Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN ***** CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Ứng dụng phương pháp thẩm định giá thẩm định bất động sản 146 Nguyễn Văn Trỗi 223 Hoàng Văn Thụ GVHD : TS Nguyễn Quỳnh Hoa SVTH : Võ Tá Chiến LỚP : TĐG03 - K33 MSSV : 107210901 Tp.Hồ Chí Minh, Tháng 04 năm 2011 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa Lời cảm ơn Xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến quý thầy cô trường Đại Học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh tận tình dạy dỗ, bảo em suốt năm học tập trường, giúp em trau dồi thêm kỷ năng, kiến thức, tự tin bước vào sống Đặc biệt cảm ơn cô Nguyễn Quỳnh Hoa tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành tốt chuyên đề tốt nghiệp Cuối xin gửi lời cảm ơn đến anh chị công ty thẩm định giá Việt Nhất giúp đỡ, bảo, tạo điều kiện cho em tiếp xúc với công việc thực tế Chúc anh chị luôn mạnh khỏe, hạnh phúc thành công cuộcsống Chúc công ty ngày phát triển Một lần xin chân thành cảm ơn ! Sinh viên thực Võ Tá Chiến Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN ***** ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP ***** ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa MỤC LỤC ***** Lời mở đầu Chương 1: Cở sở lý luận 1.1 Tổng quan thẩm định giá 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Đối tượng thẩm định giá 1.1.3 Vai trò của thẩ m đinh ̣ giá 1.1.4 Mục đić h của thẩ m đinh ̣ giá 1.1.5 Cơ sở giá tri ̣của thẩ m đinh ̣ giá 1.1.5.1 Giá trị thị trường 1.1.5.1 Giá trị phi thị trường 1.1.6 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 1.1.6.1 Nguyên tắc sử dụng cao tốt 1.1.6.2 Nguyên tắc thay 1.1.6.3 Nguyên tắc dự báo 1.1.6.4 Nguyên tắc cung cầu 1.1.6.5 Nguyên tắc đóng góp 1.1.6.6 Nguyên tắc phù hợp 1.1.6.7 Nguyên tắc cân sử dụng đất phát triển 1.1.7 Quy triǹ h thẩ m đinh ̣ giá 1.2 Tổ ng quan về bấ t đô ̣ng sản 1.2.1 Khái niệm 1.2.2 Đặc trương của bất động sản 1.2.3 Thuô ̣c tiń h của bấ t đô ̣ng sản 1.2.4 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 10 1.2.4.1 Phương pháp so sánh trực tiế p 10 1.2.4.2 Phương pháp chi phí 12 1.2.4.3 Phương pháp thă ̣ng dư 13 1.2.4.4 Phương pháp thu nhâ ̣p 14 1.2.4.5 Phương pháp lơ ̣i nhuâ ̣n 15 Chương 2: Thực trạng thị trường hộ cao cấp, văn phòng, trung tâm thương mại TPHCM 17 2.1 Tổng quan Thành phố Hồ Chí Minh 17 2.1.1 Vị trí địa lý 17 GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa Chuyên đề tốt nghiệp 2.1.2 Quy hoạch tương lai 17 2.2 Thực trạng thị trường hộ cao cấp, cao ốc vă phòng, trung tâm thương mại Tp.HCM 18 2.2.1 Tiêu chí phân hạng cao ốc văn phòng 18 2.2.2 Tổng quan thị trường 21 2.2.3 Đánh giá tiềm phát triển năm 2011 32 Chương 3: Ứng dụng phương pháp thẩm định giá để thẩm định bất động sản số 146 Nguyễn Văn Trổi – Hoàng Văn Thụ 37 3.1 Giới thiệu bất động sản 37 3.1.1 Đặc điểm pháp lý 37 3.1.2 Đặc điểm kỷ thuật 37 3.2 Cơ sở nguyên tắc thẩm định giá 40 3.2.1 Cơ sở giá trị 41 3.2.2 Nguyên tắc thẩm định 41 3.2.3 Thờii điểm thẩm đinh 41 3.2.4 Mục đích thẩm định 41 3.2.5 Các phương pháp thẩm định 41 3.3 Ứng dụng phương pháp thẩm định giá để thẩm định bất động sản 146 Nguyễn Văn Trỗi – 223 Hoàng Văn Thụ 41 3.3.1 Phương pháp so sánh 41 3.3.1.1 Phân tích bất động sản so sánh 41 3.3.1.2 Thực điều chỉnh ước tính giá quyền sử dụng bất động sản 43 3.3.2 Phương pháp thặng dư 46 3.3.2.1 Phân tích thông số đầu vào 46 3.3.2.2 Ước tính tổng doanh thu của bất động sản 146 Nguyễn Văn Trỗi – 223 Hoàng Văn Thụ 49 3.3.2.2.1 Ước tính doanh thu từ việc bán hộ chung cư cao cấp 49 3.3.2.2.2 Ước tính doanh thu từ việc cho thuê khu thương mai – dịch vụ - văn phòng 55 3.3.2.2.3 Ước tính doanh thu từ việc cho thuê khu gửi xe 57 3.3.2.3 Ước tính tổng chi phí của bất động sản 146 Nguyễn Văn Trỗi – 223 Hoàng Văn Thụ 58 3.3.2.3.1 Chi phí xây dựng cao ốc 58 GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa Chuyên đề tốt nghiệp 3.3.2.3.2 Ước tính chi phí quản lý bán hộ chung cư cao cấp 60 3.3.2.3.3 Ước tính chi phí vận hành cho thuê khu thương mai – dịch vụ - văn phòng 61 3.3.2.3.4 Ước tính chi phí vận hành cho thuê khu gửi xe 62 3.3.2.4 Ước tính giá trị khu đất 63 3.3.2.5 Nhận xét 63 3.3.2.6 Những hạn chế khó khăn 64 Kết luận 65 Tài liệu tham khảo 66 Phụ lục 67 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa LỜI MỞ ĐẦU *****  Lý chọn đề tài Ở Việt Nam nay, nghề thẩm định giá dần vào sống, dịch vụ thẩm định giá thành phần kinh tế xã hội quan tâm, sử dụng công cụ tài phục vụ cho hoạt động giao dịch dân sự, kinh tế, tư pháp, tài chính, ngân hàng … đem lại nhiều tiện ích, bảo vệ quyền lợi đáng, hợp pháp của công dân, đáp ứng yêu cầu đa dạng của thành phần xã hội thời kỳ hội nhập Quốc tế Tuy nhiên, công tác thẩm định giá Việt Nam nhiều lĩnh vực thiếu hệ thống thông tin phương pháp thẩm định nhiều tranh cải Trong kinh tế thị trường nay, việc định giá tài sản xác phù hợp với thực tế quan trọng, làm tăng thêm minh bạch thị trường để thu hút vốn đầu tư nước nước Trong giai đoạn phát triển hội nhập, với việc tăng trưởng kinh tế nhanh, nhu cầu mở văn phòng của doanh nghiệp nước hoạt động vùng kinh tế trọng điểm phía Nam tăng cao để đáp ứng nhu cầu thị trường phải tạo nguồn cung lớn chất lượng Chính vây, dự án cao ốc văn phòng lần luợt khởi công vị trí trọng điểm Từ dịch vụ thẩm định giá đất dự án phát triển để đáp ứng thị trường Khác với thẩm định giá nhà phố, đất nông nghiệp…thẩm định giá đất dự án xây dựng cao ốc văn phòng phức tạp cần nhiều thông tin Để tìm hiển làm rõ vấn đề tác giả tiến hành viết chuyên đề: “ Ứng dụng phương pháp thẩm định giá thẩm định bất động sản 146 Nguyễn Văn Trỗi 223 Hoàng Văn Thụ” Trong chuyên đề tác giả tìm hiểu, áp dụng phương pháp thẩm định giá để tìm mức giá phù hợp  Mục đích nghiên cứu Tìm hiểu phương pháp thẩm định giá phân tích yếu tố ảnh hưởng tới giá đất dự án cao ốc văn phòng  Nội dung nghiên cứu chuyên đề Chuyên đề gồm có chương Chương 1: Cơ sở lý luận Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa Chương 2: Thực trạng thị trường hộ cao cấp, văn phòng, trung tâm thương mại TPHCM Chương 3: Ứng dụng phương pháp thẩm định giá để thẩm định bất động sản số 146 Nguyễn Văn Trổi – Hoàng Văn Thụ Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa Chương 1: Cơ sở lý luận 1.1 Tổng quan thẩm định giá 1.1.1 Khái niệm Ở nước ta khái niệm thẩm định giá xuất vào khoảng năm 1995, thuật ngữ dùng để diển đạt từ tiếng Anh “Valuation” “Appraisal”, có nghĩa ước tính có hàm ý cho ý kiến của chuyên môn giá trị của vật phẩm định Nguồn gốc của thuật ngữ từ tiếng Pháp Hiện nay, có khái niệm Thẩm định giá khác sau:  Theo Giáo sư W.Seabrooke – Viện đại học Portsmouth, Anh Quốc: “Thẩm định giá bất động sản quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định, điều kiện thị trường định phương pháp phù hợp”  Theo giáo sư Lim Lan Yuan – Trường Xây Dựng Bất Động Sản thuộc Đại học quốc gia Singapore: “ Thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể thời điểm có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản xem xét tất yếu tố kinh tế thị trường bao gồm loại đầu tư lựa chọn”  Ở Việt Nam, theo Pháp lệnh giá: “ Thẩm định giá việc đánh giá, đánh giá lại giá trị tài Rsản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam hay thông lệ quốc tế”  Theo từ điển Oxford: “ Thẩm định giá ước tính tiền vật, tài sản, ước tính giá trị hành tài sản kinh doanh” Qua khái niệm nêu trên, ta hiểu cách tổng quát: “Thẩm định giá ước tính giá trị tiền tài sản địa điểm, thời điểm định cho mục đích cụ thể sở sử dụng kiện, yếu tố thị trường” 1.1.2 Đối tượng thẩm định giá Đối tượng thẩm định giá quyền tài sản Trong hoạt động Thẩm định giá Quốc tế người ta thừa nhận phân biệt quyền tài sản thành loại:  Quyền tài sản bất động sản: Quyền tài sản bất động sản khái niệm pháp lý, tách biệt với thực thể vật chất của bất động sản, bao gồm quyền, khoản thu nhập liên quan đến quyền sở hữu bất động sản quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền ký kết hợp đồng, quyền bán, cho thuê, quyền để thừa kế, quyền cho tặng, quyền hưởng lợi từ việc đầu tư khai thác sử dụng bất động sản Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa Doanh thu cho thuê 2,893,898,697 3,064,128,032 2,723,669,362 3,404,586,702 Tỷ lệ chiết khấu (18%) 0.0013 0.0011 0.0010 0.0008 PV (Doanh thu) 3,856,586 3,460,546 2,606,814 2,761,456 STT Năm 44 45 46 47 Tổng diện tích sàn sử dụng cho thuê Doanh thu tổng diện tích Công suất cho thuê (%) 85% 95% 90% 90% Doanh thu cho thuê 2,893,898,697 3,234,357,367 3,064,128,032 3,064,128,032 Tỷ lệ chiết khấu (18%) 0.0007 0.0006 0.0005 0.0004 PV (Doanh thu) 1,989,184 1,884,073 1,512,636 1,281,895 STT Năm 48 49 Tổng diện tích sàn sử dụng cho thuê Doanh thu tổng diện tích Công suất cho thuê (%) 95% 100% Doanh thu cho thuê 3,234,357,367 3,404,586,702 Tỷ lệ chiết khấu (18%) 0.0004 0.0003 PV (Doanh thu) 1,146,705 1,022,930  Bảng 3: Chi phí xây lắp STT Thành phần Giá trị trước thuế Giá trị sau thuế Phần gia cố móng cọc nhồi, cọc vây, thí nghiệm kiểm tra thử lại 45,000,000,000 49,500,000,000 Xây lắp tầng hầm (Nền móng, 11,964,000,000 13,160,400,000 75 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa vách, xây, tô, chống thấm…hoàn thiện công trình  Xây lắp nhà ( Xây, tô, ốp, lát, cửu, trần, chống thẩm…hoàn thiện công trình) Diện tích khối dịch vụ thương mại 1,716,000,000 1,887,600,000 Dịch vụ văn phòng 23,930,400,000 26,323,440,000 Diện tích khối nhà chung cư 63,846,000,000 70,230,600,000 Chí phí lán trai, công trình tạm phục vụ thi công 1,464,564,000 1,611,020,400 Hệ thống điện chiếu sáng, điện động lực (cáp chính, thiết bị điện…) 8,860,320,000 9,746,352,000 Hệ thống cấp nước sinh hoạt (ống nước, thiết bị vệ sinh…) 5,274,000,000 5,801,400,000 Hệ thống thoát nước mưa, nước thải 949,320,000 1,044,252,000 Hệ thống chống sét (phần xây lắp) 150,000,000 165,000,000 Hệ thống PCCC 1,582,200,000 1,740,420,000 Hệ thống điều hòa không khí thông gió (phần xây lắp) 5,801,400,000 6,381,540,000 10 Tổng cộng 170,538,204,000 187,592,024,400 Bảng 4: Chi phí thiết bị 76 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa STT Thành phần Hệ thống thiết bị điều hòa không khí thông gió Giá trị trước thuế Giá trị sau thuế 7,200,000,000 7,920,000,000 1,561,104,000 1,717,214,400 506,304,000 556,934,400 12,920,000,000 14,212,000,000 2,964,000,000 3,260,400,000 2,774,000,000 3,051,400,000 760,000,000 836,000,000 1,596,000,000 1,755,600,000 1,900,000,000 2,090,000,000 4,180,000,000 4,598,000,000 2,004,120,000 2,204,532,000 1,200,000,000 1,320,000,000 Máy lạnh trung tâm Thông gió Quạt Garage tự động Thang máy tải hàng (tải trọng 1150kg, vận tốc 1.75m/s, 19 điểm dừng) VAT 5% Thang máy tải khách (tải trọng 900kg, vận tốcc 1.75m/s, 19 điểm dừng) VAT 5% Thang máy tải hàng (tải trọng 900kg, vận tốc 1.75m/s, điểm dừng) VAT 5% Thang máy tải khách (tải trọng 750kg, vận tốc 1.75m/s, 19 điểm dừng) VAT 5% Trạm biến pha 2000KVA Máy phát điện dự phòng pha 2x1000KAV (bao gồm bồn dầu + phụ kiện) Thiết bị tủ điện hạ 10 Thiết bị máy bơm cấp thoát 77 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa nước, bơm PCCC 11 Thiết bị bể bơi 12 Thiết bị kim thu sét 13 Thiết bị PCCC báo cháy tự động 14 Hệ thống an ninh điện tử (kiểm soát vào, camera/màn hình quan sát CCTV) 15 Hệ thống thông báo khẩn 16 Hệ thống anten vệ tinh MATV truyền hình cáp 17 Hệ thống thông tin liên lạc viễn thông, mạng vi tính (Trục BACKBORN) 18 Hệ thống quản lý trung tâm tòa nhà (IBMS) 19 Tổng cộng  800,000,000 880,000,000 20,000,000 22,000,000 2,531,520,000 2,784,672,000 2,067,408,000 2,274,148,800 611,784,000 672,962,400 653,976,000 719,373,600 1,793,160,000 1,972,476,000 3,094,000,000 3,403,400,000 51,137,376,000 56,251,113,600 Bảng 5: Chi phí kiến thiết khác STT Tổng hợp chi phí khác Chi phí trước thuế Chi phí sau thuế A Chi phí khác thuộc dự án 4,344,276,800 4,778,704,480 155,000,000 170,500,000 Chi phí lập dự án đầu tư (08/2007BXD-VP Chi phí tổ chức thi tuyển kiến trúc Chi phí khảo sát địa chất (3 điểm khoan) 78 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa Chi phí xây lắp dự án đầu tư & thiết bị kiến trúc 4,189,276,800 4,608,204,480 7,772,090,731 8,549,299,804 6,324,404,297 6,956,844,727 a, Gồm khoản chi phí: 3,264,913,163 3,591,404,479 1.1 Chi phí khảo sát thi công phần xây dựng 1,986,770,077 2,185,447,085 1.2 Chi phí thi công phần TB 230,118,192 253,130,011 1.3 Chi phí thẩm tra thiết kế kỷ thuật vẽ thi công 121,118,125 133,229,938 1.4 Chi phí thẩm tra tổng dự toán 115,965,979 127,562,577 104,028,304 114,431,134 60,853,477 66,938,825 578,977,203 636,874,923 67,117,806 73,829,587 3,059,491,135 3,365,440,249 1,447,686,433 1,592,455,076 24,232,907 26,656,198 Chi phí thiết kế kỷ thuật Chi phí thiết kế vẽ thi công B 1.5 1.6 1.7 1.8 2.1 2.2 2.3 Chi phí quản lý dự án chi phí khác thuộc dự toán Chi phí quản lý dự án (08/2007BXD-VP) Lập HS mời thầu đánh giá HSDT phần XL Lập HS mời thầu đánh giá HSDT phần TB Chi phí kiểm tra chứng nhận chất lượng phần XL Chi phí kiểm tra chứng nhận chất lượng phần TB b, Các chi phí quản lý dự án khác lại Các chi phí khác thuộc tổng dự toán Lệ phí thẩm định dự án đầu tư Lệ phí thẩm định thiết kế kỷ thuật vẽ thi công Lệ phí thẩm định dự toán tổng dự toán 79 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa 2.4 Lệ phí thẩm định kết đấu thầu 2.5 Chi phí bảo hiểm công trình 726,987,203 799,685,923 2.6 Chi phí kiểm định dự toán 132,069,342 145,276,276 2.7 Chi phí kiểm toán 378,033,345 415,836,680 50,000,000 55,000,000 136,363,636 150,000,000 12,116,367,531 13,328,004,284 2.8 2.9 Chi phí tổ chức lễ động thổ, khởi công khánh thành công trình Chi phí quan trắc biến dạng công trình (xây dựng mốc quan trắc) Tổng cộng  Bảng 6: Chi phí vận hành cho thuê khu thương mại – dịch vụ - văn phòng STT Năm CP điện nước bảo trì sửa chửa (7%) 851,654,844 CP quản lý (2%) 243,329,955 Thuế 109,498,480 Tỷ suất chiết khấu PV STT Năm CP điện nước bảo trì sửa chửa (7%) 906,110,232 944,373,095 968,872,774 785,389,071 CP quản lý (2%) 258,888,638 269,820,884 276,820,793 224,396,877 Thuế 116,499,887 121,419,398 124,569,357 100,978,595 Tỷ suất chiết khấu 0.5158 0.4371 0.3704 0.3139 1.0000 0.8475 0.7182 0.6086 733,085,709 80 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa PV 660,982,802 583,808,916 507,588,604 348,696,796 STT Năm 10 11 CP điện nước bảo trì sửa chửa (7%) 805,764,260 653,169,808 632,886,256 611,110,678 CP quản lý (2%) 230,218,360 186,619,945 180,824,645 174,603,051 Thuế 103,598,262 83,978,975 81,371,090 78,571,373 Tỷ suất chiết khấu 0.2660 0.2255 0.1911 0.1619 PV 303,172,005 208,269,268 171,018,363 139,944,214 STT Năm 12 13 14 15 CP điện nước bảo trì sửa chửa (7%) 495,379,436 508,230,964 411,982,930 375,707,484 CP quản lý (2%) 141,536,982 145,208,847 117,709,409 107,344,995 Thuế 63,691,642 65,343,981 52,969,234 48,305,248 Tỷ suất chiết khấu 0.1372 0.1163 0.0985 0.0835 PV 96,137,105 83,585,738 57,420,673 44,376,893 STT Năm 16 17 18 19 CP điện nước bảo trì sửa chửa (7%) 385,454,387 312,457,601 320,563,625 292,337,727 CP quản lý (2%) 110,129,825 89,273,600 91,589,607 83,525,065 Thuế 49,558,421 40,173,120 41,215,323 37,586,279 Tỷ suất chiết khấu 0.0708 0.0600 0.0508 0.0431 PV 38,583,181 26,505,385 23,044,923 17,809,998 STT Năm 20 21 22 23 CP điện nước bảo trì sửa chửa (7%) 236,975,237 243,123,038 209,398,301 179,727,627 CP quản lý (2%) 67,707,211 69,463,725 59,828,086 51,350,750 Thuế 30,468,245 31,258,676 26,922,639 23,107,838 81 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa Tỷ suất chiết khấu 0.0365 0.0309 0.0262 0.0222 PV 12,234,887 10,637,538 7,764,369 5,647,625 STT Năm 24 25 26 27 CP điện nước bảo trì sửa chửa (7%) 194,634,167 149,470,706 153,348,395 132,076,720 CP quản lý (2%) 55,609,762 42,705,916 43,813,827 37,736,206 Thuế 25,024,393 19,217,662 19,716,222 16,981,293 Tỷ suất chiết khấu 0.0188 0.0160 0.0135 0.0115 PV 5,183,082 3,373,208 2,932,812 2,140,668 STT Năm 28 29 30 31 CP điện nước bảo trì sửa chửa (7%) 127,532,385 103,380,489 106,062,468 91,350,046 CP quản lý (2%) 36,437,824 29,537,283 30,303,562 26,100,013 Thuế 16,397,021 13,291,777 13,636,603 11,745,006 Tỷ suất chiết khấu 0.0097 0.0082 0.0070 0.0059 PV 1,751,707 1,203,365 1,046,258 763,666 STT Năm 32 33 34 35 CP điện nước bảo trì sửa chửa (7%) 78,406,209 80,440,285 65,206,622 66,898,264 CP quản lý (2%) 22,401,774 22,982,939 18,630,464 19,113,790 Thuế 10,080,798 10,342,322 8,383,709 8,601,205 Tỷ suất chiết khấu 0.0050 0.0042 0.0036 0.0030 PV 555,474 482,953 331,773 288,457 STT Năm 36 37 38 39 CP điện nước bảo trì sửa chửa (7%) 54,229,169 55,636,026 45,099,757 46,269,771 CP quản lý (2%) 15,494,048 15,896,007 12,885,645 13,219,934 82 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa Thuế 6,972,322 7,153,203 5,798,540 5,948,971 Tỷ suất chiết khấu 0.0026 0.0022 0.0019 0.0016 PV 198,161 172,290 118,357 102,905 STT Năm 40 41 42 43 CP điện nước bảo trì sửa chửa (7%) 37,507,269 40,618,108 35,092,089 30,224,301 CP quản lý (2%) 10,716,363 11,605,174 10,026,311 8,635,514 Thuế 4,822,363 5,222,328 4,511,840 3,885,982 Tỷ suất chiết khấu 0.0013 0.0011 0.0010 0.0008 PV 70,692 64,878 47,501 34,671 STT Năm 44 45 46 47 CP điện nước bảo trì sửa chửa (7%) 29,184,380 25,136,078 21,574,423 22,134,124 CP quản lý (2%) 8,338,394 7,181,736 6,164,121 6,324,035 Thuế 3,752,277 3,231,781 2,773,854 2,845,816 Tỷ suất chiết khấu 0.0007 0.0006 0.0005 0.0004 PV 28,371 20,708 15,063 13,096 STT Năm 48 49 CP điện nước bảo trì sửa chửa (7%) 21,306,595 18,407,872 CP quản lý (2%) 6,087,599 5,259,392 Thuế 2,739,419 2,366,726 Tỷ suất chiết khấu 0.0004 0.0003 PV 10,684 7,822  STT Bảng 7: Chi phí vận hành cho thuê khu gữi xe Năm 83 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa Chi phí điện nước bảo trì sữa chưa (7%) 107,833,518 Chi phí quản lý (2%) 30,809,576 Thuế (10%) 13,864,309 Tỷ lệ chiết khấu PV STT Năm Chi phí điện nước bảo trì sữa chưa (7%) 104,484,853 93,755,102 83,867,558 74,814,950 Chi phí quản lý (2%) 29,852,815 26,787,172 23,962,160 21,375,700 Thuế (10%) 13,433,767 12,054,227 10,782,972 9,619,065 Tỷ lệ chiết khấu 0.5158 0.4371 0.3704 0.3139 PV 76,218,862 57,959,153 43,937,881 33,216,318 STT Năm 10 11 Chi phí điện nước bảo trì sữa chưa (7%) 57,062,250 45,671,292 43,257,954 30,870,975 Chi phí quản lý (2%) 16,303,500 13,048,941 12,359,415 8,820,279 Thuế (10%) 7,336,575 5,872,023 5,561,737 3,969,125 Tỷ lệ chiết khấu 0.2660 0.2255 0.1911 0.1619 PV 21,469,898 14,562,716 11,689,153 7,069,447 STT Năm 12 13 14 15 Chi phí điện nước bảo trì sữa chưa (7%) 32,702,304 24,942,435 22,311,971 15,922,905 Chi phí quản lý (2%) 9,343,515 7,126,410 6,374,849 4,549,402 Thuế (10%) 4,204,582 3,206,885 2,868,682 2,047,231 Tỷ lệ chiết khấu 0.1372 0.1163 0.0985 0.0835 PV 6,346,458 4,102,135 3,109,761 1,880,743 STT Năm 16 17 18 19 1.0000 0.8475 0.7182 0.6086 92,820,714 84 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa Chi phí điện nước bảo trì sữa chưa (7%) 15,180,736 13,579,755 12,113,965 8,726,161 Chi phí quản lý (2%) 4,337,353 3,879,930 3,461,133 2,493,189 Thuế (10%) 1,951,809 1,745,968 1,557,510 1,121,935 Tỷ lệ chiết khấu 0.0708 0.0600 0.0508 0.0431 PV 1,519,560 1,151,954 870,858 531,621 STT Năm 20 21 22 23 Chi phí điện nước bảo trì sữa chưa (7%) 7,830,055 7,004,286 5,623,423 5,295,126 Chi phí quản lý (2%) 2,237,159 2,001,225 1,606,692 1,512,893 Thuế (10%) 1,006,721 900,551 723,012 680,802 Tỷ lệ chiết khấu 0.0365 0.0309 0.0262 0.0222 PV 404,261 306,464 208,513 166,390 STT Năm 24 25 26 27 Chi phí điện nước bảo trì sữa chưa (7%) 4,038,655 3,612,733 2,739,360 2,184,934 Chi phí quản lý (2%) 1,153,901 1,032,209 782,674 624,267 Thuế (10%) 519,256 464,494 352,203 280,920 Tỷ lệ chiết khấu 0.0188 0.0160 0.0135 0.0115 PV 107,549 81,531 52,391 35,413 STT Năm 28 29 30 31 Chi phí điện nước bảo trì sữa chưa (7%) 2,314,548 1,667,259 1,329,818 1,338,270 Chi phí quản lý (2%) 661,300 476,360 379,948 382,363 Thuế (10%) 297,585 214,362 170,977 172,063 Tỷ lệ chiết khấu 0.0097 0.0082 0.0070 0.0059 PV 31,791 19,407 13,118 11,188 85 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa STT Năm 32 33 34 35 Chi phí điện nước bảo trì sữa chưa (7%) 1,074,436 1,011,710 728,774 653,935 Chi phí quản lý (2%) 306,982 289,060 208,221 186,839 Thuế (10%) 138,142 130,077 93,700 84,077 Tỷ lệ chiết khấu 0.0050 0.0042 0.0036 0.0030 PV 7,612 6,074 3,708 2,820 STT Năm 36 37 38 39 Chi phí điện nước bảo trì sữa chưa (7%) 492,607 443,555 398,005 356,031 Chi phí quản lý (2%) 140,745 126,730 113,716 101,723 Thuế (10%) 63,335 57,028 51,172 45,775 Tỷ lệ chiết khấu 0.0026 0.0022 0.0019 0.0016 PV 1,800 1,374 1,045 792 STT Năm 40 41 42 43 Chi phí điện nước bảo trì sữa chưa (7%) 269,961 242,238 182,477 193,302 Chi phí quản lý (2%) 77,132 69,211 52,136 55,229 Thuế (10%) 34,709 31,145 23,461 24,853 Tỷ lệ chiết khấu 0.0013 0.0011 0.0010 0.0008 PV 509 387 247 222 STT Năm 44 45 46 47 Chi phí điện nước bảo trì sữa chưa (7%) 139,243 131,885 105,885 89,733 Chi phí quản lý (2%) 39,784 37,681 30,253 25,638 Thuế (10%) 17,903 16,957 13,614 11,537 Tỷ lệ chiết khấu 0.0007 0.0006 0.0005 0.0004 86 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa PV 135 109 STT Năm 48 49 Chi phí điện nước bảo trì sữa chưa (7%) 80,269 71,605 Chi phí quản lý (2%) 22,934 20,459 Thuế (10%) 10,320 9,206 Tỷ lệ chiết khấu 0.0004 0.0003 PV 40 30  Hình ảnh  Tài sản thẩm định Hiện trạng khu đất 87 74 53 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa Mặt tiền Nguyễn Văn Trỗi Mặt tiền Hoàng Văn Thụ Đường Nguyễn Đường Hoàng Văn Thụ 88 Văn Trỗi Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa Hẽm Hoàng Văn Thụ Hẽm Nguyễn Văn Trỗi 89 ... chuyên đề: “ Ứng dụng phương pháp thẩm định giá thẩm định bất động sản 146 Nguyễn Văn Trỗi 223 Hoàng Văn Thụ Trong chuyên đề tác giả tìm hiểu, áp dụng phương pháp thẩm định giá để tìm mức giá phù... tế lâu dài Giá trị của bất động sản tăng lên giảm xuống 1.2.4 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản Trong việc sử dụng phương pháp để thẩm định giá phương pháp xác mà có phương pháp thích... 3.3 Ứng dụng phương pháp thẩm định giá để thẩm định bất động sản 146 Nguyễn Văn Trỗi – 223 Hoàng Văn Thụ 41 3.3.1 Phương pháp so sánh 41 3.3.1.1 Phân tích bất động sản so sánh