MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG DANH MỤC HÌNH LỜI MỞ ĐẦU Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Kết cấu, nội dung đề tài CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY.4 1.1 Khái niệm 1.1.1 Khái niệm bất động sản chấp bất động sản 1.1.2 Vai trò cho vay chấp kinh tế quốc dân 1.1.3 Một số vấn đề chung định giá bất động sản 1.2 Nguyên tắc định giá 1.3.Các phương pháp định giá bất động sản 10 1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 10 1.3.3 Phương pháp chi phí 14 1.3.4 Phương pháp vốn hoá 15 1.4 Quy trình định giá bất động sản 16 1.4.1 Xác định bất động sản cần định giá giá trị sở 17 1.4.2 Lập kế hoạch định giá 17 1.4.3 Khảo sát trường, thu thập thông tin 18 1.4.4 Phân tích thơng tin 19 1.4.5 Xác định giá trị bất động sản cần định giá 19 1.4.6 Lập báo cáo chứng thư định giá .19 1.2 Quy định chung Ngân hàng bất động sản chấp 19 1.2.1 Tiêu chuẩn bất động sản chấp 19 1.2.2 Các loại bất động sản chấp 20 1.2.3 Quy định cho vay bất động sản chấp 20 1.2.3 Quyền hạn nghĩa vụ bên 21 1.2.4 Mức cho vay tối đa 22 1.2.5 Thời điểm xác định giá trị bất động sản chấp 23 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP SHB – CN CẨM TÂY 24 2.1 Tổng quan ngân hàng TMCP SHB – chi nhánh Cẩm Tây 24 2.1.1 Thông tin ngân hàng TMCP SHB .24 2.1.2 Lịch sử hình thành .24 2.1.3 Cơ cấu tổ chức chức năng, nhiệm vụ 25 2.2 Tình hình hoạt động chấp ngân hàng 28 2.2.1 Tình hình hoạt động kinh doanh 28 2.2.2 Tình hình hoạt động tín dụng chấp Ngân hàng TMCP SHB CN Cẩm Tây 31 2.3 Thực trạng công tác định giá chấp bất động sản phòng kinh doanh ngân hàng TMCP SHB chi nhánh Cẩm Tây 33 2.3.1 Các quy định Ngân hàng TMCP SHB bất động sản chấp 33 2.3.2 Tiêu chuẩn bất động sản chấp .34 2.4 Quy trình tín dụng định giá chấp bất động sản Ngân hàng TMCP SHB chi nhánh Cẩm Tây 36 2.4.1 Quy trình định giá bất động sản 36 2.4.2 Thực tế công tác định giá chấp bất động sản Ngân hàng TMCP SHB chi nhánh Cẩm Tây 43 2.5 Đánh giá chung 49 2.5.1 Những kết đạt 49 2.5.2 Những mặt tồn nguyên nhân 50 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP SHB CHI NHÁNH CẨM TÂY 54 3.1 Phương hướng phát triển Ngân hàng TMCP SHB chi nhánh Cẩm Tây thời gian tới 54 3.2 Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP SHB 56 3.3 Những kiến nghị .57 KẾT LUẬN 60 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 61 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Viết đầy đủ Nghĩa tiếng việt CN Chi Nhánh Chi Nhánh BHTN Bảo hiểm thất nghiệp Bảo hiểm thất nghiệp BHXH Bảo hiểm xã hội Bảo hiểm xã hội TMCP Thương Mại Cổ phần Thương Mại Cổ phần LĐ Lao động Lao động NHTM Ngân hàng thương mại Ngân hàng thương mại CT Cẩm Tây Cẩm Tây HĐQT Hội đồng quản trị Hội đồng quản trị ISO Intenational Organization Tổ chức tiêu chuẩn hóa quốc tế for Standardization NLĐ Người lao động Người lao động GĐ Giám đốc Giám đốc DANH MỤC HÌNH Hình 2.1: Sơ đồ cấu tổ chức SHB CN Cẩm Tây .25 Hình 2.2: Biểu đồ kết kinh doanh 2013 -2015 .29 Hình 2.3: Biểu đồ hoạt động tín dụng 2013-2015 SHB CN Cẩm Tây 32 DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1: Bảng kết hoạt động kinh doanh 29 Bảng 2.2: Hoạt động tín dụng 2013-2015 30 Bảng 2.3: Bảng so sanh dư nợ qua năm 2013-2015 31 Bảng 2.4: Giá trị tài sản cơng trình xây dựng gắn liền (hình thành) đất 47 LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Kinh tế Việt Nam ngày hội nhập với kinh tế giới, đặc biệt gia nhập TPP việc mở kinh tế thực Đó hội cho doanh nghiệp hội nhập phát triển thách thức tạo cạnh tranh ngày khốc liệt Hoạt động ngân hàng lĩnh vực sôi động kinh tế có ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động sản xuất kinh doanh ngành kinh tế khác Một dự án đầu tư có thực hay khơng trước tiên phải có vốn Bất kỳ ngân hàng đặt hai mục tiêu song hành, an tồn sinh lời nguồn vốn Để khoản cho vay có hiệu ngồi việc sinh lời liệu có thu lại khơng vấn đề đòi hỏi ngân hàng thương mại Việt Nam Một biện pháp để đảm bảo cho việc thu lại khoản cho vay tài sản chấp hay nói cách khác nguồn tài trợ nợ thứ hai mà khách hàng vay đả bảo trả nợ cho ngân hàng Để có định mức cho vay, ngân hàng phải tiến hành định giá tài sản Trong thời gian thực tập Ngân hàng Sài Gòn SHB chi nhánh Cẩm Tây, em nhận thấy có số vấn đề phương pháp định giá tài sản hoạt động cho vay Nhằm mục đích nghiên cứu kỹ sâu vấn đề định giá nói chung phương pháp định giá bất động sản nói riêng việc phục vụ cho vay chi nhánh SHB Cẩm Tây, em chọn đề tài “Hoàn thiện công tác định giá Bất động sản chấp Ngân hàng SHB chi nhánh Cẩm Tây ” làm đề tài nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu - Tìm hiểu phương pháp định giá tài sản cho hoạt động cho vay Ngân hàng SHB Cẩm Tây - Đề giải pháp để hoàn thiện phương pháp định giá tài sản SHB Cẩm Tây Đối tượng phạm vi nghiên cứu  Đối tượng nghiên cứu Nghiên cứu vấn đề hoạt động thẩm định giá trị tài sản phục vụ cho vay ngắn hạn Ngân hàng SHB Các yếu tố tác động đến việc thẩm định giá trị tài sản mức độ ảnh hưởng yếu tố  Phạm vị nghiên cứu Cơng tác định giá tài sản hoạt động cho vay phận thẩm định tài sản – Ngân hàng SHB chi nhánh Cẩm Tây, thuộc tỉnh Quảng Ninh Kết cấu, nội dung đề tài Kết cấu đề tài gồm chương: Chương 1: Cơ sở lý luận Bất động sản phương pháp định giá bất động sản hoạt động cho vay Chương 2: Thực trạng định giá bất động sản chấp hoạt động cho vay Ngân hàng SHB chi nhánh Cẩm Tây Chương 3: Đề xuất số biện pháp nhằm hoàn thiện phương pháp định giá BĐS chấp hoạt động cho vay Ngân hàng SHB - CN Cẩm Tây Quảng Ninh, ngày 05 tháng 05 năm 2016 Sinh viên Nguyễn Thị Ngọc Anh CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY 1.1 Khái niệm 1.1.1 Khái niệm bất động sản chấp bất động sản a Khái niệm bất động sản Tài sản cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất tiêu dùng Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhu cầu quản lý sử dụng Nhìn chung, tất nước phân chia tài sản thành hai loại bất động sản động sản Bộ luật Dân điều 181 nước ta quy định “ Bất động sản tài sản di dời ” Như bất động sản trước hết phải tài sản, khác với tài sản khác di dời Bất động sản đất đai vật thể cố định gắn liền với đất đai Những vật thể gắn liền với đất đai vật thể tồn đất sử dụng trạng thái không tách rời đất vật thể di chuyển bị hư hại tốn nhiều cơng sức, chi phí cơng trình kiến trúc, cơng trình lắp ghép Theo điều 181 Bộ Luật Dân nước ta bất động sản bao gồm : Đất đai : + Phải đất không di dời di dời không đáng kể ( đất đai di dời đất trồng cảnh, đất làm vật liệu xây dựng bất động sản ) + Phải đất đai xác định chủ quyền + Đất đai phải đo lường giá trị ( vào số lượng, chất lượng đất đai ) Nhà , cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó: + Nhà cửa xây dựng cố định di dời, di dời không đáng kể : nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng ( nhà bạt gánh xiếc, lâu đài lằm băng đá, nhà nghỉ di động xe lăn bất động sản mà động sản, cơng cụ lao động ) + Các cơng trình xây dựng công nghiệp, giao thông : đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ xây dựng gắn liền với đất đai + Các tài sản khác gắn liền tách rời với công trình xây dựng : máy điều hồ trung tâm, máy móc thiết bị điều khiển hoạt động cơng trình, cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho cơng trình + Các cơng trình phải có khả đo lường lượng hố thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường định - Các tài sản khác gắn liền với đất đai : + Vườn lâu năm : bao gồm trồng đất trồng + Các cơng trình ni trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối + Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao + Một số cơng trình khai thác hầm mỏ + Các tài sản khác pháp luật quy định b Thế chấp bất động sản Bất động sản bao gồm nhiều loại kể trên, nhiên để chấp BĐS phải đáp ứng đầy đủ yêu cầu mặt pháp lý thuộc sở hữu, sử dụng người vay hay bảo lãnh vay, khơng có tranh chấp việc sở hữu , sử dụng Bất động sản Vậy chấp bất động sản việc bên vay ( bên chấp ) dùng tài sản bất động sản vật bảo đảm với bên cho vay ( bên nhận chấp ) bên cho vay chấp nhận 1.1.2 Vai trò cho vay chấp kinh tế quốc dân Cho vay chấp ngân hàng đóng vai trò quan trọng, cầu nối cung cầu vốn vay Việc chấp bất động sản ngân hàng để vay vốn giúp cá nhân, tổ chức kinh tế có nguồn vốn cần thiết để đầu tư vào sản xuất kinh doanh, tạo sản phẩm vật chất phục vụ xã hội, nâng cao thu nhập, cải thiện đời Các thông tin đưa tài sản nằm vị trí tương xứng tuyến phố Tài sản chấp nằm khu dân trí cao dân cư hữu ổn định, gần tuyến phố chính, thuận tiện lại, an ninh tốt Do để xác định đơn giá 1m đất làm sở tính tốn giá trị tài sản chấp cán tín dụng lấy giá trị trung ình ba thơng tin để làm tính toán cho tài sản chấp : ( 55 triệu + 56 triệu + 43 triệu ) / = 51 triệu Nhưng để bảo đảm an toàn cho ngân hàng trường hợp biến động giá m cán tín dụng lấy 90 % giá trị để tính tốn cho tài sản : 51 000 000 * 90 % = 45 900 000 đồng Tính toán giá trị tài sản chấp Giá trị đất : 53,4 m2 * 45 900 000 đ/m2 = 451 060 000 đồng Giá trị xây dựng : diện tích xây dựng: 33 m2 diện tích sử dụng : 33 m2 Đơn giá xây dựng : 500 000 đồng/m2 nhà gạch cấp Vậy giá trị xây dựng : 33 m2 * 500 000 = 49 500 000 đồng Tổng giá trị tài sản bên thoả thuận ( có giá trị làm sở xét duyệt hạn mức cho vay tính tốn lại phù hợp với tình hình biến động giá L 451 060 000 + 49 500 000 = 500 560 000 đồng Làm tròn : 500 000 000 đồng Tổng giá trị tài sản : 892 000 000 + 500 000 000 = 392 000 000 đồng Mức cho vay : cho vay tối đa 70 % giá trị tài sản chấp 392 000 000 * 70 % = 3074400000 b Định giá giá trị cơng trình xây dựng đất theo phương pháp chi phí giảm giá Bảng 2.4: Giá trị tài sản cơng trình xây dựng gắn liền (hình thành) đất ST T I Hạng mục Đơn vị Khối tính lượng Đơn giá Chất Thành lượng (đồng) tiền Cơng trình xây dựng đất Chi phí san lấp mặt đ/m3 14 136 70 000 100 % 1002120000 Nhà xưởng sản xuất đ/m2 700 1600000 96% 1075200000 Nhà điều hành đ/m2 400 2200000 94% 827200000 Nhà kho, nhà ăn đ/m2 300 1600000 90% 432000000 Cổng đ/bộ 1600000000 98% 1568000000 Nhà bảo vệ đ/m2 3800000 98% 22344000 Nhà khách đ/m2 4800000 98% 28224000 Móng tường bao đ/ m 374 300000 95% 106590000 Tường bao đ/m 374 258000 95% 91667400 10 Sân đ/m2 400 700000 98% 274400000 11 Trạm biến áp + Đường dây đ/bộ 300000000 96% 288000000 II Tổng cộng 5.715.745.400 (Nguồn: Phòng kinh doanh) Vậy giá trị cơng trình xây dựng hình thành đất 715 745 400 đồng Nhận xét chung Ưu điểm : - Ngân hàng sử dụng kết hợp cách linh hoạt hai phương pháp so sánh phương pháp so sánh để tiến hành định giá bất động sản chấp - Trong báo cáo thẩm định giá có nêu rõ ràng giá trị bất động sản chấp theo khung giá nhà nước theo giá thị trường Nhược điểm : - Việc ước tính tỉ lệ phần trăm lại chất lượng cơng trình , ước tính tỷ lệ phần trăm điều chỉnh bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu mang tính chủ quan cá nhân thẩm định - Lấy đơn giá xây dựng nhà nước áp dụng vào việc tính giá trị cơng trình nhiều gây thiệt thòi cho khách hàng 2.5 Đánh giá chung 2.5.1 Những kết đạt Tuy chi nhánh Ngân hàng TMCP SHB – Cẩm Tây thành lập năm số lượng hồ sơ vay vốn lớn, khách hàng ngày tìm đến ngân hàng nhiều Điều chứng tỏ Ngân hàng khẳng định uy tín chất lượng hoạt động mình, khơng thể khơng kể tới nỗ lực, nhiệt tình, chun mơn tốt cán tín dụng phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP SHB chi nhánh Cẩm Tây Trong trình định giá bất động sản chấp ngân hàng luôn đề cao mục tiêu việc định giá bất động sản phải sát với giá thực tế thị trường Những thông tin sử dụng nguồn thơng tin cán tín dụng thu thập qua nhiều nguồn khác báo, mạng internet, tham khảo ý kiến văn phòng, cơng ty bất động sản, tham khảo ý kiến người dân sống xung quanh khu vực bất động sản cần định giá , kết định giá phản ánh dược diễn biến thị trường Khi tiến hành định giá bất động sản chấp cán tín dụng ln cố gắng cho kết định giá xác nhiên với bất động sản đặc biệt có giá trị lớn khó định giá ngân hàng sử dụng thêm giá trị tham khảo từ quan, tổ chức định giá chuyên nghiệp Chất lượng định giá cơng nhận từ phía khách hàng Có nhiều yếu tố liên quan tới bất động sản cần định : thị trường, đặc điểm, vị trí, đặc biệt yếu tố pháp luật yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản rủi ro tín dụng ngân hàng Trong trình định giá, cán tín dụng ln ln phải ý đến yếu tố Các yếu tố cán tín dụng kiểm tra , xem xét cẩn thận ghi báo cáo định giá Trong trình định giá, định giá viên chủ yếu thường sử dụng hai phương pháp chủ yếu phương pháp so sánh phương pháp chi phí cách linh hoạt hợp lý Phương pháp so sánh thường sử dụng cho định giá nhà đất, phương pháp chi phí dùng cho định giá cơng trình đất Trong hoạt động kinh doanh tín nhiệm khách hàng, uy tín tạo dựng lòng khách hàng quan trọng Phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP SHB chi nhánh Cẩm Tây chiếm lòng tin khách hàng Điều phản ánh qua số lượng khách hàng vay vốn chấp bất động sản ngày tăng lên, nhiều khách hàng hoàn thành nghĩa vụ trả nợ lại tái chấp Niềm tin khách hàng khẳng định chất lượng phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP SHB chi nhánh Cẩm Tây Ngân hàng TMCP SHB CN Cẩm Tây với thành tích đạt được, với kinh nghiệm tích luỹ với đội ngũ nhân viên có chun mơn nghiệp vụ,có đạo đức nghề nghiệp công nhận tổ chức nước, tạo niềm tin vững nơi khách hàng 2.5.2 Những mặt tồn nguyên nhân a Những mặt tồn Mặc dù công tác định giá chấp Ngân hàng TMCP SHB chi nhánh Cẩm Tây đạt kết đáng khích lệ bên cạnh tồn hạn chế Theo lý thuyết phương pháp so sánh tìm bất động sản so sánh phải từ 3-6 bất động sản nhiên thực tế công tác định giá Ngân hàng tìm từ 2-3 bất động sản so sánh, số trường hợp có bất động sản so sánh, việc ước tính giá trị bất động sản chấp nhiều chủ yếu dựa vào kinh nghiệm mang nhiều tính chủ quan, điều làm giảm tính xác công tác định giá chấp bất động sản Trong thời gian qua thị trường bất động sản có biến động thất thường có nhiều thay đổi sách, thị trường bất động sản chưa minh bạch, lúc lên sốt lúc lại rơi vào trạng thái đóng băng Điều làm cho thông tin thị trường giá trở nen thiếu xác, biến động thất thường, khơng phản ánh xác giá trị thực bất động sản cần định giá Việc thu thập thơng tin khó, nhiều nhiều thơng tin thu thập lại khơng hồn tồn tin cậy, nhiều nguồn thông tin gây nhiễu Do sử dụng thông tin để định giá bất động sản làm cho kết định giá bất động sản chấp thiếu xác, khơng phản ánh giá thị trường bất động sản, Ngân hàng gặp phải phản ánh không tốt từ khách hàng Đây khó khăn lớn với phận định giá, khơng thể khắc phục phụ thuộc vào yếu tố khách quan khác Ngân hàng ý vào đảm bảo độ rủi ro cho mà qn việc khách hàng vay số tiền nhiều hơn, khả phát triển từ nguồn vốn vay đạt hiệu cao ngân hàng thực tốt việc giám sát khách hàng Giá trị mà bất động sản mục tiêu ước tính lại thấp giá trị thị trường, sau tỷ lệ cho vay lại tối đa 70% so với giá bất động sản đảm bảo định giá Như khách hàng cho vay với mức không cao, dẫn đến khả cạnh tranh ngân hàng thị trường bị sụt giảm Ngân hàng sử dụng đơn giá xây dựng áp dụng phương pháp chi phí để tính chi phí xây dựng nhà không hợp lý ngơi nhà lại có mục đích sử dụng riêng , có kiến trúc, cách xây dựng, cấu trúc , nguyên vật liệu khác phí xây dựng ngơi nhà khác giá trị ngơi nhà bị ước tính giảm nhiều so với giá trị thực b Những nguyên nhân hạn chế tồn Thị trường bất động sản nước ta giai đoạn hình thành phát triển, chưa thực ổn định, yếu tố giai đoạn hoàn thiện khơng thể tránh khỏi sai sót chỉnh sửa Mặc dù Nhà nước đóng vai trò quan trọng việc điều tiết thị trường bất động sản chưa phát huy hết vai trò , chưa thể hết hiệu sách ban hành, hệ thống văn pháp luật liên quan đến thị trường nhiều chồng chéo , bất cập, chưa thống luật luật đất đai, luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản dẫn đến trị trường nhiều tình trạng đầu cơ, lách luật làm cho thi trường bất động sản thêm phức tạp Thông tin mua bán chưa thực phản ánh nhu cầu người dân, chưa phản ánh giá trị thực bất động sản giá bất động sản thường bị kẻ đầu đẩy lên cao Do mà thông tin cán tín dụng thu thập chưa phản ánh giá trị thị trường, phản ánh giá trị bất động sản chấp Giá đất UBND tỉnh thành phố ban hành vào ngày 1/1 hàng năm đơn giá xây dựng thấp nhiều so với giá thực tế thị trường Khi áp dụng khung giá Nhà nước để định giá cho khách hàng làm giảm giá trị bất động sản khách hàng, ảnh hưởng đến uy tín Ngân hàng có nhiều ngân hàng hoạt động, mức độ cạnh tranh lĩnh vực tín dụng cao Việc quản lý hoạt động định giá thị trường nhiều bất cập chồng chéo lên : việc quản lý giá bất động sản thuộc thẩm quyền Bộ Tài chính, cấp giấy phép hoạt động xây dựng lại thuộc thẩm quyền Bộ xây dựng, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất thuộc thẩm quyền Bộ Tài nguyên Môi trường, chế gây nhiều khó khăn cho cán định giá Theo quy định Ngân hàng hồ sơ vay vốn bất động sản chấp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( sổ đỏ ) giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ( sổ hồng ) Nhưng thực tế thủ tục để cấp loại giấy nhiều bất cập, thủ tục hành rườm rà, thời gian chờ đợi xác minh lâu nhiều tổ chức, cá nhân có nhu cầu vay vốn khơng có đủ hồ sơ để vay vốn làm ảnh hưởng đến số lượng khách hàng vay Khó khăn xuất phát từ phía khách hàng khơng hợp tác khách hàng, thơng báo thông tin sai lệch không thật, giấy tờ giả mạo dẫn đến người định giá gặp nhiều khó khăn cơng tác định giá Ở Việt nam ngành định giá ngành xuất nên tài liệu tham khảo định giá bất động sản khó kiếm, chưa tích luỹ nhiều kinh nghiệm thực tiễn để rút học quý giá CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP SHB CHI NHÁNH CẨM TÂY 3.1 Phương hướng phát triển Ngân hàng TMCP SHB chi nhánh Cẩm Tây thời gian tới Trong tình hình kinh tế tồn cầu nói chung kinh tế Việt Nam nói riêng gặp nhiều khó khăn hoạt động tín dụng Ngân hàng bị ảnh hưởng Tuy nhiên với xu hướng tồn cầu hố, hội nhập kinh tế hoạt động tài chình tín dụng phát triển cách nhanh chóng Bên cạnh việc nước có khối lượng lớn ngân hàng hoạt động theo xu hội nhập quốc tế thời gian tới có nhiều tổ chức kinh tế - tài giới xâm nhập vào thị trường tài Việt Nam Điều làm cho Ngân hàng phải đối mặt với nhiều thách thức khó khăn Trước sụ cạnh tranh khốc liệt thị trường đòi hỏi Ngân hàng phải hoàn thiện nâng cao chất lượng định giá bất động sản để thu hút khách hàng Để mang lại lợi ích cao cho khách hàng cho Ngân hàng Ngân hàng phải áp dụng hệ thống định giá chuyên nghiệp khoa học Trên thực tế Ngân hàng xây dựng quy trình định giá tương đối chun nghiệp, khơng ngừng cố gắng việc cải thiện, nâng cao chất lượng định giá, hài hồ cao lợi ích khách hàng lợi ích ngân hàng Những quy định xét thấy không phù hợp với điều kiện thực tế bổ sung, sửa chữa thay hoàn toàn quy định hợp lý Trong thời gian tới chi nhánh Cẩm Tây chủ trường phát triển phận định giá ngày càn chuyên nghiệp hơn, làm việc hiệu hơn, giải hết lượng hồ sơ khách hàng với chất lượng thời gian nhanh có thể, phấn đấu giảm lượng hồ sơ mà khách hàng kiến nghị xuống mức thấp không Tài sản chấp thường tài sản có giá trị lớn để đảm bảo trang trải khoản nợ vay trường hợp khách hàng không thực nghĩa vụ trả nợ, tài sản chấp có vai trò giảm thiểu rủi ro hoạt động tín dụng Chính giá trị bất động sản chấp phải xác định xác Định hướng Ngân hàng TMCP SHB việc định giá BĐS chấp ước tính cho sát với giá trị thị trường nhất, sở dựa vào giao dịch bất động sản so sánh trước đó, để đảm bảo khách hàng khơng có khả trả nợ thu hồi khoản nợ cách phát mại bất động sản chấp thị trường Tuy nhiên giá bất động sản định giá thực tế chưa thực sát với giá thị trường, nguốn thông tin thường khơng hồn tồn xác Ngân hàng ln có chủ trương tìm kiếm thơng tin từ nguồn thông tin đáng tin cậy trung tâm bất động sản, công ty bất động sản lớn uy tín, sàn giao dịch đồng thời cử cán thẩm định trực tiếp xuống kiểm tra trường Trong thời gian tới Ngân hàng có chủ trương tăng cán thẩm định mặt số lượng chất lượng Hiện phòng kinh doanh chi nhánh Cẩm Tây số lượng nhân viên 12 người khối lượng hồ sơ khách hàng vay vốn tương đối lớn, khơng đủ nhân lực để hồn thành cơng việc cách nhanh chóng xác Bên cạnh việc tăng số lượng nhân viên ngân hàng có sách tạo điều kiện cử nhân viên tham gia khoá học định giá thuộc quan có thẩm quyền tổ chức lớp đào tạo định giá khoa bất động sản kinh tế tài nguyên thuộc trường Đại học kinh tế quốc dân tổ chức giảng dạy, phấn đâu tới năm 2010 nhân viên phòng kinh doanh có chứng định giá Một số cá nhân ưu tú, thành tích xuất sắc ngân hàng tạo điều kiện sang nước học hỏi Bên cạnh việc đào tạo quy định rõ quyền hạn trách nhiệm cán định giá điều cần thiết Điều nhằm hạn chế tiêu cực cơng tác định giá chấp số bất động sản không đủ tiêu chuẩn để chấp nhiều cán tình cảm riêng tư chấp nhận cho chấp, trường hợp định giá bất động sản chấp cao giá trị thật, ảnh hưởng tới lợi ích Ngân hàng Khi phát trường hợp phải xử lý nghiêm minh, có hình thức kỉ luật với cán làm sai Với cán ưu tú , xuất sắc có chế độ khen thưởng để động viên họ ngày công tác tốt 3.2 Giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP SHB – CN Cẩm Tây Thứ thúc đẩy nhanh việc xây dựng đơn giá đất thị trường Việc có ý nghĩa vai trò lớn với việc định giá bất động sản Khi có sẵn đơn giá đất thị trường tuyến đường tạo điều kiện thuận lợi dễ dàng việc xác định khơng cơng tìm kiếm thơng tin, khảo sát bất động sản xung quanh Điều dẫn đến việc rút ngắn thời gian giải hồ sơ vay vốn, tiết kiệm thời gian chi phí Tuy nhiên việc xác định đơn giá đất tuyến đường khơng kề đơn giản, đòi hỏi nhiều công sức, nỗ lực lớn từ cán thẩm định nhận thức tầm quan trọng tác dụng việc xây dựng đơn giá đất cán thẩm định nỗ lực để hoàn thành tốt việc Thứ hai tăng chất lượng nguồn thông tin thu thập từ thị trường Trong q trình thu thập thơng tin nhân viên định giá phải bám sát thị trường, thơng tin dùng để so sánh ,đối chiếu, phân tích lấy từ thị trường Tuy nhiên trình bày phần nguồn thơng tin mà cán thẩm định thu thập nhiều không hồn tồn xác, thị trường nhiều bị nhiễu thông tin Thông tin công bố từ nhiều nguồn khác , thơng tin dựa sở khoa học nào, thu thập thơng tin cán định giá khó rút nguồn tin tin cậy Để khắc phục tượng này, ngân hàng xây dựng hệ thống thông tin mà nguồn gốc thông tin đưa vào hệ thống phải rõ ràng, chất lượng thông tin đáng tin cậy để đảm bảo kết định giá có từ nguồn thơng tin sát với thị trường Để có thơng tin nguồn thơng tin nên lấy từ quan , đơn vị có uy tín cao sang giao dịch bất động sản , công ty bất động sản, tờ báo tạp chí bất động sản kiểm duyệt việc đăng tải thông tin, từ quan nhà nước trường hợp Nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án sử dụng đất Đối với nguồn thông tin khác cần có sàng lọc thơng tin tiến hành xác minh lại thông tin, tiến hành kiếm tra khảo sát thực địa để đối chiếu với thông tin rao bán Bên cạnh cán định giá khả kinh nghiệm, mối quan hệ xã hội để có nguồn thơng tin đáng tin cậy Thứ ba giải pháp khoa học công nghệ Ngân hàng ý thức tầm quan trọng việc áp dụng công nghệ khoa học vào trình định giá tiến hành áp dụng vào trình định giá bất động sản Ngân hàng đặt hàng phần mềm định giá minh chứng rõ ràng cho đầu tư công nghệ Bên cạnh việc phát triển công nghệ thơng tin việc tìm hiểu, áp dụng nghiên cứu vào định giá quan tâm, ngân hàng thường xuyên cập nhật tài liệu định giá sau tổ chức khoá học để phổ biến cho nhân viên, thường xuyên tổ chức hội nghị trao đổi kinh nghiệm để nâng cao chất lượng định giá Thứ tư giải pháp nguồn nhân lực Nguồn nhân lực nhân tố sống tổ chức nào, sách phù hợp nguồn nhân lực quan trọng Trong trình mở rộng thời gian tới Ngân hàng nâng cao nguồn nhân lực chất lượng số lượng Ngân hàng tạo điều kiện tối đa cho nhân viên tham dự lớp huấn luyện đào tạo nghiệp vụ theo yêu cầu công việc, với nhân viên xuất sắc cử cán nước ngồi đào tạo Đồng thời ngân hàng có chế độ khen thường cho nhân viêcn dựa kết hoạt động kinh doanh chất lượng công việc, động viên kịp thời nỗ lực tinh thần làm việc nhân viên, tạo gắn kết ngân hàng nhân viên 3.3 Những kiến nghị Định giá bất động sản không công việc quan trọng hệ thống ngân hàng mà quan trọng kinh tế Việt Nam giai đoan hội nhập , vai trò Chính phủ quan chức năng, quan quản lý Nhà nước ngày càn phát triển ổn định lành mạnh Thứ phải đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Do thủ tục bắt buộc mặt pháp lý người dân vay vốn ngân hàng bất động sản chấp bất động sản phải đáp ứng nhiều yếu tố Tại Ngân hàng TMCP SHB khách hàng có nhu cầu vay vốn bất động sản chấp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận sổ hữu nhà Tuy nhiên nước ta thủ tục hành phức tạp, rườm rà, trải qua nhiều cơng đoạn nhiều thời gian, để cấp giấy tờ pháp lý bất động sản người dân phải nhiều thời gian công sức, điều dẫn đến người dân cần vốn để hoạt động sản xuất kinh doanh khơng có giấy tờ pháp lý bất động sản Do quan nhà nước có thẩm quyền nên cải cách thủ tục hành chính, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy để cá nhân tổ chức huy động vốn từ tài sản Thứ hai thực giải pháp để quản lý thị trường bất động sản, giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định Khi thị trường phát triển ổn định đồng lúc giao dịch thị trường thuận lợi thơng tin thu thập tương đối xác., phản ánh giá trị thật bất động sản Do thông tin thu thập bất động sản so sánh xác kết định giá bất động sản sát với thị trường Nhà nước phải xây dựng hệ thống có sở liệu giao dịch bất động sản tồn quốc cách nhanh chóng , thuận tiện đáng tin cậy Đồng thời nhà nước cần xây dựng hoàn thiện khung pháp lý nhằm giúp cho thị trường bất động sản minh bạch , công khai, bình đẳng Quy định rõ quyền hạn, nghĩa vụ trách nhiệm người sử dụng tham gia vào thị trường bất động sản Việc bổ sung hoàn thiện khung pháp lý dựa nguyên tắc đảm bảo tính quán tôn trọng quy định thị trường, tăng cường tính cạnh tranh hoạt động kinh doanh thị trường, khắc phục quy định chồng chéo, mâu thuẫn liên quan đến bất động sản thị trường bất động sản Thứ ba nhà nước tăng cường quản lý hoạt động định giá Quản lý chặt chẽ tổ chức công tác đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ định giá, cấp chứng định giá giấy phép hành nghề cho người có đủ tiêu chuẩn hành nghề định giá Biên soạn, nghiên cứu tài liệu định giá theo chuẩn chung, thống toàn quốc, tiến hành hợp tác quốc tế lĩnh vực định giá Thứ tư minh bạch hoạt động giao dịch bất động sản quy hoạch đất đai Chính phủ Mở rộng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thơng qua hình thức đấu giá, đấu thầu tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, kiểm soát giá cách hợp lý Thực thi biện pháp chống đầu cơ, tăng cường hoạt động quản lý sau giao đất Bảo đảm quy hoạch phải trước bước : quy hoạch phải đảm bảo tính khoa học, phù hợp thực tế đảm bảo mục tiêu kinh tế xã hội KẾT LUẬN Cùng với phát triển kinh tế nước ta thời gian qua thị trường tài nói chung hệ thống ngân hàng thương mại cổ phần trình phát triển hồn thiện Trong q trình ngân hàng chuẩn hoá hoạt động cho phù hợp với điều kiện yêu cầu khắt khe từ thị trường Mặc dù thành lập chưa lâu, nhiên toàn thể ban lãnh đạo nhân viên ngân hàng SHB chi nhánh Cẩm Tây cố gắng đạt nhiều tiêu ngân hàng SHB Việt Nam giao cho Trong thời gian tới, kinh tế giới nói chung Việt Nam nói riêng gặp nhiều khó khăn, song chi nhánh Cẩm Tây với sách hợp lí vượt qua khó khăn đó, với mục tiêu mà ngân SHB Việt Nam đưa Một hoạt động ngày trọng phát triển nhằm hoàn thiện chuẩn hố hoạt động định giá bất động sản chấp Định giá bất động sản chấp ngày đóng vai trò quan trọng kinh tế hoạt động ngân hàng Ngân hàng nhận thức tầm quan trọng hoạt động định giá bất động sản chấp trình vay vốn nên ban hành nguyên tắc, tiêu chuẩn chấp, quy trình định giá chặt chẽ khoa học, mang lại lợi ích cho khách hàng cho Ngân hàng Bên cạnh kết đạt thời gian qua nhiều bất cập hạn chế, tồn cần nhận thức rõ ràng từ đề phương hướng giải pháp để nâng cao chất lượng định giá bất động sản chấp Ngân hàng DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt TS Hoàng Văn Cường, TS.Nguyễn Minh Ngọc, TS Nguyễn Thế Phán, ThS Vũ Thị Thảo (2013), Thị trường bất động sản, Nxb Xây dựng, Hà Nội Các văn pháp luật quy định chấp tài sản Tài liệu lớp đào tạo ngắn hạn định giá bất động sản – Khoa Bất động sản kinh tế tài nguyên Tài liệu chuyên đề định giá bất động sản – Công ty cổ phần bất động sản Hòa Phát Quyết định số 106/2015/QĐ- HĐQT ngày 07/11/2015 Hội đồng quản trị việc ban hành quy định cho vay Ngân hàng TMCP SHB khách hàng Quyết định số 264/2015/QĐ- TGD ngày 12/11/1008 tổng giám đốc việc ban hành quy trình tín dụng hệ thống Ngân hàng TMCP SHB Báo cáo thường niên 2013, 2014, 2015 hội đồng quản trị Ngân hàng TMCP SHB Tiếng Anh William L Ventolo, Jr Martha R Williams ( 2001), Fundamentals of Real estate appraisal 8th edition, Dearborn real estate education, Webstie: Saga.com.vn Vneconomy.vn www.SHB.com.vn www.diendandoanhnghiep.com ... dụng định giá chấp bất động sản Ngân hàng TMCP SHB chi nhánh Cẩm Tây 36 2.4.1 Quy trình định giá bất động sản 36 2.4.2 Thực tế công tác định giá chấp bất động sản Ngân hàng TMCP SHB. .. TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP SHB – CN CẨM TÂY 2.1 Tổng quan ngân hàng TMCP SHB – chi nhánh Cẩm Tây 2.1.1 Thông tin ngân hàng TMCP SHB- CN Cẩm Tây Tên Tiếng Việt: Ngân hàng. .. đề định giá nói chung phương pháp định giá bất động sản nói riêng việc phục vụ cho vay chi nhánh SHB Cẩm Tây, em chọn đề tài “Hồn thiện cơng tác định giá Bất động sản chấp Ngân hàng SHB chi nhánh