Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý quy hoạch cải tạo khu chung cư Giảng Võ, quận Ba Đình, Hà Nội

sửa chữa, nâng cấp các khu chung cự đã lỗithời lạc hậu; khôg còn phù hợp với sự phát triển hiện tại là một xu thế tất yếu khôgthể tránh khỏi, khôg chỉ nhăm mục đích thay đôi bộ mặt cho đ

Trang 1

Chuyên đê thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Kim Hoang

LOI CAM DOAN

Tôi xin cam đoan nội dung báo cáo đã việt là do ban than thực hiện; khôg sao chép; cat ghép các báo cáo hoặc luận văn của người khác; nêu sai phạm tôi xin

chịu kỷ luật với Nha trường.

Hà Nội, ngày 15 tháng 5 năm 2013

Sinh viên

Nguyễn Thị Thu Hằng

SVTH: Nguyễn Thị Thu Hằng Lớp Kinh tế & Quản lý đo thị 51

Trang 2

LOI CAM ON

Trong quá trình hoàn thành chuyên đê; em đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt

tình của các thây cô giáo trong Khoa Môi trường va Đo thị cũng Như: các cô chú,anh chị đang làm việc tại Phòng Nghiên cứu phát triển đo thị va công trình kiếntrúc thuộc Viện kiến trúc, quy hoạch đo thị va nông thôn

Trước hết, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới Thay giáo TS Nguyễn KimHoàng mặc dù bận rất nhiễu công việc Như:ng Thầy luôn tận tình chỉ bảo, hướngdẫn em trong quá trình thực hiện khóa luận tốt nghiệp

Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới các PGS.TS Lê Thu Hoa, TS Nguyễn

Hữu Đoàn, TS Nguyễn Thanh Huyền, TS Bùi Thị Hoàng Lan cùng tập thé khoa

Môi trường va Đo thị, bộ môn Kinh tế va Quản lý Do thị va nhiều thay cô giáo khác

đã trang bị cho em những kiến thức quy bau dé giúp em hoàn thành chuyên đê

nghiên cứu này.

Em cũng xin gửi lời cảm ơn tới các anh chị trong Phòng Nghiên cứu phát

triển ẩo thị va công trình kiến trúc, đặc biệt là chị Ths Lê Thị Thuy Ha đã tạo diéu

kiện thuận lợi cho em trong quá trình thực tập va hoàn thành khóa luận.

Em cũng xin chân thành cảm ơn gia đình va toàn thể bạn bè đã quan tâm

góp ý va giúp đỡ em hoàn thành đê tài này.

Cuối cùng em xin kính chúc quý Thây, Cô cùng các Anh, Chị tại Viện Kiếntrúc quy hoạch đo thị va nông thôn luôn déi dào sức khỏe va đạt được nhiều thành

công frong sự nghiệp.

Em xin chân thành cảm ơn!

SVTH: Nguyễn Thị Thu Hằng Lóp Kinh té & Quản lý đo thị 51

Trang 3

MUC LUC

0989671007577 7 1

CHƯƠNG 1: CƠ SƠ LÝ LUẬN VE NHA O CHUNG CỰ 3

1.1 TONG QUAN VE MƠ HÌNH NHA Ơ CHUNG CU TẠI HÀ NỘI 3

JJNNN( (1l nằộằ 3

1.1.2 Đặc điểm nha chung Cự 55 5ccccctecerterkerkerkerkerree 4 1.1.3 Vai trị của nha ở CHUNG CỤ ĂSSĂSssessieeerses 5 1.1.4 Quy hoạch cải tho CHUNG CH SG Sen re 6 1.2 KINH NGHIEM VE QUY HOẠCH CAI TẠO CHUNG CU CŨ Ơ CÁC NƯỚC 7 12.1 Mơ hình lý thuyết “don vị ơ láng giŠng” -¿ 7

1.2.2 Kinh nghiệm thực tẾ ơ các HWĨC -c©ce+ccccccccsrxcei 11 1.2.2.1 Bảo quản Auy tri Quy NN Ov cescccscccesccessecececeseeeeeceseeeseeeeaeeeaes 12 1.2.2.2 Nâng cao chất lượng va sử dung hiệu quả Quỹ nha ở 13

1.2.2.3 Cải tạo thận trọng, nâng cao giá tri sử dụng quỹ nha o dat o — Ốố 14 1.2.2.4 Cải tạo tái cấu trúc, phát triển nha cao tang va khai thác tiềm năng AGL đái 22: ©5+25+‡EE+‡EEtSEE E323 2112112112112 tre 15 1.2.2.5 Cơ chế chính sách phù hợp dé tái phát triển - l6 1.3.ĐO THỊ HĨA VA TÁC ĐỘNG CUA CHÍNH SÁCH PHÁT TRIEN ĐO THỊ DEN 90:i01e1900e001155— 16

1.3.1 Các biến đổi về cấu trúc xã hiợ :-©sc©55zccsxcscsea 17 1.3.1.1 Thay đổi cầu trúc lao động xã hơi -. -+ +©5+ ©5552 17 1.3.1.2 Sức ép AGN SỐ cseccsecssesssesssesssssssssssesssesssecsscsscssesssecssecssecasecsess 17 1.3.1.3 Sự tap trung các trung tâm kinh tế lớn ơ vùng nội đo 18

1.3.3 Chính sách phát triển đo thị tại Hà Nội ảnh hương đến khu chung /s/PEEEEEE 19

1.3.3.1 Chính sách phát triển nha ở quốc Qideccecccccsscessessesseeseeseeseens 19 1.3.3.2 Chính sách tài chính đo thị «5+ < + s+++<+++esss+ 20 1.3.3.3 Cải tạo KCCC gắn với tái cấu trúc AO thị -: 20

CHƯƠNG 2: THUC TRANG QUAN LÝ QUY HOẠCH CẢI TẠO KHU CHUNG CU GIANG VO, QUAN BA ĐÌNH, HÀ NỘI 22

2.1 TONG QUAN VE KHU CHUNG CU GIANG VÕ - -c 2-5 cc<cccss 22

SVTH: Nguyễn Thị Thu Hang Lớp Kinh tế & Quản lý đo thị 51

Trang 4

2.1.1 VỊ trí, ranh GiGi, QUY HHÔ chinh eierierkt 22 2.1.2 Hiện trang dan cự va tâm lý của người dận - 23

2.1.2.1 Kết quả điều tra xã hôi hỌC -+© +55 ©ce+eececterterterxee 232.1.2.2 Nguyện vọng của người dận ảnh hương đến công tác cải tạo

2/1/1/15ã127ẼP07077070n8Ẽ0Ẽ78Ẽ86Ầ.Ắa ố.ố 25

2.1.3 Hiện trạng cơ cấu căn hộ -5+ 55c Sccctectecterterterkerkrrkee 26

2.1.4 Hiện trạng sử dụng đât chiên 27

2.1.5 Hiện trạng về cảnh quan chất lượng môi trường - 30

2.1.5.1 Hiện trạng CANN Quan 5à SScS+sssikseksersseeee 30

2.1.5.2 Chất lượng môi HUONG 55+ ©5c©ccSccctezterterterkereerkee 312.1.6 Hiện trạng công trình kiến trúc -sc©ce+cccccccccees 32

2.1.6.1 Các thông số quy hoạch hiện trạng chung của toàn khu: 322.1.6.2 Hiện trạng /7/21.7-08 na 322.1.6.3 Kết cấu căn hộ ccc+cccccctEtteirtrkterrtrtrrrrrrtrrrrrrtkeg 332.1.7 Hiện trạng về ha tang kỹ thuật 5c Sccccccererkereerkee 34

QiL.7.1, Gid0 thong an eố.Ầ 34

2.1.7.2 Hệ thống GiGi ceccecccessccsssesssesssesssesssssssesssssssesssssssssesssesssseseee 352.1.7.3 Hệ thong cấp thoát NUOC cesceccecceccescesvecsessessessessesseesecsessesseeses 352.1.7.4 Hệ thong xử lý chất thi cececceccecceccsscessessessessessessesseeseesesseeseeses 36

2.2 THUC TRANG CONG TÁC QUY HOẠCH CẢI TẠO KHU CHUNG CU CU

7002 ¬ắắắnắn d 37

2.1.1 Hiện trạng các dự án đã được phê duyỆt - ««- 37

2.1.2 Những hạn chế trong quá trình cải tạo -. -5c©5c55c: 39

2.3 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ QUY HOẠCH CẢI TẠO CHUNG CỰ GIẢNG VÕ

¬— ¿ : 41

2.3.1 Mô hình Qua Hý HH HH HH ghe 41

2.3.2 Những han chế trong quá trình quan Ïý -. -:-5-c5c- 44

2.4 ĐÁNH GIÁ THUẬN LỢI KHÓ KHĂN TRONG QUÁ TRÌNH CẢI TẠO

CHUNG CỰ, - (G131 11T 1T nh HT HT TT TT TT TT TH TH ni 45

QAD THUGH QT nốốốốốốốố 45

2.4.1.1 Đối với doah nghiệp) cecceccescescecsessessesseesessessessessessessesseeseeseeses 45

2.4.1.2 Đối với Người AGN :-22-55c2c+cccccccccerxerresrei 45

DQAQ KNOG KG nnnốốốốốố 46

2.4.2.1 VE quy NOCH cecccessessessessessessessessessessecsessessessecsecsessessessecsesseeses 462.4.2.2 Về cơ chế chính sách -c:-cccce+ccc+esecveererrveererrveed 472.4.2.3 VE VOM na 47SVTH: Nguyễn Thị Thu Hằng Lớp Kinh tế & Quản lý đo thị 51

Trang 5

2.4.2.4 Về giải phóng mặt bằng va tái định CU veceececcescescescescesseeseeees 48

CHƯƠNG 3: MOT SO GIẢI PHÁP NHAM NANG CAO HIỆU QUA

QUAN LÝ QUY HOẠCH CAI TẠO KHU CHUNG CU GIANG VÕ BA

BINH, HA 00 49

3.1 GIẢI PHAP VE CO CHE CHÍNH SÁCH ccccccceesceseseeseseesesseeeseeseeeaes 49

3.1.1 Giải pháp thu hút MAU tr 5-55 5scccEcEEetrrtrrrrrrrrseee 403.1.2 Giải pháp về quản lý quy hoạch — kiến trúc -. 503.1.3 Giải pháp về đât đai 5-5 E1 grren 51

3.1.4 Giải pháp bôi thường, di dời hỗ trợ tái định cự 513.1.5 Giải pháp quan lý sử dụng SAU củi ÍqO « «<<<<<S2 52

3.2 GIẢI PHAP NANG CAO CHAT LƯỢNG CANH QUAN, HA TANG KỸ

0.0/00 53

3.2.1 Gi HHO an nốốố.ố 53

3.2.2 ChiẾu Sáng 5c St TT TT 211 re 53

7x 54 3.2.4 Thoát HƯỚC fÏHổÏ SH HS HT TH vn hy 54 (an ee 54

3.3 GIẢI PHÁP VE TÀI CHÍNH - c2 S2 St St SSEikrrrrrrrkrrrrrrer 54 3.4 GIẢI PHAP VE CÔNG NGHỆ, NGUYEN VAT LIEU XÂY DUNG 56 3.5 GIẢI PHAP DE QUAN LÝ QUY HOẠCH 2 5 55255 +22 ++£+++ 56

3.5.1 Nâng cao vai trò của nha nước trong quản lý quy hoạch khu [1/1114 ID SA 5 56

3.5.2 Hài hòa lợi ích giữa Nha nước, người dận va cha dau tư trong

KAY TUNG 07Ẽn8n8686 6 h6 Ầ 58

3.5.3 Nâng cao vai trò tham ván của CONG đổy 594000.900757 Ô 61DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHẢO -< 52 ss©ssssesse 62

SVTH: Nguyễn Thị Thu Hang Lớp Kinh tế & Quản lý đo thị 51

Trang 6

DANH MUC CAC TU VIET TAT

HTKT : Hạ tang kỹ thuậtKTCQ : Kiến trúc cảnh quanDVO : Don vị ơ

TKNO : Tiểu khu nha ơ

KCCC : Khu chung cự cũCCCT : Chung cự cao tangMĐXD : Mật độ xây dựng TĐC : Tái định cự

KCC : Khu chung cự

HSSDĐ : Hệ số sử dụng đât

SDD : Su dung dat

GPMB : Giải phóng mặt bang UBND : Ủy ban nhân dận

DN : Doah nghiệp

Trang 7

DANH MUC HINH VE

Hình 1: Ban vẽ minh hoa mô hình “đơn vi ơ” của Clarence Perry - 10 Hình 2: VỊ trí khu chung cự cũ Giảng Võ c5 St S* vn gkp 22

Hình 3: Bản đồ hiện trạng KCCC Giảng Võ 5c 5 E£Ee£Ee£Ee£EerEerkerxee 26Hình 4: Minh họa khôg gian khu tập thé Giảng Võ ¿5 £+s£+£+E+£xzzxeẻ 30Hình 5: Hồ Giảng Võ .- ¿52-5222 2E EE2E1221121122171121111211 1111.1111 rre 30Hình 6: Khách sạn, nha hàng là những nguồn chính xả rác va chất thải 31Hình 7: Ban vẽ hiện trạng công trình kiến trÚC -2- 2 + s+£E£Ee£Ee£xerxerxered 32Hình 8: KCCC Giang Võ xuống cấp theo thời gian -2¿©522cscsezzssced 33Hình 9: Kết cau căn hộ khôg dam bảo gây nguy hiểm cho người dận 34Hình 10: Dự án cải tạo nha D2 mắc kẹt vì giải phóng mặt bằng - 39

DANH MỤC BANG BIEU

Bang 1: Mức độ thỏa mãn xét theo tẦng ¿c2 £E£+E££E££EeEEeEEerEerkerkerkee 24

Bảng 2: Cơ cau sử dung dat hiện trạng -¿- 2-52 22EE£EEEEEEEEeEErEkerkerrerree 28Bảng 3: Các dự án đã được phê duyỆt - c2 Sc 33111211 111111 krree 37

Bang 4: Các dự án đang nghiên cứu lập quy hoạch tại khu tập thé Giảng Võ 37

Trang 8

LOI MO ĐẦU

1 Ly do chọn dé tài

Sau hơn 20 năm chuyên đổi; sang nền kinh tế thị trường, quá trình đo thị hóa

ơ Hà Nội diễn ra rất nhanh chóng Tuy nhiên bên cạnh sự phát triển của một đo thịvăn minh thì vẫn còn những tàn tich cũ do chế độ cũ dé lại; đó là các khu chung cự

cũ — từng là biểu tượng một thời của chế độ bao cấp nay đã tro nên hư hại; xuốngcấp nghiêm trọng: Vì vậy việc cải tạo sửa chữa, nâng cấp các khu chung cự đã lỗithời lạc hậu; khôg còn phù hợp với sự phát triển hiện tại là một xu thế tất yếu khôgthể tránh khỏi, khôg chỉ nhăm mục đích thay đôi bộ mặt cho đo thị; mà hơn hết làđảm bảo sự an toàn, chất lượng tiện nghi, cải thyện cuộc sống cho người dận trong

khu vực Mặt khác, ván đê nha ơ là một ván đê đang gây rất nhiều bức xúc cho một

đo thị lớn Như:ng có quỹ đât hạn hẹp; tốc độ tăng trương dận số cao Như: Hà Nộihiện nay; Đây là một bài toán làm đau đầu những người dận cũng Như: đối với cácgiới chức quản lý đo thị, đòi hỏi phải có chính sách; chiến lược; phát triển nha ơ

thích hợp nhăm đáp ứng va giải quyết nhu cầu cấp bách về chỗ ơ cho người dận.

Qua những kiến thức tiếp thu được trong quá trình học tập; cũng Như: cơ hôi

được tiếp cận với những tải liệu liên quan va đặc biệt là nhận thức được sự cấp thyết

của ván đê nâng cấp cải tạo các khu chung cự cũ; tôi quyết định chọn đê tài: “Thực

trạng va giải pháp nâng cao hiệu qua quản ly quy hoạch cải tạo khu chung cự

Giảng Võ, quận Ba Đình, Hà Nội”

2 Mục tiêu nghiên cứu

Dé tai nghiên cứu nhăm mục dich:

- Xây dựng cơ sơ khoa học cho việc quản lý quy hoạch cải tạo chung cự cũ.

- Nêu được thực trạng quy hoạch cải tạo của khu chung cự Giảng Võ.

- Những ván đê còn tôn tại trong quy hoạch cải tạo chung cự Giảng Võ cầnđặt ra giải quyết

- Dé xuất một số giải pháp nâng cao hiệu qua quản lý quy hoạch cải tạo

3 Phạm vi va đối tượng nghiên cứu

SVTH: Nguyễn Thị Thu Hằng 1 Lớp Kinh tế & Quản lý đo thị 51

Trang 9

Đối tượng nghiên cứu của đê tai là những tài liệu, số liệu liên quan tới khu

chung cự Giảng Võ.

Phạm vi nghiên cứu đê tài: Nghiên cứu thực trạng về quy hoạch xây dựng va

quản lý Nghiên cứu giải pháp về cơ chế chính sách, hạ tầng kĩ thuật, tài chính

4 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp điều tra thực địa có mục đích là thống kê, kiểm tra chỉnh lý va

bổ sung những tư liệu về chung cự cũ trên địa bàn Hà Nội nói chung va cho chung

cự Giảng Võ nói riêng Phương pháp này áp dụng cho nội dung về tổng quan thực

trạng quy hoạch cải tạo chung cự Giảng Võ

Phương pháp điều tra xã hôi học nhăm thu thập thông tin làm sáng rõ nhữngván đê về đối tượng, nhu cầu cũng Như: tâm lý va mong muốn của người dận

Phương pháp tổng hợp, phân tích thực hiện trên cơ sơ phân tịch, đánh giá,

tổng hợp các tài liệu có liên quan đến khu chung cự Giảng Võ.

Phương pháp thống kê, thu thập va xử lý số liệu nhăm đánh giá thực trạng

quy hoạch cải tạo khu chung cự cũ Giảng Võ.

5 Kết cấu đê tài

Ngoài phần mơ đầu va kết luận đê tài gồm 3 chương :

Chương I: Cơ sơ lý luận về nha ơ chung cự va quản lý cải tạo khu chung cự

cũ trên địa bàn Hà Nội.

Chương II: Thực trạng quy hoạch cải tạo khu chung cự Giang V6, Ba Dinh,

thầy cô va cán bộ hướng dẫn Em xin chân thành cảm ơn!

Trang 10

CHƯƠNG 1: CƠ SO LÝ LUẬN VE NHA Ơ CHUNG CU’

1.1 Téng quan về mô hình nha o chung cự tại Hà Nội

1.1.1 Khái niệm

Khái niệm “chung cự” là một khái niệm cổ được người La Mã cô đại sửdụng từ thế kỉ thứ 6 trước công nguyên, trong tiếng Latin nó có nghĩa là “quyền sơ

hữu của chung”; Ngày nay “chung cự” là một hình thức quyền sơ hữu chứ khôg

phải là hình thức tài sản nguyên vẹn Các căn hộ ơ được tạo ra đồg thời va nằm bên

trong khuôn viên khu đât chung cự Khi một người sơ hữu căn hộ chung cự; người

đó có quyền sơ hữu khôg gian nằm giữa các bức tường, sàn va trần căn hộ củamình, va một quyền sử dụng chung đối với tất cả khôg gian chung thuộc khuôn viên

dự án chung cự chứa căn hộ day; Tai Singapore, khái niệm “chung cự” được sử

dụng Như: một khái niệm quy hoạch hơn là một khái niệm pháp lý, nhăm mô tả sự

phát triển những nha ơ, căn hộ được xây dựng nhăm mục đích khai thác tối đa quỹ

phần sơ hữu riêng; của từng hộ gia đình, cá nhân va phần sơ hữu chung của tất cả

các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nha chung cự.

Phần sơ hữu riêng trong nha chung cự bao gồm:

- Phần diện tich bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, logia gắnliền với căn hộ đó

- Phần diện tich khác trong nha chung cự được công nhận là sơ hữu riêng

theo quy định của pháp luật.

- Hệ thống trang thyết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với các hộ, phầndiện tich thuộc phần sơ hữu riêng

Phần sơ hữu chung trong nha chung cự bao gồm:

Trang 11

- Phan dién tich nha con lai cua nha chung cu ngoai phan diện tích thuộc so

hữu riêng trên.

- Khôg gian va hệ thống kết cấu chịu lực, trang thyết bị kỹ thuật dùngchung trong nha chung cự, gồm: khung: cột tường chịu lực tường bao ngôi nha,tường phân chia các căn hộ; sàn; mái sân thượng; hành lang cầu thang bộ,

- Hệ thống hạ tang kỹ thuật bên ngoài; Như:ng được kết nối với nha chung

cự đó.

1.1.2 Đặc điểm nha chung cự

Theo điều 239 Luật Dận sự 2005 thì nha ơ chung cự có những đặc điểm sau:

“ Phần diện tich va trang thyết bị dùng chung trong nha ơ chung cự thuộc sơhữu chung của tất cả chù sơ hữu của các căn hộ đó; va khôg thể phân chia”

“ Chi sơ hữu căn hộ trong nha chung cự; có quyền va ngĩa vụ ngang nhau

trong quản lý va sử dụng phần diện tich; thyết bị chung”

“Trong trường hợp nha chung cự bị tiêu hủy thì chù sơ hữu có quyền sử

dụng diện tich mat dat nha chung cự; theo quy định pháp luật”.

Do đặc điểm nha chung cự là nha được xây dựng chung cho nhiều hộ giađình nên việc đáp ứng được sơ thích, mong muốn của tất cả mọi người là vô cùng

khó khăn Các căn hộ chung cự được thyết kế đồg loạt va khôg tạo được nét khácbiệt.

- Về mặt quy hoạch

Nha ơ chung cự chịu ảnh hương lớn của quy hoạch; Đây có thê là điểm nhắncho diện mạo kiến trúc đo thị; đòi hỏi phải có đầy đủ các công trình phụ trợ Như:gara ô tô; kho chứa; các phòng kỹ thuật để đảm bảo cho đời sống dận cự sống

trong đó.

- Tải trọng lớn.

Chiều cao lớn kết hợp với số căn hộ nhiều, va làm cho công trình phải chịu

tải trọng lớn; Mặt khácchiều cao cũng làm cho công trìnhphải chịu tải trọng ngang

do gió va động dat gây ra nhiều hơn.Tuy nhiên ;néu được thyết kế hop ly chúng sẽ

có đóng góp quan trọng vao việc giải quyết nhu cầu thyết yếu về nha ơ cho đo thị

Trang 12

- Sử dụng nhiều năng luong:do đó cần có các giải pháp tiết kiệm dé nângcao hiệu suất sử dụng năng lượng ngay từ khi thyết kế xây dựng đến quá trình vận

hành sử dụng công trình:

- Vật liệu xây dựng các chung cự được xây dựng bang bê tông cốt thép cósức bền va độ chịu lực cao: Tuy nhiên đối với các chung chung cự cũ được xâydựng từ thế kỉ trước đến nay đã có dấu hiệu hư hỏng vì thời gian

- Thời gian sử dụng khôg dài bằng các công trình thấp tầng: khoảng vaichục năm; do đó việc phá dỡ các công trình này đòi hỏi cao về kỹ thuật ;tài chính

- Do các ảnh hương từ môi trường va tác động bên trong của các hộ dậnsinh sống nên các chung cự đòi hỏi việc tu bổ; bao dưỡng cao hơn các công trình

thấp tầng va hoạt động này đòi hỏi phải thường xuyên định kỳ để công trình hoạt

động hiệu quả;

1.1.3 Vai trò của nha o chung cự

Nha ơ khég chỉ là tài sản lớn, có giá tri của mỗi hộ gia đình cá nhân mà còn

là yếu tố quan trọng thể hiện trình độ phát triển kinh tế - xã hôi của mỗi quốc gia

;cũng Như: nền văn hoá; phong tục; tập quán của mỗi dan tộc; của từng vùng miền.Trong đời sống xã hôi việc cải thyện chỗ ơ là một trong những yêu cầu cấp báchnhăm nâng cao đời sống của nhân dan; Có chỗ ơ thích hợp va an toàn là một quyền

cơ bản của con người là nhu cầu chính đáng của mỗi hộ gia đình va là điều kiệncần thyết đề phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá; hiện

đại hoá đât nước.

Nha chung cự là một bộ phận của nha ơ ;vì vậy nó có vai trò giống Như: nhaơ; Ngoài ra nha chung cự còn có một số vai trò khác sau

Giải quyết chỗ ơ cho người dận đo thị Tốc độ đo thị hóa nhanh, trong khitrình độ phát triển khoa học kỹ thuật; còn chậm đã kéo theo các ván đê xã hôi Như:việc làm, môi trường; quy hoạch; cơ sơ hạ tang,; đặc biệt là ván đê nha ơ do thi.điều này đã va đang tạo sức ép rất lớn cho Chính phủ va các nha hoạch định chínhsách về nha ơ Mặt khác tốc độ tăng dận số nhanh làm cho quỹ đât ngày càng bị thuhẹp, Chính vì vậy các chính sách phát triển về nha ơ đặc biệt là nha chung cự; đã

đáp ứng một phân nhu câu về nha ơ ngày càng tăng của nhân dan.

Trang 13

Phát triển quỹ nha ; tiết kiệm quỹ dat đo thi: Dat đai là loại tài nguyên, tuliệu sản xuất đặc biệt Vi dat đai có giới han va khôg di chuyển được; nên mức độkhan hiếm của loại tài nguyên này rất cao đặc biệt là ơ các đo thị nơi có mật độ dận

số cao; Trong điều kiện sức ép dận số gia tăng về khôg gian sống va những giới hạn

về đât đai đo thị ngày nay;hướng ưu tiên giải quyết nha ơ cho người dận đo thị làkhuyến khích phát triển nha ơ chung cự Điều này đã đáp ứng được nhu cau lớn vềnha ơ trên quỹ đât hạn chế tạo điều kiện giải phóng quỹ đât cho phát triển kinh tế

mục đích sử dụng khác va còn tạo ra quỹ nha ơ mới.

Các ván đê về văn hóa — xã hôi: Nha chung cự ngoài mục đích để ơ va tạokhôg gian dé con người phục hồi sức khỏe nó còn là nơi dé mọi người có những

mỗi quan hệ mật thyết với nhau, thân thyện va gần gũi nhau hơn Tạo cho con

người có ý thức xây dựng môi trường sống chung va giữ gìn của chung, góp phần

từng bước xây dựng nếp sống văn hoá, văn minh hiện đại của người dận đo thị

1.1.4 Quy hoạch cải tạo chung cự

Quy hoạch chung cự là việc tổ chức khôg gian, kiến trúc, cảnh quan khuchung cự, hệ thống công trình hạ tang kỹ thuật, công trình ha tầng xã hôi va nha ơ

để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dận sống trong khu chung cự đó,được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch đo thị

Nội dung quy hoạch cải tạo chung cự bao gồm:

- Xác định các vùng kiến trúc, cảnh quan trong KCCC; đê xuất tổ chức khôg

gian trong các khu trung tâm, khu vực cửa ngõ KCC, trục khôg gian chính, quảng trường lớn, khôg gian cây xanh, mặt nước va điêm nhân.

- Quy hoạch giao thông: là việc xác định quỹ dat dành cho xây dung va phát

triển giao thông, vị trí, quy mô công trình đầu mối; tổ chức hệ thống giao thông đo

thị trên mat dat, trên cao va dưới mặt dat; xác định phạm vi bảo vệ va hành lang an toàn giao thông.

- Quy hoạch câp nước KCC: là việc xác định nhu câu va lựa chọn nguôn

nước; xác định vi trí, quy mô công trình cap nước gôm mạng lưới tuyên truyền tải

va phân phôi, nha máy, trạm làm sạch, phạm vi bảo vệ nguôn nước va hành lang bảo vệ công trình câp nước.

Trang 14

- Quy hoạch thoát nước thải: là xác định tổng lượng nước thải, vị tri va quy

mô công trình thoát nước gồm mạng lưới tuyến ống thoát, nha máy, trạm xử lý

nước thải, khoảng cách ly vệ sinh va hành lang bảo vệ công trình thoát nước thải

cua KCC.

- Cấp năng lượng va chiếu sáng đo thị là xác định nhu cầu sử dung nănglượng; nguồn cung cấp; yêu cầu bồ trí địa điểm; quy mô công trình đầu mối; mạnglưới truyền tải; mạng lưới phân phối hành lang an toàn va phạm vi bảo vệ côngtrình giải pháp tong thé về chiếu sáng KCC;

Nội dung quản lý quy hoạch cải tạo chung cự bao gồm:

- Quản lý các chỉ tiêu về diện tich,; mật độ xây dựng, hệ SỐ SỬ dụng đât va chié

cao tôi đa, tối thyéu của công trình trong từng khu chức năng của khu chung cự

- Kiểm soát khôg gian, kiến trúc các khu vực trong KCC

- Quản lý chỉ giới đường đỏ của các tuyến phố chính, cốt xây dựng khốngchế của KCCC

- Quản lý vi trí, quy mô va phạm vi bảo vệ, hành lang an toàn đôi với công trình ngâm.

- Quản lý khu vực cấm xây dung; phạm vi bảo vệ, hành lang an toàn côngtrình hạ tầng kỹ thuật; biện pháp bảo vệ môi trường

- Quản ly khu vực bao ton, tôn tạo công trình kiến trúc, di tich lich sử, vănhoá, danh lam thắng cảnh, địa hình cảnh quan trong KCC

- Quản lý sử dụng dat: các loại dat trong đo thị phải được sử dụng đúng mục

đích, chức năng được xác định trong đồ án quy hoạch đo thị đã được phê duyệt

1.2 Kinh nghiệm về quy hoạch cải tạo chung cự cũ ơ các nước

12.1 Mô hình lý thuyết “đơn vị o láng giềng”

Một khu dận cự, hay vẫn được gọi mơ hồ hơn là “một cộng dég”; là một tiểu

khu trong một đo thị mà những đặc điểm về xã hôi va môi trường sống phân biệtchúng với những khu dan cự khác Từ buổi bình minh của do thị tới thời kỳ đươngđại, khu dan cự đã luôn được xem là một đơn vi cơ bản của quy hoạch thành phốnhăm giải quyết những thách thức chính tri va xã hôi của thời đại Phụ thuộc vao

Trang 15

ván đê muốn giải quyết va phan cấu thành của do thị được quan tâm (khu trung tâm,khu phố cũ hay khu ngoại ô), những nha tư tương tiên phong về đo thị đã phát triển

những luận đê va những nguyên tắc khác nhau cho việc kiến tạo khu dận cự Như:

một đơn vị quy hoạch.

Vai trò xã hôi của đơn vị đo thị này là nhăm giảm nhẹ va thậm chí giải thoát

cự dận khỏi sự phi-cá-nhân, bat 6n, cô lập va xa lánh của môi trường sống đo thịđặc biệt là vao đầu thé kỷ 20 Mặc dầu những nha xã hôi học đã là những người đầutiên nêu lên tầm quan trọng của cộng đồg địa phương nơi những tương tác gần gũigiữa con người với con người diễn ra, chính những nha tổ chức các khu tạm trú chongười nhập cự từ nông thôn lên thành phố va từ các quốc gia khác tới Mỹ vao cuối

thế kỷ 19; đầu thế kỷ 20 Như: Samuel Barnett va Jane Addams (người phụ nữ đầu

tiên đoạt giải Nobel Hòa bình) mới là những người đê ra ý tương về khu dận cựNhư: một đơn vị quy hoạch thông qua những nỗ lực khôg ngừng nhăm cung cấpdịch vụ xã hôi ơ địa phương; Mang những dịch vụ cần thyết tới cự dận địa phương

ngay trong khả năng năng tiếp cận của họ va khuyến khích sự tương tác xã hôi giữa

những con người này, những lý tương va nguyên tắc mà các nha cải cách này theođuổi, đã đặt nền tang đầu tiên cho quy hoạch khu dan cự Cũng từ góc nhìn về cungcấp dịch vụ xã hôi, Fainstein nhận ra rằng chức năng của quy hoạch khu dận cự pháttriển sau này thành một cơ sơ cho việc kết hợp các nguồn lực công cộng, tư nhân vacác tô chức phi lợi nhuận va sự phát triển của cộng dég

Vao năm 1923, nha xã hôi học Clarence Perry tao ra một bước tiến vược bậctrong lich sử quy hoạch bang việc giới thyệu công thức “đơn vị (quy hoạch) khudận cự” (neighborhood unit vẫn được dịch là “đơn vị láng giềng” tại Việt Nam)Như: là một phương tiện nhăm giải quyết các ván đê xã hôi của thành phố va cung

cấp các dich vụ xã hôi trong phạm vi đi bộ từ nơi ơ Các công trình dich vụ, trường

học đặt gần lõi cây xanh nối liền với các tuyến đường đi bộ, cách ly với các đườnggiao thông lớn Các cửa hàng thì đặt ơ vanh ngoài gần các bến giao thông côngcộng Mau chốt trong quan niệm thyết kế DVO của Perry là tháo đỡ các chướng

ngại ngăn cách quan hệ xóm giềng do khác biệt màu da, tín ngưỡng hay địa vị xã

hôi tạo ta Quy mô tối thyéu mô hình DVO có trung tâm là trường tiểu học

Trang 16

Ong đã thực hiện một nghiên cứu xã hôi hoc nhăm xác định các yếu tố quyếtđịnh thành công cho sự phát triển của các khu dận cự trong một thành phó Vao thờibấy giờ, những nỗ lực của xã hôi nhăm cải thyện chất lượng sống trong các thành

phố công nghiệp khôg chỉ bao gồm việc xây dựng nha ơ cho người lao động nghẻo

mà có cả những cuộc đấu tranh của tang lớp trung lưu nhăm đưa các dịch vụ côngcộng về phạm vi các khu dan cự nơi họ sinh sống Xa hơn nữa, Clarence Perry nhậnthấy tầm quan trọng của việc chữa tri căn bệnh lãnh cảm của cự dan các thành phốlớn khi mà cuộc sống đo thị làm mỗi cá nhân trơ nên vô danh va quan hệ cộng dégnhạt nhẽo Ong đê xuất 6 nguyên lý thyết kế nhăm tao ra những khu dan cự an toàn,

có ranh giới va đặc trưng rõ rệt, khuyến khích sự giao tiếp giữa các cự dan va tươngtác giữa cự dận va địa danh nơi họ sinh sống:

1 Quy mô dận số của một “đơn vị ơ” phải đảm bảo tối thyéu cho một trườngtiêu học hoạt động;

2 Thương mại được phát triển tai ria của cộng dég, nơi giáp ranh với các khudận cự kế cận va đường giao thông đối ngoại;

3 Công viên va các khôg gian nghỉ dưỡng, thé dục — thé thao ngoài trời cầnđược bồ trí;

4 Ranh giới của cộng đồg được xác lập rõ ràng bằng đường giao thông đối

Trang 17

Chuyên đê thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Kim Hoàng

Quan niệm xây dựng thành phố theo DVO của Clarence Perry được phô biếnrộng rãi va ứng dụng nhiều nước trên thế giới Thành phố Harlow ơ Anh do kiến

trúc sư F.Gibberd thyết kế va xây dựng năm 1944 theo quan điểm tổ chức thànhcác đơn vị TKNƠ với cấu trúc quy hoạch dạng tầng bậc va liên quan chặt chẽ với hệ

thống giao thông Thành phố Harlow là hình mẫu về cấu trúc tầng bậc do quan điểmkhu biệt hoá chức năng của các hoạt động KGĐT va thyết lập môi trường ơ chất

lượng cao theo đặc thù khôg gian ơ yên tĩnh va công cộng nhộn nhịp Từ giai đoạnlich sử nay, DVO láng giềng với cấu trúc tang bậc đã được khang định là một mô

hình phù hợp Quan niệm tiểu khu của Liên Xô được hình thành từ đó Lý luận về

TKNƠ được hương ứng nồng nhiệt va triển khai nghiên cứu, thyết kế quy hoạch rồi

từ đó phô cập nhanh chóng ra toàn Liên Xô va các nước Xã hôi chi nghĩa thời ấy,trong đó có Việt Nam Đến nay mặc dù đơn vị TKNƠ vẫn còn nhiều ý kiến bàn cãiNhu:ng khôg thể phủ nhận tam quan trọng của mô hình này trong việc xây dựng cơ

sơ lý thuyết về nha ơ chung cự ơ Việt Nam hiện nay.

Trang 18

1.2.2 Kinh nghiệm thực tế ơ các nước

Sau Đại chiến thế giới thứ hai, cấu trúc “tiêu khu nha ơ” được ứng dụng rộngrãi đầu tiên ơ các nước Bắc Âu va Đong âu, sau đó là ơ Bắc Mỹ Các nước Bắc Âu

áp dụng thành công nhất mô hình này O Anh va Pháp hàng loạt đo thị mới xung

quanh thủ đo đã xây dựng theo kiểu tô hợp nha ơ chung cự va các công trình côngcộng tạo thành các tiểu khu nha ơ, nhiều tiểu khu nha ơ tạo thành đơn vị ơ Ý tuogchù dao của của cấu trúc don vị o rat gần với lối sống xã hôi chù nghĩa nên cũngđược cải tién va nhanh chóng phát triển trên các nước Xã hôi chù nghĩa, đặc biệt ơ

Liên xô cũ.

Từ những ứng dụng thực tế tại nhiều nước có thê thấy cấu trúc tiêu khu nha ơ

được hình thành từ Mỹ, một nước có nền kinh tế phát triển cao nên nó chỉ phát huy

tác dụng ơ những nước kinh tế phát triển Như: Anh, Pháp, Đức, Thụy Điền, HàLan đối với các nước kém phát triển, mô hình này bộc lộ nhiều hạn chế

Sau một thời gian dài sử dụng các khu chung cự đã xuống cấp va bộc lộ

những hạn chế về nhiều mặt Những năm 1980 là thời kỳ khủng hoảng của mô hình

tiêu khu nha ơ Các nước trước đây đã áp dụng mô hình này giờ đây đứng trước ván

đê cải tạo Như: thế nào Có thê thấy những khu chung cự ơ các nước khác nhau đêucùng có chung một số ván đê Như: sau: Đó là hệ thống quy hoạch thô sơ, khu ơphan nhiêu bị cách xa trung tâm do thị; Môi trường ơ kém, khôg gian bên ngoài nha

ơ sử lý nghèo nàn gây nên sự buồn tẻ; Cơ cấu nha ơ, căn hộ khôg hoàn chỉnh, diệntích chật hẹp, thyéu cac khu vé sinh va dién tich phu Nhu: nhau kế cả với căn hộlớn, nhỏ; Khôg gian phục vụ giao tiếp của nha ơ chưa được tính đến đầy đủ; Hìnhthức thyết kế dập khuôn, sơ sai, buôn tẻ, vật liệu xây dựng nghẻo nàn, chất lượngthẩm mỹ kém; Chat lượng kỹ thuật xuống cấp tram trọng do khôg được bảo dưỡngsửa chữa định kỳ, thấm dột, tiếng ồn va cách nhiệt kém Nguyên nhân cơ bản do

sự biến đổi sâu sắc về kinh tế-xã hôi va kỹ thuật, những nhân tố mới xuất hiện vanhu cầu luôn phát triển của cuộc sống đo thị Mặt khác những yếu kém về quản lývận hành va phát triển sẽ luôn tạo ra hiện trạng cần phải khắc phục hoặc đôi mới

Xác định rõ nguyên nhân của các Như:ợc điểm nêu trên Các nước đêu đã có những nghiên cứu thử nghiệm cải tạo; nâng cấp KCCC hướng tới những mục tiêu

cơ bản: Đáp ứng các biên đôi về quy hoạch va nhu câu cải tiên câu trúc khu ơ; Nâng

SVTH: Nguyễn Thị Thu Hằng l1 Lớp Kinh tế & Quản lý đo thị 51

Trang 19

cấp những DVO; căn hộ va môi trường xung quanh, cải tạo tái cau trúc va nâng cấpdég bộ dé đáp ứng tiêu chuẩn tiện nghi; phù hợp những biến đổi về chính tri kinh

tế-xã hôi hiện đại;xu hướng giải quyết KCCC chù yếu là cải tạo va nâng cấp cải

thyện điều kiện ơ, b6 sung chức năng mới, va kiện toàn khôg gian được phát triểnphù hợp với điều kiện kinh tế-xã hôi mới; Tại các KCCC cũ nát trong trung tâm đothị được kiến thyết lại nhăm khai thác các giá tri tiềm năng đo thị (Đức, Hoa Kỳ,Trung Quốc ) Giải pháp chung cơ bản là: TDC tại chỗ vi đại đa số dan cự do thimong muốn cải thyện điều kiện ơ tại chỗ; Bài học kinh nghiệm ơ các nước cũngchính là kinh nghiệm quý báu để Việt Nam học tập; ứng dụng vao công tác quyhoạch cải tạo chung cự cũ Kinh nghiệm cải tạo KCCC được giải quyết cơ bản theo

các hướng sau.

1.2.2.1 Bao quản duy trì quỹ nha ở

Sửa chữa nhỏ: Tién hành với từng bộ phận của khối nha, va hệ thống trangthyết bị kỹ thuật hư hỏng, Được chia thành 2 dạng gồm sửa chữa nhỏ dự phòng: là

việc bảo hành kỹ thuật thông thường (tiễn hành 3 năm một lần), để đảm bảo cho các

nha ơ có thé vận hành hoàn hảo trong khoảng thời gian giữa hai kỳ sửa chữa (sử

dụng 75-80% phương tiện), va sửa chữa nhỏ khôg dự phòng (sử dụng 20-25%

phương tiện) là việc khắc phục các hư hỏng đột xuất Tương quan giữa chỉ phí sửachữa đột xuất va sửa chữa bảo hành: là chỉ số xác định sự thành công của các cơ

quan quan lý nha ơ.

Sửa chữa lớn: Phục hồi hoặc thay thế những thành phần của hệ thống thyết

bị tuỳ theo mức độ hư hỏng; được chia thành sửa chữa lớn tổng thể, va sửa chữa lớn

có lựa chọn Sửa chữa lớn tổng thể :có thé loại trừ được những hư hỏng, xuống cấpvật thê va phi vật thể với nội dung thường bao gồm bố trí mặt bằng căn hộ gia đìnhtheo những yêu cầu hiện đại; nâng cao mức độ hoàn thyện hệ thống trang thyết bị

kỹ thuật: tức là sửa chữa lớn kết hợp hiện đại hoá va hoàn thyện hệ thống thyết bị.Sửa chữa lớn có lựa chọn chỉ loại trừ được các hư hỏng xuống cấp về vật thể tức làsửa chữa mà khôg bố trí lại mặt bằng Như:ng vẫn hoàn thyện trang thyết bị Đối với

những nha ơ trong diện phá dỡ; sửa chữa duy trì được tiến hành dé đảm bảo an toàn

va vệ sinh cho người ơ trước khi di chuyên.

Trang 20

Năm 1965-1966 tại Liên Xô các cơ quan quan ly nha o đã soạn thao phương

pháp thyết kế cải tạo, sửa chữa nhỏ, sửa chữa lớn thyết lập dự án cải tạo, nâng cấp

cụ thé cho quỹ nha ơ với việc quy hoạch lại các TKNƠ theo tình trạng khảo sát Cáckết quả chỉ ra răng hệ thống tổ chức nha ơ, công trình phục vụ công cộng va cácthành phần khác nên cải tạo theo hướng hoàn thyện mô hình TKNƠ Theo số liệuđiều tra khảo sát quỹ nha ơ đối với bộ phận cần cải tạo thì 27% KCCC cần sửa chữa

lớn tổng thé va thay đồi toàn bộ cau tạo bên trong, 28% cần thay đổi một phan cấu

tạo bên trong kết hợp tô chức lại mặt bằng, 39% cần sửa chữa lớn có lựa chọn va có6% nha o dang đơn nguyên hành lang cần cải tạo theo hướng chuyên đồi công năng

thành ký túc xá, khách sạn Trong nghiên cứu cải tạo nha ơ cũ tại Kiev-Ucraina các

kiến trúc sư cũng đã sử dụng 3 dạng cải tạo là phá đỡ va xây dựng mới, sửa chữalớn có lựa chọn va sửa chữa tổng thể khu nha ơ

1.2.2.2 Nâng cao chất lượng va sử dụng hiệu quả Quỹ nha ơ

Cải tạo quy hoạch khu o: Hạ thấp mật độ người ơ; tăng cường với kết hợp

hoàn thyện trang thyết bị HTKT; va tiện nghi vệ sinh môi trường Đặc biệt là hệ

thống đường được thay đổi mạng lưới hiện có dé đảm bảo tính thống nhất với dòng

đi bộ;xây dựng các bãi đỗ xe trực tiếp cạnh các căn hộ va đồg thời tìm kiếm giảipháp sử dụng đa mục đích Cải tạo cơ cấu chức năng khu ơ, dé bổ sung những côngtrình phục vụ công cộng cần thyết Như: thương nghiệp; dịch vụ giải trí; xươngnghé Tang cường sử dung các phương tiện thông tin thị giác, các trang thyết bịđường phố, hoàn thyện hệ thống chiếu sáng công cộng va đặc biệt là hệ thốngKTCQ làm nơi giao tiếp cộng dég cải thyện môi trường 0;

Cải tạo nhá ơ bằng giải pháp linh hoạt: Coi nơi mơ rộng điện tích căn hộ ơgắn liền với phòng sinh hoạt chung bằng cách xây ốp, tạo thêm sân trời mới, kếthợp 2 căn hộ nhỏ thành một căn hộ lớn hơn, cải tạo lại trần san dé hop nhất với căn

hộ ơ tầng kế trên hoặc kế dưới Các khôg gian tại tầng trệt va tầng ham được cải tạothành cửa hang, dich vụ nhỏ hoặc xương nghé Cac diện tich xung quanh nhá ơđược chia cho các căn hộ để sử dụng vao mục đích cá thé hoặc tập thể Như: cải tạo

thành các vườn nhỏ, sân chơi cho trẻ em, chỗ nghỉ ngơi yên tĩnh Những phương

pháp trên được triển khai theo các giải pháp linh hoạt được thực hiện tại Cộng hoà

Trang 21

dan chù Đức, Pháp (Cai tạo khu nhá o chung cự o Ronceray-Glonnieres), Liên Xô,

Cải tạo va nâng cấp hệ thống trang thyết bị: Hiện đại hoá các trang thyết bị

kỹ thuật; công tác này có thể tiến hành dég thời với việc tái cấu trúc, sửa chữa lớn

Những can thyệp kỹ thuật trong va ngoài nha Như:: làm thêm lớp cách nhiệt cho

tường ngoài va tang áp mái; sửa chữa chống thấm dột bang vật liệu tiên tiễn hơn;cải tạo khu vệ sinh Bồ sung những trang thyết bị kỹ thuật mới Như: thang máy, ốngthu rác; thang phòng chữa cháy; va thyết lập các giải pháp cải thyện chất lượngthâm mỹ kiến trúc được thực hiện tại Cộng hoà dận chù Đức, Pháp

Khu nha ơ Regent Park-Toronto tại Canada là một ví dụ điển hình trong việc

cai tạo thành công các khu ơ cũ với phương pháp cai tạo dé ra là mơ rộng va làm

mới hệ thông đường, tăng mật độ cây xanh va khôg gian sinh hoạt cộng dog Về cơ

cầu quy hoạch vẫn giữ cơ cấu chung với hạt nhân trung tâm là khu công viên cây

xanh, các nha thấp tang bi pha bỏ dé thyết kế thành nha liền kề 6 phố, cai tạo cácnha chung cự nhiều tầng va nâng cao điều kiện vi khí hậu nha ơ

1.2.2.3 Cai tao thận trọng, nâng cao giả tri sử dụng quỹ nha o dat ở

Cai tạo thận trọng chính là quan tâm; tôn trọng ý kiến nguyện vọng củangười dận va những mối quan hệ xã hôi lành mạnh; gắn bó là điều mà mọi ngườitrong khu ơ mong muốn tạo dựng được Mặt khác cai tạo thận trọng cho phép giải

quyết cơ bản nhu cầu điều kiện ơ mới dég thời thông qua đó nâng cao giá tri sử

dụng quỹ nha ơ;đât ơ va gắn quyền lợi tránh nhiệm về tao dựng chỗ ơ cho cộng dégđân cự khu ơ cũng Như: đảm bảo những điều kiện khả thy để cai tạo,

Tại Thuy Điển; dé cho người thuê nha có ảnh hương nhiều hơn tới quá trình cai tạo; Chính phủ bán nha cho họ để biến họ thành chù sơ hữu; Quá trình này bắt

đầu kéo đài từ 1970-1990 với điều kiện dé mua được căn hộ là người thuê nha phải

tự liên kết (theo thống kê là 75%) thành tổ chức những người thuê nha; Những

SVTH: Nguyễn Thị Thu Hằng 14 Lớp Kinh tế & Quản lý do thị 51

Trang 22

nghiên cứu ban đầu cho thấy người dan thoả mãn với giải pháp này va triển khai cải

tạo thận trọng ;

1.2.2.4; Cải tạo tdi cấu trúc, phát triển nha cao tang va khai thác tiềm năng dat dai

Pha bo; xây mới tao điều kiện tái định cự: Được thực hiện trên cơ sơ cácKCCC mất tính bền vững; trạng thái khu ơ bị phá vỡ cân bằng va khôg thể thựchiện giải pháp phục hôi khi mà đã xác định được các động lực phát triển lớn hơn décải tạo khôg gian;Phá bỏ,xây mới tạo điều kiện tái định cự thực hiện thành công tạiHoa Kỳ; Trung Quốc; Hàn Quốc

Xu hướng cải tạo khai thác, phát triển tiềm năng quỹ đâi: Yêu cầu quantrọng được đặt ra trong khu trung tâm đo thị điển hình là các quốc gia Như: Hoa Kỳ,Canada; Đức; Trung Quốc hay một số quốc gia phát triển khác có đo thị ổnđịnh Việc cải tạo đo thị tái khai thác đât đai va phát triển dịch vụ công năng đo thịđược chú trọng phát triển liên tục Như: là một tất yếu của tô chức khôg gian; Bêncạnh đó; xu hướng cải tạo tái cau trúc; phát triển nha ơ cao tầng cũng là một xuhướng được khăng định theo đặc thù từng Quốc gia

Trung Quốc là Quốc gia đong dận, mật độ cự trú lớn va khả năng ứng dụng

công nghệ khoa học kỹ thuật mạnh mẽ, Chính phủ sử dụng giải pháp cải tạo tái cấu

trúc (phá bỏ KCCC) tại các khu trung tâm đo thị lớn Như: Bắc Kinh, Thượng Hải,

Quảng Châu, Thâm Quyén dé phát triển nha cao tầng với tốc độ rất lớn, diễn rađổg loạt tại các đo thị, khai thác tối đa tiềm năng dat đo thị va đã mang lại thànhcông lớn Do diện tịch các thành phố lớn Trung Quốc rộng nên việc di dời, GPMB,xây dựng mới va cải tạo xây dựng thực hiện theo quy hoạch có nhiều thuận lợi Từ1979-1988 Thượng Hải đã xây dựng 220 công trình nha ơ cao tang với 2.120.000m2 sàn Từ 1989-1990 số nha ơ cao tầng đã lên tới 625 toà nha, dự định xây dựng

thêm 542 toà nha, tổng cộng là 1.167 toà nha với diện tich 13.450.000m2 san, đa

phần từ 12-20 tầng, có khu 24-30 tầng

Tại Hàn Quốc năm 1970, Chính phủ thực hiện chương trình cải tạo, nâng cấpnha ơ trên phương diện có sự hợp tác của người dận sống tại các KCCC với các nhathầu tư nhân bang cách hỗ trợ cho người dan vay vốn lãi suất thấp, thời gian chi trảdài hạn Dự án thực hiện với phương thức mua dat từ chính quyền thành phố trongphạm vi quy hoạch của dự án, sau đó đỡ bỏ hoàn toàn các KCCC dé xây dung lại

Trang 23

CCCT với mật độ xây dựng cao tạo quỹ san nha o tăng lên va các cht so hữu là

người dan góp tiền cùng doah nghiệp tư nhân dé kinh doah thu lợi nhuận về cho dự

án; Chương trình thực hiện “Tái phát triển hợp tác xã” này được sự hỗ trợ của Chính phủ; đã góp phan thay thế những khu nha ơ cũ nát hỏng hóc bằng những khu

nha mới va tạo cơ hôi cho người dận có thé TDC tại chỗ,

Ngoài ra một số Quốc gia Như: Liên xô Đức cũng ứng dụng những điềukiện cải tạo tái cấu trúc phù hợp đặc thù KCCC dan cự Với mục đích lớn là ồnđịnh cuộc sống dận cự đo thị theo nhu cầu của cộng dég TDC,

1.2.2.5 Cơ chế chính sách phù hop dé tái phát triển

Ngày nay trong hệ thống đo thị của thé giới tư ban chi: nghĩa thì Singapore

có chương trình nha ơ công cộng lớn nhất Chính phủ Singapore đã có những

chương trình chính sách hỗ trợ nha ơ rất hiệu quả Như:: giúp đỡ người dận vay tiềnvới lãi suất thấp hoặc trả góp để mua nha, tham gia quản lý trong quá trình xâydựng chặt chẽ Nhờ có chính sách này mà hiện nay 85% dận cự Singapore sống

trong hơn 585.000 KCC với mật độ cao tại các khu do thị vệ tinh hoặc các nha ơ do

các tổ chức xây dựng va quản lý, 90% dan cự là chù sơ hữu Một quan điểm quantrọng trong chính sách của Singapore là việc coi nha ơ Như: một thành phần quantrọng của nền kinh tế chứ khôg phải chỉ là một khía cạnh của phúc lợi xã hôi

Chính phủ Trung Quốc cũng thực hiện một chương trình nha ơ hiệu quả dochính sách TDC được ghi cu thé trong Luat dat dai Trung Quéc xac dinh nha o 1amột nhu cầu lớn; một thi trường kinh doah rất hiệu quả Trên cơ sơ thương lượngđên bù thoả đáng; Chính phủ Trung Quốc thực hiện thành công chương trình di danTDC kết hợp với dao tạo nghề chuyền đổi cơ cấu lao động

1.3.Đo thị hóa va tác động của chính sách phát triển do thị đến chung cự cũ

Quá trình đo thị hóa diễn ra mạnh mẽ làm cho các đo thị ngày càng phát

triển; lực lượng lao động chuyền từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất công nghiệpngày càng dong, Do thị hoá là hiện tượng xã hôi liên quan tới dịch chuyền kinh tế -

xã hôi - văn hoá - khôg gian - môi trường sâu sắc gắn liền với những tiến bộ khoahọc - kỹ thuật tạo đà thúc đây sự phân công lao động đây mạnh sự phát triển kinh

tế thay đồi trong đời sống xã hôi va văn hoá nâng cao mức sống Chúng ta có thé

định nghĩa một cach đơn giản; Do thị hóa là một hiện tượng, trong đó tốc độ tăng

SVTH: Nguyễn Thị Thu Hằng l6 Lớp Kinh tế & Quản lý do thị 51

Trang 24

dan số trong cac khu vuc do thi vuot xa tốc độ tăng dận số nói chung, làm ảnhhương trực tiếp tới quy mô của Thành phố, Quá trình Do thị hóa biểu hiện bơi cácyếu tố Như: sự dịch cự đo thị, sự tăng nhanh của dận số đo thị, sự bành trướng củacác đo thị lớn, sự thay đôi lối sống dận cự va sự xấu dần đi của môi trường song.

Đi cùng các biến đổi Do thị hóa là Chính sách phát triển Do thi của Nhanước nói chung va Chính sách phát triển Do thị Hà Nội nói riêng Những biến đổi

va chính sách này đã tác động trực tiếp đến khu vực chung cũ trong Thành phố HàNội, là một trong những nhân tố ảnh hương mạnh mẽ đến khôg gian chung cự cũ

Hà Nội.

1.3.1 Các biến đổi về cau trúc xã hôi

1.3.1.1 Thay đổi cau trúc lao động xã hôi

Quá trình đo thị hóa làm chuyên dịch cơ cấu lao động từ nông nghiệp sang

lao động công nghiệp, từ công nghiệp sang dịch vụ va khoa học công nghệ Sự thay

đôi cầu trúc lao động tác động đến quá trình dịch cự xã hôi, quá trình dịch cự nghề

nghiệp va quá trình dịch cự địa lý từ nông thôn ra thành thị Khu vực trung tâm đo

thị có nhiều cơ hôi việc làm dẫn đến quá trình dịch cự chuyên mạnh về phía trung

tâm, khiến cho khu trung tâm — đặc biệt là khu ơ Như: KCCC chịu sức ép nặng về

mật độ dận cự.

Mặt khác với định hướng phát triển kinh tế của Nha nước va chuyền dịch cơcấu kinh tế theo hướng nông nghiệp — công nghiệp — dich vụ Như: hiện nay, lựclượng lao động có sự chuyển dịch mạnh mẽ sang khu vực dịch vụ Trước kia vớihầu hết din cự Hà Nội là cán bộ công nhân viên chức Nha nước thì hiện nay một số

lượng lớn lao động dư thừa, khôg có công ăn việc làm phải tự xoay sơ, hoặc làmcác nghề tự do tận dụng các quỹ dat trống dé kinh doah Tình hình nay đã gây ra

hiện tượng phát triển thương mại dịch vụ cá thể tự phát diễn ra rộng khắp trong toàn

bộ các KCCC đặc biệt là các hộ dận sống 0 tang một của các KCC

1.3.1.2 Sức ép dận số

Sự tăng nhanh dận SỐ va su tap trung dan số với mật độ cao vao khu vực do

thị là một trong những nguyên nhân chính của việc mơ rộng đo thị Sức ép của ván

đê gia tăng dận số đã tác động mạnh đến đo thị về mọi mặt: về mật độ ơ (nhân khẩu

tăng), vê kinh tê, lôi sông xã hôi đã có những biên động sâu sắc.

Trang 25

Su gia tăng mật độ cự trú cũng Nhu: tăng nhu cầu về chỗ o làm quá tải hệthống HTKT ơ các KCCC Nguyên nhân của thực trạng giao thông KCCC hiện nay

chính là do hệ thống HTKT giao thông KCCC, đã quá tải va dég thời khôg được

chỉnh trang sửa chữa, nên xuống cấp trầm trọng Số lượng phương tiện giao thôngtăng vọt; hệ thống giao thông cơ bản khôg đáp ứng được nhu cầu đỗ xe ,va lưuthông, về chất lượng thì mạng lưới này đã cũ kỹ, va tồi tàn, về số lượng thì khôg đủ,

cá thé tự do kinh doah tran lan; va sự lan chiếm dat công cũng làm ảnh hương đến

giao thông Việc coi nơi cua dan cự đã gay tro ngại lớn cho việc duy tu bảo dưỡng;

Dég thời hiện tượng phân bố lại kỹ thuật căn hộ từng hộ gia đình một cách tuỳ tiện,cũng dẫn đến tình trạng xáo trộn nhất định đã tác động khôg nhỏ đến việc kiểm

soát, duy tu, bảo dưỡng va hoàn thyện.

Sự tăng dận số dẫn đến mật độ dận cự cự trú tập trung tại khu vực KCCCquá dong làm biến đổi khôg gian công cộng KCCC cùng việc mat cân bằng KTCQ,tác động xấu đến môi trường va quá trình vận hành sử dụng KCCC Ảnh hương củalối sống hiện tại cũng làm cho các hoạt động giao tiếp có tính chất cá nhân; (trongkhi lợi thế của mô hình DVO là tăng tính chất láng giềng) Ván đê đặt ra cần giảiquyết trong cải tạo KCCC là vừa đáp ứng đủ quỹ nha ơ cho người dận trong KCCC,trả lại được KTCQ cân bằng ban đầu Nhưng vẫn đảm bảo chỉ tiêu mật độ của mô

hình DVO.

1.3.1.3 Sự tập trung các trung tâm kinh tế lớn ơ vùng nội do

Do dat trung tâm có giá tri rat lớn nên mật độ xây dựng tại các khu trung tâmthương mại dịch vụ thường rất cao, hơn nữa, các công trình cao tầng cũng đượcphát triển mạnh nhăm khai thác tối đa quỹ đât

Do đặc thù của hoạt động kinh doah thương mại dịch vụ thường phân bố chù

yếu theo các trục giao thông chính Vì vậy có thể nhận thấy các hoạt động nàythường tập trung ơ các trục giao thông xuyên khu va bao quanh khu ơ, ngoài ra còn

phát triển cả vao trung tâm TKNO tạo thành những tuyến phố kinh doah thương

mại dịch vụ tổng hợp Theo đó tại khôg gian tầng một của nha ơ cũng phát triển các

hoạt động kinh doah phục vụ dận cự khu vực nội bộ Nhưng loại hình kinh doah này

phát triển manh mún, khôg theo bố cục cụ thể chù yếu là do hộ gia đình tự phát Giá

tri dat chưa được khai thác triệt dé, hình thành tuyến thương mại dịch vụ cao cấp bô

SVTH: Nguyễn Thị Thu Hằng I8 Lớp Kinh tế & Quản lý do thị 51

Trang 26

sung hữu hiệu cho hoạt động dich vụ do thị Vi vậy, tuy hệ thống kinh doah thươngmại phát triển tràn lan Nhưng chất lượng yếu, manh mún, chỉ phù hợp với kinh

doah nhỏ lẻ.

Dựa vao các hiện trạng phát triển trên; có thé thay xu hướng phủ hợp trong

cải tạo xây mới lại các KCCC hiện nay là:

- Đảm bảo chỉ tiêu mật độ xây dựng phù hop; tang cao xây dựng trong quyđịnh cho phép tổ chức các tầng dưới cùng cho hoạt động kinh doah thương mại

dịch vụ.

- Tập trung các tuyến đường kinh doah lớn, tại các trục giao thông xuyênkhu va vanh đai khu; trả lại khôg gian cho hạ tầng xã hôi va khôg gian mơ trong

trung trung tâm Khu ơ;

1.3.3 Chính sách phát triển đo thị tại Hà Noi anh hương đến khu chung cự cit

1.3.3.1 Chính sách phát triển nha o quốc gia

Theo Đồ án Quy hoạch chung Thành phố Hà Nội đến năm 2030 va tam nhìnđến 2050, Chiến lược chung phát triển nha ơ là: Phát triển nha ơ theo các dự án khu

đo thị mới dég bộ hỗ trợ nha ơ dan tự xây đầu tư phát triển quỹ nha ơ xã hôi khuvực làng xóm đo thị hóa.cần kiểm soát phát triển theo hướng đo thị sinh thái,cảithyện chất lượng nha ơ nông thôn xây dựng, hoàn thyện các cơ chế; chính sách

Chiến lược phát triển cho khu vực chung cự cũ cụ thé là Các khu tập thể cũ

sẽ được cải tạo chỉnh trang xây dựng, theo hướng hạn chế phát triển dận số; khôgxây dựng cao tang đối với các khu ảnh hương tới khôg gian do thị; B6 sung, hoànthyện các chức năng khu ơ; Các khu chung cự đang triển khai đã có chù đầu tư; đã

được phê duyệt phương án quy hoạch phải nhanh chóng khơi công xây dựng va

hoàn thyện theo hướng hạn chế gia tăng dan số tao được quỹ dat bổ sung cho cácchức năng hạ tang xã hôi còn thyếu trong khu vực Như: gia tăng diện tich cây

xanh;bãi đỗ xe;tiện ích công cộng; trường học; nha trẻ; mẫu giáo, chợ

Song hành với việc thực hiện các chiến lược nâng cao diện tịch; chất lượng

nha ơ cho mỗi người dận tại mỗi khu vực; thì yêu cầu phải nâng cao chất lượng hạ

tầng cơ sơ tại các khu vực ơ va đảm bảo bán kính phục vụ Trong đó những nhu cầu

cơ bản Như: thương mại; giáo dục y tế hạ tang kỹ thuật cần phải được đáp ứng

va đảm bảo sự cân bằng giữa các khu vực Khắc phục tình trạng thyếu cân bằng va

Trang 27

khôg dam bảo chat lượng về ha tang xã hôi tai các khu ơ hiện nay thông qua việc tái

cơ cấu lại quỹ đât thành phố sau khi đã di chuyển các công sơ nha máy bệnh viện

trường học ra khỏi khu vực nội do.

1.3.3.2 Chính sách tài chính đo thị

Một nguồn tài chính đồi dào được dự trù kĩ lưỡng va thực thy một cách cầnthận là: yếu tố then chốt dé có thé đạt được các mục tiêu của Nha nước va chínhquyền đo thị nói chung, trong đó có cải tạo các KCCC Do nguồn ngân sách nhanước được điều tiết theo từng giai đoạn,nên nguồn vốn để xây dựng KCCC chưađược tập trung dég bộ, dẫn đến tiến độ va chất lượng cải tạo các khu chung cự cũđang còn nhiều hạn chế Hiện nay nguồn vốn dé phục vụ cho các dự án xây dựngcải tạo chù yêu từ các nguồn sau đây:

Ngân sách Nha nước dau tw: Chù yêu cải tạo chống xuống cấp cho quỹ nhathành phố, quản lý hoặc thực hiện thí điểm Nguồn tài chính ngân sách Nha nước

nhìn chung trong giai đoạn tới là: hạn chế trong điều kiện nền kinh tế khôg có nhiều khơi sắc Như: trong những năm gần đây.

Ngân sách Nha nước kết hợp nhân dận góp vốn cải tạo CCC: Nguồn tài

chính này cục bộ; nhỏ lẻ va thyếu dog bộ nên han chế; đặc biệt đầu tu mức quy mô

tài chính nhỏ Như: chương trình xây ốp cải tạo

Pau tư nước ngoài: Tại khu vực này chưa có

Thực tế khả năng tài chính đo thị là rất hạn chế: Nguồn lực từ khu vực dận

cự cá thể khá manh mún, khôg thể tạo ra động lực lớn; nguồn lực từ tổ chức kinh tế(đây là thành phần rất quan trọng) lấy mục tiêu là lợi nhuận nên nếu khả năng thuhồi vốn chậm hoặc thấp thì họ sẽ khôg đầu tư; Chính vì vậy hiện trạng của KCCC

dù đã có chỉnh trang va quy hoạch lại một phan Nhưng vẫn khég thay đổi được là

bao tất cả những bức xúc về chất tải hạ tầng; quỹ nha xuống cấp va tình trạng phát

triển tự phát lộn x6n khôg có quy hoạch vẫn tiếp tục diễn ra mà khôg kiểm soát

được.

1.3.3.3 Cải tạo KCCC gan với tái cau trúc do thị

Tái cấu trúc là việc tô chức lại khôg gian khi nhu cầu tổ chức lại Thành phố

xuất hiện, khi một khu vực nào đó của Thành phố đó bị xuống cấp đến mức khôg

thé sử dụng được va cần thyết phải giải quyết các ván đê mới nảy sinh về kinh tế, xã

SVTH: Nguyễn Thị Thu Hằng 20 Lop Kinh tế & Quản lý do thi 51

Trang 28

hôi, môi trường hay ha tang Hiện nay ơ một số khu vực trung tâm thành phố bịxuống cấp nghiêm trọng do dòng người di cự đồ xô về tìm kiếm cơ hôi việc làm,làm quá tải hệ thống cơ sơ hạ tầng vốn đã xuống cấp nghiêm trọng theo thời gian.Đặc biệt đối với các KCCC được xây dựng từ thế kỉ trước đến nay khôg đáp ứngđược hiệu quả về mặt kinh tế cũng Như: gây ra nhiều bức xúc về môi trường va hạtầng Cải tạo khu chung cự cũ cần được nhìn nhận trong sự phát triển của cả đo thị

va là một phan quan trong của việc tái phát triển cầu trúc đo thị chứ khôg phải chỉ là

công tác quy hoạch, cải tạo trong bản thân khu chung cự đó.

Cùng với sự phat triển mạnh của đo thị Hà Nội các KCCC trơ thành khu vựcnam giữa do thi va bat đầu bộc lộ những mâu thuẫn Đó là mẫu thuẫn giữa vị trí

thuận lợi; có giá tri với chất lượng ơ kém; xuống cấp; hiệu quả sử dụng chưa cao

của nó Lõi trung tâm đo thị được mơ rộng đã tác động đến các chung cự này; biểuhiện là các dịch vụ trong tiêu khu đã vượt ra ngoài khuôn khổ của những dịch vụriêng cho một đơn vị ơ hoặc tiểu khu Như: quy hoạch ban đầu Chính vì vậy việccải tạo môi trường cảnh quan cũng Như: hạ tầng cơ sơ; tái khai thác khôg giannhăm nâng cao hiệu qua sử dung dat; tăng được diện tich trống dé làm ha tầng đothị; đáp ứng nhu cầu về giao thông tĩnh (cả phần ngầm) là ván đê cấp thyết hiện

nay.

SVTH: Nguyễn Thị Thu Hằng 21 Lop Kinh tế & Quản lý đo thị 51

Trang 29

CHUONG 2: THỰC TRANG QUAN LÝ QUY HOẠCH CẢI TẠO

KHU CHUNG CỰ GIẢNG VÕ; QUẬN BA ĐÌNH; HÀ NỘI

2.1 Tống quan về khu chung cự Giảng Võ

2.1.1 VỊ trí; ranh giới; quy mô

- Vị trí: Khu chung cự cũ Giảng Võ nằm trong địa giới hành chính của

phường Giảng Võ - Quận Ba Đình - Hà Nội.

- Ranh giới khu đât nghiên cứu:

+ Phía Bắc giáp đường Kim Mã

+ Phía Nam giáp đường Giảng Võ

+ Phía Dong giáp phố Núi Trúc

+ Phía Tây giáp phố Ngọc Khánh; khách sạn Giảng Võ; Lake Side; Thương

Mai; triển lam Giang V6;

- Quy mô diện tich: Nghiên cứu quy hoạch trên diện tích 27;037 ha trong

tong số trên 39;4 ha dat của toàn khu tập thé Giảng Võ

SVTH: Nguyễn Thị Thu Hằng 22 ` Lớp Kinh tế & Quản lý do thị 51

Trang 30

2.1.2 Hiện trang dan cự va tâm lý của người dain

2.1.2.1 Kết quả diéu tra xã hôi học

Theo kết quả điều tra xã hôi học của viện Kiến trúc quy hoạch đo thị va nông

thôn thực hiện khảo sát ơ các khu chung cự cũ trên địa bản Hà Nội năm 2012 Ta co

thể rút ra một số kết quả sau đây:

- Dan số tương đối trẻNhóm lớn nhất (48;8%) co độ tuổi là 31-50; trong đó co 26;3% từ 31-40 tuổi

va 23% từ 41-50 tuổi, Nhóm dận từ 50 đến 70 tuổi chiếm 22;4 % (trong đó số

“trung niên" trong tudi lao động: từ 50-60 chiếm 11;8 %,), Tổng số người già trên

70 tuổi chiếm 13%,

- Dan cự chi yếu là cán bộ nha nước va người giàNhóm nghề của chi hộ co thé chia thành ba nhóm chính, Nhóm lớn nhất làcông chức va người làm công trong khu vực kinh tế Nha nước (bao gồm cả công an

va bộ đội) chiếm 37;8% dan số khảo sát, Nhóm lớn thứ hai; chiếm 34;6% là ngườilàm công trong các ngành kinh tế tư nhân, Trong số 22;4% người già; một phần

đong (hơn 20%) là nhân viên nha nước đã nghỉ hưu,

- Diện tích ơ một hộ khoảng 30-60 m?

Phần lớn các hộ điều tra co tổng diện tich ơ trong khoảng 30-60 m?, Một

nhóm nhỏ 7% co diện tích o dưới 30m”,

- Cơ câu căn hộ trung bình từ 3-4 người

Phần lớn các hộ gia đình (55%) co từ 3-4 người, Các hộ ít người (1-2 người)chiếm 18% va các hộ đong người (5 người) chiếm 20%, Hộ gia đình co hơn 6 ngườichiếm tỷ lệ nhỏ (6;3 %), Tỷ lệ cơ cấu này là tương tự với rất nhiều khu chung cự

khác,

- Phần lớn các hộ là chi sơ hữu; nhiều trường hợp thuê va mua lạiHơn 78% số hộ khảo sát là chù sơ hữu, Người thuê chiếm 17;5% số hộ khảosát, Co một tỉ lệ nhỏ những người sống nhờ va được phân tạm thời,

Kết quả khảo sát cho thấy 50% chù sơ hữu mua căn hộ của họ từ Thành phốtheo Nghị định 61/CP,28% chù sơ hữu mua căn hộ của họ của các tư nhân; điều này

co nghĩa là căn hộ được bán lại sau khi mua theo ND 61CP,Thuc chất; đây vẫn là

Trang 31

một thị trường "đắt hàng" bat chap sự xuống cấp về chất lượng xây dung; trong đóngoài nhu cầu ơ thực; còn co một tỷ lệ mua dé kinh doah,

- Nhiều người tỏ ý hài lòng với khu ơ; din cự tầng 1 là người hài lòng nhấtKhi xét riêng về mức thoả mãn ơ các tang; co thé thay được là các hộ tang 1

co tỉ lệ thoả mãn cao hơn nhiều so với dan ơ các tầng khác, Gần Như: co thê nói là

độ thoả mãn giảm dan theo độ tăng của các tầng, Các hộ tang năm (cao nhất) là itthoả mãn nhất

Bảng 1: Mức độ thỏa mãn xét theo tầng

Mức độ thoả mãn của người dận với chung cự

Rất thoả Thoả Chấp nhận Khég chap Tong

mãn mãn được nhận

TÀNG | Tang! | 57,1% 14.3% 23,8% 4,8% 100,0%

Tang2 | 37.3% | 28,8% 30,5% 3,4% 100,0%Tang3 | 40,4% 17,5% 35,1% 7,0% 100,0%Tâng4 | 36,7% | 26,7% 35,0% 1,7% 100,0%Tang5 | 228% | 40.4% 28,1% 8,8% 100,0%

Tông 36,2% | 27,2% 31,5% 5,1% 100,0%

- Phần lớn các hộ dan ủng hộ cải tạo quy hoạch/tái phát triểnKết quả điều tra cho thấy đại đa số dan ủng hộ tái phát triển; 84% số ngươiđược hỏi trả lời ủng hộ; chỉ có 8;3% khôg muốn; trong đó có nhiều hộ dan tang 1;Điều nay cũng dé hiểu vi phần lớn các hộ tầng một đêu xây thêm lấn chiếm datcông khá rộng va sử dụng đât này vao các hoạt động kinh tế (mơ cửa hàng; dịchvụ); Các hoạt động kinh tế này đua lại thu nhập lớn vì thế giá căn hộ tầng một trênthị trường là rất cao; Hơn nữa nhiều ngươi tầng một đã đầu tư xây dựng cơi nơi khálớn va họ khôg thích tái phát triển vì sẽ mat đi các đầu tư này; Theo chính sách đên

bù hiện nay; họ chỉ được đên bù phần diện tich nguyên thuỷ (theo một hệ số); va vậtliệu xây dựng; Nhu:ng khôg được đên bù phần diện tich coi noi;)

- Đại đa sô hộ dan muôn tái định cự tại cho

Trang 32

Dai da số những ngươi được phỏng ván muốn được nhận căn hộ mới ơ ngaytrong khu thay vì nhận tiền đên bù; Một số ít hơn mong muốn được hỗ trợ nha ơ

tạm thời trong thời gian cải tạo;

Nguyên nhân chính của tâm lý này là vì: Ngươi dận tại khu chung cự cũ

khôg mặn mà với kế hoạch di đận bơi họ sẽ phải tái định cự ơ khu vực xa trung tâm;khôg Như: nơi ơ cũ; lo lắng về hệ thống hạ tầng xã hôi va nghi ngờ chất lượng của

những khu tái định cự; Trong khi đó; các khu chung cự cũ được thyết kế va quy

hoạch khá đổg bộ; có đầy đủ các công trình công cộng Như: chợ; trường học; sân

choi;;; dựa trên quy mô dan cự mà chưa chắc các khu đo thị mới đã có được

- Quản lý chung cự sau cải tao

Kết quả điều tra cho thấy là tuy có nhiều ngươi kêu ca về quản lí của nha

nước tại khu chung cự; phần lớn các hộ điều tra (62;2%) vẫn chọn quản lí nha nước

sau tái phát triển; Có một nhóm đáng ké (25;6%) chọn quản lí do một công ty (tư)chuyên trách; 11;8% chọn quan lí tập thé;

2;1;2;2; Nguyện vọng của ngươi dận ảnh hương đến công tác cải tạo chung cự

Theo số liệu điều tra cho thấy phần lớn dận cự của các khu chung cự cũ cóthành phan dan số khôg già lắm; có công việc với mức lương trung bình; diện tich ơmức trung bình khá tro lên va phan dong dan số ủng hộ quy quy hoạch cải tạo;

Tuy nhiên; theo nguyện vọng của ngươi dận thì đêu muốn tái định cự tại chỗ:

Nhiều hộ mong muốn có diện tích ơ lớn hơn khá nhiều so với hiện trạng va sẵn lòngtrả thêm tiền cho căn hộ sau khi cải tạo: Đây có thể là điều kiện thuận lợi cho việctiến hành quy hoạch cải tạo các khu chung cự cũ nay;

Tuy nhiên cuộc điều tra cũng cho thấy một số ít hộ dan thu nhập thấp khôg

có khả năng chi trả cho căn hộ mới; Đây tuy chỉ là một nhóm nhỏ Như:ng cũng là

thành phần quan trọng góp phần vao thành công hay thất bại của dự án cải tạo; Vì

vậy cần phải có cơ chế chính sách phù hợp cho nhóm đối tượng này;

Như: vậy; một phương án quy hoạch cải tạo tốt cần đưa ra các kiến nghị phùhợp cho các nhu cầu va lợi ích của nhiều nhóm dận khác nhau; có chú trọng đặc biệtđến các nhóm ơ thế yếu dé bị thyệt thoi; Tìm ra các giải pháp quy hoạch cải taochung cự cũ vừa có lợi cho thành phố; cộng dég va phần dong dan trong khu; dég

Trang 33

thời vẫn đảm bảo quyền của các nhóm ngươi này thì mới gọi là dự án quy hoạch

cải tạo thành công;

2;1;3; Hiện trạng cơ cấu căn hộ

Dận cự Giảng Võ chù yếu là công nhân viên chức va ngươi làm công trongkhu vực kinh tế nha nước; kinh tế tư nhân; Một số hộ là gia đình có công với cáchmạng va công nhân viên chức đã nghỉ hưu; Tương ứng với phần dận cự đó các hộgia đình chỉ có mức thu nhập thấp va trung bình chiếm khoảng 60% số hộ gia đình

tại các khôi chung cự;

Năm cuối của thập kỷ 70 khu nha ơ tập thể Giảng Võ được xây dựng với nét

bố cục độc đáo; bao quanh hồ nước nhăm tự tạo vi khí hậu va cảnh quan đẹp chokhu nha ơ; Toàn bộ các khối ơ là các nha lắp ghép 5 tầng theo hướng đong nam mối

đơn nguyên gồm 6 căn hộ độc lập khép kín; có bước cột 2;7 - 3;3m có 2 loại căn hộ

1 va 2 phòng với diện tích 22;8m? va 44;2m”;

Khu tập thể Giảng Võ phát triển với 23 khối nha chung cự; Các chỉ tiêu quy

hoạch của KCC này đã bị vi phạm nghiêm trọng;

- Mật độ xây dựng hiện nay lên đên 70%; Kèm theo đó là môi trường va hệ

thống hạ tầng kỹ thuật xuống cấp do các hộ tự ý cơi nơi va cải tạo hạ tầng kỹ thuật

cho riêng mình;

SVTH: Nguyễn Thị Thu Hằng 26 Lớp Kinh tế & Quản lý do thị 51

Trang 34

- Tổng diện tich sàn khoảng: 138.829m? (gồm nha ơ chung cự coi nơi thông

tầng),

- Dận số khoảng 9700 ngươi (Theo số liệu điều tra năm 2005) đến 4/2007

số dan là 11.150 ngươi (Số liệu do công an phường Giảng Võ cung cấp)

Hiện tại tất cả các khối nha đã trong tình trạng xuống cấp va đặc biệt 3 khốinha B6 C4 va C7 trong tình trạng nguy hiểm

Theo định hướng Quy hoạch chung Thủ đo Hà Nội va Quy hoạch chỉ tiết

Quận Ba Đình tỉ lệ 1/2000 đã được phê duyệt thì dận SỐ Ơ đây chỉ được tính cho

khoảng 9.700 ngươi Như:ng theo số liệu điều tra đến tháng 4/2007 xác nhận dận số

là 11.150 ngươi Như: vậy hiện tại số dận thực tế đã tăng hơn 1.453 ngươi so VớiQuy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 đã được duyệt của quận Ba Đình

Trong tổng số 11.150 dận số hiện tại phân bố dan cự Như: sau:

- Tại các khối nha chung cự có khoảng: 10.350 ngươi

- Tại các khu thấp tang thông tang có khoảng: 800 ngươi

Cơ cấu nha ơ theo kết quả điều tra XHH Như: sau:

- Diện tích căn hộ trung bình: 44.36 m”/hộ

- Số ngươi bình quân trong một căn hộ: 4.55 nguoi/can

- Diện tích ơ bình quân: 9.7m”/ngươi

2.1.4 Hiện trạng sử dụng đât

Đối với nha ơ HSSDĐ cao làm diện tịch ơ cao cũng có nghĩa là số ngươi ơtăng lên Mật độ dận sé tăng đặt ap lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật va xã hôi của

đo thị tác động xấu tới môi trường Trong khi hệ thống hạ tầng kỹ thuật của các

khu chung cự nói chung va khu Giảng Võ nói riêng đã bị hư hỏng va quá tải do

công tác duy tu sửa chữa kém cộng với quy mô dận số tăng nhiều (từ 2-2.5 lần) soVỚI thyết kế ban đầu Thực tế dận cự nơi đây đã tự cơi nơi sửa chữa va biến dạnghình thái toàn bộ nha chung cự khu phụ trợ đã biến dạng hoàn toàn cơi nơi tự phátquá mạnh dé cải thyện cơ cấu diện tich ơ đã làm tăng HSSDĐ làm ảnh hương

nghiêm trọng đến độ bền va gây ra thắm dot MĐXD tăng lên do ngươi dan lấn chiếm diện tich tang] xây chen nha thấp tang giữa các khu nha chung cự trong khi

tầng cao khôg tăng lên va mà còn giảm đi đã dẫn đến chỉ tiêu HSSDĐ khi Quy

hoạch đã tăng lên nhanh chóng va khôg còn phù hợp với áp lực dận cự hiện tại trong KCCC Các khu nha của chung cự Giảng Võ ngày càng trơ nên chật chôi gây

SVTH: Nguyễn Thị Thu Hằng 21 ` Lớp Kinh tế & Quản lý đo thị 51

Tiêu đề	Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý quy hoạch cải tạo khu chung cư Giảng Võ, quận Ba Đình, Hà Nội
Tác giả	Nguyễn Thị Thu Hằng
Người hướng dẫn	TS. Nguyễn Kim Hoang
Trường học	Học viện Kiến trúc
Chuyên ngành	Kinh tế & Quản lý đô thị
Thể loại	chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Năm xuất bản	2013
Thành phố	Hà Nội

Định dạng
Số trang	69
Dung lượng	51,15 MB