2.1. Tống quan về khu chung cự Giảng Võ
2.1.1. VỊ trí; ranh giới; quy mô
- Vị trí: Khu chung cự cũ Giảng Võ nằm trong địa giới hành chính của
phường Giảng Võ - Quận Ba Đình - Hà Nội.
- Ranh giới khu đât nghiên cứu:
+ Phía Bắc giáp đường Kim Mã
+ Phía Nam giáp đường Giảng Võ
+ Phía Dong giáp phố Núi Trúc
+ Phía Tây giáp phố Ngọc Khánh; khách sạn Giảng Võ; Lake Side; Thương Mai; triển lam Giang V6;
- Quy mô diện tich: Nghiên cứu quy hoạch trên diện tích 27;037 ha trong
tong số trên 39;4 ha dat của toàn khu tập thé Giảng Võ.
SVTH: Nguyễn Thị Thu Hằng 22 ` Lớp Kinh tế & Quản lý do thị 51
Chuyên đê thực tập tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Kim Hoang
2.1.2. Hiện trang dan cự va tâm lý của người dain
2.1.2.1. Kết quả diéu tra xã hôi học
Theo kết quả điều tra xã hôi học của viện Kiến trúc quy hoạch đo thị va nông
thôn thực hiện khảo sát ơ các khu chung cự cũ trên địa bản Hà Nội năm 2012. Ta co
thể rút ra một số kết quả sau đây:
- Dan số tương đối trẻ
Nhóm lớn nhất (48;8%) co độ tuổi là 31-50; trong đó co 26;3% từ 31-40 tuổi va 23% từ 41-50 tuổi, Nhóm dận từ 50 đến 70 tuổi chiếm 22;4 % (trong đó số
“trung niên" trong tudi lao động: từ 50-60 chiếm 11;8 %,), Tổng số người già trên 70 tuổi chiếm 13%,
- Dan cự chi yếu là cán bộ nha nước va người già
Nhóm nghề của chi hộ co thé chia thành ba nhóm chính, Nhóm lớn nhất là công chức va người làm công trong khu vực kinh tế Nha nước (bao gồm cả công an va bộ đội) chiếm 37;8% dan số khảo sát, Nhóm lớn thứ hai; chiếm 34;6% là người làm công trong các ngành kinh tế tư nhân, Trong số 22;4% người già; một phần
đong (hơn 20%) là nhân viên nha nước đã nghỉ hưu,
- Diện tích ơ một hộ khoảng 30-60 m?
Phần lớn các hộ điều tra co tổng diện tich ơ trong khoảng 30-60 m?, Một
nhóm nhỏ 7% co diện tích o dưới 30m”,
- Cơ câu căn hộ trung bình từ 3-4 người
Phần lớn các hộ gia đình (55%) co từ 3-4 người, Các hộ ít người (1-2 người) chiếm 18% va các hộ đong người (5 người) chiếm 20%, Hộ gia đình co hơn 6 người chiếm tỷ lệ nhỏ (6;3 %), Tỷ lệ cơ cấu này là tương tự với rất nhiều khu chung cự
khác,
- Phần lớn các hộ là chi sơ hữu; nhiều trường hợp thuê va mua lại
Hơn 78% số hộ khảo sát là chù sơ hữu, Người thuê chiếm 17;5% số hộ khảo sát, Co một tỉ lệ nhỏ những người sống nhờ va được phân tạm thời,
Kết quả khảo sát cho thấy 50% chù sơ hữu mua căn hộ của họ từ Thành phố theo Nghị định 61/CP,28% chù sơ hữu mua căn hộ của họ của các tư nhân; điều này
co nghĩa là căn hộ được bán lại sau khi mua theo ND 61CP,Thuc chất; đây vẫn là
SVTH: Nguyễn Thị Thu Hằng 23 Lop Kinh tế & Quản lý đo thị 51
Chuyên đê thực tập tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Kim Hoang
một thị trường "đắt hàng" bat chap sự xuống cấp về chất lượng xây dung; trong đó ngoài nhu cầu ơ thực; còn co một tỷ lệ mua dé kinh doah,
- Nhiều người tỏ ý hài lòng với khu ơ; din cự tầng 1 là người hài lòng nhất Khi xét riêng về mức thoả mãn ơ các tang; co thé thay được là các hộ tang 1 co tỉ lệ thoả mãn cao hơn nhiều so với dan ơ các tầng khác, Gần Như: co thê nói là độ thoả mãn giảm dan theo độ tăng của các tầng, Các hộ tang năm (cao nhất) là it thoả mãn nhất
Bảng 1: Mức độ thỏa mãn xét theo tầng
Mức độ thoả mãn của người dận với chung cự
Rất thoả Thoả Chấp nhận Khég chap Tong
mãn mãn được nhận
TÀNG | Tang! | 57,1% 14.3% 23,8% 4,8% 100,0%
Tang2 | 37.3% | 28,8% 30,5% 3,4% 100,0%
Tang3 | 40,4% 17,5% 35,1% 7,0% 100,0%
Tâng4 | 36,7% | 26,7% 35,0% 1,7% 100,0%
Tang5 | 228% | 40.4% 28,1% 8,8% 100,0%
Tông 36,2% | 27,2% 31,5% 5,1% 100,0%
- Phần lớn các hộ dan ủng hộ cải tạo quy hoạch/tái phát triển
Kết quả điều tra cho thấy đại đa số dan ủng hộ tái phát triển; 84% số ngươi được hỏi trả lời ủng hộ; chỉ có 8;3% khôg muốn; trong đó có nhiều hộ dan tang 1;
Điều nay cũng dé hiểu vi phần lớn các hộ tầng một đêu xây thêm lấn chiếm dat công khá rộng va sử dụng đât này vao các hoạt động kinh tế (mơ cửa hàng; dịch vụ); Các hoạt động kinh tế này đua lại thu nhập lớn vì thế giá căn hộ tầng một trên thị trường là rất cao; Hơn nữa nhiều ngươi tầng một đã đầu tư xây dựng cơi nơi khá lớn va họ khôg thích tái phát triển vì sẽ mat đi các đầu tư này; Theo chính sách đên bù hiện nay; họ chỉ được đên bù phần diện tich nguyên thuỷ (theo một hệ số); va vật
liệu xây dựng; Nhu:ng khôg được đên bù phần diện tich coi noi;)
- Đại đa sô hộ dan muôn tái định cự tại cho
SVTH: Nguyễn Thị Thu Hằng 24 Lop Kinh tế & Quản lý đo thị 51
Chuyên đê thực tập tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Kim Hoang
Dai da số những ngươi được phỏng ván muốn được nhận căn hộ mới ơ ngay trong khu thay vì nhận tiền đên bù; Một số ít hơn mong muốn được hỗ trợ nha ơ
tạm thời trong thời gian cải tạo;
Nguyên nhân chính của tâm lý này là vì: Ngươi dận tại khu chung cự cũ
khôg mặn mà với kế hoạch di đận bơi họ sẽ phải tái định cự ơ khu vực xa trung tâm;
khôg Như: nơi ơ cũ; lo lắng về hệ thống hạ tầng xã hôi va nghi ngờ chất lượng của những khu tái định cự; Trong khi đó; các khu chung cự cũ được thyết kế va quy hoạch khá đổg bộ; có đầy đủ các công trình công cộng Như: chợ; trường học; sân
choi;;; dựa trên quy mô dan cự mà chưa chắc các khu đo thị mới đã có được - Quản lý chung cự sau cải tao
Kết quả điều tra cho thấy là tuy có nhiều ngươi kêu ca về quản lí của nha nước tại khu chung cự; phần lớn các hộ điều tra (62;2%) vẫn chọn quản lí nha nước
sau tái phát triển; Có một nhóm đáng ké (25;6%) chọn quản lí do một công ty (tư) chuyên trách; 11;8% chọn quan lí tập thé;
2;1;2;2; Nguyện vọng của ngươi dận ảnh hương đến công tác cải tạo chung cự
Theo số liệu điều tra cho thấy phần lớn dận cự của các khu chung cự cũ có thành phan dan số khôg già lắm; có công việc với mức lương trung bình; diện tich ơ mức trung bình khá tro lên va phan dong dan số ủng hộ quy quy hoạch cải tạo;
Tuy nhiên; theo nguyện vọng của ngươi dận thì đêu muốn tái định cự tại chỗ:
Nhiều hộ mong muốn có diện tích ơ lớn hơn khá nhiều so với hiện trạng va sẵn lòng trả thêm tiền cho căn hộ sau khi cải tạo: Đây có thể là điều kiện thuận lợi cho việc tiến hành quy hoạch cải tạo các khu chung cự cũ nay;
Tuy nhiên cuộc điều tra cũng cho thấy một số ít hộ dan thu nhập thấp khôg
có khả năng chi trả cho căn hộ mới; Đây tuy chỉ là một nhóm nhỏ Như:ng cũng là
thành phần quan trọng góp phần vao thành công hay thất bại của dự án cải tạo; Vì vậy cần phải có cơ chế chính sách phù hợp cho nhóm đối tượng này;
Như: vậy; một phương án quy hoạch cải tạo tốt cần đưa ra các kiến nghị phù hợp cho các nhu cầu va lợi ích của nhiều nhóm dận khác nhau; có chú trọng đặc biệt đến các nhóm ơ thế yếu dé bị thyệt thoi; Tìm ra các giải pháp quy hoạch cải tao
chung cự cũ vừa có lợi cho thành phố; cộng dég va phần dong dan trong khu; dég
SVTH: Nguyễn Thị Thu Hằng 25 Lớp Kinh tế & Quản lý đo thị 51
Chuyên đê thực tập tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Kim Hoàng
thời vẫn đảm bảo quyền của các nhóm ngươi này thì mới gọi là dự án quy hoạch
cải tạo thành công;
2;1;3; Hiện trạng cơ cấu căn hộ
Dận cự Giảng Võ chù yếu là công nhân viên chức va ngươi làm công trong khu vực kinh tế nha nước; kinh tế tư nhân; Một số hộ là gia đình có công với cách mạng va công nhân viên chức đã nghỉ hưu; Tương ứng với phần dận cự đó các hộ gia đình chỉ có mức thu nhập thấp va trung bình chiếm khoảng 60% số hộ gia đình
tại các khôi chung cự;
Năm cuối của thập kỷ 70 khu nha ơ tập thể Giảng Võ được xây dựng với nét bố cục độc đáo; bao quanh hồ nước nhăm tự tạo vi khí hậu va cảnh quan đẹp cho khu nha ơ; Toàn bộ các khối ơ là các nha lắp ghép 5 tầng theo hướng đong nam mối đơn nguyên gồm 6 căn hộ độc lập khép kín; có bước cột 2;7 - 3;3m có 2 loại căn hộ
1 va 2 phòng với diện tích 22;8m? va 44;2m”;
Khu tập thể Giảng Võ phát triển với 23 khối nha chung cự; Các chỉ tiêu quy
hoạch của KCC này đã bị vi phạm nghiêm trọng;
- Mật độ xây dựng hiện nay lên đên 70%; Kèm theo đó là môi trường va hệ
thống hạ tầng kỹ thuật xuống cấp do các hộ tự ý cơi nơi va cải tạo hạ tầng kỹ thuật
cho riêng mình;
SVTH: Nguyễn Thị Thu Hằng 26 Lớp Kinh tế & Quản lý do thị 51
Chuyên đê thực tập tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Kim Hoang
- Tổng diện tich sàn khoảng: 138.829m? (gồm nha ơ chung cự. coi nơi. thông
tầng),
- Dận số khoảng 9700 ngươi (Theo số liệu điều tra năm 2005). đến 4/2007 số dan là 11.150 ngươi. (Số liệu do công an phường Giảng Võ cung cấp).
Hiện tại. tất cả các khối nha đã trong tình trạng xuống cấp va đặc biệt 3 khối nha B6. C4 va C7 trong tình trạng nguy hiểm.
Theo định hướng Quy hoạch chung Thủ đo Hà Nội va Quy hoạch chỉ tiết Quận Ba Đình tỉ lệ 1/2000 đã được phê duyệt thì dận SỐ Ơ đây chỉ được tính cho khoảng 9.700 ngươi. Như:ng theo số liệu điều tra đến tháng 4/2007 xác nhận dận số là 11.150 ngươi. Như: vậy. hiện tại số dận thực tế đã tăng hơn 1.453 ngươi so Với Quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 đã được duyệt của quận Ba Đình.
Trong tổng số 11.150 dận số hiện tại. phân bố dan cự Như: sau:
- Tại các khối nha chung cự có khoảng: 10.350 ngươi - Tại các khu thấp tang. thông tang có khoảng: 800 ngươi
Cơ cấu nha ơ theo kết quả điều tra XHH Như: sau:
- Diện tích căn hộ trung bình: 44.36 m”/hộ
- Số ngươi bình quân trong một căn hộ: 4.55 nguoi/can
- Diện tích ơ bình quân: 9.7m”/ngươi
2.1.4. Hiện trạng sử dụng đât
Đối với nha ơ. HSSDĐ cao làm diện tịch ơ cao. cũng có nghĩa là số ngươi ơ tăng lên. Mật độ dận sé tăng đặt ap lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật va xã hôi của đo thị. tác động xấu tới môi trường. Trong khi. hệ thống hạ tầng kỹ thuật của các
khu chung cự nói chung va khu Giảng Võ nói riêng đã bị hư hỏng va quá tải do
công tác duy tu sửa chữa kém. cộng với quy mô dận số tăng nhiều (từ 2-2.5 lần) so VỚI thyết kế ban đầu. Thực tế dận cự nơi đây đã tự cơi nơi sửa chữa va biến dạng hình thái toàn bộ nha chung cự. khu phụ trợ đã biến dạng hoàn toàn. cơi nơi tự phát quá mạnh dé cải thyện cơ cấu diện tich ơ đã làm tăng HSSDĐ. làm ảnh hương nghiêm trọng đến độ bền va gây ra thắm dot... MĐXD tăng lên do ngươi dan lấn chiếm diện tich tang]. xây chen nha thấp tang giữa các khu nha chung cự. trong khi tầng cao khôg tăng lên va mà còn giảm đi đã dẫn đến chỉ tiêu HSSDĐ khi Quy
hoạch đã tăng lên nhanh chóng va khôg còn phù hợp với áp lực dận cự hiện tại trong KCCC. Các khu nha của chung cự Giảng Võ ngày càng trơ nên chật chôi. gây
SVTH: Nguyễn Thị Thu Hằng 21 ` Lớp Kinh tế & Quản lý đo thị 51
Chuyên đê thực tập tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Kim Hoang
ảnh hương nghiêm trọng đến môi trường. cảnh quan do thi. Đặc biệt ơ KCCC B6 Giảng Võ có đến 30% nha chung cự đã bị lún. nứt va xuống cấp trầm trọng. rất dễ bị sụp đỗ do tác động bơi biến cố thyên tai Như: động dat. bão tố... khi đó sẽ tro
thành những thảm hoạ lớn khó lường trước.
Theo Quy hoạch chi tiết Quận Ba Đình tỉ lệ 1/2000 đã được phê duyệt có 3 16 dat ký hiệu là A52. A55 va A56 là dat ơ; với tổng diện tích chỉ có 41.404 m2.
Theo Bản đồ đo đạc hiện trạng; do Công ty Khảo sát Do đạc Hà Nội lập tháng 6/2005 va tính toán thực tế thì tổng diện tích của 03 lô dat ơ (kể cả đường giao thông nội bộ) là 73.667 m?. Như: vậy nếu trừ diện tich giao thông. thì điện tich này vẫn lớn hơn so với diện tich được báo cáo trong Quy hoạch chỉ tiết 1/2000 Quận Ba Đình đã được duyệt. Hiện tại. cơ cấu sử dụng đât của khu tập thé Giang Võ có phần khôg còn phù hợp; so với tiêu chuẩn một đơn vị ơ; trong khu do thị do tinh trạng lấn chiếm. cơi nơi của dận làm cho mật độ xây dựng của từng ô đât khá cao Như:ng hệ số sử dụng đât va chiều cao tầng lại tương đối thấp.
Bảng 2: Cơ cấu sử dụng đât hiện trạng
` "m DT MĐ Hệsô | Tang
T ns an DT dat Tỉ lệ .
T Tên loại dat (m2) (%) XD XD | DTsan | SDD | caoTB
0 À À
(m’) (%) (lan) (tang)
| | Dat công trình dich vụ 12.241 | 453 | 8154 | 6661 | 36356 | 297 | 4.46
2 | Dat cong trinh giéo duc | 50.710 | 18.76 | 18.194 | 3698 | 40.794 | 080 | 224 3 | Dat co quan làm việc 8.544 | 3.24 | 4605 | 5499 | 12637 | 147 | 267
4 | Dato thấp ting 7784 | 288 | 5611 | 7208 | 15367 | 197 | 274 5 | Nha ơ cơi nơi lan chiếm 1.174 0.43 | 1.174 | 100 1.614 1.37
Đât ơ chị tha
6 | UECMVADSP | 67.708 | 25.04 | 44.705 | 66.03 | 129.100 | 191 | 289
tang col nơi
Dat công trình HTKT
7 | TL cổng thin }® | 42817 | 1584
giao thông
Đât cây xanh. công viên.
g fo ay Xamecons IM | 7oag2 | 29.36 4.029 | 0.05
mặt nước
Tổng hiện trạng các chỉ 270.370
9 | tiêu năm 2006 (khôg tính | (uy) | 100 | 82443 | 4330 | 239897 | 089 | 291
DT hồ Giảng Võ) | Tổng các chỉ tiêu theo
¡ọ | Guy hoạch cũ (khôg tính | Z/0.3/0 58875 | 3082 | 226542 | 118 | 3.84
DT nha lan chiếm)theo | (190.978) bản đồ giải thửa
SVTH: Nguyễn Thị Thu Hằng 28 Lớp Kinh tế & Quản lý đo thị 51
Chuyên đê thực tập tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Kim Hoang
Như: vay cơ cấu sử dung dat ơ KCCC Giảng Võ cu thé Nhu: sau:
- Đát dành cho công trình dịch vu:
Khu Giảng Võ bao gồm: các công trình dịch vụ thương mại. các công trình
nha hàng, khách sạn ,(khách san Ha Nội. Dong Do. Thanh Lịch. Công ty dịch vụ du
lich. tòa nha Toserco) chiếm diện tich 12.241 m? tức 4.53%.
- Đát dành cho công trình giáo duc:
Đât dành cho các trường: Mầm non thực hành Hoa Sen. trường Mẫu giáo Tuổi Hoa. trường PTCS Giảng Võ, trường tiêu học Kim Đồg. trường Hà Nội - Amxtecdam. trường Quốc tế. trường Alexandre Yersin. trường thé thao thyéu niên
10-10 chiếm diện tich 50.710 m? tức chiếm tỷ lệ 18.76 % của tổng diện tích quy
hoạch. Như vậy diện tich dat dành cho giáo dục ơ khu này còn ít.
- Đát các cơ quan làm việc:
Khu vực này có nhiều cơ quan Như: Viện nghiên cứu da giầy; báo ngươi Hà
Nội. Xí nghiệp kinh doah nước sạch; công ty cô phần nha Hà Nội. Ban quản lý các khu công nghiệp; Diện tịch dat dành cho cơ quan làm việc là 8.544 m2 chiếm 3.24
% tổng diện tích dat.
- Đật ơ thấp tang:
Các khu nha thấp tang ( bao gồm nha lô va biệt thự) có diện tich 7.784 m?.
- Đật chung cự (bao gom cả diện tich dat coi nơi): có diện tich 67.708 m2
Trong đó:
Khối nha chung cự;: chiếm diện tich dat 42.760 m7.
Khối nha coi nơi: lan chiếm vao dat sân choi. dat cây xanh. dat giao thông
via hè là 22.621 mử.
Khối nha lắn chiếm: vao các khoảng dat sân chơi giữa các khối nha chung cự
là 2.327 m?.
- Dit công trình ha tang kĩ thuật va công trình giao thông:
Quỹ đât dành cho hệ thống đường giao thông nội bộ; va các bãi đỗ xe công cộng chiếm; diện tích hiện tai còn lại = 42.817 m2 chiếm gần 16% tổng diện tích
đât.
SVTH: Nguyễn Thị Thu Hằng 29 Lop Kinh tế & Quản lý do thi 51
Chuyên đê thực tập tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Kim Hoàng
Phần diện tich giao thông này theo thyết kế ban đầu chỉ để phục vụ cho dận cự tại các KCCC. Tuy nhiên đến nay diện tich g;ao thông với tỷ lệ chiếm dat 16%
sẽ là khôg đủ; nhu câu phục vụ cho khu vực này nữa.
MINH HOẠ KHÔNG GIAN KHU TẬP THỂ
PHÒNG 501 NRA BS:
Hình 4: Minh họa khôg gian khu tập thé Giảng Võ 2.1.5. Hiện trạng về cảnh quan chất lượng môi trường
2.1.5.1. Hiện trạng cảnh quan
Khu vực Giảng Võ là một trong -- các khu ơ có cảnh quan thyên nhiên [
thuận lợi cho môi trường sống. Hồ Giảng Võ có diện tich 79.392 m2 chiếm
29.36% diện tích toàn; khu với vai trò tạo dựng cảnh quan thyên nhiên. Mặt
khác. hồ Giảng Võ còn đóng vai trò Nhu: một nhân tố tịch cực dé điều hoà vi khí hậu cho khu vực. Hầu hết các dãy nha của khu t;ập thể được thyết kế bao quanh khu vực Hồ. Hệ thống đường ven hồ cũng đã được quy hoạch va xây dựng
SVTH: Nguyễn Thị Thu Hằng 30 Lớp Kinh tế & Quản lý do thị 51