LI M U Nhà tài sản có giá trị đặc biệt đời sống ngời, gia đình Nhà phận quan trọng cấu thành nên bất động sản, lĩnh vực luôn giành đợc quan tâm lớn quan tâm hàng đầu xã hội Nhà nhu cầu thiếu ngời, gia đình xã hội nớc ta, với trình đô thị hoá phát triển kinh tế thị trờng nhu cầu nhà diễn ngày sôi động nhà trở thành vấn đề xúc đợc quan tâm Đảng Nhà nớc Từ 10 năm nay, với công đổi mới, chủ trơng sách Đảng nhà nớc tạo điều kiện thuận lợi cho ngời xây dựng nhà ở, đợc triển khai hầu hết tỉnh nớc Tuy nhiên, việc chăm lo, tạo điều kiện cho ngời thu nhập thấp để họ có đợc nhà toán khó khăn Vấn đề đáp ứng đủ nhu cầu nhà cho đô thị đặt cho nhà quản lý đô thị phải đứng trớc thử thách, khó khăn phức tạp Nhiều tợng xã hội phức tạp nảy sinh lĩnh vực nhà ở: Việc làm, thu nhập, lối sống, tệ nạn xã hội Những t ợng gây không khó khăn vấn đề quản lý đô thị Thực tế nớc cho thấy rằng, để đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá với trình công nghiệp hoá đại hoá đất nớc vấn đề nhà đặc biệt nhà cho ngời có mức thu nhập thấp phải đợc giải đắn kịp thời nớc ta, năm qua Đảng nhà nớc cố gắng quan tâm, chăm lo, tạo điều kiện bớc đáp ứng yêu cầu xúc nhà cho ngời có thu nhập thấp, nhiều chơng trình, dự án đề cập đến phát triển nhà cho ngời có thu nhập thấp đợc xác định vấn đề u tiên Tuy nhiên vấn đề nhà vấn đề phức tạp nhạy cảm, nên thực tế nảy sinh nhiều vấn đề cần đợc giải Để góp phần giải nhà cho ngời có thu nhập thấp , em vào nghiên cứu đề tài Thực trạng số giải pháp nâng cao hiệu đầu t vào nhà cho ngời có thu nhập thấp Trên sở em đa vài giải pháp với hy vọng góp phần nhỏ bé vào trình hoàn thiện sách nhà Nhà nớc Tuy nhiên với thời gian, trình độ lợng kiến thức có hạn, nghiên cứu thiếu yếu vớng mắc Vì em mong có đợc ý kiến đóng góp nh phê bình thầy cô , bạn tất có tâm huyết tham gia nghiên cứu lĩnh vực Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo Từ Quang Phơng, ngời tận tình hớng dẫn em suốt trình nghiên cứu đề tài Nội dung đề tài: Chơng I : Một số vấn đề lý luận chung Chơng II: Thực trạng đầu t phát triển nhà cho đối tợng thu nhập thấp Hà Nội 10 năm trở lại ( giai đoạn 1992- 2002 ) Chơng III: Định hớng số giảI pháp nhằm thúc đẩy nâng cao hiệu đầu t phát triển nhà cho thành phần thu nhập thấp Hà Nội II chơng I: Một số vấn đề lý luận chung I Đầu T phát triển đầu t phát triển nhà: Đầu t phát triển đầu t phát triển nhà: 1.1 Đầu t phát triển : Trớc hết, để hiểu đầu t phát triển, ta cần hiểu khái niệm đầu t gì? Đầu t hoạt động tồn tất yếu có vai trò quan trọng kinh tế -xã hội Đầu t nói chung hy sinh nguồn lực (nh tiền, tài nguyên thiên nhiên, sức lao động, trí tuệ ) để tiến hành hoạt động nhằm thu kết định tơng lai lớn nguồn lực bỏ để đạt đợc kết Trong kinh tế quốc dân, hoạt động đầu t trình sử dụng vốn để tái sản xuất mở rộng sở vật chất kỹ thuật vốn đầu t đợc hình thành từ tiền tích lũy xã hội, sở sản xuất kinh doanh dịch vụ; từ tiền tiết kiệm dân vốn huy động từ nguồn khai thác đợc đa vào sử dụng trình tái sản xuất xã hội nhằm trì tiềm lực sẵn có tạo tiềm lực cho sản xuất xã hội Có thể nói Đầu t yếu tố định phát triển sản xuất xã hội, chìa khóa tăng trởng Đầu t phát triển hoạt động đầu t ngời có tiền bỏ tiền để tiến hành hoạt động nhằm tạo tài sản cho kinh tế, làm tăng tiềm lực sản xuất kinh doanh hoạt động xã hội khác, điều kiện chủ yếu để tạo việc làm, nâng cao đời sống vật chất tinh thần ngời lao động Đó việc bỏ tiền để xây dựng, sửa chữa nhà cửa kết cấu hạ tầng, mua sắm trang thiết bị lắp đặt chúng bệ bồi dỡng đào tạo nguồn nhân lực, thực chi phí thờng xuyên gắn liền với hoạt động tài sản nhằm trì tiềm lực hoạt động sở tồn tạo tiềm lực cho kinh tế - xã hội * Đặc điểm đầu t phát triển - Vốn đầu t (tiền, vật t, lao động) cần huy động cho công đầu t lớn - Thời gian cần thiết cho công đầu t dài vốn đầu t phải nắm khế đọng lâu, không tham gia vào trình chu chuyển kinh tế suốt thời gian không đem lại lợi ích cho kinh tế -Thời gian vận hành kết đầu t thu hồi đủ vốn bỏ lý tài sản vốn đầu t tạo thờng vài năm, hàng chục năm có nhiều trờng hợp vĩnh viễn - Nếu thành đầu t công trình xây dựng đợc sử dụng nơi tạo - Các kết quả, hiệu đầu t phát triển chịu ảnh hởng nhiều yếu tố không ổn định tự nhiên, hoạt động kinh tế xã hội nh: Điều kiện địa lý, khí hậu, chế sách, nhu cầu thị trờng quan hệ quốc tế dẫn đến có độ mạo hiểm cao 1.2 Đầu t phát triển nhà : 1.2.1 Khái niệm đặc điểm nhà ở: Nhà nơi che ma, che nắng, chống lại ảnh hởng thời tiết khắc nghiệt thiên nhiên ngời Tại ngời đợc sinh ra, nuôi dỡng, tồn trởng thành Đó nhu cầu đồng thời quyền ngời Tuy sản phẩm trình sản xuất nhng nhà đợc coi sản phẩm hàng hóa đặc biệt có đặc điểm sau: Thứ nhất: nhà tài sản cố định có tuổi thọ lâu tuỳ thuộc vào kết cấu vật liệu xây lên Thông thờng thời gian tồn từ 50 đến 60 năm có trờng hợp hàng trăm năm lâu Thứ hai: có tính cố định hình dáng kiến trúc kết cấu nh trang thiết bị nên khó thay đổi Muốn cải tạo, nâng cấp thay đổi kiến trúc khó khăn tốn Thứ ba: nhu cầu nhà phong phú tuỳ thuộc vào sở thích nh khả đối tợng Hơn nhu cầu thay đổi theo phát triển kinh tế xã hội Thứ t: khu đô thị nhà phận quan trọng chủ yếu nằm sở hạ tầng đô thị mà cụ thể sở hạ tầng xã hội Do vậy, sản phẩm phục vụ cho cá nhân nhng nhà lại có tác động mạnh mẽ đến mặt đô thị đồng thời chịu tác động trở lại đô thị nh: giao thông, hệ thống cấp thoát nớc, điện, thông tin liên lạcảnh hởng đến sống điều kiện sinh hoạt ngời nhà 1.2.2.Đầu t phát triển nhà đô thị Trong xã hội có hai cách để giải nhu cầu nhà ngời có nhu cầu tự xây dựng lập tổ chức hay đơn vị chuyên môn sản xuất loại hàng hoá cung ứng cho thị trờng Cách thứ nhất, trình xây dựng gắn liền với việc diện tích đất định bị lợi ích hay nhóm cá nhân Điều không nên tồn khu đô thị mật độ dân số đông tăng lên không ngừng quỹ đất lại có hạn Hình thức phù hợp với vùng nông thôn nơi không bị sức ép dân số nh diện tích đất Cách thứ hai, nhà thực trở thành thứ hàng hoá đợc tạo nhờ trình đầu t hoạt động đầu t phát triển tạo tài sản cho xã hội, tài sản đặc biệt quan trọng Thông qua đầu t phát triển nhà đô thị mà đất đai đợc sử dụng có hiệu quả, cung cấp chỗ cho đông đảo dân c cách bình đẳng, giúp cho họ ổn định chỗ để yên tâm lao động, đóng góp vào tăng trởng phát triển chung xã hội Một số đặc điểm hoạt động đầu t phát triển nhà ở: Đối tợng tham gia tiến hành đầu t: Nhà nớc, doanh nghiệp ngành xây dựng, đơn vị kinh tế tổ chức xã hộiđầu t với mục đích thu đợc lợi ích tài kinh tế xã hội Nguồn vốn đầu t: nhà vừa quyền cá nhân đồng thời trách nhiệm toàn xã hội nên nguồn vốn đầu t đợc huy động từ nguồn xã hội nh ngân sách Nhà nớc, vốn tự có doanh nghiệp kinh doanh, tổ chức tín dụng, ngời có nhu cầu nguồn khác Loại hình đầu t: nhu cầu khả ngời khác nên đầu t xây dựng nhà phong phú: cho ngời có thu nhập thấp hay thu nhập cao, sinh viên, gia đình quy mô nhỏ hay lớn, theo hình thức bán đứt hay cho thuê Sử dụng nguồn lực lớn liên quan đến nhiều ban, ngành khác Nh đầu t phát triển nhà hoạt động thiếu đô thị nói riêng với kinh tế thị trờng nói chung Nó vữa ảnh hởng vừa phản ánh đặc điểm kinh tế - xã hội độ thị giai đoạn định 1.3 Các nhân tố tác động đến đầu t phát triển nhà : 1.3.1 Các nhân tố tác động đến đầu t phát triển nhà Cũng nh hoạt động đầu t phát triển khác, đầu t phát triển nhà chịu tác động nhân tố môi trờng vi mô vĩ mô, chủ quan khách quan, yếu tố kinh tế xã hội môi trờng đầu tSự thay đổi nhân tố lúc tác động tiêu cực nhng có lúc tác động tích cực đến hoạt động đầu t Có thể kể đến nhân tố sau: Lãi suất Đây đợc coi yếu tố nội sinh tác động trực tiếp tới gia tăng hay suy giảm cầu đầu t, đặc biệt lĩnh vực đầu t xây dựng sử dụng lợng vốn lớn Khi lãi suất giảm tức chi phí sử dụng vốn giảm khuyến khích nhà đầu t vay tiền từ ngân hàng để tiến hành hoạt động đầu t tạo nhiều sản phẩm cho xã hội ngợc lại Với khả ảnh hởng mạnh mẽ đến cầu đầu t, lãi suất công cụ quản lý kinh tế quan trọng Nhà nớc Thông qua việc kiểm soát có giới hạn lãi suất thị trờng Nhà nớc tác động đến lĩnh vực kinh tế Hơn Nhà nớc sử dụng mức lãi suất u đãi khác nh biện pháp kích thích lĩnh vực cụ thể phụ thuộc vào sách u tiên phát triển kinh tế thời kỳ Đối với nhà thời kỳ bao cấp Ngân sách đài thọ hoàn toàn nhng chuyển sang kinh tế thị trờng để khuyến khích tham gia thành phần kinh tế Nhà nớc áp dụng lãi suât u đãi cho dự án đầu t vào lĩnh vực để nhanh chóng tạo quỹ nhà lớn phục vụ nhu cầu ngời dân Tỷ suất lợi nhuận bình quân Đây nhân tố khách quan vừa phản ánh thời kỳ đầu t vào ngành có lợi, mặt khác điều tiết đầu t từ ngành sang ngành khác Khi tỷ suất bình quân ngành cao ngành khác có nghĩa đầu t vào ngành có khả thu đợc lợi nhuận cao kích thích nhà đầu t bỏ vốn vào Trong trờng hợp đầu t vốn vay tỷ suất lợi nhuận bình quân giới hạn lãi suất vay vốn Nhà lĩnh vực đợc Nhà nớc khuyến khích đầu t tạo nhiều điều kiện thuận lợi thông qua chủ trơng xã hội hoá vấn đề nhà ở, mặt thu hút tham gia thành phần xã hội, mặt khác giảm gánh nặng cho ngân sách Nhà nớc Những sách nh cho chậm nộp tiền thuê đất, hay chí miễn tiền thuê đất xây dựng nhà cao tầng, áp dụng mức thuế u đãi, hỗ trợ số hạng mục công trình (hạ tầng xã hội kỹ thuật)của Nhà nớc thời gian qua cộng với buông lỏng quản lý lĩnh vực đất đai xây dựng làm tăng đáng kể tỷ suất lợi nhuận hoạt động đầu t xây dựng nhà, đặc biệt thành phố lớn có Hà nội Chu kỳ kinh doanh dao động kinh tế theo thời gian, trải qua hai giai đoạn đặc trng đỉnh đáy nh đỉnh giai đoạn cực thịnh kinh tế ngợc lại đáy thời kỳ suy thoái, hoạt động sản xuất kinh doanh đình trệ Nh biết đặc trng kinh tế thị trờng hoạt động kinh tế có mối liên hệ định với nhau, đến toàn kinh tế ngợc lại Nhà nhu cầu thiết yếu nhng để thoả mãn đòi hỏi lợng tài không nhỏ, kinh doanh lĩnh vực thuận lợi nhiều kinh tế đà phát triển, thu nhập ngời lao động đợc nâng lên có khả chi trả cho nhu cầu cao nh nhà Ngoài nhiều nhân tố khác tác động đến đầu t nói chung đầu t nhà nói riêng nh mức độ rủi ro, tính chất thị trờng (cạnh tranh hay độc quyền), sách Nhà nớcMọi nhân tố cần phải đợc xem xét, đánh giá môi liên hệ phong phú đa dạng môi trờng đầu t để nhà đầu t đa chiến lợc giải pháp thích hợp giai đoạn cụ thể 1.3.2 Đặc điểm Hà nội yếu tố ảnh hởng đến đầu t phát triển nhà Bên cạnh việc chịu ảnh hởng nhân tố trên, đầu t phát triển nhà Hà nội chịu tác động yếu tố cụ thể khác xuất phát từ đặc điểm thủ đô, trung tâm kinh tế trị lớn nớc Thứ nhất, với vị trí Thủ đô, mật độ dân số Hà nội lớn không ngừng tăng lên chủ yếu tăng học dẫn đến sức ép lớn nhu cầu nhà Hơn nhu cầu lại phong phú nh cho đối tợng sách, ngời có thu nhập cao, trung bình thấp, cho sinh viên, cho ngời lao động ngoại tỉnh c trú tạm thời hay định c dài hạn.Tuy nhiên số nhà cho ngời thu nhập thấp trung bình chiếm tỷ lệ cao khoảng 60 đến 70%, đối tợng khả sở hữu đất riêng để tự lo chỗ Đây thuận lợi cho đơn vị kinh doanh nhà để xây dựng chung c cao tầng với chi phí thấp vừa tiết kiệm diện tích đất, vừa tranh thủ đợc sách khuyến khích Thành phố đặc biệt nói lo đầu Thứ hai, đầu vào cho hoạt động đầu t xây dựng nhà Hà nội thuận lợi Đó nguồn vốn dồi ứ đọng Ngân hàng thơng mại, lợng tiền tiết kiệm dân chúng, thị trờng nguyên vật liệu đa dạng chủng loại giá cả, máy móc thiết bị sử dụng ngành xây dựng thuộc loại đại Việt nam, đội ngũ cán quản lý công nhân có trình độ cao đến từ khắp địa phơng nớc Tất yếu tố làm cho Hà nội có khả đảm nhiệm công trình nhà với quy mô lớn phù hợp với khu đô thị văn minh đại Thứ ba, đầu t phát triển nhà Hà nội nhận đợc hớng dẫn, hỗ trợ thiết thực UBND Thành phố Trung ơng thông qua chủ trơng sách nh chơng trình số 12 phát triển nhà Hà nội đến 2000 2010, pháp lệnh Thủ đô vừa đợc công bố ngày 11/1/2001, Quyết định UBND Thành phố ban hành Quy định thực u đãi đầu t xây dựng nhà để bán cho thuê địa bàn Thành phố Hà nội năm 2002.những sách, chế ngày tạo môi trờng pháp lý thuận lợi cho hoạt động đầu t phát triển nhà vốn nhạy cảm mang tính xã hội cao, liên quan đến quyền lợi nghiã vụ nhiều đối tợng xã hội Thứ t, địa bàn Thủ đô nơi tập trung nhiều đơn vị xây dựng bao gồm công ty tổng công ty lớn nh Tổng công ty xuất nhập xây dựng (VINACONEX), Công ty đầu t phát triển hạ tầng đô thị, Công ty tu tạo phát triển nhà, Tổng công ty xây dựng Sông Đà, Tổng công ty đầu t phát triển nhà Hà nộiĐây đơn vị mạnh, có truyền thống ngành xây dựng Việt nam, có đóng góp lớn lao nghiệp xây dựng đất nớc trớc nh thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, đại hoá Với tiềm lực sẵn có cộng với kinh nghiệm lâu năm chắn đơn vị xứng đáng đảm trách vai chủ đấu t nghiệp phát triển nhà Thủ đô thời gian tới Vốn nguồn vốn phát triển nhà : 2.1 Vốn đầu t: Trên giới tồn số khái niệm, định nghĩa không hoàn toàn giống vốn đầu t Tuy nhiên xét theo nguồn hình thành mục tiêu sử dụng ta có khái niệm vốn đầu t nh sau: Vốn đầu t tiền tích lũy xã hội, sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ, tiền tiết kiệm dân c vốn huy động từ nguồn khác đợc đa vào sử dụng trình tái sản xuất xã hội, nhằm trì tiếm lực sẵn có tạo tiềm lực cho sản xuất xã hội 2.2 Nguồn vốn đầu t phát triển nhà ở: Với chủ trơng chơng trình 12 đề phát triển nhà theo mô hình dự án, đảm bảo đồng thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật xã hội hoàn chỉnh, đầu t phát triển nhà Hà Nội trở thành nghiệp chung đòi hỏi nguồn vốn lớn mà không đối tợng tự đứng đảm trách mà phải có phối hợp nhiều nguồn nhau: Nhà nớc, tổ chức tài chính, tín dụng, doanh nghiệp, ngời dân Việc huy động nguồn vốn có đặc điểm riêng đòi hỏi phải có phối hợp linh hoạt khai thác điểm hạn chế nhợc điểm để đầu t phát triển nhà Hà Nội đạt đợc hiệu cao Sơ đồ sử dụng nguồn vốn xây dựng nhà gdfg Ngân sách Nhà nớc Tài trợ tổ chức nớc nơ Hạ tầng hàng rào dự án Đối tợng sách xã hội Đối tợng nghèo Tổ chức Ngân hàng, Tín dụng Các quỹ phát triển Tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp nghiệp Hạ tầng trực tiếp + nhà hàng rào dự án Nhà Đối tCho vayNhà dựng theo tiêu chí: Đối txây di dân, lãi suất thấp (0.81%) thu lún nứt ợng ợng thu GPMB nguy nhập nhập - thời hiểm năm cao hạn vay thấp, Cán phê - ân hạn năm (nếu CPbộ duyệt) CNV Đứng giác độ chủ đầu t dự án phát triển nhà huy động vốn từ nguồn sau: Ngân sách Thành phố để xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật hàng rào dự án công trình hạ tầng xã hội thiết yếu khác Đây trách nhiệm Thành phố để phối hợp với chủ đầu t tạo quỹ nhà có đồng hạ tầng kỹ thuật xã hội Vốn tự có: phải đợc xác định nguồn vốn dự án nào, định thành hay bại Vốn vay: nguồn vốn thiếu dự án lớn nh đầu t phát triển nhà Vốn huy động từ khách hàng: nhu cầu nhà ngời dân lớn với cho phép Thành phố, chủ đầu t khai thác nguồn vốn đầy tiềm thông qua hình thức ứng trớc tiền mua nhà 2.2.1 Nguồn vốn ngân sách nhà nớc: Nhà hàng hóa đặc biệt có hai thuộc tính: hàng hóa xã hội, tùy vào thời điểm kinh tế - xã hội - trị khác mà thuộc tính đợc coi trọng đối tợng xã hội đứng giải Trớc thời kỳ bao cấp, thuộc tính xã hội đợc đẩy lên cao hoàn toàn NSNN tài trợ Dần dần chế độ bao cấp bị xóa bỏ tính xã hội giảm dần thay vào tính hàng hóa lại tăng lên biểu tham gia nhiều nguồn vốn nh doanh nghiệp, ngời dân, tổ chức tín dụng tài Đến mô hình phát triển theo dự án nh vai trò thuộc tính ngang nhau, nhiên nhà nớc không tham gia trực tiếp nh trớc mà vốn NSNN giữ vai trò nh nguồn vốn mồi, thu hút tham gia nguồn vốn, cụ thể đợc dùng đầu t: + Xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, u tiên đầu t hỗ trợ cải tạo nâng cấp hệ thống hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội liền với dự án phát triển nhà ở, đặc biệt đầu t đồng công trình kỹ thuật hàng rào để khai thác đợc dự án + Hỗ trợ xây dựng nhà phục vụ đối tợng đợc hởng sách u đãi xã hội có nhu cầu nhà theo kế hoạch hàng năm + Đầu t xây dựng quỹ nhà phục vụ công tác giải phóng mặt + Thành lập quỹ phát triển nhà thành phố, hình thành ngân hàng phát triển nhà để tập trung thu hút nguồn vốn cho nhà không nằm chung quỹ phát triển hạ tầng đô thị Cấp vốn cho xây dựng kết cấu hạ tầng trách nhiệm quan trọng Nhà nớc 10 Hiện Nhà nớc có số sách u tiên đất cho ngời thu nhập thấp nh miễn thu tiền sử dụng đất cho dự án xây dựng chung c cao tầng cho ngời thu nhập thấp nhà tình nghĩa cho gia đình sách gia đình nghèo có khó khăn trả tiền sử dụng đất UBND Thành phố Hà Nội quy định khu đô thị dành 20% quỹ đất 30% quỹ nhà để giải nhà cho ngời thu nhập thấp Nhà nớc cần ban hành số sách thời gian tới, đặc biệt quyền sử dụng đất cho ngời thu nhập thấp đô thị Việt Nam Các sách xem xét bao gồm: + Hợp thức hoá quyền sử dụng đất cho ngời thu nhập thấp , đặc biệt hộ c ngụ khu nhà tập thể tầng, nhà cấp xây dựng vào năm 60 phân phối cho cán công nhân khu nhà bình dân, c dân sinh sống hàng chục năm nhng cha có giấy tờ hợp pháp Nếu khu nhà không trái với quy hoạch nên hợp thức hoá quyền sử dụng đất cho ngời sử dụng để họ có quyền lợi đáng có điều kiện nâng cấp nơi + Tạo quỹ đất có sở hạ tầng khu đô thị dành tỷ lệ đất thích đáng cho ngời thu nhập thấp xây dựng nhà phù hợp với lối sống khả tài họ Các sách u đãi đất Nhà nớc cần tập trung chủ yếu vào u tiên đầu t cho đất sở hạ tầng Chính sách đất đóng vai trò quan trọng mục tiêu phát triển nhà cho ngời thu nhập thấp , kinh nghiệm phát triển nhà đô thị trình đổi nơi quyền địa phơng tạo đất có sở hạ tầng thiết yếu cho hộ thu nhập thấp điều kiện đợc cải thiện rõ rệt Lấy ví dụ, 75% số nhà Hà Nội ngời dân tự xây Chính quyền địa phơng đô thị cần quan tâm quản lý việc sử dụng đất , lập quy hoạch chi tiết đầu t vào sở hạ tầng Làm đợc điều cải thiện diện thích đất cho ngời thu nhập thấp , đồng thời cải thiện đờng sá, cấp thoát nớc 2.2 Các loại hình nhà đợc a chuộng hộ thu nhập thấp: Quy mô hộ: Do khả tài hạn chế, ngời thu nhập thấp mong muốn diện tích hộ 30-50 m2, lấy diện tích hộ trung bình 40m2 Điều tra xã hội học Sở Địa chính- Nhà đất năm 1999 cho thấy nhu 76 cầu diện tích nhà tập trung loại nhà 30-50 m2 cho hai nhóm hộ, nhóm cán bộ-công nhân viên 59%, nhóm hộ dân 47% số hộ Loại hộ < 30m2 có 10% số hộ mong muốn Khoảng 40% số hộ thuộc nhóm hộ dân chuộng loại hộ > 50m2, nhóm hộ CB_CNV 32% số hộ Có nhiều loại hình cải thiện nhà cho ngời thu nhập thấp, theo kết khảo sát nêu Bảng 13: Các phơng án cải thiện nhà mà hộ thu nhập thấp lựa chọn ( % số ngời đợc hỏi) Loại hình Sửa chữa, nâng cấp nhà Mua đất để xây nhà Mua nhà Thuê nhà Cha có ý định Hộ dân ( % ) 36.80 7.40 7.00 2.00 46.80 CB-CNVC ( % ) 24.20 23.10 25.00 5.00 16.80 Nguồn: Khảo sát xã hội Sở Địa Chính- Nhà đất Hà Nội Loại hình nhà đợc a chuộng Kết số điều tra xã hội học cho thấy số ý niệm sở thích hộ thu nhập thấp loại hình nhà Nhà chung c đợc a thích nhiều Do đIều kiện tàI ngời thu nhập thấp có hạn nên họ cảm thấy mô hình nhà chung c thích hợp Thứ nhất, diện tích nhà vừa đủ để sống ( từ 40-50 m2/căn hộ ) Thứ hai, đIều kiện sinh hoạt công trình phụ riêng biệt, biệt lập Thứ ba, nhà có khu công viên xanh xung quanh, giúp cảI thiện môI trờng tơng đối tốt Thứ t, giá nhà chung c vừa phảI, hợp lý Khoảng triệu/ 1m2 mua đợc hộ chung c ( giá có hỗ trợ thêm nhà nớc đợc bán trả góp dần) Theo đIều tra phờng Hà Nội , ta có số liệu nh sau: 60% số hộ phờng Tân Mai 58% số hộ phờng Bạch Đằng thích dạng nhà kiểu chung c cao tầng Cải tạo nâng cấp nhà có: Đây loại hình phổ biến nhất, đô thị tồn nhiều khu nhà lụp xụp, phần lớn hộ thu nhập thấp có nhà ở, nhng diện tích nhà chật hẹp, 77 chất lợng nhà hạ tầng kỹ thuật Loại nhà cần đợc cải tạo nâng cấp Những u điểm thuận lợi việc cải tạo nâng cấp nhà có bao gồm: Không phải di dời nơi khác, không ảnh hởng đến công việc làm, không xáo trộn lớn hộ, hộ dân c làm dịch vụ địa bàn Không phải giải đất đai xây dựng mới, tận dụng cải tạo nâng cấp hạ tầng kỹ thuật có, cải tạo môi trờng cho khu nhà lụp xụp, môi trờng bị ô nhiễm Vốn đầu t để cải tạo, nâng cấp nhà có thấp nhiều so với xây dựng ( khoảng 400.000đ- 500.000đ/m2) Cải thiện dịch vụ hạ tầng khu nhà lụp sụp tăng chi phí cải tạo nhà lên 700-800.000 đ/m2 Kinh phí cải tạo hộ trung bình khoảng 30 triệu đồng Kinh nghiệm nhiều nớc phát triển cho thấy loại hình cải tạo nâng cấp nhà có mang lại hiệu kinh tế xã hội cao loại hình phổ biến Xây dựng khu chung c, nhà chung c bán trả góp cho ngời thu nhập thấp đô thị loại vừa nhỏ, xây dựng nhà chung c tầng, thành phố lớn, quỹ đất bị hạn chế, nên xây dựng nhà chung c cao tầng ( tầng trở lên) Nhà chung c tầng trở lên có số u điểm nh : tiết kiệm đất đai xây dựng, dành đất để trồng xanh sân bãi thể thaonhng có nhiều nhợc điểm nh: phải có thang máy dịch vụ vận hành tu bảo dỡng thang máy Số tiền chi dịch vụ hộ khoảng 200.000đ/tháng Đó khoản tiền chi phí lớn hộ thu nhập thấp Nhà chung c tầng không tiết kiệm đợc nhiều đất nh nhà cao tầng, nhng lắp thang máy Nếu điều chỉnh mật độ xây dựng cao nâng đợc mật độ dân số khu ở, giảm đợc chi phí dịch vụ Hiện nay, nhà tầng hầu hết khu chung c, nhà tập thể cũ nh Giảng Võ, Kim Liên, Đống Đa, Phơng Mai, Văn Chơng v v Giá nhà tăng lên nhiều hầu nh khu nhà khu trung tâm tiện lại, leo cao Nhà chung c cho ngời thu nhập thấp đợc hởng sách u tiên Nhà Nớc nh miễn tiền sử dụng đất, đợc đầu t xây dựng sở hạ tầng, nhng phải có dự án riêng đợc quyền thành phố phê duyệt đợc hởng 78 sách u đãi Nếu chung với dự án xây dựng khu đô thị khu nhà nh trờng hợp số dự án nhà Hà Nội cha đợc hởng sách u đãi, giá nhà bao gồm giá đất hạ tầng kỹ thuật nên giá thành 1m2 diện tích lên tới triệu đồng Có thể ghép dự án xây dựng nhà chung c cho ngời thu nhập thấp tiểu dự án nằm dự án khu nhà lớn Tại đô thị vừa nhỏ, khu ven đô thành phố lớn có quỹ đất lớn đầu t xây dựng c sở hạ tầng, chia lô đất, lô diện tích trung bình 50 m2 bán cho hộ thu nhập thấp để họ tự xây dựng nhà Nhà chung c cho thuê: Nhà nớc cần có sách u tiên nhằm khuyến khích công ty đầu t phát triển nhà chung c cho thuê phục vụ đối tợng điều kiện mua nhà xây hộ Đối tợng loại nhà cho thuê công nhân khu công nghiệp, ngời nông thôn vào làm việc nhà máy cha có hộ khuẩu thức thành phố, gia đình trẻ lập nghiệp Một số giảI pháp cung cấp có hiệu nhà cho đối tợng thu nhập thấp: Trong thời gian qua, quyền địa phơng quan tâm nhiều đến nhà cho ngời thu nhập thấp , nhiên kết nhiều hạn chế không nh mong đợi Để tìm giải pháp hiệu nhà thu nhập thấp, cần lu ý vấn đề sau: Thực nghiên cứu, điều tra, khảo sát khu vực nhà thu nhập thấp hộ thu nhập thấp để xác định nhu cầu họ Xác lập chế tài nhà thu nhập thấp để cung cấp khoản vay dài hạn với lãi suất phù hợp để tạo thuận lợi cho khả toán họ Đối với dự án tái định c cần xác định mức lựa chọn nhà ở, gồm nhà ( ví dụ nhà chung c ) gần khu vực trạng ngời dân đợc tái định c, khu đất để xây dựng nhà t nhân( gần khu vực trạng khu vực ven đô thị ) nhà xây thô để sau chủ nhà trang bị lại ( ví dụ thêm tầng lửng hộ có chiều cao thông thuỷ lớn), lựa chọn cải tạo nhà trạng Cần nghiên cứu thiết kế chung c cho có diện tích sử dụng cao nhất, giảm diện tích sử dụng chung để hạ giá bán hộ chung c, nhng đảm bảo thông số kỹ thuật Vật liệu xây dựng cần nghiên cứu sử dụng loại vật liệu có tuổi thọ cao, giá thành thấp, tạo đợc giá trị thẩm mỹ cao Cần xây 79 dựng hệ thống hạ tầng đầy đủ nh cấp nớc, thoát nớc, cấp điện Cảnh quan vệ sinh môi trờng cần đợc quan tâm Việc giảm thiểu chi phí đầu t cần đợc áp dụng nh ban hành sách miễn giảm tiền thuê đất, phí sử dụng đất, đầu t phát triển hạ tầng kỹ thuật xã hội ngân sách Nhà nớc v v Có giải pháp kỹ thuật biện pháp thi công thích hợp để giảm giá thành xây dựng Kêu gọi tham gia tổ chức tài quốc tế tổ chức phi phủ 3.1 Các đề nghị để tạo điều kiện phát triển nhà thu nhập thấp: Bộ Xây dựng cần xây dựng sách nhà thu nhập thấp toàn diện, kết hợp với đề nghị sách tài nhà báo cáo thành phận tài liệu Định hớng Phát triển nhà giai đoạn 20012010 đợc soạn thảo trình Chính phủ Một là, tiền thuê đất Chính sách tiền thuê đất hợp lý khuyến khích nhà đầu t đầu t vào dự án xây dựng nhà mà góp phần hớng dẫn nhân dân việc lựa chọn hình thức nhà phù hợp với khả chi trả đIều kiện sống, sinh hoạt thực tế gia đình Nhà nớc tiếp tục phảI đIều chỉnh giá thuê đất , giao đất hình thức chậm trả tiền đất Đối với nhà chung c cao tầng cần có sách miễn giảm tiền thuê đất, giao đất hộ sống nhà cao tầng, cho phép chậm nộp tiền đất bán đợc diện tích chủ đầu t xây dựng nhà để kinh doanh, nhng không năm Nên có sách bán nhà trả góp khoảng thời gian định nhng không 10 năm phụ thuộc vào đIều kiện thu nhập thực tế đối tợng thụ hởng Trong thời gian cha trả đủ tiền mua nhà không đợc mua, bán, cho, tặng chuyển nhợng diện tích nhà Hai là, sách thuế Chính sách thuế thực chất sách thực nhiệm vụ đIều tiết phân phối lại thu nhập xã hội Nh vậy, sách thuế đất đai phảI đảm bảo công đIều tiết đợc sách phát triển nhà Ba là, sách nguồn vốn đầu t Trong thời gian tới cần có sách khuyến khích nguồn vốn khác đầu t xây dựng khu dân c thông qua việc khuyến khích doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, cho thuê diện tích ( chủ yếu tập trung doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoàI việc xây dựng cho thuê trụ sở, văn phòng làm việc số chỗ mà chủ yếu chỗ cao cấp Phục vụ đối tợng có thu nhập cao Đối với 80 đối tợng có thu nhập thấp, không đủ khả mua nhà đợc, Nhà nớc nên giao cho doanh nghiệp tự thực việc quản lý, cho thuê nhà sở tự hạch toán kinh doanh Nhà nớc không trực tiếp can thiệp vào công việc sản xuất kinh doanh doanh nghiệp, mà đIều tiết thông qua công cụ gián tiếp khác nh thuế, tín dụng, đầu t hạ tầng ngoàI hàng rào Bên cạnh việc đầu t trực tiếp, Nhà nớc cần có giảI pháp cung ứng vốn tín dụng u đãI cho doanh nghiệp đối tợng thuộc diện sách mà lại có thu nhập thấp, đối tợng làm công ăn lơng, dân nghèo thành thị Các chủ dự án đầu t xây dựng công trình nhà cho đối tợng dân c có thu nhập thấp, xây dựng chung c đợc vay vốn tín dụng đầu t phát triển Nhà nớc với lãI suất u đãI từ Quỹ hỗ trợ phát triển Tuy nhiên, nên hình thành phát triển quỹ phát triển nhà, đợc Nhà nớc hỗ trợ phần lãI suất huy động Đồng thời, quỹ phát triển nhà, đợc Nhà nớc hỗ trợ phần lãI suất huy động Đồng thời, quỹ phát triển nhà với doanh nghiệp quản lý thu hồi vốn đầu t trờng hợp trả góp, trả dần Việc vay vốn u đãI khuyến khích doanh nghiệp xây dựng nhà để bán thẳng cho ngời tiêu dùng mà cho thuê,hoặc cho bán trả góp Thay dùng sách khống chế cứng giá, nh quy định giá nội bộ, giá cung cấp, Nhà nớc nên cho phép ngời đợc thụ hởng tiếp cận với nguồn vốn tín dụng u đãI với lãI suất thấp Mức vốn vay thời hạn vay vốn, lãI suất vay vốn đợc tính toán cụ thể giá trị nhà ở, mức thu nhập bình quân đối tợng thụ hởng khả tìm kiếm đợc chỗ Quỹ phát triển nhà địa phơng phục vụ đối tợng sách Bốn là, sách giá kinh doanh Chính sách giá kinh doanh mặt định khả thu hút nguồn lực xã hội đầu t xây dựng nhà ở, mặt khác tạo công xã hội tự kinh doanh theo pháp luật chủ đầu t Giá đợc quy định cách chủ quan thấp tạo nhu cầu giả tạo, gây áp lực việc giảI nhà Giá quy định cao gây khó khăn cho doanh nghiệp chủ đầu t sản xuất kinh doanh Năm là, sách xã hội việc xác định đối tợng đợc hởng u đãi Việc giảI công xã hội việc xác định đối tợng đợc thụ hởng u đãI Nhà nớc quan trọng Sáu là, thành lập Ban quản lý vận hành khu nhà chung c Một yếu tố góp phần tích cực việc khuyến khích ngời dân khu chung c, tạo môI trờng cảnh quan, kiến trúc đô thị việc quản lý vận hành 81 khu chung c Cần thành lập Ban quản lý khu nhà chung c, kết hợp với tổ chức máy tổ dân phố, tổ tự quản Các nhà đầu t phát triển nhà đợc phép chậm toán thuế sử dụng đất, đầu t vào hạ tầng sở Xây dựng nhà chung c cho hộ thu nhập thấp đợc miễn thuế sử dụng đất Sử dụng Ngân sách Nhà nớc để phát triển hạ tầng kỹ thuật cho khu dân c hạ tầng bên khu dân c Cần khuyến khích ngời lao động , công đoàn lao động ( giáo dục, y tế, xây dựng, giao thông) liên đoàn lao động tham gia vào dự án phát triển nhà cho ngời thu nhập thấp Ban hành sách tạo điều kiện thuận lợi khuyến khích nhà đầu t nớc cung cấp nhà cho công nhân song song với việc đầu t xây dựng nhà máy, sở sản suất kinh doanh Nhà cho công nhân cần đợc bao gồm quy hoạch chi tiết khu công nghiệp khu chế xuất Huy động nguồn vốn phát triển nhà thông qua quỹ đầu t quốc gia, quỹ phát triển nhà quỹ phát triển đô thị thành phố Có sách tạo điều kiện khuyến khích cho ngân hàng nhà nớc, ngân hàng thơng mại cổ phần tham gia vào dự án phát triển nhà cho ngời thu nhập thấp , cung cấp khoản vay dài hạn trung hạn cho ngời thu nhập thấp để cải thiện nhà Chính phủ cần ban hành điều kiện u đãi tài cho dự án phát triển nhà cho ngời thu nhập thấp , chẳng hạn, giảm miễn thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp Sử dụng tiêu chuẩn kỹ thuật phù hợp nhà chung c dành cho ngời thu nhập thấp , nh tiêu chuẩn nhà ở, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, áp dụng tiêu chuẩn tiến khai thác sản xuất vật liệu xây dựng địa phơng, xây dựng chủng loại nhà bền vững khác nhau, với giá hợp lý, Cần trọng đến loại hình nhà thấp tầng sử dụng loại vật liệu thiết bị phù hợp, tránh sử dụng loại vật t, thiết bị theo tiêu chuẩn cao Lu ý tạo việc làm cho ngời sống khu dân c Tạo việc làm cần phù hợp với khả nghề nghiệp họ * Một số giảI pháp khác: Theo khảo sát đầu năm 2000, toàn Thành phố có 3.500 đơn vị 840 DNNN, số CNVC-LĐ có thu nhập thấp cha có nhà phảI nhờ thuê mớn chiếm 5-7%, số hộ có diện tích bình quân dới 5m2/đầu ngời khoảng 6.500 hộ 82 Riêng ngoại thành có 360.000 hộ, khoảng 10.000 hộ khó khăn nhà Những năm qua, TP Hà Nội triển khai nhiều dự án phát triển nhà theo hình thức nh: Phân theo chủ đầu t, phân theo địa bàn quận , huyện dự án nhỏ lẻ, khu đô thị mới, dân tự xây dựng Nhng nhìn chung khu chung c cha đồng bộ, không đI đôI với phát triẻn hạ tầng đô thị, ngời dân đến thiếu đIều kiện cần thiết nh trờng học, bệnh viện, nhà văn hoá, chợ, nớc sinh hoạt Sự quan tâm ngành, cấp hạn chế, lãnh đạo DN cha thực để tâm đến vấn đề nhà CNLĐ nh: Cha góp vốn với TP, với chủ đầu t, có quận, huyện giao lại khoán cho số ngời mà thiếu kiểm tra, xử lý vi phạm Thậm chí, có dự án năm ngời LĐ góp tiền xây nhà, nhng tới cha xong? Ông Nguyễn Thế PHúc, Thành uỷ viên, Chủ tịch LĐLĐ TP Hà Nội cho biết: UBND LĐLĐ TP Hà Nội nhiều lần bàn sách nhà ngời LĐ có thu nhập thấp Để giúp Thành uỷ UBND TP Hà Nội xây dựng đề án giảI nhà cho CNLĐ thu nhập thấp, CĐ thủ đô đa phơng thức sau (tiêu chuẩn CNVC-LĐ DNNN chuyển sang Cty CP phảI có hộ Hà Nội): Một là: Dành 20% quỹ đất , dự án 20% có hạ tầng sở kỹ thuật, xây từ 1-6 tầng ( cầu thang máy) Có nhiều loại hộ ( 45-65 m2) Giá bán khoảng triệu/m2 bán trả dần Trong tiêu chuẩn, đáng lu ý là: Ngời mua phảI có thu nhập bình quân từ 300000 đến 800000 đồng/ tháng Nhà bình quân dới 3m2/ngời Có 15 năm công tác hình thức kỷ luật nào; trả lần đầu 40% giá trị nhà, lại trả 15 năm Hai là: Bán theo giá trị thị trờng nhng đợc trả dần phần chênh lệch giá thực tế với giá thị trờng cho đối tợng có tiêu chuẩn thấp nh : Có 10 năm công tác; thu nhập bình quân dới 400.000 đ/tháng/ngời; diện tích bình quân dới 5m2/ngời; ban đầu phảI trả hết theo giá thành, phần chênh lệch đợc trả dần 10 năm Ba là: Cho thuê, song đề nghị TP nên kéo dàI thời gian khấu hao để giảm tiền trả tiền nhà Tiền thuê nhà hàng tháng hết thời gian khấu hao đợc mua lại với 70% so với giá thức tế thời đIểm Hà Nội phấn đấu tới 2005 không CNVC-LĐ nhà ở, diện tích bình quân đầu ngời không bình quân dới 5m2/ngời 83 Một số giải pháp nâng cao hiệu dự án đầu t phát triển nhà cho đối tợng thu nhập thấp Hà Nội : Để nâng cao hiệu đầu t vào dự án xây dựng nhà ở, giai đoạn chuẩn bị đầu t, cần nâng cao chất lợng luận chứng kinh tế kỹ thuật điều định đến thành bại dự án Nâng cao chất lợng công tác thẩm định cấp giấy phép đầu t , việc thẩm định phải đảm bảo đánh giá xác hiệu tài hiệu kinh tế xã hội cuả dự án, đặc biệt mức độ xác cao tổng dự toán công trình Thủ tục cấp giấy phép phải đảm bảo nhanh gọn, thuận tiện Thực chặt chẽ công tác đấu thầu để tiết kiệm tài đảm bảo chất lợng công trình Yêu cầu đặt phải thực đấu thầu với tất công trình xây dựng nhà đợc Nhà nớc cho phép để nâng cao hiệu tránh tiêu cực xảy Trong giai đoạn thực đầu t xây dựng nhà khu đô thị mới, hiệu đầu t thể chất lợng công trình thời gian thi công Chất lợng công trình tiêu chuẩn quan trọng để đánh giá khả doanh nghiệp , chất lợng công trình đảm bảo tốt cho uy tín khả thu hồi vốn chủ đầu t Để đảm bảo chất lợng công trình, phía chủ đầu t phảI có biện pháp sau: + Biện pháp thiết kế: Công tác thiết kế phảI đảm bảo tiêu kỹ thuật, mỹ thuật phù hợp với quy hoạch, kiến trúc chung, đảm bảo bố trí hợp lý công ttình công cộng, khu nhà ở, khu vui chơI giảI trí + Biện pháp thi công: Để thực tốt việc thi công đảm bảo tiến độ thi công công tình nh tiết kiệm nguyên vật liệu, doanh nghiệp phảI có đội ngũ kỹ s xây dựng công nhân lành nghề để thi công theo thiết kế yêu cầu kỹ thuật đặt Thực đồng tổ chức thi công khu đô thị theo công nghệ liên hoàn kết hợp dịch vụ khai thác nhà giai đoạn vừa đầu t, vừa khai thác khu đô thị để nhanh chóng thu hồi vốn phát huy tác dụng hạng mục công trình Xây dựng công trình theo dự án đợc duyệt, theo thiết kế kế hoạch đề dự án Bảng 14: Trình tự tiến hành thực theo dự án Lĩnh vực quảnQuản lý quy Quản lý xây dựng Quản lý đất đai đô thị lý hoạch kinh doanh nhà Chuẩn bị đầu t Lập, xét duyệt đềTính toán hiệu kinhTính toán tầng cao, 84 án quy hoạch tế sử dụng đất mật độ xây dựng Thực đầuQuản xây dựngPhát triển đất xây dựngThiết kế, kiến trúc, t theo quy hoạch đô thị thi công Quản lý khaiTạo khu đô thị mớixây dựng kinh Kết thúc đầu t thác sử dụng đồng doanh nhà + Đổi công nghệ: Đẩy mạnh nghiên cứu áp dụng vào sản xuất , xây dựng nhà loại vật liệu công nghệ xây dựng mới, đại, giúp giảm thời gian thi công giá thành, giảm ô nhiễm môI trờng, tăng chất lợng kỹ thuật thẩm mỹ công trình Đối với quan quản lý, cần đẩy mạnh tham gia phối hợp quan quản lý chuyên ngành trình thực dự án nhằm đánh giá cách xác toàn diện dự án, kịp thời phát thiếu sót, sai phạm trình thực để đảm bảo chất lợng công trình Giám sát quản lý chặt chẽ dự án thiết phảI tuân thủ kế hoạch tỷ lệ tầng cao ô đất có chức công cộng Không tuỳ tiện thay đổi chức sử dụng đất hạ thấp tầng cao để phục vụ mục đích kinh doanh Thành phố cần khống chế thời gian thực dự án chủ đầu t, trành tình trạng xin đất, thu giảI ngân để Nêú thời hạn cho phép cần thu hồi để giao cho chủ đầu t khác có lực , kể dự án đầu t nớc Trong giai đoạn vận hành kết đầu t, cần thành lập ban quản lý vận hành khu nhà chung c kết hợp với tổ chức máy tổ dân phố Ban quản lý khu nhà đợc hoạt động nh dạng doanh nghiệp cung ững dịch vụ công ích, đảm bảo chất lợng phục vụ quản lý khu nhà cao tầng, tổ chức tốt việc cung cấp dịch vụ có liên quan công trình nh quản lý vận hành thang máy, bơm mớc sinh hoạt, thu gom rác thảI, đảm bảo an ninh trật tự bên công trình, trông giữ xe đạp, xe máy, chăm sóc xanh xung quanh tạo đợc tâm lý thoải mái yên tâm cho ngời dân sống Các khu đô thị phảI đợc thực đồng hạn tầng kỹ thuật xã hội theo tiêu chuẩn đại Yếu tố đồng không hệ thống hạ tầngkỹ thuật nh đờng giao thông, tuyến đIện sinh hoạt, đIện thoại chôn ngầm, hệ thống thoát nớc, mà công trình hạ tầng xã hội nh nhà trẻ, trờng học, bệnh viện, khu thơng mại, công viên vui chơi giải tríđảm bảo nhu cầu sinh hoạt ngày cao nhân dân 85 Kết luận Với tâm to lớn nỗ lực nớc, nghiệp công nghiệp hoá, đại hoá đất nớc có bớc chuyển biến đầy triển vọng Góp phần to lớn xây dựng đất nớc, với lợi sở hạ tầng kỹ thuật, kinh tế, trị, văn hoá xã hội, công nghiệp hoá Hiện đại hoá thủ đô Hà Nội bớc đầu đạt đợc thành công đáng khích lệ, đời sống kinh tế xã hội nhân dân thủ đô ngày đợc nâng cao Gắn liền với trình đô thị hoá diễn với tốc độ quy mô ngày lớn Nhu cầu nhà đô thị Hà Nội đòi hỏi số lợng lớn mà chất lợng điều kiện sống ngày cao Vấn đề giải đợc việc đầu t mạnh mẽ cho phát triển nhà Hà Nội, phát triển nhà phải trở thành nghiệp xã hội Sự nghiệp giải nơi nghiệp lâu dài, Việt Nam mà toàn giới Sự nghiệp nhà Hà Nội nghiệp to lớn nớc, Trung ơng toàn dân, quyền cấp Đặc biệt việc giải nơI cho hộ thu nhập thấp Hà Nội Vì thành phần cần giúp đỡ để có chỗ ổn định cho gia đình Để tài nói lên phần thực trạng nhà đối tợng nêu số giải pháp để tham khảo, góp phần vào việc cảI thiện phần chỗ cho số lợng lớn ngời dân Thành phố góp phần đáng kể việc hỗ trợ tài mà đất đai để giúp cho hộ thu nhập thấp có đIều kiện cải thiện chỗ cho gia đình Vì vậy, phải đợc quan tâm cuả cấp lãnh đạo Đảng, quyền, đoàn thể toàn Thành phố, đồng thời mối quan tâm toàn dân chung lo với Nhà nớc Đầu t phát triển nhà Hà Nội phải đợc đạo thống nhất, chặt chẽ tổ chức đủ mạnh, có tham gia thành phần kinh tế đợc triển khai thành phong trào quần chúng rộng rãi, với chế sách phù hợp, linh hoạt theo phơng châm Nhà nớc nhân dân làm huy động đợc nguồn lực xã hội, góp phần làm tăng trởng nhanh, phát triển nhanh quỹ nhà ở, đáp ứng nhu cầu, quyền đợc ngời dân đô thị, cải thiện đáng kể môi sinh, môi trờng sống nhân dân, làm cho Hà Nội phát triển thành thủ đô xanh, đẹp văn minh Là gơng niềm tự hào nớc ta bớc vào thời kỳ công nghiệp hoá, đại hoá 86 87 Danh mục tài liệu tham khảo Nguyễn Ngọc Mai, Lập quản lý dự án đầu t, NXB Giáo dục Hà Nội, 1996 Nguyễn Bạch Nguyệt, Giáo trình lập quản lý dự án đầu t, NXB thống kê Hà Nội, 2000 Trờng Đại Học Kinh tế Quốc dân- Khoa kinh tế phát triển, Giáo trình Kinh tế phát triển tập 1, Nhà xuất Thống kê Niên giám thống kê Hà Nội 2000 UBND thành phố Hà Nội, Quy hoạch phát triển kinh tế xã hội Thủ đô Hà Nội thời kỳ 2001-2010 UBND thành phố Hà Nội, Chơng trình phát triển nhà Hà Nội từ 2000 đến 2010 Báo cáo Nhà cho đối tợng thu nhập thấp Hà Nội- Bộ Xây Dựng Thống kê tình hình nhà Hà Nội _ Bộ Xây dựng Luận văn Vũ Thanh Nga, Một số giải pháp huy động sử dụng có hiệu vốn đầu t xây dựng khu đô thị Việt nam giai đoạn 20012010, luận văn 39-45 10.Báo kinh tế đầu t , tạp chí Xây dựng số 6.7.8 / 2000 Số 11/2001, Tạp chí kinh tế dự báo số 5/2001 11 Sở Kế hoạch Đầu t Hà Nôi, Báo cáo chế sách phát triển nhà khu đô thị thành phố Hà Nội, 2001 12.Chơng trình phát triển nhà từ năm 2000 đến 2010 13.Báo cáo tham luận tình hình sử dụng vốn ngân sách cho Đầu t phát triển cải tạo quỹ nhà Thành phố Hà Nội năm vừa qua ( 1999-2001) 14.Báo Lao Động ( Tháng 5) 88 Mục lục Trang L M U I chơng I: Một số vấn đề lý luận chung .3 II I Đầu T phát triển đầu t phát triển nhà: Đầu t phát triển đầu t phát triển nhà: * Đặc điểm đầu t phát triển 1.3 Các nhân tố tác động đến đầu t phát triển nhà : .6 Vốn nguồn vốn phát triển nhà : 2.1 Vốn đầu t: 2.2 Nguồn vốn đầu t phát triển nhà ở: 2.2.2 Vốn tự có 11 2.2.3 Vốn vay .13 2.2.4 Vốn huy động nhân dân (khách hàng) 14 3.2 Hiệu hoạt động đầu t: .16 E hệ số hiệu vốn đầu t 19 Nhà đô thị tác dụng đầu t phát triển nhà đô thị: 21 III Sự cần thiết đầu t phát triển nhà cho ngời có thu nhập thấp : .22 Sự cần thiết phải đầu t phát triển nhà cho đối tợng thu nhập thấp Hà Nội: 24 Chơng II : Thực trạng đầu t phát triển nhà Hà Nội cho đối tợng thu nhập thấp Những năm trở lại ( giai đoạn 1998- 2002 ) 28 IV I Tình hình chung nhà giá nhà cho đối tợng thu nhập thấp năm gần đây: .28 Tình hình nhà thành phần thu nhập thấp Hà Nội mức sống c dân Hà Nội qua kết điều tra xã hội học 28 V II Thực trạng đầu t phát triển nhà cho đối tợng thu nhập thấp Hà Nội giai đoạn ( 1997-2002 ) 44 Nguồn vốn đầu t phát triển cho ngời có thu nhập thấp : 44 Quản lý hoạt động đầu t phát triển nhà Hà Nội cho ngời có thu nhập thấp: 50 Tình hình đầu t phát triển thông qua công tác tái xây dựng tái định c nhà thu nhập thấp Hà Nội 53 VI III Đánh giá hoạt động đầu t phát triển nhà Hà Nội giai đoạn 1998 -2002: 54 Kết đạt đợc: 54 Hiệu sử dụng vốn dự án đầu t xây dựng nhà cho ngời có thu nhập thấp 57 Chơng III: Định hớng số giải pháp nhằm thúc đẩy, nâng cao hiệu đầu t phát triển nhà cho thành phần thu nhập thấp Hà Nội 60 VII I Định hớng phát triển nhà Hà Nội đến năm 2010: 60 Quan điểm phát triển nhà Hà Nội đến năm 2010: 60 1.1 Quan điểm đối tợng chơng trình phát triển nhà: 60 1.2 Quan điểm vai trò Nhà nớc : 60 1.3 Quan điểm tài chính: .60 1.4 Quan điểm phát triển đồng bộ: 61 1.5 Quan điểm kiến trúc quy hoạch: .61 1.6 Quan điểm mô hình tổ chức quản lý: 61 1.7 Quan điểm mô hình phát triển theo dự án: 62 VIII II Một số giải pháp nhằm thúc đẩy nâng cao hiệu đầu t phát triển nhà cho thành phần thu nhập thấp Hà Nội 62 Những hỗ trợ tài nhằm khuyến khích đầu t xây dựng nhà cho thành phần thu nhập thấp Hà Nội 62 Đầu t xây dựng nhà cần phù hợp với nguyện vọng Khả 89 toán hộ thu nhập thấp : .73 2.2 Các loại hình nhà đợc a chuộng hộ thu nhập thấp: 76 Một số giảI pháp cung cấp có hiệu nhà cho đối tợng thu nhập thấp: 79 Một số giải pháp nâng cao hiệu dự án đầu t phát triển nhà cho đối tợng thu nhập thấp Hà Nội : 84 Kết luận 86 Danh mục tài liệu tham khảo 88 90