CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP Trang BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP : THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHÁCH SẠN TẠI XÃ NINH THẮNG – HUYỆN HOA LƯ – TỈNH NINH BÌNH GVHD : TRẦN VĂN THÔNG SVTH : HOÀNG THẮNG KHOA : Khoa kinh tế phát triển LỚP GVHD: TRẦN VĂN THÔNG : KHĐT – K33 SVTT: HOÀNG THẮNG CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP Trang MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU: CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ THUYẾT: 1.1 Lý thuyết đầu tư kinh doanh bất động sản: 1.1.1 Các khái niệm bản: 1.1.1.1 Dự án: 1.1.1.2 Đầu tư: 1.1.1.3 Lựa chọn loại hình đầu tư: 1.1.1.4 Đầu tư bất động sản.: Error! Bookmark not defined a Khái niệm bất động sản: b Danh mục bất động sản đưa vào kinh doanh: Error! Bookmark not defined c Điều kiện với bất động sản đưa vào kinh doanh: 1.1.2 Khái niệm đầu tư kinh doanh bất động sản: Error! Bookmark not defined 1.1.3 Đặc điểm đầu tư kinh doanh bất động sản: Error! Bookmark not defined 1.1.4 Các loại hình đầu tư kinh doanh bất động sản phổ biến: 1.1.4.1 Đầu tư cho hệ thống trung tâm thương mại: 1.1.4.2 Đầu tư cho cao ốc, văn phòng cho thuê: 1.1.4.3 Đầu tư xây dựng nhà xưởng, kho bãi, hạ tầng cho khu công nghiệp: 1.1.4.4 Đầu tư cho hoạt động dịch vụ du lịch vui chơi giải trí:Error! Bookmark not defined 1.1.4.5 Đầu tư kinh doanh loại hình nhà ở, khu chung cư, khu hộ:Error! Bookmark not define 1.2.Lý thuyết thiết lập thẩm định dự án đầu tư: 1.2.1 Thiết lập Thẩm định dự án đầu tư: 1.2.1.1 Khái niệm: Error! Bookmark not defined a Thiết lập dự án đầu tư: b Thẩm định dự án đầu tư: 1.2.1.2 Mục đích thẩm định dự án đầu tư: Error! Bookmark not defined 1.2.2 Phân tích dự án: 10 1.2.2.1 Tìm hiểu tổng quan dự án: Error! Bookmark not defined 1.2.2.2 Phân tích thị trường: Error! Bookmark not defined 1.2.2.3 Phân tích kỹ thuật dự án: Error! Bookmark not defined 1.2.2.4 Phân tích hiệu tài chính: Error! Bookmark not defined 1.2.2.5 Phân tích hiệu kinh tế - xã hội: 13 CHƢƠNG GIỚI THIỆU DỰ ÁN: 14 2.1 Tên dự án: 14 2.2.Chủ đầu tư – Địa liên lạc: 14 2.2 Chủ đầu tư: Error! Bookmark not defined GVHD: TRẦN VĂN THÔNG SVTT: HOÀNG THẮNG CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP Trang 2.3 Đơn vị lập dự án đầu tư: Error! Bookmark not defined 2.4 Hình thức đầu tư: Error! Bookmark not defined 2.5 Quy mô đầu tư : Error! Bookmark not defined 2.5.1 Các cứ: Error! Bookmark not defined 2.5.2 Các tiêu kỹ thuật khu đất: 15 2.5.3 Nội dung quy mô: Error! Bookmark not defined 2.6 Các lập dự án : Error! Bookmark not defined 2.6.1 Căn pháp lý: 16 2.6.2 Các tiểu chuẩn, quy phạm áp dụng: 18 2.6.3 Các thông tư, định mức đơn giá để lập tổng dự toán : 18 2.6.4 Những pháp lý khác: 19 2.7 Tổ chức thực dự án: 19 2.7.1 Cơ sở để lựa chọn hình thức quản lý thực dự án: 19 2.7.2 Hình thức chọn nhà thầu: 19 2.7.3 Các mốc thời gian để thực dự án đầu tư: 20 CHƢƠNG SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƢ: 21 3.1 Tiềm hướng phát triển du lịch: 21 3.1.1 Khái quát vị trí địa lý – điều kiện tự nhiên: 21 3.1.2 Tài nguyên du lịch: Error! Bookmark not defined 3.1.2.1 Tài nguyên du lịch tự nhiên t: Error! Bookmark not defined a Khu du lịch Cố đô Hoa Lư - Hang động Tràng An: 22 b Khu du lịch quần thể nhà thờ đá Phát Diệm - vùng ven biển Kim Sơn: 22 c Tam Cốc - Hạ Long cạn: Error! Bookmark not defined d Khu du lịch hồ Yên Thắng - hồ Đồng Thái - động Mã Tiên - cửa Thần Phù 24 e Suối nước nóng Kênh Gà: 24 f Chùa Bái Đính: 25 3.2.Hiện trạng phát triển du lịch : 26 3.3 Hiện trạng khách sạn Ninh Bình: 28 3.4 Hiện trạng định hướng phát triển ngành du lịch Ninh Bình năm tới: 29 3.5 Định hướng phát triển sản phẩm: 30 a Sản phẩm du lịch: 30 b Các hướng khai thác chủ yếu: 31 3.6 Định hướng phát triển thị trường khách du lịch: 31 a Khách quốc tế: 31 GVHD: TRẦN VĂN THÔNG SVTT: HOÀNG THẮNG CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP Trang b Khách nội địa: 32 3.7 Sự cần thiết phải đầu tư: 33 CHƯƠNG ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN: 35 4.1 Hiệu tài 35 4.1.1 Xác định tổng mức đầu tư dự án: 35 4.1.2 Tỷ lệ lạm phát qua năm hoạt động: 35 4.1.3 Nguồn vốn cấu nguồn vốn dự án: 36 4.1.4 Kế hoạch khấu hao: 37 4.1.5 Bảng dự tính doanh thu: 38 4.1.6 Bảng dự kiến loại chi phí: 43 4.1.6.1 Tiền lương nhân viên quản lý: 43 4.1.6.2 Bảng tính chi phí trực tiếp: 43 4.1.7 Bảng dự tính nguồn vốn lưu động: 44 4.1.8 Bảng báo cáo thu nhập dự trù: 45 4.1.9 Bảng báo cáo ngân lưu dự án: 45 4.1.9.1 Bảng báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư (TIPV): 45 4.1.9.2 Bảng báo cáo ngân lưu theo quan điểm chủ sở hữu (EPV): 46 4.1.10 Phân tích rủi ro dự án: 48 4.1.10.1 Phân tích độ nhạy: 48 4.1.10.1.1 Phân tích độ nhạy chiều: 48 a Ảnh hưởng loại giá thuê phòng kinh doanh dịch vụ đến tiêu đánh giá dự án: 48 b Ảnh hưởng chi phí trực tiếp đến tiêu đánh giá dự án: 49 4.1.10.1.2 Phân tích độ nhạy chiều: 50 4.1.10.2 Phân tích kịch bản: 50 4.1.10.3 Phân tích mô phỏng: 51 4.2 Hiệu xã hội: 57 4.2.1 Đóng góp mặt xã hội: 57 4.2.1.1 Những mặt tích cực: 57 4.2.1.2 Những mặt hạn chế: 57 4.2.2 Đóng góp vào ngân sách nhà nước: 58 PHẦN KẾT LUẬN: 59 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO: GVHD: TRẦN VĂN THÔNG 61 SVTT: HOÀNG THẮNG CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP Trang PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài - Tỉnh Ninh Bình phát triển mạnh du lịch khách sạn hạn chế, chưa đáp ứng nhu cầu khách nước đặc biệt khách quốc tế Ninh Bình với nhiều khu du lịch (Khu du lịch Cố đô Hoa Lư - Hang động Tràng An, Khu du lịch phòng tuyến Tam Điệp - Biện Sơn, Khu du lịch quần thể nhà thờ đá Phát Diệm - vùng ven biển Kim Sơn, Tam Cốc - Hạ Long cạn, đặc biệt có Bái Đính khu chùa lớn Việt Nam v.v) mạnh để đầu tư phát triển hệ thống khách sạn - Ngành du lịch ngành công nghiệp không khói có vai trò vị ngày cao quan trọng quốc gia địa phương Để thu hút giữ chân khách hàng mục tiêu tiềm năng, thực phải thỏa mạn cao nhu cầu khách hàng, sở hạ tầng địa điểm vui chơi giải trí đóng vài trò quan trọng Phƣơng pháp nghiên cứu - Phương pháp nghiên cứu đề tài phương pháp định lượng Trong phương pháp áp dụng kỹ thuật phân tích tính toán đại vào phân tích hiểu tài cho dự án thông qua:  Phương pháp phân tích dòng tiền chiết khấu (DCF): công cụ phân tích mô hình tài dựa giả định rõ ràng liên quan đến doanh thu chi phí tương lai loại bất động sản  Phương pháp phân tích độ nhạy, phân tích kịch phân tích mô Monte Carlo để phân tích dự báo rủi ro xảy đầu tư kinh doanh dự án GVHD: TRẦN VĂN THÔNG SVTT: HOÀNG THẮNG CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP Trang CHƢƠNG I CƠ SỞ LÝ THUYẾT 1.1 LÝ THUYẾT VỀ ĐẦU TƢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Các khái niệm 1.1.1.1 Dự án - Dự án tập hợp riêng biệt (cụ thể, xác định) công việc xếp theo trình tự định, có hệ thống, thực khoảng thời gian xác định nguồn lực định (nguồn vốn, thời gian, chi phí, nhân lực) nhằm đạt mục tiêu phát triển tốt Phân loại dự án theo mục tiêu đầu tƣ: gồm loại - Dự án kinh doanh: dự án đầu tư nhằm tìm kiếm lợi ích cao đồng vốn đầu tư chi phí bỏ Các lợi ích chi phí phải xét phương diện hiểu tài - Dự án công ích (phi lợi nhuận): dự án đầu tư nhằm tìm kiếm tổng lợi ích lớn tổng chi phí Các lợi ích chi phí phải xét phương diện hiểu kinh tế - xã hội 1.1.1.2 Đầu tƣ - Đầu tư việc tiêu dùng nguồn lực sẵn có (nguồn vốn, thời gian, chi phí, nhân lực, ) vào dự án định với kỳ vọng thu lại lợi ích lớn tương lai Đặc trưng quan trọng đầu tư tính sinh lợi Phân loại đầu tƣ: GVHD: TRẦN VĂN THÔNG SVTT: HOÀNG THẮNG CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP - Trang Đầu tư trực tiếp: Là phương thức đầu tư mà người bỏ vốn đầu tư trực tiếp thham gia quản lý hoạt động kinh doanh - Đầu tư gián tiếp: Là việc đầu tư cách mua giấy tờ có giá trị cổ phiếu,trái phiếu,chứng quỹ, Với phương thức đầu tư nhà đầu tư kỳ vọng thu lợi nhuận hình thức cổ tức chênh lệch giá, họ không trực tiếp tham gia quản lý hoạt động kinh doanh chủ thể phát hành 1.1.1.3 Lựa chọn loại hình đầu tƣ - Trước đưa định đầu tư người ta phải cân nhắc lựa chọn loại hình đầu tư sau: - Mua cổ phiếu công ty - Mua trái phiếu với lãi suất cố định - Đầu tư bất động sản Các tiêu chí để đưa định lựa chọn dựa loại hình đầu tư nói trên: - Tiêu chí bảo đảm an toàn vốn đầu tư: cho biết độ an toàn, nguy rủi ro bị đồng vốn Đây mối quan tâm hàng đầu nhà đầu tư - Tính chất đặn thu nhập: Thu nhập đặn mong muốn nhiều nhà đầu tư, nguồn thu nhập đặn giúp cho nhà đầu tư an tâm việc thu hồi vốn Đây tiêu chí mà nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ, có vốn nhỏ, thích mạo hiểm thường trọng đến - Quản lý dễ dàng chi phí thấp: mua (bán) phận kết đầu tư có nhu cầu tiền cho hoạt động khác chia nhỏ để bán phần - Ít chịu ảnh hưởng lạm phát: Lạm phát làm tăng chi phí vay thực tế, từ giá trị tài sản lợi tức danh nghĩa tăng theo Người vay trở nên có thu nhập GVHD: TRẦN VĂN THÔNG SVTT: HOÀNG THẮNG CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP Trang để tham gia thị trường Hơn nữa, có lạm phát, lãi suất vay cao hơn, dẫn đến rủi ro cho người cho vay nhiều - Nâng cao giá trị vốn: Nghĩa xem giá xét giá trị đồng vốn đầu tư có tăng lên theo thời gian hay không? Bất động sản có ưu mặt thường có giá trị tăng cao vào cuối kỳ đầu tư xu hướng bất động sản luôn tăng giá 1.1.1.4 Đầu tƣ bất động sản a Khái niệm bất động sản Bất động sản - Thuật ngữ bất động sản hiểu đất đai tài sản gắn liền với đất Đó vật hữu hình, có hình thể vật chất nhìn thấy hay sờ nắn thấy, nằm bề mặt không trung lòng đất Những tài sản người xây dựng đất thông thường tòa nhà, công trình hạ tầng, vật gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đất hệ thống cấp nước, hệ thống sưởi ấm, mạng lưới điện, điện thoại, hệ thống thoát nước, - Bất động sản bao gồm mặt vật chất pháp lý Mặt vật chất bao gồm vật thể hữu đất đai, công trình đất Mặt pháp lý bao gồm quyền lợi, lợi ích liên quan đến bất động sản, quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê, quyền thừa kế, quyền tặng,cho Thị trƣờng bất động sản - Thị trường bất động sản tổng thể giao dịch bất động sản dựa quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn không gian thời gian định - Bất động sản khác với hàng hóa khác chỗ chúng không mua bán mà đối tượng nhiều giao dịch khác cho thuê, chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng Do thị trường bất động sản hoàn chỉnh không bao gồm mối quan hệ người mua người bán bất động sản mà nơi diễn giao dịch liên GVHD: TRẦN VĂN THÔNG SVTT: HOÀNG THẮNG CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP Trang quan đến bất động sản cho thuê, chấp, bảo hiểm, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản, Đặc điểm thị trƣờng bất động sản  Là thị trường mang tính độc quyền, thị trường cạnh tranh không hoàn hảo  Cung bất động sản phản ứng chậm so với biến động cầu giá bất động sản  Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn  Thị trường bất động sản thực chất thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng bất động sản b Danh mục bất động sản đƣa vào kinh doanh - Theo Nghị định 153/2007/NĐ-CP loại bất động sản đưa vào kinh doanh gồm: - Nhà, công trình xây dựng, theo quy định pháp luật xây dựng đưa vào kinh doanh - Quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản theo quy định pháp luật đất đai - Các bất động sản khác theo quy định pháp luật c Điều kiện với bất động sản đƣa vào kinh doanh - Thuộc đối tượng phép kinh doanh - Bảo đảm chất lượng theo quy định pháp luật xây dựng - Không có tranh chấp quyền sở hữu GVHD: TRẦN VĂN THÔNG SVTT: HOÀNG THẮNG CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP - Trang 10 Có đầy đủ hồ sơ pháp lý 1.1.2 Khái niệm đầu tƣ kinh doanh bất động sản - Kinh doanh bất động sản việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi (Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006) - Kinh doanh dịch vụ bất động sản hoạt động hỗ trợ kinh doanh thị trường bất động sản, bao gồm dịch vụ: môi giới, tư vấn, định giá, đấu giá, quảng cáo, quản lý sàn giao dịch bất động sản 1.1.3 Đặc điểm đầu tƣ kinh doanh bất động sản - Đảm bảo tương đối an toàn đồng vốn đầu tư ban đầu - Lợi tức từ tiền thuê (bán) mang tính chắn bảo đảm - Là phương thức tốt để chống lạm phát - Nâng cao giá trị vốn Tuy nhiên, trình đầu tư kinh doanh bất động sản nhiều hạn chế, là: - Cần khoản đầu tư lớn ban đầu - Không dễ dàng mua bán (tính khoản không cao) - Chi phí quản lý cao - Chi phí mua bán giao dịch cao Một khác phục hạn chế nói việc lựa chọn đầu tư bất động sản hướng đầu tư lớn cấu thị trường đầu tư thời gian tới 1.1.4 Các loại hình đầu tƣ kinh doanh bất động sản phổ biến GVHD: TRẦN VĂN THÔNG SVTT: HOÀNG THẮNG CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP Trang 53 1.1 824,500.47 734,137.55 42.00% 62.31% 871,667.29 775,546.06 43.29% 64.60% 1.15 Nhận xét: Giá thuê phòng kinh doanh dịch vụ có tác động chiều đến NPV IRR dự án Giá tăng NPV, IRR tăng ngược lại b Ảnh hƣởng chi phí trực tiếp đến tiêu đánh giá dự án: Chi phí trực tiếp NPV (triệu đồng) IRR (%) (TIPV) (TIPV) (EPV) (EPV) 0.85 750,676.58 669,326.37 39.9% 58.7% 0.9 743,840.00 663,324.42 39.7% 58.3% 0.95 737,003.41 657,322.47 39.6% 58.0% 730,166.82 651,320.52 39.4% 57.6% 1.05 723,330.24 645,318.57 39.2% 57.3% 1.1 716,493.65 639,316.62 39.0% 56.9% 1.15 709,657.07 633,314.67 38.8% 56.6% Nhận xét: Các loại chi phí có tác động nghịch tiêu đánh giá dự án Giả sử loại chi phí tăng (giảm) 5% NPV (TIPV) giảm (tăng) trung bình khoảng 6836 GVHD: TRẦN VĂN THÔNG SVTT: HOÀNG THẮNG CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP Trang 54 triệu đồng NPV (EPV) giản (tăng) trung bình khoảng 6002 triệu đồng Tuy nhiên thay đổi loại chi phí có tác động thấp đến IRR dự án, không đáng kể 4.1.10.1.2 Phân tích độ nhạy chiều: % thay đổi % thay đối yếu tố doanh thu 730,166.82 80% 90% 100% 110% 120% yếu 80% 563,376.61 660,444.89 757,513.17 854,581.44 951,649.72 tố chi 90% 552,438.08 648,139.04 743,840.00 839,540.96 935,241.92 phí 100% 541,499.54 635,833.18 730,166.82 824,500.47 918,834.11 110% 530,561.00 623,527.33 716,493.65 809,459.98 902,426.30 120% 519,622.46 611,221.47 702,820.48 794,419.49 886,018.50 Nhận xét: Theo kết phân tích độ nhạy chiều yếu tố doanh thu chi phí, ta thấy dù loại doanh thu loại chi phí có giảm đến 20% NPV dương 4.1.10.2 Phân tích kịch bản: Chúng ta giả định có trường hợp xảy biến giá cho thuê phòng kinh doanh dịch vụ, loại chi phí tương ứng với loại dịch vụ sau: GVHD: TRẦN VĂN THÔNG SVTT: HOÀNG THẮNG CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP Trang 55 Kịch Biến thay đổi Giá Chi phí Xấu Trung bình 75% 130% 100% 100% Tốt 120% 80% Biến kết NPV(TIPV) 463,568.08 730,166.82 951,649.72 NPV(EPV) 417,269.17 651,320.52 845,763.94 IRR(TIPV) 31.4% 39.4% 45.5% IRR(EPV) 43.6% 57.6% 68.4% Nhận xét: - Trong trường hợp xấu: Các loại giá thuê phòng nghỉ loại doanh thu từ dịch vụ giảm 25% chi phí tương ứng với loại dịch vụ tăng lên 30% NPV (TIPV) giảm 266,596 triệu đồng, NPV (EPV) giảm 234051 triệu đồng IRR (TIPV) giảm 8%, IRR (EPV) giảm 14% - Trong trường hợp tốt: Các loại giá thuê phòng nghỉ loại doanh thu từ dịch vụ tăng 20%, loại chi phí tương ứng giảm 20% NPV (TIPV) tăng thêm 221483 triệu đồng, NPV (EPV) tăng thêm 194443 triệu đồng IRR (TIPV) tăng thêm 6,1%, IRR (EPV) tăng thêm 10,8% 4.1.10.3 Phân tích mô phỏng: Biến giả thiết: chi phí Phân phối tam giác với thông số: GVHD: TRẦN VĂN THÔNG SVTT: HOÀNG THẮNG CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP Trang 56 Ít nhất: 0.9 Thường xảy nhất: Lớn nhất: 1.1 Biến giả thiết: giá Phân phối chuẩn với thông số: Giá trị trung bình: Độ lệch chuẩn: 0.1 GVHD: TRẦN VĂN THÔNG SVTT: HOÀNG THẮNG CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP Trang 57 Biến dự báo: NPV (TIPV) GVHD: TRẦN VĂN THÔNG SVTT: HOÀNG THẮNG CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP Trang 58 Dự báo: NPV Kết thống kê Giá trị Số lần chạy mô 1000 Giá trị TB 734455.4931 Trung vị 731617.9412 Giá trị thường xảy - Độ lệch chuẩn 142339.7809 Phương sai 20260613217 Độ lệch 0.05560089 Độ nhọn 2.891290571 Hệ số biến thiên Mức tối thiểu Mức tối đa Trung bình sai số chuẩn GVHD: TRẦN VĂN THÔNG 0.19380314 309085.05 1204562.58 4501.179092 SVTT: HOÀNG THẮNG CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP Trang 59 Forecast values Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error 1000 0.393918574 0.393983191 0.040493795 0.001639747 -0.066035278 2.913046351 0.102797374 0.264071081 0.5206384 0.256567319 0.001280526 Nhận xét: Từ kết chạy mô thấy với giả định biến đưa vào chạy mô cho toán, giá trị lãi ròng NPV (TIPV) dự án chạy từ GVHD: TRẦN VĂN THÔNG SVTT: HOÀNG THẮNG CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP Trang 60 309085 đến 1204562 Mức độ chắn NPV>0 99.68%, độ rủi ro dự án thấp Dự án đáng giá mặt tài chính, dự án chấp nhận GVHD: TRẦN VĂN THÔNG SVTT: HOÀNG THẮNG CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP Trang 61 4.2 HIỆU QUẢ XÃ HỘI - Dự án xây dựng khách sạn Xã Ninh Thắng gồm khối Phòng nghỉ - Văn phòng cho thuê – Đặt tiệc – Khu dịch vụ chăm sóc sức khỏe – Karaoke góp phần tạo giá trị kinh tế - xã hội đóng góp cho Xã Ninh Thắng - Huyện Hoa Lư nói riêng tỉnh Ninh Bình nói chung 4.2.1 ĐÓNG GÓP VỀ MẶT XÃ HỘI: 4.2.1.1 Những mặt tích cực: - Dự án đưa vào hành chắn góp phần tô điểm cho cảnh quan đô thị với dự án lân cận tạo nên mặt khang trang cho tỉnh Ninh Bình - Dự án đưa vào hoạt động chuỗi phòng nghỉ góp phần giải vấn đề thiếu hụt phòng nghỉ, đặc biệt tình trạng có lúc giá bị đẩy lên cao nhu cầu du lịch du khách vào thời gian cao điểm - Dự án góp phần giải thêm nhu cầu mặt văn phòng làm việc cho công ty, nhu cầu chăm sóc sức khỏe, vui chơi, giải trí, - Dự án vào hoạt động tạo việc làm cho số người dân lao động địa phương, góp phần làm tăng thu nhập người dân, 4.2.1.2 Những mặt hạn chế: - Dự án tạo không gian cao cấp Chính điều tạo không tâm lý muốn tách biệt chênh lệch mức sống cư dân dự án dân cư địa phương – người có mức thu nhập thấp Đây hạn chế không mong muốn quyền địa phương lẫn người dân địa phương - Dự án cho đời khối phòng nghỉ vui chơi giải trí, dễ gây tiếng ồn cho người dân địa phương ảnh hưởng không tốt đến xã hội GVHD: TRẦN VĂN THÔNG SVTT: HOÀNG THẮNG CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP - Trang 62 Lượng rác thải từ dự án không xử lý dễ gây tình trạng ô nhiễm môi trường ảnh hưởng đến xã hội 4.2.2 ĐÓNG GÓP VÀO NGÂN SÁCH NHÀ NƢỚC - Với đặc điểm chức sản phẩm dự án, đòi hỏi lượng lao động để hổ trợ cho việc phát triển hoạt động kinh doanh dự án phát triển loại hình dịch vụ kèm theo Do đó, dự án vào hoạt động hứa hẹn giải lượng việc làm đáng kể, góp phần giảm thiểu tình trạng thất nghiệp, tạo thêm công ăn việc làm cho người dân lao động - Dự án góp phần tăng cường khoản nộp cho ngân sách Nhà nước thông qua thuế thu nhập doanh nghiệp, tổng thuế thu nhập doanh nghiệp nộp cho nhà nước qua năm 1.469.971 (triệu đồng) GVHD: TRẦN VĂN THÔNG SVTT: HOÀNG THẮNG CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP Trang 63 PHẦN KẾT LUẬN - Từ xuất Việt Nam, bất động sản lĩnh vực đánh giá đà phát triển Việt Nam Thị trường bất động sản thời gian qua có phát triển mạnh số lượng cung – cầu chất lượng, quy mô bất động sản Thị trường phát triển mạnh mẽ hội tốt cho nhà đầu tư kinh doanh lĩnh vực bất động sản Tuy nhiên phát triển nhanh lại tiểm ẩn nhiều rủi ro cho nhà đầu tư Thời gian qua, diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam nhận định phức tạp biến động liên tục, năm trở lại Hiện tượng cung không đáp ứng đủ lượng cầu tất loại hình sản phẩm dẫn đến tăng giá toàn thị trường, đặc biệt cao ốc văn phòng cho thuê có chất lượng, Khách sạn, Trung tâm thương mại khu nghỉ dưỡng chất lượng cao (Resort), Khu biệt thự, Căn hộ bán cho thuê - Nhưng từ bão khủng hoảng tài toàn cầu “bùng” lên dội tác động vào kinh tế Việt Nam thị trường bất động sản bị làm cho “chao đảo”, giá biến động liên tục Một phận báo giới báo chí liên tục đưa thông tin không xác thị trường làm xôn xao dư luận Bên cạnh đó, thông tin giao dịch bất động sản thị trường phần lớn ảo, lượng giao dịch thật Hiện nói khoảng thời gian khó khăn mà nhà đầu tư nên lựa chọn hướng hợp lý nhất.Do doanh nghiệp trọng đến việc xây dựng dự án có quy mô lớn hơn, tầm cỡ lớn đáp ứng nhu cầu thực tế kinh tế Dự án xây dựng Khách sạn Ninh Thắng đời thỏa mạn thị hiếu khách hàng mong muốn phát triển khách sạn quy mô lớn doanh nghiệp - Qua việc phân tích, tính toán tài đề xuất dự án, ta thấy dự án đạt kết sau:  Hiện giá thu nhập dự án NPV(TIPV): 730,166.82 triệu đồng GVHD: TRẦN VĂN THÔNG SVTT: HOÀNG THẮNG CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP Trang 64  Suất sinh lợi nội (IRR): 39.36%  Thời gian hoàn vốn: năm tháng 20 ngày - Từ phân tích chương chứng tỏ dự án hoàn toàn khả thi đáng để đầu tư giai đoạn – thời điểm mà thị trường bất động sản du lịch nhiều khó khăn hứa hẹn có chuyển biến tích cực vào thời gian tới GVHD: TRẦN VĂN THÔNG SVTT: HOÀNG THẮNG CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP Trang 65 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Tài liệu dạng sách, báo Th.S Nguyễn Quốc Ấn – TS Phạm Thị Hà – Th.S Phan Thị Thu Hương – TS Nguyễn Quang Thu, Thiết lập thẩm định dự án đầu tư, NXB Thống kê, 2007 Trần Võ Hùng Sơn, Nhập môn Phân tích lợi ích – Chi phí, NXB ĐH Quốc gia Tp.HCM, 2003 Joseph Tham, Các tỉ lệ chiết khấu tài thẩm định dự án, Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright, 2005, người dịch : Lửa Hạ Đặng Văn Thanh, Tài liệu thẩm định dự án đầu tư mặt tài chính, Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright, 2005 -2006 Cao Hào Thi, Xây dựng ngân lưu tài cho dự án đầu tư, Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright, 2005 B Tài liệu dạng giảng Đặng Văn Thanh – Phùng Thanh Bình, Thiết lập thẩm định dự án, 2009 Võ Tất Thắng, Marketing địa phương, 2009 C Tài liệu dạng văn luật Luật đất đai 2003 Luật doanh nghiệp 2005 Luật kinh doanh bất động sản 2007 GVHD: TRẦN VĂN THÔNG SVTT: HOÀNG THẮNG CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP Trang 66 Công văn Số 1751/BXD-VP Bộ Xây Dựng V/v công bố định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng công trình D Tài liệu dạng báo điện tử: - Website: Báo đầu tư : http://www.dautu.com.vn - Website: Kinh tế Việt Nam : http://www.vneconomy.com.vn - Website: Tổng cục thống kê : http://www.gso.gov.vn - Website: Sở du lịch Ninh Bình - Website: Thông tin bất động sản : http://www.ninhbinh.gov.vn : http://www.batdongsan.com.vn : http://www.diaoconline.vn : http://www.muabannhadat.com.vn GVHD: TRẦN VĂN THÔNG SVTT: HOÀNG THẮNG CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP GVHD: TRẦN VĂN THÔNG Trang 67 SVTT: HOÀNG THẮNG ... muốn nhà đầu tư - Thẩm định dự án đầu tư giúp đánh giá lợi ích chi phí tài lợi ích chi phí kinh tế, hiệu xã hội dự án cách xác khoa học - Thẩm định dự án đầu tư giúp định đầu tư đắn, xác định được... GIỚI THIỆU DỰ ÁN 2.1 TÊN DỰ ÁN: ▪ Tên dự án: XÂY DỰNG KHÁCH SẠN NINH THẮNG ▪ Tiêu chuẩn: ▪ Quy mô: 20 tầng + tầng hầm ▪ Địa điểm: Xã Ninh Thắng – Huyện Hoa Lư – Tỉnh Ninh Bình 2.2.CHỦ ĐẦU TƢ –... đích thẩm định dự án đầu tƣ - Trên thực tế, dự án đầu tư gặp nhiều rủi ro nên mục tiêu thẩm định dự án nhằm xác địnhg giá trị thực dự án sở so sánh với tiêu chuẩn chấp nhận dự án với dự án thay