VẤN ĐỀ 1: IM LẶNG TRONG QUÁ TRÌNH GIAO KẾT HỢP ĐỒNG Câu 1: Đoạn nào của quyết định cho thấy anh Đạt đã chuyển nhượng tài sản cho ông Nâu? Tại đoạn đầu phần xét thấy: “ Căn cứ vào tài liệu có hồ sơ vụ án, thì ngày 30-3-2004 anh Nguyễn Phát Đạt lập hợp đồng chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn Nâu (là chú của anh Đạt) 670m2 đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 02164/QSDĐ/B2 ngày 16-4-1995 Uỷ ban nhân dân huyện Lai Vung tỉnh Đồng Tháp cấp đứng tên anh Đạt với giá 250.000.000 đồng Hai bên thỏa thuận ông Nâu trả trước 120.000.000đồng để trả Ngân hàng, làm xong thủ tục sang tên sẽ trả đủ Anh Đạt đã giao đất cho ông Nâu sử dụng tại thời điểm đó Tuy nhiên, không thể hiện việc ông Nâu đã trả tiền thay anh Đạt tại Ngân hàng hai bên thỏa thuận.” Câu 2: Đoạn nào của quyết định cho thấy tài sản anh Đạt chuyển nhượng là tài sản chung của anh Đạt và chị Linh (vợ anh Đạt)? Đoạn của quyết định cho thấy tài sản anh Đạt chuyển nhượng là tài sản chung của anh Đạt và chị Linh (vợ anh Đạt): “Tuy nhiên, khối tài sản anh Đạt thế chấp cho Ngân hàng là tài sản chung của anh Đạt và chị Linh (vợ anh Đạt), các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu mới chỉ có chữ ký của anh Đạt nên cũng cần phải xem xét chị Linh có biết việc chuyển nhượng hay không?” Câu 3: Việc chuyển nhượng có cần sự đồng ý của chị Linh không? Vì sao? Nêu sở pháp lý trả lời Việc chuyển nhượng cần có đồng ý chị Linh Vì Quyết định, Tòa Giám Đốc Thẩm xác định khối tài sản anh Đạt chuyển nhượng tài sản chung anh Đạt chị Linh việc định đoạt tài sản chung phải có bàn bạc, thỏa thuận đồng ý hai bên vợ chồng Cơ sở pháp lí: - Khoản 2, Khoản Điều 219 BLDS 2005 quy định: 2.Vợ chồng tạo lập, phát triển khối tài sản chung công sức người; có quyền ngang việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung 3.Vợ chồng bàn bạc, thỏa thuận ủy quyền cho chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung - Điều 28 luật HNNVGĐ 2000 quy định: Vợ, chồng có quyền nghĩa vụ ngang việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung Tài sản chung vợ chồng chi dùng để bảo đảm nhu cầu gia đình, thực nghĩa vụ chung vợ chồng Việc xác lập, thực chấm dứt giao dịch dân liên quan đến tài sản chung có giá trị lớn nguồn sống gia đình, việc dùng tài sản chung để đầu tư kinh doanh phải vợ chồng bàn bạc, thỏa thuận, trừ tài sản chung chia để đầu tư kinh doanh riêng theo quy định khoản Điều 29 Luật Câu 4: Theo BLDS và thực tiễn xét xử Việt Nam nào im lặng được coi là chấp nhận (đồng ý) hợp đồng? Im lặng được coi là chấp nhận (đồng ý) hợp đồng: • Theo BLDS: Theo khoản 2, Điều 403 BLDS năm 1995 khoản 2, Điều 404 BLDS 2005: “Hợp đồng dân xem giao kết hết thời hạn trả lời mà bên nhận để nghị im lặng, có thỏa thuận im lặng trả lời chấp nhận giao kết.” Như vậy, bên thỏa thuận hết thời hạn trả lời mà bên nhận đề nghị im lặng im lặng coi trả lời chấp nhận giao kết Luật quy định im lặng chấp nhận, đồng ý “các bên” có thỏa thuận Do đó, bên nêu ý kiến cho im lặng chấp nhận theo BLDS im lặng không coi đồng ý Đây quy định BLDS giá trị im lặng trình giao kết hợp đồng lúc bên thỏa thuận im lặng có giá trị chấp nhận hợp đồng Phần lớn giao dịch thỏa thuận • Theo thực tiễn xét xử Việt Nam: Theo thực tiễn pháp lý Việt Nam, im lặng không đủ để khẳng định việc chấp nhận hợp đồng Tuy nhiên, im lặng biểu chấp nhận (đồng ý) tồn yếu tố khác Sau số yếu tố cho phép suy luận có chấp nhận hợp đồng: - Yếu tố thứ việc bên giữ im lặng trình giao kết hợp đồng, sau yêu cầu bên thực hợp đồng - Yếu tố thứ hai bên giữ im lặng trình giao kết hợp đồng tiếp nhận việc thực hợp đồng bên tiến hành thực hợp đồng từ phía coi đồng ý - Yếu tố thứ ba bên giữ im lặng trình giao kết biết rõ việc thực hợp đồng phản đối - Yếu tố thứ tư dựa vào lời khai bên giữ im lặng trình giao kết hợp đồng lời khai cho thấy người giữ im lặng đồng ý hợp đồng1 Câu 5: Chị Linh có biết, có phản đối việc chuyển nhượng không? Trong bản án không nêu chị Linh có biết, có phản đối việc chuyển nhượng hay không không đề cập chị Linh có đứng thực việc liên quan đến việc chuyển nhượng hay không nên kết luận chị Linh có biết hay không việc chuyển nhượng đất anh Đạt ông Nâu Tuy nhiên, chị Linh biết mà không phản đối phải coi chị Linh đồng ý việc chuyển nhượng Nếu chị Linh không đồng ý chuyển nhượng cần phải vào quy định pháp luật để giải Câu 6: Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao vụ việc được bình luận, nếu chị Linh biết và không phản đối việc chuyển nhượng thì có được coi chị Linh đồng ý không? Đoạn nào của quyết định cho câu trả lời? Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao vụ việc được bình luận, nếu chị Linh biết và không phản đối việc chuyển nhượng thì coi chị Linh đồng ý Đoạn của quyết định cho câu trả lời: “Tuy nhiên khối tài sản anh Đạt thế chấp cho Ngân hàng là tài sản chung của anh Đạt và chị Linh (vợ của anh Đạt), các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu mới chỉ có chữ ký của anh Đạt nên cũng cần phải xem xét việc chị Linh có biết việc chuyển nhượng hay không? Nếu chị Linh biết mà không phản đối thì phải coi chị Linh cũng đồng ý việc chuyển nhượng Nếu chị Linh không biết và không đồng ý chuyển nhượng thì cần phải cứ vào quy định của pháp luật để giải quyết.” Câu 7: Hướng giải quyết của Tòa dân sự đã có tiền lệ chưa? Cho biết tiền lệ mà anh/chị biết Hướng giải quyết của Tòa dân sự đã có tiền lệ Xu hướng xác định cá nhân biết mà không phản đối là chấp nhận hợp đồng đã trở thành án lệ của Hội đồng Thẩm phán Trong một vụ việc Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam án bình luận án, NXB.CTQG 2013, Sđd, t.1, tr.205 đến 209 tương tự quyết định số 183/2009/DS-GĐT ngày 19-5-2009 của Tòa án dân sự nhân dân tối cao thì ông Nhầm chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Lùng mà không có chữ ký của bà Anh và các của ông bà Theo Tòa dân sự, “trong trường hợp, có đủ cứ chứng minh ông Nhầm chuyển nhượng đất cho bà Lùng, bà Anh và các của bà Anh và ông Nhầm biết mà không phản đối về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Lùng đúng quy định của pháp luật thì Tòa án mới công nhận việc chuyển nhượng đất giữa ông Nhầm và bà Lùng Hoặc theo Quyết định số 28/2012/GĐT-DS ngày 31-5-2012 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao Theo hướng giải , Hội đồng Thẩm phán xét rằng: “việc ông Thu chuyển nhượng đất ao cho bà Nhung, bà Sáu (vợ ông Thu) không ký giấy chuyển nhượng lại ao tháng 1-1995 đơn xin chuyển nhượng đất ngày 27-11-1995, bà Sáu biết việc ông Thu chuyển nhượng đất ao không phản đối Giai đoạn đầu tranh chấp gia đình bà Sáu đòi phần đất cho thừa ( đồng ý chuyển nhượng 176m 2) Thực tế, bà Nhung san lấp ao, xây tường bao từ năm 1996, gia đình bà Sáu biết mà ý kiến gì, nên phải xác định bà Sáu có biết đồng ý với việc ông Thu chuyển nhượng đất Câu 8: Suy nghĩ của anh/chị về vai trò của im lặng giao kết hợp đồng ở Việt Nam Trong trường hợp người có nghĩa vụ kí kết hợp đồng biết mà im lặng hợp đồng chấp nhận Nhưng trường hợp lí mà bên kí kết hợp đồng việc giao kết hợp đồng không đồng ý trường hợp pháp luật lại chưa có quy định Đây mọt lỗ hổng pháp luật Việt Nam Trường hợp bên giao kết hợp đồng im lặng không gặp nước ta nên việc đưa môt quy định vấn đề "im lặng" giao kết hợp đồng Bộ luật dân vấn đề cần thiết Trước đây, im lặng không xem hình thức đồng ý giao kết hợp đồng quy định Khoản Điều 11 Pháp lệnh hợp đồng dân năm 1991 quy định "sự im lặng không chấp nhận giao kết hợp đồng, bên thỏa thuận khác" BLDS 1995 quy định tương tự tiếp tục kế thừa BLDS 2005 Tuy nhiên với quy định khoản Điều 404 BLDS 2005 cứng nhắc thể qua việc bên phải có thỏa thuận với im lặng hình thức trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng, không đầy đủ gây nhiều khó khăn trình xét xử tính chất mềm dẻo linh hoạt giao dịch dân lĩnh vực thương mại2 Trong "ở số nước Pháp, Anh, Đức, Bỉ, Tây Ban Nha, Italia, Đan Mạch, im lặng suy luận chấp nhận giao kết hợp đồng tồn thói quen hay tập quán ngành nghề cho phép Ví dụ, vùng Bordeaux Pháp tồn tập quán người mua giới rượu vang gửi cho bên mua bên bán văn ghi lại Nguyễn Ngọc Khánh, Chế định hợp đồng BLDS Việt Nam, tr239 nhựng thương lượng bên mà bên sau nhận thư phản đối vòng 48 im lặng coi chấp nhận giao kết hợp đồng”3 Vậy im lặng có xem hình thức đồng ý giao kết hợp đồng không? Trong có ý kiến cho "Hợp đồng thống ý chí bên thể thông qua thỏa thuận Vì vậy, bên phải tiếp nhận nhau, im lặng không trả lời bên đề nghị giao kết hợp đồng nói chung không coi chấp nhận giao kết" lại có quan điểm khác sau: "Bản thân im lặng không coi chấp nhận trừ hoàn cảnh thực tế cho phép suy luận im lặng chấp nhận"5 Ý kiến hợp lý phù hợp với thực tế hơn, phù hợp với lối sống cách ứng xử người Việt Nam Theo thực tiễn pháp lí Việt Nam, im lặng không đủ để khẳng định việc chấp nhận hợp đồng Tuy nhiên, Sự im lặng biểu chấp nhận (đồng ý) tồn thêm yếu tố khác VẤN ĐÊ 2: ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG KHÔNG THỂ THỰC HIỆN ĐƯỢC Câu 1: Các quy định khoản Điều 411 BLDS hành tồn BLDS năm 1995 chưa? Các quy định khoản Điều 411 BLDS hành quy định mới, chưa tồn BLDS năm 1995 Câu 2: Nhìn từ góc độ văn bản, bên yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu sở Điều 411 BLDS không? Nhìn từ góc độ văn bản, bên yêu cầu tuyên bố hợp dồng vô hiệu sở Điều 411 BLDS - Theo quy định khoản Điều 411 BLDS năm 2005: “Trong trường hợp từ ký kết, hợp đồng có đối tượng thực lý khách quan hợp đồng bị vô hiệu” Ta thấy, hợp đồng tuyên bố vô hiệu có đối tượng thực “vì lý khách quan” Lý khách quan hiểu trở ngại khách quan ý chí bên thiên tai, dịch bệnh, chiến tranh thay đổi pháp luật, sách Nhà nước làm cho đối tượng hợp đồng thực Đỗ Văn Đại, Bàn im lặng giao kết hợp đồng, Tạp chí kiểm sát Số 17 (tháng 9/2006), tr.26, 47 Hoàng Thế Liên, Bình luận khoa học Bộ luật dân 2005, tr.234 Đỗ Văn Đại, Luật Hợp đồng Việt Nam án bình luận án, t.1, tr.212 - Hợp đồng có đối tượng thực lỗi ông An ông Bình không thỏa thuận rõ đối tượng hợp đồng, yếu tố khách quan nên không đủ điều kiện áp dụng Điều 411 BLDS để yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu Câu 3: Nhìn từ góc độ thực tiễn xét xử, bên có quyền yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu sở Điều 411 BLDS không? Theo án số 1710/2011/KDTM-ST ngày 21-9-2011 TAND TP.HCM Quyết định số 470/2010/DS-GĐT ngày 16-8-2010 Toà dân TANDC Toà án theo hướng hợp đồng vô hiệu sở quy định Điều 411 Điều có nghĩa Toà án cho điều kiện làm cho hợp đồng vô hiệu theo Điều 411 BLDS hội đủ cần phải xử lý hậu hợp đồng vô hiệu hoàn cảnh Theo án số 04/ 2007/ KDTM-ST Ngày 5-9-2007 Tòa án nhân dân thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai Trong án, bên thừa nhận thực tế có nhiều loại máy đào mang nhãn hiệu Hitachi Thế nhưng, văn hợp đồng nêu trên, bên cách đầy đủ, rõ ràng đối tượng hợp đồng tài sản phải giao Cụ thể, văn hợp đồng bên việc bên bán phải giao cho bên mua máy đào nhãn hiệu Hitachi sản xuất năm nào, quy cách, chất lượng, công suất, thể tích gầu số khung, số máy máy đào Vì vậy, lời khai bên đối tượng hợp đồng sở để chấp nhận Hợp đồng mà bên gia kết hợp đồng thương mại lĩnh vực mua bán hàng hóa theo quy định Luật thương mại Thấy rằng, bên không chứng minh có thỏa thận rõ ràng, chi tiết với đối tựng hợp đồng tài sản phải giao, bên lại thói quen thiết lập.Vì trường hợp tuyên bố hợp đồng vô hiệu đối tượng máy đối tượng hợp đồng không qui định rõ ràng, dẫn đến hai bên không thống với máy phải giao nhận Chính vậy, hội đồng xét xử xác định hợp đồng có đối tượng thực Theo định số 516/ 2010/DS- GĐT ngày 19-8-2010, Tòa án cấp sơ thẩm Tòa án cấp phúc thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Vì Tòa vào “Giấy sang nhượng đất” đề ngày 24-04-2004 giấy đề ngày 16-4-2004 có nội dung ông Nại chuyển nhượng cho ông Phương lô đất chiều ngang mặt đường số 10m, chiều sâu 40m với giá 105.000.000 đồng, ông Phương đặt cọc số tiền 5.000.000 đồng Hợp đồng chuyển nhượng rõ vị trí lô đất, đất mang số bao nhiêu, thuộc tờ đồ mà ghi chung chung, không xác định lô đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa Do đó, việc thỏa thận hợp đồng đương không cụ thể, rõ ràng nên hợp đồng không thực lỗi hai bên Câu 4: Suy nghĩ anh/chị Điều 411 BLDS hành (có nên giữ nguyên hay thay đồi thay đổi thay đổi nào)? Điều 411 BLDS quy định hợp đồng có đối tượng thực Như vậy, để có hiệu lực đối tượng hợp đồng thực được, không thực vô hiệu Điều 411 BLDS đặt thêm điều kiện đối tượng giao dịch dân sự, điều kiện chưa nằm phần giao dịch dân Đây điều luật hay ý nghĩa, phản ánh thực tiễn nên cần giữ lại Tuy nhiên, Điều 411 nên sửa đổi từ “ký kết” thành “giao kết” theo Khoản Điều 401 BLDS “Hợp đồng dân giao kết lời nói, văn hành vi cụ thể, pháp luật không quy định loại hợp đồng phải giao kết hình thức định” Ta thấy ký kết hình thức giao kết hợp đồng, Điều 411 BLDS sử dụng từ ký kết làm hạn chế hình thực thực việc giao kết hợp đồng VẤN ĐỀ 3: XÁC LẬP HỢP ĐỒNG GIẢ TẠO VÀ NHẰM TẨU TÁN TÀI SẢN Đối với vụ việc thứ Câu 1: Thế giả tạo xác lập giao dịch? “Giao dịch dân giả tạo giao dịch mà việc thể ý chí bên khác với ý chí nội tâm kết thực bên tham gia giao dịch”6 Câu 2: Đoạn Quyết định cho thấy bên có giả tạo giao kết hợp đồng? Các bên xác lập giao dịch có giả tạo với mục đích gì? Đoạn Quyết định cho thấy bên có giả tạo giao kết hợp đồng là: “Tuy giao dịch bà Nguyễn Thị Khánh Vân bà Nguyễn Thị Ánh Tuyết nhà số 69/4B2 Phạm Văn Chiêu theo hình thức “ hợp đồng tặng cho nhà” lập ngày 05/6/2006 Phòng Công chứng số Thành phố Hồ Chí Minh, bên đương thừa nhận giao dịch đích thực hợp đồng Viện nghiên cứu khoa học pháp lý-Bộ Tư Pháp: Bình luận khoa học Bộ luật Dân Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2001, t.1, tr.280 mua bán nhà 69/4B2 Phạm Văn Chiêu với giá 1.200.000.000đ” Các bên xác lập giao dịch có giả tạo với mục đích để giảm tiền thuế phải nộp cho nhà nước Câu 3: Hướng giải Tòa giám đốc thẩm hợp đồng giả tạo hợp đồng bị che giấu? Tòa giảm đốc thẩm giải theo hướng: theo qui định Điều 129 BLDS hợp đồng tặng cho nhà 69/4B2 Phạm Văn Chiêu lập ngày 05/62006 Phòng Công chứng số TpHCM bà Vân bà Tuyết đương nhiên bị vô hiệu Còn hợp đồng mua bán nhà ( tức hợp đồng bị che giấu) có tự nguyện thỏa thuận bên mua bán nhà, bên chưa thực hình thức hợp đồng mua bán nhà theo qui định pháp luật, nên Tòa án ấn định thời gian cho bên đương hoàn tất hình thức hợp đồng mua bán nhà Nếu bên không thực dẫn tới hợp đồng mua bán nhà bị vô hiệu thi Tòa án giải hậu vô hiệu hợp đồng mua bán nhà Câu 4: Suy nghỉ anh/chị hướng xử lý Tòa giám đốc thẩm hợp đồng giả tạo hợp đồng bị che giấu Em hoàn toàn đồng ý với hướng giải Tòa giám đốc thẩm Bởi vì: + Thứ nhất: hợp đồng giả tạo xác lập để nhằm che giấu hợp đồng mua bán nhà để giảm tiền thuế phải nộp cho nhà nước,nên theo qui định Điều 129 BLDS hợp đồng giả tạo đương nhiên vô hiệu + Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà xuất phát từ tự nguyện thỏa thuận bênphản ánh chất hợp đồng theo Điều 129 BLDS theo hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực, việc vô hiệu hợp đồng giả tạo không làm ảnh hưởng đến hợp đồng bị che giấu- hợp đồng mua bán nhà Đối với vụ việc thứ hai: Câu 1: Vì Tòa án xác định giao dịch vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng giả tạo nhằm trốn tránh thực nghĩa vụ với bà Thu? Bởi trình giải vụ án, bà Anh ông Học có thừa nhận nợ bà Thu 3,1 tỷ đồng chưa trả, đồng thời thực cam kết chuyển nhượng nhà đất Bình Dương để cấn trừ nợ, sau vợ chồng bà Anh không thực cam kết mà làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất cho ông Vượng, bà Nga (là anh trai chị dâu bà Anh) với giá 680 triệu đồng, thực tế trị giá nhà đất 5,6 tỷ đồng bà Anh, ông Học với ông Vượng, bà Nga chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng Câu 2: Suy nghĩ anh/chị hướng xác định Tòa án (giả tạo để trốn tránh nghĩa vụ)? Hướng xác định Tòa án hay, thuyết phục, có pháp lí Tòa cho giao dịch vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng giả tạo xác phân tích trên, Trong thực tế, có trường hợp tòa án áp dụng điều 129 cách máy móc, thiếu xác Ví dụ: Bà A có quyền thuê mua nhà X theo Nghị định Chính phủ Vì chưa thực nghĩa vụ trả nợ theo án; bà A chấp nhận kí giấy cam kết giao nhà cho chủ nợ để đảm bảo việc trả nợ sau bà A lại từ chối quyền lợi nhà chuyển hết cho gái chị B Rõ ràng, việc từ chối bà A không xuất phát từ việc nhu cầu hay điều kiện mà nhằm trốn trách việc thực nghĩa vụ Tòa áp dụng quy định giả tạo không thuyết phục, không tìm thấy tồn yếu tố mà thấy việc từ chối quyền tài sản nhằm trốn tránh thực nghĩa vụ Câu 3: Cho biết hệ việc Tòa án xác định hợp đồng giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa vụ? Đ iều 137 Hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu Giao dịch dân vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân bên kể từ thời điểm xác lập Khi giao dịch dân vô hiệu bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhận; không hoàn trả vật phải hoàn trả tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu bị tịch thu theo quy định pháp luật Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường Khi giao dịch dân nhằm trốn tránh nghĩa vụ thân giao dịch vi phạm điều cấm pháp luật Điều 10 BLDS quy định: “Việc xác lập, thực quyền, nghĩa vụ dân không xâm phạm đến lợi ích Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp người khác”., “trong hợp đồng nhằm tẩu tán tài sản để trốn tránh thực nghĩa vụ xâm phạm tới quyền, lợi ích hợp pháp chủ nợ”-Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam- Bản án bình luận án, Nxb.CTQG 2013 Như hậu giao dịch dân vô hiệu tài sản trả lại cho người có nghĩa vụ (khôi phục quyền sở hữu) để người có nghĩa vụ có điều kiện thực nghĩa vụ trả nợ Câu 3: Thông qua vụ việc trên, suy nghĩ anh/chị quy định Dự thảo sửa đổi BLDS Điều 125 Dự thảo sửa đổi BLDS: “Trường hợp xác lập giao dịch dân giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba giao dịch dân vô hiệu người thứ ba có yêu cầu” Đây thay đổi mang tính cách mạng, thể trình độ kỹ thuật lập pháp đại, khoa học, hướng đúng, cần phát huy lẽ sau: Thứ nhất, Điều 1167 Bộ luật dân Pháp quy định: “Trên danh nghĩa mình, người có quyền phản đối hành vi người có nghĩa vụ hành vi xâm phạm tới quyền lợi họ” Quy định nhà làm luật Pháp đưa cách 200 năm áp dụng Quy định việc xử lý giao dịch xác lập nhằm tẩu tán tài sản để trốn tránh thực nghĩa vụ dự thảo sửa đổi học tập tinh thần điều luật BLDS Pháp Thứ hai, đặt trường hợp người có quyền lợi ích đáng lí thể đồng ý để bên có nghĩa vụ xác lập giao dịch với người thứ ba liên quan đến tài sản người có nghĩa vụ Trường hợp buộc suy luận người có quyền, lợi ích không bị xâm phạm quyền, lợi ích họ Người thứ ba pháp luật cho anh quyền yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch vô hiệu anh lại chấp nhận cho giao dịch đó, điều nên Tòa án phủ nhận giao dịch với danh nghĩa hành vi tầu tán tài sản nhằm trốn tránh việc thực nghĩa vụ dân Cũng đặt giả thiết, bên có quyền biết rõ bên có nghĩa vụ có hành vi tẩu tán tài sản bên có quyền cho bên có nghĩa vụ có khả thực nghĩa vụ bên có nghĩa vụ nhiều tài sản tài sản khác (ngoài tài sản giao dịch) đủ để thực nghĩa vụ nên bên có quyền không yêu cầu tòa án tuyên giao dịch dân vô hiệu Điều luật dự thảo sửa đổi tôn trọng thỏa thuận tự nguyện bên, nguyên tắc luật dân quy định điều BLDS 2005 VẤN ĐỀ 4: ĐỨNG TÊN GIÙM MUA BẤT ĐỘNG SẢN Câu 1: Việc Tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp bà Tuệ bỏ tiền mua nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục không? Vì sao? Tòa án nhân dân tối cao xác định: " Tòa án cấp sơ thẩm Tòa án cấp phúc thẩm xác định nhà 16-B20 bà Tuệ bỏ tiền mua nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên mua hộ có " Việc Tòa án đưa nhận định thuyết phục Tòa án dựa vào nhiều khác sau: + Căn vào "Giấy khai nhận tài sản" ngày 9/8/2001 có nội dung bà Tuệ mua nhà Việt Nam bà Tuệ người Việt Nam định cư nước nên nhờ ông Bình bà Vân đứng tên mua hộ Giấy có chữ ký ba người (bà Tuệ, ông Bình, bà Vân); + Lời khai ông Bình thống trước sau nên không đủ chứng minh tiền mua nhà bà Tuệ, mặc khác Viện khoa học hình Bộ Công an có kết luận chữ viết chữ ký Giấy khai tài sản ông Bình; + Có thừa nhận người khác anh Nguyễn Xuân Hải (con ông Bình), có vợ anh Nguyễn Xuân Hải chị Nguyễn Thị Hằng Hải Pháp luật nước ta chưa quy định vấn đề đứng tên giùm mua bất động sản: "Về chứng chứng minh tồn tại, giao dịch văn quy định hình thức đặc thù nên bên tự hình thức việc chứng minh tồn giao dịch tiến hành phương tiện"7 Chính thế, Tòa án vào lời khai giấy tờ có liên quan phù hợp hoàn toàn có sở Câu 2: Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có đứng tên không sao? Ở thời điểm mua nhà, bà Tuệ không đứng tên mua nhà đất thời điểm bà Tuệ mua nhà số 16-B20 năm 1993 (dựa theo giấy khai nhận tài sản ngày 9/8/2001) Trong khoảng thời gian này, pháp luật nước ta chưa có cho phép người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà Việt Nam không Nhà nước công nhận quyền sở hữu đất đất nước Việt Nam, có thuê đất (theo Luật đất đai năm 1993 người Việt Nam định cư nước có quyền thuê đất) Bà Tuệ không thuộc đối tượng quy định Điều 19 Nghị định 61/CP ngày 5/7/1994: "Cá nhân người nước định cư Việt Nam mua nhà doanh nghiệp nhà nước chuyên kinh doanh nhà Việt Nam để cho thân thành viên gia đình họ địa phương cho phép định cư" nên đứng tên mua nhà Cơ sở pháp lý: Điều 80 Luật đất đai năm 1993 quy định: “Chính phủ định việc cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế (gọi chung người nước ngoài), người Việt Nam định cư nước thuê đất Quyền nghĩa vụ người thuê đất Chính phủ trình Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định” Câu 3: Ở thời điểm nay, bà Tuệ có đứng tên mua nhà Việt Nam không? Ở thời điểm nay, bà Tuệ có đứng tên mua nhà Việt Nam Căn theo Khoản Điều Luật đất đai 2013 quy định người sử dụng đất là: “Người Việt Trích Đỗ Văn Đại, Luật Hợp đồng Việt Nam án bình luận án, t.1, tr.684, 685 Nam định cư nước theo quy định pháp luật quốc tịch.” Mặt khác theo Khoản Điều Luật nhà 2014 quy định đối tượng sở hữu nhà Việt Nam: “Người Việt Nam định cư nước ngoài” Bên cạnh quy định bà Tuệ phải có đủ điều kiện khác Điều Luật nhà 2014 để công nhận quyền sở hữu nhà, đứng tên mua nhà Điều Điều kiện công nhận quyền sở hữu nhà Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước; người Việt Nam định cư nước phải phép nhập cảnh vào Việt Nam; tổ chức, cá nhân nước phải có đủ điều kiện quy định Điều 160 Luật Có nhà hợp pháp thông qua hình thức sau đây: a) Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà hình thức khác theo quy định pháp luật; b) Đối với người Việt Nam định cư nước thông qua hình thức mua, thuê mua nhà thương mại doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau gọi chung doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại phép bán để tự tổ chức xây dựng nhà theo quy định pháp luật; c) Đối với tổ chức, cá nhân nước thông qua hình thức quy định khoản Điều 159 Luật này” Câu 4: Ngày nay, theo Tòa án nhân dân tối cao, bà Tuệ có công nhận quyền sở hữu nhà không? Hướng giải Tòa án nhân dân tối cao có tiền lệ chưa? Theo Tòa án nhân dân tối cao, bà Tuệ công nhận quyền sở hữu nhà Trích Quyết định Tòa giám đốc thẩm là: "Theo Giấy chứng nhận ngày 12/6/2009 Tổng lãnh quán nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Nhật Bản bà Tuệ có quốc tịch Việt Nam Ngày 18/6/2009 bà Tuệ cấp giấy miễn thị thực để bà Tuệ nhập cảnh Việt Nam nhiều lần đến ngày 18/6/2014, lần nhập cảnh tạm trú không 90 Theo quy định Điều Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/6/2009 Quốc hội sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà Điều 121 Luật đất đai bà Tuệ có đủ diều kiện sở hữu nhà Việt Nam" Hướng giải Tòa án nhân dân tối cao có tiền lệ Bản án số 1919/2008/DS-ST ngày 28/11/2008 Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh: " bà Thơ công nhận công dân Việt Nam; phía ông Hoan người Việt Nam làm ăn lâu dài theo Giấy phép kinh doanh số 4102004288 ngày 22/6/2004 Phòng đăng ký kinh doanh - Sở kế hoạch Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh cấp có thẻ đăng ký tạm trú số HM 004603B3 Phòng quản lý xuất nhập cảnh ngày 26/9/2007, thời hạn năm Căn theo quy định Điều 121 Luật đất đai năm 2003; Điều 126 Luật Nhà 2005; Khoản Điều 65 Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 Chính phủ (quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà ở) bà Thơ ông Hoan đối tượng quyền sở hữu nhà Việt Nam Việc bà Thơ, ông Hoan gửi tiền từ nước để nhờ bà Nương đứng tên giùm nhà Việt Nam vào thời điểm họ gửi tiền để mua nhà nhờ người khác đứng tên hộ, họ chưa thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam, tranh chấp xảy bà Thơ, ông Hoan thuộc diện có quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam nên Hội đồng xét xử cần công nhận cho bà Thơ, ông Hoan quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất số 211 Phạm Ngũ Lão, mà bà Thơ, ông Hoan bõ tiền mua nhờ bà Nương đứng tên giùm theo quy định pháp luật" Bản án số 02/2010/DSST ngày 30/3/2010 Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương: " ông Quang thừa nhận số tiền 82.200.000đ mà bà Anh dùng để mua nhà, đất bà Yến giao Bà Anh người đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Vì vào thời điểm bà Anh mua đất giùm bà Yến, pháp luật Việt Nam không cho phép người Việt Nam định cư nước ngoài, có quốc tịch nước sở hữu nhà Việt Nam không Nhà nước công nhân quyền sử dụng đất đất nước Việt Nam Như vậy, phần nhà đất diện tích 375m bà Yến bỏ tiền mua, bà Anh người đứng tên giùm bà Yến ( ) Xét thấy, thời điểm bên giao dịch vào năm 1998, theo Luật đất đai năm 1993 người Việt Nam định cư nước có quyền thuê đất Ngày 1/9/2009, Quốc hội ban hành Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà Điều 121 Luật đất đai Bà Yến cấp giấy xác nhận đăng kí công dân Việt Nam ngày 4/6/2009 Tổng lãnh quán Việt Nam Sydney, bà Yến đủ điều kiện sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất theo quy định Điếu 1, Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà Điều 121 Luật đất đai Bà Anh phải có trách nhiệm hoàn trả cho bà Yến 375m , có 300m thổ cư, 75m2 đất trồng lâu năm nhà diện tích 85m2 gắn liền đất " Câu 5: Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch số tiền bà Tuệ bỏ giá trị nhà đất có tranh chấp xử lý nào? Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch số tiền bà Huệ bỏ giá trị nhà đất có tranh chấp xử lý cách chia đôi cho bà Tuệ ông Bình Trích Quyết định đoạn: " Vì vậy, trường hợp phải công nhận cho bà Tuệ quyền sở hữu nhà 16-B20 xem xét đến công sức quản lý, giữ gìn nhà cho gia đình ông Bình sở xác định giá nhà đất theo giá thị trường thời điểm xét xử sơ thẩm, trừ số tiền mua nhà đất bà Tuệ bỏ ra, phần giá trị lại chia đôi cho bà Tuệ ông Bình " Câu 6: Hướng giải Tòa án nhân dân tối cao có tiền lệ chưa? Hướng giải Tòa án nhân dân tối cao có tiền lệ Đó Quyết định số 17/2007/DS-GĐT ngày 6/6/2007 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, vụ việc sau: " Bà Xem đưa tiền nhờ anh Khanh, chị Loan mua giùm hai đất có diện tích 10.800m 856m2 Tòa án nhân dân tối cao cho việc Tòa án cấp sơ thẩm Tòa án cấp phúc thẩm xác định tiền để mua đất nêu có Tuy nhiên bà Xem định cư nước đầu tư kinh doanh Việt Nam nên theo quy định pháp luật bà Xem không thuộc đối tượng sở hữu bất động sản Việt Nam Anh Khanh, chị Loan chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, quyền địa phương cấp giấy chứng nhận quyền sử sụng theo quy định pháp luật Trường hợp phải định giá giá trị quyền sử dụng đất chị Loan anh Khanh có nhu cầu sử dụng giao cho anh Khanh chị Loan sử dụng, đồng thời buộc toán cho bà Xem số tiền mà bà Xem gửi để mua đất Nếu sau toán dư (trường hợp định giá cao giá mua) bà Xem hưởng 1/2 số tiền đó, lại 1/2 tài sản chung chị Loan anh Khanh để chia " Câu 7: Suy nghĩ anh/chị hướng giải Tòa án nhân dân tối cao Pháp luật nước ta chưa có văn pháp luật quy định vấn đề đứng tên mua nhà đất giùm Trước tình hình này, Tòa án tự định vấn đề mối quan hệ người nhờ đứng tên giùm người đứng tên giùm có phần giá trị chênh lệch số tiền bỏ mua nhà đất giá trị dụa thực tiễn Trong vụ việc nghiên cứu, Tòa án định phần giá trị gia tăng chênh lệch số tiền bà Tuệ bỏ giá trị nhà đất chia đôi cho bà Huệ ông Bình chưa đủ thuyết phục Cụ thể số tiền thuộc chủ thể liên quan mà bị tịch thu có sở điều nghĩa phải chia đôi cho hai người (bà Tuệ ông Bình) Ngoài ra, tiền chênh lệch (tức lợi tức) không đơn giản khác giá nhà đất theo giá thị trường thời điểm xét xử sơ thẩm số tiền mua nhà đất bà Tuệ bỏ mà trừ chi phí hợp lý khác Thứ nhất, phần giá trị chênh lệch chia cho bà Tuệ ông Bình có sở Vấn đề đặt ra, việc ông Bình đứng tên mua nhà đất giùm bà Tuệ - người Việt Nam định cư nước có xem đại diện theo ủy quyền không? Theo BLDS 2005, chế đại diện không áp dụng không phù hợp với quy định pháp luật Việt Nam Điều 139, ông Bình không nhân danh bà Tuệ mua nhà mà dùng danh nghĩa đứng tên nhà đất Trong "nhân danh" người đại diện không lấy danh nghĩa mà lấy danh nghĩa người đại diện để tham gia vào giao dịch dân sự.8 Giao dịch mua nhà ông Bình người bán giao dịch giả tạo nhằm che giấu giao dịch bà Tuệ với người bán, nên giao dịch giao dịch vô hiệu giả tạo theo Điều 129 Tại thời điểm xét xử, bà Tuệ có đủ điều kiện để công nhận quyền sở hữu nhà đất nên hợp đồng bị che giấu có hiệu lực Vậy ông Bình (đang đứng tên quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà) phải trả lại nhà cho bà Tuệ Nhưng thời điểm giá trị nhà tăng lên so với thời điểm năm 1993 nên xuất hiên phần tiền chênh lệch Do chưa có quy định điều chỉnh vấn đề nên ta theo hướng áp dụng tương tự Điều 137 BLDS Khi xét hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu Điều 137 BLDS pháp luật không quy định phải tịch thu tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu từ giao dịch không hợp pháp nên phần giá trị gia tăng thuộc bên có sở9 Phần hưởng người chia Tòa án chưa đủ thuyết phục Tòa án cần phải xem xét công sức ông Bình bà Tuệ Cách chia phần giá trị chênh lệch cho bên hợp lý chia đôi phần dư cho bên gồm người Việt Nam định cư nước (người bỏ tiền mua nhà đất) người đứng tên mua giùm (người có công trông coi, giữ gìn giúp) Tòa án không thực thỏa đáng ta hiểu hai người sở hữu tài sản phần giá trị tăng chia đều, bên hưởng phần ngang hay không? Chính lẽ ta nên áp dụng chia xác định giá trị công sức bên làm cho giá trị tài sản tăng Với ý kiến trên, nhóm em đưa hai cách giải sau *Thứ nhất: phần giá trị chênh lệch thuộc bà Tuệ ông Bình hưởng phần lợi tức trình quản lý, trông coi tài sản giùm bà Tuệ (đó là: " trình nhà đất nêu trên, ông Bình có cơi nới 02 phòng nhỏ phía sinh viên Giáo trình Những quy định chung Luật dân sự, Trường Đại học Luật Tp.HCM, tr293 Theo Tòa án nhân dân tối cao: "Cho đến chưa có văn pháp luật quy định phải tịch thu tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức" (Tham luận: "Một số vướng mắc áp dụng thực tiễn giải vụ việc dân sự, Hà Nội, ngày 11-1-2008) thuê, việc bà Tuệ " *Thứ hai: ta nên xác định công sức bên (giữa người góp tiền người có công quản lý, giữ gìn việc sửa sang nhà) phần giá trị tăng nên xử lý theo hướng chia cho người nhờ mua giùm (người Việt Nam định cư nước ngoài) người đứng tên hộ với tỷ lệ theo đóng góp mà họ bỏ ra, trừ trường hợp bên tự thỏa thuận với (các bên thống nhất với số tiền ta nên tôn trọng thực tế thường xảy người thân quen, người thân nhờ đứng tên mua giùm) *Cơ sở pháp lý: Điều 129 Giao dịch dân vô hiệu giả tạo Khi bên xác lập giao dịch dân cách giả tạo nhằm che giấu giao dịch khác giao dịch giả tạo vô hiệu, giao dịch bị che giấu có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch vô hiệu theo quy định Bộ luật Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba giao dịch vô hiệu Điều 137 Hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu Giao dịch dân vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân bên kể từ thời điểm xác lập Khi giao dịch dân vô hiệu bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhận; không hoàn trả vật phải hoàn trả tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu bị tịch thu theo quy định pháp luật Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường Điều 139 Đại diện Đại diện việc người (sau gọi người đại diện) nhân danh lợi ích người khác (sau gọi người đại diện) xác lập, thực giao dịch dân phạm vi đại diện Cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác xác lập, thực giao dịch dân thông qua người đại diện Cá nhân không để người khác đại diện cho pháp luật quy định họ phải tự xác lập, thực giao dịch Quan hệ đại diện xác lập theo pháp luật theo uỷ quyền Người đại diện có quyền, nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch dân người đại diện xác lập Người đại diện phải có lực hành vi dân đầy đủ, trừ trường hợp quy định khoản Điều 143 Bộ luật