Chương 2 tác giả nghiên cứu về thực trạng công tác định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần thẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu điện gồm có công tác định giá bất động sản và cơ cấu tổ
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Tổng quan về định giá bất động sản
1.1.1 Khái niệm và phân loại định giá bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm định giá bất động sản
Bất động sản theo Điều 107 Bộ Luật dân sự năm 2015 được quy định bao gồm:
Đất đai, nhà ở và các công trình xây dựng liên quan đến đất đai, cùng với các tài sản khác gắn liền với chúng, đều được quy định bởi pháp luật.
Bất động sản, theo MCKenzie và Betts, bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất, tài sản phụ thuộc vào đất và những tài sản không di dời được theo quy định pháp luật GS.TS Hoàng Văn Cường từ Trường Đại học Kinh tế Quốc dân nhấn mạnh rằng để một tài sản được coi là bất động sản, nó phải là yếu tố vật chất có ích cho con người, không thể di dời hoặc di dời hạn chế, phải có chủ sở hữu nhất định, có thể đo lường giá trị và tồn tại lâu dài.
Theo Điều 4 Luật Giá 2023, định giá là quá trình xác định giá của hàng hóa, dịch vụ bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân kinh doanh Trong khi đó, thẩm định giá là hoạt động tư vấn nhằm xác định giá trị tài sản tại một địa điểm và thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích cụ thể, do doanh nghiệp thẩm định giá hoặc hội đồng thẩm định giá thực hiện theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam.
Theo ông Fred Peter Marrone, Giám đốc Marketing của AVO tại Úc, định giá bất động sản là quá trình xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm cụ thể, đồng thời xem xét bản chất của bất động sản và mục đích của việc định giá.
Theo GS Lim Lan Yuan từ Singapore, định giá bất động sản là sự kết hợp giữa nghệ thuật và khoa học nhằm xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể tại một thời điểm nhất định Quá trình này cần xem xét các đặc điểm của bất động sản cũng như các yếu tố tiềm ẩn trong thị trường bất động sản.
Định giá bất động sản là quá trình xác định giá trị của tài sản này nhằm phục vụ cho một mục đích cụ thể tại một thời điểm nhất định, mặc dù có nhiều khái niệm khác nhau liên quan đến lĩnh vực này.
1.1.1.2 Phân loại định giá bất động sản Định giá bất động sản có thể được phân loại theo nhiều cách thức khác nhau, tuy nhiên việc phân loại định giá bất động sản theo mục đích định giá là cần thiết, bởi mục đích định giá là căn cứ quan trọng để định giá viên xác định cơ sở giá trị và phương pháp định giá thích hợp Phân loại định giá bất động sản theo mục đích định giá bao gồm một số nội dung sau:
Định giá bất động sản là quá trình xác định giá trị của bất động sản trong các giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu, bao gồm mua bán và góp vốn hợp tác kinh doanh Quá trình này giúp người bán xác định giá bán hợp lý và người mua đưa ra quyết định về mức giá có thể chấp nhận Ngoài ra, định giá bất động sản còn cung cấp căn cứ để xác định giá khởi điểm trong các cuộc đấu giá.
Định giá bất động sản là một bước quan trọng trong lĩnh vực tài chính và tín dụng, giúp xác định giá trị tài sản khi bất động sản được sử dụng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay Quá trình này cung cấp cơ sở hợp lý cho người vay trong việc quyết định thế chấp và hỗ trợ ngân hàng trong việc xác định hạn mức vay Ngoài ra, định giá cũng cần thiết cho các hợp đồng bảo hiểm bất động sản và chứng minh năng lực tài chính, phục vụ cho việc xin visa đi nước ngoài như du lịch, du học hay định cư.
Định giá bất động sản là bước quan trọng để xác định giá trị tài sản, từ đó đưa ra mức tiền thuê hợp lý và xây dựng các điều khoản cho thuê phù hợp.
Định giá bất động sản là bước quan trọng trong phát triển và đầu tư, giúp xác định giá trị của tài sản để so sánh với các cơ hội đầu tư khác Quá trình này cung cấp cơ sở vững chắc cho quyết định đầu tư, đảm bảo rằng bất động sản được sử dụng một cách tối ưu và hiệu quả nhất.
Định giá bất động sản trong doanh nghiệp là một công tác thiết yếu, bởi bất động sản là tài sản có giá trị lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tổng thể của doanh nghiệp Việc định giá này không chỉ quan trọng trong các giao dịch mua bán, sáp nhập, hợp nhất hay thanh lý khi doanh nghiệp gặp khó khăn, mà còn giúp doanh nghiệp xác định lại giá trị tài sản sở hữu trong báo cáo tài chính hàng năm và đánh giá giá thị trường của vốn đầu tư.
Định giá bất động sản không chỉ phục vụ cho các giao dịch dân sự mà còn đáp ứng các yêu cầu pháp lý quan trọng Việc xác định giá trị bất động sản cần thiết để tính tiền thuê đất, tiền sử dụng đất và thuế hàng năm Ngoài ra, nó còn giúp xác định giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi bất động sản, tính các khoản thuế, phí khi chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế bất động sản Định giá cũng là cơ sở để tòa án ra quyết định phân giá tài sản công và xác định giá sàn cho việc phát mại các bất động sản bị tịch thu, xung công quỹ.
1.1.2 Các nguyên tắc định giá bất động sản
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất yêu cầu người định giá xem xét bất động sản trong bối cảnh sử dụng tối ưu, không chỉ dựa vào tình trạng hiện tại nếu nó chưa đạt được mức sử dụng tối ưu Bất động sản được coi là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó được khai thác hợp pháp, mang lại nguồn thu nhập và dòng tiền lớn nhất có thể, đồng thời duy trì tính ổn định trong tương lai.
Nguyên tắc cung cầu quyết định giá cả bất động sản, với giá trị bất động sản tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung Để định giá chính xác, cần phân tích và dự báo các yếu tố ảnh hưởng đến cung cầu trên thị trường Việc này bao gồm việc xem xét tình trạng cung cầu hiện tại trước khi thực hiện điều chỉnh, đồng thời xác định liệu giá bất động sản là giá thỏa thuận hay giá ép buộc.
Tổ chức công tác định giá bất động sản
1.2.1 Công tác định giá bất động sản và tổ chức bộ máy thực hiện công tác định giá bất động sản tại công ty định giá Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn xác định giá trị bất động sản cho khách hàng Do đó, công tác tổ chức định giá bất động sản cũng tương tự như công tác tổ chức kinh doanh các dịch vụ khác, gồm một số công việc như: Khai thác thị trường và tìm kiếm khách hàng; Thực hiện các nghiệp vụ chuyên môn; Kiểm soát chất lượng; Chăm sóc và hậu mãi (nếu có),… Đối với định giá bất động sản, công tác tổ chức thực hiện được chia là 4 giai đoạn chính:
Hình 2.1: Công tác tổ chức hoạt động định giá bất động sản
Khai thác thị trường và tìm kiếm khách hàng là yếu tố quan trọng trong hoạt động định giá bất động sản, giúp duy trì và phát triển kinh doanh Doanh nghiệp cần có nguồn khách hàng ổn định, đồng thời mở rộng tìm kiếm khách hàng mới để nâng cao hiệu quả và mở rộng thị trường Đối tượng khách hàng có thể bao gồm cá nhân, doanh nghiệp, tổ chức tín dụng và các cơ quan nhà nước Tùy thuộc vào quy mô và định hướng phát triển, doanh nghiệp có thể chú trọng hoặc kết hợp hoạt động này với các bộ phận khác.
Công tác thực hiện nghiệp vụ chuyên môn trong doanh nghiệp định giá bất động sản bao gồm việc thực hiện nghiệp vụ định giá bất động sản Người định giá cần có chuyên môn về định giá và tuân thủ các chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp Quy trình định giá bất động sản phải tuân theo các quy định trong Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam và các văn bản pháp luật liên quan Bằng cách lựa chọn phương pháp định giá phù hợp và kết hợp thông tin thu thập được, người định giá sẽ phân tích, tính toán để xác định giá trị bất động sản, đảm bảo sự phù hợp với giá thị trường và mục đích định giá cụ thể.
Kiểm soát chất lượng là quy trình thiết yếu trong sản xuất và kinh doanh, giúp đảm bảo sản phẩm và dịch vụ đạt tiêu chuẩn cao nhất, tuân thủ quy định và giảm thiểu rủi ro Trong định giá bất động sản, kiểm soát chất lượng đóng vai trò quan trọng trong việc kiểm tra và duyệt hồ sơ định giá trước khi phát hành chứng thư cho khách hàng Quy trình này bao gồm việc xác minh tính chính xác và hợp pháp của dữ liệu, cũng như tuân thủ các quy trình định giá theo quy định của doanh nghiệp và Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam Qua đó, doanh nghiệp có thể giảm thiểu sai sót trong hồ sơ và nâng cao hiệu quả công tác chuyên môn, đảm bảo mỗi sản phẩm, dịch vụ đến tay khách hàng đều đạt chất lượng tốt nhất.
Phát hành chứng thư là bước cuối cùng trong quy trình định giá bất động sản, hoàn thiện sản phẩm để giao cho khách hàng Hồ sơ định giá sau khi được kiểm soát chất lượng sẽ được ký duyệt, đóng dấu và chính thức phát hành chứng thư Bộ phận phụ trách sẽ thu phí dịch vụ và chuyển chứng thư đến tay khách hàng, đồng thời lưu trữ hồ sơ theo quy định của Bộ Tài chính Để thực hiện công tác định giá, các công ty thường dựa vào nhân lực và trang thiết bị như la bàn, máy đo, máy ảnh, máy tính cùng các phần mềm và ứng dụng hỗ trợ Tuy nhiên, đầu tư vào cơ sở vật chất cho công tác định giá vẫn còn hạn chế Các công ty định giá đã thành lập các bộ phận chuyên môn như điều phối, quản lý, kiểm soát chất lượng để đảm bảo quy trình định giá diễn ra hiệu quả.
1.2.1.1 Bộ phận điều phối, quản lý
Bộ phận điều phối quản lý đóng vai trò quan trọng trong việc khai thác thị trường và tìm kiếm khách hàng Công tác này bao gồm việc điều phối và quản lý hoạt động định giá bất động sản, đảm bảo rằng quy trình được thực hiện một cách hiệu quả Việc theo dõi và quản lý liên tục trong suốt quá trình định giá là cần thiết để đạt được kết quả tốt nhất.
Mục tiêu của chúng tôi là sắp xếp, tổ chức và lập kế hoạch công việc một cách khoa học và hợp lý Chúng tôi sẽ theo dõi và hỗ trợ các chuyên viên trong suốt quá trình thực hiện công việc cho đến khi hoàn thành hoạt động định giá.
Nhiệm vụ của bộ phận điều phối trong công tác định giá bao gồm việc tiếp nhận yêu cầu từ khách hàng, sau đó liên hệ và kết nối với họ để tổ chức, lập kế hoạch định giá và phân công nhân sự thực hiện công việc.
Điều phối viên là người làm việc trực tiếp với khách hàng, giúp hiểu rõ mong muốn và yêu cầu của họ, đồng thời hướng dẫn và giải đáp thắc mắc trong quá trình định giá Kỹ năng giao tiếp và đàm phán tốt là điều cần thiết để làm cầu nối giữa khách hàng và nhân sự công ty Ngoài ra, người điều phối cần có khả năng tổ chức và quản lý hiệu quả để phân chia công việc một cách hợp lý và phân bổ nhân sự đúng vị trí, đảm bảo công bằng trong tổ chức Tinh thần khách quan cũng rất quan trọng để người điều phối không bị ảnh hưởng bởi quan điểm cá nhân trong quá trình làm việc.
Bộ phận điều phối quản lý là cầu nối quan trọng giữa khách hàng và các bộ phận khác trong định giá bất động sản Người điều phối không chỉ phân công công việc cho bộ phận chuyên môn mà còn theo dõi tiến độ và nội dung thực hiện của cả bộ phận chuyên môn và kiểm soát chất lượng Điều này đảm bảo rằng quá trình định giá được thực hiện một cách hiệu quả và có tổ chức.
1.2.1.2 Bộ phận chuyên môn: Trực tiếp thực hiện công tác định giá bất động sản
Bộ phận chuyên môn trong công tác định giá bất động sản là nhóm trực tiếp thực hiện các nhiệm vụ định giá trong công ty Bao gồm các định giá viên và chuyên viên, họ sử dụng kiến thức và kỹ năng chuyên môn để xác định giá trị bất động sản Đây là bộ phận quyết định chất lượng dịch vụ định giá và đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính chính xác của giá trị bất động sản.
Mục tiêu của bộ phận chuyên môn là tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc và quy trình định giá để xác định giá trị bất động sản phù hợp với giá thị trường, đảm bảo tiến độ và bảo vệ quyền lợi của khách hàng.
Bộ phận định giá bất động sản có nhiệm vụ thực hiện các công tác chính trong quy trình định giá, bao gồm việc giao nhiệm vụ cho chuyên viên và trợ lý, khảo sát hiện trạng, thu thập và phân tích thông tin bất động sản cũng như thông tin tài sản so sánh Định giá viên lựa chọn phương pháp phù hợp để xác định giá trị bất động sản và lập báo cáo định giá theo quy định Sau đó, báo cáo được gửi đến bộ phận kiểm soát chất lượng để kiểm tra và trình lãnh đạo ký duyệt trước khi ban hành chứng thư cho khách hàng.
Định giá viên và chuyên viên định giá cần sở hữu năng lực chuyên môn vững vàng, cùng với sự cẩn trọng và tính chuyên nghiệp Họ cũng phải tuân thủ đạo đức nghề nghiệp, thể hiện trách nhiệm, độc lập và khách quan trong quá trình đánh giá tổng thể bất động sản và thị trường.
Bộ phận định giá trực tiếp nhận công việc từ cán bộ điều phối và quản lý, đồng thời phối hợp với cán bộ quản lý để thương thảo với khách hàng Họ cũng nhận chỉ đạo và tư vấn khi có vấn đề phát sinh trong quá trình định giá Ngoài ra, bộ phận này phối hợp với bộ phận kiểm soát chất lượng để lập báo cáo định giá và chỉnh sửa hồ sơ, đảm bảo đáp ứng yêu cầu chất lượng theo quy định.
1.2.1.3 Bộ phận kiểm soát: Kiểm soát chất lượng hồ sơ, công tác định giá
Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá bất động sản
1.3.1 Nhóm các yếu tố chủ quan
- Quan điểm, ý chí chủ quan của người định giá và công ty định giá
Công tác định giá bất động sản chủ yếu phụ thuộc vào quá trình thu thập, phân tích và xử lý thông tin của người định giá, cũng như phương pháp và giả định được lựa chọn Kết quả định giá có thể khác nhau giữa các công ty do quan điểm và đánh giá riêng của từng định giá viên Mỗi công ty thường có quan điểm về giá khác nhau, phụ thuộc vào sự chấp nhận rủi ro và trách nhiệm pháp lý của họ Nhiều doanh nghiệp định giá còn từ chối thực hiện các vụ việc do lo ngại về rủi ro pháp luật.
Đội ngũ nhân lực là nguồn lực quan trọng cho mọi doanh nghiệp, đặc biệt trong lĩnh vực định giá Chất lượng dịch vụ định giá và hiệu quả kinh doanh phụ thuộc nhiều vào đội ngũ nhân viên, bao gồm định giá viên và các chuyên viên hỗ trợ Định giá đòi hỏi chuyên môn sâu và kỹ năng nghiệp vụ từ khảo sát đến phân tích thông tin Tuy nhiên, trình độ chuyên môn của đội ngũ nhân lực hiện nay còn chênh lệch, ngay cả trong cùng một doanh nghiệp Một đội ngũ có trình độ cao, kỹ năng toàn diện và khả năng linh hoạt trong phương pháp định giá sẽ nâng cao chất lượng dịch vụ và giảm thiểu rủi ro trong quá trình định giá tài sản.
Ý thức tuân thủ pháp luật của những người thực hiện công tác định giá đóng vai trò quan trọng trong chất lượng dịch vụ định giá Các tiêu chuẩn định giá nhấn mạnh "Quy tắc đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá", cho thấy rằng mặc dù định giá viên có chuyên môn và kinh nghiệm tốt, nhưng nếu thiếu ý thức nghề nghiệp, họ có thể cung cấp dịch vụ kém chất lượng Đội ngũ nhân lực có phẩm chất và đạo đức nghề nghiệp cao sẽ đảm bảo công tác định giá được thực hiện chuyên nghiệp và hiệu quả, mang lại kết quả định giá khách quan và giá trị Ngược lại, khi định giá viên vi phạm chuẩn mực đạo đức, như nhận hối lộ hoặc thông đồng với khách hàng để thao túng giá tài sản, sẽ dẫn đến sai lệch kết quả định giá và gây ra hậu quả nghiêm trọng.
Một đội ngũ nhân lực chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệm là yếu tố then chốt quyết định năng suất và hiệu quả của công tác định giá Sự chuyên môn này giúp thực hiện quy trình định giá nhanh chóng và chính xác, từ đó rút ngắn thời gian thực hiện và giảm thiểu chi phí phát sinh.
Công tác định giá của các công ty thường tuân theo quy trình pháp luật chung, nhưng mỗi đơn vị thường xây dựng quy trình chi tiết riêng Việc tối ưu hóa quy trình với sự kết nối linh hoạt giữa các bộ phận sẽ nâng cao tốc độ, độ chính xác và hiệu quả của công tác định giá Ngoài ra, nhiều công ty còn phát triển quy trình kiểm soát chất lượng, kiểm soát nội bộ và quy trình định giá riêng cho từng loại tài sản và mục đích, nhằm đảm bảo công tác định giá được thực hiện một cách chuyên nghiệp và chặt chẽ hơn.
- Hệ thống thông tin, dữ liệu giá
Hệ thống thông tin và dữ liệu về giá là tập hợp dữ liệu mà doanh nghiệp thu thập từ khảo sát và điều tra giá trị giao dịch bất động sản tại nhiều vị trí khác nhau Việc có sẵn hệ thống dữ liệu này giúp quá trình định giá bất động sản diễn ra nhanh chóng và hiệu quả hơn Độ tin cậy của kết quả định giá phụ thuộc vào chất lượng và số lượng thông tin sử dụng; thông tin không chính xác sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến lập luận về giá trị bất động sản Hệ thống thông tin giá cũng là cơ sở để lãnh đạo và chuyên viên định giá phân tích thị trường, từ đó xác định giá trị bất động sản Ngoài ra, dữ liệu chính xác từ cơ sở dữ liệu giá cung cấp thông tin tin cậy cho phương pháp so sánh, một trong những phương pháp định giá phổ biến Ngược lại, dữ liệu không chính xác sẽ dẫn đến kết quả định giá sai lệch.
1.3.2 Nhóm các yếu tố khách quan
- Điều kiện tự nhiên của bất động sản:
Vị trí của bất động sản là yếu tố quyết định trong việc định giá, bao gồm cả vị trí tương đối và tuyệt đối Bất động sản có vị trí thuận lợi, gần các tuyến đường lớn và trung tâm đô thị thường có giá trị cao hơn, trong khi những bất động sản ở vị trí kém thuận lợi sẽ được định giá thấp hơn.
Quy mô, kích thước và hình dạng của bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút người mua, với những bất động sản có diện tích từ 50-70m2 và hình dạng vuông vắn thường được ưa chuộng hơn Địa hình, khí hậu và thổ nhưỡng cũng ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản; những khu vực có địa hình bằng phẳng và không bị ngập nước thường có giá cao hơn so với những nơi có địa hình không thuận lợi như đồi núi hoặc vùng trũng Tuy nhiên, bất động sản nghỉ dưỡng ở vùng cao hoặc ven biển lại có giá trị cao hơn Cuối cùng, bất động sản nằm trong khu vực có nguy cơ thiên tai như bão, lũ lụt hay động đất thường có giá trị thấp hơn so với những khu vực an toàn.
Khi định giá bất động sản xây dựng trên đất, yếu tố thiết kế và kiến trúc đóng vai trò quan trọng Nếu hai bất động sản có giá xây dựng tương đương, bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu người mua sẽ được định giá cao hơn Điều này cần được xem xét cùng với tuổi đời vật lý và tuổi đời kinh tế của bất động sản.
Môi trường, cảnh quan và hạ tầng là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Các yếu tố như an ninh, dân trí và tiếng ồn, cùng với kết cấu hạ tầng như cấp thoát nước, viễn thông, điện và đường, đều có tác động trực tiếp đến việc định giá bất động sản Điều kiện tự nhiên là yếu tố khách quan, quyết định vị thế và giá trị của bất động sản Những bất động sản nằm ở vị trí thuận lợi và có điều kiện tự nhiên tốt thường có giá trị cao hơn Tuy nhiên, thực tế định giá bất động sản thường mang tính định tính, không thể định lượng chính xác do sự tác động của nhiều yếu tố khác nhau, dẫn đến sự khác biệt trong phân tích và đánh giá của các định giá viên Kết quả định giá vì vậy chỉ mang tính tương đối, không phải tuyệt đối.
- Môi trường pháp lý – cơ chế chính sách:
Sự thay đổi trong đường lối, chính sách và quy định pháp luật của Nhà nước và địa phương ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản và công tác định giá bất động sản Cơ sở định giá bất động sản dựa vào nhiều văn bản pháp luật như Luật Giá, Luật Đất đai, Luật Xây dựng và các quy định địa phương, cùng với hệ thống văn bản quy phạm pháp luật do Bộ Tài chính ban hành Các quy định về định giá thường xuyên được sửa đổi, và trong năm 2024, nhiều bộ luật quan trọng như Luật Giá, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sẽ có hiệu lực Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cũng đã được thay thế, ảnh hưởng trực tiếp đến công tác định giá của các doanh nghiệp Do đó, các doanh nghiệp và định giá viên cần liên tục cập nhật và điều chỉnh nghiệp vụ để phù hợp với quy định mới Yếu tố pháp lý của bất động sản, như quyền sử dụng, sở hữu và các quy định về xây dựng, cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị bất động sản Những bất động sản có nhiều hạn chế về xây dựng và quyền sử dụng sẽ không được định giá cao bằng những bất động sản ít hạn chế hơn, mặc dù có vị trí thuận lợi.
Các chính sách khuyến khích đầu tư vào bất động sản, sở hữu nhà ở, thời hạn sử dụng, cùng với các quy định về thuế và tín dụng có ảnh hưởng đáng kể đến thị trường bất động sản Những yếu tố này có thể làm tăng hoặc giảm giá trị bất động sản, do đó cần được xem xét kỹ lưỡng trong quá trình định giá.
- Các yếu tố về kinh tế - tài chính và thị trường bất động sản:
Giá thị trường bất động sản chủ yếu được xác định bởi mối quan hệ cung – cầu Khi nhu cầu về bất động sản tăng cao trong khi nguồn cung còn hạn chế, giá bất động sản sẽ có xu hướng tăng Ngược lại, nếu nguồn cung dồi dào nhưng nhu cầu giảm, giá sẽ giảm theo.
Tốc độ tăng trưởng GDP ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản; ở những khu vực có tốc độ tăng trưởng GDP hàng năm cao, thu nhập và chi tiêu của người dân gia tăng, dẫn đến nhu cầu bất động sản tăng và giá trị bất động sản cũng tăng theo thời gian.
Lãi suất là công cụ chính mà nhà nước sử dụng để điều tiết thị trường thông qua chính sách tiền tệ Khi chính sách này được nới lỏng và ngân hàng giảm lãi suất, doanh nghiệp sẽ dễ dàng tiếp cận nguồn vốn để đầu tư vào bất động sản, trong khi người dân cũng có cơ hội vay tiền mua nhà thuận lợi hơn Sự gia tăng dòng tiền vào thị trường bất động sản sẽ kích thích hoạt động sôi nổi, từ đó đẩy giá bất động sản tăng nhanh chóng.
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG
Giới thiệu về Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư tài chính Bưu Điện28 1 Lịch sử hình thành và phát triển
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển
Công ty Cổ phần thẩm định giá và đầu tư Tài chính Bưu Điện (PTFV) là một tổ chức định giá độc lập, được thành lập vào ngày 05/05/2009 Trước đây, PTFV là Trung tâm dịch vụ tư vấn, một đơn vị thành viên của Công ty Tài chính Bưu điện Công ty chuyên cung cấp dịch vụ định giá và tư vấn tài chính, khẳng định vị thế trong lĩnh vực này từ khi thành lập.
- Tên Công ty: Công ty Cổ phần thẩm định giá và đầu tư Tài chính Bưu Điện
- Tên công ty viết bằng Tiếng Anh: Post Finance Investment And Valuation Joint Stock Company (Tên viết tắt: PTFV.,JSC)
Số GCN ĐKKD 0103786339 được cấp bởi Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội, với lần đăng ký đầu tiên vào ngày 05 tháng 05 năm 2009 và đã trải qua 5 lần thay đổi, lần gần nhất vào ngày 18 tháng 09 năm 2023.
- Địa chỉ trụ sở chính: P.308, tầng 3, toà nhà 142 Lê Duẩn, phường Khâm Thiên, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội, Việt Nam
Văn phòng giao dịch của PTFV tọa lạc tại phòng 312, tầng 3, tòa nhà C (Vinaconex 2), khu đô thị Golden Silk, Nghiêm Xuân Yêm, phường Đại Kim, quận Hoàng Mai, Hà Nội Ngoài trụ sở chính tại Hà Nội, PTFV còn có hai chi nhánh lớn tại miền Trung (Thanh Hóa) và miền Nam (Thành phố Hồ Chí Minh), cùng hơn 10 văn phòng đại diện phân bố rộng rãi tại các tỉnh như Quảng Ninh, Hưng Yên, Đà Nẵng, Cần Thơ, An Giang, Đồng Tháp, Vĩnh Long, Bến Tre, Tiền Giang, và An Giang.
Trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ, chúng tôi chuyên cung cấp các giải pháp định giá tài sản, hàng hóa, động sản và bất động sản cho tổ chức và cá nhân trong và ngoài nước Chúng tôi cũng thực hiện định giá giá trị tài sản vô hình, giá trị thương hiệu và lợi thế kinh doanh, cùng với việc xác định giá trị doanh nghiệp và đánh giá uy tín của các công ty Ngoài ra, chúng tôi còn hỗ trợ bán đấu giá tài sản và hàng hóa theo yêu cầu của khách hàng, cũng như cung cấp dịch vụ kinh doanh và môi giới tài sản, bao gồm bất động sản, động sản và doanh nghiệp.
Chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn tài chính chuyên nghiệp, bao gồm tư vấn cổ phần hóa và xây dựng phương án xác định giá trị doanh nghiệp Ngoài ra, chúng tôi hỗ trợ tư vấn đầu tư, kinh doanh, mua bán doanh nghiệp, cũng như tư vấn tài chính doanh nghiệp về giá thành, giá bán sản phẩm và thuế Đội ngũ của chúng tôi cũng chuyên tư vấn đấu giá tài sản và các giải pháp marketing hiệu quả.
2.1.3 Cơ cấu tổ chức và nhân sự của Công ty Cổ phần thẩm định giá và đầu tư Tài chính Bưu Điện
Trong những năm qua, PTFV đã khẳng định vị thế là một trong những doanh nghiệp uy tín trong lĩnh vực dịch vụ định giá, được Bộ Tài chính cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh Công ty chuyên cung cấp dịch vụ định giá, bao gồm định giá bất động sản, định giá động sản như máy móc và thiết bị, cùng với việc xác định giá trị doanh nghiệp.
Hình 2.2: Sơ đồ bộ máy tổ chức chung của PTFV
Nguồn: Hồ sơ năng lực PTFV
PTFV cam kết đáp ứng các tiêu chuẩn khắt khe về nhân sự và chuyên môn, với đội ngũ cán bộ và định giá viên giàu kinh nghiệm, có trình độ cao và am hiểu nhiều lĩnh vực Tại trụ sở chính ở Hà Nội, công ty sở hữu 06 định giá viên có kinh nghiệm từ 12 đến 22 năm trong ngành Ban lãnh đạo công ty có kinh nghiệm cao nhất, với Chủ tịch hội đồng quản trị có 22 năm và giám đốc có 19 năm hoạt động trong lĩnh vực định giá.
Bảng 2.1: Tổng hợp số lượng nhân sự tại Trụ sở chính Công ty
1 Phòng định giá bất động sản 3 2 15 3 23
2 Phòng định giá máy móc, thiết bị 2 1 5 1 9
3 Phòng xác định giá trị doanh nghiệp 1 1 4 1 7
4 Phòng hành chính – kế toán - 6
Nguồn: Hồ sơ năng lực PTFV
Trụ sở chính của công ty hiện có 45 nhân sự, tất cả đều có trình độ từ Đại học trở lên, tốt nghiệp các chuyên ngành như thẩm định giá, bất động sản, quản lý đất đai, quản trị kinh doanh, tài chính ngân hàng và kế toán Đội ngũ nhân viên đảm bảo chuyên môn cao, đáp ứng đầy đủ yêu cầu công việc, luôn thể hiện sự tận tụy, năng động, sáng tạo và có trách nhiệm lớn với công việc của mình.
2.1.4 Tình hình hoạt động của Công ty Cổ phần thẩm định giá và đầu tư Tài chính Bưu Điện
Trong những năm gần đây, Công ty đã vượt qua nhiều thách thức như dịch bệnh COVID-19, thị trường bất động sản đóng băng và các chính sách kinh tế thắt chặt Dù gặp khó khăn, Công ty vẫn duy trì hoạt động ổn định và tiếp tục phát triển qua các giai đoạn.
Bảng 2.2: Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ giai đoạn 2020 - 2023:
STT Năm Doanh thu (đồng)
Nguồn: Báo cáo tài chính năm 2020 đến năm 2023 của PTFV
Theo báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh, trong năm 2020, công ty duy trì hoạt động với doanh thu bán hàng khoảng 12,5 đến 12,9 tỷ đồng Đến năm 2022 - 2023, trong giai đoạn phục hồi kinh tế sau đại dịch, doanh thu bán hàng của công ty tăng lên đạt mức 16 đến 17 tỷ đồng mỗi năm.
Bảng 2.3: Tổng hợp số lượng và giá trị hồ sơ của Công ty giai đoạn 2020-2023:
STT Năm Số lượng chứng thư ban hành Giá trị hồ sơ (triệu đồng)
Nguồn: Báo cáo nội bộ PTFV
Từ năm 2020 đến hết năm 2023, công ty đã thực hiện 20.871 vụ việc định giá, đáp ứng nhu cầu của hàng nghìn khách hàng, bao gồm cả cá nhân và các tập đoàn lớn, ngân hàng, cũng như các cơ quan nhà nước Tổng giá trị hồ sơ định giá đạt 288.622.510 triệu đồng.
Trong giai đoạn này, công ty đã trở thành đối tác tin cậy, cung cấp dịch vụ định giá độc lập và tư vấn giá trị tài sản cho 13 ngân hàng lớn Đặc biệt, công ty thường xuyên hợp tác với Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam với tổng giá trị tài sản định giá lên đến 217.940.554 triệu đồng, Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam với 6.002.192 triệu đồng, Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam, cùng với Ngân hàng Thương mại TNHHMTV dầu khí toàn cầu với 4.865.250 triệu đồng và 4.927.178 triệu đồng.
Công ty cung cấp dịch vụ tư vấn định giá bất động sản cho nhiều tập đoàn và doanh nghiệp lớn thuộc các lĩnh vực khác nhau Ngoài ra, công ty còn hỗ trợ xác định giá đất phục vụ thu tiền sử dụng đất cho các cơ quan và đơn vị sự nghiệp của nhà nước.
Thực trạng công tác định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư tài chính Bưu Điện 32 1 Công tác định giá bất động sản và Cơ cấu tổ chức bộ máy định giá bất động
2.2.1 Công tác định giá bất động sản và Cơ cấu tổ chức bộ máy định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần thẩm định giá và đầu tư Tài chính Bưu Điện
Công tác định giá bất động sản tại PTFV được thực hiện theo các hướng dẫn và quy định của pháp luật cùng với Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam Quy trình định giá bất động sản cụ thể tại công ty được quy định rõ ràng, đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong mọi giao dịch.
Hình 2.3: Quy trình định giá bất động sản tại PTFV
Nguồn: Quy trình quản lý và thực hiện vụ thẩm định giá của PTFV
Quy trình định giá bất động sản trên được tổ chức thực hiện theo 04 nhóm nội dung công việc chủ yếu:
Hình 2.4: Công tác tổ chức hoạt động định giá bất động sản tại PTFV
Để thực hiện quy trình quản lý và thẩm định giá hiệu quả, đội ngũ nhân sự của PTFV được chia thành các bộ phận riêng biệt, mỗi bộ phận đảm nhiệm những nhiệm vụ khác nhau trong công tác định giá bất động sản.
Hình 2.5: Sơ đồ cơ cấu tổ chức nhân sự định giá bất động sản tại PTFV
Nguồn: Quy trình quản lý và thực hiện vụ thẩm định giá của PTFV
Phòng định giá bất động sản bao gồm ba bộ phận chính: Bộ phận tiếp nhận, điều phối và quản lý; Bộ phận chuyên môn định giá; và Bộ phận kiểm soát chất lượng Các bộ phận này phối hợp chặt chẽ với Phòng hành chính – kế toán để thực hiện hiệu quả công tác định giá bất động sản.
- Bộ phận tiếp nhận - điều phối, quản lý:
Bộ phận tiếp nhận và điều phối tại công ty được quản lý bởi hai lãnh đạo phòng và ba định giá viên, chịu trách nhiệm tiếp nhận thông tin và yêu cầu từ khách hàng Công việc bao gồm việc tiếp nhận hồ sơ định giá, phân chia công việc cho các chuyên viên và theo dõi tiến độ thực hiện trong suốt quá trình định giá bất động sản Bộ phận này đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý và xác định giá trị tài sản.
Nhân sự tại bộ phận tiếp nhận, điều phối và quản lý của công ty đều là những chuyên gia có trình độ chuyên môn cao, tốt nghiệp từ các ngành kinh tế, tài chính – ngân hàng và định giá Họ có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá, với thời gian hoạt động lên đến nhiều năm.
- Bộ phận phụ trách chuyên môn định giá:
Bộ phận phụ trách chuyên môn là thành phần cốt lõi trong công tác định giá bất động sản tại công ty Hiện tại, các định giá viên và 15 chuyên viên định giá (trợ lý định giá viên) đảm nhiệm nhiệm vụ này Sau khi nhận công việc, họ tiến hành nghiên cứu hồ sơ, phân công công việc, lên kế hoạch cụ thể và thực hiện định giá bất động sản theo quy trình đã được quy định.
Đội ngũ chuyên viên định giá bất động sản tại công ty chủ yếu là những cử nhân chuyên ngành định giá, tài chính – ngân hàng, quản lý đất đai và bất động sản Công ty không chỉ sở hữu những nhân viên có kinh nghiệm lâu năm từ 6-12 năm trong lĩnh vực định giá, mà còn thường xuyên tuyển dụng nhân sự trẻ, năng động và sáng tạo Điều này giúp đảm bảo sự hỗ trợ, hợp tác và đào tạo giữa các bộ phận và các thế hệ trong công ty.
- Bộ phận kiểm soát chất lượng:
Công tác kiểm soát chất lượng tại công ty được chú trọng cao, đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo chất lượng hồ sơ định giá bất động sản về cả nội dung lẫn hình thức Bộ phận này bao gồm 03 kiểm soát viên và 01 phó phòng định giá, có nhiệm vụ thực hiện kiểm duyệt trước khi trình lãnh đạo ký duyệt Đội ngũ kiểm soát chất lượng sở hữu kiến thức tổng hợp và chuyên môn vững, với kinh nghiệm từ 5 đến 10 năm trong lĩnh vực định giá Đặc biệt, các kiểm soát viên được tuyển chọn và đào tạo kỹ lưỡng, yêu cầu kỹ năng nghề nghiệp và chuyên môn cao hơn để phát hiện và khắc phục những sai sót mà chuyên viên có thể gặp phải trong quá trình định giá.
- Bộ phận hỗ trợ khác:
Ngoài các bộ phận tham gia trực tiếp vào công tác định giá bất động sản, còn có các bộ phận phụ trợ như văn thư thực hiện đóng dấu và lưu trữ hồ sơ, kế toán hỗ trợ khách hàng thanh toán phí dịch vụ và xuất hóa đơn, cùng bộ phận vận chuyển giao chứng thư đến tay khách hàng.
2.2.2 Công tác khai thác thị trường, tìm kiếm khách hàng tại Công ty Cổ phần thẩm định giá và đầu tư Tài chính Bưu Điện
2.2.2.1 Nhiệm vụ khai thác thị trường
Công ty phân chia hoạt động khai thác thị trường và tìm kiếm khách hàng thành hai nhóm chính: nhóm khách hàng ký thỏa thuận hợp tác lâu dài và nhóm khách hàng hợp tác theo từng vụ việc Nhóm khách hàng cá nhân, hay còn gọi là khách lẻ, là những tổ chức hoặc cá nhân có nhu cầu định giá bất động sản cụ thể cho mục đích riêng Ngược lại, nhóm khách hàng ký hợp tác lâu dài chủ yếu là các tổ chức tín dụng, ngân hàng, với nhu cầu thuê dịch vụ định giá từ bên thứ ba để phục vụ nhiều mục đích như cấp hạn mức tín dụng hoặc xác định giá trị xử lý tài sản đảm bảo Ngân hàng là đại diện tiêu biểu cho nhóm này; khi ký hợp đồng hợp tác, chuyên viên tín dụng sẽ gửi thông tin và hồ sơ tài sản cần định giá đến công ty, và bộ phận tiếp nhận sẽ phối hợp với ngân hàng và chủ tài sản để thực hiện định giá.
Tìm kiếm khách hàng mới là nhiệm vụ quan trọng trong khai thác thị trường Mỗi nhóm khách hàng yêu cầu quy trình tìm kiếm và khai thác riêng Nhân viên cần xác định nhóm khách hàng cụ thể, nghiên cứu cách tiếp cận và cung cấp hồ sơ năng lực cần thiết để thương thảo hợp tác Mỗi nhóm khách hàng có yêu cầu và thời gian xét duyệt riêng, dẫn đến quá trình đàm phán hợp tác cũng khác nhau.
Hình 2.6: Quy trình khai thác thị trường – tìm kiếm khách hàng
Công ty luôn chú trọng khai thác nhóm khách hàng cũ, đặc biệt là các cá nhân và tổ chức đã từng hợp tác Khi chứng thư hết hiệu lực, bộ phận tìm kiếm khách hàng sẽ chủ động liên hệ để thông báo và yêu cầu tái thẩm định giá, nhằm tránh những khó khăn trong việc sử dụng chứng thư cho mục đích định giá Đối với khách hàng là tổ chức tín dụng và ngân hàng, hàng năm công ty chuẩn bị hồ sơ năng lực cùng các tài liệu cần thiết theo quy định của ngân hàng để cung cấp cho họ, sau đó tiến hành xác minh thực tế doanh nghiệp và tái ký kết hợp đồng hợp tác.
2.2.2.2 Phân công nhiệm vụ và tổ chức nhân lực khai thác thị trường và tìm kiếm khách hàng
Bộ phận tiếp nhận, điều phối và quản lý thực hiện các hoạt động khai thác thị trường và tìm kiếm khách hàng, chủ yếu do một phó phòng định giá bất động sản phụ trách.
Các định giá viên đóng vai trò quan trọng trong việc tìm kiếm và phát triển khách hàng cho công ty Họ chủ động giao tiếp, kết nối với các tổ chức và đơn vị khác để mở rộng mạng lưới khách hàng Đồng thời, các chuyên viên định giá và nhân sự khác cũng có thể giới thiệu khách hàng tiềm năng, góp phần duy trì và phát triển mối quan hệ với khách hàng cũ.
Một số kết quả thực hiện công tác định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần thẩm định giá và đầu tư Tài chính Bưu Điện
Từ năm 2020 đến hết 2023, công ty đã hoàn thành hơn 20.000 bộ hồ sơ định giá bất động sản, áp dụng nhiều loại hình và phương pháp định giá khác nhau Công ty cam kết tuân thủ đầy đủ các quy trình, quy định, nguyên tắc và chuẩn mực trong lĩnh vực định giá bất động sản.
Quy trình tổ chức định giá tại công ty bao gồm nhiều bước quan trọng, bắt đầu từ việc tiếp xúc với khách hàng và khảo sát hiện trạng Người định giá cần thu thập thông tin, tiến hành phân tích và đánh giá để xác định giá trị tài sản Sau đó, họ lập báo cáo và thực hiện kiểm soát chất lượng trước khi ban hành chứng thư.
Sau khi khảo sát và phân tích hiện trạng, chuyên viên cần thông báo mức giá sơ bộ cho khách hàng Nếu khách hàng đồng ý, báo cáo định giá sẽ được lập và chuyển cho bộ phận kiểm soát chất lượng Sau khi được kiểm duyệt, chuyên viên sẽ liên hệ với khách hàng để thống nhất lần cuối trước khi phát hành chứng thư Chứng thư hoàn thiện sẽ được lãnh đạo ký và giao cho bộ phận kế toán thu phí, đồng thời gửi hồ sơ cho khách hàng Tuy nhiên, quy trình này không phải lúc nào cũng diễn ra suôn sẻ; số lượng hồ sơ thường thay đổi sau mỗi công tác Đặc biệt, sau giai đoạn tiếp nhận và khảo sát hiện trạng, số lượng hồ sơ giảm đáng kể so với các quy trình lập báo cáo, kiểm soát chất lượng và ban hành chứng thư Đây là giai đoạn sàng lọc các bất động sản đủ điều kiện định giá và phù hợp với mục đích định giá.
Hình 2.7: Tổng hợp hồ sơ định giá bất động sản theo quy trình thực hiện
Khảo sát hiện trạng Lập báo cáo và Kiểm soát chất lượngChứng thư ban hành Chứng thư ban hành thực tế
Trong giai đoạn 2020-2023, công ty đã khảo sát khoảng 5.900 đến 7.000 hồ sơ, với trung bình gần 7.000 hồ sơ mỗi năm Tuy nhiên, năm 2022 ghi nhận số lượng hồ sơ thấp nhất, chỉ đạt 5.910 do thị trường bất động sản và tài chính gặp khó khăn Nguyên nhân bắt đầu từ cuối quý II năm 2022, khi các chính sách thắt chặt tín dụng và tăng lãi suất, cùng với biến động thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đã làm giảm nhu cầu bất động sản và định giá, dẫn đến tình trạng trầm lắng, tâm lý e ngại trên thị trường, khiến nhiều dự án phải tạm dừng và giao dịch bị trì hoãn.
Số lượng hồ sơ lập báo cáo và kiểm soát chất lượng, cùng với chứng thư thực tế ban hành, không có sự chênh lệch lớn Tổng thể, lượng hồ sơ có xu hướng tăng, chỉ giảm nhẹ vào năm 2022 do ảnh hưởng từ tình hình kinh tế Việt Nam khó khăn Sự sụt giảm này chủ yếu xuất phát từ những thay đổi chủ quan của khách hàng, bao gồm việc không đạt được kỳ vọng về giá và một số nguyên nhân khác.
Hình 2.8: Tỷ lệ hồ sơ định giá bất động sản theo quy trình thực hiện
Nguồn: Tổng hợp từ hồ sơ, tài liệu của công ty
Tỷ lệ lập báo cáo/Khảo sát hiện trạng
Tỷ lệ Ban hành chứng thư/Khảo sát hiện trạng
Tỷ lệ ban hành chứng thư thực tế/Khảo sát hiện trạng
Dựa trên số liệu thống kê, tỷ lệ hồ sơ thực hiện qua các giai đoạn có xu hướng giảm dần Cụ thể, tỷ lệ hồ sơ đáp ứng các điều kiện để lập báo cáo so với hồ sơ khảo sát hiện trạng ban đầu giảm đáng kể từ 7% đến 25% Mặc dù tỷ lệ thực hiện các bước lập báo cáo và ban hành chứng thư cũng có xu hướng giảm, nhưng mức giảm chỉ khoảng từ 2% đến 4%.
Tỷ lệ hồ sơ lập báo cáo định giá chỉ đạt từ 75,42% vào năm 2020 đến 93,54% vào năm 2022, cho thấy sự chênh lệch lớn giữa hồ sơ khảo sát hiện trạng và hồ sơ lập báo cáo Nhiều trường hợp, chuyên viên không thể tiến hành định giá do bất động sản thiếu thông tin pháp lý hoặc khách hàng không đồng ý với mức giá sơ bộ, dẫn đến việc chấm dứt hợp đồng dịch vụ Thêm vào đó, một số khách hàng chỉ có nhu cầu khảo sát ước lượng mức giá tài sản, góp phần làm giảm tỷ lệ lập báo cáo định giá.
Sau khi lập báo cáo định giá và thực hiện kiểm soát chất lượng, lượng hồ sơ tiếp tục giảm do không đáp ứng các yêu cầu pháp lý cần thiết, như thiếu căn cứ về quyền sử dụng, sở hữu, hoặc vi phạm quy hoạch Ngoài ra, khách hàng cũng có thể không đồng ý với mức giá trị định giá mà công ty đưa ra Tỷ lệ hoàn thiện hồ sơ định giá và cấp chứng thư hoàn chỉnh chỉ đạt từ 72,27% vào năm 2020 đến 92,84% vào năm 2022 so với lượng hồ sơ ban đầu.
Mặc dù quy trình gần như hoàn tất và chứng thư định giá đã được hoàn thiện, vẫn có nhiều lý do khiến khách hàng hủy bỏ hồ sơ, chẳng hạn như không còn nhu cầu vay hoặc định giá, mức giá không đáp ứng kỳ vọng, hoặc không đồng ý với mức phí Kết quả là, trong số lượng hồ sơ khảo sát hiện trạng ban đầu, chỉ có khoảng 69,46% hồ sơ thực tế được ban hành và lưu hành trên thị trường.
2020) đến cao nhất là 88,38% (năm 2022)
Năm 2022, mặc dù số lượng hồ sơ giảm nhẹ so với các năm trước, nhưng tỷ lệ hoàn thiện hồ sơ và hiệu quả hoạt động kinh doanh của công ty lại cao nhất, với tỷ lệ lập báo cáo đạt 93,54% và tỷ lệ ban hành chứng thư thực tế lên đến 88,38% Trong bối cảnh thị trường bất động sản suy giảm và hoạt động giao dịch không còn sôi nổi, số lượng hồ sơ khảo sát để định giá cũng giảm, tuy nhiên, nhu cầu định giá cho các mục đích cụ thể vẫn tồn tại, không chỉ giới hạn ở các trường hợp tư vấn hay tham khảo giá.
- Về phương pháp định giá:
PTFV đã sử dụng nhiều phương pháp định giá bất động sản, chủ yếu phục vụ cho cá nhân và doanh nghiệp vừa và nhỏ cần vay vốn ngân hàng Các tài sản định giá thường là bất động sản thương mại và công nghiệp không quá đặc thù, do đó các phương pháp áp dụng chủ yếu là đơn giản Tác giả đã tổng hợp 5 phương pháp chính: Phương pháp so sánh, Phương pháp chi phí, Phương pháp so sánh kết hợp với phương pháp chi phí, Phương pháp thu nhập kết hợp với các phương pháp khác, và Phương pháp thặng dư kết hợp với các phương pháp khác.
Bảng 2.7: Tổng hợp hồ sơ định giá bất động sản theo phương pháp định giá
Nguồn: Tổng hợp từ hồ sơ, tài liệu của công ty
Trong giai đoạn từ 2020 đến 2023, số lượng hồ sơ áp dụng phương pháp so sánh dao động từ 3.370 đến 3.849 hồ sơ, trong khi phương pháp so sánh kết hợp với phương pháp chi phí ghi nhận từ 1.372 đến 1.602 hồ sơ Phương pháp thu nhập được sử dụng ít hơn, với số lượng từ 91 đến 110 hồ sơ, trong khi phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư là hai phương pháp ít được áp dụng nhất Tóm lại, phương pháp định giá chủ yếu mà công ty sử dụng là phương pháp so sánh và phương pháp so sánh kết hợp với phương pháp chi phí Tỷ lệ áp dụng các phương pháp định giá được thể hiện rõ ràng trong bảng số liệu.
TT Phương pháp định giá Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022 Năm 2023
Hình 2.9: Tỷ lệ vận dụng các phương pháp định giá bất động sản
Nguồn: Tổng hợp từ hồ sơ, tài liệu của công ty
Phương pháp so sánh được sử dụng phổ biến nhất chiếm khoảng từ 66,99% (năm
Từ năm 2021 đến năm 2023, tỷ lệ bất động sản được giao dịch đã tăng lên 69,7% Phương pháp so sánh thường được áp dụng cho các loại bất động sản phổ biến như căn hộ chung cư và thửa đất Đây là những tài sản thường được cá nhân và doanh nghiệp sử dụng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay ngân hàng.
Phương pháp so sánh kết hợp với phương pháp chi phí là hai phương pháp phổ biến trong định giá bất động sản, chiếm khoảng 28-30% tỷ trọng sử dụng Hai phương pháp này thường được áp dụng cho việc tính toán giá trị của đất và các công trình trên đất, như nhà ở và các công trình khác Sự kết hợp giữa phương pháp so sánh và chi phí được ưa chuộng do tính dễ dàng trong việc thu thập thông tin, phân tích và xử lý dữ liệu.
Phương pháp thu nhập, chiếm khoảng 1-2% tổng số hồ sơ, thường được áp dụng cho bất động sản có dòng thu nhập ổn định, như bất động sản thương mại (sàn văn phòng, sàn thương mại, khách sạn) và bất động sản công nghiệp (nhà xưởng, khu sản xuất trong các khu công nghiệp) Phương pháp này yêu cầu tính toán và thu thập thông tin cao hơn so với các loại hình bất động sản để ở (nhà đất, căn hộ), do đó, lượng bất động sản thương mại và công nghiệp chỉ chiếm một phần nhỏ trong tổng số bất động sản.
Đánh giá chung
2.4.1 Những kết quả đạt được
Công ty đã thực hiện công tác định giá hiệu quả, với hơn 5000 vụ việc định giá hàng năm, phục vụ hàng nghìn khách hàng Công việc được hoàn thành đúng tiến độ và thời hạn theo thỏa thuận Mức giá định giá bất động sản của công ty hợp lý, phù hợp với giá thị trường và cân đối lợi ích giữa các bên.
Trong suốt quá trình định giá, công ty cam kết tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật hiện hành Tất cả các bước như khảo sát, thu thập thông tin, lập báo cáo và xác định giá trị bất động sản đều được thực hiện theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan Việc lưu trữ hồ sơ cũng được thực hiện đúng quy định, đảm bảo tính minh bạch và chính xác trong hoạt động định giá.
- Xây dựng và ngày một hoàn thiện các quy trình tổ chức định giá bất động sản như:
Quy trình định giá được xây dựng chi tiết theo từng bước, hướng dẫn cụ thể các công việc mà người định giá cần thực hiện Điều này tạo cơ sở vững chắc giúp người định giá thực hiện công tác một cách chuyên nghiệp và dễ dàng hơn.
Quy trình khảo sát và thu thập thông tin được tối ưu hóa nhờ sự phân công chuyên viên theo khu vực cụ thể, giúp thuận tiện cho việc di chuyển Sự am hiểu địa bàn cùng với việc kết hợp hệ thống cơ sở dữ liệu của công ty đã làm cho quá trình này diễn ra nhanh chóng và thuận lợi hơn.
Quy trình kiểm soát chất lượng tại PTFV được thực hiện một cách nghiêm ngặt và kỹ càng, giúp đảm bảo chất lượng hồ sơ định giá với tính đúng đắn và logic về nội dung lẫn hình thức Là một trong những doanh nghiệp tiên phong trong ngành, PTFV luôn chú trọng việc phát hiện kịp thời các sai sót trong quá trình định giá, từ đó nâng cao độ tin cậy của dịch vụ.
Trong quá trình định giá bất động sản, công ty đã áp dụng nhiều phương pháp khác nhau, bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập Việc kết hợp các phương pháp này giúp nâng cao độ chính xác trong tính toán giá trị bất động sản Chẳng hạn, để định giá một tòa nhà văn phòng thương mại, cần sử dụng đồng thời phương pháp thu nhập, phương pháp so sánh và phương pháp chi phí Tương tự, trong việc định giá một khu đất dự án, các phương pháp thặng dư, so sánh và chi phí cũng cần được áp dụng kết hợp.
Hệ thống cơ sở dữ liệu giá đất đang dần được hoàn thiện, với thông tin được xác định theo từng vị trí trên các tuyến đường Mặc dù còn sơ sài, hệ thống này liên tục được bổ sung và cập nhật, tạo cơ sở cho việc định giá bất động sản một cách chính xác.
Công ty luôn chú trọng vào việc đào tạo và bồi dưỡng đội ngũ nhân sự, coi đây là nhiệm vụ quan trọng của từng cá nhân Hàng năm, đội ngũ định giá viên được cử tham gia các khóa học cập nhật kiến thức về định giá và các lĩnh vực chuyên môn khác Ngoài ra, các chuyên viên định giá và nhân viên ở các bộ phận khác cũng được khuyến khích học tập và nâng cao nghiệp vụ Công ty hỗ trợ học phí cho các khóa học và khen thưởng những cá nhân có thành tích xuất sắc, từ đó nâng cao chất lượng nhân sự và tạo động lực cho nhân viên cống hiến.
Mặc dù công ty đã đạt được một số kết quả trong công tác tổ chức định giá bất động sản, nhưng vẫn còn nhiều khó khăn và hạn chế cần khắc phục.
Việc áp dụng các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến định giá bất động sản hiện đang gặp nhiều bất cập, chồng chéo và chưa được cập nhật kịp thời Tình trạng này phản ánh thực tế chung của các doanh nghiệp định giá, khi mà hành lang pháp lý về định giá và bất động sản vẫn đang trong quá trình sửa đổi và hoàn thiện Nhiều quy định pháp luật còn chồng chéo giữa các Bộ ngành và các văn bản luật, gây khó khăn cho việc thực hiện và tuân thủ.
Công ty đã xây dựng hệ thống quy trình định giá, nhưng nhiều quy trình vẫn còn chung chung và thiếu sự cụ thể về nội dung bắt buộc cũng như quy định cho các trường hợp đặc biệt Điều này đã dẫn đến việc một số chuyên viên định giá không thực hiện đầy đủ và cẩn thận, gây ra việc thu thập thông tin về bất động sản không chính xác, từ đó ảnh hưởng tiêu cực đến quá trình phân tích và xác định giá trị bất động sản.
Việc áp dụng các phương pháp định giá tại công ty hiện còn hạn chế và thiếu quy định rõ ràng về lựa chọn phương pháp Hai phương pháp chính được sử dụng là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí, do tính đơn giản và dễ thực hiện Tuy nhiên, đối với bất động sản thương mại và công nghiệp, việc chỉ sử dụng hai phương pháp này không đảm bảo tính khách quan và chính xác, vì chúng không xem xét đến dòng thu nhập và tài chính của bất động sản Hơn nữa, hầu hết các hồ sơ định giá của công ty chỉ áp dụng một phương án duy nhất, thiếu sự đa dạng trong việc sử dụng các phương pháp định giá khác để làm cơ sở so sánh và đối chiếu kết quả.
Công tác xác minh pháp lý của bất động sản gặp nhiều khó khăn do việc nhận các giấy tờ, hồ sơ pháp lý chỉ là bản sao do khách hàng cung cấp, không sử dụng bản gốc Điều này gây trở ngại cho chuyên viên định giá, nhất là khi trên thị trường xuất hiện các trường hợp làm giả hoặc tẩy xóa giấy tờ pháp lý Thêm vào đó, một số khách hàng cung cấp thông tin không chính xác hoặc bản sao giấy chứng nhận cũ, không phản ánh đầy đủ các thay đổi của bất động sản, dẫn đến việc chuyên viên phải tốn thời gian chỉnh sửa thông tin trong báo cáo định giá hoặc xác minh lại với cơ quan quản lý nhà nước.
Nguồn thông tin thị trường phục vụ định giá rất phong phú nhưng chất lượng chưa cao, với hệ thống cơ sở dữ liệu giá chưa đầy đủ và cập nhật kịp thời Thông tin thị trường là đầu vào quan trọng cho định giá, ảnh hưởng lớn đến kết quả, nhưng thường thiếu tính hệ thống, chính xác và khó thu thập Hiện tại, không có đơn vị cung cấp thông tin đáng tin cậy; các nguồn từ cơ quan nhà nước thường thiếu và không chính xác Phần lớn dữ liệu đầu vào do chuyên viên thu thập từ internet, điện thoại, và thông tin chào mua, chào bán qua môi giới bất động sản hoặc sàn giao dịch Trong thời gian thị trường biến động, thông tin có thể bị nhiễu, khiến giá chào bán bị thổi phồng và không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế của bất động sản.
- Hoạt động khai thác thị trường và tìm kiếm khách hàng của công ty còn yếu kém
Việc tìm kiếm khách hàng tại công ty hiện chưa được chú trọng đúng mức, vẫn còn thụ động và phụ thuộc nhiều vào các ngân hàng lớn Tuy nhiên, các ngân hàng đang dần xây dựng trung tâm định giá riêng, hạn chế việc thuê tư vấn định giá bên ngoài, dẫn đến sự giảm sút đáng kể về lượng khách hàng của công ty.
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH BƯU ĐIỆN
Định hướng phát triển công tác định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu điện
Giai đoạn 2020 – 2023 đã chứng kiến nhiều thách thức cho nền kinh tế và ngành định giá bất động sản, từ ảnh hưởng của dịch bệnh COVID-19 đến suy thoái kinh tế và sự thay đổi trong khung pháp lý Tuy nhiên, khi thị trường dần ổn định và hành lang pháp lý được hoàn thiện, đây là cơ hội để các doanh nghiệp đầu tư vào phát triển Để trở thành một trong những doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực định giá, công ty cần xác định rõ các định hướng phát triển chiến lược.
Đầu tiên, cần xác định rõ đối tượng khách hàng mà công ty hướng đến Hoạt động định giá bất động sản không chỉ phục vụ cho các tổ chức tín dụng và ngân hàng, mà còn nhắm đến tất cả các tổ chức và cá nhân có nhu cầu định giá bất động sản cho những mục đích cụ thể Công ty cần mở rộng thị trường và tìm kiếm khách hàng mới để đảm bảo lượng khách hàng luôn ổn định và bền vững, không phụ thuộc vào bên thứ ba.
Định hướng phát triển hoạt động định giá bất động sản cần phải theo kịp sự phát triển của thị trường, nhằm đảm bảo giá trị bất động sản ngày càng gần gũi với giá thị trường thực tế Việc định giá phải dựa trên giá trị thị trường của bất động sản trong bối cảnh thị trường ổn định.
Xây dựng cơ sở dữ liệu đầy đủ và đồng bộ là rất quan trọng, với định hướng ứng dụng công nghệ để phát triển hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu chung cho công ty Điều này bao gồm việc tích hợp các cơ sở dữ liệu như giá thị trường, đất đai, bản đồ, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và dữ liệu giao dịch thị trường Việc ứng dụng thuật toán dữ liệu lớn vào lưu trữ thông tin sẽ giúp so sánh và đối chiếu dữ liệu khi cần thiết.
Để nâng cao chất lượng dịch vụ định giá, các doanh nghiệp cần cải thiện toàn bộ hệ thống từ chuyên môn đến các nghiệp vụ khác Với sự phát triển của thị trường và nhu cầu khách hàng ngày càng tăng, việc đầu tư vào cơ sở vật chất và trang bị thiết bị hiện đại cho chuyên viên định giá là rất cần thiết Bằng cách khai thác tối đa công nghệ, các doanh nghiệp có thể giảm thiểu chi phí, rút ngắn thời gian định giá và nâng cao chất lượng trải nghiệm dịch vụ cho khách hàng.
Để nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, cần xây dựng đội ngũ chuyên viên và nhân sự có chuyên môn vững vàng, đạo đức tốt, trách nhiệm và kỷ luật cao Việc chú trọng đào tạo và bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, cũng như tập huấn nghiệp vụ là rất quan trọng Đồng thời, tạo ra một môi trường làm việc năng động và lành mạnh sẽ giúp nhân viên phát triển, từ đó nâng cao hiệu quả và năng suất lao động.
Giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu điện
3.2.1 Hoàn thiện các văn bản, quy định liên quan đến công tác định giá bất động sản tại công ty
Hiện nay, hành lang pháp lý về định giá và bất động sản đang có nhiều thay đổi, với nhiều văn bản pháp luật cũ không còn hiệu lực và được thay thế bởi các Bộ Luật và quy phạm pháp luật mới Do đó, bộ phận quản lý cần theo dõi và cập nhật thường xuyên các chính sách, quy định và thông tư hướng dẫn mới nhất để điều chỉnh hệ thống cơ sở pháp lý định giá tại công ty Việc điều chỉnh và thay thế các quy định, quy trình, biểu mẫu cũ là cần thiết để đảm bảo phù hợp với quy định pháp luật hiện hành.
3.2.2 Hoàn thiện quy trình định giá bất động sản
Thị trường bất động sản luôn biến động, do đó, việc hoàn thiện quy trình định giá là rất cần thiết cho doanh nghiệp Một quy trình định giá đầy đủ và khoa học giúp tiết kiệm thời gian và chi phí, đồng thời kiểm soát sai sót trong quá trình định giá Sự chuyên nghiệp trong quy trình cũng tạo niềm tin cho đối tác và khách hàng Các chuyên viên định giá cần tuân thủ nghiêm ngặt từng bước trong quy trình đã quy định, không được bỏ qua bất kỳ bước nào.
Các quy trình khảo sát hiện trạng bất động sản cần phải cụ thể hóa, hướng dẫn chi tiết hơn trong các bước tiến hành Cụ thể như sau:
Quy trình khảo sát hiện trạng cần được quy định rõ ràng về cách xử lý các trường hợp đặc biệt trong định giá bất động sản Khi phát hiện bất động sản không khớp với thông tin pháp lý và dữ liệu khách hàng cung cấp, như thửa đất lệch hướng, diện tích không khớp với giấy chứng nhận, hoặc công trình đã bị phá dỡ và xây mới, cần liên hệ với cơ quan nhà nước để xác nhận Đối với các sai khác nghiêm trọng, cần xin chỉnh lý hoặc xác nhận từ cơ quan có thẩm quyền Trong trường hợp sai khác không nghiêm trọng, cần có văn bản xác nhận và cam kết từ khách hàng và các bên liên quan.
Quy trình thu thập thông tin cần được quy định rõ ràng hơn về việc xác minh tính chính xác của nguồn thông tin Cần xác định thời gian sử dụng các thông tin so sánh, đồng thời quy định thời gian kiểm tra và cập nhật tình trạng giao dịch của các bất động sản để đảm bảo tính chính xác và hiệu quả trong quá trình thu thập dữ liệu.
Để phân tích thông tin hiệu quả, cần thiết lập hướng dẫn và quy định cụ thể trong việc lựa chọn các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Đồng thời, cần quy định tỷ lệ phần trăm đánh giá cho từng yếu tố cụ thể để đảm bảo tính chính xác và nhất quán trong quá trình đánh giá.
Quy trình xác định giá trị bất động sản cần quy định cụ thể về việc lựa chọn phương pháp định giá cho từng loại bất động sản Cần xác định rõ trường hợp nào sử dụng hai phương pháp định giá để kiểm chứng kết quả Đối với phương pháp so sánh, cần có bảng quy chuẩn rõ ràng về căn cứ điều chỉnh và tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố so sánh Bên cạnh đó, phương pháp thu nhập và thặng dư cũng cần quy định chi tiết cách xác định tỷ suất chiết khấu, cũng như các dòng thu nhập và chi phí liên quan đến bất động sản cần được đưa vào tính toán.
3.2.3 Ứng dụng linh hoạt các phương pháp định giá bất động sản
Mỗi loại bất động sản đều có những đặc thù riêng, vì vậy không thể áp dụng một phương pháp định giá chung cho tất cả Để đảm bảo kết quả định giá khách quan và phản ánh chính xác giá trị thị trường, người định giá cần linh hoạt lựa chọn và kết hợp nhiều phương pháp khác nhau Tùy thuộc vào đặc điểm của từng loại hình bất động sản và dữ liệu thu thập được, người định giá sẽ quyết định phương pháp phù hợp nhất để đưa ra kết quả chính xác.
Đối với bất động sản đất, có nhiều phương pháp định giá hiệu quả như phương pháp so sánh, phương pháp chiết trừ, phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu và phương pháp thặng dư.
- Đối với bất động sản là nhà ở: Phương pháp so sánh; Phương pháp chi phí (Chi phí thay thế, chi phí tái tạo)
- Đối với bất động sản thương mại: Phương pháp thu nhập; Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí
- Đối với bất động sản công nghiệp: Phương pháp chi phí; Phương pháp thu nhập,…
3.2.4 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực
Chất lượng nguồn nhân lực đóng vai trò quan trọng trong quá trình định giá bất động sản Mặc dù đội ngũ nhân sự của công ty có nhiều thành viên dày dạn kinh nghiệm, nhưng vẫn tồn tại một số nhân viên trẻ thiếu kinh nghiệm và kỹ năng chuyên môn Do đó, việc bồi dưỡng và đào tạo nhân lực cần được chú trọng để nâng cao chất lượng nguồn nhân lực của công ty.
Để nâng cao hiệu quả công tác định giá bất động sản, bên cạnh việc đào tạo chuyên môn, cần chú trọng bồi dưỡng nghiệp vụ và hiểu biết về pháp luật, cơ chế, chính sách, cũng như các chuẩn mực do cơ quan quản lý nhà nước ban hành Trong bối cảnh pháp lý đang trong quá trình điều chỉnh, người định giá cần nhanh nhạy trong việc cập nhật và áp dụng các quy định mới vào thực tiễn công việc.
Tổ chức đào tạo và tập huấn cho người định giá về các kỹ năng và kiến thức liên quan đến định giá bất động sản, bao gồm xây dựng, kiến trúc, phong thủy, và các kỹ thuật như đọc bản đồ, bản vẽ, bóc tách, đánh giá công trình Ngoài ra, cũng cần trang bị các kỹ năng mềm như phân tích, đánh giá và tổng hợp thông tin để nâng cao hiệu quả công việc.
Khuyến khích chuyên viên tham gia các khóa đào tạo ngắn hạn về nghiệp vụ định giá bất động sản và các khóa học tài chính, kế toán để nâng cao kiến thức và trình độ chuyên môn Đối với định giá viên, cần tham gia đầy đủ các khóa học cập nhật do cơ quan nhà nước tổ chức Đồng thời, thường xuyên cập nhật và học hỏi kinh nghiệm định giá từ trong nước và quốc tế.
Việc nhắc nhở và đôn đốc người định giá tuân thủ đạo đức nghề nghiệp trong lĩnh vực định giá bất động sản là rất quan trọng Điều này giúp tránh những sai phạm về đạo đức và lợi ích cá nhân, từ đó bảo vệ lợi ích chung của tập thể.
3.2.5 Ứng dụng công nghệ vào xây dựng phần mềm định giá và hoàn thiện cơ sở dữ liệu giá, bản đồ giá
Trong thời đại công nghệ 4.0, chuyển đổi số và ứng dụng công nghệ cao vào hoạt động kinh tế, đặc biệt là định giá bất động sản, là rất cần thiết Các công ty nên phát triển phần mềm theo dõi và định giá dựa trên công nghệ như trí tuệ nhân tạo (AI), máy học tự động (ML) và dữ liệu lớn (Big Data) Việc ứng dụng công nghệ này không chỉ giúp quy trình định giá diễn ra nhanh chóng và tiết kiệm chi phí, mà còn giảm thiểu sai sót trong công tác định giá.
Để nâng cao hiệu quả định giá bất động sản, cần số hóa thông tin và dữ liệu giá thu thập được từ các quy trình định giá Việc này sẽ giúp hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu giá của công ty Dựa trên hệ thống thông tin này, cần xây dựng bản đồ giá theo vùng giá trị, từng con đường, vị trí và loại hình bất động sản Điều này sẽ cung cấp căn cứ cho chuyên viên, định giá viên và lãnh đạo công ty trong việc tham khảo và xác định giá trị bất động sản một cách chính xác hơn.
3.2.6 Tăng cường hoạt động truyền thông, quảng cáo và mở rộng thị trường và tìm kiếm khách hàng
Một số khuyến nghị khác
3.3.1 Hoàn thiện chính sách pháp luật liên quan đến bất động sản và công tác định giá bất động sản
Hành lang pháp lý và chính sách pháp luật đóng vai trò quan trọng trong công tác định giá bất động sản, nhưng hiện nay vẫn chưa hoàn thiện Mặc dù đã có nhiều bộ luật, nghị định và thông tư mới được ban hành, nhưng thiếu hướng dẫn thi hành đầy đủ và còn nhiều bấp cập, dẫn đến sự không khớp giữa các văn bản Điều này gây khó khăn cho các doanh nghiệp trong quá trình thực hiện Do đó, cần có sự cải thiện nhanh chóng từ cơ quan nhà nước để hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật, ban hành các Nghị định và Thông tư mới cho những nội dung chưa được hướng dẫn, đồng thời sửa đổi và bổ sung các quy định hiện hành nhằm khắc phục mâu thuẫn giữa Luật và văn bản dưới Luật, đảm bảo tính đồng bộ và phù hợp với thực tiễn.
3.3.2 Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu giá, cơ sở dữ liệu đất đai cụ thể, công khai, minh bạch
Công tác thu thập thông tin bất động sản hiện tại thiếu nguồn dữ liệu đáng tin cậy và công khai, chủ yếu dựa vào thông tin từ khách hàng hoặc các nguồn không chính thức Thông tin pháp lý và kỹ thuật từ các cơ quan nhà nước như tài nguyên môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai, và ngân hàng khó tiếp cận, gây khó khăn trong việc xác minh thông tin giao dịch Để cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác và minh bạch, Nhà nước cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia Đặc biệt, trong lĩnh vực định giá, cơ sở dữ liệu giá và đất đai là hai nguồn thông tin quan trọng, giúp người định giá phân tích và xác định giá trị bất động sản một cách chính xác.
Cơ sở dữ liệu đất đai là một hệ thống tổ chức và sắp xếp thông tin về đất đai, cho phép truy cập, quản lý và cập nhật dễ dàng qua cổng điện tử Nó bao gồm các thông tin có cấu trúc như dữ liệu địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giá đất, cùng với thống kê và kiểm kê đất đai.
Cơ sở dữ liệu về giá là một tập hợp thông tin điện tử, chứa dữ liệu giá của hàng hóa và dịch vụ Thông tin này được chuẩn hóa, số hóa và lưu trữ một cách có tổ chức, cho phép quản lý, truy cập và khai thác dễ dàng thông qua các phương tiện điện tử theo quy định.
Bộ Tài nguyên và Môi trường đang xây dựng và hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, dự kiến hoàn thành vào năm 2024-2025 Đồng thời, Bộ Tài chính cũng đã đề xuất và bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở dữ liệu giá trong năm 2023.
Hiện nay, các cơ sở dữ liệu chỉ phục vụ cho các cơ quan nhà nước, chưa mở rộng cho tổ chức và cá nhân khác, dẫn đến hiệu quả sử dụng chưa cao và thiếu thông tin chia sẻ Do đó, cần xây dựng một cơ sở dữ liệu đất đai và giá đa mục tiêu, cho phép nhiều người sử dụng, với sự tham gia của cả công lập và tư nhân.
3.3.3 Xây dựng các kênh thông tin chính thức về giá mua bán, chuyển nhượng bất động sản
Cách tiếp cận từ thị trường trong định giá bất động sản liên quan đến việc so sánh tài sản với các tài sản tương tự đã có thông tin giá trên thị trường Tuy nhiên, xác định giá giao dịch thực tế rất phức tạp do nguồn thông tin chủ yếu từ các chào mua, chào bán và một số giao dịch đã thực hiện Ngay cả khi lấy thông tin từ các cơ quan chính thống như Văn phòng đăng ký đất đai hay phòng công chứng, việc xác định giá chuyển nhượng thực tế vẫn gặp khó khăn Giá đất theo khung nhà nước thường thấp hơn giá giao dịch thực tế, dẫn đến việc giá trong hợp đồng chuyển nhượng thường bị khai thấp để giảm thuế phí Do đó, cơ quan nhà nước cần kiểm soát chặt chẽ việc kê khai giá trị giao dịch bất động sản và xây dựng các kênh thông tin chính thức để cung cấp dữ liệu giá giao dịch, hỗ trợ cho các tổ chức và cá nhân trong quá trình nghiên cứu và đầu tư.
3.3.4 Tăng cường công tác kiểm soát, quản lý doanh nghiệp định giá và hướng dẫn sử dụng các phương pháp định giá bất động sản
Hiện nay, hoạt động định giá đã có những bước tiến đáng kể với sự gia tăng số lượng định giá viên và các tổ chức tham gia thị trường Thống kê cho thấy sự phát triển mạnh mẽ này, phản ánh nhu cầu ngày càng cao về dịch vụ định giá trong nền kinh tế.
Đến năm 2024, cả nước sẽ có 278 doanh nghiệp đủ điều kiện hành nghề định giá và khoảng 2.513 định giá viên đang hoạt động Tuy nhiên, số vụ việc sai phạm trong lĩnh vực này ngày càng gia tăng Trước tình hình đó, Nhà nước cần tăng cường công tác quản lý và kiểm soát đối với các doanh nghiệp định giá và định giá viên để đảm bảo tính minh bạch và chính xác trong hoạt động định giá.
Công tác quản lý và kiểm soát doanh nghiệp định giá cần bắt đầu từ việc cấp thẻ định giá viên và thành lập doanh nghiệp định giá một cách chặt chẽ Việc thực hiện quy trình quản lý phải tuân thủ các quy định về định giá, thông qua việc lập báo cáo hàng năm về tình hình hoạt động, những thuận lợi, khó khăn và vướng mắc Đồng thời, cần tăng cường thực hiện bộ quy định đánh giá doanh nghiệp định giá về quy mô và chất lượng.
Cần thiết phải có bộ tiêu chuẩn xếp hạng uy tín cho các doanh nghiệp định giá, nhằm tạo ra môi trường cạnh tranh lành mạnh Việc chấm điểm và công bố kết quả xếp hạng một cách công khai và minh bạch sẽ không chỉ thúc đẩy các doanh nghiệp cải thiện chất lượng dịch vụ mà còn cung cấp thông tin đáng tin cậy cho khách hàng trong việc lựa chọn doanh nghiệp định giá phù hợp với nhu cầu của họ.