ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐỖ TIẾN KHỞI Tên đề tài: “NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN XÃ KIM CHÂN THÀNH PHỐ BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2012 - 2014” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Lớp : LT- QLĐĐ - K10 Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2013 - 2015 Thái Nguyên, 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐỖ TIẾN KHỞI Tên đề tài: “NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN XÃ KIM CHÂN THÀNH PHỐ BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2012 - 2014” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Lớp : LT- QLĐĐ - K10 Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2013 – 2015 Giảng viên hƣớng dẫn : TS Phan Đình Binh Thái Nguyên, 2015 LỜI CẢM ƠN Việc đào tạo kiến thức nhà trƣờng cho sinh viên cần thiết để giúp cho sinh viên nắm vững, hiểu sâu kiến thức việc đƣa lý thuyết vào thực tiễn thực tập tốt nghiệp thực tế địa phƣơng có ý nghĩa quan trọng công tác đào tạo nhằm giúp cho sinh viên rèn luyện kỹ tác phong làm tinh thần tự giác sở giúp cho sinh viên có kiến thức thực tế trƣờng tự tin bƣớc vào sống Tạo hội cho sinh viên đƣợc tiếp xúc, giải tình thực tế, giao lƣu học hỏi kinh nghiệm, mở rộng mối quan hệ nhà trƣờng - sinh viên - sở thực tập Với lòng biết ơn vô hạn, em xin chân thành cảm ơn Thầy, Cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên truyền cho em kiến thức quý báu suốt trình học tập rèn luyện trƣờng, giúp em hoàn thiện lực công tác nhằm đáp ứng yêu cầu ngƣời cán khoa học trƣờng Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn thầy giáo TS Phan Đình Binh tận tình bảo, hƣớng dẫn em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ủy ban nhân dân xã Kim chân,thành phố Băc Ninh tạo điều kiện cho em suốt trình thực tập Do thời gian trình độ học vấn thân nhiều hạn chế, bƣớc đầu làm quen với thực tế công việc nên khóa luận em không tránh đƣợc thiếu sót Em mong nhận đƣợc góp ý chân thành thầy cô giáo bạn để khóa luận em đƣợc hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Thái nguyên, ngày …… tháng…… năm 2015 Sinh viên Đỗ Tiến Khởi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản ĐGĐ Định giá đất GCN Giấy chứng nhận HĐND Hội đồng nhân dân KT – XH Kinh tế - Xã hội QSDĐ Quyền sử dụng đất TN&MT Tài nguyên Môi trƣờng UBND Ủy ban nhân dân VT Vị trí KV Khu Vực CN Chữ Nhật MỤC LỤC Phần ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1.TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1.2 Mục đích nghiên cứu 1.3 Yêu cầu 1.4 Ý nghĩa đề tài 1.4.1 Ý nghĩa khoa học 1.4.2 Ý nghĩa thực tiễn Phần 2.TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở lí luận 2.2 Cơ sở thực tiễn 2.2.1 Tổng quan thị trƣờng đất đai 2.2.2 Thị trƣờng đất đai giới 2.2.3 Thị trƣờng đất đai Việt Nam 2.2.4 Công tác định giá đất giới Việt Nam 13 2.2.5 Tình hình nguyên nhân biến động giá đất tỉnh Bắc Ninh 20 2.3 Cở sở pháp lý 21 Phần ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23 3.1 Đối tƣợng nghiên cứu 23 3.2 Phạm vi nghiên cứu 23 3.3 Thời gian địa điểm nghiên cứu 23 3.4 Nội dung nghiên cứu 23 3.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội địa bàn xã Kim Chân 23 3.4.2 Tình hình sử dụng quản lý đất đai xã Kim Chân năm 2012 -2014 23 3.4.3 Giá đất quy định phạm vi nƣớc; địa bàn xã Kim Chân nghiên cứu số yếu tố ảnh hƣởng 23 3.4.4 Đề xuất số giải pháp 23 3.5 Phƣơng pháp nghiên cứu 23 3.5.1 Phƣơng pháp thu thập tài liệu, số liệu 24 3.5.2 Phƣơng pháp điều tra liệu thị trƣờng theo mẫu phiếu 24 3.5.3 Phƣơng pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 24 Phần 4.KẾT QUẢ ĐẠT ĐƢỢC 25 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 25 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 25 4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 29 4.1.3 Thực trạng phát triển ngành kinh tế 30 4.1.4 Hiện trạng sử dụng đất đai 32 4.1.5 Biến động sử dụng đất 34 4.2 Giá đất quy định phạm vi nƣớc; địa bàn xã Kim Chân nghiên cứu số yếu tố ảnh hƣởng 35 4.2.1 Giá đất quy định chung phạm vi nƣớc 35 4.2.2 Công tác định giá đất xã Kim Chân năm 2012 – 2014 36 4.2.3 Giá đất quy định địa bàn xã Kim Chân 37 4.2.4 Thực trạng giá đất biến động giá đất 38 4.3 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất địa bàn xã Kim Chân giai đoạn 2012 – 2014 41 4.3.1 Ảnh hƣởng tình hình biến động dân số GDP/đầu ngƣời 41 4.3.2 Ảnh hƣởng vị trí lô đất đến giá đất 42 4.3.3 Ảnh hƣởng dặc điểm đất đến giá đất 42 4.3.4 Ảnh hƣởng dự án quy hoạch khu dân cƣ đến giá đất 44 4.3.5 Cung cầu nhà đất 45 4.3.7 Các yếu tố khác 53 4.4 Đề xuất số giải pháp 54 PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 57 5.1 Kết luận 57 5.2 Kiến nghị 58 TÀI LIỆU THAM KHẢO 59 DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 xã Kim Chân 32 Bảng Biến động đất đai xã Kim Chân năm 2014 so với năm 2012 34 Bảng 4.3 Khung giá đất đô thị 36 Bảng 4.4 Khung giá đất nông thôn 36 Bảng:4.5 Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu giai đoạn năm 2012-2014 38 Bảng:4.6 Sự chênh lệch giá đất Nhà nƣớc giá đất thị trƣờng xã Kim Chân năm 2014 40 Bảng 4.7 Tình hình biến động dân số GDP/đầu ngƣời 41 Bảng 4.8 Phiếu thông tin điều tra đất 43 DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Bản đồ khu đô thị Đại Kim 44 Phần ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết đề tài Trong bối cảnh với phát triển công nghệ thông tin ngành công nghiệp khác Bên cạnh nhu cầu đất ngày tăng Hòa chung với phỏt triển nƣớc nói chung xã Kim Chân nói riêng bƣớc phát triển mạnh mẽ Các khu giãn dẫn phát triển mạnh mẽ tuyến đƣờng liên tỉnh, liên thôn đƣợc mở rộng với phát triển làm cho đất đai biến động mạnh mẽ Để phát huy đƣợc nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp công nghiệp hoá, đại hoá đất nƣớc đòi hỏi phải có chế, sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc, tạo vốn cho đầu tƣ phát triển, thúc đẩy hình thành phát triển lành mạnh thị trƣờng bất động sản, định giá đất công cụ, biện pháp thiếu Mặt khác, giá đất công cụ quản lý vĩ mô nhà nƣớc để thực quản lý đất đai biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực sách tài đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nƣớc, phát triển lành mạnh thị trƣờng bất động sản khắc phục yếu công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm hiệu Định giá đất nội dung quan trọng công tác quản lý Nhà nƣớc đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng cần thiết với nhiều mục đích khác nhƣ tính thuế, bồi thƣờng, giải tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất thị trƣờng Do tính chất phức tạp thị trƣờng nên giá đất chịu ảnh hƣởng nhiều yếu tố khác Xác định yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất thị trƣờng vấn đề quan trọng Nhà nƣớc nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với sở khoa học thực tiễn để điều tiết thị trƣờng đất đai Xuất phát từ thực tế để góp phần làm sáng tỏ sở khoa học công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trƣờng Đƣợc phân công ban chủ nhiệm Khoa Quản Lý Tài Nguyên, trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên, dƣới hƣớng dẫn thầy giáo TS Phan Đình Binh tiến hành thực chuyên đề: “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn xã Kim Chân- Thành Phố Bắc Ninh giai đoạn 2012 - 2014” nhằm góp phần bƣớc hoàn thiện công tác xác định giá đất ở, toàn địa bàn tỉnh Bắc Ninh nói chung nhƣ xã Kim Chân nói riêng 1.2 Mục đích nghiên cứu - Tìm hiểu giá đất thực tế giá đất Nhà nƣớc quy định địa bàn xã Kim Chân giai đoạn 2012 - 2014 - Nghiên cứu số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất địa bàn xã Kim Chân Trên sở đề xuất số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất đô thị phù hợp với giá chuyển nhƣợng thực tế thị trƣờng - Phân tích số yếu tố chi phối đến giá đất nhằm xây dựng tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với khả sinh lời đất mặt giá thị trƣờng, nhằm mang lại hiệu công tác định giá đất 1.3 Yêu cầu - Cập nhật đầy đủ văn có liên quan đến quy định giá đất nhƣ: Luật đất đai; Nghị định Chính phủ; Thông tƣ hƣớng dẫn Bộ Tài nguyên Môi trƣờng, Bộ Tài hƣớng dẫn việc áp dụng sách thuế quan thuế,…Quyết định UBND tỉnh Bắc Ninh - Các số liệu, tài liệu phản ánh xác yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất - Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi 1.4 Ý nghĩa đề tài 1.4.1 Ý nghĩa khoa học Khóa luận tốt nghiệp hội tốt để củng cố kiến thức đƣợc học nhà trƣờng học hỏi kinh nghiệm trình 46 chế làm thay đổi đƣờng Trong nhiều trƣờng hợp ràng buộc khắt khe phủ bối cảnh lỏng lẻo pháp luật tạo khan cung tạo kẽ hở cho ngƣời đầu kinh doanh nhà đất c phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng Sự phát triển kết cấu hạ tầng điều kiện tiếp cận thƣờng dẫn đến thay đổi cung nhà đất thay đổi thƣờng tác động lớn đến cung nhà đất Kết cấu hạ tầng làm thay đổi công dụng giá trị nhà đất có Nhờ có phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận nhà đất trở lên dễ dàng hơn, có đáp ứng thỏa mãn đƣợc nhiều yêu cầu khác thị trƣờng Một khu vực đất đai hệ thống kết cấu hạ tầng coi nhƣ không thị trƣờng nhà đất song vùng đất đƣợc xây dựng kết cấu sở hạ tầng đồng bộ, khả tiếp cận dễ dàng lại nguồn cung có ý nghĩa với thị trƣờng nhà đất d Các yếu tố đầu vào chi phí phát triển nhà đất Các yếu tố nguyên liệu đầu vào có vai trò quan trọng đến lƣợng cung nhà Nếu giá nguyên vật liệu xây dựng hạ giá thành dựng thấp khả cung nhà với giá hạ đƣợc mở rộng thêm Các yếu tố cho phép tạo nguồn cung nhà với cấp độ khác tao thêm tính phong phú cấu nguồn cung Ngoài số vùng điều kiện đặc thù địa lý thời tiết kết cấu nhà phải đƣợc thiết kế dựng với kỹ thuật đặc biệt nguyên vật liệu chuyên dùng nên cung nhà vùng phụ thuộc vào phát triển công nghệ kỹ thuật xây dựng e Chính sách pháp luật nhà nước Khác với hàng hóa thông thƣờng nhà đất phụ thuộc lớn vào sách nhà nƣớc chế độ quản lý đât đaivà nhà ở, 47 sách sử dụng đất Trƣớc hết chế độ quy định quyền sở hữu quyền sử dụng nhà đất việc quy định rõ ràng xác lập rộng rãi quyền nguồn đất đai nhà có điều kiện để nguồn đất đai nhà sẵn sàng có đủ điều kiện tham gia vào thị trƣờng nhà đất hợp pháp Những nguồn đất đai nhà sử dụng cho phát triển công trình dân dụng nhƣng không đƣợc hợp thức hóa quyền sở hữu sử dụng tham gia vào nguồn cung thị trƣờng nhà đất hợp pháp không đƣợc tính vào nguồn cung thức nhà đất, có tham gia giao dịch thị trƣờng đen đƣợc mức cung đầy đủ Tính chủ động tính tích cực đón nhận thay đổi tất yếu kết cấu dân cƣ chuyển đổi khu vực hoạt động kinh tế - xã hội sở để nhà nƣớc có chủ trƣơng sách việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai Nếu xu đô thị hóa diễn với áp lực cao, dịch chuyển khu vực hoạt động kinh tế - xã hội diễn nhanh chóng mà quy hoạch mục đích sử dụng đất đai không đƣợc điều chỉnh kịp thời chắn gây thiếu hụt cung nhà đất từ cân đối cung cầu dẫn đén xuất nguồn cung bất động sản bất hợp pháp song thiếu hụt nguồn cung hợp pháp nên nguồn cung bất hợp pháp đƣợc chấp nhận Sự hợp pháp hóa quyền sở hữu sử dụng nhà đất với việc thừa nhận cho đời hoạt động công khai thị trƣờng nhà đất nhân tố tác động lớn đến lƣợng cung cầu nhà đất hoạt động công khai hóa thị trƣờng cho phép đối tƣợng tham gia thị trƣờng làm phong phú thêm nguồn cung đa dạng hóa cấu cung Một thị trƣờng hoạt động không công khai, không đƣợc thừa nhận điều tiết nhà nƣớc thƣờng bị số lực đen chi phối điều tiết, để thu đƣợc lợi nhuận lực tạo khan cung tăng 48 cầu cách giả tạo tính chất hoạt động thị trƣờn nhà đất , thái độ nhƣ can thiệp nhà nƣớc hoạt động thị trƣờng nhà đất tác động quan trọng cân cung cầu Sự thừa nhận chủ trƣơng đa dạng hóa nguồn cung nhà nhân tố quan trọng mở đƣờng cho việc đa dạng háo hình thức phát triển nhà lam phong phú thêm số lƣợng cấu nguồn cung nhà Chính sách đầu tƣ phát triển kết cấu hạ tầng mở rộng phạm vi phát triển tác độngtrực tiếp đến cung nhà đất dù đa dạng hóa hình thức nguồn tham gia xây dựng phát triển nhà song nhà nƣớc luôn ngƣời có chức vai trò khả việc đầu tƣ phát triển kết cấu hạ tầng Việc đầu tƣ phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng phải trƣớc theo hoạt động xây dựng cung cấp nhà phát triển theo Nếu việc đầu tƣ xây dựng kết cấu hạ tầng nhà nƣớc không đƣợc triển khai dù tiềm lực xây dựng có to lớn đến đâu , chủ trƣơng sách khác có hấp dẫn đến mấy, vùng đất sở hạ tầng đất không không trở thành nguồn cung nhà đất Vì phát triển hoàn thiện kết cấu hạ tầng tác nhân quan trọng thay đổi lƣợng cung nhà đất 4.3.5.2 Cầu nhà đất Cầu hàng hoá BĐS toàn nhu cầu có khả toán mà xã hội dùng để mua khối lƣợng hàng hoá dịch vụ BĐS thời kỳ định Nhu cầu tiêu dùng hàng hoá BĐS vô lớn, nhƣng cầu hàng hoá BĐS có cách biệt lớn với nhu cầu quy mô đối tƣợng xuất Cầu phải nhu cầu có khả toán tức ngƣời mua BĐS phải ngƣời có khả mua sẵn sàng mua Có đối tƣợng có nhu cầu 49 sử dụng nhƣng không trở thành cầu thị trƣờng lại có đối tƣợng nhu cầu nhƣng lại có nhu cầu đầu kiếm lợi xuất cầu có nhu cầu nhu cầu có khả toán Để xuất cầu hàng hoá BĐS phải có đủ điều kiện sau: Có xuất nhu cầu tiêu dùng loại BĐS mà nhu cầu tự thoả mãn nguồn sẵn có ngƣời dân Phải có nguồn lực tài để đảm bảo khả toán cho nhu cầu Chỉ có nguồn lực tài cho toán nhu cầu chuyển thành cầu thị trƣờng Trình độ phát triển kinh tế xã hội, trình độ thu nhập ngày tăng nhu cầu hàng hoá BĐS ngày tăng cao Phải có thị trƣờng BĐS để cung, cầu gặp cầu thực trở thành cầu xuất thị trƣờng Giá đất tùy thuộc vào phần lớn quan hệ cung cầu thị trƣờng cầu lớn cung giá đất thị trƣờng bị đẩy cao lên ngƣợc lại cầu thấp cung giá đât có xu hƣớng giảm xuông Tuy nhiên giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhƣ yếu tố xuất phát từ khuyết tật thị trƣờng nhƣ độc quyền, đầu cơ, cạnh tranh không lành mạnh… có yếu tố xuất phát từ can thiệp nhà nƣớc nhƣ đầu tƣ nhà nƣớc vào việc nâng cấp sở hạ tầng khu dân cƣ ( đƣờng giao thông, cấp thoát nƣớc , cấp điện …) tăng miễn giảm thuế cho doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản bất động sản thuộc sở hữu nhà nƣớc, sách nhà cho ngƣời có thu nhập thấp có yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen ngƣời dân nhƣ không muốn bán nhà đất ông cha để lại ham muốn có nhà nằm quốc lộ, tỉnh lộ… có nhóm nhân tố tác động đến giá đất nói riêng nhƣ đất nói chung, cụ thể là: a Sự tăng trưởng dân số nhu cầu phát triển tăng trƣởng dân số nhân tố làm tăng nhu cầu xã hội theo cầu nhà đất tăng lên, lƣợng cầu nhà đất đại lƣợng tỷ lệ thuận với 50 yếu tố dân số, đặc biệt tỷ lệ tăng dân số học cao gây đột biến cầu nhà đất độ co giãn cầu nhà đất nhà phụ thuộc lớn vào biến số nhƣ quy mô gia đình, thu nhập giá Mối quan hệ thuận chiều quy mô gia đình tăng lên kéo theo cầu diện tích nhà đất tăng theo Tuy nhiên hệ số co giãn không đơn phụ thuộc vào thay đổi quy mô, mà tùy thuộc vào kết cấu gia đinh Sự thay đổi quy mô gia đình độc thân gia đình cặp vợ chồng gia đình có thêm nhỏ làm thay đổi không đáng kể cầu nhà hay nói cách khác độ co giãn cầu so với quy mô nhỏ Tóm lại thay đổi quy mô gắn liền với thay đổi kết cấu gia đình ( lập gia đình, bƣớc sang tuổi trƣởng thành, có nhiều hệ sống chung vv… ) tạo độ co giãn lớn cầu nhà b Thu nhập dân cư Nhu cầu nhà nhu cầu thiết yếu thiếu với ngƣời dân Do cầu nhà tối thiểu tăng lên tƣơng ứng với tốc độ tăng thu nhập mức thu nhập vƣợt mức giới hạn cầu lƣơng thực thực phẩm đến giới hạn cao thu nhập tiếp tục tăng cầu nhà đất tăng chậm lại chí giảm thay vào tăng cầu nhà cao cấp gia đoạn thu nhập thấp nhu cầu nhà tối thiểu giống nhƣ đƣờng thẳng không co giãn thay đổi với mức thu nhập Khi mức thu nhập tăng lên qua giới hạn đói nghèo, cầu nhà thiết yếu bắt đầu tăng nhanh chậm dần đến mức bão hòa nhu cầu nhà tối thiểu Khi nhu cầu tiếp tục tăng thêm, nhu cầu nhà thiết yếu có xu hƣớng giảm dần cầu nhà cao cấp tăng lên c Giá tiêu dùng Thặng dƣ tiêu dùng nhà thay đổi nhanh quy mô tiêu dùng nhà thấp tăng lên chậm quy mô tiêu dùng vƣợt 51 giới hạn cần thiết giá trị nhà đất tồn dƣới hình thức vật hình thức giá trị hình thức luôn tác động qua lại lẫn nhau, chẳng hạn nhƣ nhà xây thêm diện tích cải tạo, nâng cấp có giá trị lớn so với nhà trạng thái cũ Tuy nhiên giá trị nhà đất tùy thuộc vào giá thị trƣờng Cũng đất , hộ thời kỳ “ sốt nóng ” giá chúng cao gấp đôi, gấp ba lần so với lúc bình thƣờng, vào thời kỳ “đóng băng” giá lại hạ xuống nhiều thấp lúc bình thƣờng d Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội xã Tăng mức độ thu hút đầu tƣ bên vào khu giãn dân làm tăng mức cầu nhà đất nói chung, dự án giải tỏa khu nhà ổ chuột dọc theo kênh mƣơng làm tăng mức cầu nhà đất Việc thực dự án cải tạo sở hạ tầng khu giãn dân tác động nhanh chóng làm tăng mức cầu nhà đất đồng thời làm tăng mức cung nhà đât Các sách hỗ trợ phủ tín dụng, hộ trợ giá cho ngƣời có thu nhập thấp việc giải vấn đề nhà làm tăng mức cầu nhà đất Ngoài phải kể đến số yếu tố khác ảnh hƣởng đến không nhỏ tới quy mô tích chất cầu nhà đất trình độ phát triển sản xuất, sử chuyển đổi cấu kinh tế , tác động trình hội nhập kinh tế khu vực 4.3.6 Yếu tố khả đầu tư sở hạ tầng Cơ sở hạ tầng gồm sở hạ tầng kỹ thuật ( đƣờng giao thông, hệ thống dịch vụ cấp thoát nƣớc, hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt chiếu sáng, hệ thống thông tin liên lạc…) sở hạ tầng xã hội ( trƣờng học, trạm xá, khu vui chơi giải trí ) Mật độ phát triển kết cấu sở hạ tầng có tác động lớn đến giá đất kết cấu hạ tầng làm thay đổi công dụng giá trị đất đai có Việc phát triển kết cấu hạ tầng đƣợc thể thông qua phát triển hệ thống đƣờng gia thông đồng bộ, hệ thống dịch vụ cấp thoát nƣớc, hệ thống 52 dịch vị điện sinh hoạt điện chiếu sáng, hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc, hệ thống sử lý chất thải, hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống an toàn lao động… việc giá đất tăng khu vực có đầu tƣ kết cấu hạ tầng tốt chủ yếu tâm lý ngƣời sử dụng đất mua nhà, đất ý đến hệ thống sở hạ tầng đƣờng giao thông đƣợc hoàn chỉnh đến mức nào? Hệ thống cấp thoát nƣớc đƣợc xây dựng ? Hệ thống điện sinh hoạt chiếu sáng đƣợc lắp đặt với quy mô nhƣ nào? nhân tố tác động trực tiếp đến nhiều giá trị sử dụng vị trí đất đai khu vực Nhờ có phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận đất đai trở lên dễ dàng đáp ứng thỏa mãn đƣợc yêu cầu khác ngƣời sử dụng Nhờ mà đất đai tham gia vào thị trƣờng bất động sản cách tốt Một khu đất kết cấu hạ tầng nhu cầu sử dụng đất không cao nên giá đất khu vực thấp điều đƣơng nhiên Ngƣợc lại khu vực đƣợc xây dựng sở hạ tầng đồng bộ, khả tiếp cận thuận tiện cách dễ dàng lại nguồn cung có ý nghĩa thị trƣờng bất động sản, nhu cầu sử dụng đất khu vự chắn tăng lên kéo theo giá đất khu vực tăng cao 4.3.7 Yếu tố sách tiền tệ Giá đất đai biểu tiền giá trị đất đai, số tiền thỏa thuận ngƣời mua ngƣời bán thời điểm định Ở thời điểm khác giá đất đai thay đổi theo chiều hƣớng khác tăng hay giảm mặt khác đất đai có giá trị lớn, Việt Nam chiếm khoảng ¾ tổng tài sản quốc giá cá nhân gia đình đất đai tài sản quan trọng Chính biến động tiền tệ sách tiền tệ có ảnh hƣởng không nhỏ đến giá đất, giá đất phụ thuộc vào ổn định đồng tiền , sức mua đồng tiền tăng giá đất giảm ngƣợc lại sức mua đồng tiền giảm thì giá đất tăng Khi sức mua đồng tiền tăng tức 53 lƣợng tiền mua đƣợc lƣợng hàng hóa lớn xu hƣớng giá đồng tiền tăng giao dịch liên quan đến đất đai chững lại ngƣời có ý định bán có tâm lý chờ giá ngƣời ta cho giá tiếp tục tăng 4.3.8 Các yếu tố khác Ngoài yếu tố điển hình nêu chi tiết, nhiều yếu tố khác ảnh hƣởng đồng thời tới giá đất - Các yếu tố xã hội: yếu tố xã hội tác động lớn đến giá đất Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá đất nơi tăng lên cân cung - cầu bị phá vỡ - Yếu tố tâm lý: Đây yếu tố có ảnh hƣởng không nhỏ đến giá đất chuyển nhƣợng địa bàn nói riêng ngƣời dân Việt Nam nói chung Ngƣời dân thƣờng có tâm lý nóng vội đám đông, giá đất lên cao thƣờng đổ xô mua lo sợ đất có khả sinh lời cao bị ngƣời khác mua mất, đẩy giá lên cao hơn, gây lên tƣợng sốt đất Nhƣng giá đất mức thấp lại chần chừ chờ đợi để mua đƣợc đất khác với giá rẻ điều dẫn tới thị trƣờng BĐS bị đóng băng Một yếu tố tâm lý quan trọng ngƣời Việt Nam thích nhà có hƣớng Đông, Đông Nam hƣớng Tây, Tây Bắc Do đó, đất có hƣớng Tây thƣờng có giá chuyển nhƣợng thấp hƣớng khác Những định mức giá đƣợc đƣa dựa đánh giá thông tin trạng thái tâm lý định - Yếu tố pháp lý đất: Theo điều tra đa số ngƣời đƣợc hỏi cho điều họ quan tâm hỏi mua đất giấy tờ pháp lý đất Nhƣ vậy, nghiên cứu giá đất cần phải nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố cách khoa học nhằm đƣa mức giá xác sát với giá thị trƣờng 54 4.4 Đề xuất số giải pháp Để giải vấn đề trên, đề tài xin đƣa số giải pháp cụ thể nhƣ sau: - Nhà nƣớc cần xây dựng khung giá giá đất phải phù hợp với thực tế địa phƣơng Căn vào khung giá phƣơng pháp xác định giá đất Chính phủ ban hành, giá đất địa phƣơng quy định phải phù hợp với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhƣợng QSDĐ thực tế hình thành địa phƣơng phù hợp với quan hệ đất đai - Giá đất phải đƣợc điều chỉnh cho phù hợp với giá đất thị trƣờng địa phƣơng Việc điều chỉnh giá đất xác định giá đất công việc phức tạp, nhạy cảm ảnh hƣởng đến nhiều mặt KT-XH ổn định ngƣời dân Vì trƣờng hợp giá đất biến động Nhà nƣớc công bố quy hoạch, đầu tƣ sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị cấp quyền có liên quan phải thực việc điều chỉnh giá đất kịp thời sở cân nhắc cách thận trọng tính toán giá đất theo cách phân tích mức độ cách toàn diện Việc phân loại đƣờng phố cần đƣợc điều chỉnh, bổ sung thƣờng xuyên, phân loại đƣờng phố theo khu vực trung tâm, cận trung tâm, ven đô, cần bổ sung hệ số điều chỉnh hình thể đất, bề rộng mặt tiền, khả sinh lợi Cụ thể địa bàn nghiên cứu UBND xã Kim Chân cần xem xét để điều chỉnh mức giá hợp lý - Về tổ chức định giá đất Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dƣ luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trƣờng cần thành lập tổ chức định giá từ trung ƣơng đến địa phƣơng Tổ chức có nhiệm vụ định giá đất BĐS Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trƣớc pháp luật 55 định mức đƣa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho ngƣời yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợp với quy định pháp luật hành - Về đào tạo chuyên gia định giá đất: Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, đòi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi ngƣời làm công tác vừa có chuyên môn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT-XH Do Nhà nƣớc cần phải trọng đào tạo chuyên gia tƣ vấn, định giá đất Trƣớc mắt cần tăng cƣờng khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác cho giáo viên giảng dạy trƣờng đại học - Nhà nƣớc cần tăng cƣờng công tác giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án xây dựng công trình có sử dụng đất để khắc phục hạn chế giá đất UBND tỉnh thành phố xã Kim Chân nói riêng ban hành thấp giá thực tế chuyển nhƣợng thị trƣờng, đồng thời đảm bảo tính công khai, minh bạch, làm sở thúc đẩy phát triển thị trƣờng BĐS Tuy nhiên cần có định hƣớng để đƣa giá đất thực tế dần phù hợp với phát triển kinh tế nƣớc ta nhƣ phù hợp với mức thu nhập ngƣời dân - Đồng thời với công tác quản lý tốt giá đất, Chính phủ cần phải hoàn thiện hệ thống sách tài đất đai Đảm bảo tỷ lệ động viên nguồn vốn từ đất đai hợp lý nguồn thu tài đất đai phải sở giá đất - Trong hệ thống quản lý đất đai nƣớc ta nay, công tác tài liên quan đến đất đai đƣợc áp dụng dựa khung giá Nhà nƣớc.UBND cấp tỉnh ban hành khung giá riêng cho tỉnh dựa Nghị định chung Chính phủ Một khung giá đƣợc áp dụng cho nhiều lĩnh vực tài đất đai dẫn đến khó khăn cho địa phƣơng việc giải 56 vấn đề liên quan đến quản lý Nhà nƣớc đất đai giai đoạn nhƣ: giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu thuế chuyển QSDĐ Vì vậy, Chính phủ UBND cấp tỉnh cần xem xét, nghiên cứu để đƣa hệ số điều chỉnh vấn đề tài đất đai liên quan đến lĩnh vực khác nhau, vận dụng hệ số điều chỉnh khác để đảm bảo hài hòa nguồn thu ngân sách Nhà nƣớc quyền lợi tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất 57 PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Với tổng diện tích 453,43 ha, xã Kim Chân xã thành lập thành phố Bắc Ninh có nhiều lợi vị trí địa lý, giao thông thuận lợi xã đƣợc tiếp tục xây dựng phát triển cách đồng quy hoạch phát triển chung xã Kim Chân có nhiều tiềm phát triển kinh tế xã hội, Trong năm qua, địa bàn thành phố Bắc Ninh nói chung xã Kim Chân nói riêng tốc độ đô thị hoá diễn nhanh giá đất có biến động tƣơng đối lớn Vấn đề quản lý nhà nƣớc đất đai nhiều bất cập giá đất nguyên nhân gây nên khó khăn vƣớng mắc việc thực sách pháp luật liên quan đến đất đai Qua nghiên cứu, tìm hiểu giá đất ảnh hƣởng yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất giai đoạn năm 2012- 2014 thông qua vị trí địa bàn xã Kim Chân cho thấy giá đất chuyển nhƣợng thực tế thị trƣờng cao so với giá đất Nhà nƣớc quy định, đặc biệt vị trí có điều kiện thuận lợi hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cƣ, nằm khu trung tâm, chênh lệch giá thực tế giá Nhà nƣớc quy định cao Giá đất quy định UBND tỉnh Bắc Ninh nhìn chung thấp so khoảng 2,47 – 3,02 lần so với giá đất chuyển nhƣợng thực tế thị trƣờng Giữa khu vực xã mức độ chênh lệch khác hay Khu vực biến động khác Giá chuyển nhƣợng thị trƣờng cao nơi có giá trị sinh lợi cao, vị trí thuận lợi cho giao thông, buôn bán Cụ thể khu vực với giá chuyển nhƣợng thị trƣờng cao từ 4,200,000 - 4,700,000 đồng/m2 giảm dần qua khu vực với giá chuyển nhƣợng từ 3,300,000 -4,000,000 đồng/m2 giảm dần xuống thấp từ 2,400,000 – 3,100,000 đồng/m2 58 Chúng ta rút kết luận khả sinh lời yếu tố khu vực đất cao giá trị đất lớn, giá đất cao Vì vậy, tiến hành định giá đất cần phân tích sâu khả sinh lời yếu tố khu vực đất mang lại để đánh giá giá trị thực tế đất mang lại, giúp cho việc định giá đất phù hợp với thực tế phản ánh với giá thị trƣờng 5.2 Kiến nghị - Nhà nƣớc cần xây dựng khung giá giá đất phải phù hợp với thực tế địa phƣơng Căn vào khung giá phƣơng pháp xác định giá đất Chính phủ ban hành, giá đất địa phƣơng quy định phải phù hợp với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhƣợng QSDĐ thực tế hình thành địa phƣơng phù hợp với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất - Giá đất phải đƣợc điều chỉnh cho phù hợp với giá đất thị trƣờng địa phƣơng - Về tổ chức định giá đất: để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dƣ luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trƣờng cần thành lập tổ chức định giá từ trung ƣơng đến địa phƣơng Tổ chức có nhiệm vụ định giá đất BĐS - Về đào tạo chuyên gia định giá đất: để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, đòi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi ngƣời làm công tác vừa có chuyên môn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT-XH Do Nhà nƣớc cần phải trọng đào tạo chuyên gia tƣ vấn, định giá đất Trƣớc mắt cần tăng cƣờng khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác cho giáo viên giảng dạy trƣờng đại học 59 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thi hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá các loại đất Bộ Tài Thông tư 161/TT-BTC ngày 12/08/2009 hướng dẫn thu thập cá nhân số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng bất động sản Bộ Tài Thông tư số 145/TT-BTC hướng dẫn thực Nghị định số 188 phương pháp xác định giá đất khung giá các loại đất Nghị định số 123 sửa đổi, bổ sung số điều của Nghị định số 188 Bộ Xây Dựng Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Chính Phủ Điều 22, Mục Chương II Nghị định 100/2008/NĐ-CP của Chính phủ ngày 8/9/2008 quy định chi tiết số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân, thuế suất thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản Chính Phủ Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường,hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai Chính Phủ Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ thi hành Luật Đất đai Chính Phủ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá các loại đất Chính Phủ Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 bổ sung số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá các loại đất 60 10 Luật Đất đai 2013 11 Lê Phƣơng Thảo, (2007) Tìm hiểu giá đất địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp 12 Nguyễn Thế Huấn, (2009) Định giá đất bất động sản, NXB nông nghiệp Hà Nội 13 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp 14 Quyết định số 155/1011/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bắc Ninh ngày 22/12/2011 việc ban hành bảng giá các loại đất năm 2012 địa bàn tỉnh Bắc Ninh 15 Quyết định số 140/2012/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bắc Ninh ngày 25/12/2012 việc ban hành bảng giá các loại đất năm 2013 địa bàn tỉnh Bắc Ninh 16 Quyết định số 570/2013/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bắc Ninh ngày 25/12/2013 việc ban hành bảng giá các loại đất năm 2014 địa bàn tỉnh Bắc Ninh [...]... điểm: UBND xã Kim Chân- thành phố Bắc Ninh 3.4 Nội dung nghiên cứu 3.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại địa bàn xã Kim Chân 3.4.2 Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của xã Kim Chân năm 2012 -2 014 - Tình hình sử dụng đất - Tình hình cấp giấy CN quyền sử dụng đất 3.4.3 Giá đất ở quy định trong phạm vi cả nước; trên địa bàn xã Kim Chân và nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng - Giá đất ở quy định trong... tỉnh Bắc Ninh 23 Phần 3 ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tƣợng nghiên cứu Giá đất ở trên địa bàn xã Kim Chân giai đoạn 201 2- 2014 3.2 Phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu tất cả những yếu tố có liên quan tới tình hình biến động giá đất ở trong phạm vi xã Kim Chân giai đoạn 201 2- 2014 3.3 Thời gian và địa điểm nghiên cứu - Thời gian: 05/01/2015 tới 05/04/2015 - Địa điểm: UBND xã Kim. .. nƣớc - Giá đất ở trên địa bàn xã Kim Chân - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất trên địa bàn xã Kim Chân năm 2012 - 2014 3.4.4 Đề xuất một số giải pháp 3.5 Phƣơng pháp nghiên cứu Trong quá trình tiến hành đề tài, nhiều phƣơng pháp nghiên cứu đƣợc sử dụng kết hợp nhằm đạt đƣợc mục đích và yêu cầu của đề tài đề ra Các phƣơng pháp chủ yếu bao gồm: 24 3.5.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu... 570/2013/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bắc Ninh ngày 25/12/2013 về việc ban hành bảng giá các loại đất năm 2014 trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh - Quyết định số 140 /2012/ QĐ-UBND của UBND tỉnh Bắc Ninh ngày 25/12 /2012 về việc ban hành bảng giá các loại đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh - Quyết định số 155/2011QĐ-UBND của UBND tỉnh Bắc Ninh ngày 22/12/2011 về việc ban hành bảng giá các loại đất năm 2012 trên địa bàn. .. - Phƣơng pháp so sánh: so sánh giá đất theo quy định của Nhà nƣớc với giá đất thực tế trên thị trƣờng nhằm làm nổi bật những tƣơng tác qua lại, những ảnh hƣởng phát sinh đến hoạt động quản lý đất đai của Nhà nƣớc và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của ngƣời dân - Phƣơng pháp phân tích: phân tích ảnh hƣởng của các yếu tố đến giá đất ở trên địa bàn xã Tổng hợp, nghiên cứu giá đất và một số yếu tố ảnh. .. dẫn tới giá đất tăng nhanh chóng 2.3 Cở sở pháp lý - Luật Đất đai 2013 - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất - Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất - Thông tƣ số 145/TT-BTC hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 188... hƣởng đến giá đất trong khu vực, từ đó đƣa ra các đề xuất, giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý về đất đai của chính quyền cấp cơ sở 25 Phần 4 KẾT QUẢ ĐẠT ĐƢỢC 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 4.1.1.1 Vị trí địa lý Xã Kim Chân là một xã thuộc thành phố Bắc Ninh - Phía Bắc giáp tỉnh Bắc Giang - Phía Đông giáp xã Đại Xuân-Huyện Quế Võ -. .. dụng đất, thông tin về thửa đất, giá đất, … Thông qua đó có thể nhận định đƣợc về giá thực tế của thửa đất và các yếu tố ảnh hƣởng - Tổng số phiếu điều tra 50 phiếu 3.5.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu - Phƣơng pháp thống kê: tổng hợp sắp xếp các số liệu theo thời gian từng năm của giai đoạn điều tra - Phƣơng pháp xử lý số liệu: từ những số liệu thu thập đƣợc tổng hợp và xử lý trên. .. xác định giá đất quy định tại Nghị định số 123/2007/NĐ-CP quy định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Ngày 08/01/2010, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng - Bộ Tài chính ban hành Thông tƣ liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC hƣớng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc... Quế Võ - Phía Tây giáp phƣờng Đáp Cầu, Thị Cầu Và phƣờng Vũ Ninh - Phía Nam giáp xã Phƣơng Liễu-Huyện Quế Võ Xã Kim Chân nằm ở phía Đông của Thành Phố Bắc Ninh có sông cầu chảy qua từ Tây sang Đông rất thuận lợi cho phát triển kinh tế và giao lƣu trao đổi hàng hóa với các địa phƣơng trong thành phố và ngoài tỉnh 4.1.1.2 Địa hình địa mạo Là xã nằm trong vùng đồng bằng châu thổ nên địa hình tƣơng đối