1 TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN NGÀNH KINH TẾ KẾ KOẠCH ĐẦU TƢ -o0o- LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP THẨM ĐỊNH DỰ ÁN XÂY DỰNG CAO ỐC THANICO GVHD : Th.S Trần Thu SVTH : Lê Ngọc Thùy Nữ Lớp : Đầu tƣ MSSV : 107204726 Khóa : 33 Vân TP.Hồ Chí Minh, 5/2011 MỤC LỤC CHƢƠNG 1: MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài .8 Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Kết cấu đề tài 10 CHƢƠNG 2: CỞ SỞ LÝ THUYẾT 11 Đầu tƣ dự án đầu tƣ .11 1.1 Hoạt động đầu tư 11 1.2 Dự án đầu tư 12 1.3 Các đặc trưng hoạt động đầu tư 15 Thẩm định dự án đầu tƣ .16 2.1 Khái niệm vai trò thẩm định dự án đầu tư 16 2.2 Sự cần thiết phải thẩm định dự án đầu tư 17 2.3 Nội dung thẩm định dự án đầu tư 19 2.3.1 Các quan điểm thẩm định dự án đầu tư .19 2.3.2 Chỉ tiêu thẩm định dự án đầu tư 20 2.3.3 Phân tích rủi ro dự án đầu tư .25 CHƢƠNG 3: GIỚI THIỆU DỰ ÁN 30 Vài nét chủ đầu tƣ dự án 30 1.1 Giới thiệu chung 30 1.2 Quá trình hình thành phát triển .30 Giới thiệu chung dự án 32 2.1 Giới thiệu dự án 32 2.2 Cơ sở pháp lý thực dự án .32 CHƢƠNG 4: PHÂN TÍCH DỰ ÁN 33 Phân tích thị trƣờng dự án 33 1.1 Tổng quan môi trường đầu tư cao ốc văn phòng Việt Nam 33 1.2 Tổng quan thị trường văn phòng khả tiêu thụ dự án 34 1.2.1 Tổng quan thị trường văn phòng 34 1.2.2 Khả tiêu thụ dự án 36 Phân tích phƣơng diện kỹ thuật dự án 37 2.1 Mục tiêu đầu tư dự án 37 2.2 Địa điểm xây dựng 38 2.2.1 Vị trí xây dựng 38 2.2.2 Điều kiện tự nhiên .39 2.2.3 Đặc điểm hạ tầng kỹ thuật khu vực 39 2.2.4 Đặc điểm xã hội khu vực 40 2.3 Quy mô dự án 40 Phân tích phƣơng diện nhân lực quản lý .41 Phân tích tài dự án 42 4.1 Phân tích vốn đầu tư 42 4.1.1 Cơ sở xác định vốn đầu tư dự án .42 4.1.2 Vốn đầu tư 42 4.1.3 Tổng mức đầu tư 43 4.2 Phân tích doanh thu dự kiến chi phí dự án .44 4.2.1 Doanh thu dự kiến .44 4.2.2 Chi phí dự trù .45 4.2.3 Phân tích số tài khác 46 Phân tích tiêu thẩm định dự án .47 5.1 Giá trị ròng NPV 47 5.2 Suất sinh lợi nội IRR 47 5.3 Hệ số đảm bảo trả nợ DSCR 48 5.4 Thời gian hoàn vốn Tp 48 5.5 Kết luận 48 Phân tích rủi ro dự án 48 6.1 Phân tích SWOT 48 6.2 Phân tích độ nhạy 48 6.2.1 Phân tích độ nhạy chiều .49 6.2.2 Phân tích độ nhạy hai chiều .52 6.3 Phân tích tình 54 6.4 Phân tích mô .56 6.4.1 Kết chạy mô NPV_TIPV 57 6.4.2 Kết chạy mô IRR_TIPV 58 6.4.3 Mức độ ảnh hưởng biến đến dự án .59 6.4.4 Đánh giá phân phối xác suất NPV theo quan điểm TIPV EPV .62 6.5 Nhận xét .63 Phân tích hiệu kinh tế - xã hội - môi trƣờng dự án 63 7.1 Hiệu kinh tế - xã hội 63 7.2 Hiệu môi trường 64 CHƢƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .65 KẾT LUẬN 65 KIẾN NGHỊ 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO 67 PHỤ LỤC .68 DANH MỤC BẢNG BIỂU BIểU Đồ 4.1:BIểU Đồ NGUồN VốN FDI ĐốI VớI NGÀNH XÂY DựNG CÁC NĂM ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED BIểU Đồ 4.2: BIểU Đồ CÔNG SUấT THUÊ VĂN PHÕNG CÁC LOạI ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED BIểU Đồ 4.3: BIểU Đồ GIÁ THUÊ VĂN PHÕNG CÁC LOạI ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED BIểU Đồ 4.4: BIểU Đồ LƢợNG TIÊU THụ VÀ NGUồN CUNG MớI THEO HạNG ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED BảNG 4.5: BảNG CÔNG SUấT KHAI THÁC Dự KIếN CủA Dự ÁN ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED HÌNH 4.6: BảN Đồ Vị TRÍ XÂY DựNG CủA Dự ÁN ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED BảNG 4.7: BảNG PHÂN KHU CHứC NĂNG Dự KIếN ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED BảNG 4.8: CƠ CấU GÓP VốN TRONG TổNG VốN ĐầU TƢ ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED BảNG 4.9: CƠ CấU VốN VAY ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED 10 BảNG 4.10: BảNG TổNG VốN ĐầU TƢ Dự ÁN ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED 11 BảNG 4.11: BảNG GIÁ CHO THUÊ ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED 12 BảNG 4.12: BảNGQUY HOạCH DIệN TÍCH CHO TừNG KHU VựC THEO CHứC NĂNG ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED 13 BảNG 4.13:BảNG Dự TRÙ NHÂN LựC VÀ CHI PHÍ LƢƠNG (ĐVT: TRIệU ĐồNG) ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED 14 BảNG 4.14: BảNG KếT QUả PHÂN TÍCH Độ NHạY CHIềU BIếN GIÁ VĂN PHÕNG CHO THUÊ ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED 15 BảNG 4.15: BảNG KếT QUả PHÂN TÍCH Độ NHạY CHIềU BIếN LạM PHÁT TRONG NƢớC ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED 16 BảNG 4.16: BảNG KếT QUả PHÂN TÍCH Độ NHạY CHIềU BIếN LÃI SUấT ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED 17 BảNG 4.17: BảNG KếT QUả PHÂN TÍCH Độ NHạY CHIềU BIếN CHI PHÍ ĐấT ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED 18 BảNG 4.18: BảNG KếT QUả PHÂN TÍCH Độ NHạY CHIềU BIếN CÔNG SUấT CHO THUÊ ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED.7 19 BảNG 4.19: BảNG KếT QUả PHÂN TÍCH Độ NHạY CHIềU GIữA GIÁ CHO THUÊ VÀ Tỷ GIÁ ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED 20 BảNG 4.20: BảNG KếT QUả PHÂN TÍCH Độ NHạY CHIềU GIữA GIÁ CHO THUÊ VÀ CHI PHÍ ĐấT ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED 21 BảNG 4.21: BảNG KếT QUả PHÂN TÍCH Độ NHạY CHIềU GIữA GIÁ CHO THUÊ VÀ CÔNG SUấT CHO THUÊ ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED 22 BảNG 4.22: BảNG KếT QUả PHÂN TÍCH TÌNH HUốNG ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED 23 BIểU Đồ 4.23: BIểU Đồ KếT QUả PHÂN TÍCH MÔ PHỏNG NPV_TIPV SO VớI NPV=0 ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED 24 BIểU Đồ 4.24: BIểU Đồ KếT QUả PHÂN TÍCH MÔ PHỏNG NPV_TIPV SO VớI NPV Dự ÁN ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED 25 BIểU Đồ 4.25: BIểU Đồ KếT QUả PHÂN TÍCH MÔ PHỏNG IRR_TIPV SO VớI WACC ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED 26 BIểU Đồ 4.26: BIểU Đồ KếT QUả PHÂN TÍCH MÔ PHỏNG IRR_TIPV SO VớI IRR Dự ÁN ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED 27 BIểU Đồ 4.27: BIểU Đồ ĐÁNH GIÁ MứC Độ ảNH HƢởNG CủA CÁC BIếN RủI RO ĐếN Dự ÁN ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED 28 BIểU Đồ 4.28: BIểU Đồ OVERLAY PHÂN PHốI XÁC SUấT CủA NPV THEO TIPV VÀ EPV ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED 29 BIểU Đồ 4.29: BIểU Đồ TREND PHÂN PHốI XÁC SUấT CủA NPV THEO TIPV VÀ EPV ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED Chƣơng 1: MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Phát triển kinh tế mục tiêu tất quốc gia giới có Việt Nam Nước ta giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hóa – đại đất nước, xây dựng kinh tế độc lập, tự chủ, vững mạnh, bước lên sánh vai với cường quốc Để đạt mục tiêu trình lâu dài, đòi hỏi phải tiến hành đồng loạt nhiều biện pháp, đầu tư theo dự án đầu tư xây dựng hoạt động quan trọng đóng góp tích cực cho công công nghiệp hóa – đại hóa đất nước Những năm qua tốc độ đầu tư bất động sản nước ta có tăng trưởng mạnh mẽ, nhiều dự án thực có hiệu góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển Tuy nhiên có dự án đầu tư chưa hợp lý khiến cho nguồn vốn bỏ lãng phí thất thoát, làm ảnh hưởng đến kinh tế nói chung doanh nghiệp nói riêng Một nguyên nhân tượng thiếu sót, hạn chế, chủ quan công tác thẩm định dự án đầu tư Đứng trước thực tế đó, đòi hỏi doanh nghiệp có ý tưởng đầu tư vào dự án phải nâng cao chất lượng thẩm định dự án Bởi vì, công tác thẩm định giúp cho doanh nghiệp có định đầu tư hợp lý, giảm rủi ro, đảm bảo nguồn vốn đầu tư phát huy hiệu kinh tế - xã hội, góp phần tiết kiệm cho toàn kinh tế định hướng đầu tư đắn cho doanh nghiệp Sau khủng hoảng kinh tế năm 2008 – 2009, với hồi phục tăng trưởng mạnh mẽ kinh tế, thị trường bất động sản ngày phát triển với tốc độ nhanh phức tạp Đặc biệt thị trường cao ốc văn phòng cho thuê với nhu cầu doanh nghiệp nước tăng cao văn phòng cho thuê đại, chất lượng tiết kiệm lượng Nắm bắt nhu cầu này, Công ty Cổ phần Tập đoàn Truyền thông Thanh Niên tiến hành nghiên cứu tính khả thi dự án đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng hạng A 10 Nhằm hiểu rõ tầm quan trọng công tác thẩm định dự án áp dụng kiến thức học vào thực tế nghiên cứu đề tài, định chọn nghiên cứu đề tài: “THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CAO ỐC THANICO” Mục tiêu nghiên cứu - Tìm hiểu vai trò quan trọng thẩm định tài dự án đầu tư doanh nghiệp - Tìm hiều phương pháp, nội dung, quy trình thẩm định tài dự án đầu tư Công ty Cổ phần Truyền thông Thanh Niên - Phân tích hiệu tài dự án đầu tư xây dựng cao ốc THANICO Công ty Cổ phần Truyền thông Thanh Niên làm sở định đầu tư dự án (phân tích vốn đầu tư dự án, nguồn thu dự án, chi phí hoạt động, kế hoạch vay trả nợ, phân tích tiêu hiệu tài chính, phân tích rủi ro – độ nhạy dự án ) - Đưa đánh giá chung dự án - Đưa số nhận xét kiến nghị cho dự án đầu tư xây dựng cao ốc THANICO Đối tượng nghiên cứu - Thị trường cao ốc văn phòng Tp.Hồ Chí Minh - Do ràng buộc thời gian, liệu, số liệu hạn chế trình độ chuyên môn nên sinh viên chưa thể nghiên cứu sâu vào thị trường cao ốc văn phòng Việt Nam nói chung mà vào nghiên cứu thị trường cao ốc văn phòng Tp Hồ Chí Minh Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi thời gian: Dữ liệu, số liệu sử dụng giai đoạn 2008 – 2010 - Phạm vi không gian: Đề tài tiến hành Công ty Cổ Phần Truyền thông Thanh Niên - Phạm vi nội dung: Đề tài tập trung phân tích tình hình thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng cao ốc THANICO Công ty Cổ Phần Truyền thông Thanh Niên Phương pháp nghiên cứu - Đánh giá – phân tích – tổng hợp: Thu thập số liệu, liệu, thông tin liên quan đến dự án đầu tư Tiến hành phân tích, đánh giá để xem xét tính khả thi, nguồn thu 55 6.3 Phân tích tình Phương pháp phân tích rủi ro dự án theo phân tích độ nhạy chiều hai chiều bị hạn chế hai biến rủi ro (trong điều kiện khác không thay đổi tính thực tế) Để thấy hết biến cố hay kết tốt mà dự án đạt có kết hợp đồng thời biến rủi ro có quan hệ tác động lẫn phương pháp phân tích rủi ro theo phân tích tình phương pháp phù hợp Bài viết đưa ba tình cho dự án, tình phản ánh thay đổi kết dự án qua tác động yếu tố: giá văn phòng cho thuê, tỷ giá USD/VND, chi phí đất, đơn giá đất Các tình cụ thể sau:  Tình tốt cho dự án: giả sử biến đổi thị trường làm giá cho thuê văn phòng tăng đến 38 USD/m2/tháng, đồng nội tệ bị giá mạnh làm cho tỷ giá hối đoái tăng đến 22,570, chi phí thuê đất nhà nước hỗ trợ giảm 1% giá trị lô đất/ năm đơn giá đất 89 triệu VNĐ/m2  Tình bình thường cho dự án: giá trị biến với thông số mà dự án đưa  Tình xấu dự án: giả sử tỷ giá hối đối giảm 18,570, lạm phát tăng cao kéo theo chi phí thuê đất tăng vọt đến 5% giá trị lô đất/ năm với đơn giá đất tăng đên 129 triệu VNĐ/m2, nhiên giá văn phòng cho thuê giảm 18 USD/m2/tháng cạnh tranh khốc liệt đối thủ 56 Từ tình nêu trên, thực phân tích tính ta kết sau: Bảng 4.22: Bảng kết phân tích tình Tóm tắt tình Giá trị Tình xấu Tình tốt Bình thường Biến thay đổi: Giá cho thuê Tỷ giá Chi phí đất Đơn giá đất 28 20,570 3% 109 18 18,570 5% 129 38 22,570 1% 89 28 20,570 3% 109 Biến kết quả: NPV_TIPV IRR_TIPV NPV_EPV IRR_EPV 101,073.78 (18,458.03) 233,337.82 101,073.78 35.15% 27.07% 42.00% 35.15% 58,119.27 (31,624.59) 156,904.90 58,119.27 38.15% 28.24% 47.23% 38.15% Nhận xét: Với việc phân tích ba tình huống: tốt, xấu bình thường cho dự án biến có nguy đem lại rủi ro cho dự án, thấy rằng: - Với tình tốt ta có NPV_TIPV = 233,337.82 triệu VNĐ IRR_TIPV 42% - Với tình bình thường ta có NPV_TIPV = 101,073.78 triệu VNĐ IRR_TIPV =35.15% - Với tình xấu ta có NPV_TIPV = - 18,458.03 triệu VNĐ IRR_TIPV 27.07% Qua tình phân tích trên, dù tình xấu làm dự án có NPV_TIPV âm, việc giá cho thuê văn phòng hạng A 18 USD/m2/tháng không thực tế Do đó, kết luận dự án mang tính khả thi cao Tuy nhiên, việc phân tích kịch đưa tính xấu tốt bản, chưa thể phản ảnh tình đưa cách chủ quan Do đó, để tăng độ xác phân tích tính khả thi mặt tài ta cần sử dụng phân tích mô để tính toán xác suất thành công dự án 57 6.4 Phân tích mô Do phân tích kịch hạn chế xác định xác xuất xảy kịch Do để khắc phục nhược điểm phân tích rủi ro ta áp dụng phương pháp phân tích mô Dự án thực phân tích mô với phần mềm Crystall Ball nhằm xây dựng mô hình phân tích rủi ro giúp ta có thể: - Cùng lúc tính toán phân phối xác suất phạm vi khác giá trị có biến số quan trọng dự án - Cho phép phân tích tương quan biến số - Tạo phạm vi phân phối xác suất kết dự án thay tính giá trị - Phân phối xác suất kết dự án giúp cho người định thực việc lựa chọn giải thích sử dụng Các biến giả định (biến rủi ro) bao gồm biến sau: chi phí thuê đất, đơn giá đất, lãi suất, đơn giá cho thuê văn phòng, tỷ giá hối đối, công suất thuê năm 2-6, công suất thuê năm 7-16, công suất thuê năm 17-26, tỷ lệ lạm phát nước, tỷ lệ lạm phát nước diện tích văn phòng cho thuê Các biến kết NPV_TIPV IRR_TIPV 58 Phân tích mô với 10.000 lần thử cho kết sau: 6.4.1 Kết chạy mô NPV_TIPV Biểu đồ 4.23: Biểu đồ kết phân tích mô NPV_TIPV so với NPV=0 Theo kết phân tích, xác suất để NPV dự án > 96.07% Biểu đồ 4.24: Biểu đồ kết phân tích mô NPV_TIPV so với NPV dự án Ta thấy xác suất để NPV > 101.073.78 triệu VNĐ (NPV dự án) 63.51% Đây kết khả quan, đó, dự án tốt, đáng để đầu tư Nhận xét: từ kết phân tích mô theo quan điểm tổng đầu tư, ta có đánh giá dự án có mức độ khả thi cao, với xác suất để NPV dự án > 96.07%, NPV>101.073.78 triệu VNĐ (NPV dự án) 63.51% 59 6.4.2 Kết chạy mô IRR_TIPV Biểu đồ 4.25: Biểu đồ kết phân tích mô IRR_TIPV so với WACC Xác suất để IRR_TIPV > WACC (28.56%) 95.98% Biểu đồ 4.26: Biểu đồ kết phân tích mô IRR_TIPV so với IRR dự án Xác suất để IRR > 35.15% (IRR dự án) 64.19% Nhận xét: dựa vào kết phân tích mô theo quan điểm TIPV, ta thấy xác suất để IRR_TIPV > WACC 95.98% để IRR > 35.15% (IRR dự án) 64.19%, nên ta đánh giá mức độ lhả thi dự án cao 60 6.4.3 Mức độ ảnh hƣởng biến đến dự án Dù kết chạy mô NPV IRR theo quan điểm TIPV giúp ta đánh giá mức độ khả thi dự án, nhiên ta cần phải lưu ý đến mức độ ảnh hưởng biến rủi ro đến NPV – TIPV dự án Vì thực tế, biến thay đổi theo chiều hướng xấu vượt khỏi giả định ta ban đầu Các biến rủi ro nêu bao gồm: chi phí thuê đất, đơn giá đất, lãi suất, đơn giá cho thuê văn phòng, tỷ giá hối đối, công suất thuê năm 2-6, công suất thuê năm 7-16, công suất thuê năm 17-26, tỷ lệ lạm phát nước, tỷ lệ lạm phát nước ngoài, diện tích văn phòng cho thuê chi phí xây dựng Sau trình xử lý, ta bảng kết sau: 61 Biểu đồ 4.27: Biểu đồ đánh giá mức độ ảnh hưởng biến rủi ro đến dự án 62 Dựa vào kết phân tích, ta đưa nhận xét sau: biến rủi ro quan trọng xếp theo thứ tự có mức độ ảnh hưởng từ cao đến thấp bao gồm tỷ lệ lạm phát nước, giá văn phòng cho thuê, công suất cho thuê năm – 16, lãi suất diện tích văn phòng cho thuê Biến lạm phát biến rủi ro quan trọng thứ đến dự án với mức độ ảnh hưởng 52.4%, lạm phát vấn đề mang tính vĩ mô, điều tiết phủ công bố hàng năm ước tính, dự báo trước theo thống kê năm qua tỷ lệ lạm phát Việt Nam xảy không 8% (có lợi cho dự án) Bên cạnh đó, biến rủi ro giá văn phòng cho thuê biến quan trọng thứ hai sau biến lạm phát với mức ảnh hưởng 39.4%, mà nhà đầu tư đổ xô tham gia vào thị trường văn phòng cho thuê tính cạnh tranh gay gắt hơn, việc làm ảnh hưởng nhiều đến kết dự án Các biến rủi ro công suất cho thuê năm – 16 diện tích văn phòng cho thuê tác động chiều với NPV_TIPV dự án với mức ảnh hưởng theo thứ tự 1.9% 1.5% Mặt khác, lãi suất ngân hàng biến rủi ro có tầm quan trọng không với mức độ ảnh hưởng ngược chiều đến NPV_TIPV dự án 1.8% Do đó, trường hợp này, ta vay vốn ngân hàng để đầu tư dự án cần tối thiểu hóa chi phí để giảm suất đầu tư đưa mức giá cạnh tranh hợp lý dự án giảm xác suất thất bại dự án xuống mức tối thiểu 63 6.4.4 Đánh giá phân phối xác suất NPV theo quan điểm TIPV EPV Sau chạy phân tích mô với biến rủi ro thay đổi theo điều kiện giả định cách ngẫu nhiên 10,000 lần, ta kết sau: Biểu đồ 4.28: Biểu đồ OVERLAY phân phối xác suất NPV theo TIPV EPV Biểu đồ 4.29: Biểu đồ TREND phân phối xác suất NPV theo TIPV EPV  Dựa biểu đồ phân phối xác suất NPV theo TIPV EPV, ta dễ dàng nhận thấy NPV – TIPV nằm bên phải NPV – EPV chứng tỏ theo quan điểm tổng đầu tư nhà đầu tư không vay vốn ngân hàng mà tự bỏ tiền để đầu tư xác suất thành công không so với vay vốn Nếu chủ đầu tư làm số tiền chi lớn không tận dụng đòn bẩy tài để tối đa hóa lợi nhuận mình, việc vay vốn ngân hàng cần thiết dự án việc 64 vay vốn mang lại rủi ro cho nhà đầu tư giúp chủ đầu tư tối đa hóa lợi nhuận 6.5 Nhận xét Phân tích độ nhạy giúp ta nhận biết biến rủi ro ảnh hưởng đến kết dự án Đồng thời giúp nhận biến thiếu sót trình đưa giả định Phân tích tình đưa dự báo tình xấu xảy dự án trình dự án khả thi Tuy nhiên, phần phân tích không đưa cách nhìn thực tế biến rủi ro xác định điều kiện tất định, không mô thay đổi thực diễn thực tế Phần phân tích mô cho ta nhìn cụ thể dự án xác suất để NPV>NPV dự án 63.51% Như qua phân tích mô có nhìn toàn diện tiềm xác suất xảy rủi ro dự án Phân tích hiệu kinh tế - xã hội - môi trường dự án 7.1 Hiệu kinh tế - xã hội Trong trình phát triển theo hướng đại toàn thành phố,việc đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng làm việc 217 Điện Biên Phủ, P 6, Q 3, Tp HCM có hiệu tích cực mặt kinh tế - xã hội sau: - Phát huy hiệu sử dụng đất, đa dạng hóa hình thức hoạt động kinh doanh, tăng nguồn vốn tích lũy ngành nghề, hình thành hướng đầu tư kinh doanh công ty - Tạo khu cao ốc văn phòng có đầy đủ sở hạ tầng kỹ thuật, chất lượng cao mỹ quan tốt nhằm phục vụ đối tượng có nhu cầu - Góp phần vào việc làm giảm bớt áp lực văn phòng làm việc ngày cao thành phố - Tạo công ăn việc làm cho người lao động, nhằm giảm áp lực thất nghiệp cho xã hội 65 7.2 Hiệu môi trƣờng Làm thay đổi đáng kể mặt khu vực theo hướng tích cực, góp phần chỉnh trang, đảm bảo môi trường xanh đẹp cho toàn thành phố, phát triển thành phố theo hướng quy hoạch đại Dự án Cao ốc THANICO góp phần thúc đẩy trình đô thị hóa, thay đổi hợp lý việc sử dụng đất hình thành nên mặt văn minh, đại cho thành phố Tòa nhà sau hoàn thành với quy mô, cấu trúc đại, hệ thống kỹ thuật tiên tiến, thay cho sở trạng cũ, đóng góp phần lớn tới trình cải thiện môi trường, xã hội khu vực Khuyến khích khách hàng làm việc tòa nhà thực nếp sinh hoạt văn minh đại 66 Chƣơng 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Qua phần phân tích tài dự án, dự án Cao ốc THANICO số 217 Điện Biên Phủ, P.6, Q.3, TP.HCM dự án hoàn toàn khả thi mặt tài mặt kỹ thuật thi công quản lý vận hành, bên cạnh dự án thể hiệu mặt xã hội : Về mặt tài chính, dự án biệt Cao ốc THANICO số 217 Điện Biên Phủ, P.6, Q.3, TP.HCM Công ty Cổ phần Tập đoàn Truyền thông Thanh Niên làm chủ đầu tư qua bước đầu thẩm định cho thấy dự án có tính khả thi mặt tài cao, có khả toán nợ đến hạn với hệ số đảm bảo trả nợ bình quân 19.62 thời gian hoàn vốn tương đối tốt 11 năm 1tháng ước tính lúc đầu Qua phân tích độ nhạy, phân tích kịch phân tích mô ta nhận diện biến rủi ro trình thực dự án biến tỷ lệ lạm phát nước, đơn giá cho thuê văn phòng, tỷ giá hối đoái, công suất cho thuê năm -16, lãi suất ngân hàng; công ty cần lưu ý biến giai đoạn khởi công giai đoạn đưa vào khai thác xảy nhiều biến động Về mặt kinh tế xã hội:  Góp phần chỉnh trang cải tạo mặt thành phố theo quy hoạch  Thực chủ trương khuyến kích xây dựng nhà cao tầng trung tâm thành phố  Tạo quỹ văn phòng cho thuê với đầy đủ sở hạ tầng, kỹ thuật, chất lượng cao mỹ quan tốt nhằm phục vụ đối tượng có nhu cầu  động Góp phần giảm áp lực thất nghiệp cho xã hội dự án đưa vào hoạt 67 KIẾN NGHỊ Với yếu tố biến động thị trường không dự báo trước nay, trước tình hình khách hàng thuê văn phòng có xu hướng thuê lâu dài nhằm đảm bảo uy tín công ty việc kinh doanh…Tôi đề xuất kế hoạch thương lượng với khách hàng khung giá cho thuê mà công ty đề nhằm đảm bảo quyền lợi khách hàng, đảm bảo cho dự án đạt hiệu trước biến đổi nêu tạo điều kiện phát triển lòng trung thành khách hàng công ty Trong trình thực dự án đưa dự án vào hoạt động, công ty nên có chiến lược kinh doanh quản lý hợp lý để mang lại hiệu tốt cho dự án Tóm lại, qua đề xuất khẳng định lần dù thị trường có nhiều thay đổi dự án có hiệu mặt tài chứng tỏ việc đưa chiến lược khin doanh phù hợp việc áp dụng khung giá thỏa thuận với khách hàng biện pháp tốt để dự án đạt hiệu tốt góp phần tăng cao lòng trung thành khách hàng công ty 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO Ths Nguyễn Quốc An, Ths Phạm Thị Hà, Ths Phan Thị Thu Hương, Ts Nguyễn Quang Thu (2007) Thiết lập thẩm định dự án đầu tư NXB Thống Kê Ths Đinh Thế Hiển, Viện nghiên cứu Tin học Kinh tế ứng dụng (2006) Lập thẩm định hiệu tài Dự án đầu tư NXB Thống Kê Bộ môn Quản trị Dự án – Tài chính, Khoa Quản trị kinh doanh, Trường Đại học Kinh tế Tp Hồ Chí Minh (2009) Giáo trình Thiết lập thẩm định Dự án đầu tư NXB Thống Kê Bộ môn Kinh tế tài nguyên môi trường, Khoa Kinh tế phát triển, Trường Đại học Kinh tế Tp Hồ Chí Minh (2003) Nhập môn phân tích lợi ích – chi phí NXB Đại học Quốc gia TP Hồ Chí Minh Công ty Cổ phần Tập đoàn Truyền thông Thanh Niên (2008) Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi khả thi dự án xây dựng Cao ốc DETESCO Hà Nội Công ty Cổ phần Tập đoàn Truyền thông Thanh Niên (2008) Báo cáo khả thi Dự án Cao ốc chung cư cao cấpThanh Niên - Bến Vân Đồn Châu Ngọc Thạch (2008) Thẩm định Dự án xây dựng Nhà máy sản xuất men Công ty SAF – VIET Luận văn tốt nghiệp Trường Đại học Kinh tế Tp Hồ Chí Minh Vũ Thị Thanh Hiếu (2010) Thẩm định Dự án đầu tư xây dựng Khách sạn cao cấp Kim Hà Chuyên đề tốt nghiệp Trường Đại học Kinh tế Tp Hồ Chí Minh Cục Thống Kê Lao Động Mỹ Chỉ số lạm phát từ năm 1914 đến năm 2011 http://www.usinflationcalculator.com/inflation/historical-inflation-rates/ 10 Thế giới Thông tin Bất động sản LANDTODAY http://landtoday.net/vn/nghiencuutt 11 CBRE VIỆT NAM http://www.cbrevietnam.com/ 12 Công ty Cổ phần Chứng khoán Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam http://www.bsc.com.vn/News 13 Savills Việt Nam http://vn.savills.com.vn/ Và số trang web khác 69 PHỤ LỤC ... trực tiếp để so sánh thẩm định dự án, lựa chọn dự án dù B/C dự án lớn dự án chưa thể kết luận dự án tốt Như vậy, tiêu sử dụng đánh giá hiệu tài dự án đầu tư có ưu nhược điểm định Tuy nhiên, mức... niệm thẩm định dự án đầu tư sau: Thẩm định dự án đầu tư trình phân tích, đánh giá toàn diện khía cạnh dự án đầu tư để định đàu tư cho phép đầu tư hay tài trợ 18 Thực tế, người thẩm định dự án. .. niệm vai trò thẩm định dự án đầu tư 16 2.2 Sự cần thiết phải thẩm định dự án đầu tư 17 2.3 Nội dung thẩm định dự án đầu tư 19 2.3.1 Các quan điểm thẩm định dự án đầu tư