1 LỜI MỞ ĐẦU 1. SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Ngày nay, khi nền kinh tế nước ta đã chuyển sang cơ chế thị trường, hầu như tất cả các hoạt động kinh tế diễn ra trên thị trường như mua, bán, cho thuê, thanh lý, bảo hiểm, cho vay…đều được thực hiện trên cơ sở giá trị, thuận mua, vừa bán. Tuy nhiên, giá cả của hàng hóa/dịch vụ nhiều khi không thể hiện được giá trị của chúng. Sự khác biệt này dẫn đến nhiều hệ quả xấu như phân phối thu nhập không hợp lý, thất thoát tài sản Nhà nước… Do đó, sự ra đời của ngành thẩm định giá với vai trò đảm bảo sự hoạt động trôi chảy của thị trường ở nước ta là một tất yếu khách quan. Ở nước ta, thẩm định giá được xem là một ngành còn non trẻ, tuy vậy đã đóng góp rất lớn cho nền kinh tế trong việc tư vấn và ước tính giá trị của các tài sản và đã phần nào xóa bỏ cơ chế định giá cả hàng hóa của Nhà nước như thời bao cấp, góp phần hoàn thiện nền kinh tế thị trường. Đối với Việt Nam định giá còn là một nghề mới mẻ, chúng ta có thuận lợi là do phát triển sau nên có thể kế thừa những thành tựu của những nước nhưng do điều kiện thực tế Việt Nam nên việc áp dụng định giá vẫn còn nhiều khó khăn. Mặc dù các lĩnh vực hoạt động của ngành thẩm định giá bao trùm tất cả các loại tài sản khác như thẩm định giá bất động sản, thẩm định giá động sản, thẩm định giá trị doanh nghiệp, thẩm định giá thương hiệu. Nhưng lĩnh vực chính của thẩm định giá trên thế giới và ở Việt Nam vẫn là thẩm định giá bất động sản. Định giá bất động sản là một hoạt động cần thiết trong đời sống hiện nay vì bất động sản có giá trị rất lớn trong tổng giá trị tài sản quốc gia. Trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản có nhiều phương pháp có thể áp dụng để ước tính giá trị bất động sản như phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư, phương pháp đầu tư, phương pháp lợi nhuận. 2 Trong đó phương pháp so sánh được sử dụng khá phổ biến và thường xuyên. Đây là phương pháp dễ thực hiện không có mô hình hay công thức cụ thể mà nó dựa trên sự hiện diện các giao dịch trên thị trường để cung cấp dấu hiệu giá trị cũng chính vì đặc điểm này mà phương pháp so sánh còn chứa đựng hạn chế. Để tìm hiểu rõ hơn về phương pháp so sánh, đồng thời nhận thức được tầm quan trọng của việc nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá tại Việt Nam nói chung và tại công ty cổ phần thẩm định giá Việt Tín – chi nhánh Khánh Hòa nói riêng. Do vậy, em đã chọn đề tài: “Tìm hiểu phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá Việt Tín – chi nhánh Khánh Hòa” làm đề tài chuyên đề thực tập tốt nghiệp nhằm góp phần nhỏ bé vào việc hoàn thiện phương pháp thẩm định, từ đó nâng cao hiệu quả thẩm định nhằm phát triển công tác thẩm định giá ở nước ta nói chung cũng như ở công ty thẩm định giá Việt Tín – chi nhánh Khánh Hòa nói riêng. 2. MUC TIÊU NGHIÊN CỨU Tìm hiểu phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản tại công ty thẩm định giá Việt Tín - chi nhánh Khánh Hòa từ đó đề xuất kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty TĐG Việt - Tín nói riêng và thị trường tỉnh Khánh Hòa nói chung. Cụ thể:  Nghiên cứu cơ sở lý luận liên quan đến thẩm định giá nói chung, thẩm định giá bất động sản nói riêng.  Tìm hiểu, phân tích thực trạng cụ thể về vận dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản tại công ty thẩm định giá Việt Tín - chi nhánh Khánh Hòa.  Tiếp xúc, học hỏi kinh nghiệm thực tế trong việc thẩm định giá bất động sản. 3 3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU  Đối tượng nghiên cứu: - Phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản. - Quy trình thẩm địnhgiá bất động sản. - Ví dụ thực tế về công tác thẩm định giá bất động sản đối với dự án khu biệt thự biển và dịch vụ du lịch Anh Nguyễn.  Phạm vi nghiên cứu: - Lý luận và thực tiễn về phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản tại công ty thẩm định giá Việt Tín - chi nhánh Khánh Hòa. - Dùng số liệu của doanh nghiệp yêu cầu thẩm định giá bất động sản. 4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU  Phương pháp quan sát.  Phương pháp thu thập.  Phương pháp phân tích, đánh giá.  Phương pháp tổng hợp.  Phương pháp phỏng vấn. 5. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN Nội dung của luận văn gồm 3 chương:  Chương 1: Cơ sở lý luận thẩm định giá bất động sản.  Chương 2: Thực trạng vận dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản tại công ty thẩm định giá Việt Tín – chi nhánh Khánh Hòa.  Chương 3: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện thẩm định giá bất động sản tại công ty thẩm định giá Việt Tín - chi nhánh Khánh Hòa. 4 6. Ý NGHĨA KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI Đề tài cho ta cái nhìn tổng quát về tầm quan trọng của thẩm định giá trong nền kinh tế hiện nay,biết được thực trạng việc vận dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản tại Công ty thẩm định giá Việt Tín – chi nhánh Khánh Hòa. Thông qua việc tìm hiểu thực trạng từ đó đề suất ý kiến nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Khánh Hòa nói riêng, thẩm định giá bất động sản Việt Nam nói chung để ngày càng khẳng định vai trò quan trọng không thể thiếu của nó, qua đó góp phần thúc đẩy nền kinh tế nước nhà phát triển. 5 CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Tổng quan về thẩm định giá a. Khái niệm  Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định (Giáo sư W.Seabrooke – Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh).  Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn (Giáo sư Lim Lan Yuan – trường Xây dựng và Bất động sản thuộc đại học quốc gia Singapore).  Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế (Điều 4 – Pháp lệnh giá). Như vậy, thẩm định giá thực chất là việc đánh giá, xác định giá trị tài sản, hàng hóa do các nhà chuyên môn được đào tạo có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện. Tuy thẩm định giá mỗi nước có nét riêng , song cũng phải tuân thủ và phù hợp với thông lệ quốc tế và trong khu vực. b.Chức năng của thẩm định giá - Là cơ sở quan trọng phục vụ cho quá trình đưa ra quyết định đầu 6 tư, tín dụng. - Công cụ tích cực hỗ trợ sự vận hành nền kinh tế theo xu hướng thị trường. - Chống thất thoát lãng phí tài sản nhà nước. - Là nhịp cầu vững chắc cho việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài. - Giúp cho các giao dịch mua bán, thuế chấp,…có tính công bằng hơn. - Là cơ sở cho người sử dụng kết quả thẩm định thực hiện việc mua sắm, vay vốn, khấu hao…,xác định giá trị của một tài sản. 1.1.2 Tổng quan về thẩm định giá bất động sản a. Bất động sản a.1 Khái niệm Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở , công trình xây dựng đó, các tài sản khác do pháp luật quy định (Điều 181 Bộ luật dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995). Thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá bất động sản được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền với đất. a.2 Thuộc tính của bất động sản - Tính bất động Người ta không thể di chuyển bất động sản hay nói một cách chính xác hơn là không thể di chuyển một mảnh đất từ nơi này đến nơi khác. Điều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả bất động sản tùy thuộc vào địa điểm cụ thể nơi nó tọa lạc và mang tính chất địa phương. - Tính không đồng nhất Thông thường ít có hai bất động sản nào có đặc điểm giống hệt nhau. Do vậy giá bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó. - Tính khan hiếm 7 Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số, do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên. - Tính bền vững, đời sống kinh tế dài Bất động sản đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài. a.3 Đặc trưng của bất động sản - Khả năng co giãn của cung bất động sản kém. Nhìn chung cung với bất động sản là tương đối kém đàn hồi so với những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau: + Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định. + Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn. Bên cạnh các hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế nổi bật nhất là về mặt quy hoạch. Bởi vì: + Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng có thể phải tuân thủ qui hoạch sử dụng trong từng thời kì. + Sự phân bổ khu vực và diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp, sản xuất công nghiệp, bến bãi hoặc nhà ở…được thể hiện trong quy hoạch phát triển của địa phương trong từng thời kì. Do vậy, thông thường là không thể tùy tiện chuyển mục đích sử dụng trái với quy hoạch. + Những thay đổi trong việc thay đổi nhà cửa cũng phải đảm bảo tuân theo qui hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương. - Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao. Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao, do vậy việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng, dẫn đến là thời gian mua, bán thường dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua bán giao dịch cao. - Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. 8 Thông thường giá trị của bất động sản khá lớn và thời gian mua, bán thường dài dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. - Sự can thiệp và quản lý của nhà nước chặt chẽ. Do tính chất quan trọng của bất động sản, trước hết là đất đai đối với đời sống kinh tế, chính trị xã hội nên Nhà nước thường có những quy định và sự quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản. b.Thẩm định giá bất động sản b.1 Định nghĩa Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính giá trị bất động sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế. b.2 Cơ sở giá trị của thẩm định giá bất động sản b.2.1 Giá trị thị trường  Theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 Ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Tiêu chuẩn số 01 TĐGVN 01- Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá trị tài sản. “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người sẵn sàng mua và một bên là người sẵn sàng bán trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”. + Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường, là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thỏa mãn những điều kiện của thị trường tại thời điểm thẩm định giá. + Trong thời điểm thẩm định giá là ngày tháng năm tiến hành thẩm định giá. + Người mua là người có khả năng thanh toán và có nhu cầu mua tài sản. 9 + Người bán là người có quyền sở hữu tài sản ( đất là quyền sử dụng) muốn bán ở mức giá tốt nhất có thể. + Điều kiện thương mại bình thường khi không có bất thường về cung cầu, giá cả, sức mua, nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng, thông tin về cung cầu, giá cả về tài sản được công khai trên thị trường. + Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán. + Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua thỏa thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát,cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hoàn toàn tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức.  Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ: + Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản; giá chuyển nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường. + Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất cho tài sản. Việc đánh giá mức độ tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệu liên quan đến tài sản trên thị trường. + Kết quả khảo sát thực tế. b.2.2 Giá trị phi thị trường  Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường.  Giá trị phi thị trường được xác định thông qua các căn cứ: 10 + Việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thị trường của tài sản đó. + Giá trị trong sử dụng là giá trị một tài sản khi nó đang được một người cụ thể sử dụng, dùng trong một mục đích nhất định, và do đó, tài sản này không có liên quan tới thị trường. + Tài sản có thị trường hạn chế là những tài sản do tính đơn chiếc, hoặc do những điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho tại một thời điểm nào đó chúng có ít khách hàng tin mua. + Giá trị tài sản chuyên dùng, có mục đích chuyên dùng hoặc để thiết kế đặc biệt là những tài sản do tính đặc biệt của chúng, chỉ có giá trị sử dụng hạn hẹp cho một mục đích hoặc một đối tượng sử dụng nào đó, do đó không dễ dàng bán chúng trên thị trường. + Giá trị doanh nghiệp là giá trị toàn bộ tài sản của một doanh nghiệp. Giá trị của mỗi tài sản cấu thành tổng tài sản của doanh nghiệp không thể tách rời nhau và cũng không thể thẩm định trên cơ sở giá trị thị trường. + Giá trị thanh lý là giá trị ước tính thu được khi hết thời gian sử dụng hữu ích của tài sản sau khi trừ chi phí thanh lý ước tính. + Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là tổng số tiền thu về từ bán tài sản trong điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản quá ngắn so với thời gian bình thường cần có để thực hiện giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán hoặc bán không tự nguyện, bị cưỡng ép. + Giá trị đặc biệt là giá trị tài sản được hình thành khi một tài sản này có thể gắn liền với một tài sản khác về mặt kỹ thuật hoặc kinh tế và vì thế chỉ thu hút sự quan tâm đặt biệt của một số ít khách hàng hoặc người sử dụng nên có thể làm tăng giá trị tài sản lên vượt quá giá trị thị trường. [...]... dịch bất động sản tại tỉnh Khánh Hòa cũng đã đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường và trên hết là tạo điều kiện thuận tiện hơn cho khách hàng trong việc giao dịch các bất động sản tại Khánh Hòa 2.3 THỰC TRẠNG VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT TÍN – CHI NHÁNH KHÁNH HÒA 2.3.1 Quy trình thẩm định giá tại công ty cổ phần thẩm định giá. .. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT TÍN – CHI NHÁNH KHÁNH HÒA 2.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT TÍN – CHI NHÁNH KHÁNH HÒA 2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của công ty cổ phần thẩm định giá Việt Tín – chi nhánh Khánh Hòa a Quá trình hình thành và phát triển Nền kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển, nhu cầu thẩm định giá tài sản của các ngành như:... thẩm định giá bất động sản Những phương pháp chủ yếu để tiến hành thẩm định giá bất động sản bao gồm:  Phương pháp so sánh trực tiếp  Phương pháp chi phí  Phương pháp thu nhập  Phương pháp thặng dư  Phương pháp lợi nhuận Trong việc sử dụng các phương pháp để tiến hành thẩm định giá không có phương pháp nào là chính xác riêng lẻ mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất Việc xác định phương pháp thích... kém hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh + Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh - Phương thức điều chỉnh Có thể điều chỉnh theo số tương đối hoặc theo số tuyệt đối Nếu bất động sản so sánh tốt hơn bất động sản thẩm định giá thì... thẩm định giá của chi nhánh qua các cuộc 29 họp và là người chịu trách nhiệm trước pháp luật về mọi hoạt động của chi nhánh Phó Giám đốc: chịu trách nhiệm trước Giám Đốc về mọi hoạt động thẩm định giá của chi nhánh, đôn đốc nhân viên làm việc Thường xuyên báo cáo với Giám đốc chi nhánh về tình hình hoạt động của chi nhánh Phòng thẩm định giá: thực hiện các công việc thẩm định giá tài sản như thẩm định. .. nghiên cứu về phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản 1.3.1 Cơ sở lý luận  Dựa trên nguyên tắc thay thế  Phương pháp so sánh là phương pháp ước tính giá trị thị trường của tài sản dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự dùng để so sánh với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán thực tế trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá trị thị trường... thuộc Tập đoàn Tài Chính Sacombank và các chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực tài chính, chứng khoán, bất động sản, xây dựng Năm 2011, nhằm mục đích hoạt động một cách độc lập, tách ra khỏi “Thương Tín , công ty cổ phần thẩm định giá Thương Tín đổi tên thành công ty cổ phần thẩm định giá Việt Tín Công ty cổ phần thẩm định giá Việt Tín được thành lập theo Giấy đăng ký kinh doanh cấp lần 01 số 0310791400... tính hợp lý của mỗi phương pháp thẩm định giá, thuận lợi và hạn chế của chúng Tầm quan trọng của mỗi phương pháp thẩm định giá có thể thay đổi phụ thuộc vào kiểu loại, vào thuộc tính của tài sản và vào mục đích của thẩm định giá Có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp thẩm định giá để tiến hành thẩm định e Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá Là bước cuối cùng để hoàn thành báo cáo thẩm. .. thế trong nền kinh tế nước nhà như: Tổng Công ty Cổ phần Bảo Minh, Công ty Cổ phần Chứng khoán 27 b Chức năng và nhiệm vụ Công ty hoạt động với các dịch vụ đa dạng như:  Dịch vụ thẩm định giá  Thẩm định giá bất động sản: thẩm định giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình xây dựng, nhà xưởng, khách sạn, cao ốc… phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau như mua bán tài sản, khấu hao tài sản cố định, ... chưa có một công ty thẩm định giá nào của nước ngoài đủ điều kiện để hoạt động tại Việt Nam, chính vì thế sẽ tạo cơ hội rất lớn để các công ty thẩm định giá Việt Nam gia nhập vào ngành đang có nhu cầu ngày một càng lớn này Công ty cổ phần thẩm định giá Việt Tín ra đời và đi vào hoạt động đúng lúc thị trường đang cần những công ty chuyên nghiệp, độc lập, khách quan để xác định giá trị tài sản 25 Ban . Tìm hiểu phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản tại công ty thẩm định giá Việt Tín - chi nhánh Khánh Hòa từ đó đề xuất kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động. pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản tại công ty thẩm định giá Việt Tín - chi nhánh Khánh Hòa. - Dùng số liệu của doanh nghiệp yêu cầu thẩm định giá bất động sản. 4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN. sở lý luận thẩm định giá bất động sản.  Chương 2: Thực trạng vận dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản tại công ty thẩm định giá Việt Tín – chi nhánh Khánh Hòa.  Chương