1 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT HOÀNG THỊ QUỲNH TRANG PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2013 2 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT HOÀNG THỊ QUỲNH TRANG PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 60 38 50 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Văn Tuyến HÀ NỘI - 2013 4 MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU 1 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN 7 1.1. Những vấn đề lý luận về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản 7 1.1.1. Bản chất của bảo đảm tiền vay bằng bất động sản 7 1.1.2. Vai trò của bảo đảm tiền vay trong hoạt động ngân hàng 14 1.1.3. Nguyên tắc của bảo đảm tiền vay 18 1.2. Những vấn đề lý luận về pháp luật bảo đảm tiền vay bằng bất động sản 21 1.2.1. Quan niệm về pháp luật bảo đảm tiền vay bằng bất động sản 21 1.2.2. Mô hình cấu trúc của pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản và các yếu tố chi phối, tác động đến pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản 23 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 27 2.1. Lƣợc sử hình thành và phát triển của pháp luật về bảo đảm tiền vay ở Việt Nam 27 2.1.1. Thời kỳ thứ nhất 27 2.1.2. Thời kỳ thứ hai 30 5 2.2. Thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản 34 2.2.1. Quy định về tài sản bảo đảm trong giao dịch bảo đảm tiền vay bằng bất động sản 34 2.2.2. Quy định về hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng bất động sản 52 2.2.3. Quy định về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng bất động sản 61 Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 76 3.1. Các nguyên tắc cơ bản chi phối việc hoàn thiện pháp luật về bảo đảm tiền vay 76 3.2. Một số kiến nghị về giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về bảo đảm tiền vay trong hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại 79 3.2.1. Hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến việc xác lập và thực hiện giao dịch bảo đảm tiền vay 79 3.2.2. Pháp điển hóa các quy định về bảo đảm tiền vay trong một văn bản chung, thống nhất nhằm nâng cao tính minh bạch của pháp luật 86 3.2.3. Hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay 88 KẾT LUẬN 92 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 95 6 MỞ ĐẦU 1. Lý do lựa chọn đề tài Bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả tiền vay là một trong số các trƣờng hợp điển hình của bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Điều này đƣợc lý giải bởi lý do giản dị là vì, hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại luôn tiềm ẩn nguy cơ rủi ro nên việc áp dụng các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả tiền vay luôn đƣợc quan tâm đặc biệt. Từ phƣơng diện quản lý nhà nƣớc, để đảm bảo sự an toàn chung cho cả hệ thống tín dụng và tính ổn định của nền kinh tế, Nhà nƣớc đã và đang từng bƣớc hoàn thiện các quy tắc pháp lý điều chỉnh hoạt động cho vay có bảo đảm nói chung và hoạt động bảo đảm tiền vay nói riêng. Tuy nhiên, thực tiễn hoạt động cho vay có bảo đảm của ngân hàng thƣơng mại trong những năm qua cho thấy rằng dù Nhà nƣớc đã cố gắng ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh kịp thời các quan hệ xã hội phát sinh trong hoạt động cho vay có bảo đảm nhƣng qua thực tiễn áp dụng, các văn bản này cũng bắt đầu bộc lộ những điểm hạn chế, bất cập cần đƣợc nghiên cứu để bổ sung, sửa đổi kịp thời cho phù hợp với yêu cầu của thực tiễn hoạt động ngân hàng trong điều kiện mới. Trong thực tiễn cho vay có bảo đảm của ngân hàng thƣơng mại hiện nay, các trƣờng hợp cấp tín dụng đƣợc bảo đảm bằng tài sản là bất động sản chiếm một tỷ lệ khá lớn, do đặc thù của loại tài sản này là thƣờng có giá trị lớn và tƣơng đối an toàn cho bên nhận bảo đảm nên rất đƣợc các ngân hàng thƣơng mại tin tƣởng. Tình trạng này vô tình đã tạo ra hiệu ứng tiêu cực cho hoạt động ngân hàng thời gian qua, theo đó số lƣợng tài sản bảo đảm là bất động sản phải xử lý để thu hồi nợ cho ngân hàng thƣơng mại là khá nhiều, trong khi thị trƣờng bất động sản đang lâm vào tình trạng đóng băng kéo dài nhiều năm nay nên nhiều tài sản bảo đảm không có khả năng phát mại đƣợc 7 để thu hồi nợ cho ngân hàng thƣơng mại. Những khó khăn, vƣớng mắc trong xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản thời gian qua đang là rào cản rất lớn đối với việc duy trì năng lực hoạt động kinh doanh cũng nhƣ năng lực cạnh tranh của các ngân hàng thƣơng mại Việt Nam trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế toàn cầu nhƣ hiện nay. Nhiều vấn đề thực tiễn đặt ra cần đƣợc giải quyết để tháo gỡ khó khăn, vƣớng mắc cho ngân hàng thƣơng mại trong xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, chẳng hạn nhƣ việc xác định giá trị quyền sử dụng đất trong giao dịch bảo đảm (cần phải xác định giá trị theo giá thị trƣờng hay trên cơ sở khung giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành?); những loại giấy tờ nào đƣợc coi là cần thiết đối với tài sản bảo đảm là bất động sản hình thành trong tƣơng lai để làm căn cứ chắc chắn cho việc xác lập giao dịch bảo đảm và làm thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm? Câu hỏi này đƣợc đặt ra là bởi vì, vào thời điểm tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm thì thông thƣờng các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản nhƣ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chƣa đƣợc xác lập đối với chủ tài sản là bên bảo đảm, do vậy mà việc làm thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm trở nên rất khó khăn. Ngoài ra, vấn đề xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản theo phƣơng thức nào (theo thỏa thuận của các bên hay bắt buộc phải thông qua đấu giá) cũng gây ra những lúng túng cho các bên liên quan trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản. Từ những lý do nêu trên, cùng với những lợi thế do đang trực tiếp công tác tại ngân hàng thƣơng mại trong vài năm qua, em quyết định lựa chọn đề tài: "Pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam" làm đề tài luận văn thạc sĩ của mình. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Không khó để nhận ra rằng chủ đề "pháp luật về bảo đảm tiền vay" nói chung đã nhận đƣợc sự quan tâm của nhiều đối tƣợng khác nhau và điều 8 đó đƣợc thể hiện qua các công trình nghiên cứu liên quan trực tiếp đến chủ đề này, chẳng hạn nhƣ: - Nguyễn Văn Phƣơng, "Hoàn thiện pháp luật bảo đảm tiền vay trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế", Tạp chí Ngân hàng, số 11/2007; - TS. Lê Thị Thu Thuỷ, "Bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng", Tạp chí Khoa học (Kinh tế - Luật), Số 3/2002; - Trần Minh Sơn, "Thực tiễn cơ chế bảo đảm tiền vay đối với các doanh nghiệp nhỏ và vừa", Tạp chí Nghiên cứu lập pháp (Văn phòng Quốc hội), Số 12/2008. Ngoài ra, cũng đã có các khóa luận tốt nghiệp cử nhân và luận văn thạc sĩ nghiên cứu về vấn đề pháp luật bảo đảm tiền vay nhƣ: - Luận văn thạc sĩ Luật học: "Bảo đảm tiền vay ngân hàng thực trạng và giải pháp" của Lê Thu Hiền, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội; - Khóa luận tốt nghiệp: "Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng đất - Thực trạng và phương hướng hoàn thiện" của Trần Minh Thành, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội; - Khoá luận tốt nghiệp: "Những vấn đề lý luận và thực tiễn pháp lý về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay trong hoạt động ngân hàng" của Lê Thị Thùy Dƣơng", Trƣờng Đại học Luật Hà Nội; - Khoá luận tốt nghiệp: "Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay trong quan hệ vay vốn ngân hàng, lý luận và thực tiễn" của Vũ Châu Hạnh; - Khoá luận tốt nghiệp: "Chế độ bảo đảm tiền vay bằng biện pháp bảo lãnh tài sản" của Lê Thị Giang Hƣơng; - Khoá luận tốt nghiệp: "Pháp luật điều chỉnh về bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng" của Nguyễn Thị Hằng. Các công trình nghiên cứu trên đây thực sự là những tƣ liệu quý để giúp cho việc tham khảo và triển khai thực hiện đề tài. Tuy vậy, điều mà luận 9 văn này phải giải quyết để tạo ra sự khác biệt so với các công trình nghiên cứu đã công bố nêu trên là ở chỗ, luận văn phải chỉ rõ những hạn chế, bất cập của pháp luật hiện hành về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại, thông qua việc khảo cứu thực trạng pháp luật cũng nhƣ đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản. Trên cơ sở đó, luận văn đƣa ra đƣợc những đề xuất cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản ở Việt Nam hiện nay để thông qua đó góp phần nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản. 3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài Mục đích nghiên cứu của luận văn là tập trung làm rõ những vấn đề lý luận về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản, thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản tại các ngân hàng thƣơng mại để đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật. Với mục đích nghiên cứu nhƣ trên, nhiệm vụ cụ thể của luận văn là: - Tập trung làm rõ các quy định của pháp luật về quy chế pháp lý về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản; - Tìm hiểu thực tiễn pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản tại một số ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam, có so sánh với thực tế pháp luật một số nƣớc trên thế giới về vấn đề này, để tìm ra những tồn tại, vƣớng mắc trong quá trình thực thi các quy định của pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản ở Việt Nam. - Đƣa ra một số kiến nghị góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản ở Việt Nam. 4. Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu của đề tài Đối tƣợng nghiên cứu của đề tài là các quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản tại các ngân hàng 10 thƣơng mại ở Việt Nam. Tuy nhiên, trong chừng mực nhất định, luận văn cũng có đề cập đến các quy phạm quốc tế có liên quan. Phạm vi nghiên cứu của đề tài tập trung vào các quy định về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản, thực tiễn giao dịch bảo đảm tiền vay bằng bất động sản và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng bất động sản ở Việt Nam. 5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu đề tài Dựa trên nền tảng phƣơng pháp luận là phép biện chứng duy vật, luận văn sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu cụ thể nhƣ phân tích, chứng minh, so sánh, tổng hợp, quy nạp, thống kê để làm rõ các nội dung nghiên cứu của đề tài. 6. Những kết quả nghiên cứu mới của luận văn Kết quả nghiên cứu đề tài cho thấy luận văn có những đóng góp mới sau đây: Thứ nhất, luận văn góp phần làm rõ hơn một số vấn đề lý luận về bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả tiền vay bằng tài sản là bất động sản. Thứ hai, luận văn chỉ ra những hạn chế, bất cập của pháp luật hiện hành về bảo đảm tiền vay bằng tài sản là bất động sản. Đặc biệt, luận văn tập trung tìm hiểu thực tiễn áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng bất động sản tại một số ngân hàng thƣơng mại để từ đó phát hiện những khó khăn, vƣớng mắc trong quá trình xác lập giao dịch, thực hiện giao dịch bảo đảm và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản. Thứ ba, luận văn đƣa ra một số kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng tài sản là bất động sản và các giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về pháp luật bảo đảm tiền vay bằng bất động sản. 11 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chƣơng: Chương 1: Những vấn đề lý luận về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản và pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản. Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam. Chương 3: Một số đề xuất nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam. [...]... 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Bản chất của bảo đảm tiền vay bằng bất động sản 1.1.1.1 Sự cần thiết của việc thiết lập các giao dịch bảo đảm trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại Từ khi mới ra đời, ngân hàng đã hoạt động với vai trò nhƣ một... trúc pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản và các yếu tố chi phối, tác động đến pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản Tóm lại, việc xem xét một số vấn đề lý luận về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản tại Chƣơng I này là tiền đề để ngƣời viết đi vào tìm hiểu, phát hiện những vƣớng mắc, bất cập của quy định pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng bảo đảm tiền vay bằng bất động sản tại. .. đảm tiền vay bằng bất động sản đƣợc cấu thành bởi các nhóm quy phạm chủ yếu sau đây: (i) Các quy định về tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản; (ii) Các quy định về hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng bất động sản; (iii) Các quy định về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng bất động sản Việc xác định ba nội dung này trong cấu trúc pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản sẽ tạo tiền đề lý luận cho... định pháp luật về bảo đảm nghĩa vụ dân sự, vốn dĩ đã đƣợc quy định khá đầy đủ trong pháp luật thực định ở Việt Nam 1.2.2 Mô hình cấu trúc của pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản và các yếu tố chi phối, tác động đến pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản Đây là hai nội dung quan trọng cần đƣợc làm rõ khi nghiên cứu những vấn đề lý luận về pháp luật bảo đảm tiền vay bằng bất động sản. .. trạng pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản sẽ đƣợc phân tích ở chƣơng sau ● Các yếu tố chi phối, tác động đến pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản Trên nguyên tắc, pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản đƣợc thiết kế nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi cho bên nhận bảo đảm - bên có quyền trong quan hệ tín dụng ngân hàng, đồng thời bảo đảm tôn trọng các quyền, lợi ích hợp pháp. .. động sản tại ngân hàng thƣơng mại, để từ đó đề xuất một số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật 31 Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 2.1 LƢỢC SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY Ở VIỆT NAM Ở Việt Nam, giao dịch bảo đảm nói chung... thiện lý luận về pháp luật bảo đảm nói chung và pháp luật bảo đảm tiền vay nói riêng ● Mô hình cấu trúc của pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản Để xác định một cách chính xác các yếu tố cấu thành (mô hình cấu trúc) của pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản, cần bắt đầu từ việc làm rõ mục đích và đối tƣợng của giao dịch bảo đảm là gì Về mục đích, giao dịch bảo đảm tiền vay đƣợc xác... dịch bảo đảm đặc thù, bảo đảm tiền vay bằng bất động sản có những đặc trƣng riêng nhƣ: ● Về chủ thể, bên nhận bảo đảm luôn là tổ chức tín dụng Đây là thuộc tính phổ biến của các giao dịch bảo đảm tiền vay nói chung và bảo đảm tiền vay bằng bất động sản nói riêng ● Về nghĩa vụ đƣợc bảo đảm, giao dịch bảo đảm tiền vay bằng bất động sản có nghĩa vụ đƣợc bảo đảm là nghĩa vụ hoàn trả tiền vay cả gốc và lãi... 1.2 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1 Quan niệm về pháp luật bảo đảm tiền vay bằng bất động sản Nhƣ đã đề cập ở trên, bảo đảm tiền vay là loại hình giao dịch có tính phổ biến trong hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại Để các quan hệ xã hội phát sinh trong hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại diễn ra trong một trật tự ổn định, bảo vệ quyền lợi của các... dịch bảo đảm Thứ hai, pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản chịu sự tác động của yếu tố chi phí, bao gồm chi phí xây dựng pháp luật và chi phí thực thi pháp luật (danh từ pháp luật ở đây đƣợc hiểu là pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản) Điều này có nghĩa là, nếu chi phí xây dựng pháp luật và chi phí thực thi pháp luật cao, gây tốn kém cho Nhà nƣớc và xã hội cũng nhƣ tốn kém tiền . luận về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản và pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản. Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản. LUẬN VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN 7 1.1. Những vấn đề lý luận về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản 7 1.1.1. Bản chất của bảo đảm. quy định về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản, thực tiễn giao dịch bảo đảm tiền vay bằng bất động sản và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng bất động sản ở Việt Nam. 5. Phƣơng pháp luận