MỤC LỤC MỤC LỤC .1 LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: MỘT SỐ LÝ LUẬN CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG Ở ĐÔ THỊ I.1 Đơ thị, thị hóa phát triển đô thị theo dự án I.2 Dự án đầu tư xây dựng 11 I.3 Hiệu dự án đầu tư xây dựng đô thị .19 I.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu dự án đầu tư Xây dựng 22 25 Dự án New skyline 25 CHƯƠNG II: TÌNH HÌNH ĐÂU TƯ DỰ ÁN XÂY DỰNG TÒA NHÀ NEW SKYLINE, KHU ĐÔ THỊ MỚI VĂN QUÁN, .26 HÀ ĐÔNG, HÀ NỘI .26 I.5 Sự cần thiết đầu tư .26 I.6 Giới thiệu dự án New skyline 28 I.7 Tổng mức đầu tư 30 I.8 Phân tích hiệu đầu tư 38 I.9 Đánh giá tác động môi trường .40 CHƯƠNG III: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG Ở ĐÔ THỊ .46 I.10 Nâng cao hiệu kinh tế 46 I.11 Nâng cao hiệu xã hội 52 I.12 Một số kiến nghị với quan có thẩm quyền 54 DANH MỤC BẢNG LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thực đường lối đổi chiến lược phát triển kinh tế - xã hội Chính phủ, năm qua, hàng ngàn dự án đầu tư xây dựng cơng trình xây dựng phát triển ngành kinh tế thuộc nhiều lĩnh vực triển khai khắp tỉnh, thành phố nước Cùng với q trình thị hóa diễn mạnh mẽ, mặt thị ngày đổi thay theo chiều hướng tích cực Hà Nội - trung tâm trị, kinh tế, văn hóa nước bước chuyển mình, phát triển lên Hàng loạt cơng trình đã, xây dựng địa bàn thủ đô Tuy nhiên, vấn đề nan giải tình trạng số dự án xây dựng đô thị địa bàn đầu tư lớn mà hiệu mang lại kinh tế xã hội chưa cao Điều gây ảnh hưởng lớn đến kết kinh doanh mà ảnh hưởng tới đời sống nhân nhân Vì vậy, đánh giá hiệu đầu tư, tìm hiểu rõ nguyên nhân, qua đưa giải pháp phù hợp nhằm khắc phục tình trạng nói việc cần làm cấp quyền, Thành phố Hà Nội doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng Qua thời gian thực tập Công ty cổ phần Tư vấn đầu tư xây dựng HUD-CIC, hiểu phần dự án đầu tư gần mang lại hiệu không cao qua báo cáo tổng kết hàng tháng, hàng quý, thường niên Công ty Nhờ tiếp cận với tài liệu Công ty, với hướng dẫn nhiệt tình anh chị phịng Dự án dự tốn, tơi phần nắm thực trạng, nguyên nhân vấn đề Vì vậy, định lựa chọn đề tài: “ Một số kiến nghị nâng cao hiệu đầu tư dự án xây dựng tịa nhà New skyline, khu thị Văn Quán, Hà Đông, Hà Nội” Câu hỏi chuyên đề Chuyên đề nhằm giải số câu hỏi dự ánxây dựng nói chung dự án New skyline nói riêng như: − Quy trình tiến hành dự án xây dựng nao? − Để đánh giá dự án có hiệu hay khơng cần dựa tiêu chí nào? − Làm để nâng cao hiệu đầu tư dự án xây dựng tình hình kinh tế, kỹ thuật nước ta ngày tiến bộ? Mục đích chuyên đề − Hệ thống hóa lý luận dự án đầu tư xây dựng đô thị − Xem xét, phân tích thực trạng đầu tư xây dựng dự án New skyline nói riêng từ đưa số giải pháp nâng cáo hiệu đầu tư dự án New skyline nói riềng, dự án đầu tư xây dựng địa bàn Hà Nội nói chung Phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp phân tích định tính, phương pháp logic phương pháp nghiên cứu kinh tế khác Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài dự án đầu tư xây dựng đô thị, phạm vi cụ thể dự án xây dựng tòa nhà New skyline, khu thị Văn Qn; ngồi đề tài áp dụng cho dự án khác địa bàn Hà Nội Kết cấu chuyên đề Ngoài phần mở đầu phần kết thúc, nội dung chuyên đề gồm có ba chương Chương I: Một số lý luận chung dự án đầu tư xây dựng thị Chương II: Tình hình đầu tư dự án xây dựng tịa nhà New skyline, khu thị Văn Quán, Hà Đông, Hà Nội Chương III:Một số kiến nghị nâng cao hiệu đầu tư xây dựng đô thị CHƯƠNG I: MỘT SỐ LÝ LUẬN CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG Ở ĐƠ THỊ I.1 Đơ thị, thị hóa phát triển đô thị theo dự án I.1.1 Đô thị phân loại thị Có nhiều định nghĩa thị nhiều góc độ khác chuyên gia, khái niệm chung nhất, đầy đủ đưa ra: Đô thị điểm tập trung dân cư với mật độ cao, chủ yếu lao động phi nơng nghiệp, có hạ tầng sở thích hợp, trung tâm tổng hợp hay chuyên ngành, có vai trị thúc đẩy nghiệp phát triển kinh tế xã hội nước, miền lãnh thổ, tỉnh, huyện vùng tỉnh, huyện (tr5, giáo trình Quản lý thị, Đại học Kinh tế quốc dân) Còn Việt Nam, theo nghị định số 72/2001/NĐ-CP ngày tháng 10 năm 2001 Chính phủ, quy định: Đơ thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn quan Nhà nước có thẩm quyền định thành lập Đó điểm tập trung dân cư, có yếu tố sau:  Là trung tâm tổng hợp hay chun ngành có vai trị thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội nước vùng lãnh thổ định;  Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tổng số lao động tối thiểu 65%;  Cơ sở hạ tầng phục vụ hoạt động dân cư tối thiểu phải đạt 70% mức tiêu chuẩn, quy chuẩn quy định loại thị;  Quy mơ dân số 4000 người;  Mật độ dân số phù hợp với quy mơ, tính chất đặc điểm loại đô thị Dựa vào yếu tố trên, Việt Nam người ta chia đô thị thành loại, đó: loại đặc biệt có hai thành phố lớn thủ đô Hà Nội TP Hồ Chí Minh; loại I gồm thành phố: Hải Phòng, Đà Nẵng, Huế, Cần Thơ; loại II III gồm thành phố trực thuộc tỉnh; loại IV thị xã; loại V gồm thị trấn I.1.2 Đơ thị hóa phát triển thị theo dự án Q trình thị hóa diễn mạnh mẽ làm cho mặt đô thị thủ Hà Nội nói riêng đất nước nói chung có nhiều chuyển biến tích cực Nhiều ngơi nhà cao tầng mọc lên, nhiều trung tâm thương mại xây dựng, nhiều khu đô thị xây dựng đưa vào sử dụng Đã từ lâu, “đô thị hóa” trở thành thuật ngữ quen thuộc, sử dụng nhiều đời sống Do đô thị hóa chứa đựng nhiều tượng biểu nhiều hình thức khác nhau, nên hiểu nhiều góc độ Trên quan điểm vùng: Đơ thị hóa q trình hình thành, phát triển hình thức điều kiện sống theo kiểu đô thị Trên quan điểm kinh tế quốc dân: Đô thị hóa q trình biến đổi phân bố yếu tố lực lượng sản xuất, bố trí dân cư vùng khơng phải thị thành thị Đơ thị hóa q độ từ hình thức sống nơng thơn lên hình thức sống thị Theo định nghĩa khái qt: Đơ thị hóa q trình phát triển, chuyển hóa mạng lưới thị theo hướng tích cực theo hướng tiêu cực thời lực tác động thân thị (nội lực) từ bên ngồi tới (ngoại lực) Ngày nay, thị hóa với tốc độ cao xu tất yếu hầu hết quốc gia phát triển giới Việt Nam không ngoại lệ số Trong nghiệp phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội quốc gia, thị đóng vai trị hạt nhân quan trọng lẽ hầu hết hoạt động kinh tế văn hóa quốc gia diễn chủ yếu đô thị Đối với nước phát triển Việt Nam thị hóa đặc điểm phát triển quan trọng, tiến trình khơng thể tránh khỏi gắn liền với phát triển kinh tế Đơ thị hóa coi nhiệm vụ q trình cơng nghiệp hóa - đại hóa Đến năm 2020, gần nửa (45%) người Việt Nam sống vùng đô thị Tuy nhiên, Chính phủ coi trọng giá trị việc thị hóa động lực phát triển kinh tế mà không nhận thấy mối nguy tiềm việc thị hóa thiếu kiểm sốt, nguồn gốc tạo thành phố hỗn độn gây thiệt hại cho mơi trường Vì phát triển đô thị theo dự án nhiệm vụ quan trọng nhằm tạo nên thể thống cho thị: hài hịa cân đối Sau nội dung “kiểm sốt phát triển thị theo dự án”:  Quy trình phát triển đất đai dự án đầu tư đô thị Việc phát triển đô thị theo kiểu tự phát thiên cải tạo xây cơng trình nhỏ lẻ dẫn tới phá vụn mặt đô thị hình thành khu ổ chuột, phát triển khơng theo quy hoạch khơng thể kiểm sốt chất lượng vệ sinh, chất lượng sống nói chung Chính thế, u cầu phải kiểm sốt thị theo dự án phát triển có quy mơ định, xây dựng xong hình thành cụm cơng trình hay khu thị đồng bộ, hồn thiện hạ tầng kỹ thuật lẫn xã hội Để kiểm soát q trình xây dựng này, có số quy trình chủ yếu quy trình kiểm sốt phát triển thị nói chung, quy định Nghị định 52/CP/1999 quy trình kiểm sốt phát triển đô thị vận dụng Nghị định 52/CP/1999 nói Việc kiểm sốt quy trình đầu tư xây dựng dự án theo Nghị định 52/CP/1999 theo sơ đồ sau: Giai đoạn Chuẩn bị đầu tư Giai đoạn Thực đầu tư Giai đoạn Kết thúc xây dựng Sự cần thiết đầu tư Quy mô đầu tư Nghiên cứu Lựa chọn địa điểm xây dựng Điều tra khảo sát Lập dự án Thẩm định dự án Quyết định đầu tư Giao đất Thuê đất Đền bù giải phóng mặt Khảo sát - thiết kế xây dựng Thẩm định - phê duyệt xây dựng Xin phép xây dựng ( có) Thi cơng Kiểm tra giám sát cơng trình Nghiệm thu, vận hành thử Quyết toán vốn đầu tư Nghiệm thu - bàn giao cơng trình Bảo hành cơng trình Vận hành khai thác Phê duyệt tốn Sơ đồ 1.1: Quy trình đầu tư xây dựng theo dự án, theo Nghị định 52/CP/1999 Với quy trình trên, việc kiểm sốt xây dựng dự án nói chung kiểm sốt từ đầu, cho dù dự án Nhà nước hay tư nhân Sự khác biệt hai khu vực vấn đề mặt tài tốn định đầu tư, cịn mặt quy hoạch hồn tồn giống Việc kiểm sốt giúp cho đô thị phát triển theo quy hoạch thống nhất, đồng mặt kỹ thuật cảnh quan, góp phần tạo nên diện mạo đẹp cho thị  Quy trình lập xét duyệt dự án phát triển khu đô thị “Khu đô thị mới” thuật ngữ nhiều người biết đến, đặc biệt q trình thị hóa diễn với tốc độ nhanh “Khu đô thị khu xây dựng tập trung theo dự án đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, đồng phát triển nhà tồn khu, gắn với thị có với thị hình thành có ranh giới chức xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt” Sau quy trình lập quy hoạch chi tiết xét duyệt khu đô thị mới: Sơ đồ 1.2: Quy trình kiểm sốt phát triển thị Các bước quy trình kiểm sốt phát triển thị mới: B1 - Giới thiệu địa điểm B2 - Lập quy hoạch chi tiết 1/2000 B3 - Lập quy hoạch chi tiết 1/500 B4 - Thỏa thuận quy hoạch ngành liên quan Quy trình cấp chứng quy hoạch cấp phép xây dựng • Quy trình cấp chứng quy hoạch: Mục đích việc cấp chứng quy hoạch để nhà đầu tư triển khai dự án đầu tư phát triển cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việc cấp chứng quy hoạch bắt buộc trường hợp sau: - Dựng để lập dự án phát triển thị có sử dụng quy mơ định phát triển khu vực chưa có quy hoạch chi tiết; - Lập dự án phát triển có sử dụng đất thị mà quy hoạch chi tiết chưa dự trù nội dung cho tình mà dự án phát triển yêu cầu; - Các dự án dự án có quy mơ định, cơng trình nhà nhân dân tự xây, khơng thay đổi mục đích sử dụng không áp dụng chứng quy hoạch mà cấp phép xây dựng - Việc cấp chứng quy hoạch thực sau có dự kiến địa điểm (khi chủ đầu tư xin giới thiệu địa điểm chủ đầu tư trình dự án khả thi có đất) Cơ quan quy hoạch xem xét nội dung kiểm soát quy hoạch phát triển mục đích sử dụng đất, vấn đề liên quan đến hạ tầng, môi trường cảnh quan định chấp nhận/ sửa đổi, bổ sung/ không chấp nhận việc phát triển địa điểm Căn vào chứng quy hoạch, chủ đầu tư tiếp tục thiết kế chi tiết hoàn thành thủ tục khác (cấp đất, cấp phép xây dựng) để hoàn thành việc chuẩn bị dự án Trên thực tế, trình xây dựng hồ sơ cần có bước chuẩn bị để thống mặt nguyên tắc trước xem xét thủ tục quy hoạch Sau trình lên, nội dung tiếp tục chỉnh sửa hồn thành thủ tục • Quy trình cấp phép xây dựng: Theo thơng tư 09/1999 TTLB BXD-TCĐC Bộ Xây dựng Tổng cục địa hướng dẫn cấp phép cải tạo xây dựng cơng trình thị, quy định trình tự cấp giấy phép xây dựng theo dõi trình thực giấy phép xây dựng tiến hành sau: (1) Tiếp nhận phân loại hồ sơ xin cấp phép xây dựng Cơ quan cấp có thẩm quyền cấp phép xây dựng có nhiệm vụ cử cán có đủ thẩm quyền lực tiếp nhận hồ sơ xin cấp phép xây dựng, kiểm tra nội dung quy cách hồ sơ, sau phân loại ghi vào sổ theo dịi Khi nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ, người tiếp nhận hồ sơ phải ghi mã số vào phiếu nhận, có chữ ký bên giao, biên nhận hồ sơ có giấy hẹn ngày giải Phiếu nhận hồ sơ làm thành bản, giao cho chủ đầu tư lưu quan cấp giấy phép xây dựng Đối với hồ sơ chưa hợp lệ thời gian tối đa ngày kể từ ngày nhận hồ sơ, người tiếp nhận hồ sơ xin cấp phép xây dựng phải trực tiếp thông báo văn cho đương biết yêu cầu bổ sung hoàn chỉnh hồ sơ Chủ đầu tư có quyền đề nghị người tiếp nhận hồ sơ giải thích rõ yêu cầu cần bổ sung hoàn chỉnh hồ sơ, người tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm đáp ứng đề nghị đương Thời gian hồn chỉnh hồ sơ khơng tính vào thời gian thụ lý hồ sơ Trường hợp từ chối tiếp nhận hồ sơ xin cấp phép xây dựng, người trực tiếp hành để doanh nghiệp hiểu rõ thực quy định Bên cạnh cần có nhứng chế tài xử phạt hành vi chiếm dụng tiền đầu tư nhà nước -Nhà nước cần tăng cường kiểm tra giám sát, tra hoạt động đầu tư, xây dựng để phát ngăn chặn kịp thời trường hợp vi phạm, làm thất thoát vốn Nhà nước Đồng thời phải hoàn thiện hệ thống văn pháp luật nhiều kẽ hở luật đấu thầu I.10.2 Huy động sử dụng vốn đầu tư có hiệu Phối hợp tổ chức thực tốt chế tài sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng quận, huyện , tiến hành lập sớm triển khai dự án đầu tư khu đô thị , tuyến đường giao thông , cụm du lịch- dịch vụ số lĩnh vực khác có điều kiện Tăng cường quảng bá , xúc tiến thu hút vốn đầu tư , khuyến khích nhà đầu tư , doanh nghiệp nước đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng sở dịch vụ , du lịch , khu đô thị , khu vui chơi giải trí Phối hợp , ngành làm tốt công tác lập giới thiệu dự án ; công tác chuẩn bị đầu tư , chuẩn bị thực dự án , bố trí đủ vốn đối ứng để khai thác nguồn vốn đầu tư từ chương trình, dự án theo quy hoạch ngành , vốn ODA địa bàn Tăng cường phân cấp quản lý nguồn thu cho cấp quận, cấp thành phố; có chế điều tiết hợp lý , tăng chi cho đầu tư phát triển từ ngân sách quận thành phố để khai thác khoản thu cịn nhiều tiềm Cần tạo mơi trường đầu tư thuận lợi , thơng thống , đẩy nhanh tiến độ xây dựng sở hạ tầng … nhằm thu hút tối đa nguồn vốn đầu tư thành phần kinh tế ngồi nước Khuyến khích đầu tư , thực chế độ “ cửa “ tập trung đầu mối vào Sở kế hoạch đầu tư , phối hợp với đơn vị, cải thiện lề lối làm việc , giảm thiểu thủ tục giấy tờ việc cấp giấy phép đầu tư , cho thuê đất vơi smọi thành phần kinh tế , giải phóng mặt nhanh gọn đẩy nhanh itến độ đầu tư , cung cấp 47 thông tin cần thiết cho chủ đầu tư Không ngừng mở rộng phát triển kênh huy động vốn tín dụng dài hạn , uỷ thác đầu tư , thuê mua tài Nghiên cứu sách hỗ trợ đầu tư dài hạn , trung hạn sách bảo lãnh để chuyển phần vốn huy động ngắn hạn sang cho vay trung hạn Huy động nguồn vốn đầu tư Xây dựng hình thức trái phiếu: Đây phương thức có lợi khả tận dụng nguồn vốn không tập trung điều chỉnh tác nghiệp tài với thay đổi thị trường Do hình thức trở nên phụ biến , chủ đầu tư bán trái phiếu để thu nguồn vốn vay sở có lãi trả cho người mua với mức lãi suất thoả đáng với thị trường vốn , mức lãi suất đảm bảo cho chủ đầu tư chịu ảnh hưởng lãi suất thị trường Nghiên cứu mở rộng thêm hình thức huy động vốn nước ngồi cách cho phép phát hành cổ phiếu trái phiếu , cho nhà đầu tư nước giới hạn cho phép Huy động vốn hình thức cổ phần, lãi suất trả theo hiệu hoạt động sản xuất kinh doanh , mà không trả theo mức lãi suất cố định, bên tham gia góp vốn có vị trí định kinh doanh xây dựng cơng trình tuỳ thuộc vào vốn góp việc tạo tài sản đầu tư mà cổ đông cần quan tâm I.10.3 Nâng cao chất lượng ban quản lý cơng trình Ban quản lý cơng trình người đại diện cho chủ đầu tư chủ đầu tư đích thực , nên thiếu ràng buộc trách nhiệm quản lý tài sản , bảo toàn vốn dự án vào hoạt động từ tình hình cần chấn chỉnh quản lý chủ đầu tư theo mặt: Tổ chức lại ban quản lý dự án , đảm bảo chủ đầu tư thực phải gắn trách nhiệm trình sử dụng vốn đầu tư , quản lý tài sản dự án kết thúc Quy định nghĩa vụ , chức danh chủ đầu tư Xác định trách nhiệm cá nhân chủ đầu tư hoạt động từ khâu đầu tới khâu cuối Trong điều kiện nay, trình độ khoa học kỹ thuật phát triển mạnh mẽ , lạc hậu cơng nghệ tri thức ảnh hưởng tới trình phát triển kinh tế , kiện toàn việc tổ 48 chức ban quản lý dự án cịn gắn với cơng tác đào tạo cán hoạt động đầu tư xây dựng I.10.4 Đào tạo đào tạo lại nguồn nhân lực Hoạt động đầu tư phức tạp đa dạng , liên quan đến nhiều ngành, nhiều cấp , nhiều lĩnh vực Vì cán bộ, cơng nhân lao động Xây dựng cần phải có khả năgn đào toạ kỹ , hoàn thành tốt nhiệm vụ vụ giao Ở hình thái kinh tế - xã hội người trung tam phát triển , thời đại ngày , thời đại cơng nghiệp hố- đại hoá , việc chăm lo đầy đủ người đảm bảo chắn cho phòn vinh thịnh vượng Cơng nghiệp hố-hiện đại hố cách mạng người hai mặt trình thống Đầu tư Xây dựng lĩnh vực có vị trí quan trọng việc tạo cho phát triển kinh tế theo hướng cơng nghiệp hố đại hố , theo chủ trương sách Đảng Thực tốt trình đầu tư Xây dựng đem lại hiệu cao Muốn phải tăng cường đào tạo lại cán quản lý cán khoa học kỹ thuật nhằm tạo người tri thức có kinh nghiệm lĩnh vực Xây dựng Đào tạo gắn liền với giáo dục với ý thức để tăng cường hiểu biết pháp luật , quy chế đầu tư xây dựng nhà nước đặt , bên cạnh dĩ tuyên truyên , phổ biến cho người thấy vai trò cảu đầu tư Xây dựng Vì , phải tăng cường chi vốn đầu tư Xây dựng cho công tác giáo dục đào tạo Tổ chức , toạ điều kiện cho cán , lao động nâng cao trình độ I.10.5 Đổi cơng tác kế hoạch hố chủ trương đầu tư dự án Công tác kế hoạch hố vừa nội dung , vừa cơng cụ để quản lý hoạt động đầu tư Trong kinh tế thị trường cơng tác kế hoạch hố có vai trị quan trọng Nếu bng lỏng cơng tác kế hoạch hố , thị trường phát triển tự , thiếu định hướng gây tác động tiêu cực, tác động xấu đến kinh tế Kế hoạch hoá phải quán triệt nguyên tắc -Kế hoạch hoá phải xuất phát từ nhu cầu kinh tế 49 -Kế hoạch hoá đầu tư phải dựa vào định hướng phát triển lâu dài đất nước, phù hợp với quy định pháp luật -Kế hoạch hoá phải dựa khả huy động nguồn lực nước -Kế hoạch hố phải có mục tiêu rõ rệt -Kế hoạch hố phải đảm bảo tính khoa học tính đồng -Kế hoạch hố phải có tính linh hoạt kịp thời -Kế hoạch phải có tính linh hoạt gối đầu -Kế hoạch hoá phải kết hợp tốt kế hoạch năm kế hoạch dài hạn -Kế hoạch hố phái có độ tin cậy tính tối ưu -Kế hoạch đầu tư trực tiếp phải xây dựng từ lên -Kế hoạch định hướng nhà nước phải kế hoạch chủ yếu Về chủ trương đầu tư - Các đơn vị có thẩm quyền định đầu tư thiếu xác phải điều chỉnh , bổ sung , Để nâng cao trách nhiệm quýêt định ,về chủ trương đầu tư phải cân nhắc tính tốn kỹ lưỡng , có tính hiệu lâu dài nhân tố ảnh hưởng định có nên đầu tư vào dự án hay khơng Dự án đem lại hiệu , nghĩa phải phân tích cụ thể , đánh giá hiệu kinh tế - xã hội dự án ,xem xét tính khả thi lập dự án cách chi tiết với khía cạnh từ bỏ vốn để đầu tư I.10.6 Áp dụng tiến khoa học kỹ thuật,công nghệ Hiện thị trường xây dựng, cơng trình chủ yếu sử dụng kết cấu sàn bê tơng cốt thép có dầm Cơng nghệ mà thị trường xây dựng nói chung, thị trường Nhà xã hội nói riêng ứng dụng cơng nghệ cũ, có cơng nghệ phát triển từ thập kỷ trước Một số cơng nghệ sàn dự ứng lực, có châu Âu từ lâu nhược điểm Do sử dụng cốp pha đổ bê tông chỗ nên thi công thời gian, chi phí cơng lao động cao, chi phí bê tơng cốt thép chiếm tỉ trọng tương đối lớn cơng trình Các loại sàn bê tơng cốt thép có trọng lượng nặng dẫn tới cột móng nặng nề 50 Do ứng dụng công nghệ cũ, phương pháp thi công lạc hậu phí xây dựng cơng trình cao Nhiều chủ đầu tư chưa tìm cơng nghệ tốt nên giá nhà xã hội mức cao công nghệ xây dựng nhu cầu cấp thiết thị trường Để giảm giá thành xây dựng cần phải hướng tới vật liệu nhẹ Vật liệu truyền thống ta bê tông cốt thép (sử dụng nguyên liệu địa phương bao gồm cát, đá sỏi, xi măng) Bê tơng cốt thép có ưu điểm giá thành rẻ sử dụng nguyên liệu địa phương nên sử dụng phổ biến ngành xây dựng Việt Nam khứ, tương lai Tuy nhiên, vật liệu có trọng lượng thân lớn Để giảm giá thành công trình, nhà khoa học giới nghiên cứu làm cho nhẹ Ngành xây dựng ngành cơng nghiệp quan trọng tính cơng nghiệp hóa cịn thấp Việc thi cơng cơng trình “đơn chiếc”, khơng chun mơn hóa, khơng modun hóa q Q trình xây dựng chủ yếu diễn cơng trường, mức độ thi cơng cơng xưởng thấp Cũng khơng cơng xưởng hóa, lại sử dụng cơng nghệ cũ nên suất lao động thấp, chi phí nhân cơng cao, chi phí quản lý chi phí tài lớn Để hạ giá thành xây dựng cần đẩy mạnh cơng xưởng hóa với việc sản xuất nhà máy, dây chuyền sản xuất đồng Nhờ tính chun mơn hóa cao nên suất lao động cải thiện Cơng xưởng hóa giúp việc thi cơng an tồn Muốn cơng trình xây dựng có giá rẻ hơn, giá nhà xã hội thấp hơn, bắt buộc phải ứng dụng cơng nghệ cơng xưởng hóa ngành xây dựng Điều nhiều người biết, chưa có lời giải? Ai người cung cấp cơng nghệ mới, nghiên cứu phát triển công nghệ mới? Việc ứng dụng khoa học công nghệ cần tránh tình trạng đầu tư theo phong trào, cần có cá nhân, tổ chức uy tín tư vấn cho nhà đầu tư lựa chọn công nghệ phù hợp, tránh đầu tư công nghệ lạc hậu gây nhiều lãng phí cho xã hội Thực tế có cơng nghệ có từ hàng chục năm, dây chuyền sản xuất cũ nhập về, khiến cho sản phẩm có chất lượng thấp Câu chuyện giống 51 học đau đớn nhập theo phong trào dây chuyền xi măng lò đứng hay cơng nghệ mía đường Do khơng có tư vấn tốt, nên số nhà đầu tư nhập công nghệ cũ Thế đất nước lãng phí nhiều nguồn lực hiệu kinh tế thấp, chất lượng sản phẩm không tốt, làm niềm tin khách hàng Thực tế địi hỏi Việt Nam phải có chun gia cơng nghệ, phát triển cơng nghệ tốt chuyển giao cho doanh nghiệp Các doanh nghiệp, tổ chức cần tăng cường liên kết với nhau, liên kết với trường đại học để phát triển khoa học công nghệ Một số doanh nghiệp, tổ chức có đội ngũ chuyên gia kỹ thuật hạn chế vốn, quan hệ Trong đó, số khác lại có lợi vốn, thị trường, sở vật chất Nếu doanh nghiệp, tổ chức hợp tác với phát triển sản phẩm khoa học cơng nghệ rút ngắn thời gian nghiên cứu tăng hiệu nhiều I.11 Nâng cao hiệu xã hội I.11.1 Giảm thiểu khống chế tác động tiêu cực I.11.1.1 Phương án xử lý nước thải: Nước thải cơng trình xử lý qua hệ thống bể phốt, ga thu trước thoát vào tuyến cống thoát nước chung khu vực Nguyên tắc bể lắng cặn - phân hủy kỵ khí - lắng cặn Hiệu xử lý đạt hàm lượng chất lơ lửng 65~70% BOD5 đạt 60~65% - đạt tiêu chuẩn nguồn loại B, bơm trực tiếp cống nước khu vực  Phương án xử lý khí thải: Khí thải chủ yếu khói bụi có giai đoạn thi cơng xây dựng máy móc thi cơng vận tải gây Phát sinh bụi trình khai thác sử dụng coi khơng đáng kể Để hạn chế khói bụi q trình thi cơng, biện pháp vận dụng sau: - Không đốt chất thải khu vực dự án - Không tích lũy chất dễ cháy cơng trường - Khơng sử dụng động đốt nhiên liệu pha chì - Thường xuyên bảo dưỡng máy móc, thiết bị, nâng cao hiệu suất đốt nhiên liệu 52 - Phun tưới nước thường xuyên lên nguồn gây bụi I.11.1.2 Phương án khống chế tiếng ồn: Sử dụng mái che để giảm thiểu tiếng ồn theo phương thẳng đứng, loại máy móc cần lắp đặt hệ thống tiêu âm Giảm thiểu độ rung máy móc móng máy phát điện, búa, phương án sử dụng bê tông chất lượng cao, tăng chiều sâu rãnh tiêu âm, có đệm cát đển ngăn độ rung Tại chân đế máy có đệm đàm hồi để triệt tiêu truyền âm va chạm I.11.1.3 Phương án xử lý chất thải rắn: Rác thải thi công nhà thầu xây lắp ký hợp đồng với quan có chức thu gom rác chuyển đến nơi quy định Rác thải sinh hoạt chủ yếu gồm giấy, vỏ PE, PVC, PET thu gom thùng đựng rác ký hợp đồng với quan có chức thu gom rác chuyển đến nơi quy định Cơng trình thiết phải xây dựng hệ thống thu gom rác từ cao xuống phòng thu Đối với khu vực cơng cộng giải rác theo phương thức : - Đặt thùng rác nhỏ khu vực tập trung đông người - Xe chở rác thu gom theo cố định thông qua hợp đồng trực tiếp với Công ty môi trường đô thị Hà Nội I.11.2 Quy hoạch xây dựng phù hợp với quy hoạch tổng đô thị Quy hoạch xây dựng phải bảo đảm yêu cầu chung sau đây: + Phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành khác, quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch chi tiết xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chung xây dựng; bảo đảm quốc phòng, an ninh,tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội; + Tổ chức, xếp không gian lãnh thổ sở khai thác sử dụng hợp lý tài nguyên thiên nhiên, đất đai nguồn lực phù hợp với điều kiện tự nhiên, đặc điểm lịch sử, kinh tế - xã hội, tiến khoa học công nghệ đất nước giai đoạn phát triển; 53 + Tạo lập môi trường sống tiện nghi, an toàn bền vững; thoả mãn nhu cầu vật chất tinh thần ngày cao nhân dân; bảo vệ môi trường, di sản văn hố, bảo tồn di tích lịch sử - văn hố, cảnh quan thiên nhiên, giữ gìn phát triển sắc văn hoá dân tộc; + Xác lập sở cho công tác kế hoạch, quản lý đầu tư thu hút đầu tư xây dựng; quản lý, khai thác sử dụng cơng trình xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn I.12 Một số kiến nghị với quan có thẩm quyền - Đơn giản hoá thủ tục đầu tư; - Đề nghị Bộ Tài ưu tiên cấp vốn Ngân sách hàng năm để xây dựng đồng sở hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội cấp thành phố khu vực dự án - Đề nghị UBND thành phố cho phép chủ đầu tư hưởng ưu đói theo quy định hành như: + Miễn tiền sử dụng đất cho nhà chung cư cao tầng, khấu trừ tiền sử dụng đất vào chi phớ đền bự; + Miễn thuế dịch vụ nhà chung cư - Đề nghị UBND thành phố có quy định chi tiết việc phối hợp quản lý khu đô thị Chủ đầu tư quyền địa phương; cú định thành lập sớm quan chớnh quyền để quản lý hành - Nhà nước cần mở rộng đối tượng tham gia xây dựng nhà xã hội công khai danh sách với tiêu chí rõ ràng Nên ưu tiên cơng ty có sáng chế cơng nghệ làm NOXH giá rẻ, đế đáp ứng mục tiêu tạo dựng chỗ cho người thu nhập thấp 54 KẾT LUẬN Dự án phát triển khu đô thị Văn Quán nằm quy hoạch tổng thể phát triển Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Vị trí khu vực dự án thuận lợi cho việc đầu tư kinh doanh, đáp ứng nhu cầu phát triển dân số Thủ đô đến năm 2020 Dự án đem lại hiệu mặt kinh tế mà đem lại hiệu cao mặt xã hội tạo quỹ nhà lớn phục vụ cho đối tượng nhân dân Thủ đô Qua nội dung nêu trên, khát quát tình hình thực dự án tịa nhà New skyline, khu thị Văn Quán, nêu số mặt hạn chế cần khắc phục kiến nghị số biện pháp nhằm nâng cao hiệu đầu tư dự án để dự án thực theo tiến độ đạo UBND thành phố Hà Nội, góp phần đại hố Thủ đơ, tạo cho Thủ Hà Nội có mặt đại, văn minh phù hợp với Pháp lệnh Thủ đô Hà Nội công bố tháng 2/2001 Với hy vọng đóng góp phần nhỏ công sức xây dựng thủ đô lớn mạnh, em lựa chọn đề tài “ Một số kiến nghị nâng cao hiệu đầu tư dự án xây dựng tịa nhà New skyline, khu thị Văn Quán, Hà Đông, Hà Nội” Cùng với kiến thức học trường, với vốn kinh nghiệm thực tế ỏi, nhiên em nhận hướng dẫn, giúp đỡ nhiệt tình anh chị Cơng ty HUD-CIC, bảo tận tình cô giáo - Thạc sĩ Nguyễn Thị Thanh Huyền, em mạnh dạn chọn đề tài Với hy vọng kiến nghị góp phần nhỏ vào công xây dựng phát triển đất nước 55 TÀI LIỆU THAM KHẢO GS TS Nguyễn Đình Hương, THS Nguyễn Hữu Đồn (2002), Giáo trình Kinh tế đô thị, NXB Giáo dục, Trường ĐH Kinh tế quốc dân GS TS Nguyễn Đình Hương, THS Nguyễn Hữu Đồn (2003), Giáo trình Quản lý thị, NXB Thống kê, Trường ĐH Kinh tế quốc dân Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc hội nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 7/2/2005 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/09/2006 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 16/2005/NĐ-CP quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình Nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 Chính Phủ quản lý chất lượng cơng trình xây dựng; Nghị định 49/2008/NĐ-CP ngày 18/4/2008 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 209/2004/NĐ-CP Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/6/2007 Chính Phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình; Nghị định 03/2008/NĐ-CP "Về sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13 tháng 06 năm 2007 Chính Phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình Quyết định số 108/1998/QĐ-TTg ngày 20/6/1998 Thủ tướng Chính phủ việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung Thành phố Hà Nội đến năm 2020 Thông tư số 02/2007/TT-BXD ngày 14/02/2007 hướng dẫn số nội dung lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng cơng trình 10 Quyết định số 405/QĐ - UB ngày 09/04/2002 UBND tỉnh Hà Tây việc phê duyệt quy hoạch chi tiết sử dụng đất tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Văn Quán - Yên Phúc, thị xã Hà Đông 11 Quyết định số 632/QĐ - BXD ngày 20/05/2002 Bộ trưởng Bộ Xây dựng việc phê duyệt Dự án khả thi đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu đô thị Văn Quán - Yên Phúc, thị xã Hà Đông, Hà Tây 12 Quyết định số 1521/QĐ-UB ngày 11/11/2002 UBND tỉnh Hà Tây việc thu hồi 618.368 m2 đất thuộc địa bàn phường Phúc La, phường Văn Mỗ, thị xã Hà Đông, giao Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị - Bộ Xây dựng thực dự án xây dựng đô thị Văn Quán - Yên Phúc 13 Quyết định số 2310/QĐ-UB ngày 31/10/2002 UBND tỉnh Hà Tây việc điều chỉnh diện tích đất xây dựng khu đô thị Văn Quán - Yên Phúc, Hà Đông, tỉnh Hà Tây 14 Quyết định số 411-QĐ/UB ngày 19/04/2004 UBND tỉnh Hà Tây việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiểt sử dụng đất tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Văn Quán - Yên Phúc, thị xã Hà Đông, tỉnh Hà Tây 15 Nghị số 412/NQ-HĐQT ngày 29/12/2007 Hội đồng quản trị Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị việc thực dự án đầu tư tổ hợp văn phòng, thương mại nhà lô công cộng CC-02 Dự án Khu đô thị Văn Quán 16 Nghị số 425/NQ-HĐQT ngày 31/12/2007 Hội đồng quản trị Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị việc phân bổ suất đầu tư hạ tầng kỹ thuật cho lô đất có khả thu hồi vốn dự án Khu đô thị Văn Quán-Yên Phúc 17 Quyết định số 2617/QĐ-UBND ngày 21/07/2008 UBND tỉnh Hà Tây việc chuyển mục đích sử dụng 7.455,8 m2 đất lơ CC2, thuộc Khu đô thị Văn Quán - Yên Phúc, thành phố Hà Đông, từ chức dịch vụ cơng cộng sang xây dựng Tịa nhà hỗn hợp chung cư cao tầng, giao Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị - Bộ Xây dựng để thực dự án xây dựng Tòa nhà hỗn hợp 18 Quyết định số 2856/QĐ-UBND ngày 25/12/2008 UBND thành phố Hà Nội việc phê duyệt đơn giá thu tiền sử dụng đất Dự án Tòa nhà hỗn hợp chung cư cao tầng lô CC2 khu đô thị Văn Quán - Yên Phúc, Hà Đông, thành phố Hà Nội 19 Quyết định số 114/2007/QĐ-UBND ngày 22/10/2007 UBND Thành phố Hà Nội việc thu phí xây dựng địa bàn thành phố Hà Nội PHỤ LỤC ... hình đầu tư dự án xây dựng tịa nhà New skyline, khu thị Văn Quán, Hà Đông, Hà Nội Chương III :Một số kiến nghị nâng cao hiệu đầu tư xây dựng đô thị CHƯƠNG I: MỘT SỐ LÝ LUẬN CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY... mô dự án? ?? − Ở mỹ, người ta chia thành loại dự án chủ yếu: dự án xây dựng nhà ở, dự án xây dựng nhà cao tầng, dự án xây dựng cơng trình lớn, dự án xây dựng công nghiệp − Ở Việt Nam, dự án đầu tư. .. dựng tịa nhà New Skyline lô đất CC-02 nằm khu đô thị Văn Quán Yên Phúc, Hà Đông, Hà Nội - Khu đô thị Văn Quán - Yên Phúc, Hà Đông, Hà Nội đầu tư xây dựng hoàn chỉnh, tạo thành khu dân cư thị khang