! ! "! Chương 1. MỞ ĐẦU. 1.1. Giới thiệu. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, đến năm 2012, có 28.356.400 người sống tại các thành thị Việt Nam, chiếm 31,94% cơ cấu dân số, tăng 51,14% so với năm 2000. Theo các chuyên gia, dân số Việt Nam đang trong giai đoạn cơ cấu dân số vàng, với khoảng 69% dân số đang ở độ tuổi lao động. Như là một kết quả tất yếu, xu hướng di dân nông thôn thành thị đang tăng lên và đang góp phần quan trọng vào sự tăng trưởng kinh tế của các khu vực thành thị (nói riêng) và của cả nước (nói chung), là một cơ hội để Việt Nam thực hiện tốt nhiệm vụ công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước. Tuy nhiên, cơ hội này luôn đi kèm với những thách thức về an sinh xã hội như y tế , giáo dục, việc làm,.v.v. và nhất là vấn đề nhà ở. Hình 1.1. Chỉ số Giá nhà đất trung bình của một căn hộ chuẩn so với Thu nhập ròng của một gia đình (Price to income ratio). (đ vt: lần) Nguồn: http://www.numbeo.com/property-investment/rankings_by_country.jsp 30,2% 29,39% 28,09% 27,24% 24,14% 21,84% 21,66% 20,3% 20,28% 20,24% 19,39% 19,1% 18,11% 14,88% 14,65% 13,76% 10,39% 8,34% 8,27% 6,13% 5,15% 2,41% -4% 1% 6% 11% 16% 21% 26% 31% Myanmar% Hong%Kong% China% Macao% Taiwan% Thailand% Singapore% Cambodia% Nepal% Indonesia% Philippines% Vietnam% Lebanon% Sri%Lanka% Russia% Pakistan% India% Japan% Malaysia% Honduras% Mozambique% United%States% ! ! #! Theo dữ liệu thống kê giữa năm 2014 từ trang web numbeo.com (Hình 1), một trang web chuyên cung cấp dự liệu thống kê về chỉ số mức sống tại các thành phố và quốc gia trên thế giới, chỉ số Giá nhà đ ấ t trung bình của một căn hộ chuẩn so với Thu nhập ròng của một gia đình (Price to income ratio) của Việt Nam là 19,1 lần, đượ c xếp ở vị trí thứ 18 về mức độ đắt đỏ trong số 120 quốc gia được xếp hạng so sánh (Giá nhà được tính là trung bình một căn hộ 90 m 2 tại ở trung tâm đô thị và vùng ngoại ô. Thu nhập được tính là thu nhập của một của hộ gia đình được tính bằng 1,5 lần thu nhập ròng thu nhập sau thuế và phí của một người lao động). Chỉ số này đã tăng 1,55 lần so với năm 2011, cho thấy khoảng cách giữa giá nhà ở với thu nhập tại Việt Nam ngày càng nhiều hơn, cũng đồng nghĩa với ước mơ sở hữu được một căn hộ của phần đông gia đình, nhất là các gia đình trẻ đanh có ý định phát triển sự nghiệp tại các khu vực trọng điểm kinh tế, trở nên xa vời hơn nếu không có sự hỗ trợ từ nhà nước, thông qua việc phát triển các loại hình nhà ở, trong đó nhà ở xã hội đóng vai trò quan trọng. Mục tiêu của Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, được phê duyệt theo Quyết định số 2721/QĐ-TTg ngày 30/11/2011, một trong những nhiệm vụ được Chính phủ đặt trọng tâm là, trong giai đoạn 2011 - 2015, tiếp tục triển khai thực hiện các chương trình phát triển NƠXH tại khu vực đô thị; phấn đấu xây dựng tối thiểu khoảng 10 triệu m2 NƠXH để giải quyết chỗ ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị; đáp ứng cho khoảng 60% số sinh viên, học sinh các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp, dạy nghề và 50% công nhân lao động tại các khu công nghiệp có nhu cầu về chỗ ở, .v.v. Chính sách về NƠXH đã cụ thể hóa thông qua Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 về phát triển và quả n lý NƠXH, quy định về hình thức, quy hoạch và bố trí quỹ đất, tiêu chuẩn thiết kế , nguồn vốn, cơ chế đầu tư, chính sách ưu đãi, quản lý và sử dụng NƠXH. Có thể nhận thấy Chính sách phát triển NƠXH tại Việt Nam còn trong giai đoạn sơ khai. Ngoài Nghị định 188/2013/NĐ-CP, đến nay chương có Thông tư hướng dẫn thực hiện cụ thể được ban hành. Thực tế, đến nay có rất ít dự án ! ! $! NƠXH được triển khai. Trên thị trường xuấ t hiện một loạt dự án nhà ở thương mại được biến tướng thành dự án NƠXH nhằm hưởng thêm các ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, .v.v. Các nhà đầu tư không hào hứ ng quan tâm đến thị trường này. Một nghiên cứu của Phạm Nguyễn Thế Thành và Lưu Trường Văn (2014) [2] , đã chỉ ra nguyên nhân các nhà đầu tư chưa sẵn sàng đầu tư phát triển NƠXH chính là do sự khó tiếp cận hoặc không có thông tin về quỹ đất, về các ưu đãi và các quy định về đầu tư. Về khía cạnh Người mua, theo quan điểm Marketing hiện đại, khách hàng (người mua) đượ c đặt ở tâm điểm, Người bán (Chủ đầu tư, cơ quan phát triển NƠXH của Nhà nước) phải bán cái khách hàng cần chứ không bán cái có sẵn. Do đó, việc nhận diện các yếu tố ảnh hưởng đến sự sẵn sàng tham gia của người có nhu cầu, từ đó xác định loại sản phẩm phù hợp với nhu cầu, cũng như xác định nhu cầu về tài trợ cho việc mua bán sản phẩm căn hộ NƠXH (nếu có) và hỗ trợ kỹ thuật khác, .v.v. đồng thời xây dự ng cơ chế đánh giá sự đáp ứng nhu cầu của chính sách NƠXH là những vấn đề cấp thiết và có ý nghĩa quyết định đến sự thành công của chính sách NƠXH. 1.2. Xác định vấn đề nghiên cứu. Các đối tượng có nhu cầu về nhà ở xã hội được Nhà nước hỗ trợ nguồn vốn tín dụng, lãi suất ưu đãi và ổn định giá mua nhà ở xã hội, .v.v. theo quy định tại Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Một chính sách đúng đắn và đầy tính nhân văn, sau gần một năm được triển khai thực hiện, nhưng vì sao có quá ít NƠXH đến được đúng đối tượng có nhu cầu? Loại sản phẩm NƠXH nào thực sự phù hợp với nhu cầu ? Liệ u chính chính sách được quy định tại Nghị định 188/2013/NĐ-CP này đã thực sự đi vào thực tế cuộc sống ? và yếu tố nào của Chính sách ảnh hưởng đến sự sẵn sàng tham gia của người có nhu cầu ? liệu người có nhu cầu đã thực sự được hưởng lợi và hài lòng với chính sách này ? Đây là những vấn đề nóng bỏng và cấ p thiết ! ! %! cần được nghiên cứu để trên cơ sở đó có những khuyến nghị giải pháp tăng cường, sửa đổi hoặc bổ sung (nế u cần). 1.3. Đối tượng nghiên cứu. Đối tượng của Nghiên cứu là sự sẵn sàng tham gia của đối tượ ng có nhu cầu về nhà ở xã hội đối với chính sách phân phối nhà ở xã hội của Chính phủ thông qua việc tương tác giữa các bên có liên quan, gồm các đơn vị cung cấp nhà ở xã hội, đơn vị cung cấp nguồn vốn vay và ưu đãi và các cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở xã hội. 1.4. Các mục tiêu nghiên cứu. Nghiên cứu sẽ được tiến hành nhằm đạt đến các mục tiêu sau: - Nhận diện đầy đủ các đối tượng có nhu cầu về nhà ở xã hội. - Nhận diện, đánh giá nhân tố ảnh hưởng đến sự lựa chọn NƠXH & loại sản phẩm NƠXH phù hợp nhu cầu. - Phân tích nhận định của người có nhu cầu về chính sách NƠXH. - Xây dựng mô hình nhận thức về sả n phẩm nhà ở xã hội theo quan điểm Marketing hiện đại. - Xây dựng các chỉ báo chủ yếu về thành quả (KPI) của Chính sách phân phối NƠXH. 1.5. Phạm vi nghiên cứu. - Nghiên cứu dựa trên cơ sở các quy đ ị nh pháp luật hiện hành củ a Việt Nam về nhà ở xã hội, tiến hành khảo sát các đối tượng có nhu cầu nhà ở xã hội tại TP.HCM. ! ! &! Chương 2. TỔNG QUAN 2.1. Kết quả nghiên cứu của các tác giả liên quan đến nhà ở xã hội đã được công bố. Nghiên cứu của Phạm Nguyễn Thế Thành và Lưu Trường Văn (2014) nhằm lý giải nguyên nhân vì sao các nhà đầu tư chưa sẵn sàng đầu tư phát triển nhà ở xã hội. [9] Đến nay, tại Việt Nam, chưa có một nghiên cứu nào về nhận diện, đánh giá nhu cầu, yếu tố ảnh hưởng đến sự lự a chọn, sự sẵn sàng tham gia của đối tượng có nhu cầu đối với chính sách nhà ở xã hội được công bố. 2.2. Nghiên cứu về ứng dụng KPI trong việc đánh giá Chính sách phát triển NƠXH. Trên thế giới, tuy KPI đã được áp dụng cho nhiều lĩnh vực khác nhau nhưng chưa có một nghiên cứ u ứng dụng KPI nào vào việc đánh giá một chính sách nhà ở xã hội (nói riêng) và chính sách nhà ở (nói chúng) được công bố. 2.3. Tổng quan về Chính sách phát triển NƠXH của Việt Nam. 2.3.1. Đối tượng được mua nhà ở xã hội. Đối tượng được bố trí nhà ở xã hội, được quy định tại Điểm 1 Điều 14 của Nghị định 188/2013/NĐ-CP, khái quát gồm: - Người có công với cách mạng; - Cán bộ, công chức, viên chức trong cơ quan hành chính, sự nghiệp, cơ quan Đảng và đoàn thể hưởng lương từ ngân sách nhà nước; - Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước; người làm công tác cơ yế u không phải là quân nhân được hưởng các chế độ, chính sách như đối với quân nhân theo quy định; - Công nhân, người lao động thuộ c các thành phần kinh tế làm việc tại khu công nghiệp, cụm khu công nghiệp; ! ! '! - Người thu nhập thấp, hộ nghèo tại khu vực đô thị; - Đối tượng bảo trợ xã hội theo quy định của pháp luật, người cao tuổi độc thân, cô đơn không nơi nương tựa; - Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ khi hết tiêu chuẩn được thuê nhà ở công vụ; - Học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề và trường dạy nghề cho công nhân, không phân biệt công lập hay ngoài công lập; - Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa đượ c bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư. 2.3.2. Ưu đãi cho đối tượng được mua nhà ở xã hội. Theo Nghị định 188/2013/NĐ-CP, các đối tượng mua nhà ở xã hội được ưu đãi vay vốn mua nhà ở xã hội, với lãi suất ưu đãi. 2.3.3. Chính sách phân phối nhà ở xã hội. Mỗi cá nhân / hộ gia đình được quyền thuê, mua, thuê mua nhà ở xã hội; chỉ được mua 01 nhà ở xã hội và mua một lần duy nhất. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể trình tự, thủ tục xét duyệt và thứ tự ưu tiên đối với từng đối tượng có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. ! ! (! Chương 3. TỔNG QUAN LÝ THUYẾT (literature review) 3.1. Khái niệm. 3.1.1. Khái niệm về nhà ở xã hội tại Việt Nam. Nhà ở xã hội, được Chính phủ xác định, là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng và phân phối với mức giá ưu đãi cho các đối tượng như: người có thu nhập thấp, hộ thuộc diện tái định cư, sinh viên, công nhân làm các khu công nghiệp, khu chế xuất, các đối tượng chính sách, .v.v. 3.1.2. Sự tham gia: theo Từ điển Merriam Webster, tham gia là được dính líu với những người khác làm việc gì đó. 3.1.3. Sự sẵn sàng tham gia: theo Từ điển Merriam Webster, sự sẵn sàng tham gia nghĩa là không từ chối làm việc gì đó. 3.1.4. Vậy sự sẵn sàng tham gia chính sách NƠXH là không từ chối (sẵn lòng) tham gia thực hiện các quyền lợi và nghĩa vụ theo quy định của chính sách NƠXH. 3.2. Hành vi tiêu dùng và quá trình quyết định mua hàng. Theo Solomon, Marshall và Stuart (2012), Hành vi tiêu dùng là một quá trình các cá nhân hay các nhóm thực hiện để chọn, mua, sử dụng và vứt bỏ hàng hóa, dịch vụ , ý tưởng hay các kinh nghiệm nhằm thỏa mãn nhu cầu và ước ao của họ. Khi người tiêu dùng thực hiện những quyết định mua quan trọng, họ tiế n hành quá trình 5 bước. Đầu tiên, họ nhận dạng vấn đề cần giải quyết. Sau đó họ tìm kiếm thông tin để có quyết định tốt nhất. Kế đến họ đánh giá một bộ các lựa chọn thay thế và phán xét chúng trên cơ sở nhiều tiêu chuẩn đánh giá. Đây là điểm quyết định mua của họ. Theo sau việc mua, người tiêu dùng quyết định xem sản phẩm có đáp ứng mong đợi củ a họ không. [20] 3.2.1. Các yếu tố nội tại ảnh hưởng đến quá trình quyết định của người tiêu dùng. ! ! )! Một số yếu tố nội tại ảnh hưởng đến quyết định tiêu dùng. Nhận thức (perception) là các người tiêu dùng lựa chọn, tổ chức và giải thích sự phấn khích. Sự thúc đẩy (motivation) là một trạng thái nội tại điều khiển người tiêu dùng thỏa mãn nhu cầu. Sự hiểu biết (learning) là sự biến chuyển trong hình vi mà có kết quả từ thông tin hoặc kinh nghiệm. Sự hiểu biết có tính hành vi (behavial learning) là hệ quả từ các sự kiện bên ngoài, trong khi sự hiểu biết có tính nhận thức được quy vào các hoạt động tinh thần nội tại. Thái độ (attitude) là sự đánh giá sau cùng về một người, một khách thể hay một vấ n đề; và bao gồm 3 thành phần: sự ảnh hưởng, sự nhận thức và hành vi. Những điểm mang tính cá nhân như sự cách tân (innovativeness), sự duy vật (materialism), sự tự tin (self-confident), sự dễ gần (sociability) và nhu cầu nhận thức (need for cognition) có thể được sử dụng để phát triể n các phân khúc thị trường. Nhà hoạch định sản phẩm tìm hiểu sự tự quan niệm (self-concept) của người tiêu dùng để phát triển các thuộc tính sản phẩm thỏa được một số khía cạnh của sự tự quan niệm của người tiêu dùng. (Solomon, Marshall và Stuart, 2012) Độ tuổi của người tiêu dùng, vòng đời gia đình và lối sống của họ cũng liên quan mạnh đến sự tham khảo tiêu dùng (consumption reference). Nhà hoạch định sản phẩm sử dụng tâm lý học tiêu dùng để nhóm người tiêu dùng dựa theo các hoạt động, sự quan tâm và quan điểm để có thể giải thích nguyên nhân mua sản phẩm. 3.2.2. Các yế u tố tình huống và mối quan hệ củ a người tiêu dùng với những người khác ảnh hưởng đến hành vi tiêu dùng. Theo Solomon, Marshall và Stuart (2012), các ảnh hưởng có tính tình huống bao gồm các áp lực về thời gian và áp lực vật chất xung quanh. Khuôn khổ của môi trường vật chất bao gồm đồ đ ạ t trang hoàng, mùi, ánh sáng, âm nhạc và thậm chí cả nhiệt độ, có thể ảnh hưởng đến tiêu dùng. Thời gian trong ngày, các mùa trong năm và việc mất bao nhiêu thời gian để mua sản phẩm cũng ảnh hưởng đến việc ra quyết định. Việc tham khảo tổng thể của người tiêu dùng về sản phẩm được xác định bởi ! ! *! yếu tố văn hóa, nơi mà trong đó họ sống, và các hội viên của họ sống trong các nhóm văn hóa khác nhau. - Tầng lớp xã hội (social class), nhóm hội viên (group memberships), người dẫn dắt quan điểm (opinion leaders) là những kiểu ảnh hưởng xã hội khác đến lựa chọn của người tiêu dùng. - Nhóm tham khảo (reference group) là một nhóm người mà người tiêu dùng muốn làm hài lòng hoặc nói gương, bắt chước và nhóm này ảnh hưởng đến quyết định mua hàng của người tiêu dùng. Việc mua hàng cũng thường là kết quả từ sự tuân theo những áp lực nhóm thực hoặc tưởng tượng. 3.3. Lý thuyết về các mức (layer) của sản phẩm. Hình 3.1. Các lớp sản phẩm. Source: Solomon, Marshall, Stuart. 2012. Marketing - Real People, Real Choices. 7th Edition. Prentice Hall. Theo Kotler (2012), sản phẩm được phân biệt thành 3 mức sau. ! ! "+! 3.3.1. Giá trị khách hàng cốt lõi (core customer value): nhắ m đến câu hỏi "Cái mà người mua thực sự mua là gì?". Khi thiết kế sản phẩm, nhà hoạch định sản phẩm các dịch vụ, lợi ích cốt lõi và giải quyết được vấn đề mà khách hàng đang tìm kiếm. Ví dụ: một phụ nữ mua son môi, nghĩa là mua không chỉ màu của son môi. Charles Revlon của hãng Revlon chỉ ra rằng: tại nhà máy ông ta sản xuất mỹ phẩm, nhưng tại cửa hàng mỹ phẩm, ông ta bán niềm hy vọng. Những người mua điện thoại Iphone, nghĩa là mua không chỉ một chiệc điện thoại, một thiết bị email, hay công cụ quản lý cá nhân, mà họ còn mua sự tự do, khả năng kết nối trên đường với người khác và với các tài nguyên. 3.3.2. Sản phẩm thực tế (actual product). Ở mức thứ hai, các nhà hoạch định sản phẩm phải chuyển hóa các lợ i ích khách hàng cốt lõi vào sản phẩm thực tế (actual product). Họ cần phát triển các sản phẩm, tính năng của dịch vụ, thiết kế, một mức chất lượng, một nhãn hiệu và bao bì. Ví dụ: Iphone 6 là một sản phẩm thực tế. Tên của sản phẩm, các bộ phận, kiểu dáng, tính năng, bao bì và các thuộc tính khác được tổ hợp lại một cách cẩn thận để cung cấp giá trị khách hàng cốt lõi cho người dùng. 3.3.3. Sản phẩm tăng thêm (augmented product). Nhà hoạch đ ị nh sản phẩm phải xây dựng một sản phẩm tăng thêm (augmented product) xung quanh Giá trị khách hàng cốt lõi và Sản phẩm thực tế bằng cách đề xuất các lợi ích và dịch vụ khách hàng tă ng thêm. Iphone 6 không chỉ là một thiết bị liên lạc, mà nó còn cung cấp cho người tiêu dùng một giải pháp toàn bộ về các vấn đề kết nối di động, là ví tiền điện tử. Do đó khi người tiêu dùng mua một điện thoại thông minh Iphone 6, hãng Apple và các đại lý cũng sẽ cho khách hàng một sự bảo hành về các bộ phận, các hướng dẫn sử dụng thiết bị, các dịch vụ sửa chữa nhanh khi cần, và số điện thoại không mất tiền và website để họ sử dụng nếu họ có vấn đề muốn hỏi. Người tiêu dùng nhận ra rằ ng sản phẩm là một gói phức hợp các lợi ích thỏa mãn nhu cầu của họ. Khi phát triển sản phẩm, nhà tiếp thị trước tiên phải nhận diện giá trị khách hàng cốt lõi mà khách hàng tìm kiếm ở sản phẩm đó. Họ sau đó phải [...]... Nghiên cứu định tính và định lượng được thiết kế để điều tra xã hội học nhận định của đối tượng có nhu cầu nhà ở xã hội về chính sách nhà ở xã hội, theo phương pháp phỏng vấn trực tiếp và gián tiếp bằng bảng câu hỏi - Sau khi vấn đề nghiên cứu được xác định rõ, các nhân tố ảnh hưởng đến việc sự sẵn sàng tham gia của đối tượng có nhu cầu về nhà ở xã hội sẽ được đúc kết từ ý kiến của các chuyên gia và. .. và tổng hợp nhu cầu về nhà ở xã hội lý thuyết, trên cơ sở quy định hiện hành của Nhà nước Việt Nam về nhà ở xã hội; kết hợp với phương pháp điều tra thông qua bảng câu hỏi để xác định đầy đủ các đối tượng có nhu cầu 2 Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến Phương pháp phân tích và tổng hợp sự sẵn sàng tham gia của đối tượng lý thuyết, kinh nghiệm; kết hợp với có nhu cầu đối với chính sách nhà ở phương pháp... hợp thành quả (KPI) của Chính sách phân kết quả điều tra, kết hợp với lý phối NƠXH thuyết về chỉ báo chủ yếu về thành quả (KPI)   20     3.5.3 Quy trình nghiên cứu Xác định sơ bộ các đối tượng có nhu cầu NƠXH và các nhân tố ảnh hưởng bằng phương pháp phân tích, tổng hợp lý thuyết và kinh nghiệm Thiết kế bảng câu hỏi sơ bộ Hoàn thiện bảng câu hỏi chính thức trên cơ sở ý kiến chuyên gia Bảng câu hỏi chính. .. quả nghiên cứu nào về vấn đề này được công bố Với nhiều ưu điểm và là thang đo phi tài chính nên KPI rất thích hợp và hứa hẹn có thể sử dụng cho việc chỉ báo thành quả của Chính sách phân phối nhà ở xã hội - một chính sách mang đầy tính xã hội và nhân văn   14     Nghiên cứu của Phạm Nguyễn Thế Thành và Lưu Trường Văn (2014) [9] đã chỉ ra các nhận định của Chủ đầu tư đối với chính sách NƠXH: - Khó phân... kết quả khảo sát Xử lý, kiểm định dữ liệu Lý thuyết về các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi tiêu dùng Phân tích dữ liệu Xây dựng các chỉ số KPI cho chính sách NƠXH Đề xuất mô hình khái niệm về sản phẩm NƠXH Nhận diện đối tượng có nhu cầu; Nhận diện, đánh giá nhân tố ảnh hưởng đến sự lựa chọn NƠXH & loại sản phẩm NƠXH phù hợp nhu cầu; XD mô hình nhận thức về SP NƠXH Kiến nghị Hình 3.4 Quy trình nghiên cứu. .. NƠXH’ là các mục hỏi nhằm đề thu thập thông tin về sự sẵn sàng tham gia của người có nhu cầu về chính sách NƠXH hiện nay   24     • Mục hỏi ‘Đang được hưởng ưu đãi nào’ và ‘khó khăn khi tìm hiểu để mua / thuê NƠXH’ nhằm gián tiếp thu thập thông tin về sự phổ cập của chính sách NƠXH, dùng để minh chứng them cho nguyên nhân không hài lòng (nếu có) của người có nhu cầu về chính sách NƠXH • Ngoài ra, các câu... mới sâu sắc và toàn diện Mô hình hóa Là phương pháp nghiên cứu các hiện tượng khoa học bằng cách xây dựng các mô hình giả định về đối tượng và dựa trên mô hình đó để nghiên cứu trở lại đối tượng Mô hình lý thuyết có nhiệm vụ xây dựng cấu trúc cái mới chưa có trong thực tế, tức là mô hình hóa các chưa biết để nghiên cứu chúng Phương pháp giả thuyết Là phương pháp nghiên cứu đối tượng bằng cách dự đoán... không chỉ trong lĩnh vực quản lý nhân sự như một số nhà quản lý thường nghĩ, mà còn được ứng dụng rộng rãi trong các lĩnh vực khác Cụ thể trong lĩnh vực xây dựng, KPI đã được ứng dụng để đánh giá thành quả hoạt động các dự án, của ngành xây dựng ở một số nước Tuy nhiên việc ứng dụng KPI để đánh giá thành quả lĩnh vực nhà ở xã hội là một vấn đề rất mới; đến nay trên thế giới chưa có một kết quả nghiên cứu. .. qua xã hội bảng câu hỏi   19     3 Phân tích nhận định của người có nhu Phương pháp điều tra thông qua cầu về chính sách NƠXH bảng câu hỏi để thu thập ý kiến nhận định các đối tượng có nhu cầu 4 Phương pháp phân tích, tổng hợp phẩm NƠXH theo quan điểm kết quả điều tra, kết hợp với lý Marketing hiện đại 5 Xây dựng mô hình nhận thức về sản thuyết Marketing về sản phẩm Xây dựng các chỉ báo chủ yếu về. .. Trên cơ sở mô hình các mức (layer) của sản phẩm và dựa trên kết quả nghiên cứu nhận định của người có nhu cầu về các đặc trưng sản phẩm NƠXH, có thể phát triển được một mô hình sản phẩm ở mức nhận thức (gọi tắt là mô hình nhận thức) cho sản phẩm NƠXH Phát triển được mô hình nhận thức về sản phẩm NƠXH, sẽ là cơ sở để xây dựng các sản phẩm NƠXH cụ thể 3.4 Lý thuyết về Chỉ báo chủ yếu về thành quả (Key . định đầy đủ các đối tượng có nhu cầu. 2 Xác đị nh các nhân tố ảnh hưởng đến sự sẵn sàng tham gia của đối tượng có nhu cầu đối với chính sách nhà ở xã hội. Phương pháp phân tích và tổng hợp. đối tượ ng có nhu cầu về nhà ở xã hội đối với chính sách phân phối nhà ở xã hội của Chính phủ thông qua việc tương tác giữa các bên có liên quan, gồm các đơn vị cung cấp nhà ở xã hội, đơn vị. chưa sẵn sàng đầu tư phát triển nhà ở xã hội. [9] Đến nay, tại Việt Nam, chưa có một nghiên cứu nào về nhận diện, đánh giá nhu cầu, yếu tố ảnh hưởng đến sự lự a chọn, sự sẵn sàng tham gia của