TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ KHU CHẾ XUẤT TÂN THUẬN Giáo viên hướng dẫn : TS Nguyễn Quỳnh Hoa Sinh viên thực hiện: Vũ Minh Tuấn Lớp : VG1-K35 TP.Hồ Chí Minh, Tháng năm 2013 NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN TP.HCM, ngày …… tháng …… năm 2013 NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP TP.HCM, ngày …… tháng …… năm 2013 LỜI CẢM ƠN Trải qua trình học tập giảng đường Đại Học Kinh Tế Thành phố Hồ Chí Minh giảng dạy tận tâm thầy cô giảng viên trường nói chung thầy cô giảng viên Khoa Kinh Tế Phát Triển nói riêng, nhận kiến thức quý báu làm tảng cho ngành nghề chọn Tuy vậy, kiến thức lý thuyết bản, lẽ mà nhà trường thầy cô giảng viên Khoa Kinh Tế Phát Triển tạo điều kiện cho tham gia chương trình thực tập Công ty TNHH Tân Thuận, để từ củng cố bổ sung cho kiến thức chuyên ngành Thẩm Định Giá mà học Tôi xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Quỳnh Hoa hướng dẫn tận tình, giúp đỡ suốt thời gian thực đề tài! Tôi xin chân thành cảm ơn hỗ trợ hướng dẫn tận tình Ban lãnh đạo anh chị cán nhân viên Công ty TNHH Tân Thuận! Dù cố gắng với khả hạn chế chắn không khỏi có thiếu sót đề tài Tôi kính mong quý thầy cô giúp nhận thiếu sót hoàn thiện phần nhược điểm ! Tôi xin gửi lời chúc sức khỏe thành công đến quý thầy cô Ban lãnh đạo anh chị cán nhân viên Công ty TNHH Tân Thuận ! TP.HCM, ngày tháng năm 2013 Sinh viên thực tập VŨ MINH TUẤN DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT KCN : Khu công nghiệp KCX : Khu chế xuất HEPZA : Ban quản lý KCN – KCX TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh TNHH : Trách nhiệm hữu hạn UBND : Ủy ban nhân dân CP : Chi phí BĐS : Bất động sản DANH SÁCH CÁC BẢNG SỬ DỤNG Bảng 1: Thông tin thu nhập 32 Bảng 2: Thông tin chi phí 33 Bảng 3: Thu nhập từ cho thuê đất giai đoạn 2013-2041 33 Bảng 4: Thu nhập từ cho thuê nhà xưởng số giai đoạn 2013-2041 34 Bảng 5: Thu nhập từ cho thuê nhà xưởng số 14 giai đoạn 2013-2041 36 Bảng 6: Thu nhập từ cho thuê trụ sở văn phòng giai đoạn 2013-2041 37 Bảng 7: Thu nhập từ cho thuê Thương xá E-mall giai đoạn 2013-2041 38 Bảng 8: Thu nhập từ nhà đặt máy ATM dịch vụ kèm giai đoạn 20132041 39 Bảng 9: Bảng ước tính thay đổi chi phí giai đoạn 2013-2041 41 Bảng 10: Chi phí hoạt động giai đoạn 2013-2041 41 Bảng 11: Thu nhập giai đoạn 2013-2041 42 Bảng 12: Lãi suất trái phiếu phủ tốc độ tăng VN-index giai đoạn 2002-2012 (%/năm) 43 Bảng 13 : Dòng tiền KCX Tân Thuận giai đoạn 2013-2041 45 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Chương CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Khái niệm bất động sản công nghiệp: 1.2 Phân loại bất động sản công nghiệp: 1.3 Những vấn đề liên quan đến thẩm định giá trị bất động sản công nghiệp: 1.3.1 Những đặc điểm riêng thẩm định giá trị bất động sản công nghiệp: 1.3.2 Những yếu tố tác động đến giá trị bất động sản công nghiệp: Chương – THỰC TRẠNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP TẠI TP.HCM 11 2.1 Tổng quan TP.Hồ Chí Minh 11 2.1.1 Đặc điểm kinh tế: 11 2.1.2 Sự phát triển lĩnh vực công nghiệp Tp.Hồ Chí Minh: 12 2.1.3 Nguồn lực tự nhiên: 17 2.1.4 Tiện ích vận tải: 18 2.1.5 Chính sách quyền: 21 2.2 Tổng quan đối tượng thẩm định 22 2.2.1 Lịch sử hình thành phát triển KCX Tân Thuận 22 2.2.2 Tình hình hoạt động KCX Tân thuận: 23 2.2.3 Thông tin đất: 24 2.2.4 Những yêu cầu, quy định thuê đất: 27 Chương – THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ KCX TÂN THUẬN 32 3.1 Dự tính dòng thu nhập từ quyền sử dụng đất từ năm 2013 đến 2041 32 3.1.1 Thông tin liệu bản: 32 3.1.2 Ước tính thu nhập thực tế : 33 3.1.3 Ước tính thu nhập (Io) 40 3.2 Xác định tỷ suất chiết khấu: 43 3.3 Ước tính giá trị khu chế xuất Tân thuận phương pháp chiết khấu dòng thu nhập: 45 KẾT LUẬN 47 TÀI LIỆU THAM KHẢO 48 Phụ lục 1: 49 Phụ lục 2: 50 LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài: Với thập kỷ phát triển Việt Nam, ngành Thẩm định giá xem ngành non trẻ nhiều tiềm nước ta Tuy nhiều tiềm song hành thách thức dành cho Thẩm định viên Những thách thức quan trọng cần có hiểu biết sâu rộng lý luận khoa học chuyên ngành đồng thời vận dụng kiến thức vào thực tiễn cách hợp lý Lý luận ngành Thẩm định giá chia thành nhiều mảng phù hợp lĩnh vực khác với mục đích định, Thẩm định Bất động sản xem mảng quan tâm bối cảnh sau khủng hoảng bong bóng bất động sản vừa qua Thực tế việc xác định giá trị thị trường Bất động sản mang nhiều tính chủ quan chưa phù hợp với lý luận khoa học Việc đánh giá chủ quan theo kinh nghiệm tài sản bất động sản phổ thông có sai lệch mức độ tương đối chấp nhận Nhưng bất động sản lớn mang tính chất đặc biệt nên dựa phương pháp khoa học khách quan để tránh làm sai lệch lớn giá trị Và tài sản bất động sản đặc biệt chưa có nhiều nghiên cứu Bất động sản Công nghiệp Khu chế xuất - Khu công nghiệp có vai trò quan trọng việc thúc đẩy phát triển công nghiệp nước giới Việt Nam Năm 1991, KCX Tân Thuận, KCX Việt Nam xây dựng thành phố Hồ Chí Minh Thành công KCX Tân Thuận việc góp phần thúc đẩy công nghiệp hóa, đại hóa (CNH – HĐH) thành phố Hồ Chí Minh có tác dụng lan tỏa, 47 tỉnh thành nước thành lập KCN Sau 20 năm xây dựng phát triển, giá trị to lớn KCX Tân Thuận chối cãi Do đó, chọn đề tài “Thẩm định giá trị KCX Tân Thuận theo phương pháp thu nhập” cho khóa luận tốt nghiệp Mục tiêu đề tài nghiên cứu: - Làm rõ thách thức việc xác định giá trị Bất động sản Công nghiệp -1- - Vận dụng phương pháp khoa học việc xác định giá trị tài sản đặc biệt nhằm đảm bảo tính giá kết Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài: - Đối tượng nghiên cứu đề tài liệu sơ cấp thu thập quan hành Công ty TNHH Tân Thuận việc cho thuê đất - Phạm vi nghiên cứu đề tài phần đất sử dụng với mục đích cho thuê KCX Tân Thuận Phương pháp nghiên cứu đề tài: Có nhiều phương pháp nghiên cứu việc thẩm định giá trị bất động sản phương pháp sử dụng đề tài là: - Phương pháp phân tích định lượng: việc xử lý số liệu thu thập để đưa mức giá cho Bất động sản - Phương pháp nghiên cứu nhằm diễn giải quy trình vận dụng phương pháp thu nhập để xác định giá trị bất động sản - Phương pháp nghiên cứu liệu thứ cấp sử dụng để thu thập xử lý nhằm xác định tỹ lệ chiết khấu Điểm đề tài: Đây nghiên cứu thẩm định giá trị KCX Tân Thuận đóng góp thông tin tài sản đặc biệt Kết cấu đề tài: Đề tài “Thẩm định giá trị KCX Tân Thuận” Lời mở đầu Kết luận gồm chương: Chương CƠ SỞ LÝ LUẬN Chương THỰC TRẠNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP TẠI TP.HỒ CHÍ MINH Chương THẨM ĐỊNH KCX TÂN THUẬN -2- Khóa luận tốt nghiệp GVHD : TS Nguyễn Quỳnh Hoa Bảng 5: Thu nhập từ cho thuê nhà xưởng số 14 giai đoạn 2013-2041 Năm Giá thuê (USD/m2/năm) Quản lý phí (USD/m2/năm) Diện tích thuê (m2) Diện tích trống (m2) Thu nhập cho thuê nhà xưởng số 14 2012 72 6,00 12.708,6 Năm Giá thuê (USD/m2/năm) Quản lý phí (USD/m2/năm) Diện tích thuê (m2) Diện tích trống (m2) Thu nhập cho thuê nhà xưởng số 14 2017 76,41 6,00 12.708,6 Năm Giá thuê (USD/m2/năm) Quản lý phí (USD/m2/năm) Diện tích thuê (m2) Diện tích trống (m2) Thu nhập cho thuê nhà xưởng số 14 Năm Giá thuê (USD/m2/năm) Quản lý phí (USD/m2/năm) Diện tích thuê (m2) Diện tích trống (m2) Thu nhập cho thuê nhà xưởng số 14 Năm Giá thuê (USD/m2/năm) Quản lý phí (USD/m2/năm) Diện tích thuê (m2) Diện tích trống (m2) Thu nhập cho thuê nhà xưởng số 14 SVTH :Vũ Minh Tuấn 2013 73,44 6,00 12.708,6 2014 73,44 6,00 12.708,6 2015 74,9088 6,00 12.708,6 2016 74,9088 6,00 12.708,6 991.271 1.009.571 1.009.571 1.028.238 1.028.238 2018 76,41 6,00 12.708,6 2019 77,94 6,00 12.708,6 2020 77,94 6,00 12.708,6 2021 79,49 6,00 12.708,6 1.047.277 1.047.277 1.066.698 1.066.698 1.086.507 2022 79,49 6,00 12.708,6 2023 81,08 6,00 12.708,6 2024 81,08 6,00 12.708,6 2025 82,71 6,00 12.708,6 2026 82,71 6,00 12.708,6 1.086.507 1.106.712 1.106.712 1.127.321 1.127.321 2027 84,36 6,00 12.708,6 2028 84,36 6,00 12.708,6 2029 86,05 6,00 12.708,6 2030 86,05 6,00 12.708,6 2031 87,77 6,00 12.708,6 1.148.342 1.148.342 1.169.784 1.169.784 1.191.655 2032 87,77 6,00 12.708,6 2033 89,52 6,00 12.708,6 2034 89,52 6,00 12.708,6 2035 91,31 6,00 12.708,6 2036 91,31 6,00 12.708,6 1.191.655 1.213.963 1.213.963 1.236.717 1.236.717 - 36 - Khóa luận tốt nghiệp Năm Giá thuê (USD/m2/năm) Quản lý phí (USD/m2/năm) Diện tích thuê (m2) Diện tích trống (m2) Thu nhập cho thuê nhà xưởng số 14 GVHD : TS Nguyễn Quỳnh Hoa 2037 93,14 6,00 12.708,6 2038 93,14 6,00 12.708,6 2039 95,00 6,00 12.708,6 2040 95,00 6,00 12.708,6 2041 96,90 6,00 12.708,6 1.259.927 1.259.927 1.283.600 1.283.600 1.307.747 Tương tự nhà xưởng, trụ sở văn phòng năm ký lại hợp đồng trống 1423,31 m2 ước tính lấp đầy năm Bảng 6: Thu nhập từ cho thuê trụ sở văn phòng giai đoạn 2013-2041 Năm 2012 2013 2014 2015 2016 Giá thuê (USD/m /năm) 154,2 157,28 157,28 160,43 160,43 Quản lý phí (USD/m /năm) 36 36 36 36 36 Diện tích thuê (m ) 6.645,34 7.357 8.068,65 8.068,65 8.068,65 Diện tích trống (m ) 1423,31 711,655 0 Thu nhập cho thuê văn phòng 1.263.944 1.421.989 1.559.541 1.584.922 1.584.922 Năm Giá thuê (USD/m2/năm) Quản lý phí (USD/m2/năm) Diện tích thuê (m2) Diện tích trống (m2) Thu nhập cho thuê văn phòng 2017 2018 2019 2020 2021 163,64 163,64 166,91 166,91 170,25 36 36 36 36 36 8.068,65 8.068,65 8.068,65 8.068,65 8.068,65 0 0 1.610.811 1.610.811 1.637.218 1.637.218 1.664.153 Năm Giá thuê (USD/m2/năm) Quản lý phí (USD/m2/năm) Diện tích thuê (m2) Diện tích trống (m2) Thu nhập cho thuê văn phòng 2022 2023 2024 2025 2026 170,25 173,65 173,65 177,13 177,13 36 36 36 36 36 8.068,65 8.068,65 8.068,65 8.068,65 8.068,65 0 0 1.664.153 1.691.627 1.691.627 1.719.650 1.719.650 Năm Giá thuê (USD/m2/năm) Quản lý phí (USD/m2/năm) Diện tích thuê (m2) Diện tích trống (m2) Thu nhập cho thuê văn phòng 2027 2028 2029 2030 2031 180,67 180,67 184,28 184,28 187,97 36 36 36 36 36 8.068,65 8.068,65 8.068,65 8.068,65 8.068,65 0 0 1.748.233 1.748.233 1.777.389 1.777.389 1.807.127 SVTH :Vũ Minh Tuấn - 37 - Khóa luận tốt nghiệp GVHD : TS Nguyễn Quỳnh Hoa Năm Giá thuê (USD/m2/năm) Quản lý phí (USD/m2/năm) Diện tích thuê (m2) Diện tích trống (m2) Thu nhập cho thuê văn phòng 2032 2033 2034 2035 2036 187,97 191,73 191,73 195,56 195,56 36 36 36 36 36 8.068,65 8.068,65 8.068,65 8.068,65 8.068,65 0 0 1.807.127 1.837.460 1.837.460 1.868.400 1.868.400 Năm Giá thuê (USD/m2/năm) Quản lý phí (USD/m2/năm) Diện tích thuê (m2) Diện tích trống (m2) Thu nhập cho thuê văn phòng 2037 2038 2039 2040 2041 199,47 199,47 203,46 203,46 207,53 36 36 36 36 36 8.068,65 8.068,65 8.068,65 8.068,65 8.068,65 0 0 1.899.958 1.899.958 1.932.148 1.932.148 1.964.982 Thương xá E-mall cho thuê trọn vẹn để làm siêu thị, hợp đồng năm ký lại lần, với giả định kinh tế ổn định tăng giá thuê 5% hợp đồng Thương xá đưa vào hoạt động năm 2007 thu nhập có thay đổi năm sau: Bảng 7: Thu nhập từ cho thuê Thương xá E-mall giai đoạn 2013-2041 Năm Giá thuê (USD/m2/năm) Diện tích thuê (m2) Diện tích trống (m2) Thu nhập cho thuê E-mall 2012 2013 2014 2015 2016 31,32 31,32 31,32 31,32 31,32 5.214 5.214 5.214 5.214 5.214 0 0 163.302,48 163.302,5 163.302,5 163.302,5 163.302,5 Năm Giá thuê (USD/m2/năm) Diện tích thuê (m2) Diện tích trống (m2) Thu nhập cho thuê E-mall 2017 2018 2019 2020 2021 32,89 32,89 32,89 32,89 32,89 5.214 5.214 5.214 5.214 5.214 0 0 171.467,6 171.467,6 171.467,6 171.467,6 171.467,6 Năm Giá thuê (USD/m2/năm) Diện tích thuê (m2) Diện tích trống (m2) Thu nhập cho thuê E-mall 2022 2023 2024 2025 2026 34,53 34,53 34,53 34,53 34,53 5.214 5.214 5.214 5.214 5.214 0 0 180.041 180.041 180.041 180.041 180.041 SVTH :Vũ Minh Tuấn - 38 - Khóa luận tốt nghiệp GVHD : TS Nguyễn Quỳnh Hoa Năm Giá thuê (USD/m2/năm) Diện tích thuê (m2) Diện tích trống (m2) Thu nhập cho thuê E-mall 2027 2028 2029 2030 2031 36,26 36,26 36,26 36,26 36,26 5.214 5.214 5.214 5.214 5.214 0 0 189.043 189.043 189.043 189.043 189.043 Năm Giá thuê (USD/m2/năm) Diện tích thuê (m2) Diện tích trống (m2) Thu nhập cho thuê E-mall 2032 2033 2034 2035 2036 38,07 38,07 38,07 38,07 38,07 5.214 5.214 5.214 5.214 5.214 0 0 198.495,2 198.495,2 198.495,2 198.495,2 198.495,2 Năm Giá thuê (USD/m2/năm) Diện tích thuê (m2) Diện tích trống (m2) Thu nhập cho thuê E-mall 2037 2038 2039 2040 2041 39,97 39,97 39,97 39,97 39,97 5.214 5.214 5.214 5.214 5.214 0 0 208.419,9 208.419,9 208.419,9 208.419,9 208.419,9 Cuối thu nhập từ nhà đặt máy ATM dich vụ kèm Dịch vụ kèm bao gồm thuê kho bãi, vận chuyển Bảng 3, 8: Thu nhập từ nhà đặt máy ATM dịch vụ kèm giai đoạn 2013-2041 Năm Giá thuê (USD/năm) Thu nhập cho thuê đặt máy ATM Thu nhập từ dịch vụ kèm Năm Giá thuê (USD/năm) Thu nhập cho thuê đặt máy ATM Thu nhập từ dịch vụ kèm Năm Giá thuê (USD/năm) Thu nhập cho thuê đặt máy ATM Thu nhập từ dịch vụ kèm SVTH :Vũ Minh Tuấn 2012 30.000 2013 30.600 2014 30.600 2015 31.212 2016 31.212 30.000 30.600 30.600 31.212 31.212 1.975.095 2.002.746 2.030.785 2.059.216 2.088.045 2017 31.836 2018 31.836 2019 32.472 2020 32.472 2021 33.122 31.836 31.836 32.472 32.472 33.122 2.117.277 2.146.919 2.176.976 2.207.454 2.238.358 2022 33.122 2023 33.785 2024 33.785 2025 34.461 2026 34.461 33.122 33.785 33.785 34.461 34.461 2.269.695 2.301.471 2.333.692 2.366.363 2.399.492 - 39 - Khóa luận tốt nghiệp Năm Giá thuê (USD/năm) Thu nhập cho thuê đặt máy ATM Thu nhập từ dịch vụ kèm GVHD : TS Nguyễn Quỳnh Hoa 2027 35.150 2028 35.150 2029 35.853 2030 35.853 2031 36.570 35.150 35.150 35.853 35.853 36.570 2.433.085 2.467.148 2.501.688 2.536.712 2.572.226 Năm Giá thuê (USD/năm) Thu nhập cho thuê đặt máy ATM Thu nhập từ dịch vụ kèm Năm Giá thuê (USD/năm) Thu nhập cho thuê đặt máy ATM Thu nhập từ dịch vụ kèm 2032 36.570 2033 37.301 2034 37.301 2035 38.047 2036 38.047 36.570 37.301 37.301 38.047 38.047 2.608.23 2.644.75 2.681.77 2.719.32 2.757.39 2037 38.808 2038 38.808 2039 39.584 2040 39.584 2041 40.376 38.808 38.808 39.584 39.584 40.376 2.795.99 2.835.14 2.874.83 2.915.08 2.955.89 3.1.3 Ước tính thu nhập (Io) Thu nhập phần thu nhập lại sau loại bỏ chi phí, Chi phí Công ty TNHH Tân Thuận bao gồm: • Chi phí nhân sự: lương, thưởng, tăng ca, trợ cấp, tiền cơm, BHXH + BHYT, kinh phí công đoàn • Chi phí văn phòng phẩm • Chi phí dịch vụ mua ngoài: bảo hiểm, điện, nước, bưu điện, lao vụ, sửa chữa bảo dưỡng • Chi phí khác: quyên góp, giao tế phí, sách báo, quảng cáo, nhiên liệu Để ước tính dòng chi phí giai đoạn 2013-2041 cần ước tính thay đổi loại chi phí năm Vì thế, dựa số liệu khứ để ước tính thay đổi Cụ thể sau: SVTH :Vũ Minh Tuấn - 40 - Khóa luận tốt nghiệp GVHD : TS Nguyễn Quỳnh Hoa Bảng 9: Bảng ước tính thay đổi chi phí giai đoạn 2013-2041 Năm CP nhân Thay đổi CP văn phòng phẩm Thay đổi CP dịch vụ mua Thay đổi CP khác Thay đổi 2009 780.256 2010 2011 2012 TB 809.815 847.496 865.720 0,037884 0,04653 0,021503 3,53% 8.675 8.872 8.563 9.187 0,022709 -0,03483 0,072872 2,03% 284.761 298.620 280.555 301.716 0,048669 -0,06049 0,075425 2,12% 319.802 325.792 330.851 337.200 0,01873 0,015528 0,01919 1,78% Bảng 10: Chi phí hoạt động giai đoạn 2013-2041 Năm 2012 2013 2014 2015 CP nhân 865.720 896.285 927.929 960.690,3 CP văn phòng phẩm 9.187 9.373,04 9.562,85 9.756,51 CP dịch vụ mua 301.716 308.112,3 314.644,2 321.314,6 CP khác 337.200 343.207,6 349.322,3 355.545,9 Tổng chi phí 1.513.823 1.556.978 1.601.458 1.647.307 2016 994.608,3 9.954,08 328.126,5 361.880,3 1.694.569 Năm CP nhân CP văn phòng phẩm CP dịch vụ mua CP khác Tổng chi phí 2017 1.029.724 10.155,66 335.082,7 368.327,7 1.743.290 2018 1.066.079 10.361,32 342.186,4 374.889,9 1.793.516 2019 1.103.718 10.571,14 349.440,7 381.569 1.845.298 2020 1.142.685 10.785,21 356.848,7 388.367,1 1.898.686 2021 1.183.029 11.003,62 364.413,9 395.286,3 1.953.733 Năm CP nhân CP văn phòng phẩm CP dịch vụ mua CP khác Tổng chi phí 2022 1.224.797 11.226,45 372.139,4 402.328,8 2.010.491 2023 1.268.039 11.453,79 380.028,6 409.496,7 2.069.018 2024 1.312.808 11.685,74 388.085,2 416.792,4 2.129.372 2025 1.359.158 11.922,38 396.312,5 424.218,1 2.191.611 2026 1.407.144 12.163,82 404.714,3 431.776 2.255.798 Năm CP nhân CP văn phòng phẩm 2027 2028 2029 2030 2031 1.456.825 1.508.259 1.561.509 1.616.640 1.673.716 12.410,14 12.661,46 12.917,86 13.179,46 13.446,35 SVTH :Vũ Minh Tuấn - 41 - Khóa luận tốt nghiệp GVHD : TS Nguyễn Quỳnh Hoa CP dịch vụ mua CP khác Tổng chi phí Năm CP nhân CP văn phòng phẩm CP dịch vụ mua CP khác Tổng chi phí 413.294,1 439.468,6 2.321.997 2032 1.732.808 13.718,65 459.000,2 480.036,9 2.685.564 422.055,9 447.298,3 2.390.275 2033 1.793.987 13.996,46 468.730,9 488.589,3 2.765.303 431.003,4 455.267,4 2.460.698 2034 1.857.325 14.279,89 478.667,9 497.294,1 2.847.567 440.140,6 463.378,5 2.533.338 2035 1.922.899 14.569,07 488.815,6 506.154 2.932.438 449.471,5 471.634,2 2.608.268 2036 1.990.789 14.864,1 499.178,4 515.171,8 3.020.003 Năm CP nhân CP văn phòng phẩm CP dịch vụ mua CP khác Tổng chi phí 2037 2.061.075 15.165,11 509.760,9 524.350,1 3.110.351 2038 2.133.843 15.472,21 520.567,7 533.692,1 3.203.575 2039 2.209.180 15.785,54 531.603,6 543.200,4 3.299.770 2040 2.287.177 16.105,2 542.873,5 552.878,2 3.399.034 2041 2.367.928 16.431,34 554.382,4 562.728,4 3.501.470 Bảng 11: Thu nhập giai đoạn 2013-2041 Năm 2012 2013 2014 2015 2016 Tổng thu nhập 14.922.364 15.398.689 15.826.935 16.171.936 16.463.421 Tổng chi phí 1.513.823 1.556.978 1.601.458 1.647.307 1.694.569 THU NHẬP THUẦN 13.408.541 13.841.711 14.225.477 14.524.628 14.768.851 Năm 2017 2018 2019 2020 2021 Tổng thu nhập 16.818.466 16.848.108 16.934.256 16.964.734 17.052.851 Tổng chi phí 1.743.290 1.793.516 1.845.298 1.898.686 1.953.733 THU NHẬP THUẦN 15.075.176 15.054.591 15.088.957 15.066.047 15.099.118 Năm 2022 2023 2024 2025 2026 Tổng thu nhập 17.092.761 17.182.895 17.215.115 17.307.311 17.340.441 Tổng chi phí 2.010.491 2.069.018 2.129.372 2.191.611 2.255.798 THU NHẬP THUẦN 15.082.270 15.113.876 15.085.744 15.115.700 15.084.642 Năm 2027 2028 2029 2030 2031 Tổng thu nhập 17.443.751 17.477.814 17.574.283 17.609.307 17.707.989 Tổng chi phí 2.321.997 2.390.275 2.460.698 2.533.338 2.608.268 THU NHẬP THUẦN 15.121.753 15.087.539 15.113.585 15.075.969 15.099.720 Năm Tổng thu nhập SVTH :Vũ Minh Tuấn 2032 2033 2034 2035 2036 17.753.452 17.854.399 17.891.425 17.994.690 18.032.761 - 42 - Khóa luận tốt nghiệp GVHD : TS Nguyễn Quỳnh Hoa Tổng chi phí 2.685.564 2.765.303 2.847.567 2.932.438 3.020.003 15.067.888 15.089.095 15.043.859 15.062.252 15.012.758 THU NHẬP THUẦN Năm 2037 2038 2039 2040 2041 Tổng thu nhập 18.148.323 18.187.467 18.295.534 18.335.782 18.446.335 Tổng chi phí 3.110.351 3.203.575 3.299.770 3.399.034 3.501.470 THU NHẬP THUẦN 15.037.972 14.983.892 14.995.764 14.936.748 14.944.866 3.2 Xác định tỷ suất chiết khấu: Với phương pháp trực tiếp, ta ước tính hệ chiết khấu theo mô hình CAPM thông qua liệu sau: Bảng 12: Lãi suất trái phiếu phủ tốc độ tăng VN-index giai đoạn 2002-2012 (%/năm) Lãi suất trái phiếu Năm VN-Index phủ kỳ hạn năm 5,9 19,54 2002 6,1 -27,98 2003 5,79 -6,00 2004 6,18 65,02 2005 6,45 -65,99 2006 7,19 24,25 2007 13,06 142,81 2008 9,08 80,44 2009 10,73 -7,74 2010 10,81 -20,85 2011 11,4 10,02 2012 8,43 19,41 TB cộng Nguồn : Lãi suất trái phiếu phủ từ www.investing.com , Bài giảng “Chi phí vốn cổ phần công ty FPT” VN-Index tính toán từ liệu hàng ngày www.cophieu68.com Theo phương pháp trực tiếp : • Phần bù rủi ro thị trường = (suất sinh lợi trung bình VN-Index 20022012) – (Suất sinh lợi trung bình trái phiếu phủ Việt Nam 20022012) = 19,41% – 8,43% = 10,98% SVTH :Vũ Minh Tuấn - 43 - Khóa luận tốt nghiệp GVHD : TS Nguyễn Quỳnh Hoa • Beta với phương thức sử dụng hàm slope liệu lịch sử ngành Bất Động Sản Việt Nam giai đoạn 2009-2012 nhận kết 1,05% • Suất sinh lợi phi rủi ro = Lãi suất trái phiếu phủ Việt Nam kỳ hạn 10 năm (tháng 2/2013) = 9,47%  Chi phí vốn cổ phần Re = Rf + ß(Rm – Rf) = 9,47% + 1,05%*10,98% = 21,03% Theo phương pháp gián tiếp : • Phần bù rủi ro thị trường tính từ số liệu trang Damodaran : o Suất sinh lợi trung bình danh mục thị trường Mỹ 1928-2012 = 11,26% o Suất sinh lợi trung bình trái phiếu phủ Mỹ 1928-2012 = 5,38% o Phần bù rủi ro thị trường = 11,26% - 5,38% = 5,88% • Beta lấy từ beta không lãi vay từ ngành R.E.I.T Mỹ 1,04% • Suất sinh lợi phi rủi ro = Lãi suất trái phiếu phủ Mỹ kỳ hạn 10 năm (tháng 2/2013) = 1,88% • RUSe,cùng ngành = 1,88% + 1,04%*5,88% = 8% • Phần bù rủi ro ngoại hối = Lãi suất tiền gửi kỳ hạn năm VNĐ – Lãi suất tiền gửi kỳ hạn năm USD = 10,5% - 2% = 8,5% (số liệu từ Ngân hàng Liên Việt) • Phần bù rủi ro quốc gia = 4% (tương ứng với hạn mức tín nhiệm nợ Việt Nam B1 tổ chức đánh giá tín dụng vay nợ Moody’s công bố )  Chi phí vốn cổ phần RVNe,công ty Tân Thuận = 8% + 8,5% + 4% = 20,5% Với kết tính toán trên, ta thấy Re theo phương pháp không chênh lệch nhiều sinh viên thực chọn Re phương pháp gián tiếp hệ số beta tính từ liệu thị trường phương pháp trực tiếp ngành Bất động sản Việt nam, ngành Bất động sản Việt Nam bao gồm nhiều lĩnh vực đầu tư đầu tư bất động sản công nghiệp phần nhỏ liệu lịch sử ngành Bất động sản lại ngắn độ tin cậy không cao Đồng thời, lạm phát SVTH :Vũ Minh Tuấn - 44 - Khóa luận tốt nghiệp GVHD : TS Nguyễn Quỳnh Hoa nước Việt Nam kiểm soát mức thấp (9,21%, số liệu Tổng cục thống kê) chênh lệch lãi suất tiền gửi VNĐ USD mức hợp lý nên theo quan điểm sinh viên thực việc sử dụng liệu Mỹ để tính toán phương pháp gián tiếp phù hợp Công ty TNHH Tân Thuận công ty liên doanh hoạt động với nguồn vốn chủ sở hữu quan hệ vay vốn với định chế tài suất chiết khấu chi phí vốn cổ phần vừa tính toán 3.3 Ước tính giá trị khu chế xuất Tân thuận phương pháp chiết khấu dòng thu nhập: Với việc tính toán dòng thu nhập suất sinh lợi kỳ vọng Công ty TNHH Tân Thuận ta ước tính dòng tiền giai đoạn 2013-2041 KCX Tân Thuận sau : Bảng 13 : Dòng tiền KCX Tân Thuận giai đoạn 2013-2041 Năm Thu nhập Tỷ suất chiết khấu PV 2013 2014 2015 2016 2017 13.841.711 14.225.477 14.524.628 14.768.851 15.075.176 1,20 1,45 1,75 2,11 2,54 11.487.355 9.797.772 8.302.250 7.005.961 5.934.903 Năm Thu nhập Tỷ suất chiết khấu PV 2018 2019 2020 2021 2022 15.054.591 15.088.957 15.066.047 15.099.118 15.082.270 3,06 3,69 4,44 5,35 6,45 4.918.702 4.091.391 3.390.325 2.819.836 2.337.595 Năm Thu nhập Tỷ suất chiết khấu PV 2023 2024 2025 2026 2027 15.113.876 15.085.744 15.115.700 15.084.642 15.121.753 7,77 9,37 11,29 13,60 16,39 1.944.055 1.610.385 1.339.126 1.109.069 922.690,3 Năm Thu nhập Tỷ suất chiết khấu PV 2028 2029 2030 2031 2032 15.087.539 15.113.585 15.075.969 15.099.720 15.067.888 19,75 23,79 28,67 34,55 41,63 764.016 635.158 525.811,1 437.062,7 361.957,4 SVTH :Vũ Minh Tuấn - 45 - Khóa luận tốt nghiệp GVHD : TS Nguyễn Quỳnh Hoa Năm Thu nhập Tỷ suất chiết khấu PV 2033 2034 2035 2036 2037 15.089.095 15.043.859 15.062.252 15.012.758 15.037.972 50,16 60,44 72,83 87,76 105,74 300.814,3 248.900 206.816,8 171.075 142.215,1 Năm Thu nhập Tỷ suất chiết khấu PV 2038 2039 2040 2041 14.983.892 14.995.764 14.936.748 14.944.866 127,41 153,53 184,99 222,91 117.601,1 97.675,46 80.742,68 67.045,46 Như vậy, giá trị khu chế xuất Tân Thuận = ΣPV = 71.168.308,2 USD Làm tròn 71,17 triệu USD SVTH :Vũ Minh Tuấn - 46 - Khóa luận tốt nghiệp GVHD : TS Nguyễn Quỳnh Hoa KẾT LUẬN Qua trình bày chương trên, nội dung tìm hiểu đề tài sau: • Hệ thống sở lý luận Bất động sản công nghiệp: Khái niệm, phân loại đặc điểm riêng thầm định giá trị Bất động sản công nghiệp • Nêu lên tổng quan thực trạng phát triển công nghiệp dựa KCN – KCX TP.HCM nhìn bao quát Bất động sản công nghiệp cần thẩm định – KCX Tân Thuận • Cuối thu thập, xử lý, tính toán số liệu đưa mức giá dẫn cho KCX Tân Thuận Với việc KCX thành lập đất nước Việt Nam giữ vững danh hiệu KCX thành công có đóng góp lớn cho kim ngạch xuất Việt Nam nhận định giá trị đặc biệt bất động sản công nghiệp Cụ thể hơn, giá trị tính toán từ việc ước tính dòng thu nhập dự kiến tương lai KCX Tân Thuận vào khoảng 71,17 triệu USD Mặc dù phương pháp đưa nhiều giả thuyết suy đoán làm sai lệch kết tính toán với dòng thu nhập xem ổn định nhờ việc hoạt động KCX vào quỹ đạo sau 20 năm hoạt động Tuy vậy, phủ nhận điểm hạn chế đề tài này: • Trước tiên hạn chế kinh nghiệm định giá sinh viên thực đề tài tác động không nhỏ đến trình xử lý số liệu • Việc ước tính giá trị bất động sản đặc biệt sử dụng phương pháp khó xác định tính xác kết • Thông tin sinh viên thực đề tài thu thập chưa đạt mức độ cụ thể định bao quát SVTH :Vũ Minh Tuấn - 47 - Khóa luận tốt nghiệp GVHD : TS Nguyễn Quỳnh Hoa TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Ngọc Vinh – Nguyễn Quỳnh Hoa, 2011 Giáo trình thẩm định giá trị bất động sản NXB Lao Động – Xã hội Nguyễn Duy Thiện, biên dịch, 2011 Thẩm định giá Bất động sản NXB Tài Nghị định 29/2008/NĐ-CP ngày 14/03/2008 Chính phủ Aswath Damodaran, 2010 Định giá đầu tư NXB Tài Các khái niệm từ Wikipedia : http://vi.wikipedia.org/wiki/Khu_c%C3%B4ng_nghi%E1%BB%87p, http://vi.wikipedia.org/wiki/Khu_ch%E1%BA%BF_xu%E1%BA%A5t, http://vi.wikipedia.org/wiki/TP.HCM Số liệu thị trường Mỹ : http://people.stern.nyu.edu/adamodar/ Số liệu thị trường Việt Nam : http://www.cophieu68.com/export.php SVTH :Vũ Minh Tuấn - 48 - Khóa luận tốt nghiệp GVHD : TS Nguyễn Quỳnh Hoa Phụ lục 1: CÁC VĂN BẢN PHÁP LÝ THÀNH LẬP KCX TÂN THUẬN SVTH :Vũ Minh Tuấn - 49 - Khóa luận tốt nghiệp GVHD : TS Nguyễn Quỳnh Hoa Phụ lục 2: BẢN ĐỒ QUY HOẠCH KCX TÂN THUẬN SVTH :Vũ Minh Tuấn - 50 - ... việc ước tính giá trị phức tạp 1.3 Những vấn đề liên quan đến thẩm định giá trị bất động sản công nghiệp: 1.3.1 Những đặc điểm riêng thẩm định giá trị bất động sản công nghiệp: Thẩm định viên cần... khu chế xuất để lưu kho đóng gói, tái chế đưa vào nội địa phải đóng thuế thu nhập doanh nghiệp 28% Hàng hóa doanh nghiệp chế xuất Khu chế xuất mua từ nội địa xuất thẳng nước không qua Khu chế xuất. .. động khu chế xuất Tân Thuận SVTH :Vũ Minh Tuấn - 21 - Khóa luận tốt nghiệp GVHD : TS Nguyễn Quỳnh Hoa Đối với hàng hóa doanh nghiệp chế xuất mua từ nội địa xuất thẳng nước không qua khu chế xuất