Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và thực tiễn xét xử tại tòa án nhân dân quận bình thạnh, thành phố hồ chí minh

Hơn nữa, tranh chấp đất đai khiến quá trình sử dụng đất bị ngưng trệ, đình đốn sản xuất do các bên tranh chấp mất thời gian, tiền của và công sức vào việc khiếu kiện… Vì vậy, giải quyết

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

ĐINH THỊ THANH THẢO

PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

VÀ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN BÌNH THẠNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành : Luật Kinh tế

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THỊ NGA

HÀ NỘI - NĂM 2016

Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ luật học này là công trình nghiên cứu của tôi dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Nguyễn Thị Nga – Trưởng Bộ môn Luật đất đai, Khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội Các số liệu, tài liệu tham khảo, trích dẫn trong luận văn là hoàn toàn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng

Xác nhận của giảng viên hướng dẫn

PGS.TS Nguyễn Thị Nga

Người thực hiện

Đinh Thị Thanh Thảo

:

-

Ô M ề –

ồ M ề

ồ ỗ

Mặ ù ấ ề ứ ứ ứ ữ ;

Q ể

Tác giả luận văn

BLTTDS : Bộ luật tố tụng dân sự LĐĐ : Luật đất đai

QSDĐ : quyền sử dụng đất TAND : Tòa án nhân dân

Trang Bảng 2.1: Thống kê số liệu giải quyết tranh chấp đất đai của TAND

quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh ( ừ

2013 2015)

45

Bảng 2.2: Thống kê số liệu kết quả phúc thẩm đối với án giải quyết về

tranh chấp đất đai của TAND quận Bình Thạnh, thành phố

Hồ Chí Minh (S ừ 2013 2015)

47

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài 01

2 Mục đích nghiên cứu 03

3 Nhiệm vụ nghiên cứu 03

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 04

4.1 Đối tượng nghiên cứu 04

4.2 Phạm vi nghiên cứu 04

5 Phương pháp nghiên cứu của luận văn 04

6 Ý nghĩa khoa học và thức tiễn của luận văn 05

7 Kết cấu của luận văn 06

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN 07

1.1 Khái niệm về tranh chấp đất đai 07

1.1.1 Định nghĩa tranh chấp đất đai 07

1.1.2 Đặc điểm của tranh chấp đất đai 12

1.1.3 Hậu quả của tranh chấp đất đai 13

1.1.4 Các dạng tranh chấp đất đai phổ biến 14

1.1.5 Nguyên nhân phát sinh tranh chấp đất đai 17

1.1.5.1 Nguyên nhân khách quan 17

1.1.5 2 18

1.2 Khái niệm về giải quyết tranh chấp đất đai 19

1.2.1 Khái niệm về giải quyết tranh chấp 19

1.2.2 Mục đích và ý nghĩa của giải quyết tranh chấp đất đai 21

1.3 Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án 22

1.3 1 ấ ấ 22

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT

ĐAI TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN BÌNH

THẠNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 29

2.1 Nội dung các quy định về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án 29

2.1.1 Các quy định của pháp luật đất đai 29

2.1.2 Các quy định của pháp luật tố tụng dân sự 34

2 1 2 1 ẩ ề é ử ẩ ấ ấ 35

2 1 2 2 ụ ẩ ấ ấ 38

2.1.3 Các quy định của hệ thống tòa án 44

2.2 Thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hoạt động xét xử tại Tòa án nhân dân quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh 46

2.2.1 Kết quả giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian qua, từ 2013 đến 2015 46

2.2.2 ữ 47

2.2.3 ữ 49

Chương 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN BÌNH THẠNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 62

3.1 Về phương diện lập pháp 62

3.1.1 Tiếp tục ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 62

3.1.2 Ban hành các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 66

3.1.3 Tiếp tục ban hành các văn bản hướng dẫn triển khai thi hành Luật Tổ chức Tòa án nhân dân năm 2014 67

3.3 Về phương diện hướng dẫn thi hành giải quyết tranh chấp đất đai 70

3.3.1 Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai 70

3 3 1 1 X ẩ ề e ấ ề ề ử ụ ấ 71

3 3 1 2 X ẩ ề e ề ấ 72

3.3.2 Về giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 73

3.3.3 Giải quyết tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 74

KẾT LUẬN 76 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xã hội tồn tại ở bất cứ hình thái kinh tế

- xã hội nào Ở nước ta, tranh chấp đất đai gây ra những hệ quả tiêu cực như phá vỡ mối quan hệ đoàn kết giữa các thành viên trong gia đình, họ hàng hoặc trong nội bộ nhân dân làm mất ổn định xã hội và tiềm ẩn nguy cơ gây mất ổn định chính trị Hơn nữa, tranh chấp đất đai khiến quá trình sử dụng đất bị ngưng trệ, đình đốn sản xuất

do các bên tranh chấp mất thời gian, tiền của và công sức vào việc khiếu kiện… Vì vậy, giải quyết tranh chấp đất đai là một chế định quan trọng của pháp luật đất đai,

có ý nghĩa trên nhiều phương diện không chỉ hóa giải bất đồng, mâu thuẫn mà còn tháo “ngòi nổ” không để tranh chấp phát sinh thành điểm nóng phức tạp về chính trị, trật tự an toàn xã hội; đồng thời, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất Thời gian qua đã có nhiều công trình khoa học về vấn đề này được công

bố tạo cơ sở khoa học cho việc sửa đổi, bổ sung các quy định về giải quyết tranh chấp đất đai Tuy nhiên, trên thực tế việc giải quyết tranh chấp đất đai vẫn gặp nhiều khó khăn, thách thức do còn thiếu một số quy định của pháp luật hoặc các quy định chưa phát huy hiệu quả trong quá trình thực thi Luật đất đai (LĐĐ) năm

2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành được Quốc hội, Chính phủ và các bộ, ngành liên quan ban hành thay thế LĐĐ năm 2003 đã có những sửa đổi, bổ sung về giải quyết tranh chấp đất đai nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc Điều này đặt ra yêu cầu cần tìm hiểu các quy định về giải quyết tranh chấp đất đai nói chung

và thực tiễn áp dụng pháp luật đất đai trong giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh (TAND quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh) nói riêng góp phần nâng cao hiệu quả thi hành LĐĐ năm

2013 Hơn nữa, tìm hiểu một cách đầy đủ, toàn diện, hệ thống dưới khía cạnh lý luận và thực tiễn về tranh chấp đất đai thông qua thực tiễn giải quyết tại TAND quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh thì dường như vẫn còn thiếu một công trình như vậy

Ở khía cạnh khác, thành phố Hồ Chí Minh nói chung và quận Bình Thạnh nói riêng là địa phương có sự phát triển kinh tế năng động, mạnh mẽ; chất lượng sống đạt mức cao nhất cả nước Đời sống của người dân không ngừng được tăng lên

kéo theo sự gia tăng dân số về mặt sinh học và cơ học Sự gia tăng nhanh chóng số lượng người dân ở các địa phương đổ về thành phố Hồ Chí Minh, đặc biệt là khu vực cửa ngõ thành phố - quận Bình Thạnh- để sinh sống và làm ăn là một nguyên nhân khiến giá đất tăng chóng mặt Hơn nữa, do sự thay đổi cơ chế quản lý đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường khiến đất đai ngày càng trở lên có giá Người dân ngày càng nhận biết được giá trị của đất đai Chính vì vậy, số lượng các tranh chấp đất đai không ngừng gia tăng; trong đó, phần lớn các tranh chấp đất đai được giải quyết tại cơ quan Tòa án nhân dân

Là Thẩm phán công tác tại TAND quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh, qua thực tiễn xét xử các vụ án tranh chấp đất đai, tôi gặp rất nhiều khó khăn, bất cập, mà một trong những nguyên nhân là các quy định về giải quyết tranh chấp đất đai mặc dù đã được sửa đổi, bổ sung song khi thi hành dường như vẫn chưa phù hợp so với thực tế cuộc sống Để khắc phục những bất cập này, rất cần phải có sự tìm hiểu, đánh giá về thực trạng chế định giải quyết tranh chấp đất đai tiếp cận từ góc độ thực tiễn xét xử của TAND quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh

Mặt khác, thời gian gần đây, có nhiều công trình nghiên cứu, nhiều bài viết của các nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnh vực đất đai và trong ngành Tòa án

đề cập đến vấn đề tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án ở

cả khía cạnh lí luận và thực tiễn Cụ thể: Đề tài khoa học cấp Bộ năm 2001 của Toà

án nhân dân tối cao, do Nguyễn Văn Luật làm chủ nhiệm đề tài; “ ấ ấ

ẩ ề , Luận văn Thạc sỹ luật học của Châu

Huế (2003), Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội; “G i quy t tranh chấ ấ

theo Lu ấ 2003 Luận văn thạc sỹ luật học của Phạm Thị Hương Lan

(2009), Viện Nhà nước và Pháp luật; đề tài “ ở lý lu n và th c ti n nhằm nâng

cao hi u qu gi i quy t các tranh chấp về QSD t i T ; “G i quy t tranh chấ ấ ằng Tòa án từ th c ti n t i Tp ẵ Luận văn thạc

sỹ luật học của Mai Thị Tú Oanh (2008); Báo cáo tham luận “ c tr ng gi i quy t

tranh chấ ấ i Tòa án nhân dân – Ki n ngh và gi của TS Nguyễn

Văn Cường và cử nhân Trần Văn Tăng, Viện khoa học xét xử, Tòa án nhân dân tối cao tại hội thảo “Tình trạng tranh chấp và khiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng và giải pháp”, ngày 08, 09 tháng 10 năm 2008 tại Buôn Mê Thuột – Đắc Lắc; chuyên

khảo “ t dân s và th c ti n xét xử của tác giả Tưởng Duy Lượng, do

Nxb Chính trị quốc gia xuất bản năm 2008 và tái bản có sửa chữa, bổ sung năm 2009

Song, nhìn nhận một cách tổng quan thì các công trình, các bài viết nêu trên được tiếp cận, nghiên cứu, nhận định và đánh giá dưới nhiều khía cạnh và ở những mức độ khác nhau về những nội dung có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến pháp luật về tranh chấp đất đai và hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai Tuy nhiên, còn nhiều nội dung vẫn rất cần được tiếp cận, được nghiên cứu và làm sáng tỏ như: sự khác biệt giữa tranh chấp và khiếu nại, giữa giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa

án với giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường hành chính; đặc biệt, những vụ

án được giải quyết trong thực tế còn nhiều tranh luận và vướng mắc

Chính bởi lí do đó, tác giả lựa chọn đề tài“ t về gi i quy t tranh

chấ ấ c ti n xét xử t i Tòa án nhân dân qu n Bình Th nh, thành ph

Hồ M làm luận văn thạc sĩ luật học

2 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của luận văn là nghiên cứu các quy định của pháp luật thực định về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai ở cả khía cạnh Luật nội dung và Luật tố tụng; tìm hiểu thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng tại Tòa án để nhận diện rõ nét những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn giải quyết các tranh chấp đất đai trên cơ sở hiểu rõ các nguyên nhân khách quan

và chủ quan của thực trạng đó Trên cơ sở đó, đề xuất các giải pháp góp phần tiếp tục hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về vấn đề này tại TAND quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được các mục đích nghiên cứu cơ bản trên, Luận văn xác định những nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau:

- Phân tích khái niệm, chỉ ra các đặc điểm của tranh chấp đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp đất đai bởi Tòa án nhân dân nói riêng

- Luận giải cơ sở lý luận của việc xây dựng chế định giải quyết tranh chấp đất đai

- Khát quát đánh giá lịch sử hình thành và phát triển chế định giải quyết tranh chấp đất đai

- Đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai qua thực tiễn xét xử của TAND quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh

- Đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và nâng cao hiệu quả thực thi chế chế định này qua thực tiễn xét xử của TAND quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Luận văn xác định đối tượng nghiên cứu gồm những nội dung cụ thể sau:

- Các quy định của Luật đất đai năm 2013 và các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành về giải quyết tranh chấp đất đai

- Các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự (BLTTDS) về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

- Các Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về đường lối giải quyết các vụ việc dân sự nói chung và giải quyết tranh chấp đất đai nói riêng

- Một số vụ án tranh chấp đất đai cụ thể được giải quyết bởi TAND quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh

- Các báo cáo tổng kết thực tiễn xét xử các vụ án tranh chấp đất đai tại Tòa

án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh trong những năm gần đây

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu là các quy định của Luật đất đai năm

2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành; các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự về giải quyết tranh chấp đất đai và thực trạng áp dụng trong giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân trên địa bàn quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh

5 Phương pháp nghiên cứu

Để đạt được mục đích nghiên cứu, Luận văn dựa trên cơ sở chính trị và sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:

- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch

sử của Chủ nghĩa Mác - Lê nin

- Quan điểm, đường lối của Đảng và tư tưởng Hồ Chí Minh về xây dựng Nhà nước và Pháp quyền xã hội chủ nghĩa

Ngoài ra, Luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: i) Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp thống kê … được sử dụng tại Chương 1 khi nghiên cứu những vấn đề lý luậnvề giải quyết tranh chấp đất đai và vai trò của Tòa án nhân dân trong giải quyết tranh chấp đất đai

ii) Phương pháp bình luận, phương pháp đánh giá, phương pháp tổng hợp … được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai từ thực tiễn xét xử của TAND quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh

iii) Phương pháp diễn giải, phương pháp quy nạp… được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và nâng cao hiệu quả thi hành các quy định về giải quyết tranh chấp đất đai từ thực tiễn xét xử của TAND quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn

Ý : Luận văn đã làm rõ hơn các khái niệm về giải quyết tranh

chấp đất đai, pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai Khái quát các vấn đề về nguyên tắc, nội dung pháp luật của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và thực tiễn tại TAND quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh Phân tích một cách

có hệ thống các nội dung quy định của pháp hiện hành về giải quyết tranh chấp đất đai và việc áp dụng các quy định này trong thực tiễn thi hành tại TAND quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh Từ các vấn đề lý luận và thực trạng quy định của pháp luật và thực tiễn thi hành, luận văn đã đưa ra các kiến nghị, hoàn thiện một số quy định của pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và tại TAND quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh nói riêng

Ý : Luận văn cung cấp kiến thức cho những người đang thực

hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai, cho các cán bộ làm công tác xét xử

chuyên về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân nói chung, bản thân tác giả nói riêng Qua đó, giúp họ thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai một cách chính xác Bên cạnh đó, Luận văn cũng là nguồn tài liệu tham khảo cho sinh viên, học viên, các nhà nghiên cứu về pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai nói chung, pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án nhân dân nói riêng

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài Mục lục, Danh mục các từ viết tắt, Lời nói đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, Nội dung của luận văn được kết cấu thành 03 chương:

- 1 Những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp đất đai và giải

quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án

- 2 Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai từ thực

tiễn xét xử của TAND quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh

- 3 Giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh

chấp đất đai và nâng cao hiệu quả thi hành từ thực tiễn xét xử của TAND quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh

Chương 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN

1.1 Khái niệm về tranh chấp đất đai

1.1.1 Định nghĩa tranh chấp đất đai

Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Tranh chấp: Bất đồng, trái ngược nhau”1 Như vậy, theo ngôn ngữ học, tranh chấp được hiểu là những bất đồng, trái ngược nhau giữa hai hoặc nhiều người (hoặc nhiều bên) trong quan hệ xã hội

Theo Từ điển giải thích thuật ngữ luật học: “Tranh chấp đất đai: tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai”2

Luật đất đai năm 2003: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa

vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai” (khoản 26 Điều 4)

Theo giáo trình Luật đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: “Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai”3

Theo Sổ tay thuật ngữ pháp lý thông dụng: “Tranh chấp đất đai: tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai”4

Như vậy, xét về mặt học thuật, các nhà nghiên cứu nước ta quan niệm tranh chấp đất đai là những bất đồng, mâu thuẫn về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất giữa những người sử dụng đất với nhau hoặc giữa họ với tổ chức, cá nhân khác Ví dụ: tranh chấp đất đai giữa ông A và năm anh chị em là ông

B, bà C, ông D, ông E và ba H về thừa kế 350 m2 đất thổ cư do cha mẹ mất để lại…

1 Nguyễn Như ý (chủ biên): ừ ể ụ , Nxb Giáo dục, Hà Nội - 2001, tr.808

2 Trường Đại học Luật Hà Nội: ừ ể G ữ ( ấ ), Nxb Công an nhân dân, Hà Nội - 1999, tr.74

3Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình ấ , Nxb.Tư pháp 2005, tr 455

4 Nguyễn Duy Lãm (chủ biên): Sổ ữ ụ , NXb Giáo dục, Hà Nội - 1996, tr.383

Trải qua nhiều giai đoạn lịch sử với những chính sách pháp luật đất đai khác nhau, cho dù đất đai là tài sản thuộc sở hữu tư nhân hay chỉ được giao quyền sử dụng thì ở nước ta, hiện tượng tranh chấp đất đai vẫn xảy ra phổ biến, diễn biến phức tạp, ảnh hưởng xấu đến công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và việc sử dụng đất nói riêng, gây ra nhiều bất ổn nhất định đối với đời sống kinh tế -

xã hội Vậy tranh chấp đất đai là gì?

Để làm rõ nội hàm khái niệm tranh chấp đất đai, trước tiên cần hiểu "tranh chấp" là gì? Trong đời sống xã hội, khái niệm “tranh chấp" có nhiều cách tiếp cận khác nhau, bởi thực tiễn các tranh chấp có nhiều loại và xảy ra trên nhiều lĩnh vực Tùy theo loại tranh chấp mà nó có các khái niệm khác nhau về "tranh chấp" như:

Theo giải thích của Từ điển tiếng Việt thì tranh chấp nói chung được hiểu là việc “Giành nhau một cách giằng co cái không rõ thuộc về bên nào”5

Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Tranh chấp: 1 Giành giật, giằng co nhau cái không rõ thuộc về bên nào 2 Bất đồng, trái ngược nhau” 6

Theo Từ điển giải thích từ ngữ luật học, khái niệm tranh chấp trong các lĩnh vực dân sự, kinh doanh, hợp đồng được khái quát với các nội dung sau: Tranh chấp dân sự có thể hiểu là những mâu thuẫn, bất hoà về quyền và nghĩa vụ hợp pháp giữa các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật dân sự Tranh chấp kinh doanh là những mâu thuẫn, bất đồng, xung đột giữa những chủ thể kinh doanh với nhau trong các hoạt động kinh doanh… Hay tranh chấp hợp đồng được hiểu là những xung đột, bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên về việc thực hiện hoặc không thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng 7

Trong lĩnh vực đất đai, khi các chủ thể tham gia các quan hệ pháp luật đất

đai, không phải lúc nào cũng nhất trí với nhau về tất cả các vấn đề trong quan hệ pháp luật, vì thế sẽ xuất hiện những ý kiến khác nhau, những mâu thuẫn, những bất đồng Theo đó, hiện tượng này phát sinh manh nha từ những bất đồng, mâu thuẫn giữa những người sử dụng đất với nhau hoặc giữa họ với tổ chức, cá nhân khác về quyền và nghĩa vụ hay lợi ích trong quá trình quản lý, sử dụng đất Và dựa trên

5 Trung tâm từ điển học, ừ ể , Nxb Đà N ng 1996, tr 989

6 Nguyễn Như Ý (chủ biên), ừ ể ụ Nxb Giáo dục, Hà Nội 2001, tr 808.

7Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), từ ể ữ Nxb Công an nhân dân,

Hà Nội

những khái niệm cơ bản về "tranh chấp" nêu trên có thể gọi hiện tượng đó là tranh chấp đất đai

Vậy, ấ ấ ấ ồ ề ặ

ề ề ụ ữ ể ấ

ử ụ ấ

Như vậy, có hai điểm cần làm rõ trong khái niệm tranh chấp đất đai như sau:

ứ ấ tranh chấp đất đai được nhận thức ở đây không chỉ trong quá trình

sử dụng đất đai, mà còn bao gồm cả quá trình quản lí đất đai Việc nhận thức như vậy là hoàn toàn phù hợp với xu hướng Nhà nước đang ngày càng mở rộng quyền cho người sử dụng đất và các cơ quan nhà nước được giao quản lý đất đai nếu không tuân thủ pháp luật, gây thiệt hại cho lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng có thể bị người sử dụng đất khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại chứ không

còn đơn thuần là mệnh lệnh hành chính một chiều

ứ cần làm rõ tranh chấp đất đai ở nước ta chính là tranh chấp QSDĐ

(QSDĐ) hay bao gồm cả tranh chấp QSDĐ và các tranh chấp liên quan đến QSDĐ?

Về nội dung này, trong khoa học pháp lí hiện nay còn tồn tại hai quan điểm như sau:

Q ể ứ ấ cho rằng, tranh chấp đất đai chỉ là tranh chấp về QSDĐ

Theo đó, tranh chấp đất đai không xác định được là tranh chấp tổng thể các quyền

và nghĩa vụ hay chỉ là tranh chấp từng quyền và nghĩa vụ đơn lẻ của người sử dụng đất do pháp luật đất đai quy định, hay bao gồm cả tranh chấp những quyền và nghĩa

vụ mà người sử dụng đất có được khi tham gia vào các quan hệ pháp luật khác Bên cạnh đó, chủ thể tranh chấp vốn được gọi là “hai hay nhiều bên” cũng không được xác định rõ ràng là chỉ bao gồm người sử dụng đất hay là tất cả các chủ thể có liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong quan hệ tranh chấp đất đai Chính sự chung chung này đã khiến cho nội dung của tranh chấp đất đai nhiều lúc được mở rộng tối đa ở mức độ có thể Vì vậy, trường phái có quan điểm này cho rằng: Việc mở rộng khái niệm tranh chấp đất đai trong điều kiện của nước ta hiện nay là chưa hợp lý vì xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân đối với toàn bộ đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu thì người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đối với đất đai Vì vậy, cái mà họ tranh chấp khi tranh chấp đất đai chỉ có thể là QSDĐ Mặt khác, các thuật ngữ tranh chấp đất đai và tranh chấp QSDĐ đã được sử dụng

như những thuật ngữ thay thế nhau kể từ khi có LĐĐ năm 1987 đến nay mà không

có sự phân biệt Hơn nữa, các tranh chấp có liên quan đến QSDĐ của người sử dụng đất cũng đã từng được quy định cụ thể trong một số văn bản hướng dẫn về thẩm quyền giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai với tên gọi là tranh chấp liên quan đến QSDĐ chứ không phải tranh chấp đất đai một cách chung chung8 Theo đó, họ cho rằng, định nghĩa tranh chấp đất đai theo khoản 24 Điều 3 LĐĐ năm

2013 do có nội hàm rất rộng nên đã gây nhiều cách hiểu không chính xác Do đó,

tranh chấp đất đai cần được hiểu là ấ ề ử ụ ấ

ụ ể ữ ể ử ụ ấ Còn các dạng tranh

chấp khác, đều được hiểu là tranh chấp liên quan đến đất đai và được giải quyết bởi

cơ quan Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự, mà không có sự ràng buộc với những quy định về giải quyết tranh chấp trong pháp luật đất đai

Q ể ứ , nhận định tranh chấp đất đai bao gồm cả tranh chấp

QSDĐ và các tranh chấp liên quan đến QSDĐ, bởi:

Trong pháp luật đất đai, trước khi LĐĐ năm 2003 được thông qua và có hiệu lực thi hành thì khái niệm tranh chấp đất đai hầu như chưa được ai đề cập một cách chính thống và giải thích cụ thể Mặc dù vậy, hiện tượng tranh chấp đất đai trong xã hội được pháp luật ghi nhận và quy định việc giải quyết LĐĐ năm 2003 lần đầu tiên ghi nhận khái niệm tranh chấp đất đai Và kế thừa quy định đó khoản

24 Điều 3 LĐĐ năm 2013 ghi nhận: “ ấ ấ ấ ề ề

8 Lưu Quốc Thái (2006), “ ề ấ ấ ấ 2003 Tạp chí

Khoa học pháp luật số 2 (33).

- Tranh chấp về việc ai là người có QSDĐ;

- Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ và thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ;

- Thừa kế QSDĐ;

- Tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất

Vậy, thuật ngữ “các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất” là một thuật ngữ có nội hàm rất rộng, bao gồm cả tranh chấp về QSDĐ và tài sản gắn liền với đất Theo suy luận logic thì tranh chấp về QSDĐ sẽ bao gồm ba loại: tranh chấp

về việc ai là người có QSDĐ (thực chất là tranh chấp QSDĐ hay cụ thể hơn là kiện đòi đất đang bị người khác chiếm giữ, tranh chấp mốc giới); tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ và thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ; tranh chấp thừa kế QSDĐ

Không thể phủ nhận rằng, ở mỗi quan điểm đều được lập luận dựa trên những căn cứ nhất định Song, việc hiểu và vận dụng “tranh chấp đất đai” bao gồm tranh chấp QSDĐ và tranh chấp liên quan đến QSDĐ là hợp lý cả về vấn đề logic ngôn ngữ và thực tiễn áp dụng pháp luật trong giai đoạn hiện nay hơn cả

ứ cần phân biệt tranh chấp đất đai và khiếu nại liên quan đến đất đai

“Khiếu nại” được quy định và điều chỉnh tại Luật khiếu nại, còn “tranh chấp đất đai” lại được quy định và điều chỉnh tại LĐĐ Mặc dù tại Điều 204 LĐĐ 2013 cũng có quy định về khiếu nại nhưng ở phạm vi hẹp là “khiếu nại quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai”

Khiếu nại thông thường xuất phát từ một mối quan hệ không bình đẳng giữa người khiếu nại và người bị khiếu nại mà người bị khiếu nại có quyền quyết định một vấn đề nào đó theo thẩm quyền được pháp luật quy định.Trong quan hệ giữa cơ quan hành chính nhà nước và công dân thì công dân là người bị quản lý còn cơ quan hành chính nhà nước là cơ quan quản lý Cơ quan nhà nước có quyền ban hành các quyết định hành chính có hiệu lực bắt buộc mọi cá nhân, tổ chức phải thi hành Cá nhân, tổ chức có nhiệm vụ chấp hành quyết định hành chính đó nhưng đồng thời

cũng có quyền khiếu nại với cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Ngược lại, tranh chấp giữa hai cá nhân hoặc cá nhân với tổ chức là sự tranh chấp giữa hai chủ thể bình đẳng với nhau về quyền và nghĩa vụ trước pháp luật Khi

tranh chấp xảy ra thì người bị phía bên kia vi phạm có thể yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đề nghị người có hành vi vi phạm chấm dứt hành vi vi phạm

đó, khôi phục lợi ích cho mình, bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm đó gây ra

Như vậy, có thể thấy sự khác biệt về bản chất giữa tranh chấp đất đai và khiếu nại, trong đó những tranh chấp mang tính dân sự và cần phải được giải quyết theo các quy định của pháp luật về dân sự, ngược lại khiếu nại là “tranh chấp” có tính chất hành chính và cần được giải quyết theo pháp luật về hành chính

1.1.2 Đặc điểm của tranh chấp đất đai

Tìm hiểu về tranh chấp đất đai cho thấy loại tranh chấp này có một số đặc trưng cơ bản sau đây:

ứ ấ , chủ thể của tranh chấp đất đai không phải là chủ sở hữu đất đai

Do tính đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở nước ta: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) sử dụng ổn định lâu dài hoặc công nhận QSDĐ ổn định lâu dài của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất Vì vậy, người sử dụng đất chỉ có thể là chủ thể quản lý đất đai hoặc chủ thể sử dụng đất

ứ trên thực tế, đất đai được sử dụng vào các mục đích khác nhau

Quan hệ đất đai liên quan đến lợi ích của nhiều đối tượng trong xã hội: Nhà nước, cộng đồng dân cư, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cơ sở tôn giáo, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài

có chức năng ngoại giao sử dụng đất tại Việt Nam Do đó, tranh chấp đất đai phát sinh không chỉ liên quan đến lợi ích của một bên mà còn liên quan đến lợi ích của nhiều bên Vì vậy, nếu không giải quyết nhanh chóng, dứt điểm, kịp thời thì tranh chấp đất đai sẽ gia tăng phức tạp Trong vài năm trở lại đây, xuất hiện ngày càng nhiều các vụ việc tranh chấp đông người, có tổ chức, kéo dài và nếu bị kẻ xấu lợi

dụng lôi kéo, kích động, xúi giục thì dễ trở thành “ ể tiềm ẩn nguy cơ mất

ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội

Hơn nữa, do tính chất phức tạp của nguồn gốc sử dụng đất cũng như sự xáo trộn của quan hệ đất đai qua các thời kỳ nên tranh chấp đất đai là một trong những loại tranh chấp có tính chất gay gắt, phức tạp nhất Trên thực tế, việc giải quyết

tranh chấp đất đai gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp; đặc biệt là các tranh chấp đất tôn giáo, tranh chấp về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất…

ứ quan hệ đất đai có liên quan đến những quan hệ xã hội khác thuộc

phạm vi điều chỉnh của một số đạo luật như Bộ luật dân sự, Luật xây dựng, Luật nhà ở, Luật bảo vệ môi trường, Luật kinh doanh bất động sản, Luật bảo vệ và phát triển rừng… Trên thực tế tranh chấp đất đai xảy ra liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng, cây cối và vật kiến trúc khác… Nên khi giải quyết tranh chấp đất đai, cơ quan nhà nước có thẩm quyền không chỉ áp dụng Luật đất đai mà còn áp dụng các đạo luật khác có liên quan để xem xét, giải quyết

1.1.3 Hậu quả của tranh chấp đất đai

Trên thực tế tranh chấp đất đai để lại những hậu quả rất nặng nề và được biểu hiện trên các khía cạnh cơ bản sau đây:

ứ ấ tranh chấp đất đai phá vỡ sự vận hành của trật tự quản lý và sử

dụng đất đai đó được xác lập Tranh chấp đất đai xảy ra làm gián đoạn hoạt động sử dụng đất; do người sử dụng đất phải dành thời gian, công sức vào việc giải quyết những bất đồng mâu thuẫn về đất đai nên việc sử dụng đất bị ngừng trệ

ứ tranh chấp đất đai gây tổn hại đến tình đoàn kết trong nội bộ nhân

dân, phá vỡ sự gắn kết chặt chẽ giữa các thành viên trong gia đình, họ hàng hoặc giữa các thành viên trong cộng đồng dân cư Do bất đồng, mâu thuẫn trong sử dụng đất mà các bên đương sự trở thành các bên đối địch nhau Tâm lý sĩ diện, ăn - thua, tính cố chấp, vị kỷ… đó làm cho các bên tranh chấp có thái độ thù ghét nhau, tư thù

và bất hợp tác với nhau trong cuộc sống

ứ tranh chấp đất đai gây ra sự tốn kém về thời gian, tiền bạc và công

sức… của các bên trong việc giải quyết, theo đuổi vụ việc kiện cáo những bất đồng, mâu thuẫn trong quản lý và sử dụng đất Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng mất nhiều thời gian, công sức vào việc tìm hiểu và giải quyết tranh chấp đất đai Điều này ảnh hưởng đến hiệu quả của công tác quản lý nhà nước về đất đai

ứ tranh chấp đất đai kéo dài, lôi kéo đông người tham gia gây mất an

ninh, trật tự và tiềm ẩn nguy cơ mất ổn định chính trị Hơn nữa, nó là nguyên nhân

để các thế lực thù địch lợi dụng tuyên truyền, kích động và gây chia rẽ khối đại đoàn kết toàn dân và thực hiện các mưu đồ chính trị đen tối…

1.1.4 Các dạng tranh chấp đất đai phổ biến

Như trên đã phân tích, sau khi Hiến pháp 1980 ra đời, Nhà nước trở thành đại diện chủ sở hữu duy nhất đối với toàn bộ vốn đất đai trong cả nước, do đó các tranh chấp đất đai được thể hiện ở quyền sử dụng và quyền quản lý Nên thông thường, các tranh chấp đất đai được thể hiện dưới các hình thức:

+ Tranh chấp về QSDĐ đai;

+ Tranh chấp về tài sản có liên quan đến QSDĐ;

+ Tranh chấp về giao dịch QSDĐ (chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ…)

+ Tranh chấp về QSDĐ có liên quan đến địa giới đơn vị hành chính (xã, huyện, tỉnh)

+ Tranh chấp về kiện đòi lại đất với 2 dạng: kiện đòi lại đất mà Nhà nước đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai qua các thời kỳ lịch sử và tranh chấp về kiện đòi lại đất cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ; nay người đi thuê, mượn và ở nhà không trả

+ Các tranh chấp khác có liên quan đến đất đai

Cụ thể, các trường hợp tranh chấp đất đai phổ biến thường gặp trong thực tế bao gồm:

M tranh chấp hợp đồng chuyển QSDĐ (chuyển nhượng, chuyển đổi,

cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ…) là việc các bên tranh chấp trong quá trình thực hiện các giao dịch về đất đai Loại tranh chấp này thường là do các bên thực hiện giao dịch khi chưa có đầy đủ điều kiện pháp luật cho phép; Thực hiện không đúng hoặc không thực hiện đầy đủ các điều khoản quy định trong hợp đồng; Không tuân thủ các quy định của pháp luật trong khi giao dịch Hiện nay đây

là loại tranh chấp phổ biến và có số lượng nhiều nhất, mức độ phức tạp lớn nhất

các bên tranh chấp về ranh giới giữa những thửa đất được phép quản

lý và sử dụng Loại tranh chấp này thường là do các bên sử dụng đất không thoả thuận được với nhau hoặc là do một bên tự ý thay đổi ranh giới sử dụng trong quá trình đất đai được chuyển nhượng qua tay nhiều người, cho thuê, cho thuê lại, cũng

có thể là do sai sót từ phía cơ quan nhà nước trong quá trình đo đạc, cấp giấy chứng nhận QSDĐ

tranh chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ thừa kế Loại tranh chấp

này phát sinh trong trường hợp người chết có quyền sử dụng đất đai nhưng khi chết không để lại di chúc hoặc có để lại di chúc nhưng di chúc không hợp pháp một phần hay toàn bộ mà các đồng thừa kế lại không tự thoả thuận được với nhau nên khởi kiện ra toà Loại tranh chấp này có trường hợp có tài sản gắn liền với đất, có trường hợp trên đất tranh chấp không có tài sản

tranh chấp QSDĐ khi vợ chồng ly hôn QSDĐ có được trong thời kỳ

hôn nhân do nhận chuyển nhượng, được Nhà nước giao đất, được tặng cho, khai hoang được Nhà nước thừa nhận hoặc được thừa kế Khi ly hôn hai người không tự thoả thuận được với nhau nên phát sinh tranh chấp

tranh chấp đòi lại QSDĐ Loại tranh chấp này phát sinh trong trường

hợp trước đây người có QSDĐ đã cho mượn, cho thuê nhà đất, cho ở nhờ nhưng nay những người mượn, thuê, ở nhờ không chịu trả, hoặc do theo chính sách pháp luật của Nhà nước đất đã được chia, cấp cho người khác nên nay họ khởi kiện để đòi lại, hoặc đất đã được tặng cho nhưng nay vì nhiều lý do khác nhau, người đã tặng cho đòi lại đất Loại tranh chấp này gồm có các dạng sau:

- Tranh chấp QSDĐ trong trường hợp đất đã đưa vào tập đoàn sản xuất, hợp tác xã mà sau đó tập đoàn sản xuất, hợp tác xã đã bị giải thể: Loại tranh chấp này thường phát sinh khi người được tập đoàn sản xuất, hợp tác xã giao đất (không phải chủ đã giao đất cho tập đoàn sản xuất, hợp tác xã trước đây) được cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận QSDĐ, nên chủ cũ kiện đòi lại

- Tranh chấp QSDĐ có liên quan đến chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa của Nhà nước: Là loại tranh chấp mà nhà, đất của họ trước đây vì nhiều lý do khác nhau, bị Nhà nước cải tạo xã hội chủ nghĩa và theo chính sách pháp luật của Nhà nước đất đã được chia, cấp cho người khác sử dụng nên nay họ khởi kiện để đòi lại Loại tranh chấp này thường có tài sản gắn liền trên đất

- Tranh chấp QSDĐ có liên quan đến việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua đất nhưng nhờ người khác đứng tên hộ: Nhiều người Việt Nam định cư ở nước ngoài do không đủ điều kiện được đứng tên nhà đất ở Việt Nam nhưng lại muốn có nhà đất ở Việt Nam nên mua đất và nhờ người thân đứng tên hộ trong giấy chứng nhận QSDĐ Loại tranh chấp này thường phát sinh khi người đứng tên hộ trong giấy chứng nhận QSDĐ nảy lòng tham, tự ý chuyển nhượng đất mà mình

đứng tên hộ hoặc khi người nhờ đứng tên hộ đã đủ điều kiện đứng tên trong giấy chứng nhận QSDĐ và yêu cầu người đứng tên hộ trả lại thì họ không chịu trả nên phải khởi kiện để đòi lại

- Tranh chấp QSDĐ liên quan đến việc tặng cho QSDĐ: Trong giao dịch tặng cho, nhất là tặng cho nhà đất, thường thì người tặng cho có điều kiện đi kèm Song song với việc được nhận nhà đất thì người được tặng cho phải thực hiện một nghĩa vụ nhất định nào đó, ví dụ như nuôi dưỡng cha mẹ cho đến khi chết chẳng hạn Hoặc cha mẹ tặng cho con khi con lập gia đình với mong muốn vợ chồng con chung sống hòa thuận, hạnh phúc Loại tranh chấp này thường phát sinh khi người được tặng cho không thực hiện hoặc không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình đối với người tặng cho nên người tặng cho kiện đòi lại Hoặc khi vợ chồng con ly hôn, cha mẹ không cho nữa mà đòi lại

- Tranh chấp đất đai trong trường hợp đòi lại đất cho mượn, cho ở nhờ: Loại tranh chấp này phát sinh trong trường hợp trước đây người có QSDĐ đã cho mượn, cho thuê nhà đất, cho ở nhờ , nay những người mượn, thuê, ở nhờ không chịu trả

- Tranh chấp đòi lại QSDĐ có tài sản gắn liền trên đất của dòng họ, nhà thờ, thánh thất, chùa chiền Do hoàn cảnh đất nước, do yếu tố lịch sử để lại, các cơ sở này được Nhà nước mượn, trưng dụng vào các mục đích khác nhau không trả, nay

họ đòi lại

S tranh chấp giữa các đơn vị hành chính cấp tỉnh, huyện, xã với nhau

Đây thường là những tranh chấp diễn ra ở các khu vực có vị trí thuận lợi cho phát triển kinh tế địa phương nhưng tại đây sự phân chia ranh giới hành chính chưa rõ ràng dẫn đến tranh chấp phát sinh Đây là tranh chấp giữa những người được Nhà nước giao quản lý đất đai

tranh chấp do việc thực hiện QSDĐ bị cản trở Loại tranh chấp này

phát sinh khi một bên được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất nhưng lại không thể sử dụng được do bị người khác cản trở

tranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi

Nhà nước thu hồi đất Thông thường đây là các tranh chấp liên quan đến mức độ và diện tích được bồi thường do người sử dụng đất không thoả mãn với mức bồi thường Đây là tranh chấp giữa người đại diện chủ sở hữu (Nhà nước), người được

giao quản lý với người sử dụng đất Loại tranh chấp này cũng là loại tranh chấp điển hình và gay gắt

tranh chấp về mục đích sử dụng đất: Các tranh chấp này hiện nay

cũng diễn ra khá phổ biến, đó là tranh chấp giữa việc sử dụng đất vào việc trồng lúa với việc dùng đất vào việc nuôi trồng thuỷ sản, giữa dùng đất đất trồng cây hàng năm với dùng đất trồng cây lâu năm, giữa sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất trồng cây lâu năm với đất thổ cư trong quá trình phân bổ và sử dụng đất Đây là tranh chấp giữa người được Nhà nước giao quản lý với người được giao đất

1.1.5 Nguyên nhân phát sinh tranh chấp đất đai

1.1.5.1 Nguyên nhân khách quan

Tìm hiểu về tranh chấp đất đai, chúng ta thấy rằng loại tranh chấp này phát sinh có nguồn gốc từ các nguyên nhân khách quan chủ yếu sau đây:

ứ ấ do quan hệ đất đai ở nước ta có nhiều xáo trộn qua các thời kỳ

Ở miền Bắc, sau Cách mạng tháng tám năm 1945, Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hoà thực hiện cải cách ruộng đất tịch thu ruộng đất của thực dân, địa chủ, phong kiến chia cho nông dân nhằm xác lập quyền sở hữu tư nhân về đất đai cho

họ Tiếp đó, những năm 1960 của thế kỷ XX, Đảng ta phát động phong trào “

vận động nông dân tự nguyện đóng góp ruộng đất, trâu bò và các tư liệu

sản xuất khác vào làm ăn tập thể trong các hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp Ngày 18 tháng 12 năm 1980, Hiến pháp 1980 được ban hành tại Điều 19 quy định đất đai là của Nhà nước thuộc sở hữu toàn dân đã đánh dấu việc hoàn thành quốc hữu hoá đất đai trong phạm vi cả nước

Ở miền Nam, sau hai cuộc kháng chiến, tình hình sử dụng đất đai có nhiều biến động phức tạp hơn Trong chín năm kháng chiến (từ năm 1945 –1954), chính quyền cách mạng đã tiến hành chia ruộng đất cho nông dân vào các năm 1949 -

1950 và năm 1954 Sau đó, Mỹ hất cẳng Pháp ở miền Nam dựng lên chính quyền tay sai Ngô Đình Diệm Năm 1957, chính quyền Ngô Đình Diệm đã tiến hành việc

cải cách điền địa, thực hiện việc “ ấ ữ ruộng đất của nông dân nhằm xoá bỏ

thành quả cách mạng về ruộng đất, gây ra những xáo trộn lớn về quyền sở hữu ruộng đất của người nông dân Sau khi thống nhất đất nước (tháng 4/1975), Nhà nước ta tiến hành hợp tác hóa nông nghiệp cùng với việc xây dựng các nông, lâm trường quốc doanh Những tổ chức này bao chiếm nhiều diện tích đất nhưng sử

dụng lãng phí, kém hiệu quả Đặc biệt qua hai lần điều chỉnh ruộng đất vào các năm

1978 – 1979, năm 1982 - 1983; cùng với chính sách chia cấp theo kiểu bình quân đó dẫn đến những xáo trộn lớn về ruộng đất, ranh giới, số lượng, mục đích sử dụng đất

ứ khi nền kinh tế nước ta chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường định

hướng xã hội chủ nghĩa, để giải phóng mọi năng lực sản xuất của người lao động, Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng

ổn định lâu dài (gọi chung là người sử dụng đất) Người sử dụng đất được chuyển QSDĐ trong thời hạn giao đất, cho thuê đất Đất đai từ chỗ không được thừa nhận

có giá đó được pháp luật xác định khung giá đất và được đem thế chấp hoặc góp vốn trong sản xuất - kinh doanh… Người sử dụng đất ngày càng nhận thức được giá trị của đất đai Điều này cũng là một nguyên nhân khách quan làm nảy sinh tranh chấp đất đai

1 1 5 2

Tranh chấp đất đai còn phát sinh từ các nguyên nhân chủ quan sau đây:

ứ ấ việc buông lỏng công tác thống nhất quản lý đất đai của Nhà nước

Trong cơ chế quản lý tập trung quan liêu, bao cấp đối với đất đai, Nhà nước phân công, phân cấp cho quá nhiều ngành dẫn đến việc quản lý đất đai thiếu chặt chẽ và còn nhiều sơ hở Có thời kỳ, đất nông nghiệp do ngành nông nghiệp quản lý; đất lâm nghiệp do ngành lâm nghiệp quản lý; đất chuyên dùng thuộc ngành nào, ngành ấy quản lý Điều này dẫn đến tranh chấp giữa đất nông nghiệp với đất lâm nghiệp cũng như với đất chuyên dùng; xảy ra tình trạng có loại đất do nhiều cơ quan quản lý song cũng có loại đất không do cơ quan nào quản lý

ứ chính sách, pháp luật đất đai có một số nội dung chưa phù hợp với

thực tiễn; đặc biệt là các quy định về xác định giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; quy định về thời hạn sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp v.v Việc thực hiện chính sách bảo vệ đất nông nghiệp (đặc biệt là đất trồng lúa ổn định) với chính sách phát triển các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu đô thị mới …còn bộc lộ sự mâu thuẫn, không tương thích

ứ việc điều chỉnh địa giới hành chính giữa đơn vị hành chính xã,

huyện ở một số địa phương song nội dung xác định địa giới hành chính thực hiện

không kịp thời hoặc không rõ ràng, cụ thể đó làm cho tình hình tranh chấp đất đai phức tạp thêm

ứ trong quản lý đất đai còn bộc lộ một số tồn tại hạn chế về mặt chủ

quan như cán bộ thiếu gương mẫu, lạm dụng chức quyền để tham nhũng, tiêu cực

về đất đai Công tác giải quyết tranh chấp đất đai có trường hợp chưa đúng pháp luật mà chủ yếu dựa vào cảm tính chủ quan của người có thẩm quyền hoặc hữu khuynh mất cảnh giác để kẻ xấu lợi dụng kích động, xúi giục quần chúng nhân dân gây mất ổn định chính trị - xã hội

ứ công tác tuyên truyền phổ biến, pháp luật đất đai đạt hiệu quả thấp

Mặt khác, một bộ phận quần chúng nhân dân có ý thức pháp luật chưa cao, chưa tuân thủ nghiêm chỉnh pháp luật đất đai, chuyển QSDĐ trái pháp luật hoặc vi phạm các quy định về thủ tục chuyển QSDĐ… làm phát sinh các tranh chấp đất đai

1.2 Khái niệm về giải quyết tranh chấp đất đai

1.2.1 Khái niệm về giải quyết tranh chấp

* ề ấ ấ

Tranh chấp đất đai là một hiện tượng thường xảy ra trong đời sống xã hội và

ở mọi thời kỳ lịch sử Giải quyết tranh chấp đất đai là hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn của hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai trên cơ sở pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp Qua việc giải quyết tranh chấp đất đai mà các quan hệ đất đai được điều chỉnh phù hợp với lợi ích của Nhà nước, lợi ích xã hội và của người sử dụng đất, mang lại sự ổn định trong nội bộ nhân dân, làm cho những quy định của pháp luật đất đai được thực hiện trong cuộc sống

Thuật ngữ “ ấ ấ ” được sử dụng trong các văn bản

pháp luật đất đai Thuật ngữ này được đề cập trong nội dung của LĐĐ năm 1987, LĐĐ năm 1993, LĐĐ năm 2003 và LĐĐ năm 2013 Mặc dù được đề cập trong quy

định của các đạo luật đất đai, song nội hàm của thuật ngữ “ ấ

ấ ” lại không được giải mã rõ ràng trong điều luật về giải thích từ ngữ của

LĐĐ năm 2013 Các từ điển Luật học ở nước ta cũng không đưa ra định nghĩa cụ thể về giải quyết tranh chấp đất đai Chỉ trong cuốn từ điển Giải thích thuật ngữ Luật học (Phần Luật đất đai, Luật lao động, Tư pháp quốc tế) của Trường Đại học

Luật Hà Nội xuất bản năm 1999, thuật ngữ “ ấ ấ ” mới được giải thích cụ thể như sau:“G ấ ấ : G ấ ồ

ổ ứ ở ụ ồ ề ; ồ ứ hành vi vi

ề ấ 9

Như vậy, giải quyết tranh chấp đất đai được hiểu là một phương thức của con người nhằm tìm ra một giải pháp thích hợp giải quyết bất đồng, mâu thuẫn trong nội

bộ nhân dân liên quan đến việc quản lý và sử dụng đất

Giải quyết tranh chấp đất đai có một số đặc trưng cơ bản sau đây:

- Giải quyết tranh chấp đất đai là một nội dung quản lý nhà nước về đất đai được quy định tại Điều 22 LĐĐ năm 2013 Hoạt động này do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện căn cứ vào các quy định của pháp luật, quan điểm, đường lối của Đảng và thực tiễn sử dụng đất để tìm ra phương thức phù hợp nhằm giải quyết bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên tranh chấp

- Do đất đai là vấn đề nhạy cảm, phức tạp và có tầm quan trọng trên nhiều phương diện Hơn nữa, việc quản lý và sử dụng đất có nhiều biến động qua các thời

kỳ lịch sử nên tranh chấp đất đai xảy ra rất phức tạp, có đông người tham gia Hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai huy động sức mạnh tổng hợp của cả hệ thống chính trị, khuyến khích các tổ chức quần chúng ở cơ sở và người dân tham gia giải quyết tranh chấp đất đai Trong giải quyết tranh chấp đất đai, Nhà nước coi trọng và

đề cao các phương thức thương lượng, hoà giải nhằm giải quyết ổn thoả tranh chấp, duy trì sự ổn định chính trị - xã hội, đảm bảo sự đoàn kết trong nội bộ nhân dân

- Do tính đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở nước ta, nên hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai phải dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Điều này

có nghĩa là Nhà nước không thừa nhận và không xem xét giải quyết các tranh chấp

về đòi lại đất đã chia cấp cho người khác khi thực hiện chính sách đất đai qua các thời kỳ của Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam

- Việc giải quyết tranh chấp đất đai không chỉ dựa vào quan điểm, đường lối của Đảng; chính sách, pháp luật của Nhà nước mà còn căn cứ vào tâm lý, thị hiếu,

9 Trường Đại học Luật Hà Nội: Từ điển Giải thích Thuật ngữ luật học (Luật Đất đai, Luật Lao động, Tư pháp quốc tế), Nxb Công an nhân dân, Hà Nội - 1999, tr.35

phong tục, tập quán,…trong sử dụng đất đai của người dân ở các vùng, miền trong

cả nước v.v

Tóm lại, giải quyết tranh chấp đất đai là dùng những cách thức phù hợp trên

cơ sở pháp luật nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, phục hồi các quyền và lợi ích hợp pháp cho bên bị xâm hại, đồng thời buộc bên vi phạm phải gánh chịu hậu quả pháp lý do hành vi của họ gây ra, góp phần tăng cường pháp chế trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai Hay nói cách khác là giải quyết tranh chấp đất đai là việc vận dụng đúng đắn các quy định của pháp luật vào giải quyết các mâu thuẫn, bất đồng của các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai nhằm bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

Trong quan hệ pháp luật đất đai, việc giải quyết các tranh chấp đất đai là một trong những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát huy được vai trò trong đời sống xã hội Để nâng cao chất lượng, hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai, góp phần thực hiện cải cách hành chính, cải cách tư pháp, phù hợp với thực tiễn và các quy định của pháp luật, đảm bảo đúng với tinh thần của nghị quyết Hội nghị lần thứ

6 của Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá XI, trên cơ sở kế thừa và phát triển các quy định của LĐĐ năm 1993, LĐĐ năm 2003, LĐĐ năm 2013 đã sửa đổi, bổ sung những quy định mới về giải quyết tranh chấp đất đai Theo đó, tranh chấp đất đai có thể được giải quyết bằng phương thức hành chính tại Ủy ban nhân dân (UBND)

hoặc giải quyết tại Tòa án nhân dân

1.2.2 Mục đích và ý nghĩa của giải quyết tranh chấp đất đai

Nghiên cứu, tìm hiểu về giải quyết tranh chấp đất đai cho thấy hoạt động này mang mục đích và ý nghĩa cơ bản sau đây:

- Giải quyết tranh chấp đất đai là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm thực hiện một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai được ghi nhận trong Luật đất đai năm 2013

- Giải quyết tranh chấp đất đai góp phần vào việc duy trì sự ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội và đảm bảo sự đoàn kết trong nội bộ nhân dân

- Giải quyết tranh chấp đất đai góp phần vào việc nâng cao ý thức pháp luật đất đai cho người dân nói chung và của người sử dụng đất nói riêng

- Giải quyết tranh chấp đất đai gúp phần vào việc củng cố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai; đồng thời, góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất Mặt khác, thông qua hoạt động này góp phần vào việc tăng cường pháp chế; đấu tranh ngăn ngừa các hành vi vi phạm pháp luật đất đai

1.3 Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án

1.3 1 ấ ấ

Như đã nêu ở trên, giải quyết tranh chấp đất đai là dùng những cách thức, giải pháp đúng đắn, phù hợp trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân về những vấn đề liên quan đến đất đai Vậy, giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án là việc Tòa án áp dụng các quy định của pháp luật để giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thể nảy sinh trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai

Tuy nhiên, không phải tranh chấp đất đai nào cũng có thể được giải quyết thông qua Tòa án Pháp luật có quy định cụ thể về thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai, theo đó Tòa án chỉ được giải quyết những tranh chấp đất đai nào thuộc thẩm quyền của mình được pháp luật quy định

Cụ thể, pháp luật đất đai căn cứ vào việc người sử dụng đất có hay không có giấy chứng nhận QSDĐ hoặc có hay không có giấy tờ hợp lệ về đất đai và vào sự tự

do lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp của đương sự để phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai; cụ thể:

ứ ấ đối với tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận hoặc

có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 LĐĐ năm 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất; tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 LĐĐ năm 2013 nhưng đương sự lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp là khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân

ứ đối với tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận

hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 LĐĐ năm 2013 nhưng đương sự lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp là nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

- Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính

- Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì

có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ tài nguyên và môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính

- Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai phải ra quyết định giải quyết tranh chấp Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành.Trường hợp các bên không chấp hành

sẽ bị cưỡng chế thi hành

ứ bên cạnh việc quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai,

pháp luật đất đai còn đề cập đến căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy tờ về QSDĐ

Theo Điều 91 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của LĐĐ năm 2013 thì tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 LĐĐ năm 2013 và Điều 18 của Nghị định này thì việc giải quyết tranh chấp được thực hiện dựa theo các căn cứ sau: i) Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đưa ra; ii) Thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đất đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương; iii) Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; iv) Chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước; v) Quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ

Như vậy, Tòa án là cơ quan chuyên ngành có chức năng giải quyết các tranh chấp trong đời sống xã hội, tuy nhiên trong lĩnh vực đất đai, khi giải quyết các tranh chấp Tòa án chịu sự tác động có tính đặc thù trong chuyên ngành đất đai như sau:

ứ ấ những quan hệ pháp luật đất đai như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho

thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất… hoàn toàn khác với các tài sản khác Bởi đối với đất đai, người sử dụng đất chỉ được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp… QSDĐ mà thôi; đặc biệt là không được xâm hại đến quyền sở hữu của toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Nhà nước quy định rất chặt chẽ các điều kiện để người sử dụng đất hợp pháp thực hiện các giao dịch đó Do đó, Toà án phải xem xét toàn diện các quy định của Bộ luật dân sự và của các văn bản pháp luật về đất đai để xác định giá trị pháp lý của mỗi loại giao dịch có liên quan đến đất đai

ứ pháp luật về đất đai ở nước ta đã trải qua các giai đoạn phát triển, biến

đổi khác nhau Mỗi giai đoạn lịch sử, Nhà nước xây dựng một hệ thống các văn bản pháp luật tương ứng Các giao dịch có liên quan đến QSDĐ phát sinh trên cơ sở pháp luật đó Thực tế ở nước ta tồn tại mối quan hệ quá độ đan xen nhau Nhiều loại giao dịch phát sinh ở thời kỳ trước tương ứng với quan hệ lịch sử ở thời kỳ này nhưng lại được thực hiện và nảy sinh tranh chấp ở thời kỳ sau mà ở đó đã có các văn bản pháp luật mới thay thế các văn bản pháp luật ở thời điểm phát sinh giao dịch

Tính chất quá độ nói trên phải được toà án nhân dân tôn trọng để giải quyết các tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện các giao dịch dân sự có liên quan đến QSDĐ mà các giao dịch đó được giao kết theo các quy định tại các văn bản pháp luật trước thời điểm tranh chấp 10 76, tr.23 ; cụ thể là:

+ Giao kết theo luật cũ, tranh chấp và khởi kiện tại thời điểm có luật mới thì việc

áp dụng văn bản pháp luật nào để giải quyết các tranh chấp là vấn đề phức tạp, phải được quan tâm xử lý thoả đáng

+ Các quan hệ đất đai có nhiều chủ thể tham gia: Trong điều kiện kinh tế thị trường có nhiều chủ thể tham gia vào quan hệ dân sự, thương mại, QSDĐ là đối tượng của giao dịch dân sự nên chủ thể của các giao dịch có liên quan đến QSDĐ cũng được

mở rộng; có thể bao gồm: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong đó có thể là người Việt Nam hoặc là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam

+ Ở Việt Nam giá đất (thực chất là giá trị QSDĐ) gồm nhiều loại giá khác nhau Chúng ta không coi đất đai là hàng hoá nên không định giá đất mà chỉ xác định giá trị

10Toà án nhân dân tối cao (2002), đề tài nghiên cứu khoa học cấp bộ: ở ằ

ấ ề ề ử ụ ấ 23

QSDĐ Với ý thức quản lý giá nên Nhà nước quy định khung giá các loại đất và buộc người sử dụng đất khi chuyển nhượng QSDĐ phải căn cứ vào khung giá đất do Nhà nước định ra Nhưng thực tế thì phần lớn các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ xác định giá đất theo giá thị trường Việc tồn tại nhiều loại giá đất ở nước ta chưa được quy định rõ trong các văn bản pháp luật là loại giá nào áp dụng cho các quan hệ pháp luật nào nên ảnh hưởng đến việc xác định hiệu lực của các giao dịch có liên quan11 [76, tr.24]

Một vấn đề nữa cần lưu ý là ngoài hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai, Tòa án cũng có chức năng giải quyết khiếu kiện hành chính theo thủ tục tố tụng hành chính Hoạt động này được tiến hành khi cá nhân, tổ chức không đồng ý với quyết định hành chính của UBND cấp có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

và lựa chọn khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính Rõ ràng hoạt động này đối tượng hướng tới là các quyết định hành chính, hành vi hành chính giải quyết tranh chấp đất đai mà không phải là các tranh chấp đất đai Như vậy, đây không phải là hoạt động của Tòa án giải quyết tranh chấp đất đai mà chỉ là hoạt động giải quyết khiếu kiện hành chính về đất đai

1.3 2 ấ ấ

Nguyên tắc giải quyết tranh chấp được hiểu là hệ thống các quan điểm, tư tưởng chỉ đạo có tác dụng định hướng trong suốt quá trình giải quyết tranh chấp Việc giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và bằng tòa án nói riêng phải tuân theo một số nguyên tắc cơ bản sau:

M nguyên tắc bảo đảm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước

thực hiện vai trò đại diện chủ sở hữu: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân có nghĩa là, đất đai không thuộc quyền sở hữu riêng của một tổ chức hay cá nhân nào Các tổ chức, cộng đồng dân cư, hộ gia đình và cá nhân chỉ là chủ thể của quyền sử dụng đất Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai là quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối Tính duy nhất và tuyệt đối thể hiện ở chỗ quyền sở hữu toàn dân bao trùm lên tất cả đất đai, dù đất đó đang do ai sử dụng Việc sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư phải đảm bảo đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất, tiết kiệm, có hiệu quả và bảo vệ môi trường Đây là nguyên tắc pháp lý xuyên suốt trong quá trình

11Toà án nhân dân tối cao (2002), đề tài nghiên cứu khoa học cấp bộ: ở ằ

ấ ề ề ử ụ ấ 24

quản lý và sử dụng đất, phản ánh đặc trưng của quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai Do vậy, khi giải quyết các tranh chấp đất đai, các cơ quan có thẩm quyền phải nghiêm chỉnh chấp hành nguyên tắc này và coi đó là cơ sở để giải quyết tranh chấp đất đai Từ đó cần quán triệt quan điểm, đường lối của Đảng, Nhà nước về việc không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa

xã hội chủ nghĩa Việt Nam

nguyên tắc đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh

tế, khuyến khích tự hòa giải trong nội bộ quần chúng nhân dân: Thực hiện nguyên tắc này, có nghĩa là hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai đã thể hiện được tư tưởng đổi mới trong quá trình Nhà nước điều hành các quan hệ xã hội về đất đai Trên thực tế, bất cứ cá nhân, tổ chức nào khi tham gia vào một quan hệ dân sự đều mong muốn đạt được một lợi ích nhất định, trong quan hệ pháp luật đất đai cũng vậy, vấn đề lợi ích luôn là vấn đề cốt lõi, luôn là mối quan tâm hàng đầu của các bên, nếu lợi ích của người sử dụng đất không được đảm bảo thì việc sử dụng đất không thể đạt được hiệu quả mong muốn Do vậy, khi giải quyết các tranh chấp, mâu thuẫn về đất đai, điều đầu tiên cần phải chú ý là giải quyết hài hòa lợi ích kinh

tế giữa các bên Đấy cũng là điểm mấu chốt để giải quyết các tranh chấp đất đai Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật hiện hành, trước khi đưa các tranh chấp đất đai ra giải quyết tại các cơ quan có thẩm quyền, nhất thiết các tranh chấp này đã phải qua thủ tục hòa giải và pháp luật khuyến khích các bên tự thương lượng hòa giải Có thể nói, đây là giải pháp hữu hiệu để giải quyết tranh chấp đất đai Nó vừa tiết kiệm thời gian, tiền của, thể hiện rõ nhất ý chí của các bên, lại vừa giảm được áp

lực cho các cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai

nguyên tắc giải quyết tranh chấp phải nhằm mục đích ổn định tình

hình kinh tế, xã hội: Khi tranh chấp đất đai nảy sinh nhiều sẽ gây tác động lớn đến các mặt của đời sống kinh tế xã hội, gây nên sự căng thẳng trong các mối quan hệ

xã hội, tạo ra gánh nặng cho các cơ quan giải quyết tranh chấp Vì vậy, yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai phải gắn với việc tổ chức lại sản xuất, tạo điều kiện cho ai giỏi nghề gì thì làm nghề đó, chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất theo hướng thâm canh, tăng vụ trên cơ sở không ngừng cải tạo đất đai, bố trí lại cơ cấu sản xuất hàng hóa

theo nhu cầu của thị trường Với ý nghĩa to lớn đó, khi giải quyết tranh chấp đất đai

chúng ta phải triệt để thực hiện nguyên tắc này

Ngoài những nguyên tắc cơ bản trên, khi giải quyết tranh chấp đất đai chúng

ta còn phải tuân thủ một số nguyên tắc khác như: Thực hiện đúng việc phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp; bảo vệ các giao dịch đã thiết lập theo nguyên tắc tuân thủ pháp luật, tôn trọng truyền thống, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác; tôn trọng tự do ý chí, tự do thỏa thuận, thiện chí, trung thực

và nguyên tắc pháp chế; thông qua hoạt động xét xử loại việc này giáo dục pháp luật cho các đương sự và những người khác; thực hiện nghị quyết của Đảng cộng sản Việt Nam

1.4 Khái niệm pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai

Giải quyết tranh chấp đất đai là việc phân xử, xác định sự đúng, sai giữa các bên đương sự Đây là hoạt động không hề đơn giản; bởi lẽ, đất đai là vấn đề phức tạp, nhạy cảm; chính sách, pháp luật về quản lý và sử dụng đất thường xuyên thay đổi, nguồn gốc sử dụng đất nhiều khi không rõ ràng cộng với giá trị của đất đai ngày càng lớn v.v Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai ra đời nhằm tạo cơ sở pháp lý cho công tác giải quyết tranh chấp đất đai đảm bảo khách quan, công bằng, nghiêm minh và có lý, có tình

Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai là một lĩnh vực của pháp luật đất đai bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành và đảm bảo thực hiện nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quản lý và sử dụng đất

Lĩnh vực pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai có một số đặc điểm cơ bản sau đây:

ứ ấ pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm các quy định của

nhiều đạo luật có liên quan mà trước tiên là Luật đất đai, Luật tổ chức chính quyền địa phương, Bộ luật tố tụng dân sự, Luật về hòa giải và Luật tổ chức tòa án nhân dân Các đạo luật này có vị trí và vai trò không giống nhau trong giải quyết tranh chấp đất đai, theo đó:

M Luật đất đai quy định về quản lý đất đai, người sử dụng đất, hồ sơ địa

chính, giấy tờ hợp pháp về đất đai, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai v.v làm

cơ sở pháp lý cho việc xác định, phân xử giữa các bên đương sự

Hai là, Luật tổ chức chính quyền địa phương và Luật tổ chức tòa án nhân

dân quy định chức năng, nhiệm vụ và giải quyết vụ việc tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện, UBND cấp tỉnh và thẩm quyền của tòa án nhân dân

Ba là, Luật hòa giải quy định phạm vi, đối tượng, các nguyên tắc, hình thức

và trình tự, thủ tục … hòa giải nói chung và hòa giải tranh chấp đất đai nói riêng

Bộ luật tố tụng dân sự quy định nguyên tắc, quyền và nghĩa vụ của

các bên đương sự; của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan; trình tự, thủ tục giải quyết vụ án tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân v.v

ứ pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai đề cao vị trí và vai trò của

hòa giải Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp là thủ tục bắt buộc của trình tự giải quyết tranh chấp đất đai; đồng thời xác định hòa giải tranh chấp đất đai là một biện pháp cơ bản để giải quyết tranh chấp đất đai Hơn nữa, khi tranh chấp đất đai nảy sinh thì Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp

tự hòa giải hoặc thống qua hòa giải ở cơ sở

ứ pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai từng bước xem xét, tiếp

thu những điểm hợp lý và được thực tiễn chấp nhận về tập quán và các án lệ về giải quyết tranh chấp đất đai v.v

Chương 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN QUẬN BÌNH THẠNH - THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

2.1 Nội dung các quy định về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án

2.1.1 Các quy định của pháp luật đất đai

Pháp luật đất đai quy định, tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì có thể được giải quyết bằng Tòa án hoặc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền Theo quy định tại Điều 203 LĐĐ 2013, Tòa án giải quyết tranh chấp đất đai trong hai trường hợp sau đây:

T ứ ấ trường hợp tranh chấp đất đai bắt buộc thuộc thẩm quyền giải

quyết của Tòa án Giải quyết tranh chấp đất đai bắt buộc thuộc thẩm quyền của Tòa

án khi đối tượng của tranh chấp là tài sản gắn liền với đất hoặc những tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các giấy tờ hợp lệ về quyền

sử dụng theo quy định tại Điều 100 LĐĐ 2013 bao gồm:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm

1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc

sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ về QSDĐ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ Các loại giấy này được chi tiết tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP bao gồm:

(1) Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980

(2) Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ

về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm:

a) Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp;

b) Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;

c) Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này

(3) Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh

tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

(4) Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có)

(5) Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép

(6) Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận

(7) Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng

nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của pháp luật

(8) Bản sao giấy tờ hợp lệ về QSDĐ quy định tại Điều 100 LĐĐ 2013 và các giấy tờ nêu trên có xác nhận của UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với trường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó

- Giấy tờ hợp lệ nêu trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển QSDĐ có chữ ký của các bên có liên quan

- Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận

- Trường hợp cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định của pháp luật mà đất đó không có tranh chấp, được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng

ứ trường hợp tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa

án theo sự lựa chọn của đương sự Theo đó, trong trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ hợp

lệ về quyền sử dụng theo quy định tại Điều 100 LĐĐ 2013 như đã nêu trên, thì được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết hoặc là nộp đơn đến ủy ban nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc là khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự Trong trường hợp này, thẩm quyền giải quyết tranh chấp của Tòa án nhân dân phụ thuộc vào sự lựa chọn của đương sự Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành LĐĐ 2013 quy định cụ thể tại Điều 91 những căn cứ để

giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy tờ

về QSDĐ tại Điều 100 LĐĐ 2013 và Điều 18 của Nghị định này thì việc giải quyết tranh chấp được thực hiện dựa theo các căn cứ sau:

(1) Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đất đai đưa ra;

(2) Thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương;

(3) Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

(4) Chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước;

(5) Quy định pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa với các quy định của pháp luật đất đai trước đây, có thể thấy phạm vi thẩm quyền đã được mở rộng tối đa là đối với tất cả các tranh chấp đất đai Quy định này là phù hợp với thực tiễn, nhất là trong bối cảnh các tranh chấp đất đai ngày càng bức xúc đòi hỏi phải giải quyết nhanh chóng, kịp thời Tuy nhiên, quy định trong LĐĐ 2013 về giải quyết tranh chấp đất đai vẫn còn một số vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu làm rõ sau:

ứ ấ liệu các tranh chấp đất đai được giải quyết bằng Tòa án có nhất

thiết phải trải qua thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai?

Theo quy định tại Điều 203 và thực tiễn triển khai thì những tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại UBND cấp xã thì Tòa án nhân dân mới giải quyết tranh chấp, bất kể là tranh chấp ai có quyền sử dụng thức đất, tranh chấp các giao dịch liên quan đến QSDĐ, tranh chấp về hôn nhân gia đình có việc phân chia QSDĐ của

vợ chồng, chia di sản thừa kế về QSDĐ …

Tuy nhiên, Điều 25 BLTTDS lại phân định rất rõ giữa tranh chấp về QSDĐ

và các loại tranh chấp về hợp đồng dân sự, tranh chấp về quyền sở hữu tài sản, tranh chấp về thừa kế tài sản khi quy định thẩm quyền về vụ việc của Tòa án Hơn nữa,

hiện nay, các văn bản pháp luật về đất đai lại sử dụng hai thuật ngữ là “ ấ

ấ ” và “ ấ ấ ” Đây là hai thuật ngữ có nội hàm

khác nhau, trong đó, tranh chấp liên quan đến đất đai có phạm vi rộng hơn, bao gồm