TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN  LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT KHÓA 37 (2011 – 2015) Đề tài: HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN TRONG PHÁP LUẬT DÂN SỰ Giảng viên hƣớng dẫn: Sinh viên thực hiện : Ths. Tăng Thanh Phƣơng Danh Thị Cẩm Nhớ MSSV: 5117335 Lớp: HG1163A1 Hậu Giang, 11/2014 NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN ---------......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN ---------......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... ......................................................................................................................................... MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU .................................................................................................................... 1 1. Lý do chọn đề tài ..........................................................................................................1 2. Mục đích nghiên cứu....................................................................................................1 3. Phạm vi nghiên cứu......................................................................................................2 4. Phương pháp nghiên cứu..............................................................................................2 5. Kết cấu đề tài................................................................................................................2 CHƢƠNG 1 ........................................................................................................................ 3 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN TRONG PHÁP LUẬT DÂN SỰ .................................................................................................................. 3 1.1 Khái niệm và đặc điểm về hợp đồng mua bán tài sản ...............................................3 1.1.1 Khái niệm............................................................................................................. 3 1.1.2 Đặc điểm ............................................................................................................. 4 1.2 Lịch sử phát triển của hợp đồng mua bán tài sản qua các thời kỳ .............................5 1.2.1 Thời kỳ phong kiến .............................................................................................. 5 1.2.1.1 Xã hội và pháp luật Việt Nam dưới thời Lê ................................................6 1.2.1.2 Xã hội và pháp luật Việt Nam dưới thời Nguyễn .......................................7 1.2.2 Thời kỳ cận đại .................................................................................................... 8 1.2.3 Thời kỳ hiện đại ................................................................................................... 9 1.3 Vai trò của pháp luật đối với hợp đồng mua bán tài sản .........................................11 CHƢƠNG 2 ...................................................................................................................... 13 CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN TRONG PHÁP LUẬT DÂN SỰ ................................................................................................................ 13 2.1 Giao kết hợp đồng mua bán tài sản ..........................................................................13 2.1.1 Hình thức giao kết hợp đồng mua bán tài sản .................................................. 13 2.1.2 Chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản ............................................................. 17 2.1.3 Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản ......................................................... 20 2.2 Quyền và nghĩa vụ của các bên................................................................................23 2.2.1 Quyền và nghĩa vụ của bên bán ........................................................................ 23 2.2.1.1 Quyền của bên bán....................................................................................23 2.2.1.2 Nghĩa vụ của bên bán ...............................................................................23 2.2.2 Quyền và nghĩa vụ của bên mua ....................................................................... 34 2.2.2.1 Quyền của bên mua ...................................................................................34 2.2.2.2 Nghĩa vụ của bên mua ..............................................................................34 2.3 Các trường hợp chấm dứt hợp đồng ........................................................................35 CHƢƠNG 3 ...................................................................................................................... 38 THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN VÀ ĐỀ XUẤT HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT ...................................... 38 3.1 Thực tiễn áp dụng các quy định về hợp đồng mua bán tài sản ................................38 3.1.1 Thực tiễn của việc thực hiện nghĩa vụ bảo hành trong hợp đồng mua bán tài sản ......................................................................................................................... 38 3.1.2 Thực tiễn của việc hoãn do không thực hiện đúng hợp đồng............................ 39 3.1.3 Thực tiễn của việc điều chỉnh bằng pháp luật đối với vi phạm hợp đồng khi chưa đến hạn thực hiện nghĩa vụ ............................................................................... 40 3.2 Hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản ......................................43 3.2.1 Hướng hoàn thiện của việc thực hiện nghĩa vụ bảo hành trong hợp đồng bán tài sản .................................................................................................................. 43 3.2.2 Hướng hoàn thiện pháp luật về thực tiễn của việc hoãn do không thực hiện đúng hợp đồng ............................................................................................................ 43 3.2.3 Hoàn thiện pháp luật đối với vi phạm hợp đồng khi chưa đến hạn thực hiện nghĩa vụ ...................................................................................................................... 44 KẾT LUẬN....................................................................................................................... 46 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự LỜI NÓI ĐẦU  1. Lý do chọn đề tài Hợp đồng là công cụ chủ yếu để xác lập mối quan hệ giữa người bán và người mua. Mỗi loại hợp đồng trong mỗi lĩnh vực có những đặc điểm rất riêng và do đó được chi phối bởi những quy định riêng. Tuy nhiên, là sản phẩm của sự gặp gỡ ý chí, tất cả các hợp đồng đều hình thành và vận hành trên cơ sở tự do giao kết và những nguyên tắc cơ bản khác. Trong số những hợp đồng thông dụng thì có thể nói hợp đồng mua bán tài sản là loại hợp đồng có tính phổ biến và thông dụng nhất trong đời sống xã hội. Hợp đồng mua bán tài sản là một trong những phương thức hữu hiệu để các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật dân sự thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình. Hợp đồng mua bán tài sản là một trong những phương tiện pháp lý tạo điều kiện cho công dân trao đổi, mua bán hàng hóa, thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt và tiêu dùng. Cùng với sự phát triển không ngừng và được sự quan tâm của Nhà nước đối với nền kinh tế thì các hoạt động mua bán tài sản diễn ra ngày càng phong phú và đa dạng đem lại nhiều lợi ích cho người dân. Mặt khác thì Nhà nước ta đã ban hành hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh các mối quan hệ đó mà cụ thể là được quy định trong Bộ luật dân sự năm 2005, nhằm tìm hiểu rõ ràng hơn về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán tài sản cũng như về đặc điểm, hình thức, đối tượng…của hợp đồng mua bán tài sản, nên chế độ pháp lý về “Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự” đã được chọn làm nội dung nghiên cứu của luận văn. 2. Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu đề tài là tiếp cận nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định liên quan đến hợp đồng mua bán tài sản, cũng như thực tiễn thi hành các quy định đó nhằm hiểu thêm về quyền và nghĩa vụ thực hiện hợp đồng của các bên so với thực tế mà các bên áp dụng trong cuộc sống hàng ngày. Từ đó tìm ra những thiếu sót, bất cập trong các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản, sau cùng là đề xuất phương hướng nhằm góp phần xây dựng pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản ngày càng hoàn thiện hơn. GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 1 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự 3. Phạm vi nghiên cứu Với đề tài này, người viết nghiên cứu về những quy định trong giao kết hợp đồng mua bán tài sản được ghi nhận trong Bộ luật dân sự năm 2005 bên cạnh đó người viết còn nghiên cứu thêm một số tài liệu khác như Luật thương mại năm 2005, Luật nhà ở năm 2005, tìm hiểu những bất cập trên thực tế mà các bên áp dụng trong đời sống hằng ngày. Đề tài không đi sâu nghiên cứu từng loại hợp đồng mua bán tài sản cụ thể nào. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu Trong quá trình nghiên cứu để có được những thông tin cần thiết về những quy định của pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán tài sản người viết sử dụng nhiều phương pháp khác nhau để tiếp cận vấn đề nghiên cứu. Chủ yếu là phương pháp tiếp cận thông tin, tra cứu tài liệu dựa trên những quy định của pháp luật, tham khảo giáo trình, sách, báo, tạp chí, website…để xử lý, tổng hợp những thông tin cần thiết nhằm phục vụ cho việc nghiên cứu từ đó sử dụng phương pháp phân tích luật viết và đưa ra ý kiến của bản thân để giải quyết vấn đề cần nghiên cứu. 5. Kết cấu đề tài Đề tài được chia làm ba chương: Chương 1: Khái quát chung về hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự Chương 2: Chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự Chương 3: Thực tiễn áp dụng các quy định về hợp đồng mua bán tài sản và đề xuất hướng hoàn thiện pháp luật Kết luận Danh mục tài liệu tham khảo Trong quá trình nghiên cứu đề tài, với sự nổ lực của bản thân, nhưng do năng lực và nguồn tài liệu tham khảo còn hạn chế, chưa tiếp cận với thực tiễn nhiều nên bài viết khó tránh khỏi những thiếu sót. Kính mong được sự đóng góp ý kiến của quý thầy cô và các bạn cho bài viết được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn Ths.Tăng Thanh Phương đã hướng dẫn và tạo điều kiện tốt nhất để em hoàn thành luận văn tốt nghiệp với đề tài “Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự”. Em xin chân thành cảm ơn! GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 2 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự CHƢƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN TRONG PHÁP LUẬT DÂN SỰ Trong chương 1 người viết nêu lên những vấn đề chung nhất để có một cái nhìn khái quát về đề tài. Do đó, chương “khái quát chung về hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự” người viết đi vào phân tích, làm rõ khái niệm cũng như đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản. Đồng thời người viết còn tìm hiểu sơ lược lịch sử phát triển của hợp đồng mua bán tài sản qua các thời kỳ, bên cạnh đó thì người viết cũng có phân tích vai trò của pháp luật trong hợp đồng mua bán tài sản. 1.1 Khái niệm và đặc điểm về hợp đồng mua bán tài sản 1.1.1 Khái niệm Theo Điều 428 Bộ luật dân sự năm 2005 thì “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán”. Theo khái niệm đó thì hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng do sự tự nguyện giao kết với nhau, các bên đều có quyền lựa chọn người giao dịch, đối tượng của hợp đồng, phương thức thanh toán… mà không một cá nhân nào có quyền cưỡng ép hay hạn chế việc giao kết đó. Tuy nhiên, cũng có trường hợp ngoại lệ là quyền tự do chọn đối tác giao kết bị hạn chế, đó là trường hợp Nhà nước ưu tiên cho một số chủ thể nào đó có quyền mua trước, nếu chủ thể đó từ chối việc mua bán thì người có tài sản mới tự do tìm người giao kết đó là trường hợp mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung. “Trường hợp có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung bán phần quyền sở hữu nhà ở của mình thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác được ưu tiên mua; trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác. Trong trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật dân sự”.1 Thông thường, hợp đồng mua bán được thực hiện ngay sau khi các bên thỏa thuận xong về đối tượng và giá cả và một số vấn đề có liên quan khác, bên mua trả tiền xong cho bên bán, thì bên bán chuyển giao tài sản cho bên mua. Nhưng cũng có thể được các bên thỏa thuận khác như nhận tiền trước giao vật sau hoặc giao vật trước trả tiền sau. Nếu đối tượng của hợp đồng là một số lượng lớn tài sản và thuộc loại tài sản không chia được thì các bên có thể chuyển giao vật làm nhiều lần và mỗi lần theo 1 Khoản 2 Điều 96 Luật nhà ở năm 2005. GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 3 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự một số lượng, khối lượng nhất định và nếu cần phân chia vật không chia được thì phải trị giá thành tiền để chia. Hợp đồng mua bán tài sản là phương tiện pháp lý tạo điều kiện cho công dân tổ chức trao đổi hàng hóa, thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt và tiêu dùng sản xuất kinh doanh. Trong nền kinh tế nhiều thành phần, quan hệ mua bán phản ánh mối quan hệ kinh tế về trao đổi vật tư, sản phẩm thuộc nhiều thành phần kinh tế khác nhau. Từ đó tạo điều kiện cho các thành phần kinh tế cùng tồn tại và phát triển, góp phần nâng cao đời sống vật chất, tinh thần của người dân. 1.1.2 Đặc điểm Hợp đồng mua bán tài sản có các đặc điểm sau :  Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng có tính chất đền bù. Hợp đồng có đền bù là hợp đồng mà trong đó mỗi bên chủ thể sau khi đã thực hiện cho bên kia một lợi ích nhất định sẽ nhận được từ bên kia một lợi ích tương ứng. Tính đền bù của hợp đồng mua bán tài sản thể hiện ở chỗ sau khi bàn giao tài sản mua bán thì bên bán sẽ nhận được lợi ích ngược lại dưới dạng tiền mua mà bên mua phải thanh toán.  Hợp đồng mua bán tài sản còn là hợp đồng mang tính song vụ. Hợp đồng song vụ là hợp đồng mà các chủ thể tham gia ký kết hợp đồng đều có nghĩa vụ đối với nhau. Hay nói cách khác, mỗi bên đều có quyền và nghĩa vụ, quyền của bên này là nghĩa vụ của bên kia và ngược lại. Trong hợp đồng mua bán tài sản người bán có nghĩa vụ giao tài sản và nhận tiền tương ứng với giá trị tài sản đã bán. Còn bên mua có nghĩa vụ trả tiền và có quyền nhận tài sản. Cũng như hầu hết các loại hợp đồng dân sự khác, hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên trên nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội, thiện chí, hợp tác trung thực và ngay thẳng.  Trong đa số trƣờng hợp thì hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng mang tính chất ƣng thuận. Khi được giao kết chỉ do sự gặp gỡ ý chí của các bên mà không cần xúc tiến bất kỳ một thủ tục nào (ví dụ; đi siêu thị mua một cái áo sơ mi). Còn ngoại lệ đó là khi các bên đã có sự gặp gỡ ý chí với nhau mà cần phải hoàn tất một vài thủ tục do pháp luật quy định (ví dụ; hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng mua bán xe gắn máy) thì khi đó hợp đồng mua bán tài sản mang đặc điểm là hợp đồng trọng thức.  Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng nhằm mục đích chuyển giao quyền sở hữu đối với tài sản từ bên bán sang bên mua, hợp đồng không chỉ chuyển giao tài sản liên quan mà còn cả quyền sở hữu đối với tài sản đó. Hợp đồng mua bán tài sản làm phát sinh quyền trực tiếp đối với tài sản liên quan, có thể nói đây là yếu tố GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 4 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự phân biệt hợp đồng mua bán tài sản với hợp đồng chuyển quyền sử dụng tài sản. Bởi trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng tài sản người được chuyển quyền có quyền yêu cầu đối với người chuyển quyền, nhưng không có bất cứ một quyền nào trực tiếp lên tài sản là đối tượng của hợp đồng. Còn đối với hợp đồng mua bán có đối tượng là tài sản thì người mua có quyền sở hữu đối với tài sản khi đã trả tiền như đã thỏa thuận hoặc sau khi hoàn tất các loại thủ tục đăng ký. 1.2 Lịch sử phát triển của hợp đồng mua bán tài sản qua các thời kỳ Hợp đồng xuất hiện đầu tiên ở La Mã vào khoảng thế kỷ V trước công nguyên. Có nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm hợp đồng và nó dần dần phát triển theo thời gian. Thời La Mã sơ kỳ, khi đời sống kinh tế xã hội còn trong tình trạng khép kín với hình thức chủ yếu là chăn nuôi và trồng trọt, với tính chất là sơ khai của pháp luật, số lượng các giao dịch mang tính chất hợp đồng còn hạn chế với những hình thức thể hiện và cách thức ký kết phức tạp. Sau đó, cùng với sự mở mang lãnh thổ quốc gia và sự phát triển mạnh mẽ của đời sống kinh tế xã hội chế định về hợp đồng ở La Mã đã thay đổi cơ bản. Hợp đồng không còn hiện tượng hiếm có nữa nó đã xuất hiện thường xuyên, phổ biến và rộng khắp, ở thời kỳ này người La Mã đã nêu ra các khái quát về hợp đồng cụ thể như: Hợp đồng mua bán, hợp đồng trao đổi, hợp đồng vay, hợp đồng cho mượn, hợp đồng gửi giữ… Ở Việt Nam, hợp đồng xuất hiện rất sớm với những tên gọi khác nhau theo từng thời kỳ phát triển của đất nước. Thời kỳ phong kiến hợp đồng được gọi là khế ước đã được khái quát trong Quốc triều hình luật của nhà Lê và Hoàng Việt luật lệ của nhà Nguyễn, khế ước ra đời đã đánh dấu sự hình thành chính thức những khái niệm đầu tiên về hợp đồng trong lịch sử lập pháp nước ta. Dần về sau khi cơ chế kinh tế quan liêu bao cấp đã bước đầu chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa thì những quan niệm cũ về hợp đồng không còn phù hợp nữa với quá trình chuyển đổi và những yêu cầu nhân dân ta đặt ra nên các khái niệm mới về hợp đồng lần lượt ra đời như hợp đồng kinh tế được quy định tại Điều 1 pháp lệnh hợp đồng kinh tế 1989, hợp đồng được quy định trong Bộ luật dân sự 1995 và 2005. Dựa trên định nghĩa khái quát về hợp đồng trong Bộ luật dân sự năm 2005, chúng ta thấy hợp đồng trước hết là căn cứ phát sinh nghĩa vụ hay nói cụ thể hơn hợp đồng là sự kiện pháp lý, là giao dịch dân sự nhằm tạo lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên. 1.2.1 Thời kỳ phong kiến Các quy định về khế ước thì rất ít, thời kỳ này chỉ đặc biệt chú ý đến vấn đề thuế ruộng, thuế thân. Điều đó dẫn đến tình trạng là dân tộc ta vẫn sống theo khuôn khổ lệ GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 5 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự cũ, nghĩa là sống ngoài vòng pháp luật. Thời kỳ phong kiến có rất nhiều hệ thống pháp luật như: Luật nhà Thanh gọi là “Đại Thanh Luật Lệ” mà tiêu biểu và giá trị cao nhất trong pháp luật thời Lê là bộ Quốc Triều Hình Luật hay còn gọi là Bộ Luật Hồng Đức pháp luật dân sự thời Nguyễn là Hoàng Việt Luật hay còn gọi là Bộ Luật Gia Long. 1.2.1.1 Xã hội và pháp luật Việt Nam dưới thời Lê Vào thế kỷ XV với sự tồn tại của Triều đại Lê sơ, được coi là một giai đoạn phát triển cao nhất của chế độ phong kiến Việt Nam về nhiều mặt: Đất nước ổn định phát triển, đạt được những thành tựu trong công cuộc chống ngoại xâm, bảo vệ và mở rộng biên giới, có vị trí, uy tín trong khu vực. Bộ Quốc Triều Hình Luật được ban hành vào năm 1483, đã được các đại thần đời Lê Thánh Tông sưu tập và soạn định công phu, những luật lệ đã ban hành từ nhiều năm trước và được áp dụng vào công quyền Việt Nam suốt mấy thế kỷ. Bộ luật này phản ánh khá trung thực trạng thái chính trị, kinh tế và xã hội Việt Nam từ thế kỷ XV, trong đó những quy phạm đạo đức Việt Nam được thể hiện rõ nét, những tập tục truyền thống của người Việt Nam cũng được Bộ luật bảo vệ. Bộ luật được giới nghiên cứu trong và ngoài nước đánh giá khá cao không chỉ vì nó có quy mô lớn, có nội dung phong phú và phức tạp mà còn có giá trị tư tưởng mang tính dân tộc, nhân đạo và tiến bộ chính vì vậy mà Quốc Triều Hình Luật đã thành một khuôn mẫu cho cổ Luật Việt Nam trong nhiều trăm năm và làm rạng danh nền văn hiến Việt Nam. Quốc Triều Hình Luật không sử dụng khái niệm hợp đồng mà thường dùng các khái niệm cụ thể như: Mua, bán, cho, cầm…Theo đó thì các yếu tố thuận mua vừa bán “thể hiện tư tưởng thỏa thuận”. Đây chính là bản chất cốt lõi của khế ước đã được đề cập tới ngay từ thế kỷ thứ XV. Trong khế ước mua bán, pháp luật quy định người bán phải có quyền sở hữu đối với tài sản mua bán, việc mua bán không phải của mình thì người bán phải chịu những hình phạt nhất định và phải chịu trách nhiệm dân sự. Quốc Triều Hình Luật còn quy định rất hạn chế về đối tượng việc mua bán chẳng hạn như: Không được bán ruộng đất ở bờ cõi cho người nước ngoài cũng như nô tỳ, ngựa, binh khí, các thứ thuốc có thể chế hỏa pháo. Nếu bán thì bị xử phạt rất nặng là bị tội chém, còn nếu bán mắm, muối cho người nước ngoài thì bị lưu đài đi châu xa. Quốc Triều Hình Luật cũng quy định hình thức của khế ước là đối với những khế ước đơn giản giá trị thấp thì các bên không cần lập văn bản, đối với những khế ước có giá trị tài sản lớn không phân biệt động sản hay bất động sản chẳng hạn như mua bán GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 6 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự nhà ở, ruộng, vườn, trâu, bò… Phải lập văn tự để làm bằng chứng khi xảy ra tranh chấp. Trong khi thực hiện khế ước, nếu bên nào vi phạm nghĩa vụ của mình thì phải chịu các hình phạt như: Trượng, roi… Ngoài ra, Quốc Triều Hình Luật còn quy định trong những trường hợp nhất định bên nào vi phạm thì còn phải chịu bồi thường thiệt hại, phải hoàn trả tài sản hoặc bị phạt tiền ví dụ như: Cha mẹ còn sống mà con cái bán trộm điền sản của cha mẹ, tùy theo con trai, con gái sẽ có mức xử phạt khác nhau, các hình thức này hiện nay cũng được quy định trong Bộ luật dân sự và được gọi là trách nhiệm dân sự. 1.2.1.2 Xã hội và pháp luật Việt Nam dưới thời Nguyễn Hoàng Việt luật lệ (hay còn gọi là Luật Gia Long) là một trong hai bộ luật lớn nhất của chế độ phong kiến Việt Nam.2 Có thể nói đây là một bộ luật đầy đủ và hoàn chỉnh của nền luật cổ Việt Nam. Khi nhận xét về Hoàng Việt Luật Lệ, hầu hết các học giả điều phê bình bộ luật này không có tính sáng tạo độc đáo riêng mà chép lại gần như nguyên văn dập khuôn Đại Thanh Luật Lệ của triều đình Mãn Thanh. Bộ luật này được biên soạn trong một thời gian và đến năm 1811 mới hoàn tất, năm 1813 in xong và được ban hành áp dụng trên phạm vi toàn quốc. Nội dung quy định trong Hoàng Việt Luật Lệ còn hạn chế, quy định về hình phạt còn rườm rà, khó hiểu, không quy định trực tiếp ở điều khoản nào cả mà quy định rải rác trong một số điều luật. Nội dung của những điều luật này nhìn chung thể hiện rõ chính sách hình sự là rất hà khắc của triều đình nhà Nguyễn. Cũng Quốc Triều Hình Luật, Hoàng Việt Luật Lệ không sử dụng khái niệm khế ước mà thường dùng các khái niệm cụ thể như: Mua, bán, vay, nợ, thuê… Về chủ thể giao kết khế ước trong Hoàng Việt Luật Lệ phụ thuộc vào lứa tuổi, quan hệ tài sản và quan hệ trong gia đình, trong xã hội thời này xem trọng quyền của người gia trưởng, những giao kết khế ước liên quan đến tài sản của gia đình, nhằm đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần của gia đình đều do người chồng đứng tên giao kết. Tuy nhiên, nếu xét từ gốc độ khác nhau điều này cũng cho thấy khả năng con cháu có những quyền năng nhất định, dù là rất hạn chế đối với tài sản của gia đình, là họ vẫn được bán tài sản nếu có sự cho phép của bậc gia trưởng. Tài sản mua bán chủ yếu trong thời gian này là mua bán điền thổ và trâu bò, việc mua bán được thực hiện theo hai hình thức phổ biến là đoạn mại và điển mại. Cả hai hình thức đó khi áp dụng cho việc mua bán đều phải lập thành văn khế. Mua bán theo hình thức đoạn mại có nghĩa là mua bán đức đoạn, 2 Ý nói đến hai Bộ luật Hồng Đức và Gia Long. GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 7 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự khi người mua trả đủ tiền thì người mua trở thành chủ sở hữu đối với tài sản đó, người bán không còn quyền lợi gì đối với tài sản bán đó và mọi tranh chấp đối với tài sản đã bán đều bị pháp luật nghiêm cấm. Mua bán theo hình thức điển mại có nghĩa là bán đợ, tức là bán rồi một thời gian sau sẽ chuộc lại tài sản đã bán. Để việc mua bán này có hiệu lực thì trong văn khế mua bán hai bên thỏa thuận và ghi rõ thời hạn chuộc lại, hình thức bán này theo quy định của pháp luật hiện hành gọi là chuộc lại tài sản đã bán được quy định tại Điều 462 Bộ luật dân sự năm 2005. Tóm lại, Hoàng Việt Luật Lệ được soạn thảo theo chủ ý của vua Gia Long, là một bộ tổng hợp vừa luật vừa lệ tham khảo theo Luật Hồng Đức và Luật nhà Thanh. Nó là công cụ trị nước của triều sơ Nguyễn vào thời điểm nước Việt Nam mới thống nhất. Ngoài ra, Hoàng Việt Luật Lệ ra đời đã đáp ứng được nhu cầu luật pháp của xã hội Việt Nam lúc bấy giờ. 1.2.2 Thời kỳ cận đại Thời kỳ này có nhiều Bộ luật và Nghị định do Pháp ban hành ở nước ta. Tuy nhiên, Bộ luật dân sự Bắc kỳ được cho thi hành trên toàn Bắc kỳ từ ngày 1/7/1931 là được nhiều người chú ý vì đây là Bộ luật tiến bộ nhất trong những Bộ luật mà Pháp đã ban hành. Bộ luật này đã phản ánh một phần các phong tục, tập quán đời sống xã hội của nhân dân Việt Nam, kỹ thuật lập pháp khá tinh vi, với cách thể hiện nôm na dễ hiểu. Chế định về khế ước dưới thời Pháp thuộc là một trong những căn cứ làm phát sinh nghĩa vụ đối với các bên tham gia giao kết, cho nên những vấn đề chung về khế ước được Dân luật Bắc kỳ quy định và đưa ra khái niệm như sau: khế ước là một hiệp ước của một hay nhiều người cam đoan với một hay nhiều người khác để chuyển giao, để làm hay không làm một cái gì. Thông qua khái niệm này thì khế ước thực chất là sự thỏa thuận giữa ít nhất hai người với nhau để xác lập quyền nghĩa vụ của người này đối với người khác và ngược lại. Thời Pháp thuộc có quy định nhiều loại khế ước nhưng nổi bật đó là khế ước mãi mại hay còn gọi là khế ước mua bán, là một khế ước trong đó người bán giao cho hoặc cam đoan giao cho người mua quyền sở hữu một tài sản hay một quyền lợi theo giá tiền đã định trước mà người mua cam đoan trả cho người bán. Một khi khế ước đã giao kết thì các bên phải thực hiện đúng như đã cam kết và thực hiện một cách trung thực. Tóm lại, khế ước mãi mại thời Pháp thuộc sẽ được hình thành khi nó hội tụ các điều kiện về nội dung, đối tượng của khế ước phải có sự thỏa thuận thống nhất giữa GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 8 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự các bên thì khế ước đó mới ràng buộc các bên về việc thực hiện quyền và nghĩa vụ và sẽ được pháp luật tôn trọng và bảo vệ, nếu trái với những điều trên thì khế ước đó sẽ bị vô hiệu và nó không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. 1.2.3 Thời kỳ hiện đại Thời kỳ hiện đại là thời kỳ mà xã hội Việt Nam tiến bộ và phát triển hơn hai thời kỳ trước. Để bảo đảm cho các quan hệ kinh tế được thiết lập và thực hiện trên cơ sở tôn trọng quyền tự chủ sản xuất kinh doanh của các đơn vị kinh tế, nằm đẩy mạnh sản xuất lưu thông hàng hóa nên giai đoạn đó pháp lệnh hợp đồng kinh tế được ban hành và có hiệu lực từ ngày 25/09/1989. Theo đó thì hợp đồng kinh tế là sự thỏa thuận bằng văn bản, tài liệu giao dịch giữa các bên ký kết về việc thực hiện công việc sản xuất, trao đổi hàng hóa, dịch vụ nghiên cứu, ứng dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật và các thỏa thuận khác có mục đích kinh doanh với quy định rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của mỗi bên để xây dựng và thực hiện công việc của mình. Pháp lệnh chỉ điều chỉnh hợp đồng kinh tế được ký kết giữa pháp nhân với pháp nhân hoặc giữa pháp nhân với cá nhân có đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật. Về mặt chủ thể thì pháp lệnh này còn quy định khá hạn chế so với luật hiện hành. Do thiếu hỏng các quy định pháp luật dân sự nên trong thực tế đã xảy ra không ít những trường hợp xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp cho các cá nhân, tập thể, Nhà nước. Do đó để đảm bảo an toàn pháp lý cho các quan hệ hợp đồng dân sự trong điều kiện phát triển nền kinh tế nhiều thành phần, bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp, đề cao tinh thần trách nhiệm của các bên tham gia hợp đồng, góp phần đẩy mạnh sản xuất, kinh doanh, lưu thông hàng hóa, đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần của người dân nên pháp lệnh hợp đồng dân sự đã được ban hành và có hiệu lực từ ngày 29/04/1991. Pháp lệnh hợp đồng dân sự đã mở rộng quy định về chủ thể, hình thức giao kết hợp đồng. Tuy nhiên Hợp đồng dân sự chưa có khái niệm nào quy định về tài sản, hợp đồng mua bán tài sản cũng như đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản là gì, nên gây khó khăn cho các bên trong việc thực hiện giao kết hợp đồng có đối tượng là tài sản. Trước tình hình trên ngày 28/10/1995 Quốc hội khóa IX kỳ họp thứ 8 đã thông qua Bộ luật dân sự năm 1995 của nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam và có hiệu lực thi hành từ ngày 1/07/1996. Sự ra đời của Bộ luật dân sự là một bước tiến quan trọng trong việc khẳng định và cụ thể hóa Hiến pháp năm 1992 về các quyền cơ bản của con người trong lĩnh vực dân sự, tạo cơ sở pháp lý quan trọng và niềm tin để GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 9 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự cá nhân, tổ chức phát huy quyền dân chủ trong đời sống dân sự. Bộ luật này có bước tiến bộ hơn Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 1991 có quy định về tài sản và một số quy định riêng về mua bán tài sản như bán đấu giá, thông báo bán đấu giá, thực hiện bán đấu giá. Tuy nhiên, qua quá trình thực hiện nhất là trước sự ngày càng đổi mới của đất nước trong tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, hội nhập kinh tế quốc tế và khu vực, Bộ luật dân sự năm 1995 đã bộc lộ những hạn chế, một số quy định không còn phù hợp với thực tế nữa, đã lạc hậu hơn so với sự phát triển kinh tế, xã hội hiện nay. Do đó, việc sửa đổi, bổ sung Bộ luật dân sự năm 1995 là điều cần thiết và cấp bách nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển mọi mặt của đất nước ta hiện nay và trong tương lai. Vì vậy, ngày 14/06/2005 đã được Quốc hội khóa 11 thông qua kỳ hợp thứ 7 đã sửa đổi, bổ sung Bộ luật dân sự năm 1995 thành Bộ luật dân sự năm 2005. Đây là Bộ luật chung để điều chỉnh các quan hệ xã hội được xác lập trên nguyên tắc bình đẳng, tự nguyện thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm khi tham gia vào quan hệ dân sự. Bộ luật dân sự năm 2005 đã bao quát được tương đối đầy đủ tất cả các vấn đề thuộc lĩnh vực tư. Bên cạnh đó Bộ luật còn khắc phục được những mâu thuẫn, chồng chéo của pháp luật về tài sản, nghĩa vụ và hợp đồng góp phần bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của toàn bộ hệ thống văn bản pháp luật. Tuy nhiên trước yêu cầu thể chế hóa Cương lĩnh xây dựng đất nước trong thời kỳ quá độ lên Chủ nghĩa xã hội và chiến lược phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2011 – 2020 đã được thông qua tại Đại hội lần thứ XI của Đảng và đặc biệt là yêu cầu về cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp 2013 liên quan đến việc bảo vệ con người, quyền công dân và hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế, Bộ luật dân sự hiện hành đã bộc lộ một số hạn chế chẳng hạn như: Quy định về giao dịch, đại diện…Do đó, thực hiện theo sự phân công của Thủ tướng Chính phủ tại Quyết định số 1441/QĐ – TTg ngày 16/8/2013 về phân công cơ quan chủ trì soạn thảo các dự án luật, pháp lệnh thuộc chương trình năm 2014, Bộ tư pháp đã chủ trì, phối hợp với Bộ, ngành, tổ chức có liên quan xây dựng dự thảo Bộ luật dân sự (sửa đổi) với một số nội dung cần sửa đổi trong Bộ luật hiện hành (ví dụ: Sửa đổi bổ sung quy định về giao dịch dân sự (hành vi pháp lý), sửa đổi bổ sung quy định về đại diện. Sửa đổi, bổ sung quy định về hợp đồng thông dụng, theo hướng Bộ luật dân sự chỉ quy định về những hợp đồng mang tính đặc trưng và đại diện. Do đó, Bộ luật dân sự không quy định về hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng bảo hiểm. Bên cạnh đó, dự thảo Luật cũng bổ sung một loại hợp đồng mới là hợp đồng hợp tác để đáp ứng yêu cầu của thực tiễn về hợp tác trong sản xuất, kinh doanh. GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 10 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự Đối với một số hợp đồng cơ bản như hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng vay tài sản, hợp đồng thuê tài sản... đã được bổ sung nhiều quy định để bảo đảm các quy định này có thể áp dụng cho các hợp đồng có liên quan và cũng bao quát được những dạng thức hợp đồng phái sinh, đặc thù có thể phát sinh trong thời gian tới. Qua đó có thể thấy pháp luật nước ta đang dần hoàn thiện, góp phần thể chế hóa đường lối của Đảng, nâng cao hiệu quả quản lý điều hành của Nhà nước, đẩy mạnh phát triển kinh tế, giữ vững ổn định chính trị - xã hội của đất nước. 1.3 Vai trò của pháp luật đối với hợp đồng mua bán tài sản Trong công cuộc đổi mới đất nước như hiện nay việc tăng cường vai trò của pháp luật đặt ra như một yếu tố khách quan. Điều đó không chỉ nhằm mục đích xây dựng một xã hội có trật tự kỷ cương, văn minh mà còn hướng đến bảo vệ quyền và lợi ích của cá nhân, cơ quan, tổ chức và Nhà nước. Pháp luật là công cụ quản lý rất hiệu quả trong mọi lĩnh vực nhất là trong lĩnh vực mua bán tài sản. Pháp luật là công cụ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong hợp đồng mua bán tài sản. Chẳng hạn như hợp đồng mua bán nhà ở, để bảo vệ quyền và lợi ích của bên mua thì pháp luật có quy định bên bán có nghĩa vụ “thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật”3 và “Được nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng đã thỏa thuận”.4 Để bảo vệ quyền và lợi ích của bên bán trong hợp đồng mua bán nhà ở thì pháp luật quy định rằng bên mua “Trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn, theo phương thức đã thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận về thời hạn và địa điểm trả tiền thì bên mua phải trả vào thời đểm bên bán giao nhà và tại nơi có nhà”5 và có quyền “Yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận”.6 Pháp luật là phương tiện để quản lý mọi mặt trong đời sống xã hội thông qua những quy định được ghi nhận trong các văn bản quy phạm pháp luật. Từ đó cho thấy được vai trò của pháp luật là rất quan trọng đối với một quốc gia đang phát triển như Việt Nam hiện nay. Đối với hợp đồng mua bán tài sản thì pháp luật nước ta luôn khuyến khích các bên chủ thể khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản có giá trị lớn thì nên lập thành văn bản phải có công chứng hoặc chứng thực, đăng ký hoặc phải xin phép , nhằm dễ dàng trong việc quản lý, giải quyết tranh chấp. 3 Khoản 4 Điều 451 Bộ luật dân sự năm 2005. Khoản 1 Điều 454 Bộ luật dân sự năm 2005. 5 Khoản 1 Điều 453 Bộ luật dân sự năm 2005. 6 Khoản 1 Điều 452 Bộ luật dân sự năm 2005. 4 GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 11 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự Ví dụ: Khi mua xe gắn máy thì các chủ thể phải đến cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục đăng ký xe. Góp phần phục vụ công tác quản lý trật tự an ninh xã hội và phòng ngừa, hạn chế tai nạn giao thông. Pháp luật cũng là căn cứ để giải quyết các tranh chấp giữa các bên trong hợp đồng mua bán tài sản. Trong trường hợp hai bên giao kết hợp đồng mua bán tài sản mà không có thỏa thuận và pháp luật không quy định về chất lượng của vật mua bán thì chất lượng của tài sản sẽ được giải quyết theo Khoản 3 Điều 430 Bộ luật dân sự năm 2005 “Khi các bên không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định về chất lượng của vật mua bán được xác định theo mục đích sử dụng và chất lượng trung bình của vật cùng loại”.7 7 Khoản 3 Điều 430 Bộ luật dân sự năm 2005. GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 12 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự CHƢƠNG 2 CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN TRONG PHÁP LUẬT DÂN SỰ Khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản, hai bên trong hợp đồng đều mong muốn đạt được những lợi ích như đã thỏa thuận trong hợp đồng. Do đó trong chương này người viết đi vào phân tích các quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng và một số quy định có liên quan. Thiết nghĩ khi bỏ ra một khoản tiền, dù ít hay nhiều để mua một tài sản tâm lý của người mua ai cũng muốn tài sản đó phải được bảo đảm về chất lượng cũng như phải đứng tên sở hữu của chính mình. Để được như vậy, trước tiên các bên phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật đối với hợp đồng mua bán tài sản. Ở những thời kỳ khác nhau, đối với các loại tài sản khác nhau và tùy đặc điểm của chủ thể hợp đồng, các bên có thể giao kết hợp đồng mua bán tài sản theo nhiều cách khác nhau nhưng chung quy lại phải đảm bảo được những điều kiện cơ bản sau: 2.1 Giao kết hợp đồng mua bán tài sản 2.1.1 Hình thức giao kết hợp đồng mua bán tài sản Theo Bộ luật dân sự năm 2005 hình thức hợp đồng dân sự rất phong phú và đa dạng: có thể bằng lời nói, bằng văn bản, bằng hành vi cụ thể. Trong đó thì hình thức hợp đồng văn bản chia thành nhiều loại: văn bản thông thường, văn bản có công chứng hoặc chứng thực, văn bản phải xin phép đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Bộ luật dân sự hiện hành có quy định “Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản, hoặc bằng hành vi cụ thể. Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu được coi là giao dịch bằng văn bản. Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân thủ theo quy định đó”.8 Và “hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định. Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó”.9 Những điều khoản mà các bên đã cam kết thỏa thuận phải được thể hiện ra bên ngoài bằng một hình thức nhất định. Hay nói cách khác hình thức của hợp đồng là phương tiện ghi nhận nội dung mà các bên chủ thể đã xác định. Tùy thuộc vào nội dung, tính chất của từng loại hợp đồng cũng như tùy thuộc vào độ tin tưởng lẫn nhau mà các bên có thể lựa chọn 8 9 Điều 124 Bộ luật dân sự năm 2005. Điều 401 Bộ luật dân sự năm 2005. GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 13 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự một hình thức nhất định trong việc giao kết hợp đồng phù hợp với từng trường hợp cụ thể.  Hình thức hợp đồng bằng lời nói là những hợp đồng được giao kết dưới hình thức ngôn ngữ nói, bằng lời hay còn gọi là hợp đồng miệng. Theo đó, các bên giao kết hợp đồng trao đổi với nhau bằng lời nói trực tiếp, hoặc thông qua điện thoại, điện đàm…Để diễn đạt tư tưởng và ý muốn của mình trong việc xác lập, giao kết hợp đồng. Thông qua hình thức này các bên giao kết chỉ cần thỏa thuận miệng với nhau về nội dung cơ bản của hình thức. Trừ những loại hợp đồng pháp luật quy định hình thức bắt buộc, các hợp đồng đều có thể được lập bằng lời nói. Tuy vậy, trong giao kết hợp đồng mua bán tài sản để tránh trường hợp các bên liên quan phủ nhận sự tồn tại của hợp đồng, chỉ nên sử dụng hình thức hợp đồng bằng lời nói để giao kết các hợp đồng có trị giá nhỏ với những người thân quen có sự tin cậy lẫn nhau. Thực tiễn pháp lý cho thấy, do việc giao kết hợp đồng bằng lời nói có ưu điểm là cách thức giao kết đơn giản, nhanh chóng ít tốn kém nên được sử dụng rất phổ biến trong giao dịch dân sự, nhưng ít được sử dụng hơn trong giao dịch thương mại vì trong giao dịch thương mại thường giá trị tài sản lớn, mang tính chất phức tạp.  Hình thức hợp đồng bằng hành vi cụ thể Với ý nghĩa là phương tiện công bố ý chí của các bên trong hợp đồng, hình thức của hợp đồng còn bao gồm cả việc biểu hiện ý chí của chủ thể ra bên ngoài bằng một hành vi cụ thể - đó là hành động, là xử sự có ý thức của các bên. Hành vi cụ thể là một hình thức thể hiện của hợp đồng, hiểu theo nghĩa hẹp. Bởi lẽ, việc tuyên bố ý chí bằng lời nói hay bằng chữ viết, suy cho cùng, cũng đều bằng hành vi của con người. Tuy vậy, hình thức hợp đồng bằng hành vi cụ thể được nói đến trong trường hợp này không phải diễn đạt bằng lời nói mà chỉ được thể hiện bằng một hành động thuần túy. Thông thường, hình thức hợp đồng bằng hành vi cụ thể được sử dụng khi bên thực hiện hành vi giao kết hợp đồng đã biết rõ nội dung của hợp đồng và chấp nhận tất cả các điều kiện mà bên kia đưa ra, và bên kia không loại trừ việc trả lời bằng hành vi, hoặc không đưa ra một yêu cầu rõ ràng về hình thức của sự trả lời chấp nhận (Hành vi đến siêu thị mua sắm, hành vi mua hàng trong quán ăn tự phục vụ). GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 14 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự  Hình thức hợp đồng bằng văn bản Hình thức của hợp đồng được thể hiện bằng văn bản là hình thức các bên tham gia giao kết hợp đồng dân sự lập văn bản thỏa thuận các điều khoản của hợp đồng và cùng ký tên vào văn bản đó. Khác với hợp đồng bằng lời nói vốn không để lại bằng chứng rõ ràng, thì hợp đồng văn bản đảm bảo sự thể hiện rõ ràng ý chí các bên cũng như nội dung của từng điều khoản hợp đồng mà các bên muốn cam kết. Ngoài ra, hợp đồng bằng văn bản cũng có thể trở thành bằng chứng hữu hiệu khi các bên xảy ra tranh chấp, vì đây là hình thức có khả năng lưu giữ được gần như ở trạng thái nguyên vẹn, trong một thời gian dài. Bởi vậy, các hợp đồng quan trọng, hoặc có giá trị lớn hoặc có nội dung phức tạp…thì thường được các bên chọn cách thể hiện bằng văn bản Văn bản hợp đồng là văn bản ghi nhận lại toàn bộ nội dung mà các bên thỏa thuận và đi đến thống nhất. Hợp đồng được ký kết theo nguyên tắc tự do thỏa thuận bình đẳng nên nội dung của mỗi hợp đồng cụ thể có sự khác nhau, vì chúng phụ thuộc vào ý chí của các bên, điều kiện, hoàn cảnh, thời điểm… Theo Bộ luật dân sự hiện hành thì có các dạng hợp đồng văn bản sau:  Hình thức văn bản thông thường có chữ ký của các bên Hình thức văn bản thông thường có chữ ký của các bên là trường hợp các bên tham gia giao kết hợp đồng thỏa thuận với nhau lập văn bản các nội dung chủ yếu của hợp đồng và cùng ký tên xác nhận vào văn bản đó. Các cam kết của các bên trong hợp đồng sẽ được ghi nhận lại bằng một văn bản. Trong văn bản đó các bên phải ghi đầy đủ những nội dung cơ bản của hợp đồng và cùng ký tên xác nhận vào văn bản, thông thường hợp đồng được lập thành hai bản và mỗi bên giữ một bản. Căn cứ vào văn bản hợp đồng các bên dễ dàng thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình. Cho đến nay về chữ ký vẫn chưa thấy quy định của pháp luật định nghĩa. Để hợp đồng có giá trị pháp lý thì các bên phải cùng ký vào văn bản hợp đồng, chữ ký trong văn bản hợp đồng chính là bằng chứng để các bên bảo vệ quyền lợi của mình. Ví dụ: Ngày 14/2/2014 anh Long bán chiếc máy cày cho anh Nhân, hai người cùng đi đến thống nhất và lập thành văn bản có chữ ký của cả hai bên. Tuy nhiên, để có những bằng chứng xác thực thì các bên trong hợp đồng có thể yêu cầu điểm chỉ, lăn tay.  Hình thức bằng văn bản có công chứng, chứng thực Hình thức văn bản có công chứng, chứng thực là hình thức hợp đồng được thể hiện bằng văn bản thông thường nhưng có sự xác nhận theo thủ tục chứng nhận hợp GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 15 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự đồng tại cơ quan công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Hình thức bằng văn bản có công chứng, chứng thực có giá trị pháp lý vững chắc hơn nhiều so với các văn bản thông thường, vì nó có độ tin cậy cao hơn so với văn bản thông thường. Do vậy, trong thực tiễn đối với những hợp đồng có giá trị tài sản lớn thì người ta thường lập bằng hình thức văn bản có công chứng, chứng thực để đảm bảo an toàn, hạn chế phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp. Theo quy định tại điểm b, khoản 1 Điều 80 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 thì “những tình tiết, sự kiện được ghi trong văn bản và được công chứng, chứng thực hợp pháp thì không cần phải chứng minh”. Nếu đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản phải đăng ký quyền sở hữu thì hình thức của hợp đồng mua bán tài sản phải bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực: Ví dụ: Hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn (Điều 450 Bộ luật dân sự năm 2005; Điều 93 Luật nhà ở năm 2005), mua bán xe cơ giới…  Hình thức hợp đồng bằng văn bản có đăng ký hoặc xin phép Hình thức hợp đồng bằng văn bản có đăng ký hoặc xin phép cơ quan có thẩm quyền là thủ tục pháp lý nhằm bảo vệ lợi ích cho các chủ thể khi tham gia giao kết hợp đồng, được áp dụng trong một số hợp đồng có tính chất quan trọng. Nhìn chung, các hợp chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc thế chấp, mua bán có đối tượng là tài sản, sử dụng của nó có liên quan đến an ninh quốc gia cần phải có sự kiểm soát của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc công bố hoặc ghi chép trong sổ bộ của cơ quan Nhà nước trong lĩnh vực có liên quan.  Các hợp đồng cần phải đăng ký: Ví dụ như, hợp đồng mua bán xe gắn máy thì bên mua cần phải đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đăng ký (Khoản 1 Điều 6 Thông tư 15/2014/TT – BCA quy định về đăng ký xe do Bộ trưởng Bộ Công an ban hành).  Các hợp đồng cần phải xin phép như: Hợp đồng chuyển nhượng cổ phiếu trên thị trường chứng khoán thì phải xin phép Uỷ ban Chứng khoán theo khoản 2 Điều 30, Điều 32 Luật Chứng khoán, Thông tư số 38/2007/TT – BTC của Bộ Tài chính ngày 18/4/2007 và Thông tư số 18/2007/TT – BTC của Bộ Tài chính ngày 13/3/2007. GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 16 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự  Hình thức hợp đồng thông qua phương tiện điện tử Hình thức hợp đồng thông qua phương tiện điện tử là hợp đồng được thiết lập dưới dạng thông điệp dữ liệu hay nói cách khác là hợp đồng có sử dụng thông điệp dữ liệu. Các hợp đồng, giao dịch bằng hình thức thông điệp dữ liệu được ghi nhận trong Bộ luật dân sự năm 2005 (khoản 1 Điều 124), Luật Thương Mại năm 2005 (khoản 15 Điều 3 và Điều 15). Theo quy định tại khoản 1 Điều 124 Bộ luật dân sự năm 2005 thì “giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu được coi là giao dịch bằng văn bản”. Theo quy định tại khoản 15 Điều 3 Luật Thương Mại năm 2005 thì “các hình thức có giá trị tương đương văn bản bao gồm điện báo, telex, fax, thông điệp dữ liệu và các hình thức khác theo quy định của pháp luật”. Theo quy định của Luật Giao dịch điện tử năm 2005, thông điệp dữ liệu “là thông tin được tạo ra, được giử đi, được nhận và lưu trữ bằng phương tiện điện tử”. Theo Luật Giao dịch điện tử năm 2005 thì “Hợp đồng điện tử là hợp đồng được thiết lập dưới dạng thông điệp dữ liệu theo quy định của Luật này”.10 Và “giá trị pháp lý của hợp đồng điện tử không thể phủ nhận chỉ vì hợp đồng đó được thể hiện dưới dạng thông điệp dữ liệu”.11 Như vậy, cũng giống như văn bản truyền thống, thông điệp dữ liệu muốn được công nhận phải đáp ứng được những yêu cầu kỹ thuật và pháp lý nhất định, sao cho đảm bảo tính nguyên gốc và sự toàn vẹn về nội dung thông tin, có thể lưu trữ và truy cập để tham chiếu khi cần thiết. 2.1.2 Chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản Chủ thể của một quan hệ pháp luật nói chung hay chủ thể của một hợp đồng mua bán tài sản nói riêng là những người tham gia vào hợp đồng đó. Chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản gồm có bên bán và bên mua, chủ thể này có thể là cá nhân, pháp nhân, tổ hợp tác, hộ gia đình.  Điều kiện riêng về chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản Bên bán: Là chủ sở hữu tài sản bán, có quyền định đoạt tài sản bán, là người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền bán tài sản hoặc bên bán có thể là người đại diện hợp pháp theo quy định của pháp luật. 10 11 Điều 33 Luật Giao dịch điện tử năm 2005. Điều 34 Luật Giao dịch điện tử năm 2005. GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 17 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự Bên mua: Đối với một số chủ thể trong hợp đồng mua bán nhà thì chủ thể bên mua ngoài việc tuân thủ đầy đủ các điều kiện chung còn phải đáp ứng một số điều kiện riêng. Chẳng hạn như, đối với “cá nhân người nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê giữ chức danh quản lý trong doanh nghiệp đó”12 thì được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.  Điều kiện chung về chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản + Cá nhân: Người tham gia giao dịch phải có năng lực hành vi dân sự để có thể thông qua hành vi của mình tự xác lập các quyền và nghĩa vụ dân sự của mình. Trong trường hợp người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự thì có thể tự mình thực hiện các giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hằng ngày (khoản 2 Điều 23 Bộ luật dân sự năm 2005); trường hợp giao dịch dân sự của người mất năng lực hành vi dân sự phải do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện (khoản 2, Điều 22 Bộ luật dân sự năm 2005); trường hợp người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hằng ngày phù hợp với lứa tuổi hoặc pháp luật có quy định (khoản 1 Điều 20 Bộ luật dân sự năm 2005); trường hợp người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 có tài sản riêng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì có thể tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự mà không cần phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác (khoản 2 Điều 20 Bộ luật dân sự); Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi phải do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện (Đoạn 2 Điều 21 Bộ luật dân sự năm 2005). + Pháp nhân: Bên tham gia giao dịch là pháp nhân thì phải đảm bảo tư cách pháp nhân theo đúng quy định tại Điều 84 Bộ luật dân sự năm 2005 “Được thành lập hợp pháp; có cơ cấu tổ chức chặt chẽ; có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản đó; nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật một cách độc lập”13 và có năng lực pháp luật dân sự để thực hiện các quyền và nghĩa vụ dân sự phù hợp với mục đích hoạt động của mình. Pháp nhân xác lập các hợp đồng với bên ngoài thông qua người đại diện theo pháp luật hoặc đại diện theo ủy quyền. Người đại diện theo pháp luật của pháp nhân được xác định như sau: “Đại diện theo pháp luật của pháp nhân được quy định trong điều lệ của pháp nhân hoặc trong 12 Khoản 1 Điều 2 Nghị Quyết số 19/2008/QH12 Về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. 13 Điều 84 Bộ luật dân sự năm 2005. GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 18 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự quyết định thành lập pháp nhân”.14 Họ có toàn quyền nhân danh pháp nhân thực hiện các hành vi nhằm duy trì sự hoạt động của pháp nhân trong khuôn khổ pháp luật và điều lệ quy định. Đại diện theo ủy quyền là đại diện được xác lập theo sự ủy quyền giữa người được đại diện và người đại diện. Người được ủy quyền thực hiện các giao dịch trong phạm vi thẩm quyền được xác lập theo văn bản ủy quyền và chỉ được ủy quyền lại nếu người ủy quyền đồng ý. Văn bản ủy quyền phải xác định rõ thẩm quyền của người được ủy qyền, nội dung và thời hạn ủy quyền. + Hộ gia đình: Xem Điều 106 Bộ luật dân sự năm 2005 ta có thể thấy các hợp đồng mà hộ gia đình tham gia phải là những hợp đồng được phép theo quy định của pháp luật như sau: Sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định. Hộ gia đình hoạt động với tư cách chủ thể trong quan hệ dân sự thông qua đại diện của hộ gia đình mà pháp luật gọi là chủ hộ. Khi tham gia giao kết hợp đồng chủ hộ có thể trực tiếp tham gia hoặc có thể ủy quyền cho thành viên khác đã thành niên làm đại diện cho hộ gia đình giao kết hợp đồng. Tuy nhiên, đối với việc định đoạt tư liệu sản xuất hoặc tài sản chung của hộ gia đình mà có giá trị lớn thì buộc phải có sự đồng ý của các thành viên trong hộ gia đình từ đủ 15 tuổi trở lên, đối với các loại tài sản chung khác phải được sự đồng ý của đa số thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên (xem Điều 109 Khoản 2 Bộ luật dân sự năm 2005) + Tổ hợp tác: Hợp đồng dân sự mà tổ hợp tác tham gia cũng là những hợp đồng bị hạn chế theo quy định của pháp luật. Khi tham gia giao kết hợp đồng thì tổ trưởng tổ hợp tác là người đại diện theo pháp luật của tổ hợp tác. Tổ trưởng tổ hợp tác do các tổ viên cử ra. Người đại diện tổ hợp tác nhân danh tổ hợp tác xác lập, thực hiện các hợp đồng dân sự phù hợp với mục đích hoạt động của tổ hợp tác. Tổ trưởng tổ hợp tác không có những quyền rộng rãi trong việc đại diện như chủ hộ gia đình; các giao dịch do tổ trưởng xác lập phải được sự đồng ý của đa số tổ viên; riêng việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất của tổ phải được sự đồng ý của tất cả các tổ viên Mỗi bên chủ thể tham gia trong hợp đồng mua bán tài sản đều có quyền yêu cầu bên kia thực hiện những hành vi nhất định nhằm đem lại lợi ích cho mình và ngược lại họ cũng phải thực hiện những nghĩa vụ nhất định nhằm đáp ứng lợi ích cho bên kia. Nghĩa là, trong hợp đồng mua bán tài sản thì mỗi bên chủ thể vừa là người có quyền, vừa là người có nghĩa vụ đối với nhau. Chẳng hạn như trong hợp đồng mua bán laptop thì bên bán laptop là người có nghĩa vụ đối với hành vi giao laptop, giấy bảo 14 Khoản 2 Điều 91 Bộ luật dân sự năm 2005. GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 19 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự hành và một số giấy tờ liên quan khác cho bên mua, bên mua sẽ trở thành chủ sở hữu đối với laptop đó, ngược lại bên mua phải có nghĩa vụ trả tiền mua laptop cho bên bán đúng với những gì hai bên thỏa thuận. Do đó chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản gồm có hai bên là bên bán và bên mua. Hai chủ thể này mang tính tương ứng và đối lập với nhau về quyền và nghĩa vụ. Cho nên, quyền lợi của bên này chỉ đạt được khi bên kia thực hiện các hành vi mang tính nghĩa vụ đã được hai bên xác định rõ trong nội dung của hợp đồng này sẽ là quyền của bên kia và ngược lại. Bên bán có quyền yêu cầu bên mua phải trả tiền theo như thỏa thuận khi giao kết hợp đồng. Chủ thể bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua đúng kỳ hạn, đúng phương thức, đúng địa điểm, đúng số lượng, chất lượng như đã thỏa thuận. Ngoài ra bên bán còn phải bảo đảm chất lượng tài sản bán đó trong một thời hạn nhất định, nếu tài sản mua bán không đúng chất lượng như lúc giao kết hợp đồng thì bên bán phải đổi tài sản khác cùng loại cho bên mua hoặc phải sửa chữa miễn phí người bán có thể giảm giá tài sản theo đúng chất lượng của tài sản. Chủ thể của bên mua trong hợp đồng mua bán tài sản là người đi mua tài sản và có nghĩa vụ trả tiền khi mua tài sản đó cho bên bán đúng như giá cả mà hai bên đã thỏa thuận. Bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao đúng vật, đúng chất lượng, đúng số lượng, đúng chủng loại, đúng thời hạn, đúng địa điểm…như đã thỏa thuận trong hợp đồng mà hai bên đã ký với nhau. Sau khi nhận tài sản thì bên mua có quyền sở hữu đối với tài sản mua, nếu tài sản bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu như nhà ở, tàu thuyền, đất đai…thì bên mua được quyền sở hữu đối với tài sản khi đã hoàn thành việc đăng ký quyền sở hữu đó. 2.1.3 Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản Đối tượng của hợp đồng là sự đáp ứng giữa người giao kết với người cùng giao kết trong khuôn khổ thực hiện hợp đồng.15 Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản cũng phải thỏa mãn những quy định của pháp luật về chế độ pháp lý của đối tượng trong giao dịch dân sự đó là:  Đối tƣợng của hợp đồng mua bán là tài sản phải chuyển giao cho người có quyền. Theo chương XI của Bộ luật dân sự năm 2005, thì tài sản được phân loại thành: động sản, bất động sản, hoa lợi, lợi tức, vật chính, vật phụ, vật chia được, vật không chia được, vật tiêu hao, vật không tiêu hao, vật cùng loại, vật đặc định, vật 15 TS. Nguyễn Ngọc Điện – Giáo trình luật dân sự Việt nam (tập1 quyễn 2) – Khoa luật Trường Đại Học Cần Thơ – Tr 25. GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 20 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự đồng bộ và quyền tài sản. Trong đa số các loại tài sản thì bất động sản là loại tài sản mà được các bên trong hợp đồng tham gia giao kết rất nhiều theo đó thì bất động sản bao gồm: “Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.16 Đối với hợp đồng mua bán tài sản có đối tượng là bất động sản thì bất động sản đó cần phải có thật, phải hiện hữu, bất động sản phải xác định hoặc có thể xác định được vì bất động sản là tài sản đặc định nên cần phải được xác định rõ trong hợp đồng. Bất động sản đó phải được phép giao dịch và việc giao dịch đó không rơi vào điều cấm của luật hoặc trái với đạo đức xã hội. Đối với hợp đồng mua bán tài sản có đối tượng là bất động mà pháp luật bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu thì chủ sở hữu động sản đó phải thực hiện đăng ký quyền sở hữu đối với động sản đó như ô tô, xe máy, tàu biển…  Đối tƣợng của nghĩa vụ dân sự phải đƣợc xác định cụ thể hay nói cách khác là phải xác định rõ tài sản thuộc đối tượng của nghĩa vụ là cái gì, số lượng là bao nhiêu, chất lượng như thế nào. Ví dụ: A và B ký kết với nhau hợp đồng mua bán tàu biển hai bên thỏa thuận là ngày nhận tài sản thì A phải giao đúng số lượng là 2 chiếc tàu.  Chỉ những tài sản có thể giao dịch đƣợc. Tài sản phải được phép giao dịch là tài sản không nằm ngoài lưu thông có nghĩa là tất cả các loại tài sản đều được mua bán trừ việc mua bán thân thể con người, tài sản công của toàn dân, quyền được cấp dưỡng, các phương tiện giao thông vận tải đường bộ được phép sử dụng mà không được phép bán, vũ khí quân sự, pháo, các phim ảnh đồi trụy, các vật mà Nhà nước cấm lưu hành vì đạo đức và trật tự xã hội. Tóm lại, những tài sản mà Nhà nước không cho phép bán là vì mục đích bảo vệ lợi ích hợp pháp cho cá nhân, tổ chức và các chủ thể khác bảo vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng, bảo đảm sự bình đẳng, ổn định cho toàn xã hội, góp phần phát triển một xã hội văn minh giàu đẹp. Chỉ định tài sản phải được chuyển giao do hiệu lực của hợp đồng là điều khoản tạo thành một trong những nội dung chủ yếu của hợp đồng thiếu điều khoản này hợp đồng mua bán không có đối tượng và phải bị tuyên bố vô hiệu. Vì vậy, theo Điều 429 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định “đối tượng của hợp đồng mua bán là tài sản được phép giao dịch”. Tài sản là của cải, vật được con người sử dụng, có thể là vật cụ thể 16 Khoản 1 Điều 174 Bộ luật dân sự năm 2005. GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 21 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự chúng ta nhận biết được bằng các giác quan như là nhìn thấy va chạm được hoặc tài sản là các quyền tài sản.  Đối tƣợng của hợp đồng mua bán tài sản là vật thì vật đó phải được xác định rõ bằng giá trị sử dụng. Nếu là vật đặc định thì giao đúng vật đó và đúng tình trạng như đã cam kết, nếu là vật cùng loại thì ta xác định bằng cách đặc định hóa vật cùng loại đó. Nghĩa là ta ghi nhận chủng loại, kiểu dáng, số lượng, chất lượng của vật cùng loại vào thời điểm giao kết hợp đồng. Hợp đồng chỉ có thể được thực hiện một khi tài sản được tách ra khỏi khối tài sản cùng loại của người bán để trở thành đối tượng của nghĩa vụ giao vật, việc tách tài sản cùng loại ra giao cho người mua là động tác đặc định hóa tài sản cùng loại. Một khi hợp đồng đã được giao kết thì đôi bên phải thực hiện đúng những gì đã cam kết trong hợp đồng, nếu đã xác định rõ đối tượng thì phải giao đúng như đã thỏa thuận. Trong các loại tài sản thì vật là loại tài sản thông dụng nhất, phổ biến nhất và được đưa vào giao dịch dân sự nhiều nhất. Tuy nhiên thì mỗi loại vật lại có những đặc tính khác nhau và khi trở thành đối tượng của các giao dịch dân sự lại cần phải có quy chế pháp lý để điều chỉnh riêng. Tuy nhiên, tài sản không nhất thiết tồn tại vào thời điểm giao kết hợp đồng, người sản xuất có thể giao kết hợp đồng mua bán trước khi thực hiện kế hoạch sản xuất miễn là đến thời điểm thực hiện nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu và nghĩa vụ giao tài sản, người bán phải có tài sản đúng số lượng và chất lượng như đã giao kết. Trong trường hợp điển hình nhất, các bên giao kết việc mua bán trên những tài sản mà các bên dự kiến sẽ có. Vật sẽ được chế tạo, sản xuất ra, súc vật sẽ sinh ra, mùa vụ sắp tới…Đó là các giao dịch quen thuộc của người Việt nam chúng ta, thường thì người làm vườn trồng hoa màu, cây ăn trái nhưng chưa đến thời hạn thu hoạch nhưng đã tìm người để bán và hai bên ký kết với nhau một hợp đồng mua bán nhưng phải đợi cho hoa màu thu hoạch được thì mới đến nhận về. Và như vậy, mặc dù hai bên đã ký kết với nhau hợp đồng mua bán nhưng đối tượng chưa hình thành rõ ràng ở thời điểm giao kết mà sẽ được hình thành vào thời điểm tương lai và cuối cùng tài sản xuất hiện thì người mua trả tiền mua theo giá thỏa thuận trước và nhận tài sản. Nếu cuối cùng tài sản không xuất hiện do nguyên nhân bất khả kháng, thì hợp đồng coi như không tồn tại. Vì vậy, hợp đồng mua bán tài sản sẽ có trong tương lai là hợp đồng không nhất thiết bị vô hiệu, tài sản đó không nhất thiết phải có trong thời điểm giao kết hợp đồng mà nó phải tồn tại thời điểm chuyển giao quyền sở hữu. Tuy việc mua bán này pháp luật không cấm nhưng các bên cũng nên hạn chế ký kết hợp đồng như thế vì rủi ro cao. GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 22 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự  Đối tƣợng của hợp đồng mua bán tài sản là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác để chứng minh quyền đó thuộc quyền sở hữu của bên bán. 2.2 Quyền và nghĩa vụ của các bên Quyền và nghĩa vụ của các bên là một quan hệ luôn xuất hiện trong hợp đồng mua bán tài sản, nó luôn là một quá trình để các bên giao kết với nhau. Nghĩa vụ được phát sinh khi các chủ thể thiết lập với nhau một hợp đồng, chẳng hạn như việc hai bên ký kết với nhau một hợp đồng mua bán tủ lạnh, thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng sẽ làm hình thành giữa hai bên các nghĩa vụ giao tủ lạnh và nghĩa vụ trả tiền…Vì vậy, thông thường thì nghĩa vụ là những gì mà một người phải làm hoặc không được làm đối với người khác. Nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán tài sản cũng phải tuân theo nghĩa vụ dân sự được quy định tại Điều 280 Bộ luật dân sự năm 2005“nghĩa vụ dân sự là việc mà theo đó, một hoặc nhiều chủ thể (sau đây gọi chung là bên có nghĩa vụ) phải chuyển giao vật, chuyển giao quyền, trả tiền hoặc giấy tờ có giá, thực hiện công việc khác hoặc không thực hiện công việc nhất định vì lợi ích của một hoặc nhiều chủ thể khác (sau đây gọi chung là bên có quyền)”. 2.2.1 Quyền và nghĩa vụ của bên bán 2.2.1.1 Quyền của bên bán Bên bán có quyền nhận tiền bán tài sản và có quyền yêu cầu bên mua thực hiện đúng các nghĩa vụ như: trả tiền đúng thời hạn, nhận tài sản đúng thời hạn và địa điểm như đã thỏa thuận. Đồng thời bên bán có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên mua có lỗi. 2.2.1.2 Nghĩa vụ của bên bán  Nghĩa vụ trong giai đoạn bán Sau khi các bên đã giao kết xong hợp đồng mua bán tài sản thì các bên có quyền và nghĩa vụ đối với nhau, bên bán có nghĩa vụ là phải chuyển giao tài sản cùng quyền sở hữu của mình cho bên mua và chuyển luôn rủi ro về cho bên mua, nếu bên mua tạm thời chưa nhận tài sản thì bên bán cần phải bảo quản tốt tài sản đó. Các nghĩa vụ đó được nêu ra cụ thể sau đây: Theo Điều 439 Bộ luật dân sự năm 2005 thì bên bán phải có nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu sang cho bên mua. Quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thỏa GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 23 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Chuyển quyền sở hữu là chuyển giao vật chất tài sản đó cho bên mua đối với tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu. Bên bán phải chuyển giao cho bên mua tài sản theo đúng tình trạng như đã thỏa thuận trong hợp đồng, nếu vật phải giao là vật đặc định thì bên bán phải giao đúng vật đó, nếu là vật cùng loại thì phải giao đúng số lượng, chất lượng còn nếu tài sản cần chuyển giao có cả vật chính và vật phụ thì phải chuyển giao kèm theo vật phụ trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Vật phụ theo nghĩa vật chất:17 Thực tiễn, theo cách hiểu của người dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì vật phụ gắn liền với quyền sử dụng đất cũng được chuyển nhượng theo (hoa lợi theo vụ mùa, vật nuôi dưới nước, cây lâu năm…). Tuy nhiên, theo cách nghĩ của các nhà làm luật trong luật thực định một số vật phụ gắn liền với quyền sử dụng đất được xem là tài sản độc lập nó không phải là đối tượng của hợp đồng chuyển quyền. Riêng đối với các tài sản gắn liền với đất mang tính chất của một bất động sản do công dụng chẳng hạn như máy móc công nghiệp, công cụ thủ công dùng trong canh tác…) thông thường sẽ không mặc nhiên được giao kèm theo quyền sử dụng đất, một khi chủ sở hữu tài sản này muốn bán thì phải đề nghị người nhận chuyển nhượng mua và kèm theo một hợp đồng mua bán phụ. Vật phụ theo nghĩa pháp lý:18 Là tất cả những giấy tờ, tài liệu có liên quan và những quan hệ pháp luật có liên quan. Các giấy tờ tài liệu có liên quan đối với bất động sản như giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy phép xây dựng hoặc sữa chữa, giấy sử dụng tường chung…Đối với động sản ta có tài liệu hướng dẫn sử dụng, giấy chứng nhận hoàn thành thủ tục hải quan, giấy chứng nhận kiểm dịch…Đối với các quyền tài sản, phải có giấy tờ, chứng từ ghi nhận sự tồn tại của quyền. Quan hệ pháp luật có liên quan, có thể là các quyền đối vật (quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, quyền thế chấp trong trường hợp bán tài sản đang thế chấp…);19 có thể là các quan hệ hợp đồng mà người bán đã giao kết và đang còn hiệu lực ở thời điểm chuyển giao tài sản bán (như bán tài sản đang cho thuê, cho mượn, bán tài sản đang được sữa chữa theo hợp đồng dịch vụ…); có thể là các quan hệ tố tụng mà người bán đang tham gia như kiện đòi chấm dứt việc thực hiện quyền sở hữu. Sau khi hai bên đã thỏa thuận xong nội dung chủ yếu của hợp đồng thì hợp đồng coi như đã được giao kết, bên mua có thể nhận tài sản mua bán ngay lúc đó. Tuy nhiên, nếu hai bên thỏa thuận việc bên mua sẽ nhận tài sản vào một thời điểm khác thì trong thời gian tài sản mua bán vẫn để ở chỗ bên bán thì bên bán còn có nghĩa vụ là 17 TS. Nguyễn Ngọc Điện – Bình luận các hợp đồng thông dụng trong luật dân sự Việt Nam – Tr.118 TS. Nguyễn Ngọc Điện – Bình luận các hợp đồng thông dụng trong luật dân sự Việt Nam – Tr.121 19 Nếu tài sản thế chấp được đem bán, thì người mua trở thành người bảo lãnh đối vật. 18 GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 24 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự bảo quản tài sản bán giống như bảo quản tài sản của mình, bên bán có thể sử dụng tài sản bán nếu như bên mua biết được và không phản đối việc sử dụng đó. Tuy nhiên, bên bán sử dụng mà không làm giảm sút giá trị hoặc thay đổi tình trạng của tài sản bán so với tài sản ở thời điểm các bên đạt được thỏa thuận về nội dung hợp đồng. Nếu có hư hao thì phải sửa chữa khắc phục tình trạng xấu do mình sử dụng gây ra, nếu bên bán sử dụng tài sản trong thời gian bảo quản mà bên mua không đồng ý mà vẫn cố tình sử dụng thì bên mua có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Nghĩa vụ giao tài sản mua bán hoàn thành khi đủ các điều kiện sau đây:  Tài sản được giao đúng tình trạng, đúng số lượng và chất lượng như đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán.  Tài sản mua bán phải ở trong tư thế hoàn toàn sẵn sàng về phương diện pháp lý để người mua chiếm hữu mà không nhất thiết phải hoàn toàn sẵn sàng về phương diện vật chất. Bởi vì, khi tài sản đang cho thuê, cho mượn thì người bán giao tài sản cho người mua trong lúc người thuê, người mượn đang chiếm hữu. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp không giao vật đều bị chế tài theo yêu cầu của người mua. Có trường hợp người bán không thể thực hiện đúng do nguyên nhân bất khả kháng. Ví dụ như tài sản đó bị đánh cấp hay bị hỏa hoạn thì người bán không phải chịu trách nhiệm về nghĩa vụ giao vật. Trong trường hợp người bán không thực hiện đúng nghĩa vụ giao vật 20- hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Giao vật không đồng bộ người mua có quyền hoãn thanh toán. Người bán có nghĩa vụ chuyển giao tài sản cho người mua theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng nếu người bán không chịu giao tài sản cho người mua thì người mua có quyền tuyên bố nhận tài sản và tiến hành vụ kiện dân sự. Nếu người bán thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán mà người mua không chịu nhận tài sản thì người bán mời người thứ ba chứng kiến việc giao tài sản của mình. Trong trường hợp mua bán quyền tài sản thì bên bán phải chuyển giấy tờ và làm thủ tục chuyển quyền sở hữu cho bên mua, còn bên mua phải trả tiền cho bên bán. Trong trường hợp quyền tài sản là quyền đòi nợ và bên bán cam kết bảo đảm khả năng thanh toán, nếu khi đến hạn mà người mắc nợ không trả. Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với quyền tài sản là thời điểm bên mua nhận được giấy tờ xác nhận về quyền sở hữu đối với quyền về tài sản đó hoặc thời điểm đăng ký việc chuyển 20 Bộ luật dân sự năm 2005 Điều 435 Trách nhiệm do giao vật không đúng số lượng, Điều 436 Trách nhiệm do giao vật không đồng bộ, Điều 437 Trách nhiệm giao vật không đúng chủng loại. GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 25 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự quyền sở hữu, nếu pháp luật có quy định. Thời điểm này chỉ có hiệu lực đối với hai bên mua và bên bán. Nghĩa vụ cung cấp thông tin và hướng dẫn sử dụng – Bên bán có nghĩa vụ cung cấp cho bên mua thông tin cần thiết về tài sản mua bán và hướng dẫn cách sử dụng tài sản đó nếu bên bán không thực hiện nghĩa vụ này thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán thực hiện; nếu bên bán vẫn không thực hiện thì bên mua có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại (Bộ luật dân sự năm 2005 Điều 422). Người bán có nghĩa vụ cung cấp cho người mua tất cả các thông tin có thể có tác dụng quyết định đối với sự lựa chọn của người mua. Nếu người mua chuyên nghiệp, có thể tự mình biết được toàn bộ các thông tin liên quan đến tài sản mua bán, thực hiện một cách trung thực, theo tinh thần hợp tác và có lợi nhất cho các bên, bảo đảm tin cậy lẫn nhau.21 Trong trường hợp cần thiết thì người mua có thể đặt ra yêu cầu cụ thể về tài sản mà người mua cần mua. Nếu là người mua không chuyên nghiệp và không biết chữ: người bán có nghĩa vụ giao cẩm nang sử dụng, cung cấp thông tin và hướng dẫn cách thức sử dụng bằng lời nói và bằng thao tác cụ thể để người mua hiểu rõ hơn về tài sản mà mình cần mua. Nắm bắt thông tin của vật mua bán là điều rất cần thiết và không thể thiếu đối với bên mua, nếu không nắm được thông tin cần thiết và cách sử dụng về tài sản mua bán thì người mua có thể sẽ không khai thác một cách tốt nhất lợi ích của vật mua bán và như vậy mục đích mua không đạt được. Do đó, theo quy định của pháp luật tại Điều 442 Bộ luật dân sự năm 2005 thì bên bán phải có nghĩa vụ cung cấp thông tin và hướng dẫn cách sử dụng cho người mua. Theo đó, người bán phải cung cấp tất cả các thông tin có liên quan đến tài sản, thông tin cần thiết đến sự lựa chọn của người mua, người bán cần cung cấp chính xác, rõ ràng thông tin tránh sự hiểu lầm cho người mua. Nếu người bán không cung cấp hoặc cố tình cung cấp sai sự thật thì người mua có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Có thể nói văn bản pháp luật nước ta còn rất dè dặt vấn đề cung cấp thông tin của người bán trong quá trình giao kết hợp đồng. Sự thờ ơ này có lẽ là do các nhà lập pháp muốn các bên tự chịu trách nhiệm về công việc của mình, quyền tự do giao kết hợp đồng bao gồm nghĩa vụ tự chịu trách nhiệm và tự tìm kiếm thông tin khi giao kết hợp đồng vì đó là lợi ích của họ. Bên bán sau khi giao tài sản cho bên mua thì các rủi ro đối với tài sản phải do người mua gánh chịu. Trên nguyên tắc, bên bán phải chịu rủi ro đối với tài sản mua bán cho đến khi tài sản được giao cho bên mua, còn bên mua chịu rủi ro đối với tài 21 Bộ luật dân sự năm 2005 Điều 412 khoản 2, Thực hiện một cách trung thực, theo tinh thần hợp tác và có lợi ích nhất cho các bên, bảo đảm tin cậy lẫn nhau. GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 26 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự sản mua bán kể từ khi nhận tài sản, nếu không có thỏa thuận khác .22 Các quy định đó là cách diễn đạt giải pháp truyền thống đã được chấp thuận, tài sản của ai thì người đó bảo quản và chịu hư hao, mất mát gì thì chủ sỡ hữu tài sản đó cũng phải gánh lấy thiệt hại không được đỗ cho người khác gánh lấy trách nhiệm này. Đối với trường hợp mua bán tài sản sau khi đã dùng thử cũng vậy, nghĩa vụ giao tài sản của người bán chỉ được coi là hoàn thành khi người mua tuyên bố đồng ý hoặc khi đã hết hạn dùng thử mà người mua vẫn im lặng, khi đó người bán không còn chịu rủi ro về tài sản sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ giao tài sản, quyền sở hữu đối với tài sản mua bán cũng được người bán chuyển cho người mua sau khi nghĩa vụ giao tài sản đã được thực hiện xong. Bởi vậy ta nói rằng rủi ro về tài sản mua bán và quyền sở hữu được chuyển cùng một lúc. Tuy nhiên, không phải lúc nào quyền sở hữu và thời điểm chịu rủi ro chuyển cùng một lúc, cũng có những trường hợp ngoại lệ là thời điểm chuyển rủi ro được chuyển trước hơn việc chuyển quyền sở hữu. Đó là trong trường hợp bán với điều kiện bảo lưu. Bên bán phải bảo lưu quyền sở hữu của người bán trong một thời hạn như; Trả góp, trả chậm, trả dần. Người bán vẫn có quyền sỡ hữu tài sản đã bán khi chưa đến hạn mà người mua trả tiền cho người bán.Thời điểm chuyển quyền sở hữu gắn liền với nghĩa vụ trả tiền của người mua, khi đến hạn người mua trả đủ tiền cho người bán thì quyền sở hữu của người bán sẽ chấm dứt.  Nghĩa vụ sau khi bán Sau khi đã bán xong tài sản thì người bán vẫn chưa hết nghĩa vụ, họ còn phải có nghĩa vụ vận chuyển tài sản đến nơi người mua yêu cầu và chịu chi phí vận chuyển đó, phải bảo đảm an toàn, bảo đảm chất lượng và bảo hành tài sản bán. Bên bán có nghĩa vụ bảo đảm sự an toàn cho ngƣời sử dụng các tài sản, sản phẩm hàng hóa trong khi điều kiện công nghệ sản xuất, chế biến hiện nay ngày càng trở nên tinh vi hơn, phức tạp hơn. Trong các quan hệ mua bán, người mua luôn được pháp luật thừa nhận là người có “quyền được bảo đảm an toàn trong việc sử dụng tài sản”. Quyền đó không được ghi nhận bằng các quy định riêng cho hợp đồng mua bán, mà được xác lập trong khuôn khổ chế độ chung về trách nhiệm dân sự của người sản xuất kinh doanh với người tiêu dùng. Theo Bộ luật dân sự năm 2005 Điều 630, cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác sản xuất kinh doanh không đảm bảo chất lượng hàng hóa mà gây thiệt hại cho người tiêu dùng thì phải bồi thường,“ Tiêu chuẩn chất lượng” ở đây không đồng nghĩa với việc 22 Khoản 1 Điều 440 Bộ luật dân sự năm 2005. GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 27 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự bảo đảm chất lượng quy định tại Điều 444 Bộ luật dân sự. Thực ra, nghĩa vụ bảo đảm chất lượng của Điều 444 được yêu cầu thực hiện trong điều kiện tài sản mua bán có khuyết tật phát sinh chỉ làm giảm giá trị sử dụng chứ không gây nguy hiểm. Theo Điều 630 Bộ luật dân sự năm 2005, thì hàng hóa không đúng chất lượng vẫn được lưu thông và cuối cùng gây thiệt hại cho người tiêu dùng. Thiệt hại ở Điều luật này chủ yếu là thiệt hại về tính mạng, sức khỏe của người sử dụng tài sản đó, các thiệt hại về tài sản và tinh thần khác cũng không thể loại trừ nhưng chỉ mang tính chất phụ. Thế nên, người tiêu dùng “Được bảo đảm an toàn tính mạng, sức khỏe, tài sản, quyền, lợi ích hợp pháp khác khi tham gia giao dịch, sử dụng hàng hóa, dịch vụ do tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ cung cấp”.23 Mặt khác, Điều 630 là một phần của chế định bồi thường ngoài hợp đồng, song tất cả các trường hợp bảo đảm an toàn trong việc sử dụng sản phẩm được đưa vào lưu thông có xảy ra thiệt hại thì phải bồi thường không cần phân biệt nghĩa vụ phát sinh trong hợp đồng hay ngoài hợp đồng.24 Người có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại là người tiêu dùng, là người khai thác các công dụng của sản phẩm để thỏa mãn các nhu cầu của mình. Đó có thể là người có quyền sở hữu tài sản, người thuê tài sản, người quản lý và sử dụng, thậm chí một người thứ ba nào đó hoặc có thể là người mua trong hợp đồng mua bán tài sản sử dụng để phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt hằng ngày hoặc trong suốt quá trình sản xuất kinh doanh. Người chịu trách nhiệm – theo Điều 630 Bộ luật dân sự năm 2005, người chịu trách nhiệm về sự an toàn cho người tiêu dùng trong việc sử dụng tài sản là người sản xuất kinh doanh. Nói chung, người mua có quyền kiện người trực tiếp bán cho mình nhưng người chịu trách nhiệm sau cùng có thể là người tạo ra sản phẩm hoặc người đưa sản phẩm vào thị trường tiêu thụ. Do đó, người sản xuất kinh doanh cần phải có nghĩa vụ “Tuân thủ các điều kiện bảo đảm chất lượng đối với sản phẩm trước khi đưa ra thị trường theo quy định tại Điều 28 của Luật này và chịu trách nhiệm về chất lượng sản phẩm do mình sản xuất”.25 Tất cả các sản phẩm hữu hình, bao gồm sản phẩm nông nghiệp, nhiên liệu, năng lượng điện…khi người tiêu dùng sử dụng mà gây thiệt hại thì có quyền kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại. Thời hạn chịu trách nhiệm – đối với một số động sản như lương thực, thực phẩm, thuốc chữa bệnh, người sản xuất luôn khuyến cáo người tiêu dùng sử 23 Điều 8 Luật Bảo vệ Quyền lợi người tiêu dùng năm 2010. Nguyễn Ngọc Điện – Giáo trình các hợp đồng thông dụng trong luật dân sự Việt nam – Khoa luật trường ĐHCT – Tr43. 25 Khoản 1 Điều 10 Luật chất lượng sản phẩm hàng hóa năm 2007. 24 GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 28 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự dụng trong một thời hạn được ghi trên bao bì sản phẩm, gọi là hạn dùng. Nếu hết thời hạn này thì hàng hóa sẽ bị loại ra khỏi lưu thông và mọi thiệt hại về sản phẩm người tiêu dùng tự chịu trách nhiệm. Nghĩa vụ bảo đảm chất lượng luôn có thời hạn chứ không thể được duy trì mãi được. Tiêu chuẩn về chất lượng đo lường do cơ quan có thẩm quyền quy định phù hợp với điều kiện công nghệ, sản xuất và chế biến tinh vi như hiện nay. Thông thường một sản phẩm được phép lưu thông phải được sự kiểm định về chất lượng do cơ quan có thẩm quyền quyết định. Tình trạng không đạt được chất lượng của hàng hóa phải có tác dụng dẫn đến những hậu quả nguy hiểm đối với con người hoặc tài sản, phát sinh trong quá trình sử dụng tài sản. Nếu không thì sẽ là chế độ bảo đảm chất lượng Điều 444 Bộ luật dân sự năm 2005 chứ không phải chế độ bảo đảm an toàn, sẽ được áp dụng. Người yêu cầu bồi thường thiệt phải chứng minh được thiệt hại mà mình gánh chịu, theo quy định chung về trách nhiệm dân sự. Tức là, thiệt hại trực tiếp, có thực và xác định được. Người thiệt hại còn phải chứng minh mối liên hệ nhân quả giữa thiệt hại và sự việc. Bộ luật dân sự đã đưa ra một biện pháp chế tài duy nhất đó là bồi thường thiệt hại. Việc xác định thiệt hại và bồi thường thiệt hại được thực hiện theo quy định của luật chung về trách nhiệm dân sự (Bộ dân sự năm 2005 các Điều từ 608 đến Điều 612). Nghĩa vụ bảo đảm chất lƣợng tài sản việc bảo đảm an toàn cho người sử dụng tài sản mua bán luôn là mối quan tâm của nhiều người. Khi tham gia vào quan hệ mua bán, người mua luôn được luật thừa nhận “Có quyền được bảo đảm an toàn trong việc sử dụng tài sản” tương ứng với nghĩa vụ bảo đảm an toàn khi sử dụng tài sản của người bán. Tuy luật quy định như vậy nhưng thực chất người chịu trách nhiệm về sự an toàn cho người sử dụng tài sản là nhà sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, việc tìm kiếm nhà sản xuất thì phức tạp và tốn kém hơn nên người mua quy trách nhiệm này cho người bán. Thời hạn để bảo đảm an toàn phụ thuộc vào từng loại tài sản mua bán nếu còn trong thời hạn bảo đảm mà tài sản bị hư hỏng thì người mua được quyền yêu cầu người bán sửa chữa hoặc thay tài sản khác mà không phải trả thêm tiền, còn nếu hết hạn bảo đảm thì người mua phải tự mình gánh chịu thiệt hại. Nghĩa vụ bảo đảm chất lượng cho tài sản mua bán trong chừng mực nào đó có thể coi là nghĩa vụ giao vật. Người bán không những phải giao vật đúng chất lượng như đã thỏa thuận mà còn phải đảm bảo việc duy trì chất lượng đó thêm một thời gian nữa. Theo đó, thì người sản xuất cần “Thể hiện các thông tin về chất lượng trên nhãn hàng hóa, bao bì, trong tài liệu kèm theo hàng hóa theo quy định của pháp luật về GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 29 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự nhãn hàng hóa”.26 Không ít trường hợp tài sản mua bán trong tình trạng tuyệt hảo ở thời điểm giao nhận tài sản và trong thời kỳ đầu sau khi mua bán tài sản. Thế nhưng, rồi một vài khuyết tật của tài sản mà người mua hoặc người bán không thể nhận thấy lúc giao vật mua bán, người mua sau khi mua tài sản về sử dụng một thời gian thì những khuyết tật ngày càng lộ rõ ra rõ ràng khiến giá trị tài sản bị giảm sút hoặc có thể không còn sử dụng được. Nghĩa vụ bảo đảm chất lượng tài sản là sự kéo dài của nghĩa vụ giao vật. Người bán không những phải giao vật đúng chất lượng như đã thỏa thuận mà còn phải đảm bảo việc duy trì chất lượng đó trong một thời hạn mà người sản xuất đưa ra. Trên thực tế có những trường hợp khuyết tật của vật không bộc lộ lúc mua bán nhưng lại xuất hiện trong quá trình sử dụng khiến cho vật bị giảm sút giá trị hoặc không còn giá trị sử dụng. Vật được đảm bảo chất lượng phải là vật bị khuyết tật. Việc xác định khuyết tật của tài sản dựa vào công dụng của vật. Có những tài sản mà công dụng của nó được xác định đơn giản như một cái máy ảnh, một chiếc điện thoại, một chiếc xe máy… Nhưng đối với những tài sản có công dụng đa năng, việc xác định khuyết tật của tài sản là rất khó. Do đó chúng ta cần xác định theo các tiêu chí khác nhau mà người mua xác định được và khai thác một cách hoàn hảo. Việc khuyết tật của tài sản phải tồn tại trước khi rủi ro chuyển sang bên mua. Nếu khuyết tật hình thành sau khi rủi ro về tài sản được chuyển cho bên mua thì bên mua phải chịu hậu quả đó, như hậu quả của bất kỳ rủi ro nào khác. Thông thường rủi ro được chuyển cùng với quyền sở hữu. Tuy nhiên, trong trường hợp bán với điều kiện bảo lưu quyền sở hữu của người bán trong một thời hạn, thì người mua chịu rủi ro kể từ ngày nhận tài sản, dù quyền sở hữu được chuyển sau khi tiền mua tài sản được trả đủ. Khuyết tật mà người mua không biết hoặc không thể biết theo Điều 444 khoản 3 điểm a của Bộ luật dân sự năm 2005, người bán không chịu trách nhiệm về những khuyết tật mà người mua đã biết hoặc có thể biết. Khả năng nhận biết sự khuyết tật của vật phụ thuộc vào năng lực chuyên môn của người mua, nếu người mua muốn mua tài sản thì có thể mời người có kiến thức chuyên môn đến xem hàng. Nhưng nếu người mua không muốn mua thì không có bổn phận mời người chuyên môn đến xem đánh giá chất lượng của tài sản. Những khuyết tật mà người bán báo trước cho người mua biết thì chắc chắn rằng những khuyết tật của tài sản đó là người mua phải biết và khi có thiệt hại xảy ra thì người bán không hoàn toàn chịu trách nhiệm, nếu có thỏa thuận khác. Theo Điều 444 khoản 3 điểm b và c, người mua 26 Khoản 2 Điều 10 Luật chất lượng sản phẩm hàng hóa năm 2007. GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 30 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự tài sản bán đấu giá không thể yêu cầu người bán bảo đảm chất lượng của tài sản bán. Nếu việc mua bán được thực hiện theo một quyết định tư pháp hoặc việc mua bán được thực hiện theo ý chí của người bán và giữa người bán và với người mua không có thỏa thuận đặc biệt. Tuy nhiên, người bán vẫn có thể bảo đảm chất lượng của tài sản bán đấu giá cho bất kỳ người nào trúng đấu giá. Luật nói rằng một khi xuất hiện khuyết tật của tài sản mua bán thì người mua phải báo ngay cho người bán (Điều 444 khoản 1 Bộ luật dân sự năm 2005). Trước khi yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo đảm, nghĩa là người mua phải báo kể từ thời điểm phát hiện khuyết tật của tài sản chứ không phải từ thời diểm chuyển rủi ro về tài sản từ người bán sang người mua. Khuyết tật thường chỉ được bộc lộ và được phát hiện sau một thời gian sử dụng tài sản. Theo Bộ luật dân sự Điều 444 khoản 1, nếu sau khi mua mà bên mua phát hiện khuyết tật làm mất giá trị sử dụng hoặc giảm sút giá trị sử dụng của vật thì người mua có quyền yêu cầu bên bán sửa chữa, đổi vật có khuyết tật, giảm giá hoặc bồi thường thiệt hại, nếu không có thỏa thuận khác. Như vậy, luật không cho phép người mua hủy bỏ hợp đồng trong trường hợp tài sản có khuyết tật mà chỉ có quyền lựa chọn các giải pháp được liệt kê ở Điều 444 khoản 1 Bộ luật dân sự năm 2005. Trên thực tế nghĩa vụ bảo hành là nghĩa vụ bảo đảm chất lượng, nghĩa vụ bảo hành được chuyển giao trong thời hạn bảo hành. Thời hạn bảo hành được tính từ thời điểm bên mua có nghĩa vụ nhận vật (Điều 445 Bộ luật dân sự năm 2005). Ví dụ cửa hàng bán xe gắn máy sẽ bảo hành khi khách hàng đến mua xe, thời hạn bảo hành được tính theo một trong hai phương thức sau: Bảo hành 12 tháng hoặc bảo hành 20000km. Khi đó người mua sẽ được tính thời hạn bảo hành như sau: Thời hạn nào đến trước sẽ được tính trước và nghĩa vụ bảo hành của người bán sẽ chấm dứt. Quyền yêu cầu thực hiện việc bảo hành chỉ được thực hiện trong thời hản bảo hành. Người mua có quyền lựa chọn các giải pháp như sau nếu tài sản trong thời hạn bảo hành bị khuyết tật về kỹ thuật: sửa chữa không cần trả tiền, giảm giá, đổi vật, trả lại vật lấy lại tiền (Điều 446 Bộ luật dân sự năm 2005). Nghĩa vụ bảo đảm quyền sở hữu của ngƣời mua - các tranh chấp liên quan đến quyền sỡ hữu tài sản mua bán ngày càng phổ biến hơn theo sự phát triển của nền kinh tế nước ta hiện nay. Do đó theo Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 thì: GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 31 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự 1.Tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ có trách nhiệm cung cấp cho người tiêu dùng hóa đơn hoặc chứng từ, tài liệu liên quan đến giao dịch theo quy định của pháp luật hoặc theo yêu cầu của người tiêu dùng. 2.Trường hợp giao dịch bằng phương tiện điện tử thì tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ có trách nhiệm tạo điều kiện cho người tiêu dùng truy nhập, tải, lưu giữ và in hóa đơn, chứng từ, tài liệu quy định tại khoản 1 Điều này.27 Một mặt là do mức độ gia tăng phức tạp của công nghệ chế tạo khiến cho việc kiểm tra chất lượng của tài sản lúc mua bán chỉ có tác dụng hạn chế trong việc phát hiện ra các khuyết tật của tài sản mua bán. Mặt khác, do sự nâng cao trình độ chuyên nghiệp của người bán hàng khiến cho sự chênh lệch trình độ hiểu biết về tài sản mua bán, khoảng cách giữa người mua và người bán ngày càng rộng hơn và do vậy người mua càng lệ thuộc vào người bán trong quá trình tìm hiểu các đặc điểm của tài sản mua bán. Vì vậy, để giảm bớt tình trạng tranh chấp về chất lượng tài sản mua bán và để bảo vệ người mua tài sản nên Nhà nước ta đã can thiệp vào bằng cách quy định rằng “bên bán có nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng hoặc các đặc tính của vật mua bán; nếu sau khi mua mà bên mua phát hiện khuyết tật làm mất giá trị hoặc làm giảm sút giá trị sử dụng của vật mua bán thì phải báo ngay khi phát hiện ra khuyết tật, giảm giá và đòi bồi thường thiệt hại nếu không có thỏa thuận khác”.28 Như vậy, điều kiện để tài sản mua bán sẽ được bảo đảm là khi tài sản đó bị khuyết tật trước khi tài sản được chuyển giao cho bên mua mà không bên nào có thể biết trước được mà chỉ thông qua việc sử dụng mới nhận biết được tài sản đó không phù hợp với những gì mà hai bên muốn đạt được. Tài sản đó không có công dụng hoặc công dụng kém hơn sự mô tả trên bao bì, nhãn hàng thì lúc đó người mua được đem tài sản cho bên bán để bảo đảm. Thế nhưng tài sản mua bán có khuyết tật là khuyết tật như thế nào, làm cách nào để người mua được bảo đảm. Tài sản bị khuyết tật là tài sản bị lỗi về kỹ thuật trong quá trình sản xuất không gây ảnh hướng đến hình dạng bên ngoài nhưng đã ảnh hưởng đến giá trị sử dụng hay công dụng của tài sản, nếu công dụng đó được người mua xác định là phù hợp với đặc tính của tài sản được khai thác một cách hoàn hảo, nếu tài sản có nhiều công dụng thì phải khai thác được hết các công dụng đó. Nếu một trong các chức năng đó không hoạt động được thì tài sản đó không chất lượng như đã cam kết mặc dù lúc giao kết hai bên không đưa ra việc này, khi đó bên mua có quyền 27 28 Điều 20 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010. Điều 444 Bộ luật dân sự năm 2005 về bảo đảm chất lượng vật mua bán. GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 32 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự yêu cầu bên bán sửa chữa hoặc thay đổi mới cho người mua. Người bán không được từ chối việc sửa chữa của mình bằng cách nói bên mua không có thỏa thuận về vấn đề này. Nghĩa vụ bảo hành - Người bán còn phải có nghĩa vụ bảo hành tài sản mua bán trong một thời gian nhất định. Trong quá trình tạo ra tài sản đặc biệt là những tài sản có kết cấu phức tạp, đòi hỏi người sản xuất phải có phương tiện máy móc thiết bị hiện đại, trình độ công nghệ cao như sản xuất ra các đồ điện và điện tử…nếu không đảm bảo về kỹ thuật thì khi sử dụng nó không đáp ứng được nhu cầu an toàn cho người sử dụng. Vì vậy, để tạo uy tín và đảm bảo quyền lợi cho khách hàng các nhà sản xuất đặt ra cho mình nghĩa vụ bảo đảm chất lượng tài sản mua bán đó. Theo Điều 445 Bộ luật dân sự năm 2005 thì bên bán có nghĩa vụ bảo hành đối với vật mua bán trong một thời hạn, thời hạn đó được gọi là thời hạn bảo hành, thời hạn bảo hành đó được tính kể từ thời điểm bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản. Bên bán phải có nghĩa vụ bảo hành tài sản mua bán tức là bên bán phải bảo đảm tài sản bán đúng chất lượng như các bên đã thỏa thuận ngay từ đầu giao kết. Nếu chất lượng tài sản bán không đúng như vậy thì bên bán có nghĩa vụ sửa chữa miễn phí, nếu sau khi sử dụng tài sản hư hỏng mà không phải do lỗi của người mua mà là do lỗi kỹ thuật trong quá trình sản thì bên bán phải sửa chữa hoặc đổi vật khác cho bên mua. Quyền yêu cầu bảo hành của bên mua chỉ được thực hiện trong thời gian nhất định gọi là thời hạn bảo hành. Thời hạn bảo hành dài hay ngắn tùy thuộc vào loại tài sản nhất định mà nhà sản xuất đưa ra cho phù hợp. Nếu thời hạn bảo hành đã hết thì bên bán không phải chịu bất cứ trách nhiệm nào về tài sản hư hỏng, mà người mua mới là người chịu trách nhiệm chính. Do đó, khi phát hiện tài sản bị khuyết tật thì người mua càng nên nhanh chóng báo cho người bán biết để được bảo hành đồng thời còn hạn chế được tài sản cùng loại, kém chất lượng đó được bán cho người khác. Tuy nhiên, tài sản bị hư hỏng do lỗi của người mua thì bên mua không được quyền yêu cầu bên bán phải bảo hành và nếu có yêu cầu thì cũng không cần thực hiện nghĩa vụ bảo hành, nhưng nếu khuyết tật do lỗi kỹ thuật gây hư hỏng về tài sản thì bên bán phải sửa chữa vật đó trong thời gian do hai bên thỏa thuận, nếu bên bán không thể sửa chữa đúng với thời hạn đã cam kết thì bên mua có quyền yêu cầu giảm giá, đổi vật có khuyết tật lấy vật khác hoặc trả lại vật và lấy lại tiền. Ngoài ra, bên mua còn có thể yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do khuyết tật về kỹ thuật trong thời hạn bảo hành. Tuy nhiên, bên bán không thể bồi thường thiệt GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 33 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự hại nếu chứng minh được thiệt hại xảy ra là do lỗi của bên mua, chẳng hạn như việc sử dụng vượt quá mức cho phép của tài sản dẫn đến tài sản bị hư hỏng thì người mua phải chịu trách nhiệm về thiệt hại đó mà không được áp đặt cho người bán. Vì vậy, bảo hành tài sản mua bán là một biện pháp khắc phục hậu quả do sai sót về kỹ thuật của nhà sản xuất, bảo đảm quyền lợi cho người tiêu dùng, bên cạnh đó nó còn tạo ra tâm lý an tâm cho người mua trong việc chọn mua tài sản và sử dụng tài sản. Trên thực tế thì cũng có một số công ty mua bán không thực hiện nghĩa vụ bảo hành của mình đối với tài sản bán trong thời gian còn bảo hành mặc cho tài sản đó đã bị hư hỏng không còn sử dụng được nữa. 2.2.2 Quyền và nghĩa vụ của bên mua 2.2.2.1 Quyền của bên mua Bên mua có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu như bên bán không giao tài sản đúng như đã thỏa thuận trong hợp đồng, bên mua có quyền yêu cầu bên bán thực hiện các nghĩa vụ của mình. 2.2.2.2 Nghĩa vụ của bên mua Bên mua phải trả tiền mua tài sản cho bên bán – theo đúng giá thỏa thuận trong hợp đồng và thời hạn đã được hai bên thỏa thuận trước. Bên bán phải bảo đảm việc trả tiền của bên mua tài sản đúng với giá trị thực tế sử dụng của tài sản. Các bên có thể thỏa thuận trả tiền chia làm nhiều lần, mỗi lần bao nhiêu cũng được miễn sau bên mua trả đúng theo thỏa thuận là được. Nếu các bên không có thỏa thuận thì người mua phải trả tiền cho người bán ngay khi nhận tài sản (Theo Điều 432 khoản 3 Bộ luật dân sự năm 2005) và phải trả chọn một lần. Trong trường hợp người mua không trả đúng hạn, thì người bán có thể gia hạn để người mua hoàn thành nghĩa vụ. Theo Điều 313 Bộ luật dân sự năm 2005, việc thực hiện nghĩa vụ dân sự chậm hơn so với thỏa thuận, thì bên mua phải trả lãi cho bên bán đối với số tiền chậm trả theo quy định lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với khoảng thời gian trả chậm tại thời điểm thanh toán hoặc bồi thường thiệt hại cho bên bán, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Người mua phải trả tiền cho người bán đúng với giá trị của tài sản hoặc giá thỏa thuận. Ngoài ra, bên mua còn phải trả thêm các khoản thuế, phí, lệ phí…theo quy định của pháp luật. Thông thường các chi phí vận chuyển và các loại phí khác có liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu…được người bán tính vào giá bán cho nên người mua GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 34 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự mới là người thực sự phải thanh toán các chi phí đó thông qua vai trò của người bán. Tức là, người bán thông thường đưa các chi phí đó vào giá bán để đẩy giá bán cao hơn giá trị thực tế của nó, cho nên người mua phải chịu các chi phí đó và người bán chỉ là người trả thay. Nghĩa vụ nhận tài sản mua bán khi ngƣời bán giao tài sản - người mua có thể tự mình tiếp nhận tài sản hay ủy quyền cho người thứ ba tiếp nhận tài sản cũng được. Tuy nhiên, người mua phải tạo điều kiện thuận lợi cho người bán giao tài sản mua bán, vì nghĩa vụ giao tài sản của người bán và nghĩa vụ nhận tài sản của người mua có quan hệ mật thiết với nhau, bên bán không thể giao tài sản mua bán cho bên mua nếu bên mua không tiếp nhận. Do đó, hai nghĩa vụ này được thực hiện đồng thời và cùng địa điểm với nhau. Nếu tài sản mua bán là tài sản không thuộc loại phải đăng ký quyền sở hữu thì bên mua phải thực hiện các động tác tiếp quản tài sản tại nơi hoàn thành nghĩa vụ giao tài sản của bên bán, còn nếu tài sản mua bán thuộc loại đăng ký quyền sở hữu thì việc tiếp nhận tài sản của bên mua được thực hiện dưới dạng như nhận các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản. Tuy nhiên, nếu bên mua chậm thực hiện nghĩa vụ tiếp nhận tài sản thì phải chịu rủi ro đối với tài sản kể từ thời điểm chậm tiếp nhận tài sản trừ trường hợp các bên có thể thỏa thuận khác. Nếu việc chậm trễ này làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bên bán hoặc bên bán có thỏa thuận và có yêu cầu bên mua phải bồi thường thiệt hại thì bên mua phải bồi thường khi tiếp nhận tài sản mua bán thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao đúng tài sản, đúng chất lượng, số lượng, chủng loại, đúng thời gian và địa điểm…Nếu bên bán vi phạm thì bên mua có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại. 2.3 Các trƣờng hợp chấm dứt hợp đồng Nằm trong quy luật vận động của các sự vật và hiện tượng nói chung, hợp đồng dân sự cũng trải qua các giai đoạn phát sinh, thay đổi, chấm dứt. Tuy nhiên, khác với các sự vật, hiện tượng, hợp đồng mua bán tài sản bao giờ cũng được phát sinh từ những hành vi có ý thức của các chủ thể. Vì vậy, các sự kiện làm chấm dứt một hợp đồng không phải là các sự biến sinh ra do sự vận động của tự nhiên mà đó những sự kiện được xuất hiện từ hành vi có ý thức của các chủ thể hoặc do pháp luật quy định. Bởi vậy các căn cứ chấm dứt hợp đồng cũng là căn cứ chấm dứt nghĩa vụ dân sự, nghĩa là nghĩa vụ theo hợp đồng. GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 35 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự Theo Điều 424 Bộ luật dân sự năm 2005 thì căn cứ chấm dứt hợp đồng trong các trường hợp sau: Khi hợp đồng đã được hoàn thành. Trong hợp đồng mua bán tài sản thì khi các bên tham gia giao kết hợp đồng đã thực hiện toàn bộ nội dung của nghĩa vụ này và do vậy mỗi bên đều đáp ứng được quyền dân sự của mình thì xem như hợp đồng đó đã hoàn thành. Hợp đồng chấm dứt theo thỏa thuận của các bên nghĩa là trong trường hợp bên có nghĩa vụ không có khả năng để thực hiện hợp đồng hoặc nếu hợp đồng được thực hiện sẽ gây ra tổn thất lớn về vật chất cho một hoặc cả hai bên thì các bên có thể thỏa thuận chấm dứt hợp đồng. Hợp đồng đã giao kết được coi là chấm dứt tại thời điểm các bên đạt được sự thỏa thuận nói trên. Hợp đồng chấm dứt khi một bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ngoài việc hợp đồng được chấm dứt theo các căn cứ quy định tại Điều 424 Bộ luật dân sự thì hợp đồng còn chấm dứt khi một bên đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng. Khi có một bên quy phạm hợp đồng thì bên kia có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng. Việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được thực hiện theo quy định tại Điều 426 Bộ luật dân sự năm 2005. Khi đơn phương đình chỉ hợp đồng thì phần hợp đồng chưa thực hiện sẽ chấm dứt, nghĩa là hợp đồng được coi là chấm dứt kể từ thời điểm bên vi phạm nhận được thông báo chấm dứt hợp đồng từ bên bị vi phạm. Khi hợp đồng bị chấm dứt, bên có nghĩa vụ không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình nhưng các bên phải thanh toán hợp đồng đã được thực hiện. Hợp đồng chấm dứt khi một bên hủy bỏ hợp đồng nhằm nâng cao tính kỷ luật trong việc thực hiện hợp đồng, pháp luật cho phép các bên trong hợp đồng được thỏa thuận về việc một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng nếu bên kia vi phạm hợp đồng. Vì vậy, trong những trường hợp đó thì bên bị vi phạm hợp đồng có quyền đơn phương hủy hợp đồng và yêu cầu bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại. Khi một bên hủy hợp đồng thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên phải hoàn trả cho nhau những tài sản đã nhận, nếu không hoàn trả được bằng vật thì phải hoàn trả bằng tiền. Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn và các bên có thể thỏa thuận thay thế đối tượng khác hoặc bồi thường thiệt hại trong những trường hợp đối tượng của hợp đồng là một vật đặc định hoặc đơn chiếc mà do bị mất hoặc do bị tiêu hủy hay các lý do khác nên vật đó không còn thì hợp đồng đó đương nhiên được coi là chấm dứt vào thời điểm vật là đối tượng của hợp đồng không GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 36 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự còn. Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận vẫn duy trì hợp đồng đó bằng cách thay thế vật không còn bằng một vật khác. Bên cạnh các căn cứ chấm dứt hợp đồng nêu trên thì Bộ luật dân sự năm 2005 còn quy định một số trường hợp khác như giao vật không đồng bộ, giao vật không đúng số lượng, không đúng chủng loại thì các bên tham gia giao kết có quyền hủy bỏ hợp đồng khi một trong các bên vi phạm và yêu cầu bồi thường thiệt hại. GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 37 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự CHƢƠNG 3 THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN VÀ ĐỀ XUẤT HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT Trong chương “Thực tiễn áp dụng các quy định về hợp đồng mua bán tài sản và đề xuất hướng hoàn thiện pháp luật” người viết đưa ra những bất cập xảy ra trong thực tế, nguồn tài liệu tham khảo chủ yếu trong chương này là các trang web. Từ những bất cập trên người viết đưa ra một số phương hướng giải quyết cho những bất cập trong thực tiễn. 3.1 Thực tiễn áp dụng các quy định về hợp đồng mua bán tài sản 3.1.1 Thực tiễn của việc thực hiện nghĩa vụ bảo hành trong hợp đồng mua bán tài sản Bảo hành tài sản mua bán là một trong những nghĩa vụ hàng đầu của người bán. Cùng với sự phát triển của xã hội, pháp luật về nghĩa vụ bảo hành tài sản ngày càng được hoàn thiện hơn, góp phần bảo vệ quyền và lợi ích người mua. Tuy nhiên, trong thực tế thì vấn đề bảo hành tài sản cho người mua lại gặp không ít khó khăn. Khi tài sản vẫn còn trong thời hạn bảo hành người mua có quyền yêu cầu bên bán sửa chữa lại bị bên bán từ chối việc bảo hành vì người bán cho rằng tài sản bị hư hỏng là do người mua sử dụng không đúng theo cách hướng dẫn sử dụng của tài sản. Có thể thấy đây không phải là trường hợp hiếm thấy trên thực tế, người bán luôn đỗ lỗi cho người mua trong việc làm hỏng tài sản. Ví dụ: Trường hợp của ông Nguyễn Đức Long tại Âu cơ, Tây Hồ, Hà Nội, Văn phòng tư vấn khiếu nại có nhận được khiếu nại của ông này về mua tivi samsung. Vào ngày 18/9/2011 ông Nguyễn Đức Long mua tivi, ngày 12/8/2013 tivi bị lỗi màn hình người bán đã xác nhận và thay mới màn hình. Nhưng ngày 9/12/2013 màn hình tivi lại bị lỗi tiếp tục, bên bán xác nhận lỗi nhưng lại từ chối không đồng ý bảo hành vì cho rằng thời hạn bảo hành đã hết. Mới đây nhất là trường hợp của ông Ngô Nguyên Đồng ở Từ Liêm, Hà Nội khiếu nại khi mua máy điều hòa tại siêu thị nhưng không có phiếu bảo hành của hãng. Người mua đã liên hệ với siêu thị để phản ánh. Vào 5/2014 khi sử dụng tài sản được ít hôm thì quạt dàn lạnh không hoạt động, người mua liên hệ với siêu thị ngày 23/5/2014 và tới tận ngày 7/6/2014 vẫn chưa được bảo hành. Tài sản của người mua này được bảo hành ngày 16/6/2014, khi người mua viết đơn khiếu nại đến cơ quan chức năng. GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 38 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự Trong sáu tháng đầu năm, các Hiệp hội bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong cả nước tiếp nhận 374 trường hợp khiếu nại. Trong đó có 276 trường hợp khiếu nại trực tiếp bằng văn bản, 98 trường hợp tư vấn qua điện thoại. Tỷ lệ giải quyết thành công đạt 76%. Nhìn nhận từ thực tế có thể thấy vấn đề bảo hành tài sản của người mua đang phải đối mặt với hàng loạt hành vi vi phạm quyền lợi như bán tài sản kém chất lượng với giá cao, người bán cung cấp thông tin sai lệch, gian dối, gây hiểu lầm về tài sản, không cung cấp hóa đơn, chứng từ hoặc từ chối bảo hành. 3.1.2 Thực tiễn của việc hoãn do không thực hiện đúng hợp đồng Luật Thương mại sử dụng thuật ngữ “tạm ngừng” đối với chế định này. Trong Luật Thương mại, “tạm ngừng” thực hiện hợp đồng là việc một bên tạm thời không thực hiện nghĩa vụ (Điều 308) và “khi hợp đồng bị tạm ngừng thực hiện thì hợp đồng vẫn còn hiệu lực” (Điều 309). Về phía Bộ luật dân sự năm 2005 sử dụng thuật ngữ “hoãn” và cho phép một bên hoãn hợp đồng khi một số điều kiện được hội đủ. 1. Bên phải thực hiện nghĩa vụ trước có quyền hoãn thực hiện nghĩa vụ, nếu tài sản của bên kia bị giảm sút nghiêm trọng đến mức không thể thực hiện được nghĩa vụ như đã cam kết cho đến khi bên kia có khả năng thực hiện được nghĩa vụ hoặc có người bảo lãnh. 2. Bên phải thực hiện nghĩa vụ sau có quyền hoãn thực hiện nghĩa vụ đến hạn nếu bên thực hiện nghĩa vụ trước chưa thực hiện nghĩa vụ của mình khi đến hạn.29 Pháp luật ghi nhận “quyền hoãn thực hiện”. Điều đó có nghĩa, bên có nghĩa vụ đến hạn đáng lẽ phải thực hiện thì họ được phép không thực hiện. Việc không thực hiện đúng theo thời hạn này là do pháp luật thừa nhận. Vì vậy, việc không thực hiện hợp đồng đúng thời hạn này của phía hoãn không kéo theo các chế tài. Theo Điều 4 Bộ luật dân sự năm 2005, “cam kết, thoả thuận hợp pháp có hiệu lực bắt buộc thực hiện đối với các bên”. Như vậy, hoãn thực hiện hợp đồng đi ngược lại với hiệu lực bắt buộc thực hiện đối với các bên: Điều 4 buộc các bên thực hiện hợp đồng, còn chế định “hoãn” phép một bên không phải thực hiện mặc dù nghĩa vụ đã đến hạn. Khoản 2, Điều 415 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định:“Bên phải thực hiện nghĩa vụ sau có quyền hoãn thực hiện nghĩa vụ đến hạn nếu bên thực hiện nghĩa vụ trước chưa thực hiện nghĩa vụ của mình khi đến hạn”. Ở đây, bên thực hiện nghĩa vụ sau có quyền hoãn thực hiện nghĩa vụ của mình. Ví dụ, A bán cho B một tài sản và hai bên thỏa thuận: Trả tiền, sau đó giao tài sản. Nếu B chưa trả tiền thì A có quyền hoãn thực 29 Điều 415 Bộ luật dân sự năm 2005. GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 39 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự hiện nghĩa vụ của mình, mặc dù nghĩa vụ của A đã đến hạn. Tương tự, A cho B thuê một tài sản. A không sửa chữa tài sản thì B có quyền không thanh toán tiền thuê. Theo khoản 2 Điều 415 Bộ luật dân sự năm 2005 thì bên có quyền được hoãn thực hiện khi bên thực hiện nghĩa vụ trước “chưa” thực hiện nghĩa vụ của mình khi đến hạn. Việc quy định như trên là chưa thuyết phục. Do đó, khái niệm “chưa” thực hiện nên được hiểu là “chưa thực hiện nghĩa vụ” hoặc đã thực hiện rồi nhưng “chưa đúng nội dung hợp đồng”. “Trong trường hợp các bên không thoả thuận bên nào thực hiện nghĩa vụ trước thì các bên phải đồng thời thực hiện nghĩa vụ đối với nhau” (Khoản 2 Điều 414 Bộ luật dân sự năm 2005). Chẳng hạn. A bán cho B một tài sản; nghĩa vụ giao tài sản và nghĩa vụ trả tiền thực hiện đồng thời. Cụ thể như sau: Chủ cửa hàng xe máy TH (bà L) và chủ cửa hàng xe máy Đ (vợ chồng ông Q) ký hợp đồng mua bán xe gắn máy với nội dung bà L giao xe cho ông Q, ông Q bán được chiếc xe nào thì trả đủ tiền chiếc xe đó. Một thời gian sau hai bên có tranh chấp và một trong những nội dung của tranh chấp liên quan đến việc bà L còn cầm giữ một số giấy đăng kiểm xe máy. Tòa án cho rằng, việc bà L cầm giữ giấy tờ trên là đúng pháp luật. Ngoài ra Tòa án còn quyết định “ông Q và bà L phải liên đới thanh toán cho bà L tổng số tiền vốn và lãi của toàn bộ xe máy mình bà L đi giao và đồng thời bà L phải giao lại cho ông Q, 05 phiếu kiểm tra chất lượng xuất xưởng”.30 Trong ví dụ trên, ta thấy, Tòa án buộc hai bên phải thực hiện nghĩa vụ “đồng thời”. Nếu bà L không sẵn sàng giao phiếu kiểm tra chất lượng xuất xưởng thì bà có được hoãn giao giấy tờ trên không? Pháp luật hiện hành chưa dự liệu hoàn cảnh này. Trong khi đó nhiều hệ thống pháp luật cho phép áp dụng hoãn thực hiện hợp đồng khi một bên không sẵn sàng thực hiện nghĩa vụ trong trường hợp các bên phải thực hiện nghĩa vụ cùng thời điểm. Theo Điều 9: 201 Bộ nguyên tắc Châu Âu về hợp đồng, “một bên phải thực hiện cùng lúc với bên kia có thể hoãn thực hiện nghĩa vụ của mình khi đối tác chưa sẵn sàng thực hiện nghĩa vụ của họ”. Để áp dụng hoãn thực hiện hợp đồng thì giữa các bên liên quan phải có quan hệ nghĩa vụ tương xứng. 3.1.3 Thực tiễn của việc điều chỉnh bằng pháp luật đối với vi phạm hợp đồng khi chưa đến hạn thực hiện nghĩa vụ Việc ký kết hợp đồng được thực hiện trên cơ sở cân bằng lợi ích của những người tham gia ký kết. Khi một bên nào đó vi phạm nghĩa vụ đã được cam kết trong hợp đồng và gây thiệt hại cho bên kia. Điều này có nghĩa là có sự mất cân bằng trong 30 Bản án số 81/2009/DSST ngày 15/5/2009 của Tòa án nhân dân thị xã Long Khánh, tỉnh Đồng Nai; GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 40 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự lợi ích của các bên, để thiết lập lại sự cân bằng mà các bên muốn đạt được, ban đầu pháp luật buộc bên vi phạm có sự đền bù xứng đáng cho bên bị vi phạm. Theo lý thuyết truyền thống nghĩa vụ hợp đồng được xác định khi hết thời hạn được thỏa thuận trong hợp đồng nhưng một bên không thực hiện nghĩa vụ của mình. Trong thực tiễn lưu thông dân sự có nhiều trường hợp mặc dù chưa đến hạn thực hiện hợp đồng, không có sự tuyên bố chính thức nhưng một bên của hợp đồng có căn cứ xác đáng để cho rằng phía bên kia không thực hiện nghĩa vụ của mình khi đến thời hạn. Ví dụ, sự khiếm khuyết khả năng tài chính, hành vi của phía bên kia trong việc chuẩn bị thực hiện hay trong khi thực hiện hợp đồng. Những trường hợp này trong khoa học pháp lý, trong pháp luật của một số quốc gia, trong một số văn bản pháp lý quốc tế về hợp đồng31 được coi là vi phạm hợp đồng trước thời hạn hay vi phạm hợp đồng khi chưa đến hạn thực hiện nghĩa vụ. Vi phạm hợp đồng khi chưa đến hạn thực hiện nghĩa vụ được thể hiện như sau: Trước khi đến hạn được các bên thỏa thuận trong hợp đồng, nếu bên có quyền biết được rằng, nghĩa vụ sẽ không được thực hiện hay có căn cứ để nghi nghờ rằng nghĩa vụ sẽ không thể thực hiện được, thì có thể thực hiện ngay các quyền hoặc một số quyền mà thông thường chúng chỉ được áp dụng trong các trường hợp nghĩa vụ đã được thực hiện trên thực tế. Đây là một vấn đề vượt ra ngoài lý thuyết truyền thống về vi phạm hợp đồng là căn cứ để cho phép bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có). Khái niệm “vi phạm hợp đồng khi chưa đến hạn thực hiện nghĩa vụ” không được nói đến trong khoa học pháp lý Việt Nam trước đây, mà nó chỉ mới xuất hiện trong thời gian gần đây, khi các nhà làm luật có sự quan tâm nhiều hơn đến việc xây dựng pháp luật hợp đồng ở nước ta nhằm đáp ứng nhu cầu của hoạt động kinh doanh thương mại cũng như nhu cầu của cuộc sống dân sự hằng ngày.32 Theo người viết, việc điều chỉnh bằng pháp luật loại vi phạm hợp đồng khi chưa đến hạn thực hiện nghĩa vụ là việc cụ thể hóa được một trong những nguyên tắc cơ bản của luật hợp đồng – nguyên tắc trung thực và thiện chí trong việc ký kết và thực hiện hợp đồng. Không những thế việc điều chỉnh này còn thể hiện được nghĩa vụ hạn chế tổn thất của bên bị thiệt hại.33 Tình huống cụ thể: Người mua là A ký kết hợp đồng mua bán tài sản với B là người bán vào ngày 01/03, theo hợp đồng này thì B có nghĩa vụ giao tài sản cho A 31 Điều 71 – 72 công ước viên 1980 về hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế. Nguyễn Văn Luyện, Lê Thị Bích Thọ, Dương Anh Sơn – Hợp đồng thương mại quốc tế - NXB công an nhân dân 2004 – tr.250; Đỗ Văn Đại – vấn đề hủy bỏ và đình chỉ hợp đồng do vi phạm trong BLDS ViệtNam; Tạp chí khoa học pháp lý số 3 (22)/2004 – tr.35 – 40; Tap chí nghiên cứu lập pháp số 9/2004 – tr.59 – 65 33 Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 4/2006 – tr.53 – 55. 32 GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 41 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự vào tháng 6 năm đó. Ngày 15/3 người mua thanh toán cho người bán 50% giá trị hợp đồng theo thỏa thuận trong hợp đồng. Vào đầu tháng 5 người mua biết được rằng, có hai người C và D cũng ký kết hợp đồng mua bán tài sản của B và chất lượng của tài sản mà người bán B giao cho C và D không phù hợp với điều kiện của hợp đồng. Rõ ràng, trong trường hợp này người mua A hoàn toàn có căn cứ xác đáng cho rằng, vào tháng 6 người bán B cũng sẽ giao lại tài sản không phù hợp với điều kiện của hợp đồng đó cho người mua A tức là người mua có thể dự đoán trước sự vi phạm nghĩa vụ giao tài sản của người bán hay nói cách khác là sự vi phạm nghĩa vụ giao tài sản của người bán đã được người mua dự đoán trước. Trong ví dụ này chúng ta sẽ xem xét hệ quả pháp lý của các cách giải quyết khác nhau: Cách giải quyết thứ nhất: Người mua không được phép hủy bỏ hợp đồng theo quy định của pháp luật Việt Nam. Trong trường hợp này, vì không được hủy bỏ hợp đồng nên người mua chỉ có một cách duy nhất đó là chờ đợi đến tháng 6 mới có thể tuyên bố hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Trong thời gian chờ đợi thì người mua khó có thể ký hợp đồng thay thế, bởi họ chưa biết được người bán sẽ giao tài sản phù hợp với hợp đồng hay không. Nếu người bán có sự điều chỉnh phù hợp với điều kiện của hợp đồng thì sẽ không có vấn đề gì xảy ra. Còn nếu người bán không thể có sự điều chỉnh thì tài sản được giao sẽ không phù hợp với điều kiện của hợp đồng. Trong trường hợp này thiệt hại mà người mua gánh chịu sẽ lớn hơn rất nhiều so với thiệt hại mà họ có thể phải gánh chịu nếu họ hủy bỏ hợp đồng trước đó vào tháng 5. Có thể nói rằng pháp luật Việt Nam một cách gián tiếp đã ngăn cản người mua áp dụng một trong các biện pháp hợp lý để ngăn ngừa thiệt hại, trong khi đó pháp luật nói chung đều quy định rằng, trong mọi trường hợp, bên bị vi phạm phải có nghĩa vụ áp dụng những biện pháp ngăn chặn tổn thất. Như vậy, pháp luật Việt Nam không thể hiện được một cách cụ thể nguyên tắc trung thực và thiện chí trong việc thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng. Cách giải quyết thứ 2: Người mua có thể được phép hủy bỏ hợp đồng và có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có). Theo người viết cách giải quyết này có ưu điểm là cho phép người mua có thể hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản thay thế để hạn chế tổn thất thể hiện được sự thiện chí của người mua và như vậy phù hợp với nguyên tắc chung của luật. Có thể tìm thấy một hay một số quy định nào đó trong pháp luật Việt Nam để giải quyết tình huống nói trên hay không? Trong trường hợp này không thể áp dụng các quy định của pháp luật về tạm ngưng, đình chỉ hay hủy bỏ hợp đồng quy định trong luật thương mại. Bởi vì các biện pháp chế tài nói trên chỉ có GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 42 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự thể áp dụng khi có sự vi phạm cơ bản của hợp đồng và sự vi phạm đó phải thực tế, tức là đã hết thời hạn thực hiện nghĩa vụ. Trong khi đó ở đây chưa hoàn toàn có sự vi phạm thực tế mà chỉ là suy đoán dựa trên cơ sở xác đáng. Điều 415 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định, bên phải thực hiện nghĩa vụ trước có quyền hoãn thực hiện nghĩa vụ, nếu tài sản của bên kia đã bị giảm sút nghiêm trọng đến không thể thực hiện được nghĩa vụ hoặc có người bảo lãnh. Như vậy, trong tình huống nói trên có thể áp dụng quy định của Điều 415 Bộ luật dân sự năm 2005 chỉ cho phép bên có quyền hoãn thực hiện nghĩa vụ của mình và trong mọi trường hợp bên có quyền phải đợi đến hết thời hạn thỏa thuận mới có thể áp dụng chế tài hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Có thể nói rằng, biện pháp hoãn thực hiện nghĩa vụ cũng được coi là một trong những biện pháp ngăn chặn thiệt hại, hạn chế tổn thất. Tuy nhiên theo người viết thì tổn thất có thể được hạn chế tối đa nếu trong những tình huống đó bên có quyền không phải thụ động ngồi chờ mà có thể được phép hủy bỏ hợp đồng và ký hợp đồng thay thế. 3.2 Hƣớng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản 3.2.1 Hướng hoàn thiện của việc thực hiện nghĩa vụ bảo hành trong hợp đồng bán tài sản Trước sự phát triển mạnh mẽ của các tài sản trong các giao dịch và một số sản phẩm đa dạng trên thị trường, để bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng. Người viết cho rằng cần phải thực thi hiệu quả hơn Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng nhằm kịp thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của họ cũng như lợi ích chính đáng của các nhà sản xuất. Một trong những vấn đề quan trọng nhất trong công tác bảo vệ người tiêu dùng đó chính là ý thức của các nhà sản xuất, pháp luật cần phải quy định chặt chẽ hơn trong việc thực hiện trách nhiệm của các tổ chức cá nhân kinh doanh, dịch vụ đối với người tiêu dùng. Cần có những chế tài mạnh hơn trong việc người bán không chịu thực hiện nghĩa vụ bảo hành tài sản. Người viết cho rằng các quy định pháp luật hiện hành còn mang tính chất chung và được ghi nhận trong nhiều văn bản gây khó khăn cho bên bán cũng như bên mua khó tiếp cận được những quy định của pháp luật do đó cần phải thống nhất lại các quy định trong cùng một văn bản. 3.2.2 Hướng hoàn thiện pháp luật về thực tiễn của việc hoãn do không thực hiện đúng hợp đồng Như đã phân tích ở thực tiễn của việc hoãn do không thực hiện đúng hợp đồng cho thấy, các quy định trong Bộ luật dân sự năm 2005 còn chưa được phát triển bởi GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 43 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự một định hướng rõ ràng. Và một khi chưa có định hướng rõ ràng thì sẽ dẫn đến nhiều tranh chấp xảy ra . Vì lẽ đó, người viết cho rằng, đối với khoản 2 Điều 415 Bộ luật dân sự năm 2005 nên thay thuật ngữ “chưa” bằng cụm thuật ngữ “không thực hiện đúng” nghĩa vụ. Bên cạnh đó thì nên áp dụng tương tự pháp luật Điều 3 Bộ luật dân sự năm 2005, do đó việc hoãn không giới hạn ở quan hệ hợp đồng song vụ, khi có điều kiện sửa đổi Bộ luật hiện hành, theo người viết nên mở rộng chế định hoãn thực hiện. Theo người viết nên chuyển Khoản 2 Điều 415 Bộ luật dân sự năm 2005 sang phần thực hiện nghĩa vụ dân sự. Khi chúng ta chuyển sang phần nghĩa vụ dân sự thì quy định này hiển nhiên được áp dụng cho quan hệ hợp đồng song vụ và cũng được áp dụng cho những quan hệ song vụ nhưng không xuất phát từ thực hiện hợp đồng song vụ. 3.2.3 Hoàn thiện pháp luật đối với vi phạm hợp đồng khi chưa đến hạn thực hiện nghĩa vụ Theo người viết thì sự điều chỉnh loại vi phạm hợp đồng này là cần thiết, bởi vì nó có những ưu điểm sau: Tự do hóa các quan hệ mua bán trong dân sự và thương mại và phù hợp với nguyên tắc của luật chung - trung thực và thiện chí. Nhưng vấn đề là làm thế nào để bên có quyền lợi có thể bị vi phạm trong tương lai không được lạm dụng quyền của mình để gây thiệt hại cho phía bên kia. Nếu lo sợ rằng, một trong các bên có thể sử dụng quyền của mình khi suy đoán vi phạm hợp đồng của phía bên kia sẽ đe dọa số phận của hợp đồng. Để giải quyết vấn đề đó cần quy định các điều kiện đủ chặt chẽ và cụ thể để thực hiện quyền đó. Để tránh sự lạm dụng, pháp luật cần phải quy định rằng, vi phạm hợp đồng khi chưa đến hạn thực hiện nghĩa vụ không phải là căn cứ cho phép bên có quyền áp dụng ngay chế tài hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nó chỉ mới là điều kiện cần nhưng chưa đủ để cho phép bên có quyền thực hiện các quyền nói trên. Bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng khi hội tụ đủ các yếu tố sau: Thứ nhất: Nguy cơ vi phạm hợp đồng của phía bên kia phải có cở sở xác đáng, không những thế mà phải là nguy cơ vi phạm nghĩa vụ cơ bản, bởi vì chế tài hủy bỏ hợp đồng chỉ được áp dụng khi có sự vi phạm hợp đồng cơ bản mà thôi. Thứ hai: Cần phải thông báo cho bên kia biết được lý do hủy hợp đồng của mình. Trong trường hợp bên được thông báo đưa ra cam kết thực hiện nghĩa vụ khi đến hạn thì bên có quyền không thể hủy bỏ hợp đồng. Nếu nghĩa vụ không được thực hiện thì bên vi phạm không được viễn dẫn đến nghĩa vụ hạn chế tổn thất. Người viết cho rằng, việc nghiên cứu vấn đề pháp lý liên quan đến việc điều chỉnh loại vi phạm hợp GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 44 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự đồng khi chưa đến hạn thực hiện nghĩa vụ không những có ý nghĩa về mặt pháp lý mà còn có ý nghĩa thực tiễn hết sức quan trọng, nó giúp cho các chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản chủ động hơn trong việc ký kết và thực hiện hợp đồng trong và ngoài nước. GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 45 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự KẾT LUẬN Hợp đồng là một trong những chế độ pháp lý có lịch sử phát triển lâu đời. Hợp đồng là sự thể hiện các hình thức giao lưu dân sự và thương mại giữa các chủ thể với nhau, đòi hỏi phải có những chuẩn mực pháp lý để hướng dẫn, điều chỉnh cách xử sự đó. Xã hội ngày càng phát triển, quan hệ xã hội ngày càng mở rộng do đó việc mua bán trao đổi tài sản ngày trở nên phức tạp. Cũng chính vì lẽ đó xã hội luôn đặt ra nhu cầu cần phải hoàn thiện và phát triển chế định hợp đồng vì vị trí và vai trò của nó ngày càng được khẳng định trong mọi hệ thống pháp luật. Ngày nay chế định về hợp đồng được các chủ thể coi trọng và được hoàn thiện dần để đảm bảo lợi ích của người mua và người bán. Thực tiễn cuộc sống cho thấy các hợp đồng mua bán tài sản ngày càng chiếm ví trị quan trọng trong đời sống xã hội của mỗi con người, để thúc đẩy sự phát triển của các quan hệ đó được bền vững và tránh xảy ra những tranh chấp không đáng có giữa các bên cần phải có pháp luật để điều chỉnh về hợp đồng mua bán tài sản một cách hoàn chỉnh. Bởi vì, các vi phạm pháp luật chỉ phát sinh hiệu lực thực tế khi chúng phù hợp với yêu cầu phát sinh từ các quan hệ tương ứng. Việc sửa đổi, bổ sung những quy định của pháp luật các quan hệ thực tế của việc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán tài sản trong cuộc sống, đồng thời pháp luật nước ta cần phải tăng cường giải quyết tốt các vấn đề sau: Bảo vệ các chủ thể trong giao kết hợp đồng, đảm bảo cho các bên để thực hiện tốt quyền và nghĩa vụ của mình một cách đầy đủ theo đúng pháp luật, tránh tâm lý lo sợ, không an tâm của đối tác khi xác lập hợp đồng mua bán. Vì thế, Bộ luật dân sự năm 2005 đã có những quy định cụ thể giúp cho các bên chủ thể an tâm khi giao kết hợp đồng đó là quy định việc giao kết được thực hiện một cách tự do thỏa thuận và bằng sự tự nguyện của các chủ thể với nhau, nhằm bảo đảm sự ổn định, sự công bằng xã hội. Vì thế, pháp luật nước ta ngày càng đóng vai trò bảo đảm tính hai mặt chủ yếu của quá trình giao kết hợp đồng là sự tự do thỏa thuận giữa các chủ thể tham giao kết hợp đồng; mặt khác, bảo đảm lợi ích, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, hạn chế tình trạng thiếu công bằng. GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương 46 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO  Văn bản quy phạm pháp luật 1. Pháp lệnh hợp đồng kinh tế 1989 2. Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 1991 3. Bộ luật dân sự năm 1995 4. Bộ luật dân sự năm 2005 5. Luật Nhà ở năm 2005 6. Luật thương mại 2005 7. Luật Giao dịch điện tử năm 2005 8. Luật chất lượng sản phẩm hàng hóa năm 2007 9. Luật bảo vệ quyền và lợi ích người tiêu dùng năm 2010  Sách, báo, tạp chí 1. Nguyễn Ngọc Điện – Bình luận các hợp đồng thông dụng trong luật dân sự Việt Nam – NXB trẻ Thành phố Hồ Chí Minh – năm 2004 2. Nguyễn Mạnh Bách – Luật dân sự Việt Nam – NXB chính trị quốc gia – năm 2004 3. Trường Đại học luật Hà Nội – Giáo trình luật dân sự Việt Nam, tập II – NXB công an nhân dân năm 2007 4. Lê Đình Nghị (chủ biên) – Luật Dân sự Việt Nam (Tập 1 và 2 ), Nxb Giáo dục Việt Nam, Hà Nội, 2009 5. Nguyễn Thùy Dương – Những vấn đề cơ bản và thuật ngữ của Bộ luật dân sự - NXB Thành phố Hồ Chí Minh 6. Đỗ Văn Đại, Tạp chí Tòa án số 8/2010.http://tks.edu.vn/portal/detail/4980 – 64 – 0 – hoan – do – khong – thuc – hien – dung – hop – dong – trong – phap – luat – Viet nam.html?TabId=&pos, [25/10/2014] GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự  Trang thông tin điện tử 1. Trần Minh Tài, phân biệt hợp đồng mua bán hàng hóa và hợp đồng mua bán tài sản, báo điện tử dân luật, 2012, http://danluat.thuvienphapluat.vn/kien-thucve-hop-dong-phan-biet-hop-dong-mua-ban-hang-hoa-va-hop-dong-mua-ban-taisan.html, [15/10/2014] 2. Phạm Thanh Hữu, Vi phạm hợp đồng khi chưa đến hạn thực hiện nghĩa vụ, báo điện tử dân luật, 2012 ,http://danluat.thuvienphapluat.vn/vi-pham-hop-dongtruoc-thoi-han-anticipatory-breach-80847.aspx, [15/9/2014] 3. Vũ Ngọc Dũng, Tạm ngừng thực hiện hợp đồng do một bên không thực hiện đúng hợp đồng, báo điện tử dân luật http:/danluat.thuvienphapluat.vn //vungocdung.info/vu-ngoc-dung/tam-ngung-thuc-hien-hop-dong-do-mot-benkhong-thuc-hien-dung-hop-dong.html, [2/10/2014] 4. luatminhkhue.vn/dan-su/hoan-thien-phap-luat-ve-trach-nhiem-dan-su-tronghop-dong.aspx, [12/10/201 5. http://luathopdong.com/thong-tin/kien-thuc-ve-hop-dong/1618-cac-hinhthuc-cua-hop-dong.html, [20/10/2014] 6. http://vietq.vn/nguoi-tieu-dung-lac-vao-me-cung-chat-luong-san-pham-dienmay-d39973.html, [8/11/2014] GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự GVHD: Ths. Tăng Thanh Phương SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ [...]... lượng của vật mua bán được xác định theo mục đích sử dụng và chất lượng trung bình của vật cùng loại”.7 7 Khoản 3 Điều 430 Bộ luật dân sự năm 2005 GVHD: Ths Tăng Thanh Phương 12 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự CHƢƠNG 2 CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN TRONG PHÁP LUẬT DÂN SỰ Khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản, hai bên trong hợp đồng đều mong... cạnh đó, dự thảo Luật cũng bổ sung một loại hợp đồng mới là hợp đồng hợp tác để đáp ứng yêu cầu của thực tiễn về hợp tác trong sản xuất, kinh doanh GVHD: Ths Tăng Thanh Phương 10 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự Đối với một số hợp đồng cơ bản như hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng vay tài sản, hợp đồng thuê tài sản đã được bổ sung nhiều quy định để bảo... Chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản Chủ thể của một quan hệ pháp luật nói chung hay chủ thể của một hợp đồng mua bán tài sản nói riêng là những người tham gia vào hợp đồng đó Chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản gồm có bên bán và bên mua, chủ thể này có thể là cá nhân, pháp nhân, tổ hợp tác, hộ gia đình  Điều kiện riêng về chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản Bên bán: Là chủ sở hữu tài sản bán, có quyền... Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự khi người mua trả đủ tiền thì người mua trở thành chủ sở hữu đối với tài sản đó, người bán không còn quyền lợi gì đối với tài sản bán đó và mọi tranh chấp đối với tài sản đã bán đều bị pháp luật nghiêm cấm Mua bán theo hình thức điển mại có nghĩa là bán đợ, tức là bán rồi một thời gian sau sẽ chuộc lại tài sản đã bán Để việc mua bán này có... định của pháp luật đối với hợp đồng mua bán tài sản Ở những thời kỳ khác nhau, đối với các loại tài sản khác nhau và tùy đặc điểm của chủ thể hợp đồng, các bên có thể giao kết hợp đồng mua bán tài sản theo nhiều cách khác nhau nhưng chung quy lại phải đảm bảo được những điều kiện cơ bản sau: 2.1 Giao kết hợp đồng mua bán tài sản 2.1.1 Hình thức giao kết hợp đồng mua bán tài sản Theo Bộ luật dân sự năm... định đoạt tài sản bán, là người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền bán tài sản hoặc bên bán có thể là người đại diện hợp pháp theo quy định của pháp luật 10 11 Điều 33 Luật Giao dịch điện tử năm 2005 Điều 34 Luật Giao dịch điện tử năm 2005 GVHD: Ths Tăng Thanh Phương 17 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự Bên mua: Đối với một số chủ thể trong hợp đồng mua bán nhà... hợp đồng mua bán tài sản Đối tượng của hợp đồng là sự đáp ứng giữa người giao kết với người cùng giao kết trong khuôn khổ thực hiện hợp đồng. 15 Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản cũng phải thỏa mãn những quy định của pháp luật về chế độ pháp lý của đối tượng trong giao dịch dân sự đó là:  Đối tƣợng của hợp đồng mua bán là tài sản phải chuyển giao cho người có quyền Theo chương XI của Bộ luật dân. .. dân sự đã mở rộng quy định về chủ thể, hình thức giao kết hợp đồng Tuy nhiên Hợp đồng dân sự chưa có khái niệm nào quy định về tài sản, hợp đồng mua bán tài sản cũng như đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản là gì, nên gây khó khăn cho các bên trong việc thực hiện giao kết hợp đồng có đối tượng là tài sản Trước tình hình trên ngày 28/10/1995 Quốc hội khóa IX kỳ họp thứ 8 đã thông qua Bộ luật dân sự. .. loại hợp đồng cũng như tùy thuộc vào độ tin tưởng lẫn nhau mà các bên có thể lựa chọn 8 9 Điều 124 Bộ luật dân sự năm 2005 Điều 401 Bộ luật dân sự năm 2005 GVHD: Ths Tăng Thanh Phương 13 SVTH: Danh Thị Cẩm Nhớ Đề tài: Hợp đồng mua bán tài sản trong pháp luật dân sự một hình thức nhất định trong việc giao kết hợp đồng phù hợp với từng trường hợp cụ thể  Hình thức hợp đồng bằng lời nói là những hợp đồng. .. nếu tài sản mua bán không đúng chất lượng như lúc giao kết hợp đồng thì bên bán phải đổi tài sản khác cùng loại cho bên mua hoặc phải sửa chữa miễn phí người bán có thể giảm giá tài sản theo đúng chất lượng của tài sản Chủ thể của bên mua trong hợp đồng mua bán tài sản là người đi mua tài sản và có nghĩa vụ trả tiền khi mua tài sản đó cho bên bán đúng như giá cả mà hai bên đã thỏa thuận Bên mua có quyền