Báo cáo nghiên cứu khoa học: "Những vướng mắc và kiến nghị về chương THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BỘ LUẬT DÂN SỰ" pptx

Do đó, dù một người đang sử dụng đất hợp pháp, nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng theo Luật đất đai năm 1993, thì diện tích đất đó không được coi là di sản, không được áp

Những vướng mắc và kiến nghị về chương

THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BỘ LUẬT

DÂN SỰ

TƯỞNG BẰNG LƯỢNG Tòa dân sự TANDTC

I Những vướng mắc:

Điều 637 Bộ luật Dân sự đã quy định:

“1 Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác

2 Quyền sử dụng đất cũng thuộc di sản thừa kế và được để lại thừa kế theo quy định tại phần thứ 5 của

Bộ luật này”

Do đó quyền sử dụng đất đã trở thành một “loại tài sản” của công dân, công dân có quyền để lại thừa kế

Như vậy thừa kế là một hình thức để công dân chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp từ người này sang người khác Việc chuyển quyền sử dụng đất dưới hình thức thừa kế được coi là hoàn thành khi đã làm xong thủ tục và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhưng khi chuyển quyền sử dụng đất dưới hình thức thừa kế, thì còn đòi hỏi điều kiện nào nữa không? Vấn đề này hiện nay đang có những ý kiến khác nhau

Có ý kiến cho rằng Điều 693 đã quy định hộ gia đình,

cá nhân có quyền chuyển quyền sử dụng đất cho người khác khi có đủ điều kiện dưới đây:

1 Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai;

2 Trong thời hạn còn được sử dụng đất;

3 Được phép chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai;

4 Đất không có tranh chấp

Việc thừa kế quyền sử dụng đất cũng là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, nên phải tuân theo quy định ở Điều 693 Vì vậy yếu tố đầu tiên một người muốn có quyền để lại thừa kế quyền sử dụng đất là người đó phải được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất Do đó, dù một người đang sử dụng đất hợp pháp, nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng theo Luật đất đai năm 1993, thì diện tích đất đó không được coi là di sản, không được áp dụng pháp luật thừa kế để phân chia Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất mà người chết để lại sẽ được giải quyết theo chính sách đất đai Ủy ban nhân dân sẽ cấp đất đó cho hộ chưa có đất… chứ không được căn cứ vào pháp luật thừa kế để chia

Ý kiến thứ hai cho rằng thừa kế quyền sử dụng đất cũng là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất; song theo lời văn và cách quy định ở đoạn 3 Điều

691 và các Điều 738 đến Điều 744 Bộ luật Dân sự thì việc để thừa kế quyền sử dụng đất không phải tuân theo Điều 693

Điều 693 chỉ áp dụng cho các trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất, còn nếu áp dụng điều kiện ở Điều 693 cho việc

để thừa kế quyền sử dụng đất như ý kiến trên là không đúng, sẽ dẫn đến sự bất hợp lý sau:

- Các vụ thừa kế quyền sử dụng đất, có vụ mở thừa

kế trước khi có Luật đất đai năm 1993 tức là người có quyền sử dụng đất hợp pháp chết trước khi Luật đất đai năm 1993 ban hành thì làm sao họ có thể có giấy chứng nhận theo Luật đất đai 1993

- Có trường hợp chết sau khi có Luật đất đai năm

1993, nhưng vì Nhà nước chưa cấp kịp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất cho họ, thì họ cũng không thể có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 1993 Việc đòi hỏi công dân phải có giấy chứng nhận theo Luật đất đai năm 1993, thì mới được

để quyền thừa kế quyền sử dụng đất là điều vô lý

- Các vụ thừa kế có tranh chấp mới đưa đến Ủy ban nhân dân hoặc đến Tòa án giải quyết, mà điều kiện thứ 4 của Điều 693 lại đòi hỏi “đất không có tranh chấp” thì mới được chuyển quyền sử dụng thì sẽ dẫn đến dù đã đủ 3 điều kiện ở các khoản 1, 2, 3 Điều 693 cũng sẽ không có việc chia thừa kế quyền sử dụng đất ở bất kỳ lúc nào Mặt khác, về bản chất “cái” được coi là di sản có giá trị tài sản là quyền sử dụng đất hợp pháp, chứ không phải là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực ra chỉ là một hình thức pháp lý, Nhà nước công nhận một ai đó có quyền sử dụng đất hợp pháp, chứ nó không phải là căn cứ xác lập quyền sử dụng

đất và theo quy định ở Điều 38 Luật đất đai thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa để phân biệt thẩm quyền giải quyết giữa Tòa án nhân dân và

Ủy ban nhân dân Vì vậy, theo chúng tôi luật chỉ đòi hỏi một người muốn để thừa kế quyền sử dụng đất phải là người có quyền sử dụng đất hợp pháp Tức là người đang sử dụng đất hoàn toàn có thể chứng minh được họ đã xác lập quyền sử dụng đất như quy định ở Điều 690, đồng thời thời hạn sử dụng đất của họ vẫn còn Vì vậy chỉ cần thỏa mãn 1 trong 3 trường hợp quy định ở Điều 739 là họ được để thừa kế quyền sử dụng đất cho người khác

Nếu cách hiểu này là đúng, thì các vụ tranh chấp thừa

kế quyền sử dụng đất dù thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân thì Ủy ban nhân dân cũng phải căn cứ vào Chương VI, phần thứ 5 Bộ luật Dân sự để giải quyết Song thực tế, các Ủy ban nhân dân khi giải quyết các tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, đã

căn cứ vào chính sách đất đai để giải quyết, tức là xem bên nào có ít đất hoặc đã quản lý, sử dụng đất thổ cư, đất thổ canh đó từ lâu, thì giao đất cho họ, chứ không căn cứ vào pháp luật thừa kế để chia, đó là điều không hợp lý, dẫn đến có sự không công bằng, không thống nhất trong đường lối giải quyết các tranh chấp thừa kế liên quan đến quyền sử dụng đất

Từ phân tích trên cho thấy để có nhận thức thống nhất khi áp dụng pháp luật cần có sự giải thích rõ Điều 691, Điều 693 với các quy định trong Chương thừa kế quyền sử dụng đất

Điều 793 quy định 3 trường hợp được để thừa kế quyền sử dụng đất, nhưng ở khoản 1 Điều 739 thì có ghi “được Nhà nước giao đất”; song ở khoản 2 Điều

739 chỉ ghi “được giao đất”, vậy thì ai giao? Tại sao không ghi rõ như ở khoản 1 là “được Nhà nước giao đất”? phải chăng do sơ suất trong kỹ thuật lập pháp hay khoản 2 Điều 739 quy định như vậy là nhằm đề

cập đến đối tượng giao đất là chủ thể bất kỳ? Như vậy thuật ngữ “được Nhà nước giao đất” ở khoản 1 Điều 739 hiểu theo nghĩa nào? Nghĩa hẹp là trường hợp Nhà nước Việt Nam giao đất, còn hiểu theo nghĩa rộng là các cơ quan có thẩm quyền của chế độ

ta và cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ, các tổ chức tôn giáo… đã giao đất cho họ sử dụng Vậy đối với trường hợp đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản do cơ quan, cá nhân không

có thẩm quyền giao đất nhưng trên thực tế họ đã giao

“đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản” và hiện nay người được giao đất đã kê khai, đăng ký được đứng tên trong sổ địa chính hoặc đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 1987 có được coi là “được Nhà nước giao đất” không? Có được để thừa kế không? Thực tế có những trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước ta, hoặc Nhà nước cũ hoặc đạo thánh giao

đất; có trường hợp khai khẩn, lấn chiếm “đất công”

từ lâu; có trường hợp thuê đất của Nhà nước cũ; có trường hợp thuê đất của tư nhân dưới thời ngụy (mà hiện nay vẫn xảy ra những vụ tranh chấp đòi lại đất);

có trường hợp cơ quan không có thẩm quyền giao đất, nhưng đã giao đất; có trường hợp công dân mượn đất của nhau sử dụng từ thời ngụy, hoặc sau ngày giải phóng miền Nam; có trường hợp đất nông nghiệp của cha ông truyền lại v.v… có khi người đang sử dụng đất đã kê khai trong sổ địa chính; có trường hợp chưa

kê khai lần nào, hoặc người cho thuê đất thì kê khai, người đang sử dụng từ lâu không kê khai v.v… Vậy trường hợp nào được coi là Nhà nước giao đất, trường hợp nào không được coi là được Nhà nước giao đất, không được để thừa kế? Phần “đất công” thì giải quyết thế nào? Theo chúng tôi người sử dụng đất

“công” được nói ở trên, đều là những trường hợp chưa được cơ quan có thẩm quyền chính thức công nhận cho họ được sử dụng với tư cách là người “chủ”

hợp pháp của đất đó, họ thuộc trường hợp không có hoặc không có đủ giấy tờ hợp lệ về đất ở Vì vậy, trước khi Nghị định 60/CP, Nghị định số 45/CP được ban hành thì, về pháp lý sẽ không phát sinh quyền để lại thừa kế quyền sử dụng đất như các trường hợp được Nhà nước cấp đất hợp pháp khác Tuy nhiên sau khi Nghị định 60/CP ngày 5-7-1994 và Nghị định số 45/CP ngày 13-8-1996 của Chính phủ ra đời thì Nhà nước đã công nhận quyền sử dụng hợp pháp về đất ở cho các trường hợp không có hoặc không đủ giấy tờ hợp lệ về đất ở tại đô thị

Từ quy định nói trên chúng tôi đề nghị đối với các loại đất ở thuộc các địa bàn khác (như thị xã, thị trấn, vùng nông thôn) cũng sẽ phải được Nhà nước công nhận quyền sử dụng hợp pháp cho công dân, để tạo ra

sự thống nhất về đường lối giải quyết loại đất này…

- Tại khoản 3 Điều 739 quy định “cá nhân có quyền

sử dụng đất do người khác chuyển quyền sử dụng đất

phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai” Vậy hiểu thế nào cho đúng về cụm từ

“chuyển quyền sử dụng đất phù hợp”?… Có những trường hợp mua bán đất (thổ cư, đất vườn, đất ruộng…) từ những năm 80, việc mua bán vào thời điểm đó là bất hợp pháp, đến nay họ cũng mới chỉ kê khai trong sổ địa chính Có trường hợp đã được chính quyền cấp giấy chứng nhận theo Luật đất đai năm

1987 hoặc theo Luật đất đai năm 1993, có trường hợp

họ đã xây nhà trên đất đó nhưng vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vậy họ có được

để thừa kế quyền sử dụng đất hay không?

Những vấn đề trên rất cần có sự giải thích, hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền, mới có thể đi đến nhận thức thống nhất và mới áp dụng đúng pháp luật

II Những kiến nghị cụ thể:

Thừa kế quyền sử dụng đất chỉ là một trong 6 chương của Phần thứ 5: “Những quy định về chuyển quyền

sử dụng đất” Có những quy định ở chương thừa kế quyền sử dụng đất liên quan rất chặt chẽ với các quy định khác trong Phần thứ 5 này Để có sự thống nhất, không mâu thuẫn, chồng chéo thì phải sửa đổi, bổ sung các chương khác của Phần thứ 5 Bộ luật Dân sự Song phạm vi nghiên cứu là những vấn đề thừa kế, vì vậy chúng tôi chỉ đề cập đến những vấn đề cần sửa đổi, bổ sung trong Chương 6: thừa kế quyền sử dụng đất

Qua nghiên cứu chương này chúng tôi thấy cần có sự sửa đổi căn bản Một khi pháp luật đã thừa nhận quyền sử dụng đất là một quyền tài sản, được để lại thừa kế thì không nên quy định có loại đất không được thừa kế, ví dụ như đất chuyên dùng, đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản cấp cho hộ gia đình không được thừa kế (Điều 744), hoặc có người được hưởng thừa kế, có người không thỏa mãn các điều kiện sử dụng đất lại không được

hưởng thừa kế quyền sử dụng đất (Điều 740) dẫn đến

sự không công bằng, vì vậy chúng tôi đề nghị:

1 Về người được để thừa kế quyền sử dụng đất (Điều 739):

Theo quy định tại Điều 730 Bộ luật Dân sự, chỉ có các loại đất sau đây mới có thể là đối tượng của quan

3 Cá nhân có quyền sử dụng đất do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của

Bộ luật này và pháp luật về đất đai”

Tuy nhiên, khoản 1 Điều 22 Nghị định

17/1999/NĐ-CP ngày 29-3-1999 lại quy định: “những người sau đây được để thừa kế quyền sử dụng đất:

a Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở, đất chuyên dùng;

b Thành viên của hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở, đất chuyên dùng;

c Cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuế đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm”

Như vậy, Nghị định 17 của Chính phủ đã bổ sung thêm “hai loại đất” có thể để thừa kế, đó là “đất chuyên dùng” và “đất được Nhà nước cho thuê…” Thực tiễn thi hành pháp luật cho thấy việc mở rộng phạm vi loại đất được để lại thừa kế như Nghị định 17/1999/NĐ-CP kể trên là hoàn toàn hợp lý, phù hợp với yêu cầu của cuộc sống và nguyện vọng của nhân dân Chính vì vậy quy định về phạm vi loại đất được

để lại thừa kế trong Điều 739 cần được sửa đổi, bổ

sung theo hướng giống như quy định trong Điều 22 Nghị định 17/1999/NĐ-CP và Điều 739 có hai phương án sửa đổi:

- Phương án 1: Về Điều 739 được sửa lại như sau:

“Điều 739 Người được để thừa kế quyền sử dụng đất

Những người sau đây được để thừa kế quyền sử dụng đất:

1 Cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở, đất chuyên dùng;

2 Cá nhân, thành viên hộ gia đình được Nhà nước giao đất nông nghiệp để trồng lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở, đất chuyên dùng;

3 Cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã tiền thuê đất cho nhiều năm;

4 Cá nhân có quyền sử dụng đất do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của

Bộ luật này và pháp luật về đất đai”

- Phương án 2: Nếu sửa đổi theo hướng tất cả các loại đất mà cá nhân, hộ gia đình có được một cách hợp pháp đều được để thừa kế thì Điều 739 Bộ luật Dân

sự có thể sửa đổi như sau:

“Điều 739 Người được để thừa kế quyền sử dụng đất

Khi có quyền sử dụng đất hợp pháp, những người sau đây được để thừa kế quyền sử dụng đất:

1 Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở, đất chuyên dùng;

2 Cá nhân, hộ gia đình thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm”

Nếu chúng ta vẫn tiếp tục công nhận hộ gia đình là chủ thể trong một số quan hệ dân sự, thì chỉ quy định như điều luật trên là đủ Chủ thể cá nhân có thể là người độc thân, nhưng cũng có thể là thành viên hộ gia đình, họ tham gia giao dịch, tham gia quan hệ pháp luật hành chính (được Nhà nước giao đất) với tư cách là chủ thể độc lập, một cá nhân trong quan hệ

đó Còn nếu thành viên trong hộ gia đình tham gia các quan hệ pháp luật dân sự, hành chính vì lợi ích của hộ gia đình, thì chủ thể của quan hệ đó phải là hộ gia đình, còn thành viên đó chỉ là người đại diện cho

hộ gia đình khi tham gia quan hệ pháp luật Với lý do

đó, chúng tôi không đưa thành viên hộ gia đình vào điều luật Chúng tôi cũng không đưa khoản 3 Điều

739 Bộ luật Dân sự vào phương án 2 nói trên, bởi vì nếu đã quy định “khi có quyền sử dụng đất hợp pháp…” thì câu này đã có ý nghĩa khái quát là dù họ

có được quyền sử dụng các loại đất nói trên bằng cách tham gia các giao dịch như chuyển nhượng, tặng