BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂN BÌNH TP.HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM 2003 ĐẾN NAY SVTH : NGUYỄN NGỌC YẾN MSSV : 03124073 Lớp : DH03QL Khoá : 2003 – 2007 Ngành : Quản lý đất đai - TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2007- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MƠN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT NGUYỄN NGỌC YẾN ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂN BÌNH TP.HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM 2003 ĐẾN NAY Giáo viên hướng dẫn: TS NGUYỄN VĂN TÂN (Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh) Ký tên -Tháng năm 2007- LỜI CẢM ƠN Con xin thành kính khắc ghi cơng ơn cha mẹ sinh thành dưỡng dục, suốt đời tận tụy con, ln động viên, khích lệ suốt thời gian học tập Em xin tỏ lòng biết ơn đến: - Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM - Khoa Quản lý đất đai Bất động sản - Em xin cảm ơn tất quý thầy cô tận tình giảng dạy, truyền đạt cho em nhiều kiến thức kinh nghiệm quý báu làm hành trang cho em bước vào đời - Em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy TS Nguyễn Văn Tân tận tình hướng dẫn em hồn thành luận văn tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn đến: - Sự giúp đỡ anh, chị Phòng Thống kê Quận Tân Bình - Đặc biệt quan tâm, giúp đỡ nhiệt tình lãnh đạo anh, chị Phòng TN –MT Quận Tân Bình, tạo điều kiện thuận lợi cho em suốt thời gian thực tập - Các bạn sinh viên lớp Quản lý đất đai khố 29 ln ủng hộ, giúp đỡ, động viên suốt thời gian học tập Tuy nhiên, thời gian nghiên cứu ngắn, kiến thức hạn chế, khả lý luận non nên đề tài nghiên cứu chưa thật đầy đủ sâu sắc Do luận văn khơng thể tránh khỏi thiếu sót, kính mong q thầy bạn có ý kiến đóng góp thêm để luận văn hoàn thiện Sinh viên thực Nguyễn Ngọc Yến TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Ngọc Yến, Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Quận Tân Bình TP Hồ Chí Minh từ năm 2003 đến nay” Giáo viên hướng dẫn: TS Nguyễn Văn Tân, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Tân Bình Quận ven nội thành, tốc độ tăng trưởng kinh tế cao liên tục Hàng năm, Quận tiếp nhận lượng lao động nhập cư vào ngày nhiều, nhu cầu sử dụng đất ngày tăng dẫn đến tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ạt, phức tạp Đây ngun nhân dẫn đến tình trạng xây cất trái phép không theo định hướng quy hoạch chung tồn Quận, hình thành nên khu dân cư “ổ chuột” nằm đan xen nay, làm mỹ quan đô thị Chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền người sử dụng đất, Pháp luật cơng nhận từ có Luật đất đai 1993 Để xem xét tình hình quản lý đất đai tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Quận Tân Bình đề tài sử dụng phương pháp điều tra, phân tích, thống kê số liệu, tài liệu thu thập để đánh giá cách xác tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Quận Tân Bình qua năm, thấy nguyên nhân chuyển nhượng, tình hình sử dụng đất sau chuyển nhượng hiệu kinh tế – xã hội việc chuyển nhượng Từ kết nghiên cứu rút thuận lợi, khó khăn, vấn đề tồn q trình chuyển nhượng Qua đưa đề xuất, kiến nghị nhằm hồn thiện tình hình chuyển nhượng, góp phần cải thiện công tác Quản lý Nhà nước đất đai chặt chẽ hơn, đảm bảo cho đất đai sử dụng cách tiết kiệm hiệu Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Quận Tân Bình giảm đáng kể qua năm có xu hướng chuyển sang hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản đất (hay gọi mua bán nhà) Trong năm trở lại đây, Quận giải 864 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cố gắng không để hồ sơ trễ hạn khơng có phàn nàn từ phía người dân MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ Trang PHẦN I TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.2 Cơ sở pháp lý I.1.3 Cơ sở thực tiễn I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu I.2.1 Vị trí địa lý I.2.2 Địa hình, địa mạo I.2.3 Khí hậu I.2.4 Nguồn n ước, thuỷ văn I.2.5 Thổ nhưỡng, địa chất cơng trình I.3 Nội dung nghiên cứu, phương pháp quy trình thực I.3.1 Nội dung nghiên cứu I.3.2 Phương pháp nghiên cứu I.3.3 Các bước tiến hành PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 10 II.1 Đánh giá tình hình quản lý trạng sử dụng đất địa bàn Quận Tân Bình 10 II.1.1 Tình hình quản lý đất đai 10 II.1.2 Hiện trạng sử dụng đất 15 II.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 18 II.2.1 Tình hình phát triển kinh tế 18 II.2.2 Tình hình xã hội 20 II.3 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Quận Tân Bình 24 24 II.3.1 Giai đoạn trước năm 1993 II.3.2 Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 1999 24 II.3.3 Giai đoạn từ năm 1999 đến trước có Luật đất đai 2003 26 II.3.4 Giai đoạn từ có Luật đất đai 2003 đến 30 KẾT LUẬN 47 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Ngọc Yến ĐẶT VẤN ĐỀ Đối vối quốc gia, đất đai chiếm vị trí vơ quan trọng điều kiện thiếu tất hoạt động sống người, từ hoạt động kinh tế – xã hội đến an ninh – quốc phòng Tuy đất đai có khả vơ hạn thời gian sử dụng lại giới hạn diện tích cố định vị trí, xã hội ln ln phát triển nhu cầu sử dụng đất khơng ngừng gia tăng Vì vậy, đất đai cần sử dụng hiệu phải quản lý cách chặt chẽ số lượng chất lượng, phải nắm bắt đầy đủ thông tin đất đai để nghiên cứu, đánh giá đưa biện pháp quản lý, sử dụng cách tối ưu Tuỳ theo quốc gia mà có quy định khác Pháp luật đất đai Tuy nhiên, dù quốc gia sách Nhà nước ln quan tâm, theo dõi người dân, quy định liên quan đến quyền lợi ích người dân, đến quyền sử dụng đất (QSDĐ) người dân Trong q trình thị hố, đất nước ngày thay đổi theo chiều hướng lên nhu cầu nhà, đất thật cần thiết, đồng thời tình hình sử dụng đất ln có nhiều thay đổi phưc tạp Đứng trước nhu cầu cấp thiết đất đai người dân để đáp ứng phát triển kinh tế xã hội, Luật đất đai (LĐĐ) 1993 đời khai thông bế tắc vấn đề quản lý Nhà nước đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng tài nguyên đất đai cách hiệu quả, quy định quyền người sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng QSDĐ, thừa kế, chấp cho thuê Tân Bình Quận ven nội thành, có tốc độ thị hố cao Từ tách phần diện tích đất cho Quận Tân Phú tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn Quận Tân Bình có nhiều biến động phức tạp, quan tâm cấp lãnh đạo người dân Trong năm gần đây, Quận Tân Bình có tốc độ phát triển mạnh kinh tế – xã hội, thu hút nhiều dân nhập cư từ tỉnh, thành nước đến làm ăn, sinh sống, đồng thời tạo nên áp lực lớn nhu cầu nhà nhu cầu sử dụng đất người dân Nắm bắt nhu cầu cần thiết đó, nạn đầu đất đai hình thành ngày phát triển, bên cạnh diễn tình trạng chuyển nhượng đất lút, bất hợp pháp mà nhà quản lý khơng thể kiểm sốt Do tình hình chuyển nhượng QSDĐ Quận Tân Bình vấn đề nóng bỏng, ln quan tâm nhiều người dân quan ban ngành Việc tìm hiểu, hệ thống lại tình hình chuyển nhượng QSDĐ để có kết luận đúng, giải pháp thiết thực nhằm khắc phục hạn chế, vướng mắc hoạt động chuyển nhượng QSDĐ, đồng thời góp phần việc quản lý nhà nước đất đai chặt chẽ Xuất phát từ vấn đề cấp thiết trên, thực đề tài: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Quận Tân Bình Thành Phố Hồ Chí Minh từ năm 2003 đến nay” Trang Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Ngọc Yến MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Tìm hiểu, hệ thống lại tình hình chuyển nhượng QSDĐ địa bàn để có đánh giá, nhận xét đắn công tác quản lý tình hình sử dụng đất địa bàn Từ kết việc đánh giá tình hình chuyển nhượng, rút khó khăn, vướng mắc, vấn đề tồn hoạt động chuyển nhượng từ đề xuất hướng giải phù hợp góp phần nâng cao hiệu quản lý nhà nước đất đai ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU Đề tài nghiên cứu hoạt động chuyển nhượng QSDĐ địa bàn Quận Tân Bình từ năm 2003 đến nay; thực tiễn áp dụng văn pháp luật vào trình chuyển nhượng Đề tài chủ yếu tập trung tìm hiểu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp, đất hộ gia đình, cá nhân phường Quận Tân Bình thơng qua hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ từ có Luật đất đai 2003 đến Việc tìm hiểu đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ địa bàn Quận Tân Bình, chưa phải đại diện hết cho tất nơi nước nói chung Thành phố Hồ Chí Minh (TPHCM) nói riêng, qua khái quát số vấn đề việc sử dụng quản lý đất đai Trang Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Ngọc Yến PHẦN I TỔNG QUAN I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1.1 Cơ sở khoa học Với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai, Nhà nước thực việc thống quản lý đất đai phạm vi nước, nhằm đảm bảo cho đất đai sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích Nhà nước người sử dụng đất Đặc biệt giai đoạn nay, q trình thị hố diễn mạnh mẽ, với chuyển dịch cấu kinh tế nước nhu cầu đất đai để phục vụ cho sản xuất lẫn sinh hoạt thật cần thiết nước nói chung TPHCM nói riêng Để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất giai đoạn cơng nghiệp hố, đại hoá đất nước nay, Nhà nước không cho phép người dân thực việc chuyển nhượng QSDĐ, làm ảnh hưởng đến quyền lợi ích người dân, đồng thời gây khó khăn cho việc phát triển kinh tế Nếu tình trạng kéo dài, khơng tháo gỡ, dẫn đến tình trạng chuyển nhượng bất hợp pháp người dân diễn ngày nhiều, gây khó khăn cho vấn đề quản lý đất đai sau Xã hội ngày phát triển, đất đai ngày có giá làm cho nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ người dân lớn Chính vậy, tình hình chuyển nhượng QSDĐ quan tâm đông đảo tầng lớp nhân dân quan ban, ngành Để tìm hiểu, nắm rõ có hướng đề xuất việc chuyển nhượng QSDĐ, việc đánh giá tình hình chuyển nhượng điều khơng thể thiếu, từ có sở đưa kiến nghị khách quan khoa học Thuật ngữ chuyển nhượng QSDĐ đời từ có LĐĐ 1993 Khoản Điều LĐĐ 1993 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp QSDĐ” Chuyển nhượng QSDĐ hình thức chuyển QSDĐ, người sử dụng đất (gọi bên chuyển QSDĐ) chuyển giao đất cho người nhận chuyển nhượng (gọi bên nhận QSDĐ), người nhận chuyển nhượng phải trả tiền cho người chuyển nhượng LĐĐ 1993 cho phép chuyển QSDĐ đảm bảo lợi ích đáng người sử dụng đất, khuyến khích họ đầu tư làm tăng khả sinh lợi đất, đồng thời đảm bảo cho đất đai sử dụng cách tiết kiệm hiệu Chuyển nhượng QSDĐ vừa mang tính chất xã hội, vừa mang tính chất pháp lý Nó giải nhiều vấn đề xã hội: giải mối quan hệ người với người, giải mối quan hệ xã hội liên quan đến đời sống người dân, mang lại lợi ích kinh tế cho người dân Đồng thời, chuyển nhượng QSDĐ đem lại khoản thu ngân sách cho Nhà nước: lệ phí trước bạ, thuế chuyển QSDĐ, lệ phí địa Bên cạnh đó, tất phải có quản lý điều tiết Nhà nước Tuy Nhà nước quan tâm đến vấn đề chuyển nhượng QSDĐ người dân với nhau, song thực tế nhiều tượng chuyển nhượng bất hợp pháp nhằm trốn thuế chuyển nhượng lút nơi thuộc khu vực quy hoạch, bên cạnh Trang Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Ngọc Yến tình trạng đầu đất đai ngày nhiều, làm ảnh hưởng lớn đến đời sống người dân, gây khó khăn cho cơng tác quản lý đất đai sau Đứng trước tình hình này, Nhà nước cần phải quản lý chặt chẽ tình hình sử dụng đất, hạn chế đến mức thấp tình trạng chuyển nhượng bất hợp pháp, đảm bảo việc khai thác tiềm đất đai cách hợp lý I.1.2 Cơ sở pháp lý Khi kinh tế thị trường ngày phát triển, q trình thị hố diễn mạnh mẽ nhu cầu đất đai thật cần thiết, tình hình chuyển nhượng QSDĐ theo diễn mạnh mẽ có nhiều biến động Do để đảm bảo cho người dân thực quyền mình, Nhà nước ban hành văn pháp luật quy định cụ thể quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Trong thời kỳ đổi mới, đời Hiến pháp 1992 kịp thời, đáp ứng yêu cầu cấp bách sống, làm sở cho đời LĐĐ 1993 Điều 18 Hiến pháp 1992 quy định: “Nhà nước giao đất cho tổ chức cá nhân sử dụng lâu dài Tổ chức, cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, chuyển QSDĐ, Nhà nước giao đất theo định pháp luật” Tuy nhiên thời kỳ việc chuyển nhượng chưa pháp luật thừa nhận Do để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất LĐĐ 1993 Quốc hội thông qua ngày 14/7/1993 lần công nhận chuyển nhượng QSDĐ quyền người sử dụng đất Khoản Điều LĐĐ 1993 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp QSDĐ” Khoản Điều 79 LĐĐ 1993 quy định người sử dụng đất phải nộp thuế chuyển QSDĐ theo quy định pháp luật nhằm khuyến khích sử dụng đất có hiệu quả, bảo đảm công nghĩa vụ nộp thuế người sử dụng đất tăng thêm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Thuế suất thời kỳ áp dụng theo Luật thuế chuyển QSDĐ Quốc hội thông qua ngày 22/6/1994 Luật thuế chuyển QSDĐ quy định: bên chuyển nhượng phải phải nộp thuế chuyển QSDĐ 10% giá đất đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; 20% giá đất đất phi nông nghiệp, bên nhận chuyển nhượng QSDĐ phải nộp lệ phí trước bạ 2% giá trị chuyển nhượng Tuy nhiên mức thuế cao, nên có nhiều trường hợp chuyển nhượng giấy tay không thông qua quan Nhà nước nhằm trốn thuế, gây thất thoát cho ngân sách Nhà nước Khi chuyển nhượng việc xem xét điều kiện chuyển nhượng cần thiết Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ sở pháp lý quan trọng để quan Nhà nước xem xét, định cho việc chuyển nhượng hợp pháp hộ gia đình, cá nhân Điều 706 Bộ Luật Dân Quốc hội thông qua ngày 28/10/1995 quy định: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng chuyển nhượng QSDĐ có điều kiện sau: a/ Chuyển đến nơi cư trú khác để sinh sống sản xuất, kinh doanh b/ Chuyển sang làm nghề khác c/ Khơng khơng có khả trực tiếp lao động Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chuyển nhượng QSDĐ chuyển nơi khác khơng nhu cầu sử dụng đất Trang Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Ngọc Yến Trình tự chuyển nhượng quy định cụ thể theo Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 Chính Phủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ chấp, góp vốn giá trị QSDĐ Ngồi Nghị định 17/1999/NĐ-CP quy định thêm điều kiện chuyển nhượng đất thuê mà Bộ Luật Dân LĐĐ 1993 không đề cập đến Khoản Điều Nghị định 17/1999/NĐ-CP quy định: “Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước cho thuê đất mà có trả tiền thuê đất cho thời gian thuê, trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm, mà thời hạn thuê đất trả tiền lại năm chuyển nhượng QSDĐ thuê” Để khắc phục tình trạng trốn thuế đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất, ngày 21/12/1999 Quốc hội khoá X ban hành Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế chuyển QSDĐ Ngày 8/6/2000 Chính phủ ban hành Nghị định 19/2000/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế chuyển QSDĐ Ngày 23/10/2000 Tổng Cục Địa Chính ban hành Thơng tư 104/2000/TT-TCĐC hướng dẫn thi hành Nghị định 19/2000/NĐ-CP Khi thuế suất chuyển QSDĐ quy định sau: bên chuyển nhượng đóng 2% giá đất đất sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, 4% đất đất chuyên dùng, bên nhận chuyển nhượng QSDĐ phải nộp lệ phí trước bạ 1% giá trị tài sản tính thuế Việc ban hành Luật thuế sửa đổi, bổ sung Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ tạo tin cậy cho người sử dụng đất, đảm công góp phần vào nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Bên cạnh có văn hướng dẫn thi hành Luật, sửa đổi, bổ sung Luật góp phần hồn thiện cơng tác quản lý Nhà nước đất đai, đồng thời đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất Cụ thể như: - Thông tư 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18/9/1999 Tổng cục địa hướng dẫn thi hành Nghị định 17/1999/NĐ-CP - Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày 11/2/2000 Chính phủ thi hành Luật sửa đổi, bổ sung số điều LĐĐ - Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 1/11/2001 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 17/1999/NĐ-CP - Thông tư 1883/TT-TCĐC ngày 12/11/2001 Tổng cục địa hướng dẫn mẫu hợp đồng để thực quyền người sử dụng đất Khơng dừng đó, Luật đất đai 2003 Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 mở rộng tối đa quyền người sử dụng đất Điều 106 Luật đất đai 2003 quy định người sử dụng đất có quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, chấp, bảo lãnh, góp vốn QSDĐ, quyền bồi thường Nhà nước thu hồi đất LĐĐ 2003 đời sở kế thừa LĐĐ 1993 bổ sung thêm số quyền Để đơn giản hố trình tự thực chuyển nhượng, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành LĐĐ 2003 đời cải cách lớn công tác quản lý Nhà nước đất đai Trang Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Ngọc Yến Người dân nộp hồ sơ Tổ Nghiệp vụ hành công Nhân viên tổ xem xét hồ sơ lập biên nhận cho người dân, sau cập nhật liệu hồ sơ vào chương trình giải hồ sơ hành chuyển hồ sơ Phòng TN – MT ngày hơm sau Trong thời hạn 30 ngày, Phòng TN – MT có trách nhiệm: - Kiểm tra hồ sơ pháp lý, hồ sơ ngăn chặn - Trao đổi Phòng QLĐT quy hoạch sử dụng đất - Cập nhật đồ địa chính, đề xuất số địa - Lập phiếu chuyển thuế để xác định nghĩa vụ tài - Soạn tờ trình in nội dung GCN QSDĐ - In nội dung cập nhật giảm diện tích vào GCN (của phần lại) - Trưởng Phòng TN – MT ký duyệt trang cập nhật biến động, ký duyệt tờ trình trình Uỷ ban cấp GCN QSDĐ - Chuyển toàn hồ sơ cho Tổ nghiệp vụ hành cơng để thơng báo cho người dân thực nghĩa vụ tài Sau người dân thực xong nghĩa vụ tài chính, thời hạn ngày, Tổ Nghiệp vụ hành cơng có trách nhiệm kiểm tờ trình trình Uỷ ban ký duyệt GCN QSDĐ Trong thời hạn ngày, UBND Quận Tân Bình ký duyệt GCN QSDĐ chuyển hồ sơ cho Phòng TN – MT Trong thời hạn ngày, Phòng TN – MT có trách nhiệm: - Cho số GCN QSDĐ - Cập nhật chương trình in danh sách giao nhận hồ sơ - Bàn giao hồ sơ cho Tổ ngiệp vụ hành cơng Tổ nghiệp vụ hành cơng trao kết cho người dân theo ngày hẹn * So sánh quy trình thực chuyển nhượng trọn Quận Tân Bình từ có LĐĐ 2003 với quy trình thực theo Nghị định 17/1999/NĐ-CP Quận Tân Bình Nghị định 17/1999/NĐ-CP - Người dân nộp hồ sơ Phòng TN – - Người dân nộp hồ sơ UBND phường MT Quận Tân Bình (Tổ Nghiệp vụ hành Sau xác nhận vào Mục I Phần II cơng tiếp nhận hồ sơ) hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, UBND phường chuyển hồ sơ cho địa - Phòng TN – MT Quận Tân Bình thẩm - Cơ quan địa xác nhận vào Mục tra hồ sơ lập phiếu chuyển đến quan Phần II hợp đồng, sau trình thuế để xác định nghĩa vụ tài UBND cấp huyện Sau UBND cấp huyện xác nhận chuyển nhượng quan địa thông báo cho bên thực nghĩa vụ tài - Thời gian thực 10 ngày - Thời gian thực 13 ngày Trang 34 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Ngọc Yến - Người dân lần đến quan Nhà nước + Lần 1: Đến Tổ nghiệp vụ hành cơng trích lục sơ đồ vị trí đất + Lần 2: Đến Tổ nghiệp vụ hành cơng nhận lại hồ sơ + Lần 3: Đến Phòng cơng chứng lập hợp đồng chuyển nhượng + Lần 4: Đến Phòng cơng chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng + Lần 5: Đến Tổ nghiệp vụ hành cơng nộp hồ sơ + Lần 6: Đến Tổ nghiệp vụ hành cơng lấy hồ sơ nộp thuế + Lần 7: Đến quan thuế thực nghĩa vụ tài + Lần 8: Đến Tổ nghiệp vụ hành cơng nộp lại hồ sơ + Lần 9: Đến Tổ nghiệp vụ hành công lấy GCN QSDĐ - Người dân lần đến quan Nhà nước + Lần 1: Đến UBND cấp xã nộp hồ sơ + Lần 2: Đến quan địa lấy hồ sơ nộp thuế + Lần 3: Đến quan thuế thực nghĩa vụ tài + Lần 4: Đến quan địa vào sổ theo dõi biến động đất đai nộp đơn đăng ký QSDĐ để cấp GCN QSDĐ + Lần 5: Đến quan địa lấy GCN QSDĐ - Phòng TN – MT trình ký lên UBND - Cơ quan địa phải trình ký UBND Quận lần huyện lần Qua so sánh quy trình chuyển nhượng QSDĐ Quận Tân Bình quy trình theo Nghị định 17/1999/NĐ-CP, nhận thấy quy trình chuyển nhượng QSDĐ Quận Tân Bình có ưu, nhược điểm sau: * Ưu điểm: - Người dân thực giao dịch thơng qua Phòng TN – MT Quận Tân Bình (Tổ nghiệp vụ hành cơng tiếp nhận hồ sơ) - Việc kết hợp trình xác minh cho đương chuyển nhượng nhận chuyển nhượng QSDĐ trình cấp GCN QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng thành giúp Phòng TN – MT trình ký lên UBND Quận lần - Giữa UBND phường Phòng TN – MT Quận Tân Bình có trao đổi, cập nhật thơng tin tình hình chỉnh lý biến động đồ sổ địa * Nhược điểm: Người sử dụng đất phải trãi qua nhiều công đoạn để thực việc chuyển nhượng Khi đó, người dân phải nhiều thời gian, công sức cho việc nộp, nhận hồ sơ đến quan thuế nộp thuế, sau phải trở lại Phòng TN – MT để vào sổ cấp giấy lấy GCN QSDĐ Tình hình chuyển nhượng QSDĐ địa bàn Quận Tân Bình từ có LĐĐ 2003 đến Tân Bình Quận có tốc độ thị hố cao, kinh tế phát triển mặt, có thị trường bất động sản So với loại hàng hoá khác, đất đai Trang 35 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Ngọc Yến loại hàng hoá đặc biệt đem trao đổi, chuyển dịch mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư Chính vậy, thị trường bất động sản hoạt đông sôi quan tâm người dân lẫn cấp lãnh đạo Do ngày có nhiều văn pháp luật quy định cụ thể quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, hướng dẫn cụ thể trình tự thủ tục để thực quyền Nếu trước đây, người dân tự ý giao dịch đất đai mà khơng thơng qua quan Nhà nước, người dân an tâm đến quan Nhà nước để thực giao dịch đất đai Bảng II.10: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ Quận Tân Bình từ năm 2003 đến Loại đất Năm Số trường hợp Tổng diện tích (m2) 2003 472 44.794,8 80,0 44.714,8 2004 187 26.293,7 413,2 25.880,5 2005 162 16.552,2 1.187,5 15.364,7 2006 43 9.923,4 - 9.923,4 Tổng 864 97.564,1 1.680,7 95.883,4 Nông nghiệp (m2) Thổ (m2) (Nguồn: Phòng TN – MT Quận Tân Bình) Số hồ sơ 500 450 472 400 350 300 250 200 187 162 150 100 50 43 2003 2004 2005 2006 Năm Biểu đồ II.3: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ Quận Tân Bình qua năm Qua bảng biểu đồ ta thấy, tình hình chuyển nhượng QSDĐ địa bàn Quận Tân Bình có chiều hướng giảm đáng kể năm gần Cụ thể vào năm 2003 tồn Quận có 472 trường hợp chuyển nhượng, vào năm 2006 Trang 36 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Ngọc Yến giảm xuống 43 trường hợp Nguyên nhân quỹ đất Quận ít, giá đất thị trường ngày tăng, ngồi gặp khó khăn việc xin phép xây dựng nên người dân khơng hướng thú đầu tư vào thị trường đất mà chuyển sang đầu tư nhà, đáp ứng nhanh nhu cầu cấp thiết nhà mà thời gian cho việc xây cất Nhìn chung tình hình chuyển nhượng QSDĐ Quận Tân Bình khơng sơi năm gần Nhà nước tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất So với giai đoạn từ năm 1999 đến trước có LĐĐ 2003 giai đoạn từ 2003 đến nay, tình hình chuyển nhượng QSDĐ địa bàn Quận Tân Bình giảm nhiều Cả giai đoạn có 864 trường hợp, giảm 744 trường hợp so với gaii đoạn trước Điều cho thấy tình hình sử dụng đất vào ổn định, ngồi có chuyển dịch lớn từ đầu tư đất sang đầu tư nhà thu lợi nhuận cao nhanh a Tình hình chuyển nhượng QSDĐ Quận Tân Bình năm 2003 Tân Bình Quận ven nội thành, diện tích đất chủ yếu tập trung số phường vùng ven, xa trung tâm Quận, sở hạ tầng phát triển Do hoạt động chuyển nhượng diễn sôi số phường (Bảng II.12) Bảng II.11: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ Quận Tân Bình năm 2003 Phường 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 TOÀN QUẬN Tổng hồ sơ 4 40 28 106 51 38 50 40 102 472 Tổng diện tích (m2) 1.292,0 374,0 73,0 3.438,0 2.572,5 229,0 7.423,8 9.778,0 3.546,5 3.742,6 4.303,8 200,0 7.645,6 44.794,8 Loại đất Nông nghiệp (m2) 80,0 80,0 Thổ (m2) 1.292,0 374,0 73,0 3.438,0 2.572,5 229,0 7.423,8 9.778,0 3.466,5 3.742,6 4.303,8 200,0 7.645,6 44.714,8 (Nguồn: Phòng TN – MT Quận Tân Bình) Trang 37 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Ngọc Yến Qua bảng ta thấy, năm 2003 tồn Quận Tân Bình có 472 trường hợp chuyển nhượng, phường 14 phường 20 có số lượng hồ sơ chuyển nhượng nhiều Khi đó, phường 14 có 106 trường hợp chuyển nhượng với 7.423,8 m2, chiếm 22,5% toàn Quận phường 20 có 102 trường hợp chuyển nhượng với 7.645,6 m2, chiếm 21,6 % toàn Quận chủ yếu người dân tự phân lô bán Thời gian này, số lượng người dân nhập cư từ địa phương khác đơng, nhu cầu sử dụng đất lớn Diện tích đất chuyển nhượng chủ yếu đất Phần lớn diện tích đất sau chuyển nhượng sử dụng vào mục đích xây dựng nhà để góp phần ổn định sống Tuy nhiên, có phận sau nhận chuyển nhượng QSDĐ xây cất nhà, phòng trọ với mục đích kinh doanh, cho th b Tình hình chuyển nhượng QSDĐ Quận Tân Bình năm 2004 (Quận Tân Bình mới) Do tách phần diện tích đất cho Quận Tân Phú nên diện tích tự nhiên Quận Tân Bình giảm đáng kể, lượng hồ sơ chuyển nhượng nhìn chung giảm so với năm 2003 Tồn Quận có 187 trường hợp chuyển nhượng, giảm 285 trường hợp so với năm 2003 Bảng II.12: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ Quận Tân Bình năm 2004 Loại đất Tổng hồ sơ Tổng diện tích (m2) - - - - 64 6.042,5 - 6.042,5 - - - - 94,0 - 94,0 60,0 - 60,0 82,5 - 82,5 - - - - - - - - 192,0 - 192,0 10 50,0 - 50,0 11 95,0 - 95,0 12 81 8.647,8 - 8.647,8 13 157,2 - 157,2 14 134,0 - 134,0 15 32 10.738,7 413,2 10.325,5 TỒN QUẬN 187 26.293,7 413,2 25.880,5 Phường Nơng nghiệp (m2) Thổ (m2) (Nguồn: Phòng TN – MT Quận Tân Bình) Trang 38 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Ngọc Yến Thời gian việc chuyển nhượng xảy rải rác phường với số lượng ít, có phường khơng có trường hợp chuyển nhượng phường 1, 3, 7, 8, nguyên nhân chủ yếu thực tế phường diện tích đất ít, chí khơng Bên cạnh đó, phường 12, phường 15 có diện tích chuyển nhượng tương đối nhiều so với phường khác, phường 12 có 81 trường hợp với 8.647,8 m2 chiếm 43,3% toàn Quận, phường 15 có số trường hợp phường 12 diện tích chuyển nhượng lại lớn với 10.738,7 m2 Nguyên nhân thời gian phường 12 phường 15 có nhiều dự án xây dựng nhà phục vụ cho việc cải tạo khu dân cư hữu xây dựng khu dân cư Đất chuyển nhượng phần lớn đất chủ dự án, phân thành lơ nhỏ, có sở hạ tầng đầy đủ phải xây dựng theo thiết kế dự án tạo nên thống nhất, đồng khu dân cư c Tình hình chuyển nhượng QSDĐ Quận Tân Bình năm 2005 Bảng II.13: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ Quận Tân Bình năm 2005 Phường Tổng hồ sơ Tổng diện tích (m2) Loại đất Nơng nghiệp (m2) Thổ (m2) - - - - 42 4.028,0 - 4.028,0 - - - - 10 805,0 - 805,0 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 10 240,0 - 240,0 11 - - - - 12 65 6.296,0 - 6.296,0 13 42,0 - 42,0 14 - - - - 15 41 5.141,2 1.187,5 3.953,7 TOÀN QUẬN 162 16.552,2 1.187,5 15.364,7 (Nguồn: Phòng TN – MT Quận Tân Bình) Qua bảng ta thấy, lượng hồ sơ chuyển nhượng khơng nhiều, tồn Quận có 162 trường hợp chuyển nhượng, giảm 25 trường hợp so với năm 2004 Số phường khơng có trường hợp chuyển nhượng tăng vọt từ phường vào năm 2004 lên phường vào năm 2005 Bên cạnh đó, Phường 12 có số lượng chuyển nhượng nhiều có 65 trường hợp với 6.296 m2, chiếm 38% tồn Quận Điều khơng Trang 39 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Ngọc Yến có nghĩa hoạt động chuyển nhượng bị đóng băng, mà chuyển sang hình thức khác chuyển nhượng QSDĐ có tài sản gắn liền với đất (hay gọi mua bán nhà) Hoạt động diễn sôi nhiều năm gần đây, phần quỹ đất Quận Tân Bình ngày hạn hẹp, phần nhu cầu nhà cao, thời gian cho việc xây cất Mặt khác chủ trương quy hoạch Quận số phường làm hạn chế việc xây cất nên việc nhận chuyển nhượng QSDĐ bị hạn chế d Tình hình chuyển nhượng QSDĐ Quận Tân Bình năm 2006 Bảng II.14: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ Quận Tân Bình năm 2006 Loại đất Tổng hồ sơ Tổng diện tích (m2) - - - - 1.308,5 - 1.308,5 10 3.812,5 - 3.812,5 80,0 - 80,0 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 10 163,0 - 163,0 11 - - - - 12 253,4 - 253,4 13 218,0 - 218,0 14 106,0 - 106,0 15 19 3.982,0 - 3.982,0 TỒN QUẬN 43 9.923,4 - 9.923,4 Phường Nơng nghiệp (m2) Thổ (m2) (Nguồn: Phòng TN – MT Quận Tân Bình) Qua bảng ta thấy, lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ giảm đáng kể so với năm 2005, toàn Quận có 43 trường hợp với 9.923,4 m2 Trong đó, Phường 15 có số lượng chuyển nhượng nhiều có 19 trường hợp với 3.982 m2, chiếm 40,1% tồn Quận Kế đến phường 3, có 10 trường hợp chuyển nhượng với 3.812,5 m2, chiếm 23,3% toàn Quận Bên cạnh đó, hoạt động chuyển nhượng diễn rải rác phường phường 4, 10, 13, 14 Ngồi có phường khơng có trường hợp chuyển nhượng năm 2006 phường 1, 5, 6, 7, 8, 9, 11 Điều Trang 40 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Ngọc Yến chứng tỏ tình hình sử dụng đất địa phương vào ổn định Đất chuyển nhượng chủ yếu đất người dân tự phân lô bán, khơng theo quy hoạch, gây khó khăn cho việc chỉnh trang thị Quận sau e Tình hình chuyển nhượng QSDĐ phân theo ranh giới hành Bảng II.15: So sánh tình hình chuyển nhượng QSDĐ phường Đơn vị tính: hồ sơ Phường Tổng hồ sơ Năm 2003 Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 - - - - - 115 64 42 10 - - - 10 16 10 - - - - - - 1 - - - - - - - - 2 - - 10 46 40 11 - - - 12 177 28 81 65 13 2 14 108 106 - 15 143 51 32 41 19 16 38 38 17 50 50 18 40 40 19 3 20 102 102 TOÀN QUẬN 864 472 187 162 43 Qua bảng ta thấy, từ năm 2003 đến tồn Quận Tân Bình có 864 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ Trong đó, phường 12 có số lượng chuyển nhượng nhiều với 177 trường hợp Nhìn chung lượng hồ sơ chuyển nhượng phường giảm đáng kể qua năm Có phường khơng có trường hợp chuyển nhượng phường 1, phường 8, đặc thù phường diện tích đất ít, chí khơng Trong phường 14 vào năm 2003 có 108 trường hợp chuyển nhượng, đến năm 2006 trường hợp, nguyên nhân diện tích đất ngày hẹp dần, mặt khác đời sống người dân ngày cao nên việc chuyển nhượng khơng vội vàng, sơi lúc trước Trang 41 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Ngọc Yến Phường 15 xem phường diện tích đất nhiều nên năm gần tình hình chuyển nhượng diễn thường xuyên, số trường hợp chuyển nhượng có giảm Cụ thể vào năm 2003 có 51 trường hợp, đến năm 2006 19 trường hợp Nguyên nhân giá đất ngày cao, đời sống người dân ngày hơn, người dân ngày ý thức giá trị đất đai nên không chuyển nhượng cách ạt trước Mặt khác, phải chờ chủ trương quy hoạch Quận nên việc xây cất phường 15 giám sát chặt chẽ, ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng người dân địa phương f Tình hình chuyển nhượng QSDĐ theo mục đích sử dụng 2% Đất nơng nghiệp Đất 98% Biểu đồ II.2: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ theo mục đích sử dụng Qua biểu đồ ta thấy, loại đất chuyển nhượng Quận Tân Bình chủ yếu đất Cụ thể, đất chiếm 98% diện tích chuyển nhượng tồn Quận, đất nơng nghệp chiếm 2% diện tích chuyển nhượng tồn Quận Tuy nhiên phần diện tích đất nơng nghiệp chuyển mục đích sang đất Điều khẳng định nhu cầu sử dụng đất người dân có thực ngày trở nên cấp thiết để theo kịp tốc độ thị hố Bên cạnh người có nhu cầu nhà ở, có người khơng mục đích sử dụng mà mục đích kinh doanh, đầu Điển hình dự án quy hoạch khu dân cư địa bàn, sau dự án phê duyệt có nhiều trường hợp đăng ký QSDĐ lô đất Sau dự án hồn thành hết chỗ Trên thực tế lô đất sau chuyển nhượng không sử dụng hợp lý mà bị bỏ hoang sau chuyển nhượng lại cho người khác với mức giá cao nhiều so với giá chuyển nhượng QSDĐ từ chủ đầu tư Đây lý làm cho tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng cao sơi động khu dân cư Tình hình giải hồ sơ địa bàn Quận Tân Bình Được quan tâm UBND Quận Tân Bình, cơng tác quản lý đất đai trọng, thường xuyên thực công tác cải cách thủ tục hành nhằm đáp ứng kịp thời nhu cầu người dân Ngồi tổ chức buổi tập huấn chuyên môn cho cán nhằm nắm bắt thông tin trau dồi kỹ giao tiếp gặp gỡ người dân Tuy số lượng hồ sơ nhận ngày lớn, không riêng hồ sơ chuyển nhượng mà có hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, hồ sơ xin cấp, đổi GCN QSDĐ, tặng cho QSDĐ đa số hồ sơ xem xét giải thời hạn Tuy nhiên hồ sơ trễ hẹn với số lượng ít, nguyên Trang 42 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Ngọc Yến nhân lượng hồ sơ nhận vào nhiều số lượng cán thụ lý khó khăn việc trích lục hồ sơ lưu Hiện nay, Phòng TN – MT đưa vào áp dụng trước số quy trình chuẩn bị cho việc ứng dụng hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn ISO 9001:2000, tiến độ giải hồ sơ ngày tốt Quá trình giải theo trình tự thủ tục quy định, tuỳ theo yêu cầu thực tế mà có biện pháp xử lý, đảm bảo tốt yêu cầu nội dung quản lý Nhà nước đất đai Một số nhận định tình hình chuyển nhượng bất hợp pháp Mặc dù trình thực tế Phòng TN – MT Quận Tân Bình, không thống kê số trường hợp chuyển nhượng bất hợp pháp sở vận dụng phương pháp điều tra thu thập thông tin phương pháp chuyên gia, đề tài có số nhận định tình hình chuyển nhượng bất hợp pháp diễn địa bàn Quận Tân Bình sau: + Đất nơng nghiệp chuyển nhượng chủ yếu phân lô, chia với diện tích nhỏ + Tình trạng chuyển nhượng đất nơng nghiệp sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp xảy nhiều Cụ thể sau nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, người dân tự động chuyển đổi mục đích để xây dựng nhà + Hình thức mua bán giấy tay phổ biến địa bàn Điển chuyển nhượng khu vực có khả bị quy hoạch, việc chuyển nhượng thực nhanh chóng thơng qua hình thức mua bán giấy tay Mặt khác có phận người dân nhằm trốn tránh thực nghĩa vụ tài nên khơng thơng qua quan Nhà nước Tuy Nhà nước tạo điều kiện để đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất, lợi ích cá nhân thiếu am hiểu pháp luật nên phận người dân tự ý thực giao dịch đất đai mà không thông qua quan Nhà nước Nguyên nhân chuyển nhượng ảnh hưởng vấn đề chuyển nhượng kinh tế – xã hội a Nguyên nhân chuyển nhượng Theo ý kiến cán Phòng TN – MT từ thực tế cho thấy, tình hình chuyển nhượng diễn năm gần nguyên nhân sau: * Về pháp luật đất đai: - Luật dân sự, Luật đất đai cho phép người sử dụng đất thực quyền mình, có quyền chuyển nhượng QSDĐ - Ngày có nhiều văn pháp luật hướng dẫn đầy đủ, cụ thể việc chuyển nhượng QSDĐ - Mức thuế quy định Nhà nước việc chuyển nhượng QSDĐ vừa phải: thuế chuyển QSDĐ 4% đất 2% đất nơng nghiệp; lệ phí trước bạ 1% Trang 43 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Ngọc Yến * Về kinh tế – xã hội: - Việc đầu tư Nhà nước sở hạ tầng, đường giao thông nâng cấp mở rộng làm cho giá đất Quận Tân Bình ngày tăng cao, chuyển nhượng QSDĐ mang lại cho người dân khoản sinh lời lớn từ đất đai - Đời sống gặp nhiều khó khăn, khơng thể xoay sở, cộng thêm giá đất lại cao nên để giải tình trạng cách giải trước mắt chuyển nhượng QSDĐ - Ở số phường diện tích đất nơng nghiệp, hiệu kinh tế đạt từ giá trị nơng sản thấp, người dân khơng nhu cầu sản xuất, nên diện tích đất nơng nghiệp chuyển nhượng gần hết - Do người dân chuyển đến nơi khác thích hợp Tốc độ thị hố cao thu hút nhiều lao động từ khắp nơi đổ về, vấn đề nhà đặt lên hàng đầu - Thời gian gần đây, nhiều người đầu tư vào thị trường chứng khốn Nếu thành cơng thu lợi nhuận cao với phần lợi luận họ đầu tư thêm vào thị trường bất động sản - Thông tin quy hoạch sử dụng đất làm người dân hoang man, không chuyển nhượng gấp sợ sau bị trắng b Tình hình sử dụng đất sau nhận chuyển nhượng Hoạt động chuyển nhượng QSDĐ địa bàn Quận Tân Bình diễn sơi với nhiều trường hợp khác Chính vậy, việc sử dụng đất sau nhận chuyển nhượng khác Thực tế cho thấy, có người khơng có nhu cầu sử dụng đất thật nhận chuyển nhượng, sau thời gian chờ cho giá đất tăng lại chuyển nhượng cho người khác với mức giá cao để hưởng phần chênh lệch Điều thấy rõ qua việc chuyển nhượng lô đất dự án quy hoạch khu dân cư Bên cạnh có trường hợp, thời gian ngắn, việc chuyển nhượng thực nhiều lần đất Hoặc nắm bắt nhu cầu cần thiết nhà lao động nhập cư, sau nhận chuyển nhượng, người sử dụng đất xây cất nhà, phòng trọ để kinh doanh, cho th Chính xáo trộn gây khó khăn công tác quản lý Nhà nước đất đai cơng tác giữ gìn trật tự, an tồn xã hội Đối với đất nơng nghiệp, sau nhận chuyển nhượng, người sử dụng đất xin chuyển mục đích sang đất để xây nhà Hoặc có trường hợp, người sử dụng đất tự ý xây dựng nhà chịu phạt vi phạm hành chính, sau hợp thức hố QSDĐ c Hiệu kinh tế – xã hội thông qua việc chuyển nhượng * Hiệu - Giải khó khăn sống, cải thiện đời sống người dân - Đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, dịch vụ đo đạc - Người dân có hội chuyển sang ngành nghề khác phù hợp hơn, chuyển đến nơi khác thoải mái hơn, tốt cho sức khoẻ - Đáp ứng nhu cầu phát triển xã hội, giải chỗ cho lao động nhập cư, góp phần ổn định sống Trang 44 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Ngọc Yến * Hạn chế - Không khai thác hết tiềm đất đai, đất bị bỏ hoang hố, sử sụng khơng mục đích - Những nguồn lợi việc chuyển nhượng QSDĐ mang lại góp phần làm cho tệ nạn đầu đất đai phát triển mạnh mà Nhà nước khơng kiểm sốt Bên cạnh đó, có trường hợp chuyển nhượng giấy tay, không thông qua quan Nhà nước nhằm trốn tránh thực nghĩa vụ chuyển nhượng QSDĐ - Việc chuyển nhượng nhiều lần đất, gây khó khăn công tác quản lý Nhà nước đất đai Hoặc việc nhận chuyển nhượng khu thuộc dự án quy hoạch nguyên nhân dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu nại đất đai địa bàn - Nhiều hộ gia đình sau chuyển nhượng khơng sử dụng số tiền vào đầu tư kinh doanh, sản xuất mà tiêu xài cách hoang phí Sau thời gian rơi vào tình trạng trắng tay, khơng đất để sản xuất phải làm thuê cho người khác, đời sống gặp nhiều khó khăn, dẫn đến tệ nạn xã hội - Trên địa bàn Quận nhiều khu dân cư lụp xụp đan xen tồn trước hầu hết phường, mật độ xây dựng cao (trên 80%) Đó hệ việc chuyển nhượng bừa bãi, không theo quy hoạch chung Quận Một số giải pháp nhằm quản lý tốt việc chuyển nhượng QSDĐ địa bàn Quận Tân Bình Để cơng tác giải hồ sơ hành đất đai hồn thiện hơn, Phòng TN – MT đề số giải pháp sau đây: - Thực tốt cơng tác cải cách hành , kết hợp chặt chẽ công tác xếp phân công tổ chức nhân với việc cải tiến quy trình giải hồ sơ, cơng khai thủ tục hành chính, đăng ký áp dụng việc quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn ISO 9001:2000 số lĩnh vực - Thực tốt công tác giáo dục cán nhân viên đấu tranh chống tham nhũng tiêu cực, nêu cao tinh thần trách nhiệm, ý thức chấp hành tổ chức kỷ luật, thái độ giao tiếp giải hồ sơ hành dân - Thực việc áp dụng quy trình tiếp nhận hồ sơ theo chế cửa - Phối hợp với Phòng QLĐT đề xuất kiến nghị Thành phố giải trường hợp khó khăn, vướng mắc nhằm đẩy nhanh tiến độ giải hồ sơ Phấn đấu không để hồ sơ trễ hạn, hồ sơ bổ túc hai lần - Tăng cường công tác tra, kiểm tra việc thực thi văn pháp luật, việc quản lý sử dụng đất đai việc thực quy hoạch sử dụng đất địa bàn nhằm kịp thời phát xử lý trường hợp sử dụng đất không theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất duyệt - Tăng cường việc quản lý sử dụng đất phường, từ có hướng phát triển cho phù hợp Trang 45 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Ngọc Yến KẾT LUẬN Tân Bình Quận ven nội thành, điều kiện tự nhiên không thuận lợi cho việc sử dụng đất nông nghiệp, hiệu kinh tế việc sản xuất nơng nghiệp khơng cao nên có xu hướng chuyển đổi mục đích sang đất Hiện nay, Quận Tân Bình có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng TM –DV, CN – TTCN Sau nhiều lần thay đổi địa giới hành chính, đến diện tích tự nhiên Quận Tân Bình 2.238,22 ha, bao gồm 15 phường Dân số tăng nhanh chủ yếu tăng học, nhu cầu sử dụng đất tăng dẫn đến tình trạng người dân tự chuyển đổi, chuyển nhượng QSDĐ mà không thông qua quan Nhà nước, gây khó khăn cơng tác quản lý đất đai địa phương Công tác cấp GCN QSDĐ có nhiều nổ lực, đề số biện pháp chấn chỉnh nhìn chung kết đạt hạn chế, hồ sơ trễ hạn, phận người dân chưa thật hài lòng công tác Nguyên nhân chủ quan lực trình độ việc triển khai tổ chức thực phận giải hồ sơ yếu, công tác lãnh đạo, đạo điều hành chưa khoa học Ngoài ra, nguyên nhân khách quan chủ trương, sách, quy định cơng tác thiếu quán, bất cập; việc phân định chức nhiệm vụ quan quản lý nhà, đất địa phương chưa rõ ràng; nhiều hồ sơ phức tạp có liên quan đến dự án phân lô hộ lẻ, nhà xây dựng không phép trước 1/7/2004 chậm tháo gỡ, giải Chính làm ảnh hưởng đến tiến độ kết công tác cấp GCN QSDĐ địa bàn Quận Tình hình chuyển nhượng nói chung Quận Tân Bình tăng hàng năm, tình hình chuyển nhượng QSDĐ nói riêng giảm Ngun nhân quỹ đất Quận Tân Bình ngày hạn hẹp, đồng thời chủ trương quy hoạch địa phương nên việc xây cất gặp nhiều khó khăn, người dân chuyển sang mua nhà đáp ứng nhanh nhu cầu nhà Cụ thể năm 2005, tổng lượt hồ sơ chuyển nhượng 162 hồ sơ, năm 2006 có 43 hồ sơ tập trung chủ yếu số phường phường 12, phường 15 Tiến độ giải hồ sơ trọng, đảm bảo việc trả kết cho người dân hẹn, nhiên hồ sơ trễ hẹn khơng có phàn nàn từ phía người dân Hiện để tập trung nâng cao chất lượng quy trình giải hồ sơ hành chính, có hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ, Phòng TN – MT đưa vào áp dụng trước số quy trình chuẩn bị cho việc ứng dụng hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn ISO 9001:2000, công khai thủ tục giải hồ sơ hành Website điện tử Quận Vì vậy, tiến độ giải loại hồ sơ hành ngày tốt hơn, giảm hẳn việc lại bổ túc hồ sơ người dân, rút ngắn thời gian giải hồ sơ đăng Để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân thực quyền mình, góp phần làm cho công tác quản lý Nhà nước đất đai Quận Tân Bình tốt hơn, đề tài có kiến nghị sau kiến nghị Quận Tân Bình lên Thành phố quan liên quan: - Điều chỉnh ranh giới hành cho phù hợp thực tế xác phường Trang 46 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Ngọc Yến - Hoàn thành việc lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất năm (2006 – 2010) góp phần thuận lợi cho cơng tác cấp GCN QSDĐ, chuyển mục đích sử dụng đất đồng thời góp phần hạn chế việc xây cất bừa bãi, khơng theo quy hoạch chung tồn Quận sau nhận chuyển nhượng - Tăng cường công tác tra, kiểm tra việc quản lý sử dụng đất đai việc thực quy hoạch sử dụng đất địa bàn nhằm kịp thời phát xử lý trường hợp sử dụng không theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Tuyên truyền Pháp luật đất đai cho người dân cách sâu rộng thông qua phương tiện truyền thông đại chúng, giúp nhân dân hiểu thực quyền nghĩa vụ việc sử dụng đất đai - Tập trung xếp, củng cố lại Tổ nghiệp vụ chuyên môn máy nhân cho phù hợp với tình hình nhiệm vụ - Phát huy tinh thần trách nhiệm lực đội ngũ cán công chức, thực tốt việc đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn cho đội ngũ cán - Phối hợp với quan liên quan tăng cường việc kiểm tra dự án đầu tư sử dụng đất theo dõi việc xử lý trường hợp vi phạm việc sử dụng đất địa bàn Quận - Việc phân định chức nhiệm vụ quan quản lý nhà, đất địa phương phải rõ ràng - Rút ngắn trình tự thời gian giải hồ sơ chuyển nhượng phần đất - Sau nhận chuyển nhượng, việc xây cất phải phù hợp với quy hoạch chung địa phương - Tăng cường trách nhiệm phường việc quản lý đất đai, tránh tình trạng sau nhận chuyển nhượng tự chuyển đổi, tự chuyển mục đích sử dụng không quy định pháp luật Trang 47 Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Ngọc Yến TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật đất đai 1993 Quốc hội thông qua ngày 24/7/1993 Luật thuế chuyển QSDĐ Quốc hội thông qua ngày 22/6/1994 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế chuyển QSDĐ Quốc hội thông qua ngày 21/12/1999 Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 Chính Phủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ chấp, góp vốn giá trị QSDĐ Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 1/11/2001 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 17/1999/NĐ-CP Thông tư 1883/TT-TCĐC ngày 12/11/2001 Tổng cục địa hướng dẫn mẫu hợp đồng để thực quyền người sử dụng đất Luật đất đai 2003 Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật đất đai 2003 Tài liệu tập huấn nghiệp vụ cán địa cấp sở Sở địa – nhà đất, UBND TPHCM ngày 22/11/2001 10 Niên giám thống kê Quận Tân Bình năm 2006 11 Phan Trần Thảo Nguyên Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Thị xã Vĩnh Long - Tỉnh Vĩnh Long từ năm 1999 đến Luận văn tốt nghiệp số 1118 12 Nguyễn Thị Thuỳ Trang Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Thị xã Thủ Dầu Một - Tỉnh Bình Dương Luận văn tốt nghiệp số 931 Trang 48 ... Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Quận Tân Bình TP Hồ Chí Minh từ năm 2003 đến nay Giáo viên... LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MƠN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT NGUYỄN NGỌC YẾN ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂN BÌNH TP.HỒ CHÍ MINH TỪ... phát từ vấn đề cấp thiết trên, chúng tơi thực đề tài: Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Quận Tân Bình Thành Phố Hồ Chí Minh từ năm 2003 đến nay Trang Ngành: Quản Lý Đất