Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT --------  -------- LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT NIÊN KHÓA 2011 – 2015 ĐỀ TÀI: THỰC TRẠNG GIAO ĐẤT ĐỐI VỚI NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI ĐẦU TƯ TẠI VIỆT NAM Giảng viên thực hiện: Sinh viên thực hiện: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN LÊ VĂN HIỀN Bộ môn Luật Hành Chính MSSV: 5115799 Lớp: Luật Tư Pháp 1 K37 CẦN THƠ 11/2014 GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU ....................................................................................................................5 1. Tính cấp thiết của đề tài...............................................................................................9 2. Phạm vi nghiên cứu .....................................................................................................9 3. Mục đích nghiên cứu của đề tài ...................................................................................9 4. Phương pháp nghiên cứu .............................................................................................9 5. Bố cục đề tài ..............................................................................................................10 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG GIAO ĐẤT ĐỐI VỚI NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI ĐẦU TƯ TẠI VIỆT NAM .......................11 1.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM ....................................................................11 1.1.1. Định nghĩa người Việt Nam định cư ở nước ngoài .........................................11 1.1.1.1. Định nghĩa căn cứ vào quốc tịch .............................................................11 1.1.1.2. Vai trò của người Việt Nam định cư ở nước ngoài..................................17 1.1.2. Lược sử các quy định về người Việt Nam định cư ở nước ngoài ...................18 1.2. KHÁI NIỆM CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG GIAO ĐẤT CHO NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI .........................................................................................20 1.2.1. Định nghĩa giao đất .........................................................................................20 1.2.2. Vai trò của hoạt động giao đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam ..........................................................................................................23 CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN HÀNH VỀ HOẠT ĐỘNG GIAO ĐẤT ĐỐI VỚI NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI...25 2.1. QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỐI VỚI NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI .........................................................................................25 2.1.1. Điều kiện giao đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài ......................25 2.1.1.1. Có năng lực pháp luật và năng lực hành vi đầy đủ .................................25 2.1.1.2. Có nhu cầu sử dụng đất ...........................................................................27 2.1.2. Căn cứ để giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài ................30 2.1.3. Thời hạn sử dụng đất giao đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài ....32 2.1.4. Cơ quan có thẩm quyền giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài ..........................................................................................................................33 2.1.5. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ......................................................34 2.1.5.1. Các quyền và nghĩa vụ chung ..................................................................34 2.1.5.2. Các quyền và nghĩa vụ riêng ...................................................................35 2.1.5.3. Thời điểm được thực hiện quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài .........................................................................................................36 2.1.6. Nghĩa vụ tài chính đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài ................37 2.1.6.1. Lệ phí trước bạ .........................................................................................37 2.1.6.2. Tiền sử dụng đất.......................................................................................38 2.2. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC HÀNH CHÍNH VỀ QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI .......................................................................................................................................40 GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam 2.2.1. Trình tự, thủ tục giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài ......40 2.2.2. Trình tự thủ tục xin gia hạn quyền sử dụng đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài .........................................................................................................43 CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG TRONG CÁC QUY ĐỊNH VỀ HOẠT ĐỘNG GIAO ĐẤT ĐỐI VỚI NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN ...........................................................................................46 3.1. NHỮNG ƯU ĐIỂM CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 SO VỚI LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2003 TRONG HOẠT ĐỘNG GIAO ĐẤT ĐỐI VỚI NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI ĐẦU TƯ TẠI VIỆT NAM ........................................................46 3.1.1. Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam sử dụng đất theo hình thức giao đất..................................................................47 3.1.2. Thủ tục hành chính trong hoạt động giao đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài .................................................................................................................49 3.1.3. Giá đất tính tiền sử dụng đất ...........................................................................51 3.2. NHỮNG NHƯỢC ĐIỂM CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 TRONG HOẠT ĐỘNG GIAO ĐẤT ĐỐI VỚI NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI ĐẦU TƯ TẠI VIỆT NAM VÀ HƯỚNG GIẢI QUYẾT ........................................................52 3.2.1. Về nghĩa vụ tài chính, giá đất..........................................................................54 3.2.2. Về định nghĩa người Việt Nam định cư ở nước ngoài ....................................54 GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam LỜI CẢM ƠN Trong suốt bốn năm em học tập ở Trường Đại học Cần Thơ, em đã học được rất nhiều điều bổ ích về kiến thức, kinh nghiệm sống từ các Thầy (Cô) và bạn bè. Để có được như ngày hôm nay không chỉ nhờ vào nổ lực, tìm tòi và học hỏi của chính bản thân em mà còn nhờ sự giúp đỡ và sự truyền đạt nhiệt tình của Thầy (Cô) và bạn bè. Chính Thầy (Cô) đã cho em tài sản vô cùng quý giá là kiến thức, dù kiến thức là tài sản vô hình nhưng nó rất có ý nghĩa, không chỉ trong cuộc sống mà còn là hành trang rất quan trọng trong sự nghiệp của bản thân em đến tương lai. Luận văn là sự kiểm tra lại những kiến thức mà em đã được học và là sản phẩm của quá trình tìm tòi và nghiên cứu. Nhưng đó cũng là một quá trình dày công hướng dẫn của Giảng viên, người đã đồng hành giúp đỡ em rất nhiều trong chặng cuối của quãng đời sinh viên. Cô Nguyễn Thị Thanh Xuân đã tạo điều kiện thuận lợi, giúp đỡ và chỉ dạy tận tình để em có thể hoàn thành tốt bài luận văn này của mình. Em xin gửi lời cám ơn trân thành đến bố mẹ, nhà trường, bạn bè và đặc biệt là cô Nguyễn Thị Thanh Xuân đã giúp em có thể vượt qua bước ngoặc quan trọng này. Em xin trân thành cám ơn! Cần Thơ, ngày tháng năm Người viết LÊ VĂN HIỀN GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... Cần Thơ, ngày … tháng … năm 2014 GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... Cần Thơ, ngày … tháng … năm 2014 GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG PHẢN BIỆN ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... Cần Thơ, ngày … tháng … năm 2014 GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG PHẢN BIỆN ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... Cần Thơ, ngày … tháng … năm 2014 GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam LỜI NÓI ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong cuộc sống chúng ta đất đai là tài sản thiên nhiên vô cùng quý giá mà con người không thể tạo ra được. Đất đai có ảnh hưởng quan trọng đến sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Thời kỳ hiện nay đất đai còn được xem là một yếu tố cấu thành nên lãnh thổ quốc gia. Do đó việc khai thác sử dụng đất hợp lý và hiệu quả nhận được sự quan tâm rất lớn của hầu hết các nước trên thế giới, trong đó có Việt Nam. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu Nhà nước, được Nhà nước quy định rất chặt chẽ về chế độ sử dụng đất. Trong xu thế hội nhập với nền kinh tế toàn cầu như hiện nay, Việt Nam đã có những quy định thông thoáng hơn về vấn đề sử dụng đất đặc biệt trong đó có vấn đề sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam. Kể từ khi Việt Nam chính thức trở thành thành viên của tổ chức thương mại thế giới – WTO, ngày càng có nhiều người Việt Nam định cư ở nước ngoài quan tâm đến cơ hội đầu tại Việt Nam. Nói như lời ông Phan Thành – Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp Việt kiều tại thành phố Hồ Chí Minh là “chưa bao giờ người Việt Nam định cư ở nước ngoài quan tâm đến cơ hội làm ăn và ước muốn về nước mạnh mẽ như thời điểm này. Nhiều người đã nhờ Hiệp hội doanh nghiệp làm cầu nói để tìm cách thức làm ăn trong nước, tất cả là nhờ Việt Nam gia nhập WTO, những chính sách trong nước đã thay đổi”. Từ những thực tế đó, người viết đã chọn đề tài “Thực trạng giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam” để nghiên cứu, với mục đích giúp cho họ có thêm tư liệu để tìm hiểu về vấn đề này cũng như góp phần hoàn thiện hơn hệ thống pháp luật đất đai. 2. Phạm vi nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài cho hoạt động đầu tư tại Việt Nam. 3. Mục đích nghiên cứu của đề tài Mục đích nghiên cứu của đề tài là nhằm giúp người đọc tìm hiểu một số vấn đề sau: Giúp người đọc tìm hiểu về khái niệm “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam” trong hoạt động giao đất được pháp luật Việt Nam quy định, từ đó họ hiểu biết hơn về pháp luật Việt Nam và nắm bắt được các quy định của pháp luật về chủ thể được Nhà nước giao đất. Từ đó họ có các định hướng đầu tư, kinh doanh, sản xuất lâu dài vào Việt Nam đặc biệt là người Việt Nam định cư ở nước ngoài có mong muốn về đầu tư tại Việt Nam. Nắm bắt được một số ưu đãi để họ mạnh dạng đầu tư vào Việt Nam, bên cạnh đó họ cũng biết thêm một số vướng mắt và khó khăn trong Luật để họ đưa ra những định hướng, giải pháp để hoạch định cho quá trình đầu tư của họ vào Việt Nam. 4. Phương pháp nghiên cứu GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 9 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam Để đạt được mục đích nghiên cứu đề tài người viết đã sử dụng phương pháp phân tích, chứng minh, tổng hợp, liệt kê, so sánh đối chiếu giữa lý luận và thực tiễn. Do đề tài mang tính khoa học nên phương pháp nghiên cứu và phân tích được vận dụng nhiều trong quá trình làm bài. 5. Bố cục đề tài Ngoài phần lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phần mục lục, bài viết gồm có ba chương: Chương 1: Ở chương này, người viết xin trình bày các vấn đề về định nghĩa người Việt Nam định cư ở nước ngoài; Thế nào là hoạt động giao đất cũng như vai trò của chúng trong đời sống xã hội. Chương 2: Xoay quanh các quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề giao đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam, người viết mong muốn cung cấp một số thông tin về đối tượng được giao đất; Căn cứ để giao đất; Thời hạn sử dụng đất; Cơ quan có thẩm quyền giao đất; Vấn đề giá đất tính tiền sử dụng đất cũng như quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Chương 3: Ở chương này người viết có bước so sánh giữa quy định của Luật đất đai hiện hành với các quy định của pháp luật đất đai cũ về vấn đề giao đất nhằm rút ra những ưu điểm trong các quy định mới, tạo nền tảng để đưa ra những kiến nghị đúng đắn hơn. Đồng thời cũng đưa ra những nhược điểm của pháp luật đất đai hiện hành trong vấn đề này cũng như hướng giải quyết để góp phần hoàn thiện hơn hệ thống pháp luật. GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 10 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG GIAO ĐẤT ĐỐI VỚI NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI ĐẦU TƯ TẠI VIỆT NAM Trong chương này người viết sẽ đi sâu vào tìm hiểu các vấn đề pháp lý về người Việt Nam định cư ở nước ngoài và các khái niệm chung về hoạt động giao đất của Nhà nước đỗi với người Việt Nam định cư ở nước ngoài. 1.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM 1.1.1. Định nghĩa người Việt Nam định cư ở nước ngoài 1.1.1.1. Định nghĩa căn cứ vào quốc tịch Trong thời kỳ hội nhập và quá trình toàn cầu hóa những năm gần đây đang phát triển mạnh mẽ, trong đó Việt Nam cũng như hầu hết các quốc gia khác trên thế giới đang xúc tiến hợp tác, giao lưu trong các lĩnh vực như: kinh tế, thương mại, khoa học – kỹ thuật, giáo dục, văn hóa,…với tốc độ hết sức nhanh chóng. Điều này đã tạo ra sự dịch chuyển dân số giữa các quốc gia trên thế giới. Sự dịch chuyển này thể hiện một cách sinh động là mỗi quốc gia đều có người nước ngoài sinh sống. Những năm gần đây ở Việt Nam, số lượng người nước ngoài đầu tư, kinh doanh, học tập, lao động, làm ăn, sinh sống,…v.v, ngày càng tăng. Tuy nhiên cũng có khá nhiều người Việt Nam sang nước ngoài định cư với những mục đích tương tự như vậy. Theo báo cáo của Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài, cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài tiếp tục tăng về số lượng và mở rộng địa bàn cư trú. Đến nay, có hơn 4,5 triệu người Việt đang sinh sống, lao động, học tập tại 103 nước và vùng lãnh thổ, đang ngày càng phát triển ổn định, hội nhập vào xã hội sở tại. Thường trực Ban Bí thư Lê Hồng Anh cho hay hơn 4 triệu người Việt Nam ở nước ngoài không chỉ là một phần máu thịt của dân tộc Việt Nam mà còn là nguồn lực quý báu cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, là cầu nối quan trọng trong quan hệ quốc tế của Việt Nam1. Vì vậy việc định nghĩa rõ ràng, cụ thể đối tượng nào là người Việt Nam định cư ở nước ngoài có ý nghĩa hết sức quan trọng. Một mặt, nó giúp các cơ quan Nhà nước, những người có thẩm quyền dễ dàng xác định và áp dụng pháp luật trong quá trình giải quyết các vấn đề liên quan đến đối tượng này. Mặt khác, nó cũng có tác dụng cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài là họ sẽ chủ động hơn khi định vị được chính mình trong mối quan hệ với Việt Nam, từ đó có kế hoạch đúng đắn hơn trong các lĩnh vực đầu tư, 1 Nam Phong, Hơn 4,5 triệu người Việt sống ở nước ngoài, Báo điện tử Vietnamnet, 2012, http://vietnamnet.vn/vn/chinh-tri/90272/hon-4-5-trieu-nguoi-viet-song-o-nuoc-ngoai.html, [ngày truy cập 25-92014]. GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 11 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam mua nhà ở, làm ăn, sinh sống, học tập, lao động,…v.v. Tuy nhiên, mãi đến năm 1998 khi mà Luật quốc tịch được Quốc hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam tại kỳ họp thứ 3 thông qua thì khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài mới được giải thích cụ thể tại Luật này như sau2: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”. Cho đến hiện nay, Luật quốc tịch năm 2008 cũng quy định khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng tương tự như Luật quốc tịch năm 1998. Được quy định cụ thể tại Khoản 3 Điều 3 của Luật quốc tịch năm 2008 như sau: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”. Từ khái niệm vừa nêu có thể nói rằng người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm hai nhóm người: Nhóm người thứ nhất: Bao gồm công dân Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Ở nước ta, công dân Việt Nam được định nghĩa là người có quốc tịch Việt Nam3. “Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam công nhận công dân Việt Nam có một quốc tịch là quốc tịch Việt Nam, trừ trường hợp Luật này có quy định khác” theo nguyên tắc một quốc tịch. Nguyên tắc này cũng là nguyên tắc chỉ đạo xuyên suốt trong các đạo luật về quốc tịch của Nhà nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam từ trước tới nay. Đồng thời, nguyên tắc này đã bộc lộ những hạn chế khi đất nước ta bước vào thời kỳ hội nhập kinh tế với nhiều nước trên thế giới. Ở một số nước trên thế giới như (Pháp, Mỹ,…) quy định người xin nhập quốc tịch không buộc phải thôi quốc tịch họ đang có. Do đó, nhiều người là công dân Việt Nam làm ăn, sinh sống ở những nước này, khi có đủ điều kiện của quốc gia sở tại thì họ được nhập quốc tịch nước ngoài mà vẫn có quyền giữ lại quốc tịch Việt Nam. Trong khi đó, pháp luật Việt Nam không quy định rằng trong những trường hợp như vậy họ buộc phải thôi quốc tịch Việt Nam trước khi nhập quốc tịch nước khác hoặc họ mặc nhiên mất quốc tịch Việt Nam khi nhập quốc tịch nước khác. Vì vậy, trong trường hợp này Nhà nước ta vẫn công nhận họ là công dân Việt Nam. Như vậy, một cá nhân có thể có hai hay nhiều quốc tịch trong cùng một thời điểm. Tóm lại, nhóm người thứ nhất bao gồm hai trường hợp: 2 3 Xem Khoản 4 Điều 2 Luật quốc tịch năm 1998. Xem Khoản 1, Điều 17 Hiến pháp năm 2013. GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 12 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam Là người có quốc tịch Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài và chưa nhập quốc tịch của một quốc gia nào. Là người có quốc tịch Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài và đã nhập quốc tịch nước ngoài. Nhóm người thứ hai: Bao gồm người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. “Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”4. Theo như quy định của Luât quốc tịch năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) thì người gốc Việt nam là những người trước đây đã từng có quốc tịch Việt Nam nhưng hiện nay họ không còn quốc tịch Việt Nam nữa. Có thể họ không còn quốc tịch Việt Nam do thôi quốc tịch Việt Nam hoặc bị tước quốc tịch Việt Nam,…v.v. Khi không còn quốc tịch Việt Nam, họ có thể đã nhập quốc tịch hoặc trở thành người không có quốc tịch. Như vậy, nhóm người thứ hai này cũng bao gồm hai trường hợp: Họ đã mất quốc tịch Việt Nam và chưa nhập quốc tịch của bất cứ quốc gia nào khác. Họ đã mất quốc tịch Việt Nam và đã nhập quốc tịch của quốc gia khác. Đặc biệt Thông tư số 02/2005/TTLT-BKH-BTP-BCA-BNG ngày 13 tháng 5 năm 2005 về việc hướng dẫn người Việt Nam định cư ở nước ngoài thường trú tại Việt Nam đầu tư theo Nghị định số 51 (sửa đổi), sau đây gọi chung là Thông tư 02/TTLT-BKHBTP-BCA-BNG (đã hết hiệu lực), tuy ra đời trước Nghị định 90/2006/NĐ-CP (đã hết hiệu lực) nhưng lại tỏ ra tiến bộ hơn Nghị định này khi quy định khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nội hàm rộng hơn khái niệm nêu trên. Theo như quy định của Thông tư này thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm ba đối tượng chứ không phải có hai đối tượng như quy định cũ. Các đối tượng này bao gồm: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài, người có cha đẻ, mẹ đẻ hoặc ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại hiện nay hoặc đã từng có quốc tịch Việt Nam5. Đối với những người có cùng quan hệ huyết thống Việt Nam, tuy họ chưa từng có quốc tịch Việt Nam và có thể trong số họ có người không biết nói tiếng Việt nhưng suy cho cùng họ cũng là nòi giống của dân tộc Việt Nam. Do đó, quy định này hoàn toàn 4 Xem Khoản 4 Điều 3 Luật quốc tịch năm 2008. Xem Điều 1, Thông tư số 02/2005/TTLT-BKH-BTP-BCA-BNG Hướng dẫn việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài thường trú tại Việt Nam đầu tư theo Nghị định số 51/1999/NĐ-CP ngày 8 tháng 7 năm 1999 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật khuyến khích đầu tư trong nước (sửa đổi) số 03/1998/QH10. 5 GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 13 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam đúng với đạo lý người Việt, đồng thời nó cũng phù hợp với chích sách đại đoàn kết dân tộc của Đảng và Nhà nước ta. Tuy nhiên Luật đầu tư năm 2005 đã ra đời thay thế cho Luật khuyến khích đầu tư trong nước năm 1998 và Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1996 sửa đổi, bổ sung năm 2000 và tất cả các văn bản dưới luật hướng dẫn hai văn bản trên. Điều này có nghĩa là khái niệm người Việt nam định cư ở nước ngoài trong Thông tư số 02/2005/TTLTBKH-BTP-BCA-BNG (đã hết hiệu lực) không còn giá trị pháp lý nữa. Trong khi đó Luật đầu tư năm 2005 cũng như các văn bản hướng dẫn Luật này đều không giải thích thế nào là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Hiện nay Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2006 của Thủ tướng Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở (đã hết hiệu lực), nhưng đáng tiếc là khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài không được quy định trên cơ sở kế thừa quy định tiến bộ của Thông tư số 02/2005/TTLT-BKH-BTP-BCA-BNG (đã hết hiệu lực) mà quy định giống Điều 2 Luật quốc tịch Việt Nam năm 1998. Để khắc phục những điểm yếu kém, lỗ hổng của Luật quốc tịch năm 1998. Luật quốc tịch năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) đã quy định cụ thể vấn đề này tại như sau: “Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”6. Trong đó không bao gồm đối tượng là người có cha đẻ, mẹ đẻ hoặc ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại hiện nay hoặc đã từng có quốc tịch Việt Nam. Cần phải nói thêm rằng, nếu khái niệm người Việt nam định cư ở nước ngoài được giải thích dựa vào quốc tịch thì xem như đã rõ, nhưng về mặc ngữ nghĩa khi giải thích họ là người cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài thì khái niệm này thật mơ hồ. Bởi vì cư trú, làm ăn, sinh sống ở nước ngoài với thời gian bao lâu thì mới gọi là “lâu dài”, trong khi hiện nay vẫn chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào giải thích rõ về vấn đề này? Như vậy chúng ta có thể chia làm hai trường hợp để giải quyết vấn đề này: Thứ nhất: Những người này sang cư trú, làm ăn, sinh sống ở nước ngoài nhưng xác định được thời hạn cư trú. Ví dụ: như họ đi du lịch, học tập, xuất khẩu lao động,….v.v. Thứ hai: Họ sang cư trú, làm ăn, sinh sống không có thời hạn ở nước ngoài. Trên thực tế, nhóm đối tượng này thường là có mục đích định cư ở đó. Như vậy cần phải có một vản bản quy định rõ ràng và giải thích thế nào là cư trú, sinh sống“lâu dài” để khái niệm này sẽ chính xác hơn. Bởi vì, khi quy định như vậy sẽ giúp họ hiểu thế nào là họ cư 6 Xem Khoản 4 Điều 3 Luật quốc tịch năm 2008. GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 14 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài thì sẽ được gọi là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Quy định này nhằm loại trừ các trường hợp họ sang cư trú, làm ăn, sinh sống ở nước ngoài trong các trường hợp như đi du lịch, học tập, xuất khẩu lao động, kinh doanh,…v.v. Ở các trường hợp này họ đã xác định được thời hạn cư trú của mình ở nước ngoài và rõ ràng họ không có mục đích định cư ở nước ngoài. Tóm lại: Trên cơ sở phân tích vừa nêu, chúng ta nên xây dựng khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo hướng như sau: “Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”. Sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (năm 1986), Đảng ta khởi xướng thực hiện đường lối đổi mới toàn diện đất nước. Theo đó chế độ sử dụng đất cũng được quan tâm đổi mới và Luật đất đai năm 1987 ra đời. Tuy nhiên, Luật này chỉ mới quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung mà chưa đề cập đến quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam. Đến khi Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê đất tại Việt Nam được Ủy Ban Thường Vụ Quốc Hội (UBTVQH) thông qua ngày 14 tháng 10 năm 1994 và tiếp sau đó là Nghị định số 11/1995/NĐ-CP ngày 24 tháng 01 năm 1995 về việc quy định chi tiết pháp lệnh này ra đời thì tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam được các văn bản này quy định bao gồm: Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác có chức năng ngoại giao của nước ngoài; Cơ quan đại diện các tổ chức của Liên hợp quốc (LHQ) tại Việt Nam, cơ quan tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ; Tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Theo như quy định của Nghị định này thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được sử dụng đất trong một trường hợp duy nhất là đầu tư vào Việt Nam theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, một hình thức duy nhất là thuê đất mà thôi. Để khắc phục tình trạng đó Luật đất đai năm 2003 ra đời đã dành hẳn một chương quy định về việc cá nhân, tổ chức nước ngoài và tổ chức quốc tế thuê đất tại Việt Nam. Khi Luật đất đai năm 2003 ra đời thì khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam được xây dựng theo hướng mở rộng hơn không chỉ bao gồm: “người Việt Nạm định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam mà còn cả người Việt Nạm định cư ở nước ngoài có công đóng góp với đất nước; hoạt động văn hóa, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 15 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam sống ổn định tại Việt Nam; được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn 7 liền với quyền sử dụng đất ở” . Trải qua gần 10 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2003 đã phát huy khá tốt vai trò ổn định các mối quan hệ về đất đai. Đồng thời, nó cũng đã bộc lộ những hạn chế nhất định, dẫn đến việc thực thi pháp luật về đất đai còn nhiều bất cập, ảnh hưởng không tốt đến tình hình an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội. Nhằm hướng tới sự công bằng trong các quy định của pháp luật về đất đai, tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII ngày 29/11/2013, đã thông qua Luật đất đai năm 2013 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014). Luật đất đai năm 2013 ra đời đã quy định khái niệm người Việt Nạm định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam được xây dựng theo hướng mở rộng hơn không chỉ bao gồm người Việt Nạm định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài,…được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất, có quyền sử hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam (được quy định tại Điều 5 và Điều 186 Luật đất đai năm 2013). Người Việt Nạm định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng nêu trên được quy định tại điểm b Khoản 2 Điều 66 Nghị định số 71/2010/NĐCP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở ngày 23 tháng 6 năm 2010 như sau:  Người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp;  Người có công đóng góp với đất nước, bao gồm: người được hưởng chế độ ưu đãi theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng có giấy tờ chứng minh được hưởng chế độ ưu đãi do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp; người có thành tích đóng góp trong sự nghiệp giải phóng dân tộc, xây dựng đất nước được Chủ tịch nước tặng thưởng Huân chương, Huy chương, được Thủ tướng Chính phủ tặng Bằng khen; người tham gia vào Ban Chấp hành các tổ chức chính trị - xã hội của Việt Nam; của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam từ cấp tỉnh trở lên được các tổ chức này xác nhận; người được bầu vào Ban Chấp hành Trung ương hội, người là nòng cốt các phong trào, tổ chức của kiều bào có quan hệ với trong nước và người có những đóng góp, giúp đỡ tích cực cho các cơ quan đại diện hoặc các hoạt động đối ngoại của Việt Nam ở nước ngoài được Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài hoặc cơ quan đại diện ngoại giao của Việt Nam ở nước ngoài xác nhận;  Nhà văn hóa, nhà khoa học, bao gồm: người được phong học hàm, học vị về khoa học, giáo dục, văn hóa – nghệ thuật, thể dục – thể thao của Việt Nam hoặc của nước 7 Xem Điều 9 và Điều 121 Luật đất đai năm 2003. GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 16 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam ngoài, các chuyên gia trong lĩnh vực kinh tế - xã hội đang làm việc tại Việt Nam. Các đối tượng này phải được lãnh đạo Đảng, Nhà nước, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Thủ trưởng các trường đại học, cao đẳng, học viện, viện nghiên cứu của Việt Nam mời về làm chuyên gia, cộng tác viên, giảng dạy và có xác nhận của cơ quan, tổ chức mời về việc đối tượng này đang làm việc tại cơ quan, tổ chức đó;  Người có chuyên môn, kỹ năng đặc biệt có giấy xác nhận về chuyên môn, kỹ năng của hiệp hội, hội nghề nghiệp Việt Nam hoặc của cơ quan cấp Bộ phụ trách lĩnh vực chuyên môn, kỹ năng kèm theo giấy phép hành nghề chuyên môn tại Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp (đối với trường hợp pháp luật yêu cầu phải có giấy phép hành nghề) hoặc Giấy phép lao động do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp (đối với trường hợp pháp luật không yêu cầu phải có giấy phép hành nghề);  Người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước có giấy tờ chứng nhận kết hôn do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam hoặc của nước ngoài cấp kèm theo hộ khẩu thường trú và giấy chứng minh nhân dân của một bên vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam ở trong nước. Đối với trường hợp có các giấy tờ do nước ngoài cấp thì phải dịch ra Tiếng Việt và có chứng nhận của cơ quan công chứng của Việt Nam. Việc mở rộng khái niệm này sẽ tạo điều kiện cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhiều cơ hội đầu tư tại Việt Nam, đóng góp công sức, trí tuệ vào công cuộc xây dựng phát triển đất nước, thắt chặt hơn tình cảm giữa họ với quê hương Việt Nam. Đồng thời thể hiện chính sách đoàn kết dân tộc của Nhà nước ta. 1.1.1.2. Vai trò của người Việt Nam định cư ở nước ngoài Trong lịch sử đấu tranh cách mạng giành độc lập, kể từ khi thành lập Đảng, Nhà nước cho đến nay, cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài không ngừng lớn mạnh, có nhiều đóng góp cho sự nghiệp phát triển của đất nước. Trong công cuộc đổi mới, tiến hành công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập quốc tế, nhiều kiều bào và nhiều tổ chức quần chúng của người Việt Nam định cư ở nước ngoài không ngại khó khăn và cách trở, luôn hướng về Tổ quốc bằng những “tấm lòng vàng” và hành động thiết thực. Từ đó ta thấy được tầm quan trọng và vai trò của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, vai trò đó được thể hiện như sau: Về mặt xã hội: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là bộ phận không thể tách rời và là một nguồn lực của cộng đồng dân tộc Việt Nam, là nhân tố quan trọng góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, hữu nghị giữa nước ta với các nước. Là một lực lượng người Việt Nam yêu nước ở nước ngoài to lớn và mạnh mẽ họ luôn thể hiện tấm lòng yêu nước sâu sắc. Ví dụ trong khoản thời gian gần đây xuất hiện một vấn đề thời sự thu hút sự quan GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 17 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam tâm của rất nhiều người đó là vụ việc Trung Quốc hạ đặt trái phép giàn khoan HD-981 trong thềm lục địa và vùng đặc quyền kinh tế của Việt Nam, phong trào yêu nước hướng về biển, đảo Tổ quốc của người Việt Nam ở nước ngoài như một làn sóng rất mạnh mẽ và xúc động. Bằng các hình thức như mit - tinh, biểu tình, diễn đàn, tọa đàm, quyên góp… đã khơi dậy tinh thần đoàn kết, hướng về nguồn cội, thể hiện quyết tâm và tinh thần Tổ quốc là trên hết. Về mặt kinh tế: Cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam sẽ tạo ra môi trường kinh doanh, đầu tư đầy tiềm năng; thúc đẩy sự phát triển tiềm lực kinh tế trong nước; thu hút đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng giao thông, kinh tế, thương mại, dịch vụ,.... Họ đã tích cực vận động cho việc ký kết các hiệp định thương mại song phương, đa phương giữa Việt Nam với các nước và các tổ chức quốc tế; giúp doanh nghiệp trong nước tìm hiểu thị trường, pháp luật kinh doanh và thúc đẩy quan hệ với các đối tác. Hiện nay các dự án đầu tư của người Việt Nam ở nước ngoài có mặt ở hầu hết các tỉnh, thành phố trên cả nước với các lĩnh vực thương mại, dịch vụ, xây dựng, giáo dục, tài chính…; lượng kiều hối do người Việt Nam ở nước ngoài gửi về hằng năm trên dưới 10 tỷ USD đã góp phần thiết thực vào tăng trưởng kinh tế, giải quyết việc làm… cho đất nước. Về mặt khoa học kỹ thuật: Cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một cộng đồng có tiềm năng về chất xám, trình độ khoa học kỹ thuật tiên tiến, là nguồn lao động có tay nghề cao,… Hiện nay có nhiều người Việt Nam định cư ở nước ngoài có trình độ đại học, sau đại học, chuyên gia kỹ thuật có tay nghề cao làm cho đội ngũ tri thức của người Việt Nam định cư ở nước ngoài ngày càng tăng. Theo như thống kê thì hiện nay có trên 400.000 trí thức kiều bào, chiếm gần 10% số người Việt Nam ở nước ngoài, họ là các chuyên gia giỏi đang làm việc ở những lĩnh vực công nghệ cao: điện tử, sinh học, vật liệu mới, hàng không vũ trụ…; nhiều người nắm giữ những vị trí quan trọng trong các viện nghiên cứu, trường đại học, bệnh viện, công ty kinh doanh của các nước và các tổ chức quốc tế8. Ngày nay, họ luôn mong muốn làm nhịp cầu giúp đất nước tiếp thu khoa học công nghệ tiên tiến, mở rộng quan hệ kinh tế đối ngoại, chủ động tham gia vào quá trình toàn cầu hóa. 1.1.2. Lược sử các quy định về người Việt Nam định cư ở nước ngoài Ngay từ những ngày đầu thành lập nước Việt Nam Dân chủ cộng hoà, Nhà nước ta đã ban hành các văn bản pháp luật quy định về quốc tịch. Tuy nhiên, ngày 28/6/1988, 8 Nguyễn Thế Trung, Vai trò và ý nghĩa của công tác đối với người Việt Nam ở nước ngoài trong công tác Dân vận của Đảng, Báo Quê hương Online, 2014, http://quehuongonline.vn/VietNam/Home/Uy-ban-Nha-nuoc-ve-nguoiViet-Nam-o-nuoc-ngoai/Ky-niem-55-nam-cong-tac-ve-nguoi-Viet-Nam-o-nuoc-ngoai/2014/11/541AD0B7/, [ngày truy cập 21-11-2014]. GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 18 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam Luật quốc tịch Việt Nam đầu tiên mới được thông qua. Luật quốc tịch Việt Nam năm 1988 lần đầu tiên đã chính thức “luật hoá” mối quan hệ giữa Nhà nước và công dân bằng quy định tại Điều 2: “Công dân Việt Nam được Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam bảo đảm các quyền công dân và phải làm tròn nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước và xã hội theo quy định của pháp luật. Nhà nước bảo hộ quyền lợi chính đáng của công dân Việt Nam ở nước ngoài”. “Quyền lợi chính đáng của công dân Việt Nam ở nước ngoài” được quy định chi tiết tại Điều 1 Nghị định số 37/HĐBT ngày 05/02/1990 quy định chi tiết thi hành Luật quốc tịch Việt Nam. Theo đó, “Quyền lợi chính đáng của công dân Việt Nam ở nước ngoài theo quy định tại Điều 2 Luật quốc tịch là những quyền lợi được pháp luật Việt Nam và các điều ước quốc tế mà Việt Nam tham gia ký kết bảo đảm và những quyền lợi khác theo pháp luật và tập quán quốc tế, nếu việc hưởng những quyền lợi ấy không trái với những nguyên tắc cơ bản của pháp luật Việt Nam”. Các quy định của Luật quốc tịch Việt Nam năm 1988 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo cơ sở pháp lý cho việc bảo hộ của Nhà nước Việt Nam đối với công dân Việt Nam ở nước ngoài, phù hợp với chủ trương và chính sách của Đảng và Nhà nước ta trong giai đoạn đó. Xuất phát từ những đòi hỏi về mặt pháp lý và thực tiễn, ngày 20/5/1998 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã thông qua Luật quốc tịch Việt Nam năm 1998 thay thế Luật quốc tịch Việt Nam năm 1988. Liên quan đến vấn đề người Việt Nam ở nước ngoài, Luật quốc tịch Việt Nam năm 1998 quy định: “Nhà nước Việt Nam bảo hộ quyền lợi chính đáng của người Việt Nam ở nước ngoài”, khác với Luật quốc tịch năm 1988 chỉ quy định việc bảo hộ đối với “công dân Việt Nam ở nước ngoài”. Như vậy, phạm vi bảo hộ của nhà nước Việt Nam đã được mở rộng. Nhà nước Việt Nam sẽ bảo hộ không những đối với người có quốc tịch Việt Nam (công dân Việt Nam) mà còn bảo hộ cả với những người gốc Việt Nam ở nước ngoài. Quy định này đã khiến cho cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài yên tâm, tin tưởng vào sự lãnh đạo của Đảng và Nhà nước Việt Nam. Sau hơn 9 năm thực hiện, Luật quốc tịch Việt Nam năm 1998 đã phát huy vai trò là cơ sở pháp lý quan trọng trong vấn đề quản lý quốc tịch. Tuy nhiên, Luật năm 1998 cũng bộc lộ một số điểm hạn chế, bất cập cần phải sửa đổi, bổ sung. Chính vì vậy, ngày 13 tháng 11 năm 2008, Quốc hội khoá XII đã thông qua Luật quốc tịch Việt Nam năm 2008 thay thế Luật quốc tịch năm 1998. Luật quốc tịch năm 2008 so với Luật năm 1998 có nhiều điểm mới, riêng đối với quy định liên quan đến người Việt Nam ở nước ngoài, Luật quốc tịch năm 2008 ngoài việc kế thừa các quy định trước đó về quan hệ giữa Nhà nước với công dân, bảo hộ đối với công dân Việt Nam ở nước ngoài, chính sách đối với người GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 19 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam gốc Việt Nam ở nước ngoài còn bổ sung quy định mới về quyền và nghĩa vụ của công dân Việt Nam đồng thời có quốc tịch nước ngoài đang định cư ở nước ngoài. Theo đó, “quyền và nghĩa vụ của công dân Việt Nam đồng thời có quốc tịch nước ngoài đang định cư ở nước ngoài được thực hiện theo quy định của pháp luật có liên quan”. Đặc biệt, tại Luật quốc tịch Việt Nam năm 2008, lần đầu tiên vấn đề quốc tịch của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã được khẳng định rõ tại khoản 2 Điều 13: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà chưa mất quốc tịch Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam trước ngày Luật này có hiệu lực thì vẫn còn quốc tịch Việt Nam và trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày Luật này có hiệu lực, phải đăng ký với cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài để giữ quốc tịch Việt Nam”. Quy định này phù hợp với nguyện vọng của đông đảo người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tạo tâm lý phấn khởi và yên tâm cho họ. Từ khi Luật quốc tịch năm 1998 và Luật quốc tịch năm 2008 ra đời đến nay thì hàng loạt băn bản pháp luật liên quan đến người Việt Nam định cư ở nước ngoài đều giải thích đối tượng này dựa trên nền tảng của Điều 2 Luật quốc tịch năm 1998 và Khoản 3 Điều 3 Luật quốc tịch năm 2008. Ví dụ: Luật đầu tư năm 2005; Nghị định số 108/2006/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư; Thông tư số 10/2000/TT-TTLT-BKH-BTP-BNG-BCA về hướng dẫn người Việt Nam định cư ở nước ngoài thường trú tại Việt Nam đầu tư theo Nghị định số 51/1999/NĐ-CP (đã hết hiệu lực); Nghị định số 81/2001/NĐ-CP của Chính phủ về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam (đã hết hiệu lực); Luật nhà ở năm 2005; Nghị định 71/2010/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở,… đều quy định thống nhất rằng: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”. Có thể thấy rằng, những quy định tại Luật quốc tịch Việt Nam năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) liên quan đến người Việt Nam ở nước ngoài đã thể hiện rõ chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước ta trong giai đoạn hiện nay, luôn coi cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài là một bộ phận không thể tách rời của dân tộc Việt Nam. 1.2. KHÁI NIỆM CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG GIAO ĐẤT CHO NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI 1.2.1. Định nghĩa giao đất Đất đai là tài sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, cũng như không thể có sự tồn tại của loài người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của con người, điều kiện sống cho GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 20 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam động vật, thực vật và con người trên trái đất. Đối với nước ta, đất đai còn là kết quả của quá trình đấu tranh và bảo vệ tổ quốc của cả dân tộc. Về mặt chính trị đất đai là một yếu tố cấu thành nên lãnh thổ quốc gia, nó thể hiện chủ quyền của quốc gia, dân tộc; Về mặt kinh tế đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu của các nước nông nghiệp, là địa bàn xây dựng các công trình, nhà cửa phục vụ cho cuộc sống của con người. Chẳng những thế, đất đai còn là nơi chứa đựng các tài nguyên khoáng sản như quặng, mỏ. Ngoài ra đất còn sử dụng làm nguyên liệu để sản xuất các loại gốm sứ…v.v. Đất đai là tài sản quý giá như vậy nhưng đây lại là nguồn tài nguyên hữu hạn, trong khi đó nhu cầu sử dụng đất của con người ngày một gia tăng. Ngày nay khi nền kinh tế thị trường phát triển mạnh mẽ, người ta không chỉ sử dụng đất vào mục đích ở, hoặc khai thác những thuộc tính vốn có của đất mà còn sử dụng đất vào những mục đích như làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, cho thuê,…v.v. Theo pháp luật nước ta, Nhà nước là người duy nhất có đầy đủ quyền năng của một chủ sở hữu và đất đai thuộc sở hữu toàn dân (SHTD). Nhà nước chiếm hữu đất đai thông qua các hoạt động địa chính: điều tra khảo sát, đánh giá, phân loại đất, lập bản đồ địa chính. Nhà nước định đoạt đất đai thông qua các quyết định hành chính 9. Nhà nước luôn đặt ra mục tiêu là làm sao tất cả các loại đất phải được khai thác hiệu quả, đúng mục đích, đúng quy hoạch theo quy định của pháp luật, gắn liền với những biện pháp bảo vệ môi trường, cải tạo, tu bổ đất đai. Đồng thời dựa trên các quy định của pháp luật về đất đai Nhà nước sử dụng quyền năng của mình để phân bổ lại đất đai cho người sử dụng đất một cách phù hợp với các hình thức giao đất, cho thuê đất, cộng nhận quyền sử dụng đất,…v.v. Như vậy giao đất chính là một trong những nội dung quản lý đất đai của Nhà nước. Theo đó, “Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”10. Dựa vào định nghĩa của hoạt động giao đất vừa nêu, ta có thể rút ra đặc điểm là hoạt động giao đất mang tính hành chính. Điều này thể hiện mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất là mối quan hệ giữa người quản lý và người bị quản lý. Hiện nay, Luật đất đai năm 2013 quy định giao đất được thể hiện qua hai hình thức: giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Trong hai hình thức sử dụng đất vừa nêu, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không được sử dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất. Ở hình thức này, người sử dụng đất chỉ chủ yếu khai thác đất nhằm mục đích phục vụ đời sống, quốc phòng, an ninh, lợi ích 9 Xem Điều 53 Hiến pháp năm 2013 và Điều 13 Luật đất đai năm 2013. Xem khoản 7 Điều 3 Luật đất đai năm 2013. 10 GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 21 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam công cộng. Luật Đất đai năm 2013 quy định thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và chuyển sang thuê đất. Quy định này nhằm đảm bảo sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai của các thành phần kinh tế, đặc biệt là giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.  Giao đất có thu tiền sử dụng đất: Để hiểu rõ khái niệm này chúng ta cần xem xét thế nào là tiền sử dụng đất. Theo Luật đất đai năm 2013 quy định như sau: “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển 11 mục đích sử đất, cộng nhận quyền sử dụng đất” . Do đó ta có thể định nghĩa giao đất có thu tiền sử dụng đất như sau: “Giao đất có thu tiền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất mà họ phải trả tiền sử dụng đất trên một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất giao”. Đây cũng là hình thức sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quy định cụ thể trong Luật đất đai. Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê12. Quy định này thể hiện cách nhìn mới mẽ của pháp luật đối với chủ thể có vốn đầu tư nước ngoài, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tham gia vào nền kinh tế Việt Nam, thu hút đầu tư và tạo cơ hội cho các doanh nghiệp kêu gọi vốn đầu tư ở nước ngoài. Pháp luật Việt Nam đã dùng hai (02) văn bản khác để quy định đối tượng sử dụng đất: Văn bản thứ nhất là quy định của Luật Đất đai về điều kiện giao đất, văn bản thứ hai là Luật Nhà ở. Văn bản thứ nhất nhằm bảo đảm cho việc triển khai dự án đầu tư có sử dụng đất khả thi, đạt hiệu quả cao. Văn bản thứ hai để điều chỉnh đối tượng trực tiếp sử dụng tài sản trên đất gắn liền với đất, vì thực chất đây mới là đối tượng sử dụng đất, nhà đầu tư chỉ sử dụng đất trong giai đoạn triển khai dự án mà thôi chứ không phải người sử dụng đất thực sự. Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thì thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất13. Quy định này của Luật Đất đai năm 2013 đã thể hiện tính thời sự cao. Nếu như trong Luật Đất đai năm 2003, đất làm nghĩa trang nghĩa địa là đối tượng thuộc nhóm được giao đất không thu tiền sử dụng đất - quy định này đã gây khó khăn khi giải quyết thực tiễn là có những dự 11 Xem Khoản 21 Điều 3 Luật đất đai năm 2013. Xem Khoản 3 Điều 55 Luật Đất đai năm 2013. 13 Xem Khoản 4 Điều 55 Luật Đất đai năm 2013. 12 GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 22 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng xuất hiện trong thời gian gần đây thì phải xử lý nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước như thế nào? Nói khác đi, đầu tư hạ tầng để kinh doanh thì không lẽ được ưu ái không thu tiền sử dụng đất. Nhà nước đều phải công bằng với các tổ chức kinh tế khi sử dụng đất vào mục đích kinh doanh kể cả đầu tư xây dựng công trình công cộng. Do đó, Luật Đất đai năm 2013 chia đất làm nghĩa trang, nghĩa địa thành hai (02) nhóm có địa vị pháp lý đất đai khác nhau là: Nghĩa trang, nghĩa địa nhân dân và nghĩa trang, nghĩa địa kinh doanh để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng là nhằm giải quyết vướng mắc trên. Tóm lại: Hoạt động giao đất là những cách thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo một trình tự Luật định. 1.2.2. Vai trò của hoạt động giao đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá. Đồng thời đất đai cũng đóng góp một giá trị to lớn đối với đời sống chúng ta. Bên cạnh đó đất đai cũng không tự nó có thể phát huy hết những giá trị của nó nếu không thông qua việc khai thác, sử dụng hợp lý và hiệu quả của con người. Trong khi đó, giao đất là hình thức phân phối đất theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, tạo điều kiện để người sử dụng đất được khai thác tốt những giá trị, tiềm năng vốn có của đất. Vì vậy, hoạt động giao đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài của Nhà nước có vai trò to lớn đến sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Vai trò đó được thể hiện ở những điểm cơ bản sau: Thứ nhất: Hoạt động giao đất giúp cho tài nguyên đất được sử dụng hợp lý và hiệu quả hơn, phát huy giá trị vốn có của tài nguyên đất, khai thác tối đa tiềm năng của đất. Thứ hai: Đồng thời hoạt động giao đất tạo sự công bằng cho những người sử dụng đất, tránh trường hợp người có nhu cầu sử dụng đất thì không có đất sử dụng, còn người có đất thì sử dụng hoang phí, không hiệu quả tốn kém tài nguồn tài nguyên đất. Thứ ba: Hoạt động giao đất còn tạo động lực để thu hút đầu tư, chuyển dịch cơ cấu của nền kinh tế trong thời kỳ công nghiệp hóa - hiện đại hóa. Chúng ta đã biết đất đai là một trong ba yếu tố đầu vào của quá trình phát triển kinh tế. Hai yếu tố còn lại là vốn và lao động. Mà hoạt động giao đất, cho thuê đất chính là những bước trung gian, là cầu nối để nhà đầu tư đến được với quyền sử dụng đất một cách hợp pháp, có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật khi sử dụng đất. Khi các dự án đầu tư, đặc biệt là các dự án đầu tư nước ngoài được triển khai giúp chúng ta nhanh chóng hoàn thành bản đồ quy hoạch các khu công nghiệp vì các doanh nghiệp Việt Nam với khả năng đầu tư có hạn. Đặc biệt các dự án đầu tư tại những vùng kinh tế khuyến khích đầu tư, còn góp phần cải thiện được cơ sở hạ tầng, đời sống tinh GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 23 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thần vật chất của người dân vùng có dự án và các vùng lân cận. Trong giai đoạn hiện nay, các dự án đầu tư còn góp phần giải quyết công ăn, việc làm cho nguồn lao động dồi dào ở nước ta, góp phần làm đa dạng hóa các thành phần lao động, giảm bớt thất nghiệp đặc biệt là lao động nông thôn, nâng cao chất lượng lao động, khơi dậy tiềm năng, trí tuệ, kinh nhgiệm quản lý cũng như tay nghề cho người lao động. Hơn ai hết người Việt Nam định cư ở nước ngoài tiến hành đầu tư tại Việt Nam họ có những lợi thế như: họ am hiểu giá cả thị trường của quốc gia sở tại và thị trường của nước ta nên họ biết được họ cần sản xuất mặt hàng nào để xuất khẩu sang những nước đó. Điều này trước hết là lợi thế kinh doanh của họ nhưng nó cũng giúp nền kinh tế nước ta hòa nhập với nền kinh tế thế giới một cách dễ dàng và hiệu quả hơn. Thứ tư: Hoạt động giao đất, tạo sự công bằng hơn giữa người sử dụng đất trong nước và nước ngoài (trong đó có người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam) được quy định trong hệ thống pháp luật về đất đai. Giao đất là nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai, được hình thành trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Nhà nước thực hiện trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua giao đất. Tất cả những quy định trên sẽ được áp dụng trong thực tế, vì vậy để đảm bảo tính khả thi của những quy định này, các nhà làm luật phải nghiên cứu, tìm hiểu cận kẻ vấn đề để có những quy định chặt chẽ nhất. Điều này giúp hệ thống pháp luật, đặc biệt là pháp luật đất đai ngày càng hoàn thiện mang tính khả thi. Tóm lại, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm những đối tượng: người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch. Họ được Nhà nước giao đất thông qua hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 24 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN HÀNH VỀ HOẠT ĐỘNG GIAO ĐẤT ĐỐI VỚI NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI Trong chương này người viết sẽ đi sâu vào các quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề giao đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam. Đồng thời đi tìm hiểu về trình tự thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất đai của Nhà nước trong hoạt động giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam. 2.1. QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỐI VỚI NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI Không phải bất cứ người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng là chủ thể của quan hệ Luật đất đai. Họ chỉ trở thành chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai khi được Nhà nước cho phép sử dụng đất, việc sử dụng đất chỉ được tiến hành dựa trên một quyết định giao đất hoặc hợp đồng thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mà thôi. So với quy định của Luật Đất đai năm 2003, pháp luật hiện hành tăng cường hơn việc vận hành các quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường, tiến tới xóa bỏ bao cấp trong quản lý, sử dụng đất đai thông qua các quy định thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển cơ bản sang áp dụng hình thức thuê đất; thực hiện cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất. Ngoài ra, các quy định này còn nhằm thiết lập sự bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài (trong đó có người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam) cho phù hợp với yêu cầu hội nhập và thu hút đầu tư, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. Như vậy điều kiện nào để người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất? 2.1.1. Điều kiện giao đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài Đây là điểm mới trong Luật Đất đai năm 2013 so với Luật Đất đai năm 2003. Luật Đất đai năm 2003 chỉ nêu lên căn cứ giao đất chứ không đặt ra điều kiện cho chủ thể xin giao đất. Theo tinh thần của Luật đất đai năm 2013 và Bộ luật dân sự năm 2005 thì để được giao đất thì họ phải có những điều kiện sau: 2.1.1.1. Có năng lực pháp luật và năng lực hành vi đầy đủ  Năng lực pháp luật đất đai: Là khả năng của cá nhân có quyền và nghĩa vụ trong quan hệ pháp luật đất đai. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, năng lực pháp GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 25 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam luật đất đai của họ có khi rơi vào 4 trường hợp sau đây và chấm dứt khi những hành vi đó không còn14. Thứ nhất là khi họ đầu tư tại Việt Nam. Thứ hai là khi họ hoạt động văn hóa, hoạt động khoa học thường xuyên tại Việt Nam. Thứ ba là họ sống ổn định tại Việt Nam. Thứ tư là người có công đóng góp với đất nước. Khi thuộc một trong bốn đối tượng vừa nêu họ có quyền xin giao đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam. Bên cạnh đó người sử dụng đất được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư thì phải đáp ứng được các điều kiện về sử dụng đất được quy định trong Luật đất đai năm 2013 như sau15: Doanh nghiệp có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư; Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; Doanh nghiệp không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.  Năng lực hành vi đất đai là khả năng của một người bằng hành vi của mình tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai, có quyền và nghĩa vụ của pháp luật đất đai. Năng lực hành vi dân sự của cá nhân được đánh giá dựa vào độ tuổi và khả năng nhận thức của họ. Theo đó nó được quy định cụ thể tại các Điều 19, 22, 23 của Bộ luật dân sự năm 2005, người thành niên là người từ đủ 18 tuổi trở lên, là người có năng lực hành vi đầy đủ. Trừ trường hợp bị mất năng lực hành vi dân sự do bị mắc bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình và bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự bằng Quyết định hoặc bị hạn chế năng lực hành vi do bị nghiện chất kích thích dẫn đến phát tán tài sản của gia đình và bị Tòa án ra Quyết định tuyên bố là người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự. Người chưa thành niên là người chưa đủ 18 tuổi. Năng lực hành vi đất đai được quy định trong Luật đất đai năm 2013 không hoàn toàn giống như năng lực hành vi dân sự. Luật đất đai năm 2013 chưa quy định cụ thể vấn đề này, cũng không chia thành nhiều trường hợp như: năng lực hành vi đầy đủ, năng lực hành vi không đầy đủ hoặc bị hạn chế năng lực hành vi, nhưng để đảm bảo cho cá nhân có khả năng tự mình tham gia vào quan hệ đất đai, thực tiễn áp dụng pháp luật đất đai hiểu rằng năng lực hành vi đất đai xuất hiện khi cá nhân đủ 18 tuổi, người này không bị 14 15 Xem Khoản 6 Điều 5 và Khoản 1, 2, 3, 5 Điều 183 Luật đất đai năm 2013. Xem Khoản 3 Điều 56 Luật đất đai năm 2013. GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 26 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam mất năng lực hành vi và hạn chế năng lực hành vi đồng thời tham gia trực tiếp vào quan hệ đất đai. Như vậy, để đến được với quyền sử dụng đất cá nhân phải được Nhà nước cho phép sử dụng đất và con người này phải có ý thức, có khả năng nhất định và phải đạt đến một độ tuổi nhất định để tự mình xác lập, thực hiện quyền và nghĩa vụ pháp lý cũng như tự chịu trách nhiệm trước hành vi vi phạm pháp luật do mình gây ra. 2.1.1.2. Có nhu cầu sử dụng đất Đối tượng được Nhà nước giao đất phải căn cứ theo các quy định của pháp luật về đất đai, đặc biệt là phải dựa trên cơ sở tình hình quỹ đất của địa phương và khả năng khai thác của từng chủ thể sử dụng đất cụ thể. Vì vậy, Nhà nước chỉ giao đất cho cá nhân nào thật sự có nhu cầu cũng như khả năng sử dụng đất có hiệu quả của họ, không theo chủ nghĩa bình quân, ai cũng có đất để sử dụng dù họ có nhu cầu và điều kiện sử dụng đất hay không. Trên thực tế, khi không đặt điều kiện cho chủ dự án đầu tư khi chủ dự án đầu tư xin giao đất thì có rất nhiều dự án lâm vào tình trạng sau khi được giao đất thì không sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng, gây lãng phí đất đai. Để khắc phục tình trạng trên, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung các quy định để kiểm soát chặt chẽ việc giao đất với những điều kiện như sau: Điều kiện thứ nhất: Áp dụng đối với cơ quan có thẩm quyền trong việc quyết định giao đất nhằm đảm bảo an ninh, quốc phòng, bảo vệ nghiêm ngặt đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ môi trường sinh thái, thích ứng với biến đổi khí hậu, đó là việc trình danh mục công trình đất lúa. Cụ thể: Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây: Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên; Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng. Hiện tại tất cả các dự án có sử dụng đất trồng lúa không kể quy mô đều phải được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, theo Luật Đất đai năm 2013 thì chỉ các công trình dự án chuyển mục đích từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên mới phải trình Thủ tướng Chính phủ GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 27 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam chấp thuận, còn các công trình sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa thì chỉ cần được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua16. Điều kiện thứ hai: Áp dụng đối với chủ đầu tư xin giao đất nhằm khắc phục tình trạng nhiều địa phương đã giao đất nhưng các chủ đầu tư không sử dụng đất, chậm đưa đất vào sử dụng, dẫn đến lãng phí đất đai, gây bức xúc trong nhân dân. Chủ dự án đầu tư muốn được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải thỏa mãn các điều kiện sau: Doanh nghiệp có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư17. Cụ thể; Thứ nhất là doanh nghiệp phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; Thứ hai là doanh nghiệp có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác18. Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư19; Doanh nghiệp không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác20. Việc xác định người được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư khác xác định theo các căn cứ sau đây: Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường; Nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên Trang Thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác21. Nhưng không phải bất kỳ dự án nào khi được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư đều phải thỏa mãn cả 3 điều kiện: Có năng lực tài chính, có ký quỹ, không vi phạm pháp luật. Theo quy định tại Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 thì chỉ có ba (03) nhóm dự án sau phải áp dụng điều kiện này, đó là: Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở; 16 Xem Khoản 1 Điều 58 Luật đất đai năm 2013. Xem điểm a, Khoản 3 Điều 58 Luật đất đai năm 2013. 18 Xem Khoản 2 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai. 19 Xem điểm b, Khoản 3 Điều 58 Luật đất đai năm 2013. 20 Xem điểm c, Khoản 3 Điều 58 Luật đất đai năm 2013. 21 Xem Khoản 3 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013. 17 GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 28 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước. Ngoài ra Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định về điều kiện được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư tại xã thuộc khu vực biên giới, ven biển và hải đảo, đó là phải được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan nhằm đảm bảo an ninh quốc gia và toàn vẹn lãnh thổ22. Từ những phân tích trên có thể đưa ra một số kết luận sau: Các quy định về giao đất trong Luật Đất đai năm 2013 là sự kế thừa có chọn lọc các quy định của Luật Đất đai năm 2003 về vấn đề này; Các quy định về giao đất được sửa đổi, bổ sung theo hướng hạn chế đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, mở rộng đối tượng thuê đất. Tạo lập sự bình đẳng trong điều kiện tiếp cận đất của doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Tăng cường hiệu quả sử dụng đất bằng cách thiết lập điều kiện được giao đất cho phù hợp. Các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về giao đất được sửa đổi, bổ sung phù hợp với các quy định khác có liên quan của Luật Đất đai năm 2013, của Hiến pháp năm 2013 và phù hợp với tinh thần Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Bộ Chính trị “Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại”. Tóm lại: Về mặt chủ thể người Việt Nam định cư ở nước ngoài muốn đến được với quyền sử dụng đất họ phải đáp ứng được những điều kiện sau đây: thuộc đối tượng được Nhà nước cho phép sử dụng đất, có năng lực chủ thể để khai thác sử dụng đất cũng như có khả năng thực hiện quyền và nghĩa vụ pháp lý của mình. Đồng thời phải có nhu cầu sử dụng đất một cách chính đáng. Đồng thời, không phải khi hội đủ những điều kiện để có thể thành chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai thì họ có quyền chọn bất kỳ thửa đất nào để sử dụng theo nhu cầu, mà thực ra quyền lựa chọn của họ đã bị giới hạn bởi các quy định về chế độ sử dụng các loại đất của Nhà nước và mục đích sử dụng đất ban đầu của nhà đầu tư. Theo quy định hiện hành Luật đất đai đã chia đất đai chia thành ba (03) nhóm đất là: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Tùy vào mỗi nhóm đất khác nhau sẽ chia thành các loại đất khác nhau và sẽ có chế độ sử dụng riêng cho từng loại đất. 22 Xem Khoản 2 Điều 58 Luật đất đai năm 2013. GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 29 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam Ở nhóm đất nông nghiệp: Được quy định từ Điều 129 đến Điều 142 Luật đất đai 2013 thì Nhà nước có chính sách giao đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư đối với các loại đất là: đất rừng sản xuất là rừng trồng23.Trong khi đó các loại đất chuyên trồng lúa; đất rừng phòng hộ; rừng đặc dụng; đất sử dụng cho kinh tế trang trại thì không thấy Nhà nước quy định chính sách giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Ở nhóm đất phi nông nghiệp: Được quy định từ Điều 143 đến Điều 163 Luật đất đai năm 2013. Đối với đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn thì Nhà nước có chính sách giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam24. Đối với các loại đất còn lại như đất ở tại nông thôn; đất ở tại đô thị; đất xây dựng khu chung cư; đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng; đất để thực hiện dự án xây dựng – chuyển giao và dự án xây dựng – kinh doanh - chuyển giao; đất cảng hàng không, sân bay dân dụng; đất xây dựng các công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất cơ sở tôn giáo; đất tín ngưỡng; đất xây dựng công trình ngầm; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa thì luật không quy định cụ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài có được sử dụng hay không. Đối với đất chưa sử dụng: Được quy định tại Điều 164 và Điều 165 Nhà nước có chính sách giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư sản xuất kinh doanh nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp. 2.1.2. Căn cứ để giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc các công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi và các công trình thuỷ lợi khác. Cùng với quan điểm “an cư lạc nghiệp” đã là truyền thống văn hóa của dân tộc nên quyền sử dụng đất là một quyền mà đại bộ phận người dân rất quan tâm. Nhưng để thực hiện được việc phân giao quyền này một cách công bằng, hiệu quả và tránh lãng phí quỹ đất là việc không đơn giản. Luật Đất đai năm 2013 đã tách nội dung “Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất” thành một chương riêng có 9 Điều (từ Điều 52 đến Điều 60). Về cơ bản, các quy định từ Điều 52 đến Điều 60 Luật Đất đai năm 2013 kế thừa những nội dung của các quy định từ Điều 31 đến Điều 37 Luật Đất đai năm 2003 có sửa đổi, bổ sung một số nội dung cho phù hợp với tinh thần 23 24 Xem điểm c, Khoản 2 Điều 135 Luật đất đai năm 2013. Xem Khoản 3 Điều 146 Luật đất đai năm 2013. GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 30 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam đổi mới của Đảng và Nhà nước và phù hợp với xu thế hội nhập. Trên cơ sở Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Theo đó căn cứ để giao đất, cho thuê đất, bao gồm các căn cứ như sau: Thứ nhất: Căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao 25 đất . Thứ hai: Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt26, thay cho các căn cứ chung gồm: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn như quy định của Luật Đất đai năm 2003. Lần đầu tiên vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thể hiện rõ nét trong Luật. Nếu trước đây, để giao đất khi không có quy hoạch sử dụng đất có thể căn cứ quy hoạch của xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch khác, thì nay phải thực hiện theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện đã được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt. Việc nhấn mạnh vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cần thiết và là bước tiến của Luật Đất đai năm 2013, vì quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông lâm nghiệp, ngăn ngừa được các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại đất, phá vỡ môi trường sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và rất nhiều các hiện tượng nguy hại khác. Hơn nữa quy hoạch sử dụng đất đai còn tạo điều kiện để sử dụng đất đai hợp lý hơn. Trên cơ sở phân hạng đất đai, bố trí sắp xếp các loại đất đai, quy hoạch sử dụng đất đai tạo ra khung pháp lý yêu cầu các đối tượng quản lý và sử dụng đất đai tuân thủ pháp luật. Điều đó cho phép việc sử dụng đất đai sẽ hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Bởi vì, khi các đối tượng sử dụng đất đai hiểu rõ được phạm vi ranh giới và chủ quyền về các loại đất thì họ yên tâm đầu tư khai thác phần đất đai của mình, do vậy hiệu quả sử dụng sẽ cao hơn. Dẫn đến, trong “Nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” (Khoản 4 Điều 40) Luật Đất đai năm 2013 quy định phải “Xác định vị trí, diện tích đất phải thu hồi để thực hiện công trình, dự án sử dụng đất vào mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã. Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh” (Điểm c Khoản 4 Điều 40) 25 26 Xem Khoản 2 Điều 52 Luật đất đai năm 2013. Xem Khoản 1 Điều 52 Luật đất đai năm 2013. GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 31 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam và “Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” (Điểm đ Khoản 4 Điều 40) nhằm đảm bảo đủ căn cứ để giao đất, cho thuê đất. 2.1.3. Thời hạn sử dụng đất giao đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài Về thời hạn sử dụng đất giao đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Luật đất đai năm 2013 quy định như sau: Thời hạn sử dụng đất giao đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất nhưng không quá 50 năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất là không quá 70 năm (được quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật đất đai năm 2013). Luật đất đai năm 2013 quy định, bổ sung thêm điểm mới đó là đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài27. Theo quy định của Luật hiện hành thì thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất28. Bên cạnh đó chính sách đất đai của Nhà nước ta còn cho phép người sử dụng đất được phép gia hạn quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nếu họ có nhu cầu sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định của pháp luật đất đai. Tuy nhiên họ phải đáp ứng một số yêu cầu như là quá trình sử dụng đất phải chấp hành tốt pháp luật đất đai, việc sử dụng đất đai trong thời hạn tiếp theo phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt và thời hạn xin gia hạn không được vượt quá thời hạn đã được Nhà nước giao đất. Ví dụ: Thời hạn đã được Nhà nước giao đất là 20 năm thì thời hạn tối đa được gia hạn là 20 năm. Theo đó, trước thời điểm kết thúc thời hạn sử dụng đất sáu (06) tháng, tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ngoài khu công nghệ cao, khu kinh tế và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013 nếu có nhu cầu sử dụng đất, nhà đầu tư phải nộp đơn xin gia hạn quyền sử dụng đất 27 28 Xem Khoản 3 Điều 126 Luật đất đai năm 2013. Xem Khản 8 Điều 126 Luật đất đai năm 2013. GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 32 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam tại Ủy ban nhân dân Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương có thẩm quyền giao đất để được xem xét giải quyết29. 2.1.4. Cơ quan có thẩm quyền giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài Thẩm quyền giao đất đã được khởi xướng từ Luật đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung lần thứ hai (02) vào năm 2001) theo đó thẩm quyền giao đất tại địa phương được phân cấp rõ ràng theo quy định của pháp luật về đất đai. Khi Luật đất đai năm 2003 ra đời nó đã tiếp tục kế thừa chủ trương này. Nhưng trước đây, theo Luật Đất đai năm 2003, chủ thể có thẩm quyền giao đất sẽ ra quyết định giao đất cho đối tượng sử dụng đất đúng với thẩm quyền của mình chứ không quy định về hạn mức đất các cấp có thẩm quyền được giao. Những quy định về giới hạn thẩm quyền giao đất thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định. Điểm mới của Luật Đất đai năm 2013 là đưa ra quy định về giới hạn thẩm quyền giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện vào Luật để đảm bảo sự đồng bộ trong cả nước về thẩm quyền giao của Uỷ ban nhân dân cấp huyện, phù hợp với năng lực quản lý của từng cấp. Luật đất đai 2013 bổ sung quy định về thẩm quyền giao của Ủy ban nhân dân cấp huyện như sau “đối với trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có thêm văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, khi đó Ủy ban nhân dân cấp huyện mới được ra quyết định theo thẩm quyền”30. Nhưng đây cũng sẽ là gánh nặng cho cơ quan chuyên ngành cấp tỉnh. Theo đó thẩm quyền giao đất đều thuộc Ủy ban nhân dân các cấp ở địa phương, trong đó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, đối với cơ sở tôn giáo, đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài. Các cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất không được ủy quyền (được quy định tại Khoản 4 Điều 59 Luật đất đai năm 2013). Nhà nước giao đất thu tiền sử dụng đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau31: Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua; Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. Như vậy việc giao đất cho các đối tượng có yếu tố nước ngoài, trong đó có người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Quy định này nhằm giảm bớt công việc mang tính sự vụ cho Chính phủ, nâng cao trách nhiệm của chính quyền địa phương trong quá trình khai thác, sử dụng đất. Mặt khác, nó giúp cho 29 Xem Khoản 1 Điều 74 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013. 30 Xem điểm a, Khoản 2 Điều 59 Luật đất đai năm 2013. 31 Xem điểm a, b, c, d, Khoản 1 Điều 118 Luật đất đai năm 2013. GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 33 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài dễ dàng đến được với quyền sử dụng đất hơn, tạo điều kiện cho địa phương chủ động hơn trong việc thu hút các dự án đầu tư. Hơn nữa, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan quản lý chung cao nhất của địa phương nên việc trao thẩm quyền quyết định các vấn đề quan trọng như vấn đề giao đất có yếu tố nước ngoài là hoàn toàn phù hợp. Đối với trường hợp giao đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành (có hiệu lực ngày 01/07/2014) thì thẩm quyền điều chỉnh quy định giao đất thuộc về cơ quan có thẩm quyền giao đất theo quy định của Luật đất đai hiện hành32. 2.1.5. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng con người không thể tạo ra được. Khi người sử dụng đất được Nhà nước giao đất để sử dụng thì Nhà nước cũng quy định chặt chẽ quyền và nghĩa vụ của mỗi chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai. Đây là cơ sở pháp lý để người sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam khi sử dụng đất họ có quyền và nghĩa vụ chung cho tất cả các chủ thể sử dụng đất. Đồng thời ứng với mỗi hình thức sử dụng đất họ có quyền và nghĩa vụ khác nhau. 2.1.5.1. Các quyền và nghĩa vụ chung Khi người sử dụng đất trở thành một trong những chủ thể sử dụng đất thì họ sẽ được hưởng những quyền và thực hiện nghĩa vụ về đất đai, được quy định như sau: Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; hưởng lợi ích từ các công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; được quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai; được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật đất đai năm 201333. Luật đất đai năm 2013 bổ sung quy định quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất: “Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp trong nhóm có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế. 32 33 Xem Khoản 1, 2,3,5 Điều 60 Luật đất đai năm 2013. Xem Điều 166 Luật đất đai năm 2013. GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 34 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam Trường hợp quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định. Trường hợp không chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện”34. Đồng thời họ cũng có các nghĩa vụ chung như sau: Khi sử dụng đất họ phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và độ cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan; phải thực hiện kê khai đăng kí đất đai; trong quá trình sử dụng đất, nếu có nhu cầu chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải đầy đủ các thủ tục trước cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật; phải thực hiện các biện pháp bảo vệ môi trường, đặc biệt không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; phải tuân theo các quy định về tìm thấy vật trong lòng đất; thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; khi Nhà nước có chính sách thu hồi hoặc khi hết hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng thì người sử dụng đất phải có nghĩa vụ giao lại đất đó cho Nhà nước35. 2.1.5.2. Các quyền và nghĩa vụ riêng Theo quy định hiện hành của Luật đất đai năm 2013 thì các quyền và nghĩa vụ riêng của người sử dụng đất được quy định như sau: Thứ nhất: Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất36. Khi sử dụng đất theo hình thức này họ có các quyền và nghĩa vụ sau: Được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sử hữu của mình gắn liền với đất; Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sử hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; Cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sử hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; Được quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; Tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; Thế chấp bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và các tài sản thuộc sở hữu của mình gắn 34 Xem Khoản 2 Điều 167 Luật đất đai năm 2013. Xem Điều 170 Luật đất đai năm 2013. 36 Xem Khoản 1 Điều 183 Luật đất đai năm 2013. 35 GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 35 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật; Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất kinh doanh với các tổ chức, cá nhân trong nước hoặc nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật37. Thứ hai: Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam theo hình thức được Nhà nước giao đất nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất được hưởng các quyền và nghĩa vụ như sau: (i) Trường hợp được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất38; (ii) Trường hợp được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a Khoản 4 Điều 174 Luật đất đai năm 2013 mà được giảm tiền sử dụng đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng39; (iii) Trường hợp được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a Khoản 4 Điều 174 Luật đất đai năm 2013 mà được miễn tiền sử dụng đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng40. Luật hiện hành đã bổ sung thêm quy định về quyền và nghĩa vụ của của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất để xây dựng công trình ngầm (Điều 187 Luật đất đai năm 2013). 2.1.5.3. Thời điểm được thực hiện quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài Luật đất đai năm 2013 đã luật hóa quy định của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật đất đai năm 2003, thời điểm được thực hiện quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài như sau41: Thứ nhất: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng 37 Xem Khoản 2 Điều 174 Luật đất đai năm 2013. Xem điểm a, Khoản 4 Điều 174 Luật đất đai năm 2013. 39 Xem điểm b, Khoản 4 Điều 174 Luật đất đai năm 2013. 40 Xem điểm c, Khoản 4 Điều 174 Luật đất đai năm 2013. 41 Xem Điều 168 Luật đất đai năm 2013. 38 GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 36 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và phải ở trong thời hạn sử dụng đất; khi thực hiện các quyền thì phải đăng ký tại văn phòng đăng ký và giao dịch thực hiện có hiệu lực kể từ ngày đăng ký vào sổ địa chính.. Thứ hai: Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. Thứ ba: Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện sau đây: “Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất”42. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này43. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính44. 2.1.6. Nghĩa vụ tài chính đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài 2.1.6.1. Lệ phí trước bạ Theo quy định của pháp luật đất đai và các quy định pháp luật liên quan khác khi được giao đất thì người sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính như nộp tiền sử dụng đất căn cứ vào diện tích đất giao, giá đất và thời hạn sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật thì đất đai thuộc đối tượng phải chịu lệ phí trước bạ45. Người sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ khi được Nhà nước giao đất. Giá tính lệ phí 42 Xem Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013. Xem Khoản 2 Điều 188 Luật đất đai năm 2013. 44 Xem Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013. 45 Xem Khoản 1 Điều 2 Nghị định số 45/2011/NĐ - CP Về lệ phí trước bạ. 43 GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 37 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành46. Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%). Mức thu lệ phí đối với đất là 0,5%. Lệ pí trước bạ = Giá trị đất tính tiền lệ phí trước bạ x 0,5% Trong đó giá trị đất tính tiền lệ phí trước bạ là giá do trúng đấu giá quyền sử dụng đất, được xác định như sau: Giá trị đất tính lệ phí trước bạ = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ x Giá một mét vuông đất (m2) 2.1.6.2. Tiền sử dụng đất  Đối với trường hợp Quỹ phát triển đất ứng vốn cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch để giao đất, người được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua phiên đấu giá hoặc không thông qua phiên đấu giá phải nộp tiền sử dụng đất và xử lý tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng như sau47:  Trường hợp không được miễn, giảm tiền sử dụng đất, người được Nhà nước giao đất phải nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật. Việc hoàn trả tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng cho Quỹ phát triển đất do ngân sách nhà nước thực hiện theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước.  Trường hợp được miễn tiền sử dụng đất hoặc được giao đất không thu tiền sử dụng đất, người được Nhà nước giao đất phải nộp toàn bộ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt vào ngân sách nhà nước và khoản tiền này được tính vào vốn đầu tư của dự án; đối với các công trình đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, công trình xây dựng khác của Nhà nước thì thực hiện theo quyết định của cấp có thẩm quyền.  Trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, người được Nhà nước giao đất phải hoàn trả tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt vào ngân sách nhà nước và được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp. Số tiền còn lại chưa được trừ (nếu có) được tính vào vốn đầu tư của dự án.  Trường hợp thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất không thông qua phiên đấu giá và tự nguyện ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được trừ số tiền đã ứng trước vào tiền sử dụng đất phải nộp theo phương án được duyệt; mức trừ không vượt quá số tiền sử dụng 46 Xem Khoản 3 Điều 1 Nghị định số 23/2013/NĐ - CP Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 45/2011/NĐCP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ. 47 Xem Khoản 1 Điều 15 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP Quy định về thu tiền sử dụng đất. GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 38 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam đất phải nộp. Đối với số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng còn lại chưa được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp (nếu có) thì được tính vào vốn đầu tư của dự án48. Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng gồm tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng49. Theo quy định của pháp luật các trường hợp nộp tiền sử dụng đất được quy định cụ thể trong Nghị định số 45/2014/NĐ-CP Quy định về thu tiền sử dụng đất như sau: o Trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua phiên đấu giá quyền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất được tính bằng diện tích đất có thu tiền sử dụng đất nhân (x) với giá đất trúng đấu giá của mục đích sử dụng đất đấu giá. o Trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua phiên đấu giá quyền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất phải nộp được xác định theo công thức sau: Giá đất tính Tiền sử thu tiền sử dụng đất = dụng đất theo x phải nộp mục đích sử dụng đất Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất Tiền sử dụng đất được giảm theo quy định tại Điều 12 Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ Nghị định 45/2014/NĐCP (nếu có) vào tiền sử dụng đất (nếu có) Trong đó: o Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất là diện tích đất có thu tiền sử dụng đất ghi trên quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. o Giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định theo quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định Nghị định số 45/2014/NĐ-CP Quy định về thu tiền sử dụng đất . o Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất là tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà nhà đầu tư đã tự nguyện ứng cho Nhà nước. 48 49 Xem Khoản 2 Điều 15 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP Quy định về thu tiền sử dụng đất. Xem Khoản 3 Điều 15 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP Quy định về thu tiền sử dụng đất. GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 39 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam Trường hợp công trình nhà ở, công trình hỗn hợp nhiều tầng gắn liền với đất được Nhà nước giao đất cho nhiều đối tượng sử dụng thì tiền sử dụng đất được phân bổ cho các tầng và đối tượng sử dụng50. Nhằm tạo điều kiện cho người sử dụng đất có thể huy động đủ nguồn vốn để nộp tiền sử dụng đất, nhất là đối với những dự án có giá trị quyền sử dụng đất lớn, tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP Quy định về thu tiền sử dụng đất, quy định việc nộp tiền sử dụng đất được chia làm 02 lần:  Người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo thu tiền sử dụng đất của cơ quan thuế.  Trong vòng 60 ngày tiếp theo, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo Thông báo. Quá thời hạn quy định người sử dụng đất chưa nộp đủ số tiền sử dụng đất theo Thông báo thì phải nộp tiền chậm nộp đối với số tiền chưa nộp theo mức quy định của pháp luật về quản lý thuế trừ trường hợp có đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất đối với những trường hợp được ghi nợ51. 2.2. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC HÀNH CHÍNH VỀ QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI 2.2.1. Trình tự, thủ tục giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài Trình tự, thủ tục giao đất là một quy trình mà cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và người có nhu cầu xin gia đất phải thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Đây là bước đi đầu tiên nhưng rất quan trọng để người xin giao đất đến được với quyền sử dụng đất, là tiền đề để cho họ đạt được mục đích sử dụng đất sau này của mình. Tạo ra các quy định cụ thể để Nhà nước quản lý được đất đai một cách chặc chẽ hơn. Để thực hiện tốt vấn đề này Luật đất đai năm 2013 đã dành hẳn một chương XII để quy định các trình tự thủ tục này nhằm đảm bảo cho các trình tự thủ tục được thống nhất trong cả nước. Và được cụ thể hóa trong Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013. Không có cơ hội cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền có cơ hội sách nhiễu người sử dụng đất bằng cách đặt ra những thủ tục không cần thiết, kéo dài thời gian hoàn thành thủ tục…v.v. Trình tự thủ tục giao đất, thuê đất bao gồm: Bước 1: Xác định địa điểm thực hiện dự án 50 51 Xem Khoản 3 Điều 4 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP Quy định về thu tiền sử dụng đất. Xem Khoản 4 Điều 14 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP Quy định về thu tiền sử dụng đất. GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 40 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam Người xin giao đất nộp hồ sơ thẩm định nhu cầu sử dụng đất tại cơ quan tài nguyên và môi trường. Đối với dự án đầu tư đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì không phải thực hiện thủ tục thẩm định. Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan Tài nguyên và Môi trường có văn bản thẩm định gửi đến chủ đầu tư để lập hồ sơ xin giao đất. Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất. Bước 2: Nộp hồ sơ xin giao đất Sau khi có văn bản thỏa thuận địa điểm sử dụng đất, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài phải có giấy tờ quy định sau: Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh thì phải có một trong những giấy tờ về dự án phát triển nhà ở để kinh doanh như quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư; Trường hợp nhà ở đã xây dựng không phù hợp với giấy tờ quy định tại những trường hợp nêu trên thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy tờ không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (nếu có)52. Người xin giao đất, thuê đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc phải cấp giấy chứng nhận đầu tư gồm: i) Đơn xin giao đất, cho thuê đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất ngày 02 tháng 6 năm 2014. ii) Bản sao giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư kèm theo bản thuyết minh dự án đầu tư. Trường hợp dự án sử dụng đất cho hoạt động khoáng sản thì phải có giấy phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình người xin giao đất nộp 01 bộ hồ sơ gồm: i) Đơn xin giao đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TTBTNMT Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất ngày 02 tháng 6 năm 2014. Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất. 52 Xem Khoản 3 Điều 31 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013. GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 41 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam ii) Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; iii) Bản sao báo cáo kinh tế - kỹ thuật đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình. Bước 3: Thẩm định và trình duyệt hồ sơ xin giao đất của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền i) Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất được lập trên cơ sở hồ sơ giao đất, cho thuê đất và ý kiến tại cuộc họp thẩm định hoặc ý kiến bằng văn bản của các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan hoặc kết quả kiểm tra thực địa; thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án; ii) Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với những nơi đã có bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo địa chính thửa đất theo yêu cầu của người xin giao đất. iii) Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin về số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có) đối với các trường hợp đủ điều kiện và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính do Sở Tài nguyên và Môi trường xác định; trường hợp áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể thì do cơ quan thuế xác định. iiii) Cơ quan thuế có trách nhiệm thông báo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được số liệu địa chính. Cơ quan có thẩm quyền ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không phải nộp, được nợ nghĩa vụ tài chính hoặc đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc có quyết định miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. iiiii) Cơ quan tiếp nhận hồ sơ xác định phí và lệ phí có liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai, trừ lệ phí trước bạ mà người sử dụng đất phải nộp khi thực hiện thủ tục GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 42 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam hành chính về quản lý, sử dụng đất; thông báo và hướng dẫn cho người sử dụng đất nộp theo quy định của pháp luật53. Cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ địa chính; xác minh thực địa; trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”54; Chỉ đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tổ chức bàn giao đất trên thực địa theo Mẫu số 06: Biên bản giao đất trên thực địa. Ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Thời gian thực hiện thủ tục giao đất không quá 20 ngày không kể thời gian giải phóng mặt bằng. Thời gian này được tính từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định. Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục được tăng thêm 15 ngày55. 2.2.2. Trình tự thủ tục xin gia hạn quyền sử dụng đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài Trình tự thủ tục xin gia hạn quyền sử dụng đất là một trong những quy định tiến bộ của Luật đất đai, quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng đất nếu họ có nhu cầu sử dụng tiếp để đầu tư sản xuất, mở rộng quy mô kinh doanh thì họ có thể làm đơn xin gia hạn quyền sử dụng đất. Quy định này góp phần tiết kiệm thời gian làm cho người sử dụng đất, họ không cần phải tìm kiếm địa điểm đầu tư mới, rút ngắn thời gian làm thủ tục xin giao đất tiết kiệm được các chi phí đầu tư….Trình tự thủ tục xin gia hạn quyền sử dụng đất được quy định như sau: Bước 1: Nộp hồ sơ xin gia hạn quyền sử dụng đất Trước khi hết hạn sử dụng đất tối thiểu là sáu (06) tháng, người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất tại Sở Tài 53 Xem Khoản 3 Điều 63 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013. 54 Xem Khoản 1 Điều 105 Luật đất đai năm 2013. 55 Xem Khoản 4 Điều 61 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013. GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 43 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam nguyên và Môi trường đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án thì nộp hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất sau khi có văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc điều chỉnh dự án đầu tư56. Bước 2: Xét duyệt hồ sơ xin gia hạn quyền sử dụng đất i) Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm định nhu cầu sử dụng đất; trường hợp đủ điều kiện được gia hạn thì giao Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định gia hạn quyền sử dụng đất; chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện đăng ký. Đối với trường hợp xin gia hạn sử dụng đất mà phải làm thủ tục đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư thì việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất được thực hiện đồng thời với việc thực hiện thủ tục đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư. Trường hợp dự án đầu tư có điều chỉnh quy mô mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án thì thời hạn sử dụng đất được điều chỉnh theo thời gian hoạt động của dự án; ii) Người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp, chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp được gia hạn sử dụng đất cho cơ quan tài nguyên và môi trường; iii) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận gia hạn sử dụng đất vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã; iiii) Đối với những trường hợp không đủ điều kiện được gia hạn sử dụng đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường thông báo cho người sử dụng đất và làm thủ tục thu hồi đất theo quy định. Thời hạn thực hiện các công việc trên không quá mười lăm (15) ngày làm việc (không kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày cơ quan Tài nguyên và Môi trường nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục được tăng thêm 15 ngày. Tóm lại trong chương này người viết sẽ xoay quanh những vấn đề như: Điều kiện để được giao đất, cho thuê đất; Căn cứ để giao đất, cho thuê đất; Thời hạn sử dụng đất; Cơ 56 Xem Khoản 1 Điều 74 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013. GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 44 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất; Vấn đề về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; Trình tự thủ tục giao đất; Trình tự thủ xin gia hạn quyền sử dụng đất. Nhằm giúp người đọc hiểu biết hơn về quy định của pháp luật đất đai trong hoạt động giao đất, cho thuê đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam. GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 45 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG TRONG CÁC QUY ĐỊNH VỀ HOẠT ĐỘNG GIAO ĐẤT ĐỐI VỚI NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN Trong chương 3 sẽ đi sâu vào tìm hiểu những ưu điểm của Luật đất đai năm 2013 trong hoạt động giao đất, cho thuê đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam và nhược điểm của Luật hiện hành trong hoạt động giao đất, cho thuê đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam đưa ra một số giải pháp và hướng giải quyết. 3.1. NHỮNG ƯU ĐIỂM CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 SO VỚI LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2003 TRONG HOẠT ĐỘNG GIAO ĐẤT ĐỐI VỚI NGƯỜI NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI ĐẦU TƯ TẠI VIỆT NAM Luật Đất đai là công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước quản lý, điều tiết các mối quan hệ về đất đai. Sự ra đời của Luật đất đai năm 1993 là một trong những đạo luật thể hiện đường lối đổi mới về kinh tế của nước ta. Đạo luật này ra đời đã góp phần ổn định trật tự xã hội, thúc đẩy xã hội phát triển theo hướng ngày càng tiến gần hơn với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Đặc biệt, sau hai lần sửa đổi bổ sung vào các năm 1998 và năm 2001 thì điều đó càng thể hiện rõ hơn. Nhưng với rất nhiều văn bản được ban hành từ Trung ương đến địa phương để hướng dẫn, thi hành luật này đã tạo nên một khung pháp lý hết sức cồng kềnh. Hơn nữa, các quan hệ xã hội ngày một phát triển nên Luật đất đai năm 1993 không thể điều chỉnh kịp và bộc lộ những hạn chế nhất định. Tất cả những yếu tố trên dẫn đến sự ra đời của Luật đất đai năm 2003. Luật này ra đời trên cơ sở kế thừa những thành quả mà hệ thống Luật đất đai cũ đã có, đồng thời đã vượt lên được những hạn chế, khiếm khuyết từng vấp phải. Luật Đất đai năm 2003 được ban hành và tiếp sau đó, nhiều chính sách pháp luật được từng bước thể chế hóa, điển hình như Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003; Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (đã được thay thế bằng Nghị định số 105/ NĐCP/2009 của Chính phủ); Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích cộng đồng, lợi ích quốc gia, mục đích an ninh, quốc phòng; Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. Qua gần 10 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2003 đã phát huy khá tốt vai trò ổn định các mối quan hệ về đất đai. Tuy nhiên, nó cũng đã bộc lộ những hạn chế nhất định, dẫn GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 46 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam đến việc thực thi pháp luật về đất đai còn nhiều bất cập, ảnh hưởng không tốt đến tình hình an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội. Do vậy, cần thiết phải ban hành Luật Đất đai mới thay thế Luật Đất đai năm 2003. Trên tinh thần của Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI. Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013, Luật này sẽ có hiệu lực kể từ 01/7/2014. So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân. Luật Đất đai năm 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai năm 2003, nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của Luật Đất đai năm 2003. Người viết trình bày những ưu điểm của Luật đất đai năm 2013 so với Luật đất đai năm 2003 trong hoạt động giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam, nhằm góp phần hoàn thiện hơn hệ thống pháp luật. 3.1.1. Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam sử dụng đất theo hình thức giao đất. Thứ nhất: Theo quy định của Luật đất đai năm 1993, quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam không được quy định trực tiếp trong Luật đất đai năm 1993 mà chỉ quy định tại Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất do Ủy Ban Thường Vụ Quốc Hội thông qua ngày 14 tháng 4 năm 1994. Sau hai lần sửa đổi và bổ sung vào các năm 1998 và năm 2001 thì vấn đề này cũng không được đề cập đến trong Luật. Đến khi Luật đất đai năm 2003 ra đời thì quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam được quy định trực tiếp trong Luật, thành một mục riêng biệt. Việc quy định quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, và tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trong cùng một chương với tiêu đề là “Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” đã xóa bỏ sự phân biệt của Nhà nước trước các chủ thể trong và ngoài nước. So với Luật đất đai năm 2003 thì Luật đất đai năm 2013 đã thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài; nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đều được áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; các trường còn lại được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hằng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đồng thời điều này cũng góp phần xây dựng một trật tự GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 47 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam pháp lý công bằng cho tất cả chủ thể sử dụng đất, tạo điều kiện cho người sử dụng đất dễ dàng tiếp cận với các quy định của pháp luật, từ đó giúp họ chủ động hơn trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình. Thứ hai: Luật đất đai năm 2013 quy định quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo hướng mở rộng hơn trước và nội dung này được quy định trên cơ sở kế thừa nội dung tại Khoản 2 Điều 108 của Luật đất đai năm 2003. So với quy định của Luật đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 quy định thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và chuyển sang thuê đất. Quy định này nhằm đảm bảo sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai của các thành phần kinh tế, đặc biệt là giữa nhà đầu tư trong và ngoài nước, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả phù hợp với chủ trương chuyển đa số các trường hợp giao đất sang thuê đất. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ có nhiều cơ hội lựa chọn hình thức sử dụng đất tại Việt Nam. Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được lựa chọn một trong các hình thức sử dụng đất sau: “thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, ngoài ra người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật này”57. Đối với các dự án nhà ở để bán, cho thuê, nhà đầu tư nước ngoài đều áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Như vậy, theo quy định của Luật mới nhà đầu tư có cơ hội lựa chọn hình thức sử dụng đất linh hoạt hơn trong việc sử dụng nguồn vốn của mình. Ví dụ: Nhà đầu tư có vốn ít họ sẽ chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để tranh thủ vốn của mình vào việc kinh doanh còn gặp nhiều khó khăn ở giai đoạn đầu. Sau đó kinh doanh có lời họ có thể chuyển sang hình thức giao đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Còn nếu họ có đủ vốn có thể chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, và đương nhiên họ có nhiều quyền lợi hơn so với trường hợp họ sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Đặc biệt, ở hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, tổ chức, cá nhân nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không có quyền lựa chọn, vì vậy đây là lợi thế cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam. 57 Xem Điều 172 Luật đất đai năm 2013. GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 48 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam 3.1.2. Thủ tục hành chính trong hoạt động giao đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài Thứ nhất: Trước đây, khi Luật đất đai năm 2003 chưa ra đời, mỗi nhóm đối tượng sử dụng đất đều có văn bản pháp luật quy định trình tự thủ tục xin giao đất. Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, trình tự thủ tục xin giao đất được quy định chỉ duy nhất trong một điều luật là Điều 122 Luật đất đai năm 2003. Nhưng hiện nay, trình tự thủ tục này đã được quy định từ Điều 195 đến Điều 197 Luật hiện hành và đã được Luật hóa tại Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013. Đặc biệt trình tự thủ tục này được áp dụng thống nhất cho tất cả các đối tượng xin giao đất. Đây là điểm sáng của Luật đất đai năm 2013, thể hiện sự cải cách hành chính của Nhà nước theo hướng tinh giảm, gọn nhẹ, tạo sự công bằng cho tất cả người sử dụng đất. Đồng thời Luật này cũng bổ sung một số quy định như: công khai thủ tục hành chính; trách nhiệm thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai (Điều 197) thuộc các Bộ, ngành, UBND các cấp, cơ quan có thẩm quyền giải quyết thủ tục hành chính về đất đai, người sử dụng đất và người khác có liên quan phải thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định. Thứ hai: Theo quy định như các quy định trước đây trình tự, thủ tục giao đất phải trải qua nhiều cấp trung gian, nhiều công đoạn. Người có nhu cầu sử dụng đất phải đi đến nhiều nơi, có nơi phải đến nhiều lần mới được việc. Điều này đã tạo điều kiện phát sinh tham nhũng từ phía những cán bộ, công chức có thẩm quyền; gây tâm lý ức chế cho người có nhu cầu sử dụng đất. Khắc phục tình trạng này Luật đất đai năm 2003 quy định thủ tục giao đất chỉ thông qua một cơ quan duy nhất là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường. Nhưng hiện nay Luật hiện hành đã đổi tên “Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất” thành “Văn phòng đăng ký đất đai”58, là cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, chịu trách nhiệm chính trong việc tiếp nhận hồ sơ xin giao đất. Quy định này góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm cho cơ quan, cán bộ, công chức có thẩm quyền quản lý đất đai. Qua đó giúp cơ quan này hoạt động hiệu quả và phục vụ người dân tốt hơn. Bên cạnh đó, tại Điều 41 Luật đất đai năm 2003 còn quy định về phát triển qũy đất. Tổ chức này có chức năng quản lý quỹ đất, giới thiệu địa điểm cho người sử dụng đất. Tiếp thu sự tiến bộ này Luật hiện hành đã quy định cụ thể hơn chức năng nhiệm vụ của Tổ chức phát triển quỹ đất, quy định cụ thể tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 43/2014/NĐCP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013. Thông qua tổ chức 58 Xem Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013. GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 49 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam này các nhà đầu tư dễ dàng tìm được địa điểm đầu tư thích hợp, hiệu quả, tạo điều kiện cho nhà đầu tư nhanh chóng hoàn tất hồ sơ xin giao đất, thuê đất, tránh tình trạng phải tốn nhiều thời gian, công sức để tìm đất đầu tư mà không hiệu quả hoặc phải thông qua những tay mô giới đất không đáng tin cậy. Thứ ba: Theo quy định tại Khoản 1 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013 thì thời gian để hoàn thành thủ tục giao đất rất ngắn. Trong trường hợp đất đã giải phóng mặt bằng hoặc không phải giải phóng mặt bằng thì thời gian không quá hai mươi (20) ngày kể từ ngày người xin giao đất nộp đủ hồ sơ hợp lệ, mọi thủ tục sẽ hoàn tất. Như vậy chỉ trong thời hạn không quá một tháng nhà đầu tư đã được bàn giao đất trên thực địa để sử dụng, giúp họ kịp thời nắm bắt cơ hội kinh doanh. Trong trường hợp đối với đất ở các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian trưng cầu giám định59. Trong khi đó để hoàn thành thủ tục thuê đất theo quy định cũ thì thời gian để hoàn thành trung bình khoản năm (05) đến bảy (07) tháng. Trên thực tế, đối với các nhà đầu tư, càng kéo dài thời gian giao đất, cho thuê đất thì cơ hội kinh doanh của họ càng trôi tuột đi. Nói như vậy không có nghĩa là các quy định mới này đã giải quyết được vấn đề nêu trên một cách triệt để trên thực tế. Hiện nay, khâu giải phóng mặt bằng diễn ra hết sức phức tạp, kéo dài bởi nhiều nguyên nhân như: người có đất bị thu hồi đất không chấp hành đúng các quy định của Nhà nước về trình tự, thủ tục thu hồi, bồi thường, hỗ trợ tái định cư; Việc thu hồi đất có liên quan đến quyền lợi của người sử dụng đất nên họ luôn mang tâm lý muốn khiếu nại đến cùng để được Nhà nước xét lại, mong được bồi thường cao hơn. Một số trường hợp do nhà tái định cư (TĐC) không đạt yêu cầu về cơ sở hạ tầng nên họ không chịu định cư ở đó mà cứ trụ lại đất cũ. Về phía các cơ quan có thẩm quyền, họ cũng có những mặt tiêu cực nhất định như không công bố rõ phương án đền bù cho ngươi dân, một số cán bộ kiểm kê không đầy đủ tài sản trên đất của người dân dẫn đến việc đền bù không thỏa đáng…v.v. Trên đây là những nguyên nhân chủ yếu khiến cho công tác giải phóng mặt bằng bị trì trệ, kéo dài. Có những dự án nhà đầu tư phải chờ đợi đến nản lòng mà chưa có đất để thực hiện dự án đầu tư. Tuy nhiên, việc Nhà nước quy định thời gian thực hiện các trình tự, thủ tục vừa nêu đã là một nổ lực lớn, giúp các trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất được tiến hành nhang chóng hơn. 59 Xem Khoản 4 Điều 61 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013. GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 50 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam 3.1.3. Giá đất tính tiền sử dụng đất Thứ nhất: Theo Luật đất đai năm 2003, giá đất làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tính tiền thuê đất là do Ủy ban nhân dân Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm, giá đất này phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường60. Nhưng hiện nay giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất do Chính phủ quy định và giá do trúng đấu giá quyền sử dụng đất, cụ thể61: Đối với thửa đất hoặc khu đất giao đất cho tổ chức không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, được tính bằng giá đất tại Bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất. Đối với các trường hợp có mức giá trị lớn hơn mức nêu trên và đối với trường hợp xác định giá khởi điểm đấu giá khi giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá thì giá đất tính thu tiền thuê đất được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ – CP Quy định về giá đất. Việc sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất khắc phục được tồn tại, hạn chế trong việc xác định giá đất khi tính nghĩa vụ tài chính về đất đai trong thời gian qua; góp phần thực hiện cải cách thủ tục hành chính, giảm chi phí vật chất cho toàn xã hội. Luật đất đai năm 2013 đã khắc phục việc Luật Đất đai năm 2003 chưa quy định giá đất cụ thể, trong quá trình vận hành không những gây thất thu cho Ngân sách Nhà nước mà còn là nguyên nhân phát sinh khiếu nại của người bị thu hồi đất do giá đất tính thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, giá tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đều áp dụng theo bảng giá đất mà mức giá đất trong bảng giá luôn luôn thấp do không theo kịp với giá thị trường. Bên cạnh đó Luật hiện hành quy định các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất đói với những trường hợp: “sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đối với đồng bào dân tộc thiểu số; sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức 60 61 Xem Khoản 4 Điều 56 Luật đất đai năm 2003. Xem điểm b, Khoản 3 Điều 3 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP Quy định về thu tiền sử dụng đất. GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 51 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam sự nghiệp công lập; đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay; đát xây dựng cơ sở, công trình cung cấp dịch vụ hàng không”62.v.v. Trong khi đó, những quy định trước đây quy định không rõ ràng như thế nào là giá đất sát với thị trường, dẫn đến tình trạng giá đất do Nhà nước công bố thường rất thấp so với giá thị trường. Điều này một mặt gây ra thất thoát cho Ngân sách Nhà nước, vì đây là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuế,… Mặt khác, nó cũng gây thiệt hại cho người có đất bị thu hồi. Đây là nguyên nhân làm cho công tác thu hồi giải phóng mặt bằng gặp nhiều trở ngại từ phía người dân, dẫn đến hệ quả là nhà đầu tư sau khi chờ đợi hoàn thành thủ tục xin giao đất, cho thuê đất lại phải chờ đợi để có đất sử dụng và có trường hợp bỏ lỡ cơ hội kinh doanh. Thứ hai: Trên cơ sở tiếp thu và kế thừa những quy định của Luật đất đai năm 2003 Nhà nước thực hiện chính sách một giá cho người sử dụng đất khi họ thực hiện các nghĩa vụ tài chính, dù đó là người sử dụng đất ở trong nước hay có yếu tố nước ngoài. Trước đây, có tình trạng Bộ Tài chính ban hành nhiều quyết định riêng rẽ để quy định về giá đất áp dụng cho các đối tượng này. Đối với tổ chức trong nước thuê đất, Bộ trưởng Bộ Tài chính ra Quyết định về khung giá cho thuê đối với tổ chức trong nước. Trong đó tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam, Bộ trưởng Bộ Tài chính lại ra Quyết định về giá cho thuê mặt đất, mặt biển đối với hình thức đầu tư nước ngoài tại Việt Nam để áp dụng cho họ. Giá đất của cùng một loại đất trong hai văn bản trên có sự trên lệch, thường là giá đất cho thuê trong nước thấp hơn giá cho thuê đất đối với nhà đầu tư nước ngoài. Điều này dẫn đến tình trạng không công bằng khi áp giá cho các dự án đầu tư trong nước và dự án đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, do đó không hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài, làm cho họ không còn tha thiết làm ăn lâu dài ở nước ta nữa. Đồng thời nó thể hiện sự phân biệt đối xử của Nhà nước ta đối với doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Bởi vậy, việc không áp dụng chính sách hai giá cho tổ chức kinh tế trong nước và nhà đầu tư nước ngoài sử dụng đất, mà thống nhất áp dụng một mặt bằng giá đất cho mọi đối tượng là phù hợp. Có như vậy mới có góp phần tạo sự công bằng giữa các thành phần kinh tế, đảm bảo quyền tự do kinh doanh của các loại hình doanh nghiệp và hạn chế đến mức thấp nhất những quy định thể hiện sự phân biệt đối xử giữa các loại hình doanh nghiệp khác nhau. 3.2. NHỮNG NHƯỢC ĐIỂM CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 TRONG HOẠT ĐỘNG GIAO ĐẤT ĐỐI VỚI NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI ĐẦU TƯ TẠI VIỆT NAM VÀ HƯỚNG GIẢI QUYẾT 62 Xem Khoản 1 Điều 110 Luật đất đai năm 2013. GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 52 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam Cần khẳng định lại rằng, Luật đất đai năm 2013 ra đời đã đáp ứng tốt hơn những nhu cầu chính đáng của người sử dụng đất, là cơ sở pháp lý cho cán bộ, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý đất đai được chặt chẽ hơn. Đồng thời tăng cường các quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường, tiến tới xóa bỏ bao cấp trong quản lý, sử dụng đất đai. Tăng cường hơn sự công khai, minh bạch và dân chủ trong quản lý, sử dụng đất. Đặt biệt, Luật này đã có những quy định thể hiện sự hội nhập kinh tế quốc tế sâu rộng khi quan tâm nhiều đến quyền sử dụng đất của người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng như quyền và nghĩa vụ của họ khi sử dụng đất tại Việt Nam. Điểm nổi bậc của Luật này là có những cải cách lớn về thủ tục hành chính trong việc quản lý và sử dụng đất đai. Luật đất đai cùng với chính sách kêu gọi đầu tư của Nhà nước ta đã góp phần thu hút các dự án đầu tư, đặt biệt là các dự án đầu tư của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Tính đến hết năm 2006 đã có 2050 dự án đầu tư của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam, với tổng số vốn đầu tư khoảng 14.500 USD63. Hiện nay có rất nhiều doanh nhân là người Việt Nam định cư ở nước ngoài làm ăn thành đạt tại Việt Nam. Ví dụ: Công ty CanadaHome.Deeocorp (CND) do Nguyễn Hoài Bắc việt kiều Canada làm Chủ tịch hội đồng quản trị, chuyên sản xuất chăn, ga, gối, đệm, màn và các mặt hàng may, mặc; sản xuất kinh doanh xuất nhập khẩu các loại cửa, cửa khung nhôm kính và thép nhẹ, kinh doanh nhà hàng ăn uống tọa lạc trên khu đất rộng 8000m2 tại km48 Quốc lộ 5, Thành phố Hải Phòng, CND gồm khu văn phòng và nhà máy khá khang trang, được đầu tư trang thiết bị, máy móc, dây chuyền công nghệ cao, đưa sản phẩm của nhà máy đạt tiêu chuẩn G7 và Châu Âu. Thời gian qua lượng khách hàng của công ty này mỗi ngày một tăng, công ty đã mở chi nhánh ở các tỉnh phía bắc và phía nam. Hiện nay CND đang nổ lực để đạt được mục tiêu mỗi gia đình Việt Nam đều có thể sử dụng sản phẩm chất lượng cao của công ty và mở rộng xuất khẩu sang thị trường Bắc Mỹ, Châu Âu, Châu Úc….. Một công ty làm ăn phát đạt khác ở Hải Dương nữa là công ty SHINES_BVT của ông Bùi Văn Tuyền (việt kiều Pháp) làm Chủ tịch hội đồng quản trị, chuyên sản xuất quần áo thể thao (dùng cho đua ô tô, mô tô, trượt tuyết,… ) xuất khẩu trực tiếp trên hai mươi (20) thị trường chủ yếu là Tây Ban Nha và Đức. Từ khi thành lập đến nay, công ty hoạt động khá tốt và bắt đầu làm ăn có lãi từ năm 2007 này. Từ 300 cán bộ, công nhân ban đầu, đến nay số người làm cho công ty đã lên đến gần 1000 người. Trong đó khu vực sản xuất có 750 công nhân với mức lương bình quân là 900.000 đồng/tháng, người lao động được ăn một bữa ở công ty và được hưởng mọi tiêu chuẩn theo quy định của Nhà nước. Để phục vụ cho mục tiêu đẩy mạnh xuất khẩu sang thị trường Nhật Bản, Mỹ, 63 Nguyễn Phú Bình, Huy động nguồn lực của kiều bào cho sự nghiệp phát triển đất nước, Báo Quê Hương Online,2006, http://quehuongonline.vn/VietNam/Home/Uy-ban-Nha-nuoc-ve-nguoi-Viet-Nam-o-nuoc-ngoai/Baiviet,-tra-loi-phong-van-/2006/11/246B3A9D/, [ngày truy cập 7-11-2014]. GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 53 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam Canada, SHINTS BVT đã lên kế hoạch đầu tư 2 triệu USD mở rộng thêm nhà máy sản xuất với diện tích khoảng 5500 m2 cho 1200 công nhân làm việc. Ngoài ra, công ty cũng sẽ đầu tư 2 tỷ đồng xây nhà ăn cho công nhân. Hòa vào không khí phát triển mạnh mẽ của đất nước, doanh nghiệp của các ông Bắc, ông Tuyền đang ngày càng lơn mạnh, đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế của đất nước64. Tất cả những kết quả trên đã thể hiện một vai trò của Luật đất đai năm 2003. Tuy nhiên, chúng ta cũng biết rằng Luật đất đai cũng như bất kỳ một luật nào khác đều phải xuất phát từ thực tiễn đời sống xã hội. Có như vậy mới mang tính khả thi, được người dân đón nhận và thực hiện. Vì thế, trong điều kiện tình hình kinh tế xã hội nước ta đang phát triển rất nhanh chóng, nền kinh tế đã hội nhập mạnh mẽ với nền kinh tế thế giới như hiện nay, Luật đất đai đã bộc lộ những hạn chế, bất cập nhất định. Ở phần trình bày này, người viết xin đề cập một vài điểm hạn chế, bất cập trong vấn đề giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam, cũng như đề ra một số giải pháp để giải quyết những vấn đề bất cập và hạn chế đó. 3.2.1. Về nghĩa vụ tài chính, giá đất Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, nhà đầu tư khi được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư cần phải thanh toán tiền sử dụng đất trong một khoản thời gian ngắn. Đối với các nhà đầu tư trong giai đoạn đầu kinh doanh thì đây có thể là một chi phí lớn đối với họ và liệu rằng các nhà đầu tư có vốn nhỏ không đủ điều kiện để huy động tiền trả như quy định ngay từ đầu thì có bị bất lợi so với các nhà đầu tư có vốn lớn? Điều này cũng hạn chế những nhà đầu tư tuy có tiềm năng thực hiện dự án nhưng số tiền trả đầu vào quá lớn nên họ chấp nhận từ bỏ cơ hội kinh doanh, làm giảm thu hút đầu tư. Vì vậy, người viết xin được đưa ra đề nghị đối với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cần quy định mở rộng thêm về thời gian trả tiền sử dụng đất cho người sử dụng đất (có thể là 3 tháng hoặc 6 tháng) để họ có thể tìm kiếm sự giúp đỡ hoặc huy động nguồn vốn trong trường hợp nguồn vốn của họ bị kẹt lại ở các dự án đầu tư khác mà chưa được giải ngân hoạc chưa thu hồi đủ vốn để thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được Nhà nước giao đất. 3.2.2. Về định nghĩa người Việt Nam định cư ở nước ngoài Trước khi Luật quốc tịch Việt Nam năm 2008 có hiệu lực, việc xác định quốc tịch cho những người này chưa được quy định rõ ràng. Chính vì vậy, có nhiều người cũng không khẳng định được là mình có còn quốc tịch Việt Nam trên phương diện pháp lý hay 64 Mai Chi, Đoàn công tác của Ủy ban về người Việt Nam ở nước ngoài thăm doanh nghiệp Việt kiều tại Hải Dương, Báo Quê Hương Online, 2007, http://quehuongonline.vn/VietNam/Home/Uy-ban-Nha-nuoc-ve-nguoi-VietNam-o-nuoc-ngoai/Tin-hoat-dong-/2007/05/2A058B62/, [ngày truy cập 7-11-2014]. GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 54 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam không, nhất là các thế hệ con cháu của họ. Từ khi Luật quốc tịch năm 2008 ra đời đã quy định cụ thể vấn đề về người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Khoản 3 Điều 3 Luật này, từ đó giúp họ nắm bắt được địa vị pháp lý của mình, tạo cở sở pháp lý cho cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền nắm rõ hơn trong việc xác định quyền và nghĩa vụ của họ khi tham gia các hoạt động tại Việt Nam. Nhưng bên cạnh đó các quy định này lại không kế thừa quy định tiến bộ của Thông tư số 02/2005/TT-TTLT-BKH-BTP-BCA-BNG ngày 13 tháng 5 năm 2005 Về việc hướng dẫn người Việt Nam định cư ở nước ngoài thường trú tại Việt Nam đầu tư theo Nghị định số 51(sửa đổi) (đã hết hiệu lực), Thông tư này quy định khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nội hàm rộng hơn các khái niệm được quy định trong luật. Theo đó tại Thông tư này quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm ba đối tượng: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài, người có cha đẻ, mẹ đẻ hoặc ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại hiện nay hoặc đã từng có quốc tịch Việt Nam. Đối với những người có cùng quan hệ huyết thống Việt Nam, tuy họ chưa từng có quốc tịch Việt Nam và có thể trong số họ có người không biết nói tiếng Việt nhưng suy cho cùng họ cũng là nòi giống của dân tộc Việt Nam. Do đó, quy định này hoàn toàn đúng với đạo lý người Việt, đồng thời nó cũng phù hợp với chích sách đại đoàn kết dân tộc của Đảng và Nhà nước ta. Nhưng hiện nay Luật quốc tịch năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) đã quy định cụ thể vấn đề này tại như sau: “Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”. Trong đó không bao gồm đối tượng là người có cha đẻ, mẹ đẻ hoặc ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại hiện nay hoặc đã từng có quốc tịch Việt Nam. Từ đó người viết xin đề nghị nên quy định mở rộng hơn đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài phù hợp hơn với chính sách, chủ trương của Đảng và Nhà nước ta, phù hợp hơn trong thời kỳ hội nhập kinh tế thế giới. Góp phần nâng cao vai trò to lớn của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với sự phát triển đất nước, phát triển tình đoàn kết dan tộc. Tóm lại, chúng ta nên xây dựng khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo hướng như sau: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, người gốc Việt Nam và người có cha đẻ, mẹ đẻ hoặc ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại hiện nay hoặc đã từng có quốc tịch Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”. Tóm lại tới đây cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài về quê nhà đầu tư sẽ nhiều hơn, đồng vốn chuyển về nước sẽ tăng lên. Nhà nước cần phải có cách tiếp cận GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 55 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam để hướng nguồn vốn này đầu tư vào các ngành kinh tế trọng điểm. Muốn vậy, điều cần nhất là phải xây dựng khung pháp lý phù hợp, mang tính khả thi hơn. Đặc biệt là khung pháp lý về vấn đề giao đất, cho thuê đất, cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam, nhằm tạo điều kiện cho nước ta thu hút ngày càng nhiều các dự án đầu tư từ phía họ. GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 56 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam KẾT LUẬN Từ trước đến nay Đảng và Nhà nước ta luôn xem cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một bộ phận không thể tách rời của cộng đồng dân tộc Việt Nam và đã đề ra nhiều chủ trương, chính sách, biện pháp cụ thể nhằm tạo điều kiện ngày càng thuận lợi cho đồng bào về thăm đất nước, đầu tư, kinh doanh,…Trong đó có chính sách về đất đai. Hiện nay các văn bản quy định khái niệm Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quy định trong Luật quốc tịch năm 2008 cụ thể tại Khoản 3 Điều 3 của Luật này, từ đó đã khẳng định được địa vị pháp lý của người Việt Nam định cư ở nước ngoài phù hợp với chính sách, chủ trương đoàn kết dân tộc của Đảng và Nhà nước ta. Làm tăng thêm tình đoàn kết dân tộc giữa những người Việt Nam định cư ở nước ngoài với quê hương đất nước, làm tăng tình hữu nghị giữa Nhà nước ta với những nước có công dân là người Việt Nam sing sống lâu dài ở trên nước của họ. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam, pháp luật đất đai hiện hành đã quy định tương đối đầy đủ, tiến bộ hơn các quy định cũ về vấn đề sử dụng đất của họ. Đặc biệt là vấn đề giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Theo đó, họ được sử dụng đất dưới nhiều hình thức như: được giao đất có thu tiền sử dụng đất, được thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Ứng với mỗi hình thức sử dụng đất, họ có những quyền và nghĩa vụ nhất định. Các quy định về trình tự thủ tục giao đất được xây dựng theo hướng tinh gọn, đảm bảo họ không phải tốn nhiều thời gian, công sức để thực hiện các thủ tục này. Bên cạnh đó pháp luật cũng quy định thẩm quyền giao đất thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, tạo điều kiện cho địa phương chủ động hơn trong công tác thu hút đầu tư. Ngoài ra giá đất tính thu tiền sử dụng đất được Luật đất đai năm 2013 cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành Luật này quy định đảm bảo là giá do trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Luật hiện hành cũng bổ sung thêm quy định về điều kiện để được giao đất, quy định này nhằm thiết lập sự bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài cho phù hợp với yêu cầu hội nhập và thu hút đầu tư, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. Căn cứ giao đất được quy định khá chặt chẽ trong trường hợp người xin giao đất đã được Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ. Pháp luật đất đai hiện hành còn quy định thời hạn sử dụng đất giao tương đối dài, bảo đảm tính ổn định cho nhà đầu tư sử dụng đất. Đặc biệt, pháp luật đất đai còn cho phép họ được quyền gia hạn quyền sử dụng đất khi người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất tiếp theo khi hết thời hạn sử dụng đất. GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 57 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam Tuy nhiên, Luật cũng còn những quy định thiếu chặt chẽ, rõ ràng. Những nhược điểm đó đã gây nhiều trở ngại trong hoạt động giao đất nên vấn đề thu hút đầu tư của nước ta đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng chưa đạt được kết quả như mong đợi. Số lượng dự án đầu tư tuy có nhiều, nhưng đa số có vốn nhỏ hoặc trung bình, chưa có nhiều dự án đầu tư vào các khu vực khuyến khích đầu tư như vùng sâu, vùng xa,…v.v mà chủ yếu tập trung vào các trung tâm công nghiệp thuộc những thành phố lớn như: Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hải Dương, Đông Nai, Bình Dương,…chẳng hạn. Vì vậy, để hội nhập thế giới một cách tốt nhất và thành công, Việt Nam cần đẩy mạnh công tác tạo điều kiện thuận lợi để mở rộng môi trường đầu tư thông thoáng hơn nữa. Trong đó cần hoàn thiện pháp luật về đất đai, nhà ở, visa,…Ngoài ra Nhà nước cũng cần chú trọng đến các vấn đề như xây dựng cơ sở hạ tầng, môi trường đầu tư ổn định…v.v. Bản thân các doanh nghiệp Việt Kiều cần nâng cao tính liên kết để ứng phó trong cạnh tranh thương mại. Vốn đầu tư lớn hay nhỏ không quan trọng chính yếu là kiều bào phải nắm vững luật pháp và luật cung – cầu của thị trường trong nước. Hy vọng với những nổ lực không mệt mỏi trong việc hoàn thiện hệ thống pháp luật, chủ động hội nhập nền kinh tế thế giới Việt Nam sẽ sớm trở thành địa điểm các nhà đầu tư trong tương lai, góp phần phát triển kinh tế đất nước. GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 58 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO  Danh mục văn bản quy phạm pháp luật 1. Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001). 2. Hiến pháp năm 2013. 3. Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 1998, 2001). 4. Luật Quốc tịch năm 1988. 5. Luật Quốc tịch năm 1998. 6. Luật khuyến khích đầu tư trong nước năm 1994 (sửa đổi, bổ sung năm 1998). 7. Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1996 (sửa đổi, bổ sung năm 2000). 8. Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009, 2010). 9. Bộ luật Dân sự năm 2005. 10. Luật Đầu tư năm 2005. 11. Luật Nhà ở năm 2005. 12. Luật Quốc tịch năm 2008. 13. Luật Đất đai năm 2013. 14. Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê đất tại Việt Nam năm 1994. 15. Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài năm 1994. 16. Nghị định số 51/1999/NĐ-CP ngày 8 tháng 7 nǎm 1999 Quy định chi tiết thi hành Luật Khuyến khích đầu tư trong nước (sửa đổi) số 03/1998/QH10. 17. Nghị định số 81/2001/NĐ-CP ngày 5 tháng 11 năm 2001 Về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam. 18. Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Về thi hành Luật Đất đai năm 2003. 19. Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. 20. Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 21. Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích cộng đồng, lợi ích quốc gia, mục đích an ninh, quốc phòng. 22. Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Về thu tiền sử dụng đất. GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam 23. Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở. 24. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. 25. Nghị định số 45/2011/NĐ - CP Về lệ phí trước bạ. 26. Nghị định số 23/2013/NĐ - CP Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ. 27. Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013. 28. Nghị định số 44/2014/NĐ – CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 Quy định giá đất. 29. Nghị định số 45/2014/NĐ-CP Quy định về thu tiền sử dụng đất. 30. Quyết định 767/TTg ngày 17 tháng 9 nǎm 1997 Về một số chủ trương chính sách đối với cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài. 31. Quyết định 210/1999/QĐ-TTg ngày 27 tháng 10 nǎm 1999 Về một số chính sách đối với người Việt Nam ở nước ngoài. 32. Thông tư số 679/1997/TT-TCĐC ngày 25 tháng 5 năm 1997 Về trình tự thủ tục cho thuê đất cho tổ chức, cá nhân nước ngoài. 33. Thông tư liên tịch số 02/2005/TTLT-BKH-BTP-BCA-BNG ngày 25 tháng 5 năm 2005 Về hướng dẫn việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài thường trú tại Việt Nam đầu tư theo Nghị định số 51/1999/NĐ-CP ngày 8 tháng 7 năm 1999 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật khuyến khích đầu tư trong nước (sửa đổi) số 03/1998/QH10. 34. Thông tư số 10/2000/TT-TTLT-BKH-BTP-BNG-BCA ngày 15 tháng 8 năm 2000 Hướng dẫn việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài thường trú tại Việt Nam đầu tư theo Nghị định số 51/1999/NĐ-CP ngày 8 tháng 7 năm 1999 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật khuyến khích đầu tư trong nước (sửa đổi) số 03/1998/QH10. 35. Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. 36. Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 04 năm 2005 Hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Về thi hành Luật Đất đai. 35. Quyết định số 1357/1995/QĐ-BTBTC ngày 30 tháng 12 năm 1995 Về khung giá cho thuê đối với tổ chức trong nước. GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam 36. Quyết định số 189/2000/QĐ-BTBTC ngày 24 tháng 11 năm 2000 Về việc ban hành Bản quy định về tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển áp dụng đối với các hình thức đầu tư nước ngoài tạiViệt Nam.  Danh mục sách, báo, tạp chí 1. Bình Minh, Những điểm mới cơ bản của Luật đất đai, Báo điện tử Chính phủ Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, 2013, http://baodientu.chinhphu.vn/Chinhsach-moi/Nhung-diem-moi-co-ban-cua-Luat-Dat-dai/187429.vgp, [ngày truy cập 03-11-2014]. 2. Lê Hồng Hạnh, Những quy định mới về giao đất, cho thuê đất của Luật đất đai năm 2013, 2014, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, http://www.moj.gov.vn/tcdcpl/tintuc/Lists/NghienCuuTraDoi/View_Detail.aspx?Ite mID=462, [ngày truy cập 10-10-2014]. 3. Mai Chi, Đoàn công tác của Ủy ban về người Việt Nam ở nước ngoài thăm doanh nghiệp Việt kiều tại Hải Dương, Báo Quê Hương Online, 2007, http://quehuongonline.vn/VietNam/Home/Uy-ban-Nha-nuoc-ve-nguoi-Viet-Nam-onuoc-ngoai/Tin-hoat-dong-/2007/05/2A058B62/, [ngày truy cập 7-11-2014]. 4. Minh Huy, Luật đất đai 2013: Tháo gỡ nhiều khó khăn cho người dân, Báo Sài Gòn giải phóng Online, 2014, http://www.sggp.org.vn/quyhoachkientruc/2014/8/358499/, [ngày truy cập 20-092014]. 5. Nam Phong, Hơn 4,5 triệu người Việt sống ở nước ngoài, Báo điện tử Vietnamnet, 2012, http://vietnamnet.vn/vn/chinh-tri/90272/hon-4-5-trieu-nguoi-viet-song-onuoc-ngoai.html, [ngày truy cập 25-9-2014]. 6. Nguyễn Điệp Hoa, Luật đất đai 2013: Những việc cần làm tiếp, Báo Tuổi trẻ Online, 2013, http://tuoitre.vn/tin/tuoi-tre-cuoi-tuan/20131210/luat-dat-dai-2013-nhungviec-can-lam-tiep/583999.html, [ngày truy cập 25-10-2014]. 7. Nguyễn Phú Bình, Huy động nguồn lực của kiều bào cho sự nghiệp phát triển đất nước, Báo Quê Hương Online, 2006, http://quehuongonline.vn/VietNam/Home/Uyban-Nha-nuoc-ve-nguoi-Viet-Nam-o-nuoc-ngoai/Bai-viet,-tra-loi-phongvan/2006/11/246B3A9D/, [ngày truy cập 7-11-2014]. 8. Nguyễn Thế Trung, Vai trò và ý nghĩa của công tác đối với người Việt Nam ở nước ngoài trong công tác Dân vận của Đảng, Báo Quê hương Online, 2014, http://quehuongonline.vn/VietNam/Home/Uy-ban-Nha-nuoc-ve-nguoi-Viet-Nam-onuoc-ngoai/Ky-niem-55-nam-cong-tac-ve-nguoi-Viet-Nam-o-nuocngoai/2014/11/541AD0B7/, [ngày truy cập 21-11-2014]. GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam 9. Nguyễn Thị Thanh Xuân, Giáo trình Luật đất đai, Khoa Luật, Trường Đại học Cần thơ, 2009. 10. Nhật Lân, Luật đất đai 2013: Hạn chế cơ bản những bấp cập, Báo Nghệ An, 2014, http://www.baonghean.vn/kinh-te/201402/luat-dat-dai-2013-han-che-co-ban-nhungbat-cap-455037/, [ngày truy cập 25-10-2014]. 11. Phan Trung Hiền, Để hoàn thành tốt luận văn ngành luật, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2009.  Danh mục các trang thông tin điện tử 1. Phạm Gia Khiêm, Trang thông tin điện tử Bộ Ngoại giao Việt Nam, Sự phát triển và tiềm năng của cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài, http://www.mofahcm.gov.vn/mofa/cs_doingoai/nr070523093001/ns070821085317? b_start:int=102, [ngày truy cập 5-11-14]. 2. Theo Báo Quê hương, Trang thông tin điện tử Đại sứ quán Việt Nam tại Argentina, Cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài, http://www.vietnamembassy.int.ar/9.3.vn_tinhhinh.php, [ngày truy cập 5-11-2014]. 3. Trang thông tin điện tử Bộ Tư Pháp, Những đổi mới quan trọng về chính sách đất đai trong Luật đất đai năm 2013, 2014, http://www.moj.gov.vn/ct/tintuc/Pages/nghiencuu-trao-doi.aspx?ItemID=6011, [truy cập ngày 03-11-2014]. 4. Trang thông tin điên tử Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Long, Quyền hạn, trách nhiệm của Hội đồng nhân dân trong lĩnh vực đất đai theo Luật Đất đai năm 2013, http://www.stnmt.vinhlong.gov.vn/NewsContent.aspx?id=1446, [ngày truy cập 17-9-2014]. 5. Trang thông tin điện tử Sở Tư pháp Thành phố Đà Nẵng, Một số nội dung cơ bản của Luật đất đai năm 2013, http://sotuphap.danang.gov.vn/91_4_1021/Mot_so_noi_dung_co_ban_cua_Luat_D at_dai_nam_2013.aspx, [ngày truy cập 20-10-2014]. 6. Trang thông tin điện tử Thông tin pháp luật dân sự, Thực trạng quốc tịch của Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2009/08/01/3468-2/, [ngày truy cập 22-92014]. 7. Trần Thị Kim Diệu, Trang thông tin điện tử Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Cao Bằng, Những nội dung đổi mới quan trọng của Luật đất đai năm 2013, http://tnmtcaobang.gov.vn/index.php?language=vi&nv=news&op=Quan-ly-dat- GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam dai/Nhung-noi-dung-doi-moi-quan-trong-cua-Luat-dat-dai-nam-2013-2010, [ngày truy cập 25-10-2014]. 8. Vũ Hạnh, Trang thông tin điện tử Thẩm định giá Việt Nam, Định giá độc lập – Điểm mới trong Luật đất đai sửa đổi, http://vnvc.com.vn/Dinh-gia-dat-doc-lap-Diemmoi-trong-Luat-dat-dai-sua-doi-272.html, [ngày truy cập 5-11-2014].  Danh mục tài liệu khác 1. Nghị quyết số 36 – NQ/TW của Bộ Chính trị ban hành 26/3/2004 về công tác đối với người Việt Nam ở nước ngoài. 2. Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31 tháng 10 năm 2012 Hội nghị Trung ương 6 khóa XI Về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại. GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam PHỤC LỤC 1 Mẫu số 01. Đơn in giao đất cho thuê đất cho ph p chuyển mục đích ử ụng đất (Ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường) CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc -----------------------..., ngày..... tháng .....năm .... ĐƠN 1…. Kính gửi: Ủy ban nhân dân 2 : .......................................................................................... 1. Người xin giao đất/cho thuê đất/cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 3: ................ 2. Địa chỉ/trụ sở chính: ...................................................................................................... 3. Địa chỉ liên hệ: .............................................................................................................. ........................................................................................................................................... 4. Địa điểm khu đất: .......................................................................................................... 5. Diện tích (m2): .............................................................................................................. 6. Để sử dụng vào mục đích: 4 ........................................................................................................................................ 7. Thời hạn sử dung: ......................................................................................................... 8. Cam kết sử dung đất đúng muc đich, chấp hành đúng các quy định của pháp luật đất đai, nộp tiền sử dung đất/tiền thuê đất (nếu có) đầy đủ, đúng hạn; Các cam kết khác (nếu có): ............................................................................................... ........................................................................................................................................... Người làm đơn (ký và ghi rõ họ tên) ......................................................................... 1 Ghi rõ đơn xin giao đất hoặc xin thuê đất hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất 2 Ghi rõ tên UBND cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 3 Ghi rõ họ, tên cá nhân xin sử dụng đất/cá nhân đại diện cho hộ gia đình/cá nhân đại diện cho tổ chức; ghi thông tin về cá nhân (số, ngày/tháng/năm, cơ quan cấp Chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu…); ghi thông tin về tổ chức (Quyết định thành lập cơ quan, tổ chức sự nghiệp/văn bản công nhận tổ chức tôn giáo/đăng ký kinh doanh/Giấy chứng nhận đầu tư đối với doanh nghiệp/tổ chức kinh tế…) GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam 4 Trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư thì ghi rõ mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo giấy chứng nhận đầu tư hoặc cấp văn bản chấp thuận đầu tư GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam PHỤC LỤC 2 Mẫu số 02. Quyết định giao đất (Ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường) ỦY BAN NHÂN DÂN ... ------- CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc --------------……, ngày..... tháng .....năm .... Số: .... ... QUYẾT ĐỊNH Về việc giao đất ... Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân ngày… tháng …năm …; Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013; Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Căn cứ Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; Căn cứ Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của ……được phê duyệt tại Quyết định số ……….. của Ủy ban nhân dân ………; Xét đề nghị của Sở (Phòng) Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số ... ngày…tháng…năm….. , QUYẾT ĐỊNH: Điều 1: Giao cho … (ghi tên và địa chỉ của người được giao đất) …m2 đất tại xã/phường/thị trấn ..., huyện/quận/thị xã/thành phố thuộc tỉnh..., tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương ... để sử dụng vào mục đích .... Thời hạn sử dụng đất là ... , kể từ ngày… tháng … năm … (1) Vị trí, ranh giới khu đất được xác định theo tờ trích lục bản đồ địa chính (hoặc tờ trích đo địa chính) số ..., tỷ lệ ... do ... lập ngày … tháng … năm ... và đã được .... thẩm định. Hình thức giao đất (2) : ................................................................................................................. Giá đất, tiền sử dụng đất phải nộp ……….…(đối với trường hợp giao đất có thu tiên sử dụng đất).(3) Những hạn chế về quyền của người sử dụng đất (nếu có): ............................................... GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam Điều 2: Giao ............................................... tổ chức thực hiện các công việc sau đây: 1. Thông báo cho người được giao đất nộp tiên sử dụng đất, phí và lệ phí theo quy định của pháp luật; 2. Xác định cụ thể mốc giới và giao đất trên thực địa; 3. Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định; 4. Chỉnh lý hồ sơ địa chính. Điều 3: Quyết định này có hiệu lực kể từ ngày ký. Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân ..................................... và người được giao đất có tên tại Điều 1 chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này. Văn phòng Ủy ban nhân dân ................................................. chịu trách nhiệm đưa Quyết định này lên Cổng thông tin điện tử của ….../. Nơi nhận: TM. ỦY BAN NHÂN DÂN CHỦ TỊCH (Ký, ghi rõ họ tên, đóng dấu) .......................................................................................... (1) Ghi: đến ngày… tháng … năm …đối với trường hợp giao đất có thời hạn. (2) Ghi rõ các trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất/giao đất có thu tiền sử dụng đất/chuyển từ thuê đất sang giao đất/chuyển từ giao đất không thu tiền sử dụng đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất…. (3) Đối với trường hợp không ban hành riêng quyết định phê duyệt giá đất cụ thể. GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam PHỤC LỤC 3 Mẫu số 06. Biên bản giao đất trên thực địa (Ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường) CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ----------------------BIÊN BẢN GIAO ĐÂT TRÊN THƯC ĐỊA Thực hiện Quyết định số ……………..ngày ......tháng.....năm của Ủy ban nhân dân..........về việc giao đất/thuê đất, hôm nay ngày ..... , tại .........., thành phần gồm: I. Đại diện cơ quan tài nguyên và môi trường: ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... II. Đại diện Ủy ban nhân dân xã/phường/thị trấn: ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... III. Bên được nhận đất trên thực địa: ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... IV. Các bên tiến hành giao đất, cụ thể như sau: 1. Giao nhận thửa đất số……tờ bản đồ số…………tại ………………cho (tên người sử dụng đất) để sử dụng vào mục đích …………... 2. Giao nhận đất theo các mốc giới, ranh giới thửa đất, diện tích...m2 trên thực địa xác định theo tờ trích lục bản đồ địa chính (hoặc tờ trích đo địa chính) số…., tỷ lệ… do ... …….. lập ngày …tháng…năm….và đã được ... thẩm định, gồm: ................................................................................................................................................. ................................................................................................................................................. 3- Biên bản lập hồi.... giờ... phút cùng ngày, đã đọc cho các bên tham dự cùng nghe, nhất trí thông qua ký tên dưới đây. Biên bản này lập thành ... bản có giá trị như nhau, gửi: ................................................... GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam ĐẠI DIỆN CQTNMT ĐẠI DIỆN UBND …… BÊN NHẬN ĐÂT (ký, ghi họ tên, đóng dấu) (ký, ghi họ tên, đóng dấu) (ký, ghi họ tên, đóng dấunếu có) GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN SVTH: LÊ VĂN HIỀN [...].. .Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG GIAO ĐẤT ĐỐI VỚI NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI ĐẦU TƯ TẠI VIỆT NAM Trong chương này người viết sẽ đi sâu vào tìm hiểu các vấn đề pháp lý về người Việt Nam định cư ở nước ngoài và các khái niệm chung về hoạt động giao đất của Nhà nước đỗi với người Việt Nam định cư ở nước ngoài. .. Tóm lại, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm những đối tư ng: người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch Họ được Nhà nước giao đất thông qua hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 24 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam CHƯƠNG... HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam và “Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” (Điểm đ Khoản 4 Điều 40) nhằm đảm bảo đủ căn cứ để giao đất, cho thuê đất 2.1.3 Thời hạn sử dụng đất giao đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài Về thời hạn sử dụng đất giao đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Luật đất đai năm 2013 quy định. .. SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam gốc Việt Nam ở nước ngoài còn bổ sung quy định mới về quyền và nghĩa vụ của công dân Việt Nam đồng thời có quốc tịch nước ngoài đang định cư ở nước ngoài Theo đó, “quyền và nghĩa vụ của công dân Việt Nam đồng thời có quốc tịch nước ngoài đang định cư ở nước ngoài được thực hiện theo quy định của pháp luật... người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam được xây dựng theo hướng mở rộng hơn không chỉ bao gồm: người Việt Nạm định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam mà còn cả người Việt Nạm định cư ở nước ngoài có công đóng góp với đất nước; hoạt động văn hóa, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về GVHD: NGUYỄN THỊ THANH XUÂN 15 SVTH: LÊ VĂN HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định. .. người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam 2.1 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỐI VỚI NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI Không phải bất cứ người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng là chủ thể của quan hệ Luật đất đai Họ chỉ trở thành chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai khi được Nhà nước cho phép sử dụng đất, việc sử dụng đất chỉ được tiến hành dựa trên một quyết định giao đất hoặc... HIỀN Thực trạng giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam mua nhà ở, làm ăn, sinh sống, học tập, lao động,…v.v Tuy nhiên, mãi đến năm 1998 khi mà Luật quốc tịch được Quốc hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam tại kỳ họp thứ 3 thông qua thì khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài mới được giải thích cụ thể tại Luật này như sau2: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài. .. QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN HÀNH VỀ HOẠT ĐỘNG GIAO ĐẤT ĐỐI VỚI NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI Trong chương này người viết sẽ đi sâu vào các quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề giao đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam Đồng thời đi tìm hiểu về trình tự thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất đai của Nhà nước trong hoạt động giao đất đối với người Việt. .. Luật đất đai 2013 thì Nhà nước có chính sách giao đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư đối với các loại đất là: đất rừng sản xuất là rừng trồng23.Trong khi đó các loại đất chuyên trồng lúa; đất rừng phòng hộ; rừng đặc dụng; đất sử dụng cho kinh tế trang trại thì không thấy Nhà nước quy định chính sách giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài Ở nhóm đất. .. nghiệp: Được quy định từ Điều 143 đến Điều 163 Luật đất đai năm 2013 Đối với đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn thì Nhà nước có chính sách giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam2 4 Đối với các loại đất còn lại như đất ở tại nông thôn; đất ở tại đô thị; đất xây dựng khu chung cư; đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình