu tư này. Giá trị đầu tư là giá trị đối với một cá nhân, không nhất thiết là giá trị thị trường. Phản ánh mối quan hệ chủ quan giữa người đầu tư cụ thể và khoản đầu tư cho trước. ĐG trị đầu tư dựa trên khả năng thế chấp nhận để thoả mãn mong muốn hoặc nhu cầu của người đầu tư cụ thể. - Giá trị đang hoạt động: là giá trị đang trong quá trình khai thác sử dụng. Nó là tổng giá trị tài sản, bao gồm giá trị BĐS và giá trị tài sản cá nhân vô hình đóng góp vào giá trị hoạt động kinh doanh. ĐG giá trị đang hoạt động thường áp đối với BĐS có khả năng sinh lời như khách sạn, nhà hàng, nhà nghỉ, sân gôn, doanh nghiệp công nghiệp, cửa hàng, trung tâm thương mại,…Đối với những tài sản trên, giá trị BĐS về vật chất là một phần không thể thiếu trong kinh doanh, rất khó tách biệt giá trị thị trường của đất và công trình trên đất ra khỏi tổng giá trị kinh doanh. - Giá trị các lợi ích công cộng: phục vụ cho mục đích bảo tồn. - Giá trị bảo hiểm: dựa trên các chi phí thay thế hay chi phí tái tạo những phần vật chất của BĐS do mất mát hay rủi ro. - Giá trị được ước lượng: phục vụ cho mục đích đánh thuế và được xem như giá trị của tài sản. 1.2.3 Những nhân tố ảnh hưởng giá trị BĐS 1.2.3.1 Các nhân tố có mối quan hệ trực tiếp với giá trị của BĐS  Yếu tố tự nhiên: - Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại, vị trí của BĐS thuận lợi thì giá trị của BĐS đó càng lớn - Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất cũng góp phần tạo lên giá trị cho BĐS.  Kích thước lô đất: phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc hay loại hình BĐS  Hình dáng lô đất: lô đất có hình dáng vuông vức, phù hợp hay méo mó  Quy mô đất: Tổng thể diện tích và các ràng buộc xây dựng cải tạo liên quan  Hình thức kiến trúc bên ngoài BĐS: Có phù hợp với thị hiếu hay không  Địa hình BĐS tọa lạc: Cao hay thấp so với các BĐS và các vùng lân cận  Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất: Phù hợp với mục đích sử dụng đất hay không, chi phí cải tạo lớn hay nhỏ  Tình trạng môi trường: môi trường trong lành, ít bụi, ít ôi nhiễm thì sẽ làm tăng giá trị của BĐS và ngược lại.  Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Phụ thuộc vùng địa lý nơi BĐS tọa lạc, hướng của BĐS  Yếu tố kinh tế: Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường, giá một BĐS trả tiền ngay chắc chắn sẽ thấp hơn giá một BĐS tương tự với cách trả góp và ngay cả giá trả góp với các điều kiện trả góp khác nhau cũng khác nhau. Trách nhiệm về nghĩa vụ thuế, thời gian chuyển giao BĐS, các yếu tố chủ quan, khách quan khác trong việc mua bán BĐS cũng cần được xem xét và phân tích trong quá trình ĐG BĐS, đặc biệt là yếu tố thời điểm cần được xem xét kỹ. Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS cũng ảnh hưởng đến giá trị BĐS như thu nhập hàng năm từ BĐS.  Yếu tố pháp luật:  Tình trạng pháp lý của BĐS: Kiểm ta xem xét mức độ hoàn chỉnh về hồ sơ pháp lý của BĐS, các nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất;  Quy hoạch sử dụng đất gắn liền với BĐS: Có nằm trong diện giải tỏa hay không, mục đích sử dụng của BĐS có đúng với quy hoạch của vùng, địa phương và nhà nước hay không  Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS: Thủ tục giấy tờ và các hạn chế (giấy cấp phép xây dựng,…)  Các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS (có tranh chấp hay không, nằm trong diện giải toả hay không,…)  Yếu tố về tâm lý xã hội:  Tình trạng của những người sống trong cùng một nhà ở: công việc, sức khỏe  Tình hình kinh doanh của người đang sử dụng BĐS  Tính chất phong thủy của BĐS: BĐS có hướng phù hợp với tuổi của người mua, vị trí địa lý, hướng gió hướng nắng . 1.2.3.2 Các yếu tố liên quan đến thị trường - Tính hữu ích của BĐS: BĐS có tác dụng gì đối với xã hội hay ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến thị trường BĐS - Nhu cầu loại BĐS trên thị trường: loại hình BĐS có được thị trường quan tâm hay không - Tình trạng khan hiếm của loại BĐS trên thị trường hay là tính dị biệt của BĐS. - Quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao được của BĐS 1.2.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài  Các yếu tố pháp lý, nhà nước và chính trị:  Chính sách tài chính áp dụng đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và đối với người được nhận quyền sử dụng đất  Các chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS [...]... phát chung Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán và điều kiện thực hiện các  hoạt động tín dụng trong vùng  Các yếu tố về xã hội:  Mật độ dân số  Đặc điểm khu dân cư  Trình độ nhận thức, tâm lý và tập quán của người dân trong vùng  Các điều kiện về trường học, bệnh viện (ở xa hay gần so với BĐS cần đánh giá)  Tình hình an ninh trong vùng 1.2.4 - Sự cần thiết của ĐG BĐS thế chấp. .. pháp lý, tư vấn, dự toán công trình…  Chi phí giải phóng mặt bằng  Lãi tiền vay  Chi phí bảo hiểm rủi ro, các loại thuế & phí xây dựng  Chi phí bảo đảm cho hoạt động của BĐS từ sau khi xây dựng xong đến khi đạt mức chiếm hữu ổn định  Chi phí Marketing  Chi phí quản lý hành chính  Chi phí thay đổi quyền pháp lý về tài sản  Chi phi thay thế: Là CP hiện hành xây dựng một công trình thay thế giống... thức sở hữu, các lợi ích tài chính và tài sản pháp lý phải được xem xét khi ĐG BĐS Có ba cấu thành chính trong các quyền về BĐS, đó là quyền sở hữu, các lợi ích tài chính và tài sản pháp lý Bằng việc xác định tất cả các loại quyền, người ĐG chỉ ra quyền cụ thể nào sẽ được ĐG Phạm vi của nhiệm vụ ĐG đòi hỏi việc ước lượng giá trị lợi ích của vốn tự có hoặc tổng giá trị bao gồm cả vốn tự có và vốn vay thế. .. chính, ảnh hưởng lớn nhất đến hoạt động của ngân hàng là các rủi ro như thanh toán chậm hoặc không có khả năng thanh toán các khoản vay thế chấp Nền kinh tế phát triển kéo theo hoạt động tín dụng cũng phát triển theo vì nhu cầu sử dụng vốn của các tổ chức và cá nhân cho hoạt động sản xuất, kinh doanh ngày càng lớn Do đó, nhu cầu sử dụng ĐG BĐS trở nên quan trọng Hoạt động này thực hiện tốt thì có tác... trên thị trường - Ý nghĩa: Được áp dụng rộng rãi vì không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật Trong phạm vi  một khu vực thị trường, người ĐG có thể không cần thông qua đào tạo, chỉ cần thâm nhập thị trường, có thông tin là thực hiện được ĐG được giá trị thị trường của BĐS là cơ sở vững chắc để các cơ quan pháp lý  công nhận 1.3.1.2 Cơ sở của phương pháp so sánh Các nguyên tắc sử dụng trong phương pháp này:... nhập hoạt động ròng (NOI): Là thu nhập ròng thực tế hoặc dự báo còn lại sau khi đã trừ đi tất cả mọi chi phí hoạt động từ tổng thu nhập hiệu quả trước khi trừ tiền vay thế chấp NOI = EGI – chi phí hoạt động Chi phí hoạt động bao gồm: - Chi phí quản lý: trả lương cho công nhân viêc quản lý toà nhà; - Chi phí bảo dưỡng sửa chữa định kỳ; - Chi phí cho các tiện ích như điện, nước,… - Thuế; Dòng tiền trước... và các giao dịch làm cho giá của các BĐS khác nhau - Các quyền của BĐS: toàn quyền sở hữu hay đồng sở hữu, BĐS đang thế chấp hay không… - Điều kiện tài chính: bao gồm phương thức thanh toán (thanh toán ngay, trả chậm hay thanh toán từng phần) và hình thức thanh toán (bằng tiền mặt, vàng, ngoại tệ…) - Điều kiện bán (động cơ bán): như bán cho người thân, bán để trả nợ, chạy án… - Các chi phí phải thực... liệu đã được sử dụng & tất cả các loại lao động theo bậc lao động, theo số giờ cần thiết sử dụng trong xây dựng công trình → Ưu: đây là phương pháp ước lượng chi phí hoàn thiện & chính xác nhất → Nhược: mất nhiều thời gian, người ĐG phải có hiều biết & kinh nghiệm về lĩnh vực xây dựng Tổng CP thay thế công trình = (tổng số tiền vật liệu & lao động) + phí quản lý + lợi nhuận của nhà đầu tư Việc tính toán... căn cứ mang tính pháp lý của BĐS Nguyên tắc cung - cầu:  Giá trị thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung và cầu trên thị trường, trên thị trường giá cả có xu hướng thay đổi tỷ lể thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung;  Sự khác biệt về các đặc điểm vật lý và kinh tế - xã hội của BĐS cũng được phản ánh trong mối quan hệ cung cầu Nguyên tắc thay thế:  Các BĐS có sử dụng... so sánh với các BĐS mục tiêu - Các giá trị cấu thành không phải là BĐS: quyền đi qua, các quyền về an toàn công, đê điều, các điểm đỗ xe, các công trình công cộng khác b) Phương pháp điều chỉnh Có 2 loại điều chỉnh: - Điều chỉnh số tiền tính gộp - Điều chỉnh % trên cơ sở cộng hoặc trừ đơn giản hay trên cơ sở tính tích luỹ Kỹ thuật xác định và ước lượng các điều chỉnh:  Các phương pháp phân tích định . CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1 KHÁI NIỆM, VAI TRÒ VÀ CÁC QUY ĐỊNH VỀ THẾ CHẤP BĐS 1.1.1 Khái niệm bất động sản Tài sản là của. của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp. - Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản