ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM BÙI DUY TUẤN Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN MỘC CHÂU – TỈNH SƠN LA GIAI ĐOẠN 2014 - 2016 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chun ngành : Địa mơi trường Lớp : K45 ĐCMT N02 Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2013-2017 Giáo viên hướng dẫn: PGS.TS Đỗ Thị Lan Thái Nguyên, tháng 08 năm 2016 i LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, lỗ lực thân, tơi nhận giúp đỡ, động viên, bảo thầy cô, bạn bè người thân Để có kết nghiên cứu này, tơi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Đỗ Thị Lan Trưởng khoa – Khoa môi trường, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, người ln theo sát, tận tình hướng dẫn, bảo tơi suốt q trình thực luận văn tốt nghiệp Tôi xin chân thành cảm ơn thầy cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên giúp đỡ tạo điều kiện cho thời gian qua Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh đạo cán Ủy ban nhân dân Huyện Mộc Châu, phòng Tài nguyên Môi trường, người dân giúp đỡ hồn thành đề tài Cuối tơi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình người động viên, tạo điều kiện suốt trình học tập thực đề tài Tác giả Bùi Duy Tuấn ii MỤC LỤC MỤC LỤC .i DANH MỤC BẢNG BIỂU vi DANH MỤC TỬ, CỤM TỪ VIẾT TẮT .vii PHẦN I: MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề 1.2 Mục tiêu đề tài 1.2.1 Mục tiêu chung 1.2.2 Mục tiêu cụ thể Error! Bookmark not defined 1.3 Yêu cầu đề tài 1.4 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 1.4.1 Ý nghĩa khoa học 1.4.2 Ý nghĩa thực tiễn PHẦN II: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở pháp lý 2.2 Cơ sở thực tiễn 2.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất giới Việt Nam 2.3.1 Đất đai thị trường đất đai 2.3.1.1 Đất đai 2.3.1.2 Thị trường đất đai 2.3.1.3 Giá đất 2.3.1.4 Một số khái niệm khác 2.3.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất số nước giới 2.3.2.1 Trung Quốc 2.3.2.2 Nhật Bản 10 2.3.2.3 Mỹ 11 2.3.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 11 2.3.3.1 Các văn quy định giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 11 2.3.3.2 Quy định đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013 12 iii 2.3.3.2.1 Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất 12 2.3.3.2.2 Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất 12 2.3.3.2.3 Thực đấu giá quyền sử dụng đất 14 2.4 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La 14 2.4.1 Việc thực điều chỉnh quy hoạch để tạo quỹ đất bán đấu giá quyền sử dụng đất năm 2016 14 2.4.2 Việc thực trình tự, thủ tục trước bán đấu giá quyền sử dụng đất 15 PHẦN III: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 17 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 17 3.2 Thời gian địa điểm tiến hành nghiên cứu 17 3.3 Nội dung nghiên cứu 17 3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội địa bàn huyện Mộc Châu 17 3.3.2 Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn huyện Mộc Châu Error! Bookmark not defined 3.3.3 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Mộc Châu 17 3.3.4 Kết đấu giá huyện Mộc Châu 17 3.3.5 Đánh giá hiệu quả, khó khăn đưa giải pháp cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Mộc Châu 17 3.4 Phương pháp nghiên cứu 17 3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 17 3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 17 3.4.3 Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu tổng hợp số liệu 18 3.4.4 Phương pháp chuyên gia 18 PHẦN IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 19 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 19 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 19 4.1.2 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 20 4.1.2.1 Thuận lợi 20 iv 4.1.2.2 Khó khăn hạn chế 21 4.2 Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn huyện Môc Châu 22 4.2.1 Kết thực tiêu kế hoạch sử dụng đất năm 2015 22 4.2.2 Kế hoạch sử dụng đất năm 2016 trạng sử dụng đất năm 2015 22 4.2.2.1 Đất nông nghiệp 24 4.2.2.2 Đất phi nông nghiệp 24 4.2.2.3 Đất chưa sử dụng 24 4.3 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Mộc Châu 24 4.3.1 Văn đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Mộc Châu 24 4.3.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Mộc Châu 27 4.4 Kết đấu giá huyện Mộc Châu 31 4.4.1 Trung tâm đấu giá tỉnh tổ chức đấu giá: 31 4.4.2 UBND huyện tổ chức đấu giá: 33 4.4.5 Một số yếu tố ảnh hưởng đến kết đấu giá quyền sử dụng đất 39 4.5 Đánh giá hiệu quả, khó khăn, hạn chế số đề xuất công tác đấu giá quyền sử dụng đất 41 4.5.1 Hiệu kinh tế 41 4.5.2 Hiệu xã hội 42 4.5.3 Hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai 42 4.5.4 Những khó khăn, hạn chế cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất 42 4.5.4.1 Công tác tổ chức 43 4.5.4.2 Đối với người tham gia đấu giá 43 4.5.5 Một số đề xuất công tác đấu giá quyền sử dụng đất 44 4.5.5.1 Giải pháp tổ chức quản lý 44 4.5.5.2 Giải pháp công nghệ, kỹ thuật 45 4.5.5.3 Giải pháp tuyên truyền nâng cao nhận thức 46 4.5.5.4 Giải pháp chế tài 47 PHẦN V: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 48 5.1 Kết luận 48 v 5.2 Kiến nghị 49 TÀI LIỆU THAM KHẢO 50 vi DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng Tổng hợp so sanh kế hoạch sử dụng đất năm 2016 trạng sử dụng đất năm 2015 22 Bảng 2: Kết đấu giá quyền sử dụng đất trung tâm đấu giá tỉnh tổ chức đấu giá thành công năm 2015 (đơn vị đồng) 33 Bảng 3: Tổng hợp giá khởi điểm, đơn vị thực hiện, diện tích lơ đất dự án đấu giá quyền sử dụng đất tiểu khu bệnh viện 2, khu đất UBND xã Tân Lập, TK1, TK3, TK9 34 Bảng 4: Kết đấu giá quyền sử dụng đất lô đất dự án đấu giá quyền sử dụng đất tiểu khu bệnh viện 2, khu đất UBND xã Tân Lập, TK1, TK3, TK9 35 Bảng 5: Tổng hợp giá khởi điểm, đơn vị thực hiện, diện tích lô đất dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu đất TTHC 36 Bảng 6: Kết đấu giá quyền sử dụng đất lô đất dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu đất TTHC 37 Bảng 7: Tổng hợp giá khởi điểm, đơn vị thực hiện, diện tích lơ đất dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu tái định cư Tân Lập 38 Bảng 8: Kết đấu giá quyền sử dụng đất lô đất dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu tái định cư Tân Lập 39 Bảng 9: Hiệu kinh tế cồng tác ĐGQSDĐ qua số dự án 41 vii DANH MỤC TỬ, CỤM TỪ VIẾT TẮT QSDĐ Quyền sử dụng đất (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất gọi chung quyền sử dụng đất ĐGQSDĐ Đấu giá quyền sử dụng đất GTQSDĐ Giá trị quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân HĐND Hội đồng nhân dân BĐS Bất động sản TTHC Trung tâm hành PHẦN I MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề Đất đai tài sản quốc gia vô quý giá, nguồn tài nguyên thiên nhiên, nguồn lực để xây dựng phát triển đất nước Trong trình đổi mới, từ năm 1986 đến nay, Đảng Nhà nước đặc biệt quan tâm vấn quản lý đất đai Luật đất đai năm 1987 sắc luật ban hành thời kì đổi khơng ngừng hồn thiện : luật đất đai 1993, luật đất đai 1993 sửa đổi 1998 2001, luật đất đai 2003 2013 đáp ứng nhu cầu chuyển đổi kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Qua kì Đại hội, hội nghị Đảng đề xuất nội dung sách đất đai bất động sản, bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa cách thuận lợi Thị trường bất động sản nước bước phát triển có sức cạnh tranh với thị trường bất động sản khu vực, thu hút nhà đầu tư Thực công khai minh bạch, tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỉ cương quản lý đất đai Nhà nước điều tiết giá đất quan hệ cung cầu đất đai thông qua sách thuế có liên quan đến đất đai Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản, vừa nhà đầu tư bất động sản lớn nhất, hoàn thiện hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản Thị trường quyền sử dụng đất hoàn thiện, đủ sức tự phát triển để thị trường lao động, thị trường vốn điều tiết đầu vào thị trường sản xuất kinh doanh hàng hóa Huyện Mộc Châu có 15 đơn vị hành xã, thị trấn Thị trấn Mộc Châu trung tâm hành - kinh tế - văn hố huyện, trung tâm huyện cách thành phố Sơn La khoảng 115 km phía Đơng Nam, cách thủ Hà Nội 195 km phía Tây Bắc Để nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất, năm gần huyện Mộc Châu - tỉnh Sơn La thực chủ trương Nhà nước với hai hình thức đấu thầu dự án đấu giá quyền sử dụng đất, thực dự án quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng thông qua phương thức đấu giá quyền sử dụng đất giải pháp hữu hiệu nhằm khắc phục khó khăn vồn đầu tư Tuy vậy, nguồn lợi thu từ công tác ĐGQSDĐ địa bàn huyện Mộc Châu chưa cao, việc thực ĐGQSDĐ nên chưa khắc phục khó khăn vốn đầu tư để phát triển tối đa hiệu SDĐ địa bàn huyện Mộc Châu Xuất phát từ quan điểm trên, phân công khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, trí phòng Tài ngun mơi trường huyện Mộc Châu với hướng dẫn trực tiếp PGS.TS Đỗ Thị Lan – cán giảng dạy khoa Môi trường – Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em tiến hành nghiên cứu đề tài : “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Mộc Châu giai đoạn 2014-2016” 1.2 Mục tiêu đề tài 1.2.1 Mục tiêu chung - Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La Qua tìm điểm thuận lợi khó khăn tồn vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất địa phương - Đề xuất giải pháp thiết thực nhằm giúp cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất đạt hiệu 1.2.2 Mục tiêu cu thể - Tìm hiểu sách văn liên quan đến đấu giá đất, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất - Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án huyện Mộc Châu giai đoạn 2014-2016 Từ tìm thuận lợi, khó khăn đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Mộc Châu thời gian tới - Hiểu rõ công tác đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam số nước giới 1.3 Yêu cầu đề tài - Nghiên cứu, nắm vững văn liên quan đến ĐGQSDĐ trung ương địa phương 39 Bảng 8: Kết đấu giá quyền sử dụng đất lô đất dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu tái định cư Tân Lập Số tiền theo Giá Số tiền Đơn vị Giá Mức Diện mức giá trúng thu thực khởi chênh Nội TT tích điểm khởi điểm Đấu giá từ đầu giá dung lệch (nghìn (nghìn (nghìn (nghìn (m2) (%) đ/m2) đ/m2) đ/m2) đ/m2) BĐG 4.395,5 Khu 655.268,6 655.330 TĐC Tân Lập Lô 420,9 150 63.140,875 150,000 63.141 0.00 UBND Lô 399,4 150 59.906,875 150,000 59.907 0.00 UBND Lô 409,7 150 61.453,875 150,000 61.454 0.00 UBND Lô 447,2 150 67.074,875 150,000 67.075 0.00 UBND Lô 423,6 150 63.539,875 150,000 63.600 0.09 UBND Lô 425,2 150 63.777,875 150,000 63.778 0.00 UBND Lô 479,4 150 71.911,875 150,000 71.912 0.00 UBND Lô 439,9 150 65.982,875 150,000 65.083 0.00 UBND Lô 476,5 150 71.467,725 150,000 71.468 0.00 UBND Lô 446,7 150 67.011,857 150,000 67.012 0.00 UBND 10 Do khu đất đấu giá khu tái định cư thuộc xã Tân Lập, xã vùng sâu vùng xa có điều kiện kinh tế khó khăn, hệ thống giao thơng, điện, nước hạn chế Do vậy, tổ chức đấu giá 10 lô đất thuộc khu tái định cư xã Tân Lập lơ có người đăng ký tham gia đấu giá nên UBND huyện Mộc Châu thực theo khoản điều 118 Luật Đất đai 2013 giao đất theo quy định bảng giá đất UBND tỉnh phê duyệt 4.4.5 Một số yếu tố ảnh hưởng đến kết đấu giá quyền sử dụng đất Đất đai dùng vào mục đích khác khả sinh lợi khác nhau, khả sinh lợi phụ thuộc váo thuận lợi mảnh đất bao gồm yếu tố sau: - Vị trí khu đất: vị trí nhân tố quan trọng việc xác định giá đất, ví dụ khu vực thị giá đất vị trí mặt tiền có giá cao vị trí ngõ hẻm Ngồi đất có vị trí khu 40 trung tâm văn hóa, kinh tế - xã hội, thương mại … có giá cao vị trí xa trung tâm ( đặt vị trí mặt tiền) mặt đường phố, vị trí gần khu sẳn xuất có khí độc hại giá đất thấp vị trí tương tự xa khu sản xuất Vì vậy, xác định giá đất, điều quan trọng phải xác định vị trí đất nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất - Yếu tố ảnh hưởng khả đầu tư sở hạ tầng: Một khu đất cho dù có nhiều yếu tố thuận lợi chưa đầu tư xây dựng sở hạ tầng, khu đất có hạnh chế định việc xác định giá đất Ngược lại, khu vực đầu tư sở hạ tầng hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp nướ đồng bộ, dịch vụ thơng tin liên lạc đại, điện sinh hoạt, điện sản xuât qui mô lớn …( yếu tố thiết thực phục vụ trực tiếp tới đời sống sinh hoạt dân cư nhu cầu sản xuất doanh nghiệp) làm tăng giá trị đất tác dụng trực tiếp tới giá đất - Điều kiện kinh tế - xã hội cơng trình dịch vụ: Khu vục có điều kiện kinh tế- xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ mơi trường sinh sống điều kiện có sức thu hút dân cư tới ở, yếu tố làm cho giá đất thực tế khu vực tăng lên Nếu nơi khu cơng nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy xí nghiệp, khu cơng nghiệp, khu chế xuất hạn chế khả phát triển nhà khu vực xung quanh, dân cư đến it dẫn đến giá đất giảm - Yếu tố khả sử dụng theo mục đích yêu cầu khác nhau: sử dụng có lơ đất vào mục đích khác giá đất chịu ảnh hưởng theo mục đích đất đai tài sản khơng giống tài sản thơng thường, tính khơng đồng nhất, cố định vị trí, có hạn khơng gian vơ hạn thời gian sử dụng Đất có hạn sơ lượng cung cấp lại cho chức sử dụng đầu tư khơng hồn tòa bất biến Ví dụ: xây dựng nhà cao tầng làm thay số lượng đất đai cần dùng thêm làm thay đổi giá trị đất Giá trị đất phụ thuộc vào cung – cầu thị trường, cung – cầu đất coi ổn định việc sử dụng đất phu thuộc vào cung cầu thị trường, nhu cầu thị trường lại định hướng thu thập mà đất mang lại Các loại hình sử dụng có giá trị thấp 41 phải nhường chỗ cho loại hình có giá trị cao hơn, trung tâm thương mại đẩy nhà khỏi trung tâm, nhà đẩy nơng nghiệp ven thị loại hình sử dụng có đủ điều kiện để trả khoản giá trị cao cho vị trí Vì vậy, đất thành thị, khu trung tâm, khu thương mại có giá trị cao vị trí nằm nơng thơn vị trí khác 4.5 Đánh giá hiệu quả, khó khăn đưa giải pháp cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Mộc Châu 4.5.1 Hiệu kinh tế - Công tác ĐGQSDĐ qua số dự án giúp nhà nước khai thác hợp lý quỹ đất Huy động nhiều nguồn vốn tham gia đầu tư xây dựng vầ giúp tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng - Đấu giá quyền sử dụng đất giúp người mua mua đất với giá xác định thường thấp so với việc mua đất theo cách thông thường thị trường Người mua đất khơng phí hoa hồng ( mơi giới) loại phí khác mà trung tâm môi giới thường đặt Người sử dụng đất thuế chuyển quyền SDĐ Bảng 9: Hiệu kinh tế cồng tác ĐGQSDĐ qua số dự án Dự án Diện tích (m2) Thu theo hình Thu theo hình thức giao đất (1000 đ) thức đấu giá (1000 đ) Chênh lệch (1000 đ) Tiểu khu BV2 1.431,8 15.743.000 16.981.000 1.238.000 Khu đất UBND 940 940.000 941.000 1.000 Khu đất TK 578,8 391.680 905.000 513.320 Khu đất TK 1.393 2.577.900 5.011.000 2.433.100 Khu đất TK 73.6 515.200 516.000 800 Khu đât TTHC 1.884 3.956.400 4.893.000 936.600 6.301,2 24.124.180 29.247.000 5.149.820 xã tân lập Tổng số 42 ( Nguồn : Phòng Tài Nguyên Môi Trường Huyện Mộc Châu) 4.5.2 Hiệu xã hội - Với nguồn thu từ ĐGQSDĐ, bên cạnh việc đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống sở hạ tầng, nguồn vốn huy động từ ĐGQSDĐ hỗ trợ cho việc chuyển dịch cấu kinh tế, cấu ngành nghề, áp dụng mơ hình sản xuất nông nghiệp - Sự đời hình thức đấu giá góp phần làm sơi động cho thị trường bất động sản, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản nước ta - Giá đất công bố ĐGQSDĐ loại bỏ tâm lý hoang mang, giao động giá đất chủ thể tham gia thị trường, xóa “giá ảo” bất động sản, góp phần tạo bình ổn giá đất đai, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững 4.5.3 Hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai - Ngoài hiệu kinh tế, xã hội, ĐGQSDĐ mang lại hiệu việc QLSDĐĐ Kết thu từ ĐGQSDĐ khẳng định vai trò đất đai kinh tế thị trường ĐGQSDĐ để Nhà nước định giá đất, góp phần tạo mặt giá đất, tạo ổn định cho thị trường bất động sản Tại dự án ĐGQSDĐ, công tác cấp GCNQSDĐ chiển khai thuận lợi, tạo niền tin với người sử dụng đất ĐGQSDĐ hình thức khai thác, sử dụng đất dai hiệu quả, tiết kiệm, góp phần lành mạnh hóa thủ tục hành 4.5.4 Những khó khăn, hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất - HĐND tỉnh thông qua Nghị số 04/2016/NQ-HĐND ngày 04/8/2016 HĐND tỉnh Sơn La phân cấp nguồn thu, nhiệm vụ chi tỷ lệ phần trăm (%) phân chia khoản thu tiền sử dụng đất cấp ngân sách địa bàn tỉnh Theo kế hoạch tăng thu tiền cấp quyền sử dụng đất huyện, kế hoạch đầu tư sở hạ tầng để xóa nhà lớp học, xử lý cơng trình theo Kết luận số 304-KL/HU ngày 05/5/2016 Ban Thường vụ huyện ủy huyện Mộc Châu không thực Nhiều dự án bố trí vốn năm 2016 khó thực khơng có nguồn 43 - Chưa có văn hướng dẫn cơng tác thu nộp tiền cấp quyền sử dụng đất theo Nghị định số 17/NĐ-CP Chính phủ, Thơng tư số 48/TT-BTC Bộ Tài hướng dẫn xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất (phải hỗ trợ kinh phí thực cơng tác đấu giá, đầu tư hạ tầng, phần lại nộp vào ngân sách) Hiện thu xong nộp vào ngân sách ln nên khơng có nguồn hỗ trợ cho công tác GPMB; lập quy hoạch, lý tài sản, cải tạo mặt tạo quỹ đất để bán đấu giá, 4.5.4.1 Công tác tổ chức - Việc điều tra xác định nhu cầu sử dụng đất khu vực xây dựng giá sàn mang nặng tính hành chính, thể tình trạng dự án ĐGQSDĐ thời gian gần có người tham gia - Thủ tục để đưa lơ đất vào đấu giá q nhiều khâu, đoạn, từ có chủ trương cho phép đấu giá đến đấu giá nhiều thời gian - Người mua chưa mua đất muốn mua, có trường hợp bị ngừng đấu giá - Việc công khái quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa thực nghiêm túc, hiệu chưa cao 4.5.4.2 Đối với người tham gia đấu giá - Người tham gia đấu giá chưa hình dung phát triển khu vực đấu giá tạo chênh lệch giá đất sau đấu giá thấp cao - Một số trường hợp người tham gia đấu giá sử dụng nhiều đất xung quanh khu vực đấu giá nên bỏ giá cao để nâng mặt giá khu vực lên, sau bỏ tiền đặt cọc Ở hầu hết dự án đấug giá đất có trường hợp tham gia đấu giá để đầu đất đai - Thời gian tốn, xây dựng người sử dụng đất bị động, thương lượng lại 44 - Các dự án ĐGQSDĐ nhỏ lẻ khó tạo mối liên kết hạ tầng khu vực xung quanh, dễ dẫn đến tình trạng đô thị bị chia nhỏ theo kiểu phân lô - Đối với dự án đấu giá đất thực thành cơng sau tạo mặt giá khu vực, điều dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục khu vực có dự án đấu giá đất - Nhiều dự án đấu giá quyền sử dụng đất để hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở, tình trạng hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá chưa thực đầu tư xây dựng đồng theo quy hoạch duyệt, gây mỹ quan thị; tình trạng hộ dân để đất trống sau đấu giá quyền sử dụng đất… 4.5.5 Một số đề xuất công tác đấu giá quyền sử dụng đất 4.5.5.1 Giải pháp tổ chức quản lý Hiện quy chế quy trình đấu giá áp dụng địa phương hướng dẫn UBND tỉnh theo quy định luật đất đai, luật xây dựng, đầu tư…nghị định hướng dẫn thực phủ quan có thẩm quyền thực năm qua Tuy quy chế hạn chế, kẽ hở mà đối tượng lợi dụng làm ảnh hưởng tới kết đấu giá, thiệt hại tới nguồn thu ngân sách Vì yêu cầu đặt có hệ thống luật pháp hồn chỉnh đồng từ xuống dưới, từ trung ương tới sở đảm bảo thực công tác đấu giá hiệu quả, tránh thiệt hại cho ngân sách nhà nước - Đề nghị Sở Tài nguyên Môi trường phối tỉnh Sơn La rà sốt lại tồn đơn vị đấu giá chuyên nghiệp địa bàn, lựa chọn đơn vị thực thành công dự án đấu giá để phối hợp, giao nhiệm vụ Nếu đơn vị thực đấu giá dự án có số thu lớn mà ngại thực dự án nhỏ xem xét vấn đề giao dự án - Đề nghị Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Sơn La Sở Tài phối hợp đẩy mạnh cải cách hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện, đặc biệt cần phải lựa chọn đơn vị tư vấn xác định giá có chất lượng, chuyên nghiệp để đảm bảo xây dựng giá khởi điểm đảm bảo khả thi đấu giá thành công 45 - Đề nghị HĐND tỉnh, UBND tỉnh cho phép UBND huyện Mộc Châu tự thực công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, không thuê Trung tâm đấu giá tỉnh để huyện chủ động tiết kiệm chi phí - Phân bổ kinh phí, nguồn vốn để lập quy hoạch, lý tài sản, giải phóng mặt huyện có chế đặc thù cho huyện Mộc Châu để huyện giải dự án có phương án bố trí từ nguồn thu cấp quyền sử dụng đất năm 2016 - Đề nghị tổ chức, cá nhân trúng đấu chậm triển khai, để đất trống 12 tháng sở, ngành Tỉnh tiến hành nhắc nhở, kiểm tra, tra, tiếp tục vi phạm thu hồi quyền sử dụng đất theo quy định - Đẩy mạnh trương trình phát triển nhà xã hội theo quy định Luật nhà đối tượng cán công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước, lực lượng vũ trang, công nhân lao động khu cơng nghiệp, người có thu nhập thấp th mua - tập trung thực biện pháp để đảm bảo tính cơng khai, minh bạch lành mạnh giao dịch thị trường BĐS thông qua Sàn giao dịch, Trung tâm giao dịch BĐS để đối tượng có nhu cầu tiếp cận thơng tin mua bán, hạn chế đầu cơ, mua bán lại, thu lời bất Nhà nước chủ trương định hướng, điều tiết kiểm soát để ổn định thị trường BĐS khắc phục tình trạng tự phát, đầu bất động sản 4.5.5.2 Giải pháp công nghệ, kỹ thuật - Công tác lập quy hoạch, lựa chọn quy hoạch, thực quy hoạch, giải phóng mặt chuẩn bị quỹ đất để đưa đấu giá Trước tiên cần trọng tới công tác quy hoạch sử dụng đất, coi điều kiện tiên để tổ chức đấu giá QSDĐ Vì cần tập trung đầu tư làm tốt công tác Quy hoạch phải mang tầm nhìn dài hạn, trước bước để chủ động khâu đấu giá QSDĐ, tránh tình trạng điều chỉnh quy hoạch trình triển khai đấu số dự án Lựa chọn quy hoạch để đấu giá phải đáp ứng nhu cầu phận lớn 46 người tham gia Khu đất có điều kiện thuận lợi đường giao thơng, điện nước có điều kiện thuận lợi kinh tế xã hội để hình thành khu dân cư đem lại nguồn thu cho ngân sách - Quan tâm đào tạo bồi dưỡng thêm trình độ, chun mơn cho cán tham gia thực dự án - Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến tới người dân Phối hợp tốt với Ban Dân vận, Ban Tuyên giáo, quan thông tin đại chúng, đoàn thể quần chúng tổ chức tuyên truyền phổ biến công tác tổ chức đấu giá QSDĐ, nhằm mục đích cung cấp thơng tin, sách, quy định Nhà nước, thành phố huyện cách đầy đủ, xác, kip thời để nhân dân tổ chức phối hợp với quyền thực theo quy định pháp luật Tổ chức tốt công tác tuyên truyền để người dân thấy lợi ích thu từ đấu giá QSDĐ, thấy quyền lợi người tham gia đấu giá để từ khơng gây khó khăn cho cơng tác đấu giá QSDĐ Phổ biến cho người thực theo quy chế đấu giá, hiểu yếu cầu Nhà nước chủ sở hữu hưởng quyền lợi từ đất đai - Giá đất nhà nước quy định cần đủ mức chi tiết trường hợp khác nhau, đặc biệt cần sát giá thị trường - Đầu tư sở hạ tầng vị trí đấu giá để thu hút người mua - Cần tạo chế thơng thống thủ tục hành người tham gia đấu giá trúng đấu giá 4.5.5.3 Giải pháp tuyên truyền nâng cao nhận thức Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến tới người dân Phối hợp tốt nưa với Ban Dân vận, Ban Tuyên giáo, quan thông tin đại chúng, đoàn thể quần chúng tổ chức tuyên truyền phổ biến công tác tổ chức đấu giá QSDĐ, nhằm mục đích cung cấp thơng tin, sách, quy định Nhà nước, tỉnh huyện cách đầy đủ, sác, kịp thời để nhân dân tổ chức phối hợp với quyền thực theo quy định pháp luật Tổ chức tốt công tác tuyên truyền để người dân thấy lợi ích thu 47 từ đấu giá QSDĐ, thấy quyền lợi người tham gia đấu giá để từ khơng gây khó khăn cho cơng tác đấu giá QSDĐ Phổ biến cho người thực theo quy chế đấu giá, hiểu yêu cầu Nhà nước chủ sở hữu hưởng quyền lợi từ đất đai 4.5.5.4 Giải pháp chế tài - Có chế sử dụng nguồn thu từ đấu giá QSDĐ môt cách công khai, minh bạch hiệu - Nghiên cứa điều chỉnh, bổ xung số loại thuế lệ phí liên quan đến đấu giá QSDĐ thị trường BĐS theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu BĐS, đồng thời phát triển mạnh giao dịch thức thị trường 48 PHẦN V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Trên sở nguồn thông tin số liệu thu thập được, sau thực đề tài: “ Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Mộc Châu giai đoạn 2014-2016”, tơi có kết luận sau: - Huyện Mộc Châu có 15 đơn vị hành gồm 13 xã thị trấn, có diện tích tự nhiên 108166 nằm tuyến giao thông huyết mạch vùng Tây Bắc – Quốc lộ có điều kiện tự nhiên thuận lợi cho phát triển kinh tế xã hội góp phần quan trọng thúc thị trường bất động sản phát triển - Qua dự án ĐGQSDĐ: 16 lô đất thuộc dự án đấu giá quyền sử dụng đất tiểu khu bệnh viện 2, khu đất UBND xã Tân Lập, TK1, TK3, TK9, 13 lô đất thuộc dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu đất TTHC mới, 10 lô đất thuộc dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu tái định cư xã Tân Lập thu số tiền 29.247.000.000 đồng, vượt so với dự kiến 5.149.820.000 đồng - Một số nhân tố tác động đến cơng tác ĐGQSDĐ tính minh bạch q trình thực hiện, nắm bắt đầy đủ thơng tin đấu giá, sở hạ tầng khu đấu giá, phù hợp giá sàn giá thị trường… yêu tố thực ảnh hưởng lớn tới hiệu công tác đấu giá * Về mặt kinh tế: Kết đấu giá dự án cho thấy mức chênh lệch giá trúng đấu giá với giá Nhà nước giao đất có thu tiền lớn, đặc biệt dự án ĐGQSDĐ tiểu khu bệnh viện 2, khu đất UBND xã Tân Lập, TK1, TK3, TK9, ĐGQSDĐ khu đất TTHC UBND huyện Mộc Châu trực tiếp tổ chức đấu giá Qua cho thấy việc ĐGQSDĐ đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách so với nguồn thu thực giao đất có thu tiền trước * Về mặt xã hội: Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn thu hỗ trợ cho phát triển giáo dục, y tế, nâng cấp cải tạo sở học tập, trường học, bệnh viện, trạm xá, đầu tư trang tiết bị dạy học, khám chữa bệnh, đáp ứng yêu cầu sở vật chất, nâng cao chất lượng dạy học khắm chữa bệnh 49 * Đối với công tác quản lý Nhà nước vê đất đai: ĐGQSDĐ đấu thầu dự án góp phần lành mạnh hóa thủ tục hành chính, đẩy nhanh q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Qua đánh giá công ĐGQSDĐ dự án, để khắc phục tồn nhằm mang lại hiệu công tác ĐGQSDĐ, đề xuất số giải pháp thực công tác ĐGQSDĐ như: Giải pháp sách Nhà nước, giải pháp kỹ thuật, giải pháp chế tài 5.2 Kiến nghị - Thống quy chế đấu giá dự án để người dân đỡ cơng tìm hiểu tham gia dự án khác - Thay đổi số phương thức định giá sàn đấu giá để đảm bảo công mở rộng đối tượng tham gia Với lẻ giá sàn vừa phải, lơ giá sàn phải sát với giá thị trường để chống tiêu cực - Tiến hành quy hoạch chỉnh trang đô thị để nâng cao hiệu sử dụng đất, thông qua quy hoạch chỉnh trang thị thiết lập hệ thống sở hạ tầng đồng Tạo liên kết hạ tầng khu vực khác nhau, từ nâng cao giá trị quyền sử dụng đất - Khi có kế hoạch đấu giá thức phải sớm thơng báo rộng rãi thơng tin, quảng cáo cho dự án tiến hành đấu giá, phát tờ rơi để người dân có thêm thông tin - Từng bước giao công tác đấu giá đất cho đơn vị chuyên trách để người dân dễ dàng tìm hiểu thơng tin 50 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2003), Quyết định số 22/2013/QĐ-BTC ngày 18 tháng 02 năm 2003 Bộ Tài chế tài việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng Bộ Tài (2004), Thơng tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2004 hướng dẫn thực Nghị định số 118/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2004), Tài liệu hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003, Hà Nội Báo cáo thuyết minh kế hoạch sử dụng đất 2016 UBND huyện Mộc Châu Chính phủ (1999), Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 18/01/2003 quy định Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất Chính phủ (2004), Nghị định 18/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật đất đai Cơng văn số 7519/BTC-QLCS Giáo trình định giá đất bất động sản khác Luật đất đai 1993, Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai năm 1998- 2001, NXB trị quốc gia Luật đất đai 2003, NXB trị quốc gia Luật đất đai 2013, NXB trị quốc gia Nguyễn Thị Minh (2011), Đấu giá tài sản pháp luật đấu giá tài sản, NXB Văn hóa – Thơng tin 10 Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà (2005), Giáo trình thị trường BĐS, NXB Nơng nghiệp 11 Nguyễn Quốc Tuấn (2015), Đánh giá kết công tác ĐGQSDĐ số dự án địa bàn huyện Yên Lập, Tỉnh Phú Thọ 12 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản; 51 13 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai; 14 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất 15 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; 16 Quốc hội(1995), Bộ luật dân sự, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 17 Quốc hội (2005), Bộ luật dân sự, NXB trị quốc gia, Hà Nội 18 Quyết định số 23/QĐ-UBND ngày 20/10/2014 UBND tỉnh Sơn La Quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Sơn La 19 Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 Liên Bộ Tài nguyên Môi trường - Tư pháp quy định việc tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất; 20 Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất 21 Thông tư số 02/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 48/2012/TT-BTC 22 Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP 23 Trần Thị Yên (2014), Đánh giá công tác ĐGQSDĐ số dự án địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 24 Thủ tướng Chính phủ, Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc PHIẾU ĐIỀU TRA (phục vụ đề tài: “ Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Mộc Châu – tỉnh Sơn La giai đoạn 2014 -2016”) Thông tin chung người người vấn: - Họ tên : - Địa chỉ: - Nghề nghiệp: Thông tin hỏi vấn: 2.1 Ông (bà) tham gia phiên đấu giá quyền sử dụng đất chưa? - Có - Khơng 2.2 Ơng (bà) tìm hiểu thơng tin phiên đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Mộc Châu có thuận tiện khơng? - Có - Khơng - Ý kiến khác: 2.3 Ơng (bà) có đánh giá việc thực đấu giá quyền sử dụng đất có ảnh hưởng tới việc nâng cao hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội huyện? - Có - Khơng - Ý kiến khác: 2.4 Ơng (bà) có đánh giá việc giá đất công bố đấu giá quyền sử dụng đất loại bỏ tâm lý hoang mang, dao động giá đất, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững? - Có - Khơng - Ý kiến khác: 2.5 Ơng (bà) có đánh giá việc thực thủ tục hành hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thơng qua đấu giá quyền sử dụng đất so với hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông thường? - Đơn giản - Phức tạp - Ý kiến khác: 2.6 Ơng (bà) có đánh giá số tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất so với giao đất thu tiền sử dụng đất? - Nhiều - Ít - Ý kiến khác: 2.7 Ơng (bà) có đánh giá mức độ công khai, minh bạch việc đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Mộc Châu? - Có - Khơng - Ý kiến khác : 2.8 Ông (bà) đánh hiệu sử dụng số tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất? - Tốt - Không tốt - Ý kiến khác: 2.9 Ơng (bà) có cho thực đấu giá quyền sử dụng đất có giải nhu cầu đất người dân không? - Có - Khơng - Ý kiến khác: Mộc Châu, ngày … Tháng… Năm…… NGƯỜI ĐƯỢC PHỎNG VẤN NGƯỜI ĐIỀU TRA Bùi Duy Tuấn ... tài : Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Mộc Châu giai đoạn 2014- 2016 1.2 Mục tiêu đề tài 1.2.1 Mục tiêu chung - Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Mộc Châu, tỉnh... hoạch sử dụng đất liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất - Kết đấu giá quyền quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La giai đoạn 2014- 2016 6 2.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng. .. hợp đấu giá quyền sử dụng đất trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất 12 2.3.3.2.3 Thực đấu giá quyền sử dụng đất 14 2.4 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Mộc Châu,