TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT …… LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT NIÊN KHÓA 2011-2015 ĐỀ TÀI: PHÁP LUẬT VỀ THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁ NHÂN CƢ TRÚ TRONG THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN Giảng viên hƣớng dẫn: Sinh viên thực hiện: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Bộ môn Luật Thƣơng mại Lƣơng Diểm Lam MSSV: 5115985 Lớp: Luật Thƣơng Mại 2-K37 Cần Thơ, tháng 12/2014 TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT …… LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT NIÊN KHÓA 2011-2015 ĐỀ TÀI: PHÁP LUẬT VỀ THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁ NHÂN CƢ TRÚ TRONG THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN Giảng viên hƣớng dẫn: Sinh viên thực hiện: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Bộ môn Luật Thƣơng mại Lƣơng Diểm Lam MSSV: 5115985 Lớp: Luật Thƣơng Mại 2-K37 Cần Thơ, tháng 12/2014 LỜI CẢM ƠN ********* Đầu tiên em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Cô Lê Huỳnh Phƣơng Chinh – Bộ môn Luật thƣơng mại, Khoa Luật, Trƣờng Đại học Cần Thơ đã trực tiếp hƣớng dẫn và giúp đỡ em suốt quá trình nghiên cứu trong thời gian qua để em hoàn thành bài Luận văn tốt nghiệp này. Xin chân thành gửi lời cảm ơn đến tất cả quý Thầy, Cô Khoa Luật – Trƣờng Đại học Cần Thơ đã hết lòng dìu dắt, dạy bảo, giúp em có những kiến thức cơ bản nhất về Luật học cũng nhƣ những ý kiến quý báu để giúp em hoàn thành tốt bài Luận văn này. Em xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè và ngƣời thân đã động viên tinh thần giúp em hoàn thành Luận văn này. Mặc dù có nhiều cố gắng trong quá trình nghiên cứu đề tài khoa học này nhƣng do nhiều điều kiện khách quan nên chắc chắn đề tài không tránh khỏi những thiếu sót. Do vậy, em rất mong đƣợc sự giúp đỡ và đóng góp ý kiến của quý Thầy, Cô. Em xin chân thành cảm ơn và xin kính chúc quý Thầy, Cô nhiều sức khỏe, luôn thành công trong công việc và cuộc sống. Cần Thơ, ngày tháng năm 2014 Ngƣời viết LƢƠNG DIỂM LAM NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN …… ………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… … NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG PHẢN BIỆN …… ……………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………… DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT  BĐS: Bất động sản  BLDS: Bộ Luật dân sự  NNT: Ngƣời nộp thuế  NSNN: Ngân sách nhà nƣớc  QSDĐ: Quyền sử dụng đất  TNCN: Thu nhập cá nhân  TNDN: Thu nhập doanh nghiệp  UBNN: Ủy ban nhân dân MỤC LỤC Trang LỜI NÓI ĐẦU ................................................................................................................. 1 1. Lý do chọn đề tài .................................................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................... 2 3. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................ 2 4. Phƣơng pháp nghiên cứu ....................................................................................... 2 5. Bố cục luận văn ....................................................................................................... 3 Chƣơng 1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN VÀ THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ........................................................................................................................ 4 1.1. Khái quát về thuế thu nhập cá nhân .......................................................................... 4 1.1.1. Khái niệm thuế thu nhập cá nhân............................................................... 4 1.1.2. Đặc điểm thuế thu nhập cá nhân ................................................................ 5 1.1.3. Vai trò của thuế thu nhập cá nhân ............................................................. 6 1.1.3.1. Đối với nền kinh tế xã hội .................................................................... 6 1.1.3.2. Đối với hệ thống thuế ........................................................................... 7 1.1.4. Giới thiệu các khoản thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân ...................... 7 1.1.4.1. Thu nhập từ kinh doanh, tiền lƣơng, tiền công ..................................... 8 1.1.4.2. Các khoản thu nhập khác chịu thuế thu nhập cá nhân .......................... 9 1.2. Khái quát về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản trong thuế thu nhập cá nhân ................................................................................................................... 13 1.2.1. Khái niệm thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản trong thuế thu nhập cá nhân ................................................................................................................ 13 1.2.2. Đặc trưng của thu nhập phát sinh từ chuyển nhượng bất động sản trong thuế thu nhập cá nhân ......................................................................................... 14 1.2.3. Sự khác biệt về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú .................. 15 1.3. Quá trình phát triển của pháp luật điều chỉnh về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản trong thuế thu nhập cá nhân ............................................... 16 1.3.1. Giai đoạn trước ngày 01/01/2009 ............................................................ 16 1.3.2. Giai đoạn sau ngày 01/01/2009 ............................................................... 17 1.3.3. Giai đoạn từ ngày 01/7/2013 đến nay ...................................................... 18 Chƣơng 2. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH VỀ THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁ NHÂN CƢ TRÚ TRONG THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ................................................................................... 21 2.1. Quy định pháp luật về thu nhập chịu thuế và miễn thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú ..............21 2.1.1. Những trường hợp chịu thuế thu nhập cá nhân khi phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú ............................................... 21 2.1.1.1. Thu nhập từ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất ............................................................................................. 21 2.1.1.2. Thu nhập từ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có công trình xây dựng trên đất .................................................................................................... 22 2.1.1.3. Thu nhập từ chuyển nhƣợng quyền sở hữu nhà ở .............................. 22 2.1.1.4. Thu nhập từ chuyển nhƣợng quyền thuê đất, thuê mặt nƣớc ............. 22 2.1.1.5. Thu nhập từ việc ủy quyền chuyển nhƣợng bất động sản .................. 23 2.1.1.6. Thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản khác ................ 23 2.1.2. Những trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân khi phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú ............................................... 24 2.1.2.1. Thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản giữa những ngƣời có quan hệ hôn nhân hoặc quan hệ huyết thống ............................................................ 24 2.1.2.2. Ngƣời chuyển nhƣợng bất động sản chỉ có duy nhất nhà ở, quyền sử dụng đất tại Việt Nam ...................................................................................... 25 2.1.2.3. Trƣờng hợp khác đƣợc miễn thuế thu nhập cá nhân khi phát sinh thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản ............................................. 28 2.2. Quy định pháp luật về cách xác định thu nhập tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú ..............................................28 2.2.1. Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản không có công trình xây dựng trên đất ................................................................................................. 29 2.2.2. Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản có công trình xây dựng trên đất ....................................................................................................... 30 2.2.3. Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở ..................... 31 2.2.4. Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước .... 32 2.2.5. Thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản khác ...... 32 2.3. Quy định pháp luật về thuế suất thuế đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú .................................................................................33 2.3.1. Trường hợp xác định được giá vốn và chi phí hợp lý liên quan .............. 37 2.3.2. Trường hợp không xác định được giá vốn và chi phí hợp lý liên quan ... 38 2.4. Quy định pháp luật về cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú ..............................................39 2.4.1. Trường hợp chuyển nhượng bất động sản xác định được thu nhập tính thuế .................................................................................................................. 39 2.4.2. Trường hợp chuyển nhượng bất động sản không xác định được thu nhập tính thuế ............................................................................................................... 40 2.4.3. Trường hợp chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu ...................... 41 2.5. Quy định pháp luật về thủ tục kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản ............................................42 2.5.1. Thủ tục kê khai thuế ................................................................................. 42 2.5.1.1. Nguyên tắc khai thuế .......................................................................... 42 2.5.1.2. Hồ sơ khai thuế, hồ sơ miễn thuế ....................................................... 43 2.5.1.3. Nơi nộp hồ sơ, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế ...................................... 46 2.5.2. Thủ tục nộp thuế ....................................................................................... 47 2.5.2.1. Thời hạn nộp thuế ............................................................................... 47 2.5.2.2. Địa điểm nộp thuế ............................................................................... 47 Chƣơng 3. THỰC TRẠNG ÁP DỤNG THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI THU NHẬP TỪ HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁ NHÂN CƢ TRÚ VÀ MỘT SỐ ĐỊNH HƢỚNG HOÀN THIỆN ............................. 49 3.1. Thực trạng thu thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản .....................................................................................................49 3.1.1. Thuận lợi của việc áp dụng pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú .................................. 49 3.1.1.1. Ngƣời dân có thể tự lựa chọn mức thuế suất ..........................................49 3.1.1.2. Chống đầu cơ đất đai .................................................................................51 3.1.2. Một số tồn tại của việc áp dụng pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú ............................ 52 3.1.2.1. Quy định pháp luật chồng chéo gây khó khăn trong việc xác định mức thuế suất ............................................................................................................52 3.1.2.2. Hành vi trốn thuế của ngƣời nộp thuế .....................................................54 3.2. Một số giải pháp nhằm hạn chế những khó khăn trong việc áp dụng thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản .............................56 3.2.1. Cần có sự kết hợp giữa các cơ quan quản lý nhà nước với cơ quan quản lý thuế ................................................................................................................. 56 3.2.2. Chỉ nên áp dụng một mức thuế suất ......................................................... 57 3.2.3. Cần cụ thể hóa những quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm đối với hành vi trốn thuế .................................................................................................. 59 3.2.4. Tổ chức tuyên truyền những quy định của pháp luật với người dân ....... 59 KẾT LUẬN ................................................................................................................... 61 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân LỜI NÓI ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Thuế có vai trò quan trọng đối với sự phát triển của Đời sống - Kinh tế - Xã hội. Thuế là công cụ quan trọng của Nhà nƣớc dùng để tạo nguồn thu cho NSNN, giúp ổn định vĩ mô nền kinh tế và đảm bảo công bằng xã hội. Trong đó, thuế TNCN đƣợc xem là loại thuế quan trọng bởi loại thuế này có số thu ổn định, bền vững trong NSNN. Đối tƣợng chịu thuế TNCN tƣơng đối nhiều và rộng trong đó có thu nhập chịu thuế là thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS. Ở Việt Nam, những năm gần đây thị trƣờng chuyển nhƣợng BĐS đang là thị trƣờng thu hút đƣợc nhiều sự quan tâm đầu tƣ của các nhà đầu tƣ vì chuyển nhƣợng BĐS mang lại cho các nhà đầu tƣ một khoản lợi nhuận lớn. Đó là lý do mà thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS là thu nhập chịu thuế TNCN. Tuy nhiên, hiện vẫn còn nhiều trƣờng hợp cá nhân trốn thuế. Chính vì thế mà Nhà nƣớc đã ban hành Luật Quản lý thuế năm 2006 sửa đổi, bổ sung năm 2012 nhằm điều chỉnh vấn đề này. Luật Quản lý thuế quy định đầy đủ quyền và nghĩa vụ của NNT cũng nhƣ quyền và trách nhiệm của cơ quan quản lý thuế. Theo sau đó thì Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi, bổ sung năm 2012 cũng ra đời nhằm hƣớng dẫn ngƣời dân trong việc nộp thuế TNCN và cơ quan thuế trong việc thu thuế TNCN, trong đó có những quy định về thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS. Sau khi Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 đƣợc áp dụng cũng nhƣ sau khi Luật sửa đổi, bổ sung năm 2012 có hiệu lực thì thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS đã cho thấy những ƣu điểm nhƣ sau: Đối với Nhà nƣớc: Thứ nhất, tạo nguồn thu lớn cho NSNN bởi mức thuế đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS là tƣơng đối cao và hiện nay hoạt động chuyển nhƣợng BĐS đang diễn ra ngày càng nhiều; Thứ hai, giúp chống nạn đầu cơ đất đai làm cho thị trƣờng chuyển nhƣợng BĐS phát triển ổn định và bền vững; Đối với NNT: Với quy định hai mức thuế suất nhƣng NNT đƣợc tự lựa chọn mức thuế suất áp dụng đã tạo ra thuận lợi không nhỏ đối với NNT. Nhƣng trên thực tế áp dụng thì thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS vẫn còn nhiều vƣớng mắc mà nguyên nhân chủ yếu là do quy định pháp luật khi đƣa vào thực tiễn áp dụng đã gây khó khăn trong việc xác GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 1 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân định mức thuế suất cũng nhƣ có những trƣờng hợp NNT lợi dụng quy định pháp luật để trốn thuế. Điều này yêu cầu cần có một giải pháp thiết thực, lâu dài và triệt để nhằm giúp cho ngƣời dân hiểu biết sâu rộng thêm về quyền và nghĩa vụ của NNT nhằm tránh tình trạng lách luật trốn thuế và cơ quan quản lý thuế dễ dàng xác định mức thuế suất áp dụng vừa phù hợp với quy định của pháp luật vừa tránh những trƣờng hợp NNT phải nộp thuế khống. Làm đƣợc điều này sẽ có ý nghĩa quan trọng trong hoạt động quản lý thuế, bảo vệ đƣợc lợi ích hợp pháp của các bên chủ thể tham gia và góp phần giúp thị trƣờng BĐS phát triển ổn định. Xuất pháp từ những lý do đó ngƣời viết đã chọn đề tài “Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú trong thuế thu nhập cá nhân” để nghiên cứu. 2. Mục tiêu nghiên cứu Dựa trên cơ sở tìm hiểu những quy định của pháp luật về chuyển nhƣợng bất động sản trong thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS có thể thấy đƣợc những hạn chế còn tồn tại trong hoạt động thu và nộp thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS làm ảnh hƣởng đến hoạt động thuế của ngành thuế nói chung. Đồng thời qua đó đề suất một số giải pháp thiết thực để giúp những hoạt động trong việc thu và nộp thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS đƣợc chặt chẽ, rõ ràng, đảm bảo đƣợc quyền lợi hợp pháp của NNT cũng nhƣ đảm bảo đƣợc việc chống thất thu thuế. 3. Phạm vi nghiên cứu Ngƣời viết tập trung nghiên cứu những quy định của pháp luật về những trƣờng hợp chịu thuế, miễn thuế, căn cứ tính thuế, thuế suất cũng nhƣ thủ tục kê khai thuế, nộp thuế trong lĩnh vực thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản đối với cá nhân cƣ trú đƣợc quy định trong Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi, bổ sung năm 2012 và các văn bản hƣớng dẫn thi hành. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu Trong quá trình thực hiện đề tài, ngƣời viết đã sử dụng một số biện pháp nhƣ phân tích luật viết, các biện pháp liệt kê và để tạo sự dễ dàng cho ngƣời đọc ngƣời viết còn sử dụng các phƣơng pháp so sánh, tổng hợp, diễn dịch để phân tích, giải thích, GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 2 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân chứng minh vấn đề. Tùy vào từng trƣờng hợp cụ thể mà ngƣời viết đã áp dụng phƣơng pháp phù hợp để tạo ra sự cân đối, hài hòa và mạch lạc trong từng vấn đề của luận văn. 5. Bố cục luận văn Nội dung của đề tài gồm ba chƣơng: Chƣơng 1. Khái quát chung về thuế thu nhập cá nhân và thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản trong thuế thu nhập cá nhân. Trong chương này người viết nghiên cứu về: Khái niệm, đặc điểm, vai trò và lịch sử hình thành của thuế TNCN cũng nhƣ thuế TNCN đối với thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS của cá nhân cƣ trú. Bên cạnh đó ngƣời viết đã so sánh sự khác biệt về thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS giữa cá nhân cƣ trú với cá nhân không cƣ trú. Chƣơng 2. Quy định pháp luật điều chỉnh về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản trong thuế thu nhập cá nhân của cá nhân cƣ trú. Ở chương này người viết nghiên cứu về: Các khoản thu nhập chịu thuế, các khoản thu nhập miễn thuế, cách xác định thu nhập tính thuế, thuế suất cũng nhƣ cách tính thuế đối với từng trƣờng hợp cụ thể và quy định pháp luật về thủ tục kê khai, nộp thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS. Trong đó ngƣời viết tập trung nghiên cứu quy định pháp luật hiện hành về thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS đối với cá nhân cƣ trú. Chƣơng 3. Thực trạng áp dụng thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú và một số định hƣớng hoàn thiện. Chương này người viết nghiên cứu về: Những thuận lợi cũng nhƣ một số tồn tại của việc áp dụng pháp luật thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS của cá nhân cƣ trú mà cụ thể là khó khăn trong việc xác định mức thuế suất cũng nhƣ những hành vi lách luật trốn thuế của NNT. Qua đó ngƣời viết đã đề xuất một số giải pháp nhằm hạn chế những khó khăn đó. GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 3 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân Chƣơng 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN VÀ THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN 1.1. Khái quát về thuế thu nhập cá nhân 1.1.1. Khái niệm thuế thu nhập cá nhân Thuế là khoản nộp mang tính nghĩa vụ bắt buộc của các pháp nhân và thể nhân đối với Nhà nƣớc không mang tính đối giá hoàn trả trực tiếp. Thuế là nghĩa vụ thanh toán mà các thể nhân và pháp nhân khi có các dấu hiệu và điều kiện đƣợc quy định cụ thể trong Luật thuế thì phải thực hiện đối với Nhà nƣớc và đƣợc đảm bảo bằng sự cƣỡng chế của Nhà nƣớc. Thuế là công cụ phản ánh quan hệ phân phối lại của cải vật chất dƣới hình thức giá trị giữa Nhà nƣớc với các chủ thể trong xã hội. Giáo trình Quản lý Tài chính công của học viện tài chính quan niệm rằng “Thuế là một hình thức động viên bắt buộc của Nhà nước theo luật định, thuộc phạm trù phân phối, nhằm tập trung một bộ phận thu nhập của các thể nhân và pháp nhân vào ngân sách nhà nước để đáp ứng các nhu cầu chi tiêu của nhà nước và phục vụ lợi ích công cộng”.1 Thuế TNCN đã có lịch sử hàng trăm năm và đã trở thành loại thuế phổ biến trên thế giới. Thuế TNCN đã đƣợc áp dụng từ lâu ở các nƣớc phát triển, đối tƣợng nộp thuế TNCN là mọi dân cƣ trong nƣớc và ngƣời nƣớc ngoài có thu nhập phát sinh tại nƣớc sở tại không phân biệt nghề nghiệp và địa vị xã hội. Đồng thời tùy theo tính chất của các khoản thu thuế TNCN có thể chia thành hai loại: thu nhập thƣờng xuyên và thu nhập không thƣờng xuyên để tính thuế cho phù hợp. Hiện nay đã có khoảng 180 nƣớc áp dụng thuế TNCN. Ở Việt Nam, chính sách điều tiết về thuế trong thời gian qua đối với cá nhân có thu nhập cao đƣợc điều tiết bởi Pháp lệnh thuế thu nhập đối với ngƣời có thu nhập cao. Qua nhiều lần sửa đổi bổ sung và đứng trƣớc yêu cầu phát triển kinh tế xã hội, hội nhập kinh tế quốc tế đến năm 2007 Luật thuế thu nhập cá nhân ra đời nhằm quy định cụ thể và chi tiết hơn về thuế áp dụng đối với ngƣời có thu nhập cao và đã đƣợc sửa đổi, bổ sung năm 2012. Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 cũng nhƣ luật sửa đổi, bổ sung 2012 đã phần nào nói lên đƣợc mục tiêu của chính sách thuế phù hợp 1 Học viện tài chính, Giáo trình Quản lý tài chính công, Nxb Tài chính năm 2005, tr.106. GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 4 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân với thực tiễn phát triển kinh tế. Tuy nhiên, Luật thuế TNCN vẫn chƣa đƣa ra khái niệm nhƣ thế nào là thuế TNCN nhƣng dựa vào những quy định cụ thể ta có thể hiểu: “Thuế TNCN là loại thuế chủ yếu đánh vào thu nhập của cá nhân nhằm thực hiện công bằng xã hội, động viên một phần thu nhập của cá nhân vào NSNN và có thể sử dụng để điều tiết vĩ mô nền kinh tế thông qua việc khuyến khích làm việc hay nghĩ ngơi, thông qua việc thu hay không thu thuế đối với các khoản thu nhập từ kinh doanh, đầu tư, vv…”.2 Hiện nay chƣa có định nghĩa một cách chính xác nhƣ thế nào là thu nhập. Việc đƣa ra định nghĩa của thu nhập là rất khó khăn. Thu nhập có thể đƣợc hiểu là một giá trị vật chất mà ngƣời nào đó đƣợc nhận3. TNCN là khoản thu nhập mà một ngƣời nào đó nhận đƣợc từ các hoạt động kinh doanh, đầu tƣ, vv… và là khoản thu nhập cao phải chịu thuế TNCN. Thuế TNCN là loại thuế đảm bảo cao nguyên tắc công bằng xã hội, bởi đây là loại thuế đánh vào thu nhập của từng cá nhân theo biểu thuế lũy tiến từng phần và có giảm trừ gia cảnh… Thông qua chính sách thuế Nhà nƣớc cũng động viên một phần thu nhập của cá nhân vào NSNN, động viên vì thuế TNCN mang tính tự nguyện, phụ thuộc vào mức khai thuế của cá nhân, qua việc nộp thuế TNCN thì NNT sẽ góp phần tăng thu cho NSNN. Thuế TNCN cũng góp phần điều tiết vĩ mô nền kinh tế thông qua việc làm, mua sấm hay nghỉ ngơi,… 1.1.2. Đặc điểm thuế thu nhập cá nhân Thuế TNCN là một trong những loại thuế trực thu là loại thuế điều tiết trực tiếp vào thu nhập hoặc tài sản của NNT, có đặc điểm là đối tƣợng nộp thuế theo luật quy định đồng nhất với ngƣời phải chịu thuế tức là thuế thu trực tiếp vào thu nhập của NNT. Thuế TNCN có các đặc điểm cơ bản sau: - Là loại thuế đánh lên tất cả các cá nhân có thu nhập chịu thuế là khoản thu nhập phát sinh từ các hoạt động kinh doanh, đầu tƣ, vv… chƣa trừ các khoản giảm trừ gia cảnh, đóng góp bảo hiểm và chi phí liên quan. Vì là loại thuế trực thu, đánh thuế trực tiếp lên thu nhập của cá nhân nên ngƣời chịu thuế thƣờng khó có thể chuyển gánh nặng về thuế cho ngƣời khác. Cho nên tâm lý của ngƣời chịu thuế thƣờng nặng nề hơn khi thực hiện nghĩa vụ thuế này so với các loại thuế gián thu. 2 3 Ts. Lê Thị Nguyệt Châu, Giáo trình Luật tài chính 2, tr. 25. Ts. Lê Thị Nguyệt Châu, Giáo trình Luật tài chính 2, tr. 27. GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 5 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân - Nhà nƣớc có thể sử dụng loại thuế này để khuyến khích làm việc hay nghỉ ngơi thông qua biểu thuế. Ví dụ nhƣ Nhà nƣớc khuyến khích ngƣời lao động làm thêm giờ, tăng thu nhập bằng cách đánh thuế nhẹ hoặc không đánh thuế lên khoản thu nhập tăng thêm do làm thêm giờ hoặc có thể khuyến khích nghĩ ngơi bằng cách đánh thuế nặng lên khoản thu nhập này. Nhà nƣớc cũng có thể khuyến khích ngƣời dân đầu tƣ hay không đầu tƣ, tiết kiệm hay không tiết kiệm thông qua việc đánh thuế hay không đánh thuế thu nhập đối với thu nhập từ hoạt động đầu tƣ, thu nhập từ lãi tiết kiệm. - Thuế TNCN là một loại thuế phức tạp bởi thực tế có rất nhiều nguồn phát sinh thu nhập chịu thuế TNCN, là loại thuế đòi hỏi cơ quan quản lý thuế cần có sự kết hợp với các cơ quan quản lý nhà nƣớc để xác định thu nhập chịu thuế của cá nhân. Việc quản lý thuế, thu thuế đòi hỏi trình độ, kỹ thuật cao, chi phí quản lý thuế lớn. Cơ quan quản lý thuế phải nắm đƣợc các nguồn thu nhập của ngƣời chịu thuế, các khoản giảm trừ, tình trạng cƣ trú của họ ở Việt Nam, vv… 1.1.3. Vai trò của thuế thu nhập cá nhân Thuế là công cụ chủ yếu trong việc tập trung các nguồn lực tài chính nhằm đáp ứng các nhu cầu chi tiêu của nhà nƣớc. Thực hiện điều tiết vĩ mô nền kinh tế, điều tiết vĩ mô nền kinh tế nghĩa là Nhà nƣớc không can thiệp trực tiếp vào các hoạt động kinh tế, xã hội bằng các mệnh lệnh hành chính mà Nhà nƣớc chỉ đƣa ra những chuẩn mực mang tính định hƣớng lớn trên diện rộng và bằng các công cụ đòn bẩy để hƣớng các hoạt động kinh tế, xã hội đi theo, nhằm đạt đƣợc mục tiêu kinh tế đề ra, tạo hành lang pháp lý cho các hoạt động kinh tế, xã hội thực hiện trong khuôn khổ pháp luật.4 Là một bộ phận của hệ thống thuế, thuế TNCN vừa mang các vai trò chủ yếu của thuế nói chung vừa có vai trò riêng mà các loại thuế khác không có đƣợc. 1.1.3.1. Đối với nền kinh tế xã hội - Tạo lập nguồn tài chính cho NSNN Thuế là nguồn thu chủ yếu của NSNN, trong đó thuế TNCN là một trong những bộ phận quan trọng cấu thành thuế nói chung nên cũng góp một phần quan trọng để tạo nguồn tài chính cho Nhà nƣớc. Thuế TNCN đƣợc tính với diện rộng, khả năng tạo nguồn cho NSNN rất lớn. Bên cạnh đó, thuế TNCN tác động trực tiếp vào thu nhập của dân cƣ mà ngƣời dân của bất kì quốc gia nào cũng đều mong muốn và cố gắng có 4 Quách Đức Pháp, Thuế-Công cụ điều tiết vĩ mô nền kinh tế, Nxb Xây dựng, Hà Nội 1999, tr.40 GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 6 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân thu nhập càng cao để nâng cao đời sống vật chất, tinh thần. Thuế TNCN tăng lên nhanh chống cùng với sự gia tăng bình quân đầu ngƣời. - Góp phần thực hiện công bằng xã hội Thực hiện công bằng xã hội là một trong những vai trò quan trọng của thuế nói chung và thuế TNCN nói riêng. Thuế TNCN cùng với phƣơng pháp tính thuế lũy tiến từng phần đã thực hiện đƣợc việc điều tiết thu nhập, đảm bảo công bằng xã hội. - Điều tiết thu nhập, tiêu dùng và tiết kiệm Thuế TNCN cũng có vai trò điều tiết vĩ mô nền kinh tế. Loại thuế này điều tiết trực tiếp TNCN nên một mặt tác động trực tiếp đến tiết kiệm, mặt khác làm cho khả năng thanh toán của các cá nhân bị giảm. Từ đó cầu hàng hóa, dịch vụ giảm sẽ tác động đến nền kinh tế. 1.1.3.2. Đối với hệ thống thuế - Góp phần khắc phục nhƣợc điểm của các loại thuế khác Một số loại thuế gián thu nhƣ thuế giá trị gia tăng, thuế tiêu thụ đặc biệt điều có nhƣợc điểm là có tính lũy thoái và ảnh hƣởng đến ngƣời nghèo nhiều hơn ngƣời giàu vì khi tiêu thụ cùng một lƣợng hàng hóa mọi ngƣời không phân biệt giàu nghèo và đều phải chịu thuế nhƣ nhau. Việc tính thuế TNCN theo lũy tiến từng phần sẽ góp phần khắc phục đƣợc nhƣợc điểm này. - Góp phần hạn chế sự thất thu thuế thu nhập doanh nghiệp Trong doanh nghiệp thƣờng tồn tại cả thuế TNDN và thuế TNCN. Giữa hai loại thuế này luôn tồn tại mối quan hệ gắn bó với nhau. Thuế TNCN còn góp phần khắc phục thất thu thuế TNDN khi có sự thông đồng giữa các doanh nghiệp hay giữa doanh nghiệp với cá nhân. Trong trƣờng hợp doanh nghiệp kê khai cao hơn thực tế những chi phí phải trả cho các cá nhân để làm giảm thu nhập tính thuế của doanh nghiệp thì các cá nhân nhận đƣợc những khoản nói trên phải nộp thêm thuế TNCN đối với phần thu nhập nhận đƣợc kê khai thêm đó. Thu nhập của doanh nghiệp tăng sẽ kéo lên sự tăng của thuế TNDN và thuế TNCN. 1.1.4. Giới thiệu các khoản thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân Thuế của nhà nƣớc nhằm vào thu nhập của ngƣời dân. Tuy nhiên, nếu chỉ có một loại thuế thì thuế suất sẽ cao, dẫn đến việc cản trở tạo ra thu nhập. Việc đánh thuế dƣới các dạng khác nhau trong quá trình tích lũy, sử dụng thu nhập của ngƣời dân sẽ tạo điều kiện giảm bớt mức thuế trực tiếp đánh vào thu nhập. Ngoài ra, việc đánh các loại GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 7 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân thuế khác cho phép động viên thêm phần thu nhập chƣa bị đánh thuế và cả phần thu nhập đã trốn hoặc tránh thuế, hạn chế đƣợc mặt tiêu cực của thuế thu nhập.5 Với sự phát triển của kinh tế thu nhập của cá nhân ngày càng đa dạng hơn. Thu nhập của cá nhân có thể có đƣợc từ tiền lƣơng, thu nhập từ hoạt động kinh doanh, thu nhập từ tiền bản quyền, từ hoạt động đầu tƣ chứng khoán, vv… Thu nhập cũng có thể đƣợc phân loại thành thu nhập thƣờng xuyên và thu nhập không thƣờng xuyên; hợp pháp hay không hợp pháp; phát sinh hay chƣa phát sinh; trong nƣớc hay ngoài nƣớc vv…6. Luật thuế TNCN 2007 sửa đổi, bổ sung 2012 xác định các khoản chịu thuế TNCN gồm: thu nhập từ kinh doanh, tiền lƣơng, tiền công và các khoản thu nhập khác. 1.1.4.1. Thu nhập từ kinh doanh, tiền lƣơng, tiền công Đây có thể đƣợc xem là khoản thuế thu quan trọng nhất của thuế TNCN bởi đây là loại thuế đánh trực tiếp vào thu nhập đƣợc xem là thu nhập chính của NNT. Ngoài ra, đây cũng là khoản thuế thu thể hiện rõ nhất vai trò của thuế TNCN là góp phần thực hiện công bằng xã hội bởi đƣợc tính theo biểu thuế lũy tiến từng phần. Đặc điểm của biểu thuế lũy tiến từng phần là thuế suất đƣợc đánh theo phần thu nhập tính thuế, thu nhập tính thuế càng cao thì mức thuế suất đƣợc áp dụng càng cao. Cách tính thuế: Thuế TNCN phải nộp = Thu nhập tính thuế x Thuế suất (%) 1.1.4.1.1. Thu nhập từ kinh doanh Thu nhập từ kinh doanh là thu nhập có đƣợc từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong các lĩnh vực sau:7 - Thu nhập từ sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thuộc tất cả các lĩnh vực, ngành nghề kinh doanh theo quy định của pháp luật nhƣ: sản xuất, kinh doanh hàng hóa, xây dựng vận tải, kinh doanh ăn uống, kinh doanh dịch vụ, kể cả dịch vụ cho thuê nhà, cho thuê mặt bằng. 5 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật thuế Việt Nam, Nxb Tƣ pháp năm 2007, tr.176 Ts. Lê Thị Nguyệt Châu, Giáo trình Luật tài chính 2, tr. 27 7 Xem khoản 1, Điều 2 Thông tƣ 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013 6 GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 8 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân - Thu nhập từ hoạt động hành nghề độc lập của cá nhân trong những lĩnh vực, ngành nghề đƣợc cấp giấy phép hoặc chứng chỉ hành nghề theo quy định của pháp luật. - Thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng, đánh bắt thủy sản (nếu không đáp ứng đủ điều kiện miễn thuế). 1.1.4.1.2. Thu nhập từ tiền lƣơng, tiền công Thu nhập từ tiền lƣơng, tiền công là các khoản thu nhập ngƣời lao động nhận đƣợc từ ngƣời sử dụng lao động dƣới các hình thức bằng tiền hoặc không bằng tiền. Tuy nhiên, không phải tất cả các khoản phụ cấp, trợ cấp, tiền thƣởng, tiền lƣơng đều phải chịu thuế, Thông tƣ 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013 xác định rõ các khoản phụ cấp, tiền thƣởng sẽ đƣợc trừ khi xác định thu nhập chịu thuế bao gồm: phụ cấp, trợ cấp cho thƣơng binh, bệnh binh, cho thân nhân liệt sĩ; phụ cấp, trợ cấp cho cán bộ hoạt động cách mạng; phụ cấp, trợ cấp cho các anh hùng lực lƣợng vũ trang, anh hùng lao động, Bà mẹ Việt Nam anh hùng; phụ cấp quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật, tiền thƣởng kèm theo các danh hiệu đƣợc nhà nƣớc phong tặng bao gồm cả tiền thƣởng kèm theo các danh hiệu thi đua, các hình thức khen thƣởng theo quy định của pháp luật về thi đua khen thƣởng.8 1.1.4.2. Các khoản thu nhập khác chịu thuế thu nhập cá nhân Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thì thu nhập của cá nhân cũng ngày càng đa dạng hơn và cao hơn so với trƣớc nên thuế đánh trên các khoản thu nhập khác chịu thuế thu nhập cá nhân cũng nhiều. Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi, bổ sung 2012 đã bao quát đƣợc các khoản thu nhập chịu thuế TNCN và đã quy định cụ thể về cách tính thuế trong từng trƣờng hợp cụ thể ví dụ nhƣ: thu nhập chịu thuế TNCN đối với thu nhập từ đầu tƣ vốn, thu nhập chịu thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng vốn, thu nhập chịu thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS, vv… 1.1.4.2.1. Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân từ đầu tƣ vốn Thu nhập từ đầu tƣ vốn là khoản thu nhập nhận đƣợc từ hoạt động cho cơ sở sản xuất, kinh doanh vay, mua cổ phần hoặc góp vốn sản xuất, kinh doanh. Thu nhập tính thuế từ đầu tƣ vốn là thu nhập chịu thuế mà cá nhân nhận đƣợc từ hoạt động đầu tƣ. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế đối với thu nhập từ đầu tƣ vốn là thời điểm tổ chức, cá nhân trả thu nhập cho đối tƣợng nộp thuế. Trƣờng hợp cá 8 Ts. Lê Thị Nguyệt Châu, Giáo trình Luật tài chính 2, tr.29 GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 9 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân nhân nhận đƣợc thu nhập do việc đầu tƣ vốn ra nƣớc ngoài dƣới mọi hình thức thì thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm cá nhân nhận thu nhập. Cách tính thuế: Số thuế TNCN phải nộp Thu nhập tính = thuế Thuế suất x 5% 1.1.4.2.2. Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng vốn Thu nhập từ chuyển nhƣợng vốn là khoản tiền lãi nhận đƣợc từ việc chuyển nhƣợng vốn của cá nhân trong các trƣờng hợp sau: - Thu nhập từ chuyển nhƣợng phần vốn góp trong các công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh, công ty cổ phần, các hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp tác xã, tổ chức kinh tế, tổ chức khác. - Thu nhập từ chuyển nhƣợng chứng khoán bao gồm thu nhập từ việc chuyển nhƣợng cổ phiếu, trái phiếu, chứng chỉ quỹ và các loại chứng khoán khác theo quy định của Luật chứng khoán. - Thu nhập từ chuyển nhƣợng vốn dƣới các hình thức khác. Cách tính thuế: Thuế TNCN phải nộp Thu nhập tính = thuế Thuế suất x 20% 1.1.4.2.3. Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng bất động sản Đây là khoản thuế thu nhập cá nhân mà ngƣời viết tập trung nghiên cứu. Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về thuế suất và cách tính thuế còn nhiều bất cập. Thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản là khoản thu nhập nhận đƣợc từ việc chuyển nhƣợng bất động sản, bao gồm: - Thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất - Thu nhập từ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất, bao gồm:  Nhà ở  Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất  Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngƣ nghiệp (cây trồng, vật nuôi,…) GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 10 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân  Thu nhập từ chuyển nhƣợng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở  Thu nhập từ chuyển nhƣợng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nƣớc  Các khoản thu nhập khác nhận đƣợc từ chuyển nhƣợng bất động sản. Phần này ngƣời viết sẽ nói rõ hơn ở chƣơng 2: Quy định pháp luật điều chỉnh về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân. 1.1.4.2.4. Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân từ bản quyền Thu nhập từ bản quyền là thu nhập nhận đƣợc khi chuyển nhƣợng, chuyển nhƣợng lại và chuyển giao quyền sử dụng các đối tƣợng của quyền sở hữu trí tuệ theo quy định của Luật sở hữu trí tuệ; thu nhập từ chuyển giao công nghệ theo quy định của Luật chuyển giao công nghệ, cụ thể: - Đối tƣợng của quyền sở hữu trí tuệ thực hiện theo quy định tại Điều 3 của Luật sở hữu trí tuệ và các văn bản hƣớng dẫn liên quan, bao gồm: quyền tác giả bao gồm các tác phẩm văn học, tác phẩm nghệ thuật, khoa học; đối tƣợng quyền liên quan đến quyền tác giả, bao gồm: ghi hình, ghi âm chƣơng trình phát sóng, tín hiệu vệ tinh mang chƣơng trình đƣợc mã hóa; quyền sở hữu công nghiệp bao gồm sáng chế, kiểu dáng công nghiệp, thiết kế bố trí mạch tích hợp bán dẫn, bí mật kinh doanh, nhãn hiệu, tên thƣơng mại và chỉ dẫn địa lý; quyền đối với giống cây trồng là giống cây trồng và vật liệu nhân giống. - Đối tƣợng của chuyển giao công nghệ thực hiện theo quy định tại Điều 7 của Luật chuyển giao công nghệ, bao gồm:  Chuyển giao các bí quyết kỹ thuật.  Chuyển giao kiến thức kỹ thuật về công nghệ dƣới dạng phƣơng án công nghệ, quy trình công nghệ, giải pháp kỹ thuật, công thức, thông số kỹ thuật, bản vẽ, sơ đồ kỹ thuật, chƣơng trình máy tính, thông tin dữ liệu.  Chuyển giao giải pháp hợp lý hóa sản xuất, đổi mới công nghệ. Thu nhập tính thuế từ tiền bản quyền là phần thu nhập vƣợt trên 10 triệu đồng theo hợp đồng chuyển nhƣợng, không phụ thuộc vào số lần thanh toán hoặc số lần nhận tiền mà đối tƣợng nộp thuế nhận đƣợc khi chuyển giao, chuyển quyền sử dụng các đối tƣợng của quyền sở hữu trí tuệ, chuyển giao công nghệ. Cách tính thuế: GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 11 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân Thuế thu nhập cá nhân phải nộp Thu nhập = Thuế suất x tính thuế 5% 1.1.4.2.5. Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân từ nhƣợng quyền thƣơng mại Nhƣợng quyền thƣơng mại là hoạt động thƣơng mại, theo đó bên nhƣợng quyền cho phép và yêu cầu bên nhận quyền tự mình tiến hành việc mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ theo các điều kiện của bên nhƣợng quyền. Thu nhập từ nhƣợng quyền thƣơng mại là các khoản thu nhập mà cá nhân nhận đƣợc từ các hợp đồng nhƣợng quyền thƣơng mại nêu trên, bao gồm cả việc nhƣợng lại quyền thƣơng mại theo quy định của pháp luật về nhƣợng quyền thƣơng mại.9 Thu nhập tính thuế từ nhƣợng quyền thƣơng mại là phần thu nhập vƣợt trên 10 triệu đồng theo hợp đồng nhƣợng quyền thƣơng mại, không phụ thuộc vào số lần thanh toán hoặc số lần nhận tiền mà NNT nhận đƣợc. Trƣờng hợp cùng là một đối tƣợng của quyền thƣơng mại nhƣng việc chuyển nhƣợng thực hiện thành nhiều hợp đồng thì thu nhập tính thuế là phần vƣợt trên 10 triệu đồng tính trên tổng các hợp đồng nhƣợng quyền thƣơng mại. Cách tính thuế: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp Thu nhập = tính thuế Thuế suất x 5% 1.1.4.2.6. Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân từ trúng thƣởng Thu nhập từ trúng thƣởng là các khoản tiền hoặc hiện vật mà cá nhân nhận đƣợc dƣới các hình thức sau đây:10 - Trúng thƣởng xổ số do các công ty xổ số phát hành thực hiện - Trúng thƣởng trong các hình thức khuyến mại khi tham gia mua bán hàng hóa, dịch vụ. - Trúng thƣởng trong các hình thức cá cƣợc, đặt cƣợc đƣợc pháp luật cho phép. - Trúng thƣởng trong các casino đƣợc pháp luật cho phép hoạt động. - Trúng thƣởng trong các trò chơi, cuộc thi có thƣởng và các hình thức trúng thƣởng khác do các tổ chức kinh tế, cơ quan hành chính, sự nghiệp, các đoàn thể và các tổ chức, cá nhân khác tổ chức. 9 Ts. Lê Thị Nguyệt Châu, Giáo trình Luật tài chính 2, tr.31 Ts. Lê Thị Nguyệt Châu, Giáo trình Luật tài chính 2, tr.30 10 GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 12 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân Thu nhập tính thuế từ trúng thƣởng là phần giá trị giải thƣởng vƣợt trên 10 triệu đồng mà đối tƣợng nộp thuế nhận đƣợc theo từng lần trúng thƣởng. Cách tính thuế: Thuế thu nhập cá nhân Thu nhập = phải nộp tính thuế Thuế suất x 10% 1.1.4.2.7. Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân từ thừa kế, quà tặng Thu nhập từ nhận thừa kế là khoản thu nhập mà cá nhân nhận đƣợc theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật về tài sản thừa kế. Thu nhập từ quà tặng là khoản thu nhập của cá nhân nhận đƣợc từ các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nƣớc. Thu nhập tính thuế từ thừa kế, quà tặng là phần giá trị tài sản nhận thừa kế, quà tặng vƣợt trên 10 triệu đồng mỗi lần nhận. Giá trị tài sản nhận thừa kế, quà tặng đƣợc xác định riêng đối với từng trƣờng hợp cụ thể. Cách tính thuế: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp Thu nhập = tính thuế Thuế suất x 10% 1.2. Khái quát về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản trong thuế thu nhập cá nhân 1.2.1. Khái niệm thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản trong thuế thu nhập cá nhân Bất động sản là các tài sản bao gồm:11 - Đất đai; - Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác do pháp luật quy định. Chuyển nhƣợng BĐS là một trong các quan hệ giao dịch BĐS phát sinh dựa trên các quan hệ hàng hóa tiền tệ diễn ra trong một khoản không gian và thời gian nhất định. Việc chuyển nhƣợng BĐS phải tuân thủ theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS và các quy định khác của pháp luật có liên quan. 11 Xem Điều 174 Bộ Luật Dân sự 2005. GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 13 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân Theo quy định của Luật thuế TNCN về thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS có thể hiểu: “Thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS là khoản thuế đánh vào các khoản thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở; thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước; các khoản thu nhập khác nhận được từ hoạt động chuyển nhượng BĐS dưới mọi hình thức”. Việc đánh thuế TNCN lên thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS đã phần nào đánh dấu đƣợc sự phát triển và hợp lý của pháp luật thuế nói chung và thuế TNCN nói riêng. Thị trƣờng chuyển nhƣợng BĐS ngày càng phát triển đa dạng, bên cạnh những quy định riêng về kinh doanh BĐS thì thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS đã góp phần thực hiện mục tiêu điều tiết thị trƣờng BĐS cũng nhƣ chống đầu cơ đất đai. - Điều tiết thị trƣờng BĐS vì chính sách thuế ảnh hƣởng trực tiếp tới hoạt động kinh doanh bất động sản. Quy định pháp luật về thuế suất thông thoáng sẽ thu hút đầu tƣ làm cho thị trƣờng chuyển nhƣợng BĐS ngày càng phát triển, ngƣợc lại nếu quy định mức thuế suất cao làm cho tâm lý ngƣời kinh doanh sẽ e ngại. - Thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS đánh trực tiếp lên thu nhập phát sinh từ chuyển nhƣợng BĐS, đây là loại thuế có đặc trƣng là mức thuế NNT phải nộp cao, việc nộp thuế cao sẽ làm cho ngƣời tham gia hoạt động kinh doanh BĐS e ngại góp phần chống đầu cơ đất đai. 1.2.2. Đặc trƣng của thu nhập phát sinh từ chuyển nhƣợng bất động sản trong thuế thu nhập cá nhân Thuế TNCN từ chuyển nhƣợng BĐS vừa mang đặc điểm của thuế TNCN nói chung vừa có những đặc điểm riêng. Thuế TNCN từ chuyển nhƣợng BĐS đánh vào TNCN nhằm tăng thu NSNN, tạo công bằng xã hội, đồng thời hạn chế đầu cơ BĐS. - Là loại thuế đánh trực tiếp trên thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS của các cá nhân kể cả cá nhân có đăng ký kinh doanh và không đăng ký kinh doanh (gọi tắt là ngƣời nộp thuế - NNT). Thuế TNCN là loại thuế trực thu nên về nguyên tắc NNT không thể chuyển cho ngƣời khác nộp thuế thay, tuy nhiên trong thực tế khi chuyển nhƣợng bất động sản thì NNT thƣờng do hai bên thỏa thuận mà không nhất thiết ngƣời chuyển nhƣợng BĐS phải là NNT. GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 14 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân - Là nguồn thu mang tính tiềm năng cho NSNN. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thì thị trƣờng BĐS ngày càng phát triển và ổn định hơn, các hoạt động kinh doanh BĐS trong đó có hoạt động chuyển nhƣợng BĐS diễn ra ngày càng nhiều kéo theo khoản thu cho NSNN đối với thuế TNCN từ chuyển nhƣợng BĐS cũng tăng. Đây đƣợc xem là khoản thuế góp thu cao cho NSNN bởi mức thuế mà NNT phải nộp là tƣơng đối cao so với các mức thuế TNCN khác. - Là loại thuế đánh vào thu nhập phát sinh từ chuyển nhƣợng BĐS mang tính nhạy cảm cao, Nhà nƣớc có thể thông qua loại thuế này để khuyến khích hoặc hạn chế các giao dịch liên quan đến chuyển nhƣợng BĐS. Cơ quan thuế muốn thu thuế cao để tăng thu NSNN còn NNT thì muốn nộp thuế thấp dễ dẫn đến tình trạng lách luật trốn thuế. - Tính thuế theo từng lần phát sinh thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS và áp dụng biểu thuế lũy tiến toàn phần. Thuế phát sinh không thƣờng xuyên, phụ thuộc vào phát sinh thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS trên thị trƣờng. 1.2.3. Sự khác biệt về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản giữa cá nhân cƣ trú và cá nhân không cƣ trú Đối tƣợng nộp thuế TNCN đối với thu nhập phát sinh từ chuyển nhƣợng BĐS là cá nhân có thu nhập chịu thuế phát sinh từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS. Luật thuế TNCN ở Việt Nam sử dụng tiêu chí nơi cƣ trú làm căn cứ tính thuế. Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi, bổ sung 2012 đối tƣợng nộp thuế TNCN từ chuyển nhƣợng BĐS là cá nhân chuyển nhƣợng bao gồm cá nhân cƣ trú và cá nhân không cƣ trú. Việc quy định tiêu chí cƣ trú làm căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS làm cho công tác thu thuế và nộp thuế dễ dàng hơn. Thông qua Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi, bổ sung 2012 và Thông tƣ 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013 ngƣời viết rút ra một số điểm khác biệt cơ bản về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS giữa cá nhân cƣ trú và cá nhân không cƣ trú nhƣ sau: - Thứ nhất, thu nhập tính thuế từ chuyển nhƣợng BĐS của cá nhân cƣ trú đƣợc xác định theo hai cách: Trƣờng hợp xác định đƣợc giá vốn và chi phí liên quan thì thu nhập tính thuế đƣợc xác định bằng giá chuyển nhƣợng trừ giá vốn và chi phí liên quan; Trƣờng hợp không xác định đƣợc giá vốn thì thu nhập tính thuế đƣợc xác định bằng GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 15 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân giá chuyển nhƣợng. Thu nhập tính thuế từ chuyển nhƣợng BĐS của cá nhân không cƣ trú đƣợc xác định bằng giá chuyển nhƣợng BĐS, là toàn bộ số tiền mà cá nhân nhận đƣợc từ chuyển nhƣợng BĐS không trừ bất cứ khoản chi phí nào kể cả giá vốn. - Thứ hai, từ việc xác định thu nhập tính thuế khác nhau nên thuế suất áp dụng đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS của cá nhân cƣ trú và cá nhân không cƣ trú cũng khác nhau: Đối với cá nhân cƣ trú thuế suất đƣợc áp dụng ở hai mức là 25% hoặc 2% tƣơng ứng với từng cách xác định thu nhập tính thuế; Đối với cá nhân không cƣ trú thuế suất áp dụng chỉ một mức duy nhất là 2%. Nội dung này ngƣời viết sẽ trình bày rõ hơn ở Chƣơng 2: Quy định pháp luật điều chỉnh về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân. Về phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS thì cá nhân cƣ trú sẽ đƣợc hoạt động nhiều hình thức hơn so với cá nhân không cƣ trú. Theo Luật Kinh doanh BĐS 2006 thì tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài đƣợc kinh doanh BĐS trong phạm vi: Đầu tƣ, tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đầu tƣ cải tạo đất và đầu tƣ các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng. Phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của tổ chức cá nhân, trong nƣớc gồm: Đầu tƣ, tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; Đầu tƣ cải tạo đất và đầu tƣ các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng; Nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, đầu tƣ công trình hạ tầng để chuyển nhƣợng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại.12 1.3. Quá trình phát triển của pháp luật điều chỉnh về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản trong thuế thu nhập cá nhân. 1.3.1. Giai đoạn trƣớc ngày 01/01/2009 Thời kỳ trƣớc năm 1990, thu NSNN ở nƣớc ta chủ yếu từ kinh tế quốc doanh và đƣợc thực hiện dƣới hình thức thu quốc doanh và trích nộp lợi nhuận. Chúng ta cũng nhận đƣợc nhiều khoản viện trợ từ các nƣớc xã hội chủ nghĩa. Thuế chỉ áp dụng đối với kinh tế ngoài quốc doanh và một số sắc thuế nhƣ nông nghiệp, thuế công thƣơng nghiệp, thuế môn bài, vv… Vì vậy, có thể nói ở thời kỳ này, vai trò của thuế rất hạn chế trên cả phƣơng diện huy động nguồn lực cho NSNN và phƣơng diện điều tiết vĩ 12 Xem Điều 9,10 Luật Kinh doanh bất động sản 2006. GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 16 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân mô nền kinh tế. Sự sụp đổ của các nƣớc Đông Âu cùng với công cuộc đổi mới nền kinh tế, nhà nƣớc ta quyết định cải cách hệ thống thuế để thuế trở thành nguồn thu chủ yếu của NSNN và là công cụ hữu hiệu để điều tiết vĩ mô nền kinh tế. Ban hành một chế độ thuế TNCN hợp lý nằm trong tiến trình cải cách hệ thống thuế.13 Ngày 27 tháng 12 năm 1990, Hội đồng nhà nƣớc ban hành Pháp lệnh về thuế thu nhập đối với ngƣời có thu nhập cao. Pháp lệnh có hiệu lực từ ngày 1/4/1991. Qua quá trình tổ chức thực hiện, pháp lệnh về thuế thu nhập đối với ngƣời có thu nhập cao đƣợc Ủy ban thƣờng vụ Quốc hội sửa đổi, bổ sung nhiều lần vào các năm 1992, 1993, 1994, 1997, 2001, 2004. Đối tƣợng mà Pháp lệnh này điều chỉnh là công dân Việt Nam và ngƣời nƣớc ngoài có thu nhập thƣờng xuyên từ tiền lƣơng, tiền công, các khoản tiền có tính chất từ tiền lƣơng, tiền công. Giai đoạn này về các khoản thu nhập chịu thuế đối với cá nhân giống các nƣớc nhƣ Trung Quốc, Philippin,… ở chổ thu nhập của cá nhân từ chuyển nhƣợng BĐS đƣợc quy định trong một luật thuế khác, ở Việt Nam là thuế chuyển quyền sử dụng đất. Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam có hiệu lực từ ngày 01/7/1994, đây là dấu mốc quan trọng đánh dấu cho sự phát triển của thuế TNCN từ chuyển nhƣợng BĐS. Đối tƣợng nộp thuế của Luật này là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất14. Thuế suất đƣợc quy định theo phân loại đất và trƣờng hợp cá nhân nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai. Ngoài ra Luật này còn quy định về thủ tục kê khai, nộp thuế; các trƣờng hợp miễn thuế, giảm thuế; xử lý vi phạm, khen thƣởng, khiếu nại cũng nhƣ thời hiệu khiếu nại đối với hoạt động thu nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. 1.3.2. Giai đoạn sau ngày 01/01/2009 Ngày 21 tháng 11 năm 2007, Quốc hội đã ban hành Luật thuế TNCN. Luật này có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2009. Có thể nói, việc ban hành Luật thuế TNCN khẳng định một bƣớc phát triển của hệ thống pháp luật thuế Việt Nam15 và đồng thời chấm dứt hiệu lực của hai văn bản luật là pháp lệnh thuế thu nhập đối với ngƣời có thu nhập cao năm 1991, sửa đổi bổ sung 2004 và luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 13 Ts. Lê Thị Nguyệt Châu, Giáo trình Luật tài chính 2, tr.25 Xem Điều 1, Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 1994. 15 Ts. Lê Thị Nguyệt Châu, Giáo trình Luật tài chính 2, tr. 25 14 GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 17 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân 1994, sửa đổi bổ sung 1999. Luật thuế TNCN 2007 quy định đối tƣợng nộp thuế TNCN là cá nhân cƣ trú có thu nhập chịu thuế phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam và cá nhân không cƣ trú có thu nhập chịu thuế phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam; quy định thu nhập chịu thuế, thu nhập miễn thuế, giảm thuế; căn cứ tính thuế. Luật thuế TNCN 2007 ra đời đã quy định cụ thể hơn các khoản thu nhập chịu thuế và đồng thời đã thống nhất các quy định về thuế đối với các khoản thu nhập mà cá nhân có thu nhập cao. Đây cũng là đạo luật đầu tiên quy định căn cứ tính thuế về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS phân biệt giữa cá nhân cƣ trú và cá nhân không cƣ trú. Cùng với sự ra đời của Luật thuế TNCN 2007 là Nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 8 tháng 9 năm 2008 quy định chi tiết một số điều của Luật thuế TNCN và Thông tƣ 84/2008/TT-BTC ngày 30 tháng 9 năm 2008 hƣớng dẫn Nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 8 tháng 9 năm 2008. Qua đây Nghị định và Thông tƣ cũng quy định cụ thể và chi tiết hơn thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS. Luật thuế TNCN 2007 cũng đã quy định mức thuế suất áp dụng đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS đƣợc chia làm hai trƣờng hợp là: Trƣờng hợp xác định đƣợc giá vốn và chi phí hợp lí liên quan đến việc chuyển nhƣợng BĐS sẽ áp dụng mức thuế suất 25% trên thu nhập tính thuế sau khi trừ giá vốn và chi phí liên quan; Trƣờng hợp không xác định đƣợc giá vốn và chi phí liên quan đến việc chuyển nhƣợng BĐS sẽ áp dụng mức thuế suất 2% trên thu nhập chịu thuế. 1.3.3. Giai đoạn từ ngày 01/7/2013 đến nay Ngày 22 tháng 11 năm 2012, Quốc hội đã sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế TNCN và có hiệu lực từ ngày 1 tháng 7 năm 2013 đã bổ sung một số nội dung cơ bản của Luật thuế TNCN trong đó có thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS là bổ sung thêm các khoản thu nhập khác nhận đƣợc từ chuyển nhƣợng BĐS dƣới mọi hình thức.16 Quy định này đã bao quát đƣợc tất cả các trƣờng hợp thực tế phát sinh thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS. Để triển khai thực hiện Luật thuế TNCN sửa đổi, bổ sung 2012, Chính phủ đã ban hành Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 và Bộ Tài chính đã ban hành Thông tƣ 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013. Các nội dung sửa đổi, bổ sung tại Luật thuế TNCN sửa đổi và các văn bản hƣớng dẫn thực hiện đã khắc phục những tồn tại trong quá trình thực hiện Luật thuế TNCN. 16 Xem điểm d khoản 5 Điều 3 Luật thuế TNCN 2007 sửa đổi, bổ sung 2012 GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 18 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân Sửa đổi, bổ sung một số khoản thu nhập thuộc đối tƣợng miễn thuế: Bổ sung hƣớng dẫn miễn thuế TNCN đối với trƣờng hợp chuyển nhƣợng, nhận thừa kế, quà tặng BĐS là công trình xây dựng trong tƣơng lai và nhà ở hình thành trong tƣơng lai giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau. Bổ sung quy định về miễn thuế đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhƣợng nhà ở, QSDĐ ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trƣờng hợp ngƣời chuyển nhƣợng chỉ có duy nhất một nhà ở, QSDĐ ở tại Việt Nam nhƣ sau: - Cá nhân phải có quyền sở hữu nhà ở, QSDĐ ở tính đến thời điểm chuyển nhƣợng tối thiểu 183 ngày; - Các trƣờng hợp chuyển nhƣợng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai không đƣợc miễn thuế TNCN theo diện nhà ở duy nhất. Cùng với việc sửa đổi, bổ sung quy định về các trƣờng hợp tính thuế và miễn thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS thì Luật thuế TNCN sửa đổi, bổ sung 2012 cũng thay đổi hƣớng dẫn cách xác định phƣơng pháp tính thuế chuyển nhƣợng BĐS. Trƣớc ngày 1/7/2013, áp dụng thuế suất 25% khi đáp ứng đồng thời hai điều kiện: hợp đồng chuyển nhƣợng BĐS đƣợc công chứng và ngƣời bán cũng phải có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá vốn và các chi phí liên quan; Trƣờng hợp không đáp ứng đƣợc hai điều kiện nêu trên thì phải áp dụng thuế suất 2% theo giá chuyển nhƣợng. Sau ngày 1/7/2013, thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS là 25% trên thu nhập tính thuế; Trƣờng hợp ngƣời nộp thuế không xác định giá vốn và chi phí liên quan thì mới áp dụng thuế suất 2%. Với quy định này thì ngƣời nộp thuế có quyền lựa chọn mức thuế suất áp dụng khi khai thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS. Có thể nói Luật thuế TNCN sửa đổi, bổ sung 2012 đã phần nào khắc phục đƣợc những điểm hạn chế của Luật thuế TNCN 2007 nói chung và thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS nói riêng. Tuy nhiên, vẫn còn một số điểm hạn chế nhất định mà cụ thể là quy định về mức thuế suất áp dụng đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS khi đƣa vào thực tế áp dụng còn nhiều vƣớng mắc và mâu thuẫn trong cách xác định thuế suất áp dụng. Phần này ngƣời viết sẽ nói rõ hơn ở Chƣơng 2: Quy định pháp luật điều chỉnh về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 19 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân trú trong thuế thu nhập cá nhân và Chƣơng 3: Thực trạng áp dụng thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú và một số định hƣớng hoàn thiện. Tóm lại, thuế TNCN là loại thuế trực thu đánh vào thu nhập chính đáng của từng cá nhân trong một khoản thời gian nhất định (thƣờng là 1 năm) hoặc từng lần phát sinh. Thuế TNCN là loại thuế mang đặc điểm phức tạp bởi có nhiều nguồn thu phải chịu thuế TNCN nhƣ: thu nhập từ kinh doanh, đầu tƣ, chuyển nhƣợng BĐS, vv… có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế và hệ thống thuế. Thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS trong thuế TNCN là một trong những khoản thuế khác chịu thuế TNCN góp phần tăng thu cho NSNN. Là loại thuế đánh vào khoản thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS mang tính tiềm năng cho NSNN và mang tính nhạy cảm cao. Thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS lần đầu đƣợc pháp luật cụ thể hóa trong Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 1994 sửa đổi, bổ sung năm 1999, hiện nay Luật thuế thu nhập cá nhân 2007, sửa đổi, bổ sung 2012 đã quy định cụ thể về khoản thu nhập chịu thuế TNCN từ chuyển nhƣợng BĐS. GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 20 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân Chƣơng 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH VỀ THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁ NHÂN CƢ TRÚ TRONG THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN 2.1. Quy định pháp luật về thu nhập chịu thuế và miễn thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú 2.1.1. Những trƣờng hợp chịu thuế thu nhập cá nhân khi phát sinh thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú Thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS là những giá trị vật chất có thể bằng tiền, vàng, ngoại tệ hoặc những tài sản có giá trị khác mà ngƣời chuyển nhƣợng nhận đƣợc từ ngƣời đƣợc chuyển nhƣợng sau khi hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhƣợng. Chuyển nhƣợng BĐS bao gồm: chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; chuyển nhƣợng quyền sở hữu nhà ở; chuyển nhƣợng quyền thuê đất, thuê mặt nƣớc và các hoạt động chuyển nhƣợng BĐS khác. Thu nhập chịu thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS là khoản thu nhập mà cá nhân nhận đƣợc từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS trên. 2.1.1.1. Thu nhập từ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất Theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 và Luật đất đai 2013:17 Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là việc một bên (gọi là bên chuyển nhƣợng) chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và giao đất cho một bên (gọi là bên nhận chuyển nhƣợng) thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhƣợng, chuyển quyền sử dụng đất, còn bên nhận chuyển nhƣợng phải trả cho bên chuyển nhƣợng một giá trị vật chất nhất định (tiền, vàng, ngoại tệ,…) do các bên thỏa thuận. Giá trị vật chất mà bên chuyển nhƣợng nhận đƣợc từ bên đƣợc chuyển nhƣợng trong hoạt động chuyển nhƣợng BĐS này đƣợc xem là thu nhập chịu thuế TNCN. 17 Xem Điều 697 Bộ Luật Dân sự năm 2005, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 21 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân 2.1.1.2. Thu nhập từ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có công trình xây dựng trên đất. Thu nhập từ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có công trình xây dựng trên đất là thu nhập từ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và chuyển nhƣợng tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất (công trình xây dựng trên đất) bao gồm: nhà ở, kết cấu hạ tầng, công trình xây dựng, các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngƣ nghiệp,… Trong trƣờng hợp này cũng tƣơng tự nhƣ trƣờng hợp chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là nếu bên chuyển nhƣợng có phát sinh thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS bao gồm cả tài sản gắn liền với đất (công trình xây dựng trên đất) thì phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế theo quy định Luật thuế TNCN. 2.1.1.3. Thu nhập từ chuyển nhƣợng quyền sở hữu nhà ở Ngƣời tạo lập hợp pháp nhà ở có quyền sở hữu đối với nhà ở đó, Nhà nƣớc công nhận và bảo hộ quyền sở hữu nhà ở của chủ sỡ hữu. Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở; trƣờng hợp chủ sở hữu nhà ở có yêu cầu thì cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho họ18. Chủ sở hữu nhà ở có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với nhà ở của mình, vv… và chủ sở hữu nhà ở có thể thực hiện một số giao dịch nhƣ chuyển nhƣợng quyền sở hữu hoặc chuyển nhƣợng quyền sử dụng cho ngƣời khác19. Đối tƣợng đƣa vào kinh doanh nhà ở là: nhà ở riêng lẻ, nhà ở xã hội và nhà ở thƣơng mại kể cả nhà ở đƣợc hình thành trong tƣơng lai. Chuyển nhƣợng quyền sử dụng nhà ở, kể cả nhà ở đƣợc hình thành trong tƣơng lai là việc bỏ vốn đầu tƣ, tạo lập, mua bán nhà ở để bán lại nhằm mục đích sinh lợi. Khoản lợi nhuận phát sinh từ hoạt động này phải chịu thuế TNCN theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi, bổ sung 2012. 2.1.1.4. Thu nhập từ chuyển nhƣợng quyền thuê đất, thuê mặt nƣớc Thuê đất, thuê mặt nƣớc là việc một bên có nhu cầu (gọi là bên thuê) thuê một diện tích đất hoặc một diện tích mặt nƣớc nhất định từ một bên (gọi là bên cho thuê, có thể là Nhà nƣớc cũng có thể là tổ chức, cá nhân khác) để sử dụng trong một khoản thời 18 19 Xem khoản 1, Điều 9, Luật nhà ở 2005 sửa đổi, bổ sung 2009 Xem Điều 21, Luật nhà ở 2005 sửa đổi, bổ sung 2009 GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 22 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân gian nhất định và bên thuê phải trả một khoản tiền tƣơng ứng theo thỏa thuận giữa các bên. Chuyển nhƣợng quyền thuê đất, thuê mặt nƣớc là việc bên thuê cho bên thứ ba thuê lại diện tích đất hoặc diện tích mặt nƣớc đã thuê từ bên cho thuê. Thu nhập phát sinh từ hoạt động này là thu nhập chịu thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhƣợng quyền thuê đất, thuê mặt nƣớc. 2.1.1.5. Thu nhập từ việc ủy quyền chuyển nhƣợng bất động sản Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên đƣợc ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, còn bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định.20 Theo công văn 1133/TCT-TNCN ngày 05 tháng 4 năm 2011 của Tổng cục thuế hƣớng dẫn về việc vƣớng mắc thuế TNCN đối với chuyển nhƣợng BĐS. Ủy quyền giao dịch BĐS là một hoạt động giao dịch dân sự đƣợc luật pháp cho phép. Tuy nhiên, việc cá nhân có đầy đủ năng lực dân sự mà ủy quyền cho cá nhân khác không thuộc đối tƣợng đƣợc miễn thuế theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 4 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi, bổ sung năm 2012, đƣợc toàn quyền thực hiện việc chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt BĐS của mình bao gồm cả việc cho thuê, cho mƣợn, chuyển nhƣợng, đổi, tặng cho, thế chấp và không phải hoàn trả lại BĐS cho bên ủy quyền và các lợi ích có đƣợc từ hoạt động ủy quyền; đồng thời Bên đƣợc ủy quyền không nhận thù lao thì thực chất đây là hoạt động mua, bán BĐS. Do đó ngƣời ủy quyền phải có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế TNCN theo quy định của Luật thuế TNCN. Thu nhập nhận đƣợc từ việc ủy quyền quản lý BĐS mà ngƣời đƣợc ủy quyền có quyền chuyển nhƣợng BĐS hoặc có quyền nhƣ ngƣời sở hữu BĐS theo quy định pháp luật là thu nhập chịu thuế TNCN theo quy định của Thông tƣ 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013.21 2.1.1.6. Thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản khác Đây là quy định mở mà các nhà làm luật dự trù những khoản thu nhập phát sinh khác từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS ngoài những hoạt động đƣợc quy định cụ thể trên, việc quy định nhƣ thế nhằm tránh bỏ sót những thu nhập phát sinh khác từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS của cá nhân, góp phần tăng nguồn thu cho NSNN. Đây 20 21 Xem Điều 581 Bộ Luật Dân sự 2005 Xem Điểm e, khoản 5, Điều 2 Thông tƣ 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013 GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 23 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân cũng là điểm mới trong Luật thuế TNCN sửa đổi, bổ sung năm 2012, bổ sung thêm cụm từ “các khoản thu nhập khác nhận đƣợc từ chuyển nhƣợng BĐS dƣới mọi hình thức” thay thế cho cụm từ “dƣới mọi hình thức” trong Luật thuế thu nhập cá nhân năm 200722. Quy định mới này sẽ điều chỉnh đƣợc những trƣờng hợp dùng các hình thức khác để chuyển nhƣợng BĐS nhằm lách luật trốn thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhƣợng BĐS. Quy định này đã bao quát đƣợc tất cả các trƣờng hợp thực tế phát sinh thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS đều phải chịu thuế TNCN (trừ các trƣờng hợp đƣợc miễn thuế TNCN theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi, bổ sung năm 2012). 2.1.2. Những trƣờng hợp miễn thuế thu nhập cá nhân khi phát sinh thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú Việc quy định không để bỏ sót những khoản thu nhập chịu thuế đƣợc xem là ƣu điểm của Luật thuế TNCN nói chung và thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS nói riêng. Tuy nhiên, bên cạnh việc quy định khoản thu nhập chịu thuế luôn có quy định về các khoản thu nhập đƣợc miễn thuế hay giảm thuế để phù hợp với thực tiễn và nguyện vọng của NNT. Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi, bổ sung 2012 và Thông tƣ 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013 đã quy định cụ thể về các khoản thu nhập đƣợc miễn thuế TNCN khi phát sinh thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS nhƣ sau: 2.1.2.1. Thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản giữa những ngƣời có quan hệ hôn nhân hoặc quan hệ huyết thống Những ngƣời có quan hệ hôn nhân đƣợc hiểu là những ngƣời có đăng ký kết hôn theo quy định của Luật hôn nhân và gia đình 2010, hay còn gọi là vợ chồng. Những ngƣời có quan hệ huyết thống là những ngƣời có chung dòng máu nhƣ: ông bà, cha mẹ với con cái và cháu nội, cháu ngoại, anh chị em ruột với nhau... Thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS giữa những ngƣời này thuộc diện đƣợc miễn thuế theo quy định của pháp luật. Thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS giữa những ngƣời có quan hệ huyết thống đƣợc miễn thuế TNCN gồm:23 Thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tƣơng lai, công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai theo quy định của pháp luật về kinh 22 23 Xem Điểm d, khoản 5, Điều 3 Luật thuế TNCN 2007 sửa đổi, bổ sung 2012 Xem Điểm a, khoản 1, Điều 3 Thông tƣ 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013 GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 24 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân doanh BĐS) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau. Trƣờng hợp BĐS (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tƣơng lai, công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS) do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân đƣợc xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn đƣợc phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện đƣợc miễn thuế. Đối với trƣờng hợp này thì Thông tƣ 84/2008/TT-BTC ngày 30 tháng 9 năm 2008 quy định: Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng, giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa mẹ chồng, cha chồng với con dâu; giữa bố vợ, mẹ vợ với con rể; giữa ông nội, bà nội với cháu nội; giữa ông bà ngoại với cháu ngoại; giữa anh chị em ruột với nhau.24 Nhƣ vậy, Thông tƣ 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013 ra đời đã khắc phục đƣợc những thiếu sót của Thông tƣ 84/2008/TT-BTC ngày 30 tháng 9 năm 2008 khi đã quy định cụ thể hơn trƣờng hợp miễn thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS giữa những ngƣời có quan hệ hôn nhân hoặc quan hệ huyết thống. Thông tƣ 84/2008/TT-BTC ngày 30 tháng 9 năm 2008 không quy định trƣờng hợp chuyển nhƣợng BĐS bao gồm cả nhà ở hình thành trong tƣơng lai, công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai cũng đƣợc miễn thuế trong trƣờng hợp này. 2.1.2.2. Ngƣời chuyển nhƣợng bất động sản chỉ có duy nhất nhà ở, quyền sử dụng đất tại Việt Nam Riêng đối với quy định về trƣờng hợp miễn thuế TNCN đối với ngƣời chuyển nhƣợng BĐS chỉ có duy nhất nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì Thông tƣ 84/2008/TT-BTC ngày 30 tháng 9 năm 2008 thì điều kiện miễn thuế đƣợc quy định nhƣ sau:25 - Cá nhân có nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất theo quy định này là cá nhân chuyển nhượng chỉ có quyền sở hữu một căn nhà duy nhất hoặc chỉ có quyền sử dụng một thửa đất duy nhất ở tại Việt Nam, kể cả trường hợp trên thửa đất đó đã hoặc chưa được xây dựng nhà. 24 25 Xem khoản 1 mục III phần A Thông tƣ 84/2008/TT-BTC ngày 30 tháng 9 năm 2008 Xem khoản 2 mục III phần A Thông tƣ 84/2008/TT-BTC ngày 30 tháng 9 năm 2008 GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 25 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân - Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác mới được miễn thuế. Cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế. - Trường hợp vợ chồng cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng khác thì khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng chỉ vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng khác mới được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng khác không đựợc miễn. - Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó. - Căn cứ xác định thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do người chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm về tính trung thực trong bản khai. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi gian lận thuế theo quy định của Luật Quản lý thuế. - Việc miễn thuế TNCN theo quy định trên chỉ áp dụng đối với cá nhân chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất mà nhà ở, đất ở này được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng. Đối với cá nhân đã có nhà ở, đất ở nay có phát sinh thêm việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, căn hộ hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua nền nhà, mua căn hộ thì thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng này không được áp dụng quy định miễn thuế TNCN.26 Nhƣ vậy, điều kiện miễn thuế TNCN đối với trƣờng hợp này đƣợc Thông tƣ 84/2008/TT-BTC ngày 30 tháng 9 năm 2008 và Thông tƣ 02/2010/TT-BTC ngày 11 tháng 01 năm 2010 quy định khá rõ. Tuy nhiên, quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở trong trƣờng hợp này lại không quy định rõ thời gian chuyển nhƣợng là bao nhiêu nên dễ dẫn đến tình trạng NNT lách luật trốn thuế. Xuất phát từ thực tiễn đó Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi, bổ sung năm 2012 và Thông tƣ 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013 đã quy định 26 Xem Thông tƣ 02/2010/TT-BTC ngày 11 tháng 01 năm 2010 GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 26 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân trƣờng hợp miễn thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất của cá nhân trong trƣờng hợp ngƣời chuyển nhƣợng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thuộc diện đƣợc miễn thuế TNCN nhƣ sau: Điều kiện miễn thuế TNCN khi chuyển nhƣợng nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất:27 - Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trƣờng hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhƣợng, cụ thể nhƣ sau:  Việc xác định quyền sỡ hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.  Trƣờng hợp chuyển nhƣợng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chƣa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác đƣợc miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không đƣợc miễn thuế.  Trƣờng hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhƣng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhƣợng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chƣa có nhà ở, đất ở riêng đƣợc miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không đƣợc miễn thuế. - Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhƣợng tối thiểu là 183 ngày. Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Chuyển nhƣợng toàn bộ nhà ở, đất ở Trƣờng hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhƣng chuyển nhƣợng một phần thì không đƣợc miễn thuế cho phần chuyển nhƣợng đó. Nhƣ vậy, với quy định hiện nay thì NNT muốn đƣợc miễn thuế trong trƣờng hợp có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì phải có quyền sở hữu nhà 27 Xem Điểm b, Khoản 1, điều 3 Thông tƣ 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013 GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 27 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu là 183 ngày nhằm tránh tình trạng lách luật trốn thuế (bất cập của Luật thuế TNCN chƣa sửa đổi, bổ sung). 2.1.2.3. Trƣờng hợp khác đƣợc miễn thuế thu nhập cá nhân khi phát sinh thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản Bên cạnh việc quy định bao quát những trƣờng hợp chịu thuế TNCN khi phát sinh thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS thì Luật thuế TNCN cũng quy định bao quát đƣợc những trƣờng hợp miễn thuế TNCN khi phát sinh thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS để đảm bảo đƣợc tính công bằng của pháp luật thuế nói chung. Các trƣờng hợp khác đƣợc miễn thuế TNCN gồm:28 - Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân đƣợc nhà nƣớc giao đất không phải trả tiền hoặc đƣợc giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. - Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất để sản xuất. - Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là BĐS giữa vợ với chồng; giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; giữa cha vợ, mẹ vợ với con rể; giữa ông nội, bà nội với cháu nội; giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; giữa anh chị em ruột với nhau. 2.2. Quy định pháp luật về cách xác định thu nhập tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú Thu nhập tính thuế là khoản thu nhập mà theo luật định sẽ đƣợc dùng để xác định số tiền thuế mà NNT phải nộp. Thu nhập tính thuế đƣợc thiết lập dựa trên cơ sở thu nhập chịu thuế. Tuy nhiên, thu nhập tính thuế có thể ít hơn thu nhập chịu thuế do các khoản miễn thuế hoặc các khoản giảm trừ.29 Thu nhập tính thuế đƣợc xác định bằng giá chuyển nhƣợng BĐS trừ đi giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan. Trong đó: - Giá chuyển nhƣợng BĐS là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhƣợng tại thời điểm chuyển nhƣợng. Trƣờng hợp không xác định đƣợc giá thực tế chuyển nhƣợng hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhƣợng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhƣợng thì giá chuyển nhƣợng sẽ đƣợc xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. 28 29 Xem điểm c, d, đ Khoản 1, Điều 3 Thông tƣ 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013 Ts. Lê Thị Nguyệt Châu, Giáo trình Luật tài chính 2, tr. 33 GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 28 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân - Giá vốn chuyển nhƣợng BĐS căn cứ vào chứng từ thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất của Nhà nƣớc; hợp đồng và chứng từ hợp pháp trả tiền (chứng từ hợp pháp trả tiền là phiếu thu của tổ chức chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, chứng từ chuyển tiền qua ngân hàng, các giấy biên nhận thanh toán giữa các cá nhân với nhau,…) khi nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, quyền thuê đất. - Chi phí liên quan đƣợc trừ khi xác định thu nhập từ chuyển nhƣợng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất là các chi phí thực tế phát sinh liên quan đến hoạt động chuyển nhƣợng có chứng từ, hóa đơn theo chế độ quy định, bao gồm: Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất mà ngƣời chuyển nhƣợng đã nộp cho NSNN; chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng, sửa chữa nhà (nếu có); các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhƣợng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất nhƣ chi phí để làm các thủ tục pháp lý cho việc chuyển nhƣợng, chi phí thuê đo đạc… Thu nhập tính thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS đƣợc xác định trong một số trƣờng hợp cụ thể nhƣ sau: 2.2.1. Thu nhập tính thuế từ chuyển nhƣợng bất động sản không có công trình xây dựng trên đất Thu nhập tính thuế từ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất đƣợc xác định bằng giá chuyển nhƣợng trừ (-) giá vốn và chi phí hợp lý liên quan.30 Giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhƣợng tại thời điểm chuyển nhƣợng. Trƣờng hợp không xác định đƣợc giá thực tế chuyển nhƣợng hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhƣợng thấp hơn giá đất do UBNN cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhƣợng sẽ đƣợc xác định theo bảng giá đất do UBNN cấp tỉnh quy định. Giá vốn chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc xác định nhƣ sau: - Đối với đất có nguồn gốc Nhà nƣớc giao có thu tiền sử dụng đất thì giá vốn căn cứ vào chứng từ thu tiền sử dụng đất của Nhà nƣớc. - Đối với đất có nguồn gốc do Nhà nƣớc giao không phải trả tiền hoặc đƣợc giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì giá vốn của đất chuyển nhƣợng đƣợc xác định theo giá do UBNN cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất. 30 Xem Điểm a, Khoản 1, Điều 12 Thông tƣ 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013 GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 29 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân - Đối với đất nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng từ các tổ chức, cá nhân thì giá vốn căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhƣợng tại thời điểm nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. - Đối với trƣờng hợp đấu giá chuyển quyền sử dụng đất thì giá vốn là số tiền phải thanh toán theo giá trúng đấu giá. - Đối với đất có nguồn gốc không thuộc các trƣờng hợp nêu trên thì giá vốn căn cứ vào chứng từ chứng minh thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nƣớc khi đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để xác định giá vốn. Chi phí hợp lý liên quan đƣợc trừ khi xác định thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là các chi phí thực tế phát sinh liên quan đến hoạt động chuyển nhƣợng có chứng từ, hóa đơn theo chế độ quy định, bao gồm: - Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất mà ngƣời chuyển nhƣợng đã nộp NSNN. - Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng (nếu có). - Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nhƣ chi phí để làm các thủ tục pháp lý cho việc chuyển nhƣợng, chi phí thuê đo đạc. 2.2.2. Thu nhập tính thuế từ chuyển nhƣợng bất động sản có công trình xây dựng trên đất Thu nhập tính thuế từ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai đƣợc xác định bằng giá chuyển nhƣợng trừ (-) giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan.31 Giá chuyển nhƣợng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhƣợng tại thời điểm chuyển nhƣợng. - Trƣờng hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhƣợng hoặc giá chuyển nhƣợng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do UBNN cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhƣợng đƣợc xác định theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trƣớc bạ nhà do UBNN cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhƣợng. - Trƣờng hợp UBNN cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trƣớc bạ nhà thì giá chuyển nhƣợng căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất. 31 Xem Điểm b, Khoản 1, Điều 12 Thông tƣ 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013 GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 30 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân - Đối với công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai thì đƣợc xác định căn cứ vào tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá tính lệ phí trƣớc bạ công trình xây dựng do UBNN cấp tỉnh quy định. Trƣờng hợp UBNN cấp tỉnh chƣa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tƣ xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhƣợng. Giá vốn đƣợc xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhƣợng tại thời điểm mua. Đối với các trƣờng hợp BĐS không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhƣợng thì giá vốn căn cứ vào chứng từ chứng minh thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nƣớc tại thời điểm đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Chi phí hợp lý liên quan đƣợc trừ khi xác định thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là các khoản chi phí thực tế phát sinh có liên quan đến hoạt động chuyển nhƣợng, có hóa đơn, chứng từ hợp pháp, bao gồm: - Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất ngƣời chuyển nhƣợng đã nộp NSNN. - Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng. - Chi phí xây dựng, cải tạo, nâng cấp, sữa chữa kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất. - Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhƣợng BĐS nhƣ: chi phí để làm các thủ tục pháp lý cho việc chuyển nhƣợng, chi phí thuê đo đạc. 2.2.3. Thu nhập tính thuế từ chuyển nhƣợng quyền sở hữu nhà ở Thu nhập tính thuế từ chuyển quyền sở hữu nhà ở đƣợc xác định bằng giá bán trừ (-) giá mua và các chi phí hợp lý liên quan.32 Giá bán là giá thực tế chuyển nhƣợng đƣợc xác định theo giá thị trƣờng và đƣợc ghi trên hợp đồng chuyển nhƣợng. Trƣờng hợp giá chuyển nhƣợng nhà ghi trên hợp đồng chuyển nhƣợng thấp hơn giá tính lệ phí trƣớc bạ nhà do UBNN cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhƣợng hoặc trên hợp đồng chuyển nhƣợng không ghi giá chuyển nhƣợng thì giá chuyển nhƣợng đƣợc xác định theo giá tính lệ phí trƣớc bạ do UBNN cấp tỉnh quy định. Giá mua đƣợc xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mua. Đối với nhà ở không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhƣợng, mua lại thì căn cứ vào chứng từ chứng 32 Xem Diểm c, khoản 1, Điều 12 Thông tƣ 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013 GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 31 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân minh thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nƣớc tại thời điểm đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Chi phí hợp lý liên quan đƣợc trừ là các khoản chi phí thực tế phát sinh của hoạt động chuyển nhƣợng có hóa đơn, chứng từ hợp pháp, bao gồm: - Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng nhà mà ngƣời chuyển nhƣợng đã nộp ngân sách. - Chi phí cải tạo, sữa chữa, nâng cấp nhà. - Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhƣợng. 2.2.4. Thu nhập tính thuế từ chuyển nhƣợng quyền thuê đất, thuê mặt nƣớc Thu nhập tính thuế từ chuyển nhƣợng quyền thuê đất, thuê mặt nƣớc đƣợc xác định bằng giá cho thuê lại trừ (-) giá thuê và các chi phí liên quan.33 Giá cho thuê lại đƣợc xác định bằng giá thực tế ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhƣợng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nƣớc. Trƣờng hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do UBNN cấp tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại đƣợc xác định căn cứ theo bảng giá thuê do UBNN cấp tỉnh quy định. Giá thuê đƣợc xác định căn cứ vào hợp đồng thuê. Chi phí hợp lý liên quan đƣợc trừ là các khoản chi phí thực tế phát sinh từ hoạt động chuyển nhƣợng quyền có hóa đơn, chứng từ hợp pháp, bao gồm: - Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật có liên quan đến quyền thuê đất, thuê mặt nƣớc mà ngƣời chuyển quyền đã nộp NSNN. - Các chi phí cải tạo đất, mặt nƣớc. - Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển quyền thuê đất, thuê mặt nƣớc. 2.2.5. Thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản khác Nhƣ đã nói ở trên, đây là khoản thu nhập thể hiện đƣợc sự bao quát của Luật thuế TNCN nói chung và thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS nói riêng, đảm bảo đƣợc tính công bằng bởi với quy định này thì tất cả các trƣờng hợp phát sinh thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS đều chịu thuế TNCN (trừ các trƣờng hợp đƣợc miễn thuế TNCN theo quy định của pháp luật). Có thể nói trƣờng hợp tiêu biểu của quy định này là trƣờng hợp tài sản thừa kế, quà tặng là BĐS. Thu nhập tính thuế từ thừa kế, quà tặng là BĐS là phần giá trị tài sản 33 Xem Điểm d, khoản 1, Điều 12 Thông tƣ 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013 GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 32 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân nhận thừa kế, quà tặng vƣợt trên 10 triệu đồng mỗi lần nhận (trừ trƣờng hợp thừa kế, quà tặng là BĐS giữa vợ với chồng; giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; giữa cha vợ, mẹ vợ với con rể; giữa ông nội, bà nội với cháu nội; giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; giữa anh chị em ruột với nhau). Giá trị BĐS đƣợc xác định nhƣ sau:34 - Đối với BĐS là giá trị quyền sử dụng đất thì phần giá trị quyền sử dụng đất đƣợc xác định căn cứ vào Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm cá nhân làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng BĐS. - Đối với BĐS là nhà và công trình kiến trúc trên đất thì giá trị BĐS đƣợc xác định căn cứ vào quy định của cơ quan quản lý Nhà nƣớc có thẩm quyền về phân loại giá trị nhà; quy định tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản do cơ quan quản lý Nhà nƣớc có thẩm quyền ban hành; giá trị còn lại của nhà, công trình kiến trúc tại thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu. Trƣờng hợp không xác định đƣợc theo quy định trên thì căn cứ vào giá tính lệ phí trƣớc bạ do UBND cấp tỉnh quy định. Thuế suất thuế TNCN đối với thừa kế, quà tặng đƣợc áp dụng theo Biểu thuế toàn phần với thuế suất là 10%. Cách tính thuế: Thuế TNCN phải nộp = Thu nhập tính thuế x Thuế suất (10%) 2.3. Quy định pháp luật về thuế suất thuế đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú Có thể hiểu thuế suất là tỷ lệ phần trăm (%) tính trên căn cứ tính thuế theo quy định của Luật thuế. Thuế suất có các đặc điểm cơ bản sau: - Thuế suất thể hiện tính phân biệt đối xử của một sắc thuế, đây là đặc tính cơ bản của thuế nhằm điều tiết vĩ mô nền kinh tế (nếu thuế suất cao có nghĩa là Nhà nƣớc không khuyến khích và ngƣợc lại). - Thuế suất là linh hồn của một sắc thuế vì nó thể hiện tập trung nhất tác động điều chỉnh của sắc thuế đó đối với đối tƣợng chịu thuế và đối tƣợng nộp thuế. - Chỉ có Quốc Hội mới có quyền thay đổi thuế suất vì vậy tính pháp lý của thuế suất là rất cao. 34 Xem điểm c, Khoản 1, Điều 16 Thông tƣ 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013 GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 33 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân Thông thƣờng thuế suất sẽ chỉ cho chúng ta biết là Nhà nƣớc sẽ thu đƣợc bao nhiêu thuế từ các đối tƣợng chịu thuế. Tuy nhiên, thuế suất đƣợc quy định trong luật đôi khi không phải là thuế suất thực tế mà các đối tƣợng phải nộp cho Nhà nƣớc. Thuế suất thực tế thƣờng bị chi phối bởi các chế độ kế toán, tỉ giá hối đoái, ƣu đãi về thuế, vv… Để xem xét, đánh giá một luật thuế, thông thƣờng ngƣời ta sử dụng thuế suất thực tế. Tuy nhiên, việc xác định thuế thực tế rất khó khăn và các quốc gia có nhiều cách khác nhau để tính thuế suất thực tế.35 Mỗi một lĩnh vực thuế sẽ có một mức thuế suất riêng đƣợc áp dụng để phù hợp với thực tiễn và mục tiêu của Nhà nƣớc, ví dụ nhƣ: Luật thuế TNCN, Luật thuế TNDN, Luật thuế giá trị gia tăng, Luật thuế tiêu thụ đặc biệt, vv… Có thể nói thuế TNCN là một loại thuế đặc biệt bởi đối tƣợng đánh thuế của thuế TNCN là rất rộng, chính vì thế mà quy định về mức thuế suất áp dụng cũng đa dạng. Mỗi khoản thu nhập chịu thuế TNCN có một mức thuế suất áp dụng riêng, Luật thuế TNCN quy định chia thu nhập chịu thuế TNCN thành hai nhóm chính là: Thu nhập từ tiền lƣơng, tiền công và thu nhập khác chịu thuế TNCN. Trong đó, có thể nói thuế suất đối với khoản thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS là phức tạp nhất vì có hai mức thuế suất áp dụng cho trƣờng hợp này. Bộ Tài chính đã ban hành công văn 16686/BTC-TCT ngày 02 tháng 12 năm 2013 hƣớng dẫn thuế TNCN đối với chuyển nhƣợng BĐS, trong đó nêu rõ nguyên tắc áp dụng nhƣ sau: - NNT trên cơ sở hồ sơ về chuyển nhượng BĐS, căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS theo quy định của pháp luật hiện hành về thuế TNCN tự xác định thu nhập tính thuế, khai thuế đối với cả trường hợp áp dụng thuế suất 25% và thuế suất 2%. - Cơ quan thuế thực hiện kiểm tra và xác định số thuế TNCN phải nộp theo quy định của Luật quản lý thuế năm 2006 sửa đổi, bổ sung năm 2012 và các văn bản hướng dẫn hiện hành. Trường hợp phát hiện có sự gian lận về căn cứ tính thuế thì cơ quan thuế thực hiện truy thu và xử lý vi phạm theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. Tùy vào từng trƣờng hợp cụ thể mà NNT có quyền lựa chọn cho mình mức thuế suất nào áp dụng hợp lý hơn. Ví dụ: Khi chuyển nhƣợng BĐS ông A chuyển nhƣợng 35 Ts. Lê Thị Nguyệt Châu, Giáo trình Luật Tài Chính 2, tr. 14 GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 34 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân đƣợc 200tr, giá vốn và chi phí hợp lý liên quan là 125tr. Nếu ông A chọn cách áp dụng mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhƣợng thì ông A chỉ phải nộp thuế là 4tr, còn nếu ông A chọn cách áp dụng mức thuế suất là 25% trên thu nhập tính thuế thì ông A phải nộp thuế là trên 18tr. Trong trƣờng hợp này ông A sẽ chọn cách áp dụng mức thuế suất là 2% trên giá chuyển nhƣợng nhầm tránh thuế cao. Nội dung này ngƣời viết sẽ trình bày rõ hơn ở Chƣơng 3: Thực trạng áp dụng thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS của cá nhân cƣ trú và một số định hƣớng hoàn thiện. Luật thuế TNCN nói chung và thuế TNCN từ chuyển nhƣợng BĐS nói riêng đã qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung từ Pháp lệnh thuế thu nhập đối với ngƣời có thu nhập cao; Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất đến Luật thuế TNCN. Ở đây ngƣời viết tập trung nghiên cứu quy định về thuế suất áp dụng đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS trong Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 sửa đổi, bổ sung năm 1999 và Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi, bổ sung năm 2012. - Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 quy định:36 1- Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất mà chưa nộp tiền sử dụng đất hoặc không phải trả tiền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai, khi được phép chuyển quyền sử dụng đất: a) Đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, thuế suất là 10% (mười phần trăm); b) Đối với đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác, thuế suất là 20% (hai mươi phần trăm); 2- Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất mà đã nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai và trường hợp chuyển quyền sử dụng đất từ lần thứ hai trở đi mà lần trước đã nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 của Điều này, khi được phép chuyển quyền sử dụng đất, thuế suất là 5% (năm phần trăm); 3- Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi đất cho nhau mà có chênh lệch về trị giá do khác nhau về diện tích đất, vị trí đất hoặc hạng đất, thuế suất là 5% (năm phần trăm) trên phần chênh lệch về trị giá. 36 Xem Điều 7, 8 Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 35 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân Việc chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất được quy định như sau: 1- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đặc biệt là từ đất trồng lúa ổn định, sang đất phi nông nghiệp, thuế suất thấp nhất là 40% (bốn mươi phần trăm). Riêng đối với trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất xây dựng công trình công nghiệp, thuế suất dưới 40% (bốn mươi phần trăm). Khung thuế suất cụ thể do Chính phủ trình Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định; 2- Trường hợp chuyển từ đất phi nông nghiệp sang đất nông nghiệp, thuế suất là 0% (không phần trăm). - Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất sửa đổi, bổ sung năm 1999 đã quy định ngắn gọn, dễ hiểu hơn:37 1. Đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, thuế suất là 2% (hai phần trăm); 2. Đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác, thuế suất là 4% (bốn phần trăm). Có thể nói Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 sửa đổi, bổ sung năm 1999 đã quy định bao quát đƣợc hầu hết tất cả các trƣờng hợp chuyển quyền sử dụng đất và đƣa ra đƣợc từng mức thuế suất áp dụng cho từng trƣờng hợp cụ thể. Tuy nhiên, với việc quy định liệt kê nhƣ vậy sẽ dễ bỏ sót những trƣờng hợp chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất khác và với sự phát triển của nền kinh tế thì các hình thức chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ngày càng đa dạng hơn đòi hỏi phải có quy định phù hợp hơn với sự phát triển của nền kinh tế. Việc quy định về mức thuế suất áp dụng đối với từng trƣờng hợp chuyển nhƣợng cụ thể cũng phải dễ hiểu, dễ áp dụng và quan trọng hơn là phải phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế, phù hợp với nguyện vọng của NNT cũng nhƣ phù hợp với chính sách của Nhà nƣớc. Với yêu cầu này Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi, bổ sung năm 2012 đã ra đời, trong đó có quy định về thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS đã phần nào nói lên đƣợc tính nhất quán giữa sự phát triển của nền kinh tế với quy định của pháp luật. - Đến khi Luật thuế TNCN ra đời năm 2007 và đƣợc sửa đổi, bổ sung năm 2012 không còn quy định mức thuế suất áp dụng dựa trên mục đích sử dụng đất nhƣ Luật 37 Xem khoản 2, Điều 1 Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 sửa đổi, bổ sung năm 1999 GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 36 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 sửa đổi, bổ sung năm 1999 mà đã thay đổi quy định mức thuế suất áp dụng không còn dựa trên mục đích sử dụng đất của NNT, không còn quy định liệt kê từng trƣờng hợp chuyển nhƣợng cụ thể mà thay vào đó thuế suất áp dụng đƣợc quy định bao quát hơn, phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế và giúp cho NNT dễ hiểu hơn góp phần thực hiện đƣợc nguyên tắc dễ hiểu của ngành thuế. Thuế suất đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS đƣợc chia thành hai trƣờng hợp áp dụng là: trƣờng hợp xác định đƣợc giá vốn và chi phí hợp lý liên quan sẽ áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập tính thuế và trƣờng hợp không xác định đƣợc giá vốn và chi phí liên quan sẽ áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhƣợng. Với việc thuế TNCN ra đời đã đánh dấu đƣợc bƣớc phát triển của ngành thuế nói chung và thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS nói riêng. Quy định phù hợp với thực tiễn phát triển của nền kinh tế - xã hội và chính sách của Nhà nƣớc. Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi, bổ sung năm 2012 quy định thuế suất áp dụng đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS (đối với cá nhân cƣ trú) cụ thể nhƣ sau: 2.3.1. Trƣờng hợp xác định đƣợc giá vốn và chi phí hợp lý liên quan Đây là quy định chỉ áp dụng đối với cá nhân có thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS là cá nhân cƣ trú, đối với cá nhân không cƣ trú chỉ áp dụng một mức thuế suất duy nhất là 2% trên giá chuyển nhƣợng. Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS là 25% trên thu nhập tính thuế.38 Đối với trƣờng hợp cá nhân mua BĐS từ tổ chức kinh doanh BĐS, từ tổ chức kinh tế có hợp đồng mua bán và hóa đơn hợp pháp; từ giao đất có thu tiền sử dụng đất; từ trúng đấu giá, sau đó chuyển nhƣợng BĐS đó cho tổ chức hoặc cá nhân khác theo hợp đồng mua bán BĐS có chứng nhận của cơ quan công chứng thì trƣờng hợp NNT có căn cứ để xác định thu nhập tính thuế theo quy định của pháp luật về thuế TNCN thì thực hiện khai và nộp thuế theo thuế suất 25%.39 Nhƣ vậy, điều kiện để áp dụng mức thuế suất 25% trên thu nhập tính thuế là NNT phải chứng minh đƣợc giá vốn và chi phí hợp lý liên quan. 38 39 Xem đoạn 1, khoản 2, Điều 12 Thông tƣ 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013 Xem Công văn 16686/BTC-TCT ngày 02 tháng 12 năm 2013 GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 37 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân 2.3.2. Trƣờng hợp không xác định đƣợc giá vốn và chi phí hợp lý liên quan Trƣờng hợp NNT không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn hoặc giá mua hoặc giá thuê và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhƣợng hoặc giá bán hoặc giá cho thuê lại40. Đối với cá nhân không cƣ trú dù chứng minh đƣợc giá vốn và chi phí hợp lý liên quan vẫn phải áp dụng mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhƣợng (không đƣợc trừ bất kỳ khoản nào)41. Các trƣờng hợp áp dụng thuế suất 2% theo Công văn hƣớng dẫn của Bộ Tài chính về thuế TNCN đối với chuyển nhƣợng BĐS nhƣ sau:42 - Đối với trƣờng hợp cá nhân mua BĐS từ tổ chức kinh doanh BĐS, từ tổ chức kinh tế có hợp đồng mua bán và hóa đơn hợp pháp; từ giao đất có thu tiền sử dụng đất; từ trúng đấu giá, sau đó chuyển nhƣợng BĐS đó cho tổ chức hoặc cá nhân khác theo hợp đồng mua bán BĐS có chứng nhận của cơ quan công chứng thì trƣờng hợp NNT không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định đƣợc giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì NNT khai thuế với thuế suất 2% trên giá chuyển nhƣợng và tự chịu trách nhiệm về khai thuế. - Đối với các BĐS đƣợc mua, hình thành trƣớc ngày 01/01/2009 không có hóa đơn, chứng từ; có giấy viết tay (có hoặc không có xác nhận của chính quyền địa phƣơng) nay chuyển nhƣợng, không có cơ sở để xác định giá vốn và chi phí liên quan làm cơ sở để xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhƣợng. - Đối với trƣờng hợp chuyển nhƣợng BĐS dƣới dạng mua và bán BĐS đều thực hiện bằng hợp đồng mua bán BĐS có chứng nhận của cơ quan công chứng, không có cơ sở để xác định giá vốn và chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhƣợng. * Lưu ý, mức thuế suất áp dụng đối với cá nhân cƣ trú và cá nhân không cƣ trú là khác nhau: NNT là cá nhân cƣ trú sẽ đƣợc quyền tự chọn lựa mức thuế suất áp dụng là 25% hay 2%. Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS của cá nhân cƣ trú là 25% trên thu nhập tính thuế (tức là đã trừ đi giá vốn và chi phí hợp lý liên quan), trƣờng 40 Xem đoạn 2 khoản 2, Điều 12 Thông tƣ 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013 Xem Điều 21 Thông tƣ 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013 42 Xem Công văn 16686/BTC-TCT ngày 02 tháng 12 năm 2013 41 GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 38 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân hợp NNT là cá nhân cƣ trú không xác định đƣợc giá vốn và chi phí liên quan thì sẽ áp dụng mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhƣợng. Khác với cá nhân cƣ trú, cá nhân không cƣ trú không đƣợc khấu trừ giá vốn và chi phí liên quan nên chỉ có một mức thuế suất duy nhất áp dụng đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS sản của cá nhân không cƣ trú là 2% trên giá chuyển nhƣợng. 2.4. Quy định pháp luật về cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú Từng loại thuế có một cách tính thuế nhất định dựa trên quy định về mức thuế suất áp dụng. Thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS cũng không ngoại lệ. Qua quá trình phát triển của pháp luật điều chỉnh về thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS thì quy định về mức thuế suất cũng nhƣ cách tính thuế ngày càng hoàn thiện hơn, phù hợp với tình hình phát triển của kinh tế - xã hội và định hƣớng phát triển của Nhà nƣớc. Với việc Luật thuế TNCN quy định hai mức thuế suất áp dụng đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS đã dẫn đến việc một loại thuế có nhiều cách tính thuế khác nhau, một mặt nói lên đƣợc sự phù hợp của quy định pháp luật với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội, mặt khác lại làm cho cả cơ quan thuế và NNT khó khăn trong việc xác định mức thuế suất áp dụng cũng nhƣ khó khăn trong việc tính thuế. Vấn đề này ngƣời viết sẽ nói rõ hơn ở Chƣơng 3: Thực trạng áp dụng thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS của cá nhân cƣ trú và một số định hƣớng hoàn thiện. Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi, bổ sung năm 2012 quy định cụ thể các cách tính thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS nhƣ sau: 2.4.1. Trƣờng hợp chuyển nhƣợng bất động sản xác định đƣợc thu nhập tính thuế Nhƣ đã nói ở mục 2.3.1 đây là trƣờng hợp tính thuế chỉ áp dụng đối với cá nhân cƣ trú bởi cá nhân không cƣ trú khi nộp thuế chuyển nhƣợng BĐS không đƣợc trừ bất kỳ khoản chi phí nào kể cả giá vốn. Đây là trƣờng hợp tính thuế mà thu nhập tính thuế đƣợc hiểu là khoản lãi của NNT sau khi chuyển nhƣợng BĐS, bởi thu nhập tính thuế là khoản thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS sau khi đã trừ giá vốn và chi phí hợp lý liên quan. Thu nhập tính thuế xác định đƣợc nghĩa là NNT phải đƣa ra chứng từ chứng minh đƣợc giá vốn ban đầu bỏ ra GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 39 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân để đầu tƣ tạo lập BĐS và chứng từ chứng minh các chi phí liên quan nhƣ: chi phí cải tạo đất, nhà ở; các khoản phí, lệ phí liên quan đến BĐS chuyển nhƣợng đã nộp cho cơ quan Nhà nƣớc. Hiểu một cách đơn giản thì thu nhập tính thuế là khoản thu nhập sau khi lấy giá bán trừ giá mua và chi phí liên quan. Trƣờng hợp xác định đƣợc thu nhập tính thuế, thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS đƣợc xác định nhƣ sau: Cách tính thuế: Thu nhập tính thuế = Thuế TNCN phải nôp thu nhập chịu thuế - chi phí hợp lý liên quan = thu nhập tính thuế x thuế suất 25% Ví dụ: Năm 2012, bà C mua căn nhà tại Tp. Cà Mau với giá ghi trên hợp đồng là 19 tỷ đồng. Một thời gian sau, bà C bán căn nhà này với giá ghi trên hợp đồng là 38 tỷ đồng. Khi kê khai nộp thuế TNCN bà C có chứng minh đƣợc giá vốn (giá mua) và chi phí hợp lý liên quan đến căn nhà này thì bà C sẽ phải nộp thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS là 25% trên thu nhập tính thuế. Trong trƣờng hợp này thuế TNCN mà bà C phải nộp là: Thu nhập tính thuế = giá chuyển nhƣợng BĐS = 38 tỷ đồng Thuế TNCN bà C phải nộp = 19 tỷ đồng - giá vốn 19 tỷ đồng x 25% = 19 tỷ đồng = 4,75 tỷ đồng. Tuy nhiên trƣờng hợp áp dụng mức thuế suất 25% trên thu nhập tính thuế thì số thuế phải nộp trong một số trƣờng hợp sẽ cao hơn rất nhiều so với việc chọn áp dụng mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhƣợng nên NNT thƣờng sẽ chọn cách tính thuế TNCN là áp dụng mức thuế suất 2%. Phần này ngƣời viết sẽ nói rõ hơn ở Chƣơng 3: Thực trạng áp dụng thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS của cá nhân cƣ trú và một số định hƣớng hoàn thiện. 2.4.2. Trƣờng hợp chuyển nhƣợng bất động sản không xác định đƣợc thu nhập tính thuế Đây đƣợc xem là trƣờng hợp tính thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS đƣợc NNT lựa chọn nhiều hơn so với trƣờng hợp chuyển nhƣợng BĐS xác định đƣợc thu nhập tính thuế bởi mức thuế suất phải nộp là ít hơn và thủ tục nộp thuế cũng đơn giản hơn. Đây cũng là trƣờng hợp tính thuế đƣợc áp dụng cho cả cá nhân cƣ trú và cá nhân không cƣ trú. GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 40 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân Trƣờng hợp không xác định đƣợc giá vốn (giá mua) của hoạt động chuyển nhƣợng BĐS và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì thuế TNCN đƣợc xác dịnh nhƣ sau: Cách tính thuế: Thuế TNCN phải nộp = giá chuyển nhƣợng x thuế suất 2% Ví dụ: Năm 2012, ông B có mua BĐS là nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Quận Cái Răng, Tp. Cần Thơ với giá ghi trên hợp đồng là 9 tỷ đồng. Một thời gian sau ông B bán lại BĐS này với giá ghi trên hợp đồng là 13 tỷ đồng. Khi kê khai nộp thuế TNCN ông B không chứng minh đƣợc giá vốn (giá mua) và chi phí hợp lý liên quan đến căn nhà này thì ông B sẽ phải nộp thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS là 2% trên giá chuyển nhƣợng BĐS. Trong trƣờng hợp này thuế TNCN mà ông B phải nộp là: Thuế TNCN ông B phải nộp = 13 tỷ đồng x 2% = 0,26 tỷ đồng Có thể nói dựa theo quy định của pháp luật thì trƣờng hợp áp dụng mức thuế suất 2% trên thu nhập tính thuế là bất lợi hơn so với mức thuế suất 25% trên thu nhập tính thuế bởi khi nào NNT không chứng minh đƣợc giá vốn và chi phí hợp lý liên quan mới phải áp dụng thuế suất 2%. Tuy nhiên, trong thực tế áp dụng NNT thƣờng sẽ chọn cách áp dụng mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhƣợng vì thực tế số thuế TNCN phải nộp trong trƣờng hợp này đa phần thấp hơn cách áp dụng mức thuế suất 25%. 2.4.3. Trƣờng hợp chuyển nhƣợng bất động sản là đồng sở hữu Đồng sở hữu đƣợc hiểu là những ngƣời có cùng chung quyền sở hữu một tài sản nào đó, kể cả tài sản là động sản và BĐS. Theo quy định của Bộ Luật dân sự năm 2005, sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ sở hữu đối với tài sản.43 Các đồng sở hữu có quyền định đoạt phần tài sản chung thuộc sở hữu của mình theo quy định của Bộ Luật dân sự năm 2005. BLDS quy định các trƣờng hợp định đoạt tài sản chung nhƣ sau:44 - Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật. 43 44 Xem Điều 214 Bộ Luật dân sự 2005 Xem khoản 1,2, Điều 223 Bộ Luật dân sự 2005 GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 41 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân - Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất đƣợc thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật. Nhƣ vậy, dựa theo quy định của BLDS năm 2005 thì những ngƣời là đồng sở hữu BĐS có quyền định đoạt phần BĐS thuộc sở hữu của mình. Luật thuế TNCN nói chung và thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhƣợng BĐS nói riêng cũng đã quy định về trƣờng hợp chuyển nhƣợng BĐS là đồng sở hữu. Thông tƣ 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013 quy định: Trƣờng hợp chuyển nhƣợng BĐS là đồng sở hữu, thì nghĩa vụ thuế sẽ đƣợc tính riêng cho từng cá nhân. Thu nhập tính thuế của cá nhân đƣợc xác định căn cứ vào tổng thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS và tỷ lệ phân chia thu nhập giữa các cá nhân đồng sở hữu. Tỷ lệ phần trăm thu nhập đƣợc xác định căn cứ vào tài liệu hợp pháp nhƣ: Thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của Tòa án,…Trƣờng hợp không có tài liệu hợp pháp thì tỷ lệ phân chia thu nhập đƣợc xác định bình quân.45 Cách tính thuế đối với trƣờng hợp chuyển nhƣợng BĐS là đồng sở hữu cũng nhƣ những trƣờng hợp chuyển nhƣợng BĐS khác, sẽ áp dụng một trong hai mức thuế suất 25% hoặc 2% theo lựa chọn của NNT. 2.5. Quy định pháp luật về thủ tục kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản 2.5.1. Thủ tục kê khai thuế 2.5.1.1. Nguyên tắc khai thuế Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS phải thực hiện khai thuế theo từng lần phát sinh kể cả trƣờng hợp đƣợc miễn thuế.46 Khai thuế đối với một số trƣờng hợp cụ thể nhƣ sau:47 Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS thực hiện khai thuế theo từng lần phát sinh, kể cả trƣờng hợp thuộc đối tƣợng đƣợc miễn thuế. Khai thuế đối với một số trƣờng hợp cụ thể nhƣ sau: - Trƣờng hợp cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhƣng đem thế chấp, bảo lãnh vay vốn hoặc thanh toán tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nƣớc ngoài; đến hết thời hạn trả nợ, cá nhân không có khả năng trả nợ thì tổ chức tín 45 Ts. Lê Thị Nguyệt Châu, Giáo trình Luật tài chính 2, tr. 42 Xem điểm a, Khoản 3, Điều 16 Thông tƣ 156/2013/TT-BTC ngày 06 tháng 11 năm 2013 47 Xem Khoản 3, Điều 26, Thông tƣ 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013 46 GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 42 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân dụng, chi nhánh ngân hàng nƣớc ngoài làm thủ tục phát mại, bán BĐS đó đồng thời thực hiện kê khai thuế, nộp thuế TNCN thay cho cá nhân trƣớc khi thực hiện thanh quyết toán các khoản nợ của cá nhân. - Trƣờng hợp cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhƣng đem thế chấp để vay vốn hoặc thanh toán với tổ chức cá nhân khác, nay thực hiện chuyển nhƣợng toàn bộ (hoặc một phần) BĐS đó để thanh toán nợ thì cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà phải khai thuế, nộp thuế TNCN hoặc tổ chức, cá nhân làm thủ tục chuyển nhƣợng thay phải khai thuế, nộp thuế TNCN thay cho cá nhân trƣớc khi thanh quyết toán các khoản nợ. - Trƣờng hợp BĐS do cá nhân chuyển nhƣợng cho tổ chức, cá nhân khác theo quyết định thi hành án của Tòa án thì cá nhân chuyển nhƣợng phải khai, nộp thuế hoặc tổ chức, cá nhân tổ chức bán đấu giá phải khai thuế, nộp thuế TNCN thay cho cá nhân chuyển nhƣợng. Riêng đối với BĐS của cá nhân bị cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền thực hiện tịch thu, bán đấu giá nộp vào NSNN theo quy định của pháp luật thì không phải khai, nộp thuế TNCN. - Trƣờng hợp chuyển đổi nhà, đất cho nhau giữa các cá nhân không thuộc các trƣờng hợp chuyển đổi đất nông nghiệp để sản xuất thuộc đối tƣợng đƣợc miễn thuế TNCN thì từng cá nhân chuyển đổi nhà, đất phải khai thuế, nộp thuế TNCN. - Trƣờng hợp khai thay hồ sơ khai thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhƣợng BĐS, thì tổ chức, cá nhân khai thay ghi thêm “khai thay” vào phần trƣớc cụm từ “NNT hoặc đại diện hợp pháp của NNT” đồng thời ngƣời khai ký, ghi rõ họ tên, nếu là tổ chức khai thay thì sau khi ký tên phải đóng dấu của tổ chức. Trên hồ sơ tính thuế, chứng từ thu thuế vẫn phải thể hiện đúng NNT là cá nhân chuyển nhƣợng BĐS. Cơ quan quản lý BĐS chỉ làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS khi đã có chứng từ nộp thuế TNCN hoặc xác nhận của cơ quan thuế về khoản thu nhập từ việc chuyển nhƣợng BĐS thuộc đối tƣợng đƣợc miễn thuế hoặc tạm thời chƣa thu thuế. 2.5.1.2. Hồ sơ khai thuế, hồ sơ miễn thuế Hồ sơ khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS bao gồm:48 - Tờ khai thuế TNCN theo mẫu số 11/KK-TNCN ban hành kèm theo Thông tƣ 119/2014/TT-BTC ngày 25 tháng 8 năm 2014. 48 Xem điểm b1, Khoản 3, Điều 16 Thông tƣ 156/2013/TT-BTC ngày 06 tháng 11 năm 2013 GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 43 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân - Bản chụp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm về bản chụp đó. Trƣờng hợp chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai thì nộp bản sao hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai ký với chủ dự án cấp I, cấp II hoặc sàn giao dịch của chủ dự án. - Hợp đồng chuyển nhƣợng BĐS. Trƣờng hợp hợp đồng chuyển nhƣợng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai thì nộp hợp đồng chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai đã đƣợc công chứng. Nếu chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai từ lần thứ hai trở đi thì các bên phải xuất trình thêm hợp đồng chuyển nhƣợng lần trƣớc liền kề. Trƣờng hợp ủy quyền BĐS thì nộp hợp đồng ủy quyền BĐS. - Trƣờng hợp cá nhân khai thuế theo thuế suất 25% trên thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS thì nộp hồ sơ xác định giá vốn và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan. - Trƣờng hợp chuyển nhƣợng BĐS đƣợc miễn thuế TNCN phải kèm theo các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tƣợng đƣợc miễn thuế theo hƣớng dẫn tại điểm b2, khoản 3, Điều 16 Thông tƣ 156/2013/TT-BTC ngày 06 tháng 11 năm 2013. - Trƣờng hợp chuyển nhƣợng BĐS do góp vốn vào doanh nghiệp thuộc diện tạm thời chƣa thu thuế TNCN phải kèm theo các tài liệu làm căn cứ chứng minh việc góp vốn theo quy định của pháp luật. - Cơ quan thuế thông báo số thuế phải nộp 11-1/TB-TNCN ban hành kèm theo thông tin này của cá nhân. Hồ sơ miễn thuế đối với chuyển nhƣợng BĐS:49 - Đối với trƣờng hợp chuyển nhƣợng BĐS (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tƣơng lai, công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS) giữa vợ với chồng, giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu, giữa bố vợ, mẹ vợ với con rể; giữa ông nội, bà nội với cháu nội, giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; giữa anh chị em ruột với nhau thì hồ sơ miễn thuế đối với từng trƣờng hợp cụ thể nhƣ sau: 49 Xem điểm b2, Khoản 3, Điều 16 Thông tƣ 156/2013/TT-BTC ngày 06 tháng 11 năm 2013 GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 44 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân  Đối với BĐS chuyển nhƣợng giữa vợ với chồng cần một trong các giấy tờ sau: Bản sao sổ hộ khẩu hoặc bản sao Giấy chứng nhận kết hôn hoặc giấy Quyết định của Tòa án ly hôn (tái hôn) đối với trƣờng hợp chia nhà do ly hôn, hợp nhất quyền sở hữu do tái hôn.  Đối với BĐS chuyển nhƣợng giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ cần có một trong hai giấy tờ sau: bản sao sổ hộ khẩu (nếu cùng sổ hộ khẩu) hoặc bản sao giấy khai sinh. Trƣờng hợp con ngoài giá thú thì phải có bản sao quyết định việc nhận cha, mẹ, con của cơ quan có thẩm quyền.  Đối với BĐS chuyển nhƣợng giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi cần có một trong hai giấy tờ sau: bản sao sổ hộ khẩu (nếu cùng sổ hộ khẩu) hoặc bản sao quyết định công nhận việc nuôi con nuôi của cơ quan có thẩm quyền.  Đối với BĐS chuyển nhƣợng giữa ông nội, bà nội với cháu nội cần có giấy tờ sau: bản Giấy khai sinh của cháu nội, bản Giấy khai sinh của bố cháu nội, hoặc bản sao Sổ hộ khẩu có thể hiện mối quan hệ giữa ông nội, bà nội với cháu nội.  Đối với BĐS chuyển nhƣợng giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại cần có giấy tờ sau: bản Giấy khai sinh của cháu ngoại, bản Giấy khai sinh của mẹ cháu ngoại, hoặc bản sao Sổ hộ khẩu có thể hiện mối quan hệ giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại.  Đối với BĐS chuyển nhƣợng giữa anh, chị, em ruột với nhau cần có các giấy tờ sau: Bản sao sổ hộ khẩu hoặc bản sao giấy khai sinh của ngƣời chuyển nhƣợng và của ngƣời nhận chuyển nhƣợng thể hiện mối quan hệ có chung cha mẹ hoặc chung cha khác mẹ hoặc cùng mẹ khác cha hoặc các giấy tờ khác chứng minh quan hệ huyết thống.  Đối với BĐS chuyển nhƣợng giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu, cha vợ, mẹ vợ với con rể cần có các giấy tờ sau: Bản sao sổ hộ khẩu có ghi rõ quan hệ giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu, giữa cha vợ, mẹ vợ với con rể; hoặc bản sao Giấy chứng nhận kết hôn, Giấy khai sinh của chồng hoặc vợ làm căn cứ xác định mối quan hệ giữa ngƣời chuyển nhƣợng là cha chồng, mẹ chồng với con dâu, cha vợ, mẹ vợ với con rể. Trƣờng hợp chuyển nhƣợng BĐS thuộc đối tƣợng đƣợc miễn thuế nêu trên nhƣng ngƣời chuyển nhƣợng không có Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu thì phải có xác GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 45 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân nhận của UBND cấp xã về mối quan hệ giữa những ngƣời chuyển nhƣợng và ngƣời nhận chuyển nhƣợng làm căn cứ để xác định thu nhập đƣợc miễn thuế. Đối với trƣờng hợp cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất không phải trả tiền hoặc đƣợc giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì hồ sơ miễn thuế là bản sao quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền ghi rõ mức miễn, giảm tiền sử dụng đất. Đối với trƣờng hợp chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhà nƣớc giao đất để sản xuất thì hồ sơ miễn thuế là Văn bản thỏa thuận việc chuyển đổi đất giữa các bên đƣợc cơ quan có thẩm quyền xác nhận. Bản sao các giấy tờ đối với các trƣờng hợp đối với các BĐS đƣợc miễn thuế nêu trên phải có công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp xã. Trƣờng hợp không có công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp xã thì ngƣời chuyển nhƣợng phải xuất trình bản chính để cơ quan thuế kiểm tra đối chiếu. Đối với trƣờng hợp cá nhân chuyển nhƣợng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam đƣợc miễn thuế TNCN theo quy định thì cá nhân chuyển nhƣợng nộp hồ sơ khai thuế theo hƣớng dẫn tại điểm b1, Khoản 3, Điều 16 Thông tƣ 156/2013/TT-BTC ngày 06 tháng 11 năm 2013. Trên tờ khai mẫu số 11/KK-TNCN cá nhân tự khai thu nhập miễn thuế và ghi rõ đƣợc miễn thuế TNCN theo quy định đối với nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất và chịu trách nhiệm trƣớc pháp luật về việc khai có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. 2.5.1.3. Nơi nộp hồ sơ, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế * Nơi nộp hồ sơ khai thuế.50 Cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhƣợng BĐS tại bộ phận một cửa liên thông. Trƣờng hợp ở địa phƣơng chƣa thực hiện quy chế một của liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có BĐS chuyển nhƣợng. Trƣờng hợp cá nhân chuyển nhƣợng nhà ở hình thành trong tƣơng lai, công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai thì khai thuế, nộp thuế TNCN tại chi cục thuế địa phƣơng nơi có nhà ở hình thành trong tƣơng lai, công trình xây dựng đƣợc hình thành trong tƣơng lai hoặc tổ chức, cá nhân đƣợc cơ quan thuế ủy nhiệm thu. * Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế.51 50 Xem điểm c, khoản 3, Điều 16 Thông tƣ 156/2013/TT-BTC ngày 06 tháng 11 năm 2013 GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 46 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS. Trƣờng hợp cá nhân chuyển nhƣợng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là trƣớc khi làm thủ tục chuyển nhƣợng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai với chủ dự án. 2.5.2. Thủ tục nộp thuế Sau khi NNT đã hoàn thành xong thủ tục kê khai thuế với cơ quan thuế theo quy định của pháp luật trong Luật Quản lý thuế năm 2006 cũng nhƣ các văn bản hƣớng dẫn thi hành. Thủ tục nộp thuế đƣợc quy định cụ thể nhƣ sau: 2.5.2.1. Thời hạn nộp thuế Cá nhân chuyển nhƣợng BĐS phải đăng ký thuế, nếu đã đăng ký thuế và đƣợc cấp mã số thuế thì không phải đăng ký mới.52 Thời hạn nộp thuế là thời hạn ghi trên Thông báo nộp thuế của cơ quan thuế.53 2.5.2.2. Địa điểm nộp thuế NNT thực hiện nộp tiền thuế vào NSNN.54 - Tại kho bạc Nhà nƣớc; - Tại cơ quản quản lý thuế nơi tiếp nhận hồ sơ khai thuế; - Thông qua tổ chức đƣợc cơ quan thuế ủy nhiệm thu thuế; - Thông qua Ngân hàng thƣơng mại, tổ chức tín dụng khác và tổ chức dịch vụ theo quy định của pháp luật. Tóm lại, Thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS đã đƣợc Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi, bổ sung năm 2012 và các văn bản hƣớng dẫn thi hành quy định một cách cụ thể và có tính bao quát rộng, thể hiện đƣợc định hƣớng phát triển của Nhà nƣớc. Không bỏ sót những khoản thu nhập chịu thuế khi phát sinh thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS nhƣng cũng đồng thời quy định những khoản thu nhập đƣợc miễn thuế TNCN khi phát sinh thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS đã nói lên đƣợc nguyên tắc công bằng khi xây dựng Luật thuế. Bên cạnh đó quy định pháp luật về cách xác định thu nhập tính thuế cũng đƣợc cụ thể hóa đối với từng trƣờng hợp phát sinh thu nhập chịu thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS 51 Xem điểm d, khoản 3, Điều 16 Thông tƣ 156/2013/TT-BTC ngày 06 tháng 11 năm 2013 Xem khoản 1, Điều 24 Thông tƣ 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013 53 Xem điểm đ, khoản 3, Điều 16 Thông tƣ 156/2013/TT-BTC ngày 06 tháng 11 năm 2013 54 Xem Khoản 1, Điều 44 Luật quản lý thuế 2006 sửa đổi, bổ sung 2012 52 GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 47 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân giúp cho NNT dễ hiểu hơn trong hoạt động nộp thuế. Cũng trong Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi, bổ sung năm 2012 đã quy định về mức thuế suất áp dụng cũng nhƣ cách tính thuế đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS đơn giản, dễ hiểu và dễ áp dụng hơn so với Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 sửa đổi, bổ sung năm 1999. Thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS là một loại thuế đặc biệt vì đối tƣợng kinh doanh là BĐS nên thủ tục kê khai, nộp thuế đối với khoản thu nhập này đƣợc Nhà nƣớc quy định tƣơng đối rõ ràng bởi Luật Quản lý thuế năm 2006 sửa đổi, bổ sung năm 2012 và các văn bản hƣớng dẫn thi hành. Đối với thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS thì NNT sẽ thực hiện kê khai theo mẫu số 11/KK-TNCN tại cơ quan thuế và NNT đƣợc tự lựa chọn mức thuế suất áp dụng. GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 48 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân Chƣơng 3 THỰC TRẠNG ÁP DỤNG THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI THU NHẬP TỪ HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁ NHÂN CƢ TRÚ VÀ MỘT SỐ ĐỊNH HƢỚNG HOÀN THIỆN 3.1. Thực trạng thu thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản Bất cứ một quy định pháp luật nào khi đƣa vào thực tiễn áp dụng cũng sẽ có một số thuận lợi và khó khăn nhất định. Thuế TNCN nói chung và thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS nói riêng cũng không phải là ngoại lệ. Thực tế việc đƣa ra quy định pháp luật và áp dụng quy định pháp luật về thuế không hề đơn giản bởi thuế là một ngành đặc thù, thuế góp phần tăng nguồn thu cho NSNN cũng nhƣ ngân sách địa phƣơng nên cơ quan thuế có nghĩa vụ phải thu đúng - thu đủ nhƣng thực tế việc xác định thu nhập tính thuế không hề dễ dàng bởi NNT cũng có những hành vi trốn thuế vô cùng tinh vi. Đối với thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS khi đƣa vào áp dụng tạo nên một số thuận lợi nhất định cho NNT tuy nhiên, bên cạnh đó cũng tồn tại một số khó khăn. Cụ thể một số thuận lợi và khó khăn trong quá trình áp dụng thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS nhƣ sau: 3.1.1. Thuận lợi của việc áp dụng pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú Qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung luật thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS đã không ngừng hoàn thiện góp phần đẩy mạnh công tác thu thuế, chống thất thu thuế và tạo nên tính công bằng đối với NNT. Có thể nói luật thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS khi đƣa vào áp dụng đã tạo ra không ít thuận lợi cho NNT. Cụ thể một số thuận lợi nhƣ sau: 3.1.1.1. Ngƣời dân có thể tự lựa chọn mức thuế suất Đây là thuận lợi không nhỏ đối với NNT bởi NNT đƣợc tự xác định mức thuế suất đồng nghĩa với việc NNT sẽ đƣợc ƣu tiên nộp thuế ít. Ví dụ thực tiễn tại Tp. Hồ Chí Minh nhƣ sau: GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 49 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân Tại Tp. Hồ Chí Minh đã xãy ra một vƣớng mắc liên quan đến mức thuế 25%. Năm 2011, bà C mua một căn nhà tại đƣờng Đồng Khởi, Quận 1 với giá ghi trên hợp đồng là 59 tỉ đồng. Một thời gian sau, bà bán phần nhà đó cho một ngân hàng với giá ghi trên hợp đồng là 318 tỉ đồng. Khi kê khai nộp thuế TNCN bà C kê khai chi phí sửa chữa nhƣng không có hóa đơn, chứng từ và bà đề nghị đƣợc nộp mức 2% trên giá chuyển nhƣợng. Theo đó, số tiền thuế bà C phải nộp là 6,36 tỉ đồng. Trong khi đó, cơ quan thuế Quận 1 xác định hồ sơ của bà có đầy đủ hóa đơn, chứng từ nên áp dụng mức thuế suất 25% tính ra số tiền thuế phải nộp lên đến 64,75 tỉ đồng, cao gấp 10 lần so với số tiền thuế mà bà C đề xuất.55 Từ đó có thể thấy khi đƣợc tự lựa chọn mức thuế suất thì NNT luôn lựa chọn cách áp dụng mức thuế suất với mong muốn có thể nộp thuế ít có lợi cho bản thân họ. Xuất phát từ vấn đề trên mới đây nhất Bộ Tài chính vừa đề xuất với Thủ tƣớng Chính phủ cách tính thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS là cho NNT tự xác định mức thuế suất. Bộ Tài chính cũng đã ban hành Công văn 16686/BTC-TCT ngày 02 tháng 12 năm 2013 về việc thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS hƣớng dẫn cách xác định mức thuế suất áp dụng đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS theo đó NNT tự xác định thu nhập tính thuế, khai thuế đối với cả hai trƣờng hợp áp dụng mức thuế suất 25% hay 2% và NNT tự chịu trách nhiệm. Cơ quan thuế chỉ kiểm tra và xác định số thuế TNCN phải nộp. Khi Bộ Tài chính ban hành Công văn này đã tạo thuận lợi cho NNT trong việc xác định mức thuế suất áp dụng đối với từng trƣờng hợp cụ thể (đa phần có lợi cho bản thân NNT). Cũng xuất phát từ thực tiễn nêu trên tại Tp. Hồ Chí Minh chúng ta cũng thấy rõ NNT luôn chọn mức thuế suất áp dụng có lợi nhất cho họ. Quy định này đã nói lên đƣợc nguyên tắc tự nguyện của pháp luật thuế khi cho ngƣời dân tự xác định mức thuế suất áp dụng. Điều này có thể gây thất thu thuế tuy nhiên, sẽ tránh đƣợc một số vƣớng mắc nhất định, gây tranh cãi giữa cơ quan thuế và NNT trong thời gian trƣớc khi Bộ Tài chính ban hành Công văn 16686/BTC-TCT ngày 02 tháng 12 năm 2013 về việc thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS. Bên cạnh việc NNT đƣợc tự lựa chọn mức thuế suất thì NNT cũng tự chịu trách nhiệm góp phần nâng cao đƣợc sự tự nguyện và ý thức về nghĩa vụ thuế của ngƣời dân. 55 Xem tại trang web: http://phapluatkinhdoanh.edu.vn/news/detail/thue-tncn-khi-chuyen-nhuong-nha-dat:-chodan-xac-dinh-muc-nop-259.html GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 50 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân Tuy đây là một trong những thuận lợi nhƣng thực tế lựa chọn của NNT đã biến quy định áp dụng mức thuế suất 25% trở thành hình thức bởi NNT đa phần chọn áp dụng mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhƣợng (có lợi cho NNT). Vấn đề này ngƣời viết sẽ trình bày rõ hơn ở mục 3.1.2.1.1 3.1.1.2. Chống đầu cơ đất đai Hoạt động đầu cơ đất đai là hoạt động trao đổi đất đai nhằm mục đích kiếm lời bằng cách khai thác giá chênh lệch đất đai theo thời gian hoặc theo đối tƣợng mua. Giá chênh lệch là mức chênh lệch giữa giá thị trƣờng với giá trị sử dụng thực tế mà đất đai mang lại. Đất đai tham gia vào hoạt động đầu cơ là đất đai không đƣợc dùng vào mục đích thỏa mãn nhu cầu xây dựng nhà ở hoặc phục vụ sản xuất kinh doanh của chính ngƣời mua mà nó bị nằm chờ khi lên giá thì bán để thu lời và đất đai bị mua đi bán lại nhiều lần. Những đất đai khi mua chƣa đƣợc sử dụng ngay mà chờ một thời gian mới đƣa vào sử dụng thì đất đó đƣợc coi là đối tƣợng đầu cơ đất đai. Hoạt động đầu cơ đất đai ở Việt Nam nói chung, ở Tp. Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh nói riêng đã gây ảnh hƣởng không nhỏ đến sự phát triển thị trƣờng BĐS nói riêng và ảnh hƣởng đến sự phát triển của nền Kinh tế nói chung. Đây là một hoạt động gây ra nhiều tác hại đối với nền kinh tế, đời sống - xã hội nên Nhà nƣớc đã đƣa ra nhiều biện pháp nhằm hạn chế tình trạng nêu trên, trong đó thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS cũng góp phần hạn chế đầu cơ đất đai. BĐS đƣợc xem là đối tƣợng kinh doanh đặc biệt mà Nhà nƣớc không khuyến khích hoạt động thông qua việc đánh thuế cao đối với hoạt động chuyển nhƣợng BĐS kể cả thuế TNCN và thuế TNDN. Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi, bổ sung năm 2012 quy định cụ thể từng trƣờng hợp cá nhân khi phát sinh thu nhập chịu thuế từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS đều phải nộp thuế TNCN, mức thuế phải nộp là tƣơng đối cao làm cho tâm lý ngƣời dân cũng e ngại khi chuyển nhƣợng BĐS góp phần chống đầu cơ đất đai. Bộ Xây dựng đã đề xuất với Thủ tƣớng Chính phủ về việc đánh thuế cao đối với BĐS là biện pháp rõ ràng, hiệu quả giúp giảm nạn đầu cơ, tích trữ nhà đất, để ngƣời dân có nhu cầu thực tiếp cận đƣợc sản phẩm. Chính phủ cũng đã chỉ đạo nghiên cứu điều chỉnh mức thuế sử dụng đất, đánh thuế lũy tiến đối với trƣờng hợp sở hữu nhiều bất động sản, có nhà đất nhƣng không đƣa vào khai thác sử dụng hoặc mua đi bán lại nhiều lần trong thời gian ngắn để hạn chế đầu cơ, tăng nguồn thu cho ngân sách. GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 51 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân Nhƣ vậy, với chính sách thuế mà cụ thể là pháp luật thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS đã góp phần chống đầu cơ đất đai. 3.1.2. Một số tồn tại của việc áp dụng pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú Bên cạnh những thuận lợi nêu trên thì thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhƣợng BĐS cũng tồn tại một số khó khăn nhất định. Quy định pháp luật rõ ràng, dễ hiểu tuy nhiên thực tế áp dụng lại gây ra không ích khó khăn bởi chƣa có một sự thống nhất giữa cơ quan Nhà nƣớc (cơ quan thuế và các cơ quan có liên quan) với NNT. Một số khó khăn khi áp dụng thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS nhƣ sau: 3.1.2.1. Quy định pháp luật chồng chéo gây khó khăn trong việc xác định mức thuế suất Nhƣ ngƣời viết đã nói ở Chƣơng 1: Khái quát chung về thuế TNCN và thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS trong thuế TNCN và ở Chƣơng 2: Quy định pháp luật điều chỉnh về thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS của cá nhân cƣ trú trong thuế TNCN thì việc xác định mức thuế suất áp dụng đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS là rất khó khăn bởi quy định chƣa rõ ràng làm cho công tác thu – nộp thuế giữa cơ quan thuế và NNT không thống nhất, làm sao để NNT không lách luật trốn thuế mà vừa phải đảm bảo đƣợc tính công bằng để NNT không phải nộp thuế “oan”. Theo Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 và Thông tƣ 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013 quy định thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS là 25% trên thu nhập tính thuế. Trƣờng hợp NNT không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn và chứng từ hợp pháp xác định chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì mới áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhƣợng. Theo nhiều cán bộ thuế, với hƣớng dẫn này, Bộ Tài chính nghiêng về mức thu 25% với mục đích thu đƣợc nhiều thuế hơn. Nhƣng NNT lại muốn chọn mức thuế suất 2% nhằm nộp thuế thấp. Điều này dẫn đến mâu thuẫn giữa cơ quan thuế và NNT gây khó khăn trong việc xác định mức thuế suất. Xuất phát từ vấn đề này Bộ Tài chính đã ban hành Công văn 16686/BTC-TCT ngày 02 tháng 12 năm 2013 hƣớng dẫn về việc thuế TNCN cho ngƣời dân tự lựa chọn mức thuế suất áp dụng. Nhƣ vậy, với quy định của pháp luật thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS nhƣ hiện nay của các cơ quan có thẩm quyền có sự chồng chéo GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 52 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân nhất định, có sự không tƣơng thích giữa Nghị định và Thông tƣ với hƣớng dẫn của Công văn. Tuy xét về giá trị pháp lý Nghị định và Thông tƣ có giá trị pháp lý cao hơn và đƣợc thừa nhận là văn bản quy phạm pháp luật, Công văn không có giá trị pháp lý cao nhƣ Nghị định và Thông tƣ và cũng không đƣợc thừa nhận là văn bản quy phạm pháp luật. Tuy nhiên, Công văn lại có giá trị giải quyết những vấn đề vƣớng mắc phát sinh trên thực tế nên thƣờng đƣợc áp dụng ngay đối với những trƣờng hợp thực tiễn. Với quy định nhƣ hiện tại thì việc áp dụng thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS đã tạo ra một số khó khăn khi áp dụng vào thực tiễn nhƣ sau: 3.1.2.1.1. Thuế suất 25% gần nhƣ đã bị xóa Nhƣ ngƣời viết đã đề cập ở mục 3.1.1.1 thì việc quy định cho NNT tự lựa chọn mức thuế suất tạo ra không ít thuận lợi cho NNT nhƣng NNT đa phần chọn phƣơng án áp dụng mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhƣợng bởi đơn giản là vì khi áp dụng mức thuế suất 25% thì NNT phải nộp số tiền cao hơn gấp nhiều lần so với mức thuế suất 2% nhƣng còn phải chứng minh đƣợc giá vốn và chi phí hợp lý liên quan (thủ tục phức tạp). Ví dụ: Ông A góp vốn mua căn hộ 80m2 tại một dự án huyện Bình Chánh cách đây 10 năm với giá 800 triệu đồng. Nay ông bán căn hộ với giá 1,7 tỉ đồng. Khi làm hồ sơ nộp thuế nếu nộp theo mức thuế suất 25% trên thu nhập tính thuế thì ông phải nộp 225 triệu đồng tiền thuế TNCN trong khi nếu ông chọn mức thuế suất là 2% trên giá chuyển nhƣợng thì ông chỉ phải nộp thuế TNCN là 34 triệu đồng. Thực tiễn áp dụng hai mức thuế suất, tuy tạo không ít thuận lợi cho NNT nhƣng ví dụ trên đã chứng minh thực tế NNT luôn chọn cho mình cách áp dụng mức thuế suất có thể nộp thuế thấp (cụ thể là mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhƣợng) làm cho quy định về mức thuế suất 25% trên thu nhập tính thuế dƣờng nhƣ đã bị xóa bởi không có nhiều NNT chọn cách áp dụng này. 3.1.2.1.2. Ngƣời nộp thuế phải nộp thuế khống Theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi, bổ sung năm 2012 và các văn bản hƣớng dẫn thi hành thì NNT đƣợc tự lựa chọn mức thuế suất áp dụng đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS. Tuy nhiên, để áp dụng đƣợc mức thuế suất 25% trên thu nhập tính thuế thì NNT phải chứng minh đƣợc giá vốn và chi phí hợp lý liên quan, nếu không chứng minh đƣợc thì phải chịu áp dụng mức thuế suất 2% GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 53 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân trên giá chuyển nhƣợng. Điều này dẫn đến trƣờng hợp khi chuyển nhƣợng lỗ nhƣng NNT không chứng minh đƣợc thì họ sẽ chịu nộp thuế khống. Nhƣ vậy với quy định hiện nay nếu NNT không chứng minh đƣợc giá vốn và chi phí hợp lý liên quan thì phải nộp thuế với mức thuế suất là 2% trên giá chuyển nhƣợng mặc dù thực tế họ phải chịu lỗ khi chuyển nhƣợng. Ví dụ: Tại thành phố Hồ Chí Minh, Ông C và ông D có hợp đồng đặt cọc mua bán nhà với giá hơn 1.691 lƣợng vàng SJC (quy ra hơn 30 tỉ đồng). Sau đó, ông C bán lại căn nhà trên với giá 29 tỉ đồng. Tính theo thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế (sau khi đã trừ đi giá vốn và chi phí hợp lý liên quan) thì ông C không phải nộp thuế TNCN vì thực tế ông C không phát sinh thu nhập. Tuy nhiên, Phòng Thanh tra nội bộ cục thuế Tp. Hồ Chí Minh cho rằng việc chứng minh giá vốn của ông C là không hợp lệ và đề nghị ông C phải nộp thuế TNCN trong trƣờng hợp này theo thuế suất 2% trên giá chuyển nhƣợng. Xong thực tế vẫn còn rất nhiều trƣờng hợp tƣơng tự nhƣ trƣờng hợp của ông C.56 Nhƣ vậy, với việc không thống nhất trong cách xác định mức thuế suất nhƣ hiện nay vẫn còn trƣờng hợp khiến NNT phải chịu thuế “oan” dù thực tế họ không phát sinh thu nhập. 3.1.2.2. Hành vi trốn thuế của ngƣời nộp thuế Có thể nói Luật thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS khi đƣa vào áp dụng vẫn còn nhiều khó khăn vì nhiều nguyên nhân nhƣng nguyên nhân chủ yếu là do ngƣời dân vẫn chƣa ý thức đƣợc nghĩa vụ nộp thuế dẫn đến nhiều hình thức lách luật trốn thuế gây thất thu thuế nhƣ hiện nay. Các hành vi phát sinh dƣới nhiều hình thức. Mặc dù các cơ quan chức năng đã có sự nắm bắt để sửa đổi, bổ sung chính sách kịp thời nhƣng riêng vấn đề về thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS đến nay vẫn còn nhiều bất cập. Một số hành vi trốn thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS nhƣ sau: 3.1.2.2.1. Tài sản duy nhất Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi, bổ sung năm 2012 quy định: Thu nhập từ việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng nhà ở, đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trƣờng hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất thì đƣợc miễn 56 Xem tại trang web: http://phapluat24h.com/home/97_25160_news_Khoc%20-cuoi-voi-thue-chuyen-nhuongbat-dong-san.html GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 54 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân thuế; đồng thời ngƣời chuyển nhƣợng BĐS tự kê khai và chịu trách nhiệm về tính trung thực về kê khai của mình.57 Tuy nhiên, trong bối cảnh hệ thống thông tin quản lý cá nhân của cơ quan quản lý Nhà nƣớc, trong đó có ngành thuế còn chƣa đáp ứng; công tác kiểm tra, đối chiếu cần rất nhiều thời gian thì ít nhất trong vài năm đầu cơ quan chức năng không thể kiểm soát đƣợc từng cá nhân có bao nhiêu nhà ở, đất ở. Đây chính là kẻ hở không nhỏ để ngƣời có nhiều nhà ở, đất ở khi chuyển nhƣợng sẵn sàng kê khai là tài sản duy nhất để không phải nộp thuế. Thực tế này đang diễn ra hàng ngày và khá phổ biến, gây thất thu lớn cho ngân sách. 3.1.2.2.2. Hạ giá chuyển nhƣợng Hệ thống văn bản pháp luật thuế TNCN quy định giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là giá thực tế ghi trên hợp đồng, tại thời điểm chuyển nhƣợng nhƣng không thấp hơn giá đất do UBNN cấp tỉnh quy định.58 Thực tế trên thị trƣờng BĐS, giá đất mua bán thƣờng cao hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Nhƣng vì lợi ích của cả ngƣời mua và ngƣời bán (bên bán đƣợc nộp thuế TNCN ít hơn, bên mua đƣợc nộp lệ phí trƣớc bạ thấp hơn) nên họ thƣờng thỏa thuận giá ghi trên hợp đồng thấp hơn thực tế. Và để đƣợc cơ quan Nhà nƣớc chấp nhận hồ sơ, họ chỉ ghi trên hợp đồng mức giá ngang bằng hoặc cao hơn chút đỉnh so với giá UBND cấp tỉnh quy định. Nhƣ thế sẽ đƣợc nộp thuế thấp hơn số thuế thực tế phải nộp. Kết quả là cả đôi bên mua bán BĐS cùng có lợi, chỉ riêng Nhà nƣớc chịu thất thu thuế. Ví dụ: Ông A bán một lô đất giá thực tế mua bán là 2 tỉ đồng, nhƣng giá chuyển nhƣợng ông A ghi trên hợp đồng là 1,5 tỉ đồng (tƣơng đƣơng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định). Số thuế TNCN mà ông A phải nộp trong các trƣờng hợp sau: Trƣờng hợp không hạ giá chuyển nhƣợng: 2 tỉ đồng x 2% = 40 triệu đồng Trƣờng hợp hạ giá chuyển nhƣợng: 1,5 tỉ đồng x 2% = 30 triệu đồng. Nhƣ vậy với việc hạ giá chuyển nhƣợng thì số thuế TNCN sẽ bị thất thu là: (2 tỉ đồng - 1,5 tỉ đồng) x 2% = 10 triệu đồng 57 Xem Khoản 2-Điều 4, Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi, bổ sung năm 2012 và điểm b-khoản 1Điều 3 Thông tƣ 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013. 58 Xem Điều 12 Thông tƣ 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013 GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 55 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân Đây chỉ là một ví dụ với giá mua bán không lớn. Trên thực tế mỗi ngày có rất nhiều giao dịch đang diễn ra với giá trị có thể lên đến hàng chục tỉ đồng thì chắc chắn số thuế thất thu còn lớn hơn nhiều. 3.1.2.2.3. Chuyển nhƣợng bắc cầu Khoản 1 Điều 4 Luật thuế TNCN quy định: Thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS giữa vợ với chồng; giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha vợ, mẹ vợ với con rể; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau thì đƣợc miễn thuế TNCN. Lợi dụng quy định này, nhiều trƣờng hợp đã lợi dụng mối quan hệ bắc cầu để trốn thuế. Ví dụ: Hai chị em dâu chuyển nhƣợng BĐS cho nhau là đối tƣợng phải nộp thuế. Nhƣng để lách luật, ngƣời chị dâu làm thủ tục chuyển nhƣợng cho bố chồng, sau đó ngƣời bố chồng lại chuyển nhƣợng tiếp cho ngƣời em dâu. Cả hai lần chuyển nhƣợng này đều thuộc đối tƣợng đƣợc miễn thuế. Thế là từ việc phải nộp thuế hai chị em dâu lại chịu khó đi vòng, chuyển nhƣợng bắc cầu để tránh phải nộp thuế. 3.2. Một số giải pháp nhằm hạn chế những khó khăn trong việc áp dụng thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản Đứng trƣớc những tồn tại của việc áp dụng Luật thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhƣợng BĐS đã có không ít những nhà làm luật, những chuyên gia và các cơ quan chức năng của Nhà nƣớc đã đƣa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện Luật thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS tránh tình trạng lách luật, trốn thuế gây thất thu ngân sách nhƣ hiện nay. Dƣới đây ngƣời viết xin đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những khó khăn khi áp dụng thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS. 3.2.1. Cần có sự kết hợp giữa các cơ quan quản lý nhà nƣớc với cơ quan quản lý thuế Bất cứ một ngành luật nào cũng cần phải có sự kết hợp giữa các cơ quan chức năng Nhà nƣớc với nhau và Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi, bổ sung năm 2012 cũng không phải là ngoại lệ. Về vấn đề này ngƣời viết xin đƣa ra một số giải pháp nhƣ sau: - Về phía Nhà nƣớc, phải xây dựng và quản lý hệ thống thông tin cá nhân đầy đủ toàn diện, trên cơ sở đó giữa ngành thuế và ngành tài nguyên môi trƣờng kết nối mạng GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 56 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân thông tin thống nhất trên phạm vi toàn quốc để quản lý đƣợc việc sở hữu BĐS chi tiết của từng cá nhân. Từ đó, chống đƣợc sự khai man là tài sản duy nhất trong chuyển nhƣợng BĐS để đƣợc miễn thuế. - Đối với UBND cấp tỉnh, để chống việc lách luật trốn thuế qua việc ghi thấp giá trên hợp đồng chuyển nhƣợng thì việc xây dựng và ban hành giá nhà, đất hàng năm phải phù hợp và sát giá thực tế chuyển nhƣợng trên thị trƣờng tự do. - Tổng cục thuế đã chỉ đạo các đơn vị thực hiện giải pháp sau: Tiếp tục hoàn thiện cơ chế chính sách thu thuế theo hƣớng công bằng, đơn giản, dễ hiểu, dễ thực hiện, tạo điều kiện thuận lợi cho NNT trong việc thực hiện đúng pháp luật thuế. Tổ chức thực hiện tốt có hiệu quả Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi, bổ sung năm 2012. 3.2.2. Chỉ nên áp dụng một mức thuế suất Đa phần mỗi loại thuế chỉ có một mức thuế suất. Tuy nhiên, Thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS là loại thuế đặc thù có tới hai mức thuế suất áp dụng. Điều này làm cho quá trình áp dụng gặp rất nhiều khó khăn, vƣớng mắc cho cả cơ quan thuế và NNT. Mặc dù Bộ Tài chính đã ban hành Công văn 16686/BTC-TCT ngày 02 tháng 12 năm 2013 về việc thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhƣợng BĐS hƣớng dẫn áp dụng song song cả hai mức thuế suất là 25% trên thu nhập tính thuế và 2% trên giá chuyển nhƣợng, để NNT tự khai, tự chịu trách nhiệm về mức thuế suất. Nhƣng thực tế áp dụng thì Công văn này vẫn chƣa thể giải quyết đƣợc khó khăn của thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhƣợng BĐS bởi NNT tự khai, tự chịu trách nhiệm nhƣng chƣa có cơ quan chức năng nào đứng ra xác minh về tính chính xác của việc tự khai của NNT nên NNT vẫn cứ vịnh vào quy định này mà lách luật trốn thuế. Hiện nay có các luồng ý kiến khác nhau để giải quyết cho vƣớng mắc trên nhƣ sau: - Nhóm thứ nhất: UBND Tp. Hồ Chí Minh và Bộ Xây dựng kiến nghị Thủ tƣớng Chính phủ xem xét, chấp thuận áp dụng một mức thuế suất TNCN đối với hoạt động chuyển nhƣợng BĐS là 2% trên giá chuyển nhƣợng cho dễ triển khai, thay cho mức 2% và 25% nhƣ hiện nay đang gây phức tạp cho NNT cũng nhƣ cơ quan thuế khi áp dụng. Trƣờng hợp giá kê khai trong hợp đồng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh công bố hàng năm, thì sẽ lấy giá quy định để áp mức thuế 2%. GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 57 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân Theo lý giải của UBND Tp. Hồ Chí Minh, trên thực tế khi áp dụng phƣơng pháp thu 25% trên chênh lệch giá bán – giá mua thì đối tƣợng đƣợc hƣởng lợi nhất chính là những ngƣời “đầu cơ” BĐS vì họ nắm rất rõ chính sách và biết cách vận dụng theo hƣớng có lợi cho mình, đẩy sự bất lợi về phía Nhà nƣớc gây thất thu NSNN. Trong khi nếu chỉ áp dụng mức thu 2% trên tổng giá bán sẽ khuyến khích ngƣời dân kê khai đúng giá bán và khi đó mức thuế thu đƣợc sẽ lớn hơn rất nhiều. - Nhóm thứ hai, quan điểm gần nhƣ ngƣợc lại. Theo nhóm này, cần từng bƣớc hạn chế và tiến tới chấm dứt mức 2% trên giá chuyển nhƣợng vì cách tính theo mức này tuy đơn giản nhƣng sẽ không chính xác trong việc điều tiết thu nhập và bất cập trong trƣờng hợp mua bán lỗ. Còn nếu áp dụng thống nhất thu thuế 25% trên thu nhập tính thuế sẽ hƣớng ngƣời dân hình thành tâm thế và thói quen ghi đúng giá khi mua khi bán, lấy hóa đơn, chứng từ và lƣu giữ khi đầu tƣ BĐS, giúp thị trƣờng BĐS ngày càng minh bạch, giúp cơ quan Nhà nƣớc có thông tin chính xác để xác định giá thị trƣờng và quản lý thị trƣờng BĐS. - Nhóm ý kiến thứ ba dành sự ủng hộ cách tính song song cả hai mức thuế suất và để cho NNT tự khai, nộp thuế, tự chịu trách nhiệm về mức thuế suất áp dụng nhƣ hiện nay. Ở đây, ngƣời viết đề xuất chỉ nên áp dụng mức thuế là 2% trên giá chuyển nhƣợng tránh tình trạng khó khăn trong việc xác định mức thuế suất nhƣ hiện nay. Vì, việc quy định áp dụng song song hai mức thuế suất sẽ tạo điều kiện cho NNT lách luật trốn thuế; nhƣ ý kiến của UBND Tp. Hồ Chí Minh thì áp dụng mức thuế 25% trên thu nhập tính thuế tạo điều kiện cho hoạt động đầu cơ BĐS phát triển, khó kiểm soát. Còn với việc áp dụng mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhƣợng tuy có một số trƣờng hợp phải nộp thuê “oan” nhƣng thực tế đó không nhiều (bởi khi chuyển nhƣợng BĐS đa phần các nhà đầu tƣ sẽ thu đƣợc khoản lãi lớn) nhƣ những trƣờng hợp lợi dụng quy định hai mức thuế suất để khai nộp thuế theo hƣớng có lợi cho họ làm thất thu NSNN, hơn nữa hiện nay giá đất ngày càng cao nên chuyện bán lỗ là tƣơng đối ít so với chuyện ngƣời đầu tƣ đƣợc khoản lãi lớn từ chuyển nhƣợng BĐS. Và trên hết là thực tế thuế suất 25% gần nhƣ không đƣợc NNT lựa chọn bởi mức thuế suất phải nộp trong trƣờng hợp này là rất cao so với cách áp dụng mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhƣợng. GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 58 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân Việc quy định chỉ áp dụng một mức thuế suất cũng sẽ làm giảm bớt đi những khó khăn hiện nay của ngành thuế nói chung và thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS nói riêng, không còn tình trạng NNT lựa chọn cách áp dụng mức thuế suất nhằm lách luật, trốn thuế và cũng không gây khó khăn trong việc xác định mức thuế suất giữa cơ quan thuế và NNT nhƣ hiện nay. 3.2.3. Cần cụ thể hóa những quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm đối với hành vi trốn thuế Đối với hành vi trốn thuế mang tính chất hình sự đƣợc Bộ Luật Hình sự năm 1999 sửa đổi, bổ sung năm 2009 quy định tại Điều 161: Ngƣời có hành vi trốn thuế có thể bị phạt tiền từ một đến năm lần số tiền trốn thuế hoặc có thể bị phạt tù lên đến bảy năm. Đối với trƣờng hợp xử phạt vi phạm hành chính thuế đƣợc quy định cụ thể tại Luật Quản lý thuế năm 2006 sửa đổi, bổ sung năm 2012; Luật xử lý vi phạm hành chính năm 2013; Nghị định 129/2013/NĐ-CP ngày 16 tháng 10 năm 2013 và Thông tƣ 166/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 11 năm 2013. Thế nhƣng nhiều ngƣời mà cụ thể là cá nhân tham gia chuyển nhƣợng BĐS chƣa biết đƣợc hành vi trốn thuế của họ là vi phạm pháp luật về hành chính và hình sự gây ảnh hƣởng đến lợi ích của Nhà nƣớc và của chính họ. Nên các cơ quan chức năng cần phải cụ thể hóa hơn nữa những quy định pháp luật về xử phạt vi phạm đối với hành vi trốn thuế nêu trên. Cần quy định chi tiết hơn về hành vi trốn thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS và đƣa ra biện pháp xử lý cụ thể. Bởi tính chất của từng trƣờng hợp vi phạm là khác nhau. 3.2.4. Tổ chức tuyên truyền những quy định của pháp luật với ngƣời dân Bất cứ một đạo luật nào khi ban hành cũng cần phải phổ biến rộng rãi đến mọi tầng lớp nhân dân. Luật thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS cũng không phải là ngoại lệ. Hiện luật thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS vẫn còn bất cập và đang trong quá trình hoàn thiện thì cần hơn nữa việc tuyên truyền quy định pháp luật với ngƣời dân giúp họ hiểu rõ hơn về chính sách thuế của Nhà nƣớc cũng nhƣ nghĩa vụ nộp thuế của mình. Công tác tuyên truyền hỗ trợ chính sách pháp luật về thuế là rất cần thiết, là công cụ hỗ trợ kiến thức pháp luật cho cán bộ và mọi tầng lớp nhân dân đƣợc am hiểu sâu rộng, nắm bắt kịp thời những thông tin về chính sách pháp luật thuế của Nhà nƣớc. GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 59 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân Có thể thực hiện tuyên truyền pháp luật về thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS bằng nhiều biện pháp khác nhau nhƣ: Thông qua các kênh truyền hình đƣa ra những bản tin nói về hiện trạng áp dụng pháp luật cũng nhƣ những quy định mới, xây dựng các băng rôn khẩu hiệu để tuyên truyền chính sách thuế, có sự phối hợp giữa các cấp ban ngành trong việc áp dụng quy định pháp luật vào thực tiễn, thông qua các trò chơi về tìm hiểu quy định pháp luật, thông qua các chƣơng trình nhƣ đời sống và pháp luật… Công tác tuyên truyền hỗ trợ pháp luật về thuế là cầu nối thân thiện giữa nhân dân và ngành thuế. Đây là công tác cần thiết và trọng tâm của ngành thuế cần đƣợc phát huy trong thời gian tới. Tóm lại, Qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung thì pháp luật về thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS đã thể hiện đƣợc chính sách phát triển của Nhà nƣớc là pháp luật đi đôi với sự phát triển kinh tế. Thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS đã tạo ra không ít thuận lợi cho NNT: cho NNT tự lựa chọn mức thuế suất áp dụng và tự chịu trách nhiệm theo hƣớng có lợi cho NNT và chính sách thuế cũng đã thể hiện rõ chủ trƣơng của Nhà nƣớc là chống đầu cơ đất đai (không khuyến khích hoạt động mua-bán, chuyển nhƣợng BĐS) bằng cách quy định mức thuế suất áp dụng là tƣơng đối cao so với những loại thuế khác. Tuy nhiên, bên cạnh đó thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS cũng tồn tại những khó khăn nhất định gây ảnh hƣởng cho công tác thu và quản lý thuế: công tác thu thuế gặp khó khăn trong việc xác định mức thuế suất áp dụng (khi phải đảm bảo chống thất thu thuế, không để NNT lợi dụng chính sách thuế để lách luật trốn thuế và phải tránh tình trạng NNT phải nộp thuế khống) cũng nhƣ gặp phải những vấn đề liên quan đến hành vi trốn thuế của NNT (dựa vào quy định các trƣờng hợp miễn thuế TNCN mà ngƣời nộp thuế sẽ lách luật). Xuất phát từ những khó khăn đó ngƣời viết đã nghiên cứu và đƣa ra một số kiến nghị nhằm giải quyết khó khăn làm cho công tác thu thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS đƣợc thuận lợi hơn. GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 60 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân KẾT LUẬN Tóm lại, Thuế TNCN không chỉ là công cụ đảm bảo sự công bằng xã hội mà còn là nguồn thu to lớn cho NSNN, góp phần quản lý và điều tiết vĩ mô nền kinh tế. Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi, bổ sung năm 2012 và các văn bản hƣớng dẫn thi hành điều chỉnh các vấn đề về các khoản thu nhập chịu thuế cũng nhƣ các khoản thu nhập miễn thuế TNCN trong đó có thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS. Vai trò của thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS là vô cùng quan trọng đối với cả hệ thống thuế và cả thị trƣờng BĐS. Vì vậy, việc đánh thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS là rất cần thiết. Thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS khi đƣa vào áp dụng đã đem đến những thuận lợi nhất định đối với Nhà nƣớc cũng nhƣ NNT tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn còn tồn tại một số khó khăn nhất định. Qua quá trình nghiên cứu về đề tài “Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân” ngƣời viết rút ra một số kết luận nhƣ sau: Thứ nhất, ngƣời viết đã nêu khái quát chung về thuế TNCN và thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS trong thuế TNCN, khái quát về quá trình phát triển của pháp luật điều chỉnh về thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS trong thuế TNCN. Qua đó, ngƣời viết đã hiểu đƣợc thuế TNCN từ chuyển nhƣợng BĐS là khoản thuế đánh vào các khoản thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS. Ngƣời viết cũng đã so sánh sự khác biệt về thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS giữa cá nhân cƣ trú và cá nhân không cƣ trú. Thứ hai, ngƣời viết đã phân tích, so sánh những quy định pháp luật điều chỉnh về thuế chuyển nhƣợng BĐS là: Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 sửa đổi, bổ sung năm 1999 với Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi, bổ sung năm 2012 và các văn bản hƣớng dẫn thi hành. Qua đó ngƣời viết nắm đƣợc quy định pháp luật (cụ thể là pháp luật thuế TNCN) về các khoản thu nhập chịu thuế là các khoản thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS, từ chuyển nhƣợng nhà ở, từ chuyển nhƣợng quyền thuê đất - thuê mặt nƣớc và từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS khác đều phải chịu áp dụng mức thuế suất là 25% trên thu nhập tính thuế hoặc 2% trên giá chuyển nhƣợng, tùy vào từng trƣờng hợp có xác định đƣợc thu nhập tính thuế hay không mà có các cách tính thuế (áp dụng mức thuế suất) cụ thể. GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 61 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân Thứ ba, ngƣời viết đã nghiên cứu về thực trạng áp dụng quy định Luật thuế TNCN về thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS của cá nhân cƣ trú từ đó thấy đƣợc những thuận lợi và khó khăn nhất định. Ngƣời viết đã nêu đƣợc một số thuận lợi nhƣ: NNT đƣợc tự xác định mức thuế suất áp dụng có lợi cho họ và đã góp phần giúp chống đầu cơ đất đai (thuận lợi đối với sự phát triển của Nhà nƣớc nói chung và của thị trƣờng giao dịch BĐS nói riêng). Bên cạnh đó còn một số khó khăn nhƣng khó khăn lớn nhất là việc xác định mức thuế suất áp dụng làm sao để vừa phù hợp với quy định pháp luật vừa phù hợp với nguyện vọng của NNT. Qua đó, ngƣời viết đã đề xuất một số giải pháp nhƣ: cần có sự kết hợp giữa cơ quan quản lý nhà nƣớc với cơ quan quản lý thuế; chỉ nên áp dụng một mức thuế suất là 2% trên giá chuyển nhƣợng; tổ chức tuyên truyền những quy định của pháp luật với ngƣời dân,… Mặc dù đã cố gắng nhƣng do kiến thức còn hạn chế và do nhiều yếu tố khách quan nên luận văn không thể tránh khỏi những thiếu sót. Vì vậy, ngƣời viết rất mong nhận đƣợc những ý kiến đóng góp của quý Thầy Cô để luận văn đƣợc hoàn thiện hơn. GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 62 SVTH: Lƣơng Diểm Lam TÀI LIỆU THAM KHẢO  Danh mục văn bản quy phạm pháp luật 1. Bộ luật dân sự năm 2005. 2. Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 (sửa đổi, bổ sung năm 1999). 3. Luật nhà ở năm 2005 (sửa đổi, bổ sung năm 2009). 4. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 (sửa đổi, bổ sung năm 2012). 5. Luật Quản lý thuế năm 2006 (sửa đổi, bổ sung năm 2012). 6. Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012). 7. Luật đất đai năm 2013. 8. Pháp lệnh thuế thu nhập đối với ngƣời có thu nhập cao năm 2001 (sửa đổi, bổ sung năm 2004). 9. Nghị định 19/2000/NĐ-CP ngày 08 tháng 6 năm 2000 hƣớng dẫn Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994. 10. Nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 28 tháng 9 năm 2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân. 11. Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 quy định chi tiết một số điều của Luật thuế TNCN, Luật sửa đổi, bổ sung Luật thuế TNCN. 12. Nghị định 83/2013/NĐ-CP ngày 22 tháng 7 năm 2013 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế. 13. Thông tƣ 84/2008/TT-BTC ngày 30 tháng 9 năm 2008 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn thi hành một số điều của Luật thuê thu nhập cá nhân và hƣớng dẫn thi hành Nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 28 tháng 9 năm 2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân. 14. Thông tƣ 02/2010/TT-BTC ngày 11 tháng 01 năm 2010 hƣớng dẫn bổ sung Thông tƣ 84/2008/TT-BTC ngày 30 tháng 9 năm 2008 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn thi hành một số điều của Luật thuê thu nhập cá nhân và hƣớng dẫn thi hành Nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 28 tháng 9 năm 2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân. 15. Thông tƣ 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013 hƣớng dẫn thực hiên Luật thuế TNCN, Luật sửa đổi, bổ sung Luật thuế TNCN và Nghị định 65/2013/NĐ-CP của chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế TNCN và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế TNCN. 16. Thông tƣ 156/2013/TT-BTC ngày 6 tháng 11 năm 2013 hƣớng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22 tháng 7 năm 2013 của Chính phủ. 17. Thông tƣ 119/2014/TT-BTC ngày 25 tháng 8 năm 2014 sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tƣ 156/2013/TT-BTC ngày 6 tháng 11 năm 2013, Thông tƣ 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013, Thông tƣ 219/2013/TT-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2013, Thông tƣ 08/2013/TT-BTC ngày 10 tháng 01 năm 2013, Thông tƣ số 85/2011/TT-BTC ngày 17 tháng 6 năm 2011, Thông tƣ 39/2014/TTBTC ngày 31 tháng 3 năm 2014, Thông tƣ 78/2014/TT-BTC ngày 18 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính để cải thiện các thủ tục hành chính thuế.  Văn bản khác 1. Công văn 1133/TCT-TNCN ngày 05 tháng 4 năm 2011 của Tổng Cục thuế về việc vƣớng mắc thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhƣợng bất động sản. 2. Công văn 16686/BTC-TCT ngày 02 tháng 12 năm 2013 của Tổng Cục thuế về thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhƣợng bất động sản.  Danh mục sách, báo, tạp chí. 1. Học viện tài chính, Giáo trình quản lý công, Nxb Tài chính năm 2005. 2. Lê Thị Nguyệt Châu, Giáo trình Luật tài chính 2, Nxb Đại học Cần thơ năm 2009. 3. Nguyễn Ngọc Điện, Một số vấn đề lý luận và các phương pháp phân tích luật viết, NXB Tƣ pháp, Hà Nội năm 2006. 4. Phan Trung Hiền, Để hoàn thành tốt luận văn ngành luật, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội năm 2009. 5. Quách Đức pháp, Thuế-công cụ điều tiết vĩ mô nền kinh tế, Nxb Xây dựng, Hà Nội năm 1999. 6. Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật thuế Việt Nam, Nxb Tƣ pháp năm 2007. 7. Nguyễn Thái Sơn, Góp ý sửa đổi, bổ sung Luật Thuế TNCN 4 vấn đề cần điều chỉnh, Tạp chí Thuế Nhà nƣớc số 13 [371] ngày 29 tháng 3 năm 2012, trang 4. 8. Thanh Loan, Bất động sản năm mới nhiều dấu hiệu khởi sắc, Tạp chí thuế Nhà nƣớc số 4 [466] ngày 28 tháng 01 năm 2014, trang 20.  Danh mục các trang thông tin điện tử. 1. Hà Nội mới, Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng BĐS là quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, http://hanoimoi.com.vn/Tin-tuc/LS- bandoc/621166/thu-nhap-tinh-thue-tu-chuyen-nhuong-bat-dong-san-la-quyen-sddgan-voi-cong-trinh-xay-dung-tren-dat [truy cập ngày 15 tháng 9 năm 2014] 2. Báo Quảng bình, Một số điểm mới về thuế thu nhập cá nhân, Đoàn Ngọc Tấn, http://www.baoquangbinh.vn/kinh-te/201310/mot-so-diem-moi-ve-thue-thu-nhapca-nhan-2110639/ [truy cập ngày 15 tháng 9 năm 2014] 3. Tạp chí thuế, Luật thuế TNCN được thực thi nhiều khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được miễn thuế TNCN, http://www.tapchithue.com/c38t17579-luat-thue-tncn-duoc-thuc-thi-nhieu-khoanthu-nhap-tu-chuyen-nhuong-bat-dong-san-duoc-mien-thue-tncn.htm [truy cập ngày 20 tháng 9 năm 2014] 4. Báo mới, Thuế chuyển nhượng BĐS: Tạo thuận lợi cho người nộp thuế, T.Hằng, http://www.baomoi.com/Thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-Tao-thuan-loi-chonguoi-nop-thue/147/11342360.epi [truy cập ngày 25 tháng 9 năm 2014] 5. Phòng công chứng số 4 thành phố Hồ Chí Minh, Thuế TNCN khi chuyển nhượng nhà đất: Cho dân xác định mức nộp, Kim Phụng, http://phongcongchung4tphcm.vn/news_dt_2842153_thue-tncn-khi-chuyennhuong-nha-dat-cho-dan-xac-dinh-muc-nop.htm [truy cập ngày 25 tháng 9 năm 2014] 6. Pháp luật 24h, Khóc, cười với thuế chuyển nhượng bất động sản, http://phapluat24h.com/home/97_25160_news_Khoc%20-cuoi-voi-thue-chuyennhuong-bat-dong-san.html [truy cập ngày 25 tháng 9 năm 2014] 7. Báo tiền phong, Bán nhà nếu lỗ nên miễn thuế thu nhập cá nhân, http://www.tienphong.vn/dia-oc/652687/Ban-nha-neu-lo-nen-mien-thue-Thu-nhapca-nhan-tpol.html [truy cập ngày 10 tháng 10 năm 2014] 8. Tin nhanh Việt Nam, Điều kiện miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, Luật sƣ Đỗ Trọng Linh, http://vnexpress.net/tin-tuc/phap-luat/tu-van/dieu-kien-mien-thuethu-nhap-khi-ban-nha-dat-2905542.html [truy cập ngày 10 tháng 10 năm 2014] 9. Khai thuế trực tuyến, Hướng dẫn chung đối với cá nhân cư trú có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, http://www.taxonline.vn/index.php?option=com_content&view=article&id=60:hng -dn-chung-i-vi-ca-nhan-c-tru-co-thu-nhp-t-chuyn-nhng-bt-ng-sn&catid=27:hng-dn[truy cập ngày 25 tháng 10 năm 2014] chung&Itemid=104 10. Tổ chức sự kiện, Nhiều kiểu “lách” thuế khi chuyển nhượng nhà đất, Nguyễn Thái Sơn – Thanh Nhân, http://tochucsukien.org.vn/tin-tuc/bds-va-dau-tu/907-nhieukieu-lach-thue-khi-chuyen-nhuong-nha-dat [truy cập ngày 30 tháng 10 năm 2014] 11. Báo Bà Rịa Vũng Tàu, Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản: được chọn thuế suất 25% hoặc 2%, Nhựt Thanh, http://baobariavungtau.com.vn/kinh-te/201308/thue-thu-nhap-ca-nhan-tu-chuyennhuong-bat-dong-san-duoc-chon-thue-suat-25-hoac-2-329934/ [truy cập ngày 30 tháng 10 năm 2014] 12. Báo thanh niên, Tranh cãi thuế thu nhập cá nhân từ bất động sản, Thanh Xuân – Đình Sơn, http://www.thanhnien.com.vn/pages/20131021/tranh-cai-thue-tncn-tubat-dong-san.aspx [truy cập ngày 30 tháng 10 năm 2014] PHỤ LỤC Mẫu tờ khai thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS (11/KKTNCN) ban hành kèm theo Thông tƣ 119/2014/TT-BTC ngày 25 tháng 8 năm 2014: CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc TỜ KHAI THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN (Dành cho cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; thu nhập từ nhận thừa kế và nhận quà tặng là bất động sản) [01] Kỳ tính thuế: Ngày …. tháng … năm [02] Lần đầu: [03] Bổ sung lần thứ: A - PHẦN CÁ NHÂN TỰ KÊ KHAI I. THÔNG TIN NGƢỜI CHUYỂN NHƢỢNG, CHO THỪA KẾ, QUÀ TẶNG [01] Họ và tên: …………………………………………………………………………………. [02] Mã số thuế (nếu có): [03] Số chứng minh nhân dân (CMND)/hộ chiếu (trƣờng hợp chƣa có mã số thuế):…………. [03a] Ngày cấp……….. [03b] Nơi cấp .............................................................. [04] Tên tổ chức, cá nhân khai thay (nếu có):………………………....................... [05] Mã số thuế: [06] Địa chỉ: ……………………..…………………………………………………. [07] Quận/huyện: ................... [08] Tỉnh/Thành phố: ................................................ [09] Điện thoại: ..................... [10] Fax: .......................... [11] Email: ...................... [12] Tên đại lý thuế (nếu có):………………………................................................. [13] Mã số thuế: [14] Địa chỉ: ……………………..…………………………………………………. [15] Quận/huyện: ................... [16] Tỉnh/Thành phố: ................................................ [17] Điện thoại: ..................... [18] Fax: .......................... [19] Email: ...................... [20] Hợp đồng đại lý thuế: Số: .......................................Ngày:.................................. [21] Giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà: …………………………….. Số ……………… Do cơ quan:…………………. Cấp ngày:……………….... [22] Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai ký với chủ dự án cấp 1, cấp 2 hoặc Sàn giao dịch của chủ dự án: ………..……………………………..Số……………… .Ngày:……………………. [23] Các đồng chủ sở hữu (nếu có): STT Họ và tên Mã số thuế Số CMND/Hộ Tỷ lệ sở hữu chiếu (%) 1 2 … [24] Hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản (nếu là mua bán, đổi): Số:………………………….Nơi lập………………… Ngày lập: ........................................ Cơ quan chứng thực ……………………Ngày chứng thực: .................................... II. THÔNG TIN NGƢỜI NHẬN CHUYỂN NHƢỢNG, NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG [25] Họ và tên: ...................................................................................................................... [26] Mã số thuế (nếu có): [27] Số CMND/Hộ chiếu (trƣờng hợp chƣa có mã số thuế):……………………. [28] Đơn xin chuyển nhƣợng bất động sản (nếu là nhận thừa kế, nhận quà tặng) Nơi lập hồ sơ nhận thừa kế, quà tặng ............................. Ngày lập: ................................. Cơ quan chứng thực …………………….Ngày chứng thực: ............................... III. LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN CHUYỂN NHƢỢNG, NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG [29] Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất [30] Quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở [31] Quyền thuê đất, thuê mặt nƣớc [32] Bất động sản khác IV. ĐẶC ĐIỂM BẤT ĐỘNG SẢN CHUYỂN NHƢỢNG, NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG [33] Đất [33a] Địa chỉ thửa đất, nhà ở: ............................................................................... [33b] Vị trí (mặt tiền đƣờng phố hay ngõ, hẻm): ................................................. [33c] Loại đất, loại nhà: ....................................................................................... [33d] Diện tích (m2): ............................................................................................ [34] Nguồn gốc đất: (Đất đƣợc nhà nƣớc giao, cho thuê; Đất nhận chuyển nhƣợng; nhận thừa kế, hoặc nhận tặng, cho…): ……………………………………..……. [35] Giá trị đất thực tế chuyển giao (nếu có): ……………………………….đồng [36] Nhà và các tài sản gắn liền với đất (gọi chung là nhà) [36a] Cấp nhà: ...................................................................................................... [36b] Loại nhà: ..................................................................................................... [36c] Diện tích nhà (m2 sàn xây dựng): ............................................................... [37] Nguồn gốc nhà Tự xây dựng Chuyển nhƣợng [37a] Năm hoàn thành (hoặc năm bắt đầu sử dụng nhà):.…. [37b] Thời điểm làm giấy tờ chuyển giao nhà: ………. [38] Giá trị nhà : …………………………………………………………..đồng V. THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN; TỪ NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG LÀ BẤT ĐỘNG SẢN [39] Giá trị bất động sản thực tế chuyển nhƣợng, nhận thừa kế, quà tặng (đồng): ……………………………………………………………………………… VI. CÁCH XÁC ĐỊNH SỐ THUẾ PHẢI NỘP [40] Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhƣợng bất động sản (BĐS): ………………..đồng Cách 1: Trường hợp xác định được giá mua, giá bán bất động sản Thuế thu nhập phải nộp = (Giá bán BĐS - Giá mua BĐS) x 25%. Cách 2: Trường hợp không xác định được giá mua, giá bán bất động sản Thuế thu nhập phải nộp = Giá trị BĐS chuyển nhƣợng x 2%. [41] Thu nhập chịu thuế từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản:................... ………………………………………………………………………………đồng [42] Thu nhập đƣợc miễn thuế: ....................................................................đồng (Đối với cá nhân đƣợc miễn thuế theo Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân) [43] Thuế thu nhập phải nộp đối với chuyển nhƣợng bất động sản {[43]= ([40] [42]) x thuế suất }:………………………………………………………… .đồng Số thuế phải nộp của các đồng chủ sở hữu (chỉ khai trong trƣờng hợp đồng sở hữu hoặc miễn giảm thuế với nhà duy nhất): Mã số STT 1 2 Họ và tên thuế Tỷ lệ sở hữu (%) Số thuế phải nộp Cá nhân đƣợc (đồng) miễn với nhà ở duy nhất … [44] Thuế thu nhập phải nộp đối với nhận thừa kế, quà tặng {[44]= ([41] - [42] 10.000.000đ) x 10%}:…………………………………………………… đồng. VII. GIẤY TỜ KÈM THEO GỒM: Chúng tôi cam đoan những nội dung kê khai là đúng và chịu trách nhiệm trƣớc pháp luật về những nội dung đã khai./. NHÂN VIÊN ĐẠI LÝ THUẾ Họ và tên: ……………… Chứng chỉ hành nghề số:....... Ngày ......tháng ….....năm ….... NGƢỜI NỘP THUẾ (BAO GỒM CẢ ĐỒNG SỞ HỮU (nếu có)) hoặc ĐẠI DIỆN HỢP PHÁP CỦA NGƢỜI NỘP THUẾ Ký, ghi rõ họ tên; chức vụ và đóng dấu (nếu có) B - PHẦN XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍNH THUẾ CỦA CƠ QUAN THUẾ 1. Tên ngƣời nộp thuế: ..................................................................................................... 2. Mã số thuế (nếu có): I. Loại bất động sản chuyển nhƣợng: 1. Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất 2. Quyền sử hữu hoặc sử dụng nhà ở 3. Quyền thuê đất, thuê mặt nƣớc 4. Các bất động sản khác II. Đặc điểm bất động sản chuyển nhƣợng: 1. Thửa đất số:……………………Tờ bản đồ số: ..................................................... Số nhà, đƣờng phố............................................................................................. Thôn, xóm...................................................................………………........... Phƣờng/xã:.................................................................................................... Quận/huyện...................................................................................................... Tỉnh/ thành phố................................................................................................ 2. Loại đất:.......................................................................................................... 3. Loại đƣờng/khu vực: .......................................................................................... 4. Vị trí (1, 2, 3, 4…):............................................................................................ 5. Cấp nhà:………………………………..Loại nhà:............................................. 6. Hạng nhà:............................................................................................................ 7. Tỷ lệ (%) chất lƣợng còn lại của nhà:................................................................. 8. Diện tích đất, nhà tính thuế (m2): 8.1. Đất:............................................................................................................. 8.2. Nhà (m2 sàn nhà):................................................................................... 9. Đơn giá một mét vuông đất, sàn nhà tính thuế (đồng/m2): 9.1. Đất:................................................................................................................ 9.2. Nhà (theo giá xây dựng mới):................................................................... III. Thu nhập từ chuyển nhƣợng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản 1. Đối với chuyển nhƣợng: 1.1. Giá chuyển nhƣợng bất động sản:................................................đồng 1.2. Giá mua bất động sản:................................................................đồng 1.3. Các chi phí khác liên quan đến giá bất động sản chuyển nhƣợng đƣợc loại trừ:...........................................................................................đồng 1.4. Thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản ( (1.4) = (1.1) – (1.2) – (1.3)):..................................................................................đồng 2. Đối với nhận thừa kế, quà tặng: Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản = (đơn giá một mét vuông đất, sàn nhà) x (diện tích đất, diện tích sàn nhà) + (giá trị các bất động sản khác gắn với đất): ................................................................................đồng IV. Thuế thu nhập phải nộp (đối với trƣờng hợp phải nộp thuế): 1. Đối với thu nhập chuyển nhượng bất động sản: Cách 1: Trƣờng hợp xác định đƣợc giá mua bất động sản Thuế thu nhập phải nộp = Thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản x 25%. Cách 2: Trƣờng hợp không xác định đƣợc giá mua bất động sản Thuế thu nhập phải nộp = Giá bất động sản chuyển nhƣợng x 2%. Số thuế thu nhập phát sinh: ………...................……………….................đồng (Viết bằng chữ:…………………….........…………………………….……………) Số thuế phải nộp của các đồng chủ sở hữu (trƣờng hợp đồng sở hữu hoặc miễn giảm thuế với nhà duy nhất): Mã số STT 1 2 Họ và tên thuế Tỷ lệ sở hữu (%) Số thuế phải nộp Cá nhân đƣợc (đồng) miễn với nhà ở duy nhất … 2. Đối với thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản: Thuế thu nhập phải nộp = (Thu nhập từ bất động sản nhận thừa kế, quà tặng – 10.000.000) x 10%. Số thuế thu nhập phát sinh: ………..................………………................đồng (Viết bằng chữ:…………………………..........…………………….……………) V. Xác nhận của cơ quan thuế đối với trƣờng hợp đƣợc miễn thuế đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản: Căn cứ vào tờ khai và các giấy tờ có liên quan đến việc chuyển nhƣợng bất động sản giữa ông (bà)…………….....................và ông (bà)....................……………..., cơ quan thuế đã kiểm tra và xác nhận khoản thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của ông (bà)…………………...........…… thuộc diện thu nhập miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản .....................Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân với số tiền đƣợc miễn là................................./. CÁN BỘ KIỂM TRA TÍNH THUẾ (Ký, ghi rõ họ tên) ….ngày ……tháng…… năm … THỦ TRƢỞNG CƠ QUAN THUẾ (Ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu) [...]... LUẬT ĐIỀU CHỈNH VỀ THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁ NHÂN CƢ TRÚ TRONG THU THU NHẬP CÁ NHÂN 2.1 Quy định pháp luật về thu nhập chịu thu và miễn thu thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú 2.1.1 Những trƣờng hợp chịu thu thu nhập cá nhân khi phát sinh thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú Thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng... Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thu thu nhập cá nhân Theo quy định của Luật thu TNCN về thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS có thể hiểu: Thu TNCN từ chuyển nhượng BĐS là khoản thu đánh vào các khoản thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở; thu nhập từ chuyển nhượng quyền thu ... Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thu thu nhập cá nhân nhân nhận đƣợc thu nhập do việc đầu tƣ vốn ra nƣớc ngoài dƣới mọi hình thức thì thời điểm xác định thu nhập tính thu là thời điểm cá nhân nhận thu nhập Cách tính thu : Số thu TNCN phải nộp Thu nhập tính = thu Thu suất x 5% 1.1.4.2.2 Thu nhập chịu thu thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng vốn Thu nhập. .. thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thu thu nhập cá nhân Thu nhập tính thu từ trúng thƣởng là phần giá trị giải thƣởng vƣợt trên 10 triệu đồng mà đối tƣợng nộp thu nhận đƣợc theo từng lần trúng thƣởng Cách tính thu : Thu thu nhập cá nhân Thu nhập = phải nộp tính thu Thu suất x 10% 1.1.4.2.7 Thu nhập chịu thu thu nhập cá nhân từ thừa kế, quà tặng Thu nhập từ nhận thừa... Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thu thu nhập cá nhân 1994, sửa đổi bổ sung 1999 Luật thu TNCN 2007 quy định đối tƣợng nộp thu TNCN là cá nhân cƣ trú có thu nhập chịu thu phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam và cá nhân không cƣ trú có thu nhập chịu thu phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam; quy định thu nhập chịu thu , thu nhập miễn thu , giảm thu ;... Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thu thu nhập cá nhân thu khác cho phép động viên thêm phần thu nhập chƣa bị đánh thu và cả phần thu nhập đã trốn hoặc tránh thu , hạn chế đƣợc mặt tiêu cực của thu thu nhập. 5 Với sự phát triển của kinh tế thu nhập của cá nhân ngày càng đa dạng hơn Thu nhập của cá nhân có thể có đƣợc từ tiền lƣơng, thu nhập từ hoạt động. .. trƣờng hợp cụ thể Cách tính thu : Thu thu nhập cá nhân phải nộp Thu nhập = tính thu Thu suất x 10% 1.2 Khái quát về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản trong thu thu nhập cá nhân 1.2.1 Khái niệm thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản trong thu thu nhập cá nhân Bất động sản là các tài sản bao gồm:11 - Đất đai; - Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,... Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thu thu nhập cá nhân  Thu nhập từ chuyển nhƣợng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở  Thu nhập từ chuyển nhƣợng quyền thu mặt đất, thu mặt nƣớc  Các khoản thu nhập khác nhận đƣợc từ chuyển nhƣợng bất động sản Phần này ngƣời viết sẽ nói rõ hơn ở chƣơng 2: Quy định pháp luật điều chỉnh về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động. .. đƣợc các khoản thu nhập chịu thu TNCN và đã quy định cụ thể về cách tính thu trong từng trƣờng hợp cụ thể ví dụ nhƣ: thu nhập chịu thu TNCN đối với thu nhập từ đầu tƣ vốn, thu nhập chịu thu TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng vốn, thu nhập chịu thu TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS, vv… 1.1.4.2.1 Thu nhập chịu thu thu nhập cá nhân từ đầu tƣ vốn Thu nhập từ đầu tƣ vốn là khoản thu nhập. .. nhiều vƣớng mắc và mâu thu n trong cách xác định thu suất áp dụng Phần này ngƣời viết sẽ nói rõ hơn ở Chƣơng 2: Quy định pháp luật điều chỉnh về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ GVHD: Ths Lê Huỳnh Phƣơng Chinh Trang 19 SVTH: Lƣơng Diểm Lam Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thu thu nhập cá nhân trú trong thu thu nhập cá nhân và Chƣơng 3: ... Pháp luật thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản cá nhân cƣ trú thu thu nhập cá nhân Chƣơng QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH VỀ THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁ NHÂN CƢ TRÚ TRONG THU ... thu thu nhập cá nhân Chƣơng KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THU THU NHẬP CÁ NHÂN VÀ THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG THU THU NHẬP CÁ NHÂN 1.1 Khái quát thu thu nhập cá nhân 1.1.1 Khái niệm thu ... Lam Pháp luật thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản cá nhân cƣ trú thu thu nhập cá nhân trú thu thu nhập cá nhân Chƣơng 3: Thực trạng áp dụng thu TNCN thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng bất