ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ––––––––––––––––––––––– TRẦN MẠNH HÙNG ỨNG DỤNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH XÂY DỰNG VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI VÀ BẢN ĐỒ GIÁ ĐẤT TẠI PHƢỜNG TRẦN HƢNG ĐẠO, THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2014 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ––––––––––––––––––––––– TRẦN MẠNH HÙNG ỨNG DỤNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH XÂY DỰNG VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI VÀ BẢN ĐỒ GIÁ ĐẤT TẠI PHƢỜNG TRẦN HƢNG ĐẠO, THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. HOÀNG VĂN HÙNG THÁI NGUYÊN - 2014 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. - Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Trần Mạnh Hùng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu tại trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, tôi luôn nhận được sự quan tâm dạy dỗ và chỉ bảo ân cần của các thầy giáo, cô giáo, sự ủng hộ và giúp đỡ nhiệt tình của các bạn đồng nghiệp, sự động viên kịp thời của gia đình và người thân đã giúp tôi vượt qua những trở ngại và khó khăn để hoàn thành chương trình đào tạo Thạc sỹ Chuyên ngành: Quản lý đất đai. Nhân dịp này, tôi xin được bày tỏ sự cảm ơn chân thành tớ - nguyên Trưởng khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã hướng dẫn khoa học và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trường, Phòng QL Đào tạo Sau đại học, các giáo sư, tiến sĩ hợp tác giảng dạy tại Phòng QLĐT Sau đại học - Trường Đại họ . Xin cảm ơn UBND phường Trần Hưng Đạo cùng cán bộ công chức và người dân trên địa bàn phường đã giúp đỡ tôi trong việc điều tra nghiên cứu thực tế để hoàn thành luận văn này. Trong quá trình nghiên cứu thực hiện luận văn, do điều kiện hạn chế về thời gian, nhân lực và những khó khăn khách quan nên không tránh khỏi những thiếu sót. Tôi mong muốn nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của các thầy, cô giáo, các nhà khoa học và bạn bè đồng nghiệp để luận văn được hoàn thiện hơn. Xin chân thành cảm ơn! , ngày tháng năm 2014 Học viên Trần Mạnh Hùng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii MỤC LỤC ........................................................................................................ iii DANH MỤC BẢNG ........................................................................................ vi DANH MỤC HÌNH ẢNH .............................................................................. vii MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1. Đặt vấn đề...................................................................................................... 1 2. Mục tiêu của Đề tài ....................................................................................... 2 2.1. Mục tiêu chung ........................................................................................... 2 2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................... 2 3. Ý nghĩa của Đề tài ......................................................................................... 3 Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4 1.1. Tổng quan về giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất ......................... 4 1.1.1. Giá đất ..................................................................................................... 4 1.1.2. Cơ sở và phương pháp định giá đất ........................................................ 7 1.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất .......................................................... 10 1.2.1. Nhân tố thông thường ........................................................................... 10 1.2.2. Nhân tố khu vực .................................................................................... 12 1.2.3. Nhân tố cá biệt ...................................................................................... 13 1.3. Tổng quan về vùng giá đất và vùng giá trị đất đai. .................................. 14 1.3.1. Khái niệm vùng giá đất, vùng giá trị đất đai ......................................... 14 1.3.2. Phân biệt vùng giá đất và vùng giá trị đất đai ....................................... 16 1.3.3. Mối quan hệ giữa phân hạng, phân vùng giá trị và định giá đất đai ..... 17 1.4. Các nhân tố và giải pháp tìm vùng giá trị đất đai .................................... 18 1.4.1. Các nhân tố ảnh hưởng tới vùng giá trị đất đai ..................................... 18 1.4.2. Giải pháp tìm vùng giá trị đất đai ......................................................... 19 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ iv 1.5. Tình hình nghiên cứu trên thế giới và trong nước ................................... 21 1.5.1. Tình hình trên thế giới........................................................................... 21 1.5.2. Tình hình trong nước............................................................................. 22 Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 25 2.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 25 2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 25 2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 25 2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội phường Trần Hưng Đạo, TP. Hạ Long .......................................................................................................... 25 2.3.2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất ........................................................ 25 2.3.3. Tổng quan về giá đất tại địa bàn và các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất. ....... 25 2.3.4. Thực trạng bản đồ địa chính và công tác định giá đất .......................... 26 2.3.5. Xây dựng vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất với sự hỗ trợ bản đồ địa chính .......................................................................................................... 26 2.3.6. Đề xuất giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai ................................... 26 2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 26 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu và tài liệu sơ cấp .................................... 26 2.4.2. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu ................................................ 27 2.4.3. Phương pháp xây dựng bản đồ.............................................................. 28 2.4.4. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 28 Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................ 29 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.......................................................... 29 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 29 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ..................................................................... 33 3.2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất ........................................................... 45 3.2.1. Thực trạng quản lý đất đai .................................................................... 45 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất .......................................................................... 54 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ v 3.3. Kết quả điều tra - phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất. ................ 55 3.4. Thực trạng bản đồ địa chính và công tác định giá đất ............................. 57 3.4.1. Thực trạng về bản đồ địa chính ............................................................. 57 3.4.2. Công tác định giá đất trên địa bàn......................................................... 58 3.5. Xây dựng vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất với sự hỗ trợ của GIS..... 60 3.5.1. Xây dựng dữ liệu không gian ................................................................ 60 3.5.2. Xây dựng dữ liệu thuộc tính.................................................................. 63 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 70 1. Kết luận ....................................................................................................... 70 2. Kiến nghị ..................................................................................................... 70 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 72 PHỤ LỤC Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ vi DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất phường Trần Hưng Đạo ............................ 54 Bảng 3.2: Bảng giá đất năm 2014 theo quy định ............................................ 63 Bảng 3.3: Tính giá đất chi tiết từng thửa đất trên toàn bộ .............................. 68 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ vii DANH MỤC HÌNH ẢNH Hình 3.1: Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng giá đất ............................. 55 Hình 3.2: Tỷ lệ đồng dạng các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất .......................... 56 Hình 3.3: Các yếu tố liên quan tới thửa đất ảnh hưởng tới.............................57 Hình 3.4: Bản đồ phường Trần Hưng Đạo được chuẩn hóa và ...................... 60 Hình 3.5: Hệ thống giao thông phường Trần Hưng Đạo trong ArcGIS ......... 61 Hình 3.6: Dữ liệu chi tiết vùng dân cư trên đoạn đường Giếng Đồn trên hệ thống giao thông của phường Trần Hưng Đạo ............................... 62 Hình 3.7: Dữ liệu chi tiết về vùng dân cư trên toàn phường Trần Hưng Đạo theo hệ thống giao thông ......................................................... 62 Hình 3.8: Vùng giá trị theo tuyến đường Giếng Đồn ..................................... 64 Hình 3.9: Vùng giá trị theo tuyến đường Trần Nguyên Hãn .......................... 65 Hình 3.10: Kết quả xây dựng vùng giá trị đất đai ........................................... 65 Hình 3.11: Vùng giá trị theo thực tế điều tra (bên trái)và theo quy định (bên phải) của đường Giếng Đồn.................................................... 66 Hình 3.12: Tính giá đất chi tiết theo vùng giá trị đất đai ................................ 67 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 1 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Tài nguyên đất đai có vai trò vô cùng quan trọng trong sự phát triển của đất nước, được coi là nguồn lực quan trọng trong sự nghiệp phát triển của quốc gia (Trịnh Hữu Liên, 2010)[15]. Quản lý và sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, khơi thông nguồn lực tài chính về đất đai và đóng góp lớn vào nền kinh tế - xã hội đất nước (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[16]. Trong khi giá đất lại chính là cốt lõi của thị trường đất đai, vì nó phản ánh trực tiếp những thay đổi trong thị trường đất đai (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008)[9]. Trong thực tế, ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra từ rất sớm, nhưng chủ yếu là hoạt động mang tính tự phát. Thị trường bất động sản thực sự bùng nổ khi hiến pháp 1992 ra đời (Viện Nghiên cứu Địa chính, 2002)[35]. Ngay sau đó là bộ luật đất đai ra đời để đáp ứng nhu cầu điều chỉnh, quản lý tài nguyên đất đai hiệu quả, tránh lãnh phí tài nguyên quý giá này. Thực hiện Hiến pháp năm 1992, Bộ luật đất đai đầu tiên ra đời năm 1993 và cứ sau 10 năm luật đất đai lại sửa đổi để kịp thời điều chỉnh những khó khan, bất cập trong quá trình sử dụng đất đai. Cho tới nay, năm 2013 tiếp tục điều chỉnh luật đất đai, “linh hồn” của lần sửa đổi Luật đất đai 2013 là phương pháp định giá đất và giá đất (Trịnh Hữu Liên và cs, 2013)[17]. Thậm chí trước đó đề án nâng cao năng lực quản lý nhà nước ngành quản lý đất đai giai đoạn 2011 – 2020, được phê duyệt ngày 14/12/2012, đã khẳng định cần phải hoàn thiện, xây dựng phương pháp xác định giá đất theo vùng giá trị (Phòng TNMT Hạ Long, 2013)[27]. Câu hỏi đặt ra: “Tại sao cần phải xác định giá đất theo vùng giá trị đất đai, trong khi có tới năm phương pháp định giá kinh điển trên thế giới đã và đang được áp dụng”. Chúng ta hãy nhìn lại trên thực tế, giá thị trường đất đai ở nước ta biến động mặc dù giá trị sử dụng đất chưa thay đổi, mặt khác áp Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 2 dụng các phương pháp định giá truyền thống chỉ giải quyết việc định giá với một số thửa đất đơn lẻ (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[16]. Trong khi đó nhu cầu cần thiết phải định giá hàng loạt trên quy mô lớn trong khoảng thời gian ngắn nhất, vì khi có sự chênh lệch 20% giữa giá thị trường và giá quy định thì cần phải có bảng giá đất mới (Sở TNMT Quảng Ninh, 2012)[30]. Cùng với sự phát triển của công nghệ trên thế giới, công nghệ GIS đã được khẳng định là công cụ mạnh mẽ trong việc quản lý tài nguyên. GIS đã được ứng dụng tại Việt Nam từ sớm, đã đạt được nhiều thành tựu trong việc xây dựng hệ thống thông tin số nói chung và hệ thống thông tin đất đai nói riêng (Đặng Phúc An, Trần Văn Tuấn, 2011)[1]. Sau thời gian triển khai, tới nay đã đạt được những thành quả trong xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên toàn lãnh thổ Việt Nam (Trịnh Hữu Liên, 2010)[15]. Xuất phát từ những đòi hỏi của thực tiễn, cùng với sự giúp đỡ của giáo viên hướng dẫn, tôi tiến hành thực hiện Đề tài: “Ứng dụng cơ sở dữ liệu địa chính xây dựng vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất tại phường Trần Hưng Đạo, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh” 2. Mục tiêu của Đề tài 2.1. Mục tiêu chung - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất và đất ở đô thị tại phường Trần Hưng Đạo, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. - Nghiên cứu xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai (giới hạn ở nhóm đất phi nông nghiệp) thử nghiệm tại phường Trần Hưng Đạo, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. - Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá và quản lý đất đai trên địa bàn nghiên cứu. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Thu thập đầy đủ các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và số liệu thuộc tính về đất đai (diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng,…) Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 3 - Cụ thể hóa bảng giá đất của UBND tỉnh ban hành năm 2013 tại phường Trần Hưng Đạo. - Điều tra, khảo sát giá đất thực tế trên thị trường. - Thao tác xử lý thành thạo trên một số phần mềm GIS - Từ các kết quả nghiên cứu, xây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất trên địa bàn phường Trần Hưng Đạo, góp phần vào công tác quản lý đất đai để sử dụng nguồn tài nguyên quý giá đất một cách hợp lý, tiết kiệm đáp ứng nhu cầu của sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước . - Đề xuất và đưa ra các giải pháp để khắc phục những tồn tại và hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai trong những năm tới. 3. Ý nghĩa của Đề tài Nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao trong công tác quản lý đất đai, đặc biệt là lĩnh vực giá đất. Vì hiện nay, công tác quản lý về giá đất là một trong những nội dung vô cùng quan trọng, có ảnh hưởng lớn đến nhiều lĩnh vực trong đời sống kinh tế xã hội, thậm trí những biến động lớn về giá đất có thể ảnh hưởng đến sự ổn định của nền kinh tế vĩ mô. Việc xây dựng vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất bằng công nghệ GIS giúp cho chính quyền địa phương có thể xác định được giá đất hàng loạt trên quy mô lớn và trong một thời gian rất ngắn. Từ đó có thể cập nhật, điều chỉnh một cách kịp thời, chính xác những biến động về giá đất trên địa bàn, đáp ứng yêu cầu về xác định giá đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng..., đồng thời có thể công khai hoặc cung cấp các thông tin một cách rộng rãi về giá đất tới người dân, doanh nghiệp trong và ngoài địa phương. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 4 Chƣơng 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Tổng quan về giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 1.1.1. Giá đất Theo Điều 4, Luật Đất Đai 2003 [28] quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. - Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: + Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật đất đai 2003[28]. + Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. + Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. - Giá đất do nhà nước quy định cần đảm bảo các nguyên tắc sau: + Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp. + Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. + Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá nhu nhau. - Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian, từng trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 5 - Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật đất đai 2003, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do chính phủ quy định , Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định. - Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. * Phương pháp định giá đất Theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ [5] về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sử đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP[26]. Nhìn chung có 4 phương pháp xác định giá đất cụ thể được hướng dẫn thi hành: - Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với các loại đất cần định giá. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 6 - Phương pháp thu thập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu thập thuần túy thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân 1 năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. Phương pháp này chủ yếu áp dụng cho các loại đất xác định được khoản thu nhập mang lại từ đất. - Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất). Phương pháp này được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu nhập sô liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá. - Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giá định của bất động sản. Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong khi không có giá chuyển quyền sử dụng đất tương tự trên thị tường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[16]. * Giá đất trong đấu giá QSDĐ Đây là giá đất được hình thành trong các cuộc đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thoả thuận giá cả giữa các bên, Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 7 tính đúng giá trị thực của đất đai, khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với giá đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Người trả giá cao nhất có quyền sử dụng mảnh đất đấu giá đó (Phùng Văn Nghệ, 2005)[24]. 1.1.2. Cơ sở và phương pháp định giá đất - Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[16]. Về thực chất địa tô chính là giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ của ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn tư hữu của địa chủ hay tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch của Chủ nghĩa Tư bản. Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất màu mỡ hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu xuất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[16]. Vì ruộng đất thuộc sở Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 8 hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần tuý phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất. Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó. Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác nhau cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó (Trịnh Hữu Liên và cs, 2013)[17]. Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn tới địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh. Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp. Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm nông nghiệp. Đối với đất trồng cây hàng năm tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất: Độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình và vị trí của thửa đất. Đó là cơ sở để định giá đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 9 - Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập tới giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất chịu ảnh hưởng của yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi. Nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày tăng. Việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất củ các ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. - Quan hệ cung cầu Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng của cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hoá thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 10 Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất của ngân hàng. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất, có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008)[9]. 1.2. Các nhân tố ảnh hƣởng đến giá đất 1.2.1. Nhân tố thông thường Nhân tố thông thường là những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế - xã hội thông thường bao gồm: nhân tố kinh tế, nhân tố nhân khẩu, nhân tố xã hội, nhân tố quốc tế (Nguyễn Thị Yến, Hoàng Văn Hùng, 2012)[36]. - Nhân tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế - xã hội. Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với: Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 11 + Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất cũng tăng, vì thế giá đất tăng lên. + Tố chất nhân khẩu: thường có tương quan với trình độ giáo dục, tố chất văn hoá của nhân khẩu. + Cấu thành nhân khẩu gia đình: sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hoá làm cho kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. - Nhân tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là: + Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong cả nước. + An ninh xã hội: nhân tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực có trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn. + Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận. Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu người đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá. + Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác. - Nhân tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế. + Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không ngoại lệ. + Nhân tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hoà hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đầt tăng. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 12 - Nhân tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia. Trong quá trình chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế vá ổn định kinh tế, vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định. Ảnh hưởng của nhân tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau: + Tình trạng phát triển kinh tế. + Mức độ dự trữ và đầu tư. + Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ. + Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư. + Biến động vật giá. + Mức lãi suất. 1.2.2. Nhân tố khu vực Là điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của khu vực có đất, tác động tổng hợp tới giá đất bao gồm: vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện thiết bị hạ tầng, chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị v.v. trong đó vị trí là yếu tố quan trọng nhất quyết định đến giá đô thị . - Vị trí: nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của đất. Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những khu đất nằm tại các ngã tư hoặc ngã ba, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn. Vì vậy, xem xét đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất (Trịnh Hữu Liên, 2010)[15]. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 13 - Điều kiện cơ sở hạ tầng: yếu tố này chủ yếu bao gồm: điện, nước, điện thoại, nhà trẻ, công viên, bệnh viện v.v. Ngoài ra, còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số đảm bảo, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần,... Điều kiện cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu, gồm: loại đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[16]. - Chất lượng môi trường: chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên. Các điều kiện môi trường tự nhiên, gồm có: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn v.v. Các điều kiện nhân văn có: loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[16]. - Nhân tố quy hoạch: nhân tố quy hoạch ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có: tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất v.v. Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp tới tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất khác nhau trong đô thị (Phùng Văn Nghệ, 2005)[24]. 1.2.3. Nhân tố cá biệt Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân của thửa đất. Bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiề ình dáng, độ dốc, hạn chế của quy hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất,… Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất. Trong đó nhân tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng v.v. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 14 Ngoài những nhân tố ảnh hưởng chủ yếu trên còn có các yếu tố khác như: yếu tố tâm lý, mục đích sử dụng đất v.v. 1.3. Tổng quan về vùng giá đất và vùng giá trị đất đai. 1.3.1. Khái niệm vùng giá đất, vùng giá trị đất đai * Vùng giá đất - Định nghĩa về vùng giá đất Định giá đất như đã nêu, tại thời điểm nào đó, nếu định giá cho hàng loạt thửa đất, sẽ xuất hiện các vùng có sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích. Khi đó ta gọi tập hợp các vùng này là các vùng có cùng ước tính về giá trị quyền sử dụng đất có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích hay vùng có cùng giá đất gọi tắt là vùng giá đất (Luật đất đai, 2013)[28]. - Vùng giá đất theo đường phố và vị trí đường phố Ta gọi tập hợp các vùng có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích của một đường phố là các vùng cùng giá đất; gọi tắt là vùng giá đất theo đường phố. Tập hợp các vùng có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích của một loại vị trí nào đó trên một đường phố là các vùng cùng giá đất hay vùng có cùng giá đất của loại vị trí đó; gọi tắt là vùng giá đất theo vị trí của đường phố đó (Hoàng Văn Hùng và cs, 2013)[10]. * Vùng giá trị đất đai - Vùng giá trị đất đai từ góc độ phân hạng định cấp đất đai Phân hạng định cấp đất đai là quá trình tiến hàng kiểm định tổng hợp đối với các thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai, rồi xếp hạng các kết quả kiểm định theo mục đích xác định. Trong phạm trù khoa học về định giá đất, nó là một loại hình đánh giá đất, đồng thời đánh giá một cách tổng hợp, toàn diện đối với các thuộc tính kinh tế, tự nhiên của đất đai, cuối cùng thu về kết quả định giá được xếp hạng, chi tiết tỷ lệ lớn. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 15 Phân hạng định cấp đất đô thị là một phần của công việc phân hạng định cấp đất đai, là quá trình căn cứ vào hai mặt thuộc tính tự nhiên và kinh tế xã hội của đất đai thành phố thị trấn và vị trí, tác dụng của nó trong hoạt động kinh tế xã hội ở thành phố, để đánh giá tổng hợp chất lượng đất đai, phân chia cấp hạng đất thành phố thị trấn. Thực chất của phân hạng định cấp đất đai là căn cứ vào giá trị sử dụng tốt xấu của đất, để định ra các cấp hạng đất. Loại giá trị sử dụng đất này tức là đánh giá chất lượng đất là do cơ quan chủ quan về đất dai căn cứ vào các nhân tố về điều kiện phân vùng đất đai ảnh hưởng đến giá trị sử dụng đất, điều kiện tự nhiên của bản thân đất đai và điều kiện cải tạo đất, đề ra tiêu chuẩn và phương pháp định giá, tổ chức các chuyên gia tiến hành đánh giá, rồi căn cứ vào đó để phân cấp hạng đất, làm cơ sở cho việc quản lý đất đai hợp lý và chuyển dịch đất đai. Trong quá trình phân chia cấp hạng tất yếu sẽ sinh ra các vùng có cùng cấp hạng đất, hay các vùng có cùng giá trị sử dụng. Ta gọi các vùng này là vùng cùng cấp hạng giá trị sử dụng. - Vùng giá trị đất đai theo khái niệm phạm trù định giá Theo phạm trù định giá từ góc độ tổ hợp các vùng tác động về giá đất. Vùng giá trị là khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ một khu vực địa lý mà tại đó các Bất động sản - Đối tượng của định giá cùng chịu ảnh hưởng bởi các tác động từ điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp luật giống nhau hoặc gần giống nhau... Theo phạm trù định giá từ góc độ vùng giá đất thì các vùng giá đất được tạo ra có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích tại một thời điểm. Trong một khoảng thời gian nào đó sự ước tính về giá trị tiền tệ trong vùng đó có thể tăng lên hoặc hạ xuống trên một đơn vị diện tích nhưng các giới hạn địa lý của vùng đó vẫn không thay đổi (ổn định tương đối) khi đó ta Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 16 gọi các vùng giá trị này là các vùng giá trị trong khoảng thời gian đó (Trần Đăng Hướng, 2010)[12]. Vùng giá trị đối với đất phi nông nghiệp: nếu chúng ta đi tìm vùng giá của một loại hình sử dụng đất nào đó ví dụ như đất phi nông nghiệp khi đó tập hợp các thửa đất có cùng sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng của đất phi nông nghiệp, có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích. Cho ta hình ảnh về vùng có cùng giá đất. Nếu vùng này ổn định tương đối trong một khoảng thời gian thì ta gọi đó là vùng giá trị của đất phi nông nghiệp trong khoảng thời gian đó. - Vùng giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố. Các vùng giá đất đường phố theo các đường phố hằng năm có giá trị trên một đơn vị diện tích có thể tăng lên hay giảm xuống, nhưng giới hạn địa lý của các vùng này ổn định tương đối trong một khoảng thời gian; khi đó ta gọi vùng này là vùng giá trị đất đai theo đường phố trong khoảng thời gian đó. Các vùng giá đất theo vị trí đường phố hàng năm có giá trị trên một đơn vị diện tích có thể tăng hay giảm, nhưng giới hạn địa lý của các vùng này ổn định tương đối trong khoảng thời gian, khi đó ta gọi các vùng này là vùng giá trị đất đai theo vị trí đường phố trong khoảng thời gian đó (Trịnh Hữu Liên, 2013)[18]. - Nhận xét Về bản chất thì hai định nghĩa trên là tương đồng vì cùng xem xét dưới góc độ phạm trù định giá. Định nghĩa 1 ngắn gọn dễ hiểu nhưng chưa nêu bật được bản chất giá trị của phạm trù định giá. Chưa cho thấy mối quan hệ giữa chúng và giá đất, tính quan hệ tương đối của chúng với thời gian. Tuy nhiên chúng ta có thể sử dụng tùy vào hoàn cảnh. Xây dựng vùng giá trị theo định nghĩa này sẽ là điều kiện thuận lợi cho việc định giá hàng loạt. 1.3.2. Phân biệt vùng giá đất và vùng giá trị đất đai Từ các khái niệm định nghĩa đã nêu trên chúng ta có thể thấy: -Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai có chung một điểm xuất phát đó là dựa trên các tác động của các điều kiện tự nhiên và xã hội. Chúng khác Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 17 nhau ở điểm vùng giá đất đã được tiền tệ hóa còn vùng giá trị đất đai thì mới chỉ được đánh giá ở dạng tiềm năng. -Vùng giá đất được xác định (tiền tệ hóa) và trở thành giá cả tại một thời điểm cụ thể. Trong khi đó vùng giá trị đất đai được xác định (ở dạng tiềm năng - chưa trở thành giá cả) cho một khoảng thời gian. -Vùng giá trị là tiền đề để tạo thành vùng giá đất và vùng giá đất lại là tiền đề để tạo ra giá đất. Giá đất nếu không bị bóp méo và tuân theo quy định của thị trường thì có thể tập hợp thống kê để xây dựng các vùng giá. Trong những điều kiện như vậy vùng giá cũng phản ánh vùng có cùng giá trị sử dụng. 1.3.3. Mối quan hệ giữa phân hạng, phân vùng giá trị và định giá đất đai Phân hạng định cấp đất đai và định giá đất là từ góc độ khác nhau để đánh giá đặc tính đất đai. Phân hạng định cấp đất đai là đánh giá giá trị và giá trị sử dụng của đất từ đó phát sinh ra vùng giá trị. Trong khi đó định giá lại là quá trình đánh giá giá cả của những giá trị đó được phản ánh trên thị trường. Trong thị trường đất đai lý tưởng và giao dịch đất đai, nếu chỉ xuất phát từ nguyên tắc phát huy hiệu ích kinh tế của đất đai, khi giá trị sử dụng của đất tốt, đẳng cấp cao, thì giá đất phải cao, ngược lại thì giá đất sẽ thấp. Đối với công việc định giá mà nói, thì việc phân hạng định cấp đất đai là cơ sở, cấp hạng được định ra là biểu hiện bản chất của giá trị sử dụng và sự ổn định của giá trị (Đỗ Văn Minh, 2011)[21]. Phân hạng, định cấp là nội hàm hợp lý của giá cả đất đai. Vì sự tốt xấu của giá trị sử dụng và sự cao thấp của giá trị mà đất đai vốn có đã quyết định người sử dụng đất tình nguyện trả mức giá đất cơ bản để được quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu đất. Còn nói về phân hạng định cấp đất đai thì định giá đất là hình thức biểu hiện bề ngoài càng linh hoạt, giá đất được định ra là chỉ tiêu tốt nhất phản ánh giá trị sử dụng và đặc trưng thị trường của giá trị. Xây dựng vùng giá trị theo định nghĩa này sẽ là điều kiện thuận lợi cho việc quản lý sử dụng đất đai. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 18 Định giá đất là định ra giá cả đất đai của thửa đất với một chất lượng, đẳng cấp nào đó trong một điều kiện thị trường nhất định. Nó làm căn cứ để nhà nước, tổ chức và cá nhân tiến hành giao dịch đất đai, quản lý tài sản đất đai. Định giá đất là ngoài việc cân nhắc các đặc điểm về chất lượng đất tốt xấu, đẳng cấp cao thấp còn xem xét đến sự thay đổi các nhân tố cung cầu của thị trường, làm cho giá trị sử dụng đất thể hiện trên giá cả càng rõ ràng, càng chính xác (Đỗ Sơn Tùng, 2011)[31]. Trong chế độ quản lý đất đai và điều kiện thị trường đất đai thực tế, hoặc xét theo hiệu ích tổng hợp và ảnh hưởng của hành vi giao dịch song phương, thường xuất hiện hiện tượng thửa đất có giá trị sử dụng cao nhưng không nhất thiết có giá cao, mảnh đất có giá trị sử dụng thấp không hẳn có giá thấp. Cho nên, để thỏa mãn yêu cầu quản lý đất đai một cách toàn diện, khoa học, hợp lý, sử dụng đất có hiệu quả, cần tiến hành đánh giá hai mặt giá trị sử dụng và giá cả. Từ đó có thể thấy, hai mặt đó có quan hệ tương hỗ với nhau. Thông qua định giá đất, nắm bắt được nhanh chóng động thái giá cả của giá trị sử dụng đất trên thị trường, khái quát ra xu thế diễn biến cấp hạng đất, chi tiết hóa, hiệu chỉnh thành quả phân hạng; thông qua phân hạng định cấp đất để nắm vững bản chất của giá cả, trong nhiều biến động phức tạp của giá cả, tìm ra được giá thật, nâng cao độ chính xác định giá, nắm được mức giá đất hợp lý. Có thể nói thành quả của hai mặt công việc này đã cung cấp những căn cứ khoa học không thể thiếu cho việc chế định chính sách, thúc đẩy sử dụng đất hợp lý, tăng cường quản lý tài sản đất đai, phát huy hiệu quả lợi ích đất đai (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[16]. 1.4. Các nhân tố và giải pháp tìm vùng giá trị đất đai 1.4.1. Các nhân tố ảnh hưởng tới vùng giá trị đất đai Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến phân vùng giá trị đất đai bao gồm: kinh tế xã hội, tự nhiên và hành chính v.v... Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 19 * Nhân tố kinh tế xã hội Trình độ kinh tế xã hội phát triển là nhân tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến phân vùng đất đai, bao gồm mấy mặt sau: - Mức độ phồn hoa. - Mức độ thông thoáng. - Mức độ hoàn thiện của thiết bị thành phố, thị trấn. - Mật độ nhân khẩu. * Nhân tố tự nhiên Nhân tố tự nhiên cũng là một trong những nhân tố trọng yếu ảnh hưởng đến phân vùng đất đai. Chất lượng môi trường, độ dốc địa hình, lực chịu tải của đất, tình trạng ngập lũ và thoát nước, cấu tạo địa chất và cảnh quan tự nhiên của thành phố gây ảnh hưởng tốt xấu đến phân vùng đất đai. - Độ dốc địa hình. - Lực chịu tải của đất. - Tình trạng ngập lụt và thoát nước. - Công viên và đất cây xanh. - Chất lượng môi trường. * Nhân tố hành chính Nhân tố hành chính chủ yếu ảnh hưởng đến phân vùng đất đai là quy hoạch đô thị. Bố trí sắp xếp sử dụng các loại đất đô thị hợp lý, là nội dung chủ yếu của quy hoạch đô thị. Tuy việc sử dụng đất trong quy hoạch là mục tiêu của tương lai, nhưng sự tốt xấu của phân vùng đất đai đã được thể hiện trên thực tế trong thị trường đất đai (Lâm Anh Ngạn, 1995)[23]. 1.4.2. Giải pháp tìm vùng giá trị đất đai Theo các cách tiếp cận của các định nghĩa về vùng giá trị đất đai trên chúng ta có các phương pháp tương ứng xác định vùng giá trị đất đai. Phương pháp 1. Nếu có một giải pháp nào đó ta xác định được vùng giá đất tại thời hai điểm t1 và t2, nếu trong thời gian này, giá đất có thể tăng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 20 hay giảm nhưng các thửa đất trong các vùng này cũng tăng giảm theo cùng tỷ lệ hoặc trị số chênh nhỏ (không vượt quá 10%) khi đó ta sẽ có vùng giá trị đất đai trong khoảng từ t1 đến t2 tại khu vực đó. Nhận xét: Phương pháp 1 có thể thực hiện được với việc điều tra giá đất kết hợp với sự hỗ trợ của các công nghệ như GIS, đặc biệt là các thông tin trợ giúp từ bản đồ địa chính và thông tin đăng ký đất đai. Khi hình thành những vùng tác động mới trong thời điểm kế tiếp, ta có thể tìm vùng giá trị của thời điểm t1 đến t2 bằng cách bổ sung tác động mới vào vùng giá trị đã có. Công nghệ GIS sẽ trợ giúp thực hiện thuận lợi dù đó là tác động cục bộ hay tác động theo diện rộng. Phương pháp 2. Nếu trong quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu với sự hỗ trợ của các công nghệ chúng ta có thể xây dựng được các vùng tác động vào giá đất thì tập giao của các vùng tác động (hay vùng ảnh hưởng) đến giá đất trong khoảng thời gian nào đó sẽ là vùng giá trị đất đai trong khoảng thời gian đó. Nhận xét: Chúng ta cũng có nhận xét tương tự khi đã phân tích với phương pháp 1, với sự trợ giúp của các công nghệ hiện đại ta có thể thành lập được các vùng tác động. Công nghệ GIS cho phép thực hiện phép giao của tất cả các vùng ảnh hưởng để tìm ra vùng giá trị đất đai. Khi có tác động mới sẽ xử lý như nhận xét ở phương pháp 1. Phương pháp 3: Tiến hành theo định nghĩa 1: Nếu ta tiến hành phân hạng định cấp đất đai đô thị như đã nêu trong định nghĩa, đó là quá trình tiến hành kiểm định tổng hợp đối với các thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai, rồi xếp hạng các kết quả kiểm định theo mục đích xác định tất yếu sẽ sinh ra các vùng có cùng cấp hạng đất, hay vùng có cùng giá trị sử dụng. Ta gọi các vùng này là vùng cùng cấp hạng giá trị sử dụng - vùng giá trị đất. Phương pháp phân vùng giá trị đất đai này thực chất là phương pháp sử dụng giải pháp điều tra phân hạng định cấp đất đai, từ đó xác định các Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 21 vùng cùng cấp hạng - vùng giá trị đất đai (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[16]. 1.5. Tình hình nghiên cứu trên thế giới và trong nƣớc 1.5.1. Tình hình trên thế giới Các nước trên thế giới đặc biệt là những nước phát triển đã và đang áp dụng GIS trong nhiều lĩnh vực khác nhau như điều tra quy hoạch, quản lý sử dụng đất, bảo vệ môi trường. Năm 1989, các nhà nghiên cứu bảo vệ môi trường của Hà Lan đó nghiên cứu và ứng dụng thành công công nghệ GIS vào đánh giá mức độ ảnh hưởng của khí thải và các phương tiện giao thông ở vùng Amstecdam. Hiện nay, trên thế giới có khoảng trên 60.000 tổ chức và cá nhân sử dụng GIS trong nhiều lĩnh vực khác nhau. Trong nhiều năm trở lại đây, GIS đã được các nhà khoa học thuộc nhiều lĩnh vực như: địa chất, thổ nhưỡng, quy hoạch đô thị, nông lâm nghiệp, nghiên cứu và đã ứng dụng thành công trong nhiều công trình có giá trị (Kamal T.Azar, Joseph Ferreira, 1994)[39]. Cụ thể điểm qua một số thành tựu đó là: - Sử dụng GIS để ước tính sự phân bố không gian của các giá trị đất ở thành phố Beirut (Using GIS for eatimating the spatial distribution of Land value in metropolitan Beirut) của Kamal T.Azar và Joseph Ferreira[39]. - Ứng dụng hệ công nghệ GIS xây dựng bản đồ đơn vị đất đai huyện Khsách Kandal tỉnh Kandal, Campuchia (Using GIS technology to build up land unit map of Khsach Kandal district, Kandal province, Cambodia) của NCS Choum Sinnara, trường Đại học Nông nghiệp I - Hà Nội. Theo nghiên cứu này, tác giả đó xác định được 6 chỉ tiêu xây dựng bản đồ đơn vị là: loại đất, thành phần giới, địa hình, độ phì đất, chế độ tưới, ngập úng và đã xác định toàn huyện có 19 đơn vị đất đai (Nguyễn Văn Bình, Lê Thị Hoài Phương, 2010)[2]. - Một số nước phát triển như Úc, Canada, Thụy Điển v.v. đó ứng dụng GIS để xây dựng một hệ thống thông tin chuyên dụng khác như hệ thông tin địa chính phục vụ cho các mục đích đa dạng về quản lý trong ngành địa chính. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 22 1.5.2. Tình hình trong nước Công nghệ GIS mới phát triển mạnh ở Việt Nam trong khoảng hơn 10 năm trở lại đây. Hiện nay, đã có nhiều cơ quan Nhà nước, các trường Đại học và các Viện nghiên cứu của mình. Đặc biệt trong công tác đánh giá đất, những ứng dụng GIS đó có những đóng góp thiết thực trong việc bảo vê, khai thác và sử dụng một cách hiệu quả, bền vững nguồn tài nguyên đất đai. Sau đây là một số chương trình và đề tài ứng dụng GIS tại Việt Nam: - Trương Thành Nam (2011)[22] đã ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở đô thị tại Thành phố Thái Nguyên – tỉnh Thái Nguyên. Kết quả của nghiên cứu đã xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất ở đô thị qua các năm, phục vụ nghiên cứu về thị trường bất động sản, nghiên cứu các nguyên nhân ảnh hưởng đến cung cầu đất ở đô thị và thành lập được bản đồ giá đất ở đô thị năm 2011. - Nguyễn Văn Bình, Lê Thị Hoài Phương (2012)[3] đã ứng dụng GIS để xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất theo vị trí phục vụ thị trường bất động sản tại phường Hòa Cường Bắc, quận Hải Châu, thành phố Đà nẵng. Kết quả đã thiết lập nên dữ liệu thuộc tính và không gian về các thửa đất phục vụ cho thị trường bất động sản cũng như phục vụ cho việc tính toán các khoản tài chính liên quan tới đất đai một cách hiệu quả và chính xác, thuận tiện và nhanh chóng. - Trịnh Hữu Liên (2010)[15], Nghiên cứu cơ sở khoa học và phương pháp xây dựng vùng giá trị đất đai. Là một chuyên gia đầu ngành trong lĩnh vực nghiên cứu, Trịnh Hữu Liên đã đặt nền móng cho hướng đi chiến lược về công tác quản lý đất đai khi đưa ra giải pháp xây dựng và quản lý các vùng có cùng giá trị sử dụng. Qua nghiên cứu đã đưa ra một số định nghĩa về vùng có cùng giá trị sử dụng như sau: - Phương pháp phân vùng giá trị đất đai này thực chất là phương pháp sử dụng giải pháp điều tra phân hạng định cấp đất đai, từ đó xác định các vùng cùng cấp hạng - vùng giá trị đất đai (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[16] Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 23 - Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng (2013) xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ quản lý đất đai và định giá đất [16]. Đây là tài liệu quan trọng mà tác giả đã tổng hợp đúc kết từ kinh nghiệm nhiều năm nghiên cứu, giúp chúng ta có một cái nhìn tổng quan hơn về vấn đề, từ đó xác định hướng đi đúng đắn. Tài liệu đã chỉ ra quy trình xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất, đưa ra kết quả nghiên cứu tại một số nơi như phường Trưng Vương thành phố Thái Nguyên hay tại Bãi Cháy thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh. Đồng thời đề cập tới yêu cầu dữ liệu chuẩn để tiến hành xây dựng vùng giá trị đất đai. Để hỗ trợ việc xác định các vùng giá trị từ các kết quả khảo sát, điều tra, xét về mặt yêu cầu dữ liệu cho mục tiêu phân vùng giá trị dựa trên cơ sở công nghệ GIS thấy rằng: 1. Dữ liệu phải thống nhất trên một hệ quy chiếu: Theo quy định chuyển thống nhất về VN 2000. 2. Trong cả bốn phương án trên đều cho thấy sự cần thiết phải có một cơ sở dữ liệu nền đồng bộ bảo đảm thể hiện các yếu tố đã phân tích. 3. Các vùng ảnh hưởng của giá đất cần thể hiện từ tác động trên phạm vi diện rộng đến phạm vi hẹp. Do vậy yêu cầu về dữ liệu cũng cần dữ liệu tổng thể đến dữ liệu chi tiết. * Các dữ liệu nền cần có là: - Dữ liệu về bản đồ địa hình từ 1/10000 đến 1/20000. - Dữ liệu về bản đồ địa chính các cấp. - Dữ liệu quy hoạch từ tổng thể đến chi tiết. - Dữ liệu bản đồ và các hồ sơ địa chính. - Dữ liệu ảnh hàng không và viễn thám, bản đồ trực ảnh. - Quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, cấp tỉnh và cấp huyện. * Dựa vào các dữ liệu nền cần tiếp tục khảo sát điều tra bổ sung các dữ liệu thuộc tính và bổ sung các dữ liệu không gian cho việc thiết lập các nội dung chuyên đề, các tác động ảnh hưởng. Trong đó có thể tạm xếp theo thứ tự ưu tiên dưới đây: Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 24 - Dữ liệu phân vùng hành chính cấp quận, huyện; - Thiết lập mô hình thông tin về hệ thống giao thông từ tổng thể đến chi tiết trong đơn vị hành chính cấp quận, huyện và cập nhật chi tiết đến phường ngõ, ngách; - Khoanh các vùng theo ảnh hưởng của yếu tố kiến trúc, quy hoạch; - Khoanh các vùng theo tỷ lệ giữa diện tích giao thông đường phố và các khu dân cư; - Khoanh các vùng có tác động trực tiếp trong không gian hẹp (cấp quận) trong khu bảo tồn văn hóa du lịch, khu hồ, công việc cây xanh, hồ nước, khu vực gần trường học bệnh viện, khu thương mại, vung có yếu tố thu nhập từ bất động sản. - Đỗ Sơn Tùng (2010)[31] đã nghiên cứu các phương pháp xác định tương quan giữa các vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá tại khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. - Đỗ Văn Minh (2011)[21] đã nghiên cứu sử dụng bản đồ địa chính và thông tin đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất hàng loạt tại khu vực trung tâm thành phố Việt Trì, Tỉnh Phú Thọ. Kết quả nghiên cứu đã xây dựng được vùng giá trị đất đai theo vị trí tuyến phố từ đó tính được giá trị đất theo vùng và theo từng thửa. Đồng thời xác định được mối tương quan giữa vùng giá trị đất đai tại các tuyến đường khác nhau. Các nghiên cứu khoa học nêu trên đều đạt được kết quả rất khả quan, tuy nhiên thị trường đất đai rất nhạy cảm, giá đất biến đổi liên tục dưới sự tác động của nhiều yếu tố và mỗi yếu tố đó ở các vùng khác nhau lại ảnh hưởng không giống nhau tới giá đất, thậm chí các yếu tố ở thời gian khác nhau cũng có tác động lớn nhỏ khác nhau (Nguyễn Thị Yến, Hoàng Văn Hùng)[36]. Chính vì vậy với cơ sở dữ liệu địa chính của địa bàn nghiên cứu, kết hợp với điều tra thực địa xác định sự ảnh hưởng của các yếu tố đó lên giá đất. Tìm ra mối quan hệ của các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đai bằng phần mềm XLSTAT 2013 (Trần Hùng, 2011)[6]. Từ đó với sự hỗ trợ của GIS xây dựng vùng giá trị đất đai (Mẫn Quang Huy, 1999)[6]. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 25 Chƣơng 2 ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Đối tƣợng nghiên cứu - Loại đất tại khu vực nghiên cứu: Đất phi nông nghiệp (đất ở) tại phường Trần Hưng Đạo, thành phố Hạ Long; - Bản đồ: Sử dụng bản đồ địa chính; - Người sử dụng đất và cán bộ phường Trần Hưng Đạo, thành phố Hạ Long; 2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành - Địa điểm: Nghiên cứu trên địa bàn phường Trần Hưng Đạo, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. - Thời gian tiến hành: tháng 6 năm 2013 đến tháng 6 năm 2014. 2.3. Nội dung nghiên cứu 2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội phường Trần Hưng Đạo, TP. Hạ Long * Điều kiện tự nhiên Vị trí địa lý; địa hình, địa mạo; khí hậu, thủy văn; nguồn tài nguyên * Điều kiện kinh tế xã hội Thực trạng phát triển kinh tế; dân số lao động và việc làm; thực trạng phát triển khu dân cư, thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng. 2.3.2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất * Thực trạng quản lý đất đai. * Hiện trạng sử dụng đất. 2.3.3. Tổng quan về giá đất tại địa bàn và các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất. * Tình hình diễn biến giá đất trên địa bàn nghiên cứu * Tiến hành điều tra nghiên cứu sự ảnh hưởng các yếu tố sau: Nghề nghiệp; Trình độ văn hóa; Dân tộc; Thu nhập bình quân; Môi trường sống; Điện, nước; Vị trí; Diện tích; Hình thể; Độ rộng của ngõ qua thửa đất; Khoảng cách tới đường; Tình trạng giao thông; Yếu tố pháp lý của Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 26 thửa đất; Đồng ý với bảng giá đất; An ninh trật tự; Cập nhật văn bản pháp luật; Giá đất quy định; Giá đất thị trường; Tình trạng kiến trúc v.v. 2.3.4. Thực trạng bản đồ địa chính và công tác định giá đất - Công tác định giá đất tại tỉnh - Thực trạng về bản đồ địa chính 2.3.5. Xây dựng vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất với sự hỗ trợ bản đồ địa chính - Xây dựng dữ liệu không gian - Hoàn thiện bản đồ địa chính tại ...... - Xây dựng vùng dân cư theo trục đường chính - Xây dựng dữ liệu thuộc tính - Hoàn thiện cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai. - Thành lập bản đồ giá đất 2.3.6. Đề xuất giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai - Giải pháp chính sách - Giải pháp quản lý - Giải pháp kinh tế - Giải pháp kỹ thuật 2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu Một số các phương pháp sử dụng trong quá trình nghiên cứu đề tài: 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu và tài liệu sơ cấp Ngoài tìm hiểu số liệu, tài liệu, văn bản pháp luật, có liên quan đến giá đất, vùng giá trị đất đai, các định hướng quy hoạch của địa bàn nghiên cứu cần thu thập các thông tin khác thông qua 2 nguồn: Ngoại nghiệp (tại thực địa) và nội nghiệp: Nội nghiệp: thu thập thông tin dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính về các mặt điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội, các số liệu về đất đai (đặc điểm khí hậu, thổ nhưỡng, tình hình sử dụng đất đai…), nguồn tư liệu thống kê đất của phường, bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng từ các Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 27 cơ quan chuyên môn kết hợp kế thừa có chọn lọc. Thông tin ngoại nghiệp là thông tin thu được từ thực địa giúp cập nhật và xây dựng bổ sung các thông tin như tên ngõ, độ rộng ngõ, tình trạng ngõ, giá đất thị trường v.v. * Phương pháp điều tra, phỏng vấn người dân. - Tiến hành phỏng vấn theo bộ câu hỏi được chuẩn bị sẵn (tổng số 100 phiếu điều tra), các thông tin thu thập tập trung vào những hộ gia đình có thửa đất bám trục đường. Điều tra ngẫu nhiên hộ gia đình trên trục đường. - Tiến hành phỏng vấn trực tiếp 03 cán bộ địa chính của phường để thu thập một số thông tin về điều kiện tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, tên các ngõ nhỏ và một số thông tin về quy hoạch trên địa bàn. Đồng thời phỏng vấn 05 đồng chí khu trưởng, 20 đồng chí tổ trưởng tổ dân và 02 đại diện Công ty tư vấn môi giới bất động sản đóng trên địa bàn để thu thập thêm các thông tin về giá đất. * Phương pháp khảo sát thực địa. Khảo sát thực tế theo tuyến đường chính và theo các đường ngõ trên địa bàn nghiên cứu, nhằm quan sát, thu thập thông tin tình trạng đường. 2.4.2. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu Bao gồm: * Số liệu trên XLSTAT 2014 - Tổng hợp các dữ liệu thu thập được theo bảng trên excel bao gồm cả số liệu dạng số và số liệu dạng chữ. - Phân loại số liệu dạng số như giá đất, diện tích,v.v. dưới dạng bảng dễ hiểu và tiến hành mã hóa các dữ liệu thuộc tính dạng chữ ðể phần mềm XLSTAT 2013 có thể hiểu và cho ra kết quả. - Xác định mối quan hệ các yếu ảnh hưởng đến giá đất tại địa bàn nghiên cứu trên phân tích mối týõng quan Multi – Dementional Scaling (MDS) và Principal Component Analysis (PCA). Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 28 * Số liệu trên ArcGIS - Tổng hợp các dữ liệu thu thập được bao gồm cả số liệu dạng số và số liệu dạng chữ theo các trường cụ thể: ID, tờ số, thửa số, chủ sử dụng, địa chỉ, diện tích, mục đích sử dụng, tình trạng sử dụng có tranh chấp không, giá theo quy định của nhà nước, giá theo thị trường, tên trục đường đi qua thửa đất v.v. Các trường xây dựng luôn theo đúng trường ID trên dữ liệu không gian để khi kết nối dữ liệu có kết quả chính xác. - Số liệu được sử lý trên phân mềm chuyên dụng Excel trước khi đưa vào bảng thuộc tính trên ArcGIS. 2.4.3. Phương pháp xây dựng bản đồ - Tiến hành chỉnh sửa, ghép các mảnh bản đồ địa chính lại với nhau; đồng thời bật tắt các lớp thông tin để có bản đồ địa chính hoàn chỉnh. - Sử dụng bản đồ giấy trong điều tra thực địa, cập nhật, chỉnh sửa, bổ sung những thông tin biến động trên bản đồ. - Cập nhật chỉnh sửa, bổ sung bản đồ trên file số để có được bản đồ đúng như thực trạng của địa bàn nghiên cứu. - Kết nối dữ liệu thuộc tính xây dựng được trên bảng excel theo trường ID lên bản đồ chuẩn để có hệ thống cơ sở dữ liệu cả không gian và thuộc tính. - Dùng các chức năng của GIS để nhập dữ liệu, truy xuất, biên tập, xuất vẽ tạo ra những bản đồ chứa các dữ liệu thuộc tính. 2.4.4. Phương pháp chuyên gia - Tham khảo ý kiến của những người am hiểu về vấn đề nghiên cứu (chuyên gia của Nhà xuất bản bản đồ - Bộ Tài nguyên và môi trường, cán bộ Trung tâm công nghệ thông tin Sở Tài nguyên - Môi trường, ...) để làm sáng tỏ những vấn đề chưa hiểu trong nghiên cứu. - Kế thừa kết quả nghiên cứu, thống kê đã được nghiệm thu về cơ sở xây dựng vùng giá trị đất đai, như: Kết quả của Dự án "Ứng dụng công nghệ GIS (VILIS), xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quản lý đất đai trên địa bàn Thành phố Hạ Long" do đơn vị tư vấn là Nhà xuất bản bản đồ - Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện (2010-2012). Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 29 Chƣơng 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 3.1.1. Điều kiện tự nhiên 3.1.1.1. Vị trí địa lý Phường Trần Hưng Đạo là phường nằm ở trung tâm thành phố Hạ Long, có diện tích 0,62 km2 với mật độ dân số trung bình là 17.419 người/km2, có vị trí địa lý như sau: - Phía Bắc giáp phường Yết Kiêu, phường Cao Thắng. - Phía Nam giáp phường Bạch Đằng. - Phía Đông giáp phường Bạch Đằng. - Phía Tây giáp phường Hồng Gai. Phường Trần Hưng Đạo có lợi thế là phường trung tâm với cơ sở hạ tầng tương đối hoàn thiện, điều kiện kinh tế tương đối phát triển. Trong những năm qua các cơ sở kinh doanh dịch vụ, hệ thống nhà hàng khách sạn, được đầu tư nâng cấp đã đáp ứng nhu cầu sinh hoạt và mua sắm của du khách. 3.1.1.2. Địa hình, địa mạo Phường Trần Hưng Đạo mang đặc trưng của địa hình vùng đồi núi ven biển với các dải đất bằng đan xen vào đó là những khu đồi thấp. Địa hình phường chạy dài từ phía Bắc xuống phía Nam phường Trần Hưng Đạo. 3.1.1.3. Khí hậu Khí hậu của phường Trần Hưng Đạo mang đặc trưng khí hậu vùng ven biển, trong năm có 2 mùa rõ rệt. Mùa đông từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau, mùa hè từ tháng 5 đến tháng 10. Mùa hè nóng ẩm mưa nhiều, mùa đông khô và lạnh. Nhiệt độ trung bình năm 22,90C, giao động từ 16,70C đến 28,60C, mùa hè nhiệt độ cao tuyệt đối lên tới 38,80C, mùa đông nhiệt độ thấp tuyệt đối xuống tới 50C. Mùa đông thường lạnh, khô hanh, ít mưa, gió thịnh hành là gió đông. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 30 - Lượng mưa trung bình năm là 2016 mm, phân bố không đều trong năm chia thành 2 mùa. Mùa ít mưa từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau lượng mưa chỉ đạt 15-20% lượng mưa cả năm. Tháng có lượng mưa ít nhất là tháng 12 và tháng 1 lượng mưa chỉ đạt 4-40 mm. Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10 chiếm 80 đến 85% tổng lượng mưa cả năm, cao nhất là tháng 7 và 8 đạt 350,40 mm. - Độ ẩm không khí trung bình hàng năm 84%, cao nhất có tháng đạt 90%, thấp nhất chỉ đạt 67%. - Chế độ gió, bão: Do đặc điểm vị trí địa lý của thành phố Hạ Long nói chung và phường Trần Hưng Đạo nói riêng cũng chịu ảnh hưởng của 2 loại gió là gió mùa đông bắc và gió Tây Nam. Tốc độ gió trung bình năm là 2,8 m/s, hướng gió mạnh nhất là Tây Nam 45m/s. Là vùng biển kín nên ít chịu ảnh hưởng của những cơn bão lớn, sức gió mạnh nhất là cấp 9. - Mùa đông thường có sương mù dày đặc, sương muối xuất hiện từ tháng 12 đến tháng 3 năm sau, tập trung nhiều ở vùng đồi núi. - Hàng năm có từ 200-250 ngày nắng, tổng số giờ nắng từ 1.699,3 giờ, mùa hè có giờ nắng từ 1.100-1.200 giờ chiếm 70 % số giờ nắng trong năm. 3.1.1.4. Tài nguyên đất Phường Trần Hưng Đạo nằm ở trung tâm thành phố Hạ Long là giải đất hẹp với tổng diện tích 62,02 ha gồm các loại đất: - Đất bằng: Là địa bàn phân bố các khu dân cư, đất này có sự phân tầng rõ rệt thể hiện sự khác nhau giữa các lớp đất bồi tụ. - Đất đồi núi chủ yếu là đất Feralit đỏ vàng, xám vàng, trên xa thạch lẫn cuội kết, thành phần cơ giới thịt nặng, nằm giải rác trên các khu đồi cao. 3.1.1.5. Tài nguyên Du lịch Trần Hưng Đạo là một trong 20 đơn vị của TP Hạ Long bên cạnh một kỳ quan nổi tiếng thế giới Vịnh Hạ Long đã 2 lần vinh dự được UNESCO công nhận danh hiệu di sản thế giới có giá trị đặc biệt về văn hoá, thẩm mỹ, địa chất, sinh học và kinh tế. Trên Vịnh có nhiều đảo đá, hang động, bãi tắm cảnh quan kỳ Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 31 vĩ thuận lợi cho phát triển nhiều loại hình du lịch hấp dẫn. Là phường trung tâm không sát với Vịnh nhưng phường lại có lợi thế về cơ sở hạ tầng kỹ thuật với các loại hình dịch vụ đa dạng như cung cấp hàng tiêu dùng, dịch vụ nhà hàng khách sạn v.v. 3.1.1.6. Tài nguyên nước Trần Hưng Đạo nằm trong vùng có lượng mưa lớn trung bình 2016 mm/ năm. Do địa hình dốc ra phía Vịnh Hạ Long nên nguồn nước mặt phụ thuộc vào các mùa trong năm. Về mùa khô nguồn nước dễ bị ô nhiễm bởi chất thải công nghiệp, nông nghiệp và sinh hoạt. Tầng nước ngầm có trữ lượng không nhiều, có thể khai thác nước ngầm bằng cách khoan giếng ngầm có độ sâu từ 100 đến 120 m. Nguồn nước sinh hoạt của nhân dân trong phường chủ yếu là nguồn nước cung cấp của thành phố Hạ Long tuy nhiên một số khu vực vẫn còn tình trạng thiếu nước vào mùa khô. Đây là vấn đề rất quan trọng cần quan tâm bảo đảm đời sống sinh hoạt và phục vụ sản xuất, phát triển kinh tế của nhân dân trong phường. 3.1.1.7. Tài nguyên rừng Hiện phường Trần Hưng Đạo có 5,33 ha đất rừng phòng hộ giáp với phường Hồng Gai với các loại cây trồng như Keo, Bạch Đàn có độ che phủ lớn, rừng không những có tác dụng bảo vệ và khai thác quỹ đất mà nó còn điều hoà không khí, tạo cảnh quan cho khu du lịch. 3.1.1.8. Tài nguyên nhân văn Phường Trần Hưng Đạo là vùng đất có lịch sử hình thành và phát triển từ rất lâu đời. Trải qua hàng nghìn năm dựng nước và giữ nước, đặc biệt là truyền thống cách mạng của công nhân nghề mỏ. Là địa phương nằm trong quần thể vịnh Hạ Long được thiên nhiên ưu đãi một cảnh quan thiên nhiên nổi tiếng. Với những lợi thế đó người dân Trần Hưng Đạo đã xây dựng nên một truyền thống văn hiến, một nền văn hoá mang đậm đà bản sắc dân tộc. Thành quả lao động qua các thế hệ đã để lại nguồn tài nguyên nhân văn vô cùng quý giá. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 32 3.1.1.9. Thực trạng môi trường Trong những năm qua cùng với quá trình phát triển kinh tế - xã hội, thương mại, dịch vụ v.v. ở tốc độ cao đã có những tác động xấu đến môi trường, gây ô nhiễm môi trường sống. - Ô nhiễm môi trường không khí và môi trường nước: Môi trường không khí thành phố Hạ Long nói chung và phường Trần Hưng Đạo nói riêng đã và đang bị ô nhiễm ở mức độ nhất định do các nguồn chất thải, khí thải từ các hoạt động giao thông và xây dựng, trong đó chủ yếu là ô nhiễm do khí thải. Hơn nữa các hoạt động công nghiệp, khai thác than, các hoạt động của các phương tiện vận tải đang làm cho môi trường không khí bị ô nhiễm ở mức báo động, lượng bụi trong không khí cao hơn mức cho phép. Theo kết quả nghiên cứu về ô nhiễm bụi ở Thành phố cho thấy bụi lắng tại nội thị thành phố Hạ Long 50g/m2/tháng so với tiêu chuẩn giới hạn là 8g/m2/tháng. Như vậy lượng bụi tại nội thị Thành phố cao gấp hơn 6 lần giới hạn cho phép. Nguyên nhân chính là do khai thác, vân chuyển than, vật liệu xây dựng và đất đá san lấp mặt bằng gây ra. - Suy thoái môi trường đất: Quá trình đô thị hóa tương đối nhanh trong những năm qua đã ảnh hưởng đáng kể đến môi trường, tài nguyên thiên nhiên và cân bằng sinh thái. Tài nguyên đất đang được khai thác triệt để cho xây dựng đô thị, việc mở rộng không gian đô thị dẫn đến diện tích đất nông nghiệp ngày càng thu hẹp, ảnh hưởng đến đời sống của các hộ dân nông nghiệp, đồng thời dẫn đến việc di dân từ nông thôn ra thành thị, gây áp lực đáng kể về nhà ở và vệ sinh môi trường. Điều này đã tác động rất lớn môi trường đất, làm suy thoái môi trường đất với các biểu hiện tích tụ các hóa chất độc, kim loại nặng, làm chua hóa, chai cứng đất do các chất thải, nước thải từ các khu dân cư. Từ những vấn đề nêu trên cho thấy môi trường thành phố Hạ Long nói chung và phường Trần Hưng Đạo nói riêng đang đứng trước thực trạng đã và Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 33 đang ngày càng bị ô nhiễm, đặc biệt là môi trường nước. Vì vậy cần có những biện pháp hữu hiệu, kịp thời để ngăn ngừa, hạn chế, khắc phục, giảm thiểu ô nhiễm môi trường, nhất là khi quá trình đô thị hóa diễn ra ngày càng mạnh mẽ. 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 3.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế UBND Phường luôn quan tâm tạo điều kiện, bằng nhiều biện pháp, giải pháp tích cực để tăng trưởng kinh tế, chuyển dịch cơ cấu kinh tế linh hoạt, hợp lý nhằm thu hút vốn đầu tư kinh doanh vào địa bàn, góp phần giải quyết việc làm, hàng năm giải quyết việc làm cho 850 - 900 lao động có việc làm ổn định nhất là các nghành nghề tiểu thủ công nghiệp, hàng may mặc, thương mại du lịch, vận tải, dịch vụ ăn uống đời sống của nhân dân đã được cải thiện đáng kể v.v. theo đúng chủ trương đường lối của Đảng, chính sách pháp luật của Nhà nước. 3.1.2.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế Trong những năm qua tốc độ tăng trưởng kinh tế của phường Trần Hưng Đạo luôn ở mức cao, chuyển dịch cơ cấu kinh tế giữa các ngành trên địa bàn phường có mức tăng trưởng khá, ngành công nghiệp, thương mại dịch vụ tăng dần, tỷ trọng ngành nông nghiệp giảm nhanh. Đặc biệt là trong khu vực kinh tế dịch vụ những năm gần đây có bước tăng trưởng mạnh, bước đầu đã khơi dậy và phát huy thế mạnh sẵn có của địa phương. Hầu hết diện tích đất nông nghiệp đã giao cho các dự án xây dựng cầu Bãi Cháy năm 2004 và khu tái định cư trước đây, vì vậy số lao động nông nghiệp đã được chính quyền kết hợp với các ban ngành, đoàn thể giải quyết nhu cầu chuyển đổi ngành nghề và đã dần đi vào ổn định. 3.1.2.3. Kinh tế nông nghiệp Phường Trần Hưng Đạo hiện nay không còn quỹ đất nông nghiệp (chỉ còn lại rất ít diện tích đất trồng cây lâu năm khác). Từ những vấn đề đó Đảng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 34 bộ và chính quyền phường đã phối hợp với cơ quan chức năng thành phố tập trung tạo điều kiện, môi trường đầu tư để chuyển đổi ngành nghề cho số lao động trên như chuyển sang kinh doanh buôn bán, thương mại - dịch vụ, chế biến nông, lâm sản v.v. nhằm đảm bảo đời sống gia đình nhân dân trong phường đi vào ổn định. 3.1.2.4. Tiểu thủ công nghiệp - xây dựng cơ bản Trong những năm qua với thế mạnh là phường trung tâm của thành phố du lịch, có cơ sở hạ tầng đồng bộ nên chính quyền và nhân dân đã mạnh dạn đầu tư vào các lĩnh vực như đồ mộc nội thất gia đình, may mặc, kim khí sửa chữa, gò hàn v.v. thu hút đáng kể lực lượng lao động, tạo công ăn việc làm ổn định tại chỗ cho hàng nghìn lao động góp phần tăng thu nhập cá nhân, hộ gia đình, tăng nguồn thu ngân sách phường, đẩy mạnh nền kinh tế phát triển chung của thành phố. 3.1.2.5. Thương mại - Dịch vụ Những năm qua ngành dịch vụ thương mại đã có những bước phát triển vượt bậc với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, tạo ra lượng hàng hoá đa dạng đáp ứng đủ nhu cho nhân dân. Cùng với những chuyển biến tích cực về tình trạng kinh tế của phường và của thành phố, đời sống của người dân ngày càng không ngừng được nâng cao, xu hướng phát triển của hệ thống bán lẻ hiện đại ngày càng phát triển nhanh. Do đó trong thời gian tới trên địa bàn phường cần hình thành thêm các khu kinh doanh buôn bán, trung tâm thương mại, dịch vụ hàng hóa, dịch vụ du lịch, dịch vụ tài chính tập trung để phục vụ nhu cầu của nhân dân phường cũng như du khách đến thăm quan như: Dịch vụ vận tải-vận chuyển giao thông, dịch vụ lữ hành, thuê phòng, nhà hàng, dịch vụ mua sắm, vui chơi giải trí, thể thao, đổi ngoại tệ v.v. Tình hình kinh doanh du lịch, dịch vụ trên địa bàn thành phố Hạ Long phát triển rất nhanh chóng, ngoài việc khách du lịch tiêu dùng các dịch vụ của ngành du lịch: Lữ hành, vận chuyển, thuê phòng, ăn uống…còn chi tiêu các dịch vụ khác lớn như: Mua sắm hàng hóa, vui chơi giải trí, thể thao, đổi ngoại Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 35 tệ, taxi, masage, cắt tóc …doanh thu du lịch còn rất lớn. Do thành phố Hạ Long có Di sản vịnh Hạ Long hai lần được UNESCO công nhận là di sản thiên nhiên thế giới về giá trị địa chất, địa mạo và cảnh quan thiên nhiên đã tạo thuận lợi cho thành phố có điều kiện phát triển. Thành phố phấn đấu trở thành trung tâm du lịch-dịch vụ biển chất lượng quốc tế vào giai đoạn 20112015, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tăng nhanh tỷ trọng GDP trong cơ cấu kinh tế của thành phố và tỉnh, tạo nhiều công ăn việc làm cho người lao động, nâng cao vật chất và tinh thần cho nhân dân, phát huy bản sắc văn hóa dân tộc và giữ gìn các di tích lịch sử-văn hóa. Các điểm du lịch-dịch vụ của thành phố cấp quốc gia như: Vịnh Hạ Long (1553 km2); khu du lịch quốc tế đảo Tuần Châu (500 ha); khu du lịch Bãi Cháy (300 ha); Cụm di tích lịch sử-văn hóa-danh thắng núi Bài Thơ (226,413 m2); cụm di tích chùa Lôi Âm và hồ Yên Lập (18,376 ha)….Các điểm du lịch, dịc vụ cấp địa phương có: Làng chài Cửu Vạn, khu phố ẩm thực Giếng Đồn, đền Cái Lân, bảo tàng Quảng Ninh… 3.1.2.6. Dân số Phường Trần Hưng Đạo nằm trung tâm trong thành phố Hạ long thuộc khu vực kinh tế trọng điểm. Mật độ dân số trung bình 17.419 người/km2, đây là tỷ lệ rất cao trên địa bàn thành phố. Hiện trên địa bàn phường có 5 hộ dân tộc thiểu số với 20 nhân khẩu chung sống gồm: 2 hộ dân tộc Hoa, 1 hộ dân tộc Tày, 1 hộ dân tộc Nùng, 1 hộ dân tộc Sán Rìu. Từ năm 1990 trở lại đây công tác kế hoạch hoá gia đình đã được cấp uỷ chính quyền phường quan tâm chỉ đạo sát sao giúp cho nhân dân nhận thức được một cách sâu sắc tác dụng của công tác kế hoạch hoá gia đình, áp dụng các biện pháp tránh thai, nhằm giảm tỷ lệ tăng dân số tự nhiên. Tuy nhiên trong những năm qua tỷ lệ phát triển dân số vẫn ở mức rất cao, đặc biệt là trong những năm gần đây. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 36 3.1.2.7. Lao động, việc làm và thu nhập Theo tổng hợp hiện nay trên địa bàn phường có: 27 thạc sỹ, 1.078 người có trình độ đại học và tương đương, 234 người có trình độ cao đẳng, 729 người có trình độ trung cấp, công nhân. Những năm qua cùng với sự phát triển đô thị thì cơ cấu việc làm cũng có nhiều chuyển biến tích cực. Tỷ lệ lao động trong các ngành nghề chiếm tỷ lệ cao. Tuy nhiên hiện nay tỷ lệ lao động qua đào tạo còn thấp nên việc đưa những ngành nghề đòi hỏi kỹ thuật gặp nhiều khó khăn. Vượt lên mọi khó khăn nền kinh tế của phường đã có nhiều khởi sắc rõ rệt nhờ vào việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế hợp lý. Tạo điều kiện phát triển kinh tế hộ gia đình, các ngành tiểu thủ công nghiệp, thương mại-dịch vụ, nghề truyền thống góp phần tăng thu nhập, giảm tỷ lệ thất nghiệp và làm cho đời sống nhân dân không ngừng nâng cao trong, hiện 100% số hộ dùng điện. Thực hiện đầy đủ chế độ đối với các đối tượng hưởng chính sách, thương binh và gia đình liệt sỹ đều được trả lương trợ cấp đúng chế độ quy định, xoá đói giảm nghèo có nhiều tiến bộ. Phường luôn tạo điều kiện cho các đối tượng hộ gia đình thuộc diện khó khăn, học sinh, sinh viên đang theo học các trường Cao đẳng, Đại học v.v. vay vốn xoá đói giảm nghèo bằng 96 hộ với số tiền được giải ngân bằng 1.000.000.000đ. Phường hiện đã xoá được 02 hộ nghèo theo tiêu chí Quốc gia (tiêu chí cũ). Tổ chức điều tra rà soát các hộ nghèo, hộ cận nghèo theo tiêu chí mới toàn Quốc (qua thống kê trên địa bàn phường có 03 hộ nghèo, 01 hộ cận nghèo, 11 hộ có hoàn cảnh khó khăn). Tổ chức tuyên truyền tới các tổ dân khu phố và toàn địa bàn về sàn giao dịch việc làm, giới thiệu xác nhận cho 368 lượt hồ sơ công dân đi xin việc làm tại các cơ quan, doanh nghiệp. 3.1.2.8. Công tác quản lý đô thị Hệ thống đường giao thông trong các khu dân cư đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu đi lại của nhân dân. Với phương châm “Nhà nước và nhân dân Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 37 cùng làm’’, nhiều công trình được đầu tư hướng tới hoàn thiện cơ sở hạ tầng, chỉnh trang đô thị và các công trình công cộng, phúc lợi xã hội để nâng cao chất lượng cuộc sống của nhân dân, đồng thời theo định hướng phát triển đô thị chung của thành phố và những chủ trương của phường trong tương lai sẽ tiếp tục được phát triển và hoàn thiện. Tuy có đã có sự quan tâm của thành phố và huy động sự đóng góp dân nhưng vẫn còn tình trạng ngập úng cục bộ trong mùa mưa, ứ đọng nước thải sinh hoạt, tình trạng thiếu nước sạch trong sinh hoạt còn khá phổ biến ở một vài điểm trong các khu dân cư. Trong khi đó người dân vẫn chưa ý thức được hết tác hại trong vấn đề ô nhiễm môi trường, cũng như việc bảo vệ môi trường, rác thải vứt bừa bãi gây ô nhiễm môi trường và làm ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị. Thực hiện kế hoạch số 61/KH-UBND ngày 01/7/2009 của Uỷ ban nhân dân thành phố Hạ Long về việc tổ chức triển khai thực hiện nội dung "Không lấn chiếm lòng đường, vỉa hè, nơi công cộng" trong phong trào "5 không" trên địa bàn thành phố Hạ Long; Chỉ thị số 31/CT-TU ngày 25/3/2010 của Thành uỷ Hạ Long "Về tăng cường lãnh đạo công tác đảm bảo trật tự an toàn giao thông"; kế hoạch số 27/KH-UBND ngày 26/3/2010 của Uỷ ban nhân dân thành phố Hạ Long "V/v tăng cường triển khai thực hiện một số giải pháp đảm bảo trật tự ATGT-TTĐT trên địa bàn Thành phố năm 2010". UBND phường Trần Hưng Đạo đã xây dựng Kế hoạch số 09/KH-UBND ngày 30/3/2010 "Về việc tăng cường triển khai thực hiện một số giải pháp đảm bảo trật tự ATGT-TTĐT trên địa bàn phường Trần Hưng Đạo năm 2010". Tổ chức tuyên truyền các chính sách, pháp luật của nhà nước trên hệ thống loa truyền thanh phường, trên xe trật tự phường và tổ chức lực lượng ra quân làm công tác trật tự đô thị, an toàn giao thông trên địa bàn phường. Phối hợp cùng với các đơn vị, phòng ban Thành phố trong việc giải toả các hộ kinh doanh, bày bán hàng hoá lấn chiếm lòng đường, vỉa hè, xử phạt hành chính đối với các trường hợp vi phạm trả lại cảnh quan đô thị xanh, sạch, đẹp. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 38 3.1.2.9. Giao thông - Thuỷ lợi Hiện nay đã bê tông hoá được 5,2 km đường với tổng vốn đầu tư 10 tỷ 480 triệu đồng, trong đó dân đóng góp 3 tỷ 600 triệu đồng. Hiện 95% số đường khu dân cư đã được bê tông hoá, năm 2004 đã xây dựng 1,8 km cống thoát nước thải với tổng vốn đầu tư 3 tỷ đồng. Đối với hệ thống cấp thoát nước trên địa bàn phường đã được đầu tư cải tạo hàng năm, trong những năm qua đã xây dựng 1,8 km cống hộp chạy dọc các tuyến giao thông với kinh phí 3 tỷ đồng. Do đó tình trạng thoát nước vào mùa mưa và nước sinh hoạt trong cộng đồng dân cư được đảm bảo. 3.1.2.10. Giáo dục - Đào tạo Trong những năm qua sự nghiệp giáo dục được duy trì và phát triển, công tác xây dựng cơ sở hạ tầng luôn được quan tâm, phong trào xã hội hoá giáo dục được chú trọng, hội khuyến học đã được triển khai từ phường và làm điểm tại một số khu phố. Do đó công tác giáo dục đã có nhiều chuyển biến tích cực, cả ba cấp học đều đạt được thành tích cao trong những năm trở lại đây. Trên địa bàn có 3 trường công lập, 4 trường mầm non tư thục; số học sinh tăng lên so với năm học trước, cụ thể kết quả: cả 03 trường vẫn tiếp tục thực hiện tốt chủ trương xã hội hoá giáo dục, không ngừng nâng cao chất lượng dạy và học đặc biệt quan tâm đầu tư đến cơ sở vật chất trường lớp... + Trường mầm non Hạ Long: 17/17 lớp (750 trẻ) thực hiện có chất lượng chương trình giáo dục mầm non mới 100% các lớp thục hiện đúng, tỷ lệ bé ngoan bằng 100%, bé sạch bằng 100%, bé chuyên cần đạt 98,2%, bé giỏi bằng 95,3%, bé toàn diện bằng 95,3%, lớp xuất sắc: 15/17 bằng 98,2%, lớp tiên tiến: 2/17 bằng 11,8%; Giáo viên, nhân viên xếp loại tốt: 57 người bằng 87,8%, Giáo viên, nhân viên xếp loại khá: 6 người bằng 9,2%, giáo viên đạt yêu cầu: 2 người bằng 3,0%. + Trường Tiểu học Trần Hưng Đạo bằng 1549 em/ 45 lớp, tỷ lệ học sinh giỏi: 1160 em đạt 74,9%, học sinh tiên tiến 273 em đạt 17,6%, học sinh Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 39 hoàn thành chương trình tiểu học bằng 303 em đạt 100%, 42/45 lớp đạt danh hiệu tập thể xuất sắc. toàn trường có 71/80 CBGVNV được biên chế trong đó xếp loại xuất sắc bằng 57 đồng chí đạt 80,3%, loại khá bằng 12 đồng chí đạt 16,9%, loại trung bình: 02 đồng chí bằng 2,8%. + Trường THCS Kim Đồng bằng 909 học sinh bằng 24 lớp, học sinh giỏi: 318 em bằng 35%, học sinh tiên tiến: 400 em bằng 44%, học sinh trung bình: 164 em bằng 18%, học sinh yếu: 25 em bằng 2,8%, học sinh kém: 02 em bằng 0,2%, trường có 61 CBGV trong đó giáo viên dạy giỏi bằng 12 đồng chí, giáo viên đạt danh hiệu tiên tiến xuất sắc bằng 58 đồng chí, đạt tiên tiến bằng 01 đồng chí. Các trường học tiếp tục thực hiện nghiêm túc cuộc vận động “ Nói không với tiêu cực trong thi cử và bệnh thành tích trong giáo dục” do đó chất lượng giáo dục đào tạo các trường không ngừng được nâng lên, các hoạt động phong trào đều tham gia và tổ chức có hiệu quả, các kỳ thi hết học kỳ đều đạt kết quả tốt. Công tác khuyến học khuyến tài được chỉ đạo hoạt động có hiệu quả, các chi hội ngoài các hoạt động thăm hỏi còn tổ chức vận động nhân dân ủng hộ xây dựng quỹ, nguồn quỹ được sử dụng vào mục đích như: khen trưởng các thầy cô giáo dạy giỏi, học sinh nghèo học giỏi và học sinh giỏi các cấp...Trung tâm học tập cộng đồng của phường được duy trì phát huy đã thu hút được nhiều đại biểu tham dự, nội dung hình thức phong phú như: tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật các chỉ thị, nghị định của nhà nước, triển khai các chuyên đề về phòng chống TNXH, KHHGĐ, giáo dục sức khoẻ.... 3.1.2.11. Y tế - DSKHH gia đình - Chăm sóc BVTE UBND Phường xây dựng Kế hoạch theo chỉ đạo và hướng dẫn của Bộ y tế, thời gian đầu trạm còn có nhiều khó khăn trong công tác chỉ đạo thực hiện nhiệm vụ, được sự quan tâm của Trung tâm Y tế đã kịp thời bổ sung thay thế công tác điều hành và tăng cường cán bộ làm công tác chuyên môn, kết quả sau thời gian phấn đấu xây dựng trạm chuẩn, trạm được đoàn thẩm định Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 40 của sở y tế kiểm tra chấm điểm bằng 91,2/100 điểm đủ chỉ tiêu đạt chuẩn. Thường xuyên làm tốt công tác tuyên truyền phòng chống dịch bệnh và kiểm tra vệ sinh an toàn thực phẩm trên địa bàn đảm bảo không có dịch bệnh và vụ ngộ độc thực phẩm nào xảy ra trên địa bàn, việc quản lý các cửa hàng hành nghề y dược tư nhân cũng được duy trì tốt. Trong năm đã tổ chức khám chữa bệnh thông thường cho nhân dân bằng 629 lượt người; trạm y tế phường đã tổ chức thực hiện tốt công tác khám chữa bệnh ban đầu cho nhân dân và hoàn thành tốt các chương trình Quốc gia về tiêm chủng mở rộng, cho các cháu uống đủ 6 loại vác xin phòng chống dịch bệnh tiêm chủng đầy đủ 7 loại vắc xin bằng 181 cháu; số trẻ từ 6 đến 36 tháng tuổi được uống Vitamin A bằng 678 trẻ; tiêm phòng dịch sởi cho trẻ từ 1 đến 5 tuổi bằng 611 trẻ đạt 95%, tiêm phòng sở cho học sinh lớp 1 bằng 252 học sinh đạt 99%; số phụ nữ có thai đến tư vấn chăm sóc và đượ ốn ván bằng 183 người, tư vấn làm xét nghiệm HIV bằng 81 trường hợp; số bệnh nhận lao được quản lý và cấp thuốc bằng 21 bệnh nhân; số bệnh nhân thần kinh quản lý và cấp thuốc bằng 25 bệnh nhân. Tổ chức buổi chăm sóc sức khoẻ cho chị em phụ nữ khám phụ khoa tại trung tâm y tế thành phố bằng 71 người. Song song với phong trào này là công tác Dân số-KHHGĐ được tuyên truyền sâu rộng đến đông đảo nhân dân trên địa bàn, cán bộ làm công tác dân số gia đình cũng thường xuyên được quan tâm kiện toàn tại 5 khu phố luôn được thực hiện tốt, tỷ lệ sinh con thứ 3 giảm. UBND phường làm tốt công tác tuyên truyền các văn bản liên quan đến trẻ em có điều kiện hoàn cảnh đặc biệt khó khăn đến các khu phố và cập nhật thường xuyên các cháu có hoàn cảnh khó khăn để giúp đỡ, hiện nay trên địa bàn có 60 đối tượng có hoàn cảnh khó khăn nhân dịp các ngày lễ tết UBND phường trích quỹ tặng quà mỗi cháu 100.000đ/1 cháu; Trong tháng hành động vì trẻ em Phường đã lập danh sách 02 trẻ em có HCĐB khó khăn khu 1, khu 4 được nhận quà từ quỹ bảo trợ trẻ em Thành phố trị giá: 1.300.000đ; Đề nghị Phòng LĐTBXH Thành phố tặng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 41 quà 02 trường hợp trẻ em trong hộ nghèo có HCĐB khó khăn đạt thành tích trong học tập, là học sinh giỏi và khá được nhận học bổng của công ty Xăng dầu B12 và Ngân hàng trị giá 1.000.000đ/2 xuất. Phường cũng đã tặng 60 xuất quà cho trẻ em có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn với số tiền bằng 6.000.000đ, thăm hỏi 01 cháu bị bỏng xăng ở khu phố 3 bằng 200.000đ. Quan tâm kịp thời việc làm thủ tục cấp thẻ bảo hiểm y tế cho trẻ dưới 6 tuổi bằng 296 thẻ, phối hợp làm tốt công tác quản lư giáo dục TTN trong dịp hè về sinh hoạt hè tại địa phương. Câu lạc bộ thân thiện được thành lập đến nay đã có 35 thành viên tham gia, đối tượng là các cháu có hoàn cảnh đặc biệt, bị nhiễm HIV, trẻ mồ côi...để quản lý; tổ chức cho 17 trẻ em trong câu lạc bộ đi tham dự chương trình giao lưu câu lạc bộ “Thân thiện ” do UND Thành phố tổ chức. Công tác thú y được tuyên truyền và triển khai có hiệu quả nhất là công tác phòng chống dịch bệnh trong mùa hè, dịch lợn tai xanh...tổ chức phun thuốc khử trùng tới 15 hộ chăn nuôi gia xúc các khu phố bằng 9000g thuốc, kiểm tra các điểm giết mổ gia xúc gia cầm… 3.1.2.12. Văn hóa - Thể thao Các hoạt động văn hoá thông tin thường xuyên được tổ chức, phục vụ kịp thời các nhiệm vụ chính trị của địa phương. Phong trào xây dựng nhà văn hoá, gia đình văn hoá gắn với cuộc vận động xây dựng khu dân cư tiên tiến đã được các tổ dân phố hưởng ứng và làm tốt. Các khu dân cư đã dân chủ thảo luận xây dựng “quy ước khu phố” đã được UBND thành phố phê duyệt và đang triển khai thực hiện có hiệu quả. Hiện trên địa bàn toàn phường đã xây dựng được 4 nhà văn hoá và đang có kế hoạch xây dựng nhà văn hoá tại tất cả các khu dân cư. Hoạt động của các phong trào văn nghệ, thể dục thể thao và đài truyền thanh của phường đã đổi mới cả về nội dung và hình thức hoạt động, tuyên truyền đường lối, chủ chương, chính sách của Đảng và Nhà nước, phục vụ tốt nhiệm vụ chính trị của địa phương. Các hủ tục lạc hậu mê tín, dị đoan từng bước bị đẩy lùi. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 42 Các phong trào văn hóa - thể thao của phường Trần Hưng Đạo trong những năm vừa qua có nhiều chuyển biến tích cực, các hoạt động thể dục thể thao quần chúng thường xuyên được tổ chức đảm bảo phục vụ nhiệm vụ chính trị của phường nói riêng và của thành phố nói chung, hoạt động văn hoá thể thao được chú trọng quan tâm đầu tư trong đó xây dựng 4 nhà văn hoá khu phố với số tiền hơn 2 tỷ đồng. 3.1.2.13. Năng lượng Trong những năm qua được sự quan tâm của thành phố và tỉnh phường đã xây dựng thêm các trạm điện và cải tạo nhiều hệ thống lưới điện ở các khu dân cư, đảm bảo nguồn điện phục vụ sinh hoạt sản xuất và dịch vụ du lịch. Hiện mạng điện quốc gia cung cấp cho phường qua trạm 110 KW Giáp Khẩu xuống các trạm trung gian trên địa bàn phường. 3.1.2.14. Bưu chính - Viễn thông Dịch vụ bưu chính - viễn thông cũng phát triển cùng với sự phát triển chung của cả nước, các dịch vụ phát triển nhanh có chất lượng cao, đã có đường chuyền Internet, mạng di động phủ sóng trên khắp địa bàn phường, mật độ số điện thoại cố định bình quân đầu người luôn cao hơn so với trung bình của thành phố. Mạng lưới thông tin liên lạc ngày càng phát triển, góp phần tích cực vào khai thác thông tin, tuyên truyền các chủ trương, đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước. 3.1.2.15. Công tác tuyên truyền giáo dục pháp luật, Tư pháp, Giải quyết đơn thư, Tổ chức hoà giải ở cơ sở Công tác tuyên truyền giáo dục phổ biến pháp luật được tổ chức duy trì theo quý và tuyên truyền lồng ghép...đến đông đảo các tầng lớp nhân dân qua các kênh hội nghị, tuyên truyền trên loa truyền thanh không dây của Phường với các nội dung như: Chỉ thị 406/TTg của Thủ tướng Chính phủ “ Về cấm sản xuất, vận chuyển, buôn bán, tàng trữ và đốt các loại pháo”, Nghị định 47 của Chính phủ “ Về vận động toàn dân giao nộp vũ khí vật liệu nổ, công cụ hỗ trợ”, Quyết định 95/2009/QĐ - TTg của Thủ tướng Chính phủ " Về việc Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 43 cấm sản xuất, nhập khẩu, tàng trữ, buôn bán, vận chuyển đốt pháo và thả đèn trời"; Nghị định số: 23/2009/NĐ-CP " Về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh VLXD, quản lý các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật, quản lý phát triển nhà và công sở"; Luật bảo hiểm y tế; Luật người cao tuổi, luật phòng chống tham nhũng lãng phí... Công tác tư pháp, thi hành án dân sự, thi hành án treo cải tạo không giam giữ: Thực hiện tốt công tác chứng thực tại bộ phận một cửa bằng 2.480 trường hợp; khai sinh 212 trường hợp; kết hôn 100 trường hợp; khai tử 51 trường hợp; cấp giấy xác nhận tình trạng hôn nhân 205 trường hợp; đăng ký nhận cha mẹ con 03 trường hợp; chứng thực chữ ký cá nhân 48 trường hợp. Cùng với Thi hành án Thành phố xác minh 17 trường hợp còn tồn đọng tại phường với số tiền 1.929.000đ để chuyển trả thi hành án Thành phố giải quyết. Công tác dân tộc, tôn giáo tại địa phương được tuyên truyền quản lý tốt nên không có hoạt động tôn giáo trái phép. Công tác hoà giải ở cơ sở đã thực sự phát huy có hiệu quả, tổ chức hoà giải trên 45 vụ việc do mâu thuẫn trong nhân dân, góp phần đảm bảo đoàn kết trong nhân dân nhằm ngăn ngừa việc vi phạm pháp luật. 3.1.2.16. Công tác An ninh - Quốc phòng Tình hình ANCT - TTATXH trên địa bàn tiếp tục được giữ vững ổn định, không có vi phạm nghiêm trọng xảy ra. Thường xuyên làm tốt công tác nắm bắt tình hình tư tưởng trong nhân dân. Tập trung chỉ đạo xây dựng và triển khai kế hoạch phòng chống tội phạm phòng chống ma tuý, triển khai có hiệu quả phong trào toàn dân bảo vệ ANTQ, tham gia xây dựng cụm địa bàn an toàn. Thường xuyên tổ chức các buổi tuần tra đêm giữ gìn ANTT Kiểm tra tạm trú tạm vắng qua kiểm tra đã phát hiện 126 trường hợp vi phạm quy định, công an phường đã nhắc nhở và hướng dẫn các thủ tục khai báo đảm bảo quy định. Công tác Quân sự địa phương: Tham mưu xây dựng kế hoạch chiến đấu trị an, phòng chống bão lụt, tham gia tốt việc tuần tra canh gác cho các ngày Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 44 lễ, tết... đảm bảo tốt công tác sẵn sàng chiến đấu. Công tác quân sự quốc phòng được duy trì tốt chế độ trực ban, chỉ huy sẵn sàng chiến đấu, lực lượng dân quân tự vệ phường thường xuyên được bổ sung bảo đảm theo quy định của pháp lệnh dân quân tự vệ. Công tác chính sách hậu phương quân đội được quan tâm đúng mức, tạo sự chuyển biến tích cực trong xây dựng nền móng quốc phòng toàn dân ở địa phương. Tiếp tục triển khai Quyết định số 142/2008/QĐ-TTg ngày 27/10/2008 của Thủ tướng Chính phủ “ Về thực hiện chế độ đối với quân nhân tham gia kháng chiến chống Mỹ cứu nước có dưới 20 năm công tác trong quân đội đã phục viên, xuất ngũ về địa phương” bằng 92 hồ sơ báo cáo về Ban chỉ đạo Thành phố; tiếp nhận 19 hồ sơ đề nghị khen thưởng trong kháng chiến chống mỹ; triển khai khảo sát các đối tượng làm nhiệm vụ Quốc tế tại Cam Puchia, Lào, Biên giới Tây Nam, biên giới phía Bắc được 37 trường hợp. Nhận xét: * Ưu điểm: Phường Trần Hưng Đạo là đơn vị hành chính của thành phố Hạ Long một đô thị loại I. Là trung tâm của thành phố Hạ Long với vị thế chức năng quan trọng lại là phường phát triển từ rất sớm nên hệ thống giao thông thuận lợi cho sự giao lưu kinh tế, trao đổi hàng hoá, tác động thúc đẩy thương mại, du lịch, dịch vụ phát triển. Có lợi thế nằm ở trung tâm thành phố du lịch, dịch vụ hơn nữa trên địa bàn phường có hệ thống nhà hàng khách sạn tương đối hoàn chỉnh. Là thị trường có nhu cầu lớn về tiêu thụ sản phẩm hàng hoá nông sản thực phẩm, hàng tiểu thủ công nghiệp, mỹ nghệ v.v. vừa là nơi giao lưu kinh tế - xã hội, tiếp nhận các thông tin, chuyển giao công nghệ mới tiên tiến và hiện đại. Nhân dân có truyền thống Cách mạng lâu đời, nằm trong cái nôi sản sinh ra giai cấp công nhân Việt Nam, có tinh thần hiếu học, nguồn lao động Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 45 dồi dào sáng tạo, là nòng cốt tiếp thu khoa học công nghệ mới áp dụng vào sản xuất theo con đường đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá mà Đại hội Đảng Bộ phường lần thứ X đã đề ra. * Khó khăn và hạn chế: Xuất phát điểm của nền kinh tế chưa cao, năng lực, trình độ không đồng đều, hệ thống cơ sở hạ tầng tuy đã được đầu tư nhưng chưa đồng bộ, chưa tương xứng với tầm vĩ mô và đô thị loại I. Là nơi có thể thu hút đầu tư trong và ngoài nước để phát triển kinh tế vùng nhưng Trần Hưng Đạo chưa biết khai thác lợi thế này như: Loại hình du lịch, sản phẩm dịch vụ còn nghèo nàn, chưa có sự liên kết giữa lợi ích của phường và lợi ích của thành phố. Còn tồn tại những bất cập của việc phát triển thiếu quy hoạch trước đây để lại gây khó khăn cho việc cải tạo, nâng cấp, phát triển của phường. Mật độ dân số quá cao nên việc giải quyết chế độ chính sách, giải quyết việc làm, chỗ ở v.v. gặp nhiều khó khăn. Như vậy, từ thực trạng phát triển kinh tế - xã hội những năm gần đây cũng như dự báo phát triển trong tương lai (trong khi quỹ đất có hạn), thì áp lực đối với đất đai của phường đã và sẽ ngày càng lớn, dẫn đến thay đổi hiện trạng sử dụng đất hiện nay. Do đó, để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế xã hội lâu dài bền vững, cần phải xem xét một cách nghiêm túc việc khai thác sử dụng đất theo hướng khoa học trên cơ sở: Tiết kiệm, hợp lý và có hiệu quả cao; bố trí sử dụng phải đáp ứng được nhu cầu về đất sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội cũng như phục vụ cho việc đô thị hoá cả hiện tại và trong tương lai. 3.2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất 3.2.1. Thực trạng quản lý đất đai 3.2.1.1. Việc thực hiện các Văn bản pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai Trước khi có Luật Đất đai năm 1993 công tác quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn phường còn lỏng lẻo, cán bộ địa chính phường còn yếu, thiếu, Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 46 chưa qua đào tạo, công tác về đăng ký thống kê, lập hồ sơ địa chính, theo dõi biến động đất đai còn nhiều lúng túng và chưa có hệ thống và đặc biệt là chưa chặt chẽ. Việc lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm chưa được quan tâm đúng mức và thiếu thực tế. Trong khi đó tình trạng tự ý khai phá, lấn chiếm sử dụng đất công để xây dựng nhà, làm vườn và sử dụng vào các mục đích khác diễn ra rất phổ biến. Từ khi có Luật Đất đai 1993 đến nay, công tác quản lý, sử dụng đất đai dần đi vào nề nếp, ổn định và chặt chẽ hơn. Công tác địa chính - xây dựng cấp phường đã có nhiều chuyển biến tích cực, cấp phường có cán bộ địa chính chuyên trách được đào tạo đúng chuyên ngành về chuyên môn nghiệp vụ. Từ năm 2006-2010, công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn phường đã tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật đất đai như sau: - Công văn số 113/2008/UBND ngày 21/01/2008 “V/v thực hành tiết kiệm, chống lãng phí trong quản lý, sử dụng đất đai đã giao cho các dự án trên địa bàn thành phố Hạ Long”. - Quyết định số 1334/2009/UBND ngày 07/10/2009 “V/v ban hành Quy định tạm thời về trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân, người sử dụng đất có thời hạn trên địa bàn thành phố Hạ Long”. - Kế hoạch số 42/2009/KH-UBND ngày 22/4/2009 “V/v triển khai hoạt động hưởng ứng tuần lễ Quốc gia nước sạch VSMT và ngày môi trường thể giới năm 2009”. - Văn bản số 1531/2009/UBND ngày 30/7/2009 “V/v cấp giấy CNQSD đất trong năm 2009 cho các cơ sở tôn giáo trên địa bàn thành phố Hạ Long”. - Quyết định số 187/2009/QĐ-UBND ngày 11/11/2009 “V/v thành lập Ban chỉ đạo cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn thành phố Hạ Long”. - Kế hoạch số 100/2009/KH-UBND ngày 12/11/2009 “V/v kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010 trên địa bàn thành Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 47 phố Hạ Long theo Chỉ thị số 618/2009/CT-TTg ngày 15/05/2009 của Thủ tướng Chính phủ”. - Văn bản số 2714/2009/UBND ngày 01/12/2009 của Ủy ban nhân dân Thành phố “V/v tổ chức rà soát quỹ đất của người sử dụng đất nhằm đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố”. - Văn bản số 404/2010/UBND ngày 26/02/2010 của Ủy ban nhân dân Thành phố “V/v tiếp tục triển khai thực hiện nhằm hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho các loại đất xong trong năm 2010 trên địa bàn Thành phố”. - Kế hoạch số 41/2010/KH-UBND ngày 22/4/2010 của Ủy ban nhân dân thành phố Hạ Long “V/v Triển khai thực hiện hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu cho các loại đất trên địa bàn thành phố Hạ Long trong năm 2010”. - Quyết định số 1200/2010/QĐ-UBND ngày 29/7/2010 “V/v ban hành Quy trình về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chuyển quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất, đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất, đăng ký thế chấp và xoá thế chấp bằng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn thành phố Hạ Long”. - Quyết định số 1437/2010/QĐ-UBND ngày 07/9/2010 của Ủy ban nhân dân Thành phố “V/v điều chỉnh Kế hoạch cấp GCNQSD đất ở lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hạ Long năm 2010”. 3.3.1.2. Việc xác lập địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính Thực hiện chỉ thị 364/CP, phường Trần Hưng Đạo tiến hành xác định địa giới toàn phường đã có đầy đủ bộ hồ sơ, bản đồ, mốc địa giới hành chính ngoài thực địa. Tổng diện tích đất tự nhiên là 62,02 ha. Địa giới hành chính Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 48 của phường được khoanh định trên bản đồ và được cắm mốc cố định, rõ ràng ngoài thực địa, lập hồ sơ về ranh giới hành chính do UBND phường quản lý theo Chỉ thị 364/HĐBT. 3.2.1.3. Thực hiện công tác khảo sát, đo đạc bản đồ, đánh giá phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất Từ năm 1997-2000, theo sự chỉ đạo và đầu tư của Tỉnh và Thành phố, phường Trần Hưng Đạo đã đo đạc và thành lập bản đồ hành chính với 18 tờ tỷ lệ 1/500. Bản đồ có độ chính xác cao, đúng hiện trạng phục vụ cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và công tác quản lý về đất đai. Do đó trong những năm qua công tác quản lý và sử dụng đất đai đã đảm bảo tính chính xác, đúng hiện trạng. Năm 2005, thực hiện công tác kiểm kê đất đai, kế thừa các loại tài liệu bản đồ sẵn có cùng với việc áp dụng những công nghệ mới đã xây dựng nên được bản đồ hiện trạng sử dụng đất với độ chi tiết và độ chính xác cao, các yếu tố nội dung về dáng đất, hệ thống giao thông, địa giới hành chính các điểm địa vật quan trọng có tính định hướng và các công trình văn hoá, kinh tế ghi chú các địa danh, khoanh đất theo đúng mục đích sử dụng, ranh giới đất theo khu vực chức năng. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất phường được thành lập và sử dụng đúng hệ quy chiếu và hệ toạ độ quốc gia VN 2000. Tỷ lệ bản đồ hiện trạng 1/1000 là phù hợp với diện tích đất tự nhiên của phường. Theo kết quả phân hạng đất của phường Trần Hưng Đạo thì loại đất đỏ vàng đá nông là 0,21 ha chiếm 0,34% tổng diện tích đất tự nhiên. Đất vàng đỏ đá lẫn sâu là 1,88 ha chiếm 3,03% tổng diện tích đất tự nhiên. Đất mùn vàng đỏ trên núi đá nông 5,33 ha chiếm 8,59% tổng diện tích tự nhiên. Còn lại 54,60 ha không điều tra là đất khu dân cư, núi đá và các loại đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 49 3.2.1.4. Thực hiện quản lý việc giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Công tác quản lý việc giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất trên địa bàn phường được quan tâm đúng mức. Các dự án trên địa bàn phường được triển khai có hiệu quả, việc thu hồi đất cho các dự án được nhanh chóng. Kết quả có 17 tổ chức trong nước trong đó 11 tổ chức được giao không thu tiền sử dụng đất, 2 tổ chức giao đất có thu tiền sử dụng đất, 4 tổ chức thuê đất, cụ thể. - Giao đất không thu tiền sử dụng đất: 11 tổ chức, diện tích 12,7 ha + Các tổ chức kinh tế: 1 tổ chức với diện tích 5,33 ha. + Các cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội, đơn vị sự nghiệp: 6 tổ chức với diện tích 2,41 ha + Các tổ chức khác : 4 tổ chức với 4,96 ha. - Giao đất không có thu tiền sử dụng đất: 2 tổ chức, diện tích 0,13 ha. + Các doanh nghiệp nhà nước: 2 tổ chức với diện tích 0,13 ha. - Cho thuê đất 4 tổ chức với diện tích 2,26 ha. + Các tổ chức kinh tế: 4 tổ chức với diện tích 2,26 ha. 3.2.1.5. Việc quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Công tác điều tra lập quy hoạch kế hoạch tổng thể của phường Trần Hưng Đạo đã được tiến hành thời kỳ 2006-2010 theo đúng quy định của Luật Đất Đai. Hiện tại đang hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất 2010-2020 và kế hoạch sử dụng đất 2010-2015. Trong những năm qua việc thực hiện tốt công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã góp phần tích cực trong công tác quản lý đất đai của phường nhất là trong công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất, phục vụ thu hút đầu tư các dự án, tăng nguồn thu cho ngân sách và phát triển kinh tế-xã hội trên địa bàn theo hướng Công nghiệp-Dịch vụ-Nông nghiệp. Tuy nhiên, công tác quy hoạch, kế hoạch Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 50 sử dụng đất cũng cần được các đơn vị tư vấn nghiên cứu, tính toán kỹ để khắc phục những tồn tại các dự án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đảm bảo chất lượng tốt hơn về tính ổn định, tính đồng bộ và tính khoa học. 3.2.1.6. Thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hội đồng xét duyệt đăng ký đất đai của phường đã đi vào hoạt động thường xuyên như: Xét duyệt cho những trường hợp có đơn đăng ký cấp quyền sử dụng đất, chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, xác minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất để giải quyết các tranh chấp đất đai phục vụ công tác cấp Giấy CNQSDĐ... Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Từ năm 2005 đến hết ngày 31/12/2009 trên địa bàn phường đã cấp được 1394 trường hợp. Riêng trong năm 2010, thực hiện Kế hoạch số 41/KH-UBND ngày 22/4/2010 của UBND thành phố Hạ Long “về việc triển khai thực hiện hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho các loại đất trên địa bàn thành phố Hạ Long trong năm 2010”. UBND phường đã chỉ đạo bộ phận địa chính phường phối hợp với khu trưởng các khu phố rà soát từng khu phố, lập danh sách các hộ dân chưa kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng lần đầu, đồng thời xây dựng Kế hoạch số 14/KH-UBND ngày 29/4/2010 “ Về việc triển khai thực hiện hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho các loại đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn phường Trần Hưng Đạo trong năm 2010”. UBND phường đã tổ chức hội nghị triển khai kế hoạch đến các đoàn thể của phường, khu phố, tổ dân và tổ chức triển khai đến từng hộ dân chưa kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, hướng dẫn kê khai, thu hồ sơ trực tiếp, kết quả như sau: + Kế hoạch thành phố giao là 150 giấy, đến nay UBND phường đã hoàn thiện và bàn giao về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Thành phố đủ số lượng 150 hồ sơ đạt 100% so với chỉ tiêu kế hoạch Thành phố giao. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 51 + Trong năm UBND Thành phố đã cấp đổi 34 giấy; chuyển nhượng, tách thửa 58 giấy. Cho đến nay, phường đã cơ bản hoàn thành công tác cấp Giấy CNQSDĐ, đạt 95%. 3.2.1.7. Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai Là một trong những phường trung tâm của thành phố Hạ Long, đất đai trên địa bàn luôn có sự biến động thường xuyên vì thế công việc thống kê hàng năm và kiểm kê năm năm một lần đối với đất đai có vai trò hết sức quan trọng đối với quá trình quản lý đất đai, phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội. Trong những năm gần đây, phường Trần Hưng Đạo đã thực hiện tốt hai công tác trên, tương đối đảm bảo chất lượng, phản ánh được thực trạng theo từng mục đích sử dụng và đối tượng sử dụng Do đất đai trên địa bàn phường có sự biến động thường xuyên, vì thế hàng năm phường thực hiện lập biểu thống kê đất đai, đăng ký biến động, báo cáo theo định kỳ. Việc kiểm kê, thống kê đất đai theo định kỳ được tiến hành thường xuyên có sự hỗ trợ kinh phí từ Nhà nước được thực hiện rất bài bản, có độ chính xác cao, giúp cho công tác quản lý đất nắm được những biến động tăng giảm về các loại đất, từ đó có kế hoạch điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất cho các kỳ tiếp theo. Năm 2010 được sự chỉ đạo, hướng dẫn về chuyên môn của phòng Tài nguyên và Môi trường Thành phố thực hiện công tác kiểm kê đất theo Chỉ thị số 618/CT-TTg ngày 15/05/2009 của Thủ tướng Chính phủ về việc kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010, do đó việc kiểm kê đất trên địa bàn phường đạt kết quả tốt, chất lượng đảm bảo, hạn chế được tình trạng sai lệch về số liệu, bản đồ sát với thực tế. 3.2.1.8. Thực hiện việc quản lý tài chính về đất đai UBND phường chỉ đạo các ban ngành hàng năm thực hiện tốt các khoản thu về đất đai, thực hiện nghiêm chỉnh thu đủ, đúng đối tượng, đúng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 52 mục đích, chính sách và pháp luật của nhà nước. Kết quả đạt được thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế trước bạ, thuế nhà đất đều vượt chỉ tiêu kế hoạch thành phố giao. 3.2.1.9. Việc quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản Thực hiện đường lối của Đảng và Nhà nước cùng với xu hướng phát triển chung của xã hội, những năm gần đây đời sống kinh tế-xã hội có những chuyển biến rõ nét cả về chất và lượng chính vì thế đất đai càng có một vị thế quan trọng trong sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội vì vậy việc quản lý quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản diễn ra tất yếu trong xu thế phát triển chung của xã hội. Đây là lĩnh vực phức tạp, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất, gây ra hầu hết các nguyên nhân khiếu kiện; đồng thời cũng là vấn đề mà các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài phàn nàn nhiều nhất trong thời gian qua, làm hạn chế khả năng huy động nguồn lực cho phát triển. Do đó UBND phường đã chỉ đạo các ban ngành chuyên môn tìm hiểu hướng đi mới nhưng phải nắm bắt đầy đủ kiến thức chính sách, pháp luật của nhà nước về đất đai nhằm quản lý theo đúng pháp luật. 3.2.1.10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Do đất đai có vị trí quan trọng trong nền kinh tế quốc dân nên đòi hỏi người sử dụng đất cũng như người được giao quản lý phải thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình. Vì thế trong những năm qua ngoài việc quản lý giám sát việc sử dụng đất chính quyền phường còn tuyên truyền, những chủ trương chính sách của nhà nước về đất đai tới nhân dân để nhân dân hiểu và thực hiện đúng quyền hạn và nghĩa vụ của mình. 3.2.1.11. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai. Trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai cấp xã (phường) là cấp cuối cùng giúp cơ quan nhà nước quản lý chặt chẽ về thửa đất. Luật Đất đai năm Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 53 2003 đã quy định rõ trách nhiệm và quyền hạn của UBND phường. Các hoạt động dịch vụ công về đất đai còn nhiều hạn chế. Tuy nhiên để đáp ứng được yêu cầu đổi mới của công tác quản lý đất đai trong giai đoạn công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước vấn đề xây dựng đội ngũ cán bộ địa chính phường ổn định, được đào tạo cơ bản, nắm vững chuyên môn nghiệp vụ cần được quan tâm. 3.2.1.12. Thực hiện công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm về đất đai Cùng với quá trình phát triển kinh tế-xã hội, đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ đã phát sinh nhiều vấn đề liên quan đến đất đai. Đây không chỉ là vấn đề diễn ra trên địa bàn phường mà là vấn đề chung của cả nước. Nhận thức đây là vấn đề cấp thiết chính quyền phường đã kết hợp với các ban ngành liên quan đẩy mạnh công tác kiểm tra đối với các hộ sử dụng đất, tổ chức, cá nhân sử dụng đất do đó những năm gần đây việc vi phạm về đất đai giảm dần. 3.2.1.13. Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo vi phạm trong việc giải quyết và sử dụng đất đai Tình hình tranh chấp đất đai là hiện tượng thường xuyên xảy ra và chiếm tỷ trọng lớn trong các đơn thư khiếu nại. Việc giải quyết tranh chấp đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo vi phạm trong việc quản lý được thực hiện thường xuyên trong những năm gần đây với phương châm hoà giải ngay từ tổ dân phố, khu phố với sự hướng dẫn của các cán bộ chuyên môn khu phố. Vận động, giải thích, hướng dẫn nhân dân hiểu pháp luật, sống và làm theo pháp luật, đồng thời với chủ trương giải quyết đơn thư đúng chức năng thẩm quyền, khắc phục việc để đơn thư tồn đọng kéo dài. Các vụ tranh chấp đất đai được giải quyết nhanh chóng, đúng thẩm quyền theo pháp luật, có lý, có tình, hợp lòng dân. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 54 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất phƣờng Trần Hƣng Đạo CHỈ TIÊU TỔNG DIỆN TÍCH ĐẤT TỰ NHIÊN Đất nông nghiệp Đất lúa nước Trong đó: Đất chuyên trồng lúa nước (2 vụ trở lên) Đất trồng lúa nương Đất trồng cây hàng năm còn lại Đất trồng cây lâu năm Đất rừng phòng hộ Đất rừng đặc dụng Đất rừng sản xuất Đất nuôi trồng thuỷ sản Đất làm muối Đất nông nghiệp khác Đất phi nông nghiệp Đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp Đất quốc phòng Đất an ninh Đất khu công nghiệp Đất cơ sở sản xuất kinh doanh Đất sản xuất vật liệu xây dựng gốm sứ Đất cho hoạt động khoáng sản Đất di tích danh thắng Đất xử lý, chôn lấp chất thải Đất tôn giáo, tín ngưỡng Đất nghĩa trang, nghĩa địa Đất có mặt nước chuyên dùng Đất sông, suối Đất phát triển hạ tầng Trong đó: Đất cơ sở văn hóa Đất cơ sở y tế Đất cơ sở giáo dục - đào tạo Đất cơ sở thể dục - thể thao Đất phi nông nghiệp khác Đất ở nông thôn Đất ở đô thị Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên Mã NNP LUA LUC LUN HNK CLN RPH RDD RSX NTS LMU NKH PNN CTS CQP CAN SKK SKC SKX SKS DDT DRA TTN NTD SMN SON DHT DVH DYT DGD DTT PNK ONT ODT Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 (ha) 62,02 9,00 1,88 7,12 53,02 2,30 0,01 0,54 0,03 0,46 21,78 0,64 0,44 2,87 0,08 27,90 http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 55 Đất chƣa sử dụng DCS - (Nguồn số liệu: UBND phường Trần Hưng Đạo - Biểu thống kê đất đai năm 2013) Phường Trần Hưng Đạo là phường có tỷ lệ đất nông nghiệp so với đất phi nông nhiệp rất ít. Cho thấy đây là một phường có cơ sở hạ tầng rất tốt, chủ yêu hoạt động kinh doanh du lịch, thương mại. 3.3. Kết quả điều tra - phân tích các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất. * Tiến hành điều tra nghiên cứu sự ảnh hưởng các yếu tố sau: Số liệu điều tra sau khi tổng hợp được, mã hóa dữ liệu thuộc tính và xử lý bằng phần XLSTAT version.2014 đã thể hiện mối quan hệ giữa các yếu tố cần theo dõi và đối chiếu rất rõ. Các yếu tố có mối quan hệ với nhau quyết định tới giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng thể hiện trên hình tâp trung gần sát nhau hoặc chồng xếp lên nhau. Hình 3.1: Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hƣởng giá đất tại phƣờng Trần Hƣng Đạo (MDS) Qua số liệu phân tích ta thấy giá đất tại khu vực nghiên cứu có quan hệ mật thiết tới các yếu tố điều tra nhất định. Mặt khác yếu tố vị trí ở nghiên cứu Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 56 này đã ảnh hưởng lớn nhất tới giá đất thị trường cũng như giá đất quy định. Qua nghiên cứu ngẫu nhiên các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị đất tại khu vực phường Trần Hưng Đạo có thể chia các yếu tố thành các nhóm yếu tố ảnh hưởng như sau: Nhóm 1: trình độ văn hóa, yếu tố pháp lý, diện tích, dân tộc, hình dáng thửa đất. Nhóm 2: bao gồm vị trí, độ rộng của đường đi qua thửa đất, , khoảng cách của thửa đất tới đường trục đường. Nhóm 3: bao gồm an ninh trật tự, dịch vụ dân sinh, môi trường sống, tình trạng kiến trúc, nghề nghiệp, đồng ý với bảng giá đất, cập nhật văn bản pháp luật nhà nước. Kết quả được thể hiện dưới 2 biểu đồ sau phân tích sự đồng dạng và phân tích chỉ số PCA của các yếu tố Hình 3.2: Tỷ lệ đồng dạng các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất trong mẫu nghiên cứu Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 57 Hình 3.3: Các yếu tố liên quan tới thửa đất ảnh hƣởng tới giá đất ở (PCA) Trong các yếu tố liên quan đến thửa đất thì yếu tố vị trí, độ rộng ngõ, khoảng cách tới trục đường lớn có mối quan hệ khăng khít tới giá do nhà nước quy định, cũng như với giá thị trường được thể hiện qua biểu đồ phân tích PCA trên. Nhận xét: Từ kết quả phân tích giúp ta nhận thức trong quá trình nghiên cứu xây dựng bản đồ vùng trị đất đai hay bản đồ giá đất chúng ta biết mối quan hệ của các yếu tố ảnh hưởng để đưa ra vùng giá trị, cũng như giá thỏa đáng hơn. 3.4. Thực trạng bản đồ địa chính và công tác định giá đất 3.4.1. Thực trạng về bản đồ địa chính Bản đồ địa chính của phường Trần Hưng Đạo được đo vẽ gồm 18 tờ, tỷ lệ 1:500 hệ thống bản đồ của phường đã được chỉnh lý hàng năm sát theo những biến động thay đổi của thực trạng, nhìn chung hệ thống bản đồ của phường được lập có chất lượng đảm bảo vào việc sử dụng phục vụ cho việc nghiên cứu thực hiện khóa luận. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 58 Hệ thống thông tin đất đai của phường cũng đã được thiết lập, thông tin về các thửa đất tương đối đầy đủ và chính xác về tên chủ sử dụng, mục đích sử dụng, nguồn gốc. 3.4.2. Công tác định giá đất trên địa bàn - Căn cứ Luật Tổ chức HĐND và UBND ngày 26/11/2003, Luật Đất đai ngày 26/11/2003; - Căn cứ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ “Về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất”; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về “Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất”; Thông tư số 145/2007/TTBTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; Thông tư số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Liên Bộ: Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tài chính “Hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương”; - Căn cứ Nghị quyết số 111/2013/NQ-HĐND ngày 13/12/2013 của Hội đồng nhân dân tỉnh Quảng Ninh khóa XII kỳ họp thứ 11 “Về việc phê duyệt phương án giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2014”; - Xét đề nghị của Sở Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số 882/TTr-TNMT ngày 24/10/2013, - UBND tỉnh Quảng Ninh đã ban hành quyết định số 3566/2013/QĐUBND ngày 26 tháng 12 năm 2013 về quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2014 như sau: Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 59 + Bảng giá đất ở được quy định tại Phụ lục số I kèm theo Quyết định này. + Việc xác định giá đất ở của thửa đất có vị trí góc, thửa đất chênh cốt: a) Đối với thửa đất ở tại đô thị có vị trí góc bám từ 2 mặt đường trở lên trong đó có ít nhất 2 mặt đường rộng từ 3 m trở lên thì giá đất được tính bằng 1,2 lần mức giá cao nhất của mặt đường tiếp giáp với thửa đất theo vị trí quy định tại bảng giá quy định tại phụ lục số 1 (trừ các ô đất vị trí góc đã được quy định giá cụ thể trong bảng giá). Trường hợp sau khi tính hệ số mà mức giá cao hơn mức tối đa của khung Chính phủ cho phép cộng thêm 20% thì tính bằng mức giá tối đa khung Chính phủ cho phép cộng thêm 20%. b) Đối với thửa đất ở tại đô thị có vị trí góc bám từ 2 mặt đường trở lên trong đó chỉ có 01 mặt đường rộng từ 3m trở lên thì giá đất được tính bằng 1,1 lần mức giá cao nhất của mặt đường tiếp giáp với thửa đất theo vị trí quy định tại bảng giá quy định tại phụ lục số 1 (trừ các ô đất vị trí góc đã được quy định giá cụ thể trong bảng giá). Trường hợp sau khi tính hệ số mà mức giá cao hơn mức tối đa của khung Chính phủ cộng thêm 20% thì tính bằng mức giá tối đa khung Chính phủ cho phép cộng thêm 20%. c) Đối với thửa đất bám đường có độ chênh cao (hoặc thấp hơn) so với mặt đường (tính từ chỉ giới xây dựng trở vào): - Từ 2m đến dưới 3m giá đất tính bằng 80% giá đất ở cùng vị trí, cùng khu vực quy định tại phụ lục số 1. - Từ 3m trở lên giá đất tính bằng 70% giá đất ở cùng vị trí, cùng khu vực quy định tại phụ lục số 1. Trường hợp giá đất xác định theo quy định nêu trên thấp hơn mức giá tối thiểu của khung giá đất Chính phủ quy định đã giảm trừ 20% thì tính bằng mức giá tối thiểu của khung giá đất Chính phủ quy định giảm trừ 20%. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 60 3.5. Xây dựng vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất với sự hỗ trợ của GIS 3.5.1. Xây dựng dữ liệu không gian 3.5.1.1. Hoàn thiện bản đồ địa chính tại phường Trần Hưng Đạo Các mảnh bản đồ phường Trần Hưng Đạo được chuẩn hóa và ghép thành file bản đồ hoàn chỉnh TranHungDao.dgn. Sau đó sử dụng công cụ trên phần mềm mapinfo để chuyển sang dạng ShapeFile để quản lý trên ArcGIS. Ta thu được bản đồ đã chuẩn hóa. Hình 3.4: Bản đồ phƣờng Trần Hƣng Đạo đƣợc chuẩn hóa và chuyển sang dạng Shap File của ArcGIS 3.5.1.2. Xây dựng dữ liệu giao thông phục vụ xác định vùng giá trị Để đạt được mục tiêu xây dựng chi tiết hệ thống giao thông trong bản đồ địa chính thành lớp thông tin riêng. Lớp thông tin này cần chi tiết hóa, đóng khép các ngõ, phố theo đúng các địa danh. Đây là nhiệm vụ quyết định quá trình xác định vùng giá trị. Sau khi điều tra xác thực trên địa bàn ta đưa hệ thống đường giao thông bao gồm cả thuộc tính chuẩn vào phần mềm ArcGIS. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 61 Hình 3.5: Hệ thống giao thông phƣờng Trần Hƣng Đạo trong ArcGIS 3.5.1.3. Xây dựng vùng dân cư theo trục đường Dựa vào hệ thống giao thông xây dựng hoàn thiện trên kết hợp với bản đồ địa chính, xây dựng vùng dân cư theo các tuyến phố trên địa bàn phường Trần Hưng Đạo. Đây là một quan trọng, để có thể xác định chính xác các thửa đất trên đúng tuyến phố của nó. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 62 Hình 3.6: Dữ liệu chi tiết vùng dân cƣ trên đoạn đƣờng Giếng Đồn trên hệ thống giao thông của phƣờng Trần Hƣng Đạo Tương tự xây dựng vùng dân cư theo các tuyến phố còn lại của phường Trần Hưng Đạo. Hình 3.7: Dữ liệu chi tiết về vùng dân cƣ trên toàn phƣờng Trần Hƣng Đạo theo hệ thống giao thông Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 63 3.5.2. Xây dựng dữ liệu thuộc tính 3.5.2.1. Xây dựng vùng giá trị đất theo vị trí đường phố từ bản đồ địa chính (theo quyết định số 3566/2013/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2013 về quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2014) Xây dựng vùng giá đất phường Trần Hưng Đạo theo vị trí đường phố từ bản đồ địa chính trên tuyến đường: căn cứ vào sự phân chia cùng giá theo phụ lục 1 ta có thể thấy phường Trần Hưng Đạo có các vùng giá như sau: Bảng 3.2: Bảng giá đất năm 2014 theo quy định tại phƣờng Trần Hƣng Đạo ĐVT: đồng/m2 Đƣờng phố Đường Trần Hưng Đạo đoạn từ ngã 3 Cột đồng hồ đến ngã 4 Loong Toòng (riêng bên phải tuyến tính đến hết thửa 22 tờ BĐĐC số 3) Khu tự xây kho than 3 trọn khu (cả đường Giếng Đồn) Đường bê tông đoạn từ sau Bảo Minh đến đường Cao Thắng (hết thửa 38 tờ BĐĐC 3) Phía sau đường Giếng Đồn Đường Trần Nguyên Hãn và đường vào trụ sở Công an phường đoạn từ đường Trần Hưng Đạo đến nhà trẻ cũ Đường Trần Nguyên Hãn và đường vào trụ sở Công an phường đoạn từ nhà trẻ cũ đến nhả trẻ liên cơ Đường Trần Nhật Duật đoạn từ đường Trần Hưng Đạo đến hết 5 tầng lô 8 Đường Trần Nhật Duật đoạn từ hết 5 tầng lô 8 đến hết nhà trẻ liên cơ Đường Tô Hiến Thành đoạn từ Trần Hưng Đạo đến hết chợ Đường liên phường Trần Hưng Đạo, Yết Kiêu đoạn từ Nhà trẻ liên cơ đến giáp Yết Kiêu Đường Cao Thắng đoạn từ thửa 48 Đƣờng nhánh từ 3m trở lên Đƣờng nhánh từ 2m - 3m Đƣờng nhánh < 2m 28.000.000 - - - 20.000.000 - - - Mặt đƣờng chính 12.000.000 5.000.000 2.500.000 1.100.000 8.000.000 3.200.000 1.600.000 900.000 8.000.000 3.200.000 1.600.000 900.000 6.600.000 2.600.000 1.300.000 800.000 8.000.000 3.200.000 1.600.000 900.000 6.600.000 2.600.000 1.300.000 800.000 15.800.000 6.400.000 3.200.000 1.300.000 5.300.000 2.100.000 1.100.000 800.000 20.000.000 8.000.000 4.000.000 2.000.000 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 64 Đƣờng phố tờ BĐĐC 3 đến thửa 20 tờ BĐĐC4 Đường Tuệ Tĩnh đoạn từ chân dốc Bưu Điện đến ngã 3 Trung tâm chỉnh hình Đường Tuệ Tĩnh đoạn từ ngã 3 Trung tâm chỉnh hình đến ngã 3 Trường y (cũ) Đường vào Dịch tễ đoạn từ phố Tuệ Tĩnh đến cổng Dịch tế Đường liên phường Bạch Đằng, Trần Hưng Đạo đoạn từ đường Cao Thắng đến giáp Bạch Đằng Khu tái định cư 5 tầng trọn khu Khu dân cư bám đường khu tái định cư 5 tầng Khu vực phía sau Nhà hàng Hương Lan (trọn khu) Khu A Khu C, D Mặt đƣờng chính Đƣờng nhánh từ 3m trở lên Đƣờng nhánh từ 2m - 3m Đƣờng nhánh < 2m 5.300.000 2.200.000 1.100.000 700.000 2.600.000 1.100.000 800.000 700.000 2.600.000 1.100.000 800.000 700.000 9.000.000 4.800.000 2.400.000 1.400.000 9.300.000 - - 9.300.000 3.700.000 1.900.000 6.400.000 3.200.000 1.300.000 10.600.000 9.250.000 - - 850.000 - (Nguồn số liệu: Theo Quyết định số 3566/2013/QĐ-UBND ngày 26/12/2013 của UBND tỉnh Quảng Ninh về quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2014) Khi đó ta xây dựng được vùng giá trị theo vị trí trên đoạn đường Giếng Đồn dưới đây: Hình 3.8: Vùng giá trị theo tuyến đƣờng Giếng Đồn Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 65 Tương tự như vậy ta cũng xây dựng được vùng giá trị theo vị trí trên đường Trần Nguyễn Hãn như sau: Hình 3.9: Vùng giá trị theo tuyến đƣờng Trần Nguyên Hãn Kết quả xây dụng vùng giá trị đất đai của toàn phường được trình bày như hình dưới Hình 3.10: Kết quả xây dựng vùng giá trị đất đai Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 66 3.5.2.2. Xây dựng vùng giá trị đất theo vị trí đường phố từ bản đồ địa chính (theo kết quả điều tra trên nền bản đồ địa chính) Từ các kết qủa điều tra và phân tích trên từng tuyến đường ta có thể xây dựng được vùng giá trị cho các tuyến phố. Ví dụ trên đường Giếng Đồn, từ kết quả điều tra thực tế ta có các vùng giá trị như hình. Hình 3.11: Vùng giá trị theo thực tế điều tra (bên trái)và theo quy định (bên phải) của đƣờng Giếng Đồn So sánh kết quả xây dựng vùng giá trị đất đai theo quy định và điều tra thực tế trên đoạn đường Giếng Đồn có thể thấy sự khác biệt. Theo số liệu điều tra thì đoạn đường Giếng Đồn có thêm vùng giá trị 5. Nguyên nhân do vùng đó tuy có độ rộng ngõ không đổi so với vùng tiếp giáp, tuy nhiên lại ở sâu bên trong trên cùng ngõ dài. Ngoài ra trong quá trình điều tra thực tế còn có sự sai khác giữa giá quy định và giá thực tế vì sự phức tạp các ngõ như: sự gấp khúc của ngõ, độ rộng khoảng sân; hoặc có thể kiến trúc của khu vực đó không bằng đoạn trước đó trên cùng một ngõ cũng làm ảnh hưởng tới giá đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 67 Nhận xét: Xác định vùng giá đất theo quy định tương đối chính xác, tuy nhiên tại các ngõ dài, có chiều sâu, gấp khúc phức tạp và các ngõ có kiến trúc không đồng đều sẽ có sự sai khác nhất định về vùng giá đất so với bản đồ vùng giá đất theo điều tra. - Thành lập bản đồ giá đất Để tính giá đất theo vùng giá trị đất đai chúng ta dựa vào giá đất của từng tuyến đường: Bảng giá đất theo quy định tại tuyến đường Trần Nguyên năm 2014 ĐVT: đồng/m2 Vùng 1 Đƣờng Trần Nguyên Hãn Vùng 2 Vùng 3 Vùng 4 8.000.000 3.200.000 1.600.000 900.000 Giá đất được tính trên các vị trí của một đường hay giá đất chi tiết của từng thửa đất trên đường phố đó. Ví dụ kết quả tính giá đất tại đường Trần Nguyên Hãn như hình sau: Hình 3.12: Tính giá đất chi tiết theo vùng giá trị đất đai đƣờng Trần Nguyên Hãn Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 68 Tương tự các tuyến đường khác, xây dựng lên một hệ thống bảng giá đât chi tiết của từng thửa đất như bảng sau: Bảng 3.3: Tính giá đất chi tiết từng thửa đất trên toàn bộ khu vực nghiên cứu Trên đây là quá trình và kết quả thực hiện xây dựng cơ sở vùng giá trị đất đai theo vị trí đường phố từ bản đồ địa chính (theo quyết định số 3566/2013/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2013 về quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2014). Đồng thời chỉ ra sự chênh lệch giữa bản đồ vùng giá trị đất đai theo quy định và theo số liệu điều tra thực tế. 3.5.3. Đề xuất giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai 3.5.3.1. Giải pháp chính sách - Bổ sung, hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật về đất đai, đặc biệt cơ chế quản lý tài chính đất đai, quản lý đầu tư kinh doanh bất động sản. Từ đó, hạn chế các hoạt động giao dịch bất động sản ngầm làm ảnh hưởng tới thị trường bất động sản cũng là ảnh hưởng phân vùng giá trị đất đai. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 69 - Hoàn thiện nguyên tắc, phương pháp định giá đất theo vùng giá trị đất đai và triển khai xây dựng bản đồ giá đất, giá đất vùng giáp ranh, cơ sở dữ liệu giá đất toàn quốc phục vụ quản lý nhà nước và phát triển thị trường quyền sử dụng đất đai trong thị trường bất động sản. - Đẩy mạnh hợp tác và nghiên cứu kinh nghiệm trong và ngoài nước về quản lý đất đai. Từ đó tranh thủ sự hỗ trợ tài chính và học hỏi kinh nghiệm trong quản lý và sử dụng một cách hiệu quả tài nguyên quý giá này. 3.5.3.2. Giải pháp quản lý - Tổ chức các lớp đào tạo tăng cường năng lực, chuyên môn, nghiệp vụ cho cán bộ địa chính - Tăng cường giám sát đánh giá và điều chỉnh các quy hoạch, dự án trên địa bàn phường diễn ra đúng thời gian tiến độ. - Tăng cường nghiên cứu khoa học ứng dụng, hỗ trợ tài chính cho việc thực hiện điều tra cơ bản tiềm năng đất đai. - Tổ chức việc quản lý, khai thác, cập nhật, chỉnh lý kịp thời các dữ liệu địa chính của phường Trần Hưng Đạo thường xuyên. 3.5.3.3. Giải pháp kỹ thuật - Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính đất đai dạng file số và hệ thống bản đồ địa chính cập nhật bổ sung biến động thường xuyên. - Hoàn thiện điều tra cơ bản, đánh giá tiềm năng và chất lượng tài nguyên đất đai trên địa bàn phường để làm cơ sở khoanh vùng giá trị đất đai. Đặc biệt các ngõ có độ dài và có nhiều đoạn gấp khúc sẽ ảnh hưởng tới giá trị đất đai. - Tăng cường trang thiết bị chuyên dụng, đầu tư, đổi mới công nghệ hiện đại để phục vụ công tác xây dựng dữ liệu làm cơ sở thành lập vùng giá trị đất đai. Hướng tới tương lai có dữ liệu đồng bộ phục vụ đa mục tiêu trong ngành quản lý đất đai. - Kết hợp điều tra phân tích yếu tố ảnh hưởng lớn nhất tới giá đất của vùng, từ đó xác định giá trị tiềm năng của đất đai để xây dựng vùng giá trị đất đai sử dụng lâu dài có khả năng dự báo được giá đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 70 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. Kết luận Qua nghiên cứu đề tài:” Ứng dụng cơ sở dữ liệu địa chính kết hợp điều tra xây dựng vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất tại phường Trần Hưng Đạo, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh” với mục tiêu nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đai, xác định các mối quan hệ, tác động của các yếu tố và yếu tố có quan hệ mật thiết nhất tới giá đất. Đồng thời sử dụng bản đồ địa chính để phục vụ xây dựng bản đồ vùng giá trị đất đai theo vị trí tuyến đường và bản đồ giá đất để đáp ứng nhu cầu thực tiễn, đã đi đến những kết luận sau: - Nghiên cứu 18 nhân tố: nghề nghiệp, trình độ văn hóa, dân tộc, thu nhập bình quân, môi trường sống, dịch vụ dân sinh (điện, nước), vị trí, diện tích, hình thể, khoảng cách tới đường, tình trạng giao thông (độ rộng ngõ), yếu tố pháp lý của thửa đất, đồng ý với bảng giá đất, an ninh trật tự, cập nhật văn bản pháp luật, giá đất quy định, giá đất thị trường, tình trạng kiến trúc, ảnh hưởng tới vùng giá trị đất đai làm cơ sở để xây dựng được vùng giá trị đất. Đã xác định được yếu tố khoảng cách tới đường, độ rộng ngõ, vị trí là các yếu tố có ảnh hưởng lớn nhất tới giá trị đất. - Xây dựng vùng giá trị đất đai trên nền bản đồ địa chính trên toàn phường Trần Hưng Đạo theo vị trí các tuyến đường. Có sự khác nhau giữa vùng giá trị đất đai theo quy định và cùng giá trị đất đai điều tra. - Việc xác định vùng giá trị đất đai là cơ sở để xây dựng vùng giá đất hỗ trợ phục vụ công tác định giá đất. Đề tài đã qua đó xây dựng bản đồ giá đất cho từng thửa đất theo quy định. 2. Kiến nghị Tuy nhiên do thời gian cũng như kinh phí còn không cho phép nên đề tài còn có điểm hạn chế, để xây dựng được bản đồ vùng giá trị đất đai có tính ứng dụng cao thì cần: - Xây dựng dự án đồng bộ để thành lập cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 71 - Định cấp các tuyến đường để xác định đúng các vùng theo đường phố. - Bổ sung thêm các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trong điều tra như mức độ phồn hoa, tình trạng kiến trúc, môi trường cảnh quan để có một cách nhìn tổng quan hơn về các yếu tố ảnh hưởng. Từ đó có thể xây dựng được bản đồ vùng giá trị đất đai phục vụ đa mục tiêu. - Đào tạo đội ngũ cán bộ cấp cơ sở có khả năng ứng dụng tốt công nghệ thông tin trong quản lý giá đất và quản lý đất đai. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO I. TÀI LIỆU TIẾNG VIỆT 1. Đặng Phúc An, Trần Văn Tuấn (2011), Thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội trên cơ sở ứng dụng công nghệ GIS, Đề tài NCKH cấp Bộ, Đại học Quốc gia Hà Nội. 2. Trần Quốc Bình (2004), ESRI ArcGIS 8.1, Đại học Quốc Gia Hà Nội, Trường Đại học Khoa Học Tự Nhiên. 3. Nguyễn Văn Bình, Lê Thị Hoài Phương (2010), Ứng dụng GIS để xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất theo vị trí phục vụ thị trường bất dộng sản tại phường Hòa Cường Bắc, quận Hải Châu, thành phố Đã Nẵng, Đề tài NCKH cấp cơ sở, Đại học Nông Lâm Huế. 4. Nguyễn Trọng Bình, Trần Thị Băng Tâm (1996), Hệ thống thông tin địa lý GIS, Đại học Nông nghiệp I, Hà Nội. 5. Chính phủ nước CNXHCN Việt Nam (2004). Nghị định số 188/2004/NĐCP ngày 16/11/2004 Về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 6. Chính phủ nước CNXHCN Việt Nam (2007). Nghị định số 123/2007/NĐCP ngày 27/7/2007 Về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004. 7. Chính phủ nước CNXHCN Việt Nam (2009). Nghị định số 69/2009/NĐCP ngày 13/8/2009 Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. 8. Choum Sinnara (2005), Ứng dụng hệ công nghệ GIS xây dựng bản đồ đơn vị đất đai huyện Khsach Kandal tỉnh Kandal, Campuchia, Đại học Nông nghiệp I - Hà Nội. 9. Nguyễn Thế Huấn và CS (2008), “Giáo trình Định giá đất”, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 73 10. Hoàng Văn Hùng, Tạ Ngọc Long, Trịnh Hữu Liên (2013). Xây dựng và phát triển cơ sở dữ liệu địa chính số phục vụ công tác định giá và quản lý đất đai phường Ngô quyền, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. Tạp chí Khoa Học Đất. 5: 56-62. 11. Trần Hùng (2011), Ứng dụng GIS trong quản lý hạ tầng kỹ thuật đô thị tại Việt Nam, Hội thảo ứng dụng GIS toàn quốc. 12. Trần Đăng Hướng (2010), Nghiên cứu thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai trên cơ sở ứng dụng GIS (thử nghiệm tại phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội, Đề tài NCKH cấp Bô, Đại học Quốc gia Hà Nội. 13. Mẫn Quang Huy (1999), Ứng dụng GIS thiết kế cơ sở dữ liệu bản đồ cho hệ thống thông tin đánh giá tài nguyên đất cấp huyện, Luận văn Thạc sỹ nông nghiệp, Đại học Nông nghiệp I, Hà Nội. 14. Vũ Thị Ngọc Lan (2007). Nguyên tắc định giá bất động sản. Phuockien.com.vn, ngày 11 tháng 10 năm 2007. 15. Trịnh Hữu Liên (2010), Nghiên cứu cơ sở khoa học và phương pháp xây dựng vùng giá trị đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường. 16. Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng (2013), Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ quản lý đất đai và định giá đất, NXB Nông Nghiệp, Hà Nội. 17. Trịnh Hữu Liên, Trần Văn Điền, Hoàng Văn Hùng (2013). Lý luận và thực tiễn phân vùng cấp hạng đất đô thị theo giá đất trên cơ sở ứng dụng công nghệ GIS thử nghiệm trên địa bàn xã Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên. Tạp chí Khoa học đất. 42: 101-105. 18. Trịnh Hữu Liên (2013). Lý luận và thực tiễn xây dựng vùng giá trị đất đai ứng dụng xây dựng bản đồ giá đất. Tạp chí Khoa học Đất số 41. 19. Nguyễn Thị Loan (2010), Nghiên cứu sử dụng bản đồ địa chính và thông tin đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất tại khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên. Báo cáo luận văn thạc sỹ năm 2011, Luận văn thạc sỹ, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 74 20. Võ Quang Minh (2005), Giáo trình hệ thống thông tin địa lý, Đại học Cần Thơ. 21. Đỗ Văn Minh (2011), Nghiên cứu sử dụng bản đồ địa chính và thông tin đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất hành loạt tại khu vực trung tâm thành phố Việt Trì, Tỉnh Phú Thọ, Luận văn thạc sỹ, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. 22. Trương Thành Nam (2011), Ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở đô thị tại Thành phố Thái Nguyên – tỉnh Thái Nguyên, Đề tài NCKH cấp Bộ, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. 23. Lâm Anh Ngạn Định giá Bất động sản , 1995 (ở Đài Loan) người dịch: Tôn Gia Huyên, Mai Văn Cầu (Dịch từ tiếng Trung Quốc) - (Sách lưu hành nội bộ). 24. Phùng Văn Nghệ (2005), Những vấn đề kinh tế trong thị trường bất động sản, Trung tâm điều tra quy hoạch đất đai. 25. Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất 26. Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sử đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP. 27. Phòng TN và MT thành phố Hạ Long (2013). Báo cáo kết quả thực hiện nhiệm vụ công tác năm 2013, phương hướng nhiệm vụ công tác năm 2014. 28. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2003, 2013). Luật đất đai (2003 và 2013). 29. Quyết định số 3566/2013/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2013 về quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2014, UBND tỉnh Quảng Ninh. 30. Sở TN và MT tỉnh Quảng Ninh (2012). Công văn số 1232/TNMT ngµy 28/5/2012 của Sở Tài nguyên và Môi trường v/v triển khai công tác điều tra, khảo sát và xây dựng bảng giá các loại đất năm 2013. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 75 31. Đỗ Sơn Tùng (2011), Nghiên cứu các phương pháp xác định tương quan giữa các vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá tại khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. Báo cáo luân văn thạc sỹ 2011, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. 32. UBND phường Trần Hưng Đạo, 2013, Báo cáo thuyết minh số liệu thống kê đất đai năm 2013. 33. UBND thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh (2010). Sè 109/TT-UB ngày 27/5/2010 phê duyệt đề cương dự án xây dựng bảng giá đất năm 2011 trên địa bàn thành phố Hạ Long 34. Mã Khắc Vĩ và tập thể tác giả, Lý luận và phương pháp định giá đất - Cục định giá Quốc gia Trung Quốc, người dịch: Mai Văn Cầu, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đăng Huỳnh (2003), (Bản dịch từ tiếng Trung Quốc). 35. Viện Nghiên cứu Địa chính (2002). Tập bài giảng về Định giá đất và Bất động sản. Chương trình hợp tác Việt Nam - Thụy điển về đổi mới hệ thống địa chính (CPLAR). 36. Nguyễn Thị Yến, Hoàng Văn Hùng (2012), Nghiên cứu một số ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011, Tạp chí KH và CN – ĐHTN.98(10): 69-74. II. TÀI LIỆU TIẾNG ANH 37. Dueker,1979, Land Resource Information Systems. 38. Peter A. Burrough và Rachael A. McDonnell (1998), Principles of Geographical Information Systems. 39. Kamal T.Azar, Joseph Ferreira, Jr (1994), Using GIS for eatimating the spatial distribution of Land value in metropolitan Beirut, Faculty of Engineering and Architecture, American University of Beirut. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ PHỤ LỤC PHỤ LỤC 01: Bảng giá đất theo quyết định số 3566/2013/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2013 về quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2014 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ PHỤ LỤC 02: PHIẾU ĐIỀU TRA YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG GIÁ ĐẤT TẠI PHƢỜNG TRẦN HƢNG ĐẠO – HẠ LONG (Rất mong ông, bà giúp tôi hoàn chỉnh một số thông tin sau đây!) I. THÔNG TIN CHUNG 1. Tên chủ sử dụng đất: ………………………Tuổi…………………. 2. Địa chỉ: Số nhà …….. , ngõ …………..….. (rộng: …………….) 3. Nghề nghiệp: CB, công nhân viên chức Lao động tự do Buôn bán Nghề khác:…….………. 4. Trình độ văn hóa:……..……………….. Dân tộc: ………………… 5. Thu nhập bình quân: ………………… triệu đồng/năm II. THÔNG TIN VỀ SỬ DỤNG VÀ CHUYỂN NHƢỢNG ĐẤT ĐAI 1. Diện tích thửa đất: ……………… m2 Hình thể: ……….…….……… Số thửa ……… Tờ BĐ số …..…….. Kích thước: Dài ……… m, rộng …….. m. 2. Tên đường ngõ, vị trí của thửa đất định giá đất theo qui định của tỉnh - Tên đường ngõ:…………………………… - Vị trí:……………………………………… 3. Khoảng cách từ thửa đất (tính từ chỗ gần nhất) đến đường phố gần nhất: Khoảng cách đến đường phố điều tra < 100 m 100-200m 200-300m >300m Đánh giá các yếu tố liên quan đến thửa đất (Tốt, TB, kém) - Gần các công trình công cộng điển hình:………………………… - Gần dịch vụ dân sinh: + Điện: ……… + Môi trường sống:………… + Nước:……… + An ninh trật tự:……………… Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ + Điện thoại:…………… 4. Các bất động sản khác gắn liền với đất: + Nhà: Năm xây dựng:…… Kết cấu: Số tầng: Tổng diện tích xây dựng của: 5. Ông/Bà có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước đưa ra hay không? Đồng ý Không đồng ý 6. Ông/Bà có thường xuyên tiếp cận với các văn bản qui định của Nhà nước về đất đai (giá đất) hàng năm hay không? Có Không 7. Yếu tố pháp lý (đánh dấu x vào tình trạng pháp lý của thửa đất): - Chuyển nhượng không có xác nhận của chính quyền (người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) - Chuyển nhượng có xác nhận của chính quyền - Có đủ giấy tờ hợp lệ theo qui định của pháp luật, nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 8. Giá đất - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất cần điều tra tại thị trường: .……. đ/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày…tháng... năm …… - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất của loại đất tương tự điều tra tại thị trường: ……. đ/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày … tháng …. năm …… - Hoặc giá thuê quyền sử dụng đất …………. đ/m2; thời gian thuê: ngày..…tháng ..….. năm……. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 9. Nếu bán bất động sản này ông bà sẽ bán đúng giá là: ……………… triệu đồng Điểm thuận lợi nhất của thửa đất là:………………………………… Nếu mua bất động sản điểm ông bà quan tâm nhất là: ..……….…..... ………………………………………………………………………… Thái Nguyên, ngày … tháng …. năm 2014 Chủ sử dụng đất (Ký, ghi rõ họ tên) Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ PHỤ LỤC SỐ 03: Kết quả phân tích bằng phần mềm XLSTAT 2014 I. Ma trận tương quan giữa các biến Thu Dong y Tinh Do Dich Moi Cap Yeu to nhap Dien Hinh Khoang An voi Gia Gia trang Vi tri rong vu dan truong nhat phap binh tich the cach ninh bang QD TT kien ngo sinh song VBPQ ly quan gia truc 0 13.638 18.520 15.588 13.038 17.720 18.655 12.767 16.186 17.944 17.349 17.234 12.884 13.000 18.221 25.962 30.512 17.972 Trinh Nghe do van nghiep hoa Nghe nghiep Dan toc Trinh do van hoa 13.638 0 12.450 10.344 12.000 12.961 20.688 16.401 Dan toc 18.520 12.450 0 Thu nhap binh quan 15.588 10.344 7.874 Dien tich 13.038 12.000 16.279 13.454 Hinh the 17.720 12.961 Vi tri 18.655 20.688 27.622 23.770 19.748 26.646 Do rong ngo 12.767 16.401 20.494 16.248 13.675 19.365 16.643 Khoang cach 16.186 13.638 9.000 8.185 15.033 11.225 25.807 14.933 0 9.381 9.434 8.544 9.592 9.110 26.077 33.437 38.458 8.775 Dich vu dan sinh 17.944 12.490 3.317 7.810 16.186 10.000 27.313 20.025 9.381 0 4.123 3.873 8.246 8.062 27.749 37.656 42.059 3.873 Moi truong song 17.349 12.207 5.657 8.000 15.780 10.536 26.514 18.974 9.434 4.123 0 4.899 8.544 8.246 26.777 36.401 40.743 5.831 An ninh 17.234 12.530 4.472 7.746 15.843 10.344 26.926 19.287 8.544 3.873 4.899 0 8.544 8.124 27.550 37.027 41.521 4.690 7.874 16.279 13.638 12.490 12.207 12.530 8.944 9.110 18.000 31.145 35.029 12.288 9.220 27.622 20.494 9.00 3.317 5.657 4.472 8.660 8.485 28.089 38.223 42.685 2.828 0 13.454 11.091 23.770 16.248 8.185 7.810 8.000 7.746 6.856 6.782 23.979 33.332 37.868 7.348 0 15.492 19.748 13.675 9.220 11.091 15.492 0 26.646 19.365 0 16.643 0 15.033 16.186 15.780 15.843 12.166 13.000 17.889 27.350 31.257 15.969 11.225 10.000 10.536 10.344 11.489 11.180 26.382 36.194 40.559 9.849 25.807 27.313 26.514 26.926 21.817 21.886 17.607 18.000 20.905 27.074 14.933 20.025 18.974 19.287 15.395 15.362 18.028 19.313 24.779 19.849 Dong y voi bang gia 12.884 8.944 8.660 6.856 12.166 11.489 21.817 15.395 9.592 8.246 8.544 8.544 0 4.583 21.909 32.062 36.565 8.185 Cap nhat VBPQ 13.000 9.110 8.485 6.782 13.000 11.180 21.886 15.362 9.110 8.062 8.246 8.124 4.583 0 22.249 32.234 36.770 8.000 Yeu to phap ly 18.221 18.000 28.089 23.979 17.889 26.382 17.607 18.028 26.077 27.749 26.777 27.550 21.909 22.249 Gia QD 25.962 31.145 38.223 33.332 27.350 36.194 18.000 19.313 33.437 37.656 36.401 37.027 32.062 32.234 21.817 0 7.280 37.537 Gia TT 30.512 35.029 42.685 37.868 31.257 40.559 20.905 24.779 38.458 42.059 40.743 41.521 36.565 36.770 24.474 7.280 0 42.048 Tinh trang kien truc 17.972 12.288 2.828 7.348 15.969 9.849 27.074 19.849 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 8.775 3.873 5.831 http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 4.690 8.185 0 21.817 24.474 27.659 8.000 27.659 37.537 42.048 0 II. Phân tích thành phần chủ yếu (PCA - Principal Component Analysis) F1 F2 F3 F4 F5 F6 F7 F8 F9 F10 F11 F12 F13 F14 F15 F16 F17 F18 4.207 2.306 2.039 1.592 1.227 1.052 0.984 0.875 0.799 0.662 0.601 0.430 0.385 0.328 0.266 0.148 0.083 0.016 Variability (%) 23.370 12.810 11.327 8.843 6.816 5.843 5.469 4.862 4.441 3.679 3.340 2.392 2.137 1.823 1.479 0.822 0.459 0.088 Cumulative % 23.370 36.180 47.507 56.350 83.781 87.460 90.799 93.191 95.328 97.151 98.630 99.452 99.912 100.000 Eigenvalue 63.166 69.009 74.478 79.340 Biểu đồ tƣơng ứng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ III. Các biểu đồ Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ [...]... giáo viên hướng dẫn, tôi tiến hành thực hiện Đề tài: Ứng dụng cơ sở dữ liệu địa chính xây dựng vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất tại phường Trần Hưng Đạo, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 2 Mục tiêu của Đề tài 2.1 Mục tiêu chung - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất và đất ở đô thị tại phường Trần Hưng Đạo, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh - Nghiên cứu xây dựng vùng giá đất, vùng. .. DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tƣợng nghiên cứu - Loại đất tại khu vực nghiên cứu: Đất phi nông nghiệp (đất ở) tại phường Trần Hưng Đạo, thành phố Hạ Long; - Bản đồ: Sử dụng bản đồ địa chính; - Người sử dụng đất và cán bộ phường Trần Hưng Đạo, thành phố Hạ Long; 2.2 Địa điểm và thời gian tiến hành - Địa điểm: Nghiên cứu trên địa bàn phường Trần Hưng Đạo, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh -... liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 26 thửa đất; Đồng ý với bảng giá đất; An ninh trật tự; Cập nhật văn bản pháp luật; Giá đất quy định; Giá đất thị trường; Tình trạng kiến trúc v.v 2.3.4 Thực trạng bản đồ địa chính và công tác định giá đất - Công tác định giá đất tại tỉnh - Thực trạng về bản đồ địa chính 2.3.5 Xây dựng vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất với sự hỗ trợ bản đồ địa. .. phân hạng, phân vùng giá trị và định giá đất đai Phân hạng định cấp đất đai và định giá đất là từ góc độ khác nhau để đánh giá đặc tính đất đai Phân hạng định cấp đất đai là đánh giá giá trị và giá trị sử dụng của đất từ đó phát sinh ra vùng giá trị Trong khi đó định giá lại là quá trình đánh giá giá cả của những giá trị đó được phản ánh trên thị trường Trong thị trường đất đai lý tưởng và giao dịch đất. .. giá trị đất đai và bản đồ giá đất với sự hỗ trợ bản đồ địa chính - Xây dựng dữ liệu không gian - Hoàn thiện bản đồ địa chính tại - Xây dựng vùng dân cư theo trục đường chính - Xây dựng dữ liệu thuộc tính - Hoàn thiện cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai - Thành lập bản đồ giá đất 2.3.6 Đề xuất giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai - Giải pháp chính sách - Giải pháp quản lý - Giải pháp kinh tế - Giải... các vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá tại khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên - Đỗ Văn Minh (2011)[21] đã nghiên cứu sử dụng bản đồ địa chính và thông tin đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất hàng loạt tại khu vực trung tâm thành phố Việt Trì, Tỉnh Phú Thọ Kết quả nghiên cứu đã xây dựng được vùng giá trị đất đai theo vị trí tuyến phố. .. đích sử dụng đất v.v 1.3 Tổng quan về vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 1.3.1 Khái niệm vùng giá đất, vùng giá trị đất đai * Vùng giá đất - Định nghĩa về vùng giá đất Định giá đất như đã nêu, tại thời điểm nào đó, nếu định giá cho hàng loạt thửa đất, sẽ xuất hiện các vùng có sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, có giá trị tiền... cấp hạng đất, làm cơ sở cho việc quản lý đất đai hợp lý và chuyển dịch đất đai Trong quá trình phân chia cấp hạng tất yếu sẽ sinh ra các vùng có cùng cấp hạng đất, hay các vùng có cùng giá trị sử dụng Ta gọi các vùng này là vùng cùng cấp hạng giá trị sử dụng - Vùng giá trị đất đai theo khái niệm phạm trù định giá Theo phạm trù định giá từ góc độ tổ hợp các vùng tác động về giá đất Vùng giá trị là khái... Tài liệu đã chỉ ra quy trình xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất, đưa ra kết quả nghiên cứu tại một số nơi như phường Trưng Vương thành phố Thái Nguyên hay tại Bãi Cháy thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh Đồng thời đề cập tới yêu cầu dữ liệu chuẩn để tiến hành xây dựng vùng giá trị đất đai Để hỗ trợ việc xác định các vùng giá trị từ các kết quả khảo sát, điều tra, xét về mặt yêu cầu dữ liệu. .. liệu cũng cần dữ liệu tổng thể đến dữ liệu chi tiết * Các dữ liệu nền cần có là: - Dữ liệu về bản đồ địa hình từ 1/10000 đến 1/20000 - Dữ liệu về bản đồ địa chính các cấp - Dữ liệu quy hoạch từ tổng thể đến chi tiết - Dữ liệu bản đồ và các hồ sơ địa chính - Dữ liệu ảnh hàng không và viễn thám, bản đồ trực ảnh - Quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, cấp tỉnh và cấp huyện * Dựa vào các dữ liệu nền cần ... ––––––––––––––––––––––– TRẦN MẠNH HÙNG ỨNG DỤNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH XÂY DỰNG VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI VÀ BẢN ĐỒ GIÁ ĐẤT TẠI PHƢỜNG TRẦN HƢNG ĐẠO, THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH Chuyên ngành: Quản lý đất đai. .. phường Trần Hưng Đạo, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh - Nghiên cứu xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai (giới hạn nhóm đất phi nông nghiệp) thử nghiệm phường Trần Hưng Đạo, thành phố Hạ Long,. .. dụng đất v.v 1.3 Tổng quan vùng giá đất vùng giá trị đất đai 1.3.1 Khái niệm vùng giá đất, vùng giá trị đất đai * Vùng giá đất - Định nghĩa vùng giá đất Định giá đất nêu, thời điểm đó, định giá