THUYẾT MINH dự án đầu tư xây dựng khu văn phòng dịch vụ và nhà ở Tòa nhà VINACONEX khu đô thi Trung Hòa Nhân Chính Thanh Xuân Hà Nội Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kỹ thuật Vinaconex Vinaconex EC
Căn cứ và Sự cần thiết đầu t
Giới thiệu dự án
DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU VĂN PHÒNG - DỊCH VỤ VÀ NHÀ Ở
- Ngõ 164, đường Khuất Duy Tiến
Phường Nhân Chính - Quận Thanh Xuân - Thành phố Hà Nội
1.3 Đại diện Chủ đầu tư
CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN XÂY DỰNG VÀ THIẾT BỊ CÔNG NGHIỆP
- Trụ sở: Ngõ 164 - Đường Khuất Duy Tiến
Phường Nhân Chính - Quận Thanh Xuân - Thành phố Hà Nội
- Email : cie -jco@vnn.vn
1.4 Các đơn vị tư vấn dự án đầu tư
CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ HÀ NỘI (HACID)
- Địa chỉ : số 69 - phố Quán Thánh - Quận Ba Đình - TP Hà Nội
1.4.2 Thiết kế Kết cấu móng.
TỔNG CÔNG TY TƯ VẤN XÂY DỰNG VIỆT NAM (VNCC)
- Địa chỉ : 243 Đê La Thành - Quận Đống Đa - Hà Nội.
1.4.3 Thiết kế Kết cấu thân.
CÔNG TY CP TƯ VẤN THIẾT KẾ VINACONEX XUÂN MAI
- Địa chỉ : Tầng 2 - Văn Phòng 6 - Khu ĐTM Trung Hoà - Nhân Chính - Hà Nội.
LIÊN DANH TƯ VẤN QUỐC TẾ HCVV - VIPPRO - PTA
- Địa chỉ : 15/2 Thái Thịnh - Đống Đa - Hà Nội
- Điện thoại : 04 3994 1384 Fax: 04.3564 1397 Đại diện liên danh tư vấn:
CÔNG TY CỔ PHẦN KIẾN TRÚC XÂY DỰNG VIỆT - Ý (VIPPRO.,JSC).
1.4.5 Lập thuyết minh dự án đầu tư :
CÔNG TY CP ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ KỸ THUẬT VINACONEX (E & C)
- Địa chỉ : Toà nhà Vinaconex khu đô thị Trung Hoà Nhân Chính
Những căn cứ để lập dự án
2.1 Các căn cứ pháp luật
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003
- Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005
- Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006
- Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005
- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
- Nghị định 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 về việc qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư.
- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 về việc qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.
- Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 về việc qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
Quyết định số 153/2006/QĐ-UBND, ban hành ngày 31/8/2006 bởi UBND Thành phố Hà Nội, quy định tạm thời về quản lý đầu tư xây dựng và kinh doanh các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở trên địa bàn thành phố Quy định này nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững và hiệu quả trong lĩnh vực đầu tư xây dựng, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cho cư dân.
Văn bản số 2310/UBND-CN ngày 14/04/2008 của UBND Thành phố Hà Nội đã chấp thuận cho Liên danh Công ty Cổ phần Xây dựng và Thiết bị Công nghiệp cùng Công ty Cổ phần Kinh doanh Vật tư và Xây dựng di chuyển cơ sở sản xuất gây ô nhiễm tại khu Nhân Chính, Thanh Xuân ra khỏi nội thành Đồng thời, Liên danh sẽ hợp tác với Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kỹ thuật Vinaconex để lập dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất UBND Thành phố cũng giao các Sở ngành liên quan hướng dẫn Liên danh thực hiện các thủ tục theo quy định.
Văn bản thỏa thuận hợp tác đầu tư số 01/2008/BBTT-ĐT, ký ngày 11/03/2008, được ký giữa Công ty Cổ phần Tập đoàn Xây dựng và Thiết bị Công nghiệp, Công ty cổ phần Kinh doanh Vật tư và Xây dựng, và Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kỹ thuật Vinaconex Thỏa thuận này nhằm mục đích hợp tác đầu tư xây dựng Khu văn phòng - Dịch vụ và Nhà ở tại Ngõ 164, đường Khuất Duy Tiến, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội.
2.3 Văn bản pháp lý về Quy hoạch Kiến trúc
Quyết định số 12/2007/QĐ-BXD, ban hành ngày 23/3/2007 bởi Bộ Xây dựng, quy định về quản lý kiến trúc xây dựng khu vực xung quanh Trung tâm Hội nghị Quốc gia Quy chế này nhằm đảm bảo sự hài hòa trong thiết kế và phát triển không gian kiến trúc, tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động diễn ra tại trung tâm.
- Chỉ giới đường đỏ do Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội lập đã được Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội chấp thuận ngày 20/4/2007.
Văn bản số 3420/QHKT-P2, ngày 04/12/2009, của Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội đã phê duyệt phương án quy hoạch tổng mặt bằng cho khu văn phòng, dịch vụ và nhà ở tại ngõ 164, đường Khuất Duy Tiến, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội.
Văn bản số 553/QHKT-P2, ban hành ngày 23/02/2010 bởi Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội, đã chính thức phê duyệt phương án kiến trúc cho Khu văn phòng dịch vụ và nhà ở tại ngõ Quyết định này góp phần quan trọng vào việc phát triển hạ tầng đô thị và nâng cao chất lượng cuộc sống cho cư dân khu vực.
164, đường Khuất Duy Tiến, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Thành phố
2.4 Số liệu kỹ thuật, tài liệu thiết kế
Bản đồ hiện trạng khu đất tỷ lệ 1/500 được lập bởi Cty TNHH Nhà nước MTV Khảo sát và đo đạc Hà Nội vào tháng 07/2008, đã được UBND phường Nhân Chính xác nhận không có tranh chấp vào ngày 21/07/2008.
Báo cáo khảo sát địa chất công trình cho khu văn phòng, dịch vụ và khu ở tại ngõ 164, đường Khuất Duy Tiến, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Hà Nội được thực hiện bởi Công ty CP Tư vấn Đầu tư và Xây dựng Đông Dương vào tháng 01/2010.
- Văn bản số 2102/ĐLHN-P02 của Công ty Điện lực Thành Phố Hà Nội về việc thoả thuận cấp điện cho dự án.
Văn bản số 120 CV/NS-KT ngày 09/03/2010 từ Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kinh doanh Nước sạch đã đề cập đến việc thoả thuận cấp nước cho dự án Nội dung văn bản nhấn mạnh tầm quan trọng của việc cung cấp nước sạch và đảm bảo nguồn nước ổn định cho sự phát triển của dự án Công ty cam kết thực hiện các biện pháp cần thiết để đáp ứng yêu cầu cấp nước, góp phần vào sự thành công của dự án.
- Văn bản số 141/PC23-CVDA(TH), ngày 15/03/2010 của Phòng cảnh sát PCCC - Công an TP Hà Nội về việc thỏa thuận PCCC cho dự án.
- Văn bản số 99/TNHN ngày 29/01/2010 của Công ty TNHH Nhà nước MTV Thoát nước Hà Nội thoả thuận thoát nước cho công trình trong giai đoạn lập dự án.
Văn bản số 3532/Tg1-QC, ngày 16/11/2009, của Cục tác chiến thuộc Bộ Tổng tham mưu Quân đội nhân dân Việt Nam đã phê duyệt độ cao tĩnh không cho việc xây dựng công trình.
2.5 Hồ sơ pháp lý về Quyền sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 4839/UBXDCB, của UBND Thành phố
Hợp đồng thuê đất số 146-245/ĐC-NĐ-TĐ, ký ngày 26/7/2000, giữa Công ty cổ phần Tập đoàn Xây dựng và Thiết bị Công nghiệp và Sở Địa chính-Nhà đất Hà Nội, đánh dấu một bước quan trọng trong việc quản lý và sử dụng đất đai tại Hà Nội.
Hợp đồng thuê đất số 147-245/ĐC-NĐ-TĐ, ký ngày 26/7/2000, được ký kết giữa Công ty cổ phần Kinh doanh Vật tư và Xây dựng và Sở Địa chính - Nhà đất Hà Nội.
Sự cần thiết phải đầu t
Hà Nội đang thực hiện định hướng phát triển kinh tế và quy hoạch không gian đến năm 2020, nhằm tạo bộ mặt mới cho thành phố Một trong những chủ trương lớn của UBND Thành phố là đầu tư xây dựng các khu đô thị mới, khu chung cư và văn phòng hiện đại, đồng bộ từ hạ tầng kỹ thuật đến hạ tầng xã hội, đồng thời bảo đảm phù hợp với bản sắc văn hóa Thành phố đã tập trung phát triển mạnh mẽ các khu đô thị mới như Linh Đàm, Định Công, Mễ Trì, Mỹ Đình, Việt Hưng, Đền Lừ, An Khánh, Văn Phú và nhiều khu nhà chung cư, văn phòng khác.
Thủ đô Hà Nội đang đối mặt với áp lực lớn về tăng dân số và nhu cầu nhà ở cao, với khoảng 200.000 người gia tăng mỗi năm, tương đương với quy mô dân số của một huyện lớn Thành phố đang nỗ lực để đến năm 2015 đạt được cơ cấu dân số hợp lý, nâng cao chất lượng dân số và đảm bảo nguồn nhân lực cao nhằm đáp ứng yêu cầu của công nghiệp hóa - hiện đại hóa.
Chính sách kinh tế mở của Đảng đã thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Hà Nội, nâng cao đời sống của người dân Tuy nhiên, sự gia tăng dân số nhanh chóng đã gây áp lực lên điều kiện sống trong nội thành, dẫn đến tình trạng ùn tắc giao thông, thiếu nước sinh hoạt và ngập lụt vào mùa mưa thường xuyên.
Với mục tiêu mở rộng thành phố về phía Tây theo trục đường Láng - Hòa Lạc, cùng với việc thông tuyến vành đai 3 và di chuyển các khu dân cư cũng như cơ quan Trung ương ra ngoài trung tâm Hà Nội, khu vực dự án đã trở thành điểm thu hút đầu tư mạnh mẽ và hấp dẫn người dân đến sinh sống và làm việc.
Khu đất hiện tại đang được sử dụng làm văn phòng, nhà xưởng, kho và cơ sở sản xuất vật liệu xây dựng của Công ty cổ phần Kinh doanh Vật tư và Xây dựng cùng Công ty cổ phần Tập đoàn Xây dựng và Thiết bị Công nghiệp, tọa lạc tại ngõ 164, đường Khuất Duy Tiến, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Hà Nội Đây là một trong những cơ sở sản xuất có ảnh hưởng đến môi trường xung quanh và cần phải di dời theo Quyết định số 74/2003/QĐ-UB ngày 17/6/2003 của Ủy ban Nhân dân.
Thành phố địa điểm sản xuất trên cần được chuyển đổi sang mục đích sử dụng đất phù hợp với qui hoạch chung của Thủ đô.
Dự án Khu văn phòng, dịch vụ và nhà tại ngõ 164, đường Khuất Duy Tiến, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Hà Nội sẽ giải quyết tình trạng thiếu hụt văn phòng và nhà ở tại Thủ đô Dự án này không chỉ hiện thực hóa quy hoạch đô thị mà còn tạo ra một khu dân cư đồng bộ và hiện đại, góp phần nâng cao điều kiện sống cho người dân Hà Nội.
Mục tiêu của dự án
Dự án đầu tư xây dựng Khu Văn phòng - Dịch vụ và Nhà ở tại ngõ 164, đường Khuất Duy Tiến, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội, hướng tới việc phát triển một không gian sống và làm việc hiện đại, tiện nghi, đáp ứng nhu cầu của cư dân và doanh nghiệp trong khu vực.
Thành phố đang thực hiện chủ trương di dời các cơ sở sản xuất công nghiệp không phù hợp ra khỏi khu vực quận nội thành, nhằm chuyển đổi mục đích sử dụng sang các chức năng phù hợp hơn như nhà ở, văn phòng và dịch vụ thương mại.
Đầu tư vào một khu hỗn hợp nhà ở và văn phòng chất lượng cao, với hệ thống hạ tầng xã hội và kỹ thuật đồng bộ, nhằm tăng cường quỹ nhà ở và hỗ trợ chương trình nhà ở của Thành phố.
Khai thác quỹ đất một cách hợp lý giúp gia tăng hiệu quả sử dụng đất, đồng thời đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho cán bộ công nhân viên trong và ngoài công ty, cũng như cho người dân ở các khu vực khác.
Việc tạo ra công việc cho các doanh nghiệp trong quá trình xây dựng và quản lý vận hành dự án không chỉ giúp giải quyết nhu cầu việc làm cho người lao động, mà còn mang lại lợi nhuận cho doanh nghiệp Điều này góp phần tạo ra nguồn thu thuế ổn định và lâu dài, đóng góp tích cực cho ngân sách Thành phố.
- Góp phần hiện thực hoá quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội và quy hoạch chi tiết quận Thanh Xuân.
Đánh giá nhu cầu thị trờng
Thị trường nhà đất Hà Nội đang diễn ra sôi động với nhu cầu về nhà ở và văn phòng cao Mỗi năm, dân số thủ đô tăng khoảng 200.000 người, tạo ra áp lực lớn về nhu cầu nhà ở cho người dân.
Hiện nay, chỉ tiêu diện tích ở tại Hà Nội chỉ đạt khoảng 5 - 7m2/người, với khoảng 300.000 dân sống trong điều kiện chật chội chỉ có 3m2/người, chủ yếu tập trung ở khu vực trung tâm thành phố.
Để đạt được chỉ tiêu 10-15m2 diện tích ở/đầu người, Hà Nội cần khoảng 30 - 40 triệu m2 sàn vào năm 2020, tương đương 428.000 - 571.000 căn hộ với diện tích trung bình 70m2/căn Tuy nhiên, thành phố vẫn thiếu khoảng 15 triệu m2 sàn để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho dân số gia tăng.
Hà Nội cần thêm tới 1triệu m2 sàn, tương đương khoảng 1400 căn hộ
Theo thống kê của Liên đoàn Lao động TP và các Sở, ngành chức năng, từ nay đến hết năm 2015, cần giải quyết nhu cầu nhà ở cho khoảng 86.500 công chức viên chức với 43.250 căn hộ (1.946.250m2 sàn xây dựng), 133.800 công nhân viên chức các thành phần kinh tế với 66.900 căn hộ (3.010.500m2 sàn xây dựng), và 10.750 công nhân tại các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất với khoảng 53.750m2 sàn xây dựng.
Gần 300.000 cư dân sinh sống trong khoảng 460 chung cư với tổng diện tích sàn gần 1 triệu mét vuông tại 23 khu tập thể từ 4 - 6 tầng ở Hà Nội đang cần được cải tạo và sửa chữa khẩn cấp, đồng thời có nhu cầu chuyển đổi sang những khu ở hiện đại hơn.
Để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho cư dân Thủ đô, Hà Nội đang triển khai chương trình xây dựng với 56 dự án lớn và 140 dự án nhỏ Dự kiến đến năm 2015, các dự án khu đô thị mới sẽ bổ sung thêm 10 triệu m2 vào quỹ nhà của thành phố.
Dựa trên số liệu thống kê, nhu cầu về nhà và đất ở Hà Nội sẽ rất cao và liên tục trong tình trạng thiếu hụt cung so với cầu cho đến năm 2020.
Trong những năm qua, các dự án phát triển nhà tại Hà Nội cho thấy nhu cầu mua nhà rất lớn, với giá bán và quyền sử dụng đất liên tục tăng Sự chênh lệch giá giữa giá nhà ban đầu và giá giao dịch trên thị trường cũng khá lớn Chẳng hạn, giá nhà tại các khu chung cư của Tổng công ty HUD, VINACONEX, VIMECO, Sông Đà đã tăng từ 50-70% chỉ trong 1-2 năm, trong khi nguồn cung nhà luôn ở mức thiếu hụt.
Thị trường nhà đất tại Tp Hồ Chí Minh, Hà Nội và nhiều địa phương khác đã bắt đầu sôi động trở lại vào đầu năm 2010, sau thời gian tạm lắng vào cuối năm 2009 Sự hồi phục này chủ yếu do người dân không còn chờ đợi các văn bản pháp lý mới, cùng với các quy định ngân hàng thuận lợi hơn cho việc cho vay mua bất động sản, dẫn đến gia tăng giao dịch mua bán nhà.
Qua đây có thể thấy rằng việc ra đời Khu văn phòng - Dịch vụ và Nhà ở tại ngõ
Địa chỉ 164, đường Khuất Duy Tiến, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội hoàn toàn phù hợp với quy hoạch đô thị và đáp ứng nhu cầu thị trường hiện nay.
Lựa chọn hình thức đầu t
Tên công trình
"Khu Văn phòng - Dịch vụ và Nhà ở "
Địa điểm xây dựng công trình
Ngõ 164 - Đường Khuất Duy Tiến –
Phường Nhân Chính - Quận Thanh Xuân - Thành Phố Hà Nội
Vào ngày 14/04/2008, Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội đã ban hành văn bản số 2310/UBND-CN, chấp thuận Công ty cổ phần Tập đoàn Xây dựng và Thiết bị Công nghiệp là đại diện cho Liên danh Công ty, dựa trên đề nghị, chức năng nhiệm vụ, đăng ký kinh doanh và kinh nghiệm của công ty.
Công ty Cổ phần Xây dựng và Thiết bị Công nghiệp cùng với Công ty Cổ phần Kinh doanh Vật tư và Xây dựng đang tiến hành di chuyển cơ sở sản xuất gây ô nhiễm tại khu Nhân Chính, Thanh Xuân, Hà Nội ra khỏi nội thành Đồng thời, hai công ty cũng hợp tác với Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng để thực hiện dự án này.
Kỹ thuật Vinaconex lập dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Căn cứ Hợp đồng hợp tác đầu tư, các chủ đầu tư gồm:
* Công ty cổ phần Tập đoàn Xây dựng và Thiết bị Công nghiệp (CIE Corp)
- Địa chỉ : Ngõ 164, đường Khuất Duy Tiến,
Phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội
- Giấy chứng nhận Đăng ký Kinh doanh số 056646 do Sở Kế hoạch & ĐT Thành Phố Hà Nội cấp lần đầu ngày 01/10/1999, đăng ký thay đổi lần 7 ngày 18/06/2008.
*Công ty cổ phần Kinh doanh vật tư vàXây dựng (CMC)
- Địa chỉ : 145, phố Đốc Ngữ
Phường Liễu Giai, quận Ba Đình, Thành phố Hà Nội
- Giấy chứng nhận Đăng ký Kinh doanh số 0103003548 do Sở Kế hoạch & ĐT Thành Phố Hà Nội cấp lần đầu ngày 15/01/2004, đăng ký thay đổi lần 4 ngày 11/06/2009
* Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kỹ thuật Vinaconex (E&C)
- Địa chỉ : Toà nhà Vinaconex Khu đô thị Trung Hoà - Nhân Chính - Thanh Xuân
- Giấy chứng nhận Đăng ký Kinh doanh số 0103017297 do Sở Kế hoạch & ĐT Thành Phố Hà Nội cấp lần đầu ngày 16/05/2007, đăng ký thay đổi lần 2 ngày 22/10/2009.
5 CƠ QUAN PHÊ DUYỆT DỰ ÁN Đại diện Chủ đầu tư là Công ty cổ phần Tập đoàn Xây dựng và Thiết bị Công nghiệp quyết định phê duyệt dự án theo ủy quyền của các nhà đầu tư theo HĐHTKD
6 CƠ QUAN QUẢN LÝ DỰ ÁN
Chủ đầu tư cần thành lập Ban quản lý dự án hoặc thuê đơn vị quản lý để đảm bảo việc giám sát và điều hành trong suốt quá trình xây dựng và bảo hành công trình, phù hợp với quy định của pháp luật.
Sau khi đưa vào sử dụng, Chủ đầu tư sẽ quản lý kinh doanh các khu chung cư, dịch vụ và văn phòng thương mại cho thuê theo Quy chế của Bộ Xây dựng và quy định của UBND Thành phố Hà Nội Sau thời gian bảo hành, các chủ sử dụng công trình, bao gồm hộ dân và chủ đầu tư, sẽ thành lập Ban quản trị và thuê công ty quản lý có năng lực để thực hiện việc bảo trì và vận hành toàn bộ công trình.
Chi phí cho việc này sẽ được các chủ sử dụng chi trả dựa trên hợp đồng với công ty quản lý vận hành công trình, tuân thủ các quy định của pháp luật Nhà nước.
Do khu đất hiện tại đang sử dụng cho văn phòng, nhà xưởng và kho bãi sẽ được di dời hoàn toàn, toàn bộ cơ sở hạ tầng cần được cải tạo, vì vậy hình thức đầu tư cho dự án sẽ là đầu tư xây dựng mới toàn bộ công trình.
Chủ đầu tư sẽ triển khai xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ cùng với các công trình kiến trúc trên khu đất, bao gồm văn phòng, dịch vụ và căn hộ phục vụ cho mục đích kinh doanh.
Tổng diện tích đất quản lý: 13.532,4 m2
Đất làm đường theo quy hoạch: 1.776,45 m2
Đất nghiên cứu xây dựng công trình: 11.755,95 m2
Tổng diện tích đất dự án : 11.844,4 m2
Diện tích xây dựng công trình: 5.365 m2
Tổng diện tích sàn (chưa kể tầng hầm): 108.055 m2
Tầng cao công trình(không kể tầng kỹ thuật, tầng lửng): 23 - 27 tầng
Diện tích các căn hộ điển hình trung bình: từ 103 m2 đến 296 m2
Số lượng căn hộ: 510 căn
Quy mô dân số dự kiến : 1.800 người.
Tổng mức đầu tư dự kiến đã bao gồm cả lãi vay trong thời gian xây dựng và thuế VAT: 1.412.591.000.000 đồng.
Các hạng mục đầu tư :
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án bao gồm các yếu tố quan trọng như đường đi, ngoại thất và cảnh quan xung quanh, cùng với hệ thống cấp thoát nước, cung cấp điện, chiếu sáng và các công trình phụ trợ.
- Tầng hầm chung (3 tầng hầm) chiếm hầu hết diện tích lô đất sử dụng làm bãi đỗ xe và hạ tầng kỹ thuật.
- Khối đế từ tầng 1 đến tầng 3 sử dụng làm khu dịch vụ, văn phòng
- Khối nhà chung cư từ tầng 4-:-27.
9 YÊU CẦU CÔNG NGHỆ TIÊU CHUẨN KỸ THUẬT XÂY DỰNG
Khu nhà được thiết kế theo Quy chuẩn và Tiêu chuẩn Việt Nam (TCVN), sử dụng công nghệ bê tông lắp ghép dự ứng lực trước kết hợp với lõi và vách bê tông cốt thép liền khối Công trình có tường gạch bao che, móng cọc khoan nhồi và kết cấu khung sàn dầm bê tông cốt thép đổ tại chỗ.
- Bậc chịu lửa: Cấp II
- Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: 2009 - Quí III năm 2010
- Giai đoạn thực hiện đầu tư: Quí IV/2010 đến Quí IV/2012
- Giai đoạn hoàn thành đưa vào sử dụng: Quí IV/2012
Cơ quan phê duyệt dự án
Công ty cổ phần Tập đoàn Xây dựng và Thiết bị Công nghiệp, đại diện cho Chủ đầu tư, đã quyết định phê duyệt dự án theo ủy quyền của các nhà đầu tư theo hợp đồng hợp tác kinh doanh.
Cơ quan quản lý dự án
Chủ đầu tư cần thành lập Ban quản lý dự án hoặc thuê dịch vụ quản lý dự án nhằm đảm bảo việc quản lý hiệu quả trong suốt quá trình xây dựng và bảo hành công trình, phù hợp với quy định pháp luật.
Sau khi hoàn thành và đưa vào sử dụng, Chủ đầu tư sẽ quản lý các khu chung cư, dịch vụ và văn phòng thương mại cho thuê theo Quy chế quản lý nhà chung cư của Bộ Xây dựng và các quy định của Nhà nước cùng UBND Thành phố Hà Nội Sau thời gian bảo hành, các chủ sử dụng công trình, bao gồm hộ dân và chủ đầu tư dịch vụ thương mại, sẽ thành lập Ban quản trị và thuê công ty quản lý có năng lực để vận hành, quản lý và bảo trì toàn bộ công trình.
Chi phí sẽ được các chủ sử dụng đóng góp dựa trên hợp đồng với công ty quản lý vận hành công trình, tuân thủ các quy định pháp luật của Nhà nước.
Hình thức đầu t
Do khu đất hiện tại đang sử dụng cho mục đích văn phòng, nhà xưởng và kho bãi sẽ được di dời hoàn toàn, toàn bộ cơ sở hạ tầng cần được thay đổi Vì vậy, hình thức đầu tư cho dự án này sẽ là xây dựng mới toàn bộ công trình.
Chủ đầu tư sẽ thực hiện xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ cùng với các công trình kiến trúc phục vụ cho văn phòng, dịch vụ và căn hộ nhằm mục đích kinh doanh.
Quy mô đầu t
Tổng diện tích đất quản lý: 13.532,4 m2
Đất làm đường theo quy hoạch: 1.776,45 m2
Đất nghiên cứu xây dựng công trình: 11.755,95 m2
Tổng diện tích đất dự án : 11.844,4 m2
Diện tích xây dựng công trình: 5.365 m2
Tổng diện tích sàn (chưa kể tầng hầm): 108.055 m2
Tầng cao công trình(không kể tầng kỹ thuật, tầng lửng): 23 - 27 tầng
Diện tích các căn hộ điển hình trung bình: từ 103 m2 đến 296 m2
Số lượng căn hộ: 510 căn
Quy mô dân số dự kiến : 1.800 người.
Tổng mức đầu tư dự kiến đã bao gồm cả lãi vay trong thời gian xây dựng và thuế VAT: 1.412.591.000.000 đồng.
Các hạng mục đầu tư :
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án bao gồm các yếu tố quan trọng như đường đi, ngoại thất và cảnh quan ngoài nhà, cùng với hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, chiếu sáng và các công trình phụ trợ.
- Tầng hầm chung (3 tầng hầm) chiếm hầu hết diện tích lô đất sử dụng làm bãi đỗ xe và hạ tầng kỹ thuật.
- Khối đế từ tầng 1 đến tầng 3 sử dụng làm khu dịch vụ, văn phòng
- Khối nhà chung cư từ tầng 4-:-27.
Yêu cầu công nghệ tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng
Khu nhà được thiết kế theo Quy chuẩn và Tiêu chuẩn Việt Nam (TCVN) với công nghệ bê tông lắp ghép dự ứng lực trước Thiết kế bao gồm lõi và vách bê tông cốt thép liền khối, tường gạch bao che, móng cọc khoan nhồi, cùng với kết cấu khung sàn dầm bê tông cốt thép đổ tại chỗ.
- Bậc chịu lửa: Cấp II
Tiến độ triển khai
- Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: 2009 - Quí III năm 2010
- Giai đoạn thực hiện đầu tư: Quí IV/2010 đến Quí IV/2012
- Giai đoạn hoàn thành đưa vào sử dụng: Quí IV/2012
Điều kiện tự nhiên và hiện trạng khu đất Xây dựng
Điều kiện tự nhiên
Khu đất dự án nằm ở phía Tây Thành phố Hà Nội, thuộc địa phận của Phường Nhân Chính, Thanh Xuân, Hà Nội, được giới hạn như sau:
Khu vực phía Bắc giáp với khu đất quy hoạch phường Nhân Chính, nơi từng là đất ruộng canh tác cũ, trong khi phía Nam tiếp giáp với khu đất của Công ty CP Đầu tư và Xây dựng số 34.
+ Phía Đông giáp khu đất Công ty Cp Vật tư Kỹ thuật Xi măng, khu TT Cơ yếu. + Phía Tây giáp đường Ngõ 164 - Khuất Duy Tiến
Phạm vi nghiên cứu, ranh giới qui hoạch đã được xác định cụ thể theo Văn bản số 3420/QHKT-P2 ngày 04/12/2009 của Sở Qui hoạch Kiến trúc Tp Hà Nội
3.1.2 Địa hình và điều kiện khí hậu : Địa hình : Địa hình khu vực dự án bằng phẳng, hiện là khu văn phòng, nhà kho, nhà xưởng sản xuất vật liệu xây dựng Điều kiện khí hậu :
Khu vực nghiên cứu có chung chế độ khí hậu của khu vực Hà Nội, một năm có 4 mùa xuân, hạ, thu, đông.
+ Mùa xuân từ tháng 3 đến tháng 5 hàng năm, hướng gió chủ đạo là hướng Đông Nam, nhiệt độ trung bình 23-24 o C
+ Mùa hạ từ tháng 6 đến tháng 8, hướng gió chủ đạo là hướng Đông Nam Nhiệt độ trung bình là 28 29 o C, cao nhất có lúc tới 38 39 o C.
+ Mùa thu từ tháng 9 đến tháng 11, hướng gió chủ đạo là hướng Đông Nam và Đông Bắc nhiệt độ trung bình 23-24 o C.
+ Mùa đông từ tháng 12 đến tháng 2 năm sau, hướng gió chủ đạo là hướng Đông Bắc và Đông Nam, nhiệt độ trung bình 16-17 o C, thấp nhất là 3-5 o C.
+ Độ ẩm trung bình hàng năm là 84% đôi khi độ ẩm đạt tới 100%.
+ Mưa tập trung vào tháng 6 - 7 - 8 - 9, lượng mưa trung bình hàng năm 1.676mm Số ngày mưa trong năm trung bình là 145 ngày.
+ Số giờ nắng trung bình 1 năm là 1.465 giờ, vào tháng 3 là 46 giờ, vào tháng 7 là 182 giờ.
+ Bão thường xuất hiện nhiều trong tháng 7, tháng 9 hàng năm, cấp gió từ cấp 8 đến cấp 10, đôi khi lên tới cấp 12
Khu đất dự án có mực nước ngầm xuất hiện ở độ sâu từ 5 đến 6 mét và sâu hơn, với nước ngầm chủ yếu được lưu trữ trong các lớp 6-9 như đã mô tả.
Theo tài liệu khảo sát địa chất công trình: Địa tầng khu vực khảo sát rất phức tạp.
Trong khảo sát, đất nền được chia thành 10 lớp và 03 thấu kính từ mặt đất đến độ sâu khảo sát.
- Lớp 1 là lớp đất nhân tạo, tính ổn định thấp, khi xây dựng nên bóc bỏ.
Lớp đất số 2, được biết đến với đặc tính sét pha trạng thái dẻo cứng, có sức chịu tải trung bình và tính biến dạng trung bình Đây là loại đất lý tưởng để làm nền móng cho các công trình có tải trọng từ nhỏ đến trung bình.
Các lớp đất số 3, 6, 7 (sét pha trạng thái dẻo mềm) và các lớp thấu kính 1 (cát pha trạng thái dẻo) cùng lớp thấu kính 3 (sét pha trạng thái dẻo mềm) có sức chịu tải nhỏ và tính biến dạng lớn Với bề dày lớp không lớn, những loại đất này gặp nhiều khó khăn khi được sử dụng cho mục đích xây dựng.
Các lớp đất như lớp đất số 4 (cát hạt vừa, kết cấu chặt vừa), lớp đất số 5 (cát hạt mịn, kết cấu chặt vừa), lớp đất số 8 (cát hạt vừa, kết cấu chặt vừa đến chặt), lớp đất số 9 (sỏi sạn lẫn cát, kết cấu chặt) và lớp thấu kính 2 (cát hạt vừa, kết cấu chặt vừa) đều có sức chịu tải từ trung bình đến lớn.
Lớp đất số 10, với cuội sỏi có kết cấu rất chặt, là một lớp đất chất lượng cao, có khả năng chịu tải lớn và tính biến dạng nhỏ (N30 > 100), rất thích hợp làm nền móng cho các công trình xây dựng Tuy nhiên, cần lưu ý rằng chiều sâu mặt lớp này có sự biến đổi mạnh.
Trong phạm vi chiều sâu khảo sát, nước dưới đất phân bố thành hai loại chính:
Trong khu vực khảo sát, nước mặt trong tầng đất lấp [lớp 1] chủ yếu được cung cấp từ nước mưa và nước thải sinh hoạt.
Gồm 2 tầng chứa nước chính:
Tầng chứa nước Holocen [qh] là một tầng chứa nước lỗ hổng chủ yếu bao gồm cát hạt nhỏ đến thô với cấu trúc chặt vừa (lớp 4 và lớp 5) Quan trắc cho thấy mực nước trong tầng này dao động nhẹ từ 11.47 đến 11.68m, với lưu lượng nước nhỏ Do đó, trong quá trình thi công hố móng công trình, cần chú ý đến hiện tượng nước và cát chảy vào, có thể gây ra các vấn đề địa chất động lực bất lợi.
Tầng chứa nước Pleistocen là một tầng chứa nước lỗ hổng với áp lực yếu, chủ yếu bao gồm cuội, sỏi, sạn đa khoáng và cát, có kết cấu rất chặt Đây là tầng chứa nước chính trong khu vực khảo sát, có khả năng cung cấp lưu lượng lớn cho các hố khoan khai thác nước ngầm.
Hiện trạng khu vực
3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất đai
Công ty cổ phần Tập đoàn Xây dựng và Thiết bị Công nghiệp cùng với Công ty cổ phần Kinh doanh Vật tư và Xây dựng hiện đang sử dụng một tổng diện tích đất để làm văn phòng, kho bãi và nhà xưởng sản xuất vật liệu xây dựng.
3.2.2 Tình hình dân cư và hiện trạng công trình kiến trúc
Trong khu đất dự án không có hộ dân nào sinh sống.
Toàn bộ lô đất hiện đang được sử dụng cho mục đích công nghiệp, chủ yếu là kho và nhà xưởng một tầng, kèm theo một số công trình phụ trợ nhỏ cũng một tầng và sân bê tông Trong khu vực này còn có một trạm trộn bê tông thương phẩm với công suất 60 m3/h.
Toàn bộ các nhà xưởng, nhà văn phòng và trạm trộn bê tông sẽ được di dời, phá bỏ khi xây dựng các công trình của dự án.
3.2.3 Hiện trạng các công trình hạ tầng kỹ thuật a Hiện trạng giao thông
- Hiện nay lối tiếp cận giao thông với dự án là từ phía đường Vành đai 3 (đường Khuất Duy Tiến).
Theo quy hoạch, khu đất sẽ được mở rộng với đường tiếp cận từ phía Tây Bắc nối với đường Lê Văn Lương và đường tiếp cận từ phía Đông Bắc kết nối với đường Nguyễn Tuân Hiện trạng kỹ thuật đất xây dựng đã được chuẩn bị sẵn sàng.
- Khu vực nghiên cứu chủ yếu hiện là sân bãi của khu sản xuất vật liệu xây dựng, có cao độ từ 6,13m 6,95m
- Cao độ nền trung bình từ 6,4m 6,6m. c Hiện trạng cấp điện
Nguồn điện cho các phụ tải trong khu vực dự án hiện tại được cung cấp từ trạm 22KV nằm ở phía Đông của khu đất dự án.
- Hiện tại nước được cấp vào cho khu các nhà xưởng trên khu đất dự án từ tuyến ống cấp nước trên đường Khuất Duy Tiến
Tuy nhiên nguồn cấp nước này không đảm bảo cho nhu cầu trong tương lai.
Theo thỏa thuận của Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kinh doanh Nước sạch, nguồn nước trong tương lai sẽ được cung cấp từ tuyến ống phân phối DN200 hiện có trên trục đường Lê Văn Lương, đồng thời chú trọng đến việc thoát nước bẩn và vệ sinh môi trường.
Nước thải và nước mưa từ khu vực dự án hiện đang được xả ra tuyến thoát nước phía Tây Bắc của khu đất, sau đó chảy vào hệ thống thoát nước của Thành phố tại đường Khuất Duy Tiến.
Hệ thống thoát nước của Dự án do Công ty TNHH MTV Thoát nước Hà Nội cung cấp thông tin sẽ được kết nối vào hệ thống thoát nước Thành phố thông qua tuyến cống D1250 trên đường Khuất Duy Tiến.
- Về rác thải: Rác thải được vệ sinh thu gom bởi Công ty Môi trường Đô thị Hà Nội.
3.2.4 Các dự án đầu tư gần khu đất dư án
Khu đất dự án tọa lạc trong khu vực phát triển mới của Hà Nội, nơi có nhiều dự án liên quan chặt chẽ Những dự án gần kề hoặc tiếp cận khu đất nghiên cứu sẽ có ảnh hưởng đáng kể đến tiến trình và hiệu quả của dự án này.
- Dự án xây dựng các tuyến đường Vành đai 3, đường Láng Hoà Lạc.
- Dự án xây dựng các đường tiếp cận tại các phía Tây Nam và Đông Nam của dự án.
- Dự án xây dựng công viên động vật hoang dã.
- Các dự án xây dựng khu nhà ở, khách sạn, văn phòng của Viglacera và Vinata tại các khu đất tiếp giáp với dự án.
- Dự án xây dựng sân golf liền kề Trung tâm hội nghị quốc gia.
- Dự án xây dựng khu Liên cơ quan của Hà Nội.
- Dự án xây dựng các khu chung cư của Vinaconex, Vimeco, Sông Đà, đô thị mới
- Dự án xây dựng bảo tàng Hà Nội.
- Dự án xây dựng khu khách sạn cao cấp 5 sao + văn phòng + chung cư củaKeangnam.
- Dự án xây dựng khách sạn 5 sao của Charmvit.
- Các dự án xây dựng trường học, nhà trẻ lân cận như trường Hà Nội - Armsterdam, nhà trẻ tại khu Vimeco, trường Vinaconex
- Khu liên hợp thể thao Mỹ Đình.
Các dự án xây dựng tại khu vực phía Tây thủ đô sẽ hình thành một vùng đô thị mới với hạ tầng kỹ thuật và xã hội hiện đại, đồng bộ, thu hút đầu tư và nhu cầu sinh sống, làm việc của người dân Tuy nhiên, cần lưu ý đến yếu tố cạnh tranh từ các dự án lân cận có chức năng tương tự như chung cư, văn phòng và dịch vụ thương mại.
Phân tích đánh giá hiện trạng
Khu vực nghiên cứu thuộc vùng mới phát triển với tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, đặc trưng bởi sự xuất hiện của nhiều công trình đô thị hiện đại và gần gũi với các cụm công trình quan trọng.
Khu đô thị này thu hút cư dân nhờ vị trí gần Trung tâm hội nghị quốc gia, khu liên hợp thể thao quốc gia và siêu thị, cho thấy tính khả thi cao trong việc phát triển.
Khu đất có địa hình bằng phẳng và thuộc vùng địa chất tốt, rất thuận lợi cho việc xây dựng nhà cao tầng Chủ đầu tư hiện đang sử dụng lô đất này một cách hợp pháp và không phải thực hiện di dân hay giải phóng mặt bằng.
Về các công trình hạ tầng kỹ thuật, môi trường và cảnh quan:
Khu vực xung quanh đang chứng kiến nhiều dự án xây dựng, tận dụng mạng lưới hạ tầng kỹ thuật, đặc biệt là tuyến đường Vành đai 3 Sự phát triển của các tuyến đường Vành đai 3 và Láng - Hòa Lạc đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển khu dân cư Hướng Tây Bắc và Đông Bắc của dự án có cảnh quan đẹp, nhìn ra công viên, trung tâm hội nghị quốc gia và khu đô thị mới Trung Hòa Nhân Chính.
Khu đất hiện tại không có các công trình xây dựng lớn xung quanh (3 mặt thoáng), tạo điều kiện thuận lợi cho việc thi công móng và tầng hầm mà không lo ảnh hưởng đến các công trình lân cận.
Dự án hiện đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng để chuẩn bị thi công, với một số tuyến đường tiếp cận từ phía đường Lê Văn Lương, Nguyễn Tuân và tuyến mương phía Tây Bắc chưa hoàn thành.
Các giải pháp thực hiện
Quy hoạch tổng mặt bằng lô đất
Dự án đã được chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng theo Văn bản số 3420/QHKT-P2 ngày 04/12/2009 của Sở Quy hoạch kiến trúc Hà Nội, với các đặc điểm chính như sau:
- Lối vào chính đặt phía trục đường 12,5m (Hướng Tây Bắc của khu đất).
- Lối vào phụ đặt phía trục đường 12,5m (Hướng Đông Bắc của khu đất).
- Phương án quy hoạch tổng mặt bằng được đề xuất bao gồm 4 khối nhà cao tầng cao từ 23 tầng đến 27 tầng, đặt trên khối chân đế cao 3 tầng.
- Ngoài ra công trình có 3 tầng hầm dùng làm nơi để xe và bố trí các hạng mục phụ trợ.
Tổng mặt bằng được bố trí như sau:
- Các khối nhà được bố trí theo hình chữ U, mặt chính hướng về phía Tây Bắc (đường Lê Văn Lương), 2 khối ngoài cao 23 tầng, 2 khối trong cao 27 tầng.
Tổ hợp kiến trúc khối chân đế được thiết kế theo hình chữ nhật, bao gồm các khu dịch vụ và văn phòng làm việc với chiều cao 3 tầng Khu vực này bao quanh quảng trường trung tâm, nơi được bố trí tiểu cảnh và sân vườn tạo không gian xanh mát và thư giãn.
Tất cả ô tô, xe máy và xe đạp, cùng với hệ thống kho, bể phốt, bể nước và các phòng kỹ thuật, phòng phụ trợ đều được bố trí tại các tầng hầm.
- Công trình có 2 lối ra vào tầng hầm được đặt tại phía Đông Bắc và phía Tây Nam khu đất.
- Trạm biến áp, trạm xứ lý nước được đặt tại góc phía Tây Nam khu đất.
Với thiết kế tổng mặt bằng chặt chẽ và hiệu quả, công trình mang đến điểm nhìn hợp lý từ mọi phía, tạo không gian thoáng đãng cho toàn bộ kiến trúc Đặc biệt, các khối nhà cao tầng được đặt trên khối chân đế một cách có chủ đích, tạo khoảng lùi hợp lý, mang lại tầm nhìn đẹp và cảm nhận cảnh quan tốt, đồng thời tận dụng tối đa môi trường thiên nhiên sẵn có.
Hệ thống giao thông rất thuận lợi, rõ ràng mạch lạc có phân luồng, hạn chế tối đa xung đột giao thông trong khu vực
Sân vườn, đường nội bộ và khu sinh hoạt công cộng được thiết kế tối ưu cho mọi lứa tuổi, bao gồm sân chơi cho trẻ em và khu vực thể dục ngoài trời cho người cao tuổi Không gian cảnh quan được bố trí hợp lý và định hướng rõ ràng, mang lại cảm giác thoải mái cho người sử dụng Bãi đỗ xe được hạn chế từ cổng vào để đảm bảo an toàn cho khu vực đi bộ.
Các giải pháp thiết kế
1 Giải pháp về công năng kiến trúc Ý tưởng: Công trình Khu Văn phòng- Dịch vụ và Nhà ở tại ngõ 164, đường Khuất
Dự án tại Duy Tiến, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Hà Nội bao gồm bốn đơn nguyên chung khối đế, được sắp xếp đối xứng qua trục giữa khu đất, tạo nên một không gian xanh cho khuôn viên ở giữa Khối đế cao ba tầng sẽ tích hợp các diện tích dịch vụ thương mại, văn phòng cho thuê và không gian công cộng phục vụ cộng đồng dân cư khu vực Hai khối cao tầng phía trước sẽ tạo điểm nhấn cho toàn bộ dự án.
Dự án gồm 23 tầng, với khối cao tầng phía sau cao 27 tầng, trong đó từ tầng 4 đến tầng 19 là căn hộ đơn và từ tầng 20 đến tầng 27 là căn hộ duplex Kiến trúc công trình nổi bật với khối đế vững chắc, sử dụng các mảng kính lớn giữa những hàng cột, cùng hệ thống che nắng hiện đại Bố cục đối xứng bao quanh sân chơi trung tâm giúp tối ưu hóa không gian và tạo ra các góc nhìn hấp dẫn từ trục đường Lê Văn Lương Công trình hứa hẹn mang đến diện mạo mới cho kiến trúc chung cư cao tầng trong khu vực.
Công trình được bố trí phân khu chức năng như sau:
- 2 tầng hầm bố trí để xe ô tô và kỹ thuật Tầng hầm lửng bố trí để xe máy.
Dự án bao gồm 3 tầng đế với diện tích dành cho dịch vụ thương mại và văn phòng cho thuê, cùng với khu vực dự kiến bàn giao tại quận Thanh Xuân để phục vụ cho mục đích công cộng và sinh hoạt cộng đồng của khu vực.
Tòa nhà được chia thành 4 đơn nguyên, bao gồm hai đơn nguyên 23 tầng ở phía trước và hai đơn nguyên 27 tầng ở phía sau Các tầng từ 4 đến 19 là căn hộ đơn, trong khi các tầng từ 20 đến 27 là căn hộ duplex.
Diện tích sàn: 9.730 m2 Chiều cao : 5,75 m
Tầng hầm 1 gồm diện tích để xe ô tô, sảnh giao thông, các không gian kỹ thuật và đường dốc xuống tầng hầm 2
Bể phốt và bể nước đưa ra ngoài nhà.
Diện tích sàn: 2.670 m2 Chiều cao : 2,5 m
Tầng hầm lửng để xe máy.
Diện tích sàn : 9.730 m2 Chiều cao : 3 m
Tầng hầm 2 gồm diện tích để xe ô tô, sảnh giao thông, các không gian kỹ thuật.
Diện tích sàn : 5.365 m2 Chiều cao : 5 m
Tầng 1 gồm các sảnh chính : sảnh vào trung tâm thương mại dịch vụ, 2 sảnh vào của khối văn phòng, sảnh nhà ở và sảnh của thang thoát hiểm, sảnh sinh hoạt cộng đồng.
Diện tích không gian dịch vụ thương mại khoảng 2300 m2 phân bố chủ yếu ở khối nhà sau.
Mỗi lõi giao thông văn phòng sử dụng 2 thang máy, 2 thang bộ.
Mỗi lõi giao thông nhà ở sử dụng 3 thang máy, 1 thang bộ, 1 thang thoát hiểm. Cao độ sàn tầng 1 đối với mặt sân : 0,75 m
Diện tích sàn : 4.645 m2 Chiều cao: 5 m
Tầng 2 bao gồm các không gian văn phòng cho thuê và các lõi giao thông nhà ở.
Diện tích sàn : 4.645 m2 Chiều cao: 5 m
Tầng 3 bao gồm các không gian văn phòng cho thuê, các lõi giao thông nhà ở và không gian sinh hoạt cộng đồng ở khối nhà sau.
Tầng kỹ thuật 1 bố trí các không gian kỹ thuật của toà nhà.
Tầng 4 - 19: (tầng căn hộ điển hình)
Diện tích sàn điển hình: 4.210 m2 Chiều cao: 3.3 m
Diện tích giao thông: 840 m2 ( khoảng 19 % diện tích sàn )
Tổng số căn hộ 1 tầng: 26 căn
Bảng cơ cấu căn hộ từ tầng 4 - 19:
STT Loại căn hộ Diện tích (m2) Số hộ / tầng
Tổng số căn hộ 1 tầng 26
Tầng 20 - 23: (tầng căn hộ Duplex)
Diện tích sàn điển hình: 4.210 m2 Chiều cao: 3.3 m
Diện tích giao thông: 840 m2 ( khoảng 19 % diện tích sàn )
Tổng số căn hộ 1 tầng: 26 căn
Bảng cơ cấu căn hộ từ tầng 20 - 23:
STT Loại căn hộ Diện tích (m2) Số hộ / tầng
STT Loại căn hộ Diện tích (m2) Số hộ / tầng
Tổng số căn hộ 1 tầng 26
Tầng 24- 27: (tầng căn hộ Duplex)
Diện tích sàn điển hình: 2.226 m2 Chiều cao: 3.3
Diện tích giao thông : 470 m2; Tổng số căn hộ : 14 căn
Bảng cơ cấu căn hộ từ tầng 24 - 27:
STT Loại căn hộ Diện tích (m2) Số hộ / tầng
Tổng số căn hộ 1 tầng 14
Tầng kỹ thuật mái gồm bể nớc, phòng điều hòa, buồng kỹ thuật thang máy, sân thợng.
Mái đợc dùng để chống nóng và đặt các thiết bị kỹ thuật điều hoà ngoài trời
BẢNG CƠ CẤU DIỆN TÍCH CỦA CÔNG TRÌNH VĂN PHÒNG DỊCH VỤ VÀ NHÀ Ở :
TẦNG CHỨC NĂNG DIỆN TÍCH
TẦNG HẦM 1 ĐỂ XE Ô TÔ + KỸ THUẬT 9.730
TẦNG HẦM 2 ĐỂ XE Ô TÔ + KỸ THUẬT 9.730
TẦNG HẦM LỬNG ĐỂ XE MÁY 2.670
TẦNG 1 SẢNH NHÀ Ở + SẢNH VĂN PHÒNG +
SẢNH SINH HOẠT CỘNG ĐỒNG
TẦNG 4 TẦNG CĂN HỘ ĐƠN 4.210
TẦNG 5 TẦNG CĂN HỘ ĐƠN 4.210
TẦNG 6 TẦNG CĂN HỘ ĐƠN 4.210
TẦNG 7 TẦNG CĂN HỘ ĐƠN 4.210
TẦNG 8 TẦNG CĂN HỘ ĐƠN 4.210
TẦNG 9 TẦNG CĂN HỘ ĐƠN 4.210
TẦNG 10 TẦNG CĂN HỘ ĐƠN 4.210
TẦNG 11 TẦNG CĂN HỘ ĐƠN 4.210
TẦNG 12 TẦNG CĂN HỘ ĐƠN 4.210
TẦNG 13 TẦNG CĂN HỘ ĐƠN 4.210
TẦNG 14 TẦNG CĂN HỘ ĐƠN 4.210
TẦNG 15 TẦNG CĂN HỘ ĐƠN 4.210
TẦNG 16 TẦNG CĂN HỘ ĐƠN 4.210
TẦNG 17 TẦNG CĂN HỘ ĐƠN 4.210
TẦNG 18 TẦNG CĂN HỘ ĐƠN 4.210
TẦNG 19 TẦNG CĂN HỘ ĐƠN 4.210
KỸ THUẬT TẦNG CĂN HỘ ĐƠN
TẦNG 20 TẦNG CĂN HỘ DUPLEX 4.210
TẦNG 22 TẦNG CĂN HỘ DUPLEX 4.210
TẦNG CHỨC NĂNG DIỆN TÍCH
TẦNG 23 TẦNG CĂN HỘ DUPLEX 4.210
TẦNG 25 TẦNG CĂN HỘ DUPLEX 2.210
TẦNG 26 TẦNG CĂN HỘ DUPLEX 2.210
TẦNG 27 TẦNG CĂN HỘ DUPLEX 2.210
TẦNG KT MÁI 2 KỸ THUẬT MÁI 2 2.210
TỔNG DT SÀN + KT + HẦM 142.400
Mặt tường ngoại thất được ốp bằng các vật liệu hiện đại như kính hai lớp hút chân không với độ xuyên sáng dưới 20%, kết hợp với khung nhôm alu và kính trong suốt Phần đế được ốp đá granite xanh xám bóng, nhằm nâng cao giá trị thẩm mỹ của công trình.
- Cửa ngoại thất làm bằng vật liệu nhôm kính
- Các vách kính là kính an toàn.
- Tường vệ sinh ốp gạch ceramic đến độ cao trần kỹ thuật.
Khu ga ra và phòng kỹ thuật được hoàn thiện với lớp láng vữa xi măng và sơn màu dẫn hướng giao thông, sử dụng các loại vật liệu chất lượng cao phù hợp với tiêu chuẩn hiện hành.
- Sàn sảnh tầng và các tầng điển hình lát granit tự nhiên kích thước 800 x 800, sàn vệ sinh lát gạch chống trơn kích thước 250 x 250.
- Sàn mái lát gạch chống nóng, xử lý chống thấm.
- Vị trí vách kính thông tầng phải có lan can cao tối thiểu 1 m.
- Cửa phòng sử dụng gỗ công nghiệp hoặc nhôm kính Cửa phòng vệ sinh dùng cửa nhựa hoặc nhôm kính.
- Thang bộ có cửa là cửa chống cháy.
4.2.2.1 Giải pháp kết cấu phần móng
1 CƠ SỞ VIẾT THUYẾT MINH KC MÓNG:
Tài liệu Báo cáo Khảo sát Địa chất Công trình do Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư và Xây dựng Đông Dương lập năm 2010.
Hồ sơ bản vẽ Kiến trúc do Công ty HACID thiết kế.
Tuyển tập Tiêu chuẩn Xây dựng của Việt nam đã áp dụng :
- Tiêu chuẩn TCVN 4612 : 1988 Hệ thống tài liệu thiết kế xây dựng Kết cấu bê tông cốt thép Kí hiệu qui ước và thể hiện bản vẽ.
- Tiêu chuẩn TCVN 4613 : 1988 Hệ thống tài liệu thiết kế xây dựng Kết cấu thép.
Kí hiệu qui ước và thể hiện bản vẽ.
- Tiêu chuẩn TCVN 5572 : 1991 Hệ thống tài liệu thiết kế xây dựng Kết cấu bê tông và bê tông cốt thép Bản vẽ thi công.
- Tiêu chuẩn TCVN 356 : 2005 Kết cấu bê tông cốt thép Tiêu chuẩn thiết kế.
- Tiêu chuẩn TCVN 338 : 2005 Kết cấu thép Tiêu chuẩn thiết kế.
- Tiêu chuẩn TCVN 2737 : 1995 Tải trọng và tác động Tiêu chuẩn thiết kế.
- Tiêu chuẩn TCVN 5889 : 1995 Bản vẽ kết cấu kim loại
- Tiêu chuẩn TCVN 5898 : 1995 Bản vẽ xây dựng và công trình dân dụng Bản thống kê cốt thép.( ISO 4066 : 1995E)
- Tiêu chuẩn TCVN 6084 : 1995 Bản vẽ nhà và công trình xây dựng Kí hiệu cho cốt thép bê tông (ISO 3766 : 1977)
- Tiêu chuẩn TCVN 6085 : 1995 Bản vẽ kỹ thuật Bản vẽ xây dựng Nguyên tắc chung để lập bản vẽ thi công các kết cấu chế sẵn.
- Tiêu chuẩn TCXD 40 : 1987 Kết cấu xây dựng và nền Nguyên tắc cơ bản về tính toán.
- Tiêu chuẩn tải trọng và tác động TCVN 2737 - 95.
- Tiêu chuẩn thiết kế nền móng và công trình TCXD 45-78.
- Kết cấu xây dựng và nền - Nguyên tắc cơ bản về thiết kế 20 - TCN -87
- Quy chuẩn Xây dựng Việt nam, số 682-BXD-CSXD ngày 14 tháng 12 năm 1997.
- Tiêu chuẩn thiết kế kết cấu thép TCVN 5575 : 1991
- Móng cọc - Tiêu chuẩn thiết kế (TCXD 205-98)
- Quy chuẩn Xây dựng Việt nam, số 682-BXD-CSXD ngày 14 tháng 12 năm 1997.
- TCXD 27-1991 Tiêu chuẩn đặt thiết bị điện
- TCXD 25-1991 Tiêu chuẩn đặt đường dây tải điện
- TCXD 16-1986 Tiêu chuẩn thiết kế chiếu sáng
- TCXD 46-1984 Tiêu chuẩn chống sét công trình xây dựng
- TCVN 3743-1983 Tiêu chuẩn chiếu sáng công trình công nghiệp
- TCVN 5040-1980 Thiết bị phòng cháy chữa cháy
- TCVN 4756-1989 Quy phạm nối đất và nối không các thiết bị điện
- TCVN Quy phạm trang bị điện phần I đến phần IV
- Chiếu sáng điện nhân tạo trong công trình dân dụng - TCXD 16-1986
- Chống sét cho các công trình xây dựng - Tiêu chuẩn thiết kế TCXD 46-1984
- Liệt kê thiết bị dùng điện và công suất thiết bị điện do chủ đầu tư cung cấp.
- Các yêu cầu của chủ đầu tư và các qui phạm của Việt nam, Nhật bản.
- Qui phạm trang bị điện 11-TCVN 18-84, 11 TCVN 21-84.
- Qui phạm nối đất, nối không các thiết bị điện TCVN 4756-89.
- Hệ thống báo cháy -Yêu cầu kĩ thuật TCVN 5738-2001.
- Các tiêu chuẩn về điện của Nhật bản & Việt nam có liên quan khác.
- Cấp thoát nước bên trong - Tiêu chuẩn thiết kế TCTK 4474-1987
- Cấp nước bên trong - Tiêu chuânt thiết kế TCVN 4513-1988
- Các tiêu chuẩn qui phạm và tài liệu chuyên nghành khác có liên quan
Chương trình tính toán Etabs và phần mềm tính toán của Công ty Tư vấn Xây dựng Việt nam.
2 VẬT LIỆU DÙNG CHO CÔNG TRÌNH
- Bê tông cọc, đài móng, giằng và nền tầng hầm 2 cấp độ bền B22.5 (M300#).
- Bê tông sàn, dầm cấp độ bền B25 (M350#).
- Bê tông cột, vách từ tầng hầm cấp độ bền B35 (M450#).
- Thép cốt bê tông CI: RSN = 2350 kG/cm 2 với các thanh có 10mm.
(Hoặc dùng các loại thép có cường độ tương đương).
- Các loại thép khác sử dụng loại có giới hạn chảy RSN = 2350 kG/cm 2
- Lót móng bằng bê tông mác 100.
- Tường móng xây bằng gạch đặc, mác 75#, vữa xi măng mác 75#.
Dựa trên tài liệu địa chất do chủ đầu tư cung cấp và quy mô công trình theo hồ sơ kiến trúc, công trình lớn gồm hai khối 23 tầng và hai khối 27 tầng, dẫn đến tải trọng chân cột cao nhất lên tới 2.200 tấn Với hiện trạng nền đất và tải trọng như vậy, giải pháp móng cọc được áp dụng là hợp lý, đảm bảo yêu cầu về kỹ thuật và kinh tế.
Dựa vào đặc điểm địa chất của các hố khoan, lớp đất số 10 được xác định là cuội sỏi rất chặt với chỉ số SPT > 100 và modul biến dạng lớn Điều này cho thấy lớp đất này có khả năng chịu lực và biến dạng tốt, là sự lựa chọn tối ưu để hạ mũi cọc khoan nhồi.
Phương án sử dụng cọc khoan nhồi với đường kính D800, D1200 và D1500 có chiều sâu hạ mũi cọc khoảng 55.0m Mũi cọc sẽ tựa vào lớp đất số 10 với chiều sâu 4m cho cọc D1200 và D1500, trong khi đó cọc D800 sẽ tựa vào lớp đất này ở độ sâu 3m Dự kiến sức chịu tải của cọc lần lượt là P1 = 1100T cho cọc D1500, P2 = 750T cho cọc D1200 và P3 = 350T cho cọc D800.
4.2.2.2 Giải pháp kết cấu phần thân
4.2.2.2.1 Những căn cứ để tính:
1 Tiêu chuẩn tải trọng và tác động TCVN 2737-95.
2 Tiêu chuẩn thiết kế bê tông cốt thép TCXDVN 356:2005.
3 Tiêu chuẩn tính toán kết cấu bê tông cốt thép (EURO CODE 02)
4 Móng cọc - Tiêu chuẩn thiết kế TCXD-205:1998
5 Thiết kế công trình chịu động đất : TCXDVN 375 : 2006
6 Các bản vẽ thiết kế thi công phần kiến trúc của công trình.
7 Vị trí xây dựng và điều kiện thi công lắp dựng.
8 Các tài liệu chuyên môn.
9.Tài liệu Báo cáo Khảo sát Địa chất Công trình do Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư và Xây dựng Đông Dương lập tháng 01 năm 2010.
4.2.2.2.2 Lựa chọn giải pháp kết cấu phần thân cho công trình
Công trình "Văn phòng - Dịch vụ và Nhà ở" là một tòa nhà cao tầng, chủ yếu phục vụ mục đích nhà ở, đồng thời tích hợp không gian văn phòng và dịch vụ Tòa nhà bao gồm 3 tầng hầm được thiết kế để đáp ứng nhu cầu đỗ xe.
Giải pháp kết cấu sử dụng cho công trình là hệ kết cấu khung và vách kết hợp
Hệ lõi và vách cứng được thiết kế và tính toán để chịu toàn bộ tải trọng ngang của công trình, đồng thời cũng tham gia vào việc chịu tải trọng đứng, sử dụng bê tông mác 350#.
Hệ cột chịu tải trọng đứng trong nhà máy được thiết kế bằng cột tiền chế sử dụng bê tông mác 450# Các cột tiền chế được liên kết với nhau thông qua thép chờ xỏ lỗ, sử dụng vữa không co mác để đảm bảo độ bền và ổn định cho công trình.
>U0# Liên kết này được tính toán là liên kết cứng.
Dầm sàn được chế tạo từ dầm sàn dự ứng lực bán tiền chế, sau đó được toàn khối hoá tại công trường bằng lớp bê tông có mác 350#, kết hợp với lưới thép D5a150 để đảm bảo độ bền và khả năng chịu lực tốt.
Liên kết giữa cột và dầm tiền chế sử dụng thép chờ xỏ lỗ, được bơm đầy bằng vữa không co mác >U0#, được tính toán là liên kết khớp Giải pháp này không chỉ đảm bảo khả năng chịu lực và ổn định cho công trình mà còn giúp đẩy nhanh tiến độ thi công và giảm chi phí xây dựng.
4.2.3.1 Cơ sở thiết kế phần điện
– Hồ sơ thiết kế cơ sở phần kiến trúc của công trình.
– Các tiêu chuẩn quy phạm thiết kế.
Quy chuẩn xây dựng Việt nam
QCXDVN 09:2005 Quy chuẩn xây dựng Việt nam - các công trình xây dựng sử dụng năng lượng có hiệu quả TCVN 1821:2006 Quy phạm trang bị điện
TCVN-4756:1989 Quy phạm nối đất và nối không
TCXD 16:1986 Chiếu sáng nhân tạo trong công trình dân dụng
TCXD 25:1991 Đặt đường dẫn điện trong nhà ở và công trình công cộng
- Tiêu chuẩn thiết kế TCXD 27: 1991 Đặt thiết bị điện trong nhà ở và công trình công cộng -
Tiêu chuẩn thiết kế TCXD 95 : 1983 Tiêu chuẩn thiết kế - Chiếu sáng nhân tạo bên ngoài công trình xây dựng dân dụng.
