Chuyên đề tốt nghiệp GVHD:Th.S Ngô Văn Phong TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN CHUYÊN NGÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG NƠNG NGHIỆP & PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN – CHI NHÁNH AN SƢƠNG (nhà số 3, TCH08, phƣờng tân chánh hiệp, Q12, TP HCM) GVHD: TH.S NGÔ VĂN PHONG SVTH: NGUYỄN TIẾN ĐỨC MSSV: 107210407 LỚP: VG3 – K33 TP.HCM, 22 Tháng năm 2011 SVTH: Nguyễn Tiến Đức -1- Chuyên đề tốt nghiệp GVHD:Th.S Ngô Văn Phong LỜI CẢM ƠN Đầu tiên em gửi lời cảm ơn thầy cô trường Đại Học Kinh Tế TPHCM, thầy cô khoa Kinh Tế Phát Triển, thầy cô ngành Thẩm Định Giá dạy dỗ em suốt trình học tập nhà trường Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn thầy Ngơ Văn Phong tận tình giúp đỡ em hồn thành tốt chuyên đề tốt nghiệp Để hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp cố gắng thân, em xin chân thành cảm ơn giám đốc Ngân Hàng Nông Nghiệp Phát Triển Nông Thôn – Chi Nhánh An Sương tiếp nhận em vào thực tập Ngân hàng thời gian qua, đồng thời em xin cám ơn lãnh đạo phòng kinh doanh anh chị phòng quan tâm giúp đỡ, tạo điều kiện cho em thực tập Ngân hàng cách tốt Cuối em xin cảm ơn gia đình, bạn bè, ln bên cạnh động viên, giúp đỡ em suốt thời gian qua SVTH: Nguyễn Tiến Đức -2- Chuyên đề tốt nghiệp GVHD:Th.S Ngô Văn Phong NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP SVTH: Nguyễn Tiến Đức -3- Chuyên đề tốt nghiệp GVHD:Th.S Ngô Văn Phong NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN SVTH: Nguyễn Tiến Đức -4- Chuyên đề tốt nghiệp GVHD:Th.S Ngô Văn Phong LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài : Tại ngân hàng nay, nhu cầu chấp vay vốn ngày nhiều, nhu cầu vay vốn doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, mà cịn hộ gia đình riêng lẻ, đặc biệt lĩnh vực bất động sản sôi động Số lượng hồ sơ chấp vay vốn bất động sản gởi vào ngân hàng ngày nhiều Dẫn đến vấn đề nan giải cần thoã mãn nhu cầu khách hàng mà ngân hàng có sở đảm bảo an tồn tín dụng Vì việc xác định giá trị tài sản để phục vụ cho mục đích chấp vay vốn nhu cầu cần thiết khơng ngân hàng mà cịn cần thiết cho người vay Chính cấp thiết mà em chọn đề tài này: “ Thẩm định giá bất động sản cho mục đích chấp vay vốn ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thơn chi nhánh an sương ” với mục đích tìm hiểu ứng dụng kiến thức học nhà trường đem áp dụng vào thực tế Mục tiêu nghiên cứu: Đề tài phục vụ cho việc nghiên cứu sinh viên, áp dụng trng thực tế kiến thức học Quá trình thực đề tài giúp sinh viên học hỏi nhiều điều mà lý luận sinh viên chưa nghiên cứu, giúp sinh viên thuận lợi sau áp dụng vào công việc thực tiễn Phạm vi nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu bất động sản nằm địa bàn TP HCM Phương pháp nghiên cứu: Điều tra thưc tế, thu thập số liệu, xử lý số liệu, phân tích số liệu, chọn phương pháp thường hay áp dụng phương pháp so sánh SVTH: Nguyễn Tiến Đức -5- Chuyên đề tốt nghiệp GVHD:Th.S Ngô Văn Phong KẾT LUẬN Từ việc khảo sát tình hình thực tế khu vực nơi bất động sản toạ lạc, sau phân tích loại trừ giá trị cơng trình đất để tìm đơn giá đất cho bất động sản Sau tìm chênh lệch giá trị em tiến hành khảo sát thực tế, kiến thức học bảo anh chị trước nhiều kinh nghiệm em đưa kết luận chênh lệch giá trị bất động sản chủ yếu tác động lợi kinh doanh ( mặt tiền ), bề rộng, hướng Trong khoảng thời gian ngắn để hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp, có nhiều cố gắng khơng tránh khỏi nhiều sai sót Chuyên đề đóng góp phần giá trị nêu lên vấn đề thực tiễn mang tính chất tham khảo Để chuyên đề hồn thiện tác giả mong nhận đóng góp từ q thầy cơ, anh chị, bạn bè SVTH: Nguyễn Tiến Đức -6- Chuyên đề tốt nghiệp GVHD:Th.S Ngô Văn Phong MỤC LỤC Chương 1: Cơ sở lý luận thẩm định giá bất động sản tín chấp 1.1 Cơ sở lý luận thẩm định giá 1.1.1 Khái niệm thẩm định giá 1.1.2 Cơ sở thẩm định giá 1.1.2.1 Giá trị thị trường 1.1.2.2 Giá trị phi thị trường 1.1.3 Nguyên tắc thẩm định giá 1.1.4 Quy trình thẩm định giá 1.2 Cơ sở lý thuyết bất động sản (BĐS) 1.2.1 Khái niệm BĐS 1.2.2 Định nghĩa thẩm định giá BĐS 1.2.3 Thuộc tính đặc trưng BĐS 1.2.3.1 Các thuộc tính BĐS 1.2.3.2 Các đặc trưng BĐS 1.2.4 Thị trường BĐS 10 1.2.4.1 Khái niệm thị trường BĐS 10 1.2.4.2 Các đặc điểm thị trường BĐS 10 1.2.4.3 Các khu vực thị trường BĐS 11 1.2.5 Các yếu tố tác động đến giá trị BĐS 12 1.2.5.1 Nhóm yếu tố vĩ mơ 12 1.2.5.2 Nhóm yếu tố vi mơ 12 1.2.6 Các phương pháp thẩm định giá BĐS 14 1.2.6.1 Phương pháp so sánh 14 1.2.6.2 Phương pháp chi phí 15 1.2.6.3 Phương pháp thặng dư 16 1.3 Cơ sở lý thuyết cho vay chấp 16 1.3.1 Định nghĩa chấp cầm cố 16 1.3.2 Hồ sơ chấp cầm cố 17 SVTH: Nguyễn Tiến Đức -7- Chuyên đề tốt nghiệp GVHD:Th.S Ngô Văn Phong 1.3.3 Những tài sản đem chấp, cầm cố 19 1.3.3.1 Tài sản cầm cố 19 1.3.3.2 Tài sản chấp 20 Chương 2: Áp dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá BĐS cho mục đích chấp ngân hàng NN&PTNT – Chi Nhánh An Sương 21 2.1 Tổng quan ngân hàng NN&PTNT 21 2.1.1 Giới thiệu chung 21 2.1.2 Khái quát ngân hàng NN&PTNT – Chi nhánh An Sương 22 2.1.3 Cơ cấu tổ chức máy hoạt động 23 2.1.4 Các loại tài sản thẩm định ngân hàng NN&PTNT 23 2.1.5 Quy trình thẩm định giá 24 2.2 Danh mục hồ sơ thẩm định giá 26 2.2.1 Pháp lý cá nhân 26 2.2.2 Pháp lý tố chức 26 2.2.3 Pháp lý tài sản thẩm định giá 26 2.3 Ứng dụng phương pháp so sánh thẩm định giá nhà số 3, TCH08, phường Tân Chánh Hiệp, Q.12 cho mục đích chấp 27 2.3.1 Giới thiệu BĐS thẩm định 27 2.3.2 Các tài sản so sánh 34 Chương 3: Nhận xét kiến nghị nhằm khắc phục hạn chế thẩm định giá BĐS cho mục đích chấp vay vốn ngân hàng NN&PTNT 48 3.1 Nhận xét 48 3.2 Kiến nghị 49 SVTH: Nguyễn Tiến Đức -8- Chuyên đề tốt nghiệp GVHD:Th.S Ngô Văn Phong Chƣơng 1: Cơ sở lý luận thẩm định giá bất động sản cho mục đích chấp 1.1 Cơ sở lý thuyết thẩm định giá 1.1.1 Khái niệm thẩm định giá: Theo pháp lệnh giá – Việt Nam: Thẩm định giá môn khoa học nhằm xem xét, xác định giá trị thị trường cho mục đích cụ thể tài sản thời điểm thẩm định giá Theo GS Lim Lan Yuan – Singapore: định giá môn khoa học hay nghệ thuật ước tính giá trị cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể thời điểm, có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản xem xét tất yếu tố kinh tế thị trường, bao gồm loại đầu tư lựa chọn 1.1.2 Cơ sở thẩm định giá: 1.1.2.1 Giá trị thị trƣờng: “Giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường” “…vào thời điểm thẩm định giá…” ngày, tháng, năm cụ thể tiến hành thẩm định giá, đước gắn với yếu tố cung, cầu, thị hiếu sức mua thị trường thực thẩm định giá trị tài sản “…điều kiện thương mại bình thường” việc mua bán tiến hành yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy đột biến chịu tác động thiên tai, địch họa; kinh tế khơng bị suy thối phát triển q nóng…; thơng tin cung, cầu, giá tài sản thể công khai thị trường Giá trị thị trường thể mức giá ước tính mà sở đó, bên bán bên mua thõa thuận thời điểm sau hai bên khảo sát, cân nhắc đầy đủ hội lựa chọn tốt cho từ thơng tin thị trường trước đưa SVTH: Nguyễn Tiến Đức -9- Chuyên đề tốt nghiệp GVHD:Th.S Ngô Văn Phong định mua định bán cách hoàn toàn tự nguyện, khơng nhiệt tình mua nhiệt tình bán q mức 1.1.2.2 Giá trị phi thị trƣờng: “Giá trị phi thị trường tài sản mức giá ước tính xác định theo khác với giá trị thị trường mua bán, trao đổi theo mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế…” Việc đánh giá giá trị tài sản chủ yếu vào công cụ kinh tế, kỹ thuật chức tài sản vào khả mua bán thị trường tài sản Giá trị tài sản q trình sử dụng giá trị phi thị trường xem xét từ giác độ người sử dụng riêng biệt tài sản vào mục đích riêng biệt Khi tiến hành thẩm định giá loại tài sản này, thẩm định viên tập trung chủ yếu vào khía cạnh tham gia, đóng góp tài sản vào hoạt động dây chuyền sản xuất, doanh nghiệp… không xét đến khía cạnh sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sản số tiền có từ việc bán tài sản thị trường Giá trị tài sản có thị trường hạn chế giá trị tài sản tính đơn chiếc, điều kiện thị trường, nhân tố khác tác động làm cho tài sản có khách hàng tìm mua, thời điểm Đặc điểm quan trọng cần phân biệt tài sản khơng có khả bán thị trường cơng khai mà để bán địi hỏi q trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn nhiều chi phí thời gian so với tài sản khác Giá trị tài sản chuyên dùng giá trị tài sản có tính chất đặc biệt, sử dụng hạn hẹp cho mục đích đối tượng sử dụng nên có hạn chế thị trường SVTH: Nguyễn Tiến Đức - 10 - Chuyên đề tốt nghiệp GVHD:Th.S Ngơ Văn Phong Bảng tính tỷ lệ chất lƣợng cịn lại cơng trình Tỷ lệ chất lượng kết cấu STT Kết cấu Mô tả chính trạng thứ i so với tổng giá trị cơng trình Móng Tường Vách Móng đúc Chất lượng lại (%) Chất lượng lại × Tỷ lệ chất lượng kết cấu thứ i so với tổng giá trị cơng trình Gi Ki ∑(Gi × Ki ) 10% 99% 9,9% 18% 98% 17,64% 13% 98% 12,74% 16% 98% 15,68% Tường gạch 20, Vách sơn , chưa có vết nứt Sàn đúc bêtơng, Sàn, lát gạch bơng,chất lượng cịn tốt Mái Mái Tổng cộng 57% 55,96% % Chất lượng lại SVTH: Nguyễn Tiến Đức 98% - 50 - Chuyên đề tốt nghiệp GVHD:Th.S Ngô Văn Phong BẢNG TỔNG HỢP TÀI SẢN SO SÁNH Đường Số nhà BĐSTĐ BĐSSS1 BĐSSS2 BĐSSS3 TCH08 TCH08 TCH08 TCH08 Giá bán (trđ/m2) 18 14 16,6 16,4 16,5 Pháp lý SH SH SH SH Vị trí Mặt tiền Mặt tiền Mặt tiền Mặt tiền Quy mô 167,5 80 76 (m2) (5x33,5) (4x20) (4x19) Hình dáng Vng Vng Tóp hậu Vng Hướng ĐN TB TB ĐN 58 (4x14,5) Các yếu tố cần điều chỉnh:  Vị trí; Hướng; Quy mơ; Chiều rộng; Hình dáng Thơng tin thu thập tài sản để xây dựng hệ số chênh lệch  Chênh lệch giá bấ t ̣ng sản có vị trí góc vị trí mặt tiền: Theo ý kiến đa số chun gia:hướng đơng nam có giá cao hướng tây bắc khoảng 3-5%, từ khảo sát thực tế tham khảo ý kiến anh việt (rất hiểu biết giá đất khu vưc khảo sát) thẩm định viên đưa mức chênh lệch 4% SVTH: Nguyễn Tiến Đức - 51 - Chuyên đề tốt nghiệp GVHD:Th.S Ngô Văn Phong  Chênh lệch giá bấ t ̣ng sản có vị trí góc vị trí mặt tiền: Các yếu tố BĐS BĐS BĐS BĐS BĐS BĐS 16,5 16 16,5 15,8 15,5 15,1 Số nhà 56/3 43 182 138 102/17 80/2 Đường TCH08 TCH08 TCH08 TCH08 TCH08 TCH08 Vị trí Góc Mặt tiền Mặt tiền Mặt tiền Hẻm 8m Hẻm 8m Diện 80 80 75 100 60 152.5 tích(m2) (4x20) (4x20) (5x15) (4x25) (4x15) (5x30.5) Hình dáng Vng Vng Vng Tóp hậu Vng Vng Giá bán (trđ/m2) Chênh lê ̣ch giá trung biǹ h giữa tài sản có vị trí góc bất động sản khơng có vị trí góc 97% Nhƣ vâ ̣y: bất động sản có vị trí góc có giá bán cao bất động sản khơng có vị trí góc tuyến đường  Chênh lệch giá bấ t đô ̣ng sản có quy mô từ 101 – 150m2 >100m2  Nhâ ̣n xét: bấ t đô ̣ng sản thẩ m đinh ̣ có diê ̣n tích 167,5m2 (5 x 33,5) có quy mơ lớn khả giao dich ̣ kém , ta điề u chin̉ h những bấ t đô ̣ng sản có quy mô nhỏ 100m2 BĐS 16,5 4x20 16/16,5 Cặp BĐS SVTH: Nguyễn Tiến Đức 4x20 16 - 52 - = 97% Chuyên đề tốt nghiệp GVHD:Th.S Ngô Văn Phong Chênh lê ̣ch giá trung biǹ h giữa tài sản có quymô >=100m2 bất động sản có quy mơ < 100m2 = 97,4% Nhƣ vâ ̣y: Những bấ t đô ̣ng sản có quy mơ nhỏ 100m2 có giá bán cao giá bất đô ̣ng sản có quy mô >= 100m2  Chênh lệch giá bất động sản có chiều rộng >=5m