Đề tài thẩm Định giá bất Động sản (Đất và nhà ở)

Thông tin về doanh nghiệp thâm định giá: - _ Tên doanh nghiệp: Công ty TNHH Thâm Định Gia Diamond - ĐỊa chỉ trụ sở chính: 132 Phạm Quang Ảnh, Phường An Hải Đông, Quận Sơn b Thông tin tài

DE TAI: THAM DINH GIA BAT DONG SAN (DAT VA NHA O)

Giang vién : Hồ Thị Hai Ly Lớp : BAN3001_47K15.3 Nhóm : Diamond

Thành viên thực hiện : Nguyễn Thị Hồng Nhung

CÔNG TY TNHH CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

DIAMOND

Số 74/2024/BC-DIAMOND Đà Nẵng, ngày 09/04/2024

BAO CAO KET QUÁ THẤM ĐỊNH GIÁ

(Kem theo Ching thư thấm định gia số 74/2024/BC-DIAMOND ngày 09/04/2024)

1 Thông tin về doanh nghiệp thâm định giá:

- _ Tên doanh nghiệp: Công ty TNHH Thâm Định Gia Diamond

- ĐỊa chỉ trụ sở chính: 132 Phạm Quang Ảnh, Phường An Hải Đông, Quận Sơn

b) Thông tin tài sản thâm định giá:

Tên tài sản thâm định giá: Quyền sử dụng đất và công trình xây dựng gắn liền với thửa đất số 43, tờ bản đô số 7 tại Tô 7, Phường Hòa An, Quận Cam Lé, TP Da Nẵng

Chủng loại tài sản: Đất và nhà ở gắn liền trên đất

c)_ Thời điểm thâm định giá:

Tháng 04 năm 2024

d) Mục đích thâm định giá:

Tư vấn giá trị tài sản để Ông Dương Ba làm cơ sở xem xét, quyết định thế chấp tài sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) chi nhanh Da Nẵng theo quy định của pháp luật hiện hành

Công ty TNHH Thâm Định Gia Diamond da tiễn hành thâm định tài sản trên cơ sở các tài liệu do Ông Dương Ba cung cấp, qua khảo sát vị trí khu đất, căn cứ vào việc phân tích thị trường và động thái của người mua tiềm năng

©) Căn cứ pháp lý để thâm định giá

12 | Quy định chỉ tiết thi hành một số điều | 89/2013/NĐ-CP |_ 06/08/2013

của luật giá về thâm định giá

13 | Quy định chỉ tiết thi hành một số điều | 12/2021/NĐ-CP | 24/02/2021 của luật giá về thâm định giá sửa đôi,

16 | Hướng dẫn vẻ tiêu chuẩn, điều kiện 127/2012/TT- 08/08/2012

và quy trình thủ tục công nhận tô BTC chire cung cap dich vu xac dinh gia tri

Thị trường bất động sản Đà Nẵng đang trong giai đoạn khan hiếm nguồn cung, đặc biệt là đất nền và căn hộ cao cấp Giá cả đang ở mức cao nhưng có dấu hiệu chững lại Nhu cầu mua nhà ở thực tế và đầu tư vẫn cao Dự báo thị trường sẽ tiếp tục phát triển trong tương lai nhưng tốc độ tăng trưởng chậm lại Giá có thể tăng nhẹ nhưng không đột biến

Phân khúc tiêm năng: đât nên ven biên, căn hộ giá rẻ, bât động sản du lịch

b) Thực trạng và triển vọng cung cầu của nhóm (loại) tài sản thâm định gia

- Thue trang:

Nhu cầu cao về nhà ở, đặc biệt là nhà chung cư do ty lệ người dân tập trung tại thành phố cao Nguồn cung mới dỗi dào với nhiều dự án bất động sản được triển khai trong những năm gần đây, tập trung chủ yếu vào phân khúc trung và cao cấp Giá bất động sản tăng cao, đặc biệt là khu vực trung tâm thành phố và các khu vực ven biển

Nhu cầu mua nhà đề ở và đầu tư vẫn cao, đặc biệt là từ các đối tượng khách hàng trong nước Nhu cầu thuê nhà cũng tăng cao do lượng người nhập cư vào thành phố ngày càng đông

Tuy nhiên, sức mua của người dân đang có dấu hiệu giảm sút đo ảnh hưởng của dịch Covid-19 và các yếu tô kinh tế vĩ mô

- Trién vong:

Thi trường bất động sản Đà Nẵng được dự đoán sẽ tiếp tục phát triển trong những năm tới, tuy nhiên tốc độ tăng trưởng có thể chậm lại so với trước đây Giá bất động sản có thê sẽ ôn định hoặc tăng nhẹ, tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp Nhu câu về nhà ở giá rẻ và nhà cho thuê sẽ tiêp tục tăng cao

c) Phân tích về các tài sản thay thế hoặc cạnh tranh:

Thực tế, có một số bất động sản tại khu vực này có thé thé thay thế cho tài sản được thâm định nhưng sẽ có sự chênh lệch vi sự khác biệt về vị trí đất (đất mặt tiền/ đất hẻm, hướng nhà ) và các yêu tổ xung quanh khác Do đó, cũng cần phải xem xét các ảnh hưởng của tài sản thay thé dén gia tri tai san được thâm định

4 Thông tin về tài sản thẳm định giá:

Tên tài sản thâm định giá: Quyền sử dụng đất và công trình xây dựng gắn liền với thửa đất Chúng loại tài sản: Đất và nhà ở gắn liền trên đất

1 | Vitrí Tổ 7, Phường Hòa An, Quận Câm Lệ, TP Đà Nẵng

Kiệt ra đường Tôn Đức Thắng

2 | Ranh gidi Hướng Đông Bắc giáp | Nhà dân

Hướng Tây Nam giáp | Đường bê tông

Hướng Tây Bắc giáp | Nhà dân Hướng Đông Nam giáp | Nhà dân

3 | Giao thông Đường bê tông 5m

Là khu vực gần trung tâm Bến xe, Cách trung tâm thành phố 9km

8 | Chiếu sáng Hệ thống chiếu sáng đúng tiêu chuẩn

9 | Môi trường kinh Bị hạn chế do đa số là khu dân cư không sằm uất doanh Không phải trục đường giao thông chính nhiều người qua

lại, ô tô không vào được

10 | Trung tâm thương | Gần siêu thị mẹ và bé Da Nang mại Gan chợ Hòa An, Chợ Hòa Khánh Nam, Coopmart Đà

Nẵng

11 | Bệnh viện Bệnh viện phổi Đà Nẵng, bệnh viện ung bướu Đà Nẵng,

Trung tâm y tế quận Liên Chiều

Phạm Đà Nẵng, Trường Đại Học Bách Khoa Đà Nẵng

Khá yên tĩnh do cách xa trung tâm thành phố và đa số đều

là khu dân cư

- Kết câu đỡ mái, trần: Xi măng

- Cửa đi: Cửa ngoài là loại cửa kéo sắt

- Mái: Mái lợp bằng tôn

- Diện tích:

Tổng diện tích xây dựng: 53,9 m2

Tổng diện tích sàn sử dụng: 53,9 m2

5 Co sé gia tri của tài sản thấm định giá

Căn cứ vào mục đích thâm định giá, đặc điểm và các thông tin của bất động sản trên thị trường Công ty TNHH Thắm Định Giá Diamond chọn cơ sở giá trị thị trường

“Gia tri thi trường của một tài sản là mức g1á ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thâm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sảng mua và một bên là

7

người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”

6 Giả thiết và giả thiết đặc biệt (nếu có):

Gia ban của các BĐS được thu thập trên cũng chính là g1á rao bán

7 Cách tiếp cận, phương pháp thâm định giá:

a _ Cách tiếp cận, phương pháp thâm định giá áp dụng:

Căn cứ vào hỗ sơ pháp lý và hiện trạng của bất động sản và cơ sở giá trên thị trường, công ty chúng tôi chọn phương pháp so sánh (phương pháp thị trường) và phương pháp chỉ phi dé tiến hành thâm định giá Cụ thé:

$% Đối với bất động sản là đất, phương pháp thẫm định áp dụng là phương pháp so sánh (phương pháp thị trường):

Đây là phương pháp đánh giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sản tương tự (về loại đất, diện tích, hạng đất, hình dạng, loại đường phó, loại công trình

và vị trí địa lý với giá giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá Phương pháp so sánh được sử dụng tốt nhất khi định giá các bất động sản để ở hoặc đất trỗng trong các khu vực dân cư, các BĐS thương mại — dịch

vụ có tính đồng nhất Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên phân tích của việc mua, cho thu BĐS được so sánh trên thị trường và hàng hoá có thê được giả định thay thế Trình tự xác định giá trị BĐS theo phương pháp so sánh trực tiếp được thể hiện ở các bước:

Bước l: Thu thập thông tin về những bắt động sản tương tự được giao dịch trong thời gian gần đây

Bước 2: Kiểm tra, so sánh, phân tích thông tin về bất động sản liên quan

Bước 3: Lựa chọn và điều chỉnh các nội dung liên quan đến bất động sản

Bước 4: Xác định giá trị của bất động sản dựa trên giá bất động sản tương đương sau khi điều chỉnh

$% Đối với công trình xây dựng trên đất (nhà ở), phương pháp thâm định giá áp dụng là phương pháp chỉ phí:

Phương pháp này là phương pháp ước tính của các bộ phận cầu thành của bất động sản (thửa đất và nhà cửa, bất động sản trên đất) Giá trị của các bộ phận cầu thành của bất động sản được đo bằng chỉ phí để mua sắm, xây dựng ra nó Đây là phương pháp dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một diện tích đất xác định được đầu tư có thê ước tính băng tông giá trị đất và giá trị các công trình gắn liền với đất sau khi đã được khấu hao Qua đó ta sẽ xác định được giá của bat động sản qua phương pháp chi phí đó :

Giá trị bất động san = Chi phí tái tạo/ thay thé - Giá trị hao mòn Phương pháp chỉ phí thường được ứng dụng đề định giá bất động sản ít có số liệu so sánh thị trường: thiếu những chứng cứ thị trường để so sánh, hay thiếu cơ sở để dự báo thu nhập trong tương lai mà bất động sản tạo ra

Giá trị của toàn bộ bất động sản cần thâm định giá sẽ được tính toán như sau:

Giá trị bất động sản = Chỉ phí tái tạo/thay thé - Giá trị hao mòn tích lũy + Gid dat trong b._Xác định giá trị tài sản cần thâm định giá:

Đất so sánh l Đất so sánh 2 Đất so sánh 3

Địa chỉ (Thửa 63, Tờ 7) Tô

7, Phường Hòa An, Quận Cam Lệ

Cặp 1: Đường Phú Lộc 5, phường Hòa Minh, quận Liên Chiêu, Đà Nẵng

Đất l: Chiều dài 15m, chiều rộng 4,6m, tông diện tích 69 m2 Giá bán 4,5 tỷ hay

65,21 triệu đồng/m2

Đất 2 : Chiều dài 25m, chiều rộng 5m, tông diện tích 125m2 Giá bán 9,2 tỷ hay 73,6 triệu đồng/m2

-> Tỷ lệ giá bán: 15m/25m= 65,21/73,6 =88,6%

Cặp 2: Đường Dương Trí Trạch, phường Phước Mỹ, Quận Sơn Trả, Đà Nẵng

Dat 1: Chiéu dai 15m, chiéu rộng 5m, tổng diện tích 75m2 Giá bán 6,5 tỷ hay 86,6

« Chiều rộng

Cặp 1: Đường Hỗ Huấn Nghiệp, Phường Mỹ An, Quận Ngũ Hành Son, Da Nang Đất L: có chiều rộng 5m dài 18m, tông diện tích 90m2 Giá bán 3 tỷ 950 hay 43,9 triệu đồng/m2

Đất 2: có chiều rộng L0m dài 8m, tông diện tích 80m2 Giá bán 3 tỷ hay 37,5 triệu/m2 -> Ty 1é gia Sm/ 10m =117,07 %

Cặp 2: Đường Núi Thành, Phường Hòa Cường Bắc, Quận Hải Châu, Đà Nang Đất l: có chiều rộng 5m, dài 8,6m, tổng diện tích 43m2 Giá bán 3,49 tỷ hay 81,16 triệum2

Đất 2: có chiều réng 10m dài 7m, tổng diện tích 70m2 Giá bán 6 tỷ hay 85,72 triệum2

Cặp 1: Đường Lê Văn Hiến, phường Hòa Hải, quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng

Hướng Tây Nam: đất giá 6,8 tỷ (124m2 hay 54,84 triệu đồng/m2)

Hướng Đông Bắc: đất giá 3,6 tỷ (100m2 hay 36 triệu đồng/m2

— Tỷ lệ giá bán= 36/54,84 = 65,65%

Cặp 2: Đường Hồ Trung Luong, phường Hòa Xuân, quận Câm Lệ , Da Nang

Hướng Tây Nam: đất giá 6 tỷ (112m2 hay 53,57 triệu đồng/m2)

Hướng Đông Bắc: đất giá 6 tỷ (100m2 hay 60 triệu đồng/m2)

* Nguyên tắc điều chỉnh: Phương pháp so sánh lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn

Bảng 3: Điều chỉnh giá đất theo phương pháp so sánh

Tỷ lệ điều chỉnh 0% 0% -5,55% Hướng Tây Nam | _ Tây Nam | Đông Bắc | Đông Bắc

Giá trị của BĐS cân định giá = 35.593.000 x 66,5 = 2.366.934.500 đồng

18

s* Xác định chất lượng còn lại của nhà Í tầng:

Căn cứ Thông tư số: 13/LB-TT ngày ngày L8 tháng 8 năm 1994 của Liên bộ Bộ Xây dựng - Bộ Tài chính —- Ban Vật giá Chính phủ về việc hướng dẫn phương pháp xác định giá trị còn lại của nhà ở trong bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê, theo đó, tô chuyên viên đánh giá giá trị còn lại của tài sản thâm định giá như

sau:

TT Kết cầu TLCL Tỷ lệ giá trị (B) = TLCL con lai

chinh còn lại | của kết cấu so | [(O)X(A)]/10 | của BĐS(C)

(%) | voi tông giá trị 0%) =[(B)/(A)Ix10 của nhà (%) 0

Vay giá trị ước tính công trình nhà ở thuộc Bất động sản thâm định là:

GTCL ngôi nhà = Diện tích SXD x Don gia/ m? x GTCL(%)

14

= 53,9 m2 x 4,5 triệu đồng/ m2 x 58,48%

= 141.843.240 đồng (Bằng chữ:Một trăm bốn mươi mốt triệu tám trăm bốn mươi ba nghìn hai trăm bốn mươi đồng)

% Kết quả thâm định:

Qua khảo sát giá thị trường và phân tích các mức giá tham khảo từ thị trường,

sử dụng các phương pháp thâm định giá trong tính toán; Tô thâm định viên đề nghị giá trị của tài sản thâm định giá theo như danh mục tải sản đính kèm là: 2.508.777.740 đồng

Công ty TNHH Tham Dinh Gia DIAMOND tra loi dé Ong Dương Ba có cơ

sở thực hiện các giao dịch của mình theo quy định của pháp luật hiện hành

8 Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá:

Kết quả thâm định giá này có hiệu lực: kê từ ngày ký, phát hành chứng thư thâm

định giá (09/04/2024)

Thời hạn: Kết quả thâm định giá có giá trị sử dụng trong thời gian 6 tháng kề từ

ngày ký, phát hành chứng thu TDG (09/04/2024- 09/10/2024)

9 Những điều khoản loại trừ và hạn chế:

Thâm định viên không chịu trách nhiệm đối với các yếu tố không kiểm tra hoặc đánh giá Tỷ lệ phân phối giữa đất và công trình trong tông giá trị BĐS chỉ được

áp dụng cho BĐS này, không sử dụng cho bất kỳ bất động sản khác Công ty TNHH thâm định giá DIAMOND chúng tôi không chịu trách nhiệm đối với thông tin không chính xác hoặc không đầy đủ và cũng không có trách nhiệm phải

đi thâm tra lại các số liệu cũng như thông tin về BĐS của khách hàng đã cung

15

cấp cho công ty, mà khách hàng phải chịu hoàn toàn trách nhiệm vẻ tính chính xác của những thông tin trên

Giá của bất động sản được định giá tr n là quyền sử dụng đất và nhà ở của ông Dương Ba Ở thời điểm định giá phù hợp với hiện trạng cũng như đặc điểm về pháp lý và kinh tế của BĐS

Một số hạn chế khi sử dụng các phương pháp định giá: Khi sử dụng phương pháp

so sánh định giá đất thì dữ liệu được lay từ thị trường vi vậy khi thị trường biến động thì các dữ liệu dễ bị lạc hậu Và tính chính xác không cao khi sử dụng phương pháp chỉ phí định giá BĐS nhà ở bởi phần lớn dựa vào đánh giá chủ quan của người định giá Vì vậy trong trường hợp thị trường bất động sản biến động lớn về giá thì cần phải có điều chỉnh, cập nhật phù hợp theo quy định hiện hành

10 Các phụ lục kèm theo:

- Chứng thư thâm định giá số 160

- Các phụ lục kèm theo (Phụ lục số 01), (Phu luc sé 02)

- Báo cáo kết quả thâm định giá được phát hành 02 bản chính bằng tiếng Việt (trong trường hợp Báo cáo kết quả thâm định giá được phát hành bằng 02 ngôn ngữ trở lên) kèm theo Chứng thư thâm định giá số 160 ngày 09/04/2021 tại Công

ty TNHH thâm dinh gia DIAMOND

16