Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TH.S LÂM MẠNH HÀ CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN Các khái niệm 1.1 Thẩm định giá: Dưới số định nghĩa thẩm định giá giới Việt Nam:  Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định rõ, điều kiện thị trường định phương pháp phù hợp”  Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Trường Xây Dựng Bất Động Sản, Đại học Quốc gia Singapore: “Thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể thời điểm, có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản xem xét tất yếu tố kinh tế thị trường bao gồm loại đầu tư lựa chọn”  Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá ước tính giá trị tiền vật, tài sản”; “là ước tính giá trị hành tài sản kinh doanh”  Theo Pháp lệnh Ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTV QH 10 ngày 10/05/2002 giá: “Thẩm định giá việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ quốc tế”  Theo Ts Phạm Thị Ngọc Mỹ, hiệu trưởng trường đại học BC Marketing: “Thẩm định giá khoa học khoa học ước tính giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định, cho mục đích định theo tiêu chuẩn công nhận thông lệ quốc tế quốc gia” Thẩm định giá bất động sản: Thẩm định giá bất động sản ước tính giá trị quyền tài sản bất động sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định rõ, điều kiện thị trường định phương pháp phù hợp SVTH: TRẦN THỊ KIM NGÂN Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TH.S LÂM MẠNH HÀ Thẩm định giá bất động sản có vai trò vị trí quan trọng hoạt động thẩm định giá toàn giới nước ta Điều thể điểm khối lượng giá trị thẩm định giá bất động sản chiếm phần lớn thẩm định giá tài sản Thẩm định giá bất động sản tảng cho việc phát triển thị trường tài sản tài toàn cầu 1.2 Bất động sản: Bất động sản tài sản vô quan trọng giới tài sản định nghĩa đất đai người tạo gắn liền với đất Đó vật hữu hình nhìn thấy sờ mó được, nằm trên, phía hay mặt đất Luật quốc gia quy định điểm để phân biệt bất động sản động sản Tại Khoản Điều 174 Bộ Luật dân năm 2005 Việt Nam: Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác pháp luật quy định Thuật ngữ bất động sản thẩm định giá hiểu đất đai tài sản gắn liền với đất Bất động sản bao gồm hai mặt vật chất pháp lý Mặt vật chất bao gồm vật thấy được, sờ nắm đất đai, công trình đất Mặt pháp lý bao gồm quyền, quyền lợi, lợi nhuận liên quan đến bất động sản, quyền sỡ hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê, quyền thừa kế 1.3 Thị trường bất động sản: 1.3.1 Khái niệm: Thị trường bất động sản hệ thống quan hệ kinh tế, thông qua giao dịch bất động sản bên tham gia thực 1.3.2 Đặc điểm thị trường bất động sản: Không có thị trường trung tâm: Đối với thị trường bất động sản địa điểm cho thị trường thức Việc mua bán bất động sản thường thông qua đơn vị kinh doanh bất động sản liên hệ trực tiếp người có nhu cầu (mua bán), người mua tìm đến trực SVTH: TRẦN THỊ KIM NGÂN Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TH.S LÂM MẠNH HÀ tiếp thương lượng với người bán thông qua lời rao bán báo chí, phổ biến thông qua người môi giới (cò nhà đất) Thị trường mang tính chất địa phương, thị trường nhà ở: Đặc tính đất đai bền vững, thiêu hủy, chia cắt mang Sự khan đất khu vực đáp ứng thừa thãi đất địa phương khác Hơn bất động sản, nhà thường mang tính chất truyền thống địa phương người sử dụng từ hình dáng, cấu trúc lẫn tập quán người dân nên thị trường bất động sản mang đậm tính chất địa phương Thị trường cạnh tranh hoàn hảo: Do tính khan đất đai, khả co giãn bất động sản nên thị trường bất động sản cạnh tranh hoàn hảo hàng hóa thông dụng khác, biến động giá đất thường mạnh mẽ biến động giá hàng hóa thông thường, đòi hỏi có can thiệp nhiều Nhà nước, đặc biệt công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Sự thiếu thông tin cần thiết cho giao dịch góp phần tạo nên không hoàn hảo cạnh tranh thị trường bất động sản Đa số giao dịch thị trường bất động sản tiến hành riêng rẽ giá giữ bí mật người mua người bán nên thông tin có nắm bắt bị tiết lộ bị hạn chế thiếu thông tin chi tiết diện tích, tình trạng sỡ hữu, điều kiện giao dịch Quá trình giao dịch phức tạp: bất động sản thường có giá trị lớn gắn liền với quyền lợi pháp lý, trình giao dịch bất động sản thường phức tạp Đặc điểm làm tăng thời gian chi phí giao dịch cho công tác tìm kiếm thông tin, tư vấn, thẩm định, toán Thị trường bất động sản chi phối mạnh mẽ vào ngành khác: hàng hóa bất động sản có liên quan trực tiếp đến tích lũy tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào quan trọng hàng đầu ngành sản xuất kinh doanh Việc khai thông thị trường bất động sản tạo điều kiện thuận lợi không cho nhà kinh doanh bất động sản mà cho ngành sản xuất kinh doanh đưa bất động sản tích lũy tham gia vào hoạt động kinh tế Nhạy cảm với biến động kinh tế - trị: thị trường bất động sản nhạy cảm tăng trưởng kinh tế, dễ bị nóng lên kinh tế có mức tăng trưởng SVTH: TRẦN THỊ KIM NGÂN Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TH.S LÂM MẠNH HÀ cao, dễ bị đóng băng kinh tế suy giảm Thị trường bất động sản nhạy cảm biến động trị, văn hóa, xã hội Dễ bị phân khúc thị trường: tất tổ chức kinh doanh đại phận dân cư có nhu cầu tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách người mua, người bán, người thuê, người giao nhận thừa kế, người chấp hay nhận chấp, người phát mại bất động sản hàng hóa 1.3.3 Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản: Nhà nước: nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách người sở hữu đất đai lớn Nhà nước cung ứng bất động sản hình thức đầu tư sở hạ tầng, xây dựng mạng lưới giao thông, quy hoạch xây dựng khu dân cư Nhà nước bán hay cho thuê bất động sản thuộc sở hữu nhà nước vào thị trường bất động sản Nhà nước đồng thời quản lý hoạt động thị trường bất động sản, ban hành sách liên quan đến việc sử dụng đất, cải tạo bồi dưỡng đất làm tăng thêm nguồn cung bất động sản Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: doanh nghiệp tổ chức, cá nhân tham gia vào việc tạo lập, mua bán bất động sản Doanh nghiệp kinh doanh địa ốc tiến hành tạo lập mặt để cung ứng cho việc xây dựng nhà ở, văn phòng, khách sạn ; trực tiếp xây dựng công trình kiến trúc để bán cho thuê theo nhu cầu thị trường bất động sản Các tổ chức trung gian: hoạt động thị trường bất động sản người mua người bán bất động sản mà có tổ chức trung gian làm cầu nối, bao gồm: - Các tổ chức tư vấn: giúp bên mua, bên bán hiểu biết vấn đề pháp lý, thể thức giao dịch từ mở đầu kết thúc trình mua bán bất động sản - Các tổ chức môi giới đảm nhận việc giao dịch bên bán bên mua để thực nội dung giao dịch, để chuẩn bị điều kiện cần thiết để người mua người bán đến định cuối - Các tổ chức thẩm định giá bất động sản đưa khoa học để dự báo giá khu vực thị trường làm sở cho giao dịch mua bán bất động sản địa bàn Giá tổ chức công bố giá trị bắt buộc SVTH: TRẦN THỊ KIM NGÂN Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TH.S LÂM MẠNH HÀ bên mua bên bán, bảo đảm vững nên thường bên sử dụng để đàm phán trước đến định thỏa thuận cuối - Các tổ chức tài chính, tín dụng tham gia vào việc toán bên, tổ chức sàn giao dịch để bên mua bán có điều kiện trực tiếp giao dịch toán qua tổ chức tín dụng Vai trò tổ chức tài tín dụng thiếu việc mua bán bất động sản có giá trị cao, đặc biệt quốc gia sử dụng tiền mặt Người mua bán thông thường: người mua bán bất động sản nhu cầu sở hữu hay nhu cầu sử dụng Đây đối tượng quan trọng mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hướng đến, đặc biệt thị trường nhà 1.3.4 Các khu vực thị trường bất động sản: Thị trường đất sản xuất nông nghiệp: chủ yếu xuất địa phương mà sản xuất nông nghiệp ngành kinh tế chủ yếu Thị trường đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng sử dụng chuyển mục đích sử dụng sang làm đất phục vụ sản xuất, thương mại, du lịch theo quy hoạch Nhà nước Thị trường bất động sản cư trú: thị trường sôi động nay, vùng đô thị hóa Thị trường phân thành nhóm: - Nhà biệt thự - Nhà vườn - Nhà phố riêng biệt phố liên kế - Nhà chung cư nhiều tầng Thị trường bất động sản cho sản xuất công nghiệp: thường hình thành khu vực ven đô thị ngoại thành quy hoạch dành cho việc xây dựng nhà xưởng sản xuất gồm khu công nghiệp tập trung nhà máy đơn lẻ Thị trường bất động sản phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng: thị trường chủ yếu trung tâm đô thị có vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh, điều kiện hạ tầng tốt, vùng đất có tiềm du lịch lớn 1.4 Nhà xưởng: 1.4.1 Khái niệm: SVTH: TRẦN THỊ KIM NGÂN Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TH.S LÂM MẠNH HÀ Là tài sản vật chất có sức chứa quy mô quản lý lớn (so với cửa hàng), địa điểm tập trung nhân lực, trang thiết bị, nguyên vật liệu phục vụ cho trình sản xuất, bảo quản, vận chuyển hàng hóa Nhà xưởng xây dựng từ gỗ, thép, chủ yếu làm theo kiểu nhà thép có tính ưu việt với đặc điểm sau: Tính bền vững - Nhà thép giúp trình sản xuất liên tục, không bị ngưng trệ hay ảnh hưởng yếu tố khí hậu mưa, bão, tuyết, hay động đất… - Cấu tạo kết cấu thép giúp chống lại rủi ro hỏa hạn xảy ra, nhà xưởng gỗ ưu điểm - Chống thấm nước côn trùng công: Khác với cấu trúc nhà gỗ, thép chất liệu bền, chống lại thấm nước hay côn trùng yếu tố gây hư hại cho nhà xưởng Mặt khác, thép chất liệu cực bền, không dễ bị oằn, uốn cong yếu tố nhiệt độ, giữ cho cấu trúc nhà xưởng bền vững theo thời gian Thân thiện với môi trường Để xây lắp nhà xưởng gỗ cần nhiều thân với chất gỗ tốt Điều gây ảnh hưởng đến môi trường sống loài động vật người Do vậy, thép lựa chọn tốt để bảo vệ môi trường tự nhiên Thời gian xây lắp nhanh, chi phí tiết kiệm, bảo hành lâu dài - Tùy theo quy mô, nhà xưởng hoàn thành vòng vài tháng, trình tháo gỡ, di dời vài tuần - Nhà thép nhà xây dựng bảo trì thời gian dài, kết cấu sơn lại bảo đảm độ bền cho hoạt động tối ưu nhà thép - Chi phí xây lắp nhà thép cao nhà gỗ, độ bền, thời gian sử dụng đặc tính ưu việt tảng để nhà thép lựa chọn tối ưu cho công ty, tập đoàn 1.4.2 Thực trạng bất động sản công nghiệp nước đầu năm 2011: Theo nhận định nhiều chuyên gia, giai đoạn giao thoa năm 2010 2011 thời điểm khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản Nếu tình trạng lạm phát tăng cao chắn giá bất động sản đội lên Việc tăng giá nhằm bù đắp thiếu hụt chi phí đầu vào tăng giá thị trường có nhiều SVTH: TRẦN THỊ KIM NGÂN Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TH.S LÂM MẠNH HÀ giao dịch Hiện nay, kinh tế chưa thật sáng sủa, bao gồm ổn định vĩ mô đầu tư trực tiếp nước ngoài, vậy, khó trông chờ vào đột phá mạnh mẽ cho toàn thị trường Tuy nhiên, mặt giá tiếp tục xu lên, sau quý I, giá bất động sản có khả tăng mạnh Người dân lo ngại lạm phát, đồng tiền giá lại đầu tư vào bất động sản Bên cạnh đó, thị trường phụ thuộc nhiều vào động thái Chính phủ Tình trạng sốt giá xảy với khu có quy hoạch tốt, đầu tư hạ tầng nhanh Nếu có sốt xảy cục khó có chuyện tăng giá tràn lan Thực trạng phát triển mạnh nhiều khu công nghiệp tất thành phố nước dẫn đến chênh lệch cung cầu Nhu cầu tăng cao nguồn cung chưa đáp ứng dẫn đến nhiều khu công nghiệp, nhà xưởng Đồng Nai, Bình Dương, Đồng Nai, thành phố Hồ Chí Minh trở nên tải Đặc biệt, nhu cầu thuê nhà xưởng xây sẵn cao tiềm Hiện nay, phân khúc bất động sản công nghiệp phân thành hai hình thức: đầu tư theo quy hoạch kết hợp sản xuất đầu tư thuê lại Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư bắt đầu tập trung vào ngành logistic (hoạt động cung ứng dịch vụ vận chuyển, kho bãi, thủ tục hải quan, phân phối ) Việt Nam trở thành điểm đến nhiều nhà đầu tư lớn giới Điều tạo thuận lợi lớn, dẫn đến đời ngày nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất nguồn cầu bất động sản công nghiệp cao Thị trường bất động sản công nghiệp dần trở thành phân khúc hấp dẫn cho nhà đầu tư, song có ý định đầu tư bất động sản công nghiệp cần phải tìm hiểu kỹ nhu cầu thị trường điều kiện thuận lợi địa điểm dự định đầu tư Bởi lẽ, khu công nghiệp yếu tố mặt yếu tố sở hạ tầng giao thông đường sá, cầu cảng tác động lớn đến thu hút nhà đầu tư 1.4.3 Thực trạng bất động sản công nghiệp tỉnh Đồng Nai đầu năm 2011: Tiềm triển vọng thị trường bất động sản Đồng Nai giai đoạn 2010 2011 cho nhà đầu tư bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Đồng Nai Theo ông Vũ Quốc Thái, Tổng giám đốc Công ty Nghiên cứu Tư vấn bất động sản Việt Nam (VietRees), thứ nhất, Đồng Nai có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội vượt trội như: đất đô thị đất xây dựng có độ cứng chịu nén tốt nên không tốn nhiều chi phí san lấp, xử lý móng công trình, thuận lợi cho việc đầu tư phát triển SVTH: TRẦN THỊ KIM NGÂN Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TH.S LÂM MẠNH HÀ công nghiệp xây dựng công trình với chi phí thấp; diện tích đất đai lớn mật độ dân số thấp vị trí nằm vùng kinh tế trọng điểm phía Nam với giao thông thuận lợi tạo điều kiện thu hút sóng nhập cư, di dân từ nơi khác đến; điều kiện tự nhiên thuận lợi cho phát triển du lịch sinh thái bất động sản du lịch Thứ hai, Đồng Nai nằm hệ thống giao thông huyết mạnh vùng trọng điểm kinh tế phía Nam Theo quy hoạch tỉnh Đồng Nai vừa Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2050, thành phố Biên Hòa, sân bay quốc tế Long Thành thành phố Nhơn Trạch có vị trí quan trọng việc hình thành không gian đô thị khoa học công nghệ cao, gắn kết chặt chẽ với không gian trung tâm thành phố Hồ Chí Minh Thứ ba, tốc độ tăng trưởng GDP Đồng Nai ổn định cao gấp hai lần so với bình quân nước nhiều năm qua Thứ tư, nguồn vốn FDI vào địa phương tăng nhanh ổn định, đứng thứ ba sau thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội Năm 2009, doanh nghiệp có vốn FDI chiếm 70% giá trị sản xuất công nghiệp toàn tỉnh Thứ năm, GDP/đầu người liên tục tăng mức cao, cao 30-35% so với bình quân nước, năm 2007 1.105 USD/người, năm 2008 tăng lên 1.316 USD năm 2009 lên tới gần 1500 USD/người Thứ sáu, sức mua người dân tăng mạnh so với tốc độ tăng GDP tỉnh, năm 2008 tổng mức bán lẻ hàng hóa dịch vụ tăng 35,11% so năm trước GDP tăng 15,5%, điều tạo hàng loạt trung tâm thương mại, chợ, siêu thị hệ thống cửa hàng tiện ích Thứ bảy, hạ tầng cho phát triển ngành công nghiệp đứng nhì toàn quốc Thứ tám, Đồng Nai có nhiều khu công nghiệp nước Theo quy hoạch đến cuối năm 2010, Đồng Nai phát triển lên tới 33 khu công nghiệp, làm tăng mạnh số lượng nhà đầu tư, chuyên gia nước lực lượng lớn lao động Việt Nam từ tỉnh đổ Đồng Nai Thực trạng bất động sản công nghiệp tỉnh Đồng Nai đầu năm 2011: Chỉ ngày đầu năm 2011, hàng loạt động thái như: điều chỉnh tăng vốn, mở rộng nhà xưởng, tìm kiếm hội làm ăn nhà đầu tư có SVTH: TRẦN THỊ KIM NGÂN Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TH.S LÂM MẠNH HÀ mặt Đồng Nai cho thấy, tranh thu hút nguồn vốn đầu tư nước (FDI) hứa hẹn nhiều chuyển biến tích cực Đáng ý kiện KCN Tân Phú sau ba năm xây dựng kêu gọi đầu tư có nhà máy vào hoạt động Đó nhà xưởng thứ hai Công ty TNHH Fashion Garments (thuộc Tập đoàn Hirdaramani) có 16 năm hoạt động Việt Nam (KCN Biên Hòa 2) Nhiều dự án KCN khác điều chỉnh tăng vốn, mở rộng nhà xưởng dòng vốn đầu tư nước tiếp tục tăng ngày đầu năm cho thấy, năm 2011 Đồng Nai tiếp tục điểm đến nhà đầu tư Trong số dự án đầu tư vào KCN Amata, đáng ý Công ty Nestlé Việt Nam (KCN Biên Hòa 2) vừa thuê 10 hécta đất đầu tư mở rộng nhà xưởng, dự kiến năm 2012 vào hoạt động Bà Phạm Thị Thanh Hương, Phó tổng giám đốc KCN Amata, cho biết, năm 2011 Amata đầu tư xây dựng thêm nhà máy xử lý nước thải tập trung, phục vụ cho dự án vào Amata thời gian tới Đây nhà máy xử lý nước thải thứ tư KCN Amata, dự kiến công suất từ 3.500 - 5.000m3/ngày đêm Các phương pháp thẩm định giá cần sử dụng: 2.1 Phương pháp so sánh giá bán: Khái niệm: Là phương pháp thẩm định giá dựa sở phân tích mức giá tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá giao dịch thành công mua, bán thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính xác định giá trị thị trường tài sản Nguyên tắc: - Nguyên tắc cung cầu: nhu cầu mua cấu thành nhu cầu thị trường bất động sản chào bán tạo nguồn cung Nếu cầu cao, giá có xu hướng tăng ngược lại Sự trượt dọc đường cung bất động sản thường chậm trượt dọc đường cầu - Nguyên tắc thay thế: nguyên tắc khẳng định giá trị bất động sản có xu hướng bị quy định giá trả để có bất động sản thay có độ mong muốn thỏa dụng, khoảng thời gian hợp lý SVTH: TRẦN THỊ KIM NGÂN Chuyên đề tốt nghiệp - GVHD: TH.S LÂM MẠNH HÀ Nguyên tắc cân bằng: mối quan hệ đất công trỉnh đất phải cân để bất động sản đạt đến giá trị tối ưu - Các nhân tố ngoại vi: yếu tố bên tích cực tiêu cực tác động đến tất loại hình bất động sản Những yếu tố bên thường điều kiện sở hạ tầng, phương tiện giao thông, tình hình an ninh nơi mua sắm Các bước tiến hành : - Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin giá giao dịch, giá niêm yết giá chào bán yếu tố so sánh tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá, giao dịch thành công mua, bán thị trường Đối với tài sản chào bán (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh mức giá chào bán (thường cao giá phổ biến thị trường) với giá thị trường để có điều chỉnh hợp lý, tìm mức giá phù hợp trước sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh - Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu yếu tố so sánh từ tài sản loại tương tự so sánh với tài sản cần thẩm định giá giao dịch thành công mua, bán thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá gần với thời điểm cần thẩm định giá - Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn xây dựng bảng phân tích, so sánh đơn vị so sánh chuẩn Các yếu tố so sánh đặc điểm bất động sản giao dịch có ảnh hưởng đến giá trị bất động sản  Tình trạng pháp lý (quyền tài sản): quyền tài sản tài sản thẩm định giá tài sản so sánh phải Nếu không giống phải thực việc điều chỉnh  Các điều khoản tài giao dịch: phải tương tự nhau, không tương tự phải thực điều chỉnh Các trường hợp phải điều chỉnh thường gặp là: + Bán trả nhiều lần + Hỗ trợ lãi suất vay chấp  Điều chỉnh giá theo thời hạn giao đất 10 SVTH: TRẦN THỊ KIM NGÂN Chuyên đề tốt nghiệp Loại văn Stt GVHD: TH.S LÂM MẠNH HÀ Số, ngày Cơ quan Nội dung cấp/xác nhận Xác định vị trí, diện tích trạng khu đất, có diện tích Hồ sơ Kỹ thuật Ngày 02/08/2008 đất 283,57m2, thuộc số 96, tờ đồ địa số 6, phường Tam Hiệp, thành phố Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai Trung tâm Kỹ thuật Địa Nhà đất tỉnh Đồng Nai Trung tâm Kỹ Bản vẽ Số 217 ngày trạng nhà 24/08/2009 Bản vẽ trạng nhà xưởng thuật Địa KP7, phường Tam Hiệp, thành Nhà đất phố Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai tỉnh Đồng Nai 1.3 Đặc điểm tài sản mặt kỹ thuật: * Nhà xưởng thép - Năm xây dựng: 2006 - Diện tích xây dựng: 420,67m2 - Kết cấu: Stt Đặc điểm kinh tế kỹ thuật Đvt Khối lượng Đào móng cột trụ, hố kiểm tra, rộng >1m,sâu >1m, đất cấp III m3 82,940 Đắp đất móng công trình, độ chặt K = 0,90 m3 58,060 SXLD cốt thép móng đường kính [...]... thư thẩm định giá nêu rõ số chứng thư; ngày tháng ra chứng thư; tên khách hàng yêu cầu thẩm định; tài sản thẩm định là gì; địa điểm thẩm định; mục đích thẩm định; thời điểm thẩm định; cơ sở thẩm định giá; kết quả thẩm định giá; các điều kiện kèm theo kết quả thẩm định giá; những giới hạn kèm theo kết quả thẩm định giá; chữ ký các bên có thẩm quyền  Báo cáo thẩm định giá - Cơ sở giá trị - Đặc điểm tài. .. mức giá giao dịch thành công  Giá trị tài sản không phải bất động sản: trong trường hợp phát sinh việc bán kèm các tài sản không phải bất động sản thì phải xem xét loại trừ hoặc cộng giá trị các tài sản này vào giá bán tùy thuộc vào trường hợp này thuộc tài sản so sánh hay tài sản thẩm định  Tình hình thị trường lúc giao dịch: tình hình thị trường lúc giao dịch của tài sản cần thẩm định giá và các tài. .. điểm tài sản thẩm định giá - Phương thức tiến hành - Ứng dụng phương pháp thẩm định giá để xác định giá trị tài sản thẩm định - Kết quả thẩm định - Các điều kiện kèm theo kết quả thẩm định giá - Chuyên viên thẩm định, kiểm soát, thẩm định viên về giá, người đại diện ký tên 27 SVTH: TRẦN THỊ KIM NGÂN Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TH.S LÂM MẠNH HÀ CHƯƠNG 3: ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ NHÀ... cần thẩm định giá thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng) + Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (trừ) + Những yếu tố ở tài sản so sánh giống (tương tự) với tài sản cần thẩm định giá thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh)  Phương... cứ giá trị thị trường - Nhược điểm: bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang tính lịch sử, do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá 2.2 Phương pháp chi phí : Khái niệm: Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá. .. hành, duy tu bảo - dưỡng tài sản (chi phí hoạt động)  Tổng thu nhập tiềm năng (PGI): là toàn bộ thu nhập đối với một tài sản với tỷ lệ thuê (tỷ lệ lấp đầy) là 100% công suất thiết kế Thẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê tài sản cần định giá thông qua điều tra từ thị trường những tài sản cho thuê tương tự với tài sản cần định giá Các yếu tố xác định tài sản cho thuê tương tự: +... quả thẩm định giá đến khách hàng Thông báo với khách hàng Marketing khi biết kết quả thẩm định đã hoàn chỉnh - Ghi nhận ý kiến khách hàng 26 SVTH: TRẦN THỊ KIM NGÂN Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TH.S LÂM MẠNH HÀ 2.3 Chứng thư và Báo cáo thẩm định giá của công ty  Chứng thư thẩm định giá Chứng thư thẩm định giá của Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thương Tín – SCRValuation đi kèm với Báo cáo thẩm định giá. .. xét Bất động sản là loại hình nhà xưởng cơ khí, nên theo lý thuyết, ta phải tìm nhà xưởng tương đồng với nhà xưởng cần thẩm định làm tài sản so sánh Nhưng qua khảo sát thực tế của người làm đề tài, ở khu vực lân cận tài sản thẩm định, không có nhà xưởng tương đồng và không có nhà xưởng rao bán Vậy nên, người làm đề tài chọn nhà phố làm tài sản so sánh để ước tính giá đất của nhà xưởng cần thẩm định. .. Kết luận về mức giá cuối cùng phải nằm trong phạm vi có thể có của giá trị tài sản cần thẩm định  Mức giá cuối cùng có thể là một mức giá (một con số cụ thể) hoặc trong một khoảng tối đa, tối thiểu  Thẩm định viên cần làm tròn số khi tính toán Ứng dụng : Áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường 14 SVTH: TRẦN THỊ KIM NGÂN Chuyên đề tốt nghiệp GVHD:... và tài sản thẩm định giá  Nguyên tắc điều chỉnh: + Mỗi sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ các chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường + Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch của một yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố so sánh còn lại (coi như giống nhau) + Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn + Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm định giá ... động sản chiếm phần lớn thẩm định giá tài sản Thẩm định giá bất động sản tảng cho việc phát triển thị trường tài sản tài toàn cầu 1.2 Bất động sản: Bất động sản tài sản vô quan trọng giới tài sản. .. hàng yêu cầu thẩm định; tài sản thẩm định gì; địa điểm thẩm định; mục đích thẩm định; thời điểm thẩm định; sở thẩm định giá; kết thẩm định giá; điều kiện kèm theo kết thẩm định giá; giới hạn... tài sản thẩm định giá 2.2 Phương pháp chi phí : Khái niệm: Là phương pháp thẩm định giá dựa sở chi phí tạo tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường tài sản cần thẩm