Đánh giá thực trạng việc thự hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận cầu giấy, thành phố hà nội

Đến Hiến pháp 1992, tại Điều 18 đã quy định với tinh thần là: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất QSDĐ theo quy định của pháp luật.. Đến Hiến pháp sử

LÊ MINH THÁI

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Hà Nội – Năm 2019

LÊ MINH THÁI

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Chuyên ngành : Quản lý Đất đai

Mã số : 8850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS PHẠM THẾ TRỊNH

Hà Nội – Năm 2019

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

Cán bộ hướng dẫn chính: TS.Phạm Thế Trịnh

Cán bộ chấm phản biện 1: TS.Phạm Anh Tuấn

Cán bộ chấm phản biện 2: TS Nguyễn Văn Quân

Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại:

HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

Ngày 19 tháng 01 năm 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này

là trung thực và chƣa hề đƣợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã đƣợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã đƣợc chỉ rõ nguồn gốc./

Hà Nội, ngày 19 tháng 01 năm 2019

Tác giả Luận văn

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn Thạc sĩ, bản thân tôi đã nhận được nhiều sự giúp đỡ, hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS.Phạm Thế Trịnh, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Khoa Quản lý đất đai – Đại học Tài Nguyên và Môi trường Hà Nội đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Ủy ban nhân dân quận Cầu Giấy, Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Cầu Giấy, Văn Phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận Cầu Giấy, Phòng Thống kê quận Cầu Giấy, cán bộ địa chính và nhân dân của các phường nơi tôi đến điều tra

đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên tôi hoàn thành luận văn này./

Hà Nội, ngày 19 tháng 01 năm 2019

Tác giả Luận văn

THÔNG TIN LUẬN VĂN

1 Họ và tên học viên: Lê Minh Thái

2.Lớp: CH3A.QĐ

3 Khóa học: Cao học 3

4 Tên đề tài luận văn: Đánh giá thực trạng việc thự hiện các quyền sử dụng

đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

5 Cán bộ hướng dẫn khoa học: Tiến sĩ Phạm Thế Trịnh

6 Thông tin luận văn:

Quận Cầu Giấy là một quận trung tâm thành phố Hà Nội, Quận Cầu Giấy nằm ở phía Tây Thành phố Hà Nội, với tổng diện tự nhiên là 1.231,70 ha

Về địa giới hành chính: Quận Cầu Giấy được chia theo 08 đơn vị hành chính phường: Dịch Vọng, Dịch Vọng Hậu, Quan Hoa, Nghĩa Tân, Nghĩa Đô, Mai Dịch, Yên Hòa, Trung Hòa.Thời gian qua có tốc độ đô thị hoá nhanh cho các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội Quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ đất cho nhu cầu phát triển các khu đô thị mới tập trung mạnh mẽ đang diễn ra trên địa bàn thành phố Nhu cầu về quyền sử dụng đất cho việc phát triển kinh tế - xã hội ngày càng tăng, tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các QSDĐ khai báo không đầy đủ, chưa tuân thủ đúng quy định của pháp luật tại quận Cầu Giấy vẫn còn diễn ra

Luận văn nghiên cứu thực trạng việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội Trên cơ sở đó, chỉ ra những nguyên nhân và bất cập trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất, từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy , thành phố Hà Nội

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ii

LỜI CẢM ƠN iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT v

MỤC LỤC vi

DANH MỤC BẢNG viii

DANH MỤC CÁC HÌNH ix

MỞ ĐẦU 1

1.Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Cấu trúc của luận văn 2

4 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3

CHƯƠNG I TỔNG QUAN TÀI LI U 4

1.1 Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất 4

1.1.1 Quyền sở hữu 4

1.1.2 Quyền sở hữu về đất đai 5

1.1.3 Quyền sử dụng đất 7

1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới 10

1.2.1 Các nước phát triển 10

1.2.2 Các nước trong khu vực 14

1.3 Cơ sở lý luận và thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam 21

1.3.1 Quá trình hình thành phát triển các QSDĐ ở Việt Nam 21

1.3.2 Quá trình thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam 25

1.3.3 Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ 28

1.3.4 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam 33

1.3.5 Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam 36

CHƯƠNG II NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38

2.1 Đối tượng nghiên cứu 38

2.2 Phạm vi nghiên cứu 38

2.3 Nội dung nghiên cứu 38

2.4 Phương pháp nghiên cứu 39

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu 39

2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: 39

2.4.3 Phương pháp điều tra theo phiếu: 39

2.4.4 Phương pháp thống kê, so sánh và phân tích số liệu 40

CHƯƠNG III KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 41

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Cầu Giấy có liên quan 41

3.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 41

3.1.2 Các nguồn tài nguyên 44

3.1.3 Cảnh quan môi trường 45

3.1.4 Đặc điểm kinh tế xã hội 45

3.1.5 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường 50

3.2 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai và sử dụng đấ trên địa bàn trên địa bàn quận Cầu Giấy 51

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 51

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất quận Cầu Giấy 56

3.2.3 Biến động sử dụng đất giai đoạn 2014-2017 58

3.2.4 Thực trạng thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy 60

3.3 Đánh giá việc thực hiện một số quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn quận Cầu Giấy giai đoạn 2014-2017 63

3.3.1 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy 63

3.3.2 Đánh giá ý kiến của các hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện một số quyền sử dụng đất tại 3 điểm đại diện nghiên cứu 68

3.3.3 Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy 87

3.4 Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy 91

3.4.1 Giải pháp tuyên truyền giáo dục và phổ biến pháp luật 91

3.4.2 Giải pháp về quản lý hoạt động liên quan đến thực hiện QSDĐ 92

3.4.3 Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất và đội ngũ cán bộ 93

3.4.4 Giải pháp về chính sách 93

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 95

1 Kết luận 95

2 Kiến nghị 96

TÀI LI U THAM KHẢO 97 PHỤ LỤC

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1: Phân bố dân số trên địa bàn quận Cầu Giấygiai đoạn 2014-2017 47

Bảng 3.2: Cơ cấu lao động quận Cầu Giấy theo ngành kinh tế 48

Bảng 3.3: Diện tích, cơ cấu đất nông nghiệp năm 2017 quận Cầu Giấy 56

Bảng 3.4: Diện tích, cơ cấu đất phi nông nghiệp năm 2017của quận Cầu Giấy 57

Bảng 3.5: Biến động đất đai theo mục đích sử dụng đất 59

Bảng 3.6: Các dự án xây dựng nhà ở trên địa bàn quận Cầu Giấy 60

Bảng 3.7: Các bất động sản (quyền sử dụng đất) đã tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy 61

Bảng 3.8: Số lượng các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn quận Cầu Giấy 63

Bảng 3.9: Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy 2014 - 2017 63

Bảng 3.10: Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy 2014 - 2017 65

Bảng 3.11: Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy 2014 - 2017 67

Bảng 3.12: Những hiểu biết cơ bản của người dân tại khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển nhượng QSDĐ 69

Bảng3.13:Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại khu vực nghiên cứu 71

Bảng 3.14: Những hiểu biết cơ bản của người dân tại khu vực nghiên cứu về hình thức thừa kế QSDĐ 73

Bảng 3.15: Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ tại khu vực nghiên cứu 75

Bảng 3.16: Những hiểu biết cơ bản của người dân tại khu vực nghiên cứu về hình thức thế chấp bằng QSDĐ 78

Bảng 3.17: Tình hình thực hiện quyền thế chấpQSDĐ tại khu vực 79

nghiên cứu 79

Bảng 3.18: Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện quyền sử dụng đất 82

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1 Sơ đồ Địa giới hành chính quận Cầu Giấy 41 Hình 3.2: Cơ cấu kinh tế quận Cầu Giấy năm 2017 46

MỞ ĐẦU

1.Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, phát triển các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội và an ninh quốc phòng…Đất đai là tài nguyên có giới hạn về diện tích, là tư liệu sản xuất đặc biệt cho các ngành kinh tế

Trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân Khi Hiến pháp năm 1980 ra đời đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Đến Hiến pháp 1992, tại Điều 18 đã quy định với tinh thần là: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật Cụ thể hóa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001 và Luật Đất đai 2003 đã từng bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các quyền cho người

sử dụng đất, trước hết là đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất và đất thuê (như đất làm nhà ở, đất sử dụng vào mục đích kinh doanh của các chủ thể) Đến Hiến pháp sửa đổi năm 2013, quy định: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện quyền chuyển sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật Cùng với sự phát triển của kinh tế thị trường là sự phát triển mạnh mẽ của thị trường quyền QSDĐ

Luật Đất đai năm 2013, đã quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất để phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở các địa phương vẫn còn tồn tại nhiều bất cập cần được giải quyết như: Các quy định pháp luật của cơ quan quản lý Nhà nước có nhiều ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất nhưng không làm thủ tục theo quy định vì những lý

do khác nhau Công tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất để sử

dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

và phát triển kinh tế, dựa vào khung giá đất do Nhà nước ban hành hàng năm khi áp dụng vào thực tiễn ở một số địa phương vẫn còn có một số bất cập nhất định ảnh hưởng đến quá trình thu hồi đất tại một số dự án Đồng thời, do ý thức và hiểu biết pháp luật đất đai của một số đối tượng sử dụng đất còn hạn chế, việc thực hiện các quyền được pháp luật quy định đối với

hộ gia đình, cá nhân còn chưa phát huy tối đa, dẫn đến còn những vi phạm pháp luật trong việc sử dụng đất gây nhiều hậu quả xấu về mặt kinh tế - xã hội, đặc biệt là khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, trốn thuế và lạm dụng quyền sử dụng đất

Quận Cầu Giấy là một quận trung tâm thành phố Hà Nội, thời gian qua có tốc độ đô thị hoá nhanh cho các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội Quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ đất cho nhu cầu phát triển các khu đô thị mới tập trung mạnh mẽ đang diễn ra trên địa bàn thành phố Nhu cầu về quyền sử dụng đất cho việc phát triển kinh tế - xã hội ngày càng tăng, tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các QSDĐ khai báo không đầy đủ, chưa tuân thủ đúng quy định của pháp luật tại quận Cầu Giấy vẫn còn diễn ra

Xuất phát từ thực trạng trên, tô lựa đề tà : “Đánh giá thực trạng việc

thực hiện cácquyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội” làm Luận văn thạc s

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Điều tra, đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa

bàn , quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội giai đoạn 2014-2017

- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở

quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

3 Cấu trúc của luận văn

- Chương I: Tổng quan tài liệu

- Chương II: Nội dung, phương pháp nghiên cứu

- Chương III: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

4 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

ngh ho h :Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về vấn đề thực

hiện các quyền của người sử dụng đất trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương Nghiên cứu đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất để từ đó có thể quản lý chặt chẽ hơn, thực hiện đúng quy định của pháp

luật về đất đai

ngh th ti n: Các giải pháp đề xuất phải có ý nghĩa khoa học và

thực tiễn, góp phần thúc đẩy, đảm bảo việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở quận Cầu Giấy được hiệu quả.Giúp cho quận Cầu Giấy thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai đối với việc thực hiện đầy đủ các quyền sử

dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân theo đúng luật định

CHƯƠNG I T NG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất

1.1.1 Quyền sở hữu

Bộ Luật Dân sự 2015 tại điều 164 khẳng định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật…” (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2015) Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra

và phân phối các thành quả vật chất Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng, ) Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2015):

- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình

- Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức

từ tài sản Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

- Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: (i) Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế; (ii) Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế

1.1.2 Quyền sở hữu về đất đai

Sở hữu đất đai được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công Cũng

có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định

Ở Việt Nam chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử Quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức

độ khác nhau Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp

1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992 Tại Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992) Luật Đất đai 1993 (Luật Đất đai sửa đổi 1998, 2001) cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp Luật Đất đai (1993, 1998, 2001) quy định các nguyên tắc quản lý

và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản

lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững

Luật Đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế

độ “Sở hữu đất đai” (Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà

nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 7, Luật Đất đai, 2003) Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản

lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ

sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt (Quố hội

nướ CHXHCNVN, 2013)

Quyền hiếm hữu đất đ i: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc

phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức

độ hưởng lợi Như vậy nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người

trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ việc đầu tư trên đất (Nguy n Đình

Bồng, 2006)

Quyền sử dụng đất đ i: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi

từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất

đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước -

sử dụng đất vào mọi mục đích Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐ đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch

sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại

Quyền định đoạt đất đ i: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và

tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp GCNQSDĐ Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền

này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, từng đối tượng sử dụng (Đào

Trung Chính, 2007)

1.1.3 Quyền sử dụng đất

Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó

trên thực tế “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc

biệt của các nhà luật pháp Việt Nam Trong luật đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng

Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện quyền được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động,

kết qủa đầu trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng thể loại chủ thể và từng loại đất sử dụng Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất?

QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất

bao gồm: “Quyền huyển đổi; huyển nhượng; ho thuê; ho thuê lại; thừ

kế, tặng ho QSDĐ; quyền thế hấp; góp vốn bằng QSDĐ; quyền đượ bồi thường khi Nhà nướ thu hồi đất” (Điều 167 Luật đất đai 2013)

- Chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng một xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau

để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải tỏa xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng một xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thương mại

- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép, Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước

có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nươc có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; việc chuyển nhượng

QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vị phạm pháp

- Cho tặng, thừa kế QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế

Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản

- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển nhượng QSDĐ (không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đât đai phát mại và

ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản thì phần lớn giá trị nằm trong giá trị QSDĐ Trong trường hợp người vay không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình

- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn đảm bảo việc làm và thu nhập cho

nông dân – là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa

và công nghiệp hóa nông nghiệp và nông thôn

- Quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: Khi nhà nước thu hồi đất đã giao cho người sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng hoặc bằng giá trị quyền sử dụng đất

1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

1.2.1 Các nước phát triển

1.2.1.1 Thụy Điển

Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v đều được luật hoá Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:

- Đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát

từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký Ở Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000)

- Thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác Theo quy định của pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người

sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ

sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng ký (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay Khi thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2) Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến toà

án Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên

đi vay Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm Khi không được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện,

đó là: Cơ quan thi hành pháp luật Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài

sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng Vụ việc sẽ được

xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000)

- Bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa trên giá thị trường Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác Chủ đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình Chủ đất có thể bán tài sản và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho chuyển dịch đó Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích chung của xã hội Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000)

1.2.1.2 Ôxtrâylia

Tuy có đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật nhưng nói chung pháp luật đất đai Ôxtrâylia chịu ảnh hưởng sâu sắc pháp luật của Anh quốc Luật Anh Quốc không công nhận quan điểm sở hữu tuyệt đối đất đai, luật này đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu chứ không phải sở hữu Ôxtrâylia

có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm Thời gian trước 01/01/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân) Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 01/01/1875)

Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và đất Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60m (theo quy định cụ

thể của pháp luật) Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào

Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Trần Thị Minh Hà, 2000; Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Hiến pháp Cộng hoà Liên Bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu đất và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa vụ sử dụng không đi ngược với lợi ích của toàn xã hội Khái niệm về sở hữu đất và nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: Thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng - với quyền này người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng công trình trên mảnh đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp đồng được phép ký cho một thời

hạn tối đa là 99 năm Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của mảnh đất Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trường hợp một người mua căn hộ trong một toà nhà thì được quyền sở hữu căn hộ và một phần đất trong khuôn viên toà nhà Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tích đất, mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và

vị trí không gian của căn hộ trong toà nhà (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000)

1.2.2 Các nước trong khu vực

1.2.2.1 Thái Lan

Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận (GCN) về đất đai Tại Thái Lan có nhiều loại GCN về đất đai khác nhau Mỗi loại GCN có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:

- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là GCN quyền sở hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000 Các quyền của chủ

sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của GCN Nếu GCN NS4 được cấp từ loại GCN NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không

có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển nhượng

- Giấy chứng nhận sử dụng là GCN QSDĐ (không phải sở hữu) Có hai loại GCN được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để đo ranh giới thửa đất

+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa

nắn Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Nếu 5 năm đất không được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của GCN Nếu GCN NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng

10 năm hạn chế việc chuyển nhượng

+ GCN loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được

đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Đất không được để không sử dụng trên 5 năm

- GCN chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về đất Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính Loại giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu

"Được sử dụng" Có thể chuyển thành GCN quyền sử dụng NS3K sau khi cấp

ít nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện Đất không được để không sử dụng quá 10 năm

- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu và sử dụng đất trước năm 1954 Sau khi được chấp nhận và đăng ký, GCN này có thể chuyển nhượng GCN SK1 có thể chuyển thành GCN sở hữu NS4

- Giấy chứng nhận STK1 và STK2 Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh trưởng cấp GCN STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp Hoàng gia cấp GCN STK2

- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là GCN đất định cư do Cục Phúc lợi

Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý Loại đất này không được chuyển nhượng, chỉ có thể được thừa kế

- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện Giấy này không chuyển nhượng được

- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp cấp dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp bị thoái hoá Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển nhượng chỉ được thừa kế Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có GCN SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy NS4

- Đất chưa có giấy chứng nhận: Là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân nhưng chưa cấp được GCN NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K (Hoàng Huy Biều, 2000)

1.2.2.2 Malayxia

Theo Bộ Luật Đất đai của Malaisia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán Văn bản bằng khoán điền thổ chính là bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sở hữu được mô tả trong bằng khoán Trước khi đăng

ký vào bằng khoán, đất đai vẫn là đất của bang Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê, ) đều phải đăng ký, nếu không thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan Nó sẽ không được Chính phủ công nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp

Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:

- Bằng khoán đăng ký và Bằng khoán Phòng đất đai (là loại bằng khoán hoàn chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hoàn chỉnh sẽ có những quyền sau: Bằng khoán được cấp là vĩnh viễn;

Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai; Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, đóng tiền, ) trên đất đai của mình; Có quyền ngăn

chia ngôi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các bằng khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà; Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên đó theo di chúc

- Bằng khoán hạn chế có nghĩa là đất chưa được đo hoàn chỉnh, ranh giới thửa đất còn là tạm thời Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hạn chế có những quyền như Bằng khoán hoàn chỉnh ngoại trừ: Ranh giới đất còn là tạm thời; Trừ khi có quy định thêm trong Bộ Luật Đất đai, chủ sở hữu không được chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai và không được ngăn chia các ngôi nhà nhiều tầng trên đất của mình

Chính phủ có thể thu hồi lại đất đã được giao cấp bằng biện pháp thu hồi bắt buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu Khi bị thu hồi đất các chủ sở hữu được đền bù thỏa đáng Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách đối với đất bị thu hồi có thể phản đối về việc đo đạc diện tích đất, số tiền đền bù, người được đền bù hoặc việc chia tiền đền bù Những phản đối này chỉ được đưa ra nếu như cá nhân đó đã khiếu nại với Cơ quan quản lý đất đai khi được thẩm vấn

và vụ việc sẽ được chuyển sang Tòa án Sau khi trả tiền đền bù, cơ quan tổ chức sẽ có được đất đai hợp pháp cho dù còn có các phản đối

1.2.2.3 Trung Quố

Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn) Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản

lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn

bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc Trong điều kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai

Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp” và QSDĐ được “giao” QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp

dụng cho các doanh nghiệp nhà nước Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào Đối với trường hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao” Các doanh nghiệp, người sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng) Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất:

Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án (Lưu Quốc Thái, 2006)

Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong 15 ngày

kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng

Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển nhượng Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ

trong trường hợp này Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ

- Cho thuê quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho thuê Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng Hai bên trong giao dịch phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực Nội dung chính của hợp đồng

là bên thuê phải sử dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam kết trước đây để có được QSDĐ (Lưu Quốc Thái, 2006)

- Thế chấp quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua GCN QSDĐ tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới

Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từ các

tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của Trung Quốc (Lưu Quốc Thái, 2006)

*Những bài học rút ra từ kinh nghiệm thực hiện quyền sở hữu và quyền

sử dụng đất của một số nước

Quá trình thực hiện QSDĐ ở một số nước có thể rút ra những bài học sau:

- Hoàn thiện hệ thống lý luận về thị trường bất động sản là vấn đề rất

quan trọng Cần phải làm rõ những vấn đề rất cơ bản về khái niệm và định hướng phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam trong điều kiện cụ thể của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa? Trên cơ sở sự phát triển của hệ thống lý luận, cần hình thành những công cụ và xây dựng phương thức quản lý có hiệu quả thị trường đất tại Việt Nam

- Xây dựng khung pháp lý: cần coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp

luật và coi đó là yếu tố ban đầu để hình thành và phát triển thị trường đất đai

Do những điều kiện lịch sử, quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta có những đặc điểm đặc thù Hơn nữa, các yếu tố của thị trường bất động sản còn hết sức sơ khai, việc quản lý loại thị trường nàylại chủ yếu bằng phương pháp hành chính, cưỡng chế Do đó, về lâu dài, việc xây dựng

và phát triển khoa học pháp lý về thị trường bất động sản, trong đó có thị trường đất đai là việc làm cần thiết Đặc biệt trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, các giao dịch kinh doanh, trong đó có giao dịch kinh doanh bất động sản, đều phải thực hiện theo pháp luật và từng bước phù hợp với thông lệ quốc tế Việc hoàn thiện hệ thống pháp lý này còn là điều kiện để khai thác có hiệu quả các yếu tố quốc tế đến thị trường bất động sản Việt Nam Tuy nhiên, trên thực tế ở tất cả các quốc gia, tạo dựng khuôn khổ pháp lý luôn là yếu tố đầu tiên không thể thiếu cho các giao dịch trên thị trường này và quá trình đó cần phải thực hiện cùng với quá trình nông thôn hóa Để tạo dựng khung pháp

lý, cần từng bước xây dựng các quy định về những vấn đề cơ bản như phạm

vi, đối tượng và quyền mua bán, thuê mướn, thế chấp… cùng với quy định các bên tham gia thị trường, xác định các chủ sở hữu (chủ sử dụng) bất động sản cụ thể, về thủ tục và hợp đồng thực hiện các giao dịch dân sự

- Về nội dung:Chú trọng phát triển các yếu tố cơ bản của thị trường đất

đai, tức là các yếu tố như cung, cầu, giá cả đất đai và mức độ điều chỉnh của Nhà nước thông qua các cơ quan quản lý chuyên nghiệp

- Về tổ chức:hình thành bộ máy quản lý các giao dịch bất động sản phù

hợp với điều kiện Việt Nam, có khả năng dự báo chính xác mức cung - cầu về đất đai, tránh gây ra những thay đổi đột biến trên thị trường đất đai, có khả năng bảo lãnh, bảo hiểm và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và QSDĐ đai Cần có các biện pháp bồi thường, giải phóng mặt bằng thích hợp, giảm thiểu tình trạng xung đột có liên quan đến đất đai do giá bồi thường thiếu thỏa

đáng hoặc sử dụng nhiều biện pháp cưỡng chế Việc làm này góp phần làm giảm bớt mật độ dân cư tập trung quá lớn vào các nông thôn Sử dụng hợp lý công cụ thuế nhà đất để điều tiết mật độ dân cư

1.3 Cơ sở lý luận và thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.3.1 Quá trình hình thành phát triển các QSDĐ ở Việt Nam

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953 Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1987 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”

Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ trong các trường hợp: Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp

và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó

vẫn tiếp tục sử dụng đất đó Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà

ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở

Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là bán đất Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh Nhà nước chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai

Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài Đặc biệt, Quốc hội thông qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn đã khẳng định cho người

sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ”

Hiến pháp 1992 quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” (Hiến pháp Việt Nam, 1995) Do đó, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993 Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1988 và bổ sung một nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ Như vậy, luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và

pháp luật về đất đai quy định

Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh của nền kinh tế, xã hội, qua thực tế với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được giải quyết thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền thuê đất đã trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các QSDĐ như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ

Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính

và để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai

Luật này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau:

- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị

QSDĐ theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài

Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004

Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước Cụ thể nội dung của QSDĐ như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106)

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất đai Việt Nam: Luật Đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê

đất có các quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Bổ sung quyền được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam

Các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân

1.3.2 Quá trình thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam

Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000 Nhà nước đã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho khoảng 13 triệu hộ gia

đình, cá nhân (trong đó ó 60.000 hộ làm kinh tế tr ng trại), khoảng 20.000

hợp tác xã, 5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội được đáp ứng, Nhà nước đã phân bố qu đất cho các mục đích sử dụng và giảm diện tích đất chưa sử dụng Tổng diện tích đất

đã được Nhà nước giao và cho thuê đến tháng 12/2003 là 25.160.119 ha, chiếm 76,40% tổng diện tích tự nhiên cả nước

Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy

sự phát triển của thị trường QSDĐ, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ phát triển Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao đất, cho thuê đất còn có những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều dự

án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có khả năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích; tình trạng quy hoạch “treo” khá phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ

rất chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch bất động sản cũng như việc thực hiện các QSDĐ; việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để giao đất cho các nhà đầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao đất, cho thuê đất còn nặng về cơ chế “xin - cho”, việc thực hiện đấu giá QSDĐ hiện mới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử, có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước quyết định và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ đó tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản trái phép; giá đất trên thực tế có xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn định kinh tế - xã hội

Thị trường QSDĐ là thị trường giao dịch về các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn Các quy định của pháp Luật Đất đai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất đai có tác dụng thúc đẩy mạnh mẽ thị trường QSDĐ

Chuyển nhượng QSDĐ:

Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia đình nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con đường chuyển nhượng QSDĐ Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện có điều kiện đã không

hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn, có đến trên 50% số vụ chuyển nhượng QSDĐ không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp

b Cho thuê, ho thuê lại QSDĐ:

Quy định của pháp luật về quyền cho thuê đất, cho thuê lại đất đã có tác dụng tích cực trong việc đầu tư trên đất Tuy nhiên, việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại đất còn có tồn tại: nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng

lẻo từ phía các cơ quan nhà nước đã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thể như nhiều cơ quan hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng

vũ trang cho thuê đất làm văn phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ

trên đất được Nhà nước giao theo chế độ không thu tiền sử dụng đất (riêng

á ơ qu n hành hính s nghiệp hiện đ ng ho thuê khoảng 1.319.457 m 2

);

nhiều hộ gia đình, cá nhân dành đất, mặt bằng, nhà ở cho thuê để làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho sinh viên, người lao động, người nước ngoài thuê để ở mà không đăng ký với cơ quan nhà nước

Thế hấp QSDĐ:

Việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ thực sự đã phát huy được nguồn vốn đầu tư đất đai, góp phần đáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh Người sử dụng đất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn.Trình tự, thủ tục để thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh đã được cải cách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cả người đi vay và người cho vay Việc thế

chấp, bảo lãnh QSDĐ để vay vốn tăng dần qua các năm (dư nợ ho v y ó

bảo đảm bằng QSDĐ năm 1998 tăng 7,3 lần so với năm 1993, năm 2001 tăng 3,1 lần so với năm 1998) Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này cũng đã

bộc lộ một số bất cập: pháp luật quy định tính giá đất cao hơn nhiều lần, vì vậy số tiền được vay không tương xứng với giá trị thực của QSDĐ; GCNQSDĐ được cấp chưa nhiều; chưa có cơ quan đăng ký thế chấp phù hợp; chưa có hệ thống dữ liệu thông tin đất đai

d Góp vốn bằng QSDĐ:

Sự phát triển nhanh cả về số lượng và quy mô của các cơ sở sản xuất kinh doanh từ các thành phần kinh tế và sự gia tăng của đầu tư nước ngoài vào nước ta dẫn đến sự liên doanh, liên kết trong đầu tư, sản xuất, kinh doanh

mà chủ yếu là thông qua việc góp vốn bằng QSDĐ, đặc biệt là trong liên doanh với nước ngoài Tuy nhiên, hiện nay nhiều vấn để nảy sinh trong quá trình liên doanh, liên kết nhưng chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết như

QSDĐ khi cổ phần hoá doanh nghiệp, khi doanh nghiệp liên doanh chuyển sang doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, khi doanh nghiệp phá sản hoặc giải thể

1.3.3 Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ

Để thực hiện các QSDĐ, từ năm 1993 đến nay Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp quy liên quan như sau:

Cá văn bản Luật:

- Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993;

- Luật Thuế chuyển QSDĐ 1994, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994;

- Bộ luật Dân sự ngày 28/10/1995;

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực từ ngày 01/01/1999;

- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ 2000;

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ ngày 01/10/2001;

- Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004;

- Bộ luật Dân sự ngày 14/06/2005;

- Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2007;

- Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009;

- Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung Điều

126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai ngày 18/6/2009 có hiệu lực

từ ngày 01/9/2009

- Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 01/07/2014

Cá văn bản dưới Luật:

a Nghị định của Chính phủ:

- Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1993 của Chính phủ về quyền sở hữu

nhà và quyền sử dụng đất ở tại nông thôn;

- Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

- Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ ban hành quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng;

- Nghị định số 87/ CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất;

- Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển QSDĐ;

- Ngày 14/9/1994, Quốc hội ban hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất;

- Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai;

- Thông tư số 278/TT-ĐC ngày 07/03/1997 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về

xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai;

- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ;

- Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28/08/1999 của Chính phủ sửa đổi,

bổ sung một số điều của bản quy hoạch về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ nhiệm giao việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài;

- Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một

số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ;