Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh BĐS của Tập đoàn Vingroup Công ty CP (Vingroup)

Tập đoàn Vingroup Công ty CP được thành lập ngày 03052002, hoạt động kinh doanh đa ngành, đa lĩnh vực, trong đó: kinh doanh BĐS, kinh doanh khách sạn, cho thuê văn phòng là ngành kinh doanh chính. Trong những năm gần Công ty đã và đang tham gia vào lĩnh vực kinh doanh BĐS với nhiều dự án lớn có tổng mức đầu tư hàng trăm triệu đô la Mỹ. Ðây là một thị trường có nhiều tiềm năng nhưng cần một lượng nguồn vốn lớn để đầu tư. Sự biến động của thị trường BĐS diễn biến rất phức tạp, nóng lạnh thất thường, lúc thì lên “cơn sốt” lúc thì lại “đóng băng”. Để có thể dự báo sự biến động của thị trường, từ đó đưa ra những giải pháp thích hợp nhằm hạn chế những tổn thất, thiệt hại do sự biến động thất thường của thị trường BĐS gây ra cho tình hình kinh doanh của Công ty cần có một sự nghiên cứu tổng quát và cái nhìn tổng quan về thị trường này để định hướng phát triển thị trường đi đúng hướng, tìm ra những điểm mạnh, điểm yếu của thị trường BĐS để có những biện pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh BĐS.

VIỆN NGÂN HÀNG- TÀI CHÍNH

-***** -CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TẬP ĐOÀN VINGROUP

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

(Asia-Pacific Economic Cooperation)

tế thế giới.

Nền kinh tế Việt Nam cũng không nằm ngoài xu hướng trên của nền kinh

tế thế giới Trong năm 2011, nền kinh tế Việt Nam cũng có nhiều biến động: lạmphát cao, thâm hụt ngân sách lớn, bong bóng của thị trường chứng khoán và thịtrường BĐS vỡ sau 1 thời gian bùng nổ Theo dự đoán của các chuyên gia kinh

tế, dự báo tăng trưởng GDP của Việt Nam năm 2012 khả năng đạt từ 4,7% đến6,5%, lạm phát có khả năng giữ ở mức một con số nhưng có thể đánh đổi vớităng trưởng thấp Thị trường BĐS cũng chịu nhiều tác động của sự biến động củakinh tế Trong năm 2011, thị trường BĐS rất trầm lắng Từ những diễn biến củathị trường BĐS năm 2011 khiến nhiều ý kiến cho rằng năm 2012 sẽ là thời củaBĐS hạng trung khi nhà đầu cơ rút dần và khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở

sẽ có cơ hội lớn để sở hữu loại hình này Có một số chuyên gia kinh tế cho rằngnăm 2012 sẽ là năm chuyển dịch, tái cấu trúc và phần thị trường giá rẻ sẽ tăng lên

và nhà cao cấp sẽ giảm xuống

Tập đoàn Vingroup- Công ty CP được thành lập ngày 03/05/2002, hoạtđộng kinh doanh đa ngành, đa lĩnh vực, trong đó: kinh doanh BĐS, kinh doanhkhách sạn, cho thuê văn phòng là ngành kinh doanh chính Trong những năm gầnCông ty đã và đang tham gia vào lĩnh vực kinh doanh BĐS với nhiều dự án lớn

có tổng mức đầu tư hàng trăm triệu đô la Mỹ Ðây là một thị trường có nhiềutiềm năng nhưng cần một lượng nguồn vốn lớn để đầu tư Sự biến động của thịtrường BĐS diễn biến rất phức tạp, nóng lạnh thất thường, lúc thì lên “cơn sốt”lúc thì lại “đóng băng” Để có thể dự báo sự biến động của thị trường, từ đó đưa

ra những giải pháp thích hợp nhằm hạn chế những tổn thất, thiệt hại do sự biếnđộng thất thường của thị trường BĐS gây ra cho tình hình kinh doanh của Công

ty cần có một sự nghiên cứu tổng quát và cái nhìn tổng quan về thị trường này đểđịnh hướng phát triển thị trường đi đúng hướng, tìm ra những điểm mạnh, điểmyếu của thị trường BĐS để có những biện pháp nâng cao hiệu quả kinh doanhBĐS

Nhận thức được rõ tầm quan trọng của việc nghiên cứu xu hướng pháttriển của thị trường BĐS đối với sự phát triển của doanh nghiệp kết hợp giữakiến thức lý luận được tiếp thu ở nhà trường và tài liệu tham khảo thực tế, cũngvới sự giúp đỡ, hướng dẫn nhiệt tình của các anh chị của Tập đoàn Vingroup-Công ty CP và cô giáo Nguyễn Thị Thùy Dương, em đã chọn chuyên đề “Giảipháp nâng cao hiệu quả kinh doanh BĐS của Tập đoàn Vingroup- Công ty CP(Vingroup)”.

Rất hy vọng rằng đề tài “Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh BĐS củaTập đoàn Vingroup- Công ty CP” mà em đã nghiên cứu và thực hiện dưới đây sẽđưa ra những cái nhìn chân thật nhất về tình hình hoạt động đầu tư kinh doanhBĐS của Công ty và qua đó tìm ra được những hướng đi, những giải pháp đúngđắn nhất

Chuyên đề này ngoài phần mở đầu và kết luận gồm có các nội dung chínhsau:

Chương 1: Lý luận chung về BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS

Chương 2: Thực trạng đầu tư kinh doanh BĐS tại Tập đoàn Vingroup- Công tyCP

Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh BĐS của Tậpđoàn Vingroup- Công ty CP

1.1 BĐS:

1.1.1 Khái niệm BĐS:

Việc phân loại tài sản thành “BĐS” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật

cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất

cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất BĐS baogồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liênquan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắnliền” với đất đai được coi là BĐS Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùamàng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi

là động sản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự NhậtBản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sựThái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm

cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệmBĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì đượccoi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ vềkhái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liềnvới đất đai”

Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệtđáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này một mặt,liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa rakhái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đếngiá trị của chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan

gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại

Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây

dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thểbằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trongkhi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, các quy định về BĐStrong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quyđịnh cụ thể danh mục các tài sản này

1.1.2 Đặc điểm của BĐS:

1.1.2.1 Tính cá biệt và tính khan hiếm:

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đấtđai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tínhkhan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất,khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định

và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt Trong cùngmột khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giốngnhau Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng

có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theomột thiết kế Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấutạo nhà khác nhau Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đếntính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cánhân

1.1.2.2 Tính bền lâu:

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên đượcxem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời,các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau mộtthời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâuhơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và côngtrình xây dựng

Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS Tuổi thọkinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường

mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó Tuổi thọvật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lựcchủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, khôngthể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến

hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mớithì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế Thực

tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quanđến tính chất sử dụng của BĐS đó Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, kháchsạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ởphổ thông là trên 45 năm v.v Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là dođất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể

sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đadạng, không bao giờ cạn

1.1.2.3 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể

bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựngcác công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng củaBĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ

đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.

1.1.2.4 Tính thích ứng:

Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng BĐS trong quátrình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưngcủa nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việcthoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh và các hoạt động khác

1.1.2.5 Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:

Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với cáchàng hoá thông thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, đòi hỏi chiphí lớn và thời gian dài Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp

và tương xứng

1.1.2.6 Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:

Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hànghoá thông thường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốcgia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại

đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linhv.v chi phối nhu cầu và hình thức BĐS

1.2 Thị trường BĐS

1.2.1 Khái niệm về thị trường và thị trường BĐS:

Thị trường và kinh tế thị trường là những vấn đề phức tạp Từ nhữngnghiên cứu sơ lược, cổ xưa cho đến những nghiên cứu quy mô khoa học ngày

nay phạm trù thị trường luôn được đưa thêm những nội dung mới Tùy từng điềukiện và giác độ nghiên cứu mà người ta đưa ra các khái niệm thị trường khácnhau

Khái niệm cổ điển cho rằng: thị trường là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi,mua bán hàng hoá Theo khái niệm này người ta đã đồng nhất thị trường với chợ

và những địa điểm mua bán hàng hoá cụ thể Trong kinh tế hiện đại ít dùng kháiniệm này

Khái niệm hiện đại về thị trường rất nhiều Theo sự tương tác của các chủthể trên thị trường người ta cho rằng: thị trường là quá trình người mua và ngườibán tác động qua lại lẫn nhau để giải quyết giá cả và số lượng hàng hoá mua bán.Theo quan niệm này tác động và hình thành thị trường là một quá trình không thểchỉ là thời điểm hay thời gian cụ thể

Theo nội dung, chúng ta có thể quan niệm: “thị trường là tổng thể các quan

hệ về lưu thông hàng hoá và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và các dịch vụ” Như vậy, thị trường vừa có yếu tố ảo, vừa có yếu tố thực Bản chất

của thị trường là giải quyết các quan hệ

Như vậy, có thể nói rằng, người bán và người mua là hai lực lượng cơ bảntrên thị trường Đó cũng là hình ảnh cụ thể nhất của 2 yếu tố cung - cầu của thịtrường Trong hệ thống thị trường, mọi thứ đều có giá cả, đó là giá trị của hànghoá và dịch vụ được tính bằng tiền

Dựa trên các phân tích lý luận nêu trên, các chuyên gia kinh tế cũng nhưcác nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số kháiniệm sau đây về thị trường BĐS:

- Khái niệm 1: thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc aitiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì

- Khái niệm 2: thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giátrị của hàng hoá BĐS

- Khái niệm 3: thị trường BĐS là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán,chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tưvấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối vớithị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãmhoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS

- Khái niệm 4: thị trường BĐS là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐSgồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tưvấn

Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, nhưngsau khi nghiên cứu và tổng hợp thì khái niệm về thị trường BĐS được định nghĩa

như sau: “Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có

liên quan Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà

ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS”.

Hàng hoá BĐS là hàng hoá đặc biệt, khác với các loại hàng hoá thôngthường nên thị trường BĐS cũng có những đặc điểm riêng Điều đó thể hiện ởnhững đặc điểm sau:

- Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động củathị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác gồm có 4giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều(đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”) Chẳng hạn như thịtrường BĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ daođộng, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm

- Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tậptrung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước BĐS là một loại hàng hoá

cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tậpquán, tâm lý, thị hiếu Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗiđịa phương lại khác nhau Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tínhđịa phương sâu sắc Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trảirộng ở mọi vùng miền của đất nước Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ởvùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được

- Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

- BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch

về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội Do đó, cácvấn đề về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bảnquy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạmpháp luật về đất đai và nhà ở

1.2.2 Vai trò và vị trí của thị trường BĐS:

Thị trường BĐS có vai trò rất lớn trong nền kinh tế quốc dân Nó chịu ảnhhưởng của tốc độ tăng trưởng nền kinh tế đồng thời cũng ảnh hưởng trực tiếp đếnnền kinh tế, thể hiện qua các mặt sau:

- Góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển: Đây là nơi gặp gỡ giữa cung và

cầu về BĐS, là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng BĐS Đó chính là nơi thựchiện quá trình tái sản xuất và các yếu tố sản xuất đáp ứng cho các hoạt động kinhdoanh bản thân BĐS Thị trường BĐS là nơi thực hiện chuyển hoá vốn từ hìnhthái hiện vật sang giá trị (đối với nguồn kinh doanh BĐS) Khi thị trường BĐSkhông được thông suốt, ngưng trệ sự chuyển hoá gặp khó khăn sẽ làm cho vốnluân chuyển chậm, ảnh hưởng lớn đến quá trình tái sản xuất trong những quátrình sản xuất tiếp theo Khi thị trường BĐS phát triển, tốc độ luân chuyển vốnnhanh sẽ tạo điều kiện cho tốt cho người kinh doanh BĐS cũng nhờ đó mà thúcđẩy mạnh quá trình sản xuất

- Thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường trong và ngoài nước, mở

rộng quan hệ quốc tế: thị trường chung của mỗi quốc gia là một thể thống nhất

của các loại thị trường như: thị trường vốn, thị trường hàng hoá, thị trường laođộng, thị trường BĐS Các thị trường này tác động qua lại lẫn nhau, do đó sựphát triển của thị trường BĐS có ảnh hưởng đến tất cả các thị trường và đó thịtrường chung của mỗi quốc gia Khi thị trường BĐS phát triển nó kéo theo cácthị trường khác phát triển theo: thị trường vốn phát triển để cung cấp vốn cho đầu

tư phát triển; thị trường hàng hoá, thị trường lao động là các yếu tố đầu vào chothị trường BĐS nên cũng phát triển theo tương ứng Trong thời kỳ hội nhập quốc

tế hiện nay, thị trường trong nước gắn chặt với thị trường ngoài nước Sự pháttriển của thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường nước ngoài bằng cáchvượt ra khỏi phạm vi quốc gia, tạo điều kiện cho các chủ thể nước ngoài tham giagiao dịch BĐS trong nước, đồng thời cho phép họ đầu tư phát triển sản xuất, đầu

tư kinh doanh và có thể cư trú và sinh sống tại đó Thông qua đó mà mở rộngquan hệ quốc tế, tăng sự hiểu biết nhau giữa các nước, giữa các dân tộc

- Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh

tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả

về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân.BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ởcác nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vậtchất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạtđộng của nền kinh tế Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưađược khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lêntới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triểnhiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua BĐS còn là tài

sản lớn của từng hộ gia đình Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐSngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồnvốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.

- Phát triển thị trường BĐS sẽ huy động một nguồn vốn lớn tại chỗ: đây là

nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứngminh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho cácBĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống

sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đóphát triển kinh tế - xã hội đạt được những mục tiêu đề ra.Theo thống kê kinhnghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thếchấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triểnđầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sảnthành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặcbiệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế

- Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử

dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu: theo kinh nghiệm của các

nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thịhoá thường chiếm từ 60-80% Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đápứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất

là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế vềquản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng

và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi đôi vớităng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trongtương lai

- Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất

phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách: do thị trường BĐS có quan hệ trực

tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thịtrường vật liệu xây dựng, thị trường lao động nên theo phân tích đánh giá củacác chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tănglên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 –

2 USD Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăngtrưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các côngtrình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quantrọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước

Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà,đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/nămmặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soátđược và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước.Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS chínhthức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theogiá thị trường thì hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trêndưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm.

- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu

bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn: Thị

trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS Thịtrường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt”nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐSkhác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân Vì vậy, phát triển vàquản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm chogiá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quantrọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở

- Thị trường BĐS góp phần vào sự ổn định xã hội, nâng cao đời sống của

nhân dân: thị trường BĐS trong đó có thị trường đất đai, luôn gắn liền với chính

sách về đất đai Ở bất cứ quốc gia nào, thị trường BĐS cũng là thị trường quantrọng bởi lẽ nó góp phần tạo ra sự ổn định xã hội Thị trường BĐS phát triểnkhông lành mạnh sẽ dẫn đến sự rối loạn thị trường, gia tăng nạn đầu cơ, buônbán, lũng đoạn giá cả làm cho giá cả lên xuống thất thường Điều đó tác độngxấu đến niềm tin của người dân đối với các chủ trương, chính sách, sẽ hạn chế sựphát triển của BĐS, do đó, ảnh hưởng đến sản xuất và đời sống của con người vàcác hoạt động xã hội nói chung Thị trường BĐS hoạt động lành mạnh sẽ gópphần điều hoà cung cầu, bình ổn giá cả BĐS, do đó sẽ góp phần làm cho xã hội

ổn định hơn Thực hiện hoạt động của thị trường BĐS ngầm trong những nămqua nước ta đã chứng minh điều đó Thị trường không có sự kiểm soát của Nhànước, nạn đầu cơ đất đai gia tăng đã khiến giá đất lên cao, làm người dân lolắng, thiếu an tâm, hoài nghi chính sách đất đai, mối quan hệ về đất đai, nhà ở đã

có biểu hiện tiêu cực

- Thị trường BĐS phát triển buộc người sản xuất kinh doanh BĐS phải

không ngừng nâng cao trình độ khoa học kỹ thuật, đổi mới công nghệ sản xuất:

từ đó không chỉ góp phần đáp ứng cho sản xuất mà còn đáp ứng cho tiêu dùng

của nhân dân thông qua các công trình phục vụ cho các hoạt động đáp ứng nhucầu văn hoá, thể thao, vui chơi, giải trí, giao tiếp công cộng Hơn nữa, nó còngóp phần thoả mãn các yêu cầu về nơi ăn chốn ở, giao thông, thông tin liên lạc,sinh hoạt Thị trường BĐS là một bộ phận của thị trường xã hội, do đó, sự pháttriển của thị trương này sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trườngvốn, thị trường sức lao động, thị trường hàng hoá, nói chung là tác động tốt đến

sự phát triển thị trường chung đáp ứng các nhu cầu đa dạng của con người, qua

đó mà nâng cao đời sống của nhân dân

- Phát triển thị trường BĐS góp phần đổi mới chính sách, trong đó có

chính sách đất đai, chính sách về BĐS: chỉ thông qua hoạt động trên thị trường

đất đai, thị trường BĐS ta mới thấy rõ được những bất cập của chính sách, đặcbiệt là đối với đất đai, từ đó để sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện chúng Quan hệđất đai là quan hệ kinh tế, là quan hệ xã hội, được thực hiện chủ yếu thông quathị trường, do đó, từ thị trường đất đai, Nhà nước sẽ thấy rõ những bất cập củacác chính sách của hệ thống quản lý đối với đất đai Qua đó, Nhà nước sẽ đổimới, bổ sung và hoàn thiện, không chỉ các chính sách mà còn cả các công tácquản lý đất đai, quản lý BĐS Từ đó, khắc phục tình trạng thị trường ngầm vềBĐS, tình trạng hành chính hoá các quan hệ dân sự về đất đai

1.2.3 Phân loại thị trường BĐS:

- Thị trường nhà ở và đất ở: Các giao dịch như: mua bán, chuyển nhượng,

cho thuê, thế chấp, bảo hiểm các hàng hoá BĐS đất đai, nhà ở, công trình xâydựng, BĐS công nghiệp, nông nghiệp, các công trình hạ tầng và các BĐS dịch vụ

du lịch, thể thao đều đã xuất hiện và tham gia vào giao dịch trên thị trườngBĐS Tuy nhiên, các giao dịch về BĐS chủ yếu xoay quanh các giao dịch về đấtđai, nhà ở là phổ biến và mang tính chất chi phối hoạt động thị trường BĐS hiệnnay Trong khi thị trường mua bán, chuyển nhượng nhà ở và đất diễn ra khá sôiđộng, thị trường cho thuê nhà vẫn còn trầm lặng Hiện nay thị trường nhà ở chothuê chủ yếu tồn tại trong các quan hệ thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước từ nhữngnăm trước đây, thị trường nhà cho thuê đối với người nước ngoài, cho thuê nhà ởđối với học sinh và lao động ngoại tỉnh Nhìn chung các động lực kinh tế của thịtrường cho thuê nhà ở chưa có sức hấp dẫn đối với cả người cho thuê và ngườicho thuê, do vậy các doanh nghiệp chưa quan tâm đi vào đầu tư phát triển nhà ởcho thuê

- Thị trường BĐS công nghiệp: Mặc dù trong những năm qua thị trường

đất ở và nhà hết sức sôi động luôn trong trạng thái cung nhỏ hơn cầu, song thị

trường đất đai, BĐS công nghiệp có phần ngược lại Hiện nay, còn rất nhiều khucông nghiệp đã được xây dựng cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh song diện tích cho thuêmới chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ, số khu công nghiệp đã lấp đầy còn là thiểu số, một

số khu công nghiệp đã phê duyệt dự án đầu tư từ nhiều năm nay vẫn chưa khởiđộng Mặc dù việc đầu tư hạ tầng và cho thuê lại đất khu công nghiệp là do cácdoanh nghiệp tự thực hiện, song Nhà nước vẫn giữ vai trò điều tiết hoạt động củathị trường BĐS công nghiệp thông qua các chính sách cho thuê đất, thông quacác công tác quy hoạch và các chương trình định hướng kêu gọi, thu hút các nhàđầu tư Tuy thị trường BĐS trong công nghiệp không sôi động, song những biếnđộng trên thị trường BĐS nhà ở và đất ở nhất là sự gia tăng giá nhà đất cũng gâyảnh hưởng và có tác động trực tiếp đến việc thực hiện chính công tác đền bùchuyển đổi từ các loại đất khác thành đất công nghiệp

- Thị trường BĐS trong nông nghiệp: Thị trường đất đai BĐS nông

nghiệp những năm gần đây cũng bắt đầu hình thành và phát triển nhờ sự ra đời

và phát triển của loại hình kinh tế trang trại trong nông nghiệp Nhà nước khuyếnkhích người sản xuất nông nghiệp dồn điền đổi thửa, tích tụ ruộng đất để mởrộng quy mô sản xuất theo hướng tập trung hoá, sản xuất hàng hoá dưới hìnhthức phát triển kinh tế trang trại trong nông nghiệp Trên thực tế các hoạt độnggiao dịch cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, tích tụ đấtđai cho phát triển kinh tế trang trại đã diễn ra song còn rất hạn chế, nhỏ lẻ chưamang sắc thái các hoạt động đầu tư và giao dịch BĐS nông nghiệp Một số vùngven các khu đô thị, các khu du lịch hoặc các vùng đang trong quá trình chuẩn bị

đô thị hoá các hoạt động giao dịch BĐS nông nghiệp diễn ra sôi động hơn nhưngkhông vì mục đích phát triển trang trại nông nghiệp mà mang sắc thái đầu cơ đấtđai để chờ cơ hội chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc đầu tư phát triển nhànghỉ, kinh doanh khu du lịch, dịch vụ

- Thị trường cho thuê BĐS văn phòng, công sở và dịch vụ: Thị trường cho

thuê BĐS văn phòng, công sở và dịch vụ đã bắt đầu xuất hiện và phát triển cáctoà nhà cao tầng cho thuê văn phòng ở các thành phố lớn, nơi tập trung đông cácvăn phòng đại diện, các cơ sở giao dịch của các công ty trong và ngoài nước, các

tổ chức quốc tế Một số công trình BĐS phục vụ kinh doanh thương mại, dịch vụ,vui chơi giải trí cũng như đã được đầu tư phát triển để cho thuê mặt bằng kinhdoanh thương mại dịch vụ Phần lớn nhà ở mặt đường thuộc khu vực trung tâmcủa các thành phố đang trở thành nguồn cung BĐS trên thị trường cho thuê vănphòng, công sở và dịch vụ Mặc dù thị trường cho thuê công sở, văn phòng và

dịch vụ mới hình thành và phát triển còn ở quy mô nhỏ, phân tán, song đang cónhiều tiềm năng phát triển nhanh và ổn định Tuy nhiên, những biến động về thịtrường nhà ở và đất ở cũng có những tác động trực tiếp đến đầu tư, phát triển vàkhai thác các nguồn bất động sẵn có tham gia vào thị trường BĐS cho thuê vănphòng và dịch vụ Vai trò của Nhà nước đối với thị trường cho thuê BĐS vănphòng, công sở và dịch vụ chủ yếu thông qua công tác quy hoạch và chính sáchcung cấp đất đai cho các hoạt động đầu tư BĐS tham gia vào nguồn cung trên thịtrường này.

1.3 Hoạt động kinh doanh BĐS của doanh nghiệp

1.3.1 Các chỉ tiêu đánh giá kết quả và hiệu quả kinh doanh BĐS

1.3.1.1 Kết quả đầu tư

a Thị phần: Là phần thị trường tiêu thụ sản phẩm (BĐS) mà doanh nghiệpchiếm lĩnh được Chỉ tiêu này cho biết được khả năng cạnh tranh của một doanhnghiệp để từ đó có các chiến lược, chủ trương hợp lý nhằm nâng cao hiệu quảkinh doanh của doanh nghiệp Thị phần được xác định bằng công thức:

1

i

i n

i i

q TPDN

KLVĐTTH = CPXD + CPTB + CPGPMB + CPQL + CPTV + CP ≠

Trong đó:

- CPXD: Chi phí xây dựng, bao gồm: Chi phí xây dựng công trình, phá vàtháo dỡ các vật kiến trúc cũ, san lấp mặt bằng, xây dựng công trình tạm, côngtrình phụ trợ…

- CPTB: Chi phí thiết bị, bao gồm: Chi phí mua sắm thiết bị, đào tạo vàchuyển giao công nghệ (nếu có), vận chuyển, lưu kho, lưu bãi (nếu có), thuế vàbảo hiểm, lắp đặt thiết bị và thí nghiệm…

- CPGPMB: Chi phí giải phóng mặt bằng, bao gồm: Chi phí đền bù nhàcửa, vật kiến trúc cũ, cây trồng trên đất, tái định cư…

- CPQL: Chi phí quản lý, bao gồm: Chi phí lập báo cáo đầu tư, tổ chức thituyển thiết kế kiến trúc, thẩm định, lựa chọn nhà thầu, quản lý chất lượng, tiến

độ, tuyên truyền, quảng cáo

- CPTV: Chi phí tư vấn, bao gồm: Chi phí khảo sát, thiết kế xây dựng,giám sát, lập hồ sơ mời thầu…

- CP ≠: Chi phí khác, bao gồm: Thẩm tra tổng mức đầu tư, rà phá bommìn, bảo hiểm công trình, di chuyển thiết bị thi công, đảm bảo an toàn giao thôngphục vụ công trình…

c Tài sản cố định huy động và năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm

- Tài sản cố định huy động là công trình hay hạng mục công trình, đốitượng xây dựng có khả năng phát huy tác dụng độc lập và hiện giờ đã kết thúcquá trình xây dựng, mua sắm, đã làm xong thủ tục nghiệm thu sử dụng và có thểđưa vào hoạt động được ngay cùng với lượng máy móc thiết bị đã được muasắm, lắp đặt và đủ điều kiện đưa vào sử dụng Tài sản cố định huy động chính làsản phẩm của công cuộc đầu tư, ví dụ: bệnh viện, nhà cửa, Trung tâm thương mại(TTTM), khách sạn…

- Năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là khả năng đáp ứng nhu cầu sảnxuất, phục vụ của các tài sản cố định đã được huy động vào sử dụng để sản xuất

ra những sản phẩm hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ Nói cách khác, nănglực sản xuất phục vụ tăng thêm chính là công suất hoặc năng lực phát huy tácdụng của các tài sản cố định đã được huy động, ví dụ như: số giường nằm củamột bệnh viện, hay số phòng của một trường học…

Giá trị tài sản cố định huy động được tính theo công thức:

F = Ivb + Ivr – C - Ive

- C: Chi phí trong kỳ không tính vào giá trị tài sản cố định, bao gồm: chiphí do các nguyên nhân khách quan như thiên tai, dịch họa… và giá trị khốilượng được hủy bỏ theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền

1.3.1.2 Hiệu quả đầu tư

a Hiệu quả tài chính

được bao nhiêu đồng doanh thu, được xác định bằng công thức:

1

DT N

nhuận khi bỏ ra một đồng vốn đầu tư bỏ ra và phản ánh hiệu quả hoạt độngcủa doanh nghiệp, được xác định bằng công thức:

2

LN N

kết quả cuối cùng trong tổng vốn đầu tư đã thực hiện và cho biết doanhnghiệp có đầu tư dàn trải hay không, được tính qua công thức:

3

F N

NLSX và cho phép đánh giá các biện pháp tiết kiệm trong hoạt động đầu tư,được xác định:

4

I N

NLSX





Trong đó:

I: Vốn đầu tư trong kỳ

∆NLSX: Năng lực sản xuất tăng thêm của doanh nghiệp trong kỳ

b Nhóm chỉ tiêu hiệu quả kinh tế - xã hội: Chỉ tiêu này phản ánh lợi ích của cộngđồng, lợi ích của quốc gia được hưởng lợi từ dự án Các chỉ tiêu này có thể trựctiếp hoặc gián tiếp từ dự án, bao gồm: nhóm chỉ tiêu định lượng và nhóm chỉ tiêuđịnh tính

 Nhóm chỉ tiêu định lượng

- Mức đóng góp cho NSNN được xác định:

5

NNS N

- Nâng cao tính cạnh tranh của nền kinh tế

- Nâng cao trình độ, tay nghề của người lao động

- Nâng cao thu nhập của người lao động

nước

1.3.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư kinh doanh BĐS

Giá cả BĐS tùy thuộc một phần lớn vào quan hệ cung - cầu trên thịtrường Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầuthấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống Có 3 nhóm nhân tố tác độngảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối với hiệu quả đầu tư kinh doanhBĐS nói chung, cụ thể là:

a Nhóm các yếu tố tự nhiên:

o Vị trí của BĐS: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao

thì giá trị của BĐS càng lớn Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trítuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nóitrên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS Những BĐSnằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐSnhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những BĐSnằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trịcao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưuthế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất

o Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một kích thước và

diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân

cư trong vùng Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diệntích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m

o Địa hình BĐS toạ lạc: Địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các

BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở những khu vựcthấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thìgiá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

o Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính

chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…): Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến

giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ của đất

có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp,nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng

o Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS: Nếu hai BĐS có giá xây dựng

như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn

và ngược lại

o Tình trạng môi trường:Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên

tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS

o Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Những BĐS nằm ở những

vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắcnghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại

b Nhóm các yếu tố kinh tế:

o Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS:Mức thu nhập hàng năm từ BĐS

mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó Khi khả năng tạo rathu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

o Những tiện nghi gắn liền với BĐS: Ví dụ như hệ thống điện, nước, vệ

sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chấtlượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng

c Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:

- Tính hữu dụng của BĐS

- Nhu cầu loại BĐS trên thị trường.

d Các yếu tố về tình trạng pháp lý của BĐS: Các giấy tờ chứng thư pháp lý vềquyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có Ngoài racòn có các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế vềquyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS:Tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất,

sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khuvực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…)

e Các yếu tố chính trị pháp lý: Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà

nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động củathị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng Cụ thể là:

- Các chính sách có tác động gián tiếp như: Sự khuyến khích đầu tư bên

ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giáBĐS gia tăng

- Các chính sách tác động trực tiếp như:

+ Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam

+ Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được muanhà tại thành phố

+ Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giaođất, cho thuê đất

+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS

+ Chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS

f Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:

- Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực.

- Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực

- Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực

- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoátnước, cấp điện, thông tin liên lạc…)

- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng so với cácvùng khác

- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởngđến giá trị của BĐS Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sứckhoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình,

xã hội của những người đang chung sống… những vấn đề liên quan đếnthuyết phong thủy cũng ảnh hưởng đến giá trị của BĐS

Nghiên cứu cơ sở lý luận về BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS trong điềukiện nền kinh tế thị trường hiện nay chương 1 của Luận văn đã khái quát đượccác vấn đề sau:

Trên cơ sở hệ thống hoá những khái niệm về BĐS, đặc điểm BĐS và thịtrường BĐS của các nhà nghiên cứu trước đó, chuyên đề đã xây dựng khái niệmkhoa học về BĐS và các vấn đề liên quan đến BĐS, làm rõ bản chất và vai tròcủa BĐS Chuyên đề đã phân tích, làm rõ sự cần thiết phải nghiên cứu BĐS trongđiều kiện nền kinh tế thị trường hiện nay, mục tiêu cũng như yêu cầu và nội dungBĐS và hoạt động kinh doanh BĐS

Từ lý luận chung về BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS, chuyên đề đãnghiên cứu, làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản BĐS và hoạt động kinh doanhBĐS trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện nay Chuyên đề đã trình bày mộtcách có cơ sở khoa học về BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS, phân tích nhữngnhân tố ảnh hưởng BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS Đây là một trong những

tiền đề quan trọng để phân tích thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quảđầu tư kinh doanh BĐS của Vingroup trong chương sau.

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS

TẠI TẬP ĐOÀN VINGROUP 2.1 Khái quát về Tập đoàn Vingroup

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển:

Tập đoàn Vingroup được thành lập sau sự kiện sáp nhập của 2 công tyBĐS hàng đầu của Việt Nam: Công ty Cổ phần Vincom (Vincom) và Công ty Cổphần Vinpearl (Vinpearl) vào tháng 1/2012 với tổng số vốn điều lệ lên gần 5.500

tỷ đồng

Công ty đã thông qua chiến lược xây dựng và phát triển với 4 nhómthương hiệu: Vincom (BĐS), Vinpearl (Du lịch – giải trí), Vincharm (Chăm sócsắc đẹp và sức khoẻ), Vinmec (Dịch vụ y tế chất lượng cao)

2.1.1.1 Quá trình phát triển của Công ty CP Vincom:

Công ty Cổ phần Vincom tiền thân là Công ty Cổ phần Thương mại Tổnghợp Việt Nam, được chính thức thành lập vào ngày 3/5/2002 tại Hà Nội Vincomhoạt động chủ yếu trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, kinh doanh dịch vụ BĐS,TTTM và là chủ sở hữu của các dự án quy mô trên khắp các thành phố trên cảnước như: Tổ hợp dự án Vincom Center Hà Nội, Vincom Center TP.HCM,Royal City, Times City, Vincom Village,…

Được thành lập vào tháng 05/2002 với vốn điều lệ ban đầu là 196 tỷ đồng

Dự án đầu tiên của công ty là xây dựng và quản lý khu TTTM - Dịch vụ - Vănphòng cho thuê tại 191 Bà Triệu, Quận Hai Bà Trưng, Hà Nội (Tòa nhà VincomCenter Hà Nội)

- Tháng 11/2004: Vincom Center Hà Nội chính thức đi vào hoạt động,góp phần xây dựng văn hóa mua sắm hiện đại của thủ đô Tháng 08/2009: Với sựkiện đưa TTTM Vincom II tại Vincom Center Hà Nội đi vào hoạt động, Vincom

đã khẳng định TTTM Vincom Center Hà Nội là một trong những TTTM lớn nhấtViệt Nam, là “Thiên đường mua sắm của Việt Nam”

- Vào quý 4/2009, Công ty hoàn tất việc xây dựng và bàn giao các căn hộcao cấp tại Khu căn hộ Vincom Center Hà Nội, chính thức khẳng định vị trí hàngđầu trong hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam

- Công ty CP Vincom là doanh nghiệp Việt Nam đầu tiên phát hành thànhcông 100 triệu USD trái phiếu chuyển đổi quốc tế niêm yết tại Sở Giao dịchChứng khoán Singapore

- Tháng 04/2010: Tổ hợp văn phòng và TTTM của Vincom Center B TP.

Hồ Chí Minh bắt đầu đi vào hoạt động

- Tháng 02/2011: Khai trương Vincom Real Estate Trading Center - Sàngiao dịch BĐS mới mang tiêu chuẩn quốc tế tại Tầng 4, Tòa nhà Vincom Center

Hà Nội, 191 Bà Triệu, Hà Nội

- Tháng 03/2011: Công bố hình thành chuỗi TTTM lớn và đẳng cấp nhấtViệt Nam mang thương hiệu Vincom: Vincom Center và Vincom Mega Mall,được xây dựng tại khắp các đô thị lớn của Việt Nam

- Tháng 6/2011: 100 triệu đô la Mỹ TPCĐ Quốc tế của Công ty phát hànhnăm 2009 đã được chuyển đổi thành cổ phiếu hoặc tất toán

- Tháng 10/2011: Công bố sáp nhập công ty CP Vinpearl vào Công ty CPVincom

- Tháng 11/2011, đã bàn giao biệt thự Vincom Village (đã hoàn thiệnphần thô) cho chủ đầu tư và Bàn giao mặt bằng TTTM Vincom Center LongBiên cho khách thuê

- Tháng 12/2011: khai trương TTTM Vincom Center Long Biên Hà Nội –Vincom Village và chuyển toàn bộ trụ sở Công ty về Vincom Village – LongBiên – Hà Nội Sự kiện này đã đánh dấu một bước phát triển mới của Công ty

2.1.1.2 Quá trình phát triển của Công ty CP Vinpearl:

Công ty Cổ phần Vinpearl (Vinpearl) tiền thân là Công ty TNHH Đầu tưPhát triển Du lịch Thương mại và Dịch vụ Hòn Tre, được thành lập ngày25/07/2001 tại Nha Trang – Khánh Hòa Vinpearl hoạt động chủ yếu trong lĩnhvực đầu tư, kinh doanh dịch vụ du lịch, BĐS và là chủ sở hữu của các dự án quy

mô trên khắp các thành phố du lịch trên cả nước như: Khu liên hợp nghỉ dưỡng,giải trí biển đảo 5 sao đẳng cấp quốc tế tại đảo Hòn Tre, thành phố Nha Trangvới các công trình: Công viên giải trí Vinpearl Land, Khách sạn 5 sao VinpearlResort Nha Trang, Khách sạn Vinpearl Luxury Nha Trang, Sân gôn 18 lỗ bênbiển tuyệt đẹp (Vinpearl Golf Club); Khách sạn đẳng cấp 5 sao cộng VinpearlLuxury Đà Nẵng (Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng),…

- Dự án đầu tiên Vinpearl xây dựng là khu khách sạn 5 sao VinpearlResort Nha Trang (Khách sạn 5 sao Hòn Ngọc Việt) Năm 2002, Công ty triểnkhai xây dựng giai đoạn I của dự án Khách sạn Vinpearl Resort Nha Trang vớitổng số vốn đầu tư ban đầu là 430 tỷ đồng và năm 2003 đã khai trương khách sạn

5 sao Vinpearl Resot Nha Trang, đưa 225 phòng nghỉ theo chuẩn 5 sao vào hoạtđộng

- Tháng 12/2003: Khai trương Khu vui chơi giải trí Vinpearl Land, đưaHòn Tre khô cằn trở thành một đảo ngọc Vinpearl lộng lẫy – biểu tượng mới vềsức vươn lên mạnh mẽ của du lịch Nha Trang – Khánh Hoà nói riêng và du lịchViệt Nam nói chung.

- Từ năm 2004 – 2005, Vinpearl đã khai thác hiệu quả dự án khách sạnVinpearl Resort Nha Trang và khu vui chơi giải trí Vinpearl Land Phối hợp vớicác đơn vị tư vấn và quản lý nước ngoài trong việc quản lý hoạt động kinh doanh

và dịch vụ để tiếp thu và học hỏi nhanh nhất cung cách quản lý tiên tiến củaphương Tây

- Năm 2006: đăng cai tổ chức Vòng Chung kết Hoa hậu Việt Nam 2006tại khu Công viên giải trí Vinpearl Land

- Tháng 10/2006, Công ty đã tổ chức thành công Hội nghị cấp bộ trưởng

và thứ trưởng ngành tài chính - du lịch, nằm trong khuôn khổ Hội nghị APEC vàcuộc thi Phụ nữ Thế kỷ 21, Sao Mai điểm hẹn, Duyên dáng Việt Nam 16

- Ngày 10/3/2007 đã khánh thành Cáp treo Vinpearl - cáp treo vượt biểndài nhất thế giới với chiều dài 3, 2 km, nối liền từ cảng du lịch Phú Quý vào ĐảoHòn Tre Đây là biểu tượng của ngành du lịch Nha Trang và là điểm đến hấp dẫn

du khách mỗi khi đến thăm thành phố biển Nha Trang xinh đẹp

- Năm 2007, Công ty khai trương thêm khu khách sạn mới Deluxe –Vinpearl Resort Nha Trang, nâng tổng số phòng nghỉ tiêu chuẩn 5 sao lên lên

485 phòng và tổ chức thành công cuộc thi Hoa hậu Thế giới người Việt lần thứnhất tại Vinpearl Nha Trang, đưa thương hiệu Vinpearl phát triển một cách bềnvững, trở thành hòn đảo của “sắc đẹp” và sự kiện

- Ngày 31/1/2008, Vinpearl chính thức trở thành công ty đại chúng niêmyết trên sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh với mã VPL, trởthành cổ phiếu “vua” của ngành du lịch và nằm trong top 10 công ty có giá trịvốn hóa lớn nhất thị trường

- Ngày 28/5/2011, Công ty đã khai trương và đưa vào hoạt động khu nghỉdưỡng Vinpearl Luxury Nha Trang đẳng cấp 5 sao cộng và sân Golf biển đảo đầutiên Vinpearl Golf Đây là sự kiện đánh dấu việc hoàn thiện cơ bản các hạng mục

dự án trong tổ hợp Vinpearl Nha Trang - tổ hợp du lịch đầu tiên mà Vinpearl dàycông vun đắp trong suốt một thập kỷ

- Ngày 3/7/2011, sự kiện khai trương khu nghỉ dưỡng đặc biệt cao cấpVinpearl Luxury Đà Nẵng, đánh dấu bước tiến quan trọng trong chiến lược pháttriển chuỗi dự án mang thương hiệu Vinpearl trên toàn lãnh thổ Việt Nam và là

sự trình làng đầy thuyết phục của Vingroup tại Đà Nẵng – thành phố lớn thứ 3

của cả nước;

- Tháng 01/2012, công ty CP Vinpearl sáp nhập vào Công ty CP Vincom

Sau sáp nhập, Công ty CP Vinpearl chuyển đổi hình thức thành Công ty TNHH

Một Thành viên và đổi tên thành Công ty TNHH Một Thành viên Vinpearl

- Tính đến tháng 1/2012, sau sự kiện sáp nhập thương hiệu Vinpearl vàoVincom và chính thức sử dụng thương hiệu mới, với vốn điều lệ lên tới gần

5.500 tỷ đồng, tập đoàn Vingroup đã bước vào một giai đoạn phát triển mới với

tư cách là một tập đoàn kinh tế tư nhân hàng đầu Việt Nam, hoạt động chuyên

nghiệp trong lĩnh vực BĐS và du lịch cao cấp, sở hữu hàng loạt các tổ hợp BĐS,

khu phức hợp đô thị và khu du lịch nghỉ dưỡng – giải trí cao cấp nhất Việt Nam,

trải khắp các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM, Nha Trang, Đà Nẵng Tiềm lực

tài chính vững mạnh chính là cơ sở để Vingroup có thể triển khai được các dự án

BĐS có quy mô lớn và độc đáo, sánh ngang với các dự án BĐS lớn trên thế giới

Đây là cơ hội phát triển mạnh mẽ để vươn lên trở thành một thương hiệu tập

đoàn có đẳng cấp quốc tế Tuy nhiên, song hành với cơ hội cũng là những thách

thức và khó khăn nảy sinh từ thực tế thị trường, sức ép cạnh tranh và đặc biệt là

từ sự phát triển mở rộng quy mô doanh nghiệp Vingroup cần hội đủ nội lực,

năng lực, kinh nghiệm và cả sự chuyên nghiệp để phát triển, cạnh tranh và hội

2.1.2 Cơ cấu tổ chức bộ máy của Công ty

Tập đoàn Vingroup được tổ chức và hoạt động tuân thủ theo Luật doanhnghiệp đã được Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam khoá X kỳ

họp thứ V thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2005, Luật Chứng khoán được Quốc

hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, khoá XI, kỳ họp thứ 9 thông qua

ngày 29 tháng 6 năm 2006 tuân thủ các Luật khác có liên quan và Điều lệ Công

PT

GIÁM ĐỐC

BAN TRUYỀN THÔNGTRUYỀN THÔNGBAN

TƯ &

THƯƠNG MẠI PFV

CÔNG TY TNHH ĐẦU

TƯ &

THƯƠNG MẠI PFV

HỒ TÂY

CÔNG TY

CP ĐẦU TƯ

& PHÁT TRIỂN BĐS

HỒ TÂY

CÔNG TY

CP ĐẦU TƯ

& PHÁT TRIỂN ĐỊA

ỐC TP

HOÀNG

CÔNG TY TNHH VINCOM RETAIL

CÔNG TY TNHH VINCOM RETAIL

CÔNG TY

CP ĐẦU TƯ

& PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ NAM

HÀ NỘI

CÔNG TY

CP ĐẦU TƯ

& PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ NAM

HÀ NỘI

CÔNG TY

CP ĐẦU

TƯ & PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ SÀI

CÔNG TY

CP ĐẦU

TƯ & PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ SÀI

PT

GIÁM ĐỐC

PT

GIÁM ĐỐC

PT

GIÁM ĐỐC

PT

GIÁM ĐỐC

PT

GIÁM ĐỐC

PT

GIÁM ĐỐC

Hình 2.1 Sơ đồ tổ chức của Tập đoàn Vingroup- Công ty CP

2.1.2.1 Đại hội đồng cổ đông

Đại hội đồng cổ đông là cơ quan quyền lực cao nhất, bao gồm tất cả các cổđông có quyền biểu quyết và người được cổ đông ủy quyền Đại hội đồng cổ

thông qua điều lệ, phương hướng hoạt động kinh doanh, bầu, bãi nhiệm Hội đồngquản trị và Ban Kiểm soát.

2.1.2.2 Hội đồng quản trị

Hội đồng quản trị do Đại hội đồng cổ đông bầu ra, là cơ quan quản lý caonhất của Công ty, có nhiệm vụ: báo cáo trước Đại hội đồng Cổ đông tình hìnhkinh doanh, dự kiến phân phối lợi nhuận, chia lãi cổ phần, báo cáo quyết toán tàichính, phương hướng phát triển và kế hoạch hoạt động kinh doanh; quyết định cơ

hoạt động của Ban Giám đốc; kiến nghị sửa đổi và bổ sung điều lệ của Công ty

và 06 Phó chủ tịch và 02 thành viên

2.1.2.3 Ban kiểm soát

Ban kiểm soát do Đại hội đồng cổ đông bầu ra, có nhiệm vụ kiểm tra tínhhợp lý, hợp pháp trong điều hành hoạt động kinh doanh và báo cáo tài chính củaCông ty Hiện tại Ban kiểm soát Công ty gồm 5 thành viên, mỗi thành viên cónhiệm kỳ 3 năm, và 1/5 số thành viên được bầu lại mỗi năm

2.1.2.4 Ban Giám đốc

Ban Giám đốc do Hội đồng quản trị bổ nhiệm và bãi miễn, bao gồm 01Tổng Giám đốc và 05 Phó Tổng Giám đốc Ban Giám đốc có nhiệm vụ: tổ chứctriển khai thực hiện các quyết định của Hội đồng Quản trị, kế hoạch kinh doanh;kiến nghị phương án bố trí cơ cấu tổ chức và quy chế quản lý nội bộ Công tytheo đúng điều lệ, nghị quyết Đại hội đồng cổ đông và Hội đồng Quản trị; ký cácvăn bản, hợp đồng, chứng từ theo sự phân cấp của Điều lệ Công ty; báo cáo trướcHội đồng Quản trị tình hình hoạt động tài chính, kết quả kinh doanh và chịu tráchnhiệm toàn bộ hoạt động của Công ty trước Hội đồng Quản trị

2.1.2.5 Ban đấu thầu

Nhiệm vụ của Ban đấu thầu là lập và thực hiện tiến độ đấu thầu cho các dự

án (xây dựng, nội thất, điện, nước, điều hòa không khí); thực hiện việc so sánh,đánh giá, đề xuất lựa chọn nhà thầu cho các gói thầu; phối hợp với các Phòng banliên quan xử lý các vướng mắc trong quá trình thực hiện hợp đồng tại các dự án,đảm bảo uy tín của Tập đoàn

2.1.2.6 Ban truyền thông

Nhiệm vụ chính của Ban truyền thông là lập kế hoạch và thực hiện các kếhoạch truyền thông, các sự kiện quảng bá thương hiệu của Tập đoàn; thẩm định,

đề xuất và giám sát các hoạt động tài trợ, quảng cáo nhằm nâng cao hiệu quả

thương hiệu của Tập đoàn và các Công ty thành viên, xây dựng các chiến lượctruyền thông, các kế hoạch marketing dài hạn và đưa ra ý tưởng thiết kế các sảnphẩm quảng cáo của Công ty đồng thời xây dựng văn hóa nội bộ của Tập đoàn

2.1.2.7 Ban Kinh tế xây dựng

Ban Kinh tế xây dựng thực hiện các nhiệm vụ: bóc tách khối lượng công tácxây dựng và lập dự toán các gói thầu, lập hồ sơ mời thầu phục vụ công tác mờithầu; kiểm tra thanh quyết toán các hợp đồng xây dựng, tham gia công tác chấmthầu

2.1.2.8 Ban kinh doanh BĐS

Nhiệm vụ của Ban kinh doanh BĐS là tìm hiểu, thu thập, phân tích thôngtin về thị trường BĐS trong khu vực, đưa ra các đề xuất các chiến lược bán hàngphù hợp với từng giai đoạn thị trường; đề xuất các chiến lược hoạt độngmarketing, PR cho việc thuê/bán các dự án BĐS của Tập đoàn; đưa ra các chínhsách phù hợp để nâng cao chất lượng dịch vụ và quản lý các dự án BĐS của Tậpđoàn; triển khai việc chuyển nhượng, cho thuê các dự án BĐS của Tập đoàn

2.1.2.9 Ban thiết kế

Nhiệm vụ của Ban thiết kế là tổ chức thực hiện các công tác thiết kế cho các

dự án (kiến trúc, kết cấu, nội thất, hệ thống điện, nước, ĐHKK) nhanh chóng, kịpthời đảm bảo đáp ứng đúng tiến độ thi công

2.1.2.10 Ban nhân sự:

Nhiệm vụ của Ban nhân sự là theo dõi việc thực hiện các chính sách bảohiểm xã hội – y tế cho CBNV, lập bảng lương hàng tháng và thực hiện các chínhsách nhân sự, lao động khác; xây dựng kế hoạch, đề xuất các chương trình vuichơi giải trí tập thể cho CBNV, đảm bảo sử dụng quỹ phúc lợi hợp lý và có hiệuquả nhất; tìm kiếm, tuyển dụng các ứng cử viên có năng lực vào các vị trí theoyêu cầu của Ban Giám đốc; tư vấn cho Ban Giám đốc về các chính sách, chủtrương mới trong lĩnh vực lao động; Xây dựng, đề xuất các chương trình đào tạo,nâng cao trình độ và kỹ năng chuyên môn cho các phòng ban

2.1.2.11 Các Ban quản lý xây dựng

Nhiệm vụ của các Ban quản lý xây dựng các dự án là: tổ chức thi công các

dự án theo tiến độ đã được phê duyệt, đảm bảo chất lượng và tiến độ, an toàn laođộng, vệ sinh môi trường và phòng chống cháy nổ; phối hợp cùng với các phòngban liên quan giải quyết các phát sinh trong quá trình thi công

2.1.2.12 Ban tài chính:

Ban tài chính bao gồm Phòng kế toán của các Công ty thành viên: Vincom,Vinpearl, PFV, Sài Đồng, Nam Hà Nội, Hoàng Gia và phòng kiểm toán nội

bộ Nhiệm vụ chính của Ban tài chính là nghiên cứu, đề xuất các quy định vềquản lý kinh tế, tài chính, tài sản trong Tập đoàn; thực hiện công tác kế toán,thống kê, tổng hợp tình hình thu, chi và quản lý tài chính, tài sản theo quy định;

tổ chức kiểm tra tài chính, tài sản các Công ty thành viên

2.1.2.13 Ban đầu tư

Nhiệm vụ chính của Ban đầu tư là điều phối việc huy động vốn và các sảnphẩm tài chính quốc tế; chịu trách nhiệm về các hoạt động kinh tế đối ngoại củaTập đoàn; tổ chức phát triển hoạt động quan hệ với nhà đầu tư của Tập đoàntrong và ngoài lãnh thổ Việt Nam

2.1.3 Các lĩnh vực hoạt động kinh doanh của Công ty

Trong quá trình hoạt động, Vingroup đã nhiều lần bổ sung thêm chức năng

và hiện nay lĩnh vực hoạt động kinh doanh chính của Công ty theo Giấy chứngnhận đăng ký kinh doanh bao gồm:

chơi trên cạn, bơi lội;

chảy máu);

điện tử, tin học, điện lạnh, dân dụng, tự động hóa, thiết bị bảo vệ phòngchống trộm tự động, hàng nông, lâm, thuỷ hải sản;

hội trường, phòng cưới, trường quay, rạp chiếu phim);

 Xây dựng, kinh doanh sân golf và các dịch vụ liên quan đến sân golf;

khu du lịch sinh thái;

Trong đó lĩnh vực kinh doanh BĐS và dịch vụ tài chính là hai lĩnh vực mũinhọn

2.2 Thực trạng kinh doanh BĐS của Tập đoàn Vingroup

2.2.1 Tình hình kinh doanh BĐS của Việt Nam hiện nay:

Sau nhiều năm liền tăng giá liên tục, lên tới vài trăm phần trăm, hiện giáBĐS tại Việt Nam, đặc biệt là tại thành phố lớn đang ở mức quá cao, có thể nói

là “hoàn toàn ảo” Mức giá này vượt xa mức thu nhập trung bình của người dân,quá khả năng chi trả của đại đa số những người có nhu cầu thực về nhà ở

2.2.1.1 Tổng quan về thị trường BĐS trong thời gian qua

Trong năm 2011, do chịu ảnh hưởng của suy thoái kinh tế thế giới, nền kinh

tế Việt Nam cũng gặp nhiều khó khăn Đây là nguyên nhân khiến cho thị trườngBĐS rơi vào tình trạng ảm đạm, nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vựcBĐS đang phải đối mặt với nhiều thách thức như nợ lớn, hàng tồn kho nhiều, tàisản thế chấp không còn để có thể tiếp cận vốn ngân hàng… Chính những khókhăn này đã gây ra tình trạng nhiều dự án BĐS buộc phải “trùm mền” vô thờihạn do năng lực tài chính nhiều Chủ đầu tư quá yếu

Đầu năm 2011, thị trường BĐS Hà Nội vẫn tiếp đà tăng giá từ năm 2010 tạinhiều khu vực, giá BĐS tại một số dự án có xu hướng tăng nhẹ, khoảng 5%-10%,tiêu biểu là đất nền Trong khi đó, tại Tp.HCM, thị trường BĐS vẫn khá bìnhlặng, không có nhiều chuyển biến rõ rệt Giá BĐS vẫn tiếp tục đi ngang, riêng cógiá đất nền khu vực quận 2, quận 9 vào tháng 3/2011 có xu hướng tăng nhẹ Cònlại giao dịch thành công phổ biến vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc nhà giátrung bình

Từ khoảng giữa năm 2011, trước động thái siết chặt tín dụng của Ngân hàngnhà nước đối với thị trường BĐS vào ngày 30/6/2011, thị trường BĐS đã hoàntoàn chấm dứt chuỗi ngày tăng giá và bước vào vòng xoáy lao dốc khi tính thanhkhoản giảm sút, cầu giảm, nợ xấu tăng Đây chính là một sự khởi đầu cho trật tựmới trên thị trường BĐS Hiện tượng bán phá giá thị trường diễn ra phổ biến.Nhiều dự án phải đổi chủ, chậm tiến độ; không ít doanh nghiệp vi phạm hợpđồng với khách hàng, thậm chí phải "bán tống bán tháo" dự án của mình vìkhông có đủ vốn để triển khai tiếp

Về thị trường BĐS cho thuê, nguồn cung sàn văn phòng tiếp tục gia tăngmạnh trong khi nguồn cầu không có nhiều khởi sắc dẫn đến việc giá thuê vănphòng tiếp tục sụt giảm ở tất cả các phân hạng trong suốt cả năm, đặc biệt là quý4/2011 Trái ngược với tình hình của mảng văn phòng, chung cư, sàn TTTM chothuê, mảng nhà riêng cho thuê có tình hình sáng sủa hơn Nhiều khách hàngkhông đủ ngân sách để duy trì sàn tại các văn phòng, chung cư đã lựa chọn thuêvăn phòng là nhà riêng trong các ngõ rộng, khu vực trung tâm vừa để tiết giảmchi phí, vừa có thể tận dụng các cơ sở hạ tầng tại khu vực.

Có thể nói năm 2011, thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua một đợt suythoái kéo dài khiến cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư trong lĩnh vực này gặp không

ít khó khăn Thị trường gần như đóng băng, giá BĐS giảm đến mức “khó có thểgiảm thêm được nữa” và có dấu hiệu chạm đáy Nguồn vốn rời bỏ khỏi thịtrường từng được đánh giá là có khả năng sinh lợi cao nhất này Về số liệu cụthể, theo báo cáo của Bộ kế hoạch đầu tư, trong quý I/2012 có 2.400 doanhnghiệp làm thủ tục giải thể; 11.600 doanh nghiệp đăng ký ngừng hoạt động cóthời hạn hoặc dừng thực hiện các nghĩa vụ thuế; 17.800 doanh nghiệp thành lậpmới với tổng số vốn đăng ký khoảng 100.000 tỷ đồng, giảm 6% về số lượngdoanh nghiệp và giảm 10% về số vốn đăng ký so với cùng kỳ năm 2011 Theođánh giá, môi trường kinh doanh của Việt Nam xấu đi, tụt 8 bậc (từ 90 năm 2011xuống 98/183 nước) về môi trường kinh doanh năm 2012 FDI đăng ký nếukhông có dự án đầu tư vào BĐS lớn của Nhật thì giảm đáng kể (FDI vào BĐSquý I/2012 chiếm 45,5%) Trong quý IV/2011, cổ phiếu doanh nghiệp BĐS đều

có xu hướng giảm mạnh hơn so với thị trường do những tác động từ chính sách

và sự đóng băng của thị trường BĐS Nhà đầu tư dè dặt hơn với nhóm cổ phiếunày do lo ngại về những rủi ro tài chính của các doanh nghiệp Đối với những cổphiếu có lợi nhuận âm thì việc sụt giảm mạnh, các mã này có mức sụt giảm khámạnh đến 56% Tuy nhiên đối với nhóm cổ phiếu có lợi nhuận dương như NTL,HAG, LCG, BCI, DIG, TDH, IJC, KDH, HDG, ASM cũng không nằm ngoài xuhướng giảm điểm

2.2.1.2 Xu hướng thị trường trong năm 2012

Trong năm 2012 thị trường còn khó khăn do nền kinh tế thế giới vẫn tiếptục bất ổn, tình hình kinh tế vĩ mô trong nước tăng trưởng thấp, lạm phát ở mứccao, chính sách tiền tệ bị thắt chặt, tâm lý bi quan và đứng ngoài thị trường Giáxăng dầu lại tăng 10,1% so với đợt điều chỉnh trước đó, tạo nên nhiều áp lực hơnlên lạm phát trong quý 2… Đây sẽ là những yếu tố có tác động tiêu cực tới thị

trường BĐS trong năm 2012 Theo đó, xu hướng giảm giá BĐS sẽ còn tiếp diễn,

có những phân khúc hoặc khu vực mức giảm có thể xuống tiếp tới một vài chụcphần trăm trong vòng 1-2 năm tới

Các chỉ tiêu Quý I/2012 Quý IV/2011

Qua bảng trên có thể nhận thấy các chỉ tiêu về kinh tế Việt Nam trong quý1/2012 đều giảm so với năm trước trong đó xuất khẩu giảm 23,6%, nhập khẩugiảm 6,9%, FDI thực hiện -0,8%, số lượng khách quốc tế đến Việt Nam giảm 24,5%, doanh số bán lẻ hàng hóa và dịch vụ giảm 21,8% so với năm trước

Hiện nay một số sản phẩm BĐS không còn phù hợp với thị trường Nhu cầucủa người dân hiện nay là dưới 1 tỷ đồng/căn hộ nhưng thị trường lại chủ yếu làcăn hộ từ 2-3 tỷ đồng Do đó, thị trường rơi vào khủng hoảng vừa thừa vừa thiếu

TT sơ cấp – Giá chào bán TB

07.170

1.140

$1.760

-5,5%

-11,0%

Bảng 2.2 Bảng so sánh thị phần của các căn hộ quý 1/2012 tại Hà Nội

(theo báo cáo của CBRE quý 1/2012)

Qua phân tích nhận thấy thị trường BĐS tại Hà Nội hiện nay tập trung chủyếu vào các căn hộ trung cấp có giá khoảng 960USD với diện tích gần 80m2,phù hợp với những gia đình trẻ, những người ngoại tỉnh hoặc những người thànhđạt độc thân mong muốn không gian sống riêng biệt

Bảng 2.3 Bảng số liệu về khu văn phòng cho thuê tại Hà Nội quý 1/2012

(Theo nguồn của CBRE)

Qua đó ta nhận thấy xu hướng thuê các khu văn phòng có vị trí thuận lợi tạikhu vực trung tâm thành phố, các ngân hàng trong nước và nước ngoài vẫn là đốitượng khách thuê lớn nhất cũng như có quy mô lớn, trang thiết bị hiện đại, thân

thuê hạng A không chỉ hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài nổi tiếng trênthế giới mà còn hấp dẫn đối với các nhà đầu tư Việt Nam trong nước Điều nàytác động rất tích cực tới thị trường cho thuê văn phòng tại Hà Nội nói riêng vàViệt Nam nói chung