Cơ sở lý luận và thực tiễn về chiến lược kinh doanh nhà ở 2.1 Cơ sở lý luận 2.1.1 Nhà ở và chiến lược kinh doanh nhà ở 2.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm nhà ở a. Khái niệm về nhà ở Có nhiều quan niệm về nhà ở khác nhau như sau: - Nhà ở là một loại sản phẩm hữu hình do con người tạo ra và được gắn liền với đất đai. Nhà ở phục vụ cho mục đích sinh hoạt và ăn ở [1]. - Nhà ở là những công trình kiến trúc được xây dựng lên nhằm mục đích tạo ra nơi trú ngụ riêng biệt, ăn ở sinh hoạt chống lại thiên tai do thời tiết mang lại của mỗi một gia đình [6]. - Nhà ở cũng là một tài sản, một loại bất động sản mà giá trị của nó phụ thuộc vào những yếu tố: Vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng đồng bộ, chất lượng công trình, kiểu dáng kiến trúc, diện tích của đất đai [1], [13]. b. Đặc điểm về nhà ở + Nhà ở có vị trí cố định không di rời được. Từ đó giá trị của nhà ở chịu ảnh hưởng: tình hình sử dụng các nhà ở xung quanh, sự đầu tư về cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội của Nhà nước tại khu vực có nhà ở và giá trị nhà ở có tính chất cá biệt, địa phương. + Nhà ở là một loại tài sản có giá trị lớn, đầu tư vào nhà ở cần nhiều vốn và thời gian đầu tư dài. Do vậy đầu tư nhà ở và người sử dụng nhà ở đều có nhu cầu nhiều vốn, nên cần phải có sự hỗ trợ của các tổ chức tín dụng tài chính. Mặt khác những người có nhà ở lại có thể dùng làm vốn sản xuất kinh doanh hoặc dùng làm tài sản thế chấp vay vốn các tổ chức tín dụng để tái đầu tư nhà ở hoặc đầu tư vào lĩnh vực khác. + Nhà ở luôn gắn liền với môi trường cảnh quan và môi trường sinh sống của dân cư. Chính vì vậy nhà ở chỉ có thể phát huy mọi tác dụng của nó khi nhà ở đó nằm đúng không gian hợp lý. Mọi nhà ở trong không gian đó hỗ trợ cho nhau nâng cao hiệu quả sử dụng của từng nhà ở. + Nhà ở mang nặng tính đơn chiếc, mỗi nhà ở do yêu cầu của người sử dụng đều có kích thước hình dáng, chất lượng khác nhau. Do vậy, việc quản lý nhà ở phải theo đối tượng, nhà ở không thể quản lý theo loại như các tài sản hữu hình khác được [13]. c. Nhu cầu nhà ở - Nhu cầu về nhà ở của dân cư là tổng hợp những ước muốn của họ về vị trí địa lý, kiến trúc không gian và những điều kiện tiện nghi nằm trên mặt bằng diện tích xác định, nhằm thoả mãn các nhu cầu sinh hoạt của cá nhân và của hộ gia đình [7], [16]. - Phân loại nhu cầu nhà ở: + Nhu cầu nhà ở theo diện tích nhà ở được phân định theo tổng diện tích nhà ở. Tại các khu đô thị ở Việt Nam nói chung và Thành phố Hà Nội nói riêng đang phấn đấu để đạt mức sinh hoạt tối thiểu từ 10 ÷ 12m 2 /người. + Nhu cầu nhà ở theo vị trí địa lý khu vực qui hoạch của công trình. + Nhu cầu theo cấu trúc không gian nhà ở. + Nhu cầu theo kiểu kiến trúc nhà ở. + Nhu cầu về nhà và mức độ hoàn chỉnh của hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ kèm theo. + Nhu cầu về nhà ở theo tổng giá trị của công trình. + Nhu cầu thuê nhà ở 2.1.1.2. Khái niệm và vai trò của chiến lược kinh doanh nhà ở a. Chiến lược và kinh doanh nhà ở Trong từ điển Larouse coi: "chiến lược là nghệ thuật các phương tiện để chiến thắng". Tác giả Clausewitz (1953) cho rằng: "chiến lược là nghệ thuật chỉ chiến đấu ở vị trí của thượng đế" [7]. Có nhiều quan niệm về chiến lược: Nguồn gốc từ quân sự cho rằng: chiến lược là nghệ thuật chỉ huy các phương tiện để chiến thắng. Napoleon đã nói: "Nghệ thuật của chiến tranh là một nghệ thuật đơn giản, nhưng tất cả phải chấp hành" [7]. Trong đời sống kinh tế cũng có nhiều quan niệm về chiến lược như: • Chiến lược là nghệ thuật xây dựng lợi thế cạnh tranh vững chắc để phòng thủ. • Chiến lược là nghệ thuật phối hợp các hoạt động và điều khiển chúng nhằm đạt tới các mục tiêu dài hạn Tóm lại: Chiến lược là một nghệ thuật thiết kế, tổ chức các phương tiện nhằm đạt tới các mục tiêu dài hạn (ở đây là các mục tiêu kinh tế) và có mối quan hệ với một môi trường biến đổi và cạnh tranh. Kinh doanh nhà ở là lĩnh vực kinh doanh chuyên ngành, nó bao gồm quá trình nghiên cứu phân loại, phân tích xử lý, thông đạt có mục tiêu nhu cầu của khách hàng tiềm năng và điều phối dòng phân phối - bán các sản phẩm và dịch vụ nhà ở nhằm thoả mãn tối đa các nhu cầu của khách hàng tiềm năng. Qua đó, doanh nghiệp kinh doanh nhà ở thu lợi và đạt được các mục trên kinh tế xã hội tổng quát nhất định. Chiến lược trong lĩnh vực kinh doanh nhà ở là một bộ phận chức năng trọng yếu trong nội dung của quản trị, nó phối hợp với các bộ phận quản trị chức năng khác nhau của doanh nghiệp kinh doanh nhà như: quản trị đầu tư xây dựng nhà ở, quản trị nhân sự - tổ chức, quản trị tài chính . để xác lập tư duy chiến lược hướng về thị trường lấy khách hàng mục tiêu làm trung tâm hạt nhân theo tư duy của quản trị kinh doanh hiện đại [6]. b. Vai trò của chiến lược trong kinh doanh nhà ở Hoạt động chiến lược trong kinh doanh nhà ở là hoạt động quan trọng quyết định sự thành công của các doanh nghiệp trong điều kiện kinh doanh và cạnh tranh thị trường ngày càng gay gắt hơn. Hoạt động chiến lược kinh doanh cho phép doanh nghiệp kinh doanh nhà ở xác định: Nhu cầu thị trường nhà ở và khách hàng tiềm năng từ đó nhận dạng và lựa chọn thị trường mục tiêu, hoạch định được các chiến lược kinh doanh hiệu quả cho doanh nghiệp. Tạo giải pháp ứng xử kinh doanh thoả mãn cao nhu cầu khách hàng so với đối thủ cạnh tranh. Chiến lược kinh doanh nhà ở góp phần phân bố lại dân cư, xác lập cơ cấu kinh tế hợp lý, quy hoạch đô thị, vùng. Chiến lược kinh doanh nhà ở còn góp phần phát triển, duy trì bản sắc văn hoá, dân tộc Trong phạm vi doanh nghiệp, công ty Cổ phần Đầu tư An lạc, hệ thống mục tiêu chiến lược có vai trò trong các mặt : • Định hướng dài hạn của công ty. • Căn cứ để phân bổ các nguồn lực thực hiện các mục tiêu kinh doanh. • Căn cứ để xác định và lựa chọn các phương án kế hoạch kinh doanh của công ty. • Căn cứ để xác định và thực hiện các hướng chiến lược dài hnj về nghiên cứu - triển khai, đầu tư, phát triển, đào tạo cán bộ, liên doanh, liên kết kinh tế . 2.1.1.3 Nội dung các chiến lược kinh doanh a. Chiến lược các thị trường mục tiêu kinh doanh nhà ở Các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở nếu hoạt động kinh doanh trên một thị trường rộng lớn với những chiến lược cạnh tranh tràn lan chắc chắn sẽ không thể có hiệu quả bởi một số đối thủ cạnh tranh sẽ có vị trí tốt hơn để phục vụ các phân đoạn kế hoạch riêng biệt của thị trường nhà ở. Vì vậy, các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này cần phải biết nhận dạng những phần hấp dẫn nhất của thị trường mà họ có thể phục vụ một cách có hiệu quả, nghĩa là họ phải tiến hành phân đoạn, định mục tiêu và định vị thị trường. ở đây có nghĩa rằng doanh nghiệp phải tiến hành phân định các phân đoạn thị trường trung tâm, đặt mục tiêu vào một hay nhiều phân đoạn ấy và hoạch định các sản phẩm cùng chương trình chiến lược thích ứng với mỗi phân đoạn được lựa chọn [1]. Chiến lược phân đoạn thị trường mục tiêu đã chỉ rõ những cơ hội ở từng đoạn thị trường ra trước mặt các nhà quản trị của doanh nghiệp, tạo điều kiện để chọn lựa thị trường mục tiêu hữu hiệu nhất. Doanh nghiệp kinh doanh nhà ở có thể áp dụng một trong ba cách đáp ứng thị trường để xác lập chiến lược lựa chọn thị trường mục tiêu như: chiến lược không phân biệt, chiến lược có phân biệt và chiến lược tập trung. Tuy nhiên, để lựa chọn chiến lược áp dụng cụ thể đối với loại thị trường nào thì doanh nghiệp kinh doanh nhà ở cần phải xem xét tới nguồn lực tài nguyên của doanh nghiệp, năng lực để tạo ra chất lượng nhà ở. Quy mô của cơ sở hạ tầng, nhu cầu về số đông khách hàng tập trung vào loại hình nhà ở nào? khả năng cạnh tranh, tiếp thị, quảng cáo và mô hình các kênh phân phối doanh nghiệp . Chiến lược định vị thị trường: một khi công ty, doanh nghiệp đã quyết định sẽ xâm nhập vào khu vực nào trong thị trường, nó phải quyết định kế đó phải chiếm được vị thế nào trong các khu vực đó. Các doanh nghiệp tạo ra sản phẩm nhà ở cần phải có những giải pháp tạo ra cho khách hàng thấy được hình ảnh của doanh nghiệp, cảm giác yên tâm khi sử dụng nhà ở do doanh nghiệp tạo ra, thật sự hài lòng với các dịch vụ do doanh nghiệp cung cấp trong quá trình quản lý nhà ở và đô thị [7]. b. Chiến lược sản phẩm nhà ở Các nội dung chiến lược sản phẩm nhà ở là một yếu tố then chốt, điều kiện tiên quyết đảm bảo hiệu quả của hoạt động chiến lược của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Để hoạch định hữu hiệu chiến lược này bộ phận chiến lược của doanh nghiệp cần phải xác lập được những nội dung cơ bản của chiến lược sản phẩm nhà ở như: chiến lược cơ cấu nhằm hình thành danh mục sản phẩm và dịch vụ nhà ở, chiến lược chất lượng nhà ở, chiến lược phát triển sản phẩm và dịch vụ nhà ở mới [7]. (1) Chiến lược cơ cấu nhà ở nhằm hình thành tổng danh mục sản phẩm và dịch vụ nhà ở của công ty, doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Trên cơ sở kết quả nghiên cứu và dự báo nhu cầu thị trường, công ty kinh doanh nhà ở cần phải xác định được vị thế của mình đang ở đâu, khả năng tài chính, khả năng tạo ra chất lượng sản phẩm nhà ở, khả năng cung cấp dịch vụ, khả năng cạnh tranh của các kênh phân phối và đặc biệt là khả năng sinh lợi của các sản phẩm dịch vụ nhà ở. Từ đó mới đưa ra các chiến lược kinh doanh các sản phẩm nhà ở và dịch vụ nhà ở như thế nào. Nghĩa là: + Phải xác lập một danh mục nhóm, loại, nhãn hiệu sản phẩm và dịch vụ hợp lý. Trong đó, các nhóm được xác định chủ yếu là tổ hợp các loại, nhãn hiệu sản phẩm và dịch vụ nhà ở theo vị trí qui hoạch; các loại sản phẩm được định vị chủ yếu bằng loại kiểu kiến trúc công trình và mức độ hoàn chỉnh của các dịch vụ nhà ở, các nhãn hiệu sản phẩm và dịch vụ nhà ở được định vị là các loại kiểu nhà ở theo diện tích và qui hoạch nội thất căn hộ. + Trong xu thế vận động, phát triển phức tạp của nhu cầu sản phẩm và dịch vụ nhà ở, các nhà quản trị chiến lược của doanh nghiệp cần thường xuyên nghiên cứu, dự báo thị trường để có quyết định thích hợp loại bỏ hoặc thay đổi cấu trúc công trình kiến trúc nhà ở nhằm tạo ra sự thoả mãn cao hơn nhu cầu của khách hàng để có được danh mục sản phẩm và dịch vụ nhà ở linh hoạt với khả năng cạnh tranh cao. (2) Chiến lược chất lượng sản phẩm và dịch vụ nhà ở của công ty, doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Trong hoạch định chiến lược sản phẩm và dịch vụ nhà ở, các doanh nghiệp kinh doanh nhà phải lựa chọn tối ưu chất lượng của sản phẩm hỗn hợp và định vị mặt hàng trên thị trường trọng điểm. Đảm bảo chất lượng của sản phẩm và dịch vụ nhà ở luôn đáp ứng nhu cầu thị trường với những biến động phức tạp, ngày càng đòi hỏi cao và đồng bộ hơn về sản phẩm và dịch vụ. Chất lượng biểu tượng cho tầm mức và khả năng của một nhãn hiệu sản phẩm khi thực hiện các công năng của nó. Vì vậy theo quan điểm chiến lược, chất lượng sản phẩm dịch vụ nhà ở được đo lường qua đánh giá của người mua khi sử dụng. Sản phẩm dịch vụ nhà ở có chất lượng cao khi được khách hàng đánh giá về sự tiện dụng, sự an toàn, tính văn hoá trong sử dụng, bên cạnh những yêu cầu về kỹ thuật của công trình. Vì vậy, đòi hỏi các nhà quản trị chiến lược phải có được luận cứ khoa học, thực tiễn để chọn lọc, cải tiến hoàn thiện chất lượng sản phẩm cho phù hợp với động thái phát triển của nhu cầu. Quan điểm duy trì mức chất lượng mà thị trường chấp nhận theo thời gian quá dài hoặc giảm dần chất lượng một cách khéo léo để bù vào chi phí, tăng cao mức lãi hiện tại là những quan điểm cần phải được loại bỏ trong hoạch định chiến lược sản phẩm của các doanh nghiệp kinh doanh nhà. (3) Chiến lược phát triển sản phẩm và dịch vụ nhà ở mới Theo quan điểm chiến lược hiện đại, tồn tại những quan niệm về chiến lược sản phẩm như sau: + Những mặt hàng sản phẩm dịch vụ nhà ở mới tạo ra một thị trường hoàn toàn mới. + Nhóm sản phẩm và dịch vụ nhà ở mới cho phép doanh nghiệp lần đầu xâm nhập thị trường đã có. + Những sản phẩm và dịch vụ được cải biến nhằm cung cấp những thuộc tính công năng được tăng cường hoặc giá trị được chấp nhận lớn hơn thay thế cho sản phẩm hiện hữu. + Ngoài ra còn có sản phẩm và dịch vụ nhà ở mới là những mặt hàng mới được hình thành từ các sản phẩm hiện hữu, nhưng được chọn trọng điểm mục tiêu ở các đoạn thị trường mới [16], [22]. c. Chiến lược giá sản phẩm nhà ở Giá là một yếu tố chiến lược chủ chốt của chiến lược kinh doanh nhà ở - mix, gắn liền với vị thế, phản ánh chất lượng nhà ở, đồng thời giá cũng là một biến số chiến thuật chủ yếu có thể được thay đổi nhanh chóng để phục vụ các mục đích cạnh tranh. Hoạch định chiến lược giá đối với hoạt động kinh doanh nhà ở và dịch vụ nhà ở, các doanh nghiệp kinh doanh được tập trung vào những vấn đề sau: (1) Lựa chọn các loại hình chiến lược giá. Chiến lược giá thấp: tuỳ theo nội dung các chiến lược mục tiêu đã được hoạch định sẵn của doanh nghiệp mà họ có nội dung các chiến lược giá khác nhau. Chiến lược định giá nhà ở ngang bằng với thị trường: chiến lược này phù hợp với các sản phẩm và dịch vụ nhà ở giống nhau hoặc tương tự như nhau (các căn hộ chung cư cao tầng) người bán không khó khăn gì trong việc quyết định về giá khi có sự thay đổi trên thị trường nhà ở. Khi chiến lược cơ bản của doanh nghiệp là bán các sản phẩm và dịch vụ nhà ở với giá thịnh hành trên thị trường thì vai trò của giá trong chiến lược - mix chỉ là yếu tố trung hoà. Không ai có ý định giảm giá để dành thêm khách hàng và ngược lại. Chiến lược định giá sản phẩm và dịch vụ nhà ở cao hơn giá thị trường: thường chiến lược này chỉ được sử dụng khi doanh nghiệp kiểm soát được thị trường và sự kiểm soát này có thể đạt được khi doanh nghiệp: + Có sự khác biệt rõ nét về các thuộc tính phối thức mặt hàng hỗn hợp hoặc được bảo vệ do có bằng sáng chế phát minh, hoặc do tính phức tạp, hoặc các bí mật nhà nghề trong quá trình sản xuất rất khó bắt chước. + Nếu sản phẩm và dịch vụ nhà ở có tính phức tạp và lâu bền, sự khác biệt có thể là vì uy tín tuyệt đối của doanh nghiệp về xây lắp, bảo dưỡng . trong khi các yếu tố này được người tiêu dùng coi là quan trọng. + Bán sản phẩm và dịch vụ nhà ở với một giá tương đối cao so với giá thị trường có thể là một thủ pháp tạm thời trong một số điều kiện nhất định. Giá cao có thể dùng như một biện pháp để thử nghiệm thị trường. + Khi doanh nghiệp hoàn toàn thiếu thông tin về độ co dãn của cầu, nếu bắt buộc phải thử nghiệm doanh nghiệp nên định giá ban đầu cao sau đó giảm dần hơn là ngược lại. Trong trường hợp này công ty có thể xây nhà chất lượng cao để bán cho người có thu nhập cao nhằm mục đích xây dựng hình ảnh, vị thế, uy tín của công ty trên thương trường [16]. (2) Vận dụng thích hợp các phương pháp định giá nhà ở và dịch vụ nhà ở Để định giá sản phẩm và dịch vụ nhà ở, các nhà quản trị chiến lược tại các Công ty kinh doanh nhà cần xác lập các mục tiêu, lượng giá các nhân tố và triển khai định một qui trình định giá thích hợp, các yếu tố như vị trí địa lý, hạ tầng cơ sở kinh tế và kỹ thuật khu vực có sản phẩm bất động sản, tương lai quy hoạch vùng, chi phí cạnh tranh, các ràng buộc và luật pháp, chiến lược vĩ mô, các mục tiêu doanh số lợi nhuận và thị phần chấp nhận của người tiêu dùng. Trong kinh doanh nhà ở còn có một yếu tố rất quan trọng để định giá mà khách hàng đặc biệt quan tâm đó là giá được định theo giá vàng và tỷ giá, mức giá ở các nước trong khu vực. Phương pháp định giá trên chi phí: khi xác định mức giá để đạt được lợi nhuận cao nhất và bù đắp các chi phí bất biến nhanh nhất người ta áp dụng những phương pháp phân tích cận biên đơn giản để tìm ra mức giá mà tại đó chỉ số cận biên bằng thu nhập cận biên, các kỹ thuật định giá dựa trên chi phí kinh doanh mà phương pháp phổ biến tại các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Phương pháp này căn cứ trên cơ sở chi phí sau đó thêm một tỷ lệ cộng vào giá vốn để thu hồi được các chi phí quản trị chung, chi phí chiến lược và đạt được một mức lợi nhuận thoả đáng. Việc áp dụng phương pháp cộng vào chi phí có thể khác nhau phụ thuộc vào đối tượng sử dụng (người sản xuất, người trung gian ) hoặc phụ thuộc vào loại giá được sử dụng (tổng chi phí, chi phí khả biến .) Phương pháp định giá trên cơ sở phân tích thị trường và cạnh tranh: Khi chiến lược của doanh nghiệp là bán mặt hàng tại mức giá hoặc gần với mức giá thị trường thì vấn đề quan trọng của định giá bây giờ là phân tích sự thay đổi của thị trường. Các cố gắng chiến lược chỉ tập trung vào việc thích ứng các cố gắng bán hàng dịch vụ, đặc tính mặt hàng và chi phí từ đó giảm giá cao hơn hoặc thấp hơn mức giá đã định trước. Phương pháp định giá theo mức giá người tiêu dùng chấp nhận giá thường phản ánh trực tiếp mức độ mà người mua sẽ trả. Sử dụng phương pháp này đòi hỏi các nhà quản trị phải thường xuyên theo dõi, có được dữ liệu về các mức giá sản phẩm mà người tiêu dùng chấp nhận nó trong những khoảng thời gian xác định. Ngoài ra, các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở còn áp dụng phương pháp: + Định giá theo lợi nhuận mục tiêu. + Định giá nhà ở theo phương pháp giá hoà vốn . Sau khi lựa chọn đúng phương pháp định giá, trong quá trình kinh doanh nhà ở các công ty, doanh nghiệp còn áp dụng các phương pháp điều chỉnh giá thích hợp nhằm bán được nhiều nhà để tăng cao lợi nhuận kinh doanh [22]. d. Chiến lược lựa chọn kênh phân phối nhà ở (1) Chiến lược kênh phân phối và giao dịch nhà ở và dịch vụ nhà ở Đối với công ty, doanh nghiệp việc phân phối nhà ở được thực hiện trong một quá trình từ việc lựa chọn và vận hàng các kênh phân phối, mạng lưới trung gian triển khai các phương pháp, cách thuê bán sản phẩm và thực hiện các dịch vụ sau bán. Với đặc trưng của nhà ở và thị trường nhà ở, chiến lược phân phối là tổng hợp các định hướng nguyên tắc, qui định được các tổ chức chiến lược của các doanh nghiệp xây dựng - kinh doanh nhà ở tôn trọng, chấp nhận thực hiện tối ưu hoá dòng phân phối sản phẩm và dịch vụ nhà ở tới các công ty, doanh nghiệp sản xuất - kinh doanh nhà ở với người tiêu dùng cuối cùng nhằm thoả mãn tối đa nhu cầu của họ và đảm bảo thực hiện tốt các mục tiêu chiến lược và mục tiêu kinh tế - xã hội tổng quát của doanh nghiệp. (2) Hoạch định chiến lược kênh phân phối nhà ở với nội dung cơ bản sau: + Lựa chọn và tổ chức kênh phân phối sản phẩm nhà ở: có nhiều kênh phân phối và giao dịch đối với sản phẩm nhà ở, mỗi tổ chức kênh đều có ưu điểm và nhược điểm riêng. Doanh nghiệp kinh doanh nhà cần phải lựa chọn và tổ chức kênh phân phối phù hợp với từng sản phẩm cụ thể. Chẳng hạn [...]... mua, thực hiện hành vi mua và sử dụng các sản phẩm nhà ở cũng như các dịch vụ do doanh nghiệp cung cấp Hoạch định chiến lược xúc tiến thương mại ở các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở với các nội dung cơ bản: Mục tiêu và ngân sách xúc tiến thương mại nhà ở: để nâng cao hiệu quả tiêu thụ sản phẩm nhà ở, doanh nghiệp kinh doanh nhà ở cần phải xác định mục tiêu quản cáo cụ thể cho từng loại sản phẩm mà doanh. .. trình nhà, phê duyệt vốn đầu tư Đôi khi doanh nghiệp kinh doanh nhà cũng phải thông qua các tổ chức trung gian để tìm kiếm những thông tin hữu ích về nhà ở để từ đó ra những quyết định đầu tư kinh doanh Cũng có những doanh nghiệp kinh doanh nhà tiến hành thuê mua tài chính hoặc thuê các sản phẩm nhà ở rồi tiến hành kinh doanh cho thuê lại g Chiến lược dịch vụ khách hàng trong kinh doanh nhà ở Dịch... đáp ứng được nhu cầu về đất cho các hộ gia đình ở đây Theo điều tra của viện Nghiên cứu quản lý trung ương tháng 2/2006 cho thấy hơn 97% tổng diện tích nhà đất ở đô thị hiện nay là do cá nhân, hộ gia đình sử dụng Cơ cấu sở hữu nhà ở tại Hà Nội - Nhà tư 76,3% - Nhà thuê của tư nhân 1,0% - Nhà thuê của Nhà nước 17,1% - Nhà đa sở hữu 1,5% - Chưa rõ chủ sở hữu 4,1% Cơ cấu sở hữu nhà ở tại Hà Nội được thể... của Nhà nước và không muốn thu hút đối thủ cạnh tranh, muốn xâm nhập nhanh hơn vào toàn bộ chiều sâu của thị trường nhờ giá cả không cao c Phân loại thị trường nhà ở Qua quá trình nghiên cứu thị trường nhà ở có thể căn cứ vào quan hệ giao dịch, đối tượng giao dịch và cơ sở pháp lý thực hiện giao dịch về nhà ở để phân loại thị trường nhà ở theo tiêu thức này thị trường nhà ở gồm: (1) Thị trường nhà ở. .. nhà ở: các công ty, doanh nghiệp kinh doanh nhà ở phải ngày càng hoàn thiện và phát triển chất lượng dịch vụ nhà ở bằng việc vận dụng công tác quản lý chất lượng đồng bộ và cải tiến chất lượng theo tiêu chuẩn ISO 9000 2.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến các chiến lược kinh doanh nhà ở 2.1.2.1 Môi trường vĩ mô a Môi trường kinh tế Sức mua nhà ở của khách hàng cũng rất quan trọng đối với thị trường nhà ở Sức... tích quỹ nhà ở của thành phố từ 52 triệu m2 (năm 2001) lên 61,3 triệu m 2 (năm 2006) Một số nhân tố mới trong thị trường nhà ở như Nhà nước thực hiện việc bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê nhà, các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần được khuyến khích kinh doanh trong lĩnh vực xây nhà để bán hoặc cho thuê Nhà nước bắt đầu thực hiện thí điểm việc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước ở một số... trực tiếp, chào hàng gián tiếp: chiến lược trực tiếp giúp cho bán hàng dễ dàng và năng động hơn, đưa hàng hoá nhà ở vào kênh phân phối và các quyết định lập kênh phân phối hợp lý rất nhiều Quảng cáo tốt hỗ trợ cho các chiến lược nhà ở tồn tại và phong phú hơn nữa nó còn làm tăng cường kết quả thực hiện các chiến lược này Thông thường các công ty, doanh nghiệp kinh doanh nhà thực hiện quảng cáo thông qua... công ty kinh doanh xây dựng nhà ở nhiều khi mang tính tự phát, không theo quy hoạch 2.2.1.2 ở ấn Độ ấn Độ đang xây dựng khung pháp lý về phát triển và quản lý đất đai ở đô thị và kinh doanh nhà ở Nhiều luật sử dụng và kiểm soát và phát triển đất đai và đã đưa đến việc hình thành nhiều cơ quan quản lý với nhiều luật khác nhau Nhiều luật trong số này khó hiểu, khi áp dụng bị vướng mắc, thường làm trở ngại... nhà ở là những doanh nghiệp hỗ trợ cho đoanh nghiệp kinh doanh nhà ở đi lên, tiêu thụ và phổ biến sản phẩm và dịch vụ nhà ở doanh nghiệp trong giới khách hàng ở đây có những người môi giới thương mại các doanh nghiệp chuyên tổ chức lưu thông hàng hoá, các tổ chức dịch vụ chiến lược và các tổ chức tài chính tín dụng Những người môi giới nhà ở là những doanh nghiệp kinh doanh hỗ trợ cho doanh nghiệp tìm... nhà ở 2.1.3.1 Thị trường nhà ở a Khái niệm thị trường nhà ở Thị trường nhà ở bao gồm các quan hệ mà qua đó các giao dịch về nhà ở của các bên tham gia được thực hiện Nếu hiểu theo nghĩa rộng thị trường nhà ở bao gồm các mối quan hệ: các nhà đầu tư đã tạo lập nhà ở, các hoạt động dịch vụ phục vụ cho hoạt động của thị trường nhà ở và khách hàng có nhu cầu Nếu hiểu theo nghĩa hẹp thì thị trường nhà ở là . Cơ sở lý luận và thực tiễn về chiến lược kinh doanh nhà ở 2.1 Cơ sở lý luận 2.1.1 Nhà ở và chiến lược kinh doanh nhà ở 2.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm nhà. thuê nhà ở 2.1.1.2. Khái niệm và vai trò của chiến lược kinh doanh nhà ở a. Chiến lược và kinh doanh nhà ở Trong từ điển Larouse coi: " ;chiến lược