PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG HỆ THỐNG CHỈ SỐ ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Cơ sở để xây dựng chỉ số giá bất động sản Một câu hỏi đơn giản như trên thị trường, bất động sản này tăng bao nhiêu điểm, bất động sản kia giảm bao nhiêu điểm là điều không thể trả lời như khi hỏi chỉ số chứng khoán của công ty này tăng bao nhiêu, giảm bao nhiêu bởi vì cho đến thời điểm này, một hệ thống chỉ tiêu hoàn chỉnh để mô tả và đánh giá thị trường bất động sản vẫn chưa có. Vì vậy, thông qua sàn giao dịch người ta chỉ mới có thể biết được là giá hàng hóa bất động sản này tăng (hay giảm), nếu tăng (hay giảm) thì tăng (hay giảm) bao nhiêu. Mà điều này thì chưa đủ để nhà đầu tư hay người tiêu dùng có đầy đủ thông tin để có thể quyết định đầu tư đúng đắn mang lại hiệu quả cao. Nền kinh tế ở nước ta hiện nay có 3 nhánh thị trường hết sức nhạy cảm đó là thị trường tài chính tiền tệ, thị trường chứng khoán, và thị trường bất động sản. Thị trường chứng khoán thì có chỉ số VN-Index, thị trường tài chính tiền tệ thì có lãi suất liên ngân hàng làm căn cứ. Thị trường bất động sản thì chưa có một công cụ nào thực sự có thể làm thước đo để phát triển thị trường. Sự quyết định đầu tư mang tính cảm tính sẽ ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế vĩ mô. Chỉ số giá bất động sản được xây dựng sẽ làm cơ sở cho sự phát triển của thị trường bất động sản, góp phần không nhỏ cho sự phát triển của nền kinh tế. 1.1. Sự cần thiết phải xây dựng chỉ số bất động sản Thị trường bất động sản là một thị trường hàng hóa đặc thù, thể hiện một bước phát triển cao của nền kinh tế của mọi quốc gia nói chung, góp phần thúc đẩy các thị trường khác trong nền kinh tế như thị trường tài chính, thị trường lao động,… Việt Nam là nước đang phát triển, các định chế tài chính chưa hoàn thiện, các giao dịch của thị trường hầu hết còn mang nặng yếu tố ngầm, phi thị trường. Tuy chưa có đánh giá định lượng về sự đóng góp của thị trường bất động sản, nhưng với những đóng góp trong vài năm trở lại đây thì khó có thể dự báo chính xác về quy luật vể sự phát triển thị trường bất động sản. Một vấn đề được đặt ra là làm thế nào để dự báo và điều chỉnh sự nóng lạnh của thị trường, quản lý được các giao dịch ngầm? Đó chính là câu hỏi chưa có đáp án. Do đó việc đặt vấn đề nghiên cứu, tính toán, và đưa ra công cụ để chỉ báo thị trường là rất cần thiết và quan trọng cho quản lý Nhà nước cấp Trung ương và các địa phương. 1.2. Cơ sở lí luận của hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản 1.2.1. Cơ sở lí luận của chỉ số thị trường bất động sản Về nguyên tắc, trong một nền kinh tế thị trường sự gặp nhau của cung cầu xác định được giá bán của sản phẩm và số lượng sản phẩm được bán ra. Đồ thị quan hệ cung cầu D L Tiền(tín dụng từ dân, doanh nghiệp, nhà nước, thuế,…) E S L (Số dự án, số m 2 xây dựng,số đất chuyển đổi đất sử dụng) Q E P E Q P Biểu đồ thể hiện mối quan hệ của bất động sản trong không gian và thời gian. Biểu đồ 1: Biểu đồ không gian 3 chiều Loại hình Địa bàn Giá Số lượng Thời gian t n p Điều quan trọng nhất đó là quan sát được các giao dịch. Về nguyên tắc quan sát được càng nhiều thì nghiên cứu càng chính xác. Chỉ số quan sát thị trường được nghiên cứu và sử dụng trên thế giới và được gọi là REMI. Việc xây dựng phương pháp tính toán và nguồn thông tin cho chỉ số REMI có thể xây dựng ở nhiều cấp độ: - Chỉ số thị trường bất động sản cấp độ hẹp được xây dựng từ các quan sát về: + Số lượng các giao dịch( tính bằng số lượng – Biến X1) + Giá các giao dịch( tính bằng tiền – Biến X2) + Thời gian của bất động sản được rao bán trên thị trường( từ lúc được rao bán đến lúc giao dịch thành công – Biến X3). - Chỉ số thị trường bất động sản cấp độ rộng được xây dựng từ các quan sát về: + Sản lượng công nghiệp + Chỉ số giá quỹ đầu tư tín thác bất động sản + NCREIF + Thu nhập cá nhân trừ các chi trả + Số chỗ làm việc trong các hoạt động tài chính + Số chỗ làm việc trong các hoạt động dịch vụ chuyên nghiệp + Số chỗ làm việc tạm thời + Số chỗ làm việc trong các khu vực bán lẻ + Số chỗ làm việc trong các khu vực bán sỉ + Những đề nghị thanh toán bảo hiểm thất nghiệp đầu tiên + Tổng số hàng hóa bán lẻ và bán sỉ + Dịch vụ ăn uống Tuy nhiên, với mức độ phát triển thị trường bất động sản như hiện nay của Việt Nam thì xây dựng chỉ số thị trường bất động sản cấp độ hẹp là có hiện thực hơn. 1.2.2. Chỉ số giá thị trường bất động sản Trong nền kinh tế thị trường vận hành bình thường, giá cả hình thành theo quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh- độc quyền nên chỉ số giá trở thành biểu hiện tập trung nhất và tiêu biểu nhất trong việc mô tả đánh giá thị trường, đồng thời biến động của chỉ số giá thể hiện khái quát nhất nhưng không kém phần rõ ràng về sự biến động của thị trường. Qua nghiên cứu chỉ số giá tiêu dùng CPI của thị trường hàng hóa và tiêu dùng, chỉ số chứng khoán VN- Index của thị trường chứng khoán, ta thấy rằng chỉ số quan trọng nhất thường dùng để mô tả đánh giá thị trường là chỉ số giá. Chính vì thế khi xây dựng hệ thống chỉ tiêu đánh giá thị trường bất động sản không thể thiếu được chỉ số giá thị trường bất động sản. Chỉ số giá bất động sản phản ánh mức độ biến động giá chung của thị trường bất động sản. Chỉ số này xem xét mức độ biến động giá tổng hợp của các phân khúc thị trường chủ yếu của nước ta hiện nay: thị trường nhà ở, thị trường cho thuê, thị trường đất nền chuyển nhượng. Chỉ số giá bao gồm: Chỉ số tổng hợp chung về giá, chỉ số giá nhà ở, chỉ số giá đất nền chuyển nhượng. Ngoài ra còn đưa ra giá bán cho 1m 2 các thành phần thuộc phân khúc nhà ở, giá đơn vị cho thuê 1m 2 văn phòng, giá đơn vị cho thuê 1m 2 đất nền. 1.3. Kinh nghiệm khi xây dựng chỉ số thị trường bất động sản của nước ngoài Sự phát triển kinh tế vượt bậc của nước Mỹ đã làm cho thị trường bất động sản của họ phát triển nhanh chóng. Do đó việc họ tiến hành xây dựng chỉ số mô tả thị trường bất động sản là điều tất yếu. Đó là chỉ số S&P/ Case- Shiller Home Price Index, một chỉ số bất động sản mà các doanh nghiệp, các nhà quản lý thị trường hết sức quan tâm. Đây là chỉ số nhà ở của OFHEO được ký hiệu là HPI- phát triển dựa trên phương pháp sử dụng các mua bán lặp lại. OFHEO tính HPI dựa trên số liệu về các giao dịch lặp lại lấy từ cơ sở dữ liệu về các mua bán thế chấp nhà riêng lẻ. Khoảng mỗi tháng sau mỗi cuối quý, dữ liệu về mua bán thế chấp nhà riêng lẻ của quý đó sẽ được các công ty ghi vào đĩa máy tính rồi gửi về OFHEO. Trước khi ghép với địa chỉ nhà, dữ liệu được tiêu chuẩn hóa với địa chỉ do Cục bưu điện của Mỹ quy định. Việc này giúp tăng tỷ lệ ghép địa chỉ thành công và giúp nhà quản lý chất lượng của cơ sở dữ liệu về các giao dịch lặp lại. Các số liệu được thế chấp được kết hợp và sắp xếp theo chỉ số bưu điện địa chỉ nhà và ngày gốc. Điều này giúp xếp các giao dịch liên tiếp của cùng một bất động sản được đặt một cách lần lượt đúng vị trí trong cơ sở dữ liệu. Sau đó, việc ghép các dữ liệu được thực hiện bằng cách so sánh địa chỉ của các giao dịch liên tiếp đó. Một khi các dữ liệu có thể kết hợp được xác định, các thông tin về giá trị bất động sản và ngày giao dịch từ các ghi chép sẽ được giữ lại bằng một số liệu duy nhất trong kho dữ liệu giao dịch lặp lại mới. Phương pháp nghiên cứu dựa trên các mua bán lặp lại phù hợp với cả vấn đề kinh tế thực tế và đặc tính thay đổi của giá nhà trong quá trình phổ biến ngẫu nhiên. Đây là một chỉ số được đánh giá là tương đối chính xác. Tuy nhiên, với sự phát triển thị trường bất động sản như hiện nay ở Việt Nam thì chưa thể áp dụng cách tính chỉ số giá nhà ở như của Mỹ vì ở nước ta chưa có dữ liệu về số giao dịch bán lại nhà. 1.4. Thực trạng cung cấp chỉ số giá bất động sản ở Việt Nam Ở nước ta, thị trường bất động sản mới hình thành từ đầu những năm 90 (từ khi có Luật đất đai và Pháp lệnh về Nhà ở). Tuy nhiên, nó còn sơ khai chưa hoàn chỉnh, các giao dịch không chính quy, tình trạng không sang tên, không nộp thuế vẫn còn phổ biến. Hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản chưa hoàn chỉnh và hệ thống cơ quan Nhà nước quản lý về thị trường bất động sản còn phân tán,… Vì vậy, chưa có nghiên cứu về hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản. Trước đây, Bộ Tài nguyên môi trường đã có một số chỉ tiêu tổng hợp thống kê về giao đất, cho thuê đất, sử dụng đất,… nhưng chưa có về chỉ tiêu về quyền sử dụng đất. Bộ Kế hoạch và đầu tư chủ yếu tổng hợp thống kê về công nghiệp. Bộ Xây dựng chủ yếu thống kê về Nhà ở. Tổng cục Thống kê mới chỉ có 3 chỉ tiêu tổng hợp về thị trường bất động sản. Các chỉ tiêu này chưa chưa thể hiện hết được tình hình của thị trường bất động sản. Các địa phương hầu như không có bộ phận theo dõi về thị trường bất động sản kể cả ở những nơi có thị trường bất động sản tương đối phát triển, vì vậy chưa có chỉ tiêu đánh giá thị trường bất động sản trên địa bàn. Sự thiếu hụt hệ thống các chỉ tiêu quản lý cũng như hệ thống chỉ tiêu tổng hợp đánh giá thị trường bất động sản đã làm hạn chế vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản_một thị trường quan trọng trong nền kinh tế, nhất là đối với nước đang có thị trường bất động sản đang phát triển như Việt Nam. Nắm bắt được nhu cầu cấp thiết phải có chỉ số giá thị trường bất động sản một số công ty kinh doanh bất động sản trong nước đã tiến hành xây dựng chỉ số để phục vụ cho sự phát triển của công ty mình nói riêng và góp phần vào việc phát triển chung của thị trường bất động sản. + Công ty Metvuong là công ty đầu tiên tiến hành xây dựng chỉ số giá bất động sản( MVBĐSI), để đo lường sự tăng giảm giá của thị trường bất động sản. Chỉ số này ra đời đã theo dõi các dao động và biến đổi của thị trường trong những khoảng thời gian nhất định. MVBĐSI được xây dựng dựa trên nghiên cứu và dữ liệu của công ty Metvuong được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau. Sau đó, MVBĐSI được máy tính đo lường bằng cách kết hợp giá trị của các căn hộ và nhà trong thời gian trung bình là 45 ngày. Qua biểu đồ sẽ thể hiện được sự thay đổi của chỉ số giá bất động sản với mỗi điểm thay đổi được tính theo hàng tuần. Nó sẽ thể hiện được sự chênh lệch giữa MVBĐSI hiện tại và MVBĐSI trong tuần đã qua. Tuy nhiên, chỉ số MVBĐSI chỉ mới lấy dữ liệu tại các quận trung tâm của thành phố Hồ Chí Minh và tập trung vào các căn hộ rao bán. Trong khi đó, thị trường bất động sản còn nhiều mảng khác như đất nền, dự án…Mặt khác, MVBĐSI chỉ mới tính toán dựa trên giá rao bán, chưa tính đến giá giao dịch thành công, và dữ liệu thu thập được chỉ mới thông qua các giao dịch ở các tỉnh, thành phố lớn. + Công ty Vinaland Invest Corp cũng xây dựng chỉ số giá bất động sản trên cơ sở thu thập thông tin giao dịch trong các trung tâm môi giới bất động sản của Vinaland. Trong đó, chủ yếu là các giao dịch bất động sản của các khu đô thị mới như khu vực Nam Sài Gòn và khu vực phía Đông gồm các quận 2, 9… Sau đó, chọn các dự án tiêu biểu tính giá bình quân.Từ đó, tính ra chỉ số giá bất động sản. + CTCP Địa ốc Thương Tín(Sacomreal) không xây dựng chỉ số giá bất động sản như công ty Vinaland nhưng hàng tuần vẫn đều phát hành bảng giá tham khảo. Tuy nhiên, khi so sánh hai bảng giá thấy có sự chênh lệch rất lớn. Ví dụ như dự án Him Lam-Kênh Tẻ ở quận 7 TP.Hồ Chí Minh, chỉ số giá của công ty Vinaland cho thấy nó tăng từ 9,7% đến 36%. Trong khi đó, theo dõi bảng giá của công ty Sacomreal thì thấy giá của nó hầu như không tăng, chỉ nhích lên một chút. [...]... nhà xây dựng nhà, các nhà cho vay thế chấp, các công ty kinh doanh các thiết bị nội, ngoại thất Tuy nhiên ở Việt Nam các dữ liệu này không được các nhà đầu tư công bố số liệu chính xác 2.1.3 Nhóm dữ liệu liên quan đến giá trị thị trường Bao gồm: + Chỉ số giá xây dựng/ chỉ số giá vật liệu xây dựng + Chỉ số chi phí xây dựng Chỉ số giá xây dựng/ chỉ số giá vật liệu xây dựng sẽ cung cấp mức giá xây dựng. .. yếu Các chỉ số này khi được xây dựng sẽ có tính chất kiểm tra lẫn nhau để đảm bảo tính hợp lý của các chỉ số, phản ánh được sự phát triển của thị trường, hạn chế những nhận định mang tính chủ quan của người thực hiện Ví dụ chỉ số giá bất động sản có liên quan tới chỉ số giá xây dựng và chỉ số kinh tế xã hội Khi chỉ số giá đất không tăng, chỉ số giá xây dựng không tăng thì giá bất động sản chỉ có thể... Vì vậy một hệ thống chỉ số để đánh giá thị trường bất động sản mang tính chính xác cao hơn, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam là điều hết sức cần thiết và cấp bách Nhận thức được tầm quan trọng của việc có hệ thống chỉ số bất động sản, từ năm 2008 Bộ Xây dựng đã nghiên cứu và lên kế hoạch thí điểm xây dựng chỉ số đánh giá thị trường trong đó có hai chỉ số quan trọng là chỉ số giá bất... các chỉ số phụ tạo điều kiện thuận lợi cho việc tính toán các chỉ số giá bất động sản và chỉ số thị trường bất động sản Có thể sắp xếp các dữ liệu và tính toán các chỉ số phụ như sau: 2.1.1 Nhóm dữ liệu liên quan đến cung: Bao gồm: + Chỉ số về số lượng giấy phép xây dựng được cấp + Chỉ số về số lượng công trình được hoàn thành Hiện nay, tất cả các công trình xây dựng đều phải xin giấy phép xây dựng. .. là chỉ số giá bất động sản và chỉ số thị trường bất động sản 2 Xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản 2.1 Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản Một trong những điểm yếu của thị trường hiện nay là hệ thống thông tin thiếu cập nhật và độ chính xác chưa cao, thiếu minh bạch dẫn đến bên cung thao túng thị trường nhằm tối đa hóa lợi nhuận Việc xây dựng hệ thống thông tin bất động sản... liệu xây dựng cũng sẽ rất nhạy cảm đối với ngành công nghiệp nhà ở 2.1.4 Nhóm thông tin liên quan đến cầu Bao gồm: + Chỉ số về đơn xin vay mua nhà + Chỉ số về giá trị cho vay để mua nhà + Dự đoán số lượng hộ gia đình Số liệu liên quan đến nhóm thông tin trên được xem là chủ chốt để đánh giá mức cầu của thị trường nhà ở Nếu chỉ xây dựng 1 hay 2 loại chỉ số đơn lẻ thì mức độ chính xác của chỉ số sẽ... cho xây dựng sẽ tăng và thu nhập sẽ được bơm trở lại trong nền kinh tế 2.1.2 Nhóm dữ liệu liên quan đến quy mô thị trường Bao gồm: + Chỉ số về số lượng nhà mới xây được bán + Chỉ số về số lượng nhà có sẵn được bán + Chỉ số về số lượng nhà chờ bán Các chỉ số này không chỉ phản ánh quy mô thị trường nhà ở mà còn thể hiện đà tăng trưởng kinh tế Nói rõ hơn thì xu hướng của các dữ liệu này là những con số. .. có hệ thống thông tin bất động sản để các tổ chức tài chính, các ngân hàng có cơ sở xác thực cho việc tính toán mức độ khả thi cho các dự án Tổng mức cung tín dụng cho thị trường bất động sản sẽ phải nằm trong mức hợp lý của quan hệ cung cầu thực Vì vậy, muốn xây dựng một hệ thống các chỉ số bất động sản thì trước hết phải tiến hành xây dựng hệ thống thông tin đầy đủ, chính xác 2.2 Xây dựng hệ thống. .. mức giá xây dựng bình quân (đồng/m2) cho từng loại sản phẩm Đối với chỉ số chi phí xây dựng (ở một số nước gọi là chỉ số giá trị đơn đặt hàng xây dựng) , theo quy định thì sau khi nhận được hợp đồng xây dựng, các công ty xây dựng phải khai báo với cơ quan thuế nhưng hiện nay vẫn chưa có quy định cụ thể thời điểm phải khai báo Chi phí xây dựng có mối liên quan trực tiếp với cổ phiếu, trái phiếu, các loại... xây dựng chỉ số sẽ có khả năng thực thi hơn khi tiến hành xây dựng ở cấp độ hẹp Chỉ số thị trường bất động sản ở cấp độ hẹp được xây dựng dựa trên các quan sát về: + Số lượng các giao dịch( tính bằng số lượng- Biến X1) + Giá các giao dịch ( tính bằng tiền- Biến X2) + Thời gian của bất động sản được rao bán trên thị trường (từ lúc được rao bán đến lúc giao dịch thành công) Đơn vị này tính bằng số ngày . trọng là chỉ số giá bất động sản và chỉ số thị trường bất động sản. 2. Xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản 2.1. Xây dựng hệ thống thông. có hệ thống chỉ số bất động sản, từ năm 2008 Bộ Xây dựng đã nghiên cứu và lên kế hoạch thí điểm xây dựng chỉ số đánh giá thị trường trong đó có hai chỉ số