phân tích và đánh giá cơ hội đối với kinh doanh bất động sản ở việt nam hiện nay

Đánh giá thị trường BĐS Việt Nam hiện nay: Trong Quý I năm 2009, ngành Bất động sản BĐS chịu nhiều tác động mang tính hậu quả từ đợt tăng giá nóng BĐS đầu năm 2008 và tiếp sau đó bị ảnh

hãy phân tích và đánh giá cơ hội đối với kinh doanh bất động sản

ở Việt Nam hiện nay (phân tích các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ

mô, môi trường ngành,…)

Đánh giá thị trường BĐS Việt Nam hiện nay:

Trong Quý I năm 2009, ngành Bất động sản (BĐS) chịu nhiều tác động mang tính hậu quả từ đợt tăng giá nóng BĐS đầu năm 2008 và tiếp sau đó bị ảnh hưởng rất nặng nề từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu Tuy nhiên, lĩnh vực BĐS ít nhiều thay đổi vào Quý 2, 2009 và hưởng nhiều thuận lợi từ gói kích cầu của Chính phủ Chúng tôi nhận thấy một trong ngành BĐS có một đợt tăng giá dù ngắn và giá BĐS bị phân tán mạnh theo vùng miền

Đợt tăng giá ngắn của thị trường tập trung ở miền Bắc, cụ thể tại Hà Nội Giá cả BĐS tăng mạnh từ 30 - 50% Cá biệt có những giao dịch giá tăng 80% Tuy nhiên, cơn sốt BĐS kéo dài 2 tháng cuối cùng được hạ nhiệt và lại nhanh chóng rơi vào tình trạng ảm đạm trong giao dịch khi mức độ giao dịch của thị trường kém hẳn so với thời kỳ đỉnh điểm vào giữa tháng 11

Sự phục hồi ngắn hạn của thị trường BĐS phía Bắc kết hợp với lượng vốn lớn đầu tư có thể từ nguồn tiền của gói kích cầu Chính phủ đã dẫn tới giá cổ phiếu BĐS tăng ấn tượng vào nửa cuối 2009 Điều đó tăng giá cổ phiếu như SJS, DIG, ITC, HAG, THD khi các cổ phiếu này có thể được xếp vào nhóm các cổ phiếu tốt nhất thị trường vốn equity của Việt Nam

Xét tới hoạt động kinh doanh của các công ty đại chúng như Kinh Bắc, Sudico, Tập đoàn DIG và Hoàng Anh Gia Lai Chúng tôi thấy rằng các công ty nêu trên đạt kết quả kinh doanh vượt qua kế hoạch công ty khoảng 20- 150%

Mặt tích cực:

Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) theo vùng miền, địa phương trong lĩnh vực BĐS vẫn có kế hoạch đổ vào các dự án lớn

Biểu 1: Tổng quan số liệu FDI

TT Chỉ tiêu Đơn vị tính Năm 2008 Năm 2009 So cùng kỳ

3 Số dự án

Biểu 2: FDI phân bổ theo ngành

Số dự án cấp mới

Vốn đăng ký cấp mới (triệu USD)

Số lượt dự án tăng vốn

Vốn đăng ký tăng thêm (triệu USD)

Vốn đăng

ký cấp mới và tăng thêm (triệu USD)

1

Dịch vụ lưu

trú và ăn

uống

2 KD bất động

5

Bán buôn, bán

lẻ; sữa

chữa

6 Vận tải kho

Tuy nhiên, khía cạnh tích cực trong năm 2009 là vốn FDI thực hiện so với FDI đăng ký đạt mức kỷ lục 46.5%, cao nhất trong vòng 3 năm qua Mong đợi tỷ lệ giải ngân đầu tư nước ngoài tăng hơn trong năm 2010 khi các nước đầu tư vào Việt Nam đã phục hồi tương đối và các nhà đầu tư có thể nhìn thấy lợi hơn từ việc Việt Nam phá giá đồng tiền

Hà Nội, một trong những tâm điểm của thị trường BĐS Việt Nam, sẽ

kỷ niệm 1000 năm Thăng Long vào năm nay Điều đó sẽ có thể là một cú huých cho thị trường BĐS Hà Nội do nhiều dự án BĐS hiện nay chịu áp lực cao để hoàn thành Điểm đáng chú ý, các dự án hạ tầng trọng tâm như cầu Thanh Trì, Vĩnh Tuy, hầm Kim Liên vừa đưa vào hoạt động trong Quý 3,

4 - 2009 Chúng ta cũng có thể sớm thấy đường cao tốc Láng – Hòa Lạc hoàn thành giữa năm nay và điều đó sẽ là một điểm sáng về sự tiện lợi cho

hạ tầng Hà Nội trong thời gian tới

Dòng tiền chảy vào các lĩnh vực BĐS: khi thị trường vào giai đoạn thoái trào, tiền mặt sẽ trở nên khan hiếm, và những nhà đầu tư sẵn tiền mặt sẽ có thể lựa chọn những BĐS ưu thích với chi phí phù hợp hơn Theo một cách nào đó, một thị trường thoái trào có thể kích thích nhu cầu khi giá BĐS rơi

về giá hấp dẫn các nhà đầu tư tiềm năng Như thế, những công ty BĐS hiện

sở hữu những vị trí tốt có thể thấy cơ hội để vượt qua giai đoạn thoái trào của thị trường hiện nay thông qua nhiều mô hình kinh doanh khác nhau Nhiều tổ chức đang chú ý tới Việt Nam, thúc đẩy thị trường hiện tại trong lúc suy thoái Trong thời gian qua, Knight Frank là một tổ chức tư vấn BĐS chuyên nghiệp thứ 5 xuất hiện bên cạnh Savills, CBRE, Colliers và Coldwell Banker

Rào cản gia nhập ngành giúp cho các công ty BĐS hiện tại cạnh tranh tốt hơn với những công ty mới Các quy định BĐS hiện thời có xu hướng ủng hộ những công ty đã có sẵn đất sạch Luật pháp yêu cầu các công ty chú ý hơn tới lợi ích người dân bị giải tỏa và chính điều đó “bảo vệ” nhiều công ty đã hoàn thành giai đoạn giải tỏa và đền bù đất đai Theo đó, càng về

sau rào cản ra nhập ngành càng cao đối với những công ty mới khi họ phải giải quyết vấn đề phát triển quỹ đất sạch của riêng họ

Những quan ngại về viễn cảnh vĩ mô và VND bị giảm giá có thể gây ra những bất ổn tới tâm lý người dân về nội tệ Đầu tư vào vàng năm 2010 có thể không lãi lớn do sự thất thường của thị trường này Từ đó có thể khuyến khích người có tiền quay lại công cụ đầu tư truyền thống, và từ đó vực lại mức cầu BĐS suy yếu hiện nay

Tóm lại, thị trường BĐS Việt Nam vẫn có thể nhìn thấy nhiều điểm sáng trong 2010 khi nhà đầu tư nước ngoài vẫn còn ưu thích ngành này và nhiều dự án mới vẫn đang được triển khai Tuy nhiên, cũng nhìn thấy nhiều điểm rất cần phải lưu tâm cho các nhà đầu tư vào ngành này do tính thiếu minh bạch, khó dự đoán của ngành và một viễn cảnh còn nhiều thách thức của nền kinh tế trong 2010

Mặt tiêu cực

Mặc dù chúng tôi nhìn nhận có mối tương quan thuận giữa tăng FDI

và xu hướng tăng của ngành BĐS, thì FDI vẫn chỉ có tác nhân hỗ trợ ngành BĐS tăng trưởng trong khi các nhà đầu tư không nên sử dụng FDI là một chỉ báo duy nhất cho ngành BĐS Bên cạnh việc theo dõi FDI, các nhà đầu

tư nên để tâm tới các yếu tố vĩ mô khác của nền kinh tế để có thể cái nhìn toàn diện hơn khi muốn nhận biết khi nào ngành BĐS phục hồi thật sự

Chính sách tiền tệ thắt chặt có thể sẽ hãm đà của các nhà đầu cơ vào thị trường Mặc dù điều đó có thể giúp tránh bong bóng BĐS nhưng điều đó làm ngưng các giao dịch, tăng áp lực giảm giá nhà trong nhiều phân khúc

Thống kê cho thấy rằng tín dụng vào BĐS chiếm khoảng 11,76% tổng tín dụng của toàn bộ nền kinh tế là 91,84 tỷ USD Tuy nhiên, phần lớn tiền cho BĐS tập trung ở hai thành phố có hạ tầng phát triển nhất là HN và HCM với 14,5% và 51% Điều đó cũng gây sức ép tới việc thiếu hụt nguồn vốn cho các dự án BĐS ở khu vực địa lý khác

Các nguồn tài chính truyền thống bị thiếu hụt trong năm 2010 có thể dẫn tới các công ty BĐS, các nhà đầu tư và người mua BĐS quan ngại thêm

về tính thanh khoản, mức hợp lý của giá BĐS trong khi các công ty BĐS lại đau đầu về tìm vốn để tài trợ cho các dự án Điều này rõ ràng sẽ tạo ra vòng luẩn quẩn cản trở BĐS phục hồi

Thị trường có thể sẽ có nguồn cung lớn các “sản phẩm” BĐS ở nhiều phân khúc như nhà ở,

văn phòng cho thuế và khu công nghiệp

Dự tính lượng cung căn hộ ở HCMC Lượng cung căn hộ ở HCMC

- 2010 - 2011

VietRees

BĐS đã bị định giá quá cao: các phân khúc BĐS ở Việt Nam hiện nay rất tập trung và không khó để nhận biết Thị trường BĐS tập trung hầu hết ở

Hà Nội và HCMC và khu vực chung quanh của hai thành phố này Cũng dễ dàng nhận biết thực tế đó của thị trường BĐS do trình độ phát triển kinh tế nói chung của hai thành phố đã thu hút dòng người từ khu vực nông thôn đổ

về ngày càng đông Do đó, mật độ dân ở hai thành phố ở mức rất cao, kéo theo nhu cầu về nhà ở tăng cao hơn so với nguồn cung cấp Bên cạnh đó, các

dữ liệu về BĐS hiện nay nếu có thường chỉ phản ánh BĐS ở hai thành phố

và khu vực ngoại thành, hoặc ít nhiều chỉ ở thành phố lân cận Do đó, các

nhà đầu tư hoặc ai quan tâm tới thị trường này sẽ gặp rất nhiều khó khăn khi muốn tìm hiểu thông tin về thị trường này ở Hà Nội và HCM

Chỉ số hay dùng là Giá nhà so với Thu nhập đầu người cho thấy rằng giá BĐS ở hai thành phố Hà Nội và HCMC đã vượt cao hơn nhiều, xét về yếu tố tương đối, so với giá nhà đất của một số thành phố lớn trên thế giới như Tokyo, Hong Kong, Paris, New York Số liệu ở các thành phố lớn nêu trên cho thấy rằng chỉ số BĐS ở đó chỉ khoảng 12-15x trong khi ở HN và HCM, chỉ số ở mức 35-40x Chúng tôi thấy khả năng cao là chỉ số BĐS tiếp tục xu hướng điều chính trong thời gian

Biểu 3: Chỉ số BĐS 6 tháng gần đây của HCMC và Hà Nội

Đợt sốt nóng cục bộ BĐS vừa qua và các chính sách về BĐS có lợi hơn cho người được đền bù đã tăng giá đền bù BĐS, tạo cho giá BĐS sẽ có khả năng tăng cao hơn và điều này sẽ có thể dẫn tới nhiều dự án được thông qua về mặt chủ trương nhưng bị đình trệ

Kỳ vọng về lạm phát vẫn còn đó, đẩy giá nguyên vật liệu tăng cao lên

Từ đó lại ảnh hưởng tới lợi nhuận BĐS và có thể tăng giá BĐS vốn đã ở mức cao

Các công ty BĐS hiện nay vốn có đòn bảy tài chính cao sẽ có thể tiếp tục phải vay nợ thêm Trong hoàn cảnh thị trường BĐS ảm đảm hiện nay khi các dự án còn nhiều khó khăn để tìm tới các khách hàng có đủ nguồn lực tài chính, các đơn vị phát triển dự án có thể phải tìm cách cắt giảm giá bán

để tránh khó khăn về tài chính hay thậm chí tránh phá sản

Nhiều công ty phát triển dự án ở các thành phố lớn đã vượt qua thời kỳ khó khăn của đợt khủng hoảng tài chính 2009 nhờ vào khả năng tìm kiếm các đơn vị đầu tư thứ cấp và chuyển nhượng một phần quỹ đất ở mức giá rẻ hơn Có thể khả năng đó sẽ không diễn ra trong 2010 do những khó khăn

từ các chính sách tiền tệ thắt chặt và khó tìm kiêm nguồn tài chính

Những điều kiện khó khăn năm 2010 có thể ép các công ty BĐS, đặc biệt ở HN, giảm giá bán các sản phẩm Điều đó có thể tạo ra cuộc cạnh tranh

về giá ở thị trường BĐS phía Bắc Nêu điều đó xảy ra, chúng ta co thể thấy thị trường BĐS ở Hà Nội điều chỉnh như ở HCM năm 2009

Trong suốt năm 2009, quan điểm về thị trường BĐS vẫn chưa có nhiều khả quan ít nhất cho tới hết Quý 2 do những yếu tố không thuận lợi nhiều hơn những yếu tố tích cực Đặc biệt, hiện tại chúng tôi cũng đang nhìn nhận nhiều rủi ro gắn với các dự án phát triển mới và với khả năng tăng giao dịch là thấp Mặc dù khả năng năng kiếm tiền dễ dàng từ các dự án không còn cao như trước, cơ hội không mất đi khi các nhà đâu tư và các công ty BĐS, những người hiện tại đang hướng tới phân khúc mà ở đó áp lực cạnh tranh thấp hơn và các nhà đầu cơ có thể chưa tác động tới nhiều và khả năng tăng trưởng còn nhiều

Theo quan sát, ngành này có ba phân ngành có thể có tỷ suất lợi nhuận cao năm 2010 Đó là Nhà ở cho người tiêu dùng cuối cùng có thu nhập thấp và trung bình, hoạt động bán đất, và Bất động sản thương mại (BĐS bán lẻ)

Các mảng tiềm năng năm 2010 và 2011

Mảng nhà ở cho người thu nhập trung bình

Tổng quan: Thị trường mảng này vẫn có nhu cầu cao do lượng người

đổ vào các thành phố lớn tiếp tục tăng lên Trong khi mảng nhà cao cấp có phần méo mó do tình trạng đầu cơ và lượng cung bị kìm hãm thì mảng nhà bình dân vẫn chưa sôi động

Chính phủ đang thực hiện một chương trình thử nghiệm nhằm hỗ trợ

tài chính cho các công ty BĐS phát triển nhà cho người thu nhập thấp Điều này có thể cung cấp cho họ nguồn tài chính mới để giải quyết vấn đề nguồn vốn thiếu hụt

Nguồn cung: các công ty bất động sản vẫn chưa quan tâm nhiều đến mảng này và một số lượng khiêm tốn các dự án cho mảng này ở hai thành phố lớn, Hà Nội và TP HCM, có dấu hiệu cạnh tranh trong năm 2010

Nguồn cầu: Như được nói ở trên, các thành phố loại 1 vẫn tiếp tục hấp dẫn người dân ngoại tỉnh do vị trí, sự phát triển kinh tế, cơ hội kinh doanh

và đặc biệt là các cơ hội việc làm tại các thành phố lớn

Theo thống kê, tăng trưởng GDP và GDP theo đầu người ở Hà Nội đứng thứ nhất trong cả nước Do sự phục hồi kinh tế yếu đi, người dân có xu hướng cố gắng định cư ở các thành phố lớn Đây chính là nền tảng quan trọng cho mảng nhà ở bình dân

Sự đô thị hóa với vận tốc rất nhanh ở các thành phố loại 1 có thể làm cho lượng cầu thực tế vượt xa cung Chẳng hạn, chỉ riêng TP HCM có thể

có tối đa 60.000 căn hộ từ 2010 đến

2012 trong khi thị trường cần 110.000 căn hộ ở tất cả các loại giá

Tuy nhiên, triển vọng cho mảng nhà ở có thể không tích cực đối với tất cả các loại giá do thị trường dường như đã bão hòa ở mảng nhà cao cấp Theo nghiên cứu của chúng tôi, mức giá 800 USD/m2 có thể chấp nhận được đối với nhiều người dân, cho thấy còn một phân khúc có tiềm năng tốt

Kết luận: Mặc dù sự cạnh tranh trong mảng này cao, chúng tôi vẫn

kỳ vọng rằng các công ty như Bình Chánh, Nhà Thủ Đức và Intresco sẽ vượt qua những khó khăn của thị trường mảng này năm 2010

Hoạt động bán đất

Tổng quan: khi thị trường giảm, các cơ hội có thể chảy đến với

“những công ty tìm kiếm nguồn đất” theo đuổi mở rộng quỹ đất Họ có thể nắm lấy những cơ hội khi thị trường giảm để mở rộng ngân hàng địa ốc của

họ thông qua việc mua bán đất từ các nhà đầu tư BĐS sơ cấp, những đơn vị

thu lợi nhuận đáng kể từ chi phí bồi thường thấp và có quỹ đất sạch sẵn sàng

để kinh doanh

Hoạt động bán đất có thể giúp các nhà đầu tư sơ cấp tiếp cận thanh khoản tạm thời của thị trường và cải thiện mức thanh khoản cá nhân của họ Sudico và tập đoàn DIC có thể được xem là những thí dụ cụ thể cụ thể trong phân khúc thị trường này

Nguồn cung: lượng cung hạn chế do có ít các nhà đầu tư hiện tại có

quỹ đất “sạch” Như được phân tích ở trên, khung pháp lý hiện nay bảo vệ các cá nhân bị giải tỏa, nghĩa là đặt họ trong một vòng an toàn của quỹ đất sạch lớn trong khi các quy định về bất động sản lại tạo ra nhiều trở ngại cho những công ty đến sau Theo quan sát của chúng tôi, không nhiều công ty hiện hữu trong phân khúc này có thể giữ được vị trí của mình trên thị trường Ví dụ, Sudico, chủ nhân của 400 ha đất sạch và Tập đoàn DIC, nắm trên 2000 ha đất trong toàn quốc, là các công ty tiêu biểu mà tập trung phát triển đất và chuyển giao một phần đất cho các đơn vị phát triển dự án thứ cấp

Nguồn cầu: do các rào cản gia nhập ngành tăng lên, một vài nhà

đầu tư đến sau có thể muốn tiếp cận với những chủ đất hiện hữu để mua đất Điều đó có thể giúp tăng sức cầu trong việc chuyển giao quyền sử dụng đất, đồng thời giúp các công ty có quỹ đất sạch và lớn kiếm cơ hội cải thiện hoạt động kinh doanh của họ

Ở phân khúc này, chúng tôi có quan điểm tích cực với hai nhà đầu tư tiêu biểu là Sudico và Tập đoàn DIC, 2 công ty sở hữu quỹ đất dồi dào Hai công ty có thể tiếp tục tận dụng lợi thế của họ của họ để vượt qua xu hướng giảm của thị trường và tăng trưởng nhanh chóng khi thị trường được hâm nóng trở lại

BĐS thương mại (Không gian bán lẻ).

Tổng quan: mật độ dân số cao ở các thành phố lớn có thể giúp cải

thiện hoạt động bán lẻ Các số liệu gần đây cho thấy Việt Nam có thể sử

dụng 70% thu nhập của họ cho tiêu dùng và mua sắm Tổng doanh số bán lẻ năm 2009 đạt gần 1.200.000 tỷ đồng, tăng 18.9% so với năm 2008 Doanh số bán lẻ được dự đoán sẽ tiếp tục tăng lên trong các năm sắp tới

Thực tế đó đã thu hút những hãng bán lẻ lớn về hai trung tâm Hà Nội

và TP HCM lần đầu tiên ở Việt Nam Thói quen tiêu dùng của người Việt Nam đã khiến cho các vùng trung tâm và các khu vực kinh tế ở Hà Nội và

TP HCM trở nên đắt đỏ Vì vậy, tiền thuê nhà tăng vọt do thiếu cung ở những khu vực trung tâm nội đô (Central Business District – CBDs)

Nguồn cung: Như đã nói, lượng cung rất hạn chế do những hạn chế

đối với việc phát triển bất động sản ở các vùng này Mặc dù có nhiều dự án lớn đang chuẩn bị khởi động ở cả Hà Nội và TP HCM, chúng tôi vẫn chưa thấy nhiều sự cạnh tranh ở các vùng kinh doanh trung tâm xuất phát từ không gian có sẵn hạn chế Do vậy, giá nhà cho thuê ở các khu vực này tăng cao kỷ lục từ 220 đến 250 USD/m2/tháng

Cầu: Lượng cầu rất cao bởi vì những người đi thuê nhà có thể phải

cạnh tranh mạnh để giành được những vị trí tốt phù hợp ở những thành phố lớn Trên cơ sở các thông tin thuận lợi về thị trường bán lẻ ở Việt Nam, nhiều hãng bán lẻ tầm cỡ quốc tế có kế hoạch đặt chân vào Việt Nam để tận dụng lợi thế là người đầu tiên trong một thị trường tiềm năng với hơn

80 triệu dân

Mặc dù Việt Nam là một quốc gia đông dân, nhu cầu tiêu dùng thực tế lại chỉ tập trung phần lớn ở các thành phố lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP HCM, Đà Nẵng và các vùng xung quanh bởi vì sự phát triển và các hoạt động kinh tế mạnh mẽ ở các thành phố này Do các vị trí phù hợp hoạt động bán lẻ ở các thành phố đó không nhiều trong khi nhu cầu cao đối với các vị trí bắt mắt có thể dẫn đến cạnh tranh Vùng trung tâm kinh tế sẽ đối mặt với lượng cung hạn chế và sự chuyển đổi từ các cửa hàng gia đình thành dãy các cửa hàng bán lẻ hiện đại sẽ khó hạn chế gia tăng tiền thuê nhà hoặc do hạn chế vị trí thuận lợi và kiến trúc cũng như không gian không dễ cải tạo lại

10