ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRƢƠNG THỊ HƢƠNG GIANG Tên đề tài: NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN NÔNG TRƢỜNG LIÊN SƠN, HUYỆN VĂN CHẤN, TỈNH YÊN BÁI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2012 - 2016 THÁI NGUYÊN - 2016 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRƢƠNG THỊ HƢƠNG GIANG Tên đề tài: NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN NÔNG TRƢỜNG LIÊN SƠN, HUYỆN VĂN CHẤN, TỈNH YÊN BÁI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Lớp : K44 – QLĐĐ Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2012 - 2016 Giảng viên hƣớng dẫn: GS.TS Nguyễn Thế Đặng Khoa Quản lý tài nguyên – Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên THÁI NGUYÊN - 2016 i LỜI CẢM ƠN Được giới thiệu Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, em thực tập UBND Thị trấn Nông trường Liên Sơn Đến em hoàn thành trình thực tập tốt nghiệp khoá luận tốt nghiệp Lời em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới: Ban giám hiệu trường đại học Nông lâm Thái Nguyên Ban chủ nhiệm khoa tập thể thầy cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên tận tình giảng dạy giúp đỡ em suốt trình học tập Ban lãnh đạo toàn thể cán công nhân viên UBND Thị trấn Nông trường Liên Sơn tiếp nhận tạo điều kiện giúp đỡ em thời gian thực tập sở Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn quan tâm, đạo tận tình thầy giáo hướng dẫn: GS.TS Nguyễn Thế Đặng giúp đỡ em trình thực đề tài hoàn thành khoá luận tốt nghiệp Nhân dịp em bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè ủng hộ, động viên giúp đỡ em suốt trình học tập Em xin chân thành cảm ơn! Thái nguyên, ngày 15 tháng năm 2016 Sinh viên Trương Thị Hương Giang ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Tình hình sử dụng đất nông nghiệp 34 Bảng 4.2: Tình hình sử dụng đất phi nông nghiệp 35 Bảng 4.3 Bảng giá đất địa bàn Thị trấn Nông trường Liên Sơn năm 2015 37 Bảng 4.4 Giá đất thị trường theo VT đoạn đường, phố trung tâm 39 Bảng 4.5 Giá đất thị trường theo VT đoạn đường, phố cận trung tâm 41 Bảng 4.6 Giá đất thị trường theo VT đoạn đường, phố xa trung tâm .42 Bảng 4.7 Bảng so sánh giá đất theo quy định giá đất thị trường số đoạn đường, phố trung tâm 43 Bảng 4.8 Bảng so sánh giá đất theo quy định giá đất thị trường số đoạn đường, phố cận trung tâm .44 Bảng 4.9 Bảng so sánh giá đất theo quy định giá đất thị trường số đoạn đường, phố xa trung tâm 45 Bảng 4.10 Số liệu điều tra giá đất theo đặc điểm hình thể lô đất .50 Bảng 4.11 Đánh giá người dân giá đất quản lý giá đất thông qua phiếu điều tra .53 Bảng 4.12 Các yếu tố liên quan đến đất tác động đến giá đất thông qua phiếu điều tra .54 Bảng 4.13 Yếu tố pháp lý đất tác động đến giá đất thông qua phiếu điều tra 55 iii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1: Đồ thị cung cầu đất đai Hình 2.2: Đồ thị cung cầu đất đai - thời gian ngắn Hình 4.1: Mức độ ảnh hưởng vị trí tuyến đường phố (Đoạn từ giáp ranh xã Sơn Lương đến hết đất nhà ông Dương (I), Đoạn từ đất nhà ông Xôm tổ đến hết đất nhà ông Sơn tổ 10 (II), Đoạn từ nhà bà Đào tổ 5A đến hết đất nhà ông Hiển cầu cài Tổ 5B (III)) 47 Hình 4.2: So sánh giá đất trung bình thị trường theo VT hai đoạn đường phố (Đoạn từ đất nhà ông Xôm (Tổ 2) đến hết đất nhà ông Sơn tổ 10 (II1), Đoạn từ đất nhà ông Quyền tổ đến hết đất nhà bà Đào tổ 5A (II4) 49 Hình 4.3: So sánh giá đất trung bình thị trường tuyến đường từ trung tâm đến cận trung tâm xa trung tâm vị trí 51 Hình 4.4: So sánh giá đất thị trường giá đất nhà nước quy định theo VT2 đoạn đường từ đất nhà bà Đào tổ 5A đến Cầu Cài tổ 5B (III1 ) đoạn đường từ đất nhà bà Chiến tổ đến hết đất nhà ông Dũng tổ (III3) 52 iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Viết tắt STT Giải thích CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa NT Nông trường UBND Ủy ban Nhân dân QSDĐ Quyền sử dụng đất BĐS Bất động sản NĐ Nghị định CP Chính phủ TT Thông tư BTNMT Bộ tài nguyên Môi trường 10 QĐ Quyết định 11 CVA Cơ quan định giá Trung ương 12 JPPH Cục dịch vụ định giá bất động sản 13 VT Vị trí 14 GCNQDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 15 THCS Trung học sở 16 BTC Bộ tài 17 QL Quốc lộ v MỤC LỤC PHẦN ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu tổng quát 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 Yêu cầu đề tài 1.4 Ý nghĩa đề tài .3 1.4.1 Ý nghĩa khoa học 1.4.2 Ý nghĩa thực tiễn PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học 2.1.1 Khái niệm, đặc điểm giá đất 2.1.2 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất giá đất 2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 2.1.4 Khái niệm định giá đất, thông tin, nguyên tắc phương pháp định giá đất 10 2.2 Cơ sở pháp lý 13 2.3 Cơ sở thực tiễn 13 2.3.1 Tổng quan thị trường đất đai .14 2.3.2 Công tác định giá đất giới Việt Nam 21 PHẦN NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .26 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 26 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu .26 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 26 3.2 Thời gian địa điểm thực tập tốt nghiệp 26 3.3 Nội dung nghiên cứu .26 3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội địa bàn thị trấn Nôn g trường Liên Sơn 26 vi 3.3.2 Tình hình sử dụng quản lý đất đai thị trấn Nông trường Liên Sơn năm 2015 26 3.3.3 Giá đất thị trấn Nông trường Liên Sơn .26 3.3.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Nông trường Liên Sơn 26 3.3.5 Đánh giá mối quan hệ số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Thị trấn Nông trường Liên Sơn 27 3.3.6 Đề xuất số giải pháp cho công tác định giá quản lý đất đai 27 3.4 Phương pháp nghiên cứu 27 3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu 27 3.4.2 Phương pháp điều tra, vấn .27 3.4.3 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu .28 PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .29 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội địa bàn nghiên cứu 29 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 29 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 30 4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất đai thị trấn Nông trường Liên Sơn .34 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 34 4.2.2 Tình hình sử dụng đất đai 34 4.3 Giá đất thị trấn Nông trường Liên Sơn năm 2015 35 4.3.1 Giá đất theo quy định địa bàn thị trấn Nông trường Liên Sơn 35 4.3.2 Giá đất thị trường 37 4.3.3 So sánh giá đất theo quy định giá đất thị trường thị trấn NT Liên Sơn năm 2015 43 4.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Nông trường Liên Sơn .46 4.4.1 Yếu tố vị trí .47 4.4.2 Yếu tố sở hạ tầng 48 4.4.3 Yếu tố hình thể lô đất .49 4.4.4 Điều kiện sinh lợi .51 4.4.5 Yếu tố pháp lý đất 52 vii 4.4.6 Các yếu tố khác 52 4.5 Đánh giá mối quan hệ số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn NT Liên Sơn năm 2015 .53 4.5.1 Đánh giá người dân giá đất quản lý giá đất thông qua phiếu điều tra 53 4.5.2 Các yếu tố liên quan đến đất tác động đến giá đất thông qua phiếu điều tra 54 4.5.3 Yếu tố pháp lý đất tác động đến giá đất thông qua phiếu điều tra 55 4.6 Đề xuất số giải pháp 55 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 57 5.1 Kết luận 57 5.1.1 Giá đất địa bàn thị trấn Nông trường Liên Sơn năm 2015 57 5.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Nông trường Liên Sơn năm 2015 57 5.1.3 Đánh giá ảnh hưởng số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Nông trường Liên Sơn 57 5.2 Kiến nghị .58 TÀI LIỆU THAM KHẢO 59 PHẦN ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết đề tài Đất đai mặt thuật ngữ khoa học hiểu theo nghĩa rộng sau: “Đất đai diện tích cụ thể bề mặt trái đất, bao gồm tất cấu thành môi trường sinh thái vỏ bề mặt bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước Các lớp trầm tích sát bề mặt với nước ngầm khoáng sản lòng đất, tập đoàn thực vật động vật, trạng thái định cư người, kết người khứ để lại” (Phạm Linh Giang, 2015)[7] “Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt thay được, thành phần hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng” (Luật đất đai, 2013)[16] Từ ngàn xưa người biết dựa vào đất đai để tồn phát triển Đất đai có vai trò vô quan trọng ngành nghề hoạt động người Sử dụng đất nhu cầu thiết yếu tổ chức, cá nhân, hộ gia đình đất đai điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất v.v (Nguyễn Tiến Dũng, 2005)[5] Ở Việt Nam, quan hệ giao dịch đất đai xuất từ sớm Khi Hiến pháp năm 1980 đời, lần khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai Tuy nhiên, giao dịch mua bán diễn ngầm, chủ yếu hình thức mua bán trao tay tự cam kết người mua người bán Hiến pháp 1992 đời cởi trói mặt pháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật” (Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam, 1992)[9] Lần giá đất sử dụng “Nhà nước xác định giá loại đất để tính thuế đất, tính giá trị tài sản giao đất, bồi thường thiệt hại đất thu hồi” (Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam, 1992)[9] 46 công cộng ít, đất để không dùng vào mục đích kinh doanh điều kiện sinh lợi Ngoài ra, đất có hình thể không đẹp, vị trí xấu Chính giá đất thấp hệ số so sánh giảm mạnh từ VT1 đến VT2 đoạn đường Với phát triển kinh tế sở hạ tầng giá đất nhà nước không đáp ứng kịp tốc độ phát triển kinh tế, tạo chênh lệch cao hai mức giá Một nguyên nhân khác khiến cho giá đất chuyển nhượng thực tế cao tâm lý xem trọng đất người dân, thông tin đất đai giá đất người dân chưa đầy đủ, chủ yếu biết thông qua cò đất Bên cạnh dó tình hình đầu nhà đất gia tăng nguyên nhân chênh lệnh giá đất 4.4 Một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất thị trấn Nông trƣờng Liên Sơn Hiện nay, vấn đề đặt phản ứng người dân việc thực nghĩa vụ tài nhà nước tham gia vào giao dịch đất đai Sự chênh lệch mức giá quy định giá chuyển nhượng thực tế dễ nhận thấy lớn Người dân thường kê khai thấp mức giá thực tế chí giá quy định nhằm giảm thiểu nghĩa vụ tài phải nộp cho Nhà nước Đây vấn đề mẻ nảy sinh quy định Nhà nước đưa nhiều giải pháp điểm thay đổi văn pháp luật để hạn chế chưa thể giải dứt điểm Nguyên nhân sâu xa tình trạng mâu thuẫn lợi ích Nhà nước người sử dụng đất dẫn tới hành sử trái ngược Vì vậy, để giải tình trạng việc xác định khung giá phù hợp với giá đất Nhà nước đưa giá đất thị trường vô cần thiết Để đưa khung giá đất phù hợp, ta cần xác định yếu tố ảnh hưởng đến nó, từ áp dụng để xây dựng bảng Nhà nước lẫn thị trường BĐS chấp nhận Quá trình điều tra vấn trực tiếp cho thấy người dân định giá đất trình chuyển nhượng dựa nhiều yếu tố Chủ yếu dựa vào yếu tố điển sau: 47 4.4.1 Yếu tố vị trí Yếu tố vị trí đất yếu tố định theo lí thuyết thực tế Vị trí xét bao gồm vị trí khu vực (trung tâm, cận trung tâm xa trung tâm), vị trí đường, phố mối quan hệ tổng thể với đường, phố khác thị trấn, cuối vị trí đường, phố Nhìn chung nước ta nước tiến trình hội nhập phát triển, người dân chưa thể thoát khỏi tâm lý chia lô mặt tiền để kết hợp mục đích sản xuất kinh doanh phát triển kinh tế gia đình Các đất nằm dọc theo đường phố VT1 thuận lợi cho kinh doanh, thương mại có mức giá cao Thêm vào đó, đất lại gần công trình công cộng (trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại, công viên ) mức giá lại đẩy lên cao hơn, yếu tố vị trí lý thuyết chung đặc trưng cho đất, định tất môi trường xung quanh kèm Về điều kiện sở hạ tầng kỹ thuật sở hạ tầng xã hội mang tính chất cộng hưởng làm tăng giá trị đất, đời sống người dân ngày nâng cao nhu cầu điều kiện sống đa dạng Hình 4.1: Mức độ ảnh hƣởng vị trí tuyến đƣờng phố (Đoạn từ giáp ranh xã Sơn Lƣơng đến hết đất nhà ông Dƣơng (I), Đoạn từ đất nhà ông Xôm tổ đến hết đất nhà ông Sơn tổ 10 (II), Đoạn từ nhà bà Đào tổ 5A đến hết đất nhà ông Hiển cầu cài Tổ 5B (III)) 48 Hình 4.1 cho thấy đoạn đường, phố tiến hành điều tra, nhóm trung tâm chịu ảnh hưởng yếu tố vị trí rõ rệt Vì tuyến đường có chất lượng tốt, đầu tư nhiều hạ tầng lại nơi tập trung nhiều công trình công cộng Điều mà người dân quan tâm lựa chọn mua đất vị trí tuyến đường phố so sánh tương quan giá khả sinh lời mà vị trí mang lại VT1 có giá cao gần mặt đường lớn người dân trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh cho thuê làm tăng khả sinh lợi mảnh đất Các đất VT2 thấp phụ thuộc vào vị trí thể chỗ gần đường, phố điều tra khu lân cận mức giá cao Khả sinh lợi thấy rõ VT1 Các đất VT2 chủ yếu dùng để Vì vậy, mức độ ảnh hưởng yếu tố vị trí rõ rệt loại vị trí Những phân tích khẳng định mức giá đường phố trung tâm chịu ảnh hưởng lớn vị trí 4.4.2 Yếu tố sở hạ tầng Cơ sở hạ tầng bao gồm số lượng công trình công cộng, chất lượng khả phục vụ chúng (như trường học, chợ, bệnh viện, nhà văn hóa, công viên ) Ngoài ra, nghiên cứu yếu tố cần phải tính đến hệ thống công trình cung cấp dịch vụ dân sinh (điện, nước, điện thoại, giao thông, v.v.) Đây yếu tố ảnh hưởng tới chất lượng sống người dân khu vực xung quanh Qua trình điều tra, tuyến đường, phố có chất lượng đường đảm bảo, phần lớn người dân sống tuyến đường công nhân viên chức, dân trí cao nên họ quan tâm đến chất lượng sống Các công trình công cộng đầu tư xây dựng tốt có vị trí gần làm đất vị trí có giá cao Các dịch vụ dân sinh điện, nước, điện thoại, an ninh trật tự đảm bảo Trong đường phố, chênh lệch mức giá với vị trí tương ứng Sự khác biệt khoảng cách vị trí, khả tiếp cận với công trình công cộng hệ thống dịch vụ trung tâm khác từ phản ánh qua tiêu cụ thể giá đất trung bình thị trường 49 Hình 4.2: So sánh giá đất trung bình thị trƣờng theo VT hai đoạn đƣờng phố (Đoạn từ đất nhà ông Xôm (Tổ 2) đến hết đất nhà ông Sơn tổ 10 (II1), Đoạn từ đất nhà ông Quyền tổ đến hết đất nhà bà Đào tổ 5A (II4) Hình 4.2 thể hai đoạn đường khác nằm khu vực cận trung tâm Đường giao thông đường đánh giá tốt, nhiên đoạn từ đất nhà ôm Xôm đến hết đất nhà ông Sơn lại có giá đất cao hơn, lý đường có sở hạ tầng xã hội đầy đủ, tập trung nhiều trụ sở công an, ủy ban, ngân hàng , nhà máy chè…khá đầy đủ đáp ứng nhu cầu sinh hoạt người dân địa phương Giá đất thị trường phản ánh quy luật giảm dần giá đất tương ứng với loại đường, với khoảng cách đến công trình công cộng nằm đoạn đường phố tăng dần Như mức độ thuận tiện sinh hoạt có ảnh hưởng tới giá đất, yếu tố định đến chất lượng sống người dân khu vực đường phố 4.4.3 Yếu tố hình thể lô đất Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đặc điểm đất diện tích, độ rộng mặt tiền, hướng đất, khoảng cách tới đường, phố Đây đặc điểm tự nhiên đất Chúng có ảnh hưởng đến tâm lí người dân theo phong tục tập quán lâu đời Về diện tích, đất có quy mô vừa khoảng 60 - 120m² bán dễ dàng đất có diện tích lớn phù hợp với khả mua hầu hết 50 người dân có nhu cầu xây nhà để Hình thể đất đẹp hình vuông, hình chữ nhật, phải có hình thang có mặt đáy rộng Các hình thể xấu đa giác, thắt hậu, tam giác hình thể không vuông nhiều góc cạch chắn bán với giá thấp Mặc dù yếu tố ảnh hưởng định mức giá đất có hình thể đẹp đường, phố có chênh lệch đất xấu Các phiếu điều tra đoạn đường thuộc nhóm II thể rõ nhận xét trên: Bảng 4.10 Số liệu điều tra giá đất theo đặc điểm hình thể lô đất Phiếu Diện tích (m2) Mặt tiền (m) Độ sâu VT1II1a VT1II1b VT1II1c VT2II1a VT2II1b VT2II1c VT1II3a VT1II3b VT1II3c VT2II3a VT2II3b VT2II3c 78,75 80 100 103,5 73,92 121 124,74 93,6 157,5 97,34 87,7 165,6 4,5 4,5 4,4 9,3 6,3 9,8 4,5 6,2 9,3 17,5 20 20 23 16,8 12,4 19,8 15,8 35 15,7 18,4 19,6 Gqđ Gtt (nghìn (nghìn đồng/m ) đồng/m2) Thang 360 1900 CN 360 2200 CN 360 1900 CN 108 540 CN 108 510 Thang 108 510 CN 300 1200 Khác 300 1000 CN 300 1100 CN 90 250 Thang 90 220 Khác 90 220 (Nguồn: Thông tin điều tra thực tế) Hình thể Qua bảng 4.10 ta thấy rõ vị trí thuộc Nhóm II, người mua quan tâm đến diện tích hình thể đất Tại VT1IIb diện tích 80m2, hình thể hình chữ nhật có giá (2,2 triệu đồng/m2) cao đất VT1II1a có diện tích 78,75m2 hình thể hình thang Cùng với độ rộng mặt tiền mặt cắt đường tiêu chí quan tâm người mua ảnh hưởng tới giá đất Ở VT2II3a mặt tiền đất 6,2 m, hình thể chữ nhật có giá (250 nghìn đồng/m2) cao so với đất VT2II3b mặt tiền m hình thể hình thang Ở đường phố người dân tập trung vào việc tìm mảnh đất phù hợp với nhu cầu để Người mua đất trực tiếp xây nhà để đầu tư tích 51 lũy vốn Một lượng không nhỏ giao dịch điều tra thị trường người dân nội thành có khả đầu tư vào đất với lượng vốn lớn để tích lũy Việc đầu tư cần tích lũy đầu sau nên thị hiếu người dân mua đất quan tâm hàng đầu 4.4.4 Điều kiện sinh lợi Hình 4.3: So sánh giá đất trung bình thị trƣờng tuyến đƣờng từ trung tâm đến cận trung tâm xa trung tâm vị trí Qua hình 4.3 ta thấy khác biệt giá đoạn đường phố nhóm đường tuyến Ví dụ: - Đoạn đường từ giáp ranh xã Sơn Lương đến hết đất nhà ông Dương (tổ 1) thuộc nhóm đường phố trung tâm (I), nhóm đường đa phần kết hợp mục đích sử dụng để với sản xuất kinh doanh mục đích kinh doanh nhằm làm tăng tối đa khả sinh lời đất - Đoạn đường từ đất nhà ông Xôm (tổ 2) đến hết đất nhà ông Sơn (tổ 10) thuộc nhóm đường cận trung tâm, nhóm đường kết hợp đồng mục đích sản xuất kinh doanh đất ở, chất lượng sống coi trọng - Đoạn đường từ đất nhà bà Đào (tổ 5A) thuộc nhóm đường xa trung tâm, nhóm đường đa phần sử dụng vào mục đích đất khả sinh lời đát tuyến đường thấp 52 Qua ta thấy mức độ biến động giá đất theo vị trí giảm dần theo khu vực Vì phương thức sử dụng đất khác nhau, khả sinh lợi đất khác nên biến động mức giá khu vực giảm dần Điều thể rõ mức độ ảnh hưởng yếu tố vị trí khu vực tới khả sinh lợi đất 4.4.5 Yếu tố pháp lý đất (Nguồn: Theo số liệu điều tra vấn) Hình 4.4: So sánh giá đất thị trƣờng giá đất nhà nƣớc quy định theo VT2 đoạn đƣờng từ đất nhà bà Đào tổ 5A đến Cầu Cài tổ 5B (III1 ) đoạn đƣờng từ đất nhà bà Chiến tổ đến hết đất nhà ông Dũng tổ (III3) - Tại VT2 đoạn đường III1 III4 có giá quy định tương đối sát đất III1 có đầy đủ GCNQSDĐ giấy tờ hợp lệ theo quy định pháp luật nên giao dịch thành công với mức giá 0,18 triệu đồng/m2 Còn đất III3 GCNQSDĐ giấy tờ theo quy định pháp luật nên dù giao bán với mức giá thấp 0,07 triệu đồng/m2 khó bán 4.4.6 Các yếu tố khác Ngoài yếu tố điển hình nêu chi tiết, nhiều yếu tố khác ảnh hưởng đồng thời tới giá đất - Các yếu tố xã hội: yếu tố xã hội tác động lớn đến giá đất Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá đất nơi tăng lên cân cung - cầu bị phá vỡ 53 - Yếu tố tâm lý: Đây yếu tố có ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất chuyển nhượng địa bàn nói riêng người dân Việt Nam nói chung Người dân thường có tâm lý nóng vội đám đông, giá đất lên cao thường đổ xô mua lo sợ đất có khả sinh lời cao bị người khác mua mất, đẩy giá lên cao hơn, gây lên tượng sốt đất Nhưng giá đất mức thấp lại chần chừ chờ đợi để mua đất khác với giá rẻ điều dẫn tới thị trường BĐS bị đóng băng - Yếu tố phong thủy: Người Việt Nam thích nhà có hướng Đông, Đông Nam hướng Tây, Tây Bắc Do đó, đất có hướng Tây thường có giá chuyển nhượng thấp hướng khác Những định mức giá đưa dựa đánh giá thông tin trạng thái tâm lý định Đó quan niệm suy nghĩ cá nhân cần xác định cụ thể Như vậy, nghiên cứu giá đất cần phải nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố cách khoa học nhằm đưa mức giá xác sát với giá thị trường 4.5 Đánh giá mối quan hệ số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất địa bàn thị trấn NT Liên Sơn năm 2015 4.5.1 Đánh giá người dân giá đất quản lý giá đất thông qua phiếu điều tra Bảng 4.11 Đánh giá ngƣời dân giá đất quản lý giá đất thông qua phiếu điều tra Chỉ tiêu STT Số phiếu* Tỉ lệ (%) 20 - 30 13 19,7 31 - 50 36 54,5 >50 17 25,8 CB, công nhân viên chức 17 25,8 Buôn bán 22 33,3 Lao động tự 21 31,8 Khác 9,1 Tuổi Nghề nghiệp *∑ số phiếu điều tra: 66 phiếu (Nguồn: Theo số liệu điều tra vấn) 54 Qua bảng ta thấy tiêu tuổi, nghề nghiệp trình độ có ảnh hưởng lớn đến giá đất hàng năm Nhà nước quy định Điều chứng tỏ tiêu có mối quan hệ với Qua điều tra thực tế nhận thấy người dân khu vực điều tra chủ yếu độ tuổi 24-55, công chức hay làm việc lĩnh vực kinh doanh buôn bán thường quan tâm, tiếp cận đến giá đất người làm công việc hầu hết đất sử dụng để ở, mua bán Tuy nhiên hầu hết số hộ vấn không đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước lý đưa thấp so với giá thị trường 4.5.2 Các yếu tố liên quan đến đất tác động đến giá đất thông qua phiếu điều tra Bảng 4.12 Các yếu tố liên quan đến đất tác động đến giá đất thông qua phiếu điều tra STT *∑ số Chỉ tiêu Số phiếu* Tỉ lệ (%) Vị trí 20 30,3 Hình thể 10,6 Diện tích 12,1 Cơ sở hạ tầng 13 19,7 Khoảng cách đến đường phố gần 18 27,3 phiếu điều tra: 66 phiếu (Nguồn: Theo số liệu điều tra vấn) Từ bảng ta thấy tiêu có mối quan hệ mật thiết với giá đất thiết lập yếu tố liên quan đến đất Qua điều tra thực tế nhận rõ điều phân tích cụ thể: + Yếu tố vị trí chiếm 33,3% tổng số phiếu điều tra + Yếu tố hình thể chiếm 10,6% tổng số phiếu + Yếu tố diện tích chiếm 12,1% số phiếu điều tra + Yếu tố khoảng cách đến đường phố gần 27,3% số phiếu + Yếu tố sở hạ tầng chiếm 19,7% số phiếu Qua ta thấy người dân chủ yếu quan tâm đến vị trí đất, yếu tố lại có tác động đến giá đất không nhiều.Vậy ta thấy yếu tố vị trí đất tác nhiều đến giá đất, quan trọng việc đưa định giá đất qui định giá đất thị trường 55 4.5.3 Yếu tố pháp lý đất tác động đến giá đất thông qua phiếu điều tra Bảng 4.13 Yếu tố pháp lý đất tác động đến giá đất thông qua phiếu điều tra Chỉ tiêu STT Số phiếu* Tỉ lệ 9,1 10,6 22 33,3 33 50,0 Chuyển nhượng xác nhận quyền (người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) Chuyển nhượng có xác nhận quyền Có đủ giấy tờ hợp lệ theo qui định pháp luật, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đấ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất *∑ số phiếu điều tra: 66 phiếu (Nguồn: Theo số liệu điều tra vấn) Qua bảng ta thấy hộ gia đình chọn điều tra mà thường xuyên tiếp cận với văn Nhà nước giá đất hiểu rõ giá đất hàng năm Nhà nước đưa vào thời điểm mức so với thị trường Tuy nhiên có 82% số hộ gia đình điều tra không đồng ý với giá đất qui định hàng năm Nhà nước lý đưa thấp hơn, chưa sát với giá thị trường Trong nhóm yếu tố pháp lý có yếu tố khác điều tra yếu tố pháp lý liên quan đến đất Có nhóm tình trạng pháp lý liên quan đến đất đưa để điều tra nhóm 3, đánh giá cao chiếm 50% tổng số hộ điều tra Điều chứng tỏ người dân nhận thức rõ quyền lợi giá trị đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất 4.6 Đề xuất số giải pháp Qua thực tế điều tra tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trấn NT Liên Sơn năm 2015 thấy công tác quản lý đất đai nhiều bất cập Trong công tác xác định giá đất địa bàn thị xã chưa thực sát với mức giá giao dịch thị trường hàng năm Nhà nước đưa bảng giá đất giá đất quy định thấp giá thực tế thị trường Và kê khai để tính thuế chuyển nhượng đa số người dân kê khai không với giá thực tế giao dịch mà kê khai cho sát với giá quy 56 định Vì vậy, để công tác xác định giá đất sát với giá thị trường xin đưa số giải pháp sau: - Cần đẩy nhanh tốc độ giải công việc quan quản lý đất đai, tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải hồ sơ người dân đến quan quản lý đất đai làm hồ sơ, thủ tục - Cần thu hẹp đoạn đường cần định giá với khoảng cách ngắn không nên chia khoảng cách đoạn đường dài Tức tuyến đường chia nhiều đoạn ngắn không nên chia - đoạn nay, giá đất với thực tế vị trí - Cần mở rộng áp dụng biện pháp đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất Nhà nước giao cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất - Tăng cường công tác tiếp cận thị trường bất động sản để xây dựng giá đất cho khu vực hợp lý nhất: thị trường bất động sản diễn sôi động Các hoạt động giao dịch trao đổi mua bán, thuê, chấp đất đai diễn nhiều Vì cần đào tạo cán chuyên môn lĩnh vực tiếp cận thị trường bất động sản thường xuyên để thấy thay đổi - Cần phải minh bạch, công khai thông tin thị trường đất đai - Bên cạnh quan chức phải trú trọng tới việc đưa hệ thống Pháp luật Đất đai vào sống thực tế thông qua công tác hoàn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai thiếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường công tác tra kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan thông tấn, báo chí để tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân - Có sách kích cầu người có nhu cầu đất thực sự, đối tượng có thu nhập thấp không mua đất giá bị đẩy lên cao - Giảm thiếu hoạt động mua bán đầu nhà đất 57 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Trong trình nghiên cứu đề tài, vấn đề đặt mục đích đề tài bước làm sáng tỏ Qua trình nghiên cứu, tìm hiểu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Nông trường Liên Sơn, rút kết luận sau: 5.1.1 Giá đất địa bàn thị trấn Nông trường Liên Sơn năm 2015 - Giá đất quy định nhìn chung thấp khoảng 1,5- lần so với giá đất thị trường - Giữa khu vực phường mức độ chênh lệch khác hay đường phố biến động khác - Giá chuyển nhượng thị trường cao nơi có giá trị sinh lợi cao, vị trí thuận lợi cho giao thông, buôn bán Cụ thể đường phố nhóm trung tâm với giá chuyển nhượng thị trường cao đạt 3,200,000 đồng/m2 giảm dần qua đường phố cận trung tâm với giá chuyển nhượng 2,000,000 đồng/m2 giảm dần xuống thấp 5.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Nông trường Liên Sơn năm 2015 Giá đất địa bàn thị trấn Nông trường Liên Sơn phụ thuộc vào nhiều nhóm yếu tố như: Yếu tố vị trí, sở hạ tầng, đặc điểm đất, khả sinh lợi yếu tố khác Trong đó, yếu tố vị trí yếu tố ảnh hưởng sâu sắc tới giá chuyển nhượng đất 5.1.3 Đánh giá ảnh hưởng số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Nông trường Liên Sơn - Những người dân có dộ tuổi từ 30-50 cán bộ, công nhân viên chức người hoạt động lĩnh vực kinh doanh buôn bán thường quan tâm có hiểu biết định giá đất 58 - Các yếu tố liên quan đến đất có mối quan hệ mật thiết với giá đất thiết lập yếu tố liên quan đến đất - Người dân nhận thức rõ quyền lợi giá trị đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất 5.2 Kiến nghị Qua trình điều tra, tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn NT Liên Sơn, xuất phát từ thực trạng công tác quản lý đất đai nói chung công tác quản lý Nhà nước đất đai nói riêng địa bàn huyện xin đưa số kiến nghị sau: - Để thực yêu cầu đặt giai đoạn phải có thị trường đất đai công khai, minh bạch, tổ chức quản lý chặt chẽ, UBNB thị trấn NT Liên Sơn cần không ngừng xây dựng đội ngũ cán có chuyên môn tăng cường công tác tra, kiểm tra nhằm xây dựng khung giá sát với giá thị trường - Giá quy định chênh lệch nhiều so với giá thị trường, cần phải điều chỉnh giá quy định sát với giá thị trường - Cần tiến hành công tác định giá đất cách thường xuyên theo định kỳ đột suất theo nhu cầu thực tế thị trường để giá đất quy định phù hợp với thực tế, phản ánh giá trị sử dụng đất - Từng bước hoàn thiện chế sách đất đai nói chung thị trường bất động sản nói riêng cho phù hợp với xu hướng phát triển kinh tế thị trường - Nâng cao hiệu quản lý, quy hoạch đồng bộ, tập trung tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá đất đai công tác quản lý đất đai Nhà nước - Để có thị trường đất đai hoạt động công khai, minh bạch đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua người bán cần thành lập quan chuyên môn hoạt động lĩnh vực giá đất - Để có gắn kết chặt chẽ Nhà nước với người dân, để củng cố, xây dựng nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn thị thị trấn NT Liên Sơn – huyện Văn Chấn - tỉnh Yên Bái có nhiều việc cần tiến hành cách đồng Hàng loạt giải pháp cần ủng hộ đồng lòng thực quyền nhân dân để đạt hiệu cao 59 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ tài (2013), Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 08 năm 2013 Tài hướng dẫn thực Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân Nghị định số 65/2013/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất Chính phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai Nguyễn Tiến Dũng, (2005) Những nhân tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất Liên hệ với thị trường bất động sản Việt Nam Luận văn ngành quản lý đất đai Nguyễn Tiến Dũng, (2015) Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Đồng Nguyên, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2013 – 2014 Phạm Linh Giang (2015) Đánh giá số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố lào cai giai đoạn 2012-2014 Đỗ Thị Thu Hà, (2014) Thực trạng giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái năm 2013 Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 10 Hội đồng Lý luận Trung ương 2004 11 Nguyễn Thế Huấn, (2009) Định giá đất bất động sản, NXB nông nghiệp Hà Nội 12 Hoàng Văn Hùng (2013), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên năm 2013 60 13 Vũ Thị Ngọc Lan, (2007) Nguyên tắc định giá bất động sản Ngày 11 tháng 10 năm 2007 14 Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, (2013) Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ quản lý đất đai định giá đất NXB Nông nghiệp 15 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật đất đai năm 2003 16 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật đất đai năm 2013 17 Lê Phương Thảo, (2007) Tìm hiểu giá đất địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp 18 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp 19 Nguyễn Thị Yến, Hoàng Văn Hùng, (2012), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011 Tạp chí Khoa học Công nghệ, Đại học Thái Nguyên 20 http://www.yenbai.gov.vn/vi/Pages/default.aspx 21 http://thuvienphapluat.vn/ ... trường Liên Sơn năm 2015 57 5.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Nông trường Liên Sơn năm 2015 57 5.1.3 Đánh giá ảnh hưởng số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn. .. lý đất đai thị trấn Nông trường Liên Sơn năm 2015 26 3.3.3 Giá đất thị trấn Nông trường Liên Sơn .26 3.3.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Nông trường Liên Sơn. .. tài: Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Nông trường Liên Sơn, huyện Văn Chấn, tỉnh Yên Bái ” 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu tổng quát Tìm hiểu giá đất thực tế giá