TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN Chuyên đề tốt nghiệp: QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Đơn vị thực tập : CTy Cổ phần Đầu tư & Phát triển Xây dựng – INVESTCO Giáo viên hướng dẫn : Th.S Châu Văn Thành Sinh viên thực : Lê Thị Tố Uyên   SVTH: Lê Thị Tố Uyên GVHD: Th.S Châu Văn Thành LỜI CẢM ƠN ! Để hoàn thành luận văn này, nhận giúp đõ nhiệt tình củacác quan, cấp lãnh đạo cá nhân Tôi xin bày tỏ lời cảm ơn sâu sắc vàkinh trọng tới tất tập thể cá nhân tạo điều kiện giúp đõ suốt trình học tập, nghiên cứu thực đề tài! Trước hết xin chân thành cảm ơn sâu sắc tới Th.S Châu Văn Thành Thầy người trực tiếp hướng dẫn suốt trình học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Kinh tế Tp Hồ Chí Minh , Cảm ơn thầy cô khoa Kinh Tế Phát Triển người trang bị cho kiến thức quý báu để giúp hoàn thành luận văn Xin cảm ơn công ty Cổ phần Đầu tư & Phát triển Xây dựng – INVESTCO tạo điều kiện cho có hội học tập thực hành trình thực tập công ty Xin cảm ơn công ty cung cấp cho tài liệu quý báu đóng góp ý kiến cho để hoàn thành luận văn Tác giả luận văn       Lê Thị Tố Uyên ”ƒ‰   SVTH: Lê Thị Tố Uyên GVHD: Th.S Châu Văn Thành MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Chương 1: Tổng quan tài liệu 10 1.1Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) 10 1.1.1 Khái niệm : 10 1.1.2 Phân loại REIT 11 1.2 Các đặc điểm quỹ REIT lý tưởng 14 1.2.1 Hình thức pháp lý 14 1.2.2 Điều kiện niêm yết cổ đông 14 1.2.3 Lĩnh vực hoạt động 15 1.2.4 Giới hạn vay vốn: 15 1.2.5 Nghĩa vụ phân phối 15 1.2.6 Lệ phí chuyển đổi 15 1.2.7 Tầm nhìn chiến lược toàn cầu 16 1.3 Điểm khác biệt REIT với Công ty bất động sản .16 1.4 Lợi ích mô hình REIT 17 1.4.1 Đối với nhà đầu tư: 17 1.4.2 Đối với kinh tế 18 Chương 2: Quỹ tín thác đầu tư bất động sản Tp Hồ Chí Minh , giải pháp dài hạn nguồn tài trợ kinh doanh bất động sản 20 2.1 Tổng quan kinh tế Việt Nam sách nhà nước bất động sản 20 2.2 Thực trạng số mảng bất động sản chủ yếu Tp Hồ Chí Minh 22 2.2.1 Căn hộ chung cư 22 2.2.2 Trung tâm mua sắm bán lẻ 25 2.2.3 Văn phòng cho thuê 26 2.2.4 Khách sạn, khu nghỉ mát 28 2.3 Các hình thức tài trợ cho kinh doanh bất động sản 29 2.3.1 Vay ngân hàng 29 2.3.2 Phát hành trái phiếu 30 2.3.3 Tài trợ từ Quỹ Đầu tư 30 ”ƒ‰   SVTH: Lê Thị Tố Uyên GVHD: Th.S Châu Văn Thành 2.3.4 Hợp tác kinh doanh 31 2.4 Những bất lợi kinh doanh bất động sản thiếu nguồn tài trợ thích hợp .33 2.4.1 Khó hoàn tất dự án bất động sản dài hạn 33 2.4.2 Khó thâm nhập vào phân khúc thị trường hàng hóa cao cấp sang trọng cao ốc, văn phòng, khu mua sắm giải trí 34 2.4.3 Khó phát triển dự án nhà cho thuê hay chấp 34 2.5 Một số giải pháp cho toán tìm nguồn tài trợ 34 2.5.1 Niêm yết cổ phiếu lên sàn : 35 2.5.2 Bán cổ phần dự án: 35 2.5.3 Tài hóa thị trường bất động sản : 35 2.5.4 Hình thành quỹ đầu tư dài hạn: 36 2.6 Giới thiệu quỹ REIT số nước điển hình giới .36 2.6.1 Mỹ 37 2.6.2 Các Quỹ Tín: thác Bất động sản Niêm yết Úc 37 2.6.3 Những Thị trường REIT khác Châu Á 39 2.6.4 Thị trường REIT Singapore 41 Chương 3: Xây dựng khung quản lý quỹ REIT cho Tp Hồ Chí Minh dựa vào khung quản lý REIT Singapore 44 3.1 Hướng dẫn REIT Singapore .44 3.1.1 Cơ cấu Hợp pháp REIT 44 3.1.2 Các Khoản Đầu tư Cho phép 45 3.1.3 Hạn mức Vay 45 3.1.4 Giới hạn Hoạt động Đầu tư 45 3.1.5 Tầm nhìn toàn cầu 46 3.2 Các Ưu đãi Thuế dành cho REIT 46 3.2.1 Tính Minh bạch Thuế REIT 46 3.2.2 Miễn thuế Cấp độ Nhà Đầu tư vào REIT 46 3.3 Khung quản lý cho REIT Tp Hồ Chí Minh .49 3.3.1 Hình thức pháp lý: 49 3.3.2 Điều kiện niêm yết cổ đông: 50 ”ƒ‰   SVTH: Lê Thị Tố Uyên GVHD: Th.S Châu Văn Thành 3.3.3 Lĩnh vực hoạt động: 51 3.3.4 Hạn mức cho vay: 51 3.3.5 Nghĩa vụ phân phối: 51 3.3.6 Lệ phí chuyển đổi: 51 3.3.7 Tầm nhìn toàn cầu : 51 Chương 4: Những hạn chế quỹ REIT điều kiện để xây dựng REIT thành công 54 4.1 Những hạn chế REIT .54 4.2 Triển vọng phát triển mô hình REIT Việt Nam 55 4.3 Những điều kiện để xây dựng mô hình REIT thành công 55 KẾT LUẬN 57 ”ƒ‰   SVTH: Lê Thị Tố Uyên GVHD: Th.S Châu Văn Thành Danh mục bảng: Bảng 1: Các loại REIT Mỹ chia theo vốn hóa thị trường tính đến 17/12/2010 Bảng 2: Số liệu thống kê thị trường hộ Tp Hồ Chí Minh quý 4/2010 Bảng 3: Số liệu thống kê thị trường hộ cho thuê Tp Hồ Chí Minh quý 4/2010 Bảng 4: Số liệu thống kê thị trường mặt bán lẻ Tp Hồ Chí Minh quý 4/2010 Bảng 5: Số liệu thống kê thị trường văn phòng cho thuê Tp Hồ Chí Minh quý 4/2010 Bảng 6: So sánh Cơ cấu Pháp lý REIT Công ty Niêm yết Bảng 7: So sánh REIT lý tưởng với REIT Việt Nam Danh mục hình: Hình 1: Danh mục tài sản đầu tư quản lý REIT thị trường Mỹ Hình 2: Tỷ lệ REIT Mỹ niêm yết S&P/ASX 300 theo khu vực (tháng năm 2005 ) Hình 3: Quy mô thị trường thị trường REIT Hoa Kỳ, Úc Châu Á (quý năm 2005 ) Hình 4: Quy mô thị trường REIT Singapore theo giá trị vốn hóa thị trường (quý năm 2005) ”ƒ‰   SVTH: Lê Thị Tố Uyên GVHD: Th.S Châu Văn Thành Giải thích thuật ngữ: Giá trị vốn hoá thị trường :là thước đo qui mô công ty, tổng giá trị thị trường công ty, xác định số tiền bỏ để mua lại toàn công ty điều kiện tại.Giá trị vốn hoá thị trường tương đương với giá thị trường cổ phiếu nhân với số cổ phiếu phổ thông lưu hành Khi tính giá trị vốn hoá thị trường người ta tính đến cổ phiếu phổ thông không tính đến cổ phiếu ưu đãi, cổ phiếu phổ thông đem lại cho người sở hữu quyền tham gia điều hành công ty Không nên nhầm lẫn giá trị vốn hoá thị trường với tổng giá trị cổ phần công ty (equity value), tổng giá trị cổ phần bao gồm quyền mua cổ phiếu chưa thực trái phiếu, cổ phiếu chuyển đổi NAV Per Share: viết tắt của” Net Asset Value Per Share” tính tỷ số giá trị tài sản ròng quỹ (hoặc công ty) với tổng số chứng quỹ hay cổ phiếu phát hành Giá trị tài sản NAV bao gồm: Vốn cổ đông (vốn điều lệ), vốn hình thành từ lợi nhuận để lại, vốn chênh lệch phát hành cổ phiếu công chúng cao mệnh giá quỹ dự trữ phát triển dự phòng Hoặc NAV tính cách lấy tổng tài sản trừ cho tài sản vô hình nào, trừ tất nợ chứng khoán, trái phiếu có quyền ưu tiên NAV giá trị đơn vị chứng quỹ Với quỹ tương hỗ, mức giá chứng quỹ mua bán Do quỹ mua bán-trao đổi hay quỹ đóng niêm yết giao dịch giống cổ phiếu (chịu tác động lực lượng thị trường), NAV giá mua/bán loại chứng khác Tỉ lệ an toàn vốn tối thiểu (CAR) :là thước đo độ an toàn vốn ngân hàng Nó tính theo tỉ lệ phần trăm tổng vốn cấp I vốn cấp II so với tổng tài sản điều chỉnh rủi ro ngân hàng CAR = [(Vốn cấp I + Vốn cấp II) / (Tài sản điều chỉnh rủi ro)] * 100% Tỉ lệ thường dùng để bảo vệ người gửi tiền trước rủi ro ngân hàng tăng tính ổn định hiệu hệ thống tài toàn cầu Bằng tỉ lệ người ta xác định khả ngân hàng toán khoản nợ có thời hạn đối mặt với loại rủi ro khác rủi ro tín dụng, rủi ro vận hành Hay nói cách khác, ngân hàng đảm bảo tỉ lệ tức tự tạo đệm chống lại cú sốc tài chính, vừa tự bảo vệ mình, vừa bảo vệ người gửi tiền ”ƒ‰   SVTH: Lê Thị Tố Uyên GVHD: Th.S Châu Văn Thành QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH PHẦN MỞ ĐẦU 1-Đặt vấn đề : Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh thị trường sôi động vào bậc Thành phố Hồ Chí Minh đứng thứ 13 khu vực châu Á-Thái Bình Dương triển vọng đầu tư bất động sản, địa điểm có hội cao khu vực Đông Nam Á Báo cáo "Xu hướng thị trường bất động sản khu vực châu Á-Thái Bình Dương" năm 2010 Viện Quản Lý Đất Đô Thị Mỹ (ULI) công ty PricewaterhouseCoopers thực triển vọng phát triển Thành phố Hồ Chí Minh khả quan, xét tổng thể Thành phố Hồ Chí Minh đứng thứ 3, sau Thượng Hải Mumbai Tại Tp Hồ Chí Minh có hàng trăm doanh nghiệp tham gia vào thị trường sôi động Bất động sản lĩnh vực đầu tư đòi hỏi phải có nguồn vốn trung, dài hạn, kế hoạch tài ổn định Tuy nhiên, thực lực nhà đầu tư nước đa số không đủ lực tài để tự thực dự án nhằm tạo sản phẩm hoàn chỉnh cho thị trường sơ cấp.Nguồn vốn chủ yếu nhà đầu tư bất động sản Việt Nam đến từ nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng thương mại nguồn vốn đối ứng khách hàng Tuy nhiên,kênh huy động vốn tín dụng ngày trở nên hạn hẹp ngân hàng thiếu nguồn vốn trung dài hạn kèm theo sách thắt chặt tính dụng ngân hàng nhà nước Thị trường vốn chưa giữ vai trò trọng yếu việc phát triển thị trường bất động sản nhiều năm qua, thiếu công cụ tài hỗ trợ hoạt động kinh doanh bất động sản Một giải pháp tích cực giải toán vốn thị trường bất động sản phải tìm chế, công cụ huy động vốn hữu hiệu kết nối thị trường bất động sản với nguồn vốn nhàn rỗi khác Xây dựng Quỹ tín thác đầu tư bất động sản(Real Estate Investment Trust-REIT) giải pháp cho thị trường bất động sản Với đề tài “ Quỹ tín thác đầu tư bất động sản Tp Hồ Chí Minh ” hi vọng cho thấy Quỹ tín thác đầu tư bất động sản giải pháp cần thiết để phát triển thị trường bất động sản Tp Hồ Chí Minh ổn định ”ƒ‰   SVTH: Lê Thị Tố Uyên GVHD: Th.S Châu Văn Thành 2-Mục tiêu nghiên cứu: -Qua việc phân tích khó khăn nguồn vốn mà nhà đầu tư bất động sản Tp Hồ Chí Minh gặp phải , luận cho thấy, REIT với khác biệt hình thức hoạt động giải khó khăn mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khó làm -Phân tích khung quản lý quỹ REIT Singapore để đưa khung quản lý quỹ REIT thích hợp cho Việt Nam 3-Câu hỏi nghiên cứu : -Quỹ tín thác đầu tư bất động sản Tp Hồ Chí Minh có phỉ công cụ huy động vốn tối ưu cho thị trường bất động sản bối cảnh hay không ? -Mô hình Quỹ tín thác đầu tư bất động sản Tp Hồ Chí Minh nên hoạt động dựa khung quản lý ? 4-Phương pháp nghiên cứu: Sử dụng phương pháp phân tích thị trường bất động sản thị trường vốn kía cạnh pháp luật liên quan nhằm trả lời câu hỏi nghiên cứu Bên cạnh phương pháp so sánh sử dụng để so sánh với quỹ REIT nước khác giới, quỹ REIT Singapore 5-Phạm vi nghiên cứu: -Khu vực nghiên cứu: thành phố Hồ Chí Minh -Hoạt động kinh doanh bất động sản thị trường sơ cấp Tp Hồ Chí Minh -Các ngân hàng nhà nước cổ phần, quỹ đầu tư nước nhà nước, công ty bất động sản tư nhân nước hoạt động thành phố Hồ Chí Minh - Các quỹ REIT tiêu biểu châu Á, châu Mỹ châu Âu 6-Cấu trúc dự kiến luận văn: Chương 1: Cơ sở lí thuyết Phác họa tổng quan Quỹ tín thác đầu tư bất động sản(REIT) thông qua việc định nghĩa REIT , phân loại REIT , lợi ích REIT nhà đầu tư kinh tế Nêu lên số khác biệt REIT với công ty đầu tư kinh doanh bất động sản thông thường ”ƒ‰   SVTH: Lê Thị Tố Uyên GVHD: Th.S Châu Văn Thành Chương 2: Quỹ tín thác đầu tư bất động sản Tp Hồ Chí Minh , giải pháp dài hạn nguồn tài trợ kinh doanh bất động sản Phân tích thực trạng thị trường bất động sản Tp Hồ Chí Minh để từ cho thấy khó khăn thị trường bất động sản tác động sách tài quy định kinh doanh bất động sản Nguồn vốn dùng để đầu tư bất động sản huy động hình thức khó khăn nhà đầu tư thiếu nguồn tài trợ thích hợp Phân tích hoạt động quỹ REIT số nước giới thấy hiệu tầm quan trọng REIT thị trường bất động sản Chương 3: Xây dựng khung quản lý quỹ REIT cho Tp Hồ Chí Minh dựa vào khung quản lý REIT Singapore Phân tích khung quản lý REIT Singspore Dựa tảng kết hợp với đặc điểm thị trường vốn bất động sản Tp Hồ Chí Minh, luận đưa khung quản lý đề nghị cho mô hình REIT Tp Hồ Chí Minh Chương 4: Những hạn chế quỹ REIT điều kiện để xây dựng REIT thành công Nêu lên số hạn chế REIT REIT cần điều kiện để vào hoạt động cách hiệu ”ƒ‰   SVTH: Lê Thị Tố Uyên GVHD: Th.S Châu Văn Thành giới hạn quy tắc CIS hướng dẫn Quỹ Bất động sản không hưởng minh bạch thuế Sự so sánh cấu REIT công ty niêm yết tóm tắt Bảng 3.1 Các REIT tồn chọn lựa để tái cấu trúc theo hệ thống Quỹ Tín thác Kinh doanh, theo REIT không đối tượng bị áp dụng hạn mức vay giới hạn hoạt động quy định Quy tắc CIS Hướng dẫn Quỹ Bất động sản 3.1.2 Các Khoản Đầu tư Cho phép Hướng dẫn REIT Singapore yêu cầu 70% tổng tài sản REIT phải đầu tư vào bất động sản tài sản liên quan đến bất động sản 35% tài sản phải nằm bất động sản sở hữu vô thời hạn, có thời hạn hoặc/và chủ sở hữu dù Singapore hay Singapore Các tài sản liên quan đến bất động sản bao gồm “chứng khoán nợ vay niêm yết/không niêm yết cổ phiếu niêm yết công ty bất động sản phát hành công ty bất động sản, trái phiếu MBS (đầu tư vào chứng khoán loại hình chấp bất động sản), quỹ bất động sản khác tài sản gắn liền với quyền sở hữu bất động sản (ví dụ đồ đạc bất động sản)” Phần lại danh mục đầu tư REIT bao gồm chứng khoán nợ vay niêm yết không niêm yết cổ phiếu niêm yết phát hành công ty nước nước lĩnh vực kinh doanh bất động sản, trái phiếu phủ trái phiếu phát hành quan đa quốc gia quan quản lý theo luật định Singapore và/hoặc tiền mặt 3.1.3 Hạn mức Vay Tổng hệ số luân chuyển vốn bao gồm tổng tiền vay khoản toán phần 11 REIT không vượt 35% bất động sản ký quỹ Trong lần điều chỉnh hướng dẫn gần đây, có hiệu lực vào ngày 20/10/2005, REIT phép tăng tổng hệ số luân chuyển vốn 35% tối đa 60% bất động sản ký quỹ định giá REIT quan uy tín xếp hạng số tín nhiệm sau kết công bố công chúng REIT tiếp tục trì công bố số tín nhiệm tổng hệ số luân chuyển vốn vượt 35% bất động sản ký quỹ 3.1.4 Giới hạn Hoạt động Đầu tư a) Hoạt động Phát triển Dự án Phát triển Chưa Hoàn thành Trong chỉnh sửa gần vào năm 2005, REIT phép linh hoạt thực hoạt động phát triển bất động sản dù tự thực hay liên doanh hay cách đầu tư vào công ty phát triển bất động sản không niêm yết với điều kiện REIT có nắm giữ bất động sản phát triển chúng hoàn thành Theo hướng dẫn REIT, đầu tư vào khu đất trống bị cấm Đầu tư vào bất động sản xây đất trống dự án phát triển bất động sản chưa hoàn thành                                                              11 Các khoản toán bị hoãn bao gồm khoản toán tài sản đươccj toán tiền mặt và/hoặc cổ phiếu REIT ”ƒ‰ 45   SVTH: Lê Thị Tố Uyên GVHD: Th.S Châu Văn Thành cho phép Định mức đầu tư vào hoạt động phát triển dự án chưa hoàn thành không vượt 10% tổng giá trị tài sản 01 REIT b) Chứng khoán Niêm yết Không Niêm yết Đầu tư vào chứng khoán nợ vay niêm yết không niêm yết cổ phiếu niêm yết công ty bất động sản lĩnh vực kinh doanh bất động sản giới hạn mức 5% chứng khoán đơn vị phát hành 3.1.5 Tầm nhìn toàn cầu Hiện REIT Singapore có chiến lược đầu tư hiệu với đầu tư nước bất động sản Roppongi, Shibuya-ku, Minato-ku Meguro-ku Tokyo Nhật Bản Thành đô Trung Quốc Prime REIT tự tin thu lợi nhuận từ Bất động sản bán lẻ quốc gia 3.2 Các Ưu đãi Thuế dành cho REIT 3.2.1 Tính Minh bạch Thuế REIT REIT Cơ quan Quản lý Thuế Nội địa Singapore (IRAS) miễn thuế thu nhập từ gốc, REIT phân phối 90% lợi nhuận cổ tức cho nhà đầu tư cá nhân theo luật định Lợi nhuận không phân phối phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp Đối với nhà đầu tư nước ngoài, không thuộc dạng cá nhân, khoản chia phải chịu thuế khấu hao thu nhập Mức thuế khấu hao thu nhập loại giảm từ 20% xuống 10% cho 05 năm áp dụng giai đoạn từ 02/2005 đến 17/02/2010 3.2.2 Miễn thuế Cấp độ Nhà Đầu tư vào REIT Tất cá nhân nắm cổ phiếu REIT tài sản đầu tư miễn thuế thu nhập khoản phân chia dù người mang quốc tịch có tình trạng định cư Đối với nhà đầu tư cá nhân đầu tư vào REIT hợp tác liên doanh, tổng thu nhập phân chia từ thu nhập chịu thuế REIT phải chịu thuế thu nhập ”ƒ‰ 46   SVTH: Lê Thị Tố Uyên GVHD: Th.S Châu Văn Thành Bảng So sánh Cơ cấu Pháp lý REIT Công ty Niêm yết REIT Công ty Niêm yết -Các văn - Văn kiện Thành lập Quỹ Ủy - Biên ghi nhớ điều pháp lý Thác khoản hội -Quản lý - Được quản lý chuyên gia - Được quản lý ban bên ngoài; công việc quản lý bất động sản chuyên giám đốc nội hỗ trợ gia bên có kiến thức mặt quản lý chuyên môn lĩnh vực đảm trách -Phương thức - REIT pháp nắm giữ tài sản nhân không nắm giữ tài sản - Công ty nắm giữ tài trực tiếp Tài sản REIT sản trực tiếp nắm giữ chuyên gia bên REIT tín thác -Hoạt động kinh - Chịu giới hạn khác Doanh theo Hướng dẫn Quỹ Bất - Tương đối uyển chuyển động sản tiến hành hoạt động kinh doanh -Khoản - Không hạn chế phân chia/Lợi nhuận chia lợi nhuận - Công ty nói chung phân phối lợi nhuận mà ”ƒ‰ 47   SVTH: Lê Thị Tố Uyên -Giới hạn hệ - Không xếp hạng: 35% số luân chuyển - Được xếp hạng : 60% GVHD: Th.S Châu Văn Thành vốn - Không giới hạn hệ số luân chuyển vốn -Thể chế quản lý - Được quản lý thể chế sau: + Hướng dẫn Quỹ Bất - Được quản lý động sản thể chế sau: + Luật Hàng hóa giao sau + Luật công ty Chứng khoán (như + Luật Hàng hóa giao sau chương trình đầu tư tập thể) Chứng khoán (như môt + Sách Hướng dẫn Niêm công ty niêm yết) yết + Sách Hướng dẫn Niêm + Nguyên tắc Điều hành yết Công ty + Nguyên tắc Điều hành Công ty -Thuế - Nhà đầu tư vào REIT người miễm thuế thu nhập từ khoản lợi - Hệ thống thuế đặc biệt đối nhuận phân chia với REIT không áp dụng REIT Việc miễn thuế áp dụng trường hợp cá nhân trường hợp công ty cư dân chịu thuế Singapore - Được IRAS chấp thuận tuân theo điều kiện IRAS đề ra, thu nhập REIT không chịu thuế đơn vị quản lý thụ thác quản lý REIT ”ƒ‰ 48   SVTH: Lê Thị Tố Uyên GVHD: Th.S Châu Văn Thành chịu thuế trực tiếp “các nhà đầu tư theo luật định” quản lý REIT -Giám đốc - Mỗi giám đốc quan quản lý REIT phải đáp ứng tiêu chí “phù hợp -Đại hội cổ đông xác” đề Hướng - Các tiêu chí “phù hợp dẫn Tiêu chí Phù hợp xác” không áp dụng cho Chính xác MAS ban hành giám đốc công ty niêm - Không cần thiết yết hàng năm - Cần thiết 3.3 Khung quản lý cho REIT Tp Hồ Chí Minh Dựa nghiên cứu tìm hiểu quỹ REIT Singapore phần trước, đề xuất xây dựng khung lý cho quỹ REIT Tp Hồ Chí Minh với đặc điểm sau: 3.3.1 Hình thức pháp lý: Quỹ REIT nên có hình thức công ty cổ phần chịu quản lý luật doanh nghiệp kinh doanh có điều kiện quỹ tín thác đơn Singapore Điều giúp quỹ REIT gặp rắc rối mặt pháp luật muốn đầu tư nước Đồng thời giúp hệ thống pháp luật nước gọn gàng hiệu Do công ty cổ phần nên tuân theo Luật doanh nghiệp 2005 từ điều 77 đến điều 129 công ty khinh doanh Bất động sản nên theo điều Nghị định 153/2007NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định (sáu) tỷ đồng Việt Nam Ngoài ra, Công ty REIT chịu tác động Luật khác, chủ yếu bao gồm: Luật đầu tư, Luật chứng khoán, Luật dân sự, Luật đất đai… công ty cổ phần Công ty niêm yết Sở/Trung tâm giao dịch chứng khoán ”ƒ‰ 49   SVTH: Lê Thị Tố Uyên GVHD: Th.S Châu Văn Thành 3.3.2 Điều kiện niêm yết cổ đông: Nhằm tránh tình trạng quỹ bị nhóm nhà đầu tư lạm dụng, cần có quy định số lượng tối thiểu nhà đầu tư vào REIT giới hạn số cổ phần tối thiểu nhóm nhà đầu tư Dựa quy định thành công Mỹ Singapore, quy định quỹ REIT phải tạo điều kiện cho nhà đầu tư cá nhân tham gia hạn chế chi phối nhà tài trợ chính, chẳng hạn Singapore yêu cầu 25% cổ phiếu thuộc sở hữu nhà đầu tư lẻ Mỹ theo quy tắc 5/50 Ta áp dụng quy định vào Việt Nam, chẳng hạn tối thiểu 40% cổ phần phải thuộc sở hữu nhà đầu tư lẻ Các số quy định cần có đề tài nghiên cứu chi tiết Các quy định Luật Chứng khoán tốt REIT tuân theo điều kiện niêm yết cổ đông mà không cần bổ sung thêm quy định nhằm tránh gây phức tạp cho Luật Việt Nam REIT niêm yết tuân đáp ứng đủ yêu cầu điều 8, Nghị định 14/2007/NĐ-CP ngày 19/01/2007 Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Chứng khoán Cụ thể, REIT phải có mức góp vốn 80 tỷ đồng tối thiểu 20% cổ phiếu có quyền biểu công ty 100 cổ đông nắm giữ, hoạt động kinh doanh hai năm liền trước năm đăng ký niêm yết phải có lãi lỗ luỹ kế tính đến năm đăng ký niêm yết;Không có khoản nợ hạn chưa dự phòng theo quy định pháp luật; công khai khoản nợ công ty thành viên Hội đồng quản trị, Ban kiểm soát, Giám đốc Tổng Giám đốc, Phó Giám đốc Phó Tổng Giám đốc, Kế toán trưởng, cổ đông lớn người có liên quanCổ đông thành viên Hội đồng quản trị, Ban kiểm soát, Giám đốc Tổng Giám đốc, Phó Giám đốc Phó Tổng Giám đốc Kế toán trưởng công ty phải cam kết nắm giữ 100% số cổ phiếu sở hữu thời gian tháng kể từ ngày niêm yết 50% số cổ phiếu thời gian tháng tiếp theo, không tính số cổ phiếu thuộc sở hữu Nhà nước cá nhân đại diện nắm giữ Có hồ sơ đăng ký niêm yết cổ phiếu hợp lệ theo quy định Quy trình niêm yết chứng khoán thị trường chứng khoán Việt Nam Bước 1: Nộp hồ sơ đăng ký niêm yết lên SGDCK Bước 2: SGDCK tiến hành thẩm định sơ hồ sơ: Bước 3: Nộp đơn xin phép niêm yết thức lên SGDCK: Bước 4: SGDCK tiến hành kiểm tra niêm yết: Bước 5: SGDCK phê chuẩn niêm yết: Bước 6: Khai trương niêm yết: ”ƒ‰ 50   SVTH: Lê Thị Tố Uyên GVHD: Th.S Châu Văn Thành 3.3.3 Lĩnh vực hoạt động: Quỹ REIT Tp Hồ Chí Minh nên hoạt động tập trung vảo lĩnh vực kinh doanh tránh tình trạng đầu tư đa ngành, đa lĩnh vực Cần có đầu tư tập trung vào ngành cụ thể Singapore Có thể lĩnh vực Bất động sản công nghiệp,thương mại du lịch lĩnh vực REIT Tp Hồ Chí Minh nên xem xét nhu cầu bất động sản lĩnh vực nóng 3.3.4 Hạn mức cho vay: Nhẳm tạo môi trường thông thoáng cho nhà đầu tư vào REIT Tp Hồ Chí Minh học hỏi kinh nghiệm việc tạo REIT Singapore Hồng Kông Các quy định hạn mức cho vay thông thoáng tạo điều kiện cho REIT phát triển mạnh Nên giai đoạn đầu tạo lập thị trường REIT ta không nên giới hạn hạn mức cho vay REIT giới hạn không chặt 3.3.5 Nghĩa vụ phân phối: Quỹ REIT Tp Hồ Chí Minh cần phải giống nước khác phải phân phối 90% lợi nhuận cho cổ đông Quỹ REIT Tp Hồ Chí Minh miễn thuế thu nhập doanh nghiệp cho phần thu nhập phân phối Điều đồng nghĩa với việc thuế chuyển từ thuế thu nhập doanh nghiệp sang thuế thu nhập cá nhân 3.3.6 Lệ phí chuyển đổi: Mô hình REIT mô hình đầu tư bất động sản trụ cột cho Việt Nam tương lai Đây mô hình cứu cánh cho công ty Bất động sản gặp khó khăn điều kiện Chúng ta cần tạo điều kiện cho công ty Bất động sản muốn tìm mô hình hiệu Do đề xuất không nên áp đặt mức phí chuyển đổi cho công ty Bất động sản muốn chuyển sang mô hình REIT Tp Hồ Chí Minh 3.3.7 Tầm nhìn toàn cầu : Do Bất động sản có giá trị lớn nên cho phép đầu tư nước gây tác động khó lường cho Việt Nam Do theo quan điểm cá nhân, quỹ REIT Tp Hồ Chí Minh phép đầu tư nước hình thức đầu tư nước chưa phù hợp với Việt Nam nhiều năm ”ƒ‰ 51   SVTH: Lê Thị Tố Uyên GVHD: Th.S Châu Văn Thành Bảng STT Đối tượng REIT lý tưởng REIT Việt Nam Hình thức pháp lý Công ty cổ phần trách nhiệm hữu hạn Công ty cổ phần trách nhiệm hữu hạn Điều kiện niêm yết cổ đông Hạn chế việc cổ đông nước hưởng thuế thấp nơi REIT cư trú Quy tắc 5/50 tối thiểu 25% cổ phần thuộc nhà đầu tư cá nhân Lĩnh vực hoạt động Giới hạn hoạt động vào lĩnh vực bất động sản Giới hạn hoạt động vào lĩnh vực bất động sản Hạn mức cho vay Có tỷ lệ định Có tỷ lệ định không chặt Nghĩa vụ phân phối Phân phối 80% lợi nhuận cho cổ đông Phân phối 90% lợi nhuận Lệ phí chuyển đổi Có mức phí để hạn chế công ty BĐS chuyển sang dạng REIT để hưởng thuế thấp Luật không áp đặt mức phí chuyển đổi cụ thể Uy tín công ty Công ty có kinh nghiệm quản lý tài sản Công ty có kinh nghiệm quản lý tài sản Hiệu tài Không sử dụng Quỹ tín thác đầu tư bất động sản vay Có sách đánh giá, thẩm định tài sản giao dịch kinh doanh Các thành viên tham gia quỹ độc lập lợi ích Miễn thuế Được miễn thuế cho nhà đầu tư giảm Được miễn thuế cho nhà đầu tư ”ƒ‰ 52   SVTH: Lê Thị Tố Uyên 10 Tầm nhìn toàn cầu GVHD: Th.S Châu Văn Thành Có hoạt động đầu tư nước Chỉ đầu tư nước, chưa đầu tư nước Kết luận : Nhiều chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản Tp Hồ Chí Minh có yếu tố thuận lợi để áp dụng thí điểm mô hình REIT có nhiều doanh nghiệp, công ty quản lý tài sản, công ty quản lý quỹ hoạt động; thị trường bất động sản với triển vọng tốt; thị trường chứng khoán đà phát triển; có nhiều tổ chức tài trung gian tầm cỡ cung cấp vốn hạn mức tín dụng lớn ngắn trung hạn giúp khởi động dự án bất động sản REIT thị trường bất động sản Việt Nam có đặc điểm đa dạng, tính khoản, cổ tức cao lợi nhuận thu nhập bình quân hàng năm ổn định Tuy nhiên điều kiện để xây dựng REIT thành công cần nhiều yếu tố liên quan đến phát triển bền vững thị trường Mục đích nhà đầu tư lợi nhuận bỏ vốn đầu tư tin tưởng dự án ủy thác có lợi ích tài cao dạng đầu tư khác, không, nhà đầu tư quay sang gửi tiền vào ngân hàng mua trái phiếu Chính phủ lãi an toàn ”ƒ‰ 53   SVTH: Lê Thị Tố Uyên GVHD: Th.S Châu Văn Thành Chương Những hạn chế quỹ REIT điều kiện để xây dựng REIT thành công 4.1 Những hạn chế REIT Dù nữa, hình thức đầu tư REIT hàm chứa hạn chế định • Do đầu tư vào bất động sản nên thị trường bất động sản đóng băng, giá trị quỹ suy giảm theo • Quỹ REIT đánh giá minh bạch, nhiên thực tế tính minh bạch mức tương đối • Việc định giá NAV quỹ REIT liên quan đến việc phải đánh giá lại giá trị bất động sản nắm giữ, việc định giá bất động sản cách xác toán không dễ dàng • So với đầu tư trực tiếp phí quản lí, nhà đầu tư không trực tiếp định hiệu đầu tư Ban giám đốc quỹ chưa tốt • Do phải tuân theo quy định luật điều chỉnh, REIT chủ yếu đầu tư vào sản phẩm hữu hình, đầu tư dự án có pháp lí vững Tuy nhiên, quy định chặt chẽ việc huy động đầu tư vốn dẫn đến hạn chế phần hội tạo lợi nhuận REIT, đem so sánh với công ty bất động sản Ví dụ, quỹ mở chủ yếu phải đầu tư vào dự án hoàn thành, đầu tư vào chứng khoán không 10% giá trị quỹ - phải cổ phiếu bất động sản trái phiếu phủ; đầu tư vào dự án xây dựng không 10% giá trị quỹ - với điều kiện không làm giảm nhiều NAV, phải có hợp đồng giao dịch với khách hàng tiềm năng, phải đảm bảo tài sản chào bán sau hoàn thành với mức lợi nhuận hợp lí…) • Viêc chi trả cổ tức tới 90% lợi nhuận làm cho cổ đông nên REIT 10% lợi nhuận để tái đầu tư Điều đồng nghĩa với việc REIT phát triển chậm công ty bất động sản • Bên cạnh đó, nước ta chưa có quỹ REIT nội địa nên hình thức đầu tư lạ lẫm với nhà đầu tư Việt Nam Những năm gần đây, xu hướng REIT nước quỹ đầu tư nói chung không nhà đầu tư ưa thích lắm, thể qua mức chiết khấu cao tính khoản thấp ”ƒ‰ 54   SVTH: Lê Thị Tố Uyên GVHD: Th.S Châu Văn Thành Do vậy, điểm đáng cân nhắc với việc định nhà đầu tư, thách thức không nhỏ REIT Tp Hồ Chí Minh đời bối cảnh 4.2 Triển vọng phát triển mô hình REIT Việt Nam Theo nhiều chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều điều kiện yếu tố thuận lợi để phát triển mô hình REIT Đó là: Có nhiều doanh nghiệp, công ty quản lý tài sản, công ty quản lý quỹ hoạt động thị trường Hơn nữa,hiện ngày có nhiều tổ chức tài trung gian có tiềm lực tài vững mạnh cung cấp vốn hạn mức tín dụng lớn ngắn trung hạn ƒ Thị trường bất động sản Việt Nam với triển vọng phát triển tương lai Hiện có nhiều dự án có FDI đổ vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam Điều chứng tỏ tiềm thị trường Tp Hồ Chí Minh lớn Nếu giữ vững tốc độ phát triển kinh tế trung bình 6-7%/năm cải thiện hiệu đầu tư số cạnh tranh toàn cầu, Việt Nam có bước tiến nhảy vọt.Bên cạnh thị trường chứng khoán đà phát triển bền vững dấu hiệu tốt cho triển vọng phát triển mô hình REIT Tp Hồ Chí Minh ƒ Chính phủ có chiến lược sách khuyến khích phát triển mô hình REIT giai đoạn ƒ Mặc dù có yếu tố thuận lợi vậy, nhiên phải nhìn nhận khái niệm REIT nươc ta mẻ mô hình giai đoạn hình thành bước 4.3 Những điều kiện để xây dựng mô hình REIT thành công Để phát triển mô hình REIT, cần nỗ lực tích cực từ nhiều thành phần thị trường Trong bao gồm nhà đầu tư, nhà phát triển bất động sản , nhà quản lý bất động sản chuyên nghiệp, quyền cấp, quan thuế…Dựa kinh nghiệm quốc gia giới phát triển REIT có đưa bốn.Bao gồm: Yếu tố mang tính định có hiệu tài cao bền vững: Mục đích nhà đầu tư lợi nhuận, họ bỏ vốn đầu tư tin tưởng dự án họ ủy thác đầu tư có lợi ích tài cao dạng đầu tư khác.Bên cạnh đảm bảo an toàn hình thức đầu tư ƒ Điều kiện thứ hai uy tín công ty quản lý quỹ: Các doanh nghiệp cá nhân đầu tư tin tưởng vào nguồn lực, kinh nghiệm kinh doanh bất động sản, kinh nghiệm quản lý vốn, hiểu biết có kinh nghiệm thị trường bất động ƒ ”ƒ‰ 55   SVTH: Lê Thị Tố Uyên GVHD: Th.S Châu Văn Thành sản, thị trường vốn, có kỹ quản lý đầu tư, quản lý tài sản để đầu tư khai thác có hiệu thành viên công ty quản lý quỹ REIT Điều kiện thứ có hành lang pháp lý chặt chẽ: Phải đảm bảo tính minh bạch tài công ty quản lý quỹ REIT để bảo vệ nhà đầu tư Các nước có luật, quy chế quy định chi tiết tiêu chuẩn hoạt động công ty quản lý quỹ REIT REIT hoạt động giám sát số tổ chức chuyên nghiệp ngân hàng giám sát, đơn vị kiểm tóan, định giá… Hiện có khoảng gần 20 quỹ đầu tư nước muốn đổ nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam Tuy nhiên, để thu hút nhà đầu tư nước ngoài, Chính phủ nên sớm ban hành luật quỹ REIT, luật khác liên quan đến thị trường chứng khoán,ưu đãi thuế… ƒ Việt Nam nghiên cứu xây dựng văn pháp luật điều chỉnh cụ thể hoạt động Quỹ đầu tư tín thác bất động sản REIT (ở nước có REIT phát triển thường có Bộ luật riêng điều chỉnh hoạt động REIT) Tuy nhiên có số văn pháp quy có liên quan đến REIT Ở nước ta có số văn pháp quy có liên quan đến REIT như: - Luật doanh nghiệp 60/2005/QH11(Chương IV quy định Công ty cổ phần) - Luật chứng khoán 70/2006/QH11 (Chương III quy định Công ty đại chúng Chương VI quy định hoạt động Quỹ đầu tư chứng khoán) ƒ Cuối miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp Đây điều kiện tiên cần phải phân định chức đặc điểm tổ chức liên quan đến cấu trúc REIT để áp dụng thuế ”ƒ‰ 56   SVTH: Lê Thị Tố Uyên GVHD: Th.S Châu Văn Thành KẾT LUẬN Thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế quốc gia Tỷ trọng bất động sản tổng số cải xã hội nước có khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước, hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tỷ lệ lớn tổng hoạt động kinh kế Đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng lượng vốn lớn với thời gian hình thành bất động sản thu hồi nguồn vốn dài Khi bất động sản tham gia lưu thông thị trường bất động sản , giá trị quyền bất động sản đem trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v giải vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư mang lại lợi nhuận cho bên giao dịch Điều chứng tỏ thị trường bất động sản đầu quan trọng thị trường vốn Ngược lại, thị trường bất động sản hoạt động tốt sở để huy động nguồn tài lớn cho phát triển kinh tế thông qua chấp giải ngân Ngoài ra, thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng qua mà bắc cầu tới thị trường vật liệu xây dựng đồ nội thất, thị trường lao động v.v dao động thị trường có ảnh hưởng lan toả tới phát triển ổn định kinh tế quốc dân Chính vậy, ổn định thị trường bất động sản có tầm quan trọng lớn cho kinh tế quốc gia Tại Việt Nam, thiếu hụt luồng huy động vốn ổn định dành cho xây dựng bất động sản nhân tố gây biến động sai lệnh quan hệ cung cầu thị trường Bên cạnh đó, tham gia nhà đầu tư (đặc biệt nhà đầu tư nhỏ) bị hạn chế đặc thù cần có nguồn vốn lớn, lâu bền Tất yếu tố dẫn đến việc hình thành REIT khách quan kinh tế đáp ứng nhu cầu chủ thể tham gia thị trường bất động sản Với khác biệt cách thức hoạt động mình, REIT đem lại lợi ích định cho nhà đầu tư, làm cho cổ phiếu REIT có sức hấp dẫn đặc biệt, từ REIT huy động nguồn vốn nhàn rỗi Trong bối cảnh kinh tế trải qua thời kỳ khó khăn nay, REIT giải pháp tối ưu cho thị trường vốn đầu tư kinh doanh bất động sản Qũy REIT công cụ kết nối thị trường bất động sản với thị trường tài hiệu Để REIT vào hoạt động cần khung quản lý REIT hiệu đảm bảo lợi ích nhà đầu tư lợi ích chung cửa kinh tế Trong thực tế, đưa REIT vào hoạt động chắn nhiều vấn đề phải nghiên cứu với kiến thức hạn hẹp tác giả , luận đề cập đến số kía cạnh khung quản lý REIT, chủ yếu hình thức hoạt động Tôi hiểu có nhiều khía cạnh cần nghiên cứu thêm, góc độ chi tiết để khẳng định tính khả thi cho việc xây dựng REIT, nghiên cứu sâu pháp lý, ”ƒ‰ 57   SVTH: Lê Thị Tố Uyên GVHD: Th.S Châu Văn Thành sách thuế, chế tài giải pháp vận hành, quản lý hoạt động REIT bối cảnh thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh ”ƒ‰ 58   SVTH: Lê Thị Tố Uyên GVHD: Th.S Châu Văn Thành TÀI LIỆU THAM KHẢO : Ralph L.Block (2006).’ Investing in REITs’.http://beginnersinvest.about.com Lê Thị Phương Thảo.(2008) “ xây dựng Quỹ tín thác đầu tư bất động sản thác đầu tư bất động sản động sản Tp Hồ Chí Minh ” ) Luận văn thạc sỹ ,số 603112 Mạnh Hà (2010) ‘Dự báo lạm phát, lãi suất tỷ giá Việt Nam năm 2011 ‘ http://www.atpvietnam.com/vn Ng, Pauline, “Axis-REIT có khởi đầ tốt, thúc đẩy kinh tế phát triển”, Thời báo kinh tế Singapore, 04/08/2005 “Niêm yết lần Link-REIT đặt giá cao”, thời báo kinh tế Singapo 21/11/2005 Ronald J.B WiJs (2004) ‘What would an ‘ideal REIT’ look like ‘ http://www.epra.com ”ƒ‰ 59   ... trường bất động sản Với đề tài “ Quỹ tín thác đầu tư bất động sản Tp Hồ Chí Minh ” hi vọng cho thấy Quỹ tín thác đầu tư bất động sản giải pháp cần thiết để phát triển thị trường bất động sản Tp... hình quỹ chưa nhiều người biết đến 1.1 Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) 1.1.1 Khái niệm : Quỹ Tín thác Đầu tư Bất động sản (REIT) định chế tài huy động nguồn vốn dựa tín nhiệm ủy thác đầu. .. trường bất động sản tác động sách tài quy định kinh doanh bất động sản Nguồn vốn dùng để đầu tư bất động sản huy động hình thức khó khăn nhà đầu tư thiếu nguồn tài trợ thích hợp Phân tích hoạt động