Nghiên cứu, đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện thủ tục hành chính trong quản lý đất đai trên địa bàn huyện nhà bè, thành phố hồ chí minh

Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp Thu thập các tài liệu, số liệu về quản lý đất đai nói chung, thực hiện thủ tục hành chính nói riêng tại huyện Nhà Bè: Báo cáo tiếp nhận và

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

- -

NGUYỄN THỊ HỒNG VÂN

NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN THỦ TỤC HÀNH CHÍNH TRONG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ,

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

HÀ NỘI - 2020

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

- -

NGUYỄN THỊ HỒNG VÂN

NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN THỦ TỤC HÀNH CHÍNH TRONG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ,

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103.01

Người hướng dẫn khoa học: TS Phạm Thị Phin

XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn

thạc sĩ khoa học

TS Phạm Thị Phin PGS.TS Phạm Quang Tuấn

HÀ NỘI - 2020

LỜI CAM ĐOAN

Đề tài “Nghiên cứu, đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng

cao hiệu quả thực hiện thủ tục hành chính trong quản lý đất đai trên địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh” là công trình do chính tác giả

tìm hiểu, nghiên cứu và thực hiện

Những nội dung, ý tưởng của các tác giả khác trong các tài liệu tham khảo đều được trích dẫn đầy đủ theo đúng quy định

Tác giả chịu trách nhiệm hoàn toàn về tính trung thực của Luận văn Tác giả

Nguyễn Thị Hồng Vân

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đến Quý Thầy,

cô Khoa Địa Lý, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên Hà Nội đã trang bị cho tôi những kiến thức quý báu, giúp tôi tiếp cận tư duy khoa học, nghiên cứu, phục vụ công việc

Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc nhất tới giảng viên hướng dẫn là

TS Phạm Thị Phin đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình

hoàn thành luận văn

Cảm ơn gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ, động viên tôi hoàn thành tốt nghiên cứu của mình

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hồng Vân

MỤC LỤC

DANH MỤC BẢNG vi

DANH MỤC HÌNH vii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT viii

Mở đầu 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Phạm vi nghiên cứu 2

4 Nội dung nghiên cứu 2

5 Phương pháp nghiên cứu 2

5.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 2

5.2 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 3

5.3 Phương pháp phân tích 3

5.4 Phương pháp đánh giá, tổng hợp 4

Chương 1 5

TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 5

1.1 Cơ sở khoa học về thủ tục hành chính trong quản lý đất đai 5

1.1.1 Khái quát về thủ tục hành chính 5

1.1.2 Sự cần thiết phải thực hiện thủ tục hành chính 6

1.1.3 Cải cách thủ tục hành chính 9

1.1.4 Sự cần thiết của cải cách thủ tục hành chính 10

1.1.5 Thủ tục hành chính trong quản lý đất đai 11

1.2 Cơ sở pháp lý về thực hiện thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai 14

1.2.1 Trình tự, thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất 14

1.2.2 Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân; giao đất cho cộng đồng dân cư đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất 15

1.2.3 Trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với hộ gia đình, cá nhân 17

1.2.4 Trình tự thủ tục đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu 18

1.2.5 Trình tự thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất 21

1.3 Tổng quan về nghiên cứu thủ tục hành chính trong quản lý đất đai trên thế giới và ở Việt Nam 24

1.3.1 Trên thế giới 24

1.3.2 Ở Việt Nam 37

Chương 2 42

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HIỆN THỦ TỤC HÀNH CHÍNH TRONG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 42

2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh 42

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 42

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 46

2.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 47

2.2 Khái quát tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất tại huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh 49

2.2.1 Khái quát tình hình quản lý đất đai tại huyện Nhà Bè 49

2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Nhà Bè 56

2.3 Thực trạng thực hiện thủ tục hành chính trong đăng ký đất đai tại huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh 59

2.3.1 Thực trạng ứng dụng công nghệ thông tin trong giải quyết thủ tục hành chính tại huyện Nhà Bè 59

2.3.2 Thực trạng thực hiện thủ tục hành chính trong quản lý đất đai trên địa bàn huyện Nhà Bè 61

2.3.2.1 Khái quát quy trình và tình tình thực hiện thủ tục hành chính trên địa bàn huyện Nhà Bè 61

2.3.2.2 Khái quát tình hình thực hiện công tác cải cách thủ tục hành chính 9 tháng đầu năm 2019 trên địa bàn huyện Nhà Bè 62

2.3.2.3 Thực trạng thực hiện thủ tục hành chính trong giao đất, cho thuê đất,

chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn huyện Nhà Bè 63

2.3.2.4 Thực trạng thực hiện thủ tục hành chính trong thu hồi đất 70

2.4 Đánh giá việc thực hiện thủ tục hành chính trong quản lý đất đai tại huyện Nhà Bè 95

2.4.1 Những thuận lợi và kết quả đạt được 95

2.4.2 Những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân 97

Chương 3 101

ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỞNG THỰC HIỆN THỦ TỤC HÀNH CHÍNH TRONG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TẠI HUYỆN NHÀ BÈ 101

3.2 Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác thực hiện thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai tại huyện Nhà Bè 101

3.2.1 Giải pháp về chính sách, pháp luật 101

3.2.2 Giải pháp thành lập tổ tư vấn pháp luật miễn phí và nâng cao hiệu quả tuyên truyền pháp luật đến người dân 104

3.2.3 Giải pháp về hoạt động đo lường sự hài lòng của người dân, tổ chức về sự phục vụ của cơ quan hành chính nhà nước 106

3.2.4 Giải pháp về việc giải quyết các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai theo cơ chế một cửa liên thông thuế điện tử và rà soát, kiểm soát các thủ tục về đất đai 106

3.2.5 Giải pháp về áp dụng công nghệ thông tin trong việc thực hiện cải cách thủ tục hành chính 109

3.2.6 Giải pháp áp dụng hệ thống quản lý chất lượng theo TCVN ISO 9001:2008 vào hoạt động của Bộ phận “một cửa” huyện Nhà Bè 110

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 112

Kết luận 112

Kiến nghị 113

TÀI LIỆU THAM KHẢO 114

PHỤ LỤC 116

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1: Phân loại đất huyện Nhà Bè 45

Bảng 2.2: Diện tích đất đai phân theo đơn vị hành chính cấp xã huyện Nhà Bè 51

Bảng 2.3: Diện tích, cơ cấu đất nông nghiệp 2018 56

Bảng 2.4: Diện tích, cơ cấu đất phi nông nghiệp 2018 57

Bảng 2.5: Thực trạng giải quyết hồ sơ giao đất tại huyên Nhà Bè 69

Bảng 2.6: Thực trạng giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất tại huyên Nhà Bè 70

Bảng 2.7: Thực trạng tiến độ thu hồi đất, giải phóng mặt bằng một số dự án điển hình 71

Bảng 2.8: Tiến độ giải quyết hồ sơ đăng ký đất đai lần đầu cấp giấy chứng nhận tại huyên Nhà Bè 77

Bảng 2.9: Thống kê hồ sơ người sử dụng đất cần bổ sung giấy tờ trong đăng ký đất đai lần đầu, cấp GCN 77

Bảng 2.10: Tiến độ giải quyết hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 79

Bảng 2.11: Thông tin về người trả lời phỏng vấn 80

Bảng 2.12: Nơi thực hiện, loại thủ tục và nguồn tìm hiểu quy định về thủ tục hành chính trong quản lý đất đai của công dân 81

Bảng 2.13: Mức độ hài lòng của công dân về thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến đất đai 84

Bảng 2.14: Mức độ hài lòng của công dân về cơ sở vật chất, thái độ và năng lực cán bộ 86

Bảng 2.15: Thông tin về cơ quan công tác của các cán bộ thực hiện thủ tuc hành chính trong quản lý đất đai tại huyện Nhà Bè 89

Bảng 2.16: Trình độ chuyên môn của các cán bộ thực hiện thủ tuc hành chính trong quản lý đất đai tại huyện Nhà Bè, cán bộ tiếp nhận hồ sơ tại các xã, thị trấn 90

Bảng 2.17: Thời gian làm viêc về thực hiện thủ tục hành chính trong quản lý đất đai của cán bộ được điều tra 90

Bảng 2.18: Nguồn cập nhật thông tin pháp lý trong các văn bản quy phạm pháp luật 91

Bảng 2.19: Đánh giá của cán bộ về hình thức tuyên truyền và nội dung văn bản pháp luật có liên quan đến thực hiện thủ tục hành chính trong quản lý đất đai 91 Bảng 2.20: Đánh giá của cán bộ về thời gian thực hiện thủ tục hành chính và sự phối hợp giữa các cơ quan, đơn vị,cá nhân trong quá trình thực hiện 92 Bảng 2.21: Đánh giá của cán bộ về thực trạng xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và ứng dụng công nghệ thông tin để thực hiện thủ tục hành chính trong quản lý đất đai tại địa phương 93 Bảng 2.22: Đánh giá của cán bộ về thực trạng thực hiện thủ tục hành chính trong quản lý đất đai và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện tại địa phương 94

DANH MỤC HÌNH

Hình 2 1 Sơ đồ quy trình thực hiện thủ tục hành chính trong quản lý đất đai huyện Nhà Bè 62 Hình 2 2 So sánh quy trình thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất giữa Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 68 Hình 2 3 Quy trình đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 77 Hình 3 1 So sánh quy trình thông thường với quy trình liên thông thuế điện tử 109

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Cải cách hành chính: CCHC

Cải cách thủ tục hành chính: CCTTH

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: GCNQSDĐ Thủ tục hành chính: TTHC

Tiếp nhận và trả kết quả: TN&TKQ

Ủy ban nhân dân: UBND

Văn phòng đăng ký đất đai: VPĐKĐĐ

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong đời sống hàng ngày, người dân và doanh nghiệp phải tuân thủ rất nhiều các quy định về thủ tục hành chính phức tạp Điều này đã ảnh hưởng trực tiếp đến việc giải quyết công việc của người dân, giảm lòng tin của nhân dân đối với nhà nước và bộ máy hành chính nhà nước Xuất phát từ khâu tiếp nhận hồ sơ đến quá trình giải quyết công việc cho tổ chức và công dân còn rườm rà, chưa dứt điểm người dân còn phải đi lại nhiều nơi, nhiều lần nhằm bổ sung và chỉnh sửa hồ

sơ Bên cạnh đó biện pháp quản lý chưa chặt chẽ, kiểm soát công việc trong quá trình tác nghiệp còn để xảy ra sai sót, thủ tục hành chính chưa cải tiến theo hướng đơn giản hóa, khoa học

Lĩnh vực đất đai cũng là một trong nhưng lĩnh vực có những hạn chế, yếu kém trong việc xây dựng hệ thống quản lý đất đai có nề nếp, ổn định, hiện đại, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội, bảo đảm công bằng, minh bạch trong các quan hệ về sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất Các thủ tục thuộc lĩnh vực đất đai như: Cấp giấy chứng nhận sử dụng đất; tách, hợp thửa đất; chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; đăng ký biến động Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất luôn là những vướng mắc mà người dân và doanh nghiệp gặp phải thời gian qua

Huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chính Minh đang tích cực hướng tới là một huyện ngoại thành năng động hiện đại, xác định cải cách hành chính là một trong những giải pháp hữu hiệu tạo môi trường pháp lý thuận lợi thu hút các nguồn lực đầu tư cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội Huyện Nhà Bè đã áp dụng công nghệ thông tin trong giải quyết các thủ tục hành chính theo đúng chương trình, mục tiêu của thành phố, đồng thời tích cực lấy ý kiến đánh giá của cán bộ và người dân về thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai để tăng cường cải cách thủ tục hành chính theo hướng tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và các doanh nghiệp Tuy nhiên, mọi thủ tục hành chính muốn thực hiện được tốt cần đảm bảo công khai và tiếp nhận hồ sơ theo cơ chế một cửa liên thông hiện đại thì mọi thủ tục hành chính mới đạt được hiệu quả cao

Trước yêu cầu đòi hỏi ngày càng cao của tình hình mới, công tác cải cách hành chính (CCHC) trong lĩnh vực đất đai của Thành phố vẫn còn nhiều việc phải làm Các tổ chức doanh nghiệp tư nhân, nhân dân vẫn chưa hài lòng, chủ yếu là về trách nhiệm giải quyết công việc và sự phối hợp của các phòng, ban, ngành như:

Tình trạng đùn đẩy, né tránh; hứa hẹn nhưng không giải quyết hoặc chậm giải quyết Một bộ phận cán bộ, công chức, viên chức có biểu hiện sách nhiễu, không nhiệt tình trong quá trình thực hiện giải quyết TTHC Việc thực hiện cơ chế một cửa liên thông còn hạn chế Do đó, đề tài “Nghiên cứu, đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện thủ tục hành chính trong quản lý đất đai trên

địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh” là rất cần thiết

2 Mục tiêu nghiên cứu

Làm rõ thực trạng thực hiện thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn huyện Nhà Bè Trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện thủ tục hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai trên địa bàn Huyện Nhà Bè trong thời gian tới

3 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian: Huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh

Phạm vi khoa học: Nghiên cứu thủ tục hành chính trong giao đất; chuyển mục đích sử dụng đất; đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thuộc thẩm quyền của UBND huyện Nhà Bè

4 Nội dung nghiên cứu

- Hệ thống hoá cơ sở lý luận, pháp lý và thực tiễn về thủ tục hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai

- Đánh giá thực trạng thực hiện thủ tục hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai trên địa bàn huyện Nhà Bè

Phân tích những yếu tố ảnh hưởng đến tình hình thực hiện thủ tục hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai, từ đó tìm ra những khó khăn, tồn tại và nguyên nhân trên địa bàn huyện Nhà Bè trong thời gian qua

- Đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai trên địa huyện Nhà Bè trong thời gian tới

5 Phương pháp nghiên cứu

5.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp

Thu thập các tài liệu, số liệu về quản lý đất đai nói chung, thực hiện thủ tục hành chính nói riêng tại huyện Nhà Bè: Báo cáo tiếp nhận và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai tại bộ phận một cửa của huyện Nhà Bè; báo cáo công tác quản lý đất đai hàng năm của huyện; số liệu giao đất; cho thuê đất;

chuyển mục đích sử dụng đất; đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Nhà Bè…

5.2 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp

- Điều tra, phỏng vấn công dân đến thực hiện thủ tục hành chính tại huyện Nhà Bè, với tổng số phiếu điều tra là 80 phiếu, các thông tin: nơi đến thực hiện thủ tục hành chính; loại thủ tục hành chính đã thực hiện; phương thức tìm hiểu quy định

về thủ tục hành chính đã thực hiện; mức độ hài lòng của công dân; thời gian thực hiện thủ tục hành chính; mức độ hài lòng về cơ sở vật chất; thái độ tiếp đón; năng lực của cán bộ; nghĩa vụ tài chính…

- Điều tra phỏng vấn các cán bộ thực hiện công tác cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, với tổng số phiếu điều tra là 70 phiếu:

Nội dung điều tra bao gồm: thông tin cá nhân của người được phỏng vấn; đơn vị công tác; trình độ chuyên môn; thời gian công tác; kênh cập nhật thông tin pháp luật về thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai; nội dung tuyên truyền pháp luật; đánh giá việc áp dụng pháp luật về thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai vào thực tiễn; đánh giá về thời gian thực hiện thủ tục hành chính; thực trạng xây dựng hệ thống thông tin đất đai; mức độ ứng dụng tại địa phương; đánh giá chung

về việc thực hiện thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai; đề xuất ý kiến cải cách thủ tục hành chính

5.3 Phương pháp phân tích

a Phương pháp thống kê mô tả

Để đạt được các mục tiêu nghiên cứu đề ra, kết quả điều tra sẽ được phân tích thông qua phương pháp thống kê mô tả Các chỉ tiêu thống kê sẽ được tính toán để mô tả thực trạng cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn nghiên cứu, qua đó có những đánh giá cụ thể kết quả cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai tại địa phương

b Phương pháp phân tích so sánh

Trên cơ sở các số liệu điều tra, sử dụng phương pháp thống kê so sánh để đánh giá động thái thay đổi của công tác cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai theo thời gian và không gian, so sánh mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến công tác cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học về thủ tục hành chính trong quản lý đất đai

1.1.1 Khái quát về thủ tục hành chính

Theo quy định tại Nghị định 63/2010/NĐ-CP ngày 08/6/2010 của Chính Phủ

về kiểm soát thủ tục hành chính [8]:

Thủ tục hành chính là trình tự, cách thức thực hiện, hồ sơ và yêu cầu, điều

kiện do cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền quy định để giải quyết một công việc cụ thể liên quan đến cá nhân, tổ chức

Trình tự thực hiện là thứ tự các bước tiến hành của đối tượng và cơ quan thực hiện thủ tục hành chính trong giải quyết một công việc cụ thể cho cá nhân, tổ chức

Hồ sơ là những loại giấy tờ mà đối tượng thực hiện thủ tục hành chính cần

phải nộp hoặc xuất trình cho các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết thủ tục hành chính trước khi cơ quan thực hiện thủ tục hành chính giải quyết một công việc

tổ chức; thủ tục xử lý vi phạm hành chính; thủ tục thanh tra và thủ tục hành chính

có nội dung bí mật nhà nước”

Theo tinh thần, nội dung của các văn kiện của Đảng như Nghị quyết Đại hội lần thứ VII, Nghị quyết Hội nghị Trung ương lần 8, khoá VII, Nghị quyết Đại hội lần thứ VIII, IX, X và các văn bản pháp luật như Nghị quyết số 38/CP ngày 04/5/1994 của Chính phủ về cải cách một bước thủ tục hành chính trong việc giải quyết công việc của công dân và tổ chức; Quyết định 136/2001/QĐ-Ttg ngày 17/9/2001 của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt chương trình tổng thể cải cách thủ tục hành chính nhà nước giai đoạn 2001 – 2010 thì thủ tục hành chính có nội dung rộng hơn, gồm: Số lượng các hoạt động cụ thể, mối liên hệ giữa các hoạt động

đó; trình tự của các hoạt động cụ thể, mối liên hệ giữa các hoạt động đó; nội dung, mục đích của các hoạt động cụ thể; cách thức tiến hành, thời hạn tiến hành các hoạt động cụ thể

Đây được xem là cách hiểu đầy đủ nhất về thủ tục hành chính Cách hiểu này cho phép đánh giá đúng ý nghĩa, vai trò của thủ tục hành chính trong quản lý nhà nước, tạo điều kiện cho việc tìm hiểu nhu cầu, định ra phương hướng biện pháp thích hợp để cải cách thủ tục hành chính nhằm xây dựng nền hành chính hiện đại đáp ứng nhu cầu quản lý nhà nước trong điều kiện hiện nay

1.1.2 Sự cần thiết phải thực hiện thủ tục hành chính

Mục đích của thủ tục hành chính: nhằm bảo đảm thực hiện quyền và nghĩa vụ của chủ thể Chủ thể của thủ tục hành chính bao gồm: Chủ thể tiến hành và chủ thể tham gia, chủ thể tiến hành thủ tục là chủ thể có quyền nhân danh nhà nước, được trao quyền lực để quyết định; chủ thể tham gia là cá nhân, tổ chức có yêu cầu, nguyên vọng hoặc phải thực hiện nghĩa vụ theo quy định pháp luật

Hoạt động quản lý nhà nước nào cũng cần những thủ tục nhất định Kết quả của hoạt động quản lý phụ thuộc nhiều vào thủ tục tiến hành các hoạt động quản

lý Thủ tục đóng vai trò quan trọng trong việc điều hành bộ máy nhà nước cũng như bảo vệ quyền và lợi ích của người dân Chính vì vậy thủ tục tiến hành các hoạt động quản lý được quan tâm dưới mọi góc độ Các hoạt động khác nhau cần có những thủ tục khác nhau để tiến hành Tương ứng với lĩnh vực hành pháp là thủ tục hành chính

Vai trò của thủ tục hành chính

Là nhân tố bảo đảm sự hoạt động chặt chẽ, thuận lợi, đúng chức năng quản

lý hành chính của bộ máy nhà nước

Bảo đảm tính toàn diện, khách quan trong việc phân tích vấn đề và nghiên cứu tình huống của những sự việc cụ thể, giúp các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật hành chính sử dụng đúng đắn các quyền và nghĩa vụ của mình

Thủ tục hành chính giúp hạn chế các tiêu cực phát sinh từ sự phát triển của nền kinh tế thị trường, sự tiến bộ khoa học kĩ thuật cũng như việc mở rộng giao lưu quốc tế và các hiện tượng xã hội, các vấn đề xã hội ngày càng phức tạp

Xã hội ngày càng phát triển về mọi mặt, do đó có nhiều quyền và nghĩa vụ mới của công dân xuất hiện, thủ tục hành chính góp phần tạo điều kiện cho các

công dân thực hiện các quyền này trên thực tế Đồng thời tạo điều kiện cho những người có hoàn cảnh khó khăn được hưởng những ưu đãi của nhà nước

Giúp phát triển nguyên tắc dân chủ trong quản lý, tính công khai và sự kiểm tra của dư luận xã hội, tạo điều kiện cho nhân dân tham gia vào công việc quản lý nhà nước, chống quan liêu, chống tham nhũng và những vi phạm pháp luật khác

Tiết kiệm sức lực, phương tiện thời gian và tài chính của nhân dân khi thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình

Đề cao trách nhiệm của các chủ thể thực hiện trong quản lý hành chính nhà nước

Thủ tục hành chính hợp lý sẽ tạo nên sự hài hoà, thống nhất trong bộ máy nhà nước, rút ngắn thời gian giải quyết công việc, góp phần thúc đẩy xã hội phát triển Thủ tục hành chính bất hợp lý là tạo điều kiện cho tệ tham nhũng, cửa quyền, làm giảm lòng tin của nhân dân vào chính quyền, làm đất nước trì trệ, chậm phát triển

Do tính chất đa dạng của hoạt động quản lý hành chính nhà nước nên không thể có thủ tục hành chính duy nhất mà có rất nhiều thủ tục hành chính khác nhau tương ứng với từng hoạt động quản lý cụ thể Tuỳ từng trường hợp mà thủ tục hành chính được dùng để tổ chức, điều hành các hoạt động mang tính nội bộ trong

bộ máy nhà nước hay để trực tiếp giải quyết các công việc liên quan đến quyền, lợi ích của các cá nhân, tổ chức trong xã hội Do đó, thủ tục hành chính không những chỉ định cho các cơ quan, cán bộ, công chức nhà nước cách thực hiện nhiệm vụ trong quá trình giải quyết công việc thuộc thẩm quyền mà còn chỉ ra cho các cá nhân, tổ chức có liên quan các quyền, nghĩa vụ và cách thức thực hiện những quyền và nghĩa vụ đó trong mối quan hệ với cơ quan, cán bộ, công chức nhà nước

Vì vậy, thủ tục hành chính hợp lý sẽ tạo ra sự hài hoà, thống nhất trong bộ máy nhà nước, rút ngắn thời gian giải quyết công việc, góp phần thúc đẩy xã hội phát triển Thủ tục hành chính bất hợp lý tạo điều kiện cho tệ tham nhũng, cửa quyền, làm giảm lòng tin của nhân dân vào chính quyền

Thủ tục hành chính có vị trí, vai trò quan trọng trong đời sống xã hội, ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp và đời sống nhân dân Thông qua thủ tục hành chính, cá nhân, tổ chức thực hiện quyền lợi, nghĩa vụ của mình và đồng thời các cơ quan hành chính nhà nước thực hiện chức năng quản

lý nhà nước Do đó, cải cách thủ tục hành chính liên tục được Chính phủ xác định

là nhiệm vụ trọng tâm trong chương trình cải cách hành chính của nước ta Vai trò

đó thể hiện trên những nét chủ yếu sau:

Thủ tục hành chính bảo đảm cho các quy phạm vật chất quy định trong các quyết định hành chính được thi hành thuận lợi Chẳng hạn, trong lĩnh vực xử phạt

vi phạm hành chính về môi trường phải vừa tuân thủ quy định về quản lý môi trường vừa không trái với quy định của Luật Xử phạt vi phạm hành chính

Thủ tục hành chính bảo đảm cho việc thi hành các quyết định được thống nhất và có thể kiểm tra được tính hợp lý cũng như các hệ quả do việc thực hiện các quyết định hành chính tạo ra Thủ tục hành chính sẽ làm cho tính chất nghiêm minh của pháp luật được nâng cao Nó sẽ cho phép các cơ quan hành chính áp dụng các biện pháp thích hợp và thống nhất để thi hành một công việc nhất định

Thủ tục hành chính khi được xây dựng và vận dụng một cách hợp lý, sẽ tạo khả năng sáng tạo trong việc thực hiện các quyết định quản lý đã được thông qua, đem lại hiệu quả thiết thực cho quản lý nhà nước Thủ tục hành chính liên quan đến quyền lợi của công dân, do vậy khi được xây dựng hợp lý và vận dụng tốt vào đời sống nó sẽ tạo ra mối quan hệ tốt giữa nhà nước và nhân dân Trên thực tế, để giảm nhẹ thủ tục hành chính, các cơ quan nhà nước tập trung vào cơ chế “một cửa” để giúp người dân tiết kiệm được rất nhiều thời gian, công sức và tiền của khi

có nhu cầu thực hiện thủ tục hành chính tại cơ quan nhà nước, ngoài ra, nhờ vào

cơ chế này mà căn bệnh cửa quyền, quan liêu cũng dần được cải thiện, hiệu quả quản lý nhà nước được nâng cao rõ rệt, công việc được giải quyết đúng hẹn, thuận lợi hơn cho nhân dân Mối quan hệ giữa nhà nước và nhân dân cũng dần được cải thiện

Thủ tục hành chính cũng là một bộ phận của pháp luật về hành chính nên việc xây dựng và thực hiện tốt sẽ có ý nghĩa rất lớn đối với quá trình hoàn thiện hệ thống pháp luật

Thủ tục hành chính có ý nghĩa như chiếc cầu nối quan trọng giữa cơ quan nhà nước với công dân và các tổ chức Nó có khả năng làm bền chặt các mối quan

hệ, làm cho nhà nước ta thực sự là của dân, do dân và vì dân Nhưng nếu xây dựng thiếu khoa học, áp dụng tuỳ tiện vào đời sống thì chính thủ tục hành chính sẽ làm khoảng cách giữa nhà nước và nhân dân ngày càng xa dần Do đó, đơn giản hoá thủ tục hành chính là mục tiêu của Chính phủ, của các ngành, các cấp, từ trung ương đến địa phương, trong đó mục tiêu chính là bảo đảm sự thuận tiện, giảm

thiểu được thời gian cũng như chi phí cho nhân dân khi tiến hành thực hiện các thủ tục hành chính

1.1.3 Cải cách thủ tục hành chính

- Khái niệm cải cách hành chính: là vấn đề diễn ra ở tất cả các quốc gia và được coi là yếu tố thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội, là trọng tâm của công việc cải cách bộ máy nhà nước nhằm xây dựng một nền hành chính dân chủ, thống nhất, có đủ quyền lực, năng lực để thực hiện đúng đường lối của Đảng, pháp luật của nhà nước, phục vụ đắc lực cho nhân dân (Từ điển Luật học, 2006) [7]

- Nội dung trọng tâm của cải cách hành chính gồm:

Cải cách thể chế - là xây dựng và hoàn thiện các thể chế nhà nước mà trước hết là thể chế kinh tế trong điều kiện xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng

xã hội chủ nghĩa, đổi mới quy định xây dựng và ban hành văn bản quy phạm pháp luật; đảm bảo tổ chức thực thi pháp luật nghiêm của các cơ quan Nhà nước; cải cách thủ tục hành chính phù hợp;

Cải cách tổ chức bộ máy hành chính - là việc điều chỉnh chức năng, nhiệm

vụ của Chính phủ, các cơ quan Bộ, ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ và chính quyền địa phương các cấp cho phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước trong tình hình mới; khắc phục những chồng chéo về chức năng của các cơ quan nhà nước; chuyển một số công việc sang tổ chức phi chính phủ đối với các công việc dịch vụ; thực hiện phân cấp quản lý; cải tiến phương thức làm việc của cơ quan hành chính các cấp; hiện đại hóa nền hành chính;

Đổi mới nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ, công chức gồm việc đổi mới chế độ quản lý công chức; cải cách chế độ tiền lương của cán bộ công chức; đào tạo; bồi dưỡng cán bộ công chức, nâng cao tinh thần trách nhiệm và đạo đức của công chức;

Cải cách tài chính công gồm đổi mới cơ chế phân cấp quản lý tài chính và ngân sách; bảo đảm quyền quyết định ngân sách địa phương; đổi mới cơ bản cơ chế tài chính đối với khu vực dịch vụ công

Cải cách hành chính là chủ trương được Đảng Cộng sản Việt Nam đề ra và thể hiện rõ trong Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VII, VIII và Nghị quyết trung ương 3, trung ương 6 (lần thứ 2) và trung ương 7 (khóa VIII) (Từ điển Luật học, 2006) [7]

Cải cách thủ tục hành chính là một trong những biện pháp để cải cách nền hành chính nhà nước hiện nay

Cải cách thủ tục hành chính bao gồm cắt giảm và nâng cao chất lượng thủ tục hành chính trong tất cả các lĩnh vực quản lý nhà nước, nhất là thủ tục hành chính liên quan tới người dân, doanh nghiệp; cải cách thủ tục hành chính để tiếp tục cải thiện môi trường kinh doanh, giải phóng mọi nguồn lực của xã hội và nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia, bảo đảm điều kiện cho nền kinh tế của đất nước phát triển nhanh, bền vững; cải cách thủ tục hành chính giữa các cơ quan hành chính nhà nước, các ngành, các cấp và trong nội bộ từng cơ quan hành chính nhà nước; kiểm soát chặt chẽ việc ban hành mới các thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật; công khai, minh bạch tất cả các thủ tục hành chính; cải cách thủ tục hành chính ngay trong quá trình xây dựng thể chế, mở rộng dân chủ, phát huy vai trò của các tổ chức và chuyên gia tư vấn độc lập trong việc xây dựng thể chế, chuẩn mực quốc gia về thủ tục hành chính; tiếp nhận, xử lý phản ánh, kiến nghị của cá nhân, tổ chức về các quy định hành chính để hỗ trợ việc nâng cao chất lượng các quy định hành chính và giám sát việc thực hiện thủ tục hành chính của các cơ quan hành chính nhà nước các cấp

1.1.4 Sự cần thiết của cải cách thủ tục hành chính

Cải cách thủ tục hành chính là điều kiện cần thiết để tăng cường củng cố mối quan hệ giữa Nhà nước và nhân dân, tăng cường sự tham gia quản lý Nhà nước của nhân dân Cải cách thủ tục được coi là khâu đột phá trong cải cách nền hành chính Nhà nước Kết quả quá trình thực hiện công tác cải cách hành chính giai đoạn 2001-2010 đã được đúc rút và thấy cần thiết phải đẩy mạnh công tác cải cách thủ tục hành chính (CCTTHC) nên đã đưa ra nhiệm vụ này thành một trong 6 nội dung của Chương trình tổng thể cải cách hành chính nhà nước giai đoạn 2011-

2020 Cải cách thủ tục hành chính là một trong những nhiệm vụ quan trọng, cần thiết trong tiến trình đổi mới, phát triển và hội nhập của nước ta Những yêu cầu của quá trình cải cách thủ tục hành chính trong giai đoạn hiện nay của nước ta là:

 Phải đảm bảo tính thống nhất của hệ thống thủ tục hành chính

 Bảo đảm sự chặt chẽ của hệ thống thủ tục hành chính

 Bảo đảm tính hợp lý của thủ tục hành chính

 Bảo đảm tính khoa học của quy trình thực hiện các thủ tục hành chính đã ban hành

 Bảo đảm tính rõ ràng và công khai của các thủ tục hành chính

 Dễ hiểu, dễ tiếp cận

 Có tính khả thi

 Bảo đảm tính ổn định cần thiết của quy trình thủ tục hành chính

Để đáp ứng yêu cầu trên, cần phải xây dựng những cơ chế thích hợp cho việc thực hiện các thủ tục hành chính đã ban hành Ngoài việc ban hành hệ thống các văn bản hợp lý và đơn giản hóa các thủ tục hành chính, cần thực hiện cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế một cửa, một cửa liên thông và tiến tới một cửa liên thông hiện đại, thực hiện giao dịch điện tử rộng rãi và phổ biến; xây dựng Chính phủ điện tử; áp dụng Hệ thống quản lý chất lượng theo Tiêu chuẩn VN ISO 9001:2008 đối với các cơ quan hành chính nhà nước các cấp Tất nhiên, điều quan trọng nhất là phải xây dựng đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức ngoài trình độ chuyên môn tốt, cần phải có tinh thần, ý thức, trách nhiệm trong giải quyết các thủ tục hành chính đối với tổ chức, cá nhân và doanh nghiệp; thực sự là những “công bộc” của dân

Công tác cải cách thủ tục hành chính về đất đai được thể hiện qua các Nghị quyết của Chính phủ về đơn giản hóa thủ tục hành chính như: Quyết định số: 30/QĐ-TTg, ngày 10 tháng 01 năm 2007, của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Đề án Đơn giản hoá thủ tục hành chính trên các lĩnh vực quản lý nhà nước giai đoạn 2007 - 2010 (được gọi là Đề án 30); Nghị quyết số 30c/NQ-CP, ngày 08 tháng 11 năm 2011, của Chính phủ ban hành chương trình tổng thể cải cách hành chính nhà nước giai đoạn 2011-2020 Nhiệm vụ của chương trình được quy định tại điều 3 trong đó mục 2 về cải cách thủ tục hành chính quy định lĩnh vực đất đai cũng là một trong số lĩnh vực trọng tâm mà Chính phủ đặt ra yêu cầu cải cách thủ tục hành chính trong giai đoạn 2011-2015

1.1.5 Thủ tục hành chính trong quản lý đất đai

1.1.5.1 Các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai

Theo quy định tại khoản 1 Điều 195 Luật đất đai 2013 [12], thủ tục hành chính về đất đai bao gồm 7 nhóm thủ tục sau:

 Thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

 Thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

 Thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng;

 Thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất;

 Thủ tục cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc, cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất;

 Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan hành chính;

 Cơ chế chính sách

Công tác cải cách thủ tục hành chính về đất đai được thể hiện qua các Nghị quyết của Chính phủ về đơn giản hóa thủ tục hành chính như: Quyết định số: 30/QĐ-TTg, ngày 10 tháng 01 năm 2007, của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Đề án Đơn giản hoá thủ tục hành chính trên các lĩnh vực quản lý nhà nước giai đoạn 2007 - 2010 (được gọi là Đề án 30); Nghị quyết số 30c/NQ-CP, ngày 08 tháng 11 năm 2011, của Chính phủ ban hành chương trình tổng thể cải cách hành chính nhà nước giai đoạn 2011-2020 Nhiệm vụ của chương trình được quy định tại điều 3 trong đó mục 2 về cải cách thủ tục hành chính quy định lĩnh vực đất đai cũng là một trong số lĩnh vực trọng tâm mà Chính phủ đặt ra yêu cầu cải cách thủ tục hành chính trong giai đoạn 2011-2015 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 07/CT-TTg ngày 22/05/2013 trong đó công tác cải cách thủ tục hành chính

đã được Thủ tướng yêu cầu: “….triển khai mạnh mẽ công tác cải cách thủ tục hành chính; tiếp tục rà soát, đơn giản hóa và công khai thủ tục hành chính ở tất cả các ngành, lĩnh vực theo quy định của Chính phủ về kiểm soát thủ tục hành chính; thực hiện có hiệu quả việc giải quyết thủ tục hành chính theo cơ chế một cửa, một cửa liên thông, một cửa liên thông hiện đại…”

Đứng trước thực trạng các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai là lỗi bức xúc nhiều nhất và là lĩnh vực nhận được nhiều sự "quan tâm" của người dân, doanh nghiệp và tổ chức, vì thủ tục còn nhiêu khê, rờm rà, tốn nhiều thời gian, đi lại nhiều lần, ảnh hưởng đến hiệu quả kinh tế của doanh nghiệp Do đó, Chính phủ

và các Bộ ngành đã ban hành nhiều văn bản để hướng dẫn thực hiện công tác cải cách thủ tục đất đai Tuy nhiên hiện nay hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai còn chưa đồng bộ, chồng chéo, chưa quy định rõ quyền lợi, trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân, các chế tài cụ thể trong mỗi trường hợp vi phạm

 Nguồn nhân lực

Hiện nay, nguồn lực về con người thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà nước

về công tác cải cách hành chính còn thiếu và yếu, cán bộ quản lý nhà nước về cải cách hành chính thường phải kiêm nhiệm, không có chuyên môn Đây là một trong những khó khăn, thách thức trong quá trình triển khai việc thực hiện công cuộc cải cách đặc biệt là cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai

 Nguồn kinh phí

Cải cách thủ tục hành chính nói chung, cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai nói riêng cần triển khai khá nhiều hoạt động như hoạt động rà soát các bộ thủ tục, hoạt động lấy ý kiến của cán bộ và người dân có liên quan đến việc triển khai thực hiện các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai

Việc triển khai các hoạt động này cần có nguồn kinh phí nhất định Tuy nhiên trong thực tế với ngân sách hạn hẹp và phải trang trải cho rất nhiều các hoạt động kinh tế, chính trị, xã hội nên nguồn kinh phí dành cho công cuộc cải cách hành chính là tương đối hạn chế, không thường xuyên Điều này có ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ triển khai các hoạt động cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai

 Cơ chế phối hợp của các cơ quan trong việc thực hiện cải cách thủ tục hành chính của lĩnh vực đất đai

Cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai có liên quan đến nhiều đơn vị, cơ quan trên địa bàn thành phố, từ các đơn vị trong sở TNMT, trong phòng TNMT đến các đơn vị giải quyết thủ tục hành chính trên địa bàn thành phố, đến các UBND xã, phường Chính vì vậy sự phối kết hợp giữa

các cơ quan chuyên môn với nhau, giữa các cơ quan chuyên môn với các cơ quan quản lý hành chính có chặt chẽ, hợp lý hay không có ảnh hưởng quan trọng đến quá trình triển khai các hoạt động cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai

- Bảo đảm về năng lực của đội ngũ cán bộ, công chức

1.2 Cơ sở pháp lý về thực hiện thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai

1.2.1 Trình tự, thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất

Theo Quyết định số 2555/QĐ-BTNMT năm 2017 về việc công bố thủ tục hành chính mới ban hành; được sửa đổi, bổ sung trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm

vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường [6], quy định:

Thẩm định nhu cầu sử dụng đất để xem xét giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư [5, 9, 12]

* Trình tự thực hiện:

- Đối với đối tượng thực hiện TTHC: Người xin giao đất, thuê đất nộp hồ

sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường (UBND cấp huyện)

- Đối với cơ quan thực hiện TTHC: Cơ quan tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ + Trường hợp đã đầy đủ hồ sơ, cơ quan cấp giấy biên nhận cho đối tượng thực hiện TTHC

+ Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối

đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp

hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định

Phòng Tài nguyên và Môi trường tổ chức cuộc họp thẩm định hoặc gửi xin

ý kiến bằng văn bản của các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan hoặc tổ chức kiểm tra thực địa

Phòng Tài nguyên và Môi trường có văn bản thẩm định gửi đến người xin giao đất, thuê đất

* Cách thức thực hiện: Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường

* Thành phần, số lượng hồ sơ:

- Thành phần hồ sơ:

+ Đơn xin giao đất, cho thuê đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông

tư số 30/2014/TT-BTNMT

+ Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất (Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với những nơi đã có bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo địa chính thửa đất theo yêu cầu của người xin giao đất, thuê đất)

- Số lượng hồ sơ: 01 bộ

* Thời hạn giải quyết: Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ

* Đối tượng thực hiện thủ tục hành chính: Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư

* Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính:

- Cơ quan có thẩm quyền quyết định: UBND cấp huyện

- Cơ quan phối hợp: Cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan

* Kết quả thực hiện thủ tục hành chính: Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất

1.2.2 Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân; giao đất cho cộng đồng dân cư đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất

* Trình tự thực hiện [5, 9, 12]

- Đối với đối tượng thực hiện TTHC: Người xin giao đất, thuê đất lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường (UBND cấp huyện)

- Đối với cơ quan thực hiện TTHC: Cơ quan tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ + Trường hợp đã đầy đủ hồ sơ, cơ quan cấp giấy biên nhận cho đối tượng thực hiện TTHC

+ Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối

đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp

hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định

Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất

Người được giao đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, người được thuê đất nộp tiền thuê đất

Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Phòng Tài nguyên và Môi trường tổ chức giao đất trên thực địa và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được giao đất, cho thuê đất

Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính

* Cách thức thực hiện: Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường

+ Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất

- Số lượng hồ sơ: 01 bộ

* Thời hạn giải quyết:

- Không quá 20 ngày (không kể thời gian giải phóng mặt bằng; không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất)

- Không quá 35 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn

* Đối tượng thực hiện thủ tục hành chính: Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư

* Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính:

- Cơ quan thực hiện thủ tục: Phòng Tài nguyên và Môi trường

- Cơ quan có thẩm quyền quyết định: UBND cấp huyện

* Kết quả thực hiện thủ tục hành chính:

- Quyết định giao đất (đối với trường hợp giao đất)

- Quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất (đối với trường hợp thuê đất)

- Giao đất trên thực địa và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được giao đất, cho thuê đất

1.2.3 Trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với hộ gia đình, cá nhân

* Trình tự thực hiện:

- Đối với đối tượng thực hiện TTHC: Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường (UBND cấp huyện)

- Đối với cơ quan thực hiện TTHC: Cơ quan tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ + Trường hợp đã đầy đủ hồ sơ, cơ quan cấp giấy biên nhận cho đối tượng thực hiện TTHC

+ Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối

đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp

hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định

Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất

Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì UBND cấp huyện trình UBND cấp tỉnh chấp thuận trước khi UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính

Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định

* Cách thức thực hiện: Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường

* Thành phần, số lượng hồ sơ:

- Thành phần hồ sơ:

+ Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Số lượng hồ sơ: 01 bộ

* Thời hạn giải quyết:

- Không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất)

- Không quá 30 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn

* Đối tượng thực hiện thủ tục hành chính: Hộ gia đình, cá nhân

* Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính:

- Cơ quan thực hiện thủ tục: Phòng Tài nguyên và Môi trường

- Cơ quan có thẩm quyền quyết định: UBND cấp huyện

* Kết quả thực hiện thủ tục hành chính: Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất [5, 9, 12]

1.2.4 Trình tự thủ tục đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu

- Bước 1: Nộp hồ sơ [9, 12]

 Người yêu cầu đăng ký đất đai nộp 1 bộ hồ sơ đến UBND xã hoặc chi nhánh phòng đăng ký đất đai Hồ sơ gồm có:

 Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu);

 Bản sao sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có bản sao giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng và đủ điều kiện được sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở tại Việt Nam ;

 Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có);

 Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất theo quy định (nếu

có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu);

 Giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 100 Luật đất đai 2013, Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ (Bản sao chứng thực – nếu có)

 Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng);

 Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ hoặc nhận Giấy chứng nhận (nếu có);

 Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có);

 Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (theo mẫu);

 Đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ (đối với trường hợp chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ)

* Bước 2: UBND xã tiến hành các công việc

 Đối chiếu với hồ sơ quản lý đất đai, quy hoạch và quy định tại Quy định này để kiểm tra, xác nhận về nguồn gốc sử dụng đất; thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích hiện nay; nguồn gốc tạo lập tài sản; thời điểm hình thành tài sản; tình trạng tranh chấp về đất đai, tài sản gắn liền với đất; sự phù hợp với quy hoạch;

sự phù hợp quy định về hành lang bảo vệ an toàn các công trình công cộng; di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng (nếu có);

 Xác nhận và đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ đối với các trường hợp có có đơn đề nghị được ghi nợ;

 Trích lục bản đồ thửa đất (đối với khu vực đã hoàn thành công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính); đối với khu vực chưa hoàn thành công tác đo đạc, lập bản

đồ địa chính hoặc trường hợp chưa có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng thì trước khi thực hiện, UBND cấp xã thông báo cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

và người đề nghị công nhận quyền sử dụng đất thực hiện trích đo địa chính thửa đất, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng do người sử dụng đất nộp (nếu có) – (thời gian trích đo hoặc kiểm tra bản trích đo không quá (10) ngày làm việc và không tính vào thời gian giải quyết thủ tục công nhận quyền sử dụng đất);

 Thông báo công khai kết quả kiểm tra tại trụ sở UBND cấp xã và tổ dân phố, khu dân cư nơi có thửa đất đối với trường hợp xét thấy đủ điều kiện để trình UBND cấp huyện cấp Quyết định công nhận quyền sử dụng đất trong thời gian 15 ngày;

 Lập biên bản kết thúc công khai; sau thời gian thông báo công khai nếu không phát sinh khiếu kiện thì lập Tờ trình kèm theo hồ sơ gửi UBND cấp huyện (phòng Tài nguyên và Môi trường) đề nghị công nhận quyền sử dụng đất;

 Thời gian giải quyết của UBND cấp xã không quá (15) ngày làm việc kể

 Kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất

 Trường hợp đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất thì lập Tờ trình,

dự thảo Quyết định của UBND cấp huyện, trình UBND cấp huyện ký Quyết định công nhận quyền sử dụng đất

 Trường hợp không đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất làm thông báo gửi UBND cấp xã và người đề nghị công nhận quyền sử dụng đất biết Trường hợp thuộc diện cho thuê đất hàng năm để sử dụng tạm thời theo hiện trạng thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân làm thủ tục thuê đất theo quy định

 Trường hợp người sử dụng đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì phòng tài nguyên môi trường gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận

- Bước 4: Người yêu cầu đăng ký thực hiện nghĩa vụ tài chính khi nhận được thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính từ chi cục thuế (trong vòng 07 ngày làm việc) và nhận phiếu hẹn trả kết quả thủ tục hành chính (tức nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất)

 Nghĩa vụ tài chính bao gồm:

 Lệ phí trước bạ : 0.5% diện tích với giá mảnh đất

 Lệ phí địa chính : Mức do UBND tỉnh quyết định dựa trên mức tối đa mà thông tư 02/2014/TT – BTC

 Tiền phí công nhận quyền sử dụng đất

 Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính

 Thuế sử dụng đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp (nếu có)

1.2.5 Trình tự thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

* Trình tự thực hiện:

- Đối với đối tượng thực hiện TTHC: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu

- Đối với cơ quan thực hiện TTHC: Cơ quan tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ + Trường hợp đã đầy đủ hồ sơ, cơ quan cấp giấy biên nhận cho đối tượng thực hiện TTHC

+ Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa

03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ

sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định

+ Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất kết hợp với đăng ký biến động về các nội dung của thủ tục này thì thực hiện thủ tục này đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

- Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp có thay đổi về diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất hoặc trường hợp đã cấp giấy chứng nhận nhưng chưa có bản đồ địa chính, chưa trích đo địa chính thửa đất;

- Trường hợp đăng ký thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầng cao, kết cấu, cấp (hạng) nhà hoặc công trình xây dựng mà không phù hợp với giấy phép xây dựng hoặc không có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải xin phép

thì gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý, cấp phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật;

- Xác nhận thay đổi vào giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan

có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp lại giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường; thông báo cho người sử dụng đất ký hoặc

ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan tài nguyên và môi trường đối với trường hợp phải thuê đất;

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã

* Cách thức thực hiện: Nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu

+ Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động:

Văn bản công nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đối với trường hợp cá nhân hoặc người đại diện hộ gia đình thay đổi họ, tên

Bản sao sổ hộ khẩu đối với trường hợp thay đổi người đại diện là chủ hộ gia đình; văn bản thỏa thuận của hộ gia đình được UBND cấp xã xác nhận đối với trường hợp thay đổi người đại diện là thành viên khác trong hộ

Bản sao giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy chứng minh quân đội và sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trường hợp thay đổi thông tin về nhân thân của người có tên trên Giấy chứng nhận

Văn bản thỏa thuận của cộng đồng dân cư được UBND cấp xã xác nhận đối với trường hợp cộng đồng dân cư đổi tên

Văn bản xác nhận của UBND cấp xã về tình trạng sạt lở tự nhiên đối với trường hợp giảm diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất do sạt lở tự nhiên

Chứng từ về việc nộp nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp giấy chứng nhận

đã cấp có ghi nợ hoặc chậm nộp nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp người sử dụng đất được miễn giảm hoặc không phải nộp do thay đổi quy định của pháp luật

Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thay đổi hạn chế về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên giấy chứng nhận đối với trường hợp có hạn chế theo quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; trường hợp có thay đổi hạn chế theo văn bản chuyển quyền sử dụng đất thì phải có văn bản chấp thuận thay đổi hạn chế của người có quyền lợi liên quan, được UBND cấp xã xác nhận

Bản sao một trong các giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thể hiện nội dung thay đổi đối với trường hợp thay đổi thông tin về tài sản gắn liền với đất đã ghi trên giấy chứng nhận

Hợp đồng giao dịch về biến động đó (chuyển đổi, chuyển nhượng,cho

thuê…)

- Số lượng hồ sơ: 01 bộ

* Thời hạn giải quyết: Do UBND cấp tỉnh quy định nhưng không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh

tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày

Kết quả giải quyết TTHC phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết

* Đối tượng thực hiện TTHC: Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

* Cơ quan thực hiện TTHC:

- Cơ quan có thẩm quyền quyết định: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện

- Cơ quan hoặc người có thẩm quyền được uỷ quyền hoặc phân cấp thực hiện (nếu có): Không

- Cơ quan trực tiếp thực hiện TTHC: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện

- Cơ quan phối hợp (nếu có): UBND cấp xã, cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng, nông nghiệp, thuế, kho bạc

a) Tại Trung Quốc

Trung Quốc xây dựng mô hình phát triển theo hình thái xã hội chủ nghĩa mang đặc thù của riêng mình Với dân số đông nhất thế giới (1,386 tỷ người năm 2017) [25], trong đó dân số nông nghiệp chiếm gần 80% Tổng diện tích đất đai toàn quốc là 9.682.796 km2, trong đó diện tích đất canh tác là trên 100 triệu ha, chiếm 7% diện tích đất canh tác toàn thế giới Trung Quốc bắt đầu công cuộc công nghiệp hóa từ năm 1978, cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế và cách mạng công nghiệp, tốc độ đô thị hóa ở Trung Quốc cũng diễn ra rất mạnh mẽ Vì vậy, việc giải quyết quan hệ xã hội về đất đai ở Trung Quốc được chính quyền nước này quan tâm hàng đầu Công tác quản lý đất đai nói chung và thực hiện các thủ tục hành chính nói riêng ở Trung Quốc có một số đặc điểm nổi bật sau:

Về quan hệ sở hữu đất đai: Trung Quốc tiến hành cải cách ruộng đất, chia

ruộng đất cho nông dân từ năm 1949, tuy nhiên, hình thức sở hữu tư nhân về đất đai cũng chỉ tồn tại một thời gian ngắn Sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước về đất đai đã được thiết lập ở Trung Quốc từ thập kỷ 50 của thế kỷ XX Năm 1978, Trung Quốc

đã khôi phục kinh tế tư nhân, thừa nhận hộ nông dân là một thành phần kinh tế, Nhà nước tiến hành giao đất cho hộ nông dân để tổ chức sản xuất, thay cho mô hình

nông trang tập thể Điều 10 Hiến pháp năm 1982 của Trung Quốc và Luật quản lý đất quy định: đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể Trong

đó, toàn bộ đất đai thành thị thuộc về sở hữu nhà nước Đất nông thôn và ngoại ô thành phố, ngoài đất do pháp luật quy định thuộc về sở hữu nhà nước, còn lại là sở hữu tập thể

Hiến pháp năm 1988 (Điều 2) quy định việc Nhà nước giao đất cho tổ chức,

cá nhân sử dụng dưới dạng giao quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp… Nhà nước chỉ khống chế bằng quy định mục đích sử dụng đất và thời gian sử dụng đất (tùy từng loại đất mà có thời hạn từ 40 – 70 năm) "Đạo luật tạm thời về bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhà nước tại các thành phố và thị trấn”, ban hành năm 1990 quy định cụ thể điều kiện để chủ sử dụng đất được phép chuyển nhượng sau khi được giao đất là: nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước; đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đã đầu tư vào sử dụng đất theo đúng mục đích được giao (từ 25% trở lên theo dự toán xây dựng công trình khi lập hồ sơ xin giáo đất) Chủ sử dụng đất nếu không thực hiện đúng các quy định sẽ bị thu hồi đất

Về quy hoạch sử dụng đất: Luật pháp Trung Quốc quy định, Nhà nước có

quyền và có trách nhiệm xây dựng quy hoạch sử dụng đất trong phạm vi cả nước và trong từng cấp chính quyền theo đơn vị hành chính lãnh thổ Đối với đất đai thành thị, Nhà nước tiến hành quản lý bằng quy hoạch Quy hoạch tổng thể thành phố có tính tổng thể, chiến lược, lâu dài về phát triển kinh tế và xã hội Quy hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch tổng thể của thành phố, bố trí đất để xây dựng các công trình của thành phố đảm bảo các nội dung sau: (1) Tính chất của thành phố, mục tiêu và quy mô phát triển; (2) Tiêu chuẩn xây dựng chủ yếu và chỉ tiêu định mức của thành phố; (3) Bố cục chức năng, phân bố phân khu và bố trí tổng thể các công trình của đất dùng xây dựng thành phố; (4) Hệ thống giao thông tổng hợp và

hệ thống sông hồ, hệ thống cây xanh thành phố; (5) Các quy hoạch chuyên ngành và quy hoạch xây dựng trước mắt…

Luật cũng quy định cụ thể quy hoạch của cấp dưới phải tuân thủ quy hoạch của cấp trên và phải được cấp có thẩm quyền phê chuẩn mới được thi hành

Về công tác thông kê, phân loại đất: Luật quản lý đất đai của Trung Quốc

quy định, đất đai được chia làm 3 nhóm đất chính: (1) Đất dùng cho nông nghiệp: là đất đai trực tiếp sử dụng cho sản xuất nông nghiệp bao gồm đất canh tác, đồng cỏ, đất nuôi trồng thuỷ sản; (2) Đất xây dựng: là đất được sử dụng để xây dựng công

trình kiến trúc, nhà cửa đô thị, dùng cho mục đích công cộng, khai thác khoáng sản, đất sử dụng trong các công trình an ninh quốc phòng; (3) Đất chưa sử dụng: là loại đất còn lại không thuộc 2 loại đất nêu trên Nhà nước quy định tổng kiểm kê đất đai

5 năm 1 lần và có thống kê đất đai hàng năm, việc thống kê đất đai hàng năm được tiến hành ở các cấp quản lý theo đơn vị hành chính từ trung ương đến địa phương

Hồ sơ đất đai được thiết lập đến từng chủ sử dụng đất và cập nhật biến động liên quan đến từng chủ sử dụng đất, đến từng mảnh đất

Tài chính về đất đai: Ở Trung Quốc không có hình thức giao đất ổn định lâu

dài không thời hạn Do đó, Luật quy định Nhà nước thu tiền khi giao đất, người sử dụng đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước mới được thực hiện các quyền; Nhà nước coi việc giao đất thu tiền là biện pháp quan trọng để tạo ra nguồn thu ngân sách đáp ứng nhu cầu về vốn để phát triển

Do đất nông thôn, ngoại thành là thuộc sở hữu tập thể, vì vậy để phát triển đô thị, Nhà nước Trung Quốc phải tiến hành trưng dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất đô thị Ngoài việc luôn đảm bảo diện tích đất canh tác để

ổn định an ninh lương thực bằng biện pháp yêu cầu bên được giao đất phải tiến hành khai thác đất chưa sử dụng, bù vào đúng với diện tích canh tác bị mất đi Nhà nước Trung Quốc còn ban hành quy định về phí trưng dụng đất Đó là các loại chi phí mà đơn vị sử dụng đất phải trả gồm: Chi phí đền bù đất, do đơn vị phải trả cho nông dân bị trưng dụng đất, trưng dụng đất không có thu lợi thì không phải đền bù; chi phí đền bù đầu tư đất: là phí đền bù cho đầu tư bị tiêu hao trên đất, tương tự phí đền bù tài sản trên đất ở Việt Nam; chi phí đền bù sắp xếp lao động, và phí đền

bù sinh hoạt phải trả cho đơn vị bị thu hồi đất; chi phí quản lý đất

Công tác giải phóng mặt bằng ở Trung Quốc tiến hành thuận lợi là do Nhà ước chủ động được vấn đề tái định cư cho người bị thu hồi đất và nhờ có biện pháp chuyên chính mạnh Đặc biệt với sự sửa đổi bổ sung Hiến pháp năm 2002, Nhà nước Trung Quốc đã công nhận quyền sở hữu tư nhân về bất động sản, công nhận

n-và có chính sách để thị trường giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp Với những quy định mang tính cải cách lớn như vậy, Trung Quốc đã tạo ra được một thị trường bất động sản khổng lồ Trung Quốc cũng quy định mỗi hộ gia đình ở nông thôn chỉ được phép sử dụng một nơi làm đất ở và không vượt quá hạn mức quy định của cấp tỉnh, thành Người dân ở nông thôn sau khi đã bán nhà hoặc cho thuê nhà sẽ không được Nhà nước cấp thêm Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu tập thể không đ-ược phép chuyển nhượng hoặc cho thuê vào mục đích phi nông nghiệp Tuy nhiên,

do đặc thù của quan hệ sở hữu nhà nước về đất đai, ở Trung Quốc nạn tham nhũng tiêu cực trong quản lý sử dụng đất cũng khá phức tạp và nặng nề như ở Việt Nam,

vì cơ chế xin cho, cấp, phát, đặc biệt là trong việc khai thác đất đai thành thị Mặc

dù Trung Quốc cũng đã quy định để khai thác đất đai thành thị buộc phải thông qua các công ty dưới dạng đấu thầu hoặc đấu giá

Các trường hợp thu hồi đất: Đất đai thuộc chế độ công hữu nên lợi ích công

là điều kiện tiền đề để áp dụng quyền thu hồi đất một cách hợp pháp Việc thu hồi đất được thực hiện chặt chẽ để tránh sự lạm quyền của chính quyền địa phương Phạm vi đất bị thu hồi phục vụ cho lợi ích công gồm: đất phục vụ cho quân sự – quốc phòng; các cơ quan nhà nước và các cơ quan nghiên cứu sự nghiệp; công trình giao thông, năng lượng; kết cấu hạ tầng công cộng; công trình công ích và phúc lợi

xã hội, công trình trọng điểm quốc gia, bảo vệ môi trường sinh thái và phục vụ cho các lợi ích công cộng khác theo quy định của pháp luật

Quy trình thu hồi đất gồm 4 bước: (1) Khảo sát về các điều kiện thu hồi đất (dân số nông nghiệp, đất canh tác trên thu nhập đầu người, tổng sản lượng hàng năm, diện tích đất, loại đất và vấn đề sở hữu của khu vực bị ảnh hưởng); (2) Xây dựng dự thảo kế hoạch thu hồi đất; (3) Cơ quan quản lý đất đai báo cáo với chính quyền địa phương, trình kế hoạch thu hồi đất và các tài liệu khác lên cấp cao hơn để kiểm tra, phê duyệt; (4) Thông báo, công bố dự án sau khi dự án được phê duyệt Việc công bố phải được thực hiện kịp thời, cụ thể về kế hoạch thu hồi và bồi thường Chính quyền địa phương có trách nhiệm thông báo và giải thích các vấn đề

có liên quan Sau ngày thông báo, các tài sản trong khu vực dự án sẽ không được cải tạo, mở rộng

Ở Trung Quốc, chỉ có Chính phủ và chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ýõng mới có thẩm quyền thu hồi đất Công tác quản lý giải phóng mặt bằng được giao cho Cục Quản lý tài nguyên đất đai tại các địa phương thực hiện Chủ thể được nhận khu đất sau khi được thu hồi sẽ thuê một đõn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đó (thông thường là các đõn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải tỏa)

Ở Trung Quốc, nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất được xác định là phải

bảo đảm cho người bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nõi ở cũ Bồi thường khi thu hồi đất không căn cứ giá thị trường, mà phụ thuộc vào mục đích sử dụng ban đầu của khu đất bị thu hồi, cụ thể là: đối với đất nông nghiệp, cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo giá trị tổng sản lượng

của đất đai những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do nhà nước quy định Mức bồi thường được tính bằng 6 đến 10 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của

ba năm trước khi thu hồi Trợ cấp tái định cư được tính bằng 4 đến 6 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình Bồi thường về hoa màu và các công trình hiện có sẽ do chính quyền địa phương quyết định Trong trường hợp mức bồi thường không đủ để duy trì mức sống ban đầu, thì có thể tăng thêm, tuy nhiên, tổng mức bồi thường không vượt quá 30 lần giá trị sản lượng trung bình của 3 năm trước khi thực hiện thu hồi nếu như các quy định trong luật không đủ duy trì mức sống hiện tại của người nông dân

Đối với đất ở, số tiền bồi thường được xác định bao gồm: giá cả xây dựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; giá đất tiêu chuẩn và trợ cấp về giá Giá xây dựng nhà mới được xác định là khoảng cách chênh lệch giữa giá trị còn lại của nhà cũ và chi phí xây dựng lại nhà mới Còn giá đất tiêu chuẩn do Nhà nước quyết định, căn cứ theo giá đất trong cùng khu vực Việc trợ cấp về giá cũng do chính quyền xác định Khoản tiền bồi thường này được tính theo mét vuông, cộng lại và nhân với diện tích xây dựng của nhà ở Trường hợp Nhà nước có nhà ở tái định cư thì người được bồi thường sẽ được phân nhà với diện tích tương đương số tiền họ đã nhận được bồi thường (Dẫn theo Ban nội chính Trung ương, 2013) [2]

b) Tại Australia:

Quy định pháp lý và thủ tục thu hồi đất: Ở Australia, mỗi bang đều có một

Cục quản lý đất đai và một Cục định giá Trước đây, các cục này đều là cơ quan hành chính của Bang Sau đó, các cơ quan này được chuyển dần sang thành các cơ quan dịch vụ công, thực hiện các dịch vụ về quản lý đất đai và định giá theo yêu cầu của nhà nước cũng như của thị trường

Giá tính mức bồi thường là giá thị trường; được xác định là số tiền mà tài sản

đó có thể bán được một cách tự nguyện, sẵn sàng ở một thời điểm nhất định Nguyên tắc chung khi thực hiện bồi thường là phải thực hiện đàm phán, thỏa thuận

về giá vào giai đoạn một; khi không đạt được thỏa thuận giữa tổ chức có thẩm quyền và người có đất thì tổ chức có thẩm quyền áp dụng cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc vào giai đoạn hai

Ở Australia, việc thu hồi đất được thực hiện theo quy trình chung, bao gồm 5

bước: (1) Bộ trưởng gửi công vãn chính thức mời người có đất tới thảo luận với Bộ trưởng về việc bán đất cho Nhà nước; (2) Khi thảo luận không có kết quả thì cơ chế

chiếm giữ đất đai bắt buộc được vận hành bằng thông báo chính thức của Nhà nước

về việc sử dụng đất đó vào mục đích công cộng trên Công báo của Chính phủ Bang; (3) Chủ đất bắt đầu thực hiện thủ tục yêu cầu bồi thường về đất; (4) Các thủ tục định giá đất theo thị trường được tiến hành; (5) Chủ đất có thể yêu cầu Trọng tài hoặc Tòa án để giải quyết tranh chấp về giá bồi thường

Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Từ năm 1958, trên toàn Liên bang Úc đã áp dụng thống nhất hệ thống đăng

ký đất đai Torrens (Robert Richard Torrens, 1991) [24] Đây là hệ thống đăng ký đất đai bắt nguồn từ Nam Úc và Australia là một trong những quốc gia đầu tiên trên thế giới sử dụng hệ thống hồ sơ địa chính dạng bằng khoán (title system) trong đăng

ký và quản lý đất đai Hiện nay hệ thống Torrens đang được áp dụng rộng rãi tại nhiều nước trên thế giới

Hệ thống Torrens là một cách đăng ký đơn giản đất đai trong hoàn cảnh mở rộng khai thác và sử dụng đất, mà Nhà nước được coi là người sở hữu nguyên thuỷ toàn bộ quỹ đất Hệ thống Torrens có nhiệm vụ thuần tuý pháp lý, nhưng nó chỉ đảm bảo quyền sở hữu đất đai đã đăng ký và việc đăng ký là không bắt buộc Tuy nhiên một khi đã đăng ký thì đó là quyết định cuối cùng, quyền sở hữu trở thành không ai có thể xâm phạm Đảm bảo cho quyền sở hữu đất đai là nền tảng cơ bản của hệ thống Torrens Giấy đảm bảo quyền sở hữu (giấy chứng nhận) không thể bị huỷ bỏ do sai lầm trước khi đăng ký Người sở hữu đất đai đã đăng ký được đảm bảo quyền sở hữu của mình kể cả khi giấy bị thất lạc

Khuyến cáo ngăn chặt sai lầm khi đăng ký tài sản (Cavets): được sử dụng để ngăn chặn cơ quan đăng ký không được ghi chép lưu trữ các thông tin trong sổ đăng

ký mà những thông tin này mâu thuẫn với những thông tin được đề cập trong khuyến cáo Cavets có thể được sử dụng trong 2 trường hợp: Cavets tác động vào đơn gốc; Cavets liên quan đến đặc điểm đã được đăng ký Mục đích của việc thiết lập một Cavets là tạo một lệnh cấm theo đúng pháp luật, ngăn chặn sự thay đổi tình trạng hiện tại của sổ đăng ký mà người khuyến cáo đã đề xuất

Hệ thống đăng ký đất đai Torrens đáp ứng được mục đích đăng ký hàng đầu của việc đăng ký đất đai và tài sản trên đất là nhằm hình thành sự đảm bảo chắc chắn tính pháp lý về quyền sở hữu và các quyền khác đối với đất đai Trong hệ thống đất đai được đăng ký theo thửa Mỗi thửa đất đã được đăng ký sẽ được cấp một giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chủ sở hữu mảnh đất đó Điều này khắc phục được các thủ tục rườm rà khi thửa đất được chuyển nhượng Mặt khác hệ

thống Torrens đảm bảo cho các thông tin biến động về đất đai được cập nhật một cách thường xuyên, giúp Nhà nước quản lý tốt quỹ đất đai quốc gia ở tầm vi mô cũng như vĩ mô Về kinh tế, hệ thống này đơn giản, chính xác có thể tiết kiệm được kinh phí cho Nhà nước

Hệ thống hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận:

Sổ đăng ký (Register): Là thành phần quan trọng hàng đầu của hệ thống Sổ đăng ký bao gồm “folio”, các văn bản giao dịch đã đăng ký trong đó và những văn kiện có hiệu lực, hồ sơ tài liệu liên quan đến việc đăng ký “folio” là một loại giấy chứng nhận trong hồ sơ đăng ký, trên đó mô tả chi tiết các thông tin về thửa đất, quyền sở hữu và tài sản liên quan đến mảnh đất đó Cơ quan đăng ký thông qua các

hồ sơ tài liệu, xem xét và cấp giấy chứng nhận sở hữu cho chủ sở hữu Các chuyển dịch tiếp theo của đất được lưu giữ trong “folio” này

Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai bao gồm các thông tin:

+ Tên và chi tiết về nguồn sở hữu theo đăng ký Người chủ sở hữu theo đăng

ký có thể gồm nhiều hay một tư nhân, hoặc một cơ quan

+ Diện tích miếng đất, mô tả để phân biệt miếng đất đó

+ Mô tả sở hữu miếng đất bằng lời, quyền bảo lưu của Nhà nước, giới hạn chiều sâu

+ Sơ đồ phác thảo miếng đất

+ Dấu của cơ quan đăng ký

+ Chữ ký của người đăng ký hoặc thư ký

+ Những chi tiết ràng buộc đối với miếng đất đó như là quyền đi lại, thế chấp, hợp đồng thuê đất, phí thuê hàng năm Những chi tiết được thực hiện bằng văn bản đăng ký hoặc lệnh giấy bảo đảm hoặc thông báo của toà án, những chứng

từ trên đều có xác nhận trên bản chính (Robert Richard Torrens, 1991) [24]

c) Công tác đăng ký đất đai của Malaixia

- Quản lý và điều phối thị trường đất đai

Theo Đạo luật 1960 “đất cho người không có đất”, những người được giao đất chia ra làm 2 nhóm đối tượng:

+ Nhóm những người không có đất: Mỗi gia đình được cấp từ 8 đến 10 acre đất